發(fā)布時間：2023-01-12 14:20:45
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商品房銷售管理辦法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房人，由購房人支付定金（預付金）或房價款的行為。
第三條 凡在我市行政區(qū)域內實行商品房銷（預）售的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和外埠來我市銷（預）售異地商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，以及實行商品房銷（預）售管理的單位和部門均須執(zhí)行本辦法。
第四條 市房產(chǎn)管理局是我市商品房銷（預）售的行政主管部門；新民市、遼中縣、法庫縣、康平縣房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內商品房銷（預）售的主管部門；市房地產(chǎn)市場管理辦公室（以下簡稱市場辦）具體負責商品房銷（預）售管理工作。主要職責是：
（一）審批并核發(fā)《商品房銷（預）售許可證》；
（二）審核商品房銷（預）售面積；
（三）審批商品房銷（預）售信息的和傳播；
（四）辦理商品房交易手續(xù)；
（五）配合物價等有關部門對商品住宅價格實施管理；
（六）商品房銷（預）售合同管理；
（七）依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，查處商品房銷（預）售活動中的違法行為。
第五條 銷（預）售商品房必須符合下列條件：
（一）已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)《資質證書》和《營業(yè)執(zhí)照》；
（二）持有經(jīng)批準的商品房建設計劃；
（三）持開發(fā)建設項目所取得的土地使用權證書；
（四）持開發(fā)建設項目已繳納的各種稅費票據(jù)證明；
（五）持有開發(fā)項目的建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程開工報告書；
（六）已按政府規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設計方案審定書進行全面施工建設，并提供有關證明及照片；
（七）提供書面投入開發(fā)建設總投資25％以上的銀行資金證明及施工進度和竣工交付使用日期。
向境外銷（預）售商品房的，應同時提交向境外銷（預）售的批準文件。
第六條 商品房銷（預）售實行許可證制度。銷（預）售商品房的企業(yè)，須持本《辦法》第五條規(guī)定的證件、材料及預售方案到市場辦辦理審批手續(xù)，經(jīng)審核符合在境內銷（預）售條件的，核發(fā)《商品房銷（預）售許可證》；符合境外銷（預）售的，核發(fā)《商品房外銷（預）售許可證》；外埠來我市銷（預）售異地商品房的，核發(fā)《商品房銷（預）售臨時許可證》。
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向社會銷（預）售商品房屋。
第七條 取得《商品房銷（預）售許可證》、《商品房外銷（預）售許可證》或《商品房銷（預）售臨時許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，在銷（預）售商品房前，到市場辦辦理商品房銷（預）售面積審核手續(xù)。
第八條 商品房銷（預）售面積，依據(jù)有關規(guī)定計算。異型建筑或公共（公用）面積分攤較復雜的工程項目須報市場辦確定計算方案。
經(jīng)審定的商品房銷（預）售面積作為雙方簽訂商品房購銷合同的依據(jù)。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)轉讓投資額超過25％、尚未完工的開發(fā)項目屬整體銷售房屋行為，須辦理交易手續(xù)。
第十條 銷（預）售商品房，購銷雙方應簽訂《商品房購銷合同》，并使用省建設廳、省工商行政管理局監(jiān)印的統(tǒng)一合同文本，任何單位不得擅自印刷或復印使用。
第十一條 新聞媒介憑市場辦批準文件予以商品房銷（預）售廣告，并在廣告中標明批準文號。無批準文件不予商品房銷（預）售廣告。
第十二條 商品房銷（預）售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
委托房地產(chǎn)經(jīng)紀組織或經(jīng)紀人時，應委托具有合法資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀組織或經(jīng)紀人。
第十三條 商品房銷（預）售價格實行政府定價和市場調節(jié)價兩種形式。
（一）經(jīng)市政府批準享受優(yōu)惠政策的商品住宅銷（預）售價格由政府審定；
（二）其他商品房實行市場調節(jié)價。
第十四條 實行政府定價的商品住宅由市物價局會同市房產(chǎn)局等有關部門共同審核、批準后執(zhí)行。
實行市場調節(jié)價的商品房，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)確定價格，在銷（預）售前，將所定價格及有關資料報市物價局和市房產(chǎn)局備案。
按市場調節(jié)價銷（預）售商品房的樓層差價比率，可由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)確定。
