發(fā)布時(shí)間：2022-06-15 17:44:40
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地制度樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
唐代的土地承包責(zé)任制
如果您留心歷史的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)唐朝實(shí)行的農(nóng)村土地政策跟咱們今天非常相似。
在唐朝，農(nóng)村土地屬于國家所有；在今天，農(nóng)村土地屬于集體所有（嚴(yán)格講，農(nóng)村也有少量的國有土地，城市也有少量的集體土地，但就宏觀而言，說農(nóng)村土地歸集體，城市土地歸國家，基本沒錯(cuò)）。不管是國家所有還是集體所有，總之都是公有，個(gè)人在法律上都不享有所有權(quán)。
國家向農(nóng)民授田；在今天，集體也向農(nóng)民發(fā)包。授田也好，發(fā)包也罷，都是把土地的使用權(quán)讓渡給農(nóng)民。唐朝授田按戶口，一個(gè)家庭的人數(shù)越多，分到的田地也就越多；今天發(fā)包也按戶口，一個(gè)家庭的人數(shù)越多，能夠承包的責(zé)任田也就越多。
同時(shí)授田是有年限的，一個(gè)男性農(nóng)民從成丁18歲那年從國家那里分到土地，到60歲那年必須再把土地還給國家，只享有42年的使用權(quán)；在今天，發(fā)包也是有年限的，最新修訂的《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，耕地的承包期不超過30年，草地的承包期不超過50年，林地的承包期不超過70年，承包期限滿了之后，集體有權(quán)收回土地，重新發(fā)包。
在唐朝，農(nóng)民耕種的田地分為兩類，一類可以繼承，叫永業(yè)田，另一類不能繼承，叫口分田；在今天，農(nóng)民耕種的田地也分兩類，一類發(fā)包之后就不能再收回，叫自留地；另一類發(fā)包之后還可以再收回，叫責(zé)任田。農(nóng)民使用宅基地受限制，每3口人最多占一畝，不能超標(biāo)；今天農(nóng)民使用宅基地也受限制，一戶農(nóng)民只能占用一塊宅基，而且那塊宅基的面積還不能超過地方政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，譬如在河南城郊，每戶宅基不能超過134平方米。
唐朝農(nóng)民的宅基地允許買賣，但是無論怎樣買賣，都不能超過每3口人占一畝的標(biāo)準(zhǔn)；今天農(nóng)民的宅基地也允許出售，但是原則上只許賣給同一集體的村民，而且賣了之后就不能繼續(xù)申請(qǐng)宅基地。
耕地也可以出租，但是不準(zhǔn)買賣和抵押；今天的耕地也可以出租，同樣不準(zhǔn)買賣和抵押。
在唐朝前期，曾經(jīng)出現(xiàn)大量的土地違法案件，譬如非法買賣耕地，非法占用宅基，以及把分到的農(nóng)田抵押給錢莊和當(dāng)鋪等，朝廷屢禁而不止，甚至愈禁愈烈；從上個(gè)世紀(jì)80年代到今天，廣大農(nóng)村的土地違法案件也是數(shù)不勝數(shù)，譬如農(nóng)民從基本農(nóng)田里取土，村集體通過無限期租用的形式變相賣地，地方政府和地方官員截留和貪污本來應(yīng)該屬于農(nóng)民的征用款，以及城市郊區(qū)不斷涌現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房……中央雖然三令五申，但是效果并不理想。
在唐朝后期，以捆綁為特征的農(nóng)村土地政策終于松動(dòng)了，朝廷不再授田，土地允許流轉(zhuǎn)，無論出租還是抵押都成為合法，耕地和宅基在事實(shí)上成了農(nóng)民的私產(chǎn)；十七屆三中全會(huì)以后，《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》通過，農(nóng)村土地雖然不可能私有化，但是農(nóng)民手中的土地使用權(quán)必將在法理上進(jìn)一步強(qiáng)化和擴(kuò)大，這也是眾所周知的事情。
簡言之，唐朝的農(nóng)村土地政策從最初定型到后來改革，幾乎每一步都像極了現(xiàn)代。反過來也可以這樣說：如果您在現(xiàn)代農(nóng)村生活過一段時(shí)間，而且對(duì)唐朝又足夠熟悉的話，很可能就會(huì)產(chǎn)生夢(mèng)回唐朝的錯(cuò)覺。我的話并不夸張。
我甚至認(rèn)為，如果您不了解我們的農(nóng)村土地政策為什么會(huì)改革，那么不妨先了解一下唐朝的農(nóng)村土地政策為什么會(huì)改革，因?yàn)閮烧吒母锏谋尘耙灿邢嗨浦帯?/p>
對(duì)土地流轉(zhuǎn)的把控
唐朝的農(nóng)村土地政策為什么會(huì)改革呢？
首先，長期授田和還田，把田塊分割得越來越零碎，不但單個(gè)田塊的面積小了，而且每個(gè)田塊還分散坐落在互不毗連的地方，使農(nóng)民耕種起來費(fèi)時(shí)費(fèi)力。舉個(gè)例子，小明家5口人，授田300畝（唐初地廣人稀，理論上一名成年男子可以分得100畝耕地），后來小明不幸亡故，得向國家交回100畝；小強(qiáng)家3口人，授田200畝，后來小強(qiáng)也不幸亡故，也得向國家交回100畝；而此時(shí)小芳家剛好添了兩名男丁，需要授田200畝。
假設(shè)村集體內(nèi)只有小明、小強(qiáng)和小芳這3家農(nóng)戶，那么國家會(huì)從小明和小強(qiáng)家的農(nóng)田里各劃出100畝來分給小芳家。再假設(shè)小明家的農(nóng)田在村東，小強(qiáng)家的農(nóng)田在村西，那么很明顯，以后小芳家種地必須村東村西兩頭奔忙。這只是個(gè)簡化了的例子，現(xiàn)實(shí)當(dāng)然更復(fù)雜，《新唐書?食貨志》記載唐朝授田，有“鄉(xiāng)有余以給比鄉(xiāng)，縣有余以給比縣，州有余以給近州”的說法，這就好比一個(gè)住在北京延慶的農(nóng)民，分到的田地很可能會(huì)在密云，下一回地就得跑百八十里，比今天住在通州的小白領(lǐng)每天去市中心上班都累。
其次，人口越來越多，城鄉(xiāng)對(duì)流越來越頻繁，朝廷根本沒有精力和能力做到“添丁必授田，減丁必還田”。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的勢(shì)頭越來越猛，朝廷已經(jīng)壓制不住，只有改革法令，主動(dòng)認(rèn)可。筆者讀過《冊(cè)府元龜》第四百八十七卷《邦計(jì)部》“賦稅”篇所載唐朝諸帝禁止農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的詔令，發(fā)現(xiàn)從唐高祖李淵于武德七年頒布均田令開始，到唐玄宗李隆基于天寶十一年下令禁止農(nóng)地買賣和抵押結(jié)束，近130年內(nèi)共有個(gè)皇帝（含大周皇帝武則天）九道詔書，都是禁止農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的。如果朝廷控制得住，我相信一道詔書就足夠，也用不著連發(fā)九道了。
進(jìn)入2008年，關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的探索驟然提速。
4月9日，來自安徽省建設(shè)廳的消息稱，安徽省將建立并實(shí)施農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)登記制度，農(nóng)戶獲得建設(shè)部門發(fā)放的房屋所有權(quán)證后，有望以農(nóng)村住房作抵押獲銀行貸款。4月15日，在抵押擔(dān)保問題上，浙江省表示計(jì)劃根據(jù)農(nóng)民住房特點(diǎn)和銀行抵押貸款的條件，在城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村地區(qū)試點(diǎn)農(nóng)房抵押貸款。5月19日，山東省政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好促進(jìn)就業(yè)工作的通知》，《通知》提出：“農(nóng)村金融服務(wù)機(jī)構(gòu)要拓寬農(nóng)戶小額信貸和聯(lián)保貸款覆蓋面，放寬貸款條件，降低貸款抵(質(zhì))押標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)業(yè)人員的房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)”等“均可作為抵(質(zhì))押品”。
地方政府的改革，從某種程度上也促使中央的態(tài)度變得更為積極。6月，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在談到新一輪《土地管理法》修改時(shí)指出，最核心的改革可能是在農(nóng)村集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的形式和制度上的改革。7月，國土資源部要求，各地應(yīng)“力爭在2009年底前，基本完成全國宅基地使用權(quán)登記發(fā)證”。
但是，按照目前頒布的《物權(quán)法》和相關(guān)法律，農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，尚不允許城市居民或外村人購買，也就是說，農(nóng)民的宅基地和土地不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，也沒有獲得抵押貸款的資質(zhì)。同時(shí)，相應(yīng)的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)也極為滯后，缺乏進(jìn)入市場(chǎng)的技術(shù)支撐。
在中央的法律環(huán)境還沒有提供保障的背景下，如何解釋地方政府如此密集的土地制度“創(chuàng)新”行為?如果我們把視野拉寬，放在中國整體的經(jīng)濟(jì)和分稅制背景中，就不難理解地方政府的良苦用心了。
土地、房市與政府
當(dāng)前，各級(jí)地方政府的財(cái)政開支對(duì)土地財(cái)政的依賴性很大。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫開始暴露、土地流拍的事件頻頻發(fā)生，在土地收入預(yù)期不明朗的背景下'高度依賴土地財(cái)政的地方政府，開始試圖激活壓抑多年的農(nóng)村土地“死產(chǎn)”這個(gè)“價(jià)值洼地”，就是可以理解的。
由于過去房地產(chǎn)行業(yè)屯地現(xiàn)象嚴(yán)重，今年年初頒布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確，土地閑置滿2年的，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的要堅(jiān)決予以執(zhí)行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)，尤其是對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。
