發(fā)布時間：2024-04-09 14:40:33
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的城中村改造的意義樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：城中村城市化利益博弈文化整合
秦皇島市地處河北省東北部、環(huán)渤海地區(qū)的中心部位，是全國首批14個沿海開放城市之一，也是中國北方著名的旅游城市。自上世紀(jì)90年代以來，其城市化水平一直穩(wěn)步上升，2009年全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到47.4%，并榮獲“2009中國最佳和諧發(fā)展城市”稱號。但就城中村改造工程整體而言，其規(guī)模、速度和數(shù)量與河北省其他地市相比相對落后?；诖?，本文力求對其城中村改造得失進行總結(jié)，并對其改造思路進行探研。
一、秦皇島市城中村現(xiàn)狀
（一）城中村概況
經(jīng)調(diào)查，秦市城中村共有151個。依據(jù)村址用地規(guī)劃用地性質(zhì)的不同，又可分為三類。第一類是位于城市規(guī)劃居住用地內(nèi)的村，共有82個，如海港區(qū)的園藝村、后馬坊、西鹽務(wù)等，北戴河區(qū)的撥道洼、楊各莊、赤土山等，山海關(guān)區(qū)的董莊、申莊、東洼營等，開發(fā)區(qū)的邢莊、孟營、姚山等。第二類是位于規(guī)劃工業(yè)區(qū)內(nèi)的村，主要指海港區(qū)北部工業(yè)區(qū)、東部工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、山海關(guān)臨港工業(yè)區(qū)內(nèi)等相對獨立的工業(yè)區(qū)內(nèi)的村，共有61個，如海港區(qū)的曬甲會、楊莊、繆莊等，山海關(guān)區(qū)的中窯河、南窯河、八里堡等，開發(fā)區(qū)的義卜寨、深河、東姜莊等。第三類位于其他用地內(nèi)的村，主要指位于北戴河旅游度假區(qū)內(nèi)、山海關(guān)長城保護帶內(nèi)、海港區(qū)文教區(qū)內(nèi)的村，共有8個，如北戴河區(qū)的草廠、劉莊等，山海關(guān)區(qū)的南營子、北街等。
自上個世紀(jì)90年代以來，秦市城中村改造工程穩(wěn)步推進。2003―2008年5年間完成城中村改造25個。2009年完成改造城中村32個。2010年上半年，完成20個城中村改造，同時啟動20個城中村改造工程。
（二）城中村功能
城中村特殊的地理位置使其在城鄉(xiāng)之間、工業(yè)與農(nóng)業(yè)之間起著連接紐帶的作用，在我國轉(zhuǎn)型期的社會系統(tǒng)中更具有特殊的社會功能。秦市城中村自然也不例外，在以下幾個方面發(fā)揮著社會價值。一是為外來人口提供廉價而又不失為理性選擇的棲居地。二是為外來人口提供繼續(xù)社會化的場所，并進一步推進城市化進程。外來人員中有53.4%的人來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村，他們在生活技能、社會關(guān)系以及文化價值觀念方面都與城市人有著很大的差異。城中村這種聚居方式在空間上形成了異質(zhì)文化一定程度上的隔離，為外來人員融入城市爭取了時間與空間。而這些深受“城市性”熏陶的外來人員，由于其流動性，也必將新的生活方式、文化價值觀念等帶回家鄉(xiāng)，增強農(nóng)村的“城市性”，從而在整體上提高我國的城市化水平。三是解決了部分在城市化過程中政府暫時無力解決的問題。改革開放后，大量人口涌入城市，為城市社會的建設(shè)與發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)，但他們在社會保障方面基本上是空白的，這與我國城市化進程中城市規(guī)劃能力不足和公共政策的缺失是密不可分的。而城中村內(nèi)部低廉的房租和消費檔次較低的餐廳、洗衣店、發(fā)廊等都是適應(yīng)這種需求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，從某種意義上來講，城中村實際上履行了城市政府本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
（三）秦市城中村改造特點及不足
由于秦市組團式的城市布局結(jié)構(gòu)和各區(qū)在農(nóng)村建房審批管理上具有相對獨立的特點，目前秦市城中村改造呈現(xiàn)因區(qū)而異，因地而異的特點。如海港區(qū)城中村改造執(zhí)行的政策是《海港區(qū)城中村拆遷改造管理若干規(guī)定》，以市場化方式運作，即對村莊用地進行整體收購儲備并進行招標(biāo)拍賣，中標(biāo)者進行村莊的整體拆遷安置和剩余土地的房地產(chǎn)開發(fā)，收益除用于解決村民安置及生活保障外，純收益部分歸政府；而山海關(guān)區(qū)城中村改造，統(tǒng)一納入城市區(qū)建設(shè)，由政府先批準(zhǔn)建設(shè)小康村，村民入住后舊村整體拆遷并由政府收購儲備，統(tǒng)一進行招標(biāo)拍賣，通過市場化運作進行房地產(chǎn)開發(fā)，收益分配與海港區(qū)基本相同。與此同時，2006年6月，又出臺了《關(guān)于嚴(yán)格審批農(nóng)村居民翻、插建房屋的意見》，對私搭亂建現(xiàn)象進一步加以規(guī)范。北戴河區(qū)的城中村改造，執(zhí)行政策與山海關(guān)區(qū)類似，只是純收益歸區(qū)政府。而開發(fā)區(qū)城中村改造，則采用管委整體進行拆遷改造的做法，即按照規(guī)劃確定的居住區(qū)位置和村莊的意愿，將村莊整體拆遷，并相對集中安置到規(guī)劃居住區(qū)內(nèi)，騰出的土地全部用于工業(yè)項目建設(shè)。同時，對于失地農(nóng)民，按照國家政策給予一定的補償。
總體來講，秦市城中村改造在總結(jié)其他城市城中村改造經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，形成了自身特點鮮明、符合秦市發(fā)展特點的城中村改造方案和思路。改造過程中不容忽視的問題與不足，一是改造模式過于單一，作為城中村改造的主要利益主體之一的村集體和村民參與程度偏低。積極主動參與到秦市各區(qū)城中村改造工程的主要是政府與房地產(chǎn)開發(fā)商，村集體和村民只是被動參與，以簡單的“舉手”原則表達(dá)自己意愿。總體說來，在秦市尚未能有效地推行征地補償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的聽證會制度，其征地拆遷訴訟程序也有待進一步完善。二是城中村改造與村民身份轉(zhuǎn)化政策不同步。未納入社區(qū)管理的城中村自不必說，就目前已納入秦市社區(qū)管理的轉(zhuǎn)城村來看，大部分村民在身份認(rèn)同上仍處于一種比較模糊的狀態(tài)，他們?nèi)匀谎永m(xù)著原來的農(nóng)村生活方式。尤其在鎮(zhèn)村體制向街道、居委會體制轉(zhuǎn)變的過程中，有些城中村仍由原來所屬的鎮(zhèn)、村管理，同時又按照城市管理體制進行管理，這種城鄉(xiāng)二元管理體制導(dǎo)致各種城市化措施都難以執(zhí)行，村民的身份轉(zhuǎn)化落后于城中村物質(zhì)空間改造。
二、改進秦皇島市城中村改造工作的思路
（一）城中村的改造將是政府、村民和房地產(chǎn)商三方利益的平衡
從政府的利益角度來看，城中村問題直接影響了城市規(guī)劃、建設(shè)、管理和整體形象，阻礙了經(jīng)濟社會發(fā)展，給社會治安造成很大壓力，對城市的可持續(xù)發(fā)展和社會進步帶來消極影響，降低了城市化的總體質(zhì)量，影響城市競爭力的提高。因此，城中村的改造給政府帶來的收益是顯而易見的。當(dāng)然，如何在三者之間進行利益平衡也是政府最頭痛的問題。從投資開發(fā)商的利益角度來看，他們愿意改造交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施較好的地方，希望拿到價格便宜的土地，同時享受政府提供的優(yōu)惠政策，卻不愿意在利用土地時與實際上并沒有土地所有權(quán)的村集體和村民進行討價還價，更不愿意承擔(dān)失地村民將來的社會醫(yī)療、傷殘、失業(yè)、養(yǎng)老等保險責(zé)任。從村集體和村民的利益角度來看，城中村主要經(jīng)濟形態(tài)體現(xiàn)為靠租金和集體分紅生存的“寄生型”經(jīng)濟，這決定了村民必然會寸土必爭的擴大建筑用地，一旦政府出于規(guī)劃需要征用一部分住宅用地時，情況就更為復(fù)雜，按平方米計算的拆遷補償更增加了農(nóng)民往空間擴建的沖動。通過上面的分析可知，“城中村”的改造實際上存在多方經(jīng)濟利益主體的沖突，城中村的改造需要使投資商的利益、農(nóng)民的利益和政府的利益達(dá)成理性的一致。
（二）以社會保障制度為根基，文化整合為目標(biāo)，努力實現(xiàn)城中村改造實質(zhì)性轉(zhuǎn)變
城中村改造是城市化的重要內(nèi)容，而城市化是一個國家或地區(qū)實現(xiàn)人口集聚、財富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚的過程，同時也是一個生活方式轉(zhuǎn)變、生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變、組織方式轉(zhuǎn)變和傳統(tǒng)方式轉(zhuǎn)變的過程。它還包括諸如城市影響、城市傳播和城市帶動的外向式的擴散過程。這就要求對城中村進行空間改造的同時，還要建立與城市居民同等范圍和數(shù)額的社會保障制度與政策?？煽紤]首先滿足養(yǎng)老保險的投入要求，然后逐步增加醫(yī)療保險、失業(yè)保險、最低保障等福利。此外，還需確保村民勞動自立的公共政策的到位，應(yīng)采取各種措施增加原住民的就業(yè)機會，增強其勞動技能和專業(yè)培訓(xùn)，提高其收入水平和文化水平。這是避免城中村內(nèi)部異質(zhì)文化碰撞，進而實現(xiàn)文化整合的制度保障，并進一步消彌由不同文化碰撞引起的城中村治安不良、環(huán)境惡劣等問題。
