發(fā)布時(shí)間：2022-10-06 19:49:04
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的別墅調(diào)查報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
滿足個(gè)性化需求
近年來(lái)，隨著國(guó)人生活水平的日益提高，消費(fèi)理念也慢慢與歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家接軌，整體櫥柜、衣柜等定制化家具也日益為廣大消費(fèi)者所接受。拒絕雷同，是人們青睞定制家具的重要原因。根據(jù)一家權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告，85%的受訪者在選購(gòu)家具時(shí)更傾向于定制家具。定制家具獨(dú)特的個(gè)性設(shè)計(jì)，能夠由顧客自己掌握櫥柜的風(fēng)格，符合現(xiàn)代年輕人的崇尚個(gè)性，展現(xiàn)了自我魅力的要求，這就是它最吸引人的地方。
高揚(yáng)認(rèn)為，目前定制家具受到追捧主要有三方面原因：首先，定制家具的實(shí)用性和空間利用率較傳統(tǒng)家具都更強(qiáng)，也更簡(jiǎn)單地實(shí)現(xiàn)了裝修風(fēng)格的統(tǒng)一化。其次，與行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)密不可分，傳統(tǒng)家具行業(yè)中庫(kù)存量積壓的現(xiàn)象很明顯，廠商為了減輕壓力，將比重轉(zhuǎn)向定制家具市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)極大促進(jìn)了定制家具的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出兩級(jí)分化的狀況，商業(yè)住宅中小戶型開始成為主流，高端豪宅別墅也大量興起，傳統(tǒng)的以家具成品為主的市場(chǎng)難以滿足這些人群的需求，而在這種情況下，定制家具就得到了很好的發(fā)展。
誠(chéng)信是定制家具的根本
據(jù)了解，定制家具與傳統(tǒng)家具最大不同在于傳統(tǒng)家具制作的過(guò)程是標(biāo)準(zhǔn)化的，它的制作流程是可以獨(dú)立的，但定制家具則是一個(gè)全方位的過(guò)程，從尺寸、款式設(shè)計(jì)、再到運(yùn)輸整個(gè)體系都必須緊密地結(jié)合，設(shè)計(jì)、選材、制作、物流、售后都不能脫離。這也使得在價(jià)格上，定制家具比傳統(tǒng)家具高出很多。
盡管定制家具比傳統(tǒng)家具更能滿足人們多樣化的家居需求，然而在定制家具行業(yè)繁榮發(fā)展的背后也隱藏著很多隱性的制約因素：目前，定制家具行業(yè)內(nèi)以小企業(yè)居多，行業(yè)集中度較低；產(chǎn)品更多傾向于簡(jiǎn)單的抄襲與模仿，品牌雜亂；產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊；綜合成本升高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性加大，惡性競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)較為明顯。由于許多方面不規(guī)范，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有專門的定制家具標(biāo)準(zhǔn)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保護(hù)。高揚(yáng)指出，雖然定制家具的興起是2001年左右，到目前為止已經(jīng)發(fā)展了10多年，誠(chéng)信卻成為了定制家具的一大考驗(yàn)，很多廠商對(duì)外宣傳是定制，但大部分的產(chǎn)品還是采取了傳統(tǒng)家具的標(biāo)準(zhǔn)化的流程，另外還有諸如材料不符、設(shè)計(jì)不符的現(xiàn)象。所以對(duì)于定制家具的質(zhì)量，消費(fèi)者需要理性認(rèn)識(shí)。
電商是定制家具的重要銷售渠道
越來(lái)越多的華人憑借著扎實(shí)的數(shù)學(xué)和金融知識(shí)、對(duì)高強(qiáng)度和高壓力工作的適應(yīng)能力以及流利的英語(yǔ)躋身金融城的核心圈子。實(shí)際上，早在2012年，根據(jù)英國(guó)的人口調(diào)查報(bào)告，劍橋和倫敦金融城就成為華人比例最高的地區(qū)，在金融城，每100個(gè)人里面就有三個(gè)半華人。
來(lái)到金融城的，除了中國(guó)人，還有中國(guó)的資本。
2013年7月，平安人壽用2.6億英鎊的價(jià)格購(gòu)得了倫敦的地標(biāo)性建筑勞合社大樓，不恰當(dāng)?shù)卣f(shuō)，這招可謂是“黑虎掏心”—摘走了倫敦心臟地帶最金貴的一塊地方。
勞合社大樓所在的區(qū)域正是金融城，倫敦最高大上的地方，又有綽號(hào)叫“那一平方英里”—地方雖然不大，卻有超過(guò)2000家金融機(jī)構(gòu)在此運(yùn)營(yíng)日常業(yè)務(wù)，全球最大的保險(xiǎn)市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和商品市場(chǎng)以及世界上最古老的證券交易所都設(shè)在這里。有大約30萬(wàn)“金領(lǐng)階層”每天來(lái)此上班，繁華程度堪比美國(guó)華爾街。不過(guò)華爾街并不是紐約的發(fā)源地，而倫敦卻發(fā)源于金融城—公元47年，倫敦建城時(shí)，核心區(qū)就是今天的金融城。
“我們盼望倫敦能有朝一日成為另一個(gè)離岸人民幣中心！”2011年，時(shí)任倫敦金融城市長(zhǎng)的白爾雅率領(lǐng)一個(gè)大型的商務(wù)代表團(tuán)訪問(wèn)中國(guó)時(shí)表示。同時(shí)，白爾雅還張開雙臂歡迎中國(guó)人到倫敦買房，因?yàn)樵谒磥?lái)，英國(guó)的房地產(chǎn)很值得中國(guó)投資者來(lái)投資—那里政局穩(wěn)定、利率低，而且人民幣對(duì)英鎊升值也讓買房者享受了天然的“八折”優(yōu)惠。
如白爾雅所愿，2013年10月，中英兩國(guó)達(dá)成協(xié)議，允許英國(guó)機(jī)構(gòu)直接從倫敦投資中國(guó)股票和債券，另外，中國(guó)投行若愿在英國(guó)開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，可享受較為寬松的監(jiān)管。
除了金融行業(yè)的精英和機(jī)構(gòu)，中國(guó)的富豪們也對(duì)金融城青睞有加。據(jù)一位倫敦華人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，中國(guó)人對(duì)倫敦西區(qū)的別墅沒(méi)什么興趣，他們更鐘情于倫敦金融城新開發(fā)的高檔公寓，其價(jià)位介于每平方米8000～11000英鎊之間，大約相當(dāng)于6.5萬(wàn)～9萬(wàn)元人民幣。
2013年，中國(guó)人在倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外買家中所占的比例從5%激增到了27%，而且出手也越發(fā)闊綽。全年，由中國(guó)人購(gòu)買的價(jià)值100萬(wàn)英鎊及以上的房產(chǎn)總數(shù)，相當(dāng)于此前五年的總和。
但是，想要詳細(xì)描述這個(gè)群體并不簡(jiǎn)單。嗯，首先，他們比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，每年年薪在20萬(wàn)以上……慢著，如果是企業(yè)主的話，則無(wú)法來(lái)用身價(jià)來(lái)衡量了，因?yàn)樗麄冏约鹤錾?，無(wú)論家底如何，一旦出來(lái)“商務(wù)”，無(wú)論是談生意還是應(yīng)酬，都是十分愿意做出“商務(wù)”的派頭的。
好吧，先放下這個(gè)條件，從職業(yè)角度看，大多數(shù)的企業(yè)主和高管，再加上律師、設(shè)計(jì)師、金融等專業(yè)人士，是否就是商務(wù)人士呢，似乎比較準(zhǔn)確，卻也不太妥當(dāng)，如果是的話，人數(shù)應(yīng)該有幾百萬(wàn)之眾吧，可據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，中國(guó)北京、上海、廣州、深圳等八個(gè)主要城市的商務(wù)人士只有68萬(wàn)，中間的差額也忒大了些。