第十五條 銷（預）售商品房的陽臺價格：
陽臺懸挑寬度為1.2米，銷售價格按常規(guī)計算；懸挑寬度超過1.2米的部分，封閉的陽臺每平方米銷售價格按70％計價，不封閉陽臺每平方米銷售價格按35％計價。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在銷（預）售商品房時，必須使用稅務部門統(tǒng)一印制的專用發(fā)票。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)到市場辦辦理《商品房銷（預）售許可證》或《商品房外銷（預）售許可證》、《商品房銷（預）售臨時許可證》及辦理商品房銷售面積審核手續(xù)的同時，辦理商品房交易手續(xù)。
第十八條 商品房交付使用兩個月內，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)須將商品房銷（預）售許可證復印件送交房屋所在地房產(chǎn)產(chǎn)權監(jiān)理部門備案。購房人持商品房購銷合同、遼寧省沈陽市商品房銷售（結算）專用發(fā)票、商品房交易批復、商品房準住通知，到房產(chǎn)產(chǎn)權監(jiān)理部門辦理房屋所有權登記手續(xù)。
第十九條 銷（預）售商品房必須先辦理土地變更及土地增值稅手續(xù)，其辦理程序，另行規(guī)定。
第二十條 違反本辦法，由市場辦責令其停止銷（預）售，補辦手續(xù)，并處以罰款：
（一）商品房銷（預）售單位未取得《商品房銷（預）售許可證》銷（預）售商品房的，責令其停止銷（預）售活動，補辦審批手續(xù)，并處以1至3萬元罰款；
（二）未辦理銷（預）售面積審核手續(xù)銷（預）售商品房的，責令其停止銷（預）售活動，并履行審核手續(xù)；
（三）未全面履行商品房購銷合同和開發(fā)建設期間有違法、違規(guī)行為的，責令其立即停止銷（預）售活動；
（四）未經(jīng)審批委托新聞媒介商品房銷（預）售廣告的，責令其補辦審批手續(xù)；
（五）未經(jīng)批準外埠來我市銷（預）售異地商品房的，責令其停止銷（預）售活動，并處以1至3萬元的罰款。
1、虛假廣告宣傳誤導消費者。
《廣告法》規(guī)定，廣告內容必須真實，不得欺騙、誤導消費者。開發(fā)商虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。
2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費者商品房開發(fā)必須嚴格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項批準證書后才能開工建設銷售，證照不全的建設項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權屬證書，不僅直接導致購房者的購房目的不能實現(xiàn)。
3、房屋面積縮水考慮到建設工程施工過程的復雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設定的3％的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應當認定為構成欺詐。
期房沒有預售許可證不能買，房產(chǎn)公司未取得預售許可證就進行預售，這本身就是一種違法行為。嚴禁開發(fā)商無證預售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第五條，國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
離婚之后買房的話，一般是不需要離婚證的。但如果所在地區(qū)存在相關的限購政策的話，那么一般要求提供離婚證明來證明單身狀況，防止出現(xiàn)假離婚買房的情況，除此之外，還要求提供單位出具的職務和收入證明，私營企業(yè)主要提供有關部門出具的能表明其償債的經(jīng)營收入和納稅證明、營業(yè)執(zhí)照及復印件。因此在帶齊上述相關材料的情況下，就可以進行買房了。
法律依據(jù)
《商品房銷售管理辦法》第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房。第五條國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責分工，負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設備標準承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
(八)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產(chǎn)權登記有關事宜;
(十一)解決爭議的方法;
(十二)違約責任;
【關鍵詞】現(xiàn)房銷售；避免二次裝修；透明售房；按使用面積售房
隨著住房制度改革的不斷深化，住房消費主體逐步由集團轉為個人，大批個人購房者成為市場的主體，此時政策法規(guī)如果不能及時跟進，處于弱勢群體的購房都就可能會成為無辜的犧牲品。一房多售、廣告虛假、合同違約等問題逐步暴露出來。為了規(guī)范商品房銷售行為，保護購房者的合法權益。國家建設部陸續(xù)采取了一系列規(guī)范商品房銷售行為的舉措。國家工商行政管理局下發(fā)了《商品房買賣合同示范文本》；建設部了《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》，這些法規(guī)對于規(guī)范商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問題，提供了有效的法律依據(jù)，為維護購房者權益起到了重要的作用。然而，現(xiàn)實中的商品房銷售仍然存在許多問題。那么，如何加強商品房銷售管理？