8月6日，國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱，目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策層面還是需求層面，都不支持房價(jià)持續(xù)高漲，“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長達(dá)10年的房價(jià)上漲之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸”。國家統(tǒng)計(jì)局還認(rèn)為，國內(nèi)樓市上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值，遠(yuǎn)超國民的消費(fèi)能力，其價(jià)格最終回落將成為必然。
8月26日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》)，《通知》規(guī)定，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。對(duì)國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《通知》，正是對(duì)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》在金融政策方面的具體化。
但是嚴(yán)重依賴土地財(cái)政來滿足本級(jí)政府開支運(yùn)營的地方政府，盡管沒有旗幟鮮明跟中央唱反調(diào)，不少地方卻已經(jīng)默默開啟了“救市”之旅。
5月6日，河北省建設(shè)廳宣布，河北省將建立住房公積金中心與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的貸款合作機(jī)制；將住房公積金貸款上限從30萬元提高到加萬元；開拓住房公積金個(gè)人貸款異地買房業(yè)務(wù)。此舉不但會(huì)刺激當(dāng)?shù)刭彿啃枨?，在信貸收緊的情況下，開發(fā)商還可以轉(zhuǎn)向住房公積金處獲得一定的資金支持。
7月中旬，江蘇國土廳網(wǎng)站刊登了一則由南京市國土局提供的“新聞播報(bào)”：市國土局“采取有效措施促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”，將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，有土地的土地出讓金付款期限被延長到一年。
同月，長沙市人民政府近期就出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)，《意見》細(xì)化到將交易稅調(diào)整為1.1％；多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收??；以及公積金貸款首付降為20％。這些從土地、金融、稅收以及開發(fā)報(bào)建等各方面提出的優(yōu)惠政策，被長沙業(yè)界看為旨在增強(qiáng)樓市消費(fèi)信心。
7月下旬，在聽取了《上半年蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告》，以及多家房地產(chǎn)商的“感言”之后，蕪湖市副市長洪建平明確表態(tài)，“政府將積極聽取各家開發(fā)企業(yè)的意見和建議，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整”。近期被列入蕪湖市政府調(diào)整范圍內(nèi)的，就有“調(diào)整一手房和二手房交易中的相關(guān)政策”，“調(diào)整住房公積金貸款政策，激活銀行現(xiàn)有資金，同時(shí)鼓勵(lì)二手房上市交易”等等。
這種曖昧的調(diào)整說明，土地政策已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)上的松動(dòng)。而支撐地方政府這么做的最大動(dòng)力，則是地方財(cái)政高度依賴土地財(cái)政這一事實(shí)。土地財(cái)政綁架地方政府
與2007年“地王”頻出的喧囂相比，2008年的土地交易市場(chǎng)多多少少顯得冷清。來自國土資源部的全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地有接近50％都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更?0％左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。以北京市為例，6月份北京住宅用地僅成交了1宗地，整個(gè)二季度共成交土地11宗，即使和一季度的35宗相比也下降了300％。
國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲11％，土地交易價(jià)格上漲16.5％。二季度房價(jià)同比上漲9.2％，漲幅比一季度下降近兩個(gè)百分點(diǎn)，土地價(jià)格漲幅回調(diào)則更加明顯，雖然土地交易價(jià)格同比上漲10.8％，但相比第一季度漲幅下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)。
這種局面不得不讓地方政府大幅下調(diào)2008年的土地出讓收入預(yù)期。深圳市政府將今年的國土資金收入預(yù)期大幅降低到154.33億元，比去年215.6億元的實(shí)際收入下降超過60億元。而土地出讓金，基本上已是地方政府最重要的一塊財(cái)政收入。
有資料顯示，2007年房地產(chǎn)商交給政府的土地出讓金超過1萬億元，而當(dāng)年地方財(cái)政總收入不過2.3萬億。再加上房企的營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，地方財(cái)政已“退化”成名副其實(shí)的土地財(cái)政，地方政府已經(jīng)退化為“房地產(chǎn)商的附庸”。而地方政府是怎樣走到今天這個(gè)困局，則必須要從分稅制說起，因?yàn)榉侄愔普峭恋刎?cái)政的根源。
1994年的分稅制改革至今，一方面，中央把財(cái)權(quán)高度集中，在稅收分享上降低了地方政府所能取得的比重。收入來源穩(wěn)定、稅源集中、增收潛力較大的稅種，幾乎都被列為中央固定收入或中央與地方共享收入，如地方工業(yè)增值稅的75％上交中央政府，另外的25％留給地方。但另一方面，中央在收繳財(cái)權(quán)的同時(shí)，卻把更多的事權(quán)層層下放給地方，把財(cái)政支出責(zé)任推給地方。在地方財(cái)政收入比例沒有明顯變化的前提下，地方財(cái)政支出的比例卻逐步走高。
也就是說，在分稅制改革中，中央政府一方面把財(cái)權(quán)上收，另一方面又把公共品供給的大部分責(zé)任作為政治任務(wù)“承包”給地方。當(dāng)?shù)胤秸谋炯?jí)財(cái)政收入不足以平衡財(cái)政支出的時(shí)候，為了滿足地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，維持龐大的行政機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，地方政府就只有兩個(gè)選擇：一個(gè)是尋求中央的轉(zhuǎn)移支付，即我們經(jīng)?？吹降摹芭懿垮X進(jìn)”，另一個(gè)則是謀求非稅收入，把增加GDP、稅源、土地出讓金作為頭等大事。
由于并沒有承擔(dān)與財(cái)權(quán)相對(duì)應(yīng)的事權(quán)責(zé)任。中央也默認(rèn)了地方的一些自收自支行為、甚至不規(guī)范的收入追求行為，由此導(dǎo)致了中國預(yù)算外收入迅速增加。這其中，土地出讓收入變得越來越重要，有不少地方政府的土地出讓金已經(jīng)占預(yù)算外收入的60％以上。這就是為什么許多地方政府都在打著土地的主意，并變出花樣抬高地價(jià)的原因。
更糟糕的是，中國財(cái)政體制改革的最新取向也讓地方財(cái)政收入雪上加霜。
根據(jù)有關(guān)媒體披露，財(cái)政部財(cái)科所的方案認(rèn)為，為了加大中央平衡地區(qū)間貧富差距的能力，所得稅最好改為中央稅。現(xiàn)在所得稅實(shí)行中央地方按64比例分成。2007年，中國企業(yè)所得稅收人7723.7億元，個(gè)人所得稅收入3185億元，合計(jì)占稅收總收入的比重為26.2％。同時(shí)，適當(dāng)考慮加大增值稅地方分享比例。很多地方政府提出從目前的75:25，調(diào)整為50:50、60:40等分配比例。
發(fā)改委宏觀院的方案則更為大膽――它建議把增值稅全部改為中央稅!增值稅現(xiàn)為中國第一大稅種，2007年全國國內(nèi)增值稅收入高達(dá)15609.9億元。增值稅也是地方稅收收入僅剩的最主要的來源，通常占地方稅收收入一半以上。
由此可以看出，所謂的最新財(cái)稅體制改革不僅沒有朝著“事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配”的方向演進(jìn)，反而在“強(qiáng)干弱枝”的路途上越走越遠(yuǎn)，地方政府收入與支出的缺口將進(jìn)一步擴(kuò)大。
發(fā)現(xiàn)農(nóng)村“價(jià)值洼地”的意義
面臨如此大的收入壓力和資金缺口，對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)，釋放“凍結(jié)”的農(nóng)村土地就成為一個(gè)值得嘗試的辦法。而從基本經(jīng)濟(jì)原理上看，隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)村土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)和交易有迫切的現(xiàn)實(shí)需要。
2007年，中國人口約13億，城市化率約45％，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)劃，到2020年，中國總?cè)丝诩s14.6億，城市化率將達(dá)到55％。按照上述數(shù)據(jù)測(cè)算，2007-2020年，大約有1-7億的城市新增人口，按照通用的每個(gè)城市人口占用100平方米的土地計(jì)算，約需要170億平方米的土地，即2550萬畝土地。如此澎湃的城市化進(jìn)程和龐大的新增用地需求，自然需要農(nóng)村土地作支撐。
