發(fā)布時間：2022-09-20 20:40:45
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的自建房合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
我們購房的時候都是需要簽訂合同的，保障自己的利益，購買自建房也要按照買房的程序來走哦，這里小編給大家分享一些關(guān)于農(nóng)村自建房購房合同參考模板，希望對大家有所幫助。
農(nóng)村自建房購房合同1
賣方（甲方）：身份證號：
買方（乙方）：身份證號：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，達成如下協(xié)議：
一、房屋座落及面積：
本房屋座落在為：國用（筑面積）第，土地證編號號，現(xiàn)甲方將建成房屋的二樓出售給乙方，出售房屋建平方米，準確面積以房產(chǎn)證為準。元整（￥元）。甲方將房屋交付給乙方使元（￥：元）。
二、房屋概況及計價、付款方式：
本房屋已由甲方全面裝修好可入住使用，交易總價為人民幣用（即簽訂本合同）時，乙方需全部繳清房屋總價款
三、甲方責(zé)任與權(quán)利
1、甲方保證出售的房屋為合法房產(chǎn)，在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項等，甲方均在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
2、本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人再訂立《買賣合同》。
3、甲方承諾在本合同簽訂后的24個月內(nèi)辦理好房產(chǎn)證，辦理房產(chǎn)證的所有費用均由甲方承擔(dān)，如因甲方原因造成合同簽訂24個月后仍沒有辦理好房產(chǎn)證，甲方需對乙方做出賠償。
四、乙方責(zé)任與權(quán)利
1、本合同簽訂后，乙方即享有該房屋的所有權(quán)，甲方不得以任何方式及理由影響乙方享用該房屋的所有權(quán)。
2、乙方如有必要對房屋重新裝修時，不得影響該房屋本體結(jié)構(gòu)安全。
五、本合同未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
六、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由和平縣仲裁委員會仲裁。
七、本合同連同附件《土地使用證》復(fù)印一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字（簽章）之日起生效，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
證明人：
日期：日期：
農(nóng)村自建房購房合同2
賣方：_______________（簡稱甲方）身份證號碼：_____________________
買方：_______________（簡稱乙方） 身份證號碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第_______________號）。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬 ____仟____佰____拾____元整）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。
第三條 付款時間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____ 佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在____ 繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。
第五條 稅費分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份， 房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條 雙方約定的其他事項：
出賣方（甲方）：_________________ 購買方（乙方）：__________________
身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話：___________________ 電 話：____________________
鑒證日期：_______年____月____日
農(nóng)村自建房購房合同3
賣方（甲方） 身份證號：
買方（乙方） 身份證號：
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋事宜達成如下協(xié)議 ：
一、甲方位于地皮，土地編號為-----的土地使用證，建設(shè)許可證編號為 ，該地皮面積為平方米，現(xiàn)甲方將建成房屋一空三層出讓給乙方，該房屋建筑面積 平方米，乙方同時還獲得土地使用證上所規(guī)劃面積的使用權(quán)。
二、其中房屋 平方米，共計元。
三、付款方式：甲方將房屋交付給乙方使用時（簽訂協(xié)議時）需一次交付
房款 元，待乙方取得兩證（房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證）后付清余 額房款 元。
四、因乙方購買甲方房屋，甲方應(yīng)確保無房屋結(jié)構(gòu)問題，無危及乙方生命及財產(chǎn)
安全，否則，乙方可向甲方獲得購房款200%的索賠。
五、為避免乙方及其家庭成員居住后，不會出現(xiàn)因居住環(huán)境而產(chǎn)生心理影響；針
對房屋建成到至今的狀況，乙方應(yīng)有知情權(quán)，甲方應(yīng)如實提供家庭成員生活的情況（包括居住期間生、老、病、死等情況）。如證實甲方確有隱瞞事實，乙方可以向甲方提出50000.00元以上的索賠。
六、辦證方式
1、在乙方辦理該套房屋過戶手續(xù)時，甲方應(yīng)提供三證（土地使用證、規(guī)劃許可證和施工許可證）；辦理房產(chǎn)證及過戶費用按以下協(xié)商內(nèi)容進行支付，如有罰款部分，應(yīng)由甲方承擔(dān)。
2、辦理房產(chǎn)證及過戶費用支付方式
1>雙方各付辦證及過戶費用50%并由甲方負責(zé)辦理；
2>乙雙方各付辦證及過戶費用50%并由乙方負責(zé)辦理；
3>由甲方負責(zé)辦理；乙方不需支付任何辦證及過戶費用；
4>由乙方負責(zé)辦理；甲方不需支付任何辦證及過戶費用；
5>雙方各付辦證及過戶費用50%并委托代辦機構(gòu)負責(zé)辦理，代辦費用由
甲、乙各支付50%。
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致后決定采取以上第 種方式辦理；辦理過程中雙方均需積極配合，如有怠慢視違約處理，違約方須一次性支付辦證及過戶費用100%的違約金。
七、甲方責(zé)任與權(quán)利
1、須具備該房屋的相關(guān)法律認可文件；2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；3、保證上述房產(chǎn)無債權(quán)債務(wù)糾紛。
2、甲方需配合乙方辦理好房產(chǎn)過戶及取得兩證，如果甲方不得有任何理由怠慢，否則，乙方可以扣留余額房款而且甲方還需一次性支付乙方違約金50000.00元。
八、乙方責(zé)任與權(quán)利
1、乙方獲得房屋使用權(quán)后，甲方不得以任何方式及理由影響乙方正常生活，
如證實甲方存在違約現(xiàn)象，甲方須一次性全額歸還乙方購房款。
2、乙方如有必要對房屋重建、重新裝修，遇到房屋結(jié)構(gòu)及材料等相關(guān)問題
需向甲方咨詢時，甲方應(yīng)將相關(guān)情況如實告知乙方，如因甲方隱瞞事實而帶來的嚴重后果，由甲方全部負責(zé)。
九、如甲方的土地使用證是由多人名字共有，合同簽訂時需按土地使用證上所有人員均需簽字，如因為土地使用證中的其它人沒有簽字而產(chǎn)生一切糾紛由甲方負責(zé)；甲方不得有任何理由推卸。
十、如因甲方的因素造成房產(chǎn)證不能過戶，甲方須一次性歸還所有購房款并一次
性支付乙方違約金50000.00元。
十一、本合同未盡事宜，以《中華人民共合國合同法》有關(guān)條款為準。十二、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
乙方：
甲方將位于××縣××鎮(zhèn)××路的自住用房的建房施工工程承包給乙方施工。甲方與乙方在真實平等、互利的基礎(chǔ)上經(jīng)過充分協(xié)商，為了明確甲、乙雙方的責(zé)任，保證如質(zhì)如量按期完成該工程，就該建房工程的施工承包事宜達成如下協(xié)議：
