發(fā)布時間:2022-02-11 13:39:06
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關(guān)鍵詞物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理條例物業(yè)糾紛
物業(yè)管理服務(wù),是指具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理服務(wù)公司接受業(yè)主的委托,按照合同的約定,對受托管理的建筑物及其附屬設(shè)施進行維修、養(yǎng)護以及提供其他專業(yè)化、社會化的服務(wù)。自我國首家物業(yè)管理服務(wù)公司――深圳市物業(yè)管理服務(wù)公司于1993年3月成立以來,我國的物業(yè)管理服務(wù)已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過18年,物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,但由于我國物業(yè)管理服務(wù)起步晚,業(yè)主和相關(guān)當(dāng)事人法制意識差,以及物業(yè)管理服務(wù)法制的不完善,我國的物業(yè)管理服務(wù)在現(xiàn)實中也存在著不少的問題。本文擬從物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀出發(fā),分析物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)實困境,提出物業(yè)管理服務(wù)立法上的突破對策,與各位同仁商榷。
物業(yè)管理服務(wù)實踐中存在的問題
2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會會議通過《物業(yè)管理條例》,同年9月1日正式施行。四年后,2007年8月26日中國國務(wù)院總理簽署國務(wù)院令,公布了《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》,自2007年10月1日起施行??梢哉f修改后的物業(yè)管理條例的內(nèi)容在理論上更加完善了,然而在實踐中施行起來,卻依然存在如下幾個問題:
1、業(yè)主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定:“物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會?!钡谑鍡l規(guī)定:“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項?!边@一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會的法律地位,但是,實際操作起來卻有不少困難,學(xué)術(shù)界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為,業(yè)主委員會屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”,有人則認為,業(yè)主委員會既不屬于法人.也不屬于其他組織,它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會告物業(yè)管理公司一案來說,因業(yè)主委員會法律地位不明確,致使此案敗訴。業(yè)主委員會法律地位不明確,使業(yè)主委員會處于尷尬的處境,也不利于保護廣大業(yè)主的合法權(quán)益,長此以往,容易造成社會的不穩(wěn)定。
2、開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)權(quán)利不對等。物管條例第24條規(guī)定國家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然而,在實際操作中,不少地產(chǎn)開發(fā)商自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上,使其成為“替罪羊”。
3、業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定,業(yè)主大會是業(yè)余的松散的沒有法律地位的非贏利組織,而業(yè)主委員會只是其執(zhí)行機構(gòu),法無明文規(guī)定業(yè)主大會或業(yè)主委員會有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織,這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不對稱,如建設(shè)單位能自行決定挪用專項維修資金,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理服務(wù)費,自行出賣或出租公共停車場等。當(dāng)業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時,就會發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀,毆打業(yè)主委員會成員,其后果可想而知。
4、房管部門有權(quán)利、義務(wù)卻無處罰責(zé)任,導(dǎo)致業(yè)主大會無法及時召開,業(yè)主委員會無法及時成立,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生矛盾時無法及時有效地解決。從實際操作來看,一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國家管理部門,卻在原有基礎(chǔ)上無故增加其負擔(dān),而得不到相應(yīng)報酬,這在市場經(jīng)濟體制下是難以調(diào)動其積極性的;二是業(yè)主大會早已被看成是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“對手”,如果其按時成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利,物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有被監(jiān)督的可能,再加上政府部門的監(jiān)督,物業(yè)服務(wù)企業(yè)想投機也是難上加難,只好循規(guī)蹈矩,不敢重蹈其咎,所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會的。在此情況下,如業(yè)主大會遭遇阻撓時,地方房屋管理部門應(yīng)當(dāng)如何做,如地方房管部門未盡其職時,又應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)失職責(zé)任?這些問題由于物業(yè)管理條例未曾規(guī)定,所以,在實際操作中,地方房管部門幾乎都不管。
二、完善物業(yè)管理服務(wù)立法的對策
前面已經(jīng)提到,我國物業(yè)管理服務(wù)在立法與實踐中的困境極不利于保護業(yè)主的合法權(quán)益,不利于社會的安定團結(jié),因此,完善我國現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)方面的法規(guī),是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此,特提出以下解決思路:
1、立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(包括前期物業(yè)管理)。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)服務(wù)管理,其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進行。規(guī)定入住率達到一定比例(如30%-50%)或首次交付使用達到一定期限,房管部門必須組織業(yè)主籌備召開業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會,如果建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻撓業(yè)主委員會的成立,那么一定比例(如10-15%)的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主委員會,房管部門應(yīng)當(dāng)給予支持,否則,業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟,狀告房管部門“不作為”。
2、立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位,建立建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。業(yè)主委員會的產(chǎn)生,體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團體關(guān)系、維護共同性物業(yè)權(quán)益的強烈愿望。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,其對公共物業(yè)財產(chǎn)的管理權(quán)利,來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權(quán)的方式所做的委托,雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。可以說,成立業(yè)主委員會這樣的法律主體,是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。因此,法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格,業(yè)主委員會是大會的執(zhí)行機構(gòu),它負責(zé)實施其決議,代表業(yè)主大會對物業(yè)進行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不對稱的狀況,從而有效地緩解矛盾,并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。
3、用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系――服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系;業(yè)主大會與政府的關(guān)系,它們之間是互相配合,互相支持,互相協(xié)助的關(guān)系。這一規(guī)定能更有針對性地解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛,與此同時,政府部門也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會開展工作,兩者相互配合,互相支持,互相協(xié)助,共同搞好物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安保衛(wèi)生、交通、綠化等工作。
4、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位.建立專項維修基金管理委員會,對其使用情況、利息情況定期予以公布。
5、明確地方房管部門的失職責(zé)任,把物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督權(quán)授予廣大業(yè)主。根據(jù)國務(wù)院《行政法規(guī)制定程序條例》“起草行政法規(guī),應(yīng)當(dāng)符合體現(xiàn)行政機關(guān)的職權(quán)與責(zé)任相統(tǒng)一的原則,在賦予有關(guān)行政機關(guān)必要的職權(quán)的同時,應(yīng)當(dāng)規(guī)定其行使職權(quán)的條件、程序和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任”的規(guī)定。物管條例應(yīng)當(dāng)補充規(guī)定地方房地產(chǎn)行政管理部門對業(yè)主大會成立遭遇阻撓應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及其失職時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。廣大業(yè)主也可以行使監(jiān)督權(quán),只有如此,才能夠確保物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化。
參考文獻:
1、《物業(yè)管理條例》 國務(wù)院辦公廳,2007年8月26日
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方)
組織名稱:____代表人:___地址;____聯(lián)系電話:
第二條 受委托方(以下簡稱乙方)
企業(yè)名稱:___法定代表人:___注冊地址:___聯(lián)系電話:___
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將_______(物業(yè)名稱)委托乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:___座落位置:___市___區(qū)___路(街道)__號四至:__
占地面積:____平方米,建筑面積:___平方米(委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件)
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第三條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院__。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_______。
第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、_______。
第七條 公共綠地的養(yǎng)護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所_
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生,公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_______。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、____、____、_____。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第四條 第十三條負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:
1、物業(yè)管理費:__ 2、保潔費:__ 3、保安費:__ 4、房屋設(shè)備運行費:__ 5.維修養(yǎng)護費:__
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護,在當(dāng)事人提出委托時,乙方須接受委托并合理收費。
第十五條 對業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、____等措施。
第十六條 其他委托事項
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_年。自_年_月_日_時起至__年__月__日__時止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、 代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2、 制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3、 審定乙方制定的物業(yè)管理方案;
4、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況;
5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
6、 在合同生效之日起___日內(nèi)向乙方提供__平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)仍屬甲方),由乙方按下列第__項執(zhí)行;
(1) 無償使用;(2) 按建筑面積每月每平方米____元租用,其租金收入用于___。
7負責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供;
8. 當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費時,負責(zé)催交或以____方式償付;
9. 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;(1)__ (2)__
10. 協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活;
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1. 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定,制定牧業(yè)管理方安;
2. 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關(guān)部門處理;
3. 按本合同第十五條的約定,對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;
4. 選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃, 經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;
6. 向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,書面告知有關(guān)限制條件,并負責(zé)監(jiān)督;
7. 每___個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況;
8. 對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施;
9. 本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準
第二十條 乙方須按下列約定實現(xiàn)管理目標(biāo)即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到____%
1、房屋外觀:__ 2、設(shè)備運行:__ 3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護:__ 4、公共環(huán)境:__ 5、綠化:__ 6、交通秩序:__ 7、保安:__ 8、急修:__ 小修:__
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費
1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主收?。?/p>
2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米__元或按套每戶___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??;