1、保障購房人資金安全和收益，取消預售制度，實現(xiàn)現(xiàn)房銷售
商品房預售是指房地產(chǎn)商將未建成的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于商品房預售過程中，存在很多不確定因素，使購房者所面臨的風險比現(xiàn)房買賣高很多。購房者通過房屋預售合同只獲得一種期待權，非常地被動；且購房者的預付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開發(fā)商。這種制度設計對購房者非常不利，無論是房屋的質量，還是購房者與銀行的利益都根本無法保障；其次，由于一次性將購房款交給開發(fā)商，使得開發(fā)商的融資成本極為低廉、開發(fā)商利用購房者的資金建房，還故意延遲交房的時間，將多余的資金用于開發(fā)投資，助漲了房價泡沫。
由于住房預售制度存在著設計上的缺陷，近年來，社會各界人士不斷呼吁取消預售制度。但是，住房預售涉及開發(fā)商的巨大利益，每一次討論取消，都遭到開發(fā)商強烈的反對。即使現(xiàn)在在利益的博弈下，難以立即取消，也應對其動兩個大的手術：一是在交房之前，購房者最多只交付20%的購房款，而不是全部；二是將購房款交給第三方進行監(jiān)管，而不是直接交給開發(fā)商。無論如何，盡快地取消預售制度是最好的選擇。
2、促進低碳節(jié)能環(huán)保，現(xiàn)房要實現(xiàn)精裝修，避免二次裝修
簡單來說，“精裝房”就是指經(jīng)過精致裝修的房屋，長期以來，“毛坯房”一直是房地產(chǎn)市場的“主角”，自上世紀90年代廣東推出簡裝房，本世紀初上海推出“精裝房”，隨后，北京、上海、廣州等一線城市精裝房發(fā)展迅速。短短幾年，“精裝房”已占全國住房比例近二成。近兩年，政府有關部分也大力提倡精裝修，主要是“精裝房”能夠避免“二次裝修”消費，促進房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)低碳環(huán)保節(jié)能減排的目的，且受廣大城市白領的青睞。推行“精裝房”不光需要政府的推動作用，同時也需要開發(fā)商服務意識和服務質量，去具體實行。這樣才能讓更多的人真正感受到精裝修的實惠。
綠色低碳環(huán)保是“精裝房”的特點。精裝修房多選用綠色環(huán)保材料，這又為“低碳”作出貢獻，另外，規(guī)范的裝修行業(yè)，使得購房者又多了份售后保障，開發(fā)商集中大規(guī)模裝修，以公司的身份與裝修單位進行接觸，能夠保證比較好的售后服務效果。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的升級，“精裝房”產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、開發(fā)商品牌意識的提高、消費者居住觀念的變化，“精裝房”的發(fā)展正逐漸成為潮流?！熬b房”時代的到來被認為是房地產(chǎn)市場成熟的重要標志。
3、促進公開公平，改進透明售房，開盤時一套房屋有兩個以上申購的采用搖號方式
很多開發(fā)商通過控制樓盤房源上市數(shù)量，進行饑渴式的銷售，從而不斷推高房價；商品房銷售不實行明碼標價，部分開發(fā)商雖然實行明碼標價，但對售房相關的收費項目及標準故意隱瞞，使消費者最終被迫接受不必要附加項目及費用，如標價外加收燃氣設施建設費、陽臺鋁合金安裝費等費用；商品房經(jīng)營者在進行廣告宣傳時，故意使用誤導情語言、文字和計價單位等，如某開發(fā)商廣告稱，樓盤地置距市區(qū)僅20分鐘車程，實際距離40多公里，開車至少需40分鐘，開發(fā)商利用這些模糊性用語誘導消費者與其簽約并付款。
透明銷售則采取敞銷售的策略，執(zhí)行明碼標價規(guī)定，對房屋的銷售情況、房屋價格等關鍵信息進行公開和透明化，開盤時一套房屋有兩個以上申購的采用搖號方式。其交易信息公開化使銷控也越來越難操作，同時，為更好地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為，應適時開展房地產(chǎn)“誠信先進企業(yè)”評選活動，發(fā)揮“誠信先進企業(yè)”的典范和帶頭作用，提升房地產(chǎn)行業(yè)在社會中的形象，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
4、保障購房人的合法權益，加強對測繪部門的監(jiān)管，按使用面積售房
大部分的房地產(chǎn)糾紛都源自面積問題?，F(xiàn)行的以建筑面積計價的方式，計算復雜且環(huán)節(jié)較多，容易導致買賣雙方發(fā)生沖突。其次，房屋面積問題，面積測繪很關鍵。無論是按建筑面積售房還是按使用面積售房，房屋面積都是由專門的測繪機構測繪后進行確定的。所以，測繪單位嚴格把好關，關于面積的糾紛也會減少，購房者的利益得到進一步的保障。所以，政府主管部門在加大對違規(guī)房產(chǎn)商的處罰力度，推廣按使用面積售房的同時，還應加強對測繪部門的監(jiān)管。
