發(fā)布時間：2023-03-01 16:25:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地儲備管理辦法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、對于既有劃撥用地，又有出讓用地的危舊房改建區(qū)和大面積開發(fā)的建設(shè)用地，擬全部采取先劃撥的方式，一次撥給開發(fā)建設(shè)單位，待拆遷完成后，在有償出讓的地塊開工前，經(jīng)評估再辦理土地出讓手續(xù)。
二、在辦理劃撥用地手續(xù)時，可根據(jù)不同地段和建設(shè)用地面積，收取每平方米5？50元的土地使用權(quán)出讓預(yù)定金，以督促開發(fā)建設(shè)單位在拆遷完成后盡快按市政府1993年6號令的規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)。
三、此項出讓預(yù)定金收繳入庫手續(xù)按地價款入庫手續(xù)辦理，在交款單位辦理正式出讓手續(xù)時，可充抵地價款。
四、各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局在辦理房屋拆遷許可證時，必須嚴(yán)格按規(guī)定核發(fā)，對未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書的建設(shè)項目，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。
特此通知。
附件：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓預(yù)定金標(biāo)準(zhǔn)
地區(qū)等級 預(yù)定金標(biāo)準(zhǔn)（元／m2，地）
一 50
二 45
三 40
四 35
五 30
六 25
七 20
八 15
九 10
關(guān)鍵詞：土地儲備資金 土地儲備制度 收益分配 成本核算
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。國家近年來雖已出臺了《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》（下面簡稱《管理辦法》）和《土地儲備資金會計核算辦法》（下面簡稱《核算辦法》）等一系列的規(guī)范文件，但實際工作中仍然存在一些操作上的困惑和矛盾，有待進(jìn)一步的制度完善；而各地操作模式和體制上的不同也導(dǎo)致了各地土地儲備信息的不對稱等問題。我們應(yīng)制定相應(yīng)的相關(guān)的管理對策，以期促進(jìn)土地儲備管理制度的健康、穩(wěn)步發(fā)展。
一、土地儲備核算中存在的問題
(1)目前我國土地儲備機(jī)構(gòu)體制沒有完全統(tǒng)一，土地儲備資金的管理主體也不盡相同。據(jù)了解，北京市土地儲備中心是實行企業(yè)化管理但由政府全額撥款的事業(yè)單位，福州市土地資產(chǎn)發(fā)展中心是與市國土資源局平級的事業(yè)單位，而長沙、南京土地儲備中心雖都隸屬于市國土局，但一個是自收自支的事業(yè)單位一個是全額撥款的事業(yè)單位。這些機(jī)構(gòu)的職能基本相同，但在土地儲備資金管理中，行使的管理權(quán)限卻大不相同，性質(zhì)也有很大的差異，不論這些土地儲備機(jī)構(gòu)以何種形式出現(xiàn)，它都不是嚴(yán)格意義上的市場主體。體制不統(tǒng)一導(dǎo)致各地運作模式五花八門，無法嚴(yán)格按照《管理辦法》和《核算辦法》來進(jìn)行土地儲備資金的管理。
(2)對于土地儲備資金的收益分配，沒有統(tǒng)一的文件進(jìn)行規(guī)范。目前各地都出臺了從儲備土地凈收益中劃出一定的比例用于土地儲備的規(guī)定性文件，有的地方將儲備土地的中標(biāo)價款扣除一部分，由政府財政部門管理和使用，直接進(jìn)入了土地儲備中心的資金專戶；有的地方土地出讓所得的出讓金歸政府所有，儲備土地則用銀行貸款來周轉(zhuǎn)，有的地方把儲備土地中標(biāo)價款全部在儲備中心集中，并由政府監(jiān)督，有的地方把儲備土地的出讓金用來彌補(bǔ)財政資金的缺口，而不是按規(guī)定用途使用。因此，土地儲備資金在使用上有了很大的隨意性，財政部門對土地儲備資金的管理沒有統(tǒng)一有效的管理措施和管理手段，給土地儲備資金的管理帶來了極大的困難。
另外，土地儲備機(jī)構(gòu)的經(jīng)費來源各個文件中都定義為財政撥款，但土地儲備機(jī)構(gòu)雖是使用政府職能，但儲備收益與財政收入和宏觀調(diào)控都息息相關(guān)，如果缺乏相關(guān)的激勵機(jī)制，做多做少一個樣，做好做壞一個樣將不利于調(diào)動員工的積極性。而且，儲備機(jī)構(gòu)屬于業(yè)務(wù)部門，業(yè)務(wù)開支相對其他行政事業(yè)部門較大，完全使用財政撥款經(jīng)費遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需要。
(3)成本核算存在不科學(xué)的地方。為了充分反映每一宗地的成本、收入和收益等，要考慮土地開發(fā)因素，組織以宗地為核算單位的單位成本核算，才能真實地反映土地收儲資金的占用狀況。然而，在土地儲備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費與儲備資金分帳核算的模式下，儲備宗地的人員費用沒有納入土地成本，甚至在財政模式下，大量的為儲備土地而支付的交通、招待、會議等運行成本都沒有進(jìn)行成本的分?jǐn)偤怂恪６⒊杀镜姆謹(jǐn)偰Ｊ揭矝]有明確的規(guī)定，使得成本的計算有了可調(diào)整的空間。
(4)土地儲備核算辦法中規(guī)定的收入和支出的核算原則中權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實現(xiàn)制概念發(fā)生了混淆。《管理辦法》和《核算辦法》中都將儲備資金定義為財政性資金，土地儲備收入收歸到財政專戶，支出由財政核撥，這是典型的收付實現(xiàn)制的核算方式，而土地成本核算的應(yīng)收預(yù)付項目的支出則是采用的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。收入和支出不配比，導(dǎo)致了財務(wù)信息的失真。
(5)土地儲備機(jī)構(gòu)的財務(wù)報表無法真實反映其財務(wù)信息。首先收支表的收入為財政根據(jù)當(dāng)年儲備土地實際支出而核撥的經(jīng)費，而并非土地出讓收入；而支出卻為已交付出讓項目的實際支出，收入和支出完全不配比。從報表中完全不能反映儲備機(jī)構(gòu)當(dāng)年實際的出讓收支以及凈收益。儲備機(jī)構(gòu)的真實收支需要登記備查賬才能掌握，而土地出讓收入由財政直接收取，出讓方和收款方相分離,并且沒有相應(yīng)的激勵機(jī)制使得機(jī)構(gòu)缺乏催收款的積極性，容易造成應(yīng)收款項的滯收或壞帳。另外，報表中無法體現(xiàn)儲備收益，開辦資金和和凈資產(chǎn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到貸款要求，使得目前仍大量依靠銀行貸款運作的儲備機(jī)構(gòu)在銀行對其進(jìn)行的的信貸考核中陷入了被動的境地，為續(xù)貸資金帶來了困難。
二、土地儲備核算方式的探討
(一)進(jìn)一步健全和完善土地儲備中心管理體制
土地儲備中心是政府對土地一級市場實現(xiàn)宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府完成土地儲備任務(wù)的重要機(jī)構(gòu)。就職能上來說儲備機(jī)構(gòu)確實應(yīng)該是全額撥款單位，但目前財政資金不能完全滿足儲備土地需要的情況下，儲備機(jī)構(gòu)仍需大量依靠貸款來進(jìn)行運作。綜合其市場化的運作模式和貸款需求來看，土地儲備中心的管理體制最好暫時實行自收自支，并將其定性為全民事業(yè)單位。另外，土地儲備中心雖執(zhí)行事業(yè)單位會計制度，但土地儲備過程中存在的土地收購、開發(fā)利用和土地征用的成本核算要參照企業(yè)會計制度。
(二)完善收益分配體制
建議儲備機(jī)構(gòu)的出讓收入改為先收后交的模式，即出讓收入由儲備中心自行收取，年終凈收益按一定的比例分別上繳財政、提取儲備專用基金和滾存結(jié)余。比例建議為凈收益的50%應(yīng)用于土地儲備資金，10%用于農(nóng)業(yè)的土地開發(fā)資金，20%用于土地儲備機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費來源，剩余的則用于土地的投資主體和土地所有者身上，做到政府部門的收益有20%-30%。這樣在儲備機(jī)構(gòu)的報表上可以清晰的反映儲備土地的真實收益狀況，也保證了政府的利益。財務(wù)報表能夠清楚體現(xiàn)資金的去向，既便于銀行進(jìn)行貸后管理，也保證了出讓收入的即時回籠。并且建立適當(dāng)?shù)募顧C(jī)制，各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖杖胨綇膬羰找嬷刑崛∵m當(dāng)比例的獎利基金，用以調(diào)動儲備機(jī)構(gòu)人員的積極性。恰當(dāng)?shù)氖找娣峙潴w制充分調(diào)動了機(jī)構(gòu)的積極性，為盤活存量土地，培育良好的土地市場起到了積極作用，土地儲備資金也會不斷保值和增值。