3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米__元或按套每戶__元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??;
4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結(jié)算,由乙方向業(yè)主收取;
5. 管理服務(wù)費標(biāo)準的調(diào)整,按___調(diào)整;
6. 對業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的,乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費按居住收費標(biāo)準的___倍收取。
第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標(biāo)準向車位使用人收?。?/p>
1、 露天車位:____ 2、 車庫車位:______
第二十四條 乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護及其他特約服務(wù),由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付。
第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項目的收取標(biāo)準約定如下:
1._____ 2.______
第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān),在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第___款的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo),乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決,逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定,不能完成管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失,乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標(biāo)準的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的違約方應(yīng)賠償對方___元的違約金;造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起___天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項,辦理接管驗收手續(xù)。
第三十二雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力,但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十四條 本合同正本連同附件____頁,一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條 本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請____市仲裁委員會裁決(當(dāng)事人雙方?jīng)]有達成書面仲裁協(xié)議的,可以向人民法院)
第三十八條 合同期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該事同期滿__前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。 甲方簽章: 乙方簽章:
代表人: 代表人: 附:
業(yè)主公約
為加強____(以下簡稱“本物業(yè)”)和管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。
一、 在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、 執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。
三、 委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生,公共秩序、保安、綠化等管理,全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。
四、 全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。
五、 業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見或建議,可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出,發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會直轄市解決。
六、加強安全防范意識,自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度,做好防火防盜工作,確保家庭人身財產(chǎn)安全。
七、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋,應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度,并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督,并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),應(yīng)當(dāng)及時糾正,造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失,對拒不改正的,物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為,并及時告知業(yè)主委員并報有關(guān)行政管理部門貪污處理。
八、業(yè)主對委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護,應(yīng)支付相應(yīng)費用。
九、 凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)有由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的,業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護,拒不進行維修養(yǎng)護的,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護,其費用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分
攤。
十、 與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時,應(yīng)告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定,并承擔(dān)連帶責(zé)任。
十一、 在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
(1) 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格)設(shè)計用途、功能和布局等;
(2) 對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(3) 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施及場地;
(4) 損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
(5) 隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6) 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等;
(7) 踐踏、占用綠化用地;損壞、涂畫園林建筑小品;
(8) 在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點;
(9) 影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;
(10) 隨意停放車輛;
(11) 聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為;
(12) 違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;
(13) 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
十二、 人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞,由造成損壞責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟損失。
十三、 按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項服務(wù)費用。
十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時,應(yīng)按規(guī)定交納費用。
十五、 自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方):_________
受托方(以下簡稱乙方):_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:_________
座落位置:_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號
四至:東_________南_________西_________北_________
占地面積:_________萬平方米
建筑面積:_________萬平方米
容積率:_________%
綠地占有率:_________%
公建配套用房面積:_________平方米
小區(qū)總戶數(shù):_________
受益人口:_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等),戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:
1、物業(yè)管理服務(wù)費:月_________元/m2;
2、代收代辦費:_________。
3、特約服務(wù)費:_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位,自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護,在當(dāng)事人提出委托時,乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________;
_________;
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。
首屆業(yè)主大會召開后,本合同自行終止,首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè),并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位)
1、在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守;
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明;在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾;
3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度;
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預(yù)算及決算;
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標(biāo)準要求。
如存在質(zhì)量問題,按以下方式處理:
(1)負責(zé)返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費用;
(3)_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米_________元租用,其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房,由乙方按下列第_________項執(zhí)行:
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用,其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2;合計_________元。
11、負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供;
12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費時,由乙方負責(zé)催交;
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)_________。
(2)_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;
3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為,提請有關(guān)部門處理;
4、按本合同第十六條的約定,對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進行處理;
5、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
6、負責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護計劃和維修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施,維修經(jīng)費來源_________;
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關(guān)限制條件,訂立書面約定,并負責(zé)監(jiān)督;
8、負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支帳目;
10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施;
11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時,乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi),退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定,實現(xiàn)目標(biāo)管理。(參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準》db32/t538-XX填寫)。
1、房屋外觀:_________
2、設(shè)備運行:_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護:_________
4、公共環(huán)境:_________
5、綠化:_________
6、交通秩序:_________
7、保安:_________
8、急修:_________
小修:_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到:_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費,住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收??;
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費,由乙方按約定的收費標(biāo)準向產(chǎn)權(quán)人收??;
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費的,按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定,加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標(biāo)準向車位使用人收取:
1、露天車位:_________
2、車庫:_________
3、_________
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù),由當(dāng)事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準如下:
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護費用,由_________承擔(dān);維修、更新費用由_________承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護費用,由_________承擔(dān);維修、更新費用,由_________承擔(dān)。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金,由_________負責(zé)籌集;維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費用由_________承擔(dān)。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo),乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標(biāo)準的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的,違約方應(yīng)賠償對方_________元的違約金;造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項,辦理完接管驗收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后,乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀,經(jīng)業(yè)主大會同意后,可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi),空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁,一式三份,甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進行調(diào)解,協(xié)商或調(diào)解不成的,雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu),事后又未達成書面仲裁協(xié)議的,可以向人民法院起訴)。
第四十條 合同期滿合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。