從消費(fèi)行為呢，購(gòu)買高檔商品的（很多購(gòu)買的人并非是使用者，而且比例還不低），坐飛機(jī)商務(wù)艙（這個(gè)應(yīng)該是為商務(wù)人士量身定度的，但很多公司即便是老板和高管，日常出差也是擠經(jīng)濟(jì)艙的），入住商務(wù)酒店（好像現(xiàn)在標(biāo)明為“商務(wù)”的酒店，大多是為一般職員出差準(zhǔn)備的），在三星以上酒店消費(fèi)（很多人住招待所，而在五星酒店談生意），似乎也不好判斷。
在從生活方式上呢，開名貴的汽車，住別墅和高級(jí)洋房，擺設(shè)高檔家私，經(jīng)常出國(guó)旅游、購(gòu)物，收藏古董字畫，觀看高檔文化演出……如果你知道上海白領(lǐng)如何瘋狂購(gòu)物，北京文藝青年如何迷戀演出，廣州大嬸和阿伯怎樣頻繁出國(guó)旅游，以及中小城市誰(shuí)在開名車住豪宅搞收藏，那么，從生活方式上就更難判斷商務(wù)人士了。
不管這些了，在迅速發(fā)展的當(dāng)代中國(guó)，去限定任何一個(gè)群體也都是困難的。不過(guò)，商務(wù)人士群體的確實(shí)存在應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。并且，中國(guó)商務(wù)人士也絕不是那個(gè)調(diào)查報(bào)告所宣稱的，在八個(gè)大城市才區(qū)區(qū)68萬(wàn)人，而應(yīng)該數(shù)量更為龐大。否則，怎么有那么多的商家在打他們的主意。
商務(wù)人士的生活是怎樣的呢？不講群體，我們從細(xì)節(jié)去觀察。豪宅區(qū)里，即便是已經(jīng)售罄幾年的房子，也大多是空置在那里的，出入別墅區(qū)最多的，往往是保姆和花匠，并且，不是夸張，真的有“忘”了自己還在那里買了房子，經(jīng)人提醒才記起的現(xiàn)象。買了不住，自然享受不到房子所帶來(lái)的生活方式的改變，真浪費(fèi)了地產(chǎn)商精心選擇的口號(hào)“我們賣的不是房子，賣的是一種生活態(tài)度”。即便是住在里面了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)如果是自己裝修的，品質(zhì)和品位實(shí)在是有些委屈了那房子，如果是地產(chǎn)商的標(biāo)準(zhǔn)裝修，則很少再去改裝，千房一面。
住尚且如此，衣和食就更隨意了。很多商務(wù)人士常年職業(yè)裝，常年應(yīng)酬餐。也難怪，他們的時(shí)間也大多被“職業(yè)”所占據(jù)了，一年當(dāng)中開的會(huì)幾百個(gè)，一年當(dāng)中在家里吃的飯甚至十個(gè)指頭都數(shù)得完。至于行，很多人羨慕商務(wù)人士是“空中飛人”，坐飛機(jī)如同打的，可只有做了“空中飛人”的人，才知道其中的苦――遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如想象中的那么瀟灑和舒服。順便提下，近來(lái)很多商務(wù)人士向我感慨，“怎么乘飛機(jī)的感覺(jué)越來(lái)越像坐大巴了呢，無(wú)論環(huán)境和服務(wù)，還是乘飛機(jī)的人，都像。”我取笑地回答：“那是中國(guó)的商務(wù)人士越來(lái)越多的緣故，而且，新成長(zhǎng)的商務(wù)人士頗具有中國(guó)特色?！?/p>
休閑生活呢？問(wèn)到很多典型的商務(wù)人士，他們的興趣其實(shí)非常廣泛，旅游、運(yùn)動(dòng)、閱讀等等，但在最后都要加上一句“實(shí)在是沒(méi)有時(shí)間”，“連看書也都是在飛機(jī)上”。
好了，我們基本可以得出結(jié)論了：中國(guó)的商務(wù)人士，將大多數(shù)的時(shí)間花費(fèi)在“商務(wù)”上了，用來(lái)提升生活品質(zhì)的步伐，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在了后面。可是，無(wú)論是在外企還是私企，無(wú)論是地產(chǎn)還是科技，無(wú)論是制造還是服務(wù)，無(wú)論是流通還是銷售，很多商務(wù)人士所從事的行業(yè)，都是以“改變?nèi)藗兊纳钇焚|(zhì)”為商業(yè)目的的。于是，中國(guó)的商務(wù)人士就陷入了一個(gè)悖論：他們非常努力地工作，去改變別人的生活，而他們自己的生活卻無(wú)暇顧及。
3月7日早上6點(diǎn)，63歲的文萬(wàn)成就起床了。思念、沮喪、焦慮，他一夜沒(méi)合眼。隨后，他與近百位中國(guó)家屬，向北京鐵路運(yùn)輸法院遞交了對(duì)馬航的上訴書。
在訴訟書里，文萬(wàn)成和律師列出了10項(xiàng)訴求，包括調(diào)查事件的現(xiàn)狀、責(zé)任、原因；給家庭造成的損害、痛苦等。
訴訟材料約有十斤重，袋子勒得人手疼。
根據(jù)國(guó)際航空領(lǐng)域的“蒙特利爾公約”，2016年3月8日是乘客家屬向承運(yùn)方馬航興訴的最后期限，否則將喪失對(duì)損害賠償?shù)臋?quán)利。
2014年3月8日，載有239人的馬來(lái)西亞航空公司MH370飛機(jī)與空中管制中心失去聯(lián)系。機(jī)上有154位中國(guó)人，這其中，包括文萬(wàn)成的兒子，36歲的文永勝。
去年7月29日，一片襟副翼在法屬留尼汪島被發(fā)現(xiàn)，并被確認(rèn)為MH370一部分。今天，馬來(lái)自亞政府第二份中期調(diào)查報(bào)告聲明。聲明指出，搜索工作仍在南印度洋進(jìn)行，飛機(jī)主殘骸仍沒(méi)有被找到。
馬來(lái)西亞總理納吉布也就MH370失聯(lián)兩周年發(fā)表聲明表達(dá)哀悼，他將之稱為“我們?nèi)耘f承諾竭力解開這個(gè)謎團(tuán)”。
“強(qiáng)硬派”
對(duì)于文萬(wàn)成來(lái)說(shuō)，未知的謎團(tuán)，更像是一場(chǎng)沒(méi)有歸期的等待。
這兩年，山東人文萬(wàn)成每年要在北京住上一百多天。
一個(gè)小馬扎、一壺水、一包煎餅，是他的全部裝備。
每周，他會(huì)去三次馬航在空港中心設(shè)立的家屬接待處，接待處位于北郊的順義，在六環(huán)外，公交轉(zhuǎn)地鐵再步行，三個(gè)多小時(shí)的路程。
濟(jì)南政府的陪同人員不得不佩服文萬(wàn)成的毅力，跟著走一天，他的腿走腫了。
文萬(wàn)成的頭發(fā)剃得很短，頭發(fā)茬子硬硬地拱出來(lái)，還有幾處斑禿。
在失聯(lián)者家屬們眼里，他是出了名的“強(qiáng)硬派”。
從事發(fā)起，文萬(wàn)成就開始秘密拍攝。在麗都飯店、在空港中心、在馬來(lái)西亞、在濟(jì)南，馬航發(fā)言人的表態(tài)、政府官員的表態(tài)，他全部記錄下來(lái)。整整兩年，一天不少。
裝資料的硬盤有5個(gè)， 每個(gè)都是1T的容量。用絨布包好，藏在背包夾層。
這些視頻是他的寶貝，他和記者說(shuō)，這些是“上法庭的證據(jù)”，走到哪兒都隨身帶著。
去年3月，文萬(wàn)成作為團(tuán)長(zhǎng)，帶著近20位家屬飛到馬來(lái)西亞。在馬來(lái)西亞交通部，他們要求部長(zhǎng)廖中萊出面，對(duì)家屬此前的致信進(jìn)行回復(fù)。
糖尿病，又是急脾氣，文萬(wàn)成因?yàn)榍榫w激動(dòng)暈倒，家屬要送他去醫(yī)院，被他回絕――他怕錯(cuò)過(guò)見(jiàn)部長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
最終，部長(zhǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)。
文萬(wàn)成做過(guò)掏糞工、乞丐，當(dāng)過(guò)幾年兵，脾氣硬，自我期許很高，是典型的山東漢子。
他受盡艱辛供獨(dú)子文永勝研究生畢業(yè)。飛機(jī)失聯(lián)前，文永勝已經(jīng)成家，育有一對(duì)兒女。他在山東一家大企業(yè)擔(dān)任總經(jīng)理助理。全家從郊區(qū)搬入中產(chǎn)社區(qū)。文永勝還為父母買了一棟別墅。
文永勝被指派到馬來(lái)西亞出差。3月8日，上了那架飛機(jī)。
中性詞“失聯(lián)”
在351人的家屬聯(lián)系群里，文萬(wàn)成是最活躍的人。
他積極發(fā)言，總是發(fā)一些各個(gè)不知名網(wǎng)站上轉(zhuǎn)來(lái)的文章，證明飛機(jī)并沒(méi)有失事。
