發(fā)布時(shí)間：2023-03-08 15:27:54
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的共有產(chǎn)權(quán)住房樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
一、本合同文本根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律法規(guī)以及國(guó)家和上海市關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)保障住房（即經(jīng)濟(jì)適用住房，下同）管理的規(guī)定制定，供當(dāng)事人采用。
二、共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)買申請(qǐng)戶應(yīng)當(dāng)先與區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂共有產(chǎn)權(quán)保障住房選房確認(rèn)文件，該確認(rèn)文件作為本合同附件。
三、共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)買申請(qǐng)戶家庭成員應(yīng)當(dāng)為合同買受人或同住人，其他人不得作為合同買受人或同住人。合同買受人和同住人嚴(yán)格按照本市有關(guān)規(guī)定確定。
四、在簽署本合同的同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)保障住房的同住人應(yīng)與區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂本合同附件一《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用協(xié)議》。
五、區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理規(guī)定對(duì)合同買受人、同住人使用共有產(chǎn)權(quán)保障住房進(jìn)行管理，并享有回購(gòu)、收回等權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)買申請(qǐng)戶弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況及偽造相關(guān)證明申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)將按照規(guī)定追究其法律責(zé)任。
六、為了保障和維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，合同各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款及附件并慎重簽訂本合同。
七、本合同文本自2013年 11月1日起使用，今后凡未制定新的版本前，本版本延續(xù)使用。
合同附件：
附件一 《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用協(xié)議》
附件二 房屋平面圖
附件三 房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
附件四 付款時(shí)間和付款方式
附件五 補(bǔ)充協(xié)議
附件六 《前期物業(yè)服務(wù)合同》
附件七 《業(yè)主臨時(shí)公約》
附件八 共有產(chǎn)權(quán)保障住房選房確認(rèn)文件
甲方：___________戶籍所在區(qū)（縣）：__________ 性別：____ 出生年月：__________ 住所（址）：________ 郵編：_________ 身份證件號(hào)碼：_________ 聯(lián)系電話：_________
委托／法定人：_______________________ 聯(lián)系電話：__________
乙方：___________戶籍所在區(qū)（縣）：__________ 性別：____ 出生年月：__________ 住所（址）：________ 郵編：_________ 身份證件號(hào)碼：_________ 聯(lián)系電話：_________
委托／法定人：_______________________ 聯(lián)系電話：__________
丙方：_________________區(qū)／縣住房保障中心 住所：_________________ 郵編：___________ 組織機(jī)構(gòu)代碼：_____________ 法定代表人：_____________
委托人： 聯(lián)系電話：_____________
依照《中華人民共和國(guó)合同法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售等事宜簽訂本合同。
第一章 合同標(biāo)的物
第一條 甲方取得_____________區(qū)/縣_________地塊建設(shè)用地使用權(quán)，投資建造的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目：______已竣工，并辦理了新建房屋初始登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），證書(shū)編號(hào)__________________。
第二條 根據(jù)乙方取得的共有產(chǎn)權(quán)保障住房選房確認(rèn)文件（編號(hào)：______），甲方向乙方出售座落于______區(qū)/縣_______路________弄____號(hào)____室共有產(chǎn)權(quán)保障住房（以下簡(jiǎn)稱該房屋）。該房屋建筑結(jié)構(gòu)為_(kāi)_______，房屋類型為_(kāi)_______，建筑物地上層數(shù)為_(kāi)___層，地下層數(shù)為_(kāi)___層，建筑層高為_(kāi)___米。（該房屋戶型見(jiàn)本合同附件二，裝修及設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三。）
第三條 據(jù)房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)________測(cè)量，該房屋實(shí)測(cè)建筑面積為_(kāi)_______平方米，其中套內(nèi)建筑面積為 平方米、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e為_(kāi)_______平方米。
第四條 乙方通過(guò)購(gòu)買擁有劃撥土地上該房屋的有限產(chǎn)權(quán)。乙、丙雙方約定，乙方在取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）滿5年后，按照本合同約定或共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理規(guī)定轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方獲得轉(zhuǎn)讓總房?jī)r(jià)款的____％。
第二章 房?jī)r(jià)款和支付方式
第五條 乙方向甲方購(gòu)買該房屋有限產(chǎn)權(quán)的單價(jià)為每平方米建筑面積人民幣（大寫(xiě)）________元，（小寫(xiě)）________元/平方米；根據(jù)本合同第一章第三條載明的該房屋實(shí)測(cè)建筑面積，乙方支付的總價(jià)為人民幣（大寫(xiě)）____元，（小寫(xiě)）________元。
第六條 乙方應(yīng)將房?jī)r(jià)款解入預(yù)售款監(jiān)管賬戶（監(jiān)管機(jī)構(gòu)：___________ 賬戶名稱：_________ 賬號(hào)：____________）。乙方的支付方式由甲、乙雙方在本合同附件四中約定。甲方收到乙方房款時(shí)應(yīng)開(kāi)具發(fā)票。
第七條 乙方未按本合同附件四約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬(wàn)分之 計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之日次日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過(guò)____日（該日期不得少于60日）后，甲方有權(quán)解除本合同。
第三章 房屋交付
第八條 甲、乙雙方按下列第____種約定確定該房屋交付使用日期：
1、本合同自甲乙雙方簽署之日起____日內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
2、甲方在收到乙方全部房?jī)r(jià)款之日起____日內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
3、__________________________________
第九條 甲方向乙方保證在交付該房屋時(shí)：
（一）該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛；
（二）甲方未在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)或甲方設(shè)定的抵押權(quán)已解除；
（三）該房屋應(yīng)由甲方繳納的房屋維修資金已繳納完畢。
第十條 乙方應(yīng)在本合同第八條約定的房屋交付期限內(nèi)到甲方要求的地點(diǎn)辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。
驗(yàn)收交付時(shí)，甲方應(yīng)向乙方提交下列資料：
1、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；
2、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；
3、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》；
4、_____________________________________________。
乙方要求提供該房屋實(shí)測(cè)建筑面積有關(guān)材料的，甲方應(yīng)如實(shí)提供。甲方不提供前款約定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。
第十一條 該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。該房屋交付的標(biāo)志為下列第 項(xiàng)：
1、甲、乙雙方簽署房屋驗(yàn)收交付文件。
2、_____________________________________________。
第十二條 乙方未按本合同第八條約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方有權(quán)發(fā)出載明合理辦理驗(yàn)收交付日期的書(shū)面催告書(shū)。乙方未
按催告書(shū)規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交付手續(xù)的，則自催告書(shū)規(guī)定的驗(yàn)收交付日的次日起，該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。 第十三條 甲方逾期交付該房屋的，應(yīng)向乙方支付違約金，違約金按總房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之____計(jì)算，違約金自本合同第八條約定的最后交付期限次日起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)____日（該日期不得少于60日），乙方有權(quán)解除本合同。
