發(fā)布時間：2022-01-27 23:04:16
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小產(chǎn)權(quán)買賣合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文一賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 賣方配偶： 身份證號碼： 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于青島市市北區(qū)_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲藏室，面積： 平方米。該房現(xiàn)尚無房地產(chǎn)所有權(quán)證。
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。
五、甲方將房屋以現(xiàn)狀交接給乙方，乙方已對該房屋的現(xiàn)狀有充分的了解。甲方應(yīng)同時將該房屋的購房合同、付款收據(jù)、契稅單據(jù)、房產(chǎn)證等有關(guān)該房屋的手續(xù)交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導(dǎo)致本合同的解除、無效,甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補償由乙方獲得，甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補償。
八、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執(zhí)一份。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區(qū)_______________________________________的房屋以人民幣_____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(___收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
六、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見證人:
年 月 日
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù)，其中含甲方轉(zhuǎn)交安裝煤層氣20xx元在內(nèi))，甲方將所交村委出具購房款收據(jù)一并轉(zhuǎn)交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
三、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。立字為據(jù)，由村委，中證人見證。
買受人（乙方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、 甲方自愿將其村證房位于市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積 _________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、 違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本 合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
見證人： 年月日
1991年屈某將自己位于北京市通州區(qū)新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產(chǎn)交易部門辦理了過戶手續(xù)。同年8月聞某取得了該屋的產(chǎn)權(quán)登記證書。屈某稱對相關(guān)政策法規(guī)不了解才形成買賣關(guān)系，現(xiàn)了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經(jīng)濟組織成員，該買賣合同不符合相關(guān)法律規(guī)定，于是要求法院確認房屋買賣協(xié)議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復(fù)原狀并返還。
通州法院經(jīng)審理認為：公民、法人的合法民事權(quán)益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續(xù)，聞某已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書。故駁回屈某的訴訟請求。
一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
二、相關(guān)法律問題
隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握。《物權(quán)法》草案中曾對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。
從目前訴爭農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映的情況來看，對于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有的經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門確認，有的經(jīng)村委會蓋章確認，有的是當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協(xié)議。由此可見，整體上農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓處于一種無序的狀態(tài)，而且對于鄉(xiāng)村兩級的確認行為的效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人之間對此也存在非常大的分歧。
農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。
在2006年9月14日北京市法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀要中，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題作出了說明，即農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定無效。2006年會議紀要重申了2004年會議紀要中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅持，同時指出雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據(jù)實際情況依法確認合同的效力。例如：