“失聯(lián)”是介于“失事”和“失蹤”的中間狀態(tài)。對(duì)一部分家屬意味著“失去”，而對(duì)另一部分人，卻意味著累加的“希望”。
比如文萬(wàn)成，他篤定地認(rèn)為“飛機(jī)在，人在”。
2014年清明節(jié)，一位記者采訪他，最后忍不住問(wèn)，“你知道今天是什么日子嗎？”
他感到莫名其妙：“清明節(jié)和我有什么關(guān)系？我兒子沒(méi)死啊?！?/p>
今年過(guò)年前后，39位乘客家屬與馬航簽署協(xié)議，接受252萬(wàn)元的賠償，放棄后續(xù)一切權(quán)利。這讓文萬(wàn)成很生氣，他的想法很簡(jiǎn)單――領(lǐng)了這個(gè)錢，就意味著承認(rèn)飛機(jī)失事了。
他見(jiàn)人就強(qiáng)調(diào)，訴訟有技巧，別把自己“訴死了”――“什么叫訴死了？不是拿死亡賠償了事，人還沒(méi)死呢！我們?cè)V的是賠償飛機(jī)失聯(lián)對(duì)家屬造成的傷害。”
有親戚勸他，這么久了，孩子還能活著嗎？
他明白親戚是一片好心，不說(shuō)話。等人走了，他還是忍不住說(shuō)，“確實(shí)沒(méi)有證據(jù)證明我孩子死了啊?！?/p>
飛機(jī)失聯(lián)后，文萬(wàn)成聽(tīng)說(shuō)有的家屬打電話給親人，能聽(tīng)到“嘟”聲。他便每天撥打兒子手機(jī)，電話那頭卻一直是一個(gè)機(jī)械的女聲：您撥打的電話已關(guān)機(jī)。
為了不讓手機(jī)停機(jī)，夫妻倆一口氣交了三千元話費(fèi)。
直到2014年年底，政府為他們辦了保號(hào)停機(jī)。這個(gè)號(hào)碼，他們便再也沒(méi)有撥過(guò)。
這代表了很多家屬的狀態(tài)――他們相信人還活著，但不知身在何處。
比如劉伶，她的丈夫乘坐了那架飛機(jī)。每天下班回家，劉伶都會(huì)給丈夫打個(gè)電話，撥過(guò)去，無(wú)一例外是關(guān)機(jī)。
她安慰自己：“只是沒(méi)開機(jī)。”
她的手機(jī)屏保仍然是夫妻倆穿著情侶裝的合影。她最常聽(tīng)的歌，是丈夫最喜歡的《不裝飾你的夢(mèng)》。
哭泣的“石頭”
飛機(jī)失聯(lián)后，文萬(wàn)成幾乎不外露情感。公開場(chǎng)合，他總是話不多，沒(méi)有表情。他強(qiáng)調(diào)，事發(fā)到現(xiàn)在，自己一直很冷靜。
律師張起淮評(píng)價(jià)他，石頭一樣倔強(qiáng)的性格。但這不是文萬(wàn)成真實(shí)的情緒，他的另一面，只有律師知道。
見(jiàn)到張起淮，文萬(wàn)成常常說(shuō)著說(shuō)著就落下淚來(lái)，他知道兒子可能回不來(lái)了?！翱薜脝鑶璧?，老了之后，那種孤獨(dú)、失望的情感，特別濃烈?！?/p>
他的痛苦和其他家屬?zèng)]有區(qū)別，張起淮說(shuō)，文萬(wàn)成承諾要幫孫子孫女找到爸爸?！拔疫€沒(méi)有找到呢，怎么能回去？”
他并不像表面看起來(lái)那么強(qiáng)悍，甚至比一般人的狀況還要糟糕――張起淮看到了兩張殘疾證，文萬(wàn)成是殘疾人，他妻子也是。但他從未對(duì)任何人提過(guò)。
他帶著的大堆資料中，有一張?jiān)诒本┌捕ㄡt(yī)院的病歷：有時(shí)聽(tīng)到自己孩子話說(shuō)的聲音，感覺(jué)孩子在敲門，看到人影就感覺(jué)像自己的孩子，食欲減退，心煩，不愿接觸人。
見(jiàn)律師時(shí)，文萬(wàn)成提到兒媳，“這么年輕，不能耽誤她，但要是改嫁了，孩子這么小，又該怎么辦？”
前兩天，兒媳參加了一個(gè)“最有愛(ài)心、最孝順子女”的網(wǎng)上投票活動(dòng)，文萬(wàn)成悄悄地找人拉票?！拔也皇菫榱俗屗媚莻€(gè)獎(jiǎng)，我得用這種形式安慰她，她不容易。”
“我得保全一個(gè)家。”文萬(wàn)成說(shuō)。
現(xiàn)實(shí)的壓力也接踵而至。
飛機(jī)失聯(lián)半年后，文萬(wàn)成收到了銀行郵寄的房貸催款單。2009年，兒子文永勝首付100萬(wàn)元、貸款150萬(wàn)元買下了一套別墅。
他和老伴的退休工資加在一起大約3 000元，根本無(wú)力繳納每月9 000元的房貸。
而他每周來(lái)京參加溝通會(huì)的餐宿花費(fèi)已經(jīng)累計(jì)近7萬(wàn)元，其中不少是外債。
有人建議文萬(wàn)成把別墅賣了，他不同意。他清晰記得，談起裝修房子時(shí)，兒子臉上發(fā)光的表情。
日本是世界上最早關(guān)注非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)的國(guó)家。早在1950年政府頒布的《文化財(cái)保護(hù)法》中，就獨(dú)樹一幟地提出無(wú)形文化財(cái)(即非物質(zhì)文化遺產(chǎn))的概念，并以法律形式規(guī)定了它的范疇和保護(hù)辦法，而對(duì)那些造詣?lì)H深、身懷絕技的藝人和工匠，日本媒體稱其為“人間國(guó)寶”。從1955年起，日本政府開始在全國(guó)不定期的選拔認(rèn)定“人間國(guó)寶”，將那些大師級(jí)的藝人、工匠，經(jīng)嚴(yán)格遴選確認(rèn)后由國(guó)家保護(hù)起來(lái)，每年發(fā)給他們200萬(wàn)日元(約14萬(wàn)人民幣)的特別扶助金，用以磨練技藝、培養(yǎng)傳人。如今，經(jīng)文部省認(rèn)定的“人間國(guó)寶”已累計(jì)360位。日本已有1000項(xiàng)無(wú)形文化遺產(chǎn)成為國(guó)家級(jí)保護(hù)項(xiàng)目，其中能、歌舞伎、文樂(lè)等3項(xiàng)已成功入選聯(lián)合國(guó)教科文組織“人類口頭和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作”名錄。
除呵護(hù)“人間國(guó)寶”外，日本政府還積極為非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的“活用”創(chuàng)造條件。位于東京皇宮護(hù)城河畔的“國(guó)立劇場(chǎng)”，是上世紀(jì)60年代政府專為歌舞伎等傳統(tǒng)藝術(shù)表演而修建的一座現(xiàn)代化藝術(shù)殿堂，有些演出場(chǎng)次甚至要提前一年預(yù)定才能排上。
韓國(guó)
韓國(guó)自上世紀(jì)六十年代開始就著力于傳統(tǒng)民族、民間文化的搜集和整理，并于1962年制定了《韓國(guó)文化財(cái)保護(hù)法》。半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，韓國(guó)已經(jīng)陸續(xù)公布了100多項(xiàng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。《韓國(guó)文化財(cái)保護(hù)法》根據(jù)價(jià)值大小把非物質(zhì)文化遺產(chǎn)分為不同等級(jí)，國(guó)家確定具有重要價(jià)值的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)將給予100%的經(jīng)費(fèi)保障；省、市確定的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國(guó)家給予50%經(jīng)費(fèi)保障，剩余由所在地區(qū)籌集資助。
韓國(guó)政府制定了金字塔式的文化傳承人制度，最頂層被授予“保有者”的稱號(hào)，他們是全國(guó)具有傳統(tǒng)文化技能、民間文化藝能或者是掌握傳統(tǒng)工藝制作、加工的最杰出的文化遺產(chǎn)傳承人，共有199名，國(guó)家給予他們用于公演、展示會(huì)等各種活動(dòng)以及用于研究、擴(kuò)展技能、藝能的全部經(jīng)費(fèi)，同時(shí)政府還提供每人每月100萬(wàn)韓元的生活補(bǔ)助并提供一系列醫(yī)療保障制度，以保證他們衣食無(wú)憂。
