發(fā)布時間：2022-07-19 18:49:23
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小區(qū)物業(yè)論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
(一)房屋遺留問題無法化解，影響企業(yè)運營。
目前，東勝地區(qū)有近138個住宅小區(qū)不同程度存在房地產工程遺留問題，主要表現(xiàn)在小區(qū)水電暖、電梯、停車場、消防、技防設施損壞等公共設施不完善；還有墻體裂縫、墻皮脫落、樓頂滲水、地面下沉等房屋基礎設施損壞問題，這些問題直接影響業(yè)主的切身利益，成為小區(qū)業(yè)主投訴焦點問題，由此引發(fā)的矛盾糾紛轉嫁到物業(yè)企業(yè)，直接影響物業(yè)服務水平提升。
(二)舊小區(qū)基礎設施老化，物業(yè)服務水平提升難。
目前我區(qū)老舊小區(qū)共有255個，2011年起政府陸續(xù)對部分老舊小區(qū)的基礎配套設施進行了維修改造并且取得實效。據統(tǒng)計，東勝地區(qū)無物業(yè)的單體樓160個，由于小區(qū)不成規(guī)模，設計標準偏低，配套設施不全，業(yè)主流動性大，導致物業(yè)企業(yè)不愿進駐管理。
(三)服務費收繳率低，企業(yè)經營困難。
目前，東勝區(qū)整體物業(yè)費收取率偏低，東勝區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務的住宅小區(qū)，物業(yè)費收取率30%-40%的小區(qū)127個、55%-60%之間的小區(qū)123個；能達到90%的實屬鳳毛麟角。物業(yè)費收取困難，造成企業(yè)運營難，面臨兩種選擇，一種是降低物業(yè)服務標準，緩解企業(yè)運營壓力，另一種是服務期滿后被迫退出物業(yè)服務市場，導致小區(qū)出現(xiàn)無人管理、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的局面。
(四)服務品質欠佳，物業(yè)合同粗略。
在實際物業(yè)合同簽訂中，沒有固定的合同范本，物業(yè)企業(yè)對業(yè)主需求了解不全面，加上物業(yè)企業(yè)急于拿到項目，草率簽訂合同，該約束內容的沒有寫入，容易產生矛盾。另外部分物業(yè)企業(yè)經驗不足，不按照物業(yè)合同提供相應服務，業(yè)主投訴不能及時處理，物業(yè)從業(yè)人員參差不齊，服務態(tài)度差。
(五)監(jiān)管職能不明，建管職責不分。
物業(yè)內容包羅萬象，問題最棘手、最難纏，部分職能部門不愿接手處理，只靠主管部門，根本無法解決。現(xiàn)行物業(yè)監(jiān)管模式，物業(yè)監(jiān)管職能交叉，專業(yè)物業(yè)企業(yè)進出平凡，導致部分小區(qū)物業(yè)服務無人管理。另外，前期物業(yè)項目多數(shù)是開發(fā)商的子公司，致使開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間的職責混淆，容易讓業(yè)主把兩家捆綁，以拒交物業(yè)費對對抗物業(yè)企業(yè)。
二、提升物業(yè)管理對策
1.政府：加強市場監(jiān)控，完善規(guī)章制度
為居民幸福指數(shù)的提升，確保物業(yè)市場的運轉，有效化解物業(yè)矛盾，形成物業(yè)服務有法可依的環(huán)境，盡快修改《東勝地區(qū)物業(yè)管理實施細則》，重新出臺物業(yè)管理的新配套辦法和政策，對企業(yè)和行為的權力義務進行明確規(guī)定，讓有章可循制度來規(guī)范物業(yè)市場。政府部門各司其職，發(fā)揮自身職能，強化市場監(jiān)督指導作用。一是成立解決房地產遺留問題工作小組。為業(yè)主解決各類房地產遺留問題，化解業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，組建解決工程質量遺留問題工作組，各部門共同配合，督促開發(fā)商通過修繕、補償?shù)确椒ㄏ奁谔幚磉z留問題。二是加大對老舊住宅小區(qū)改造升級力度。重點解決排污、給水、供熱管網老化、屋頂漏水等問題，逐步完善小區(qū)設施，引進專業(yè)化物業(yè)服務小區(qū)。三是嚴格執(zhí)行物業(yè)企業(yè)準入制度。加強對物業(yè)資質審核，規(guī)范市場招標，提高準入門檻，建立退出機制。四是推行物業(yè)服務菜單式收費辦法。建立服務標準規(guī)范、收費公開透明、按質論價、質價相符的物業(yè)服務收費機制。五是新舊搭配管理，培育物業(yè)集團。鼓勵中小物業(yè)企業(yè)，采取以獎代補方式，發(fā)展大型物業(yè)集團，逐步淘汰服務質量差、信譽低的物業(yè)企業(yè)，摸索“高檔普通”、“新建老舊”小區(qū)捆綁式服務。六是建立常態(tài)化物業(yè)服務企業(yè)考評機制。加大對未按合同提供服務，不合理收費等行為的查處力度，規(guī)范整頓物業(yè)服務市場。七是加大物業(yè)費調解力度。建立物業(yè)費快速調解機制，加大小區(qū)內物業(yè)類矛盾糾紛處理力度，對欠費嚴重小區(qū)實行物業(yè)費聯(lián)合調解收取，逐步形成多方互動、共同維護的物業(yè)管理新秩序。
2.企業(yè)：提高服務水平，探索經營模式
物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主是相互依賴、互相發(fā)展的平等關系，不能有敵對情緒，二者互相信任才能達到共贏的目的，按照合同提供物業(yè)服務，業(yè)主履行應盡的義務。提升服務水平方面：一是提升服務理念，業(yè)主投訴第一時間處理，發(fā)生糾紛互相溝通，建立人員出入登記制度，定期走訪業(yè)主，入戶調查業(yè)主需求，了解物業(yè)服務動態(tài)；二是增進情感服務，給業(yè)主節(jié)日祝福、派發(fā)小禮物，制定按時交納物業(yè)費優(yōu)惠政策；三是培訓員工技能，提高人員素質，強化安全意識，定期例會報告制度；四是實時檢修公共設施，更新樓宇庭院燈具，定期檢修各類共用設備；五是定期公示財務狀況，將物業(yè)服務所產生費用告知業(yè)主；六是培養(yǎng)主人翁精神，注重人員態(tài)度形象、文明服務，培育業(yè)主和企業(yè)共管小區(qū)的良好氛圍。七是打造品牌物業(yè)，擴大物業(yè)覆蓋率，發(fā)揮標桿作用。探索經濟模式方面：一是物業(yè)企業(yè)自我約束，細化服務項目，提高自我監(jiān)督力量；三是降低收費標準，推行動態(tài)收費辦法，向業(yè)主提供家庭生活超市服務，業(yè)主足不出戶能購到貨真價實的商品，采用積分抵頂物業(yè)費方式，提高業(yè)主認知度；三是拓展企業(yè)經營模式，向多元化服務集團發(fā)展，組建家政服務、園林綠化、代售代銷等服務。
3.業(yè)主：加強業(yè)委會管理，提高業(yè)主自治力
業(yè)主委員會是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間能起到橋梁紐帶作用，業(yè)主利益的代表者，業(yè)委會成員一定要公正，一是重視業(yè)主組建，加強對業(yè)委會組成人員考察。對于不符合要求、不稱職的業(yè)委會成員街道辦事處要組織重新選舉。二是嚴格把關業(yè)委會備案程序。制定業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆備案核準流程。三是要加強對業(yè)委會人員的培訓，組織業(yè)主委員會成員學習，告知業(yè)委會的權利與義務。四是提高業(yè)委會待遇，適當給予一定數(shù)額的補貼。五是接受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督，制訂業(yè)委會工作制度。