綜上所述，城中村改造過程應(yīng)由政府、村集體與村民、企業(yè)和社會等力量共同參與來完成，城中村的改造不僅僅是物質(zhì)空間的改造與建設(shè)，更是制度的建設(shè)與文化的建設(shè)。只有尋求多方利益的均衡，并注重文化的整合，城中村的改造才可能趨向和諧與共贏。
參考文獻(xiàn)：
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②張玉梅. 基于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的秦皇島市區(qū)新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃研究[D]. 秦皇島：燕山大學(xué)，2010：13-15
③何必．“城中村”都市化存在的問題及解決對策[J]．農(nóng)村經(jīng)濟，2006（12）
④任飛．“城中村”改造研究――以貴陽市為例[J]. 前沿，2009（12）
胡顏霞
（西安工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院 陜西西安 710032）
【摘要】城中村是土地二元體制和快速城市化的必然結(jié)果，本
文從城中村大規(guī)模的改造的弊端和危害分析入手，以西安為例，分
析了西安城中村改造的態(tài)勢，提出了改變推土機式的改造模式，分
類別進行改造的構(gòu)思，為城中村的改造提出更為審慎和公平的應(yīng)對
策略。
【關(guān)鍵詞】城中村；改造；熱潮；冷思考
1、城中村是土地二元體制和快速城市化的必然結(jié)果
1.1 土地的二元制度是城中村存在的根本原因。
按照《土地管理法》（1986 年頒布，修訂于1988、1998、2004 年）
規(guī)定，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民宅基用地、農(nóng)村
集體組織的公共設(shè)施和公共事業(yè)用地等，可用集體土地；而城市企
業(yè)、城市居民等必須使用國有土地，如果需要占用集體土地，則必
須先通過土地征用將其轉(zhuǎn)為國有土地，在出讓或劃撥給城市土地使
用者。
這個政策勢必導(dǎo)致了城市內(nèi)國有土地可以通過市場化手段進行
價值價值評估和獲取使用權(quán)出讓的巨大收益相比，原住民的集體土
地明顯處于不對等的地位；他們的價值評估明顯的低于市場實際價
值，且不能直接進行自由的市場流轉(zhuǎn)并獲取相應(yīng)的收益，具有明顯
的產(chǎn)權(quán)缺陷特征。與與此相對應(yīng)的，原住民的利益尋租也就開始了，
其充分利用宅基地政策“土地法賦予農(nóng)民興建住宅的基本利益”，
與共有土地上進行建設(shè)需要嚴(yán)格的審批手續(xù)相反，城中村原居民只
需在要滿足農(nóng)村宅基地規(guī)劃的要求，土地、空間資源得到最充分的
利用。這也直接導(dǎo)致了城中村也城市規(guī)劃的不協(xié)調(diào)、缺乏規(guī)劃與管
理，環(huán)境質(zhì)量差等問題。
1.2 快速的城市化促使大量的流動人口進入城市，是城中村快
速發(fā)展的最重要的動因。
快速的城市化，導(dǎo)致農(nóng)村剩余勞動力進入城市尋找就業(yè)機會，
而這部分人由于文化水平和技能不足，其整體的收入比較低，沒有
能力購買住宅和租住單元房屋，同時目前的制度（政策）設(shè)計缺少
對該部分人群居住需求的供給，城中村相對低廉的房租、簡單的手
續(xù)，方便的地理位置，成為數(shù)量龐大的外來人口的第一選擇。
1.3 政府的征收迂回政策使城中村問題更加嚴(yán)重的核心原因
隨著城市化的進展，城中村的問題不僅沒有得到改善反到更加
突出的核心問題在于政府一直的征收迂回政策，城市政府為了盡量
減少土地征用賠償?shù)慕痤~（對集體建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地及其上的
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等的補償）和減少社會負(fù)擔(dān)（例如不造就完全
意義上的“失地農(nóng)民”），多采取了饒開了村建設(shè)用地而只征用耕地
的方式來尋求城市建設(shè)用地的快速擴張。直接導(dǎo)致了城中村孤島的
數(shù)量不斷產(chǎn)生，其規(guī)模不斷的擴張。
2、西安城中村改造的態(tài)勢
經(jīng)過2002 年至2005 年的起步階段，西安市政府已經(jīng)開始了對
城中村進行了全面的大規(guī)模的改造階段，根據(jù)《西安城中村改造管
理辦法》，在2009—2011 年期間，啟動西安市326 個城中村中143
個城中村的改造工作，基本完成二環(huán)以內(nèi)72 個城中村（2、5 萬戶、8、
89 萬人，占地0.15 萬公頃）改造工作。截止2009 年底，已經(jīng)完成
了98 個整村的拆遷。
這樣的大規(guī)模的改造，是建立在個政府、開發(fā)商、原住民三者
之間的博弈關(guān)系上的，政府改善了環(huán)境，開發(fā)商獲取了最大的利益，
而原住民獲取了拆遷補償、農(nóng)轉(zhuǎn)居、養(yǎng)老保險等利益，而恰恰沒有
需要改住房的低收入外來人口的利益。而這部分人恰恰是城中村主
要居住人群，解決這這部分人群的住房問題關(guān)系到城中村改造是否
成功的關(guān)鍵所在。
3、城中村大規(guī)模改造的弊端及其危害
大規(guī)模改造實際上是一種“不可持續(xù)”的發(fā)展模式，它反映的
是一種大工業(yè)時代的發(fā)展觀和發(fā)展模式，它反映的是一種大工業(yè)時
代的發(fā)展觀和發(fā)展模式，城中大規(guī)模改造的確會快速使環(huán)境的改變，
但同時也存在一些社會問題，主要表現(xiàn)為，主要表現(xiàn)為以下幾個方
面：
3.1 城市大量外來人口住房困難，導(dǎo)致新的城中村的出現(xiàn)
而流動人口對廉住房的巨大需求是剛性遞增的，而相對于快速
增長的西安外來人口，政府為外來人口提供的公租房并沒有明顯的
增長目前，城中村外來人口與原住民之間的比例達(dá)到了10 ：1，二
環(huán)全部拆遷，勢必導(dǎo)致了90 萬人重新找房，目前，政府僅僅建設(shè)
的了廉租房屋的面積為22 萬平方米，其中主要供給西安市區(qū)低收
入人口居住，對外來流動人口的供給微乎其微，外來人口仍人依靠
城中村解決自身住房問題，只有選擇更遠(yuǎn)的城中村居民，從二環(huán)搬
遷到三環(huán)，甚至更遠(yuǎn)的地方，在過一定的時間，新的城中村又出現(xiàn)，
只是空間范圍發(fā)生了改變。
3.2 不利于改善低收入人群的生活質(zhì)量
城中村快速的改造，減少了城中村廉價房屋的數(shù)量，導(dǎo)致了剩
余城中村的租賃價格快速的增長，提高低收入人群的住房成本，而
低收入人口的收入增長的速度并沒有大幅度的提高在收入沒有明顯
增長的情況下，大幅度的租房成本的提高，，增加居民用于住房的
現(xiàn)期以及與預(yù)期支出，從而不利于居民節(jié)約勞動力、家庭儲蓄以及
生活資料，和用于改善生活或投資其他領(lǐng)域獲取收益。
3.3 不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定
開發(fā)商獲取的城中村的土地的代價相對于空地而言，其成本在
大幅度的提高，這勢必導(dǎo)致了其為了獲得最大的利潤而提高房屋的
價格，而大量原先居住在城中村的外來人口，面對對即將消失的城
中村的憂慮，以及日益高漲的租房價格，以及本身缺乏住房產(chǎn)生的
不安全等因素，購房的欲望在不斷的加大，剛性的需求量在不斷的
加大，而剛性需求的促使下，房地產(chǎn)的價格在快速的增長，2010 年，
在國家一再壓制房價的情況下，西安的房價反而快速的增長。
4、對策與建議
4.1 開辟多渠道，解決外來流動人口的住房問題
增加小戶型并在郊區(qū)建設(shè)大量的廉租房以解決外來流動人口的
住房難的情況，同時也防止一刀切，可以采取以下幾種方式
1、鼓勵各區(qū)政府和市公共住宅集團，在三環(huán)附近和城市郊區(qū)
大量建設(shè)廉租房，土地采取劃撥的方式，政府負(fù)擔(dān)整個建筑費用，
面積控制在25—50 平方米之間，配套基本的生活資料，政府采取
完全福利性的方式，租金不低于同期的城中村的租賃價格，配置外
來務(wù)工人員中低收入的人群，采取只租不賣的方式，同時也嚴(yán)格審
核外來人口的具體情況，政府統(tǒng)一管理。
2、在村民安置房中，除村民自住外，其他出租房主要規(guī)劃建
設(shè)小戶型、酒店標(biāo)間式房屋、方便留西安的大中專畢業(yè)生、高收入
農(nóng)民工群體租住。
3、城中村開發(fā)房屋中，政府必須嚴(yán)格把關(guān)，提高小戶型的比例，
使留西安的大中專畢業(yè)生、高收入農(nóng)民工等群體購買，政府在核實
購買者基本情況的基礎(chǔ)上，給予一定稅費等方面的補助。
4.2 改變“推土機”式的改造方法，分類別進行改造
大規(guī)模的改造而釋放出大量的土地，一方面必然給房地產(chǎn)帶來
波動，另一方面，使得低收入的流動人口不得不支付高的租金，或
多人居住在一起，或不得不尋找新的就業(yè)城市，這樣會流失一部分
的人才，一定程度的影響了經(jīng)濟的發(fā)展。在相關(guān)社會保障沒有成熟
之前，貿(mào)然大面積改造城中村廉租房只能遲滯經(jīng)濟的發(fā)展。因此，
在城中村改造中，不宜多存同時進行、不宜在城市政府沒有為低收
入流動額人口基層提供足量廉租房時推行，而應(yīng)該分步分類推進。
5、結(jié)語
城中村的存在是涉及到土地、戶籍、流動人口的多方面的因素，
由一定的社會歷史原因，單純的鏟平重建短期內(nèi)會對改善城中村的
環(huán)境起到明顯的作用，但是從也會觸碰到社會底層低收入流動人口
的基本居住問題，應(yīng)該改變其大規(guī)模的推土機的模式，探討更為合
理的改造模式。
參考文獻(xiàn)
[1] 秦泗剛，王慧. 西安市現(xiàn)代商務(wù)活動發(fā)展及其空間動態(tài)[J].