一、工程施工范圍及工期：乙方嚴格按照甲方提供的圖紙進行施工（如發(fā)生變更，雙方協(xié)商）主要包括：自基腳面起，上至屋面的全部磚混砌體。水泥立柱、橫梁、圈梁、衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面等整體現(xiàn)澆，全部門、窗、孔洞預(yù)留，木工負責(zé)搭架、裝模板等工程。
工程期限從 年 月 日至 年 月 日完工。乙方應(yīng)按時施工，如期完工。
二、承包方式：此次建房的施工承包方式為乙方包工的形式。具體如下：1、由乙方按照圖紙的要求統(tǒng)籌計劃安排甲方進行購買所需的建筑材料，并按照圖紙的式樣進行施工；2、乙方負責(zé)召集建筑施工人員，并組織、管理、指揮工人施工，乙方施工人員的生活由乙方自理，乙方及其施工人員與甲方不存在雇傭關(guān)系。3、甲方負責(zé)提供相應(yīng)的建房屋有效圖紙，乙方按甲方提供的圖紙修建。施工所有的所有機器設(shè)備由乙方自行提供（包括攪拌機、吊頂制板上樓的機器、搭架使用的全部設(shè)備、振動器切割機等）并負責(zé)安裝、調(diào)試及使用過程中的安全。因施工設(shè)備的原因和乙方人員操作失誤導(dǎo)致的傷亡事故由乙方承擔(dān)。
三、施工質(zhì)量要求：1、乙方照圖進行施工，甲方按要求驗收工程質(zhì)量；2、樓層高度以圖紙為準。圈梁和挑梁、澆注凝固后不應(yīng)有蜂窩、麻面等。更不能出現(xiàn)鋼筋外漏現(xiàn)象。在砌筑及澆注圈梁過程中，乙方施工時要保證質(zhì)量，墻面要平整、房屋直角的地方不能縱角。3、廚房、廁所、屋面不得有絲毫滲漏，如出現(xiàn)滲漏視為不合格，甲方有權(quán)要求返工并賠償損失，全部鋼筋混凝土部位均要求使用震動機搗實。
四、施工安全要求：乙方在施工過程中，全程對施工安全負完全責(zé)任。乙方應(yīng)在工地安裝一切必要的安全防護裝臵。搭架、使用起重設(shè)備、使用電氣設(shè)備必須有專人負責(zé)安全檢查。違規(guī)操作導(dǎo)致的一切事故與甲方無關(guān)，甲方不承擔(dān)乙方在施工過程中發(fā)生的一切傷亡事故的賠償責(zé)任。由于乙方對施工地管理疏忽造成的施工人員以外的第三人人身及財產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)對此負全部責(zé)任。五、工程造價：泥工 元/m，木工 元/m，面積按實際工程面積計算。房屋竣工后，經(jīng)檢查屋面、廚房、廁所通過試水后沒有滲漏，墻體樓面沒有任何異常驗收后付清。
六、本合同自簽訂之日起生效，一經(jīng)簽字即具有法律效力。合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；自建房；流轉(zhuǎn)
當(dāng)前我國城市房地產(chǎn)法律的體系中最基本的有兩部法是：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》，城市房地產(chǎn)由《城市房地產(chǎn)管理法》進行管理，對城市房地產(chǎn)的買賣相對能夠進行有效的規(guī)制。然而，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)只得通過《土地管理法》籠而統(tǒng)之地進行規(guī)范，而隨著農(nóng)村經(jīng)濟的迅速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)的多樣化，該法規(guī)定的滯后性決定了其已無法適應(yīng)社會的發(fā)展。為了深入了解當(dāng)前常州地區(qū)農(nóng)村的住房狀況，本文在實證調(diào)研農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，通過數(shù)據(jù)分析來探究其中存在的問題，并找出相應(yīng)的解決辦法。
一、常州農(nóng)村地區(qū)的現(xiàn)狀概述
本次調(diào)查選取了位于常州武進區(qū)以及茅山腳下的縣級市——金壇的農(nóng)村作為調(diào)查地。武進屬于常州的郊區(qū)，周邊農(nóng)村經(jīng)濟環(huán)境較好，外來務(wù)工人員較多，農(nóng)村自建房的流轉(zhuǎn)比較頻繁且呈現(xiàn)多樣化趨勢。而金壇市位于常州市的西部，相對于武進而言，周邊農(nóng)村比較閉塞，經(jīng)濟稍欠發(fā)達，外來務(wù)工人員比較少，手工業(yè)主要依靠雇傭當(dāng)?shù)卮迕襁M行發(fā)展，因而農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象比較少，存在可比較之處。
調(diào)查中，我選取了具有代表性的兩個村：武進的樓村位于市郊，擁有718余畝耕地，92家農(nóng)戶，該村位于國道滬宜公路與省道232交匯的金三角地區(qū)，交通極為便利，以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達聞名于常武地區(qū)；金壇的周家塘是個未被開發(fā)的處女地，地處偏僻，交通等條件相對落后，外來投資相對較少，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)近年的經(jīng)濟效益不景氣，全村人均收入只有上萬元。
二、農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)情況
（一）農(nóng)村村民出賣自有房屋的現(xiàn)象
農(nóng)村的自建房是農(nóng)民進行農(nóng)耕活動、生產(chǎn)作業(yè)的外在保障，也是祖輩在這個村莊世世代代生活的一個象征。一般來說，農(nóng)村村民寧愿空置或者出租也不會輕易買賣自己的住房。
經(jīng)調(diào)查，武進的樓村92家農(nóng)戶中僅有極其少數(shù)的村民會將自有的房屋進行出賣，所占比例不足全體農(nóng)戶的3%，大部分的村屋都是賣給自己的親戚朋友，或者是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員。但其中有一自建房，房主將其賣給了非集體經(jīng)濟組織的成員，期間因個人原因發(fā)生糾紛，待糾紛解決之后，房主又將該房屋賣給了第三人。
而金壇的123家農(nóng)戶中，不僅沒有出賣自建房的現(xiàn)象發(fā)生，反而由于建設(shè)新農(nóng)村的需要，近期將進行政府拆遷工作，不少農(nóng)戶偷偷占用耕地進行多處建房，或者在既有房屋基礎(chǔ)上進行超面積建房。對此，村民委員會成員也試圖走進每家每戶進行教育阻止，但無濟于事。有關(guān)部門對這種現(xiàn)象的聽之任之，也是造成占地現(xiàn)象難以扼制的原因之一。
（二）農(nóng)村村民對自己在宅基地上所建房屋設(shè)定抵押的現(xiàn)象
隨著社會的快速發(fā)展，城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀事實，農(nóng)民的融資愿望也十分強烈，額度相對較高，小額農(nóng)貸等傳統(tǒng)的信用融資方式已經(jīng)難以滿足其需求。不少金融機構(gòu)和個人利用一部分農(nóng)民夢想快速發(fā)家致富又苦于沒有充足的流動資金的現(xiàn)實難題，私自給該部分有條件的農(nóng)民的自建房辦理抵押貸款。
經(jīng)調(diào)查，武進的樓村有不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)之初，都曾用自己在農(nóng)村的房屋辦理過抵押貸款，所占比例超過全村農(nóng)戶的5%。有些農(nóng)戶為了能夠重復(fù)貸款，甚至將自己的房屋進行反復(fù)抵押。在調(diào)查時，我了解到，村上有三家大型的化工企業(yè)，由于需要大量的流動資金，廠長自己及一部分親屬的自建房仍處于被抵押的狀態(tài)。自我調(diào)查結(jié)束之時，尚未發(fā)生任何糾紛與矛盾。
金壇的農(nóng)戶把自建房看得非常重要，加之該村村民思想封建保守，基本沒有為了創(chuàng)業(yè)將自家房屋抵押的現(xiàn)象。但是，據(jù)村民敘述，該村有三戶村民因為某些自身原因?qū)⒎课莸盅航o了個人，是否曾經(jīng)發(fā)生過糾紛也不得而知，但能夠肯定的是，在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村村民基于各種原因?qū)ψ越ǚ吭O(shè)定抵押的狀況是十分混亂和復(fù)雜的。而在這方面，現(xiàn)行法律未作明確禁止性規(guī)定，導(dǎo)致不少金融機構(gòu)和個人私自為農(nóng)村村民自建房設(shè)定抵押，擾亂市場秩序。
（三）農(nóng)村村民出租自有房屋的現(xiàn)象