韓國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)輿論監(jiān)督體系完善，確保了各項(xiàng)制度實(shí)施的公平、公正。國(guó)家成立了專門的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)委員會(huì)，由來(lái)自大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)、文化團(tuán)體的專職專家以及政府聘請(qǐng)的50多名非專家包括普通群眾組成。由各省長(zhǎng)、市長(zhǎng)及國(guó)家文化財(cái)提出的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項(xiàng)目將交由他們論證，委員們將進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研并撰寫提交調(diào)查報(bào)告，通過(guò)審議后最終確立國(guó)家重點(diǎn)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄，確立的名錄要公示一年，期間接受社會(huì)民眾的監(jiān)督并聽(tīng)取各方意見(jiàn)，如果沒(méi)有被公眾接受的項(xiàng)目將重新進(jìn)行調(diào)研論證。
法國(guó)
法國(guó)是世界上第一個(gè)制訂歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)法的國(guó)家。1840年，法國(guó)頒布了《歷史性建筑法案》，這是世界上第一部關(guān)于保護(hù)文物的法律。法國(guó)在制定保護(hù)物質(zhì)文化遺產(chǎn)方面的法律迄今已有200多年的歷史，而且隨著人們對(duì)保護(hù)工作意識(shí)的不斷增強(qiáng)，保護(hù)工作的范圍逐漸擴(kuò)展。
目前，法國(guó)有1.8萬(wàn)多個(gè)文化協(xié)會(huì)保護(hù)和展示歷史文化遺產(chǎn)。全法國(guó)已劃定了91個(gè)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)，保護(hù)區(qū)內(nèi)的歷史文化遺產(chǎn)達(dá)4萬(wàn)多處，有80萬(wàn)居民生活在其中。歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)的確立并不意味著將其封閉保護(hù)，法國(guó)政府采取讓歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)敞開大門，使之成為人們了解民族歷史與文化的窗口。
“文化遺產(chǎn)日”是法國(guó)人的首創(chuàng)。每年9月的第三個(gè)周末，所有博物館向公眾敞開大門，公立博物館免門票，像盧浮宮、凱旋門等著名博物館和歷史古跡也在免費(fèi)開放之列。私立博物館門票減價(jià)，它們可以得到稅收優(yōu)惠。法國(guó)設(shè)立的“文化遺產(chǎn)日”極大地推動(dòng)和促進(jìn)了歐洲對(duì)歷史文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)工作。
意大利
意大利人曾不無(wú)自豪地說(shuō)，全世界大約4％的歷史藝術(shù)品出自意大利。也有人說(shuō)，整個(gè)意大利就是一件大文物。作為希臘文化重地、羅馬文明的中心、天主教的核心、文藝復(fù)興的策源地，意大利保存下來(lái)的各類歷史文化遺產(chǎn)多得數(shù)不勝數(shù)。1996年，意大利當(dāng)時(shí)還只有9處文化和自然遺產(chǎn)被列入《世界遺產(chǎn)名錄》，迄今意大利的世界遺產(chǎn)數(shù)目已發(fā)展到37處。
【關(guān)鍵詞】 住宅房產(chǎn) 供需矛盾
一、引言
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的投資的比例逐年增大，房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度也在不斷增加， 從房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來(lái)看, 2005、2006、2007、2008上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的局面，從2008年下半年至今，以美國(guó)為首的一些國(guó)家（比如英國(guó)、日本）金融危機(jī)的影響和前幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，供需矛盾進(jìn)一步突顯，在新的一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期下，這種蕭條何時(shí)見(jiàn)底，目前尚不明朗，有的專家預(yù)測(cè)是2009年底，有的專家預(yù)測(cè)是2010年底。目前，政府部門也不斷地出臺(tái)一些經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施（比如存貸款利率和稅收方面）來(lái)刺激整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)閷?duì)于目前中國(guó)的情況而言房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。
另一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，中國(guó)建國(guó)初期的城市化率為17.43%，2000年為26.08%，2006年為32.53%（來(lái)源《中國(guó)城市化率現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》）和居民生活水平的提高，居民對(duì)住房的需求量也在不斷提高。預(yù)計(jì)在今后的10年中，居民對(duì)住房的剛性需求會(huì)不斷增加，相應(yīng)地，住宅的供應(yīng)量也會(huì)不斷增加。但同時(shí)也出現(xiàn)許多亟待解決的矛盾，比如：住宅結(jié)構(gòu)不合理，住宅價(jià)格過(guò)高，居民對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期不確定，導(dǎo)致居民的觀望情緒過(guò)濃，剛性需求在短期內(nèi)難以釋放等等。
二、南京市市內(nèi)八區(qū)和江寧區(qū)、浦口區(qū)的房地產(chǎn)供需的情況分析
1、南京市住宅房產(chǎn)供需現(xiàn)狀
（1）供給情況。在這次研究中，通過(guò)網(wǎng)上搜索和實(shí)地考察的方法搜集了南京市從2007年1月到2008年10月開盤的164個(gè)樓盤的具體資料，作為南京市住宅房產(chǎn)供給情況的樣本。樓盤的區(qū)域是南京市內(nèi)八區(qū)（鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、建鄴區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)、雨花區(qū)）、江寧區(qū)和浦口區(qū)，具體資料包括單位價(jià)格、總價(jià)、面積、戶型、精裝修情況、容積率、密度、樓間距、綠化情況、開發(fā)公司的資質(zhì)等。通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)南京市住宅房產(chǎn)供給情況總結(jié)如下：第一，樓盤供給區(qū)域：市內(nèi)八區(qū)的供給量已經(jīng)趨于飽和，江寧區(qū)和浦口區(qū)的供給量較大，分別占到了總供給量的22.56%和18.29%（見(jiàn)表1）。第二，建筑類型：住宅房產(chǎn)結(jié)構(gòu)類型主要以多層、小高層和高層為主，還有一定數(shù)量的別墅，低層住宅已很少開發(fā)，多層、小高層和高層分別占總供給量的33.00%、34.98%和24.14%（見(jiàn)表2）。第三，價(jià)格：住宅價(jià)格近年來(lái)一直較高，以5000-12000元/平方米為主，低于5000元/平方米和高于12000元/平方米的相對(duì)較少，5000-8000元/平方米和8000-12000元/平方米住宅占總供給量的28.23%和33.06%（見(jiàn)表3）。第四，戶型：房地產(chǎn)開發(fā)商偏向于開發(fā)二居室和三居室的住宅，四居室以上的戶型也有相當(dāng)一部分在開發(fā)，二居室和三居室的住宅占總供給量的31.28%和38.39%（見(jiàn)表4、5）。第五，面積：面積的分布情況與戶型基本相同。第六，裝修情況：90%為毛坯房。第七，容積率：80%為1-1.8。第八，綠化率：分布在30%-50%之間。第九，物業(yè)管理費(fèi)：80%為1元/平方米。