城市規(guī)劃，2004，（7）
今天召開的這次會議，既是一次觀摩會、交流會，也是一次匯報會、推進會。主要任務(wù)是對我市“城中村”改造工作進行回顧總結(jié)，肯定成績，查擺不足，進一步解放思想，破解難題，推動“城中村”改造工作健康有序地開展。剛才，我們參觀了長葛市坡楊村、許昌縣武店村、東城區(qū)十里廟、大坑李的建設(shè)拆遷現(xiàn)場；長葛市、許昌縣、魏都區(qū)、開發(fā)區(qū)、東城區(qū)的負(fù)責(zé)同志匯報了“城中村”改造工作，總結(jié)了成績，找出了問題，提出了對策；市規(guī)劃局、國土局、財政局、建委就如何服務(wù)于城中村改造作了表態(tài)發(fā)言，講得都很好。從總的情況看，全市城中村改造工作自啟動以來，勢頭很好，基礎(chǔ)很實，富有成效。為了強化措施，加大工作力度，加快推進速度，確保全市“城中村”改造工作健康有序、扎實有效地開展，下面，我講三點意見：
一、肯定成績，正視問題
今年2月份全市城中村改造全面啟動以來，取得了實質(zhì)性進展。城中村改造是一項新的工作，沒有成功的經(jīng)驗去遵循，外地的一些做法也僅僅是借鑒，大家在這種情況下，勇于創(chuàng)造，大膽實踐，探索了不少好的做法和經(jīng)驗，主要有四個方面的特點：
（一）堅持了規(guī)劃引領(lǐng)。五個縣（市、區(qū)）嚴(yán)格按照《許昌市區(qū)城中村改造工作的意見》要求，堅持城鄉(xiāng)一體，規(guī)劃先行，充分對接，選好切點，扎扎實實地做好規(guī)劃的前期工作，努力從“四個有利于”出發(fā)進行規(guī)劃，即有利于城市總體規(guī)劃的實施，有利于提升城市的整體功能，有利于集約、節(jié)約利用土地，有利于改善市區(qū)居住環(huán)境。目前，市規(guī)委會已批準(zhǔn)城中村改造控制性規(guī)劃17個(其中許昌縣4個、長葛市1個、魏都區(qū)6個、東城區(qū)5個、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1個)，批準(zhǔn)了4個修建性詳規(guī)（其中東城區(qū)1個、許昌縣1個、魏都區(qū)2個)。這些單體規(guī)劃與總體規(guī)劃相符合，與城市發(fā)展相融合，達(dá)到了質(zhì)量高、標(biāo)準(zhǔn)高、可行性強，得到了規(guī)委會成員和社會各界的一致好評。
（二）做到了試點先行。按照試點先行、有序推進的原則，市區(qū)和推進區(qū)范圍內(nèi)的五個縣（市、區(qū)），共確定了7個市級城中村改造試點。目前，7個市級試點“城中村”有4個已確定了投資開發(fā)商或達(dá)成了開發(fā)意向，許昌縣武店、長葛市坡楊已開工建設(shè)。與此同時，探索形成了一些好的改造模式和工作經(jīng)驗，如許昌縣武店村采取“村企共建”的模式，由瑞貝卡公司投資8000萬元對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展；長葛市采取“政府主導(dǎo)”的模式，由政府控股的麗園公司作為坡楊村改造的建設(shè)主體，通過土地經(jīng)營來籌措建設(shè)資金。
（三）發(fā)揮了政府主導(dǎo)。作為一項新的工作，5個縣(市、區(qū))都采用了政府主導(dǎo)、市場運作、社會參與的模式，即政府制定規(guī)劃、組織招商；在拆遷補償、群眾安置方面，堅持群眾利益最大化，規(guī)定必須先安置群眾，后開發(fā)建設(shè)。在建設(shè)用地上，堅持以招拍掛方式供應(yīng)土地，陽光操作。同時為維護好開發(fā)商的利益，各縣(市、區(qū))都在政策許可的范圍內(nèi)制定優(yōu)惠措施，盡量讓利于開發(fā)商。由于政府主導(dǎo)作用發(fā)揮得好，促進了城中村改造工作的健康、良性發(fā)展，促進了社會穩(wěn)定。
（四）兼顧了各方利益。城中村改造在維護社會公共利益的同時，對開發(fā)商給予讓利，出臺了優(yōu)惠政策。對群眾的利益全力維護，充分尊重了群眾的意見，力求讓群眾滿意，東城區(qū)在這方面考慮得比較到位。其他縣（市、區(qū)）的同志，包括主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、基層的同志大都能夠深入一線，到群眾家里進行政策宣講，靠扎實細(xì)致的思想政治工作，調(diào)動了群眾參與城中村改造的積極性。
在肯定成績的同時，還必須清醒地看到，我市城中村改造還存在著一些矛盾和問題，影響著工作的整體推進。主要表現(xiàn)三個方面：一是思想不解放，畏難情緒大。有的認(rèn)為舊城區(qū)和“城中村”改造任務(wù)，時間太緊、任務(wù)太重、困難太多；有的認(rèn)為政府的條條框框多，優(yōu)惠政策少，自給的少，工作不好推進。同時由于宏觀調(diào)控，緊縮銀根，房地產(chǎn)市場進入低迷時期，這也給城中村工作帶來了一些難題。二是招商引資推介不力，成效不大。盡管同志們想了很多辦法，走出去，請進來，也參加各種洽談會，但是，7個試點村仍有3個未確定投資開發(fā)商。三是基礎(chǔ)工作相對滯后，進展不平衡。規(guī)劃審批、招商引資、拆遷安置、開發(fā)建設(shè)等相關(guān)工作不能協(xié)調(diào)推進，5個縣(市、區(qū))的整體工作存在差距。這些情況和問題,必須引起我們的高度重視，在下一步的工作中認(rèn)真采取針對性的措施加以解決。
二、提高認(rèn)識，堅定信心
城中村改造是改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進城鎮(zhèn)化進程的必由之路，也是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，更是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的強力舉措，可以說是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，還需要從三個方面進一步提高思想認(rèn)識。
（一）要從加快推進城鎮(zhèn)化的進程中，進一步增強“城中村”改造的責(zé)任感和緊迫感。黨的十七大報告指出，要堅定不移地走中國特色城鎮(zhèn)化道路。推進城鎮(zhèn)化進程既要擴大城市規(guī)模、擴大城區(qū)面積、外延式發(fā)展，更要提升城市內(nèi)涵、建設(shè)緊湊型城市，對“城中村”進行改造，就是加快城鎮(zhèn)化進程的一項重要工作。目前，全國、全省各地都在搶抓機遇，大規(guī)模、大力度進行舊城區(qū)和“城中村”改造。就許昌市來講，外環(huán)路以內(nèi)城中村有61個、人口13.7萬人，推進區(qū)的城中村61個、人口9.5萬
人，兩者加在一起有122個城中村，人口23.2萬人，占地5萬畝，其中安置用地2萬畝，可以騰出3萬畝建設(shè)用地，13.7萬人通過身份置換，改為城市居民，不僅如此，我們還可以通過集約、節(jié)約用地，騰出來土地進行建設(shè)和開發(fā)。所以，從這個意義上講城中村改造就是推進城鎮(zhèn)化進程的一個重要內(nèi)容，從這個角度上講就需要增強緊迫感和責(zé)任感。
（二）要從順應(yīng)廣大群眾的迫切愿望中，進一步堅定“城中村”改造的信心和決心。城中村規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等問題突出，極大降低了居民的生活質(zhì)量，破壞了城市整體面貌和形象。城中村改造符合我市城市發(fā)展的實際需要，也符合人民群眾的愿望要求。隨著我市城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，廣大群眾對城中村改造更加關(guān)注，更加支持、更加期盼。近年來，不斷有市民群眾通過寫信或市長信箱等多種方式反映加快城中村改造改善居住環(huán)境的訴求。這些情況都進一步說明加快城中村改造步伐，符合民意，順應(yīng)民心。這項工作既有政策機遇，又有群眾支持，可謂天時、地利、人和。我們一定要抓住機遇，堅定信心，毫不動搖地把這項工作一抓到底，抓出成效，讓廣大群眾深切感受到了城市改革發(fā)展和文明進步帶來的實惠。
（三）要從不斷解放思想中，進一步增添“城中村”改造工作的動力和活力。五個縣(市、區(qū))要以正在開展的“大力弘揚許昌精神,推動新解放、新跨越、新崛起”大討論活動和即將開展的深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀活動為契機，繼續(xù)解放思想，努力打破陳舊的思想觀念，在城中村改造資金、土地拆遷“瓶頸”問題上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鑒經(jīng)驗，吃透下情、順應(yīng)民意，選準(zhǔn)平衡點，抓好結(jié)合點，難中求解，特別是在拆遷上、在資金上、在土地上要創(chuàng)造性地開展工作，推進“城中村”改造工作順利進行。對于拆遷安置工作，要向群眾反復(fù)宣傳早改早拆早主動、早受惠的道理。新頒布的《循環(huán)經(jīng)濟法》將對整個城市規(guī)劃建設(shè)工作、特別是拆遷工作產(chǎn)生重大影響，拆遷成本將更大。
三、精心組織、有序推進
城中村改造工作作為全市的一項重點工作，總體要求是：堅定信心，規(guī)劃引領(lǐng)，因村制宜，破解瓶頸，全面加大城中村改造工作的力度。具體有6個方面的工作。
（一）規(guī)劃引領(lǐng)，扎實推進。各縣（市、區(qū)）要堅持把規(guī)劃作為“城中村”改造建設(shè)的“龍頭”，用規(guī)劃引領(lǐng)改造，用規(guī)劃控制建設(shè)。要吃透情況，充分論證，認(rèn)真扎實地做好前期工作，決不能大而化之，搪塞應(yīng)付；要把先進的理念、外地的經(jīng)驗、當(dāng)?shù)氐奶攸c融入規(guī)劃之中，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點做好做實各項規(guī)劃。要堅持大規(guī)劃、大統(tǒng)籌、大建設(shè)的理念，這方面長葛市的坡楊村、許昌縣的南湖新天地做得很好。要處理好三個關(guān)系：一是城中村改造的建設(shè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。要科學(xué)合理地布置第三產(chǎn)業(yè)、特色街道，尤其是魏都區(qū)洞上村和俎莊村，要布局一些商業(yè)網(wǎng)點，服務(wù)群眾，完善功能。二是鼓勵高層住宅與兼顧群眾愿望的關(guān)系。對于主要地段、標(biāo)志性地段鼓勵建高層，對于群眾安置地段也可以建設(shè)多層住宅，適應(yīng)老百姓的生產(chǎn)和生活需求。三是住宅建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系。既要把房子建起來，又要規(guī)劃好小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，如：強電、弱電、給水、排水等。要切實嚴(yán)格把關(guān)，提高效率，搞好服務(wù)，真正做到符合規(guī)劃的快辦快批，違背規(guī)劃的不予批辦，這樣才能充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，切實維護規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。