甲方簽章:_________乙方簽章:_________
物業(yè)管理服務(wù)合同范本
本合同雙方當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方): 業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司
受委托方(以下簡稱乙方): 物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法入建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置: 市 區(qū) 路(街道) 號;占地面積: 平方米;建筑面積: 平方米;其中住宅 平方米;物業(yè)類型: (住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合)。
第二條 委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、)的維修、養(yǎng)護和管理。
2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。
3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護和管理。
4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、)的維修、養(yǎng)護和管理。
5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。
8.社區(qū)文化娛樂活動。
9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;
10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;
第三條 合同期限
本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預(yù)算、決算報告;
2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定,有權(quán)終止合同;
3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的 責(zé)任人采取停水、停電、。等催繳催改措施;
4.甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房 平方米,由乙方按每月每平方米 元標(biāo)準出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。
5.甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房 平方米,員工宿舍 平方米,其它用房 平方米),由乙方按下列第 項使用:
①無償使用。
②按每月每平方米建筑面積元的標(biāo)準租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料、。),并在乙方管理期滿時予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
8.負責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。
2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準,并向甲方提供測算依據(jù),嚴格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
3.負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;
5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;
6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;
7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬民主。
8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施;
9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;
10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;
11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。
12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有,專門合同規(guī)定除外)。
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標(biāo)準”(各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標(biāo)準和考核標(biāo)準),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后年內(nèi)達到的管理標(biāo)準;年內(nèi)達到管理標(biāo)準,并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。
第七條 管理服務(wù)費用
l. 本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第 項執(zhí)行:
①按政府規(guī)定的標(biāo)準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積 元
②按雙方協(xié)商的標(biāo)準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積 元;
③由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積 元;支付期限: ;方式: ;
2.管理服務(wù)費標(biāo)準的調(diào)整按下列第 項執(zhí)行:
①按政府規(guī)定的標(biāo)準調(diào)整;
②按每年 %的幅度上調(diào);
③按每年 %的幅度下調(diào);
④按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;
⑤按雙方議定的標(biāo)準調(diào)整;
3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護,及其他特約服務(wù),采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準進行審核和監(jiān)督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計 元,由甲方負責(zé)在 時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用 元,按下列第 項執(zhí)行:
①由甲方在本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方支付;
②由乙方承擔(dān);
③在 費用中支付;
7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按下列第 項執(zhí)行:
①由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月 元;
②由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的 %;
第八條 獎懲措施
1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵;
2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:
3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。
第九條 違約責(zé)任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準)
4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條 其他事項
1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
6.本合同正本連同附件共一頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章: 乙方簽章:
法人代表: 法人代表:
物業(yè)管理服務(wù)合同參考
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方):_________
名稱:_________
主任:_________
地址:_________
聯(lián)系電話:_________
受托方(以下簡稱乙方):_________
企業(yè)名稱:_________
法定代表人:_________
注冊地址:_________
聯(lián)系電話:_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本狀況
物業(yè)名稱:_________
物業(yè)類型:_________
座落位置:_________區(qū)(市)縣_________路(街道)_________號
四至:東_________南_________西_________北
占地面積:_________平方米
建筑面積:_________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人;甲方應(yīng)當(dāng)要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中相應(yīng)義務(wù),承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,并遵守本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度。
第二章 委托管理服務(wù)事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。
第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理、_________。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛,停放人應(yīng)與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任,乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。
第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護,在當(dāng)事人提出委托時,乙方原則上應(yīng)接受委托,但收費由當(dāng)事雙方協(xié)商。
第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告規(guī)勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_________年(不超過3年)。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,并及時將這些反饋給乙方;協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人、乙方之間的關(guān)系;
2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度;采取措施督促業(yè)主、使用人按時交納物業(yè)管理公共服務(wù)費用;
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;
4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實施及制度的執(zhí)行情況;
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、維修養(yǎng)護計劃和財務(wù)預(yù)算及決算報告;
6、審批物業(yè)維修專項資金的使用預(yù)算,并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗收;審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報告;
7、在合同生效之日起_________內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米_________元租用,其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積物業(yè)管理用房,由乙方按下列第_________項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用,其租金收入用于_________;
9、與乙方辦理物業(yè)管理驗收手續(xù)時,應(yīng)向乙方移交下列資料:
(1)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)_________;
(2)_________;
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動及完成物業(yè)管理各項管理目標(biāo);
12、負責(zé)本物業(yè)維修專項資金的籌集,督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項資金;
13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu),對本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費收支狀況進行審計;
14、_________。
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制定物業(yè)管理方案,自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動;
2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關(guān)部門處理;
3、按本合同第十五條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為及時進行處理;
4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5、負責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關(guān)注意事項和禁止行為,訂立書面約定,并負責(zé)監(jiān)督;按養(yǎng)護計劃和操作規(guī)程,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進行檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險情及時排除;
7、負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃,資金使用計劃及決算報告;并于每年_________月,以_________方式向甲方提出這些計劃和報告。
8、每_________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費用收支帳目和物業(yè)維修專項資金使用情況,將物業(yè)管理服務(wù)項目、收費標(biāo)準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
9、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或改善配套項目,須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會同意后報有關(guān)部門批準方可實施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;
10、本合同終止時,乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料;
11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案,并負責(zé)及時記載有關(guān)的變更情況;
12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督,不斷完善管理服務(wù),定期向甲方報告本合同履行情況;
13、_________。
第五章 物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量
第二十條 乙方須按下列約定,實現(xiàn)目標(biāo)管理:
1、房屋外觀;
2、設(shè)備運行;
3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理;
4、公共環(huán)境衛(wèi)生;
5、綠化;
6、交通秩序與車輛停放;
7、公共秩序維護與協(xié)助消防;
8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修;
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到:_________。
上述1~8項物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準,具體見附件二。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定;
2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費,住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納,具體是_________;
3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費每_________[月]/[季]/[半年])交納一次,每次交納費用時間為_________。
4、本物業(yè)管理公共服務(wù)費標(biāo)準的調(diào)整[由甲方召開業(yè)主大會討論決定后,乙方據(jù)此向物價主管部門申報并獲核定的標(biāo)準進行調(diào)整]/[甲方召開業(yè)主大會決定標(biāo)準,甲乙雙方協(xié)商調(diào)整]。
5、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費,分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè),其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費由業(yè)主交納,業(yè)主與承租人另有約定的,從其約定,但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負連帶繳納責(zé)任;
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費;
8、物業(yè)管理公共服務(wù)費中未計入的共用設(shè)施設(shè)備運行、能耗費用,按_________[該幢]/[該物業(yè)]住戶實際用量共同分攤;