(三)規(guī)范土地儲備資金的運行管理機(jī)制
首先要保證儲備中心有一定數(shù)量的開辦資金，用以滿足銀行貸款對自有資金的要求；在政府財政資金困難無法進(jìn)行現(xiàn)金增資的時候，可以采用政府投資的方式，即無償?shù)貏潛芤欢ū壤慕?jīng)營性用地給儲備中心，或者政府從土地有償收入中撥給土地儲備中心一定比例的儲備資金，用于土地儲備中心增加開辦資金，可以擴(kuò)大貸款規(guī)模，以達(dá)到擴(kuò)大土地儲備量的目的。土地儲備過程也是土地儲備資金的周轉(zhuǎn)過程，土地儲備資金能夠正常周轉(zhuǎn)，就相當(dāng)于減少儲備土地資金的積壓。
(四)加強(qiáng)監(jiān)管力度，把好資金的流動和安全關(guān)
土地儲備資金存在內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險，如土地儲備本身屬于內(nèi)部風(fēng)險，政府干預(yù)的失敗則是外部風(fēng)險，土地儲備資金的金額一般都是很巨大，保證資金的安全就顯得非常重要，要求抓好土地儲備中心內(nèi)部管理，嚴(yán)格各項內(nèi)部制約措施，并及時清理土地儲備過程中的債權(quán)、債務(wù)問題，杜絕“三角債”，杜絕政府部門隨意拆借儲備資金的現(xiàn)象，使土地儲備資金在良好的財務(wù)監(jiān)督管理下運作。
(五)規(guī)范宗地的成本核算
為了準(zhǔn)確核算儲備土地的成本，建議將業(yè)務(wù)人員的人工費用、專為項目發(fā)生的招待、會議、交通等業(yè)務(wù)費用采取統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)倸w集到宗地成本中去。并統(tǒng)一利息成本的分?jǐn)倸w集口徑，使得不同地區(qū)的儲備機(jī)構(gòu)報表具有橫向可比性。
三、結(jié)語
土地儲備核算是非常重要的一項內(nèi)容，建立健全的土地管理制度，結(jié)合國情、認(rèn)真調(diào)研與分析，同時加強(qiáng)對土地儲備資金的監(jiān)管力度，對于土地儲備核算有重要的意義，使土地資源得到優(yōu)化、土地市場的宏觀調(diào)控力度增強(qiáng)，對于保護(hù)土地和合理利用土地起到了積極的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]國土資源部、財政部、中國人民銀行.《土地儲備管理辦法》2007年11月
[2]丁蕊.《土地儲備管理辦法》加強(qiáng)地根調(diào)控――國家增加凈地供應(yīng)狙擊囤地. 北京商報2007 年12 月
一、項目確定
1、由項目落地企業(yè)根據(jù)實際需求提出場地平整申請，報園區(qū)指揮部審核并經(jīng)總指揮簽字后，轉(zhuǎn)土地儲備中心實施；
2、土地儲備中心依據(jù)規(guī)劃國土局出具的四至范圍圖委托測繪院進(jìn)行項目測繪，依據(jù)測繪成果委托土地資產(chǎn)投資管理有限公司（下稱“地司”）履行業(yè)主職責(zé)。
二、項目實施
地司接受土地儲備中心委托后，按以下程序?qū)嵤?、由地司委托有資質(zhì)的設(shè)計院根據(jù)項目實際情況編制實施方案及投資預(yù)算（實施方案的深度必須達(dá)到施工圖深度），報經(jīng)發(fā)局審批后實施；
2、單個項目場地平整總投資50萬元以下的不再做實施方案，由地司依據(jù)項目測繪成果進(jìn)行場地平整；
3、需進(jìn)行公開招標(biāo)選擇施工、監(jiān)理單位的場地平整項目，其招標(biāo)控制價直接報蘭州市項目評審中心評審，由地司委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)依據(jù)招標(biāo)控制價進(jìn)行公開招標(biāo)，選定監(jiān)理單位、施工單位；
4、地司全權(quán)負(fù)責(zé)組織場平工程實施，與施工單位簽訂施工合同，與監(jiān)理單位簽訂委托監(jiān)理合同；
5、新區(qū)土地儲備中心根據(jù)合同撥付項目前期費用及審核支付工程款。
三、項目驗收
1、工程竣工后，由原測繪單位完成并向地司提供項目區(qū)復(fù)測地形圖，由地司負(fù)責(zé)建立項目施工資料、監(jiān)理資料等完整的資料檔案,以便備查；
2、土地儲備中心組織監(jiān)察審計局、財政局、規(guī)劃國土局、建設(shè)局、項目所在園區(qū)指揮部辦公室、地司等相關(guān)單位對現(xiàn)場進(jìn)行驗收；驗收合格后由土地儲備中心出具驗收報告并移交至項目單位進(jìn)行管護(hù)。
四、項目結(jié)算
1、地司將工程相關(guān)資料報送土地儲備中心審核，經(jīng)審核后上報新區(qū)財政局申請對工程進(jìn)行結(jié)算審核；
2、經(jīng)審計機(jī)構(gòu)審核后，出具審核報告，由新區(qū)財政局上報管委會審議，審議通過后財政局根據(jù)結(jié)算的審核報告，核準(zhǔn)下發(fā)支付所有工程費用批復(fù)；工程款付至經(jīng)審核后結(jié)算價的95％,預(yù)留5％的質(zhì)量保證金,預(yù)留期限一年；
最近北京市人民政府又了1992年第11號令《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，進(jìn)一步理順了城鎮(zhèn)土地管理體制?！掇k法》規(guī)定，市土地管理局依法對全市土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查，并辦理未開發(fā)使用的土地出讓工作；市房地產(chǎn)管理局對已經(jīng)開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理已經(jīng)開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作和辦理未開發(fā)土地出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作。
我們認(rèn)為，北京市對城鎮(zhèn)土地的管理體制比較符合城鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為城市建設(shè)積累更多的資金，加快改善投資環(huán)境?，F(xiàn)將《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，轉(zhuǎn)發(fā)給你們，供參閱。
北京市實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》辦法
第一章 總 則
第一條 為實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓，適用《條例》和本辦法。
本辦法所稱城鎮(zhèn)國有土地，是指本市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)，下同）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地（以下簡稱土地）。
第三條 中華人民共和國境內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照《條例》和本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。
第四條 依法取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動，合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條 土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，不得損害社會公共利益。
第六條 市土地管理局依法對全市土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查；已經(jīng)開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止，由市房地產(chǎn)管理局按照本市土地管理的統(tǒng)一規(guī)定和要求，進(jìn)行監(jiān)督檢查。