三、結語
中小企業(yè)在國民經濟的迅速發(fā)展中，做了相當大的貢獻。在企業(yè)家呼風喚雨的背后，許多企業(yè)一夜之間夭折，企業(yè)家變成了“起業(yè)家”。在目前的經濟危機的情況下,不得不讓我們仔細反思其作為創(chuàng)業(yè)打天下的企業(yè)家的行為誤區(qū)，給我們當代以及下一代創(chuàng)業(yè)者一記警鐘，前車之覆，后車之鑒。
一、企業(yè)家行為誤區(qū)的表現(xiàn)
第一個誤區(qū):在計劃管理的上，重視“靜態(tài)規(guī)劃”輕視“動態(tài)控制”。凡事預則立，不預則廢?！邦A”具有相對的穩(wěn)定性，但也是動態(tài)的，不斷變化更新的。計劃是經營管理的第一環(huán)，也是管理有效性檢驗的標準。一個與環(huán)境匹配的計劃可是時間，環(huán)境，對手，顧客的函數(shù)，隨其變化而調整。許多企業(yè)家常為了規(guī)范管理，簡化程序，在計劃的基本假設已經發(fā)生了相當大的變化時仍固執(zhí)己見，沒及時動態(tài)控制，修訂目標使系統(tǒng)處于均衡的狀態(tài)。
第二個誤區(qū)：在管理上，重視“極力支援”輕視“激勵支持”。“有事找領導”，不排除個別企業(yè)家精力極其充沛，大小事皆可自己負責，幫下屬排憂解難，遇到麻煩與困難時采取個人或組織手段支持和其援助任務執(zhí)行者，以達到預期目的的行為。下屬遇到棘手困難的時候之間沖鋒在前,作個好旁樣，本是無可厚非。這也形成日積月累，養(yǎng)成下屬的惰性，領導讀的辦公司門檻踏破。而下屬能力每得到提升。
第三個誤區(qū):管理方式上，重視“管理模式”輕視“個性特色”。管理模式照搬照抄，缺少合理選擇，導致企業(yè)管理成本高，學習性成本代價巨大，管理效率低。模式是根據管理對象的現(xiàn)狀所制定的一系列行為準則的總和，具有克復制性。企業(yè)家往往不注意仔細分析自身企業(yè)的實際狀況，感覺那個模式好，趕緊在自己的企業(yè)照抄照搬別人先進的東西，那知條件不夠成熟，學習的不到位，囫圇吞棗，噎個半死，元氣大傷。
第四個誤區(qū):文化建設上，中低層重視“職位權力”，高層輕視“人格魅力”。人格魅力自己一個人施展，萬眾明星。個別企業(yè)家好大喜功，一心想做強，棄自身實力于不顧。急于求成，操之過急，換來的是制度一大堆又無人去行使，勞命傷財。個人崇拜現(xiàn)象嚴重，沒形成一個良好的企業(yè)家退出機制。
二、企業(yè)家行為誤區(qū)的原因
這些誤區(qū)就有社會文化傳統(tǒng)的原因，也有其自身發(fā)展歷程和知識視野與見識有關。其具體分以下五個大類。
1.缺少戰(zhàn)略決策的能力。缺乏對企業(yè)的能力的客觀評價和對環(huán)境的有效分析，企業(yè)家提供戰(zhàn)略決策就少了支撐。他們往往根據過往的知識與經驗在結合苗頭進行靈感決策，直覺決策。容易形成決策的路徑依賴和不注重吸收旁人的意見，就不能適應21世紀3C環(huán)境的復雜多變的國際國內形勢。二是內部管理結構和制度不合理，還不是現(xiàn)代企業(yè)的運作方式。很多還是家族特色濃厚，不能容納有才能的運作管理人員，小農的本位意識嚴重。內部的管理是憑關系，靠忠誠，甚至有的還完全是憑良心。這樣的管理環(huán)境下，企業(yè)結構混亂，一切圍繞老總的意志轉，變動性特強。
2.缺少創(chuàng)新發(fā)展的能力。死守自己曾經風光過的產品不放，猶如抱個金娃娃。豈不知市場是萬變的，競爭對手的模仿能力在提高，顧客的口味也在改變，不同的市場需求的特點也有差異。這就造成許多的中小企業(yè)只能獨守一隅。許多有創(chuàng)新心理的企業(yè)家也在考慮創(chuàng)新的投入過大和風險較高后，“英明”地放棄了投入，或者用“更高明”的手段，偷別人的技術。創(chuàng)新必須具備以下的條件——科學管理是創(chuàng)新的基礎；培育人才是創(chuàng)新的關鍵；完善的制度是創(chuàng)新的前提；績效管理是創(chuàng)新的動力;高執(zhí)行力的團隊是創(chuàng)新的保證。目前管理，人才，制度和績效考核與團隊培養(yǎng)都與國際一流的創(chuàng)新管理有差距，并且存擴大的趨勢。
3.缺少“經營”人才的能力。對于人才,一味的貪多求全,把人力當資源,還為轉換為人力資本,人力的額資本觀念還為建立。企業(yè)的成長和持續(xù)發(fā)展，依賴于職業(yè)化管理隊伍的形成。職業(yè)化管理的關鍵是企業(yè)家與職業(yè)經理人之間的相互信任。要有良好的委托-關系管理，有效地激勵機制與監(jiān)督，保障機制。據北大教授張維迎的研究，信任度低的國家，企業(yè)的規(guī)模也相較對??；（知識型企業(yè)尤其如此）；在信任度低的國家，大組織只有政府機構和軍隊，以及國有企業(yè)。
21世紀最重要的經營是人才的經營。因為人力資本是最重要的資本，其潛力的培養(yǎng)與發(fā)揮事關企業(yè)方方面面，從研發(fā)到營銷。管理大師德魯克說過,21世紀的管理就是研發(fā)和營銷。企業(yè)家做事厲害,管人能力欠缺是個通病,在識人,信人,用人方面應該做到:深入實際,慎思明察,廣開言路,積極納諫,任人惟賢,大膽放權。
4.缺少堅守誠信的能力。一方面表現(xiàn)在企業(yè)外部大量的欠款，形成對別人的負債。整個社會形成一種風氣，讓三角債，連環(huán)債成堆，企業(yè)之間相互占用資金，財務管理能力較弱。損害賣方對其企業(yè)的信譽，導致企業(yè)信用等級降低，甚至終止賒銷，為企業(yè)帶來大量的隱性成本。導致企業(yè)誠信缺失，毀壞企業(yè)形象，經營環(huán)境惡劣。另一方面，企業(yè)內部常見的老板口頭承諾，到期不兌現(xiàn)的情況時有發(fā)生。這對員工的積極性以及員工對老板的信任帶來巨大的傷害。在我們國家這樣重視人際關系的文化背景下,管理者的個人品行是員工關注的焦點,一個領導的品行會影響到員工對這個組織的看法。
5.缺少演說表達能力。有部分企業(yè)家是技術出生重實干輕表達，溝通能力，尤其是發(fā)揮作為一個領導者應該具有的領導風范和振奮人心的影響力。異常具有鼓動員工熱情的阿里巴巴總裁馬云是這些企業(yè)家該好好學習的典范。一個企業(yè)家的表達應該是獨立思考，引人入勝，讓員工自動追隨的。能把站在經濟發(fā)展的制高點上的，主流大氣的觀點用樸素易懂的語言，幽默諧趣的向聽眾表達。
最后，當你是一個目前優(yōu)秀的企業(yè)家時，對照此文，分析自己是否還有一些自己不大注意的角落，對自己企業(yè)的死角的清理，讓我們的企業(yè)成為常青樹。
【關鍵詞】社區(qū)O2O；物業(yè)管理；商業(yè)模式
1引言
隨著“互聯(lián)網＋”時代的到來，O2O這種線上線下資源互動整合的發(fā)展模式已經成功融入各行各業(yè)中，并且取得了良好的成績。物業(yè)管理是傳統(tǒng)的服務行業(yè)，其融入O2O模式后發(fā)展社區(qū)O2O能夠改善物業(yè)管理模式，完成物業(yè)管理從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的過渡，同時更新物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式，為其注入新的活力、帶來新的商機。
2社區(qū)O2O物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式
隨著社區(qū)O2O的進一步發(fā)展，社區(qū)管理變得更加完善的同時，也方便了業(yè)主的日常生活，筆者以一應云社區(qū)為例對社區(qū)O2O物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式展開分析。一應云社區(qū)是一應云社區(qū)商務集團和長城物業(yè)集團共同打造的社區(qū)管理平臺[1]。打造一應云社區(qū)的主要目的是使物業(yè)管理能夠更加的現(xiàn)代化、高效化，在提高物業(yè)管理水平的同時為廣大業(yè)主營造一個便捷的生活環(huán)境。