9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費的,按以下第_________項處理;
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費的千分之_________交納滯納金;
(3)_________。
第二十二條 車位使用費不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準,由車位使用人按下列標(biāo)準向乙方交納:
1、露天車位:每日:_________元,每月:_________元,每年:_________元;
2、車庫:每日:_________元,每月:_________元,每年:_________元;
3、摩托車:每日:_________元,每月:_________元,每年:_________元;
4、自行車:每日:_________元,每月:_________元,每年:_________元;
5、_________。
第二十三條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)的費用,由當(dāng)事人自行約定。
第二十四條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項目和收費標(biāo)準如下:
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:
本物業(yè)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的日常養(yǎng)護費用,由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務(wù)費中列支,其大修、中修、更新、改造費用,在本物業(yè)維修專項資金中列支。共用的專項設(shè)備運行的能耗,應(yīng)設(shè)獨立計量表核算,據(jù)實際用量合理分攤計收費用。
第二十六條 經(jīng)甲方同意,物業(yè)管理主管部門將本物業(yè)當(dāng)年度需用維修專項資金移交給乙方代管的,乙方應(yīng)當(dāng)定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。
第二十七條 乙方發(fā)生變換時,代管的維修專項資金帳目經(jīng)甲方審核無誤后,應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和甲方備案。
第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險由乙方代行辦理,保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。
業(yè)主、使用人的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由業(yè)主、使用人自行辦理;
_________。
第七章 違約責(zé)任
第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定,使乙方未完成約定管理目標(biāo),乙方有權(quán)要求甲方在_________期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第三十條 乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并達到合同約定;逾期未整改的,或整改不符合合同約定的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標(biāo)準的,甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用,退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十二條 甲方違反協(xié)議,未能讓業(yè)主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費標(biāo)準和時間交納費用的,乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________。
第三十三條 甲乙雙方中任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的,對超過部分還應(yīng)給予賠償。
第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達不到使用功能,造成重大事故的,由甲乙雙方向開發(fā)建設(shè)單位索賠。
因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?,由乙方承?dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以相關(guān)主管部門的鑒定為準。
第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第三十六條 因違約而需解除本合同的,提出解除合同的一方應(yīng)及時通知對方,合同自書面通知到達對方時即行解除,并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議,可請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
第八章 附則
第三十七條 自本合同生效之日起_________天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十八條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益,在不可預(yù)見情況下,如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件,乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)主財產(chǎn)損失的,當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第三十九條 雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁,一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第四十二條 本合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo),并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。
第四十三條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成的,雙方同意按下列第_________方式解決:
(一)提交_________仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人法院起訴。
第四十五條 甲乙雙方應(yīng)將本物業(yè)的《業(yè)主公約》作為本合同的附件;業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件,并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理公共服務(wù)費用等費用的交納情況。
第四十六條 本合同期滿自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在本合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十七條 本合同自_________起生效。
甲方(簽章):_________乙方(簽章):_________
法定代表人:_________ 法定代表人:_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
一、本物業(yè)構(gòu)成細目
二、本物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)
三、本物業(yè)的管理方案
四、物業(yè)管理服務(wù)合同備案表
合同備案號:(_________)
簡單版物業(yè)服務(wù)合同
(編號:)
第一章 總則
合同雙方當(dāng)事人
甲方(房地產(chǎn)開發(fā)公司):
注冊地址:
營業(yè)執(zhí)照注冊號:
企業(yè)資質(zhì)證書號:
法定代表人:聯(lián)系電話:
乙方(物業(yè)管理公司):
注冊地址:
營業(yè)執(zhí)照注冊號企業(yè)資質(zhì)證書號
法定代表人:聯(lián)系電話:
根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,雙方就甲方負責(zé)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)(以下簡稱“本物業(yè)”)實行前期物業(yè)管理有關(guān)問題達成一致意見,特訂立本合同,雙方共同遵守。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:
坐落位置:市鎮(zhèn)路
占地面積:平方米,其中綠地面積——平方米。建筑面積:平方米,其中住宅平方米,商鋪平方米,停車場。
第二條 本合同中涉及的幣值,均指人民幣。
第二章 物業(yè)服務(wù)事項
第三條 甲方按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,采用“招標(biāo)”、“協(xié)議”方式,選聘乙方對本物業(yè)實施前期物業(yè)管理。
第四條 本物業(yè)在未竣工驗收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準,下同)交付使用前,甲方要求乙方提供以下服務(wù)內(nèi)容及達到服務(wù)質(zhì)量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務(wù)質(zhì)量:外墻完好,外觀整潔,完好率達98%,零修及時率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備管理。
服務(wù)質(zhì)量:設(shè)備良好,運行正常,無重大管理責(zé)任事故。
3、綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理。
服務(wù)質(zhì)量:設(shè)施完好、整潔,綠化長勢良好,公共場地保潔率95%。
4、車輛管理。
服務(wù)質(zhì)量:交通暢順,停放有序。
第五條 本物業(yè)竣工驗收交付使用后,乙方向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容及達到以下服務(wù)質(zhì)量
(一)日常服務(wù)
1、房屋建筑共用部位的維修養(yǎng)護和管理,包括:“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結(jié)構(gòu)”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。
服務(wù)質(zhì)量:外墻完好,外觀整潔,完好率達98%,零修及時率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修養(yǎng)護、運行和管理,包括:“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統(tǒng)”、“中央空調(diào)”、“電梯”、“發(fā)電機”、“消防設(shè)施設(shè)備”、“智能化設(shè)備”“外墻排水管”。
服務(wù)質(zhì)量:設(shè)備良好,運行正常,無重大管理責(zé)任事故。
3、按國家《物業(yè)管理條 例》(以下簡稱《條 例》)第四十五條 的規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。或按合同的約定,來行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。
4、生活服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護和管理,包括“商業(yè)網(wǎng)點”、“文化體育娛樂場所”。
服務(wù)質(zhì)量:設(shè)備良好,運行正常,無重大管理責(zé)任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養(yǎng)護和管理,包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。
服務(wù)質(zhì)量:完好、整潔,綠化長勢良好。
6、公共環(huán)境衛(wèi)生,包括“公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生”、“垃圾的收集、清運”。
服務(wù)質(zhì)量:設(shè)施完好、整潔,公共場地保潔率95%,垃圾日產(chǎn)日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務(wù)質(zhì)量:交通暢順,停放有序,行車線路標(biāo)志明顯。
8、安全防范工作,包括“安全監(jiān)控”、“巡視”、“門崗執(zhí)勤”。
服務(wù)質(zhì)量:設(shè)備良好,運行正常,崗?fù)?4小時值班。
(二)定期服務(wù)
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化糞池一次;
4、每年 清疏排水系統(tǒng)一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6個月 檢修水泵一次;
7、每月 檢修電梯一次;
8、** 檢修發(fā)電機一次;
9、** 檢修中央空調(diào)一次;
10、每月 檢修消防設(shè)施、設(shè)備;
服務(wù)質(zhì)量:設(shè)備良好,運行正常,垃圾日產(chǎn)日清。
(三)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和非業(yè)主使用人檔案和竣工驗收資料。
服務(wù)質(zhì)量:收集整理,裝訂規(guī)范,妥善管理,合理使用。
(四)其它服務(wù)事項
第六條 乙方在實施前期物業(yè)管理期間,不得利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動。
第七條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)告知乙方并與乙方簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議。乙方可向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取物業(yè)裝飾裝修保證金¥20xx元。物業(yè)裝飾裝修完畢,如未發(fā)現(xiàn)有損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,不存在安全隱患的,及未違反“物業(yè)裝飾裝修協(xié)議”的,乙方應(yīng)在 30日內(nèi)將物業(yè)裝飾裝修保證金“本金”退回給業(yè)主或非業(yè)主使用人。
第八條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對其房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備向乙方提出維修養(yǎng)護服務(wù)要求的,乙方認為有能力承擔(dān)的可以接受,收費由雙方協(xié)商確定。
第三章 物業(yè)服務(wù)費用
第九條 本物業(yè)未竣工驗收交付使用前,物業(yè)服務(wù)費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括:
1、物業(yè)服務(wù)成本;2、法定稅金;3、物業(yè)管理企業(yè)的利潤等;
第十條 本物業(yè)竣工交付使用后,物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或非業(yè)主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)、物業(yè)服務(wù)費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費的收取方式和物業(yè)服務(wù)酬金
本物業(yè)竣工驗收交付使用后,甲乙雙方約定采用以下方式收取物業(yè)服務(wù)費和提取酬金:
按每月每平方米一定的標(biāo)準收取物業(yè)服務(wù)費,不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按“各戶使用量”另行分攤。乙方在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有。
第十二條 本物業(yè)竣工驗收交付使用后,乙方按本合同第五條 約定的內(nèi)容要求提供服務(wù),按以下標(biāo)準向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費:
1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取。
2、已竣工驗收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準)但仍未售出或交付使用的物業(yè),由乙方按本條 本款第1點約定的標(biāo)準向建設(shè)單位(業(yè)主)收取物業(yè)服務(wù)費。
第十三條 業(yè)主從辦理收樓手續(xù)后的次月開始繳交物業(yè)服務(wù)費,以后每次收繳物業(yè)服務(wù)費的時間為每月15號之前。乙方在首次收取業(yè)主或非業(yè)主使用人物業(yè)服務(wù)費時,可預(yù)收三個月。業(yè)主或非業(yè)主使用人變換或物業(yè)服務(wù)合同中止時,如業(yè)主、非業(yè)主使用人不欠乙方物業(yè)服務(wù)費,乙方應(yīng)在一個月內(nèi)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費“本金”退給業(yè)主、非業(yè)主使用人。
第十四條 物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整和違約責(zé)任
1、物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準在合同期內(nèi)根據(jù)市物價部門批文調(diào)整。
2、甲方逾期繳納物業(yè)服務(wù)費的,按以下處理:
從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費的千分之1交滯納金;
3、業(yè)主和非業(yè)主使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費的,按以下方式處理:
從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費的千分之1交滯納金;
4、業(yè)主和非業(yè)主使用人無正當(dāng)理由連續(xù)三個月不交物業(yè)服務(wù)費的,乙方可采取適當(dāng)措施催繳。有超過20%的業(yè)主無正當(dāng)理由連續(xù)三個月拒交物業(yè)服務(wù)費的,管理公司可在告知業(yè)主15天后,有權(quán)單方中止物業(yè)服務(wù)合同,退出物業(yè)管理區(qū)域。
非業(yè)主使用人不履行交費義務(wù)時,由業(yè)主承擔(dān)連帶交費責(zé)任。