按使用面積計價，簡單、透明，不僅能有效遏制面積縮水，同時對虛假起價、均價等廣告欺騙行為起到限制作用。目前在廣東、上海、重慶等多地省市的部分樓盤已開始采用按使用面積計價的銷售方式。得到廣大市民的支持和贊許，這是因為，按使用面積銷售房屋，消費者可以對具體的面積進行測算，明白自己的房子到底值多少錢，公攤面積多大，是否合理。
5、加強商品房銷售合同管理，運用行政手段，保護當事人合法權益
商品房銷售合同是國家對房地產(chǎn)市場進行微觀調控的主要手段之一，商品房銷售合同是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護廣大人民切身利益的有效方法。但是，由于不法開發(fā)商的合同欺詐行為，消費者法律意識淡薄，以及人們對司法手段管理合同與行政手段管理合同界限混淆不清等原因，存在不法開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、銷售商品房的現(xiàn)象，其中合同欺詐行為成為近年來消費投訴的熱點問題。加強對商品房銷售合同的管理，為人民群眾創(chuàng)造放心的消費環(huán)境，是房產(chǎn)管理部門義不容辭的責任。
國家可通過房地產(chǎn)管理部門運用行政管理手段，與司法手段有機結合，達到保護當事人合法權利，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。通過加大對房地產(chǎn)的有關法律、法規(guī)的宣傳力度；嚴格對商品房銷售進行管理，銷售商品房時必須用《商品房買賣合同示范文本》規(guī)范商品房銷售合同管理制度；對已經(jīng)出售的商品房的合同進行定期檢查，對不按法律規(guī)定簽訂合同，違反法律擴大解釋或侵犯消費者利益的合同條款，不僅糾正，還要對商品房開發(fā)商進行相應的處罰，維護合同制度的嚴肅性；等措施。加強對商品房銷售合同實施管理。
總之，商品房的銷售還存在一些問題。所以，需要在商品房銷售監(jiān)管方面進一步加強監(jiān)管手段，履行房地產(chǎn)行政主管部門對商品房預售管理的職責，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，避免和降低購房者的風險，保護購房者的合法權益。
參考文獻
主題詞;商品房認購書,預約款,定金
引言
隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展,導致了司法適用中的困難。例如,很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前,與其(以下稱為準買受人)簽訂一份商品房認購書(實踐中使用的名稱不一,例如稱為預訂書、確認書等),要求準買受人交納定金,準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定,但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房解釋)中對商品房認購書做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題,內容簡略,故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購書的意義及性質
(一)商品房認購書的意義
商品房認購書,是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書,確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。
商品房認購書的通常內容是,準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預約款,享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同,開發(fā)商有權解除商品房認購書,將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定,開發(fā)商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內容比較簡單,但一般都會寫明認購的房號,約定的購房單價等。>文秘站:
(二)商品房認購書的法律性質
商品房認購書的內容,是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析,商品房認購書是一種預約合同。根據(jù)民法理論,預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為,預約生效后,發(fā)生將來訂立一定合同的債務,原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據(jù)預約產(chǎn)生的債權,與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約,預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的,這些性質是否能完全適用于商品房認購書呢?下文會逐一加以分析。