未開發(fā)使用的土地的出讓工作，由市土地管理局辦理，出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作，由市房地產(chǎn)管理局辦理；已經(jīng)開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止工作，由市房地產(chǎn)管理局辦理。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第七條 土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，按本辦法第六條規(guī)定的職責(zé)，分別由市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局會同市計劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門共同擬定，報市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局實施。
第八條 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。出讓合同由市土地管理局或市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱出讓方）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，與土地使用者簽訂。
第九條 土地使用權(quán)出讓的最高年限，按照《條例》第十二條規(guī)定的不同用途的不同年限執(zhí)行。
第十條 土地使用權(quán)出讓，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式。
第十一條 協(xié)議出讓程序：
一、出讓方向預(yù)期受讓者提供出讓地塊的有關(guān)資料和文件。
二、預(yù)期受讓者取得資料后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)向出讓方提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。
三、出讓方接到第二項規(guī)定的文件后，應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)答復(fù)。
四、經(jīng)過協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，出讓方與土地使用者簽訂出讓合同，并由土地使用者支付定金。
五、土地使用者支付出讓金后，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。
第十二條 招標(biāo)出讓程序：
一、出讓方應(yīng)當(dāng)在確定的投標(biāo)日期3個月前向投標(biāo)者發(fā)出招標(biāo)書、招標(biāo)文件及有關(guān)資料。
二、投標(biāo)者在規(guī)定的時間、地點將密封標(biāo)書投入指定的標(biāo)箱，標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括土地開發(fā)利用方案、出讓金數(shù)額、付款方式等。
三、投標(biāo)者按照規(guī)定的日期、地點、金額、方式交付保證金。未中標(biāo)者，保證金如數(shù)退還。
四、由出讓方會同有關(guān)部門聘請專家組成評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會主持開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)。
不具備投標(biāo)資格者的標(biāo)書，不符合招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)書以及超過投標(biāo)截止日期送達(dá)的標(biāo)書無效。
評標(biāo)委員會對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，決定中標(biāo)者，并簽發(fā)決標(biāo)書。土地管理局或房地產(chǎn)管理局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。
開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)，應(yīng)有市公證處參加并出具公證書。
五、中標(biāo)者在規(guī)定日期內(nèi)持中標(biāo)證明書與出讓方簽訂出讓合同，并支付定金。中標(biāo)者原交付的保證金可抵充定金。
六、中標(biāo)者支付出讓金后，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。
第十三條 拍賣出讓程序：
一、出讓方應(yīng)當(dāng)在確定的拍賣日期3個月前公告拍賣地塊的位置、面積、規(guī)劃用途、使用年限、索取有關(guān)資料的日期和進(jìn)行拍賣的地點、日期。
二、參加競投者應(yīng)當(dāng)在拍賣日期前3日內(nèi)到土地管理局或房地產(chǎn)管理局領(lǐng)取有統(tǒng)一編號的應(yīng)價牌。自制應(yīng)價牌者，競投行為無效。
三、拍賣時，主持人公布底價后，競投者以舉牌方式應(yīng)價，價高者得。
四、競投得中者應(yīng)即與出讓方簽訂出讓合同，交付定金。當(dāng)時不能交付定金的，由土地管理局或房地產(chǎn)管理局處5000元以下罰款。
五、土地使用者按應(yīng)價數(shù)額支付出讓金后，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。
土地使用權(quán)拍賣，應(yīng)有市公證處參加并出具公證書。
第十四條 土地管理局或房地產(chǎn)管理局以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)，應(yīng)按本辦法第十一條、第十二條、第十三條規(guī)定提供下列資料。
一、土地的位置、四至范圍、面積及地籍圖。
二、土地的規(guī)劃用途和建筑容積率、密度、凈空限制等項規(guī)劃要求。
三、建設(shè)項目的完成年限，必須投入的建筑費用和發(fā)展面積的最低限度。
四、環(huán)境保護(hù)、綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求。
五、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)計劃或設(shè)計要求。
六、地塊的地面現(xiàn)狀。
七、出讓的形式和年限。
八、出讓金的付款方式和要求。
九、土地使用者的義務(wù)和有關(guān)的法律責(zé)任。
十、需要提供的其他資料。
第十五條 土地使用者不按規(guī)定支付全部出讓金，或出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，另一方有權(quán)依照《條例》第十四條、第十五條的規(guī)定解除合同，并可請求違約賠償。
第十六條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。
未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，由土地管理局或房地產(chǎn)管理局依法予以糾正，并可根據(jù)情節(jié)給予警告、處5000元以上10萬元以下罰款，直至無償收回土地使用權(quán)。
第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地管理局或房地產(chǎn)管理局和城市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，依法重新簽訂出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第十八條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。
土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
第二十條 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十一條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)到房地產(chǎn)管理局辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，并辦理過戶登記。
第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法第十七條辦理。
第四章 土地使用權(quán)出租