第十五條 物業(yè)竣工驗收交付使用后,車位停放服務(wù)費和停車保管費由乙方按下列標(biāo)準向車位使用人收?。?/p>
(一)車位服務(wù)費及車位停放服務(wù)費(已購買車位的,收取車位服務(wù)費;未購買車位的,收取車位停放服務(wù)費)
1、小車車位服務(wù)費30元/月
2、小車車位停放服務(wù)費200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務(wù)費30元/月;
3、自行車停放服務(wù)費元/月;
(二)停車保管費
車主繳交停車保管費的,乙方與車主應(yīng)另行約定保管責(zé)任,簽訂車輛保管合同。發(fā)生車輛損壞或丟失車輛事故的,由責(zé)任方按約定承擔(dān)責(zé)任。
(三)臨時停車的,“每小時√”、“每次”收取5元,24時至清晨8時7元。摩托車臨時停放1元。
第十六條 物業(yè)管理有關(guān)收費,按規(guī)定需報價格主管部門核準的,由乙方負責(zé)。
第十七條 物業(yè)竣工驗收交付使用后,其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔(dān):
1、保修期內(nèi)由甲方承擔(dān);
2、保修期后由全體業(yè)主承擔(dān),或用專項維修資金支付;
第十八條 專項維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下方式籌集專項維修資金(可多種方式同時使用)。
1、購房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標(biāo)準在收樓前直接向代辦銀行交納,或發(fā)展商代收,實行專戶存儲,??顚S?,當(dāng)業(yè)委會成立后,由發(fā)展商移交給業(yè)委會監(jiān)督。
專項維修資金的籌集、使用與管理,按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定由當(dāng)事人另行約定。物業(yè)需要使用專項維修資金2,如專項維修資金已籌集部分不足以支付的,經(jīng)業(yè)主大會同意,按該工程的預(yù)算向全體業(yè)主進行一次性籌集,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分攤。在緊急情況下,甲方可決定臨時一次性籌集專項維修資金,以該工程預(yù)算基數(shù),業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分攤。乙方發(fā)現(xiàn)危險情況但專項維修資金不足而要求甲方籌集,因甲方不籌集或籌集不及時導(dǎo)致物業(yè)損害的,應(yīng)當(dāng)免除乙方的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主自用物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人利益的,應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,其他有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。存在安全隱患的業(yè)主不履行維修養(yǎng)護責(zé)任造成公共利益及他人利益損害的,由乙方負責(zé)維修養(yǎng)護,費用由該業(yè)主承擔(dān)。
第二十條 本物業(yè)竣工驗收交付使用后,按以下第種方式籌集購買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用:
1、由乙方代辦,保險費用由全體業(yè)主按各自業(yè)權(quán)建筑面積比例分攤;
2、由乙方代辦,保險費從物業(yè)服務(wù)費總收入中支出,計入成本。
具體投保的保險險種為。
附加險險種為。
業(yè)主或非業(yè)主使用人的家庭財產(chǎn)與人身安全保險,由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行辦理。
第四章 雙方責(zé)任
第二十一條 甲乙雙方責(zé)任
(一)甲方責(zé)任
1、履行本合同約定的甲方責(zé)任,按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定,協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。
2、起草《業(yè)主臨時公約》,在銷售物業(yè)時向買受人明示,并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,在銷售物業(yè)時與買受人簽訂。
4、本物業(yè)竣工驗收交付使用時,協(xié)助乙方對物業(yè)進行接管驗收。甲方交付給乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)達到國家驗收標(biāo)準的要求。如存在質(zhì)量問題,雙方應(yīng)書面確認并按以下第3種方式處理:
(1)由甲方負責(zé)返修;
(2)委托乙方返修,由甲方支付全部返修費用;
(3)雙方協(xié)商調(diào)解。
5、在本合同簽訂之日起或本物業(yè)竣工驗收交付使用之日起15日內(nèi)甲方按(中府[1999]24號文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業(yè)管理用房,乙方無償使用,2-3‰比例(商業(yè)大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經(jīng)業(yè)委會同意可用作商業(yè)用房,由乙方出租,其租金收入主要用于補貼物業(yè)管理費不足。
6、負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需圖紙、檔案、資料,并于本物業(yè)竣工驗收交付使用之日起15日內(nèi)向乙方移交;
前款所述的資料包括:
(1)竣工驗收資料,包括但不限于物業(yè)竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等;
(2)技術(shù)資料,包括但不限于設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護等資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保證書和物業(yè)使用說明書;
(4)與買受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;
(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導(dǎo)致乙方無法履行物業(yè)服務(wù)合同的,乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
7、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)管理遺留問題。
(二)乙方責(zé)任
1、履行本合同約定的乙方責(zé)任,按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定,制定物業(yè)管理服務(wù)制度,開展物業(yè)管理服務(wù)活動;
2、編制物業(yè)年度維護計劃和維修方案并組織實施。
3、向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知使用物業(yè)的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時,告知有關(guān)禁止行為和注意事項。
4、可將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托給專業(yè)公司承擔(dān),但不得將物業(yè)管理整體服務(wù)內(nèi)容一并轉(zhuǎn)讓或委托給第三方;
5、不得擅自占用物業(yè)的共用設(shè)施或改變其使用功能。
6、本合同終止時,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交各種用房及物業(yè)的全部檔案資料,清理與業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生的債權(quán)債務(wù),與新的物業(yè)管理公司妥善交接,按時退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)服務(wù)費等費用的,乙方可依法追討,但不得以此為理由不移交物業(yè)管理權(quán)和不退出物業(yè)管理區(qū)域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主和非業(yè)主使用人人身、財產(chǎn)安全受到損害的,業(yè)主和非業(yè)主使用人可依法向法院提起訴訟,由法院裁定乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
第五章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項約定的,乙方有權(quán)要求甲方在合理的期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項約定的,甲方有權(quán)要求乙方在合理的期間內(nèi)整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定,擅自增加收費項目和提高收費標(biāo)準的,甲方有權(quán)要求乙方清退多收的費用;造成甲方、經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第二十六條 甲方根據(jù)第二十四條 或乙方根據(jù)第二十三條 行使終止合同權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)書面通知另一方,終止合同通知書在送達另一方時生效,雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理的有關(guān)事項進行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無正當(dāng)理由提前中止合同的,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑既f的違約金;給對方造成經(jīng)濟損失超過違約金的,還應(yīng)對超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執(zhí)行期間,如遇到不可抗力致使合同無法履行時,甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定協(xié)商處理。
第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約的,乙方也可根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強臺風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件,乙方為維護甲方、公眾、業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)利益,在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業(yè)主、非業(yè)主使用人財產(chǎn)損失的,雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。
第三十一條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因,使物業(yè)或物業(yè)的一部分達不到正常使用功能,由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以具有國家規(guī)定資質(zhì)的鑒定機構(gòu)的鑒定結(jié)論為準。
第六章 服務(wù)期限
第三十二條 服務(wù)期限為五年年。管理期限以乙方正式進駐或甲方交樓之日起,預(yù)計為年月30日至年0月31日止,合同期滿如甲乙雙方本無異議,則自動延期三年。
按《物業(yè)管理條 例》規(guī)定:“物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”
第三十三條 合同期滿,甲乙雙方如有意向續(xù)簽合同,應(yīng)當(dāng)在合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰嬉螅瑓f(xié)商達成一致意見時續(xù)簽合同。乙方書面提出續(xù)簽合同的意見,另一方?jīng)]有提出明確的書面答復(fù)的,合同繼續(xù)有效。
第七章 附則
第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽定補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方可以通過協(xié)商解決,協(xié)商不成的,雙方同意向工商行政員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十六條 本合同連同附件共12頁,一式3份,具有同等法律效力。本合同由甲方存1份,乙方存1份,行政主客部門存1份。
第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。
甲方(蓋章 ):乙方(蓋章 ):
法定代表人(簽名):法定代表人(簽名):
****年**月**日****年**月**日
物業(yè)管理服務(wù)委托合同范文一委托方(以下簡稱甲方):
受托方(以下簡稱乙方):平頂山市安仁物業(yè)管理有限公司 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將平頂山市絹紡廠家屬區(qū)衛(wèi)生保潔委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同:
一、總則:乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)企業(yè)均應(yīng)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。座落位置:平頂山市體育路中興路中段,居住人口1700戶左右。
二、委托管理服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準:
1、按幢設(shè)置垃圾桶,生活垃圾每天清運一次。
2、住宅區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;樓道每日清掃1次;樓梯扶手每周擦洗一次;共同部位玻璃每季清潔1次;及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水井每半年檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季檢查1次,每年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
三、委托管理形式
委托管理形式為全權(quán)委托,統(tǒng)一管理服務(wù),獨立經(jīng)營。
四、物業(yè)管理服務(wù)費用支付方式:
財政撥款,轉(zhuǎn)賬支票,支付金額:
五、委托管理期限
為 年 月 日起至 年 月 日止。
六、本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章: 乙方簽章:
年 月 日
物業(yè)管理服務(wù)委托合同范文二委托方(以下簡稱甲方):山西煤炭運銷集團建筑煤業(yè)有限公司
受托方(以下簡稱乙方):朔州市源園物業(yè)管理有限公司
甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方實施物業(yè)管理招標(biāo)之前甲方企業(yè)辦公樓、調(diào)度樓、食堂、保衛(wèi)及其附屬設(shè)施等管理事宜委托乙方實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理事宜,訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置:平魯區(qū)白堂鄉(xiāng)陶卜洼村
物業(yè)托管內(nèi)容:辦公樓、調(diào)度樓、辦公區(qū)、生活區(qū)保潔,會議服務(wù),食堂管理,生活用水用電維護。
管理面積:6000平方米。
第二條 委托管理事項
1.建筑物維修、養(yǎng)護,包括:修理門窗、換紗、換玻璃;照明線路、開關(guān)、燈泡、上下水系統(tǒng)、桌、椅、門窗玻璃的定期保養(yǎng)、維護;疏通下水、雨水口等。
2.設(shè)備維護:確??照{(diào)系統(tǒng)正常運行,保障夏季制冷正常;所有系統(tǒng)設(shè)備(如:上下水管道、照明、有線電視、暖氣管路、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、水系統(tǒng)等)的定期清理、保養(yǎng)、維護修理。
3.保潔:環(huán)境(包括食堂、辦公場所、生活區(qū)及室外停車場等)的清潔衛(wèi)生、消毒,垃圾的收集、清運,綠化維護。
4.甲方員工的用餐服務(wù),員工衣物的洗理。
5.會務(wù)服務(wù):各種會議、比賽活動的服務(wù)。
6.受甲方委托,采購服務(wù)范圍所需的材料、物品以及其它服務(wù)工作。
第三條 委托管理期限
委托管理期限為21個月,自20xx年10月16日起至20xx年7月16日止。如在甲方實施物業(yè)管理招標(biāo)時,乙方中標(biāo)的,本合同繼續(xù)有效,或甲乙雙方可就本合同相關(guān)內(nèi)容續(xù)簽合同。
第四條 雙方權(quán)利義務(wù)
1.甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.1監(jiān)督乙方履行本合同。
1.2審定批準乙方擬定的物業(yè)管理制度。
1.3檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況,并進行考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,甲方有權(quán)扣減乙方的管理費用。
1.4甲方有權(quán)對乙方根據(jù)《朔州市昌宏商務(wù)服務(wù)有限公司關(guān)于后勤統(tǒng)一管理服務(wù)實施方案》進行考核??己藰?biāo)準由甲方隨合同一并提供給乙方,便于乙方根據(jù)標(biāo)準具體實施。
1.5按合同規(guī)定向乙方支付服務(wù)費用。
2.乙方的權(quán)利和義務(wù)
2.1制訂本物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,以開展各項管理活動。
2.2負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
2.3不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人。
2.4乙方工作期間所需的辦公用品,辦公設(shè)備均由乙方承擔(dān)。
2.5每隔15日向甲方書面匯報物業(yè)管理工作。
2.6收集物業(yè)管理的資料并整理、歸檔。
2.7乙方工作人員應(yīng)與乙方簽訂《勞動合同》,乙方工作人員的人身安全及健康,全部由乙方自行負責(zé);對乙方工作人員的人身損害、傷亡的,及乙方工作人員造成其他第三人人身損害或傷亡的,均由乙方自行承擔(dān)。
2.8本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。