國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部部長韓俊在農(nóng)村調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村普遍存在一些傾向，如把整個(gè)農(nóng)村納入城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)，把農(nóng)村集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地；或者隨意改變土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，“拿土地?fù)Q身份”、“拿土地?fù)Q社保”。類似的情況，在近年高速發(fā)展的城市化進(jìn)程中大量存在，其結(jié)果是房地產(chǎn)商成為最大的受益者，而農(nóng)民則成為最大的輸家。
從農(nóng)民角度看，目前農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有大量的融資需求，卻因?yàn)闆]有抵押物得不到信貸支持。
《IT經(jīng)理世界》對(duì)陜西佳縣的一份調(diào)研資料顯示，截至2008年5月末：佳縣金融機(jī)構(gòu)存款總額是6.08億元，其中農(nóng)村信用社2.8億元，農(nóng)業(yè)銀行是2.3億元，郵政儲(chǔ)蓄8828萬元。分別占比47.84％、38％和14.52％?？墒窃?.7億元的貸款總額中，信用社2.8億元，占75.96％，農(nóng)業(yè)銀行是8433萬元，占22.67％，郵政儲(chǔ)蓄510萬元，占1.37％。
也就是說，信用社用47％的存款放出了75％的貸款，占整個(gè)貸款市場(chǎng)的3/4。另外的1/4中有絕大部分已經(jīng)像抽血一樣被農(nóng)行抽走，資金嚴(yán)重外流。
這是一個(gè)農(nóng)業(yè)縣的金融服務(wù)全貌：機(jī)構(gòu)3家，信用社作用是正面的，但根本無法全面覆蓋；農(nóng)行現(xiàn)在基本上只存不貸，作用基本上為負(fù)面；郵儲(chǔ)銀行剛剛起步，還在探索階段。而且郵儲(chǔ)目前能提供的貸款也都是質(zhì)押貸款，意義根本不大。
佳縣樣本典型地反映了當(dāng)代中國農(nóng)村金融困局：一面是可以再放大數(shù)倍的資金需求，一面是供給渠道的單一；一面是需求的多層次性，一面是金融機(jī)構(gòu)政策的一刀切；一面是農(nóng)民對(duì)于小額資金的需求，一面是正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的“嫌貧愛富”……
因此，激活壓抑多年的農(nóng)村土地“死產(chǎn)”這個(gè)“價(jià)值洼地”，無疑將釋放出巨大能量，并隨之帶來信貸擴(kuò)張、投資和就業(yè)增加、GDP增加等等一系列地方政府所樂見的現(xiàn)象。
而事實(shí)上，激活農(nóng)村土地價(jià)值更大的意義在于，地方性的這種制度探索或許為全國性的農(nóng)地改革提供了范本。目前中國農(nóng)民最值錢的資產(chǎn)有兩個(gè)：一是農(nóng)地承包權(quán)，一是宅基地使用權(quán)。依照《物權(quán)法》，這兩個(gè)都被定義為“用益物權(quán)”，也就是說，事實(shí)上就是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。但是目前現(xiàn)行法律卻規(guī)定兩者都不能抵押，事實(shí)上等同于限制了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
從這個(gè)層面上講，地方政府的積極實(shí)驗(yàn)，很可能成為難得的創(chuàng)新之舉。
例如，為了解決房產(chǎn)拍賣后的“執(zhí)行難”和土地使用權(quán)的“變更難”，溫州市法院和國土部門聯(lián)合發(fā)出《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權(quán)變更登記暫行規(guī)定》。該文規(guī)定：抵押的“農(nóng)民房”經(jīng)法院作為被執(zhí)行物處置(拍賣)后，可直接辦理農(nóng)民集體土地使用權(quán)的變更登記。這就從“終端”上解決了“農(nóng)房抵押貸款”的法律障礙，使之頭尾打通，在實(shí)際上認(rèn)可了“農(nóng)房抵押貸款”。
第一條為有效提高政府對(duì)土地的宏觀調(diào)控能力，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法隊(duì)省府辦公廳《關(guān)于加快建立和完善土地儲(chǔ)備制度的通知》(粵府辦【*】34號(hào))等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條*市市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的固有土地儲(chǔ)備工作，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市土地儲(chǔ)備中心依據(jù)本辦法的規(guī)定，并根據(jù)土地市場(chǎng)供求現(xiàn)狀和城市規(guī)劃要求，對(duì)依法征用、收回和需收購盤活的土地進(jìn)行儲(chǔ)備，經(jīng)前期開發(fā)后，為建設(shè)項(xiàng)目用地提供前期服務(wù)的行為。
第四條市國土資源局主管全市的土地儲(chǔ)備工作;市土地儲(chǔ)備中心具體承辦*市市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作，包括土地征用、收回、收購、儲(chǔ)備以及土地出讓前期準(zhǔn)備工作。
第五條國有土地的儲(chǔ)備范圍:
(一)為實(shí)施城市規(guī)劃而批準(zhǔn)征用和農(nóng)地轉(zhuǎn)用的土地。
(二)為公共利益需要收回的土地。
(三)因單位撤銷、解散、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、遷移等原因停止使用的行政劃撥土地。
(四)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。
(五)土地出讓等有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地。
(六)為實(shí)施城市規(guī)劃收回的土地。
(七)市政府依法收回的閑置土地。
(八)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上，市政
府行使優(yōu)先購買權(quán)而取得的土地。
(九)土地使用者向市政府申請(qǐng)收回的土地。
(十)市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的無主土地。
(十一)其他需要儲(chǔ)備的土地。
非工業(yè)區(qū)的現(xiàn)有工業(yè)用地及工業(yè)廠房用地，無論是出讓地還是劃撥地，不改變用途轉(zhuǎn)讓或補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，以及所出讓用地閑置兩年以上的，在進(jìn)入土地交易市場(chǎng)前，一律先由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究，認(rèn)為值得盤整收回或收購的，經(jīng)報(bào)市政府討論同意后，依法有償收回，進(jìn)入市土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備。
第六條市區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未征(轉(zhuǎn))用的農(nóng)用地，列入土地儲(chǔ)備規(guī)劃，進(jìn)行規(guī)劃控制。
市區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地需要儲(chǔ)備的，市土地儲(chǔ)備中心必須依法辦理征用手續(xù)。
第七條土地儲(chǔ)備須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃實(shí)施的需要，符合城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，依法保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益。
第八條儲(chǔ)備的土地應(yīng)優(yōu)先用于符合城市規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)使用儲(chǔ)備土地的，須通過有形土地市場(chǎng)公開交易。
第九條納入儲(chǔ)備范圍的固有土地，由市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收回、收購儲(chǔ)備，原土地使用權(quán)人不得自行處置和拒絕收回、收購。
土地使用權(quán)被依法收回或收購的單位或個(gè)人，必須按期、按規(guī)定交付土地。
第十條市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)供求狀況，擬定土地儲(chǔ)備計(jì)劃。土地儲(chǔ)備計(jì)劃經(jīng)市國土資源局報(bào)市政府審批后，由市土地儲(chǔ)備中心具體組織實(shí)施。
經(jīng)批準(zhǔn)列入土地儲(chǔ)備計(jì)劃范圍內(nèi)的土地，應(yīng)向社會(huì)公告。
第十一條市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，通過招標(biāo)，選擇有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位對(duì)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行前期開發(fā)。
第十二條土地收購儲(chǔ)備應(yīng)依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。
第十三條市計(jì)劃、經(jīng)貿(mào)、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、房產(chǎn)等管理部門應(yīng)按各自職責(zé)，協(xié)助做好土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作。
第二章土地儲(chǔ)備
第十四條土地儲(chǔ)備可采用下列方式:
(一)征用。根據(jù)土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定將集體土地征收轉(zhuǎn)為固有建設(shè)用地。
(二)收購。根據(jù)原土地使用權(quán)人的投入情況進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，同時(shí)收回土地使用權(quán)。