第二十三條 土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背法律、法規(guī)、規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
第二十四條 土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。
第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)管理局辦理登記。
第五章 土地使用權(quán)抵押
第二十六條 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背法律、法規(guī)、規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第二十七條 土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。
地上建筑物、其他附著物抵押時，其用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
第二十八條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，或因債務(wù)清償及其他原因抵押權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理局辦理登記。未辦理登記的，抵押無效。
因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理局辦理過戶登記。
第六章 土地使用權(quán)終止
第二十九條 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)交還土地使用證，并辦理注銷登記。
第三十條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者申請續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)在期滿前6個月內(nèi)提出申請，并依法重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，向土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理登記。
第七章 劃撥土地使用權(quán)
第三十一條 符合《條例》第四十五條第一、二、三項規(guī)定的，經(jīng)土地管理局或房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，并同出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以依照《條例》和本辦法的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)。
第三十二條 對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，由房地產(chǎn)管理局依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處10萬元以下罰款。
第八章 附 則
第三十三條 土地使用權(quán)依法繼承的，繼承人應(yīng)到土地管理局或房地產(chǎn)管理局辦理登記。
關(guān)鍵詞：土地儲備；風(fēng)險管理；分析研究
中圖分類號：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
由于歷史的影響和當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)條件的限制，我國現(xiàn)行的土地市場機(jī)制還不夠完善，土地市場的發(fā)展還處于初級階段，許多土地市場管理制度和工具都不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了許多問題，也給土地儲存帶來了不可控制的風(fēng)險。并且在資金的投入、財務(wù)的預(yù)算和土地儲備市場的管理方法上還存在很大的缺失，所以要對土地儲備可能會產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行細(xì)致的分析研究，找出相對應(yīng)的風(fēng)險控制方法和措施，為我國土地儲備風(fēng)險的防范和控制工作提供理論和實踐的參考。
一、土地儲備風(fēng)險類型
（一）政策風(fēng)險
第一，相關(guān)的土地儲備法律法規(guī)還不夠完善，對于風(fēng)險沒有詳細(xì)的描述和應(yīng)對。如《土地儲備管理辦法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律都沒有針對土地儲備的激勵機(jī)制、補(bǔ)償機(jī)制、土地資源的配置和土地的利益分配等方面沒有明確的規(guī)定。雖然全國各地都擁有一些針對土地儲備管理成立的土地儲備機(jī)構(gòu)，但是由于缺少相應(yīng)法制法規(guī)地約束，使土地儲備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲備管理時遇到相當(dāng)大的困難，有時候強(qiáng)制收購?fù)恋氐男袨檫€受到合法性的質(zhì)疑，土地儲備管理工作處于被動的局面。
第二，相關(guān)的土地機(jī)構(gòu)法律定位不夠明確。如《土地儲備管理辦法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律對于土地儲備機(jī)構(gòu)都沒有明確的性質(zhì)、職權(quán)界定。目前，我國土地儲備機(jī)構(gòu)存在的方式重要有兩種，一種是事業(yè)法人，政府通過立法或行政委托賦予土地收購機(jī)構(gòu)以土地收購儲備的相關(guān)權(quán)利，另外一種是政府的一個管理機(jī)構(gòu)，處于政府的二級機(jī)構(gòu)序列。這兩種土地儲備機(jī)構(gòu)的形式都有缺陷，那就是這兩種機(jī)構(gòu)形式都不具有自主經(jīng)營和自負(fù)盈虧的企業(yè)法人性質(zhì)，投入的資金較少，但是卻擁有著許多特權(quán)，如貸款的特權(quán)等，而這些土地儲備機(jī)構(gòu)如存在違約和侵權(quán)的現(xiàn)象，承擔(dān)法律責(zé)任的主體不夠明確。
第三，政策的變動性也會使土地儲備管理產(chǎn)生風(fēng)險。一個國家的政策機(jī)制要經(jīng)歷缺失到成熟的過程，土地儲備政策也是一樣，要經(jīng)歷從無到有的過程，在這個時段中，會出現(xiàn)政策的變動和完善，也會給土地儲備市場帶來一定的風(fēng)險，如國家的金融政策的調(diào)整、對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大等政策的變動和完善都會影響到儲備土地的出讓價格，出現(xiàn)一些土地市場不可控的風(fēng)險。
第四，政府的過度干預(yù)也會使土地儲備管理產(chǎn)生一定的風(fēng)險。如有些地方政府為了解決國有企業(yè)的經(jīng)營困難的問題，對于儲備的土地采取行政手段強(qiáng)行進(jìn)行收購，導(dǎo)致儲備土地的市場價格受到影響，儲備土地的規(guī)劃也會被打亂，盲目收儲土地的行為會給土地儲備市場帶來巨大的風(fēng)險；還有些地方政府為了解決財政赤字的困局，將儲備土地作為置換的條件，從銀行套取營運的資金，又將責(zé)任推給土地儲備，土地儲備機(jī)構(gòu)對這些資金又沒有支配權(quán)，導(dǎo)致土地儲備機(jī)構(gòu)產(chǎn)生銀行貸款到期而無法償還債務(wù)的風(fēng)險。
（二）市場風(fēng)險
第一，房地產(chǎn)泡沫會使土地儲備管理產(chǎn)生市場風(fēng)險。房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其形式的變化會直接決定土地價格的走向。然而有些房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為會使土地的價格超過其合理的市場價格，使土地儲備項目的收益和按期歸還產(chǎn)生不確定性。當(dāng)房地產(chǎn)市場火熱時，會使大量的儲備土地被開發(fā)利用，土地的價格也會相應(yīng)上漲，一些投機(jī)商人獲得了大份額的利益，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅以后，土地價格迅速下跌，大量土地被閑置或者廢棄，以土地建造的建筑無人居住使用，土地的價值無法被體現(xiàn)出來，造成土地市場的壞賬、死賬。
第二，土地儲備的信息不對稱也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。當(dāng)前我國大部分的閑置土地仍握在開發(fā)商的手中，其回收的成本過大，回收的難度較大。而土地儲備機(jī)構(gòu)對于開發(fā)商手中握有多少閑置土地沒有具體的數(shù)據(jù)信息，在進(jìn)行土地市場預(yù)測時無法做到準(zhǔn)確地預(yù)測，開發(fā)商的開發(fā)決定和土地儲備機(jī)構(gòu)的供地計劃不能順利對接，一旦開發(fā)商手中大量的閑置土地投入市場，會給土地市場帶來巨大的沖擊。