2.9試用期滿,乙方有權(quán)選擇不與甲方簽訂正式物業(yè)委托服務(wù)管理合同,且不承擔(dān)任何責(zé)任。
第五條 管理服務(wù)標(biāo)準
1.嚴格遵守執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》和《衛(wèi)生防疫法》等國家法律、法規(guī)及政策,認真執(zhí)行甲方的各項規(guī)章制度。餐飲嚴把進貨關(guān),加工制作關(guān),按時保質(zhì)保量為甲方員工提供衛(wèi)生、美味、可口的飯菜。
2.各崗位服務(wù)人員工作要熱情、禮貌、服務(wù)周到并定期培訓(xùn)。管理標(biāo)準參照公司制定的《物業(yè)管理制度》中的標(biāo)準。
3.所有服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作要做到窗明幾凈,樓道干凈整潔,定期消毒。
4.室內(nèi)外環(huán)境每天清潔,垃圾桶每天清理一次,做到無灰塵、無雜物,垃圾要及時清運。
5.建筑物本體及門、窗、家具等相關(guān)設(shè)施要完整,有損壞要及時更換、維修。
6.給排水管道必須做到不漏、水路暢通無阻;浴室水質(zhì)合格,水溫正常。電氣照明設(shè)施要做到能正常投運,出現(xiàn)故障及時維護。水、電、暖、電視24小時維修。
7.加強對物業(yè)各個場所的防火、防盜管理工作,做到物品不丟失、不被盜,確保安全第一。
8.對服務(wù)范圍的甲方所有物資要精心管理,定期清點,定期保養(yǎng),做到帳物相符,服務(wù)用品按規(guī)定發(fā)放。
9.乙方管理、維護資產(chǎn)的所有權(quán)屬甲方,乙方無權(quán)擅自報廢,如需要更換或大修須書面報請甲方審批。
第六條 違約責(zé)任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)賠償,同時乙方有權(quán)要求甲方限期整改。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)賠償,同時甲方有權(quán)要求乙方限期整改或解除本合同。
3.非因甲方原因造成重大事故的,由乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,并對甲方造成的損失予以賠償。
第七條 合同價款及支付方式
1.合同總價為:3.190.000元(大寫:叁佰壹拾玖萬元整)
2.支付方式:按月支付,每月支付151900元(大寫:壹拾伍萬壹仟玖佰元整)。
3.乙方每月辦理相關(guān)手續(xù)后開具完稅發(fā)票,甲方據(jù)此支付服務(wù)費用。
第八條 其他
1.在本合同履行期間,如甲方實施物業(yè)招標(biāo)工作,并有其他企業(yè)中標(biāo)的,甲方應(yīng)書面通知乙方解除本合同。甲方根據(jù)本合同向乙方支付相應(yīng)合
同價款后,乙方不得再以任何理由向甲方主張任何權(quán)利,同時乙方應(yīng)在收到甲方書面通知之日起7個工作日內(nèi)辦理完物業(yè)交接驗收手續(xù)。
2.合同期滿本合同自然終止,雙方如續(xù)簽合同,應(yīng)在本合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第九條 爭議的解決
本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成,可向甲方住所地人民法院提起訴訟。
第十條 合同的生效
本合同自甲乙雙方簽字、蓋章之曰起生效。本合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
甲方(蓋章):
法定代表人或委托人(簽字):
簽訂日期:
乙方(蓋章):
法定代表人或委托人(簽字):
簽訂日期:
物業(yè)管理服務(wù)委托合同范文三甲方:xx市xx局
乙方:xx市新禹物業(yè)
依照《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)的法律法規(guī),甲乙雙方在自愿平等、互惠互利的基礎(chǔ)上,就甲方保潔項目委托乙方提供服務(wù)事宜經(jīng)過友好協(xié)商,一致同意簽訂本合同。
第一條 保潔范圍
1、室內(nèi)保潔:會議室(定期),樓梯臺階、扶手、衛(wèi)生間、走廊、樓內(nèi)走廊墻裙、局長室(工作日),
2、室外保潔:前后院、硬化路面、停車棚。
3、室內(nèi)保潔不含一層。
第二條 服務(wù)標(biāo)準:
總體要求:干凈、整潔。
1、樓道、樓梯地面無雜物、無亂堆亂放、無浮塵、無污漬,扶手、門框無浮塵、無污跡。
2、廁所地面無雜物、煙頭、浮水,便池?zé)o污漬、室內(nèi)無異味(液封有效為前提)。
3、立墻無浮塵、污跡,天花無蛛網(wǎng);
4、垃圾日產(chǎn)日清,每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾站。
5、雪后清掃道路,大雪天氣甲方增援。
6、對突發(fā)性污染物(酗酒者嘔吐物、摔破罐等)及時清理、打掃、擦拭。
第三條 人員配置:
內(nèi)外保潔共配置2人,依工作量對保潔員做二次分工。
第四條 服務(wù)費用以及付款方式
全年服務(wù)費共計3.888萬元,大寫:叁萬陸仟元。在乙方完成本合同約定的服務(wù)項目后,每季度首月10日前甲方向乙方支付服務(wù)費元0.972萬元。
第五條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方的權(quán)力和義務(wù)。甲方對乙方的服務(wù)有權(quán)監(jiān)督并提出整改意見,同時甲方應(yīng)當(dāng)積極配合乙方的工作,約束自己方人員可能出現(xiàn)的隨意丟棄垃圾的不文明行為。
2、乙方的權(quán)力和義務(wù)。乙方應(yīng)嚴格按照服務(wù)標(biāo)準提供服務(wù)。對甲方部分人員可能違反本合同的行為可向甲方主管反應(yīng),乙方要按照本合同約定為甲方提供滿意的服務(wù)。
3、甲方負責(zé)提供所有保潔易耗品(比如垃圾袋、洗手液、衛(wèi)生紙、芳香球等);乙方自備所有保潔用具(比如笤帚、消毒液、潔廁靈、玻璃刮、抹布等)
第六條 合同期限
本合同有效期自20xx年11月23日起至20xx年11月22 日止,共計1年。
第七條 違約責(zé)任
1、合同簽訂后,雙方都應(yīng)該嚴格遵守,若有一方違約導(dǎo)致本合同無法正常履行,違約方應(yīng)向?qū)Ψ竭M行賠償。
2、任何一方無正常理由不得終止合同。否則,因此而造成的損失要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果一方有意終止合同,須提前三個月告知對方。
3、乙方應(yīng)嚴格按照勞動安全法及有關(guān)規(guī)定組織生產(chǎn)和作業(yè),因違章導(dǎo)致乙方服務(wù)人員人身事故,甲方不負任何責(zé)任。
4、因不可抗力造成損失雙方均不負責(zé)任。
第八條 附則
1、其他未盡事宜可臨時協(xié)商并簽訂補充協(xié)議。
2、本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,自蓋章簽字之昌起生效。
3、未盡事宜雙方另行協(xié)商解決。
甲方:(章) 乙方:(章)
一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀
我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,總體形勢良好。但是,由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響,物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決,物業(yè)服務(wù)收費率難以提高,已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查,目前,市區(qū)57家物管企業(yè),收費率大都在60%—70%之間,能夠達到90%以上的占比很低,有一部分收取率僅占30%—40%。目前,我市物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔(dān)憂,物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上,物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費,形成惡性循環(huán)。更為甚者,有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會,業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形現(xiàn)象。
二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因
1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識,存在觀望攀比心態(tài)。
據(jù)調(diào)查,我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識,思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房,自己管住房”的福利住房階段;有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費,我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后,覺得自己先交費“吃了虧”,再交費就會左顧右盼,甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務(wù)質(zhì)量不高,制約服務(wù)費的收繳。
從總體上看,我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高,但還有一些不盡人意的地方需要改進。如:有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重,影響了業(yè)主的正常通行;有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴,給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出,擾亂了小區(qū)秩序;有的小區(qū)保安配備不足,安全管理責(zé)任心不強,導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時有發(fā)生;有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位,路面破損不維護,路燈亮化率低,樓梯燈壞了不及時更換,排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理,綠化管養(yǎng)不夠好等等,致使業(yè)主意見大,影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。
3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱,影響物業(yè)服務(wù)費的收取。
《江蘇省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是,從我市的實際情況看,業(yè)主、業(yè)主委員會的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識、法律觀念淡薄,許多人不參加業(yè)主大會,使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會在法律上不生效。一些業(yè)主沒有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)做一種商品,像供水、供電、供熱一樣對待,業(yè)主不愿花錢買服務(wù)。如,項里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主都比較滿意,但這些公司收取的物業(yè)管理費,連成本價都沒達到,在虧損運行,當(dāng)他們向業(yè)主委員會匯報企業(yè)虧損運行狀況、商談提高一些收費標(biāo)準時,業(yè)主委員會人員表示理解,但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項有益活動時,無償投資,業(yè)主都很高興,如象征性收取一點費用時,業(yè)主們又不積極了,從而影響了物業(yè)服務(wù)費的收取。
4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重,低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
據(jù)對我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費和其他經(jīng)營收入總額為0.43億元,年支出總額為0.55億元,年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強生存的主要因素是,開發(fā)商年對物業(yè)管理補貼為1068.75萬元,算上上述補貼,物業(yè)公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久,因為:開發(fā)商為了促銷房屋,依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù),一旦房子賣完了,開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤,物業(yè)企業(yè)就會失去依靠,斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況,業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費。我們覺得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個原因:
一是物業(yè)管理收費低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū),如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元,現(xiàn)實際收取每平方米0.4元;江山國際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元,現(xiàn)實際收取每平方米0.35元,小區(qū)運行的3年中,收費率達到90%以上,但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費標(biāo)準,收費標(biāo)準降至每月每平方米0.30元,雙方交涉多次,全體業(yè)主不交物業(yè)費達半年多,但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準化服務(wù),在半年的真情服務(wù)還沒有打動業(yè)主的情況下,雙方達成協(xié)議,還是按原來收費和服務(wù)標(biāo)準進行服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展,使物業(yè)這種商品達不到成本價格。
二是物業(yè)企業(yè)不合理的負擔(dān)過重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計費,而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查,10家物業(yè)公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元;小區(qū)里民用公共用電,供電部門都按商業(yè)用電收費,而這一項物業(yè)公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負債累累,直至無力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來,另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部,部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查,每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用(不含電梯零件損壞、更新)每年運行虧損8495元,181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元,我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患,使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
目前,我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上,這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持,在這種管理體制下,開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系,這種“建”、“管”不分的體制,致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題,統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等,使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題,業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上,造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計:開發(fā)商遺留問題占上訪投訴量的45%;物業(yè)管理服務(wù)不到位,占上訪投訴量的31%;二次供水、供暖及供電、燃氣等相關(guān)問題占上訪投訴量的19%;其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力,整體素質(zhì)較低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗,有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大,物業(yè)收費率低。
我市現(xiàn)有2萬平方米以上的住宅區(qū)50個;建筑面積521.52萬平方米;05年以前施工的住宅區(qū)10個;05年以后施工的住宅區(qū)40個。
05年以前施工的小區(qū),基本存在的主要問題:一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備,陳舊老化;二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善;三是很多住宅是計劃經(jīng)濟體制時建設(shè)的房改房,居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體,既沒有房屋維修基金,又承擔(dān)不起投資改造費用;四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大,房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有,房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大,物業(yè)收費標(biāo)準低。