2.1資源共享
資源共享是物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)O2O企業(yè)達成合作的基礎，包括共享物業(yè)和共享客戶資源，如圖1所示。物業(yè)管理企業(yè)擁有大量的社區(qū)物業(yè)資源和業(yè)主資源，這些資源成為物業(yè)管理企業(yè)吸引社區(qū)O2O企業(yè)參與到社區(qū)建設中的主要手段。通過對社區(qū)資源、業(yè)主資源的有效整合，物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)O2O企業(yè)各展所長，強強聯(lián)合，共同創(chuàng)建物業(yè)行業(yè)生態(tài)價值圈，使物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式向著良性的方向轉變。一應云與長城物業(yè)所達成的合作，就實現(xiàn)了對物業(yè)管理資源、社會服務資源以及社區(qū)商務資源的共享。其中，物業(yè)管理資源共享實現(xiàn)了高端化的物業(yè)服務工作，包括小區(qū)內的保潔、顧客服務、秩序管理等工作；社會服務資源主要包括公共服務中的公共服務整合、公眾互助支援等；社區(qū)商務資源主要包括社區(qū)商務中的客戶需求管理、銷售終端運營等。對這三種共享資源進行整合后，一應云社區(qū)形成了三大系統(tǒng)，分別為物業(yè)服務系統(tǒng)、公共服務系統(tǒng)、社區(qū)商務系統(tǒng)，這三大系統(tǒng)是一應云社區(qū)的主體架構，為其多樣化的發(fā)展奠定了基礎
2.2社區(qū)O2O平臺的建設
建立社區(qū)O2O平臺，就是要在傳統(tǒng)物業(yè)管理工作的基礎之上不斷創(chuàng)建全新的服務功能。一應云社區(qū)主要由兩大部分構成，分別是用于管理小區(qū)物業(yè)的物業(yè)平臺和為業(yè)主提供個性化服務的社商平臺。物業(yè)管理企業(yè)將所有的小區(qū)物業(yè)工作，像是入住管理、裝修管理、安保工作等，全部放到線上物業(yè)平臺，從而提高物業(yè)管理的信息化水平，使得物業(yè)部門辦公效率更高；而社商平臺與微信、App移動客戶端等第三方平臺達成合作關系，從而為業(yè)主提供更加便捷的服務，
3物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的機遇和挑戰(zhàn)
3.1傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)所面臨的問題
在物業(yè)管理市場的層面上，顯然賣方就是物業(yè)服務公司。因為物業(yè)所提供的服務含有集體性，因此其屬于公共物品范圍，任何單一業(yè)主都無法決策其價格，換而言之，只有全體業(yè)主或是具有代表性的業(yè)主才屬于真正的買方。但是在當前物業(yè)管理的市場中，大部分住宅區(qū)并沒有成立買房業(yè)主大會，使得物業(yè)管理的市場長時間處于一個有買無賣的畸形狀態(tài)。這樣的情況導致物業(yè)管理企業(yè)即使不進行服務管理水平的提升，依舊能夠獲得高額的利潤并且生存下去。然而這樣的發(fā)展觀念會使得物業(yè)管理企業(yè)逐漸喪失發(fā)展動力，企業(yè)的競爭力也會降低，對于企業(yè)未來的發(fā)展是極為不利的。
3.2物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的機遇
3.2.1轉變商業(yè)模式
社區(qū)O2O的出現(xiàn)，使得物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式發(fā)生變革，逐漸由勞動密集型向現(xiàn)代化、智能化改變。小區(qū)物業(yè)管理中有些需要依靠人力完成的重復性工作，可以完全由智能化機械設備代替，降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本投入，同時提高生產效率。此外，物業(yè)管理可以憑借其掌握的資源吸引社區(qū)O2O企業(yè)，從而擴大物業(yè)管理的范圍，提高企業(yè)的經濟效益。
3.2.2緩解業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關系
由于業(yè)主和物業(yè)管理部門溝通不暢，導致業(yè)主往往不滿于物業(yè)管理企業(yè)的工作，甚至雙方爆發(fā)沖突。而社區(qū)O2O融入到物業(yè)管理中來后，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)搭建了一條溝通的橋梁，當業(yè)主遇到問題時，可以隨時和物業(yè)進行線上交流，從而將問題解決。這樣的方式能夠提高業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度，從而緩解他們之間的矛盾，為物業(yè)管理公司贏得口碑[3]。
3.2.3閑置資產再利用
小區(qū)內部的閑置空間很多，對于大部分閑置空間物業(yè)管理企業(yè)并沒有對其進行有效的管理，導致空間資源的浪費。社區(qū)O2O平臺進入物業(yè)管理中后，物業(yè)管理企業(yè)可以借助其優(yōu)勢引入社區(qū)服務項目，充分利用小區(qū)的閑置空間，不僅能夠為企業(yè)創(chuàng)造一項收益，還能夠活躍小區(qū)的氣氛，提高業(yè)主對小區(qū)的滿意度。
3.3物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的挑戰(zhàn)
3.3.1社區(qū)O2O的競爭力不高
跟淘寶、京東等成熟、大型的電商平臺相比，物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)O2O的競爭力不高。淘寶、京東創(chuàng)建的時間長，有豐富的經驗和人脈，為用戶提供的服務也更加多樣化，使得社區(qū)O2O這一新興平臺面臨著巨大的壓力。
3.3.2產品服務要求更高
社區(qū)O2O平臺和客戶之間的聯(lián)系非常緊密，導致業(yè)主對社區(qū)O2O平臺的產品服務要求更高。如果業(yè)主在社區(qū)O2O上獲得的服務并不能令其滿意，業(yè)主就會下意識的認為這是物業(yè)管理企業(yè)造成的問題，并且這樣的問題一經傳播，整個小區(qū)都會知曉這個問題而對物業(yè)管理企業(yè)的工作產生質疑，最終對物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展造成影響[4]。因此，對于社區(qū)O2O上的商品和服務物業(yè)管理企業(yè)必須要嚴把關。
4結語
綜上所述，社區(qū)O2O是小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一大趨勢。物業(yè)管理企業(yè)要有長遠的發(fā)展目標，把握住這一機遇，直面挑戰(zhàn)，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的可能性。
【參考文獻】
【1】牟敏,程鵬.基于社區(qū)O2O的物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊),2016（08）:19-21.
【2】黃昇.共享經濟、社區(qū)O2O與物業(yè)管理創(chuàng)新[J].城市開發(fā),2017（07）:14-15.
【3】陳家杰.JL物業(yè)公司社區(qū)經營管理服務O2O模式研究[D].廣州：廣東財經大學,2016.