（2）需求情況。從2008年10月到2008年11月，我們?cè)谀暇┦蟹康禺a(chǎn)交易登記中心華僑路中心、中央門分中心、大光路分中心三個(gè)地方對(duì)200多位購(gòu)房者做了調(diào)查問(wèn)卷，以了解當(dāng)前南京市住宅房產(chǎn)的需求情況。這次調(diào)查問(wèn)卷，主要調(diào)查的內(nèi)容包括：家庭人口、家庭年收入、計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間、計(jì)劃購(gòu)房面積、預(yù)期房?jī)r(jià)、計(jì)劃購(gòu)買戶型、計(jì)劃購(gòu)房建筑結(jié)構(gòu)、計(jì)劃購(gòu)房區(qū)域以及購(gòu)房時(shí)考慮較多的因素。
經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的分析整理，我們得到了210份合格的問(wèn)卷，從這些問(wèn)卷中我們對(duì)南京市住宅房產(chǎn)的需求情況有以下幾點(diǎn)重要總結(jié)。
一是計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間方面，大多數(shù)消費(fèi)者都在3年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，1年內(nèi)和1-3年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者占到了總?cè)藬?shù)的32.86%和44.29%（見(jiàn)表6）。
（資料來(lái)源：調(diào)查問(wèn)卷。）
二是計(jì)劃購(gòu)房區(qū)域方面，有70%的消費(fèi)者都計(jì)劃在市內(nèi)購(gòu)房，計(jì)購(gòu)在江寧和江北購(gòu)房的消費(fèi)者只占總?cè)藬?shù)的24.29%和5.71%（見(jiàn)表7）。
三是建筑類型需求方面，消費(fèi)者對(duì)多層和小高層的需求較大，高層和別墅只占很少一部分，多層和小高層占到了需求量的37.62%和43.81%（見(jiàn)表8）。
（資料來(lái)源：調(diào)查問(wèn)卷。）
四是預(yù)期房?jī)r(jià)方面，大多數(shù)消費(fèi)者預(yù)期的房?jī)r(jià)為3000-5000元/平方米和5000-8000元/平方米，占到了總?cè)藬?shù)的44.29%和34.29%（見(jiàn)表9）。
（資料來(lái)源：調(diào)查問(wèn)卷。）
五是戶型需求方面，消費(fèi)者對(duì)二居室和三居室的需求量占很大比重，一居室和四居及以上室基本無(wú)需求量，二居室和三居室占總需求量的49.05%和45.71%（見(jiàn)表10）。
（資料來(lái)源：調(diào)查問(wèn)卷。）
七是面積需求方面，近一半的消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)買90-120平方米的住宅，占總需求量的47.62%，還有相當(dāng)一部分消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)買70-90平方米的住宅，占總需求量的29.05%（見(jiàn)表11）。
（資料來(lái)源：調(diào)查問(wèn)卷。）
八是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮較多的因素方面，房?jī)r(jià)、周邊交通、小區(qū)環(huán)境和裝修程度是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮最多的四大因素（見(jiàn)表12）。
（資料來(lái)源：調(diào)查問(wèn)卷。）
九是消費(fèi)者家庭年收入方面，這次調(diào)查問(wèn)卷中大部分消費(fèi)者的家庭年收入都在15萬(wàn)元以下，具體情況見(jiàn)表13。
2、南京市住宅房產(chǎn)供需存在的主要矛盾
（1）南京市住宅房產(chǎn)區(qū)域分布的供需矛盾。在這次調(diào)查研究中，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商新開發(fā)的樓盤較多的兩個(gè)區(qū)域是江寧區(qū)和浦口區(qū)，而消費(fèi)者卻偏向于購(gòu)買市內(nèi)八區(qū)和江寧區(qū)的住宅。浦口區(qū)新開發(fā)樓盤占總供給量的18.29%，但只有5.24%的消費(fèi)者想購(gòu)買江北的住宅，所以市內(nèi)八區(qū)樓盤的開發(fā)供給小于需求，浦口區(qū)即江北樓盤的開發(fā)供給大于需求。
（2）南京市住宅房產(chǎn)建筑類型的供需矛盾。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)商偏向于開發(fā)多層、小高層和高層住宅，低層已很少開發(fā)；多層、小高層的供給量共計(jì)67。98%，需求量占總調(diào)查數(shù)的81.43%?？梢钥闯鱿M(fèi)者比較喜歡購(gòu)買多層和小高層住宅。從表中可以看出，只有2.86%的消費(fèi)者想購(gòu)買高層住宅（供給量有24.14%），卻有14.76%消費(fèi)想購(gòu)買低層住宅（供給量只有0.99%），所以低層和高層住宅的供需存在矛盾。別墅的供給量為6.9%，而需求量只占調(diào)查人數(shù)的0.95%，顯然是供過(guò)于求。
（3）南京市市內(nèi)八區(qū)兩室一廳和三室兩廳一衛(wèi)的面積與消費(fèi)者需求的矛盾。隨著人們消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念的提高，居民對(duì)住宅的功能要求也發(fā)生著很大的變化。比如說(shuō)兩室一廳有60-75平方米的經(jīng)濟(jì)實(shí)用型、75-85平方米的享受型和85-120左右的豪華型；三室兩廳一衛(wèi)有75-90平方米經(jīng)濟(jì)實(shí)用型、90-110的享受型和110-140左右的豪華型。通過(guò)調(diào)查分析南京市市內(nèi)八區(qū)兩室一廳和三室兩廳一衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用型套型供給量少于需求量，而它們的享受型、豪華型的套型供給量多于需求量。
（4）南京市住宅房產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格的矛盾。近幾年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展，住宅房產(chǎn)的價(jià)格也一直上揚(yáng)，在這次研究的164個(gè)樓盤中，有75.81%的樓盤價(jià)格在5000元/平方米以上；但在消費(fèi)者的預(yù)期中，有55.24%的消費(fèi)者住宅預(yù)期價(jià)格在5000元/平方米以下，而房?jī)r(jià)是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮最多的因素，市場(chǎng)價(jià)格和消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格之間的矛盾顯得尤為突出。
從我們調(diào)查的消費(fèi)者家庭年收入情況中，也可以發(fā)現(xiàn)72.38%的消費(fèi)者家庭年收入在10萬(wàn)元以下，這也是消費(fèi)者預(yù)期住宅價(jià)格較低的最重要的原因之一。
三、意見(jiàn)和建議
通過(guò)以上供需矛盾的分析，提出以下解決住宅房產(chǎn)供需矛盾的建議。
1、一方面加強(qiáng)市內(nèi)住宅開發(fā)，一方面改變傳統(tǒng)居住觀念
要解決市內(nèi)樓盤供給小于需求，江北樓盤供給大于需求的矛盾，一方面，開發(fā)商要加強(qiáng)市內(nèi)住宅的開發(fā)，使市內(nèi)八區(qū)住宅的供給量增多，可以通過(guò)舊城改造和城中村的開發(fā)來(lái)解決，由于城中土地有限，所以，只有通過(guò)提高容積率或單位面積的利用率來(lái)解決；另一方面，消費(fèi)者要改變傳統(tǒng)的居住在江南的觀念，樹立長(zhǎng)線投資的理念。因?yàn)槟暇╅L(zhǎng)江二橋已建成通車，長(zhǎng)江三橋和過(guò)江隧道也在施工之中，過(guò)江將不成為困擾消費(fèi)者居住在江北的原因。尤其是過(guò)江隧道作為城市過(guò)江快速通道，它的建成將使江南江北連成一體。