（三）營運風(fēng)險
土地市場的營運的各個階段也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險，包括收購、整理、儲備和出讓四個階段。在收購階段，如果土地儲備機(jī)構(gòu)和原土地使用單位的信息不對稱的話，就會使其收購行為在一定程度上存在盲目性，沒有明確土地的產(chǎn)權(quán)歸屬和地塊周邊地理環(huán)境等方面，就會遇到不必要的法律糾紛；在整理階段，主要是對土地進(jìn)行開發(fā)，因為土地具有固定性的基本特征，一旦項目資金投入就很難轉(zhuǎn)移，容易產(chǎn)生沉淀成本。在儲備階段，由于不能及時盤活推向市場而引起的一系列風(fēng)險。如積壓風(fēng)險，它是土地儲備制度實施中最大的內(nèi)部風(fēng)險，帶來巨大的籌資風(fēng)險。在土地出讓階段，也可能面臨因為一些因素的非預(yù)期變動形成的風(fēng)險。如土地流拍，都會產(chǎn)生土地的價格低于收購的價格或者土地被積壓的不良現(xiàn)象。
（四）融資風(fēng)險
主要是指因為融資而產(chǎn)生的債務(wù)嚴(yán)重影響土地儲備管理中心的運營，甚至因為無法支付相關(guān)到期債務(wù)而被債權(quán)人申請破產(chǎn)。土地儲備機(jī)構(gòu)由于其自身的性質(zhì)限制，沒有太多的營運資金，營運資金大部分都是靠銀行貸款來獲取的。而土地需要的融資數(shù)額是比較大的，所以在土地貸款上數(shù)額比較大，土地儲備機(jī)構(gòu)的負(fù)債比率也比較大，長期的相對較大的負(fù)債比率會使土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)著巨大的財務(wù)風(fēng)險。
二、土地儲備風(fēng)險控制措施
（一）完善土地儲備監(jiān)管法律體系
一要對土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確地定位。土地儲備機(jī)構(gòu)必須同時具有行政性和市場性，并制定相關(guān)的法律法規(guī)確定下來。土地儲備機(jī)構(gòu)具有行政性能更好地行使其應(yīng)有的保證公共利益的權(quán)益，并且貫徹落實；具有市場是要保證其營運時保持高效率和專業(yè)性。同時，兼有行政性和市場性改變了過去由行政過度干預(yù)向行政和市場統(tǒng)一協(xié)調(diào)的方向轉(zhuǎn)變，提高了土地儲備中心的辦事效率，使用相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行界定，一方面可以保證其收購行為有法可依，有理可據(jù)，也起到一定的監(jiān)督作用。二要嚴(yán)格落實相關(guān)規(guī)定，公開、公平、公正進(jìn)行工程招投標(biāo)，確定承建單位，杜絕暗箱操作和各種關(guān)系網(wǎng)的干擾。三要對土地儲備資金進(jìn)行有效監(jiān)管，加強(qiáng)廉政監(jiān)督。
（二）對土地儲備加強(qiáng)經(jīng)營管理
一是在對土地進(jìn)行收購時，要明確土地儲備項目的成本費和收益，可以利用現(xiàn)金流預(yù)測圖進(jìn)行相關(guān)分析，計算項目評價指標(biāo)。要深入了解土地項目的產(chǎn)權(quán)歸屬及周邊地理環(huán)境情況等方面的信息；二是盡可能收集相關(guān)的歷史資料，分析儲備土地存在的各種風(fēng)險因素，抓住各種風(fēng)險因素，做好風(fēng)險識別，并找出風(fēng)險的客觀規(guī)律，做出合理估價。
（三）實行多元化的融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
由于土地儲備機(jī)構(gòu)本身性質(zhì)的特殊，目前其融資的渠道比較單一，所要承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險也比較大。因此，要實行多元化的融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。目前，土地儲備機(jī)構(gòu)主要的融資渠道是銀行貸款，銀行貸款的利率較高，而且也容易受到金融風(fēng)險的影響，所以可以采用土地信用產(chǎn)品、土地證券化等形式拓展土地儲備融資渠道，優(yōu)化資金的結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)預(yù)防和化解風(fēng)險的能力。
結(jié)語
由于歷史的影響和當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)條件的限制，我國當(dāng)前的土地儲備管理存在很多風(fēng)險。要預(yù)防這些風(fēng)險，就要完善土地儲備監(jiān)管法律體系、對土地儲備加強(qiáng)經(jīng)營管理和實行多元化的融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等，有助于土地儲備理論研究領(lǐng)域的深化與拓展也有所創(chuàng)新和突破，為土地儲備制度的正常運作及其社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)提供了一定的理論和技術(shù)支持。
參考文獻(xiàn)：
第一條為規(guī)范本市土地一級開發(fā)整理行為，加強(qiáng)土地資源的合理有效配置，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》、《土地儲備管理辦法》以及《市土地儲備管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施意見。
第二條凡在市域內(nèi)經(jīng)市和縣（市）人民政府批準(zhǔn)的土地一級開發(fā)整理項目，適用本實施意見。
第三條本實施意見所稱土地一級開發(fā)整理，是指對經(jīng)批準(zhǔn)區(qū)域范圍內(nèi)納入儲備的土地，由確定的土地一級開發(fā)整理單位依法籌措資金，配合轄區(qū)政府實施規(guī)劃、編制報批、土地征轉(zhuǎn)、收回收購、房屋征收安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，按照批?zhǔn)的規(guī)劃要求組織實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善和提升土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)到規(guī)定的供應(yīng)條件。
第四條土地一級開發(fā)整理項目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地儲備規(guī)劃、年度土地儲備計劃，以及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求。
第二章土地一級開發(fā)整理項目和單位的確定
第五條由區(qū)（市、縣）人民政府、管委會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)的土地一級開發(fā)項目，報市土地礦產(chǎn)資源儲備中心（以下簡稱“市土地儲備中心”）列入年度土地儲備計劃。
第六條土地一級開發(fā)整理堅持政府主導(dǎo)、市場運作的原則。
市土地儲備中心委托市、區(qū)（市、縣）屬國有公司或由區(qū)（市、縣）人民政府通過招標(biāo)等公開形式選擇土地一級開發(fā)實施單位，具體實施土地一級開發(fā)整理并由市土地儲備中心與土地一級開發(fā)實施單位簽訂委托合同。
第三章土地一級開發(fā)整理項目的實施
第七條各相關(guān)單位按照各自工作職責(zé)做好相關(guān)工作。
市土地儲備中心：1.統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、管理全市的土地一級開發(fā)整理工作；2.與確定的土地一級開發(fā)整理單位簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同；3.負(fù)責(zé)土地儲備項目融資；4.配合財政局委托評審機(jī)構(gòu)對土地一級開發(fā)整理項目成本進(jìn)行評審；5.依據(jù)委托合同，根據(jù)實際需要預(yù)撥土地一級開發(fā)整理資金；6.提供新增耕地指標(biāo)。