8、物業(yè)管理的法治體系還不完善,物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。
對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為,目前的法律法規(guī),如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《××市物業(yè)管理實施細則》等都有相應(yīng)的規(guī)范,但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時,由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán),面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式,對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威,再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀,往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清,行使不力,給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。
表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題,比如違章搭建問題,破墻開店、占道經(jīng)營問題,破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題,噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題,這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責(zé)的職能,現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”,有了小區(qū)物業(yè)管理的存在,統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是,物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體,是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》,以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè),并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力,結(jié)果是企業(yè)不該管的要管,不管業(yè)主埋怨;管不好業(yè)主更加埋怨,最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。
10、部分新建小區(qū)入住率低,導(dǎo)致物管收費率難以提高。
近幾年來,隨著房地產(chǎn)市場的活躍,老百姓購房已不單是為了居住,有的是投資目的,一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高,個別新小區(qū)入住率甚至不足20%(如運河城市廣場)??贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費,但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想,致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低,企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
三、解決物業(yè)管理收費難的對策
物業(yè)管理在我國是一個新生事物,引入我市也不過十多年時間,必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題,推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展,建議:
1、繼續(xù)加強輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄,用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念,引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場規(guī)律,依法履行權(quán)利和義務(wù)。
2、開展市區(qū)物業(yè)管理的專項整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問題。對有些開發(fā)不配套,遺留問題多的新建小區(qū),會同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開發(fā)公司配套完善,對拒不配套的,要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,管理水平低下,只收費不服務(wù),多收費少服務(wù),收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。對于服務(wù)管理水平極差,群眾意見較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改,對屢教不改的,要堅決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
3、借助社區(qū)力量,培育和監(jiān)管業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主及業(yè)主委員會的自律和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實質(zhì)矛盾之一,監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),確保業(yè)主委員會成員素質(zhì)的有效提高。
4、積極開展前期物業(yè)管理招投標(biāo),為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對住宅小區(qū)一律進入物業(yè)管理招投標(biāo)程序,以此來剝離開發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系,抑制開發(fā)商前期銷售房屋時出現(xiàn)的虛假廣告和對物業(yè)收費等不切實際的承諾,給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價相等的商品平臺,使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時心里有透明度,進一步規(guī)范物業(yè)管理市場。其中前期物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)企業(yè)業(yè)績掛鉤,對表現(xiàn)不好、投訴較多的,受到不良記錄或被通報批評的企業(yè),限制其招投標(biāo),并逐步清出市場。
5、加強對物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo),強化行業(yè)自律
一是認真開展調(diào)查研究。針對行業(yè)存在的比較突出問題,如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問題進行專題調(diào)研。提出可行性解決問題的方法,盡快為行業(yè)解決一些實際困難。
二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準則和管理標(biāo)準,使企業(yè)依照行業(yè)管理標(biāo)準規(guī)范企業(yè)的行為。
三是推行規(guī)模化管理。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營,對于管理規(guī)模不夠的公司,引導(dǎo)自愿合并,使其達到標(biāo)準的管理規(guī)模。通過規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司,支持有實力的企業(yè),維護企業(yè)、業(yè)主雙重利益。
四是大力開展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級別、不同類型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn),使從業(yè)人員把過去的管理思想更新為服務(wù)理念,以熱情的服務(wù)思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù),提高全行業(yè)服務(wù)水平。
6、加強對物業(yè)專業(yè)委員會工作的指導(dǎo),使其發(fā)揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協(xié)調(diào),準確地宣傳《條例》,正確引導(dǎo)人們在物業(yè)管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會設(shè)立工作站,組織一批具有一定實踐經(jīng)驗和法律方面的人才,來接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴,使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學(xué)、建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來,參與城市的物業(yè)管理工作的研究,編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃,進行專項論證,使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。
7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費機制,強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學(xué)合理的制度獎優(yōu)罰劣,鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業(yè),不斷提高收費率;二是要善于總結(jié)改進收費的方式和手段,改坐等業(yè)主前來繳費為主動上門收費,變單純直接的收費為先聽取意見改善服務(wù)再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧,使工作由被動變主動,化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環(huán)境,促進物業(yè)管理向前發(fā)展
一是行業(yè)主管部門利用政府機關(guān)的權(quán)力,制訂切實可行、操作性較強的規(guī)定條文,健全和完善物業(yè)管理收費制度,處罰業(yè)主欠繳拒繳行為,為提高收費率提供法規(guī)依據(jù)。二是開拓思路、充分研究,創(chuàng)新物業(yè)管理收費的行政制約手段,建立收費的保障機制。三是簡化司法程序,引導(dǎo)和鼓勵物業(yè)企業(yè)運用司法手段解決物管收費矛盾,懲戒欠費業(yè)主。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理服務(wù);質(zhì)量;提高措施
自我國頒布《物業(yè)管理條例》后,物業(yè)管理服務(wù)逐漸邁向正規(guī)化和法制化,同時呈現(xiàn)快速發(fā)展的形勢。但是,因為管理經(jīng)驗仍然處于摸索階段,使其依然存在人為操作缺少規(guī)范性的情況,造成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的不斷下降,導(dǎo)致物業(yè)管理和業(yè)主間不斷出現(xiàn)沖突和矛盾,從而對社會安定造成較大負面影響。為了更好解決此問題,需要將提升服務(wù)質(zhì)量作為工作重點,以促進其更好發(fā)展。
一、物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)業(yè)主和物業(yè)間的矛盾
物業(yè)管理服務(wù)中,通常會產(chǎn)生較多紛爭,主要表現(xiàn)為物業(yè)管理的投訴中。一方面,業(yè)主認為物業(yè)公司并不具備較高服務(wù)精神,往往以管理者角色對小區(qū)、業(yè)主予以管制,甚至沒有按照合同內(nèi)容進行;另一方面,當(dāng)物管公司進行問題處理時,業(yè)主認為其處理能力較差,不僅會浪費較長時間,而且還會帶來較大經(jīng)濟損失,致使業(yè)主和物業(yè)間矛盾不斷加劇。
(二)物業(yè)費收取問題
當(dāng)前,物業(yè)管理服務(wù)進行收費時,基本是根據(jù)房屋簽署的買賣合同進行收費,且收費標(biāo)準按照小區(qū)規(guī)模、服務(wù)不同發(fā)生變化,即普通小區(qū)、高檔小區(qū)間物業(yè)費用存在差異。換而言之,住宅物業(yè)管理是微利行業(yè),大部分公司為了提高其口碑,很少對物業(yè)管理的收費予以重視,使其出現(xiàn)嚴重虧損狀態(tài)。另外,隨意攀比現(xiàn)象的存在,使業(yè)主認為物業(yè)費的收費呈現(xiàn)“收費高、服務(wù)低”現(xiàn)狀,從而拒交任何物業(yè)費,導(dǎo)致雙方矛盾加深。
(三)人員素質(zhì)較低
首先,物業(yè)管理相對比較普遍,但是部分物業(yè)公司仍然是將小區(qū)內(nèi)部清掃、設(shè)施維修作為重點,加之對節(jié)約成本考慮,在從業(yè)人員聘請方面,普遍缺少較高專業(yè)素質(zhì)與技術(shù)能力,多數(shù)工作人員是以下崗員工或退伍軍人為主,并未經(jīng)過物業(yè)相關(guān)培訓(xùn),基于此,物業(yè)管理服務(wù)很難達到業(yè)主要求,使其服務(wù)質(zhì)量無法得到保障。其次,轉(zhuǎn)行人員諸多,并不具備物業(yè)管理專業(yè)人才,通常缺少園林、規(guī)劃和管理等知識內(nèi)容,最終阻礙管理工作的開展。最后,基層從業(yè)者的學(xué)歷偏低,且綜合素質(zhì)水平較差,很難勝任物業(yè)管理此項工作,從而造成物業(yè)管理服務(wù)水平的下降。
(四)管理缺少規(guī)范性
物業(yè)公司進行管理服務(wù)時,規(guī)范化方面的問題較多,且服務(wù)標(biāo)準尚未健全,甚至出現(xiàn)同家公司服務(wù)標(biāo)準各不相同的情況,很難在細節(jié)方面給予更多精力,在提升服務(wù)質(zhì)量過程中,僅將其停留于表面,不僅會對客戶造成危害,而且還會對企業(yè)形象帶來較大不利影響。
二、提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的相關(guān)措施
(一)個性化管理服務(wù)
為了更好實現(xiàn)該項目標(biāo),可以將個性化管理的落實作為重點,其方法主要包括以下幾點:其一,常規(guī)管理之外,還可以針對業(yè)主需求予以相應(yīng)服務(wù),例如:向業(yè)主單獨構(gòu)建維修檔案,對其獨立用水和用電情況進行詳細記錄,以達到節(jié)約管理的目的,然后按照客戶不同要求進行個性化的檢修。其二,為業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)以外,還可以根據(jù)業(yè)主的特殊需求,向業(yè)主給予相關(guān)特殊服務(wù),例如:寵物寄養(yǎng)和管家服務(wù),或者實施專線電話服務(wù)等,通過及時溝通和反饋,以便于掌握顧客實際需求,從而將顧客作為物業(yè)管理服務(wù)核心。
(二)及時解決投訴相關(guān)問題
業(yè)主問題主要表現(xiàn)為物業(yè)管理中,就管理公司而言,只有對業(yè)主意見進行認真分析,虛心接受每項意見和批評,確保問題可以得到及時解決,能夠提升其服務(wù)水平,同時提高其競爭力與美譽度。當(dāng)業(yè)主投訴之后,還應(yīng)該安排處理能力較高工作人員做出相關(guān)決策,確保問題可以得到靈活處理,降低投訴回訪率。在對投訴回訪相關(guān)信息進行處理時,需要通過針對性措施的實施,以正確態(tài)度面對投訴意見,將業(yè)主投訴作為重要意見,有利于及時解決管理和服務(wù)問題,保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量得到全面提升。
(三)加大員工培訓(xùn)力度
若要提升物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量,應(yīng)該從根本上進行加強,即積極引入專業(yè)人才,防止從業(yè)人員的聘請并不滿足相關(guān)工作需求,在工作人員上崗后,還應(yīng)定期進行員工培訓(xùn)和教育工作,除了應(yīng)該加強人員專業(yè)技能之外,還需提高其整體素質(zhì),正確樹立項目發(fā)展與業(yè)主需求服務(wù)意識,具體來講,提高服務(wù)質(zhì)量,應(yīng)該實現(xiàn)服務(wù)意識的轉(zhuǎn)變,由傳統(tǒng)管理的心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橹г头?wù)心態(tài),將業(yè)主需求作為服務(wù)重點,以滿足業(yè)主實際要求。
(四)構(gòu)建信息平臺
利用面對面或電郵式強化和業(yè)主間聯(lián)系,認真對待每位業(yè)主提出的意見,通過信息平臺的構(gòu)建,保證業(yè)主可以在最短時間內(nèi)掌握管理情況,并對業(yè)主關(guān)心問題進行及時解答,除了需要獲取業(yè)主理解和支持之外,還應(yīng)以滿足業(yè)主需求為前提,改善物業(yè)管理與業(yè)主關(guān)系,只有保證兩者關(guān)系得到明顯緩解,才能為提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提供保障。
(五)對物業(yè)管理予以規(guī)范
當(dāng)工作人員對物業(yè)管理知識內(nèi)容進行深入學(xué)習(xí)后,利用培訓(xùn)等方式,使其服務(wù)行為更加規(guī)范。而對質(zhì)量體系予以學(xué)習(xí),則能養(yǎng)成工作人員良好工作習(xí)慣,并將所有物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度、工作程度融入質(zhì)量體系,確保物業(yè)管理工作可以有章可循,防止人為因素導(dǎo)致工作問題的發(fā)生,進而更好達到物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)。
三、結(jié)束語
物業(yè)管理作為服務(wù)型行業(yè),其提供商品主要是以無形服務(wù)為主,所謂物業(yè)管理服務(wù),主要是為了向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)?,F(xiàn)階段,在物業(yè)管理服務(wù)的高速發(fā)展下,為其帶來較多機遇的同時,還會隨之造成較大挑戰(zhàn),相關(guān)人員只有將提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量作為重點,通過相關(guān)措施的落實,例如:落實個性化管理服務(wù)、加大員工培訓(xùn)力度等,才能更好滿足市場發(fā)展要求。