（二）多方籌資，破解瓶頸。對于破解資金難的問題，一是靠項目推介吸引投資業(yè)主。各縣（市、區(qū)）要認(rèn)真組織編制招商文件，利用中央、省、市三級媒體進行大張旗鼓地宣傳，突出本地特色，講清區(qū)域優(yōu)勢，講明優(yōu)惠政策，吸引全國各地有實力、信譽好的開發(fā)商關(guān)注許昌、投資許昌。要精心組織推介活動，起點要高，規(guī)模要大，效果要好?；ú陂g，可組織一次城中村改造項目推介活動，5個縣（市、區(qū)）可以分散搞，市里也可以組織協(xié)調(diào)聯(lián)手搞。二是靠優(yōu)惠政策讓利投資業(yè)主。目前，受銀根緊縮、房地產(chǎn)低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商對城中村改造這種投資大、回報周期長的項目投資熱情不高。各地要借鑒珠海、合肥、鄭州等地的成功經(jīng)驗，制定優(yōu)惠政策，積極引進市內(nèi)外實力強的業(yè)主參與老城區(qū)和城中村改造。最近，省建設(shè)廳制定的《關(guān)于加強城中村改造工作的指導(dǎo)意見》，對老城區(qū)和城中村改造的優(yōu)惠政策作了進一步的明確。各縣（市、區(qū)）、市直各部門都要深入研究，需要政府給的政策一定要給足，政府已有的優(yōu)惠政策要用好。三是靠扎實工作留住投資業(yè)主。各項工作要考慮周全，做深做細(xì)，特別是對那些有投資意向的開發(fā)商，要盯死、盯牢，通過落實優(yōu)惠的政策把開發(fā)商留得住。各有關(guān)部門要服務(wù)好，切實為“城中村”改造創(chuàng)造寬松環(huán)境。
（三）因村制宜，善于創(chuàng)造。無論是城中村，還是城郊村，都有自身的優(yōu)勢，要結(jié)合實際，積極探索多元化投資模式。一是政府統(tǒng)征儲備模式，即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對“城中村”進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補“城中村”改造支出。二是市場開發(fā)運作模式，即由開發(fā)商融資改造，政府主要負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃，對改造項目用地進行“招拍掛”以及為開發(fā)商提供環(huán)境保障。三是社區(qū)自主改造模式，即對經(jīng)濟條件比較好、村民比較富裕的村莊（社區(qū)），由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營的方式組建經(jīng)濟實體聯(lián)營聯(lián)建，政府進行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管，搞好服務(wù)。四是“村企（村園）共建”模式，即由企業(yè)（園區(qū)）出資對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業(yè)（園區(qū)）發(fā)展。這一模式可用于推進區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)、生態(tài)園區(qū)及附近的村莊。五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式。這種方式是國家政策支持的項目，比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)，土地商業(yè)開發(fā)價值不大的村莊。當(dāng)然，在工作實踐中，遠(yuǎn)不止這幾種模式。總之，各地要多動動腦筋，多想想辦法，因村制宜、大膽探索、善于結(jié)合，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎(chǔ)設(shè)施社會化上找出路，只要模式選準(zhǔn)了，路子也就選準(zhǔn)了。
（四）抓好典型，示范帶動。20__年市政府確定了7個試點村，列入了《20__年許昌市城建重點項目
計劃》。在試點的過程中，要尤為注重把試點做成示范，在操作程序、開發(fā)模式、規(guī)劃、用地、群眾安置等方面，積累經(jīng)驗，以點帶面，積極推進。要抓好私搭亂建的專項治理，各級政府要采取切實有效措施，嚴(yán)肅查處，堅決制止“城中村”私搭亂建行為，發(fā)現(xiàn)一起拆除一起，決不姑息，維護“城中村”改造的正常秩序，要通過“城中村”專項治理為引進業(yè)主、降低拆遷改造成本創(chuàng)造寬松環(huán)境。
（五）以人為本，和諧建設(shè)。城中村改造的主要目的是為群眾提供一個良好的居住環(huán)境，整個改造過程中都要把以人為本、和諧建設(shè)貫穿始終，通過妥善安置群眾，確保順利拆遷、確保城中村改造順利推進，真正做到“住得起、住得好、能就業(yè)、有保障”?，F(xiàn)有的房屋拆了到哪里去住，住進新房后群眾生活如何保障,要逐家逐戶逐人統(tǒng)籌安排好。否則群眾有后顧之憂,拆遷工作就不可能順利進行。截至目前，市區(qū)已拆遷了34. 7萬平方米 ，其中東城區(qū)拆遷32. 7萬平方米 。東城區(qū)拆遷工作進展快，群眾愿意拆，關(guān)鍵是拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)合理，群眾過渡安置給予補貼,群眾今后生活有保障。要繼續(xù)在完善配套政策、保障群眾利益上下功夫。具體來講：一要完善社會保障制度。勞動、民政部門要借鑒先進地區(qū)經(jīng)驗，結(jié)合我市實際，對改造后的居民社會保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內(nèi)，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對失地居民進行一次性補貼，解決好居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)等問題。二要強化就業(yè)及培訓(xùn)。勞動部門要依托各種載體，加強勞動技能培訓(xùn)。要充分發(fā)揮我市工業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)多，特別是推進區(qū)工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)即將形成規(guī)模的優(yōu)勢，有針對性地制訂培訓(xùn)計劃，實現(xiàn)農(nóng)民就近就業(yè)、就地就業(yè)。三要夯實村組集體經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入。城中村改造過程中可適當(dāng)補償經(jīng)營性商業(yè)用房，由村、組集體經(jīng)營，收入用于保障農(nóng)民今后生活。要積極引導(dǎo)群眾采取土地入股的形式，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進農(nóng)民增收。
關(guān)鍵詞：景觀都市主義；城中村改造；理論；實踐；探討
1.景觀都市主義概述
從某種意義上說，景觀都市主義是一種全新的理論，它不僅跨越了不同的學(xué)科，還涉及到很多領(lǐng)域。相應(yīng)地，在城市規(guī)劃方面，景觀都市主義主要是以景觀作為其中的紐帶。在此基礎(chǔ)上，景觀都市主義在對不同領(lǐng)域予以整合的基礎(chǔ)上，全面解決城市在發(fā)展過程中遇到的問題。同時，還把景觀作為媒介，創(chuàng)造出一種不一樣的城市形態(tài)以及空間結(jié)構(gòu)。景觀都市主義的出現(xiàn)，主要是因為城市在環(huán)境方面存在的很多問題與不合理的設(shè)計有著密切聯(lián)系。針對這些問題，需要以景觀都市主義的理論為基礎(chǔ)，對它的實踐予以分析，采取可行的對策來解決。
2.關(guān)于城中村的改造
從某種角度來說，城中村是城市化進程中一道獨特而亮麗的風(fēng)景線。城中村急需根據(jù)實際狀況來予以合理的改造，因為隨著大量人口不斷涌入到城市中心地帶，城中村的規(guī)模不斷擴大，而它并沒有處于有序的管理之中。它存在很多問題：一是高大的建筑物不斷增加，卻沒有進行合理的規(guī)劃與布局，處于混亂的格局中。二是在城市中心地帶，人口的容量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市中心應(yīng)有的容量，在安全方面埋下了隱患問題。與此同時，隨著城中村的改造，還引發(fā)了一系列的其它問題，比如，城市土地的價格不斷提高，造成房屋拆遷方面的費用不斷增加。城中村的改造并不是隨意改造。在改造過程中，不僅需要在社會歷史學(xué)的角度分析，還要站在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度進行全面考慮。換句話說，城中村的數(shù)量需要保持在一定范圍之內(nèi)，需要堅持適度的原則，可見，在改造城中村時，需要遵循謹(jǐn)慎而穩(wěn)步的原則。與此同時，在經(jīng)濟方面以及城市的持續(xù)發(fā)展方面，加以重視。改造后的城中村展現(xiàn)出城市應(yīng)有的活力，再現(xiàn)它的精神文化?？偟膩碚f，對城中村改造予以完善，也是對農(nóng)民城市化問題進行合理的解決。同時，在城中村改造方面，需要站在城市持續(xù)發(fā)展的角度，對它各個方面予以恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整。比如，城市人口的合理分配；予以科學(xué)規(guī)劃與布局城中村，需要對城中村帶來的環(huán)境問題予以全面分析。在此基礎(chǔ)上了，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略。
3.啟示
【關(guān)鍵詞】三舊改造；城中村；改造更新策略
1、“城中村”與“三舊改造”的概念與關(guān)聯(lián)