1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
2.城市居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
3.買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，出賣人請求確認買賣合同無效的，不予支持。
4.買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認定家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
6.對同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進行判斷。
同時，2006年會議紀要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動而。
處理涉及農(nóng)民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實，國家法律法規(guī)調(diào)整，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展變化，兩者在實踐中總會出現(xiàn)銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，也要認識到此類案件的復(fù)雜性，妥善解決相關(guān)利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會效果，以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于穩(wěn)定現(xiàn)有居住關(guān)系、有利于引導(dǎo)當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，保護當(dāng)事人的善意信賴和制約農(nóng)民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長時間，土地升值、拆遷或翻建擴建房屋等因素都應(yīng)當(dāng)在審判的時候進行考量。
案外人:梁某,趙某。
申請執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書,雙方達成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請強制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:
一種觀點認為,兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同的規(guī)定,對不動產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點認為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點審查三項內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該小產(chǎn)權(quán)房的實際所有權(quán)人。這就涉及到小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬問題。小產(chǎn)權(quán)房 是一種非獨立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為商品房向本集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待小產(chǎn)權(quán)房,國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個確切的概念,筆者認為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。占有是《物權(quán)法》單列的一章,可見我國對占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認為無效,反之集體經(jīng)濟組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行,因此村委會在集體土地上進行的所謂房地產(chǎn)開發(fā)違反了我國法律的強制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J可和保障。
司法實踐中對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認定采取的做法往往是要么回避,要么認定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。
[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟法；小產(chǎn)權(quán)房；法律
[中圖分類號]D922.29 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0112-02
伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢，在這種背景下，一些和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的問題便得以顯現(xiàn)。經(jīng)濟法作為國家從整體經(jīng)濟發(fā)展的層面出發(fā)，對我國社會公共性的經(jīng)濟活動進行干預(yù)、管理以及調(diào)控的法律規(guī)范，其在小產(chǎn)權(quán)房問題的調(diào)整方面有著重要的作用。本文從經(jīng)濟法的層面出發(fā)，對小產(chǎn)權(quán)房法律問題進行研究分析。
1 小產(chǎn)權(quán)房的定義以及存在的原因
1.1 小產(chǎn)權(quán)房的定義
小產(chǎn)權(quán)房的概念開始于20世紀90年代我國的民間，該概念主要是用來表現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房在權(quán)利上存在的缺陷[1]。從學(xué)術(shù)研究的層面來看，在小產(chǎn)權(quán)房的定義上也沒有統(tǒng)一，本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房指的是：經(jīng)過或者沒有經(jīng)過我國各級政府或者村組織審批、認可，在集體土地上所進行的大規(guī)模商品化建設(shè)后，向本集體經(jīng)濟組織以外的購房者進行銷售的房屋。