第四章 房地產(chǎn)登記
第十四條 甲、乙雙方約定，在______年___月___日前，雙方依法向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理價(jià)格申報(bào)、并申請(qǐng)?jiān)摲课莸姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（辦理小產(chǎn)證）。
第十五條 因甲方原因，致使乙方未能在該房屋交付之日起____日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），甲方應(yīng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之____計(jì)算，違約金自本條約定取得房地產(chǎn)權(quán)證最后期限的次日起算至房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移登記完成之日止。
第五章 房屋質(zhì)量及保修
第十六條 自該房屋交付之日起，甲方對(duì)該房屋負(fù)責(zé)保修，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修不得少于2年。保修時(shí)間和范圍見(jiàn)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。
第十七條 出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時(shí)，乙方可行使如下權(quán)利：
1、該房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)解除本合同。
2、該房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到本合同約定的，乙方有權(quán)要求甲方給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為實(shí)際的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備與約定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備差價(jià)的____倍。
第十八條 甲方怠于履行保修責(zé)任，經(jīng)乙方書(shū)面催告仍怠于履行的，乙方有權(quán)自行修復(fù)，并有權(quán)要求甲方支付修復(fù)費(fèi)和違約金，修復(fù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定，違約金為修復(fù)費(fèi)的____倍。
第十九條 甲、乙雙方對(duì)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定產(chǎn)生異議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)；甲、乙雙方對(duì)修復(fù)費(fèi)產(chǎn)生異議的，可委托有資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)修復(fù)費(fèi)予以認(rèn)定，作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。
第六章 物業(yè)管理
第二十條 甲方已于____年____月____日選聘________物業(yè)公司（地址：________________、電話：________）對(duì)該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》（見(jiàn)附件六），前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為_(kāi)_______元/平方米/月。甲方已制訂了《業(yè)主臨時(shí)公約》（見(jiàn)附件七），乙方承諾自覺(jué)履行該《業(yè)主臨時(shí)公約》，違反《業(yè)主臨時(shí)公約》的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十一條 乙方應(yīng)按照本市商品住房維修資金的有關(guān)規(guī)定，繳納該房屋的全額房屋維修資金；按照物業(yè)服務(wù)合同約定，支付全額物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第七章 房屋的回購(gòu)和轉(zhuǎn)讓
第二十二條 乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，其本人及其同住人購(gòu)買其他住房的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式通知丙方，丙方接到通知后有權(quán)按照規(guī)定程序?qū)嵤┗刭?gòu)，回購(gòu)價(jià)格為本合同約定的總房?jī)r(jià)款（以下簡(jiǎn)稱“總房?jī)r(jià)款”）加同期銀行存款利息。
第二十三條 乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，發(fā)生因全體房地產(chǎn)權(quán)利人及同住人遷離本市、夫妻離婚析產(chǎn)、家庭經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大變故等特殊情形，需要轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方及其同住人達(dá)成書(shū)面一致意見(jiàn)后，可以申請(qǐng)丙方回購(gòu)該房屋。丙方核實(shí)同意后，按照規(guī)定程序?qū)嵤┗刭?gòu)，回購(gòu)價(jià)格為總房?jī)r(jià)款加同期銀行存款利息。
第二十四條 乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，需要轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方及同住人之間應(yīng)當(dāng)達(dá)成書(shū)面一致意見(jiàn)，并書(shū)面征詢丙方行使回購(gòu)權(quán)的意見(jiàn)。丙方可以行使回購(gòu)權(quán)；丙方?jīng)Q定不回購(gòu)的，乙方方可向他人轉(zhuǎn)讓該房屋。
丙方回購(gòu)該房屋的，回購(gòu)價(jià)格由具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)按照本市有關(guān)規(guī)定加以確定。丙方按本合同第四條約定，即按屆時(shí)轉(zhuǎn)讓總房?jī)r(jià)款的____%向乙方支付回購(gòu)款。
乙方向他人轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方按本合同第四條約定，可以獲得轉(zhuǎn)讓總房?jī)r(jià)款的____%，其余____％按本市有關(guān)規(guī)定支付給丙方。乙方未按照規(guī)定支付其余____％的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
該房屋按照本章第二十二條、第二十三條、第二十四條的約定被回購(gòu)或者轉(zhuǎn)讓的，所產(chǎn)生的稅費(fèi)根據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章 房屋使用管理
第二十五條 乙方承諾，購(gòu)買的共有產(chǎn)權(quán)保障住房供購(gòu)買申請(qǐng)戶居住使用。在未經(jīng)許可的情況下，乙方不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與或者改變房屋使用性質(zhì)，并不得設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。
第二十六條 乙方同意，丙方可以采取家訪、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)入戶等方式核實(shí)該房屋的居住和使用狀況，乙方應(yīng)當(dāng)給予配合。
第二十七條 乙方有擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與或者改變共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用性質(zhì)等行為（以下合稱不當(dāng)行為）的，乙、丙雙方同意按照以下約定處理：
（一）乙方應(yīng)在丙方要求改正不當(dāng)行為的書(shū)面通知所確定的期限內(nèi)，予以改正；
（二）乙方逾期未改正的，應(yīng)當(dāng)按其總房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之 向丙方支付違約金，違約金自丙方發(fā)出書(shū)面通知之日起至實(shí)際改正之日或者丙方收回該房屋之日止；
（三）乙方逾期 日仍未改正或者 次以上發(fā)生不當(dāng)行為的，丙方有權(quán)解除本合同、收回該房屋并向乙方退還購(gòu)房款，乙方在5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房；
（四）乙方的不當(dāng)行為所獲收益，丙方有權(quán)依照有關(guān)規(guī)定予以追繳；
（五）因乙方不當(dāng)行為導(dǎo)致丙方收回房屋或者以其他形式限制該房屋權(quán)利的，產(chǎn)生的法律責(zé)任由乙方自行承擔(dān)；
（六）丙方有權(quán)將乙方不當(dāng)行為向社會(huì)公示，并作為不良信用記錄，納入上海市社會(huì)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)。
第二十八條 乙方及其同住人弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況及偽造相關(guān)證明申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，丙方有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定追究其法律責(zé)任，可以解除本合同、收回該房屋并向乙方退還購(gòu)房款，乙方在5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。
第九章 合同解除
第二十九條 乙方按約定解除本合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方及丙方。甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方書(shū)面通知的 日內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款加同期銀行存款利息全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金按乙方應(yīng)支付總房?jī)r(jià)款的____％計(jì)算。本款及本合同其他條款所稱的已支付的房?jī)r(jià)款包括乙方通過(guò)貸款方式支付的房?jī)r(jià)款。
第三十條 甲方按約定解除本合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知乙方及丙方，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金按總房?jī)r(jià)款的 ____％計(jì)算，甲方有權(quán)在乙方已支付的房?jī)r(jià)款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金金額后將剩余房款退還給乙方。