市財政局：1.為土地儲備融資提供服務(wù)，匹配相應(yīng)融資項目資本金，及時辦理銀行開戶、貸款規(guī)模批復(fù)等相關(guān)融資所需手續(xù)；2.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合土地儲備機(jī)構(gòu)制定財務(wù)資金管理、會計核算等方面的管理制度；3.會同市土地儲備中心確定國有存量建設(shè)用地的收購補(bǔ)償價格；4.配合國土資源部門做好土地出讓金收繳及防止土地競得人拖欠地價款的相關(guān)工作；5.按規(guī)定及時足額安排儲備成本，保障儲備資金的高效安全使用；6.依據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時足額安排國有土地收益基金和相關(guān)費用；7.配合相關(guān)部門建立和完善土地儲備工作獎懲機(jī)制，調(diào)動部門和工作人員的積極性。
市國土資源局：1.根據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地儲備項目用地的新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)、用地報批、征地補(bǔ)償、供應(yīng)交易等工作；2.負(fù)責(zé)對閑置用地的清理，達(dá)到條件的進(jìn)行收回；3.負(fù)責(zé)審批權(quán)限范圍內(nèi)的土地儲備融資所需的國有土地使用權(quán)證、探礦權(quán)許可證、采礦權(quán)許可證、他項權(quán)證等相關(guān)手續(xù)辦理；4.做好儲備土地供應(yīng)價款的收繳，采取有效措施防止用地者拖欠土地出讓價款；5.負(fù)責(zé)做好土地儲備的相關(guān)審批和服務(wù)工作；6.負(fù)責(zé)出讓底價的確定。
市規(guī)劃局：1.根據(jù)城市發(fā)展需要，負(fù)責(zé)提供前期土地儲備工作的規(guī)劃保障，明確規(guī)劃儲備土地范圍，做好規(guī)劃儲備范圍內(nèi)土地的規(guī)劃行政許可等相關(guān)手續(xù)控制；2.依據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，及時向市土地儲備中心提供片區(qū)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃；3.及時向市土地儲備中心提供儲備地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。
市發(fā)展改革委：1.依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，及時提供重大建設(shè)項目的用地計劃和年度投資計劃等相關(guān)資料；2.負(fù)責(zé)土地儲備前期開發(fā)整理工作的項目審批、核準(zhǔn)、備案等相關(guān)工作；3.負(fù)責(zé)提供土地儲備融資工作所需的相關(guān)材料和辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)手續(xù)。
市國資委：1.參與市屬投融資公司土地一級開發(fā)整理項目的審核、評審工作；2.監(jiān)督市屬國有土地一級開發(fā)整理單位在土地一級開發(fā)整理中的投融資行為，掌握市屬國有土地一級開發(fā)整理單位國有資本變動、資源配置情況，協(xié)調(diào)落實各項扶持政策。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：1.定期提供市房地產(chǎn)市場供求信息等相關(guān)資料，為年度土地儲備計劃編制提供相關(guān)資料；2.及時辦理土地儲備項目涉及的房屋權(quán)屬的確認(rèn)、注銷和變更等手續(xù)，并做好房屋產(chǎn)權(quán)爭議調(diào)處工作。
市環(huán)境保護(hù)局：1.向市土地儲備中心提供涉及的相關(guān)環(huán)保專項規(guī)劃；2.負(fù)責(zé)辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)環(huán)保審批手續(xù)。
市交通運輸局：1.向市土地儲備中心提供交通建設(shè)項目的用地需求計劃；2.配合做好土地儲備項目的前期開發(fā)整理工作。
市林業(yè)局：1.向市土地儲備中心提供涉及的相關(guān)林業(yè)專項規(guī)劃；2.負(fù)責(zé)辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)林地占用審批手續(xù)。
市棚戶區(qū)城中村改造辦公室：1.負(fù)責(zé)提供棚戶區(qū)城中村改造項目規(guī)劃及年度實施計劃；2.負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)棚戶區(qū)城中村改造項目涉及土地儲備的相關(guān)工作。
市統(tǒng)計局：向市土地儲備中心提供統(tǒng)計信息和決策咨詢建議。
市監(jiān)察局：1.做好土地儲備工作的紀(jì)律監(jiān)督和效能監(jiān)察；2.根據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，督促檢查市級有關(guān)部門和區(qū)（市、縣）人民政府按照規(guī)定的職能職責(zé)，按時限和要求完成土地儲備的相關(guān)工作；3.對未按要求完成工作任務(wù)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員，將嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。
市督辦督查局：對各相關(guān)單位土地一級開發(fā)整理工作情況進(jìn)行督促和檢查。
區(qū)（市、縣）人民政府及管委會：1.確定土地征收、房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；2.及時對房屋征收決定作出公告，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行；3.上報本行政轄區(qū)年度土地儲備計劃，并負(fù)責(zé)落實組織實施。
第八條土地一級開發(fā)整理委托合同的主要內(nèi)容包括：
（一）土地一級開發(fā)整理范圍、面積；
（二）土地一級開發(fā)整理應(yīng)當(dāng)完成的主要工作和標(biāo)準(zhǔn)；
（三）土地一級開發(fā)整理的工作進(jìn)度和完成期限；
（四）雙方權(quán)利義務(wù)、爭議解決方式；
（五）工程監(jiān)理、驗收和結(jié)算；
（六）土地一級開發(fā)整理成本的認(rèn)定、預(yù)撥和返還；
（七）合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確的其他事項。
第九條按批準(zhǔn)的土地一級開發(fā)整理范圍，負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)整理項目的資金籌措；
（二）依據(jù)市規(guī)劃局提供的片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，負(fù)責(zé)配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府、市規(guī)劃局編制土地儲備項目控制性詳細(xì)規(guī)劃，并按程序報批；
（三）負(fù)責(zé)完成土地勘測定界、土地權(quán)屬調(diào)查等前期工作，配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府組織土地報批，并承擔(dān)土地報批稅費；
（四）負(fù)責(zé)協(xié)助土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府開展地面建（構(gòu)）筑物調(diào)查統(tǒng)計工作，擬定土地征收和房屋征收安置補(bǔ)償方案，并按程序報有權(quán)批準(zhǔn)的政府批準(zhǔn)執(zhí)行；
（五）根據(jù)委托合同，負(fù)責(zé)擬定土地一級開發(fā)整理實施方案，報市土地儲備中心審核；
（六）負(fù)責(zé)配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府完成集體土地征收，國有土地收購，地面建（構(gòu)）筑物、附著物的征收補(bǔ)償安置，地上地下管線的遷改工作；
（七）負(fù)責(zé)按工程項目建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定，實施土地一級開發(fā)整理項目涉及的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；
（八）承擔(dān)土地一級開發(fā)整理項目移交前的土地管護(hù)工作；