2、加強(qiáng)高層住宅的開發(fā)質(zhì)量，轉(zhuǎn)變消費(fèi)者對(duì)高層住宅的認(rèn)識(shí)
隨著城市化的不斷發(fā)展，城市人口不斷聚集，但城市土地卻是有限的，高層住宅的開發(fā)是城市發(fā)展的必然選擇。但普通消費(fèi)者卻認(rèn)為高層住宅房?jī)r(jià)和物業(yè)管理費(fèi)都比較高，小區(qū)的綠化環(huán)境相對(duì)較差。要解決這一矛盾，一方面，開發(fā)商要加強(qiáng)高層住宅的質(zhì)量，適度降低房?jī)r(jià)和物業(yè)管理費(fèi)，提高小區(qū)綠化率，改善小區(qū)環(huán)境；另一方面，要轉(zhuǎn)變消費(fèi)者對(duì)高層住宅的認(rèn)識(shí)，使消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到高層住宅的質(zhì)量是有保證的，高層住宅可能是城市發(fā)展的必然選擇。
3、提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，進(jìn)而提高單位面積的利用率
城內(nèi)八區(qū)土地有限，可以說(shuō)是寸土寸金。要解決城內(nèi)住宅的供給量，除了通過(guò)舊城改造、提高容積率外，還可以通過(guò)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，進(jìn)而提高單位面積的利用率。比如說(shuō)，兩室兩廳一衛(wèi)的住房面積控制在60-70平方米，三室兩廳一衛(wèi)的住房面積控制在70-80平方米，一定不能超過(guò)90平方米。如果在這樣的面積范圍內(nèi)做到功能齊全又能滿足人性的要求，就需要設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)上下功夫，比如對(duì)平面進(jìn)行潔污分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、全明、臥室的私密性等具有當(dāng)代特色的布局等等。
4、開發(fā)商合理降低開發(fā)利潤(rùn)，政府加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)
為了解決這一矛盾，一方面，開發(fā)商應(yīng)合理確定開發(fā)利潤(rùn)（這當(dāng)然需要國(guó)家和地方政府相應(yīng)的政策保證），使消費(fèi)者能夠買得起房；另一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房（由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房）的開發(fā)建設(shè)，使更多的人尤其是中低收入者能夠買得起房。使整個(gè)社會(huì)逐步建立起8%左右的高收入人群購(gòu)買高價(jià)格、高稅收、高質(zhì)量的商品房；8%-35%左右的中高收入者買得起高價(jià)商品房；35%左右以下的居民買得起中低價(jià)商品房，或買得起經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，以上這些都買不起的就享受政府的廉租房（可以一直租，也可以先租，后買）。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 李啟明：論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2002（6）.
論文關(guān)鍵詞:山地住宅;營(yíng)銷戰(zhàn)略;營(yíng)銷策略
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快,對(duì)城市建設(shè)的時(shí)間、空間和布局都提出了更高的要求,而選擇自然環(huán)境優(yōu)美、靠近都市的山地進(jìn)行住宅建設(shè),將成為城市住宅開發(fā)的一條重要出路。如今,山居已經(jīng)不再僅是一種文人偏愛(ài)的文化,作為一種住宅發(fā)展的趨勢(shì),正引起國(guó)內(nèi)專家學(xué)者和房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。本文基于對(duì)山地住宅的重視,在其營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略方面,提出一些自己的看法,做一些嘗試性的研究。
1山地住宅的定義
山地住宅:我們一般定義為依山地而建,供人們居住的建筑物為山地住宅。我國(guó)是個(gè)多山的國(guó)家,依山而居歷史悠久,大量的山莊、別墅、書院、學(xué)舍、庵觀、寺院等建筑,都蘊(yùn)涵著深遠(yuǎn)的山居文化。這些建筑不僅依地而建,更注意與自然環(huán)境的嵌合和詩(shī)情畫意的融人。我國(guó)傳統(tǒng)的古村落大多依山傍水,是山地住宅的典型。本文研究在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作下的城市山地住宅項(xiàng)目,農(nóng)村村民居住的山地住宅以及書院、學(xué)舍、庵觀、寺院等建筑項(xiàng)目暫不在研究之列。
2我國(guó)山地住宅開發(fā)的可行性
1)伴隨著社會(huì)生產(chǎn)力的極大解放和發(fā)展,人口增長(zhǎng),資源消耗增大,農(nóng)村人口大量涌入城市,城市的數(shù)量與規(guī)模不斷的擴(kuò)大,一系列的矛盾和環(huán)境問(wèn)題集中在城市里表現(xiàn)出來(lái),諸如人口膨脹,交通擁擠,住宅緊張導(dǎo)致生存環(huán)境質(zhì)量下降。人們希望能在城市近郊或城市外找到適合自己居住的地方。
2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步導(dǎo)致高收入階層人群出現(xiàn),他們已不滿足基本的生存條件,而開始逃避城內(nèi)不良生存環(huán)境,尋求一種“天人合一”的理想人居環(huán)境和生活理念。
3)居住環(huán)境是一種具有公共物品性質(zhì)的消費(fèi)品,這樣就使有較好自然環(huán)境條件的城市近郊山地成為稀缺的公共物品,某些居民愿意出更多的錢而居住在更理想的環(huán)境中,這是一種合理的消費(fèi)行為。
4)在一定經(jīng)濟(jì)條件下的“回歸自然”人居理念驅(qū)動(dòng)下,使房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)這種消費(fèi)心理會(huì)選擇這種自然環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)來(lái)構(gòu)建市場(chǎng),這樣促使位于城市內(nèi)部及近郊自然環(huán)境優(yōu)越的山地成為現(xiàn)代都市居住樓盤開發(fā)的首選。
5)我國(guó)大多數(shù)城市距山地較近的空間選址為山地住宅的出現(xiàn)提供了必要的物質(zhì)條件。交通與信息技術(shù)的發(fā)展與進(jìn)步提供了必要的輔助條件。
3我國(guó)山地住宅市場(chǎng)營(yíng)銷與發(fā)展現(xiàn)狀
1)我國(guó)山地住宅現(xiàn)階段主要作為一個(gè)概念在積極推廣,但是業(yè)界仍然有很多山地住宅的表現(xiàn)形式。如別墅、山地排屋等。山地住宅這種概念正在為人們所接受。
2)隨著人們收入的提高、居住觀念的改變,城郊房產(chǎn)迅速發(fā)展,適合中高收入階層購(gòu)買的別墅、排屋更是遍地開花。目前,我國(guó)一些大城市附近的山區(qū)開發(fā)建設(shè)了不少山地別墅式住宅,購(gòu)房者多為城市中較高收入階層成員,購(gòu)房目的多為購(gòu)置滿足度假、休閑等需要的第二套住宅。
3)作為山地住宅項(xiàng)目,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)停留在開發(fā)別墅等高級(jí)住宅項(xiàng)目上。很多項(xiàng)目都是超級(jí)豪華的別墅住宅。山地住宅巨大的市場(chǎng)總量正在逐漸為市場(chǎng)所激活。
4)山地住宅項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略不夠清晰,營(yíng)銷策略也是停留在普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷手段的組合,同時(shí)強(qiáng)調(diào)高容積率,對(duì)原有生態(tài)破壞嚴(yán)重。這與山地住宅作為住宅發(fā)展的趨勢(shì)是相違背的。