第三十一條 甲方或乙方對(duì)相對(duì)方解除本合同有異議的，應(yīng)在接到對(duì)方有關(guān)解除本合同的書(shū)面通知之日起______日內(nèi)，向解決爭(zhēng)議機(jī)關(guān)確認(rèn)解除合同的效力。逾期不確認(rèn)的，視為認(rèn)可解除合同的效力。
第十章 其它約定
第三十二條 本合同自各方簽字或蓋章之日起生效。
第三十三條 本合同的未盡事宜及本合同在履行過(guò)程中需變更的事宜，各方可通過(guò)協(xié)商進(jìn)行補(bǔ)充或者變更。
第三十四條 本合同壹式____份，均具有同等效力，其中甲方執(zhí)____份
、乙方執(zhí)____份、丙方執(zhí)____份、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)執(zhí)____份、________執(zhí)____份。 第十一章 爭(zhēng)議解決
第三十五條 各方發(fā)生爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決，或向有關(guān)部門申請(qǐng)調(diào)解，或選擇下列第 種方式解決：（打勾選擇）
（一）提交上海仲裁委員會(huì)仲裁；
（二）依法向人民法院提訟。
甲方（名稱）：
法定代表人簽署：
法定代表人的委托人簽署：
甲方蓋章： 日期： 年 月 日
乙方（名字）：
乙方本人簽署：
委托人/法定人簽署：
乙方蓋章： 日期： 年 月 日
丙方： 區(qū)/縣住房保障中心
法定代表人的委托人簽署：
丙方蓋章： 日期： 年 月 日
簽約地點(diǎn)：
合同附件
附件一
上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用協(xié)議
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協(xié)議當(dāng)事人：
______________區(qū)／縣住房保障中心
共有產(chǎn)權(quán)保障住房同住人：
同住人：____________________
戶籍所在區(qū)（縣）：____________ 性別：________ 出生年月：__________
身份證件號(hào)碼：______________聯(lián)系電話：_________
委托／法定人：____________________
住所（址）：_____________________ 聯(lián)系電話：__________
同住人：____________________
戶籍所在區(qū)（縣）：____________ 性別：________ 出生年月：__________
身份證件號(hào)碼： 聯(lián)系電話：_________
委托／法定人：____________________
住所（址）：_________________________ 聯(lián)系電話：__________
同住人：____________________
戶籍所在區(qū)（縣）：____________ 性別：________ 出生年月日：__________
身份證件號(hào)碼： 聯(lián)系電話：_________
委托／法定人：____________________
住所（址）：_________________________ 聯(lián)系電話：__________
共有產(chǎn)權(quán)保障住房同住人已仔細(xì)閱讀了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》和相關(guān)實(shí)施細(xì)則以及本合同內(nèi)容，對(duì)同住人享有的權(quán)利和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)全部知曉，承諾在居住共有產(chǎn)權(quán)保障住房期間，遵守共有產(chǎn)權(quán)保障住房有關(guān)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與，改變共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用性質(zhì)等管理規(guī)定和合同約定。同住人違反上述承諾的，住房保障中心將按管理規(guī)定和合同約定進(jìn)行處理。
______________區(qū)/縣住房保障中心 同住人（名字）：
法定代表人簽署： 同住人本人簽署：
法定代表人的委托 _________的委托人/
人簽署： 法定人簽署：
住房保障中心蓋章： 同住人蓋章：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
附件二
房屋平面圖（標(biāo)明尺寸和比例）
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（粘線） （騎縫章加蓋處）
附件三
房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
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（粘線） （騎縫章加蓋處）
附件四
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（粘線） （騎縫章加蓋處）
一、付款方式
乙方選擇的付款方式為：一次性付款；分期付款。（打勾選擇）
二、貸款方式
乙方選擇的貸款方式為：不貸款；公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款。（打勾選擇）
三、付款時(shí)間
1、乙方于______年___月___日前支付房?jī)r(jià)款人民幣（大寫(xiě)）________元，（小寫(xiě)）_______元整；
2、乙方于______年___月___日前支付房?jī)r(jià)款人民幣（大寫(xiě)）________元，（小寫(xiě)）_______元整；
3、乙方于______年___月___日前支付房?jī)r(jià)款人民幣（大寫(xiě)）________元，（小寫(xiě)）_______元整。
附件五
補(bǔ)充協(xié)議
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附件六
《前期物業(yè)服務(wù)合同》
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附件七
《業(yè)主臨時(shí)公約》
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附件八
共有產(chǎn)權(quán)保障住房選房確認(rèn)文件
【關(guān)鍵詞】 卡前列素氨丁三醇注射液；剖宮產(chǎn)術(shù)；產(chǎn)后出血；有效性；安全性
DOI：10.14163/ki.11-5547/r.2017.15.069
在臨床上， 產(chǎn)后出血是產(chǎn)科一種比較常見(jiàn)的并發(fā)癥， 產(chǎn)婦的死亡率較高[1]。所以， 應(yīng)做好產(chǎn)時(shí)以及產(chǎn)后出血的預(yù)防工作。臨床上目前主要是通過(guò)安列克注射液和縮宮素促進(jìn)子宮收縮， 預(yù)防和降低出血量。為了探討和分析安列克注射液預(yù)防剖宮產(chǎn)術(shù)中及產(chǎn)后出血的臨床有效性和安全性， 此次研究選擇本院2015年12月～2016年12月收治的138例行剖宮產(chǎn)產(chǎn)婦作為研究主體， 現(xiàn)總結(jié)如下。
1 資料與方法
1. 1 一般資料 選取本院2015年12月～2016年12月收治的138例行剖宮產(chǎn)產(chǎn)婦， 隨機(jī)分為甲組和乙組， 各69例。甲組產(chǎn)婦年齡23～36歲， 平均年齡（29.51±2.74）歲；經(jīng)產(chǎn)婦37例， 初產(chǎn)婦32例。乙組產(chǎn)婦年齡22～37歲， 平均年齡（29.74±2.81）歲；經(jīng)產(chǎn)婦36例， 初產(chǎn)婦33例。兩組年齡、病情等一般資料比較差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0.05）， 具有可比性。
1. 2 方法 甲組產(chǎn)婦給予安列克注射液：胎兒娩出后， 通過(guò)血管鉗鉗夾臍帶， 在產(chǎn)婦子宮肌壁注射安列克注射液（常州四藥制藥有限公司， 國(guó)藥準(zhǔn)字H20094183， 1 ml∶250 ?g）250 ?g。
乙組產(chǎn)婦給予縮宮素：胎兒娩出后， 通過(guò)血管鉗鉗夾臍帶， 在產(chǎn)婦子宮肌壁注射縮宮素注射液（天津生物化學(xué)制藥有限公司， 國(guó)藥準(zhǔn)字H12020482， 1 ml∶10 U）10 U， 然后把10 U縮宮素注射液溶于500 ml葡萄糖注射液進(jìn)行靜脈滴注。
1. 3 觀察指標(biāo) 觀察記錄比較甲乙兩組產(chǎn)婦的產(chǎn)時(shí)出血量、產(chǎn)后24 h之內(nèi)的出血量， 并計(jì)算出血率。
1. 4 統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 采用SPSS19.0統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件處理數(shù)據(jù)。計(jì)量資料以均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)差（ x-±s）表示， 采用t檢驗(yàn)；計(jì)數(shù)資料以率（%）表示， 采用χ2檢驗(yàn)。P
2 結(jié)果
2. 1 兩組產(chǎn)婦的產(chǎn)時(shí)出血量比較 甲組產(chǎn)婦產(chǎn)時(shí)出血量為（219.51±21.31）ml， 乙組產(chǎn)婦產(chǎn)時(shí)出血量為（272.61±25.61）ml， 比較差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（t=13.2391， P=0.0000
2. 2 兩組產(chǎn)婦產(chǎn)后24 h內(nèi)出血量比較 甲組產(chǎn)婦產(chǎn)后24 h內(nèi)出血量少于乙組產(chǎn)婦， 差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（t=8.7662， P=0.0000
2. 3 兩組產(chǎn)婦出血率比較 甲組產(chǎn)婦中發(fā)生出血的例數(shù)為2例（2.90%）；乙組產(chǎn)婦中發(fā)生出血9例（13.04%）。甲組產(chǎn)婦出血率低于乙組產(chǎn)婦， 差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（χ2=4.8404， P=0.0278
3 討論
