序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的征收安置房工程造價控制的問題分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

近年來,上海著力推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,積極推進重大工程、舊城區(qū)改建等項目的建設,作為改善市民居住環(huán)境的重要途徑,保障性住房的有序穩(wěn)步建設在新一輪的社會發(fā)展中起著重要的作用,是優(yōu)化房地產供應結構、保證社會穩(wěn)定、民生和諧的重要舉措。浦東新區(qū)在這樣的社會發(fā)展背景條件下,也在構件多層次、多渠道的住房保障體系,大力推進動遷安置房的建設,為新一輪城市開發(fā)建設、產業(yè)布局調整提供保障。作為承擔浦東新區(qū)動遷安置房建設任務的主力軍,我司積極服務新區(qū)發(fā)展大局、落實區(qū)委區(qū)府“四高戰(zhàn)略”、為新區(qū)百姓創(chuàng)造高品質生活。筆者將根據(jù)工程建設實際經驗,重點對動遷安置房的工程造價控制進行研究和闡述。

1浦東新區(qū)征收安置房特點

目前,浦東新區(qū)征收安置房的建設方式為政府回購。其主要操作方式為地方政府將土地出讓掛牌后交由企業(yè)進行投資開發(fā),以統(tǒng)一的收購指導價標準進行協(xié)議回購,征收安置房的開發(fā)方式、建設標準和回購金額及金額調整方式根據(jù)簽訂的建設協(xié)議書中的約定進行[1]。隨著社會經濟的發(fā)展,人民群眾對居住環(huán)境的要求也逐步提高,為適應社會發(fā)展、保障人民群眾有好的居住環(huán)境,除了國家相關建設規(guī)范標準有所提升,浦東新區(qū)人民政府對征收安置房的設計品質、建設質量等方面也提出了較高的要求。例如,消防新規(guī)的頒布、技防標準的提高、新增的抗震支架要求、PC預制率提升至40%、新增充電設施、車位比和人防面積的增加、樓板保溫層和門窗壁厚增加、立面品質提升等,一系列提標舉措在提升住宅建設品質和綠色環(huán)保水平的同時,也使得征收安置房項目的建設成本不斷增加。除了相關政策和規(guī)范的調整,近年來,項目生產要素的價格也在累年上漲,項目財務成本也在增加。雖然政府根據(jù)實際情況,以“樓面地價＋建安造價＋其他建設費用＋財務成本及合理利潤”為原則對回購價不斷進行調整,但動遷安置房的建設仍然存在著利潤薄、成本控制難等問題。如何在回購價格和建設標準既定的前提下保證開發(fā)企業(yè)的利潤,征收安置房項目的成本管理顯得愈發(fā)重要,這對工程造價控制提出了較高的要求。

2工程造價控制中存在的問題

2.1全員工程造價控制意識不夠

與國外同行業(yè)人員相比較,我國建筑工程從業(yè)人員的全員工程造價控制意識還不夠強,設計人員、項目管理人員、工程監(jiān)理乃至公司領導更多傾向于對設計質量、工程建設質量和工程進度的把控和推進,卻忽視了對項目經濟性的把控,這方面國有企業(yè)的從業(yè)者更甚。對于征收安置房項目政府有相關的建設標準要求,設計人員只是機械地滿足建設標準和規(guī)范要求,很少會深入優(yōu)化以達到工程和造價最優(yōu)的方案,同時,設計管理和項目管理人員與成本控制人員之間缺乏充足的溝通和交流。對項目管理人員和公司領導而言,征收安置房既是民生保障項目也關系著公司的社會影響,其關注重點往往在項目的建設質量、工程進度和評獎評優(yōu)等方面。雖然在工程監(jiān)理指導規(guī)范和職責范圍中會有造價控制的相關職能和約定,但工程監(jiān)理在實操過程中則更多的是按圖、按規(guī)范對項目進行監(jiān)控,對工程造價方面則是關心甚少。