(三)異地置換。根據(jù)原土地使用權(quán)人的投入情況，在另一地段置換同等價(jià)值的土地，同時(shí)收回原土地使用權(quán)。
(四)收回。依法應(yīng)收回的土地，按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定收回。
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對(duì)前款規(guī)定的土地進(jìn)行收回或征用時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原土地所有權(quán)人、使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償并辦理有關(guān)土地權(quán)屬變更手續(xù)后，對(duì)土地予以儲(chǔ)備。
第十五條收賄、收回儲(chǔ)備土地按下列程序進(jìn)行:
(一)儲(chǔ)備土地的認(rèn)定。
1、對(duì)土地使用權(quán)人申請(qǐng)收賄的用地，申請(qǐng)人攜有關(guān)資料向市國土資源局提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由市土地儲(chǔ)備中心具體組織實(shí)施。
2、經(jīng)市政府批準(zhǔn)收購、收回的用地，由市國土資源局向原土地使用權(quán)人發(fā)出收賄、收回通知，原土地使用權(quán)人按通知要求向市土地儲(chǔ)備中心提供有關(guān)資料，由市土地儲(chǔ)備中心具體組織實(shí)施。
(二)權(quán)屬核查。市土地儲(chǔ)備中心對(duì)擬儲(chǔ)備的土地的權(quán)屬、土地面積、四至范圍、土地用途及地上建筑物、附著物等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和審核。
(三)征詢意見。市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)實(shí)際調(diào)查的情況，向市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等部門征求意見。
(四)確定規(guī)劃條件。由市規(guī)劃部門根據(jù)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃方案，提出擬儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。
(五)費(fèi)用測(cè)算。市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)調(diào)查結(jié)果和地塊的規(guī)劃使用條件，會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地收購補(bǔ)償費(fèi)用的測(cè)算評(píng)估;實(shí)行土地置換的，進(jìn)行相應(yīng)的土地費(fèi)用測(cè)算。
(六)方案報(bào)批。市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地權(quán)屬情況、規(guī)劃使用條件、及補(bǔ)償費(fèi)用測(cè)算結(jié)果提出土地收購的具體方案，經(jīng)市國土資源局報(bào)市政府審批。
(七)簽訂合同。收購方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市土地儲(chǔ)備中心與原土地使用權(quán)人簽訂《固有土地使用權(quán)收購合同》。
(八)收購補(bǔ)償。市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)《固有土地使用權(quán)收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)用;實(shí)行土地置換的，按照土地置換的差價(jià)進(jìn)行結(jié)算。
(九)權(quán)屬變更。原土地使用權(quán)人與市土地儲(chǔ)備中心按規(guī)定申辦土地、房產(chǎn)權(quán)屬變更或注銷手續(xù)。
(十)交付土地。根據(jù)《固有土地使用權(quán)收購合同》約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人向市土地儲(chǔ)備中心交付土地和地上建(構(gòu))筑物。被收購的土地使用權(quán)一經(jīng)交付，即納入土地儲(chǔ)備。
第十六條土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地收購須提供下列資料:
(一)土地收購申請(qǐng)書。
(二)法人資格證明書和營業(yè)執(zhí)照副本(屬個(gè)人的，應(yīng)提供本人有效身份證明)，委托他人辦理的應(yīng)提供授權(quán)委托書。
(三)土地使用權(quán)合法憑證。
(四)房屋所有權(quán)合法憑證。
(五)宗地圖。
(六)主管部門意見。
(七)其他需要提交的資料。
第十七條《固有土地使用權(quán)收殉合同》應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容:
(一)合同雙方當(dāng)事人。
(二)收殉土地的位置、面積、用途及權(quán)屬依據(jù)。
(三)由規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。
(四)土地收胸補(bǔ)償費(fèi)用及其支付方式和期限。(五)交付土地的期限和方式。
(六)創(chuàng)雙方的權(quán)利和義務(wù)。
(七)違約責(zé)任。
(八)解決爭議的方法。
(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。
第十八條實(shí)施收購的土地以出讓方式取得土地使用權(quán)的，原《固有土地使用權(quán)出讓合同》從《固有土地使用權(quán)收購合同》生效之日起自行解除;由市國土資源局依法收回原《國有土地使用證》，并予以注銷。
第十九條土地收購補(bǔ)償費(fèi)一般按收胸土地的開發(fā)成本計(jì)算。以出讓方式取得的土地使用權(quán)的，土地收購補(bǔ)償費(fèi)還應(yīng)包括對(duì)土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實(shí)際使用土地期間應(yīng)支付的土地出讓金部分。
第二十條土地收購補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)通過以下方式確定:
(一)由具有土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市政府確定的土地基準(zhǔn)地價(jià)和國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估后，由市國土資源局依法確定。
(二)按住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的中間價(jià)確定。
(三)按收購合同約定的土地招標(biāo)、拍賣所得的比例確定。
(四)涉及房屋拆遷的，按照《中華人民共和國房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定確定補(bǔ)償費(fèi)。
以土地置換方式進(jìn)行儲(chǔ)備的，按前款規(guī)定的方式分別確定置換土地收購補(bǔ)償費(fèi)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人結(jié)算差價(jià)。
第三章儲(chǔ)備土地前期開發(fā)
第二十一條市土地儲(chǔ)備中心對(duì)收購儲(chǔ)備的土地通過以下方式進(jìn)行土地前期開發(fā):
(一)市土地儲(chǔ)備中心在儲(chǔ)備的土地使用權(quán)出讓前，完成地上建筑物及其附屬物的拆遷、土地平整和設(shè)施配套等前期開發(fā)工作。
(二)原土地使用權(quán)人交付土地后，儲(chǔ)備土地使用權(quán)出讓前，市土地儲(chǔ)備中心可以依法將儲(chǔ)備土地使用權(quán)抵押貸款等。
儲(chǔ)備土地使用權(quán)抵押貸款的具體辦法，由市政府另行制定。
第二十二條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)如需對(duì)儲(chǔ)備土地地上建筑物及附屬物實(shí)施拆遷、或進(jìn)行土地平整和配套設(shè)施建設(shè)的，須依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定采取招標(biāo)投標(biāo)的辦法，確定有資質(zhì)的拆遷人或施工隊(duì)伍。
第二十三條土地儲(chǔ)備前期開發(fā)中涉及該土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物抵押或臨時(shí)改變用途的、或地上建筑物及其附屬物拆遷的，市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)持有關(guān)用地批準(zhǔn)文件及土地收購合同，依法向有關(guān)部門辦理審批或登記手續(xù)。
第二十四條土地儲(chǔ)備前期開發(fā)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府的有關(guān)規(guī)定，并不得損害公眾利益。
第四章儲(chǔ)備土地供應(yīng)
第二十五條儲(chǔ)備土地供應(yīng)實(shí)行年度計(jì)劃管理，納入當(dāng)年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。市國土資源局應(yīng)當(dāng)根據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃和土地市場(chǎng)需求情況，制定儲(chǔ)備土地供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地供應(yīng)計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。
第二十六條儲(chǔ)備土地供應(yīng)必須堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行國家國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓固有土地使用權(quán)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
第二十七條市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)將土地供應(yīng)計(jì)劃提交土地交易中心，土地交易中心應(yīng)以公告方式公布土地供應(yīng)計(jì)劃。公布內(nèi)容包括擬供應(yīng)土地的位置、面積、用途、土地出讓底價(jià)、土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖等。