產(chǎn)后出血包括：從胎兒分娩后到胎盤完全娩出前這一過(guò)程， 胎盤完全娩出到產(chǎn)婦產(chǎn)后2、6、12、24 h等階段[2]。通常情況下， 出血主要是集中在產(chǎn)后2 h和6 h階段發(fā)生。產(chǎn)時(shí)、產(chǎn)后的出血一直是致使產(chǎn)婦死亡一個(gè)主要的原因， 引發(fā)產(chǎn)后出血因素比較多， 比如子宮縮乏力、產(chǎn)道裂傷和凝血機(jī)制嚴(yán)重障礙等， 特別是產(chǎn)婦的子宮收縮乏力， 為產(chǎn)后出血核心因素之一[3]。剖宮產(chǎn)手術(shù)中， 產(chǎn)婦出血主要的原因?yàn)楫a(chǎn)婦在胎兒娩出后， 胎盤剝離面和子宮平滑肌的收縮均受到影響而引發(fā)不良反應(yīng)， 同時(shí)產(chǎn)婦局部血竇豐富繼而引發(fā)出血[4]。目前， 臨床上通過(guò)縮宮素來(lái)預(yù)防剖宮產(chǎn)產(chǎn)婦的產(chǎn)時(shí)和產(chǎn)后出血， 對(duì)于縮宮素來(lái)說(shuō)， 屬多肽類激素子宮收縮類藥物， 優(yōu)勢(shì)為靜脈注射起效快， 但半衰期短（3～5 min）[5]。在產(chǎn)婦吸收后， 藥物通過(guò)肝、腎代謝， 之后經(jīng)腎排泄， 較少呈現(xiàn)為原形， 且還會(huì)受到多種因素影響， 個(gè)體間差異大。當(dāng)縮宮素受體完全飽和后， 如持續(xù)增加藥物劑量， 對(duì)子宮收縮還是無(wú)法起到顯著作用， 藥物可能是受到給藥方法的影響?？s宮素同子宮平滑肌受體結(jié)合， 進(jìn)而引發(fā)妊娠子宮節(jié)律性收縮， 頻率、強(qiáng)度會(huì)逐漸增強(qiáng)， 但對(duì)非妊娠子宮不會(huì)起到作用。而安列克屬一種新型止血藥物， 被人們也稱作為卡前列素氨丁三醇， 是前列腺素類物質(zhì)， 其藥理作用是能夠刺激妊娠期子宮肌層收縮， 尤其是在妊娠晚期子宮敏感性較高。同時(shí)安列克可直接對(duì)人體各系統(tǒng)起到作用， 對(duì)人體生殖系統(tǒng)產(chǎn)生很強(qiáng)生物效應(yīng)， 特別是在前列腺素（PG）E1、PGE2、PGF1作用下， 效果更槊饗浴＜∧謐⑸滸擦鋅絲紗碳と焉鎰?dòng)辜泳徛湛s， 作用機(jī)制同產(chǎn)婦足月妊娠末分娩收縮時(shí)存在很大的相似， 可將妊娠產(chǎn)物排出完全。在產(chǎn)婦應(yīng)用安列克之后， 其肌肉收縮能在胎盤部位起到很好止血作用， 并且安列克還能對(duì)人體胃腸道的平滑肌起到一定刺激作用。安列克同分娩啟動(dòng)間存在密切的關(guān)系， 可很好促進(jìn)宮頸成熟， 使子宮肌層、創(chuàng)面血竇關(guān)閉[6]。
綜上所述， 在剖宮產(chǎn)術(shù)中、產(chǎn)后出血的預(yù)防中， 安列克注射液的應(yīng)用效果很好， 有效降低了產(chǎn)婦產(chǎn)時(shí)以及產(chǎn)后的出血量， 并且降低了產(chǎn)婦產(chǎn)后出血率， 值得推廣。
參考文獻(xiàn)
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江蘇正在著手制定一份該省2011～2013年的保障性住房建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃。在這個(gè)中國(guó)人均GDP第二的省份,公共租賃房可能將以城市住房保障的基本模式寫(xiě)進(jìn)這份計(jì)劃中。
權(quán)威人士透露。在今年江蘇相關(guān)部門共同參與的內(nèi)部會(huì)議中,公租房已與住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房并列,被稱為“應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的四項(xiàng)住房保障制度”。
雖然對(duì)公租房未來(lái)的建設(shè)規(guī)模尚未準(zhǔn)確劃定,但內(nèi)部人士透露,以現(xiàn)有財(cái)力大致匡算,預(yù)計(jì)年供應(yīng)量會(huì)達(dá)到10萬(wàn)套(間)。
但值得注意的是,盡管眼下國(guó)內(nèi)有關(guān)“公租房代替經(jīng)適房”的呼聲高漲,但按照江蘇2010年度的保障房建設(shè)計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)適用房仍將興建10萬(wàn)套。
10萬(wàn)套經(jīng)適房中,最早興起于江蘇的“共有產(chǎn)權(quán)房”卻數(shù)量寥寥。
針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房弊端的“共有產(chǎn)權(quán)房”,目前已經(jīng)在江蘇多個(gè)城市展開(kāi)試點(diǎn)。但據(jù)介紹,多數(shù)試點(diǎn)城市的“共有產(chǎn)權(quán)房”供應(yīng)并無(wú)顯著增加,在保障房建設(shè)總量中所占比例微乎其微。
公共租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房?jī)煞N模式在江蘇的進(jìn)退不一,顯示出當(dāng)前住房保障制度的改革瓶頸――我們可能尚未找到備受詬病的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的理想替代品。
李源潮三度批示“共有產(chǎn)權(quán)房”
改革契機(jī)的偶然性,映襯著制度環(huán)境中的必然。
4年前,中國(guó)社科院教授劉維新給時(shí)任江蘇省委書(shū)記的李源潮寫(xiě)信,建議江蘇試點(diǎn)“共有產(chǎn)權(quán)房”。
彼時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房制度已施行8年,因其巨大的牟利尋租空間而備受爭(zhēng)議。劉維新正在思考克服經(jīng)適房弊病的新的住房保障模式。就在這時(shí),他在火車上讀到南京學(xué)者陸玉龍的論文,文中關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”的論述引起他的極大興趣。
陸玉龍所界定的“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念是,將政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出,包括土地收益減免和稅費(fèi)。都轉(zhuǎn)化為“投資”,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利。南此產(chǎn)生的經(jīng)適房,由政府和購(gòu)房人共同擁有產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)為是直指?jìng)鹘y(tǒng)經(jīng)適房的弊病――南于將政府補(bǔ)貼部分量化,房屋在退出、處置時(shí),購(gòu)房人必須與政府共同分享收益。購(gòu)房人的不當(dāng)牟利空間因此受到壓縮。同時(shí)對(duì)虛假購(gòu)房人和部門權(quán)力,也構(gòu)成了限制。
據(jù)陸玉龍回憶。他曾將這些研究成果上達(dá)建設(shè)部,希望能推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn),“但建議報(bào)上去后,部委層面沒(méi)有表態(tài)。省廳也就沒(méi)有動(dòng)作?！?/p>
而作為外地學(xué)者的劉維新,反倒成了意外的幸運(yùn)者。他在受陸玉龍論文啟發(fā)基礎(chǔ)上寫(xiě)的那封建議信,很快就得到李源潮的批示。
李源潮在2006年6月的批示中提出?！敖?jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度的設(shè)計(jì)似更加合理,建議可找有條件的地方試點(diǎn)?！?/p>
江蘇最早一批共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)――泰州、姜堰、如皋、連云港由此而生。
此后,李源潮還在2007年8月和9月兩度作出批示,認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)租售并舉的辦法很好,并要求對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的建購(gòu)各方作一調(diào)查,加快推廣這一模式。
但是,“共有產(chǎn)權(quán)”模式的試點(diǎn),仍然是被作為經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的邊緣補(bǔ)充,最初主要應(yīng)用于困難戶的拆遷安置中。而這基本不觸動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。
直到三年后的今天,最早的四個(gè)試點(diǎn)中,共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模仍沒(méi)有顯著的擴(kuò)大。
微量改革:淮安的共有產(chǎn)權(quán)路徑
最初的試點(diǎn)中,姜堰、如皋的共有產(chǎn)權(quán)房年建設(shè)量在200～300套之間。如皋曾經(jīng)走在前列,購(gòu)房者獲得的產(chǎn)權(quán)證直接為商品房產(chǎn)權(quán)證。但此后,“因?yàn)槿藙?dòng)。有的城市沒(méi)有再繼續(xù)進(jìn)行改革?！?/p>
無(wú)錫、蘇州、泰州等地的改革,多將共有產(chǎn)權(quán)房作為一種安置房的“可選擇方式”。這些房源也主要以劃撥形式獲得建設(shè)用地,通過(guò)與同地段商品房?jī)r(jià)格相比較,政府把實(shí)際讓利的部分記作政府產(chǎn)權(quán),在處置時(shí)需要按比例切分收益。
在南京,出現(xiàn)了“廉租房共有產(chǎn)權(quán)”政策。其核心是“廉租房住戶可以低價(jià)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)”。這在出臺(tái)后受到一些批評(píng),認(rèn)為其可能擠占窮人保障性住房空間。
只有唯一以土地出讓方式試行共有產(chǎn)權(quán)房的淮安,看上去最符合劉維新和陸玉龍當(dāng)年的設(shè)想。今年春天,劉維新突然被邀請(qǐng)參加淮安經(jīng)驗(yàn)研討會(huì)時(shí),他才知道這個(gè)蘇北城市在過(guò)去三年里已建設(shè)了800余套共有產(chǎn)權(quán)房?！拔遗e雙手贊成!”76歲的他在現(xiàn)場(chǎng)情緒激動(dòng)。
改革的實(shí)際操作路徑,很大程度倚靠部門“罔子”?；窗彩蟹抗芫珠L(zhǎng)邵明。從2007年開(kāi)始推動(dòng)“共有產(chǎn)權(quán)”制度,時(shí)常稱自己所在部門是“孤軍奮戰(zhàn)”。
淮安現(xiàn)有的兩家共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)主體,均為原房管局下屬的房地產(chǎn)企業(yè)。兩家公司在2007年轉(zhuǎn)由當(dāng)?shù)貒?guó)資委管理,在改換“婆家”前,共計(jì)被房管局剝離了1.5億元資產(chǎn),作為共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)基金,存入房管局下屬一個(gè)科級(jí)管理中心。
今年,淮安計(jì)劃上馬2000余套“共有產(chǎn)權(quán)房”。要求購(gòu)房者的月收入標(biāo)準(zhǔn)線也從原來(lái)的800元以下放寬到1200元以下,已經(jīng)接近當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的水平。
改革仍顯局促?；窗彩蟹抗芫值馁Y料顯示,迄今為止,已經(jīng)售出的共有產(chǎn)權(quán)房中,僅有300余戶屬于自行購(gòu)買。經(jīng)求證,除房屋共有產(chǎn)權(quán)證外,至今淮安房管部門尚未與購(gòu)房人簽訂有法律效應(yīng)的產(chǎn)權(quán)出讓、回購(gòu)等協(xié)議,相關(guān)退出機(jī)制的表述,也僅存于政策文件之上。
據(jù)規(guī)定,購(gòu)房人有權(quán)在5年內(nèi)原價(jià)購(gòu)回政府產(chǎn)權(quán)。8年內(nèi)回購(gòu)僅需多支付后3年同期銀行利息;若8年未能回購(gòu),政府產(chǎn)權(quán)部分向居住者收取一定租金。
邵明一直高調(diào)批評(píng)傳統(tǒng)經(jīng)適房模式。這使他備受爭(zhēng)議?！拔覀兌冀ㄗh他,低調(diào)做就行了,不必張揚(yáng),省廳領(lǐng)導(dǎo)也提出,試點(diǎn)需要鼓勵(lì),但不要過(guò)度強(qiáng)調(diào)原有制度不好?！币晃欢啻螀⑴c相關(guān)研討會(huì)的江蘇省專家說(shuō)。
“低調(diào)”的建議背后,是企圖顛覆傳統(tǒng)經(jīng)適房體系的共有產(chǎn)權(quán)模式,迄今未獲得住建部的正式肯定。相比之下,蘇南常州的改革模式則很快獲得首肯。