（九）承擔(dān)規(guī)定或約定的其他涉及土地一級開發(fā)整理的工作。
第十條土地一級開發(fā)整理項目涉及到的規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、水利、林業(yè)等所需的各項行政審批手續(xù)，由土地一級開發(fā)整理單位依法向有關(guān)職能部門申報辦理。
第十一條土地一級開發(fā)整理項目移交時應(yīng)當(dāng)達(dá)到規(guī)定和約定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四章土地一級開發(fā)整理項目資金和成本
第十二條土地一級開發(fā)整理項目所需資金可由市土地儲備中心或土地一級開發(fā)整理單位負(fù)責(zé)籌集。
第十三條鼓勵和引導(dǎo)社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目（具體辦法另行制定）。
第十四條根據(jù)土地一級開發(fā)整理委托合同，具體核算土地一級開發(fā)整理項目成本。
土地一級開發(fā)整理項目成本由土地儲備直接支出，土地儲備間接支出，以及經(jīng)市政府批準(zhǔn)確認(rèn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分?jǐn)傎M用等構(gòu)成。
第十五條土地一級開發(fā)整理項目成本由市財政局、市土地儲備中心委托有資質(zhì)的評審機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定予以評審認(rèn)定并報市政府批準(zhǔn)。評審認(rèn)定結(jié)果作為確定、核撥土地一級開發(fā)整理項目成本的依據(jù)。
第五章土地移交和土地一級開發(fā)整理項目資金撥付
第十六條土地一級開發(fā)整理單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定、約定和經(jīng)審核的土地一級開發(fā)整理實施方案完成土地一級開發(fā)整理工作，將具備供應(yīng)條件的地塊及其相關(guān)資料移交市土地儲備中心，由市土地儲備中心統(tǒng)一儲備，按照程序組織土地供應(yīng)。
第十七條土地一級開發(fā)整理完成后，土地移交應(yīng)當(dāng)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：
(一)四至范圍清楚，面積準(zhǔn)確；
(二)權(quán)屬清楚、無爭議；
(三)土地、房屋征收安置補(bǔ)償程序合法，補(bǔ)償足額到位；
(四)土地和地上建（構(gòu)）筑物附著物權(quán)屬、他項權(quán)利經(jīng)濟(jì)責(zé)任清楚并處理完畢，無抵押、擔(dān)保等債權(quán)債務(wù)糾紛；
(五)經(jīng)委托評審機(jī)構(gòu)評審認(rèn)定的土地一級開發(fā)整理項目成本評審報告、農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)收回、土地證注銷文件、土地勘測定界、宗地測量成果等相關(guān)資料齊全完備；
(六)土地一級開發(fā)整理項目涉及的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各項審批手續(xù)合法完整；
(七)工程費用結(jié)算清楚，支付無爭議；
引言
我國現(xiàn)階段非常重視土地儲備和融資管理的問題，相繼出臺了《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)和方針政策用于約束和管理土地征收以及融資問題，在此背景之下，烏魯木齊市也緊隨其后，相繼推行出了《烏魯木齊市土地儲備管理辦法》、《關(guān)于印發(fā)國家自治區(qū)及市重點項目涉及集體土地征收補(bǔ)償辦法的通知》等用于加強(qiáng)烏魯木齊市土地儲備的法例條令，并且取得了初步的成效，但仍舊存在一些問題需要繼續(xù)調(diào)整和改進(jìn)。
一、烏魯木齊市土地征收和融資方面取得的成效
回首剛剛過去的2015年，烏魯木齊市圓滿完成了“十二五”的目標(biāo)任務(wù)，在僅僅跟隨黨和國家的領(lǐng)導(dǎo)下，烏魯木齊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)取得了巨大的成就，在去年全市的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值與2010年相比翻了一番，地方財政收入與同期相比增長了1.36倍，在土地征收和融資問題上同樣取得了顯著成效，根據(jù)2015年度烏魯木齊市土地儲備計劃得知，2015年度計劃收儲21宗地，計劃收儲面積31798.81畝，實際完成19宗地，收儲面積21978.81畝，已經(jīng)批準(zhǔn)到位的資金額達(dá)15多億人民幣。2016年計劃收儲13宗地，面積12321畝，目前已完成7宗，面積約77880.81畝[1]。
二、烏魯木齊市土地征收和融資問題的存在問題
（一）補(bǔ)償期望過高
在征收補(bǔ)償工作中，征收人依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定按照標(biāo)準(zhǔn)或評估值對被征收人進(jìn)行貨幣、實物補(bǔ)償，受到政策、資金等問題因素，能支付的補(bǔ)償資金有限，而被征收人存在“靠征地發(fā)家”的思想，往往期望值遠(yuǎn)大于補(bǔ)償價格，拒不配合談判，從而使征收工作影響征收。
（二）群眾法律意識較弱
雖然烏魯木齊市在去年和今年上半年已經(jīng)在土地征收和融資方面取得了一定的成效，但是具體來看在實際過程當(dāng)中仍舊存在些許細(xì)小問題，首先部分市民存在法律意識單薄，對土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年齡稍長老人，基本不了解與土地相關(guān)的法律法規(guī)，對土地征收人員存在偏見和誤解，因此沒有最大程度的支持與配合烏魯木齊市土地征收工作。
（三）宣傳工作深入不到位
目前烏魯木齊市對于土地法律法規(guī)的宣傳教育活動比較少，特別是明確土地征收工作內(nèi)容和意義的宣講活動更是少之又少，大部分的宣傳工作還都停留在城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并沒有深入到村莊當(dāng)中，這也在一定程度上影響了本市土地征收工作。
（四）征地補(bǔ)償速度較慢
在土地征收工作中，需要對被征收者按照被征收土地的原用途給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，《征地補(bǔ)償辦法條令》中規(guī)定，因補(bǔ)償款或安置方案上存在爭議時，需要通過召開聽證會或是法律調(diào)停等方式進(jìn)行磋商解決，而這樣的方式往往需要消耗被征土地者大量的實踐和精力，降低了土地征收補(bǔ)償?shù)墓ぷ餍?，群眾的滿意程度也大受影響[2]。
（五）增信措施增加風(fēng)險
烏魯木齊市現(xiàn)在擁有幾大政府融資平臺用于解決土地征收的融資問題，但是這些平臺通常需要承擔(dān)收益率極低的公益性建設(shè)項目，因此政府融資平臺想要通過運營建設(shè)項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流來償還債務(wù)和貸款利息變得十分困難。
三、加強(qiáng)烏魯木齊市土地征收與融資管理的辦法
（一）全面落實土地征收制度
烏魯木齊市根據(jù)國家推行的《土地管理法》和實施條例，對土地征收前需要發(fā)出的公告及其內(nèi)容進(jìn)行了明確細(xì)致的規(guī)定，尤其是要求在公告中需要明確標(biāo)明被征土地的面積、使用權(quán)類型、用途等，以及辦理補(bǔ)償款登記的時間地點等，與此同時，烏魯木齊市對土地征收和土地儲備范圍進(jìn)行了具體規(guī)劃，因此本市需要嚴(yán)格遵守制定和推行的各項方針政策并將其落實到位。
（二）加大征地宣傳工作
土地征收工作不是政府單方面就能夠完成的，需要得到群眾的支持與配合，因此烏魯木齊市還應(yīng)該在在有基礎(chǔ)上繼續(xù)加大宣傳教育力度，將土地征收工作的實質(zhì)內(nèi)容和與土地有關(guān)的法律知識深入宣傳至各個村落，考慮到本市的地域特殊性，在宣傳隊伍中應(yīng)積極加入熟練掌握“雙語”的宣傳人員，并且在派發(fā)的宣傳教育手冊上同時印上漢語和維吾爾語，方便一些不懂漢語的老者能夠了解土地征收工作。
（三）做好征地補(bǔ)償，保障群眾權(quán)益