在實踐中,很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同,但是,商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后,只要準買受人按時支付了預約款,開發(fā)商就有義務保留目標房,并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到,購房合同的內容是很復雜的,商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。因此,無論是開發(fā)商還是準買受人,均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說,商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務,只要雙方到期前來洽談,并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款,并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約,預約義務人如不訂立本約,預約權利人可以請求其履行。而一般情況下,商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區(qū)別。
二、商品房認購書與購房合同
? (一)商品房認購書是不是購房合同的從合同
商品房認購書約定的是一種行為義務,并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同,也不會導致商品房認購書的無效,不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在,所以它是一種獨立的合同,而不是購房合同的從合同。
有種觀點認為,商品房認購書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為,首先,定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款,但預約款的性質仍需進一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認購書約定的確實是定金條款,但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是,定金是為了擔保債務的履行而成立,但是這種債務并不是購房合同的債務,而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此, 定金并非購房合同之擔保,而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。
(二)具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同
如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容,商品房認購書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點認為,在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下,如果開發(fā)商收受了購房款的,應當把商品房認購書認定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為購房合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同,但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容,并且買房人收受了購房款,就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為,這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務,購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內容是雙方應當去洽談購房合同,并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認,因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因為購房合同的主要內容可以通過商品房認購書的內容來確定,開發(fā)商又接受了
準買受人付款的實際履行行為,因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規(guī)定,就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內容可以確定為應當發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內容。本條解釋實際上包含了一個意思,商品房認購書的約定是一種有效的合同義務,合同雙方完全可以以商品房認購書為依據(jù)要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內容時,它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約,具備了強制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預約
商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約,從而具有強制執(zhí)行的效力?