4山地住宅的營(yíng)銷戰(zhàn)略
4.1 SWOT分析
1)發(fā)展山地住宅,與平地住宅相比其至少存在以下四個(gè)方面的居住優(yōu)勢(shì):①環(huán)境優(yōu)美的山地住宅,能最好地滿足人們“回歸自然”的心靈追求;②山地住宅完全符合中國(guó)五千年來(lái)對(duì)住宅科學(xué)選址的居住總結(jié);③山地住宅的生態(tài)環(huán)境對(duì)人類的健康有著不可估量的影響;④山地住宅的適應(yīng)性廣,可根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要作靈活調(diào)節(jié),這便確定了自身發(fā)展的潛質(zhì)。山地住宅有著豐富的綠色資源,其擁有的優(yōu)勢(shì)將是其他住宅遠(yuǎn)不能比擬的。綠色的山地住宅勢(shì)必成為時(shí)代居住發(fā)展的趨勢(shì)之一。
2)發(fā)展山地住宅,有其固有的劣勢(shì):①住宅的開發(fā)與環(huán)境的保護(hù)協(xié)調(diào)困難,景觀設(shè)計(jì)有一定難度;②山上建筑的工程技術(shù)局限。
3)發(fā)展山地住宅,存在很多機(jī)會(huì):①中國(guó)有著歷史悠久的山居文化。中國(guó)是個(gè)多山的國(guó)家,所以依山而居有著十分悠久的歷史;②事實(shí)上,在國(guó)內(nèi)許多城市近郊荒山已成為開發(fā)熱點(diǎn)。近郊山地開發(fā)的條件已經(jīng)成熟;③汽車的普及以及道路的暢通,縮短了山地住宅與城市中心區(qū)的交通距離,為城市居民遷出城市中心地區(qū)、到城市周邊的山地住宅居住創(chuàng)造了先決條件;④信息時(shí)代的到來(lái),網(wǎng)絡(luò)的普遍使用,使居家辦公成為可能,人們即使遠(yuǎn)離主城區(qū),工作和生活也不會(huì)受到太大影響;⑤科技的發(fā)展為山地住宅帶來(lái)災(zāi)害防范、公共衛(wèi)生等問(wèn)題解決的可能性。
中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)、資源小國(guó),山地、丘陵占三分之二,平地只有13%,這是我們的基本國(guó)情。
4)發(fā)展山地住宅必須注意潛在的威脅:①城市人們回歸自然后,又想回歸城市的心態(tài)難以把握。葉公好龍的本性又使現(xiàn)代人不能離開城市太遠(yuǎn);②風(fēng)水學(xué)是一把雙刃劍,風(fēng)水說(shuō)甚至?xí)绊懻麄€(gè)項(xiàng)目的成敗。
圖1中不同的因素不同的組合就成為不同的細(xì)分市場(chǎng)。在現(xiàn)階段的中國(guó)具體市場(chǎng)環(huán)境下山地住宅有其特有的目標(biāo)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)收入狀況是住房購(gòu)買中的決定性因素。而職業(yè)構(gòu)成不同所帶來(lái)的收入差異在社會(huì)區(qū)域形成中將會(huì)起重要作用,并由此導(dǎo)致購(gòu)買住房檔次的差異。
我國(guó)現(xiàn)行住房改革相關(guān)政策中,將商品房大致分為高價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房三種針對(duì)不同收入階層所提供的選擇。山地高級(jí)住宅區(qū)的開發(fā)正是上述機(jī)制在當(dāng)前的城市住宅擴(kuò)散中有很好的驗(yàn)證,考慮其特有的稀缺環(huán)境成本內(nèi)部化所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)成本的增加,導(dǎo)致其房?jī)r(jià)必然要高于普通住房,要求購(gòu)房者必須具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高的收入來(lái)源。
4.3目標(biāo)市場(chǎng)
基于以上分析我們選擇企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理人等“中產(chǎn)階層”作為山地住宅的目標(biāo)市場(chǎng)。在現(xiàn)代社會(huì)中“中產(chǎn)階層”已經(jīng)成為社會(huì)的中堅(jiān)力量。細(xì)分目前中國(guó)的中產(chǎn)階層,基本分屬五大類型:
1)白領(lǐng)階層。包括經(jīng)理,外資企業(yè)白領(lǐng)雇員,國(guó)有和其他形式企業(yè)的中下層管理人員,特殊壟斷行業(yè)(金融保險(xiǎn)、電信等)的中下層管理人員和雇員。
2)中、小規(guī)模企業(yè)的商業(yè)精英階層(企業(yè)家)是經(jīng)濟(jì)資本相對(duì)雄厚的群體。包括中、小型私營(yíng)企業(yè)主,國(guó)有、合資等企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)者。
3)一定層次的政府官員(政治精英),行政職位大概是分屬于局級(jí)、處級(jí)、科級(jí)。政治資本相對(duì)雄厚的群體。據(jù)中國(guó)社科院一份調(diào)查報(bào)告顯示,三分之一的官員已成為中產(chǎn)階層。
4)專業(yè)人士(智力精英)。文化資本相對(duì)雄厚的群體。這部分群體涉及的領(lǐng)域很雜,包括教授、研究員等高級(jí)知識(shí)分子,專業(yè)技術(shù)人員,科研人員,大、中學(xué)教師,建筑師,律師,會(huì)計(jì)師,精算師,科技人才。
5)新型文化人。影視制作人、編輯、記者、專業(yè)撰稿人等。大都工作在朝陽(yáng)型的文化產(chǎn)業(yè),并能從資訊中接觸到大量的消費(fèi)品位、潮流等信息,被稱之為提供符號(hào)產(chǎn)品與服務(wù)的新型小資者的文化媒介人。
4.4品牌戰(zhàn)略
中國(guó)目前的中產(chǎn)階級(jí)生活方式呈現(xiàn)這樣一些傾向:時(shí)尚消費(fèi)、品牌消費(fèi)、文化消費(fèi)、品位消費(fèi)、休閑消費(fèi)與享受型消費(fèi)。品牌是一個(gè)復(fù)合概念,它由品牌名稱、品牌認(rèn)知、品牌聯(lián)想、品牌標(biāo)志、品牌色彩、品牌包裝以及商標(biāo)等要素組成。如果用最簡(jiǎn)單的概括來(lái)表述:品牌就是知名度和美譽(yù)度的結(jié)合,又是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的內(nèi)心認(rèn)同度。品牌戰(zhàn)略的本質(zhì)就是創(chuàng)造差異化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。山地住宅與平地住宅比較本身就具有天然的差異,山地住宅實(shí)施品牌就是在自然差異的基礎(chǔ)之上再進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)品牌文化、居住文化差異化。山地住宅如何在差異的基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)更進(jìn)一步的差異化,筆者認(rèn)為最好的方式是選擇綠色營(yíng)銷和文化營(yíng)銷來(lái)構(gòu)建山地住宅的品牌。
關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)收入比;供給不足;投機(jī)性需求
中圖分類號(hào):F8
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)04-0162-01
今年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”以限制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,但是據(jù)報(bào)道隨后各省市又紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。因而很多專家認(rèn)為房?jī)r(jià)盡管在短期內(nèi)不可能迅速下降,但會(huì)開始企穩(wěn),然而處于高位的房?jī)r(jià)不禁引起我們的關(guān)注。高房?jī)r(jià)造就了較高的房?jī)r(jià)收入比,以下我們就從這一指標(biāo)的角度加以探討。
