發(fā)布時間：2023-01-21 07:10:20
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的個人住房抵押貸款樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;Logistic回歸;判別分析
一、研究背景及文獻(xiàn)綜述
自從1992年中國建設(shè)銀行首發(fā)個人住房抵押貸款以來,商業(yè)銀行抵押貸款作為主要的融資方式被人們廣泛接受。而個人住房抵押貸款普遍被各大商業(yè)銀行視為低風(fēng)險業(yè)務(wù),進(jìn)而從一定程度上放松了個人房貸違約風(fēng)險的評估和審查。但是作為一項金融服務(wù),其風(fēng)險必然會隨著金融市場狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、居民收入分配情況等各方面的變動而變動。
目前,國內(nèi)的研究主要集中在分析美國次貸危機(jī)的成因、次貸危機(jī)對中國金融市場和房地產(chǎn)市場的影響以及對中國在金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新方面的啟示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保證、credit reputation信譽(yù)和capacity還款能力)個人住房抵押貸款風(fēng)險分析框架來研究違約風(fēng)險。
Lawrence,Edward&Nasser(1995)則利用美國國家財務(wù)公司1980年的詳細(xì)資料綜合考慮了住房權(quán)益因素和借款人償還能力因素,建立了logistc模型,發(fā)現(xiàn)貸款價值比和月還款額占家庭月收入比均是影響違約的重要因素。
何帆,張明(2007)認(rèn)為次貸危機(jī)有兩個深層原因,一是寬松的貸款標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)新的貸款品種,二是風(fēng)行的證券化和偏高的信用評級。王平(2008)提出了我國在住房消費(fèi)信貸風(fēng)險管理方面存在缺乏風(fēng)險意識、資金來源與資金運(yùn)用之間存在矛盾以及風(fēng)險管理技術(shù)手段落后等問題。張華(2008)認(rèn)為商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險在于合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險、客戶風(fēng)險、擔(dān)保風(fēng)險、操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險以及貸后管理中的風(fēng)險五大部分。李兵(2008)則從房地產(chǎn)市場周期性波動、借款人支付能力不足、假按揭、中介機(jī)構(gòu)、銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險、銀行同業(yè)間惡性競爭等方面分析了個人房貸的風(fēng)險。王鑒文(2000)、張莉(2004)、葛虹(2006)則從個人住房抵押貸款的還款方式方面作了研究。彭宜鐘、肖俊喜、王慶石(2003)從個人住房抵押貸款利潤影響因素方面做了研究。而利用商業(yè)銀行實(shí)際房貸放款數(shù)據(jù),用實(shí)證的方法對中國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險和銀行降低個貸放款風(fēng)險方面的研究卻少之又少。
本文試圖通過對樣本數(shù)據(jù)的實(shí)證分析和研究,考察我國個人住房抵押貸款違約情況,對商業(yè)銀行在違約風(fēng)險控制方面做出評價,并根據(jù)樣本數(shù)據(jù)建立模型,并提出相應(yīng)政策建議。
二、實(shí)證分析
本文利用SPSS16.0軟件對樣本進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析、Logistic回歸分析、并用判別分析的方法對Logistic回歸結(jié)果進(jìn)行修正研究,尋找出對違約風(fēng)險影響最大的因素,同時建立判別模型,以便對后續(xù)放款的違約風(fēng)險進(jìn)行預(yù)估。
(一)樣本分類及數(shù)據(jù)說明
筆者將個人住房抵押貸款樣本分為三種情況:1、正常樣本(欠期還款數(shù)為0)。表示個人住房抵押貸款人按相關(guān)合同約定到期還款。2、逾期樣本(欠期還款數(shù)為1)。這類貸款人不同于實(shí)質(zhì)性違約貸款人,逾期還款人可能由于某種客觀原因造成了短期支付能力不足,但其主觀仍然愿意繼續(xù)履行合同約定或者其客觀條件仍能保證其完成履約義務(wù)。3、實(shí)質(zhì)性違約樣本(逾期2期)。所選擇的14個變量見表1。
樣本數(shù)據(jù)來源于上海市某商業(yè)銀行個人住房抵押貸款記錄,共16640個有效樣本,其中正常貸款樣本16083個,逾期貸款樣本為455個,實(shí)質(zhì)性違約貸款樣本為102個。
(二)實(shí)證分析
1.描述性統(tǒng)計分析