“城中村”從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。 “三舊改造”主要是指“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的改造，其中“舊村莊”主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等。
“城中村”這一概念由來已久，而“三舊改造”是近幾年廣東省在城市更新中提出的新口號，是新形勢下對城市土地改造賦予的新定義。廣州市“城中村”的改造屬于“三舊改造”的范圍，借助“三舊改造”政策的推廣與實施，“城中村”應(yīng)進行更為集約、有效的更新。
2、 “三舊改造”的背景及政策解讀
（1）背景
“三舊改造”是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節(jié)約集約用地試點工作的重要措施。廣東省政府下發(fā)了相關(guān)文件——廣東省人民政府粵府[2009]78號《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》；廣東省人民政府辦公廳粵府辦[2009]122號《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知》等?！叭f改造”已上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。
“三舊改造”重點在于集約用地，通過盤活存量土地來滿足發(fā)展用地的需求，控制和減少土地新增消耗，解決資源、環(huán)境瓶頸問題，對城市建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、人居環(huán)境改善、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、拉動經(jīng)濟增長等有著巨大的影響。
（2）有關(guān)城中村“三舊改造”的政策解讀
城中村可直接將集體土地申報轉(zhuǎn)國有用地，只要有三分之二村民通過，村集體可以報給辦事處，再報給市政府，之后報給省政府辦理審批手續(xù)，不用按現(xiàn)在的征地程序，大大降低交易成本；不超過10%的小面積土地，如邊角地、插花地、夾心地等，可納入改造方案一同申報；土地收益可返還農(nóng)村集體，對農(nóng)村集體土地進行三舊改造，60%可返還給村集體；
同時，城中村改造還可享有政府優(yōu)惠政策：登記國有土地按照現(xiàn)狀確定，現(xiàn)在用作商業(yè)的為商業(yè)用地，現(xiàn)在用作住宅為住宅用地，從而使商業(yè)得到合理補償；村自主改造可協(xié)議出讓土地，并享受優(yōu)惠的土地出讓金政策，在符合城市規(guī)劃的前提下，以流轉(zhuǎn)的方式自主招商融資進行改造；不足基準(zhǔn)面積可補差價，廣州市將實行復(fù)建補償、貨幣補償?shù)榷喾N補償方式，對合法面積施行拆一補一；安置房轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后可買賣，轉(zhuǎn)為國有用地的房屋，在交納了土地出讓金后可以進入市場進行出讓。
在城中村的改造中，應(yīng)充分利用政府給予的政策與優(yōu)惠，加快城中村改造進程。
3、城中村現(xiàn)狀及存在問題
九十年代開始，廣州市城市建設(shè)用地急劇擴張，其結(jié)果是導(dǎo)致城市邊緣區(qū)的大量自然村落為城市建成區(qū)包圍或納入城區(qū)建設(shè)范圍 ,城市邊緣農(nóng)村成為“城中村 ”。目前 ,廣州城市建成區(qū)范圍內(nèi)共有“城中村 ”139個，這些“城中村”分布范圍廣，幾乎遍布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的每一區(qū)、每一角落。與城市其他建成區(qū)相比，“城中村”的容積率較低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面積則大大高于城區(qū)居民人均居住用地面積，這與國土資源部要求的“提高土地使用效率，實現(xiàn)集約利用，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整土地性質(zhì)，建立合理結(jié)構(gòu)”的方針大不相符，很大程度上浪費了的城市土地資源。
廣州市“城中村”主要存在以下問題：
（1）人口雜亂?！俺侵写濉庇纱迕?、市民和流動人口混合構(gòu)成，且外來人口較多，租住在城中村的外來人口一般為本地人口的5—10倍，遠(yuǎn)高于內(nèi)陸甚至沿海其它中心城市的水平。這無形中給“城中村”的治安及管理帶來了嚴(yán)峻的考驗。
（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中。依城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，政府批給農(nóng)民的自有住宅一般為3層左右，但絕大多數(shù)村民都擅自加擴建到了5、6層，甚至10層以上，一戶多宅和一宅超面積現(xiàn)象普遍，違法建設(shè)和無證物業(yè)比重很高，出現(xiàn)“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”等，存在較大的安全隱患，整體人居環(huán)境質(zhì)量無法達(dá)標(biāo)。
（3）建筑老舊，上下水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施不配套且嚴(yán)重老化；內(nèi)部道路狹窄且不成系統(tǒng)，建筑密度過大，間距大多不滿足消防及通風(fēng)、采光要求。
（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織；存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；非法租賃、轉(zhuǎn)讓、倒賣土地，管理混亂；以土地入股開辦各種實業(yè)；用集體土地抵押貸款；用集體土地進行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。
“城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾城市發(fā)展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身發(fā)展的迫切要求，是“三舊”改造的政策要求，是土地集約化利用的客觀要求，是改善提升地區(qū)形象的心理要求；“城中村”的改造將在提高土地利用效率，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化人居環(huán)境等方面起到積極的示范帶動作用。
4、城中村“三舊改造”原則及策略
（1）城中村“三舊改造”的原則
空間與政策相配合：空間規(guī)劃要有堅實的政策研究支持，政策研究也要針對具體的村來制定，從制度著手，從實體入手，才能把城中村改造中的各方利益落到實處。
照顧村民利益與城市發(fā)展：保證村民住得好，收入有增長，公共開支有著落。規(guī)劃必須自始至終要尊重村民現(xiàn)有的收入和生活習(xí)慣，在規(guī)劃中要合理解決利益分配問題，建立城中村按城市規(guī)劃改造建設(shè)激勵機制。通過村莊的更新改造來增強本地區(qū)的吸引力，促進城市發(fā)展。
近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合：規(guī)劃要考慮到實施的時序性，制定不同階段的發(fā)展目標(biāo)與具體的行動計劃，做到近遠(yuǎn)期相結(jié)合。
通過城中村改造，實現(xiàn)城中村居民的深度城市化與和諧發(fā)展，其結(jié)果表現(xiàn)為三個方面：在經(jīng)濟上實現(xiàn)利益的平衡；在管理上實現(xiàn)社區(qū)的轉(zhuǎn)型；在空間上實現(xiàn)形象的變革。
（2）城中村“三舊改造”的策略
①改造“城中村”必須因地制宜，做到“一村一策”。通過政策創(chuàng)新達(dá)成各方認(rèn)同的政策標(biāo)準(zhǔn)和實施策略，由此推動改造規(guī)劃的進行。在統(tǒng)一制定政策前提下，區(qū)別不同情況，確定不同的改造方式，堅持維護村民合法權(quán)益的原則。維護集體經(jīng)濟和村民的合法權(quán)益，提升村民的生活質(zhì)量，是“城中村”改造成敗的關(guān)鍵。
②滾動式推進，逐步改造。采用滾動遷建和局部置換的方式逐步抽疏、更新舊村，分期分批推進改造，逐步實現(xiàn)城中村發(fā)展與城市規(guī)劃的整體協(xié)調(diào)。這種做法一方面是采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。
③社區(qū)規(guī)劃方法，互動式的規(guī)劃。變傳統(tǒng)的空間規(guī)劃為社區(qū)規(guī)劃，鼓勵村民、外來人口、企業(yè)等多方參與規(guī)劃過程，在參與過程中形成一致的規(guī)劃方案。過程中針對農(nóng)村社區(qū)人們文化水平不高和具有抵觸規(guī)劃的意識等現(xiàn)實，充分重視規(guī)劃過程中的交流、協(xié)商，深入社區(qū)進行規(guī)劃教育，普及和強化規(guī)劃意識。
④通過引入市場參與主體推進“城中村”改造，解決城中村改造資金難題。根據(jù)各區(qū)段城中村的條件類型差異，適當(dāng)輔之以綜合房地產(chǎn)開發(fā)、政府贖買等其它可行的改造模式。如采用房地產(chǎn)開發(fā)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)以物業(yè)的市場租售籌集改造資金，政府給予規(guī)劃指標(biāo)和城建稅費上的優(yōu)惠，并將開發(fā)利潤留給村里以支持滾動改造。
⑤經(jīng)濟利益平衡。村民的經(jīng)濟收入不能降低，對經(jīng)濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提。在補償形式上，靈活采取物業(yè)換土地、商鋪換住宅的方式予以解決，而不一定采取單一實物補償，而是多種補償方式相結(jié)合。
5、引發(fā)的思考
在“城中村 ”改造過程中，眾多低收入外來人口如何居住是不容忽視的問題。外來人口在廣州的城市建設(shè)中扮演著重要的角色 ,很大程度上推動著城市建設(shè)的發(fā)展，同時，他們中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”進行改造完成 ,居住條件改善的同時，也使他們往往因為承擔(dān)不起高昂的房租，失去繼續(xù)租住的能力，被迫遷往更為偏遠(yuǎn)的市郊，導(dǎo)致新的城中村的產(chǎn)生。城中村的拆遷、改造涉及到大量外來人員的遷徙，會引發(fā)一系列的社會問題，在改造中適當(dāng)考慮對這部分人群的安置，使他們可以以較為低廉的價格繼續(xù)租住在改造后的城中村，將更有利于社會的穩(wěn)定、和諧發(fā)展。