論文摘要：目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展。社會對物業(yè)服務的需求不斷擴大，然而，如何在降低物業(yè)服務企業(yè)運營成本的同時又能將服務質量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實施方法。
論文關鍵詞：物業(yè)服務；多元化經營：盈利模式優(yōu)化
目前，中國的民營物業(yè)服務企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導致物業(yè)公司長期低水平運營，服務質量無法有本質的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務企業(yè)能擺脫經營上的困境，就必須在經營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務企業(yè)多元化的經營模式，改善目前物業(yè)服務企業(yè)的經營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務擴展的必要性
目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會對物業(yè)公司的需求不斷擴大。據2008年年底不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20000家，從業(yè)人員達到幾百萬人。同時，經濟的快速發(fā)展催生房地產市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務能否滿足業(yè)主的需求進而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務擴展到全方位、多層次、多領域的服務，以應對不斷增長的市場需求，提升自身服務的品質，以實現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經營的具體實施
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經營模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經營模式的一種產物。物業(yè)管理的核心就是“服務”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實現(xiàn)兩種規(guī)模化經營方式，一種是外延擴大再生產方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內涵擴大再生產方式，就是通過拓展服務范圍、延伸服務領域來增加業(yè)務，例如開展代收代繳的收入、特約服務的收入、受托經營的收入和咨詢服務的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會提供專業(yè)技術保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務和經營，如家政、中介租賃等等。
1、為業(yè)主搭建消費平臺。作為全新的經營模式，網絡推廣不失為一個好方法，物業(yè)公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關系，通過物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩(wěn)定的消費群體，也完全可以通過這些企業(yè)對外擴大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關的提成費用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經營收入的前提下，通過這個平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應的好處。與此同時，在社區(qū)網上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購飛機、車船票等業(yè)務。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經常性的往返于國內或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業(yè)票務公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經商業(yè)主的精力和時間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關方面批準后，在這方面開展有償服務和經營，成立社區(qū)購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時間和效率上會形成較大優(yōu)勢。
但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購中心，同時，網上票務訂購業(yè)務的興起對該服務的形成產生相當大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機、車船票等業(yè)務的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對較少，導致代購票務的業(yè)務相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會考慮其中的機會成本而做相應的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務的市場價，制定略低于市場價的代購價。
由于國家嚴格控制，代購業(yè)務如果得不到批準，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進具有火車票出售資格的火車票票務中心或者由物業(yè)服務人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點購買。
3、雨傘的免費發(fā)放。雨傘是人們日常生活必不可少的用具。贈送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務性質的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴展多元化業(yè)務并不是輕而易舉的事情，每一項業(yè)務的推出都需要把有關規(guī)定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內的豐富資源進行業(yè)務上的擴展從而達到盈利上的多元化。
三、多元化經營帶來更深層的思考
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量眾多，經營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業(yè)服務，由于科技含量少和服務手段的落后，許多方面的服務質量達不到業(yè)主的要求，繼而產生業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的普遍想象，物業(yè)服務企業(yè)為維持經營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務質量以維持生存，導致許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項目。本文提出一種經營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對小區(qū)內的業(yè)主共有資源的運營，如商業(yè)廣告的；商機企業(yè)引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經營，哪些種類的經營可以進入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財務運作方式。建立合理的財務運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經營收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費用占整個收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達到財務信息的共享，保障業(yè)主的知情權。三是對這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對性的財務監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會要保持及時有效地財務信息方面的溝通。
3、協(xié)商機制的預先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會出現(xiàn)的糾紛，所有的經營行為必須與業(yè)主委員會或業(yè)主代表達成高度一致，同時。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個有效的協(xié)商機制，使雙方在處理矛盾時有據可依。協(xié)商機制該如何制定，就需要針對小區(qū)特點進行磋商，這也是對物業(yè)服務企業(yè)管理運作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化
物業(yè)管理是服務行業(yè)，因此，服務水平的高低、服務技術的好壞、服務內容的規(guī)范，就成為業(yè)主評價物業(yè)管理水準的重要標準。但是，業(yè)主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內容，就是對社區(qū)房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序。照這個概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對人的服務。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產售后服務的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發(fā)達國家的“物權產業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成?，F(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進多元化的經營和管理模式，而多元化經營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區(qū)內業(yè)主的居住質量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：
一方面，業(yè)委會可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內，對業(yè)主的生活舒適度不會產生本質性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進行多元化經營的結果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費將會有所減少，因而對經營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業(yè)管理費難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質量。
物業(yè)管理作為一種無形服務具有自身的一些特點，而這些特點要求物業(yè)服務企業(yè)最好能夠提供長期穩(wěn)定的持續(xù)服務：①綜合性，物業(yè)管理服務不僅包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容，服務內容復雜；②持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務的提供是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；③穩(wěn)定性，嚴格的不動產登記制度和物業(yè)產權變更的高昂成本，使得物業(yè)服務業(yè)與其他服務業(yè)相比，業(yè)主具有相對穩(wěn)定的特點，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。
關鍵詞：智能化，智能小區(qū)，家居自動化
1. 引言
智能化小區(qū)建設要使住戶不僅僅體驗到傳統(tǒng)意義上的住宅功能，更能享受到快速上網、便捷通訊、安全保障、豐富娛樂生活、優(yōu)質物業(yè)管理等智能化小區(qū)特有的生活方式，是生活的物質水平和文化內涵都產生質的飛躍。。
在小區(qū)智能化的建設中，家庭智能化系統(tǒng)占據越來越重要的地位，家庭是小區(qū)與社會的組成細胞，同時又是小區(qū)與社會的主體和服務對象，要實現(xiàn)智能化小區(qū)，必須使小區(qū)內的每個家庭智能化[1]。家庭智能化系統(tǒng)的硬件和軟件應具有先進性、避免短期內因技術陳舊造成整個系統(tǒng)性能不高或過早淘汰。。同時，應立足于用戶對整個系統(tǒng)的具體要求，具有實用性。
無論是系統(tǒng)設備、軟件還是網絡拓撲結構，都應具有良好的開放性。網絡化的目的要實現(xiàn)設備資源和信息資源的共享。因此，計算機網絡本身應具有開放性、并應提供標準接口。用戶可根據需要，對系統(tǒng)進行拓展或升級。目前比較成熟的實施方法就是采用：“以數(shù)碼家庭為基本單位，智能物業(yè)管理中心為中心節(jié)點，局域網為數(shù)據傳輸媒介”的模式。。局域網以其優(yōu)秀的拓撲結構（星型）、快速的傳輸速度和低廉的成本越來越成為傳輸媒介的首選[2]?；谝陨嫌^點，建議采用以局域網為傳輸媒介的家庭智能化系統(tǒng)。計算機網絡選擇和相關產品的選擇以及系統(tǒng)軟件設計要以先進性和實用性為基礎、同時考慮兼容性。
隨著社會的不斷發(fā)展和進步，住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的規(guī)模、自動化程度會不斷擴大和提供、用戶的需求會不斷變化。因此，系統(tǒng)的硬件和軟件應充分考慮未來可升級性。小區(qū)智能化系統(tǒng)建成后，應操作方便，適應不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質，同時系統(tǒng)應具有很高的可靠性和安全性。家庭安全防范系統(tǒng)是家庭智能化系統(tǒng)的子集。當發(fā)生盜竊、火災、煤氣泄漏等時,通過電話線路或互聯(lián)網傳送到報警中心或撥打戶主手機;當遇到意外情況發(fā)生時,通過報警按鈕向小區(qū)物業(yè)管理中心進行緊急呼救。
2.家庭智能化系統(tǒng)的組成
家庭智能化系統(tǒng)由如下幾個部分組成：
圖1 家庭智能化系統(tǒng)的組成示意圖
（1） 信息采集部分主要包括以下幾類信息的采集：第一是針對報警探測器輸出的開關量信號進行采集；第二是對戶內水、電、氣三表遠程抄送系統(tǒng)中脈沖表具的信號采集；第三是對溫度、濕度、電流、電壓等模擬信號進行采集。
（2） 信息傳輸部分是指采用相關的通信協(xié)議進行信號的傳輸。一般分為有線和無線兩大類，有線包括雙絞線傳輸、電力載波傳輸、電話線傳輸?shù)龋粺o線包括無線電播傳輸、紅外傳輸?shù)取?/p>
（3） 信息查詢、顯示及智能化處理部分是家庭智能化處理的關鍵，通稱家庭智能控制器。包括信息顯示、信息輸入、信息處理與（可編程）控制、信息記錄和查詢等。特別對于家庭別墅, 自動化設備可以大大提高設備運行效率, 減少設備的故障概率和維修經費, 同時可節(jié)省人力和物力。
（4） 反饋控制處理部分主要是對采集的信息進行控制輸出, 用以驅動或控制家庭燈光、煤氣開關電磁閥或各種家電設備等。
3.家庭智能化系統(tǒng)的實現(xiàn)方式
家庭智能化系統(tǒng)的各部分功能應在統(tǒng)一的系統(tǒng)工作平臺上實現(xiàn)集成管理，并實現(xiàn)系統(tǒng)資源共享和互操作。簡言之，整個家庭智能化系統(tǒng)是由一個程序來集中、綜合管理。由于家庭智能控制器的生產廠商在研發(fā)產品時有不同的側重點，實現(xiàn)技術有所不同，因此，實現(xiàn)方式也各有差異[3]。
（1） 按處理方式可以采用集中處理和分布式處理兩種實現(xiàn)方式。集中處理實現(xiàn)方式是將信息采集、輸入、處理和顯示、記錄、反饋信息等所有功能全部集中在家庭智能控制器中，集中統(tǒng)一管理。目前，許多廠商推出的產品大多采用該方式。其優(yōu)點在于設備規(guī)格統(tǒng)一、簡單。存在的問題是，產品的可擴展性和伸縮性較差。另外，該方式在布線、安裝等方面給工程施工也帶來不便。分布式處理方式以家庭智能控制器為核心，以家庭總線（Home Bus）[5]為基礎，以各種家庭功能控制模塊為節(jié)點，組成家庭網，以先進的網絡分布方式取代傳統(tǒng)的集中式處理。這樣，整個系統(tǒng)的形態(tài)組合上具有很強的靈活性、可擴展性，控制器到控制模塊之間通過總線方式連接，具體的探測器到控制模塊之間采用多線方式連接，系統(tǒng)的工程施工也給出方便。
（2） 按組網方式可以劃分為電話公網組網、現(xiàn)場總線組網和小區(qū)局域網組網等集中組網方式。電話線連網通信是一項傳統(tǒng)的、利用電信公網組網的方式。其突出優(yōu)點就是系統(tǒng)組網費用低且區(qū)域跨度大，但系統(tǒng)使用費用高且通信速度也不十分理想。現(xiàn)場總線是一種廣泛應用于工業(yè)生產現(xiàn)場的微處理機智能測量控制系統(tǒng)，具有網絡管理方便、通信速度快、對現(xiàn)場環(huán)境適應性強、系統(tǒng)可靠性高等優(yōu)點，但因神經元芯片及開發(fā)工具的專利費用，系統(tǒng)造價偏高。小區(qū)局域網已經不可避免地稱為智能化住宅小區(qū)發(fā)展的一個重要部分內容。樓內的中心主機、服務器、各樓層的局域網以及共享的辦公設備如激光打印機等通過主干網互連, 構成智能建筑的計算機網絡系統(tǒng)。利用智能化小區(qū)內部已經建成的以太網來組網具有住戶費用少、通信速度快等顯著優(yōu)點。
4.結語
家庭智能是以住宅為平臺，利用綜合布線技術、網絡通信技術、安全防范技術、自動控制技術、音視頻技術將家居生活有關的設施集成，構建高效的住宅設施與家庭日程事務的管理系統(tǒng)，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術性，并實現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的居住環(huán)境。本文提出家庭智能化系統(tǒng)的結構與實現(xiàn)方案,作為智能樓宇的基本單元,集樓宇家居單元信號采集、控制、管理以及網絡通信于一體,具有構成靈活方便、通用性強、成本較低廉易于實現(xiàn)的特點。隨著嵌入式系統(tǒng)和網絡技術的不斷發(fā)展,智能樓宇會更加成熟,實現(xiàn)形式更加多樣化,必將對傳統(tǒng)的家居模式帶來革命性的變化。
參考文獻
[1] 沈瑞珠. 樓宇智能化技術[M]. 北京:中國建筑工業(yè)出版社,2004.