繞過(guò)天花板:常州的公租房維新
常州市自2008年開(kāi)始,推行同時(shí)兼顧公租房與經(jīng)適房的改革路徑。2009年,該市共建設(shè)公租房和廉租房4000套,并在市場(chǎng)上收購(gòu)了這兩類房源2500套。當(dāng)?shù)卦谏唐贩宽?xiàng)目中明確3%保障房的配套比例。開(kāi)發(fā)商也可選擇將3%的配建項(xiàng)目土地出讓金和建設(shè)成本折現(xiàn)返還政府。
這一試圖在改革和原有的經(jīng)適房體系之間尋求平衡的模式,在2009年10月獲得住建部的肯定。事實(shí)上,公租房并不直接沖擊傳統(tǒng)經(jīng)適房的體系。
根據(jù)住建部最初的設(shè)想,公租房主要用于解決新近就業(yè)和流動(dòng)人群的住房問(wèn)題,這類“夾心層”買不起經(jīng)適房,又高于廉租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。常州則規(guī)定,廉租房、經(jīng)適房和公租房的保障對(duì)象必須是具有該市市區(qū)常住戶口。
在大建公租房同時(shí),常州的經(jīng)適房體系仍在得到強(qiáng)化。此前,常州的經(jīng)適房和商品房每平方米價(jià)差只有約1000元。2008年底,常州商品住房消費(fèi)大幅萎縮,由政府大規(guī)模集中建設(shè)的經(jīng)適房遭到510戶擬購(gòu)買家庭的“棄購(gòu)”。為此,常州自2009年3月起施行貨幣化補(bǔ)助。政府給每戶經(jīng)適房適購(gòu)房人群補(bǔ)貼8萬(wàn)元。
無(wú)利難起早:兩種模式軟肋
現(xiàn)在的形勢(shì)是,無(wú)論是淮安試圖突破天花板的共有產(chǎn)權(quán)房模式,還是
常州嘗試?yán)@開(kāi)天花板的建設(shè)公租房與經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼模式,都遇到了橫亙的障礙,使其難以實(shí)現(xiàn)替代經(jīng)適房體系的目標(biāo)。
“傳統(tǒng)經(jīng)適房的開(kāi)發(fā)中,屬于利益集團(tuán)的短期收益太多。由于其價(jià)格優(yōu)惠更大,準(zhǔn)入與退出都很吸引權(quán)力尋租?！币晃蛔〗ú垦芯繖C(jī)構(gòu)學(xué)者說(shuō),而公租房和共有產(chǎn)權(quán)房則缺少這種利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制。
先來(lái)看公租房。
由于常州擬定的公租房租金水平大致在市價(jià)的30%,短期收益相對(duì)較低?！俺Ｖ菽Ｊ健痹谪?cái)力缺乏的城市推行,可能會(huì)制約最終保障的覆蓋面。
研究數(shù)據(jù)顯示,由于中小城市市場(chǎng)租金水平不高,各地政府對(duì)每套公租房實(shí)際的補(bǔ)貼額大約都在300～500元之間。
常州市房管局局長(zhǎng)朱建文認(rèn)為,今后也很難超過(guò)市場(chǎng)租金的50%。
在退出環(huán)節(jié),常州規(guī)定,承租家庭如果不再符合承租條件,最長(zhǎng)可以申請(qǐng)6個(gè)月的延長(zhǎng)期。在延長(zhǎng)期內(nèi)就將租金從市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格的30%提高到100%。超過(guò)延長(zhǎng)期仍然不退出的,則按市場(chǎng)租金價(jià)格的1.5倍懲罰性征收。
但由于對(duì)家庭收入的真實(shí)信息難以掌握,如若這一政策無(wú)法落實(shí),則意味著政府的保障性住房資產(chǎn)在流失。
更重要的是,作為租賃房屋的公租房不可能滿足消費(fèi)者對(duì)于住房產(chǎn)權(quán)的需求,這種需求即便在低收入群體中也不容忽視?！肮夥恳膊豢赡芙ㄔO(shè)得過(guò)多,否則不就倒退回福利分房了?”陸玉龍說(shuō)。
劉維新則認(rèn)為,“政府補(bǔ)貼部分產(chǎn)權(quán)不清晰,是傳統(tǒng)經(jīng)適房制度最大的弊端。這一制度缺陷不是推行公租房制度能夠突破的?！?/p>
在貨幣補(bǔ)貼的政策下,常州的經(jīng)適房仍然延續(xù)了有限產(chǎn)權(quán)模式,要求房屋5年之內(nèi)不得上市交易。5年之后上市交易須全額退還按政策享受的補(bǔ)貼款項(xiàng)。
然而,2008年,常州市區(qū)商品房均價(jià)4147元,平方米,2009年已漲到4969元,平方米。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,5年后原價(jià)退還的政府產(chǎn)權(quán)的實(shí)際補(bǔ)貼能力必將縮水,相關(guān)資金難以滾動(dòng)擴(kuò)大。
“錢補(bǔ)到買房者手中,政府只有投人沒(méi)有回報(bào),這類政策難以持續(xù)?！眲⒕S新說(shuō)。
比較之下,共有產(chǎn)權(quán)房似乎是解決此問(wèn)題的良方。
根據(jù)淮安的設(shè)想,共有產(chǎn)權(quán)房將政府補(bǔ)貼50%或30%的部分明確為相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán),在將來(lái)購(gòu)房者退出時(shí),政府會(huì)得到價(jià)格上漲帶來(lái)的收益,“初期投入的資金正常運(yùn)作后會(huì)越滾越大。”
如果購(gòu)房者最終無(wú)法購(gòu)買產(chǎn)權(quán),現(xiàn)行的制度安排,也能將這些房屋中的政府產(chǎn)權(quán)部分,轉(zhuǎn)為公租房、廉租房式的租賃供應(yīng)。
“問(wèn)題在于,這些收益要很多年后才會(huì)出現(xiàn),并且嚴(yán)格從屬政府產(chǎn)權(quán)?！鼻笆鲎〗ú垦芯繖C(jī)構(gòu)學(xué)者說(shuō)。而邵明也預(yù)計(jì),政府基金從共有產(chǎn)權(quán)房中獲益周期需要10年。
這使得共有產(chǎn)權(quán)房無(wú)法在利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制上與短期收益乃至灰色收益巨大的經(jīng)適房競(jìng)爭(zhēng)。
在淮安,政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)較同地段商品房低5%～10%,住戶可以在5年內(nèi)以原價(jià)購(gòu)回政府部分產(chǎn)權(quán),相當(dāng)于獲得了5年銀行貸款利息。這一利益空間較之經(jīng)濟(jì)適用房大大縮小。
按照淮安的設(shè)想,將來(lái)政府不再出資興建共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,而可以以貨幣形式補(bǔ)貼,讓購(gòu)房人在市場(chǎng)上的商品房中選擇房產(chǎn)。如果這樣操作,則牟利者買共有產(chǎn)權(quán)房與買商品房,獲利都差不多。
共同障礙:資金運(yùn)籌結(jié)構(gòu)瓶頸
而且,無(wú)論哪種保障住房改革模式,都面臨共同的資金籌措瓶頸。
中央對(duì)保障性住房的資金基本來(lái)源有原則性規(guī)定,但因各地財(cái)政情況不一,資金多頭運(yùn)作等問(wèn)題廣泛存在,這對(duì)整體資產(chǎn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估是一大難題。
即便經(jīng)濟(jì)實(shí)力居江蘇前列的常州,每年財(cái)政撥付于保障性住房領(lǐng)域的資金也不過(guò)1億元上下。常州市市長(zhǎng)王偉成介紹,要完成常州市5年保障性住房建設(shè)規(guī)劃,經(jīng)適房貨幣補(bǔ)助約需8億元,加上廉租房和公租房,共計(jì)約投資30億元。
為此,今年初,常州成立了注冊(cè)資本10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司,負(fù)責(zé)保障性住房資金的籌措。
房司融資有幾條途徑:一是土地出讓凈收益的10%,每年約10億元;二是公積金增值收益部分,每年約兩三千萬(wàn)元;三是財(cái)政專戶投入每年1億元左右;四是政府直接給房司注入3000畝土地作為資產(chǎn),其每年整理土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)收益;五是經(jīng)適房轉(zhuǎn)售上市部分收益;六是商品房項(xiàng)目中提取的配建資金。
然而在實(shí)際運(yùn)作中,房司并不是補(bǔ)助資金收支的唯一主體,且由于開(kāi)發(fā)商可以選擇以土地出讓金減免形式獲得補(bǔ)助,因此涉及的部門程序相對(duì)復(fù)雜。執(zhí)行中曾出現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)獲得補(bǔ)助金和推遲交房的現(xiàn)象。
而在淮安的試驗(yàn)中,投融資問(wèn)題以房管局對(duì)下屬企業(yè)的資產(chǎn)剝離得以暫時(shí)解決,但是,由于現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房需要首期支付50%或70%產(chǎn)權(quán),實(shí)際上違背了一般購(gòu)房者30%首付的消費(fèi)習(xí)慣。因此,淮安現(xiàn)有的800余套共有產(chǎn)權(quán)房,一直處于“房等人”的狀態(tài),購(gòu)買不活躍,勢(shì)必影響到前述政府基金的正常滾動(dòng)運(yùn)作。
在共有產(chǎn)權(quán)模式的資金安排中,除去原始基金、政府土地出讓收益10%、財(cái)政撥付等投入外,購(gòu)房者購(gòu)入產(chǎn)權(quán),也是維持資金鏈動(dòng)態(tài)的重要一環(huán)。
“讓購(gòu)房者能夠貸款支付首期產(chǎn)權(quán),是今年最重要的工作。”邵明說(shuō)。由于共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者在實(shí)際抗風(fēng)險(xiǎn)能力上低于傳統(tǒng)經(jīng)適房購(gòu)買者,淮安房管局下屬一家擔(dān)保公司,成為對(duì)沖銀行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
資料顯示,2009年該擔(dān)保公司承擔(dān)2700余戶貸款擔(dān)保項(xiàng)目,大部分是當(dāng)?shù)貍€(gè)人公積金住房貸款。其全年擔(dān)保金額在5億左右,貸款逾期率1.6%。
根據(jù)省住房公積金管理中心要求,這類機(jī)構(gòu)的貸款擔(dān)保逾期率應(yīng)控制在2%以下?；窗铂F(xiàn)在預(yù)設(shè)的操作方式是由擔(dān)保公司對(duì)購(gòu)房者的貸款逾期現(xiàn)行賠付。如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)凍結(jié),亦由公司處置,爾后再由政府共有產(chǎn)權(quán)房基金從公司回購(gòu)。
2011年,淮安計(jì)劃新增7000套共有產(chǎn)權(quán)房,若折中取60%的個(gè)人產(chǎn)權(quán)模式,首付比例按商品房30%計(jì)算,這些約70平方米的房屋,若以現(xiàn)行市區(qū)商品房均價(jià)下調(diào)10%,即4000元,平方米供應(yīng),需要的擔(dān)保金額上限約在3.5億元。
“公司現(xiàn)在的資金,需要維持現(xiàn)有的杠桿率。才能應(yīng)對(duì)大規(guī)模運(yùn)作?！痹摀?dān)保公司負(fù)責(zé)人說(shuō),公司現(xiàn)在商品房個(gè)人貸款的擔(dān)保比例為1:30。而由于銀行對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房人群的風(fēng)險(xiǎn)考慮,這一比例可能會(huì)有變數(shù),“需要省級(jí)層面的政策協(xié)調(diào)”。