6、結(jié)語
目前，廣州市已為“三舊”改造制定了一系列計劃，包括10 年內(nèi)基本完成全市“三舊”改造；3 年～5年內(nèi)基本完成越秀、海珠、荔灣三大舊城區(qū)的重點區(qū)域改造，以及52 條城中村的改造等等。在廣東省在土地資源供需矛盾日益突出，國家城市建設(shè)土地供應(yīng)政策從嚴(yán)從緊的情況下，“三舊”改造拓展了建設(shè)空間，保障了發(fā)展用地，是為推進節(jié)約集約用地試點示范省建設(shè)探索出一條新路。同時，“城中村”的“三舊改造”是改善人居環(huán)境，提升城市品位、推進城市化進程的必經(jīng)之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障。
參考文獻(xiàn)
[1] 黃健文、徐瑩．對舊城改造的再認(rèn)識——以廣州市“三舊”改造工作為例［J］．規(guī)劃師．2011年01期
[2] 周曉 傅方煜．由廣東省“三舊改造”引發(fā)的對城市更新的思考［J］．現(xiàn)代城市研究．2011年08期
[3] 郭謙、吳昊潼．廣州城中村改造的問題和改造可行性模式研究［J］．四川建筑科學(xué)研究．第 33卷，2007年 6月第3期 廖遠(yuǎn)濤、代欣召．城中村改造的政策及實施評價研究——以廣州為例［J］．現(xiàn)代城市研究2012年03期
[4] 廣州市三舊改造政策解讀．百度文庫
[5] 廣州城中村改造的思路、模式與對策研究．百度文庫
[6] 城中村改造的意義．百度文庫
[7] 廣東省人民政府粵府[2009]78號《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》；
[8] 廣東省人民政府辦公廳粵府辦[2009]122號《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知》；
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【關(guān)鍵詞】城中村改造；改造模式；問題；策略
隨著城市化進程的快速推進，我國城市規(guī)模不斷擴大，同時城市建筑的數(shù)量也與日俱增。而在城市化進程快速向前推進的過程中，城市作為經(jīng)濟、政治和文化的中心而向四周不斷擴增，這樣一來，部分農(nóng)村被城市發(fā)展群所包圍，形成所謂的“城中村”?？梢哉f，城中村的這種非正常模式的城市化模式是城市化進程推進的必然結(jié)果。雖然這些城中村在地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及周邊環(huán)境等方面與城市具有較強的貼合感，但是由于由于種種原因的限制，如城鄉(xiāng)二元制度等使城中村的人口和土地都無法享受到城市的同等待遇，并且由于城中村的發(fā)展緩慢，它嚴(yán)重制約了城市化進程的進一步推進，也造成了一系列社會和環(huán)境問題。因此，及時解決城中村存在的問題，變革城中村改造模式具有重要的意義。
1 城中村改造模式
由于不同的城市地區(qū)均有自身獨特的地域和風(fēng)俗特性，所以由其所形成的城中村的改造模式也必然會各不相同。通常而言，根據(jù)改造主體的不同，可以將城中村的改造模式分為三大類，即政府主導(dǎo)模式、村集體主導(dǎo)模式和開發(fā)商主導(dǎo)模式，下面就這三種改造模式的具體內(nèi)容進行詳細(xì)地闡述。
1.1 政府主導(dǎo)模式
政府主導(dǎo)模式是以政府為城中村改造過程中的主體，由政府來負(fù)責(zé)城中村改造的整個流程，包括改造前的立項以及改造中的拆遷、監(jiān)督和管理等方面。簡言之，政府主導(dǎo)模式就是政府充當(dāng)城中村改造決策者的模式。但是需要注意的是，政府主導(dǎo)模式不是意味著政府可以肆意按照自己的意愿來進行改造，它需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w情況，同時需要充分與開發(fā)商和村集體進行有效地溝通和交流，從而綜合考慮多種因素，以采取合理的拆遷方式，另外，在拆遷的過程中要充分地尊重當(dāng)?shù)氐奈幕L(fēng)俗習(xí)慣，確保改造后建筑與當(dāng)?shù)靥厣囊恢滦?，避免出現(xiàn)建筑風(fēng)格與當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗不相稱的問題。
1.2 村集體主導(dǎo)模式
村集體主導(dǎo)模式就是以村集體作為城中村改造的主體，由全體村民通過集體會議來制定城中村改造的具體方案以及改造資金的籌集和建設(shè)等方面的問題，而政府則只負(fù)責(zé)在城中村建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施等方面提供幫助或者一些優(yōu)惠政策。然而，就現(xiàn)階段我國城市改造模式的發(fā)展?fàn)顩r而言，由于村集體自主改造能力較差，且融資比較困難，所以采用該種改造模式的區(qū)域較少，并且由于缺乏實際的經(jīng)驗，許多村集體往往沒有充分地貫徹這一模式，這是該模式失敗的一個重要原因。
1.3 開發(fā)商主導(dǎo)模式
開發(fā)商主導(dǎo)模式是以開發(fā)商充當(dāng)城中村改造的主體，由其負(fù)責(zé)改造中城中村的拆遷和安置等工作。由于開發(fā)商具有豐富的城中村改造經(jīng)驗，在一定程度上有利于減少政府方面的資金投入，也有助于減少政府在城中村改造中的過度干預(yù)，從而可以提高城中村改造的效率和質(zhì)量。就現(xiàn)階段而言，開發(fā)商主導(dǎo)模式是當(dāng)下使用較多的城中村改造模式。
2 城中村改造中存在的問題
2.1 村民阻力
隨著城市的擴張，部分被劃歸到城市范圍內(nèi)的本土居民大都還沒有適應(yīng)城市的生活，并且隨著外來人口到城市居住的數(shù)量逐漸增多，他們憑借房屋出租所獲得的收入甚至要比自身參加生產(chǎn)勞動所獲得的收入。由于農(nóng)村人口的文化水平較低，他們在突然融入新環(huán)境后會感到迷茫，不知道如何才能找到適合自己的謀生手段，從而導(dǎo)致“城中村”的形成。另外，部分地區(qū)的世襲觀念比較強，他們經(jīng)過長時間的居住，已經(jīng)對于當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?xí)慣有了深刻的認(rèn)識，所以他們寧愿保留當(dāng)前的建筑風(fēng)格，也不愿意進行拆遷和改造，這是造成城中村改造無法實施的一個重要因素。
2.2 流動人口的居住問題
據(jù)有關(guān)方面的調(diào)查和統(tǒng)計，我國外來到城市打工人口的數(shù)量巨大，他們對于廉價住宅房的需求量非常大。如果要進行城中村改造，那么必然會增加他們住房的費用，無法滿足他們的住房需求，所以很可能對社會的穩(wěn)定性造成影響。因此，在城中村改造的過程中，我們必須要合理地解決流動人口的住房問題，在滿足他們廉價住房需求的同時，采取有效的措施來逐漸實現(xiàn)城中村改造。
2.3 經(jīng)濟利益阻礙
在城中村改造的過程中，由于涉及到村民、政府和開發(fā)商這三者的利益，他們之間緊密聯(lián)系，互為制約，共同決定城中村改造的整體形勢。改造資金的來源和居民在拆遷過程中所獲得的補償費用是眾多問題中兩個最為重要的問題，土地產(chǎn)權(quán)也是制約城中村改造的重要條件?？梢哉f，合理協(xié)調(diào)各參與者的經(jīng)濟利益是城中村改造能否順利實施的關(guān)鍵。首先，在政府方面，城中村改造是一項投資成本高，回報低的工程，如需要支付改造前期的整體和拆遷等費用以及后期的改造費用等，但是僅僅獲得的是一些土地的使用權(quán)；在開發(fā)商方面，由于城中村改造的可銷售面積小，效益低，所以開發(fā)商也不愿意在這方面投入更多的資金；在村民方面；城中村村民的經(jīng)濟收入的經(jīng)濟由很大一部分來源于出租房屋以及村集體收益，所以他們會擔(dān)心村集體分散后的利益分配問題。
3 城中村改造策略
3.1 強化政府職能，結(jié)合市場運作
正如上述，城中村改造是一項龐大而又繁雜的工程，不管在何種改造模式下，政府部門都需要發(fā)揮其在改造過程中的監(jiān)督和指導(dǎo)作用，幫助開發(fā)商和村民合理地解決改造過程中所面臨的拆遷、賠償和安置等問題，從而逐漸使政府由主導(dǎo)型向引導(dǎo)型方向發(fā)展。另外，在城中村改造過程中，政府不應(yīng)該過度關(guān)注自身的利益，而應(yīng)該與我國當(dāng)前的市場進行良好的調(diào)控，同時要確保改造監(jiān)管中的公平性和公正性，不可偏袒任何一方。政府除了從自身方面來為城中村改造提供資金外，還需要借助市場來吸引投資商進行投資，從而有利于解決城中村改造中出現(xiàn)的資金不足問題。
3.2 轉(zhuǎn)變改造模式
傳統(tǒng)單一的城中村改造模式已經(jīng)不能滿足當(dāng)前城市發(fā)展對其改造提出的要求，所以必須要根據(jù)當(dāng)?shù)馗脑斓膶嶋H情況來采取恰當(dāng)?shù)母脑炷Ｊ?，并要注重多種改造模式的綜合運用，比如采用以市場為主導(dǎo)，政府來引導(dǎo)的改造模式，或者以開發(fā)商主導(dǎo)、政府引導(dǎo)的改造模式等?；旌系母脑炷Ｊ郊缺Ａ袅烁鞲脑炷Ｊ阶陨淼膬?yōu)勢，也彌補了單一改造模式中存在的一些局限性，所以更能適應(yīng)城中村改造。
3.3 合理利用土地
土地在城中村改造中的利用模式主要包括五種，即：政府用地、村民自用土地、開發(fā)商用地、村集體用地和開發(fā)商與村集體聯(lián)合用地模式。由于不同的土地利用模式會影響村民、開發(fā)商和政府三方的利益，所以政府需要在城中村改造的過程總制定公正、合理的措施來平衡三方的經(jīng)濟利益，同時也可以合理運用市場機制來講土地作為一種資本推向市場，提高城中村改造自己的融資量，從而有助于緩解城中村改造中存在的資金壓力。
總之，城中村作為城市化進程推進中一個重要現(xiàn)象，是城市發(fā)展不平衡的外在體現(xiàn)，它制約著城市化進程的進一步推進。為了提高城中村改造的質(zhì)量，要合理平衡政府、村民和開發(fā)商三者的經(jīng)濟利益，結(jié)合當(dāng)?shù)馗脑鞂嶋H情況來采取合理的改造模式看，必要的時候可以綜合運用多種改造模式。只有這樣，城中村改造才能順利進行。
參考文獻(xiàn)：
[1]沈明亮.城中村改造模式的分析[J].山西建筑，2014（24）.