[2] 王鳴,張國友,李正. 基于嵌入式系統(tǒng)的樓宇智能化管理器的設計與實現(xiàn)[J]. 工業(yè)儀表與自動化裝置,2006,(06):46-49.
[3] 丁龍剛. 實用的智能化樓宇系統(tǒng)結構和網絡解決方案研究[J]. 辦公自動化雜志,2008,(02):40-43.
[4] 王鳴,張國友. BRIM-1樓宇遠程智能化管理器的設計與應用[J].計算機應用, 2007,(02): 78-80 +87.
[5] 蔣小洛, 朱海濤.智能家庭網絡及其關鍵技術[J].電視技術, 2003,( 5) : 63- 65.
關鍵詞：物業(yè)服務；安全保障；責任承擔
一、我國物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的現(xiàn)狀
（一）我國物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務立法現(xiàn)狀
目前，我國《物業(yè)管理條例》第36、47條被認為是對物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的規(guī)定，但其十分原則、缺乏可操作性。《侵權責任法》第37條、以及2003年《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條的基礎上對安全保障義務做了一般性規(guī)定，但是本條是否適用于物業(yè)服務企業(yè)在理論上還存在爭議。同時依照本條及其他相關法律規(guī)定，當物業(yè)服務企業(yè)違反安全保障義務，尤其是第三人侵害致使業(yè)主的人身和財產損害時，如何判斷物業(yè)服務企業(yè)的責任以及如何承擔責任等內容，法律規(guī)定是模糊的，容易造成各地法院在適用法律判案時司法不統(tǒng)一，損害法律的權威性。并且物業(yè)服務企業(yè)承擔的安全保障義務屬于何種法律性質以及因物業(yè)服務企業(yè)違反安全保障義務該如何承擔法律責任等問題，都沒有予以明確規(guī)定，這些問題也是司法實踐中急需解決的問題。目前我國尚未制定出統(tǒng)一的物業(yè)管理法，只有國務院的《物業(yè)管理條例》和各省、直轄市關于本行政區(qū)域內的物業(yè)管理條例。
（二）我國物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務理論現(xiàn)狀
我國學界對安全保障義務的理論研究尚不充分，而對于物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的理論研究剛剛起步。至今為止，我國還沒有研究物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的專著及博士學位論文，甚至研究該領域的期刊論文和碩士學位論文也是屈指可數(shù)的。從目前追溯到2007年10月份國務院新施行的《物業(yè)管理條例》這段期間，共發(fā)表了數(shù)幾十篇多篇專門研究物業(yè)安全保障義務的論文及文章。并且，在幾乎所有論述物業(yè)服務公司安全保障義務的文章中大都只是泛泛的在談安全保障義務的一般理論，并沒有很好的結合物業(yè)服務這一具體的領域，沒有注意到開放式小區(qū)和封閉式小區(qū)物業(yè)公司承擔的安保義務應該是有所差別的，以至于對我國的審判實踐并沒有太大的價值和指導意義。但是還應當看到，近年來學界對安全保障義務加強了研究，并得出了一些階段性成果。
二、物業(yè)服務公司對業(yè)主安全保障義務之理論概述
物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務，是指在物業(yè)管理的服務關系中，物業(yè)公司對業(yè)主合法的財產權、人身權依法應承擔的安全保障義務。物業(yè)公司一旦違反這一義務，就需要承擔相應的損害賠償責任。在實踐中，這種安全保障義務主要體現(xiàn)在兩個方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內設施設備的不安全隱患（如火災、爆炸等）受到人身損害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內不遭受外來第三人的不法侵害。
（一）物業(yè)公司安全保障義務的內容
物業(yè)公司安全保障義務的內容，主要包括三個方面。
1、物業(yè)公司在設施設備方面的安全保障義務。物業(yè)公司可以考慮采用一些保障業(yè)主安全的高科技設備設施，如安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子感應報警系統(tǒng)，并在合適的公共場所安裝一定數(shù)量的攝像頭等。同時，對公用設施、公共環(huán)境進行維護和保養(yǎng)，加強消防安全防范。
2、管理制度建設方面的安全保障義務。如制定在事故搶險、醫(yī)療急救、社會救援等方面的應急救援制度，健全與業(yè)主簽訂的合同制度。
3、物業(yè)公司在服務管理方面的安全保障義務。主要分為對自身工作人員的管理；對業(yè)主以及與業(yè)主共同生活或工作的人的管理；對承租人的管理和對進入轄區(qū)的其他人員的管理。
4、物業(yè)公司在防范、制止違法行為方面的安全保障義務。主要分為兩類，一是物業(yè)公司在業(yè)主損害尚未發(fā)生時所應盡的警覺和注意義務；而是在業(yè)主正在遭受損害時和損害后的救助義務。
（二）安全保障義務標準的確定
在司法實踐中，適當劃分物業(yè)公司的安全保障義務的標準是一個涉及物業(yè)公司是否承擔賠償責任以及賠償責任的大小問題。一般在安全保障義務級別上認定的情形主要有三種：
1、不同檔次的建筑類型所要承擔的安全保障義務應有區(qū)別。對于豪華的住宅區(qū)、別墅、辦公樓，一般來說，物業(yè)公司所要承擔的安全保障應當要高于普通的住宅區(qū)、辦公樓。因為這些地區(qū)吸引危險的可能性要遠遠比普通的住宅區(qū)和辦公樓高，且在物業(yè)管理方面的收費也相對較高，因此，物業(yè)公司應該更加全面、謹慎地履行自身的職責。
2、持有不同物業(yè)管理資質證書的物業(yè)公司的安全保障義務的也應有區(qū)別?，F(xiàn)在我國通行的物業(yè)管理資質證書分為A、B、C三等，A等資質最高，一下以此類推。不同資質的物業(yè)公司所承擔的安全保障義務級別也應依次遞減。
3、對于同類住宅區(qū)或者辦公樓，物業(yè)公司所收取的物業(yè)管理費用不同，所要承擔的安全保障義務也有區(qū)別。一般來說，物業(yè)公司所要承擔義務的級別應與其收益一致。
三、物業(yè)服務企業(yè)違反安全保障義務的責任承擔
根據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，認為物業(yè)服務企業(yè)違反安全保障義務的行為既可能承擔直接責任也可能承擔補充責任。目前學界對于直接賠償責任都普遍認可，而對于補充賠償責任則存在較大的爭議。
（一）直接賠償責任
直接賠償責任是物業(yè)公司自身沒有盡到注意義務造成的，并沒有第三人的介入。主要指物業(yè)公司違反安全保障義務，未對小區(qū)建筑物、設施進行及時維護，或者未在物業(yè)區(qū)域內設置必要的消防設施并及時加以維護，導致業(yè)主在使用時造成人身、財產損失的，物業(yè)服務企業(yè)都應承擔直接賠償責任。
（二）補充賠償責任
在我國的司法實踐中，對于業(yè)主在小區(qū)內遭受第三人的不法侵害而造成人身、財產損害，如財產被盜、遭受不法分子襲擊，造成人身傷亡等是否屬于物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務范圍，物業(yè)公司是否應承擔責任，學界頗有爭議。
一些學者從因果關系的理論來探討，認為物業(yè)公司不應當承擔責任。其理由：第一，物業(yè)公司的不作為行為并不是導致業(yè)主損害結果發(fā)生的直接原因，它只是引起業(yè)主損害結果發(fā)生的一個條件，因而不存在因果關系，物業(yè)公司也就不需要承擔責任。第二，依照我國在司法實踐領域對侵權問題的傳統(tǒng)觀點，只有加害行為才構成對他人的侵權，也就是將加害行為與侵權行為等同，而物業(yè)公司的不作為并不是加害行為。第三，根據近因原則，物業(yè)公司的不作為行為不是造成業(yè)主損失的最接近原因，它只能是一個條件，因此其不用負責。
贊同肯定說的學者則認為，即便行為人與原告之間的契約沒有明確規(guī)定行為人對原告承擔的安全保障義務，行為人也應采取安全措施，防止原告遭受第三人侵權行為或犯罪行為的損害，此說源于合同理論上的附隨義務。
對這兩種觀點進行評析，筆者認為物業(yè)公司的不作為行為，并不是導致業(yè)主損害結果發(fā)生的直接原因，但物業(yè)公司的不作為卻加大了業(yè)主損害結果的蓋然性。因此，對于因第三人的侵權行為或犯罪行為造成業(yè)主人身或財產損害的，在侵權人不明或侵權人無能力賠償時，物業(yè)公司應承擔補充責任。物業(yè)公司承擔責任以后，再對直接侵害主體進行追償。
參考文獻：
[1]洪偉、余甬帆、胡哲峰：《安全保障義務論》，光明日報出版社，2010年版.