1 房?jī)r(jià)收入比的定義及現(xiàn)狀
所謂房?jī)r(jià)收入比,是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比,國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式,是以住宅套價(jià)的中值,除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入,家庭年收入同樣取中值。按照國(guó)際慣例,房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為4-6:1左右為宜。
根據(jù)相關(guān)資料整理后的數(shù)據(jù)顯示,一方面,我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比不平衡,另一方面,各城市房?jī)r(jià)收入比有上升趨勢(shì)且處于較高水平。具體來(lái)看,1997年至2003年,全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持一種較平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì),在6.15左右;2003年至2007年,隨著房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)人均可支配收入,房?jī)r(jià)收入比明顯上升,2007年達(dá)到7.44的歷史最高水平,出現(xiàn)較為嚴(yán)重的失衡。一些大城市的狀況則更加嚴(yán)重,北京由9.55增加為13.09;上海由6.7增加為11.25;深圳由5.85增加為13.15。
盡管根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部最新提供的一份研究報(bào)告顯示,在2008年,一向被房地產(chǎn)專業(yè)人士視作樓市健康標(biāo)準(zhǔn)的全國(guó)房?jī)r(jià)收入比,出現(xiàn)了自1997年一路攀高后的首次下降,部分大型城市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫擠出效應(yīng),但是以目前的價(jià)格來(lái)看,即使與被公認(rèn)高房?jī)r(jià)的中國(guó)香港地區(qū)相比,上海、北京等城市房?jī)r(jià)收入比依然偏高。
2 房?jī)r(jià)過(guò)高的重?fù)?dān)和背后的緣由
以杭州為例,浙江大學(xué)研究小組的一份調(diào)查報(bào)告顯示,杭州市2009年房?jī)r(jià)上漲78%,二手房?jī)r(jià)格上漲46%,如今杭州一套一百平米的住房?jī)r(jià)格高達(dá)近兩百萬(wàn)元人民幣。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平、時(shí)寒冰在一個(gè)訪談節(jié)目中談到,美國(guó)房屋中間價(jià)僅為20萬(wàn)美元,且美國(guó)所指的房屋是國(guó)內(nèi)的“別墅”這一概念。不難看到,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已處于相當(dāng)高的位置。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,而沒(méi)有收入的相應(yīng)上漲作為支撐,前景就不容樂(lè)觀。
筆者注意到中國(guó)作為住房自有率很高的國(guó)家之一,群眾觀念中根深蒂固的有擁有屬于自己的一套房屋的思想,這樣對(duì)于收入偏低者以及剛工作的年輕人群,購(gòu)買房屋的壓力很大,過(guò)早成為房奴的現(xiàn)象十分常見(jiàn)。近段時(shí)間的房?jī)r(jià)熱雖然有所得到抑制,但是從目前情況來(lái)看,以浙江省的某縣級(jí)市為例,新城區(qū)一套約100平米的住房售價(jià)在80萬(wàn)元左右,加上裝修費(fèi)用,假設(shè)為10萬(wàn)元,購(gòu)置新房的價(jià)格近90萬(wàn)元,這對(duì)于事業(yè)起步的一對(duì)年輕人而言,以每人月薪3000元為例,年收入共計(jì)7.2萬(wàn)元,房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了12.5,這無(wú)疑是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。
這高房?jī)r(jià)收入比背后的原因是是什么呢?著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁在《房?jī)r(jià)問(wèn)題的政治含義》一文中指出,供地不足是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。今天房?jī)r(jià)上漲的原因是市場(chǎng)上有購(gòu)買力表達(dá)的需求沒(méi)有得到滿足。他認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)的需求有高端、中端和低端之分,用經(jīng)濟(jì)學(xué)圖形反映,就是一條傾斜的需求線。如果供應(yīng)充足成交的價(jià)格就低如果供不應(yīng)求先滿足的一定是高端需求結(jié)果就是房?jī)r(jià)高漲。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基也指出“壓低房?jī)r(jià),不應(yīng)該減少需求而應(yīng)該增加供給。” 因而相對(duì)供給的不足,尤其是中低檔房屋供給的不足,加之一般工資增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)上漲速度這一因素,房?jī)r(jià)收入比不斷上揚(yáng)成為必然。
此外,不容忽視的一點(diǎn)在于投機(jī)性需求的大量存在,郎咸平教授在談及中外房屋差別時(shí)提到,只有中國(guó)才有炒房這一概念,美國(guó)近十年房?jī)r(jià)波動(dòng)僅在10%左右的區(qū)間浮動(dòng),而中國(guó)的炒房團(tuán)則是將炒房熱蔓延到了各個(gè)角落,去年年末至今年年初海南房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)就是最好的例子。
3 總結(jié)和政策建議
正是由于供給不足和投機(jī)性炒房現(xiàn)象等的存在導(dǎo)致了我國(guó)房?jī)r(jià)收入比不斷上升,使得居民生活壓力較大,考慮到住房并不是一種純粹的商品,它關(guān)系到社會(huì)公眾最基本的生存權(quán)利的保障問(wèn)題,住房的這一公共屬性決定了其不能完全由市場(chǎng)提供,而要求政府公權(quán)力的介入。所以政府應(yīng)當(dāng)作為“政治人”身份而非“經(jīng)濟(jì)人”介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控。 對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其重點(diǎn)的是對(duì)于房地產(chǎn)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,明確供給不足是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的重要原因,真正落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房比例的上調(diào),保證充足的中低檔住房的供給,從源頭上減輕房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力。此外,政府應(yīng)適當(dāng)加大對(duì)于中低收入者購(gòu)房的補(bǔ)貼和支持,幫助這一人群解決住房難的基本問(wèn)題。政府在關(guān)注國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康外,還應(yīng)重視對(duì)于投資性外資的涌入,在國(guó)際匯率和國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的完善方面有良好的措施。
參考文獻(xiàn)