【關(guān)鍵詞】城市化；城中村改造；發(fā)展過程；思路
前言：
城市化的擴張與城市的內(nèi)生跳躍式發(fā)展是城中村形成的主要外部推動力，尤其是迅速發(fā)展的外生型城市化過程造成了土地供給的有限與城市用地?zé)o限擴張的矛盾，導(dǎo)致農(nóng)村耕地逐漸減少，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的比重日趨變小，甚至消失，但仍然還是保留“村建制”，實行村行政管理，城中村現(xiàn)象由此而生。隨著地價飆升，全國各地的“城中村”的拆遷和改造正在快速推進。目前，主要有政府主導(dǎo)、村集體自行改造，以及開發(fā)商與村集體合作三種改造模式。面對當(dāng)前的這種普遍情況，城中村改造應(yīng)當(dāng)遵循“以人為本、因地制宜、與時俱進、逐步推進”的原則。 把城中村改造駛穩(wěn)妥地駛上快車道。
1.城中村在城市發(fā)展過程中的現(xiàn)狀
現(xiàn)代城市中的城中村人居環(huán)境狀況主要表現(xiàn)為以下幾點：
（1）建筑密度、人口密度高。人口的大量集中，讓城中村的原有居民看到了增加其閑置房屋以出租形式可以獲得一定經(jīng)濟收入，在利益的驅(qū)使下，城中村的居住建筑不斷增高，盲目增加，再加上規(guī)劃部門管理松散，最終導(dǎo)致城中村建筑出現(xiàn)規(guī)劃無序、形式混亂、建筑質(zhì)量差、建筑密度大等問題。
（2）生活、生產(chǎn)環(huán)境衛(wèi)生條件差，基礎(chǔ)設(shè)施跟不上社會發(fā)展。城中村人居環(huán)境中的硬件配套設(shè)施不足以支撐其龐大的人口數(shù)量，其中道路交通不夠通暢，電力電訊設(shè)施負(fù)荷過大，城市給排水等管道設(shè)施設(shè)施陳舊，城市綜合防災(zāi)，建筑間距，日照間距都不符合人居環(huán)境對其的需求。同時，伴隨外來人口涌入，人員復(fù)雜，社會治安存在重大隱患，成為社會管理的盲區(qū)和難點。
（3）自然生態(tài)環(huán)境不復(fù)存在。居住在郊區(qū)的郊區(qū)的人們會有很大感受，在短短幾年之間，村莊周圍到處是原生態(tài)的自然景觀消失殆盡，取而代之的是，城市高速路的出現(xiàn)，高樓林立，空氣渾濁，污水橫流。城市的發(fā)展總在自然環(huán)境的損失為代價，社會的進步總是以物質(zhì)品位的上升為前提，自然景觀在城市化初期一直被忽略了。
（4）人際交往空間收縮，村莊歷史文化消失。這里的交往空間指實體空間，供人們休閑、娛樂、集會的場所。由于該種場所的缺乏，一系列村莊歷史文化也越來越被人們忽視，一致遺忘。西北地區(qū)農(nóng)村逢年過節(jié)都會舉辦大型農(nóng)村集體活動，社火、拜神、廟會等都是其特色文化傳統(tǒng)，而能夠舉辦這些大型活動最需要的就是大型公共場所，既廣場。所以說由于公共場所空間的缺失，許多城中村的歷史文化也在因此而被淡忘
2 充分把握“城中村”改革改造的重要意義
（1） 有利于拓展城市空間，優(yōu)化資源配置
“城中村”土地利用率低，通過改造，有利于優(yōu)化土地資源配置，為城市發(fā)展騰出新的空間。
（2） 有利于改變城市面貌，提升城市品位
“城中村”布局雜亂，建設(shè)無序，形式土而單調(diào)。通過改造可重塑形象，提高城市品位和競爭力。
（3） 有利于改善生活環(huán)境，提高居民素質(zhì)
“城中村”相對封閉，基本保持農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環(huán)境臟亂差，通過改造，促其向現(xiàn)代城市方式轉(zhuǎn)變，居住環(huán)境、思想觀念、行為方式、整體素質(zhì)得到提高。
（4）有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快城市化進程
伴隨著城市外延式擴張的深入，內(nèi)涵式城市化被提到議事日程，對人居環(huán)境及人口素質(zhì)水平較低的“城中村”改造成為推進城市化的重要環(huán)節(jié)，加快“城中村”的城市化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、真正實現(xiàn)城市一元發(fā)展的關(guān)鍵，與實現(xiàn)農(nóng)村城市化和城市現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密相關(guān)，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。
3 城中村改造基本思路
（1）以人為本――城市發(fā)展服務(wù)市民，不僅要對當(dāng)?shù)卮迕襁M行合理補助和安置，還要對在此居住的外來租客進行疏通與安置。第一，按照發(fā)展規(guī)劃疏通外來人口至發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)，例如各衛(wèi)星城；第二，制定全面完整的拆遷補償方案，保障所有人的知情權(quán)；第三，政府工作人員要嚴(yán)格執(zhí)法，溫和行動，嚴(yán)禁強拆強搬。要依據(jù)法律法規(guī)保證房東和租客的基本權(quán)利、利益、人格等，充分考慮每家每戶的情況最大限度減少摩擦。規(guī)劃改造應(yīng)避免對村鎮(zhèn)歷史文化的淡忘。每個村莊的發(fā)展過程中都伴隨著很多歷史故事，有的村莊會出現(xiàn)許多主要歷史人物，歷史遺跡等，規(guī)劃改造時應(yīng)針對部分歷史遺跡等做出相應(yīng)保護措施
（2）因地置宜DD環(huán)境、規(guī)劃雙結(jié)合
城中村改造要遵循合理的規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)律，從實際出發(fā)，根據(jù)具體的村子具體的村民，分別進行深入的調(diào)查研究，考慮各方面的因素，制定相應(yīng)的適合的策略方針。在行動中，以此為依據(jù)，從而更好地促進城市的發(fā)展，減少可以避免的陣痛。 優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計范例是營造一種凝聚力，營造一種具有生命力的文化氛圍，處處為人，為人性著想，體現(xiàn)以人為核心的規(guī)劃設(shè)計觀念。城中村改造就因應(yīng)該是以居住人群為主，致力于改善村民居住環(huán)境，創(chuàng)造城市新面貌，使城市從無序發(fā)展步入可持續(xù)性發(fā)展階段。
（3）與時俱進DD生活、觀念同提升
生活環(huán)境和條件改造相對比較容易，通過改善福利政策、做好回遷安置工作等，讓村民在生活上有保障。但思想觀念是經(jīng)久形成的，不易改變，所以要使得村民不僅從生活上進城而且從觀念上進城，需要更大的宣傳教育。提升和培養(yǎng)新的城市生活觀念，可以通過廣播以及小區(qū)文化活動等適時的進行思想觀念的傳揚，灌輸城市生活新思想，在潛移默化的學(xué)習(xí)中形成新的城市生活理念城中村改造從某種意義上講就是對其人居環(huán)境狀況的改造。目前眾多城中村改造著眼于實體建筑環(huán)境的創(chuàng)造。城市的主體是人，城市規(guī)劃設(shè)計應(yīng)更多設(shè)計出廣場、公園、綠地等交往性空間，使人在繁忙的大城市生活中能夠得到更多精神享受。
（4）逐步推進DD拆遷、安置有始有終
城中村改造過程中的拆遷工作經(jīng)常復(fù)雜繁瑣甚至難以進行，歸根結(jié)底，是各種矛盾的調(diào)和解決過程。矛盾的解決需要方法，也需要時間。從客觀上講，拆遷過程要逐步推進，不可能一步拆遷到位。要實行改造與拆遷安置相結(jié)合，拆遷一部分安置一部分，然后再進行下一批的拆遷與安置。逐步推進既能給政府帶來更多的時間做好安置工作，保障拆遷地區(qū)的居民得到最合理的安置；也能給拆遷地區(qū)的居民更多時間準(zhǔn)備搬遷工作。
4 結(jié)語
綜上觀之，解決城中村問題需要經(jīng)歷一個過程改造要有步驟、按計劃、分階段逐步實施。要在充分研究城中村的改造條件是否具備的情況下來決定優(yōu)先改造對象。加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并逐步把市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、供氣以及治安等納入城市管理范疇，施行統(tǒng)一管理，最終實現(xiàn)城中村的城市化。
參考文獻(xiàn)：
[1]王玨.我國“城中村”改造模式對比[J].企業(yè)導(dǎo)報，2014（11）.
關(guān)鍵詞：城中村；必要性；改造模式；利益關(guān)系；土地利用
中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
城中村是我國快速城市化過程中的產(chǎn)物，目前除少數(shù)城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村現(xiàn)象.城中村的存在不僅嚴(yán)重影響了城市的景觀風(fēng)貌和村民的生活環(huán)境，成為城市管理的難點；而且使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價值，造成土地利用效率低下和資源浪費.解決城中村問題已經(jīng)成為各級政府十分重視的要務(wù).
1城中村的概念
從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”.從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū).
“城中村”具有農(nóng)村和城市雙重特征，是城市化進程中的歷史產(chǎn)物.城中村作為“非正規(guī)”城市化空間已受到社會和學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注，由于對“城中村”內(nèi)部經(jīng)濟系統(tǒng)的深入研究仍然有限，尤其外來人口創(chuàng)建的非正規(guī)部門及其在城中村經(jīng)濟系統(tǒng)中可能扮演的重要角色長期被忽略.
2城中村改造的必要性
城中村的存在成為了所在城市發(fā)展重要制約因素之一.城中村自身的問題也層出不窮，在管理上也脫離了城市的制約，導(dǎo)致一系列的問題產(chǎn)生.城市要發(fā)展，城中村改造成為了必然事件.城中村改造的必要性主要可以從兩個角度分析，一個是從城中村自身發(fā)展的需要的角度分析；另一個是從城中村所在城市的發(fā)展角度分析.
2.1從城中村自身發(fā)展的角度看，其改造的必要性主要表現(xiàn)在以下幾點：
2.1.1城中村人口混雜，存在著嚴(yán)峻的安全隱患
城中村人口由村民、市民和流動人口構(gòu)成，其中流動人口是城中村最主要的組成部分.由于流動人口混雜，流動人口成為了城中村犯罪（如盜竊、吸毒等）的主要群體，導(dǎo)致治安形勢嚴(yán)峻.
2.1.2城中村建筑滯后，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，存在著極大的消防隱患
城中村的建筑規(guī)劃滯后于所在城市，違法違章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光條件差等多種因素導(dǎo)致城中村的居住環(huán)境惡劣.同時，城中村中基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件差，管線雜亂無章，排水設(shè)施差，加上街巷狹窄擁擠，容易產(chǎn)生火災(zāi)等情況，存在著極大的消防隱患.