關鍵詞高端物業(yè) 高檔住宅 公寓 排屋 合院 別墅 人性化 亮點 智能化系統(tǒng)工程設計
In this paper, according to the author of parts of domestic real estate type of survey and high-end itself in zhejiang province for many years in many well-known developers building intelligent systems engineering design, the paper systematically describes the high-end property type residential intelligent systems engineering of the overall design. The author thinks that, according to this article intelligent subsystem configuration basically can satisfy a high-end property management practical needs.
Key words high-end property high-grade apartment row house of humanized window with villa intelligent systems engineering design
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
近年來，人民生活水平不斷的提高，相應的高品質物業(yè)房產類型也逐漸的增多。如何在高端物業(yè)類型住宅工程建設中，建立起一套功能完備，運行可靠的智能化子系統(tǒng)，使之與高端物業(yè)類型住宅工程相匹配，是高端物業(yè)類型住宅工程智能化系統(tǒng)工程設計的關鍵。本人通過國內、省內多家知名房產商建設的高端物業(yè)類型住宅工程（建筑面積40萬平方米以上）智能化系統(tǒng)設計的工程實踐，簡述高端物業(yè)類型住宅智能化系統(tǒng)工程的設計。
1 項目概況
從項目地理位置、工程規(guī)模、主要經濟技術指標、住宅樓棟描述等幾個方面表述。
2 需求分析
建立安全防范體系、提供全方位的信息服務、光纖Intranet寬頻網絡；提供室內豐富多彩和高品位的文化娛樂生活；提供網絡化、集成化的先進物業(yè)管理手段和園區(qū)服務體系。并體現(xiàn)用戶舒適、安全家居環(huán)境、節(jié)能的智能化小區(qū)。
3 設計依據
遵循智能化系統(tǒng)實施所涉及的技術標準和規(guī)范、產品標準和規(guī)范、工程標準和規(guī)范、驗收標準和規(guī)范等有關國家和國際標準，并且滿足建筑、消防、公安(安全標準)、信息技術標準及規(guī)范。
4 設計原則
智能化系統(tǒng)的設計原則為：安全性；實用性；可擴充性；人性化。
5 智能化子系統(tǒng)規(guī)劃思路
高端物業(yè)類型住宅智能化系統(tǒng)工程不同于一般住宅建筑智能化系統(tǒng)工程，項目建設往往從住宅的物業(yè)人性化管理、業(yè)主方便使用等方面來考慮系統(tǒng)的建設：
1) 運營商支撐的應用系統(tǒng)
2) 傳統(tǒng)物業(yè)類型智能化應用系統(tǒng)
3) 針對高端物業(yè)類型住宅提升的智能化應用系統(tǒng)
入戶門電子鎖系統(tǒng)、智能照明控制系統(tǒng)、智能卡應用系統(tǒng)、梯控管理系統(tǒng)、機電設備自動控制系統(tǒng)、信息及導引系統(tǒng)、電子信報箱管理系統(tǒng)；
4) 個性化的智能科技定制及提升應用
居家多媒體信息服務屏的便捷操作。
社區(qū)生活服務、天氣查詢、梯控系統(tǒng)的VIP定制；
智能一鍵通斷電的模式；
私家空間照明、中央空調、中央新風集中控制及節(jié)能控制的模式；
電子貓眼;
酒店式公共空間照明、高保真背景音樂的應用；
入戶門電子鎖的便捷、感應卡與密碼或指紋的安全保障。
6 智能化子系統(tǒng)配置
包括以下6大系統(tǒng)23個子系統(tǒng)：
1．信息設施系統(tǒng)
通信網絡系統(tǒng)/綜合布線系統(tǒng)/室內移動通訊覆蓋系統(tǒng)/公共廣播系統(tǒng)/信息及導引系統(tǒng)。
2．信息應用系統(tǒng)
智能卡應用系統(tǒng)。
3．建筑設備管理系統(tǒng)
電梯五方通話系統(tǒng)/給排水監(jiān)視系統(tǒng)/智能照明管理系統(tǒng)/智能家居系統(tǒng)。
4．安全技術防范系統(tǒng)
入侵報警系統(tǒng)/視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)/可視對講系統(tǒng)/出入口控制系統(tǒng)/梯控管理系統(tǒng)/電子巡查管理系統(tǒng)/無線對講系統(tǒng)/汽車庫管理系統(tǒng)。
5．機房工程
裝飾、結構支撐系統(tǒng)/供配電與不間斷電源系統(tǒng)/空調與新風系統(tǒng)/火災報警和滅火系統(tǒng)/防雷接地系統(tǒng)。
6．綜合管路
7 智能化子系統(tǒng)設計
7.1 通信網絡系統(tǒng)
1) 寬帶、語音網絡
采用FTTH(光纖到戶)的方式。
2) 智能化設備及物業(yè)管理網絡
建立主干千兆，百兆到桌面的網絡應用。該網絡為小區(qū)物業(yè)管理網絡平臺系統(tǒng)以及智能化設備網絡、物業(yè)日常的管理使用。
3) 數(shù)字電視網絡
采用先進的860Mhz鄰頻傳輸系統(tǒng)，數(shù)字電視點播采用IP網的方式。
7.2綜合布線系統(tǒng)
采用超5類布線產品、單模光纖來構建高效、合理的通信網絡運行物理基礎。
7.3室內移動通訊覆蓋系統(tǒng)
設置中國移動、中國電信、中國聯(lián)通等移動電話室內覆蓋。
需無線覆蓋區(qū)域為地下室、電梯轎廂、排屋合院別墅住戶的地下室等手機信號盲區(qū)或信號弱的區(qū)域。
7.4 公共廣播系統(tǒng)
公共廣播系統(tǒng)系統(tǒng)分為2部分，各系統(tǒng)獨立建設。
a) 室外公共廣播系統(tǒng)：對室外步行道路和景觀區(qū)域提供優(yōu)美的音樂。
b) 會所、室外游泳池公共廣播系統(tǒng)：提供優(yōu)美的音樂。在會所各功能區(qū)墻面，設置易操作的控制面板和顯示屏。
7.5信息及導引系統(tǒng)
提升物業(yè)的服務和工作效率，具有商業(yè)增值應用。前端信息屏設置在會所入口大堂、高層住宅1層/地下層電梯廳、住戶室內區(qū)域。
7.6 智能卡系統(tǒng)
通過IC卡身份驗證對小區(qū)內人員進行合理的、有序的、人性化的進出管理；實現(xiàn)以卡代替鑰匙、車輛出入管理、信報箱管理等。
7.7電梯五方通話系統(tǒng)
電梯應有五方通話功能。在監(jiān)控中心可集中監(jiān)測每部電梯的運行狀態(tài)和故障報警狀態(tài)。
7.8給排水監(jiān)視系統(tǒng)
系統(tǒng)對公共地下室各區(qū)域集水井和各排屋地下室、各排屋合院別墅戶內的集水井設置超高水位探測器進行遠程監(jiān)測，并做液位超高報警。