如今城市的房價越來越高，緊接著隨之上揚的是房租。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)需要許多廉價勞動力，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主們往往是小規(guī)模經(jīng)營，出于成本的考慮，不會提供住宿，使得外來務(wù)工人員在面對開發(fā)區(qū)周邊昂貴的房租時，只能“望房興嘆”。為了有個簡易而廉價的安身之處，他們通常會選擇遠離工作地的偏遠農(nóng)村租一間房子，解決住房難題。
經(jīng)調(diào)查，在武進樓村，超過85%村民都會把自家后面使用不到的屋子給外來務(wù)工人員居住。但是，農(nóng)村的農(nóng)民普遍缺乏文化知識，意識不到出租房屋需要簽訂書面的房屋租賃合同，80%的村民只與外來人訂立了口頭協(xié)議，沒有約定租期，想租就租、想走就走的現(xiàn)象比比皆是。有些在當(dāng)?shù)厣盍藥资甑耐獾厝?，一開始與農(nóng)民訂立的就是長期或者隨時可以無期限續(xù)訂的租賃合同，這種行為從表面上看仿佛是在出租房屋，實際上卻是在進行房屋買賣。
由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不是特別發(fā)達，主要雇傭的勞動力還是本村的村民，在金壇的周家塘，外來務(wù)工人員租賃農(nóng)民自建房的現(xiàn)象不是特別多，大概只有不到30%的農(nóng)戶家有出租或曾經(jīng)有過出租自家房屋給外來人的經(jīng)歷。究其原因有三：
1、在金壇一個村莊中，耕地面積在土地總面積中占的比重要比宅基地大得多，除了一些年輕力壯的青年，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)年邁的農(nóng)民還是完全依賴耕地上產(chǎn)出的經(jīng)濟作物生活。所以，分配給每家每戶的宅基地的面積是有限的，他們的房屋并不像武進的農(nóng)村一樣，有多余的空間能夠容納外來務(wù)工人員居住。
2、在我調(diào)查的周家塘，周圍被農(nóng)田包圍，只能通過一條長達三公里的鄉(xiāng)間小道與外界接觸，地理位置偏僻，交通極為不便。
3、在農(nóng)村或者在開發(fā)區(qū)周邊租房子，在房價上并沒有很大的區(qū)別，為了工作和生活的便利，外來務(wù)工人員一般還是愿意選擇在市郊租住。
（四）非集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的現(xiàn)象
現(xiàn)實生活中，非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承、受遺贈取得農(nóng)村自建房的現(xiàn)象比比皆是。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得農(nóng)村自建房過程中遭遇的最大的阻礙有兩個：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的法律界定模糊；二是有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定嚴重滯后于當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。
經(jīng)調(diào)查，在武進的樓村，年輕一代大多受過良好的教育，完成學(xué)業(yè)之后多愿意留在自己畢業(yè)的城市打拼，再不濟也想留在市區(qū)工作而不愿回到農(nóng)村務(wù)農(nóng)，他們中的大部分在大城市中站穩(wěn)腳跟后，都取得了非農(nóng)業(yè)戶口。所以，據(jù)統(tǒng)計，在樓村，大概有38%的青壯年已屬于集體經(jīng)濟組織范圍以外的人員。不過由于這個現(xiàn)象出現(xiàn)的時間并不長，出現(xiàn)非集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的案例也不是特別多。再者，若不是獨生子女的家庭，一般會由與父母生活在一起照顧父母的子女（屬本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員）取得房屋的繼承權(quán)，其他子女取得財產(chǎn)的繼承權(quán)。這是村民約定俗成的做法，也很好的避免了非集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的現(xiàn)象的發(fā)生。
不過，據(jù)我調(diào)查，在金壇河頭鎮(zhèn)的周家塘，卻發(fā)生過兩個由非集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的案例。兩戶老人都是村上的孤寡老人，無兒無女，平時的生活起居都是由租住他們房屋的外來務(wù)工人員負責(zé)，以抵消房租。在老人過世之前，都將房屋遺贈給他們，從而取得房屋的所有權(quán)。
三、農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)中存在問題的法律分析及其解決辦法
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。該條款說明，現(xiàn)行法律政策并沒有限制農(nóng)民處分其房屋，只是其無法在出賣、出租其自建房后再申請宅基地，法律如此規(guī)定也是以防止其對自有權(quán)利進行濫用，更好地保護本村集體經(jīng)濟組織的其他成員的合法權(quán)益。
（一）農(nóng)村村民出賣房屋的效力問題及其解決辦法
我國現(xiàn)在尚沒有專門調(diào)整農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)關(guān)系的法律，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)地隨房走原則，法律對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是明令禁止的，只有同一集體經(jīng)濟組織成員才能成為該村自建房的受讓方，也就是說農(nóng)村自建房只能在同一集體經(jīng)濟組織的成員間買賣，而不得任意延伸至該集體以外的成員間進行交易。同時，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。即對村民享有宅基地的面積也作了限制性規(guī)定，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員在本村必須沒有宅基地，才能購買本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓的房屋，只有符合這兩個條件，雙方關(guān)于農(nóng)村自建房的買賣才具有法律效力。
在現(xiàn)實實踐中，農(nóng)村村民將自建房出售給非集體經(jīng)濟組織成員后，因自建房買賣的效力問題產(chǎn)生了大量糾紛，影響農(nóng)村和諧社會的建設(shè)。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，非集體經(jīng)濟組織成員不能參與農(nóng)村村民自建房的買賣，國家政策也明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民房屋，故對農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同，應(yīng)一律認定為無效，以規(guī)范農(nóng)村宅基地管理和城市房地產(chǎn)市場秩序，保障農(nóng)民安居樂業(yè)，有了安定的居所，農(nóng)民才會在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活中投入更多的精力，才能促進新農(nóng)村建設(shè)的合法有效進行。
（二）農(nóng)村村民對自已在宅基地上所建房屋能否設(shè)定抵押的問題及其解決辦法
現(xiàn)行法律并沒有作出規(guī)定禁止農(nóng)村村民對其自建房設(shè)定抵押，以至于在民間，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主為了迅速融資，私自將自建房設(shè)定抵押的現(xiàn)象大量存在，嚴重擾亂了市場經(jīng)濟的秩序。同時，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。房屋是宅基地的附屬物，嚴格看來，宅基地之上的自建房也是不可設(shè)定抵押的。并且，農(nóng)村村民住房不像城市房地產(chǎn)市場一樣已形成完整規(guī)范的體系，債權(quán)人的房屋抵押權(quán)并沒有得到法律的明確認可，故為了保障農(nóng)民的基本生活，應(yīng)當(dāng)不準許農(nóng)村村民為自有房屋私自設(shè)定抵押。