1.2 小產(chǎn)權(quán)房存在的原因
從我國小產(chǎn)權(quán)發(fā)展的歷史來看，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房存在的原因主要是：在城市化進程不斷加速的情況下，以我國所實施的城鄉(xiāng)二元分割下的土地管理體制為基礎(chǔ)的農(nóng)民集體與地方政府的利益之間所進行的博弈[2]。同時，在房價的持續(xù)上漲這一經(jīng)濟因素的影響下，政府的宏觀調(diào)控存在一定的問題等多個方面的因素導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的存在。
2 小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題分析
無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產(chǎn)房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產(chǎn)權(quán)房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經(jīng)驗可供借鑒[3]。同時加之我國法律學(xué)術(shù)研究與實踐本身在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生后對小產(chǎn)權(quán)房治理的法律研究也相對較少，使得小產(chǎn)權(quán)房在治理過程中所要面對的法律問題較多。
我國《憲法》中規(guī)定集體土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓或者不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。這就使得小產(chǎn)權(quán)房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時，從我國現(xiàn)有的立法情況來看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而如何對農(nóng)民集體行使所有權(quán)進行具體的細化所存在的法律問題，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體存在著名存實亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使者實際上是村民委員會，而村委會很難確保其所代表的是農(nóng)民集體的利益。居民在房價過高的背景下，買了小產(chǎn)權(quán)房以后，由于小產(chǎn)權(quán)房法律保護方面的缺少，使得法院在對小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛進行處理時就要面對司法方面的問題。這是因為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的標(biāo)的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權(quán)，而我國法律規(guī)定只有農(nóng)民才能享有宅基地的使用權(quán)，這就使得法院通常會判決該買賣合同無效。但是，我國現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠實信用原則等，又可以說明小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方是在自愿平等的基礎(chǔ)上所做出來的真實意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。
簡而言之，小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題的處理，需要結(jié)合我國現(xiàn)有法律規(guī)定的實際情況，以小產(chǎn)權(quán)房的情況為基礎(chǔ)靈活地應(yīng)對[4]。
3 基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題解決策略
從經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略來看，主要是針對現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實際情況采用不同的處理方法。
3.1 小產(chǎn)權(quán)房合同的處理
在小產(chǎn)權(quán)房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產(chǎn)權(quán)房合同，這種指的是由于標(biāo)的物本身違法，導(dǎo)致的該小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)自始無效，這類的小產(chǎn)權(quán)房合同所涉及的房屋本身應(yīng)有行政機關(guān)，同時不應(yīng)給予補償[5]。另一類小產(chǎn)權(quán)房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質(zhì)量合規(guī)，在補辦各類手續(xù)以及補繳包括土地出讓金差價等各類費用的情況下轉(zhuǎn)化為合法的房屋所有權(quán)，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房的現(xiàn)有政策進行處理，將這部分小產(chǎn)權(quán)房納入住房保障體系之中。
3.2 小產(chǎn)權(quán)房本身的處理
對于不符合我國城市發(fā)展規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，同時還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅決拆除[6]。由于拆除此類小產(chǎn)權(quán)房給購房人造成的經(jīng)濟損失，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)該類小產(chǎn)權(quán)房的村委會、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購房人等共同承擔(dān)。
3.3 市場調(diào)控的優(yōu)化