從商品房解釋第五條規(guī)定來看,顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內容多達十三項,如果按照這一標準,幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。
筆者認為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認購書應當具備購房合同的主要內容,是對認購預約成立的條件認識不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內容。誠然,商品房買賣合同特別是預售合同,的確在確認雙方買賣意向之外,還有許多內容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易,只要商品房認購書的內同具備了購房合同成立的標準,就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據(jù)這一標準,我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容中哪些是購房合同成立所必要的。
關鍵詞： 認購書 預約 本約 意向書
商品房認購書，是指商品房買賣合同雙方在簽署正式合同前簽訂的，對雙方交易事宜初步確認的文書。解決認購書糾紛的關鍵是認定其法律性質，而我國現(xiàn)有法律對此并未做出明確說明。學界對認購書性質曾存在多種觀點，隨著理論和實踐的發(fā)展，對其性質的觀點逐漸統(tǒng)一，一般認為認購書是獨立的合同，是為將來簽訂買賣合同而簽訂的預約。但鑒于當前認購形式的多樣性和復雜性，應根據(jù)其具體情形探尋認購書的法律屬性，而非一概而論。當前認購書大致有以下三種形式：
一、預約
我國關于預約的立法在《商品房買賣合同司法解釋》中以認購書的形式首次出現(xiàn)。臺灣學者王澤鑒認為，預約乃約定將來訂立一定契約的契約，本約則為履行該預約而訂立的契約。 [1]預約的標的是訂立契約的行為，目的是確保雙方在將來訂立特定的合同。學理上一般認為，認購書是買賣雙方就日后簽訂商品房買賣合同所達成的合意。其生效應具備以下條件：1.開發(fā)商和認購人都必須具備相應的民事行為能力。2.雙方意思表示真實。3.內容不違反法律。4.內容確定和可能。
（一）形式要件
關于合同形式是否是商品房認購書的生效要件存在爭議。從比較法上看，法國、意大利、秘魯、智力等民法都規(guī)定預約應當采用書面形式。我國大陸學者吳頌明也認為須具備書面形式。 [2]而臺灣學者王澤鑒則認為當事人可以自由約定并不限于要物契約。但由于認購書和之后將訂立的商品房買賣合同形式有關聯(lián)，其形式要件比一般的合同更為復雜。對此，關于預約是否從本約的形式，應分為法定和約定兩種形式。[3]史尚寬先生則認為，應就為要式之理由分別觀察，如果其要式系出于慎重訂約之目的，則預約亦為要式，如果為其他理由，例如為意思表示之明確或采為證據(jù)之方法則為不要式。[4]此外，符啟林認為，基于敦促當事慎重考慮的目的，法律必須規(guī)定認購書采用書面形式。[5]《合同法》并未強制規(guī)定合同形式，但商品房買賣屬于要式法律行為，認購書作為買賣的一種合同形式，也應是要式合同。雖《合同法》第36條對欠缺要式條件的合同效力也給予了補救的機會。但鑒于認購書的特殊性質以及糾紛的頻繁發(fā)生，為促使當事人慎重簽約，保證商品房交易的安全，應當以書面形式訂立。
（二）確定性
合同生效要件之一是合同內容的確定性，學理上對預約性質的商品房認購書內容確定性應達到何種程度尚無定論，但預約為訂立本約而存在，其確定程度可能不如本約，但仍然應滿足基本的確定性。民法上對認定合同內容的確定有不同的理解，但立法通常采取較為寬松的態(tài)度。如我國《合同法解釋二》第1條第1款規(guī)定，合同只需具備當事人、標的物和數(shù)量三項內容可當然成立?？梢姡瑑r格條款也逐漸不再被認為是合同的主要條款，而可由當事人根據(jù)交易習慣、締約的過程以及產(chǎn)出需求等因素來合理確定[6]。但一般來說，不動產(chǎn)買賣合同成立的要件應較動產(chǎn)買賣合同嚴格。目前商品房市場并未形成充分的競爭，且商品房價格受其所處地理位置、樓層、朝向和設施等不同條件的影響，按交易習慣和訂立合同時履行地的市場價格確定欠缺科學性和公平性，為使依法成立的商品房認購書具有履行效力，價格條款的確定性或可確定性應為必要。作為預約性質的商品房認購書通常應具備當事人、標的物、數(shù)量和價格條款。