本文選取14個變量,分別對三類樣本進(jìn)行描述性對比分析,初步比較各種樣本之間的區(qū)別。
由樣本數(shù)據(jù)來看,實(shí)質(zhì)性違約占總樣本量的0.613%,逾期貸款與實(shí)質(zhì)性違約兩類樣本的總和占總樣本量的3.34%?？梢?我國的個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險屬可控范圍。
由表1可知,正常貸款人平均月收入甚至低于違約貸款人平均月收入,這一點(diǎn)似乎出乎意料。但違約組的家庭的期供金額、貸款成數(shù)明顯高于正常組,初步說明期供金額越多、貸款成數(shù)越大,違約風(fēng)險越大。此外,家庭結(jié)構(gòu)和戶籍特征在兩個不同的對照組中的均值有一定的差異。需說明的是,為利用SPSS軟件進(jìn)行深入的定量分析,對于還款方式、家庭結(jié)構(gòu)、戶籍、性別這4個定性變量做了量化處理,正常貸款中家庭結(jié)構(gòu)的均值小于違約貸款樣本,表明離婚的人違約的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭違約的可能性最小。戶籍方面,違約組均值較大,表明本市常住居民違約風(fēng)險比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性別在兩組均值相當(dāng),說明性別不是違約的重要影響因素。
表1 變量的描述性統(tǒng)計(違約與正常)
貸款狀態(tài) 正常 違約
變量名稱 均值 標(biāo)準(zhǔn)誤差 標(biāo)準(zhǔn)差 均值 標(biāo)準(zhǔn)誤差 標(biāo)準(zhǔn)差
還款方式 1.27 .003 .443 1.21 .017 .406
貸款期限 239.43 .688 87.210 251.94 3.434 81.039
抵押物面積 119.7171 .43230 54.82358 116.8019 2.42903 57.32722
抵押物價值 1039449.41 6930.524 879002.472 1013577.37 36736.472 867011.880
成數(shù) 62.8662 .12029 15.25657 66.0199 .50947 12.02398
年齡38.58 .069 8.707 37.75 .353 8.339
月收入 13741.2327 257.5310932662.82165 14386.7669 1099.02215 25937.85405
年收入 164894.79 3090.373 391953..860 172641.20 13188.266 311254.248
償債比率 45.5136 .2737134.71445 44.2658 1.42641 33.66458
家庭結(jié)構(gòu) 1.81 .008 .954 2.03 .042 .984
戶籍 1.59 .006 .785 1.71 .034 .807
性別 1.35 .004 .476 1.32 .020 .468
期供金額 4769.8265 41.96663 5322.65306 5247.8512 212.926265025.24009
放款金額 626719.97 4453.208 564802.965 660154.94 24008.910 566630.626
(注:還款方式:等額本息還款法=1,等額本金還款法=2;家庭結(jié)構(gòu):已婚有孩子=1,已婚無孩子=2,未婚=3,離婚=4;戶籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性別:男=1,女=2)
類似于以上分析,對逾期樣本和實(shí)質(zhì)性違約樣本進(jìn)行比較分析可知,從期供金額角度看,實(shí)質(zhì)性違約樣本比逾期樣本高,從貸款期限角度看,實(shí)質(zhì)性違約樣本要比逾期樣本長,同對違約與正常樣本的分析一樣,兩類樣本在戶籍方面也有所差別,本市常住居民違約風(fēng)險比其他兩類居民的違約風(fēng)險小。由描述性統(tǒng)計結(jié)果不能直接得出逾期樣本與實(shí)質(zhì)性違約樣本的根本差別,這一方面是由于指標(biāo)體系中某些重要影響因素的缺失,另一方面也從客觀上要求我們做進(jìn)一步和更為深入的統(tǒng)計分析。
2. Logistic回歸分析
本文通過分步驟的實(shí)驗(yàn)方法選擇入選指標(biāo),以提高模型的精度。在分析過程中,以假定參數(shù)為基礎(chǔ)作似然比概率檢驗(yàn),并向前逐步選擇自變量,即選用forward(LR)方法;將戶籍類型作為分類協(xié)變量。得出了用于不同環(huán)境的兩個Logistic模型。
Logistic回歸的分類概率方程為:
P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)
上式的實(shí)質(zhì)為:X泛指任何一個自變量,其值域沒有任何限制,將多變量線性組合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常數(shù)項α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然對數(shù)(2.71828)為底的指數(shù)。