從我國的實際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實現(xiàn)買得起房子的愿望，同時還應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控進行優(yōu)化，只有這樣才能從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因上入手，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發(fā)，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題，進而有針對性的解決問題。
綜上所述，基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決是一項動態(tài)的系統(tǒng)化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國現(xiàn)有的情況來看，小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略，需要從社會實踐出發(fā)不斷地進行動態(tài)的調(diào)整，只有這樣才能從根本上促進小產(chǎn)權(quán)房法律問題的有效解決。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問題;宏觀調(diào)控;利益平衡
中圖分類號:d92文獻標(biāo)志碼:a文章編號:1673-291x(2009)27-0092-02
一、引言
宋莊畫家村案——一個具有標(biāo)志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始起訴畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。
這是一個具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了
四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險提示和法律處理
(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險提示
透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上自由流通,一旦買賣, 買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞
法律依據(jù)：
《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條
國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
《民法典》第二百零九條
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十五條
[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房；購買者；利益保護；住房保障
[中圖分類號]F293.33 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1008-4738(2012)01-0043-05
一、問題的提出
自我國在全國范圍內(nèi)積極推進“新農(nóng)村建設(shè)”、“城中村改造”進程以來，國家在給予一定財力支持的同時也允許社會資金參與，在屬于集體所有的土地上，以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接開發(fā)或者由其與開發(fā)商合作開發(fā)建設(shè)房屋，該類房屋除了本集體村民自己居住外，為發(fā)展經(jīng)濟，解決本村養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等問題，村集體經(jīng)濟組織將部分房屋出售，從而使得“小產(chǎn)權(quán)房”入市。同時，近年來隨著經(jīng)濟的迅猛增長，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程的快速發(fā)展，全國各個城市房價不斷攀升，城市的高房價使得消費者實際購買能力下降。在這種高房價并且城市居民住房問題未得到妥善解決的背景下，小產(chǎn)權(quán)房在市場上的交易量也越來越大。
由于在我國現(xiàn)有的法律制度下，集體土地、農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)受到嚴格限制，故小產(chǎn)權(quán)房其本身的合法性備受質(zhì)疑，國務(wù)院也多次出臺文件否認小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。盡管如此，但小產(chǎn)權(quán)房的問題并沒有得到有效解決，而且有蔓延之勢。之所以如此，是因為針對小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)，我們把目光過多的集中在我國城鄉(xiāng)分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、開發(fā)商利益和農(nóng)村集體、農(nóng)民利益的博弈上，試圖通過制度改革來平衡各方利益，從而給予小產(chǎn)權(quán)房以合理的定位。這種視角無疑是正確的，我們必須堅持。我們也必須站在購買者的角度，基于購買者的切身利益去體會“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的正面影響，也會更有利于我們?nèi)フJ識和解決其中的問題。因為歸根結(jié)底正是由于這個群體的住房需求得不到妥善解決才讓小產(chǎn)權(quán)房有了存在和流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)在解決其住房需求的同時又使他們陷入另一個困境，故如何保障小產(chǎn)權(quán)房購買者利益同樣值得我們關(guān)注。
二、小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護的困境
(一)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動因――以購買者為視角