“未來(lái)還是要倚靠各級(jí)財(cái)政資金的穩(wěn)定投入。”邵明說(shuō)。
據(jù)了解,江蘇省省級(jí)財(cái)政將在今年投入約1.5億元,僅供給下轄的50多個(gè)轉(zhuǎn)移支付縣用作廉租房建設(shè),其他地方的保障房建設(shè)均由當(dāng)?shù)刎?cái)政自行承擔(dān)。
保障性住房建設(shè)的財(cái)政投入結(jié)構(gòu),一直是各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
由于我國(guó)現(xiàn)行的住房保障模式是由傳統(tǒng)的福利分配制度轉(zhuǎn)化而來(lái),從1998年房改開(kāi)始,各級(jí)財(cái)政都不再將住房保障作為一項(xiàng)財(cái)政專項(xiàng)負(fù)擔(dān)的內(nèi)容,而只將住房保障職能作為建設(shè)部門兼管的內(nèi)容。
而在建設(shè)部門的口徑中,住房保障范圍又被縮小到社會(huì)最困難群體。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所在一份課題報(bào)告中指出,“只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)力保障計(jì)劃?！?/p>
為此,課題組希望通過(guò)立法建立如下模式:“中央政府出錢出政策,地方政府出力出管理;中央財(cái)政出大頭,地方財(cái)政擔(dān)小頭”。
2008年底，在市場(chǎng)均價(jià)為2700元/平方米時(shí)，湯建華以2235元/平方米的價(jià)格，支付10.6萬(wàn)元購(gòu)買了新新家園一套67.86平方米的兩居室70%的產(chǎn)權(quán)，總價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元。“另外30%的產(chǎn)權(quán)歸淮安市住房保障中心所有?！睖ㄈA告訴本刊記者，當(dāng)時(shí)他們夫妻倆都下崗了，拆遷補(bǔ)償款加上積蓄總共只有10多萬(wàn)元。幸虧有政府幫助，他們才住上了新房。
現(xiàn)在湯建華在一家企業(yè)當(dāng)保安，妻子也有工作，手頭漸漸有了積蓄，就考慮買回另外30%的產(chǎn)權(quán)。湯建華說(shuō)，那套房子現(xiàn)在已升值到20多萬(wàn)元，但他仍以2008年時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格，花4.55萬(wàn)元買回了政府手中30%的產(chǎn)權(quán)，這樣他就擁有了房子的全產(chǎn)權(quán)。
政府和個(gè)人分持產(chǎn)權(quán)
湯建華購(gòu)買住房的模式，被稱為共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式。顧名思義，這一模式是指低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和個(gè)人分別持有，個(gè)人可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)房模式自2007年起在江蘇省淮安市首先試點(diǎn)，其基本規(guī)則是：低收入者可以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格買下一套商品房7成（或5成）的產(chǎn)權(quán)，其余3成（或5成）產(chǎn)權(quán)屬于一個(gè)特殊的投資人――政府。購(gòu)房者住進(jìn)去5年內(nèi)，如果再以原價(jià)購(gòu)回政府所有的3成（或5成）產(chǎn)權(quán)，就能獲得這套房子100%的產(chǎn)權(quán)。
如果購(gòu)房者5年后仍無(wú)力回購(gòu)余下產(chǎn)權(quán)怎么辦？政策規(guī)定，可以延長(zhǎng)到8年，延長(zhǎng)的3年需要支付銀行利息（前5年不要利息）；超過(guò)8年，要購(gòu)買政府手里的產(chǎn)權(quán)，就只能按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。政府產(chǎn)權(quán)未被回購(gòu)前房子出售，政府跟購(gòu)房者按產(chǎn)權(quán)比例分成。
如果8年后還是沒(méi)錢，又怎么辦？共有產(chǎn)權(quán)房模式的首創(chuàng)者、時(shí)任淮安市房管局長(zhǎng)邵明說(shuō)：“那就不需要還了，他繼續(xù)住，這房子就當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房提供給他。如果某個(gè)家庭的確困難，政府就送給他住。居住期間，購(gòu)買人不需為政府其余3成產(chǎn)權(quán)支付房租。但如果裝窮故意不購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，一旦被政府發(fā)現(xiàn)，將按市場(chǎng)價(jià)收取政府產(chǎn)權(quán)部分的租金，不給就和他打官司?！?/p>
相關(guān)的規(guī)定還有，共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者擁有其所屬產(chǎn)權(quán)的全部權(quán)利，可以抵押、轉(zhuǎn)賣，但在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得用于出租經(jīng)營(yíng)?！罢m然有一部分產(chǎn)權(quán)，但沒(méi)有任何使用權(quán)。房子都在購(gòu)房者手上，他們具有100%的使用權(quán)。我們不會(huì)拿去投資，也不會(huì)派人到老百姓家里睡覺(jué)。”邵明說(shuō)。
迄今，淮安的共有產(chǎn)權(quán)房制度已運(yùn)行6年多，第一個(gè)周期基本結(jié)束。該市住房保障中心主任劉勝遠(yuǎn)告訴本刊記者：“第一批購(gòu)房者中，接近90%回購(gòu)了政府部分產(chǎn)權(quán)。有的人，在第4年也回購(gòu)了?！?/p>
“假窮人”無(wú)利可圖
淮安的共有產(chǎn)權(quán)房模式，是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的“顛覆”。
邵明解釋，創(chuàng)立這個(gè)模式，就是針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的各種弊端。比如，很多有關(guān)系的富人買到了經(jīng)適房獲利，而真正需要的低收入者卻買不到。要想克服經(jīng)濟(jì)適用房的弊端，就必須堵上其背后巨大的套利空間。
共有產(chǎn)權(quán)房將經(jīng)適房的“土地劃撥”改為“土地出讓”，土地出讓金被用作住房保障資金，是政府產(chǎn)權(quán)部分的股本金，相當(dāng)于政府和個(gè)人合伙買房子的“份子錢”。其中，政府產(chǎn)權(quán)部分因?yàn)橛性凇懂a(chǎn)權(quán)證》上標(biāo)明的共有人及產(chǎn)權(quán)比例，因此在處置財(cái)產(chǎn)時(shí)依法必須征得共有人的同意、保證共有人的利益，這就使得購(gòu)買這一保障住房的人無(wú)法私下倒賣。
具體運(yùn)行中，共有產(chǎn)權(quán)房從政府下屬房地產(chǎn)公司收購(gòu)，可以不賺取商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正常利潤(rùn)，這讓淮安市政府可以把共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格設(shè)定得比周邊商品房低約5%-10%?！盀榱诉@不到10%的利益，還要走后門、托關(guān)系、冒風(fēng)險(xiǎn)，有錢人不如直接投資普通商品房。假窮人因此少了，批條子的沒(méi)有了?！鄙勖髡f(shuō)他這個(gè)房管局長(zhǎng)當(dāng)?shù)幂p松。
據(jù)介紹，淮安市的共有產(chǎn)權(quán)房，既有集中建設(shè)的，也有散落于商品房小區(qū)中的，不像其他經(jīng)濟(jì)適用房，位于便宜地段，配套服務(wù)跟不上，容易形成“貧民區(qū)”。北京大學(xué)法學(xué)院教授王錫梓肯定了這一做法，“淮安共有產(chǎn)權(quán)房分散建設(shè)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和城市和諧都有積極影響?！?/p>
自購(gòu)產(chǎn)權(quán)可貸款
淮安住房保障中心在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房一次要支付總房?jī)r(jià)的7成，比普通商品房的首付比例高得多，這對(duì)低收入群體而言是一個(gè)不低的門檻。由于這部分人群往往沒(méi)有穩(wěn)定工作，收入也低，銀行不愿意向他們放貸。
為了解決低收入購(gòu)房戶“心有余而力不足”的現(xiàn)狀，當(dāng)?shù)胤抗芫峙c保障房中心、銀行、擔(dān)保公司設(shè)計(jì)了一個(gè)針對(duì)性的貸款解決方案：共有產(chǎn)權(quán)房的申購(gòu)者可以在自購(gòu)產(chǎn)權(quán)部分申請(qǐng)銀行貸款。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，如果選擇商業(yè)貸款，單筆個(gè)人貸款最高可達(dá)到個(gè)人應(yīng)付款的7成，按揭期為30年。
邵明說(shuō)，如果經(jīng)評(píng)估認(rèn)為購(gòu)房人不具備還貸能力，沒(méi)有還的貸款政府用保障基金還掉，并收回這部分產(chǎn)權(quán)。比如購(gòu)房人70%的產(chǎn)權(quán)中，貸款了20%，如果一分都沒(méi)有還，政府就把錢還給銀行，買回20%的產(chǎn)權(quán)，政府與購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)比例變成了5∶5。
保障房管理中心用保障房基金為所有共有產(chǎn)權(quán)房用戶在建行、中行的貸款兜底，如果貸款人實(shí)在沒(méi)有還款能力，保障房基金替貸款者還款并收回其所有的那部分產(chǎn)權(quán)，重新投入經(jīng)適房之中。借款人轉(zhuǎn)而進(jìn)入廉租房保障。
建房的錢哪里來(lái)
共有產(chǎn)權(quán)房模式中，買房的資金可以通過(guò)銀行貸款解決，建房的錢呢？
淮安的做法是，讓房管局下屬兩個(gè)國(guó)有全資房地產(chǎn)公司富康公司和富麗公司承擔(dān)融資職能。在富康公司副總黃兆承看來(lái)，市政府將富康和富麗公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)作保障房基金后，兩個(gè)公司基本被掏空，資產(chǎn)幾乎所剩無(wú)幾，再進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)貸款又不易，因此多少有“殺雞取卵”的意思。某種意義上，建立正常、穩(wěn)定的資金投入渠道，是共有產(chǎn)權(quán)房模式持續(xù)運(yùn)行的關(guān)鍵。
資金還制約了共有產(chǎn)權(quán)房的推廣。2007年剛剛推出共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，淮安規(guī)定了個(gè)人與政府的兩種產(chǎn)權(quán)比例：7∶3和5∶5。但由于5∶5的比例需要政府墊付更多資金，2009年只好做了調(diào)整：5：5的產(chǎn)權(quán)比例只針對(duì)被動(dòng)購(gòu)房的人（拆遷戶、安置戶）適用，而對(duì)主動(dòng)購(gòu)房的，都是7：3或8：2以上。