第二十八條用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，必須依法采取拍賣、招標(biāo)、掛牌方式進(jìn)行出讓。
前款規(guī)定以外用途的儲(chǔ)備土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)依法采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式，采取協(xié)議方式的，不得違背有關(guān)規(guī)定。
第二十九條嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，因城市建設(shè)重大引資、投資確需以協(xié)議方式供應(yīng)土地的而且符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，必須在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，報(bào)市政府研究批準(zhǔn)?并將協(xié)議結(jié)果予以公布。
第五章土地儲(chǔ)備資金管理
第三十條儲(chǔ)備土地資金運(yùn)作實(shí)行收支兩條線管理，并接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。
(一)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員經(jīng)費(fèi)、公用經(jīng)費(fèi)與土地儲(chǔ)備運(yùn)作收支實(shí)行分戶分帳核算。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員經(jīng)費(fèi)、公用經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算管理;土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開展土地儲(chǔ)備的資金實(shí)行專戶封閉運(yùn)作。
(二)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)出讓儲(chǔ)備土地使用權(quán)的收入，按現(xiàn)行財(cái)政規(guī)定實(shí)行"票款分離、委托銀行代收款"的收支兩條線管理辦法。即由繳款單位(受讓方)直接將地價(jià)款繳入財(cái)政在銀行開設(shè)的征收帳戶。
第三十一條土地儲(chǔ)備資金及其相關(guān)業(yè)務(wù)工作經(jīng)費(fèi)的管理與使用，由市國土資源局提出并由市財(cái)政局核準(zhǔn)后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。
第六章法律責(zé)任
第三十二條屬于本辦法規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍的國有土地不得自行轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)人對(duì)符合儲(chǔ)備條件的土地，未申請(qǐng)儲(chǔ)備而擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的，有關(guān)部門不得為其辦理審批、登記手續(xù)，并應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第三十三條市土地儲(chǔ)備中心未按本辦法規(guī)定簽訂《固有土地使用權(quán)收附合同》并支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)的，原土地使用權(quán)人有權(quán)解除《固有土地使用權(quán)收附合同》，并拒絕交付土地。
第三十四條原土地使用權(quán)人未按土地收購合同規(guī)定交付土地及地上建筑物的事或者在交付土地的同時(shí)擅自處理其地上建筑物(構(gòu)筑物)的，市土地儲(chǔ)備中心有權(quán)要求原土地使用權(quán)人改正并繼續(xù)履行合同。
關(guān)鍵詞：土地征收， 土地征收法， 公共利益 ，征收補(bǔ)償
Abstract: in our socialist market economic rapid development and urbanization acceleration of the background, the land expropriation has gradually become the new construction land and resources for one of the main ways for the development of the market economy provides irreplaceable important energy. However land is the people's livelihood this, is the source of all wealth, involved in the process of land expropriation for land expropriation, farmers and cultivated land protection and rights protection, land expropriation system in the "three rural issues" has become a focus in. Therefore, how to improve land expropriation system, and constantly on the innovation and perfection, has become a topic of hot debate of concern.
Keywords: land seizures, land tax law, public interests, the collection of compensation
中圖分類號(hào)：DF451文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最基本的資源，是人類生存和發(fā)展的基本條件和一個(gè)國家存在的基礎(chǔ)，科學(xué)合理的土地征收制度不僅可以有效地協(xié)調(diào)好個(gè)人利益和社會(huì)利益之間的關(guān)系，而且對(duì)于社會(huì)的長足進(jìn)步和發(fā)展有著舉足輕重的作用。傳統(tǒng)的土地征收制度仍然存在著許多弊端和盲點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展要求和現(xiàn)實(shí)需要構(gòu)建合理的土地征收制度，才是當(dāng)務(wù)之急，以下幾點(diǎn)將作出比較良好的說明。
制定統(tǒng)一的《土地征收法》。從世界各國的立法例來看，集中式立法和分散式立法是土地征收的兩種主要模式，而我國的就屬于分散式立法形式，由于土地征收制度涉及行政法、憲法以及民法等很多法律領(lǐng)域的調(diào)整，出現(xiàn)操作性困難以及立法矛盾等問題是不可避免的，因此可以通過效仿集中式立法的形式，建立統(tǒng)一的《土地征收法》。詳細(xì)一點(diǎn)來講，要在綜合考慮我國國情和地方發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，制定統(tǒng)一的法律法規(guī)，在這部《土地征收法》中，所體現(xiàn)的內(nèi)容不僅要包括基本的有關(guān)土地征收操作的流程以及遵循的規(guī)定等，而且要對(duì)土地征收過程中的所有內(nèi)容和環(huán)節(jié)做出比較詳細(xì)和具體的說明，包括征地申請(qǐng)、征地前公告、審批以及聽證等各個(gè)方面。與此同時(shí)，為了有效地防止在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中普遍存在的政府任意擴(kuò)大征地目的、補(bǔ)償機(jī)制不科學(xué)以及征地行為不規(guī)范等現(xiàn)象的發(fā)生和出現(xiàn)，在內(nèi)容上要明確征地補(bǔ)償?shù)姆秶鸵笠约鞍仓梅绞健⒐怖娴姆秶燃?xì)則，為征地工作的開展提供了強(qiáng)有力的法律保障。在制定統(tǒng)一的《土地征收法》的進(jìn)程中，在借鑒各個(gè)地區(qū)或者地方的意見和建議的同時(shí)，各工作人員要通過社會(huì)實(shí)踐的方式，經(jīng)常性的深入到社會(huì)公眾的日常生活和工作中去，聽取他們的真正想法，為統(tǒng)一的制度的制定和完善提供堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)，得到他們最大程度的支持。
明確界定“公共利益”。對(duì)土地所有權(quán)人權(quán)利的剝奪和限制即是土地征收權(quán)的大概內(nèi)容，在最大限度地保護(hù)土地所有權(quán)人的土地權(quán)利的同時(shí)，要對(duì)“公共利益”作一個(gè)明確的界定和說明，從而在避免有些地方濫用權(quán)利的前提下為土地征收制度的完善作好強(qiáng)而有力的鋪墊。具體來說，首先，在立法過程中，公共利益的確定要與中國的國情相結(jié)合，監(jiān)督和杜絕任何人或組織以任何形式借公權(quán)與民爭利是政府的主要職責(zé)之一，政府在動(dòng)用強(qiáng)制性的征地權(quán)時(shí)，必有具備“公共目的需要”的前提，避免只為一般贏利企業(yè)去征收土地的現(xiàn)象的發(fā)生。其次，要明確土地使用權(quán)市場(chǎng)的交易范圍，對(duì)于公益性用地實(shí)行征收，而非公益性用地則可以采用市場(chǎng)交易的形式，盡量借助國家土地使用權(quán)市場(chǎng)以及農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場(chǎng)的方式來獲得土地，避免土地所有權(quán)模糊以及濫用土地現(xiàn)象的出現(xiàn)和發(fā)生，為土地征收制度的完善提供更多的活力。第三，“公共利益”的界定和說明，并不是在一定程度上遏制政府正常功能的發(fā)揮，而是在力爭實(shí)現(xiàn)土地征收工作實(shí)現(xiàn)公正化和公共效益的基礎(chǔ)上為社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展謀取更多的活力和空間，要根據(jù)地方差異作合理的調(diào)整和完善，才能獲得事半功倍的成效。