針對小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動因，我們可以從不同利益主體的角度進行分析。有學(xué)者從保護村集體和農(nóng)民利益的角度出發(fā)，認為小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)有利于保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，累計社會財富；同時有助于實現(xiàn)財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，給農(nóng)民提供有利的融資條件。也有學(xué)者從維護社會公益，推進城鄉(xiāng)一體化進程的角度出發(fā)，認為站在法律平等的位置上看待小產(chǎn)權(quán)房，這有助于農(nóng)村宅基地資源的市場化運作；以小產(chǎn)權(quán)房帶動農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，也將為城鄉(xiāng)優(yōu)勢資源優(yōu)化整合構(gòu)筑平臺。筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)本身雖然問題大，爭議多，但它卻對購買者產(chǎn)生了許多積極影響，所以，從購買者的角度來探尋小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動因，能夠?qū)π‘a(chǎn)權(quán)房購買者利益進行保護的必要性產(chǎn)生更加充分地認識，同時對小產(chǎn)權(quán)房諸多問題的解決也有所裨益。從購買者的角度講，小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)是基于以下動因：
1.購買者的住房需求與高房價之間的緊張關(guān)系
依據(jù)我國現(xiàn)行法律，集體土地在轉(zhuǎn)為國有之后才能上市交易，建設(shè)商品性住宅。小產(chǎn)權(quán)房是在集體所有的土地上建設(shè)的商品性住房，其本身不符合法律規(guī)定。因而，小產(chǎn)權(quán)房的非法性決定了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)路徑游離于當(dāng)前法定的房地產(chǎn)開發(fā)程序之外。在大產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中，開發(fā)商需要辦理合法的房屋開發(fā)立項手續(xù)和相關(guān)土地出讓手續(xù)，并按照規(guī)定向國家繳納土地出讓金和使用稅，由國家給開發(fā)商頒發(fā)土地使用證和房屋預(yù)售許可證。大產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)通常要經(jīng)過以下九個環(huán)節(jié)：國土部門征地――補償征地費――土地開發(fā)整理――土地儲備――土地出讓――開發(fā)商報批項目規(guī)劃――建筑商建設(shè)――各相關(guān)部門驗收――開發(fā)商預(yù)售等；與之相比，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程則相對簡單，環(huán)節(jié)較少，一般只需經(jīng)過開發(fā)商與村集體協(xié)議開發(fā)――開發(fā)商規(guī)劃項目――建筑商建設(shè)――開發(fā)商預(yù)售四個環(huán)節(jié)。在大產(chǎn)權(quán)房的土地開發(fā)中需要繳稅12種，各種費用基金500項稅費和土地出讓金占到房價的50％左右，而“小產(chǎn)權(quán)房”因未經(jīng)土地征用和審批程序，減少了很多開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了土地出讓金、增值稅和房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的稅收等費用，所以與一般的商品房相比，價格較為低廉。小產(chǎn)權(quán)房的購買者多為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的村民或城鎮(zhèn)居民，由于其自身經(jīng)濟能力有限，無法承受持續(xù)高漲的房價來滿足自身的居住需求，于是轉(zhuǎn)而“嘗試”小產(chǎn)權(quán)房。
2.政府住房保障體系的不完善
國務(wù)院早在1998年就出臺了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出了多項房改政策，其中包括建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)系統(tǒng)、重點發(fā)展經(jīng)濟適用房等惠及民眾的改革措施，其目的就是切實為中低收入人群解決住房難的問題。但由于地方政府投入的資金有限，同時各地方政府又以土地出讓金作為其重要的財政來源，使經(jīng)濟適用房的建設(shè)和廉租房的供應(yīng)遠遠不能滿足廣大無房戶的需求。時至今日，日漸攀升的房價已遠遠超出了中低收入者的購買能力，政府出臺的相關(guān)政策并未有效的幫助廣大中低收入者徹底解決住房問題。從購買者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)較少等原因，使其住房需求得不到有效解決，這也就為小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)提供了政策空隙和市場空間。
(二)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)中的法律困境
1.土地使用權(quán)制度的法律阻礙
根據(jù)我國《憲法》的規(guī)定，我國土地使用權(quán)制度可以分為國家土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。再根據(jù)我國《土地管理法》第8條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有?！庇纱丝梢姡r(nóng)民集體對法律規(guī)定的屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地享有集體土地所有權(quán)。這也為小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的困境埋下了制度性的誘因。
對于土地的使用，我國《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地的除外。”第63條規(guī)定“集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。同時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，對于在集體所有的土地上進行的房地產(chǎn)開發(fā)，必須先由國家依法將土地征為國有，此時國有土地的使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓、出售。然而，小產(chǎn)權(quán)