二、本約
根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第5條規(guī)定，如果商品房認購書已具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應當具備的12項條款，當事人未明確排除其約束力，且開發(fā)商已按約定收取購房款時，認購書在性質上已轉化為正式商品房買賣合同。筆者認為，具備合同主要內容的認購書已不存在事實或法律上的障礙，其性質類似于“將從事交易的協(xié)議”，其名為認購書固然有其意義，如能推遲對必要合同文件的準備與執(zhí)行，能延緩費用的附隨支出等，但由于其相同與本約的確定性，嚴格來說其雖名為認購書而實應為本約。
定性為預約的認購書與商品房買賣合同的本質區(qū)別在于，前者存在法律或事實上的障礙，導致買賣合同部分條款缺失或不確定。如《商品房銷售管理辦法》第五章專章規(guī)定了商品房交付條件，但在預約階段當事人不可能就上述法律法規(guī)所要求的做出明確詳細的約定。因此通常情況下認購書不能被認定為商品房買賣合同。如果合同具有第16條規(guī)定的全部內容，即不存在事實或法律上的障礙，也就無簽訂認購書的必要了。即使簽訂的是認購書也應認定為本約，與商品房買賣合同具有同等的法律效力，違約時對方應承擔違約責任，若無法強制履行則應給予履行利益的賠償，即適用定金罰則和補償違約時商品房差價。此外，筆者認為此司法解釋有欠妥當之處：
1.成立本約的轉化條件過于嚴格。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應當具備的內容有12條之多，而《合同法司法解釋二》第1條第1款規(guī)定，合同只需具備當事人、標的物、數(shù)量三項內容可當然成立。從法的效力層次上看，前者作為建設部頒發(fā)的部委規(guī)章其法律位階明顯低于后者。根據(jù)合同的確定性理論，當合同具備主要條款時，非主要條款可以通過交易習慣進行填補。此外，從司法實踐的角度看，第5條將部分的認購書法定化為商品房買賣合同，為其繼續(xù)履行提供了法律基礎；但未對不完全具有《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定條款的認購書效力作出規(guī)定，“不可繼續(xù)履行”的認購書和“法定化為本約”的認購書之間存在很大的空間，法院對此類案件具有較大的自由裁量權。如果嚴格按此執(zhí)行，實踐結果未必公平。
2.無須附加實際履行條件。一般來說，只要合同條款明確且齊備，不存在法律或事實上的履行障礙，無論合同為何名稱都應認定為本約，而無須附加實際履行的條件。收受購房款是商品房買賣合同履行階段的行為，反映了購房者對義務的履行和開發(fā)商對利益的享有，是否收受購房款并不影響商品房買賣合同或認購書的成立或生效，且預約本身也并不排斥合同的履行。雖然有學者認為，以實際履行作為區(qū)分預約與本約，符合我國商品房銷售市場的實際情況和交易實務，但這無形中鼓勵了一方當事人違背誠信原則惡意毀約否認本約的成立。因此不能簡單地把履行認購書看作為履行商品房買賣合同。
三、意向書
意向書源于英美，是商務交易中較為常見的文書形式，但并不是嚴格的法律概念，學界也尚無權威定性。有學者認為，廣義的意向書包括意向聲明、預約與本約。而狹義的意向書僅指意向聲明，并非契約，其作用僅僅是記錄當事人的合作意向，無需過于強調內容的確定性。而鑒于商品房建造多樣化和個性化趨勢，以及地理位置、戶型、朝向、規(guī)格、樓層對價格產(chǎn)生重大影響，筆者認為商品房不是開發(fā)商批量生產(chǎn)的種類物而是特定物。因此，當認購人在購樓現(xiàn)場向開發(fā)商表示希望購買樓盤中任意一套商品房時，內容無確定性，雙方僅對買賣洽談的相關事宜達成初步意向，而未就將來是否締約達成一致。此認購行為不具有法律效力，當事人違反意向聲明無須承擔法律責任。
參考文獻：
[1][3]王澤鑒.債法原理：第一冊[M].中國政法大學，2001.
[2]吳頌明.預約合同研究[C].梁慧星.民商法論叢（17）.法律出版社，2000.
[4]史尚寬.債法總論[M].中國政法大學出版社，2000.