7.9智能照明管理系統(tǒng)
對景觀、建筑物外部、小區(qū)道路、園區(qū)各類標識、地下停車區(qū)域的照明進行控制。系統(tǒng)實現(xiàn)自動時間控制、自動順序控制等多種方式的自動控制等。
7.10智能家居系統(tǒng)
該部分另詳見本人發(fā)表的論文《獨棟豪宅智能化系統(tǒng)工程設計》
7.11入侵報警系統(tǒng)
入侵報警系統(tǒng)分為周界防越報警系統(tǒng)、地下車庫緊急求助系統(tǒng)、室內入侵報警及求助系統(tǒng)。
1) 周界防越報警系統(tǒng)
綜合現(xiàn)有各種防范技術的優(yōu)缺點，采用拉力式傳感電纜系統(tǒng)，同時可配以數(shù)字安防系統(tǒng)的軟件分析進行輔助判斷。
2) 地下車庫緊急求助系統(tǒng)
關鍵詞：物業(yè)管理；課程；案例教學法
1物業(yè)管理課程的特點
房地產是近年來中國發(fā)展最快的行業(yè)，一棟棟高樓如雨后春筍在中國拔地而起。城市商品住房的興起正改變著中國傳統(tǒng)的住房模式，房地產商將住房區(qū)域分為公共區(qū)域與私人區(qū)域，私人區(qū)域是小區(qū)住戶的日常起居的地方，但是小區(qū)的公園、電梯、公共走廊都是需要小區(qū)住戶平攤的。很多人會關心這些錢除了買這些地的使用權還用在了哪些方面呢？其實這另外一部分錢就是給了物業(yè)，物業(yè)負責整個小區(qū)公共設施的維護，公共場所的管理。售樓員在如火如荼地推薦我們這個房子地段好、裝修好的同時，房客們現(xiàn)在卻似乎越來越關注另一個問題——物業(yè)管理。所有的小區(qū)都是要配備物業(yè)的，物業(yè)就相當于一個小區(qū)的管家，時時刻刻注意著這個小區(qū)的動向。隨著房產的開發(fā)，物業(yè)的需求量越來越大，但是專業(yè)的物業(yè)管理人才卻稀缺，因此大學開設物業(yè)管理課程也是十分必要的。但是由于我國的物業(yè)管理教學才剛剛起步，教學的知識體系和方法都不夠成熟，到目前為止，我國的物業(yè)管理隸屬于工程管理專業(yè)，與其他專業(yè)一樣讀完本科四年即可畢業(yè)。通過對大學物業(yè)管理專業(yè)教學的研究，我們發(fā)現(xiàn)如今的物業(yè)管理課程有以下兩個特點：①綜合性。物業(yè)管理專業(yè)要學的東西多且雜，涉及到經濟、管理、法律、建筑等多方面知識；②應用性。換句話說，物業(yè)管理具有很強的實用性，它不需要你進行多么深的學術研究，只是純粹需要這種人才參與到市場來填補社會就業(yè)空位。物業(yè)管理教學要做的就是盡可能地教一些實用技能，幫助學生更好的勝任這個職位的要求。
2物業(yè)管理課程教學中存在的問題
2.1教學方式不能有效調動學生積極性
我們一直強調的是：物業(yè)管理是一門實用性非常強的課。實用性強就意味著并不需要學習多少理論知識。現(xiàn)在的物流管理教師上課依然秉承著與其他理論性強的專業(yè)同樣的上課方式，即主動強化理論知識，弱化實踐操作。這對于其他搞研究的專業(yè)或許還行的通，對于直面就業(yè)的專業(yè)就委實有些牽強?；蛟S是老師習慣性的教學方式，但對于學生來說卻提不起積極性。
2.2學生對物業(yè)管理課程不夠重視
物業(yè)管理在中國應該算是比較新的行業(yè)，因此大學生對物業(yè)管理的認知還不是很透徹。尤其是一些大學生片面地將物業(yè)管理理解為服務業(yè)，認為不需要知識也可以去勝任這個職位，很少有人會為了單純想要當物業(yè)管理人員而去學這個專業(yè)。加上工程管理專業(yè)的范圍非常寬泛，既與管理掛鉤，又與服務嵌連。因此大家選擇這個專業(yè)的人大多數(shù)都應該是奔著當管理人員去的，就業(yè)也是往大型的房地產企業(yè)總部或建筑事務所去的，幾乎沒人想到去當一個小區(qū)物業(yè)管理。而且物業(yè)管理不僅工作辛苦，待遇還不高，因此更沒有什么人考慮了。這樣的觀念也顯示出當前社會對這個行業(yè)的重視程度遠遠不夠。
2.3物業(yè)管理課時安排有限
物業(yè)管理課程分為理論和實踐兩部分，實踐部分主要依靠講解案例來完成。但由于課時安排的有限，理論和實踐課程如何分配成為物業(yè)管理專業(yè)的一大難題。一般來說，大多數(shù)情況下都會先教授理論知識，然后再是案例分析，但是這樣理論課一定會占據大部分時間。案例分析占主要時間，但是純的案例分析沒有理論指導也很難將清楚。平均分配，這樣反而實踐和理論都耽誤了。那如何利用最少的時間學到最多的東西呢？我們試驗了案例教學法，覺得有一定的可行性。
3案例教學法在物業(yè)管理課程改革中應用的意義
3.1激發(fā)學生學習的主觀能動性
首先案例來自于實踐。一份典型的案例包含現(xiàn)實生活中可能遇到的一些問題。我們可以先讓學生自己試著解決這些問題，這些問題都是平時書本上學不到的東西，如果學生做到了，他們也會有一種成就感，覺得自己非常適合這個專業(yè)，那自然對這個專業(yè)更感興趣，如果解決不了，那肯定也情有可原，老師就可以給予適當?shù)闹笇?，看一看到底是哪方面出了問題，只有自己不懂得東西，我們才會認真去聆聽，那教學的效果肯定會比在沒有任何了解的情況下要強。他們也會覺得這個專業(yè)沒有他們想的那么容易，也需要重視起來。因此運用這種教學方法不論情況怎樣，我們的目的都可以達到。
3.2有利于提高學生的綜合能力
一份典型的物業(yè)實際案例不僅包含學生要學的理論知識，還包括現(xiàn)實生活中可能遇到的各種突況。比如很常見的物業(yè)收費問題，在現(xiàn)實生活中其實是一個非常棘手的問題。學生如何去跟這些業(yè)主交流，這就是理論課本學不到的東西，必須要學生親自去體會。學生拿到一份案例不僅需要利用自己學到的理論知識來試著解決這些問題，而且碰到一些突況還可以訓練學生的現(xiàn)場反應能力，這樣不僅讓學生學到了理論知識，更是積累了解決實際問題的技巧。學生的綜合能力得到了提升。
4案例教學法在物業(yè)管理課程改革中應用應遵循的原則
首先案例的選取要足夠典型。要能真正反應實際生活中遇到的問題，但教學畢竟是教學，案例分析的最終還是要體現(xiàn)理論；其次在學生對案例的分析過程中老師可以進行適當?shù)囊龑?，學生的思維能力往往只能想到事物的表面，而老師可以將學生引向更深的層面；再次教師要從一個主講人變成一個旁觀者。所謂旁觀者清當局者迷，教師只有站在學生外，才能看清學生在分析的過程中都出現(xiàn)了哪些問題；最后教師也不能整個分析過程都不參與其中，最后的結尾還是需教師來對案例分析進行升華，指出學生在分析過程中沒有考慮到的問題，讓學生能夠全面深入地掌握分析內容。
5案例教學法在物業(yè)管理課程改革中的具體應用