房本身屬于農(nóng)民或者村集體在集體所有土地上的自建房，既不符合集體土地使用的要求，也不能滿足城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用條件。所以，小產(chǎn)權(quán)房從誕生之日起就與我國現(xiàn)行法律不符，從土地使用權(quán)這個根基上就欠缺法律的認同和保護。這一境況也直接導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)長期的生存于地下，使其購買者的利益處于無保障狀態(tài)。
2.小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)的法律歧視
由于小產(chǎn)權(quán)房是村民或者集體在集體所有的土地上建造的房屋，并沒有履行國家征收審批和繳納土地出讓金等程序，所以沒有取得國家正式頒發(fā)的所有權(quán)證書，更無法得到法律有效的保護。因而小產(chǎn)權(quán)房所取得的產(chǎn)權(quán)證明往往是由村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)或認可，這些證明只能是出售者和購買者之間的一種產(chǎn)權(quán)約束，或者說是游離于法律之外的一種默許。根據(jù)我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！边@也明確了我國法律對不動產(chǎn)物權(quán)的效力采取登記要件主義，即對于小產(chǎn)權(quán)房，要取得所有權(quán)就必須進行合法登記，以免發(fā)生糾紛，所有權(quán)難以界定。由此現(xiàn)行法律對小產(chǎn)權(quán)房是不予登記、不發(fā)證書。再根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴謹炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。這一政策性規(guī)定也直接堵死了本集體以外的成員獲得房屋產(chǎn)權(quán)的可能性，從而也使小產(chǎn)權(quán)房購買者徹底喪失了對不動產(chǎn)享有的權(quán)益。
3.小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律束縛
依據(jù)我國法律，任何房屋都不得與土地相分離而單獨轉(zhuǎn)讓，必須與土地一并進行流轉(zhuǎn)，即采取“房地一體主義”。然而，由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地是未經(jīng)正規(guī)的法定程序批準(zhǔn)，也不可能存在符合法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證書，所以小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房交易的合法條件，從而失去了在房地產(chǎn)市場上進行合法流通的可能性。對于小產(chǎn)權(quán)房的流通我國法律和相關(guān)政策都做出了明文性的禁止性規(guī)定。如：2007年6月18日，建設(shè)部在其《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》中明確表示：“城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋?！?007年12月11日，國務(wù)院公布的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者小產(chǎn)權(quán)房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！贝送猓覈段餀?quán)法》、《土地管理法》對小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)也都予以否定。小產(chǎn)權(quán)房喪失流轉(zhuǎn)的可能性也就意味著已經(jīng)持有小產(chǎn)權(quán)房的購買者的所有權(quán)無法得到法律的承認，尚未持有的潛在購買者對購買小產(chǎn)權(quán)房則需要承擔(dān)更大的風(fēng)險。
在購買者無力承受高房價，政府的住房保障體系尚不完善的背景下，現(xiàn)有的法律制度又對小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)予以否定，使小產(chǎn)權(quán)房購買者最基本的居住利益無法得到保障。如果一味地強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的存在是對集體土地的非法濫用，其流轉(zhuǎn)時對我國土地制度的絕對違反，導(dǎo)致的結(jié)果便是所有違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房全部予以拆除，這樣不僅造成社會資源的極大浪費，同時也不利于社會穩(wěn)定。于是，我們必須探尋其他途徑來解決小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)問題，以更好地保護購買者利益，維護社會穩(wěn)定發(fā)展。
三、小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護的途徑
解決小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的方案很多，不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對小產(chǎn)權(quán)房的其他變通處理方案。在現(xiàn)存的制度體系下，小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的合法性被予以否定，這也導(dǎo)致其購買者的利益無法得到法律的有效保護，這種局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有經(jīng)濟學(xué)上的原因，在即存的法律制度和土地制度不會發(fā)生重大改變的情形下，如何解決小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)問題，是對其購買者利益進行保護的關(guān)鍵。對于此處的購買者，不僅僅局限于已經(jīng)實際購買的主體，更包括那些尚未購買但有購買意向的主體。對于已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房，購買者是當(dāng)然存在的；而對于那些已經(jīng)建成但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，此時的實際購買者尚未現(xiàn)實的出現(xiàn)，屬于潛在的購買主體，對于他們利益的保護更多的是一種預(yù)防性的保護，即在他們?nèi)〉眯‘a(chǎn)權(quán)房之前，是這類房屋已經(jīng)具備流轉(zhuǎn)的要件，從而避免購買者利益受到損害。同時，在以上兩類購買者之外，還存在著一類特殊的購買者，就是在“以租代售”做為小產(chǎn)權(quán)房的對外處置形式時，此時的購買者是以承租人的身份來對小產(chǎn)權(quán)房加以支配。因而，對小產(chǎn)權(quán)房購買者利益的保護途徑不能一概而論，應(yīng)區(qū)分以上三類主體，分別加以闡述。