改革和完善土地征收補(bǔ)償制度。科學(xué)合理的土地征收補(bǔ)償制度，不僅是使得土地征收工作獲取堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)的有力奠基，也為土地征收制度的不斷完善和創(chuàng)新提供了良好的典范說明。第一，要嚴(yán)格區(qū)分公益用地和經(jīng)營性用地。嚴(yán)格區(qū)分土地進(jìn)行公共使用以及企業(yè)團(tuán)體的經(jīng)營性使用的不同權(quán)限，把國家土地征收權(quán)限限定在一個(gè)比較窄的范圍內(nèi)，以保證土地使用的科學(xué)合理性；要對(duì)我國土地使用權(quán)市場(chǎng)的交易范圍進(jìn)行合理的劃分，要使得企事業(yè)單位的土地使用權(quán)的獲取交由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)和完善，更加使得土地所有權(quán)的使用符合各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定。第二，要適當(dāng)提高土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。由于社會(huì)發(fā)展的不同情況以及各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，在進(jìn)行土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高或者完善的過程中，要結(jié)合現(xiàn)實(shí)的情況，確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)動(dòng)土地所有權(quán)人積極配合的主動(dòng)積極性。第三，要建立和完善土地征收補(bǔ)償體系。包括三個(gè)方面的內(nèi)容：首先是完善憲法中的征收補(bǔ)償條款，并且要注重凸顯“合理補(bǔ)償”的內(nèi)容。其次就是要建立健全土地征收的聽證制度，要積極地聽取農(nóng)民的意見，讓農(nóng)民有更多的發(fā)言權(quán)。再者就是要不斷地改革和創(chuàng)新補(bǔ)償?shù)牟呗院头绞?，既可以是貨幣補(bǔ)償也能借助實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞?，還可以通過完善各項(xiàng)社會(huì)保障的形式來豐富補(bǔ)償制度的內(nèi)容。
結(jié)束語：我國是農(nóng)業(yè)大國，土地承載著農(nóng)民的生存、發(fā)展和保障功能，不僅是農(nóng)民安身立命所依，更是社會(huì)主義社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的基本資源基礎(chǔ)，因此探究完善土地征收制度的途徑和策略具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在完善土地征收制度的進(jìn)程中，各項(xiàng)工作都要通過不斷地總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和借鑒精華的方式進(jìn)行不斷地改革和創(chuàng)新，為該制度的發(fā)展開辟更加廣闊的發(fā)展空間，促進(jìn)社會(huì)的和諧與進(jìn)步。
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一、目前我國的土地問題
城市化是一個(gè)地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對(duì)集中的過程。城市化也意味著城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)展，城市文化、城市生活方式和價(jià)值觀在農(nóng)村地域的擴(kuò)散過程。 近些年來，隨著我國城市化進(jìn)程不斷的推進(jìn)，全國各地的城市都在大興土木，進(jìn)行著新城建設(shè)和舊城改造等活動(dòng)。2011年12月，中國社會(huì)藍(lán)皮書，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⑹状纬^50%，標(biāo)志著我國城市化率首次突破50%。
然而，伴隨著城市化的推進(jìn)，人地關(guān)系的矛盾，人與人之間因?yàn)橥恋囟a(chǎn)生的矛盾越發(fā)的突出了。一時(shí)間沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“烏坎”事件的起因就是土地問題。我國土地審批制度自建國以來不斷完善，在規(guī)范土地利用、保護(hù)耕地、促進(jìn)土地合理利用方面起到了很大的作用，然而面對(duì)當(dāng)今形勢(shì)，土地審批制度的改革勢(shì)在必行。
二、我國現(xiàn)行土地審批制度
我國的土地審批制度主要包括建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，土地征收審批以及土地供應(yīng)審批等。
建設(shè)用地審批管理是指法律授權(quán)機(jī)關(guān)依據(jù)法律的職責(zé)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地的申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)以及與之相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)所實(shí)施的行政管理。在具體實(shí)施過程中需要人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府相關(guān)部門審批建設(shè)項(xiàng)目，由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國土資源管理部門預(yù)審。
農(nóng)用地專用審批是指農(nóng)用地依法、依規(guī)、劃轉(zhuǎn)建設(shè)用地。國務(wù)院的審批權(quán)限：國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用耕地；在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計(jì)劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在100萬人以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該土地利用總體規(guī)劃，按照土地利用年度計(jì)劃申請(qǐng)城市分批次建設(shè)占用耕地。省級(jí)人民政府的審批權(quán)，除國務(wù)院審批權(quán)限以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批 。設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府審批權(quán)，如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)，則該鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的鎮(zhèn)區(qū)及所屬村莊、集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，可以由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。
土地征收審批權(quán)限，國務(wù)院的審批權(quán)限：基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的；省級(jí)人民政府的審批權(quán)限：征收除國務(wù)院審批權(quán)限以外土地的，由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，低于35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田），低于70公頃面積的其他土地。
三、土地審批現(xiàn)存問題
（一）土地審批的步驟復(fù)雜，各種相關(guān)程序太多
土地審批制度中，缺少一些具體步驟的規(guī)定因此在實(shí)施時(shí)會(huì)遇到不規(guī)范不統(tǒng)一的問題。并且在土地審批過程中有較多復(fù)雜的程序，比如表格填寫、數(shù)據(jù)產(chǎn)生、材料匯總等，這些相關(guān)的程序需要在多個(gè)部門中往復(fù)辦理，過程較為復(fù)雜。并且相關(guān)規(guī)定也經(jīng)常發(fā)生改變，導(dǎo)致需要反復(fù)修改。
（二）情況復(fù)雜，統(tǒng)籌兼顧過難
由于土地審批的依據(jù)――地理底圖涉及的范圍較廣。不同種類的地圖也許因?yàn)閭?cè)重不同，或者基礎(chǔ)測(cè)繪時(shí)所用到的參考數(shù)據(jù)不同會(huì)造成結(jié)果不同，比如土地利用總體規(guī)劃、土地詳查圖和勘測(cè)定界圖不同等。同時(shí)在被征地的相關(guān)權(quán)利人方面，可能是因?yàn)檎鞯氐臍v史遺留問題，在并不存在違法征地的情況下，依然有很多村民上訪、?？傊恋貙徟O(shè)計(jì)的領(lǐng)域很多，所需要的數(shù)據(jù)，所涉及的相關(guān)人都有很多。統(tǒng)籌兼顧這個(gè)問題需要在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法律上都深入的研究和考慮。
（三）違法用地過多
由于現(xiàn)在城市化的大力推進(jìn)，不少地方政府為了保證經(jīng)濟(jì)建設(shè)，通常實(shí)際的用地面積比規(guī)劃的面積大出不少，而在不能完成耕地占補(bǔ)平衡時(shí)就會(huì)偽造數(shù)據(jù)，或者將不具備造田條件的土地報(bào)為補(bǔ)開發(fā)的基本農(nóng)田。
同時(shí)，由于很多項(xiàng)目審批時(shí)間長，很多項(xiàng)目在沒有通過審批時(shí)就急于開工，這也是較多違法用地問題的一種。
四、我國土地審批制度改革的建議