2.2全過程造價控制的概念不強

建筑工程中,相關人員往往忽略了全過程造價控制,尤其是缺乏在設計階段對成本控制的意識。根據(jù)國內外經驗和既往項目經驗的研究,設計階段的造價控制占項目造價控制程度的75%左右[2]。但國內項目在實際實施過程中,缺乏在設計階段的成本控制實踐。在設計和項目管控過程中,成本相關人員參與度不夠,尤其是立項階段的估算成本控制和設計階段的概算成本控制。雖然在項目開展過程中,國內已經普遍采用限額設計或價值工程等方法對設計階段的工程造價進行控制,但往往由于設計人員設計保守,結構優(yōu)化動力明顯不足,導致實際操作時仍經常出現(xiàn)設計內容超出限額設計指標的情況。再加上設計人員對工程造價的技術研究不夠深入,與造價管理人員溝通不夠,又有設計師未完全領會建設單位意圖。最終導致工程造價的控制在設計階段就無法落于實處,后期施工階段能做的控制工作十分有限。

2.3過程資料管理的及時性不夠

征收安置房項目往往存在時間緊、任務重的情況,因此會存在施工圖出圖時間跟不上項目推進節(jié)點的問題,在前期招投標時會存在部分圖紙與實際場地情況不符的情況,這便導致后期需要設計變更對圖紙進行修改和補充。同時也為了項目的快速推進,若發(fā)生設計變更或現(xiàn)場簽證,現(xiàn)場的項目管理人員往往會采取先實施后補流程的方式。這種情況也會導致成本控制追蹤不及時乃至成本控制資料缺失的情況出現(xiàn),對項目的成本控制產生不利影響。

3工程造價控制重點和方法

3.1建立成本制度體系、加強參建人員溝通

建立適合保障房建設的、完善的成本控制制度體系有利于規(guī)范建設項目成本管理程序,合理有效地控制工程造價水平,保證工程建設健康有序的運行。通過制度體系的建立,規(guī)范各階段、各部門人員的職能、項目流程的合法有序。成本控制管理制度可以規(guī)范各職能部門全員全過程成本控制職責,調動項目參建人員工程造價控制的主動性和參與性。除法定的招標采購法律法規(guī)外,公司制定與項目開發(fā)相適應的招采管理制度也是必不可少的,這不僅可以規(guī)范采購程序,還可以通過合適的市場競爭機制為項目節(jié)約成本。工程變更管理辦法更多的是對項目施工階段工程變更的規(guī)范性、程序性和及時性進行指導和規(guī)范,能有效杜絕成本控制失控現(xiàn)象發(fā)生。投資監(jiān)理管理辦法可以對第三方咨詢單位的進場資質和工作內容進行約定和規(guī)范,也是指導成本工作的細則。除了外部制度約束,人員的內部驅動力對項目的推進也是十分重要的。加強設計和項目管理人員與成本控制人員的溝通,在方案設計和設計深化階段互相協(xié)調,隨著設計圖紙的深入和完善同步進行工程造價的測算,加強設計人員和成本控制人員之間的聯(lián)動,實時把控設計階段工程造價情況,如出現(xiàn)造價超出控制金額的情況,應及時反饋給設計和項目管理人員,對設計圖紙進行調整或優(yōu)化,對項目成本進行事前控制、主動控制。

3.2采取合理有效的造價控制手段

與商品房不同的是政府對于征收安置房的建設標準和回購價格有明確的指標文件,這種情況下,合理有效地應用限額設計和價值工程的方法能更好地控制工程建設的成本。這樣既可以達到建設標準的要求,避免片面的節(jié)約資金,又可以實現(xiàn)公司經濟利益,從技術和經濟手段同時對項目成本進行控制。征收安置房至今已經有比較完整的成本數(shù)據(jù)經驗,因此對項目估算和概算階段可以使用既有項目的經驗值結合項目自身情況進行限額設計,如技術指標中的含筋量和含砼量可以根據(jù)已建成房屋經驗值在合同中約定,或在招標時讓參與投標的設計院進行競爭,自行上報數(shù)值。對價值工程的運用則可以體現(xiàn)在項目設計的橫向對比和新材料新技術的采用,同時期啟動的不同設計院設計的征收安置房項目在設計過程中可以相互借鑒,在保證達到建設標準和規(guī)范的前提下取更經濟的設計方案。例如,竹節(jié)樁比普通管樁雖然單位成本高,但其設計工程量較管樁小,總體更經濟;外墻的反射涂料的應用可以使保溫材料厚度減小,同樣也使總成本更經濟,等等。征收安置房的經濟性除了體現(xiàn)在成本控制上,同時也受回購總價格約束,在回購價單價確定的情況下,設計時可以調整房型的配置,控制可售面積以得到更高的回購總金額,使經濟性提高。