(一)已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護的途徑
在小產(chǎn)權(quán)房合同法律關(guān)系的眾多形式中，有一部分是建設(shè)單位直接以買賣合同的形式將房屋出售給購買者，同時由相關(guān)村組或鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。在現(xiàn)有的制度規(guī)范下，此類買賣合同及頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的行為由于違反了法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定而歸于無效。對于該類房屋，筆者認為，在城鄉(xiāng)土地二元所有的制度不能改變的情形下，可以根據(jù)具體的情況，將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收，轉(zhuǎn)化為國有土地，并由政府通過相應(yīng)程序回購房屋將其用于住房保障，使其合法化的同時使購買者利益得到保護。
1.該類買賣合同及其產(chǎn)權(quán)證應(yīng)確定無效。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定的合同無效；合同被確認無效或被撤銷后，對因合同取得的財產(chǎn)雙方應(yīng)互為返還。這里返還的雙方應(yīng)為房屋的購買者與已經(jīng)獲取收益的農(nóng)民及其他主體。但在我國現(xiàn)行的民事訴訟制度下，法院遵循不告不理的訴訟原則，用時在事實層面雙方亦無法返還，故而需要政府主動介入，而不能讓這樣一種違法狀態(tài)長期存在。
2.在確認該部分小產(chǎn)權(quán)房合同無效后，其已頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)予以收回。對于符合保障型住房轉(zhuǎn)化條件的部分小產(chǎn)權(quán)房，可由住房保障部門與集體組織通過簽訂協(xié)議對房屋予以回收，集體組織已經(jīng)向小產(chǎn)權(quán)房購買者收取的價款則抵作房屋及土地補償金，政府不再另行額外給予補償或支付價款。再將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，國家將取得該部分房屋的所有權(quán)。
3.政府主管部門通過回購轉(zhuǎn)化房屋所有權(quán)性質(zhì)后，將回購的房屋轉(zhuǎn)性為經(jīng)濟適用房，并納入經(jīng)濟適用住房管理。此時，原小產(chǎn)權(quán)房的購買者應(yīng)當(dāng)與住房保障部門重新簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同，按照其購房時支付的價款與該房屋轉(zhuǎn)性時同地段商品房價款的比例按份享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。通過這樣的途徑，使該類小產(chǎn)權(quán)房的存在取得了合法形式，使小產(chǎn)權(quán)房的購買者從原來對房屋的所有沒有任何法律依據(jù)轉(zhuǎn)化為對房屋的合法所有，不僅滿足了購買者的住房需求，同時也解決了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，化解了購買者的購房風(fēng)險，最大程度地保護了小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益。
(二)對尚未處置的小產(chǎn)權(quán)房“購買者”利益保護的途徑
所謂未對外處置的小產(chǎn)權(quán)房，僅限于集體經(jīng)濟
組織(包括農(nóng)民)已經(jīng)修建完畢但尚未對外處置的房屋。從嚴格意義上講，小產(chǎn)權(quán)房之所以被禁止是由于購買者的身份不符合法律規(guī)定，因而未對外處置的房屋尚不算違法建筑(占用耕地、違反規(guī)劃法等情形的除外)。如何解決該類房屋的存在和流轉(zhuǎn)，筆者認為可以通過將符合條件的部分房屋與整個保障型住房制度相銜接的方式，將符合條件的部分房屋轉(zhuǎn)性為保障型住房從而納入住房保障體系。
1.以市、縣為單位對目前本轄區(qū)內(nèi)存在的尚未對外處置的小產(chǎn)權(quán)房進行調(diào)查。調(diào)查的目的在于確定該部分房屋的實際狀態(tài)，評估其轉(zhuǎn)性為保障型住房的可能性和必要性。調(diào)查的內(nèi)容包括房屋的具置、數(shù)量、戶型、面積、建設(shè)主體、年份等要素。通過調(diào)查，對于那部分較為集中的、尚未對外處置的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以根據(jù)其具體的位置、戶型、面積、質(zhì)量等因素，結(jié)合本地年度保障型住房的需求，并考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃及資金使用等綜合因素，從而確定政府予以回購的房屋數(shù)量及具置。
2.政府將回購的小產(chǎn)權(quán)房用于住房保障。最近幾年我國已開始大規(guī)模的保障型住房建設(shè)，以2009年至2011年保障型住房建設(shè)計劃為例，3年間，我國將新建600萬套保障型住房，平均每年投資超過9000億元。筆者認為，可以將回購已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房作為與新建并列的保障型住房的來源。首先可以節(jié)約保障型住房的建設(shè)周期，提高效率，在盡可能短的時間內(nèi)最大限度地滿足保障對象的住房需求。其次，通過政府回購此類小產(chǎn)權(quán)房，一來可以避免從事實狀態(tài)上拆除小產(chǎn)權(quán)房，二來也能有效改善小產(chǎn)權(quán)房的空置的局面，同時，也為小產(chǎn)權(quán)房合法化增加了一個合法的解決途徑，為潛在的購買者提供了解決住房需求的可能性。