但是，農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定，是“三農(nóng)”工作的導(dǎo)向性目標，隨著新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)致富的趨勢良好，對資金的需求量與日俱增，但因缺乏有效擔(dān)保，融資受到一定制約。而住房是普通農(nóng)戶最主要的資產(chǎn)，若無法抵押，其大量資產(chǎn)就會被固化，制約農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。我認為，為解決現(xiàn)實中的矛盾，開展農(nóng)村合作銀行辦理集體土地農(nóng)民自建房抵押貸款的試點活動迫在眉睫。相關(guān)職能部門應(yīng)對集體土地上的農(nóng)民住房抵押政策性問題作出相關(guān)決定；房管部門應(yīng)做好對集體土地農(nóng)民自建房房產(chǎn)登記工作；國土部門對集體土地上農(nóng)民自建房房產(chǎn)住居權(quán)在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）居民之間有償轉(zhuǎn)讓，準許辦理過戶；人民法院對辦理抵押登記手續(xù)的集體土地上農(nóng)民自建房房產(chǎn)發(fā)生的債務(wù)糾紛，做好法律服務(wù)。
（三）農(nóng)村村民出租自有房屋的效力問題及其解決辦法
由于房屋租賃中承租人并非房屋所有權(quán)人，他僅從房屋所有權(quán)人處取得有限的的使用權(quán)。房屋所有權(quán)人出租自有房屋，只是轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)，并未改變房屋的權(quán)屬，當(dāng)然也不涉及宅基地使用權(quán)人的變更問題，故農(nóng)村村民出租自有房屋的行為，不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認定為有效行為。
但是根據(jù)上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村村民在出租自有房屋的過程中還存在著大量問題，例如：出租人在出租自建房屋的時候并未經(jīng)過申請，也未報房屋租賃主管機關(guān)的審批；當(dāng)事人雙方并不嚴格按照法律規(guī)定定立書面的租賃合同，也沒有明確約定房屋租賃的期限、租金的給付方式；出租人對承租人在租房中的生活或生產(chǎn)經(jīng)營活動不聞不問；私房出租人沒有按照稅法規(guī)定向主管地方稅務(wù)機關(guān)納稅，也沒有按規(guī)定向房屋租賃主管機關(guān)繳納房屋租賃管理費等等。當(dāng)事人雙方對自身的法律保護意識并不強，若在租賃房屋的過程中發(fā)生糾紛，很難通過法律途徑維護自己的合法權(quán)益。
我認為，對于上述問題的解決，一是需要依靠法治觀念、法律知識的宣傳，使村民不斷提高自身的法律意識，依法辦事；二是需要各政府職能部門依法在自己的職能范圍內(nèi)辦事，尤其注重農(nóng)村村民自建房方面的政府管理工作；三是需要加快農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)方面的立法工作，彌補法律隨著社會的發(fā)展所呈現(xiàn)出的不足與缺陷。
（四）非集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的權(quán)利限制及其中存在的問題
我認為在現(xiàn)實的司法實踐中，應(yīng)認定非集體經(jīng)濟組織成員有權(quán)因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)，而不能僅以繼承人或受遺贈人是否屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之一作為唯一的判斷標準。但是，宅基地使用權(quán)是一項特定的權(quán)利，僅歸屬于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員享有。公民基于身份關(guān)系而通過其他方式取得的房屋所有權(quán)只能在房屋實體存在期間行使，一旦房屋滅失，其所有權(quán)就歸于消滅，也不能再在原宅基地上重建房屋。若在其占有房屋期間出現(xiàn)拆遷等事由，房屋所有權(quán)人所得補償款應(yīng)僅限于房屋自身價值，即地上部分價值，而不應(yīng)當(dāng)包括針對土地使用權(quán)喪失的補償。
建設(shè)部在《房屋登記管理辦法》第87條單獨規(guī)定禁止非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但是近二十年來，我國農(nóng)村的發(fā)展日新月異，人口流動的加快必然導(dǎo)致財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和人口身份的變動，因而，在立法上對農(nóng)村宅基地的使用的規(guī)定過疏、過少且過于死板已與農(nóng)村各方面的快速發(fā)展的現(xiàn)實狀況嚴重脫節(jié)。
我認為，非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得農(nóng)村房屋的立法完善應(yīng)做到以下三點：
1、廢除建設(shè)部頒布的《房屋登記管理辦法》第87條的規(guī)定，如果對非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因法定原因取得的農(nóng)村房屋不予辦理登記手續(xù)，會導(dǎo)致農(nóng)村中出現(xiàn)大量房屋權(quán)屬不明，降低農(nóng)村宅基地的利用率，嚴重侵害農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。
2、在立法上要明確界定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的范圍，相關(guān)部門對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的資格認定要嚴格把控。在地方立法上，各地方也應(yīng)因地制宜，在不違背基本法律規(guī)定的前提下，作出不同界定。
3、對農(nóng)村宅基地?zé)o償使用的期限和條件作出修改，這些期限和條件都是立法上對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)做出的限制性規(guī)定，是農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)遇到的法律障礙，也是阻礙農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的原因之一。
四、結(jié)束語
將農(nóng)村村民自建房自由流轉(zhuǎn)是法律界的一個普遍主張，這的確也是一個被證明能夠加快新農(nóng)村建設(shè)、提高資源利用率、促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的有效的方式?？傊Ｕ蠌V大農(nóng)民對土地及土地上的建筑物的權(quán)利的根本一點就是確定他們對土地最大限度的自主決定權(quán)，以及對這種自給予有效的法律救濟。（作者單位：青海民族大學(xué)）
參考文獻
[1]杜慶罡，海林市農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)中的法律問題研究[J]，黑龍江國土資源，2012，6。
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鑒于：
1、甲方單位現(xiàn)準備在 通過集資建設(shè)臨街商住樓房，甲方根據(jù)其單位的規(guī)定，具有參于建房的資格。
2、甲方愿意將其單位本次建房的資格轉(zhuǎn)讓于乙方。
3、乙方同意以甲方名義向甲方單位繳納集資建房款。
4、甲方同意收取乙方繳納的集資款項，并以自身的名義向其單位繳納，若單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項。
5、甲方確認以其名義取得的本次集資建房房屋產(chǎn)權(quán)屬于乙方所有。
6 、自簽訂本協(xié)議之日起至房屋產(chǎn)權(quán)過戶于乙方名下期間，甲方只是該集資房的名義產(chǎn)權(quán)人，乙方為此房屋的實際產(chǎn)權(quán)人