其實案例這個名詞最開始不是運用在物業(yè)管理方面的，最開始的案例教學出現(xiàn)在醫(yī)學領域，因為醫(yī)學病例就是典型。但隨著時代的發(fā)展，科學家們發(fā)現(xiàn)其實許多領域出現(xiàn)的典型都可以用案例來整理，因此，其他領域也開始用案例來進行情況的總結與分析。案例分析法其實就是對某一特殊情況進行分析，從特殊中得到這種事件的普遍規(guī)律，再反過來運用這種普遍規(guī)律來指導特殊情況，就像哲學中普遍規(guī)律與特殊規(guī)律的關系。后來的案例分析法被借鑒到教學領域，一些有先見之明的人意識到教師其實可以很好地利用案例分析法，由于在教學課堂上只講理論知識學生會覺得很枯燥，久而久之學生就會失去對著門學科的興趣。但案例分析法就不同了，教師們發(fā)現(xiàn)這是把理論與實踐結合得最好的一種教學方法。實際案例來源于生活，但同時我們還可以從這些實際案例中總結出理論依據。這時候我們發(fā)現(xiàn)案例也可以作為一種教學方法起到教育、啟迪學生的作用，這種教育方法是具有變革性的。尤其是運用到這種實踐性非常強的專業(yè)——物業(yè)管理，效果會更加明顯。我們一般利用案例進行教學的主要步驟就是先選擇一份典型的案例讓學生去分析，教師從旁進行適當?shù)闹笇?，最后由教師進行總結與點評。這樣的案例教學既讓學生深入到了問題的實踐層面，提高了學生解決問題的實際能力，同時將理論知識滲透到案例教學之中，也提高了學生的理論運用能力。最后，作為一種全新的教學方法，老師也在其中受益匪淺。在這種方法還沒有被引入教學領域之前，教師都是日復一日地進行機械化的理論灌輸，他們雖然知道這樣學生將來走上工作崗位，這些理論知識基本上也沒什么用，但沒有辦法，整個社會都是這樣，直到案例教學法的出現(xiàn)，它在提高學生積極性的同時也讓老師重拾了教學的信心。老師跟學生一樣，也是在什么都不懂的情況下運用這種教學方法，老師也面臨著對自己上課能力和教授知識的能力的新的考驗，這種同時讓雙方都緊張的教學方法重燃了當下大學教學的熱情，相信效果出來一定會非常驚艷。
5.1案例教學法在物業(yè)管理課程改革中應用的具體內容
（1）物業(yè)管理課程總論。物業(yè)管理是一個新興產業(yè)，該行業(yè)正逐步進入人們的日常生活與工作中。所以在授課時，要大概的介紹物業(yè)管理行業(yè)的前端領域和新近發(fā)展情況以及該學科在中國的現(xiàn)狀和國家頒布的法律條例以及相關政策，并且要和發(fā)達國家物業(yè)管理的發(fā)展情況進行比較，顯示出差距。也要對中國優(yōu)秀且有個性的物業(yè)管理模式進行研究分析，此時同學們就會對該學科有個大體認知。在這個條件下，舉例說明物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)存的主要問題，讓同學據此進行思考和討論，培育學生自主學習、獨自思考和處理問題的能力。（2）播放物業(yè)管理影像資料。很大一部分同學對現(xiàn)代物業(yè)管理的方法和準則并不是很熟悉，在剛上課的時，向同學們播放一或兩個資料片，對著名的物業(yè)管理企業(yè)的管理方式和準則做直觀的展示。讓同學對物業(yè)管理有一個感性認識。這樣可以激發(fā)同學的學習興致。（3）物業(yè)管理課程講座式。教師舉案法是案例教學法中最常用的教學方式，物業(yè)管理課程具有很強的實踐操作性，因此通過案例教學法可以將理論和實踐結合起來?？梢詫⒁酝恼鹿?jié)模式變?yōu)橹v座模式，不再面面具到的解釋理論知識，而是針對重點知識進行講解，剩余的非主要和小難度的知識點讓同學們找時間自學，這樣就提高了課堂的利用效率，在有限時間內對典型案例進行講解，點明重點。教師每節(jié)課布置一個主題，準備一至兩個典型案例，先以獎勵制度激勵同學參與分析案例，而后引出相關概念原理，再利用概念原理重新對案例進行科學分析。（4）學生課程論文的講解和討論。案例教學法還有一種方式——學生舉案法的實踐。課程論文在同學的成績考核中占一定比例，要讓同學獨自物色物業(yè)管理案例并上交相關論文，論文應由案例介紹、問題分析和結論三部分組成。要以電子稿形式上交。在課堂上選取部分同學的論文用多媒體系統(tǒng)進行展示，并讓相關同學上臺講解案例中的存在的問題和應對措施。此方法的優(yōu)勢在于，可以讓每位同學都有機會參與其中，并且有壓力感，進而產生動力，能夠使學生悉心準備論文，提高論文質量，并且提高同學主動學習的能力。
5.2案例教學法在物業(yè)管理課程改革中應用的思路
主要思路：①教師應根據授課內容準備相關的案例；②教師利用多媒體系統(tǒng)，向同學展示案例內容，并提出相關問題；③激勵學生獨立思考，引起學生的學習興趣，分小組進行討論，鼓勵發(fā)言，活躍課堂氣氛，讓每一個同學都參與其中從而尋求出解決問題方法；④教師通過展示的案例，引出相關的概念和原理，用概念原理解釋本次課堂的學習內容；⑤教師提出案例中的問題，并利用概念和原理進行解決和改正；⑥分析同學對案例處理態(tài)度和方式的不同。
5.3案例教學法在物業(yè)管理課程改革中應用的具體步驟
（1）選擇案例。可以利用多種方式獲得案例，比如通過網絡，電視，手機以及日常生活經驗都可以。教師收集到某一教學主題案例后，可通過板書講解、視頻展示、模擬演示的方法向學生展示。收集來的案例應當切實符合教學主題，要求有針對性、典型性和實效性。難度居中即可。（2）學生準備。教師要通過準備的案例的復雜指數(shù)和教學目標，來估算出準備時間和應準備的資料。啟迪同學們搜尋需要的信息，讓他們積極的參與進來，并能夠獨立思考出解決案例問題的方案。在此之前給同學們分好組，讓他們懂得協(xié)作與交流。準備好應答課堂的討論問題和課堂總結。（3）分析案例、解決問題。學生運用已學的相關知識分析該出案例要表達的重點內容。案例的規(guī)模大小不一，有一些小的案例，只需要教師講解一個知識點即可，講解后，教師可以立即給出案例，細心學習的同學會輕松得出結論；還有一些較大的案例，可能要在學習整章后才會得出結論，這時就可以讓同學們結合前面所學到的知識進行分析，教師在此刻應該引領同學回憶之前的知識點，但是不能說出最終答案，讓同學在老師的提醒下獨立思考。此過程就鮮明的顯示出案例教學法與傳統(tǒng)教學法的不同之處。在運用傳統(tǒng)教學法時，教師經常會進行細致的講解，可是這樣就會大大降低了同學主動學習的能力，此時的教學主體變成了教師。而在運用案例教學法時，教師會與同學形成一種互動關系，讓同學們成為教學的主體，提高同學主動學習的能力，而同學們會利用自己學過的相關知識甚至是課外知識來提出解決的初步方案。此時教師可以在一旁引導同學，并不過多的干預同學的思考與分析，但是在這過程中有的同學們多多少少會有些偏差，甚至脫離了學習的內容，這個時候教師就應該予以糾正或加以提醒了。但最后還是要以尊重同學觀點和想法為前提，進行總結歸納。將內容引導到正確的主題上來。（4）總結回顧。教師展現(xiàn)的結論或答案，這部分并不是固定的，有的可以從書本教材中找到，有的則是相關政府部門的解決方案，教師可以與同學一起研究他們的不同之處。并以鼓勵的形式對同學的結論進行點評。讓同學們獨自總結錯誤，得出經驗教訓。每一個小組可以做一些書面報告，并把它們保存下來。為學生下一次的案例分析提供經驗和方向。從而提高學生的能力。在這個過程中，同學們即可以學到概念理論，也可以提高獨立思考的能力，積累解決實際問題的經驗。邏輯思考能力和概括分析能力也得到了培養(yǎng)。
參考文獻：
[1].戚龍琦.淺議高校物業(yè)管理專業(yè)的實踐教學模式[J].湖北三峽職業(yè)技術學院學報,2008,(2).
[2]王婷婷.從微電影傳播看微時代城市文化的構建[J].青年記者,2015,(8).
[3]王道花,金從.高校物業(yè)管理專業(yè)實踐教學存在的問題及對策[J].科技和產業(yè),2008,(5).
[4]肖燕武,張燕.物業(yè)管理案例教學模式的探討[J].廣州市財貿管理干部學院學報,2005,(3).