2.1.3城中村的土地利用情況混亂，給管理帶來了諸多不便
就廣州的城中村而言，城中村土地利用類型多樣，商業(yè)用地、倉庫用地、住宅用地等，而且同時存在著非法交易、非法租憑等管理混亂的現(xiàn)象，給城中村的管理帶來了一定的難度.
2.2從城市的發(fā)展角度看，其改造的必要性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
2.2.1城市土地高效利用的需要
城中村的存在導(dǎo)致作為城市寶貴資源的土地未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益.就如廣州的石牌村、獵德村等處于城市的繁華地段，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，但未能很好地發(fā)揮其經(jīng)濟上的優(yōu)勢，導(dǎo)致土地資源資源的浪費.在土地資源日益緊缺的情況下，合理改造城中村的用地將會大大促進城市土地潛力的提高以及城市經(jīng)濟的發(fā)展.
2.2.2加快城市化進程和城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要
加快城市化進程，其主要任務(wù)是提高城鎮(zhèn)化水平，使城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、市場化的發(fā)展相匹配，形成同步發(fā)展、良性互動的狀態(tài)，積極妥善解決城中村問題，促進其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市的管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村真正融入城市.城中村改造對推進城市社區(qū)建設(shè)具有重要的作用，積極對待城中村改造的問題，對加快城中村向社區(qū)居委轉(zhuǎn)變和整個城市的社區(qū)建設(shè)具有重要的意義.
所以城中村轉(zhuǎn)型發(fā)展是城中村自身發(fā)展和城市化發(fā)展的迫切需要，也是城市化過程中必須克服的改造難題.城市發(fā)展的過程中除了要將以往遺留下來的城中村改造的同時還要避免在城市的發(fā)展過程中產(chǎn)生新的城中村.
3城中村改造存在的問題
城中村的惡劣現(xiàn)狀不是一日之寒，在改造過程中預(yù)料之內(nèi)和預(yù)料之外的問題不勝枚舉.資金缺口、村民阻撓、改造方式難以確定、思想不統(tǒng)一、外來人口安置等問題都困擾著各級政府.當(dāng)今城中村的改造中主要面臨的問題如下：
3.1城中村改造資金缺乏
目前城中村的改造已經(jīng)成為了一項巨大的工程，其中管線改造，電網(wǎng)配套等改造需要巨大的資金投入，除了拆遷費、補償費用等，在改造過程中重新把基礎(chǔ)設(shè)施配套齊備等工程耗資數(shù)額巨大.改造完之后還需要巨額去將其周圍環(huán)境和諧化，將外遷人口回遷入戶等都需要一定的費用.又由于城中村的數(shù)目大，所以對于城中村的改造對政府來說資金是一個瓶頸，對于生活在城中村的村民更加不言而喻.
3.2村民阻力大，其阻力主要是補償標(biāo)準(zhǔn)眾口難調(diào)，改造工作難以進行，拆遷安置工作難.
城中村的村民已經(jīng)沒有田地，大多數(shù)村民主要以租金來維持生活，租金成為了他們唯一的收入來源，如果要拆遷，村民沒有其他收入，必定會反對政府的拆遷.又因為拆遷的補償不能根據(jù)各村民的意愿補償，所以補償標(biāo)準(zhǔn)也難以確定.次之，在城中村改造的時候，城中村容納的村民和大量的流動人口難以安置，很難找到合適的地方安置外來務(wù)工人員，所以在改造的時候很容易產(chǎn)生新的城中村.
3.3多種條件限制，集體土地產(chǎn)權(quán)變更困難
城中村因為自身所存在的種種弊端，導(dǎo)致對城中村的改造勢必是一項復(fù)雜而艱巨的龐大工程.，涉及到城市規(guī)劃、土地管理、市政建設(shè)、社會保障、戶籍制度等多個方面，關(guān)系到城中村居民、村集體、政府、開發(fā)商等多方利益，只有在各種條件具備與成熟，各方利益協(xié)調(diào)一致的前提下，才能順利開展城中村改
造.另外城中村要徹底得以改造必須將城中村集體所有的土地國有化，只有將土地都轉(zhuǎn)化為國有化才能更好的解決原有的城中村管理制度等多種制約性的問題.但由于村民對集體資產(chǎn)和個人利益出發(fā)，在補償不能如愿時，通常不愿將集體土地國有化，使城中村改造更加困難.
4城中村改造模式
城中村改造雖然需要多方參與，但必須有一個牽頭者，即改造主體.在城中村改造中發(fā)揮作用最大的政府、村集體（村民）或者開發(fā)商都可以成為改造主體.另外，改造主體也政企合作和村企合作組成，具體模式需要根據(jù)不同的城中村選擇不同的改造方案，通過選擇不同的改造主體，發(fā)揮其最大的改造指導(dǎo)作用.
4.1政府主導(dǎo)模式
政府主導(dǎo)模式是政府充當(dāng)開發(fā)商的角色， 直接投資改造“城中村”，解決村民的拆遷安置問題， 進行開發(fā)建設(shè)， 從而達(dá)到改造目的.這種模式的前提是政府經(jīng)濟實力雄厚， 村民接受政府的改造方案.
該模式的特點在于：一是政府雄厚的經(jīng)濟實力，從一定范圍內(nèi)保證了改造的質(zhì)量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能夠從整個城市景觀環(huán)境效益和社會效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進行更新.二是有利于調(diào)配各相關(guān)部門的資源，能夠充分考慮從全社會的綜合利益.由政府主導(dǎo)改造，能更好的整合規(guī)劃局、國土局和財政局等多個部門，有利于改造的順利進行.同時政府不僅僅將改造的視角集中在經(jīng)濟利益上，更多的是考慮社會、環(huán)境、資源和經(jīng)濟等方面的綜合效益.三是能夠給弱勢群體充分的保護.政府作為改造主體，必然會在真正全盤統(tǒng)籌，保護村民的利益的基礎(chǔ)下才主導(dǎo)改造，為村民生存提供了保障.
該模式耗用資金大，缺乏市場運作， 很難將土地市場價值最大化，不適合處于經(jīng)濟實力較弱的城市中的城中村改造，如內(nèi)陸城市中的城中村和部分比較偏僻的城市.適合在經(jīng)濟實力強的城市的城中村改造，特別是處于重要地段和城市中心等城市核心地帶城中村的改造，如廣州市白云區(qū)的棠景街的改造遵循此種改造模式.
4.2村集體自建模式
村集體自建模式是指以村集體為改造主體進行籌資改造，村民共同對改造行為決策、負(fù)責(zé).與政府主導(dǎo)模式相對，是一種自下而上的改造思路，政府無須投入財政資金， 僅以優(yōu)惠的改造政策指導(dǎo)“城中村”改造活動.該模式實施的前提是村集體資產(chǎn)雄厚，村民籌資能力較強.
該模式特點在于：一時充分調(diào)動了村民的改造積極性，村民是直接受益者，改造后居住環(huán)境將得到改善，村民有動力投入改造.二是村民對本村的情況最為熟識，改造方案的選擇更能切合村子的特點，同時容易解決拆遷補償這個重大障礙，也有利于他們自我安置.三是有效化解了城中村改造資金不足的難題， 減輕了政府的財政負(fù)擔(dān).改造需要的巨額費用由村民籌資，解決了改造中主要的問題.還有村民自我安置、拆遷補償?shù)荣M用也降低了資金的投入，有利于改造順利完成.四是村集體改造缺乏科學(xué)指導(dǎo)，對村民來說是一次考驗，難以確保改造質(zhì)量和解決土地利用最大化等問題.
該模式在一定程度上最好的模式，因為該模式村集體已經(jīng)自我解決了很多改造難題，只缺乏科學(xué)指引，只要政府適當(dāng)給予改造政策指導(dǎo)就能很好完成改造工作.該模式在廣州、珠海有一定推廣，如珠海市鹿丹村、廣州市海珠區(qū)石溪村等采用此種模式.
4.3開發(fā)商投資改造模式
開發(fā)商投資改造模式是指在城中村改造過程中將開放商定為改造主體，將城中村土地招標(biāo)拍賣后由開發(fā)商進行改造.開發(fā)商通過市場化的投標(biāo)方式獲得城中村改造主體資格后， 通過自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補償、村民拆遷、安置或回遷及開發(fā)用地建設(shè)的改造模式.
該模式特點在于：一是專業(yè)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗豐富，同時具有巨大的經(jīng)濟實力，給城中村改造得到大量的資金投入，可以確保開發(fā)區(qū)域的品質(zhì)和檔次.二是實現(xiàn)了土地利用的最大價值，避免了行政權(quán)力介入引起的社會矛盾.三是村民只是政策的受體，無需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保護.四是開發(fā)商受經(jīng)濟利益驅(qū)使，一般城中村的容積率難以滿足其對商業(yè)利潤的需求，而且開發(fā)商改造存在規(guī)劃管理與建設(shè)周期等問題.不同開放商的開發(fā)時間不統(tǒng)一，影響城中村改造進度.五是開發(fā)商直接面對村民拆遷工作容易遇到釘子戶、拆遷難等問題，給改造增加難度.
該模式適用于政府經(jīng)濟實力較弱，村民融資能力弱的情況，河南省鄭州市燕莊村和河北保定市南市區(qū)東高莊和南大園村都采用此種模式.
每個城中村普遍呈現(xiàn)的與城市發(fā)展不和諧的音符都需要由這樣或那樣的改造方式來解決.只要涉及改造，就必然需要確定改造主體，而對于任何一個改造主體必須根據(jù)各村的具體情況確定最終的改造模式.改造工作無論如何都必須選擇一種改造模式或者選擇兩種該在主體進行組合如政企合作模式 、村企合作模式等.
5小結(jié)
城中村改造是事關(guān)多方主體利益的一次社會革命.在改造過程中，應(yīng)尊重村集體的主體地位，堅持依法辦事；在妥善處理好各方的利益關(guān)系，切實落實補償安置資金和安置房源等情況下，根據(jù)各城中村的具體問題，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)母脑炷Ｊ?
參考文獻(xiàn)
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