為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以達上述目的，雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就乙方取得位于 集資建臨街商住樓房的房屋產(chǎn)權(quán)特簽訂以下協(xié)議：
第一條 集資房屋的基本情況及產(chǎn)權(quán)實際人約定
1、甲方單位集資建設(shè)的房屋坐落于 ;甲方依據(jù)其單位的規(guī)定，可通過集資建房取得位于第_________層， 房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米的房屋的產(chǎn)權(quán)。
2、自協(xié)議簽訂之日始，乙方即為上述第1款約定房屋的實際產(chǎn)權(quán)人。
第二條 集資款項繳納
1、甲方根據(jù)其單位集資建房的要求，收取乙方的房屋集資建設(shè)款項，在收取每筆集資建房款時應(yīng)向乙方出具相應(yīng)數(shù)額的書面收據(jù)，并按其單位要求及時繳納于該單位;在繳納每筆集資款項后，應(yīng)在繳納當(dāng)日向乙方交付該單位開具的收款憑證原件。
2、若甲方單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項，取得的交款憑證自行保存。
3、若甲方單位將甲方名下的住房公積金直接扣劃作為應(yīng)繳納的集資建房款項時，則在甲方出具單位扣劃證明后，乙方應(yīng)向甲方支付與扣劃款項相同數(shù)額的資金(該部分資金視同乙方向甲方單位繳納的集資款項)。
第三條 集資建房手續(xù)辦理
甲方應(yīng)按本單位的要求，及時辦理其單位集資建房過程中所需各種手續(xù)的辦理工作，及時提交各種資料，以確保不因其疏忽和懈怠而影響乙方取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。
第四條 集資房屋交付、產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得
一)房屋交付
若協(xié)議約定的房屋建成后，若甲方單位將房屋交付于甲方，則甲方應(yīng)在其單位交房日即行將該房屋轉(zhuǎn)交付予乙方。乙方即行行使基于實際產(chǎn)權(quán)人對該房屋的所有權(quán)益。
二)產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得
1、如果甲方單位允許以乙方名義直接取得該甲方名下的集資房屋的產(chǎn)權(quán)，則甲方有義務(wù)，及時和乙方共同提交單位所需辦理房屋產(chǎn)權(quán)予乙方名下的各種文件和資料。
2、如果甲方單位不允許直接將集資房屋的產(chǎn)權(quán)辦理至乙方名下，則甲方應(yīng)在取得該房屋產(chǎn)權(quán)證書后，將以其名義取得的房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)助乙方轉(zhuǎn)讓過戶至乙方名下(該轉(zhuǎn)讓甲方不得收取任何費用)。
3、無論出于何種原因，致該房屋產(chǎn)權(quán)暫時無法辦理至乙方名下，在此期間，乙方基于實際產(chǎn)權(quán)人仍享有對該房屋的所有權(quán)益，甲方不得就此主張任何異議。
第五條 甲方報酬
因甲方出讓其單位集資建房名額予乙方，乙方同意在本協(xié)議簽訂后 45 日內(nèi)給付甲方相應(yīng)報酬伍萬元整(50000)元。
第六條 除集資款外的費用承擔(dān)
本協(xié)議履行中，甲方除收取因轉(zhuǎn)讓本次購房資格的報酬 萬元整( )元外。不再向乙方收取除集資款外的任何費用，因辦理房屋產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的各種法定稅、費由乙方承擔(dān)。
第七條 違約責(zé)任
1、協(xié)議履行中，甲方擅自終止協(xié)議，除應(yīng)退還乙方全部向甲方單位已繳納的集資款和報酬款外，還應(yīng)向乙方承擔(dān)與甲方單位所建設(shè)房屋(協(xié)議約定的房屋)應(yīng)繳集資款和收取乙方報酬款項數(shù)額相同的違約金。
2、協(xié)議簽訂后，乙方無故不履行協(xié)議，除有權(quán)取回其已交購房款外，無權(quán)要求甲方退還已收取的報酬。
第八條 聲明及保證
鑒于本協(xié)議履行中，若由于甲方原因致生障礙，對乙方權(quán)益影響重大，甲方承諾其簽署本協(xié)議時，對此協(xié)議的簽署取得了其家庭所有成員的同意，甲方及其家庭成員保證：放棄所有不利于協(xié)議履行的主張和權(quán)利。
第九條 協(xié)議的變更
本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本協(xié)議，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十條 爭議的處理
本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成，則依法向人民法院。
第十一條 補充與附件
本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本協(xié)議的附件和補充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
第十二條 協(xié)議的效力
1、本協(xié)議自雙方簽字之日生效
2、本協(xié)議一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。
3、本協(xié)議的附件和補充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
公證人：(簽字)：
簽訂地點：_________
宅基地合資建房合同范文一
發(fā)包方為甲方： (以下簡稱甲方) 承包方為乙方： (以下簡稱乙方)
甲方現(xiàn)將宅基地內(nèi)建房工程交由乙方實施，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商溝通后，并就有關(guān)事項達成一致，現(xiàn)簽訂如下協(xié)議條款：
一、工程內(nèi)容：
在甲方宅基地內(nèi)修建一院二層樓房，全部為現(xiàn)澆。
二、工程承包基本形式：
樓房主體全包(不含粉刷、裝修)。
三、工程時限：
工期 天，如遇陰雨、秋收，可適當(dāng)順延，但總工期不超過 天。
四、工程費用：
按建成房屋的建筑面積計算(南北按外皮計，東西按墻中計起)，按照 元/平方米計算總造價。
五、付款方式：
1、簽訂合同之日，預(yù)付 元定金;
2、施工人員進場，付款 元整，作為啟動資金;
3、所有建筑物主體完工，付款至總造價的 ;
4、所有工程完工，甲方驗收合格后，甲方付清所有剩余款項。
六、雙方權(quán)利及責(zé)任：
(一)甲方權(quán)利及責(zé)任：
1、甲方負責(zé)工地所需灶房、工人住宿、堆放材料場地的一切外來干擾。
(二)乙方權(quán)利及責(zé)任：
1、乙方負責(zé)進工地，拆除所有建筑物，清運所有建筑垃圾;
2、乙方一切按照圖紙施工，工地所用料由監(jiān)理指揮施工。
3、所有建筑物全部為現(xiàn)澆。
4、所需的一切用材按圖紙施工。
六、安全事項：
1、乙方做好工地的安全保障措施，保證工地的施工安全。
2、工地內(nèi)的一切安全事故均由乙方負責(zé)，與甲方無關(guān)。
七、未盡事宜與糾紛解決方式：
未盡事宜由甲、乙雙方另行商定，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
若在協(xié)議履行中發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好合作的精神進行協(xié)商。
八、本協(xié)議壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。
甲方簽字(蓋章) 乙方簽字(蓋章)
年 月 日 年 月 日
宅基地合資建房合同范文二
甲方： ______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權(quán)代表：___________________
職務(wù)：_______________________
乙方：_______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權(quán)代表：___________________
職務(wù)：_______________________
第一條 前言