今年初，國土資源部耕地司表示，為了改革土地審批制度要做到：一是改進(jìn)審批，劃清事權(quán)，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地實(shí)行國家批規(guī)模、控結(jié)構(gòu)，地方審項(xiàng)目、管落地；二是簡化報(bào)件，優(yōu)化程序，將報(bào)部用地報(bào)件由10件減少為8件；三是明確責(zé)任，下放事權(quán)，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，允許各省自行確定縣、市報(bào)省審查的報(bào)件材料；四是量化標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化程序，確保部審查時(shí)間不超過20個(gè)工作日；五是區(qū)別對(duì)待，差別化管理，允許國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目更大范圍先行用地；六是對(duì)保障性住房用地等特事特辦，提前單獨(dú)組卷報(bào)批，確保4月份完成審批；七是提前作為，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市用地，可在計(jì)劃下達(dá)之前早部署、早申報(bào)；八是推廣“留地、留業(yè)”安置和農(nóng)民自主征地拆遷等成功經(jīng)驗(yàn)，從源頭上解決簽訂協(xié)議難的問題；九是堅(jiān)持原則，靈活處理，國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目已通過部用地預(yù)審、立項(xiàng)，群眾對(duì)征地補(bǔ)償安置沒有不同意見，用地已報(bào)省或部后動(dòng)工建設(shè)的，只督促整改，不作為違法用地查處和問責(zé)；十是積極改革，建立新規(guī)，從根本上解決用地審批效率問題。
參考文獻(xiàn)
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投資驅(qū)動(dòng)增長是過去從蘇聯(lián)引進(jìn)的模式,在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下是非常普遍的做法,起初的動(dòng)因是國家工業(yè)化戰(zhàn)略。確立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革方向以后,這一模式事實(shí)上未發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。長期的投資擴(kuò)張,在拉動(dòng)gdp高速增長的同時(shí),導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)與變遷已經(jīng)形成了明顯的“工業(yè)增長偏好”的路徑依賴和消費(fèi)與需求的不足。為了解決因市場(chǎng)容量約束引發(fā)的問題,在改革開放以后我們又向東亞國家學(xué)來了出口導(dǎo)向的增長模式。即,過度投資形成的過剩產(chǎn)能,以大量出口廉價(jià)制造品的形式加以釋放,以此來維持較高的經(jīng)濟(jì)增長。
于是,“資本擴(kuò)張型”和“出口導(dǎo)向型”成為我國經(jīng)濟(jì)增長的兩個(gè)顯著特征。
我國經(jīng)濟(jì)增長的特征是一系列制度安排作用的結(jié)果
上述增長特征,是一系列制度安排、作用的結(jié)果:
(1)財(cái)政包干與分稅制的激勵(lì)。從1980年開始的財(cái)政分權(quán)改革到1994年實(shí)行的財(cái)政“分灶”體制(分稅制),有著特別的制度激勵(lì)。分稅制改革之前,地方財(cái)政收入在總財(cái)政收入中的比重接近80%,分稅制改革后,迅速下降到45%左右。而地方財(cái)政支出的比重則從1978年的52.6%上升到20__年的76.9%。“財(cái)權(quán)上移”、“事權(quán)留置”,形成了地方財(cái)政收入和支出間的巨大缺口。在行政等級(jí)、政績考核、事權(quán)問責(zé)、任期制度等政府治理制度背景下,彌補(bǔ)缺口成為了地方政府的基本沖動(dòng),于是,地方政府將經(jīng)濟(jì)目標(biāo)———財(cái)政收入放在了重要的位置。
(2)稅制本身的制度激勵(lì)。各級(jí)政府的主要預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入,大概一半以上來自生產(chǎn)型的增值稅,即稅收的多少是跟產(chǎn)值的多少直接聯(lián)系在一起的,這就使得各級(jí)政府官員通過手里掌握的配置資源的權(quán)力(對(duì)重要資源的壟斷與管制:如土地、礦藏等),大量投入資源,努力招商引資,極力追求產(chǎn)值的增長。
(3)由于政績的考核及其干部的任期制度,導(dǎo)致了政府行為的短期化與預(yù)期不足,因此,追求gdp的數(shù)量擴(kuò)張與粗放的“工業(yè)增長偏好”,成為其內(nèi)在沖動(dòng)。
(4)招商引資的競爭。由于gdp的增長依賴于投資與出口,所以“招商引資”成為政府的重要工作,且成效的高低與所提供的“優(yōu)惠條件”密切相關(guān)。于是,地方政府追求gdp的增長轉(zhuǎn)化為優(yōu)惠條件的“區(qū)際競爭”,且這一競爭因政府行為短期化以及對(duì)企業(yè)進(jìn)入“快見成效”的渴望進(jìn)一步“加劇”。
(5)“優(yōu)惠條件”引發(fā)的增長路徑。優(yōu)惠條件競爭導(dǎo)致了政府競相提供廉價(jià)資源及其他低門檻準(zhǔn)入。包括:一是提供大量廉價(jià)的勞動(dòng)力,而低勞保、低工資又加劇了購買力不足,鼓勵(lì)出口成為被迫選擇。二是提供廉價(jià)的原料性自然資源以及土地資源,包括“低地價(jià)”甚至“零地價(jià)”,于是“區(qū)際競爭”又轉(zhuǎn)化為對(duì)農(nóng)地的侵蝕及其租金享益的“競賽”,進(jìn)而導(dǎo)致了資源的浪費(fèi)與環(huán)境的破壞。
(6)預(yù)算外財(cái)政收入則依賴于獲取“征地價(jià)格剪刀差”,從而進(jìn)一步使土地掠奪與占用在已有的經(jīng)濟(jì)增長路徑依賴下雪上加霜。于是,“低價(jià)征用農(nóng)地———土地廉價(jià)出讓———招商引資———增加產(chǎn)值———謀求政績與財(cái)政收入”以及“壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)———拍賣優(yōu)質(zhì)土地吸引開發(fā)商———獲取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)”成為了兩條并行的邏輯鏈條。
增長方式轉(zhuǎn)型在本質(zhì)上是個(gè)制度問題,必須從制度創(chuàng)新上著手
中央從1995年就提出要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,但“久轉(zhuǎn)而無根本效果”。關(guān)鍵在于:政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長的體制格局沒有根本性轉(zhuǎn)變。模式上表現(xiàn)為政府主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)增長模式；體制上表現(xiàn)為政府對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的控制、對(duì)要素流動(dòng)的管制、對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過多干預(yù)；產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)為數(shù)量上的粗放擴(kuò)張、對(duì)gdp的數(shù)量追求；發(fā)展格局上表現(xiàn)為對(duì)資源的掠奪、對(duì)環(huán)境的破壞,并進(jìn)一步加劇發(fā)展的不平衡。
增長方式轉(zhuǎn)型在本質(zhì)上是個(gè)制度問題,或者說是個(gè)體制機(jī)制問題。因此,必須從制度創(chuàng)新上著手。目前的重點(diǎn)是:
第一,建立財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配的分稅制度。新的分稅制度必須具備這樣的特點(diǎn):一是公平性,保證制度安排的起點(diǎn)公平、調(diào)整過程公平以及結(jié)果公平；二是對(duì)稱性,保證財(cái)權(quán)與事權(quán)的對(duì)稱；三是激勵(lì)相容性,既要激勵(lì)地方政府關(guān)心當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)力壯大,同時(shí)也有利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)中央政府、地方政府、企業(yè)和民眾的共贏。
①登記所
在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）
②登記對(duì)象
係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。
所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。
③不動(dòng)產(chǎn)登記法
不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運(yùn)用。
2．不動(dòng)產(chǎn)登記
①可為登記之權(quán)利
登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。
所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)
所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個(gè)別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過對(duì)圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。
但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。
③申請(qǐng)人
登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。
申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請(qǐng)書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過，實(shí)際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請(qǐng)書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請(qǐng)
登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：
·登記申請(qǐng)書之提出（參照附件申請(qǐng)書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書類格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）
·登記識(shí)別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）