關(guān)于回購的程序，首先，對可以予以回購的小產(chǎn)權(quán)房的位置、數(shù)量，政府在調(diào)查的基礎(chǔ)上綜合各相關(guān)因素進行確定。其次，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)M回購房屋所占用土地予以補償、征收。再次，賦予小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主體以市場交易地位，政府通過支付合理價格取得該類小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。此時，該類小產(chǎn)權(quán)房既可以作為經(jīng)濟適用房向購買者出售，也可以作為廉租房予以出租。通過以上途徑，使小產(chǎn)權(quán)房的購買者在取得房屋以前，該類房屋已經(jīng)具備了流轉(zhuǎn)的要件，無論是通過經(jīng)濟適用房的形式予以出售，還是以廉租房的形式進行出租，都使這類“潛在購買者”在其住房需求得到滿足的同時，也避免了交易風(fēng)險。
(三)對已經(jīng)出租的小產(chǎn)權(quán)房“購買者”的利益保護途徑
小產(chǎn)權(quán)房的對外處置方式，除了出售外還存在著另外一種“以租代售”的形式，即以租賃的形式來掩蓋對外轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的實質(zhì)，已達到規(guī)避法律的目的。在這種形式下，小產(chǎn)權(quán)房的購買者是以承租人的身份來對房屋加以支配。在實踐中，鑒于合同法中對房屋最高租賃期限的限制，小產(chǎn)權(quán)房租賃合同總體上表現(xiàn)為三種類型；超過二十年的租賃合同，二十年期滿自動續(xù)期的合同，不超過二十年的高租金合同。如何解決此類以租賃形式對外轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)，是購買者利益保護的關(guān)鍵，筆者認為，對其中部分房屋可以由政府將其回購后與保障型住房相銜接。
1.各市、縣人民鎮(zhèn)府可以通過對此類“以租代售”的小產(chǎn)權(quán)房進行登記以掌握其相關(guān)情況，從而確定其中符合回購條件的房屋。對于可予以回購條件的，筆者認為應(yīng)綜合各方面因素進行考量，根據(jù)已出租小產(chǎn)權(quán)房的的登記情況，結(jié)合保障型住房的需求計劃，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的范圍內(nèi)，綜合考慮小產(chǎn)權(quán)房的戶型、位置、面積等因素，合理確定予以回購的房屋數(shù)量及具置。可予以回購的小產(chǎn)權(quán)房，不僅要在數(shù)量及位置上符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在戶型、面積上也必須符合保障型住房的相關(guān)規(guī)定。
2.由于使用人是以租賃形式對該類房屋進行支配，承租人不能依據(jù)債的關(guān)系取得房屋的所有權(quán)。故而政府住房保障部門通過與實際產(chǎn)權(quán)人協(xié)商回購符合條件的房屋，以此種方式變更小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。原房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)收取的租金抵作政府回購的房屋及土地價款(“以租代售”情形下的租金在本質(zhì)上是房屋的價值，只不過是以租金的形式出現(xiàn)，目的在于規(guī)避法律對小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的約束)，政府在回購后可以將該類房屋納入住房保障體系，變性為經(jīng)濟適用房或廉租房。通過這樣的處理方式，集體組織(或農(nóng)民)從心理上符合其建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房通過予以出售獲取等價的初衷，從事實上也獲取了房屋及土地補償款，因而以此種方式變更土地性質(zhì)也節(jié)省了成本。更為重要的是，通過這樣的處理，從事實狀態(tài)上而言可以避免小產(chǎn)權(quán)房的存在和交易狀態(tài)中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系長期處于不確定狀態(tài)，通過政府回購的形式將小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)予以變更后，政府則成為了房屋的所有人。
3.在所有權(quán)變更以后，賦予原租賃人(小產(chǎn)權(quán)房的購買者)以選擇權(quán)，既可以有限制地承認原租賃合同的效力，依據(jù)買賣不破租賃的原則，對二十年租期予以認可(超過二十年或自動續(xù)期的無效)，承租人也可以選擇與政府重新簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同或者簽訂廉租房租賃合同。選擇簽訂廉租房租賃合同的，其租賃期限可以與原合同的期限一致，但承租人無需再交納租金。對于選擇簽訂經(jīng)濟適用房合同的購買者，該房屋則納入經(jīng)濟適用房管理，由購買者按照其支付的購房款與轉(zhuǎn)性時同地段商品房價款的比例與政府按份享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。同時，購買者也可以按照經(jīng)濟適用房制度的規(guī)定，在補交土地出讓金、相關(guān)稅費并符合相關(guān)條件后取得該房屋的完全所有權(quán)。
四、結(jié)語
小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)問題的解決，決定了小產(chǎn)權(quán)凡購買者能否對其所購買的房屋取得產(chǎn)權(quán)，從而保障自身的居住利益。在現(xiàn)有的制度背景下，政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，通過將符合相關(guān)條件的小產(chǎn)權(quán)納入住房保障體系，以保護小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益得到合理保障，是可以予以嘗試的一種途徑。在這個過程中，政府充當(dāng)了兩個角色，既是小產(chǎn)權(quán)房的購買者，又是出售者(出租者)。通過這樣一種途徑，使小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)面對的社會爭議得以緩沖，而后通過相關(guān)的法律制度改革使小產(chǎn)權(quán)房問題得以徹底解決。
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