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為_________、計劃建筑面積為_________平方米、土地使用權(quán)年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線圖)編號為____________;
2.乙方是經(jīng)主管部門批準獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同
第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產(chǎn)權(quán)分成。
第三條 建房資金
建房資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的
一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款。
第四條 報批手續(xù)
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條 設(shè)計、建筑
工程設(shè)計和建筑的招標、施工監(jiān)督由甲方負責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認可后方可報批并實施。
工程設(shè)計的招標工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第 天內(nèi)開工，并在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作。
第六條 產(chǎn)權(quán)分成
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。
乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。
第七條 違約責(zé)任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方：_______________________
授權(quán)代表(簽字)：___________
乙方：_______________________
授權(quán)代表(簽字)：___________
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地點：_______________________
宅基地合資建房合同范文三
轉(zhuǎn)讓方： (以下簡稱甲方) 身份證號：
受讓方： (以下簡稱乙方) 身份證號：
甲乙雙方就宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：
一、宅基地、面積
甲方將鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所得的坐落于 的建房宅基地，轉(zhuǎn)讓給乙方，具置位于東邊界 ，西邊界， 北邊界于 ，南邊界于 ，面積為 平方米。 上述宅基地自合同簽訂之日起的所有權(quán)、使用權(quán)歸乙方所有。
二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時涉及該宅基地所有權(quán)人必須在協(xié)議書簽字，否則視為違約。
三、甲方必須保證所賣宅基地?zé)o所有權(quán)糾紛，如簽字后發(fā)現(xiàn)無法保證，要在三天內(nèi)歸還乙方本金，并同時支付同期銀行利息。
四、甲方必須保證乙方在修建房屋時不能發(fā)生各種原因的干擾，如出現(xiàn)由甲方負責(zé)協(xié)調(diào)解決。
五、 轉(zhuǎn)讓金額
該房基地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣 萬元。(大寫： )
六、 付款方式及期限
甲乙雙方簽訂合同后，第一次付款為定金叁拾萬元整。
甲方定金到位后，負責(zé)報批建房的手續(xù)，待全部手續(xù)交付乙方可以建房時，乙方第二次向甲方支付全部款項的70%。
甲方必須保證乙方在建房時無糾紛和任何干擾，使乙方建房順利完工，建房完工或八個月后乙方向甲方支付剩余的全部款項。
七、 違約責(zé)任
1.本協(xié)議簽訂后，任何一方不得反悔。
2.如甲方反悔，應(yīng)向乙方退還全部購買宅基地款 萬元，并賠償違約金 萬元和乙方的建房、裝修工程款(損失情況由第三方鑒定)。
八、 未盡事宜
未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有同等效力。
九、 協(xié)議生效條件
本合同經(jīng)雙方簽字蓋章蓋收銀后生效。
十、 本協(xié)議一式兩份，上方各執(zhí)一份。
甲方簽字： 乙方簽字： 姓名： 姓名：
身份證號碼： 身份證號碼： 證明人簽字
姓名
論文關(guān)鍵詞 單位分配性住房 單位集資房 宅基地住房 所有權(quán)歸屬
天大地大,何處是我家?在中國傳統(tǒng)觀念中,住房乃安生立命之本,其重要性不言而喻,尤其在當(dāng)下這個房價飆升的年代。也正因如此,各個單位推出的福利分配房,單位集資房等一系列分配性住房變得格外吸引人眼球,但由于相關(guān)立法的缺失,其所有權(quán)歸屬不明,由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。目前關(guān)于單位分配性住房尤其是單位集資房的研究并不深入徹底,對于政府,單位,個人三方共同承擔(dān)通過籌集資金建造的單位集資房的歸屬,多數(shù)學(xué)者認為其所有權(quán)應(yīng)按出資比例確定,但這單薄的共識遠不能解決與此引發(fā)的糾紛,本文擬通過研究單位集資房與我國宅基地上所建房屋的異同及制度設(shè)計,以期豐滿其相關(guān)規(guī)定,為相關(guān)糾紛的解決提供借鑒。
一、我國單位分配性住房的現(xiàn)狀及問題分析
單位分配性住房即單位家屬樓供員工居住的房屋,其主要包括福利分配房,集資房等,前者可分為兩種類型,一種為單位承諾的為員工統(tǒng)一安排分配的宿舍,此種員工宿舍無疑為單位財產(chǎn),員工只享有居住權(quán),只能占有,使用,無權(quán)處分,收益。第二種則為單位為獎勵某成績突出或工齡較長的員工而為其分配的住房,此種情況下,根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。因此,若單位將房屋登記在此員工名下,則此員工為該房屋的所有人,取得房屋的所有權(quán),可以任意處分該房屋,不受單位的限制。若單位未將房屋登記在此員工名下而是登記在單位名下,則員工雖然對此房屋沒有所有權(quán),但其對單位享有債權(quán),可以要求單位進行變更登記,將房屋登記在其名下,實現(xiàn)其對房屋的所有權(quán)。
目前單位分配性住房以后者即集資房為主,集資房是指由政府,單位,個人三方面共同承擔(dān),通過籌集資金而建造的房屋,員工個人可以按房價全額或部分出資,并在信貸,建材供應(yīng),稅費等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權(quán)由單位所有,一般通過劃撥(國家機關(guān)用地)或出讓等方式取得。與此同時,單位在員工購買集資房后一般并不向其發(fā)放房產(chǎn)證,房屋登記在單位而非員工名下。即在法律層面上,集資房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均在單位名下。換言之,購買了集資房的員工僅擁有與單位簽訂的支付了全額或部分房款的購房合同,即在法律上關(guān)系上僅擁有對單位的債權(quán),缺乏相應(yīng)的物權(quán)性保護。
雖然當(dāng)前法學(xué)界對于集資房的歸屬普遍認為應(yīng)該按出資額確定,但由于單位集資房的特殊性,其本身出資額的確定就是一大問題。目前大多數(shù)購買集資房的員工都是按照單位規(guī)定的每平米多少價格的房價全額購買的,那么員工們就能夠據(jù)此對房屋享有完全所有權(quán)了么?眾所周知,由于集資房帶有單位福利的性質(zhì),單位規(guī)定的房價遠遠低于市價,此外其在信貸等方面也享有一系列的優(yōu)惠,那么單位的這種福利是否應(yīng)該算作單位的出資額呢?如若不算,把這一系列福利措施單純當(dāng)做單位已發(fā)放給員工的福利,那么員工理應(yīng)獲得對集資房的完全所有權(quán),那么為何單位不為員工進行房屋登記并發(fā)放房產(chǎn)證,甚至限制員工處分房屋,尤其禁止員工將房屋買賣給非本單位人員呢?相反,如果這一系列福利算作單位的出資額的話,那么出資額到底應(yīng)如何確定,即使將房價與市價的差額記為出資額,那么信貸優(yōu)惠又將如何計算?再者,即使明確了彼此的出資額,確定了單位與員工的份額,那么房屋的歸屬是否應(yīng)當(dāng)算作單位與員工按份共有?其是否適用按份共有的規(guī)定?