“供求關(guān)系一旦變化，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)利息很多，政府可用資金越來(lái)越小，模式如何持續(xù)？”國(guó)家發(fā)改委法規(guī)司司長(zhǎng)任瓏曾表達(dá)了自己的擔(dān)憂。
模式好但推廣難
共有產(chǎn)權(quán)房推行6年多，淮安人“用了都說(shuō)好”，但推廣起來(lái)并不容易。
中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)毛壽龍，曾參加過(guò)淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式創(chuàng)新研討會(huì)，他認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房模式更適合快速發(fā)展的地級(jí)市，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，可以參照商品房來(lái)定價(jià)，限制牟利空間，個(gè)人和政府也能夠負(fù)擔(dān)得起。但在北上廣這樣房?jī)r(jià)畸高的一線城市采用此模式，如政府墊資占比過(guò)低，無(wú)法解決中低收入家庭資金困難，如提高墊資占比，那巨額資金從何處來(lái)？
自2009年底，上海在徐匯、閔行兩區(qū)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。按照規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后如要上市交易，政府享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。政策推出后，沒(méi)有出現(xiàn)搶購(gòu)的場(chǎng)面。申購(gòu)者夏曉曦說(shuō)出了自己的顧慮：“規(guī)定里說(shuō)，房子要轉(zhuǎn)讓的話，政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，政府放棄回購(gòu)，才能賣給別人，按比例分成。我擔(dān)心的是，政府回購(gòu)的價(jià)格是由評(píng)估公司評(píng)估，可評(píng)估公司真能做到客觀公正嗎？?jī)r(jià)格會(huì)不會(huì)被有意低估，或者最終還是政府說(shuō)了算？”
由此看來(lái)，一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是如果政府與購(gòu)房者產(chǎn)生爭(zhēng)議該如何處理？因?yàn)殡p方都占有產(chǎn)權(quán)，雖然政府份額較少，但是自然人和政府出現(xiàn)問(wèn)題或爭(zhēng)議時(shí)，后者居于明顯的強(qiáng)勢(shì)地位。
共有產(chǎn)權(quán)聲明書(shū)
聲明人：
身份證號(hào)碼： 電 話：
聲明人：
身份證號(hào)碼： 電 話：
我們兩人經(jīng)平等協(xié)商，現(xiàn)就共同購(gòu)買的“使館新城” 樓 層 號(hào)商品房之財(cái)產(chǎn)歸屬問(wèn)題聲明如下：
一. 該商品房座落于北京市東城區(qū)東直門外新中街甲12號(hào)，建筑面積 平方米，產(chǎn)權(quán)歸我們兩人共同所有。
二. 該商品房 擁有 %份額， 擁有 %的份額; 為該商品房《房屋所有權(quán)證》的持證人; 為共有人。
三. 我們按各自的份額，對(duì)該商品房分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。
聲明人： 聲明人：
年 月 日 年 月 日
共有產(chǎn)權(quán)房
共有產(chǎn)權(quán)房全稱共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房，20xx年8月，淮安市開(kāi)始試驗(yàn)這一模式。該模式的核心內(nèi)容為：中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是政府在出讓土地之初，就在土地價(jià)格上作出一定讓步，差價(jià)則作為政府收購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房的資金。通常，一個(gè)樓盤預(yù)留5%-10%的共有產(chǎn)權(quán)房。
到底什么是“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”，它又有什么樣的神奇魔力，能把老大難的“夾心層”住房問(wèn)題化解于無(wú)形?追溯這一辦法的源頭，可以從2006年講起，2006年是泰州市舊城改造最迅猛的一年，在城北地區(qū)改造過(guò)程中，泰州市政府創(chuàng)造性地提出對(duì)該地段拆遷戶中的“雙困”家庭在安置時(shí)采用“產(chǎn)權(quán)共享、租售并舉”的辦法。辦法規(guī)定，拆遷戶的拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額低于7萬(wàn)元、在市區(qū)無(wú)其他住房的低保和特困職工家庭，可按“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”的方式安置住房。安置房?jī)r(jià)格以1580元／m2計(jì)算，低于同地段商品房市場(chǎng)價(jià)1Q00多元／m2，安置房面積有一定的限制，超過(guò)面積部分作公房使用，由被拆遷人向房產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)并簽訂公房租賃契約，按同地段公房租金標(biāo)準(zhǔn)的60％繳納房租，今后有條件的安置戶可按原價(jià)購(gòu)買公房面積。安置房采取就近安排原則，并結(jié)合家庭實(shí)際居住人口情況，確定實(shí)際安置戶型面積，比如：居住人口1―2人戶，安排50平方米左右的戶型；3―4人戶，安排65平方米左右的戶型；5―6人戶安排75平方米左右的戶型。
與此同時(shí)，泰州下轄市姜堰由政府出資2000萬(wàn)元建設(shè)了約300套，每套65平方米的解困定銷房，專門面向拆遷戶中的困難群體銷售。在銷售過(guò)程中，根據(jù)拆遷托底政策即最低每戶5.5萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償款抵算購(gòu)買45平方米，其余20平方米左右可以根據(jù)拆遷戶的意原決定是否購(gòu)買，如愿意則按低于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格100元／m2標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買，如暫時(shí)沒(méi)錢不購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，可先租著用，租金介于廉租房與公房租金之間。為增強(qiáng)群眾購(gòu)房的信心，政府還給出了兩項(xiàng)承諾：一是保證公房部分租期無(wú)限，二是保證不管過(guò)多少年買公房面積，房?jī)r(jià)仍以當(dāng)初拆遷買房時(shí)的價(jià)格計(jì)算。
通過(guò)一段時(shí)間的實(shí)踐探索，泰州市的干部群眾一致認(rèn)為，這一辦法彌補(bǔ)了經(jīng)濟(jì)適用住房政策和廉租房制度留下的真空，能夠?qū)崒?shí)在在地解決城市低收入“夾心層”人員的住房問(wèn)題，對(duì)加強(qiáng)和完善城市住房保障體系具有重要的作用。泰州市政府為此正式出臺(tái)了《租售并舉實(shí)施細(xì)則》，提出除了“夾心層”人員外，還要面向所有的最低工資線標(biāo)準(zhǔn)以下的低收入家庭推行這一辦法?！蹲馐鄄⑴e實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，個(gè)人可以不低于總房?jī)r(jià)的50％出資購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，資金不足部分由政府墊付，幫助困難家庭及早解決住房問(wèn)題。個(gè)人與政府按各自出資份額擁有房屋產(chǎn)權(quán)，并在《房屋所有權(quán)證》上注明“公有產(chǎn)權(quán)”、“私有產(chǎn)權(quán)”的份額，以及初始售房單價(jià)。對(duì)公有產(chǎn)權(quán)部分，采取租與售相結(jié)合的處置形式，“租”就是購(gòu)房人向房產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)并簽訂公房租賃契約，按期向房產(chǎn)管理部門繳納房租?！笆邸本褪琴?gòu)房人可在5年內(nèi)分期按原初始售房單價(jià)購(gòu)買公有產(chǎn)權(quán)份額，5年后購(gòu)買的，按照市政府確定的新價(jià)格執(zhí)行。這樣既可以在短期內(nèi)幫助困難家庭解決住房問(wèn)題，又可以避免走福利分房的老路。杜絕一些購(gòu)房戶的依賴心理，調(diào)動(dòng)他們的積極性和主動(dòng)性，為他們努力奮斗、艱苦創(chuàng)業(yè)帶來(lái)一定的動(dòng)力和壓力。
為了推動(dòng)“產(chǎn)權(quán)共有、租售并舉”工作的擴(kuò)面開(kāi)展，泰州市政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)市各相關(guān)部門，著力做好各方面的保障工作：
在資金保障方面，建立了“租售并舉”保障資金的專戶，資金來(lái)源主要采取地方財(cái)政預(yù)算安排和土地出讓凈收益安排相結(jié)合的辦法。購(gòu)房人購(gòu)買公有產(chǎn)權(quán)份額的購(gòu)房款，以及在取得完全產(chǎn)權(quán)5年后部分購(gòu)房人出售房屋獲得增值收益的50％，一并納入專用帳戶。公有產(chǎn)權(quán)房屋租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于租售并舉經(jīng)濟(jì)適用房的維護(hù)和管理。“十一五”期間，泰州市計(jì)劃投資7200萬(wàn)元用于支持這項(xiàng)工作。
在房源保障方面，實(shí)施租售并舉的經(jīng)濟(jì)適用房按當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房竣工總量的10％左右配置，在開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房房源中統(tǒng)籌安排。總體上計(jì)劃用3―4年的時(shí)間，每年安排350套65m2左右的經(jīng)濟(jì)適用房用于租售并舉，爭(zhēng)取通過(guò)幾年的努力，基本解決市區(qū)“夾心層”人員住房問(wèn)題。