所有土地被征者最為關(guān)心的就是補(bǔ)償款和安置方案，因此烏魯木齊市首先需要嚴(yán)格按照既定的《征地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》對被征者給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在該規(guī)定中明確提出補(bǔ)償費用主要是土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費和地上附著物和青苗補(bǔ)償費，在土地補(bǔ)償費中要求給予被征者土地前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍予以補(bǔ)償，安置補(bǔ)助費則需要根據(jù)具體的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)行計算，在明確具體補(bǔ)償金額之后應(yīng)盡快督促被征者前來領(lǐng)取[3]。
（四）拓寬融資渠道并加強(qiáng)管理
烏魯木齊市是新疆省的省會城市，城市中有近一半以上的人都是少數(shù)民族，因此我國給予烏魯木齊市一系列的政治經(jīng)濟(jì)扶持措施，特別是在“一帶一路”和復(fù)興“絲綢之路”的政策領(lǐng)導(dǎo)下，本市需要充分利用自身的地域性優(yōu)勢，除了在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強(qiáng)和商業(yè)銀行的合作交流之外，本市還應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大融資規(guī)模，積極探索新的資金籌措渠道，同時輔以政府的宏觀調(diào)控，利用市場的自身調(diào)節(jié)性將投資渠道徹底打開，不斷吸納各種民間資本，為建設(shè)本市提供充足必要的資金支持。
一、土地儲備和土地儲備資金
土地作為一種典型地不動產(chǎn)，總是固定在地球表面某一確定的經(jīng)緯度上。與地理學(xué)上的土地概念不同，法學(xué)上的土地是指能為人類所控制、利用并借以創(chuàng)造財富的陸地地表。隨之科技的進(jìn)步，現(xiàn)代人對土地的利用越來越走向集約化，土地的價值總體上處于上升趨勢。相應(yīng)的，人們對土地價值的評估和測算也日趨精密與完善。正是土地價值的這種可估算性及人們利用土地創(chuàng)造財富的逐利心理，推動著土地儲備法律制度這一調(diào)整市場主體合理、有序利用土地的規(guī)范的產(chǎn)生。正是在這個社會發(fā)展的大背景之下，對于土地儲備資金又提出了許多新的要求。
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。國土資源部、財政部、中國人民銀行于2007年11月19日聯(lián)合制定了《土地儲備管理辦法》，以“完善土地儲備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”。 《辦法》規(guī)定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模。土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)?！掇k法》明確，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。在土地儲備當(dāng)中，土地儲備資金的測算和審核工作是其中的一個重點，因為資金的測算和審核直接決定了土地的價值，因此，在這個過程當(dāng)中，必須要通過對于認(rèn)識和研究土地資金測算和審核，來進(jìn)一步的推進(jìn)土地儲備工作的開展。
二、土地儲備資金測算和審核的發(fā)展瓶頸
在土地儲備資金測算和審核工作開展過程當(dāng)中，由于管理、意識、人力等主觀客觀因素的影響，從而導(dǎo)致在土地儲備資金測算和審核當(dāng)中，出現(xiàn)一系列的問題從而影響到工作的開展，如果土地儲備資金預(yù)算和審核在發(fā)展過程當(dāng)中，出現(xiàn)一系列的瓶頸制約，那么也必然會影響到后續(xù)工作開展的效率。
1， 測算審核工作人員素質(zhì)不高
在土地儲備測算審核工作開展過程當(dāng)中，存在的一個明顯問題就是當(dāng)下測算審核工作人員的素質(zhì)問題。在工作開展過程當(dāng)中，測算審核工作更加傾向于人力的主管決定因素，在調(diào)查的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行對于土地儲備資金的測算和審核。因此，可以說測算審核工作人員的素質(zhì)直接決定了工作開展的效率和質(zhì)量。通過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)下的土地儲備資金測算和審核當(dāng)中，人員素質(zhì)良莠不齊，而且有部分人員沒有經(jīng)過專業(yè)的崗前培訓(xùn)就投入到實際的工作當(dāng)中。更有甚者，沒有一個良好的職業(yè)道德作為標(biāo)桿，在工作過程當(dāng)中，忽略細(xì)節(jié)，在測算審核當(dāng)中，對于專業(yè)的測算審核數(shù)據(jù)不能夠科學(xué)公正的處理，這一系列的問題都在影響著土地儲備資金測算和審核的科學(xué)性和準(zhǔn)確度。
2， 測算審核程序不嚴(yán)謹(jǐn)
在土地儲備資金測算審核工作開展當(dāng)中，很少有人會對于測算和審核的結(jié)果進(jìn)行反復(fù)的檢驗。管理層對此也沒有一個明確的規(guī)章規(guī)定來促進(jìn)測算審核工作的更好開展。在測算審核程序當(dāng)中，甚至出現(xiàn)一小部分的越離現(xiàn)象的出現(xiàn)。而且，在土地儲備資金進(jìn)行測算和審核過程當(dāng)中，還出現(xiàn)一定的腐敗現(xiàn)象，而由于測算審核程序的不嚴(yán)謹(jǐn)，從而導(dǎo)致一些不法分子投機(jī)取巧，危害社會公共利益。
3， 測算審核認(rèn)識不充分
在測算審核工作開展過程當(dāng)中，由于各階層對于土地儲備資金的測算和審核工作認(rèn)識不充分，只是將它定位在土地儲備資金工作當(dāng)中的一個組成部分，而沒有認(rèn)識它承前啟后的連貫性作用，沒有用發(fā)展的眼光來認(rèn)識土地儲備資金的測算和審核工作，從而直接導(dǎo)致在測算審核工作實際開展過程當(dāng)中，存在一定的紕漏。任何工作在開展過程當(dāng)中，如果對于它的重要性和根本作用沒有一個充分的認(rèn)識，便會影響工作的開展，在土地儲備資金預(yù)算和審核工作開展當(dāng)中更是如此。
三、提升資金測算和審核能力的思考
1. 提高測算審核工作人員素質(zhì)
在土地儲備資金測算和審核工作開展當(dāng)中，人的主觀能動性得到充分的發(fā)揮和體現(xiàn)。因此，要想提高測算審核工作的效率，就必須要才能夠資金測算和審核工作人員的素質(zhì)入手。通過進(jìn)行崗前培訓(xùn)和定期的考核淘汰，來更進(jìn)一步的刺激土地儲備資金測算和審核工作人員的憂患意識，通過不斷的提升自我的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)來更好的提高測算審核工作人員的素質(zhì)。在工作人員的思想意識當(dāng)中，借助壓力來不斷提升當(dāng)下土地儲備資金測算和審核工作的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。
2. 嚴(yán)格測算審核程序辦法
在土地儲備資金測算和審核工作按照初步程序進(jìn)行之后，對于測算和審核的結(jié)果往往缺乏反復(fù)的審核性和驗算性。這樣，便會導(dǎo)致在進(jìn)行土地儲備資金測算和審核工作開展當(dāng)中，最終結(jié)果缺乏科學(xué)性。而且，如果初算結(jié)果存在偏差，那會直接影響到后續(xù)土地儲備資金測算和設(shè)和的結(jié)果。在審核程序當(dāng)中，由于工作人員職業(yè)道德出現(xiàn)傾斜以及審核程序存在紕漏，便導(dǎo)致在審核測算程序當(dāng)中使得不法分子有機(jī)可乘，因此必須要通過嚴(yán)格測算審核程序，來更好的敦促嚴(yán)格測算審核工作的公正性和公平性。可以通過建立一個完整的監(jiān)管體系，采用負(fù)責(zé)人制，來嚴(yán)格測算審核程序工作的開展。
3. 增強(qiáng)對測算審核工作的認(rèn)識
在土地儲備測算和審核工作開展過程當(dāng)中，由于管理層對于測算審核工作的認(rèn)識不充分，沒有充分認(rèn)識到土地儲備資金環(huán)節(jié)當(dāng)中測算和審核的重要性，從而在實際工作開展當(dāng)中，測算審核工作不能夠徹底的開展。這樣，便會導(dǎo)致在測算審核后續(xù)工作開展當(dāng)中，每個環(huán)節(jié)都不能良好的發(fā)揮價值。因此，必須要在內(nèi)部加強(qiáng)土地儲備資金測算和審核相關(guān)工作人意的思想意識，通過學(xué)習(xí)測算審核工作的重要性，利用發(fā)展的觀點來看待問題，從而更進(jìn)一步的增強(qiáng)測算審核工作的開展。
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