為解開這一系列問題,接下來我們將分析研究我國房產(chǎn)中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定,以期從中得到解決這一問題的啟示。
二、宅基地上所建房屋的現(xiàn)狀及制度設(shè)計
宅基地是農(nóng)村集體組織按照一定標準無償分配給本集體成員用于建造住的集體所有的土地,其與單位集資房在一定程度上有相似之處,從本質(zhì)上而言,
宅基地是集體對農(nóng)民的福利,而單位集資房則是單位對員工的福利,同時兩者的交易性權(quán)利如轉(zhuǎn)讓,抵押,贈與等在實際生活中都受到嚴格限制。
“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,為維護社會主義土地公有制,保護土地使用者的合法權(quán)益,由土地使用者申請,經(jīng)調(diào)查審定,準予登記,發(fā)給集體土地建設(shè)讓用地使用證?！庇纱藖砜?宅基地的所有權(quán)歸集體所有,其使用權(quán)的取得采取申請——審批的方式,是國家為了保障農(nóng)民的居住條件而無條件分配給農(nóng)民的。由于宅基地使用權(quán)本身的特性,其有以下限制:(一)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員,不包括城鎮(zhèn)居民;(二)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民自建房屋;(三)宅基地使用權(quán)實行嚴格的“一戶一宅”制。
符合條件的農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)后根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定,因合法建造房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。因此農(nóng)民對于其宅基地上所建房屋,因其建造房屋這一事實行為的成就而取得房屋的所有權(quán),意即只要房屋建成,宅基地使用權(quán)人當(dāng)然取得其在宅基地上所建房屋的所有權(quán),農(nóng)民在不進行處分行為時即可完全長期享有此房屋權(quán)利,此時農(nóng)民的法律保護(權(quán)利憑證)是手中的集體土地建設(shè)用地使用證.同時根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定,處分非依法律行為取得的不動產(chǎn)時,依照法律需要辦理登記的,未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。即對于宅基地上所建房屋必須登記過后才能進行處分行為。而我國就是通過登記對宅基地上所建房屋的處分行為進行限制和監(jiān)管,從而相對規(guī)范了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度。
集體根據(jù)農(nóng)民的具體狀況及本村的土地狀況將集體土地分配給本村農(nóng)民作為宅基地,農(nóng)民對宅基地僅享有使用權(quán),而對于宅基地上房屋因其自建行為而取得所有權(quán)。由于宅基地使用權(quán)屬集體對農(nóng)民的福利,因此對其主體資格有嚴格的限制。而農(nóng)民處分其宅基地上所建房屋是對宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)雙重權(quán)利的處分,所以其處分受到相應(yīng)限制,只有在相對人符合宅基地使用權(quán)的主體資格并得到相關(guān)機構(gòu)的批準后,其處分行為才完全有效。
正如之前所分析的那樣,宅基地上所建房屋與單位集資房在本質(zhì)上同屬福利房,農(nóng)民因其主體資格的滿足取得宅基地使用權(quán),同時對宅基地上所建房屋因其
自建行為而取得所有權(quán)。同時根據(jù)我國土地制度中“房隨地走”的規(guī)則,若其土
地使用權(quán)喪失,則其土地上的房屋權(quán)利亦隨之喪失保護,從而達到限制宅基地上所建房屋自由處分,保障其福利性的目的。因此若想進行宅基地上所建房屋的處分,必須到相關(guān)機構(gòu)進行宅基地使用權(quán)的變更登記,而相關(guān)機構(gòu)亦通過審查變更主體的資格對其處分行為進行相關(guān)限制。
三、單位集資房的制度思考
單位集資房與宅基地上所建房屋的福利性特征,使其成為我國房地產(chǎn)制度中極具特色的兩種制度,也決定了其相互的可借鑒性。通過分析我國宅基地上所建房屋的相關(guān)制度,筆者就單位集資房的相關(guān)制度現(xiàn)提出以下思考:
(一)賦予單位集資房買賣合同這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力
正如之前所分析的,目前的單位集資房買賣僅有一紙買賣合同作為權(quán)利憑證,而由于債權(quán)的相對性和平等性使其效力大打折扣,無法很好的保護員工的利益。因此,我認為可以賦予單位集資房買賣合同一定的物權(quán)效力,正如宅基地使用權(quán)人因其自建房屋這一事實行為而取得房屋所有權(quán),員工按照單位定價全額支付房款的,亦應(yīng)當(dāng)因其付訖房款的行為而取得對單位集資房的所有權(quán)。但由于買賣合同法律行為的屬性,因此基于維護法律體系的考量,不應(yīng)當(dāng)將其并入《物權(quán)法》第三十條所規(guī)定的非依法律行為而取得所有權(quán)的情形。為增強此種買賣合同的效力,平衡單位與員工雙方的利益,可以要求雙方到相關(guān)主管部門進行登記,通過登記公示單位集資房買賣合同,賦予這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力,使其取得類似于在宅基地上自建房屋這一事實行為的法律效力,承認員工對單位集資房的所有權(quán)。
(二)單位集資房的處分行為應(yīng)受到一定的限制
借鑒我國關(guān)于宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定,單位集資房的處分行為也應(yīng)受到相關(guān)限制。
1.審查主體資格。由于單位集資房的福利性特征,與宅基地使用權(quán)相類似,其主體應(yīng)受到一定的限制,應(yīng)具有一定的人身依附性。筆者認為:(1)單位集資房的受益主體應(yīng)僅限于本單位的員工,不包括其親屬及其他單位人員;(2)單位集資房的用途僅限于員工自住,不能用于出租或用做商品房;(3)與宅基地使用
權(quán)相類似,單位集資房應(yīng)實行嚴格的“一戶一宅”的原則,確保其福利性。
2.限制處分行為。通過分析借鑒宅基地使用權(quán)的相關(guān)制度規(guī)定,對單位集資房的處分行為可通過前文所提到的登記制度進行限制。(1)單位集資房處分行為的相對人如若符合其主體資格的相關(guān)條件則處分行為有效,單位應(yīng)協(xié)助相對人在房產(chǎn)登記機關(guān)進行變更登記。(2)對于不符合主體條件的單位集資房處分行為相對人,單位可以拒絕為其變更登記,不承認其主體資格。(3)單位集資房所有人在其處分行為完成后不得再申請單位集資房。
3.對于主體資格喪失的員工,單位可以收回其單位集資房,但必須償還其相應(yīng)房款和因裝修等行為而引起的損失,亦可以允許其通過合適價格(此處的合理價格應(yīng)略低于市價)賣給本單位符合主體資格的員工。
承租方(乙方)：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，身份證號碼xxxxxxxx
甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協(xié)議：
一、甲方將位于xx市xx街道xx小區(qū)x號樓xxxx號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，計x個月。