關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。
因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。
第一條為加強(qiáng)對(duì)*市土地出讓凈收益的審計(jì)監(jiān)督,提高資金使用效益,根據(jù)《中華人民共和國審計(jì)法》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合*市實(shí)際,制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地出讓凈收益審計(jì)監(jiān)督,是指審計(jì)機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的職責(zé)、權(quán)限和程序,對(duì)土地使用權(quán)出讓全部價(jià)款扣除新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地補(bǔ)償性支出、前期開發(fā)整理等成本后的政府土地出讓凈收益的分配、撥付、使用和管理進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。
第三條土地出讓凈收益審計(jì)監(jiān)督應(yīng)遵循客觀公正、實(shí)事求是、廉潔奉公、保守秘密的原則。
第四條本辦法適用于市級(jí)(含歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長清區(qū)和高新開發(fā)區(qū))分配、使用和管理的土地出讓凈收益的審計(jì)監(jiān)督。
第二章資金分配、撥付和使用的監(jiān)督
第五條資金分配的審計(jì):
(一)財(cái)政部門是否以國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等為依據(jù)分配土地出讓凈收益;
(二)破產(chǎn)、改制企業(yè)產(chǎn)生的土地出讓凈收益分配執(zhí)行國家、省、市有關(guān)規(guī)定情況。
第六條資金撥付的審計(jì):
(一)財(cái)政部門是否根據(jù)審核批準(zhǔn)的資金預(yù)算,按照資金收支情況和項(xiàng)目進(jìn)度,將資金及時(shí)撥付各預(yù)算部門、單位,各區(qū)分成部分是否根據(jù)土地出讓凈收益的入庫情況做到即收即返;
(二)各預(yù)算部門、單位是否根據(jù)財(cái)政部門審核批準(zhǔn)的資金預(yù)算和撥付的資金,按照項(xiàng)目進(jìn)度、合同約定,將資金及時(shí)撥付項(xiàng)目實(shí)施單位。
第七條資金使用的審計(jì):
(一)資金是否按規(guī)定用途使用,有無貪污、私分、擠占挪用等違法違規(guī)問題;
(二)資金支付憑證是否真實(shí)、合法,有無通過虛假報(bào)表、虛開發(fā)票、虛列支出、虛增工程量等騙取資金問題;
(三)工程預(yù)決算是否真實(shí),有無高估冒算等問題;
(四)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合有關(guān)規(guī)定,數(shù)字計(jì)算是否準(zhǔn)確,有無重復(fù)計(jì)算等問題;
(五)破產(chǎn)、改制企業(yè)產(chǎn)生的土地出讓凈收益使用是否符合國家、省、市有關(guān)規(guī)定;
(六)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。
第三章項(xiàng)目管理和實(shí)施的監(jiān)督
第八條項(xiàng)目管理方面的審計(jì):
(一)項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)前,是否根據(jù)開發(fā)規(guī)劃和上級(jí)有關(guān)規(guī)定,進(jìn)行了廣泛、細(xì)致的調(diào)查研究和論證,并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;
(二)立項(xiàng)資料是否齊全,是否經(jīng)過主管部門的批準(zhǔn);
(三)項(xiàng)目經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)后,是否由具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)是否經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn);
(四)各預(yù)算部門、單位是否按照財(cái)政部門的要求編制項(xiàng)目預(yù)算,項(xiàng)目預(yù)算是否經(jīng)過財(cái)政部門審批;
(五)各預(yù)算部門、單位是否按照財(cái)政部門批復(fù)的預(yù)算編制年度項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃;
(六)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目是否建立了項(xiàng)目庫,推薦項(xiàng)目是否從項(xiàng)目庫中擇優(yōu)選用;
(七)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。
第九條項(xiàng)目實(shí)施過程的審計(jì):
(一)項(xiàng)目實(shí)施中嚴(yán)格執(zhí)行年度計(jì)劃情況;
(二)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)內(nèi)容,確需調(diào)整或變更的,是否按權(quán)限規(guī)定報(bào)批;
(三)工程實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制的情況;
(四)建設(shè)單位采購列入《政府采購目錄》的物品,是否通過政府采購;
(五)項(xiàng)目建設(shè)單位與施工單位是否簽訂施工合同;
(六)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。
第十條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的審計(jì):
(一)項(xiàng)目竣工后,建設(shè)單位是否及時(shí)報(bào)送自驗(yàn)報(bào)告和驗(yàn)收申請(qǐng);
(二)建設(shè)單位是否及時(shí)組織有關(guān)部門、人員,根據(jù)有關(guān)規(guī)定、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目計(jì)劃批復(fù)、資金撥付文件和施工合同等,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收,并編寫竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;
(三)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,建設(shè)單位是否根據(jù)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理,落實(shí)管護(hù)主體,建立健全資產(chǎn)管理制度;
(四)建設(shè)項(xiàng)目是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求并如期發(fā)揮效益,有無因立項(xiàng)不準(zhǔn)、責(zé)任不清、管理不善或工程質(zhì)量等原因,造成損失浪費(fèi)或事故隱患的問題;
(五)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。
第四章財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督
第十一條財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的審計(jì):
(一)財(cái)政部門是否按照《國有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》要求,核算土地出讓凈收益,定期編制土地出讓凈收益收支結(jié)存明細(xì)表和使用說明。
(二)土地出讓凈收益使用單位、部門是否按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)制度要求,專賬核算,專人管理,定期編制資金收支結(jié)存明細(xì)表和使用說明。
(三)土地出讓凈收益核算、使用單位和部門會(huì)計(jì)核算資料,是否符合《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》要求,做到真實(shí)、齊全、完整。
(四)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目資金收支是否實(shí)行縣(區(qū))級(jí)報(bào)賬制。
第五章法律責(zé)任
第十二條國家機(jī)關(guān)及其工作人員有下列行為之一的,責(zé)令其立即改正,追回有關(guān)資金,限期退還違法所得;對(duì)所在單位給予警告或者通報(bào)批評(píng);對(duì)主要責(zé)任人和其他有關(guān)人員視情節(jié)給予行政處分。
(一)以虛報(bào)、冒領(lǐng)等手段騙取土地出讓凈收益;
(二)截留、挪用土地出讓凈收益;
(三)滯留應(yīng)當(dāng)下?lián)艿耐恋爻鲎寖羰找?
(四)違反規(guī)定擴(kuò)大開支范圍,提高開支標(biāo)準(zhǔn);
(五)其他違反規(guī)定使用、騙取土地出讓凈收益的行為。
第十三條預(yù)算編制和執(zhí)行單位及其工作人員有違反國家有關(guān)預(yù)算管理規(guī)定的下列行為之一的,責(zé)令其立即改正,追回有關(guān)款項(xiàng),限期調(diào)整有關(guān)預(yù)算科目;對(duì)單位給予警告或者通報(bào)批評(píng);對(duì)主要責(zé)任人和其他有關(guān)人員視情節(jié)給予行政處分。
(一)虛增、虛減土地出讓凈收益或者土地出讓凈收益支出;
(二)違反規(guī)定編制、批復(fù)預(yù)算;
(三)違反規(guī)定調(diào)整預(yù)算;
(四)違反規(guī)定調(diào)整預(yù)算收支種類;
(五)其他違反國家有關(guān)預(yù)算管理規(guī)定的行為。
第十四條企業(yè)和個(gè)人違反規(guī)定使用、騙取土地出讓凈收益的,給予警告并責(zé)令其立即改正,調(diào)整有關(guān)會(huì)計(jì)賬目,追回違反規(guī)定使用、騙取的土地出讓凈收益,沒收違法所得,并按有關(guān)法規(guī)對(duì)企業(yè)和負(fù)責(zé)人進(jìn)行處罰。