3.3目標成本、動態(tài)成本管理制度的建立

征收安置房有確定的政府回購價格,因此在成本控制上可以采用正測反推結合的方式,正測即根據(jù)近期已建的征收安置房成本數(shù)據(jù)結合在建項目設計圖紙和現(xiàn)場實際情況對項目估算和概算進行測算,反推即根據(jù)政府回購價格對項目總投資進行控制。并建立目標成本機制,對項目總投資以不超過政府回購價為目標,逐層逐級分解,筆者在進行成本管控的過程中對項目總投資建立六個一級科目,包括土地費、建筑安裝工程費、工程建設其他費、預備費、建設期利息、其他間接費等,下屬再進行細分。同時對實施項目進行動態(tài)成本管理,即在后續(xù)工程建設推進過程中實時監(jiān)測成本變動情況,根據(jù)項目不同時間進度情況對項目成本進行實時更新。動態(tài)成本是根據(jù)項目推進情況,根據(jù)已簽訂的合同、待簽合同、已發(fā)生的工程變更金額及預估會發(fā)生的工程變更金額等每月實時測算形成,反映了目標成本的實時執(zhí)行情況。

3.4強化施工圖預算、工程變更的時效性、結算資料的完整性

很多管理人員會認為只要將估算概算做好、招標工作完成,成本控制就告一段落了,但并不是這樣。后期施工圖預算的編制及核對、工程變更的實時跟蹤、結算程序的規(guī)范等對項目的成本控制工作也是十分重要的。因項目推進等原因,經常會出現(xiàn)招標圖和施工圖不一致的情況,因此在項目實施過程中,根據(jù)實際施工藍圖對項目施工圖預算進行測算并與施工單位進行核對,是成本控制中十分重要的一步。除此以外,項目管控過程中要做到按時處理工程變更,不要積壓至工程結算階段,根據(jù)工程變更產生的情況更新動態(tài)成本,并將其實時反應在動態(tài)成本中,對項目成本的變化實時掌握,時刻關注是否有超目標成本的情況出現(xiàn),并及時采取措施進行糾偏,有效地規(guī)避風險,通過與目標成本的對比和差異分析進行工程造價的控制,保證目標成本可控。結算作為項目成本控制的最后一關,對結算資料的完整性、時效性、邏輯性要著重關注。施工單位提供的結算金額是否與提供的結算依據(jù)匹配,開竣工記錄和竣工驗收合格時間等是夠滿足合同約定,工程變更程序是否完備等等都需要在結算時對結算資料進行詳細的審核。避免因重復計算、多算或資料不齊全給公司帶來損失。

4結語

征收安置房項目是民生工程,是居民群眾的生活保障、社會穩(wěn)定的基石,而企業(yè)也需要保證利潤以生存。因此如何在滿足征收安置房的建設標準的前提下使企業(yè)獲得合理的利潤是筆者研究的問題。筆者從征收安置房特點入手,結合實際項目推進過程中成本控制可能出現(xiàn)的問題,提出幾點解決方法。通過制度體系的建立,規(guī)范各階段、各部門人員的職能、項目流程的合法有序。加強設計人員、項目管理人員和成本控制人員間的聯(lián)動,及時發(fā)現(xiàn)設計、施工和成本之間的問題,做到事前主動控制,事后及時糾偏。建立目標成本、動態(tài)成本管理體系,分層分級控制項目成本。強化施工圖預算、工程變更的時效性、結算資料的完整性,讓項目參與人員進度、合規(guī)兩手抓兩手都要硬。上述方法在確保征收安置房建設質量的前提下,也保證了項目全過程的造價控制水平,使征收安置房的社會屬性和經濟性都得到了較好的保障。

參考文獻：

[1]張愛青.保障房項目初設階段造價控制影響因素分析[J].廣西民族師范學院學報,2015(6):68-71.

[2]任亮霞.建筑設計對工程造價的影響[J].住宅與房地產,2018(7):110-111.

作者：周杏 單位：上海浦東地產有限公司