二、本房屋月租金為人民幣xx元，按月/季度/年結(jié)算。每月月初/每季季初/每年年初x日內(nèi)，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業(yè)費以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費用由乙方負擔(dān)。租賃結(jié)束時，乙方須交清欠費。
四、乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔(dān)裝修改造費用。租賃結(jié)束時，乙方須將房屋設(shè)施恢復(fù)原狀。
五、租賃期滿后，如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前xx個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后x天內(nèi)答復(fù)。如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。
六、租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前xx個月書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書。若一方強行中止合同，須向另一方支付違約金 元。
七、發(fā)生爭議，甲、乙雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時，提請由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?/p>
八、本合同連一式x份，甲、乙雙方各執(zhí)x份，自雙方簽字之日起生效。
甲方：
江蘇省某鎮(zhèn)一棟連體多層建筑在施工過程中，與中石化系統(tǒng)的一處加油站防火間距不足，中石化發(fā)現(xiàn)后向鎮(zhèn)安監(jiān)辦報告了這一情況。鎮(zhèn)安監(jiān)辦吃不準情況，特別邀請專家組到現(xiàn)場檢查認定。專家到現(xiàn)場后，發(fā)現(xiàn)這是一座連體多層建筑，底層設(shè)計為水產(chǎn)批發(fā)市場的門面房，2?6層為住宅。建筑沒有施工許可證；塔吊沒有經(jīng)過有關(guān)部門驗收，沒有使用許可證；沒有到公安消防備案，與加油站的防火間距嚴重不足。對此，專家組建議鎮(zhèn)政府立即叫停該項目施工。當(dāng)專家問及該建設(shè)項目是否有建筑施工許可證等手續(xù)時，開發(fā)商一問三不知，滿臉疑惑地冒出一句話：“我這是小產(chǎn)權(quán)房唉?！?/p>
監(jiān)管缺位原因
“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家建設(shè)部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房屋沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給予購房合同備案。所謂“產(chǎn)權(quán)證”，也不是合法有效的。
經(jīng)了解，“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)與開發(fā)，在金湖縣農(nóng)村具有一定的規(guī)模。金湖縣農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”由鎮(zhèn)村建辦發(fā)建房證，鎮(zhèn)政府發(fā)產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)“誰發(fā)證誰負責(zé)”的原則，農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑施工安全監(jiān)管，應(yīng)由鎮(zhèn)村建辦負責(zé)。但從目前所檢查的情況來看，都是由開發(fā)商開發(fā)、向社會出售“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)的商品房，既有連片開發(fā)的農(nóng)民集中居住小區(qū)，也有多層連體建筑，都有一定的建筑體量，不亞于城市居民小區(qū)，其建筑施工過程應(yīng)屬于“生產(chǎn)經(jīng)營活動”。而由于體制的原因，目前鎮(zhèn)村建辦對“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工安全的監(jiān)管，還是沿用為農(nóng)民自建房發(fā)證模式。農(nóng)民自建房是指：農(nóng)民建房者自己組建建筑施工隊伍，施工人員大多為建房者請來的親戚朋友。農(nóng)民自建房是不出售的，這種建筑施工過程不屬于生產(chǎn)經(jīng)營活動，因此不在《安全生產(chǎn)法》的調(diào)整范圍之內(nèi)，建筑施工過程中發(fā)生的事故不屬于安全生產(chǎn)事故。
缺少專業(yè)人員，缺少監(jiān)管手段，只發(fā)建房證，對建筑施工過程中涉及安全生產(chǎn)的各環(huán)節(jié)幾乎沒有監(jiān)管……一些開發(fā)商正是看上這一點，在建筑施工安全上打法律和政策的球，刻意逃避監(jiān)管，對建筑施工過程的安全生產(chǎn)存有僥幸心理，寄希望以最小的投入，換取最大的利潤。七拼八湊的施工隊伍，基本上是開發(fā)商拉來的同一個利益集團，安全生產(chǎn)的自律意識也幾乎是空白。
因為不需要領(lǐng)取施工許可證，“小產(chǎn)權(quán)房”建筑項目沒有列入縣住建局、質(zhì)監(jiān)部門的安全監(jiān)管。在“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工安全上，住建局不好介入監(jiān)管，村建辦缺少專業(yè)技術(shù)人員不會監(jiān)管。
建筑沒有項目監(jiān)理，住建部門曾明確，監(jiān)理要負責(zé)建筑施工的安全。缺少監(jiān)理就意味著建筑施工現(xiàn)場安全和施工過程，在質(zhì)量安全方面缺少了把關(guān)人。
建筑施工隊伍魚龍混雜，隊伍的各類資質(zhì)、資格無人把關(guān)，施工工地看不到安全生產(chǎn)責(zé)任制、各崗位的安全生產(chǎn)制度，以及各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。從業(yè)人員缺少安全教育培訓(xùn)，施工工地看不到對從業(yè)人員的教育培訓(xùn)臺賬資料。
不能保證對建筑工地安全生產(chǎn)的有效投入，塔吊無拆裝方案，使用前未經(jīng)檢測，無使用許可證；腳手架上的安全網(wǎng)防護、高壓線防護缺少安全監(jiān)管，防護不到位等。
采取措施建議
目前在我國，建筑行業(yè)是安全生產(chǎn)事故發(fā)生率比較高的行業(yè)。高處墜落、觸電、物體打擊、機械傷害、坍塌，是建筑行業(yè)最常發(fā)生的事故。就金湖縣而言，建筑行業(yè)也是安全生產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)，近幾年來，每年都有傷亡事故，而這些事故的發(fā)生單位大多數(shù)還在住建局監(jiān)管部門的監(jiān)管之下，試想如果讓農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工的安全監(jiān)管漏管失控，這一領(lǐng)域?qū)⒂锌赡艹蔀槭鹿实脑鲩L點。
江蘇省金湖縣農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑施工安全隱患，從一定程度反映了全國許多省市存在“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工安全監(jiān)管的缺位亂象。據(jù)此，建議采取以下措施進行安全監(jiān)管。