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1、開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。
受利益驅(qū)動和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響,開發(fā)商重視房屋建設(shè),而忽視對基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè),忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計,沒有硬性標(biāo)準,隨意性很大。除此以外,房屋建成后,開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn),質(zhì)量問題多。主要表現(xiàn)在:一是面積分攤不合理,配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn);二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后,開發(fā)商不主動維修,卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。三是開發(fā)商越權(quán)承諾減免、打折物管費,給物業(yè)公司增加負擔(dān)。比如:__小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后,開發(fā)商維修、維護不及時,宣傳溝通不到位,業(yè)主對情況不了解,就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾,導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費,造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。另外,還有一些老小區(qū),不少還是單位和部門開發(fā)的,由于設(shè)計、規(guī)劃的先天不足,遺留的問題也不少,物業(yè)管理工作依然困難重重,也需要引起廣泛關(guān)注。
2、物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范、不到位。
一是物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高、服務(wù)不規(guī)范。員工文化水平低,同時沒有接受過專門培訓(xùn),致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作,從業(yè)人員流動性大。二是保安工作流于形式,人浮于事,作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗,輕巡邏查看;重小區(qū)內(nèi)部安全,輕防范;重治安問題,輕設(shè)施安全;重人員數(shù)量,輕崗位管理監(jiān)督;重對人的防范,輕對物的安全監(jiān)護。三是物業(yè)公司自身管理水平較低,開展和提供的服務(wù)項目單一、面窄。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容,沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機,拓展服務(wù)平臺。目前全縣還沒有一家物業(yè)公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務(wù)。四是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)收支不透明。業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)模化發(fā)展的理念,往往追求短期效益,眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后,沒有嚴格履約,擅自降低服務(wù)標(biāo)準和要求。更有甚者,只收費不服務(wù),引起業(yè)主不滿,業(yè)主不愿意繳費。20__年度,__縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計,房管部門直接處理日常投訴718起,縣長信箱轉(zhuǎn)辦53起,__2民聲熱線轉(zhuǎn)辦248起,西雙湖論壇投訴__6起,網(wǎng)絡(luò)輿情督辦__9起,愛衛(wèi)會轉(zhuǎn)辦2起,軟辦轉(zhuǎn)辦1起,縣人大、政協(xié)轉(zhuǎn)辦9起。
3、業(yè)主繳費意識不高,物業(yè)費收繳率偏低。
首先是有的業(yè)主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人,沒有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房,都對有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。其次,部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴大化,認為繳了費,物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負責(zé)。只要遇到麻煩事情,就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決,就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三,有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化,認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理,沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差,物管服務(wù)照常享受,就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主,看到其他業(yè)主不繳費,認為自己交了反而吃虧,也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中,還包括一部分
機關(guān)干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局20__年的物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明,20__年全縣統(tǒng)計上報的31個小區(qū),總戶數(shù)為14303戶,其中機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為2591戶,未繳納物業(yè)費的機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為924戶,分別占總戶數(shù)和機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的比例為6.46%和35.66%,影響特別壞。20__年__縣物管小區(qū)收費統(tǒng)計表明,__縣25家物業(yè)管理企業(yè),目前收費率最高的達92.5﹪,收費率低的只有46.7﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達55﹪,虧損企業(yè)達25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建,物業(yè)費收不起來,靠開發(fā)商“輸血”維持,呈現(xiàn)虛假繁榮,為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成,開發(fā)商撤離,不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外,有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低,也是造成物業(yè)收費難的原因之一。4、監(jiān)管部門缺位,重視程度不夠,沒有各司其責(zé)。
受管理體制不順、部分業(yè)主公德意識不強等因素影響,有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、居住房破墻改為營業(yè)用房、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標(biāo)、油煙燒烤等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈,物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán),只能口頭勸告和協(xié)商,缺乏有效的治理手段。一些違章建筑,一旦建成,又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發(fā)揮。按照20__年5月1日實施的《__省物業(yè)管理條例》規(guī)定:“街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合”。然而,事實上,居委會對小區(qū)是放任不管,形同虛設(shè)。一個小區(qū),少則數(shù)千人,多則數(shù)萬人,不少小區(qū),比農(nóng)村的村委會還大,小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決,急需居委會出面協(xié)調(diào)解決。另外,建設(shè)部門、房管部門、質(zhì)檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等,都存在監(jiān)管缺位的問題。遇到事情,往往推諉扯皮,執(zhí)法范圍不明確,小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。同時,沒有很好發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。目前,開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員有20多個,大多有名無實,真假難辨,真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮,開發(fā)商、物管企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁,缺少了信任的基礎(chǔ),不利于業(yè)主自治管理和其它物管工作的開展。
5、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。
國家關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善。《__省物業(yè)管理條例》雖然已經(jīng)頒布,但是,有許多規(guī)定無法操作。比如,對小區(qū)內(nèi),沒有建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的沒有強制性規(guī)定,也沒有規(guī)定不成立或不備案的法律后果。無法體現(xiàn)業(yè)主自治管理。市縣《物業(yè)服務(wù)管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺,還沒有健全一個強制性、權(quán)威性和可操作性的物業(yè)管理法規(guī)體系。
1、健全制度,加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。
根據(jù)外地經(jīng)驗,開發(fā)商應(yīng)該按照建設(shè)造價比例繳納一定數(shù)額的公共維修基金,制定售后服務(wù)制度,加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管,防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為。在項目前期規(guī)劃、設(shè)計時,房管部門就應(yīng)該對小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管,從工程項目立項開始,對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。要制定嚴格的小區(qū)交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人,可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度。誰簽字,誰負責(zé)。要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責(zé)制一樣,約束驗收人員切實高度負責(zé),杜絕,和不作為、亂作為現(xiàn)象。要組織開展物業(yè)管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物管企業(yè)盡快落實維修、維護和整改。對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾,要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門,迅速明確經(jīng)濟責(zé)任和維修部門,限時并保質(zhì)保量加以解決。對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面,進行全方位監(jiān)管。
2、規(guī)范行為,提高物管服務(wù)水平。
房管部門要嚴格把關(guān),高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接,認真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)的標(biāo)準,對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施,在小區(qū)設(shè)立投訴舉報電話、舉報信箱,方便業(yè)主投訴,用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為,督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準進行服務(wù)。如有違反,從嚴處理,或根據(jù)規(guī)定予以罰款,或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物管企業(yè),或限制其參與物業(yè)招投標(biāo),直至吊銷其資質(zhì)。要建立培訓(xùn)制度、提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源,創(chuàng)新服務(wù)理念,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,降低管理成本,為業(yè)主提供細致周到的人性化服務(wù)。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)。制定獎懲措施,優(yōu)勝劣汰。要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比。對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要對物管企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物管企業(yè)。扶持優(yōu)秀物管企業(yè)發(fā)展壯大。要抓好小區(qū)物管企業(yè)進駐招標(biāo)關(guān),提高物管企業(yè)進駐的門檻,物管企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物管企業(yè)傾斜。鼓勵物管優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?;⒓s化經(jīng)營。全面提升__縣物管的水平和檔次。要學(xué)習(xí)灌南縣的經(jīng)驗,嚴格控制開發(fā)商自主運營物業(yè)公司。要加大小區(qū)環(huán)境整治力度,逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題。
3、創(chuàng)新手段,破解物業(yè)費的收繳難題。
物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費,直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強化宣傳教育,使業(yè)主明白自己
的權(quán)利和義務(wù),樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識,明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益,同時也損害了業(yè)主自身的利益。要采取得力措施,對無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主,要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光;對公職人員要由單位負責(zé)督促,無正當(dāng)理由拒繳的,扣發(fā)其工資,情節(jié)嚴重的,要誡勉談話,直至進行組織處理;銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關(guān),作為社會不良信譽予以限制;法院要簡化程序,可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭,快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為;物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費,否則,有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時,要對欠繳物業(yè)費的月業(yè)主進行限制。4、落實責(zé)任,形成社會齊抓共管的新格局。
要以《__省物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機,進一步強化責(zé)任意識,把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程,納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的綜合管理職能,將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合,形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作,推進小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、水務(wù)、居委會以及物管協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責(zé),齊抓共管,進一步明確職責(zé),細化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金,加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物管企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持,打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。