在工作機(jī)制的保障方面，一是堅(jiān)持層層把關(guān)，嚴(yán)格審批。購(gòu)買租售并舉經(jīng)濟(jì)適用房要實(shí)行誠(chéng)信申報(bào)制度，采取個(gè)人申報(bào)，街道、社區(qū)和總工會(huì)初審，各區(qū)建設(shè)行政主管部門復(fù)審，市房產(chǎn)管理局審批相結(jié)合的辦法進(jìn)行。市、區(qū)兩級(jí)都成立了由監(jiān)察局、街道辦、房管局(或房改辦)、拆遷辦等部門、單位和人大代表組成的調(diào)查小組，負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)家庭條件進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。二是實(shí)行公示舉報(bào)制度，主動(dòng)接受各方監(jiān)督。對(duì)初審符合當(dāng)年保障條件的申請(qǐng)人，在實(shí)際居住地和新聞媒體分別進(jìn)行公示；對(duì)被拆遷人在家庭所在地居委會(huì)和拆遷現(xiàn)場(chǎng)將拆遷補(bǔ)償金額、家庭居住條件、經(jīng)濟(jì)收入等情況，進(jìn)行張榜公示。經(jīng)公示無(wú)異議的，作出準(zhǔn)予購(gòu)房的書(shū)面決定；有異議的，組織相關(guān)人員復(fù)查后，作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)購(gòu)房的書(shū)面決定。安置過(guò)程中，通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)的辦法確定選房順序，并將安置情況張榜公示，確保安置工作“公開(kāi)、公平、公正”。三是關(guān)注特殊家庭，體現(xiàn)“以人為本”。對(duì)家庭成員中有行走不便的殘疾人或70歲以上的老年人以及軍烈屬、勞模的進(jìn)行重點(diǎn)照顧，給予優(yōu)先選擇樓層、戶型的待遇，以讓這些特殊群體充分感受到黨和政府的關(guān)懷。
“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策的實(shí)施，較好地解決了社會(huì)弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，完善了住房保障體系，推進(jìn)了“住有所居”工作的進(jìn)程，實(shí)施兩年來(lái)，得到廣大群眾的普遍歡迎，取得了良好的效果。
進(jìn)一步完善了經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能。泰州市實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”的做法。讓困擾政府和群眾多年的“夾心層”住房問(wèn)題得到了解決，變?cè)瓉?lái)經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”的單一保障功能為“產(chǎn)權(quán)共享”、“租售并舉”的復(fù)合型功能，使住房保障體系實(shí)現(xiàn)了廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的對(duì)接，不僅保證了國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房政策的落實(shí)到位，而且使這一政策的積極效應(yīng)得到進(jìn)一步的放大，對(duì)于全面擴(kuò)大住房保障范圍，徹底解決社會(huì)弱勢(shì)群體住房問(wèn)題具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。
樹(shù)立了政府執(zhí)政為民的良好形象。社會(huì)弱勢(shì)群體更需要人們的關(guān)懷，經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策的實(shí)施，一方面減輕了“夾心層”家庭改善住房條件經(jīng)濟(jì)上的壓力，另一方面也尊重了這部分人的自，使他們可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，選擇買或者租房，選擇今天買或者以后經(jīng)濟(jì)條件好了再買房，其價(jià)格仍按原價(jià)，打消了他們的后顧之憂，體現(xiàn)了政府“以人為本”、“執(zhí)政為民”的理念，進(jìn)一步密切了黨和政府與廣大群眾之間的關(guān)系。
2005年的竣工面積更是為零,而同期房屋總竣工面積和住宅竣工面積卻處于總體上升的狀況1998年經(jīng)濟(jì)適用住房政策剛剛在全國(guó)推廣時(shí),廈門市經(jīng)濟(jì)適用住房施(竣)工面積占住宅施(竣)工面積的百分比分別達(dá)到了最高峰14.31%和27.03%;然而到了2003年,這兩個(gè)百分比卻分別下降為1.76%和0.80%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1998年的水平。自2000年以來(lái),廈門市經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)與普通商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)是及其不協(xié)調(diào)的,經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)量嚴(yán)重不足。部分經(jīng)濟(jì)適用住房位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施不齊全經(jīng)濟(jì)適用住房的位置,不僅僅是指它在城市中的具體方位,更重要的是指其所處的環(huán)境,包括周圍的自然條件、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度、對(duì)外交通狀況等等。此外,部分經(jīng)濟(jì)適用住房的配套設(shè)施也不完善,如雙鯉新城作為廈門市政府2002年為民辦實(shí)事項(xiàng)目,于2004年交房,但到2006年初都沒(méi)有通過(guò)整體驗(yàn)收,已入住住戶拿不到產(chǎn)權(quán)證,看不上有線電視,用不上管道煤氣。銷售方面存在的問(wèn)題1.經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格偏高為了盡量減輕申請(qǐng)人的購(gòu)房壓力,在出臺(tái)保障性經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格之前,廈門市政府做了多方面的努力,對(duì)房?jī)r(jià)作了認(rèn)真的分析和研究。由于保障性經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性質(zhì),政府嚴(yán)格控制了保障性住房的建設(shè)成本,保障性經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)只是成本價(jià)而己,但這樣的價(jià)格對(duì)于部分居民來(lái)說(shuō)仍然偏高,無(wú)力購(gòu)買。如島內(nèi)社會(huì)保障性經(jīng)濟(jì)適用住房的主要房源地高林居住區(qū)住宅每平方米4300元的配售均價(jià),雖然僅僅是周邊商品房市場(chǎng)價(jià)的50-60%,但相對(duì)于部分居民的經(jīng)濟(jì)能力,這樣的價(jià)格還是太高而無(wú)法承受。⑥2.經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)比重倒掛現(xiàn)象雖然社會(huì)保障性住房政策相對(duì)于以往的住房政策,在各方面進(jìn)行了改進(jìn),但在實(shí)際操作中,仍有不盡人意之處。按照廈門市規(guī)劃局的初步規(guī)劃,從2006年到2010年,廈門市將建社會(huì)保障性住房682萬(wàn)平方米,其中社會(huì)保障性經(jīng)濟(jì)適用房402萬(wàn)平方米,保障性租賃房280萬(wàn)平方米,但據(jù)有關(guān)資料顯示,廈門市保障性住房自2006年12月1日開(kāi)始受理申請(qǐng),截至2008年4月30日,從總體上來(lái)說(shuō),90%以上申請(qǐng)人選擇租房,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了政府當(dāng)初規(guī)劃時(shí)保障性經(jīng)濟(jì)適用住房占80%,保障性租賃房、廉租房占20%的計(jì)劃,出現(xiàn)了嚴(yán)重的“比重倒掛”現(xiàn)象。
廈門市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展建議
由于自身財(cái)力有限,又無(wú)法向銀行貸款,無(wú)住房公積金等原因,而放棄了經(jīng)濟(jì)適用房,轉(zhuǎn)向了租賃。經(jīng)濟(jì)適用房在制度設(shè)計(jì)上存有問(wèn)題,基本上是不可持續(xù)的。就目前形勢(shì)看,大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房已不適合廈門情況。這些制度的要領(lǐng),和前面經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的問(wèn)題相對(duì)應(yīng),對(duì)廈門來(lái)說(shuō)有一定可行性。其次,從制度創(chuàng)新角度看,共有產(chǎn)權(quán)房既解決了困難群體一次性買不起新房的難題。最后,從實(shí)施條件上看廈門政府可根據(jù)申請(qǐng)群體收入的變化和產(chǎn)權(quán)運(yùn)作的特征,靈活把握共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn),以體現(xiàn)“誰(shuí)投資,誰(shuí)所有,誰(shuí)收益”以及公共財(cái)政的公平原則,最終使共有產(chǎn)權(quán)房為廈門所用,適合廈門情況。建立經(jīng)濟(jì)適用房可租可買計(jì)劃借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家及國(guó)內(nèi)城市的經(jīng)驗(yàn),廈門市可適時(shí)推出“經(jīng)濟(jì)租賃住房”。具體實(shí)施時(shí),可以借鑒英國(guó)公房產(chǎn)權(quán)分享做法,即對(duì)無(wú)力一次性購(gòu)房的中低收入家庭可實(shí)行半租半買的政策,讓他們可以分次購(gòu)買下整套住房;也可以采取先租后售的方式。
上海使用權(quán)房子能變產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)房變產(chǎn)權(quán)即使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是所謂的“房改”，按照成本價(jià)再計(jì)算房屋折舊以及工齡就可以購(gòu)買為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。其具體的計(jì)算方法為（1560-工齡x13.5）x房本面積x（1-折舊）。工齡最多為60年，折舊為2%，最多30年。
單位分配的公房變?yōu)閭€(gè)人產(chǎn)權(quán)，可以是單位根據(jù)資產(chǎn)處置規(guī)定、程序和權(quán)限，處置給個(gè)人。也可以是單位公房符合公有住房出售相關(guān)規(guī)定，通過(guò)這種方式出售給個(gè)人，個(gè)人向單位提出申請(qǐng)，單位組織評(píng)估、計(jì)算、收款、報(bào)批等程序辦理。
產(chǎn)權(quán)房是指具有國(guó)家建設(shè)部監(jiān)制的中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證和國(guó)有或集體土地使用證的產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，包括住房和商業(yè)用房以及綜合用房。按照產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不同，可分為私人產(chǎn)權(quán)房和公有產(chǎn)權(quán)房。按照產(chǎn)權(quán)主體不同，可分為個(gè)人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房和共有產(chǎn)權(quán)房。
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