(1)用于判別顧客是否有可能違約的Logistic模型
依據(jù)大樣本統(tǒng)計分析的要求,為了盡可能地提高預(yù)測的精度,從數(shù)據(jù)集中隨機(jī)選擇了321個有違約顧客、477個無違約顧客的原始數(shù)據(jù)參與分析。
通過7個步驟的迭代,可得如下結(jié)果:
表2的數(shù)值是用來檢驗(yàn)變量進(jìn)入回歸方程后,對模型適合度的增加是否有明顯的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig.值小于0.01,已達(dá)顯著,這表示加入模型的第7個變量對因變量有明顯的影響。入選的7個變量見表3。
表2 模型系數(shù)的全局性檢驗(yàn)
X2值自由度 P值
步驟7Step 24.138 1 .000
Block 772.578 7 .000
Model 772.578 7 .000
注:Step表示與上一步相比的似然比檢驗(yàn)結(jié)果
Block表示與Block0相比的似然比檢驗(yàn)結(jié)果
Model表示上一個模型與當(dāng)前模型的似然比檢驗(yàn)結(jié)果
表3是SPSS軟件在執(zhí)行Logistic回歸時,所輸出變量在方程式中的分析表。在表中輸出回歸系數(shù)bI(標(biāo)為B)的估計值和冪值(EXP(B),eB )等相關(guān)統(tǒng)計量的值。其中,eB與B都可以用來解釋回歸方程式的意義。
表3 引入方程的變量
變量 回歸系數(shù) 回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤 Wald統(tǒng)計量 自由度 P值 優(yōu)勢比估計值
步驟7還款方式 26.323 2683.678 .000 1 .9922.704E11
抵押物面積-.090 .009 89.361 1 .000 .914
抵押物價值 .000 .000 18.552 1 .000 1.000
家庭結(jié)構(gòu) 1.379 .183 56.663 1 .000 3.970
戶籍 67.557 2.000
戶籍(1) -3.608 .448 64.882 1 .000 .027
戶籍(2) -1.984 .453 19.145 1 .000 .138
期供金額 .001 .000 27.487 1 .000 1.001
Constant(常數(shù)) -23.601 2683.678 .000 1 .993 .000
表4 分類表a
實(shí)際觀測值 預(yù)測值
欠款期數(shù)
正常貸款 逾期貸款正確率
步驟7欠款期數(shù)正常貸款 465 12 97.5
逾期貸款 25 296 92.2
總正確率 95.4
a. 臨界值為0.500
由表3、表4可見,方程的分類能力達(dá)到95.4%,根據(jù)(1)式,可得Logistic回歸的分類概率方程為:
P=e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結(jié)構(gòu)+……+26.323×還款方式1+e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結(jié)構(gòu)+……+26.323×還款方式
(2)用于判別顧客違約類型的Logistic模型
仿照前述做法,經(jīng)過7個步驟地迭代,得出如下結(jié)果:
表5 模型摘要
步數(shù)X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值
7 114.849 .430 .574
線性回歸中,確定系數(shù) 表示所有自變量對因變量的解釋的比例,但在logistic回歸中沒有對應(yīng)的統(tǒng)計指標(biāo)。上表的Cox & Snell R2是與此近似的統(tǒng)計量。這些統(tǒng)計量不能夠進(jìn)行統(tǒng)計檢驗(yàn),使用哪一種近似量度,實(shí)際上只是研究人員的個人偏好而已。本文綜合考慮兩個上述統(tǒng)計量的結(jié)果,從表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0.6,模型代表性較差,擬合度不佳。故不再進(jìn)行分類,事實(shí)上,若繼續(xù)進(jìn)行分類,可得其正確分類的比例為77.9%,未達(dá)80%,也可以驗(yàn)證其擬合度較低的事實(shí)。
3.利用判別分析修正Logistic模型
(1)用于判斷顧客是否可能違約的判別分析
利用原始數(shù)據(jù)進(jìn)行判別分析。運(yùn)用逐步判別(stepwise)進(jìn)行判別分析,得到判別函數(shù):
表6 典型判別函數(shù)的系數(shù)
變量 判別函數(shù)
還款方式 2.746
抵押物面積 -.018
抵押物價值 .000
家庭結(jié)構(gòu) .502
期供金額 .000
戶籍 .688
Constant(常數(shù)) -4.306
通過表6結(jié)果,可以得到判別函數(shù):y=-4.306+3.746X1-0.018X2+……+0.688X2,其中y表示判別函數(shù)的得分,x1……x5分別表示還款方式,抵押物面積、抵押物價值,家庭結(jié)構(gòu),期供金額和戶籍。由該判別函數(shù)得出的判別分析結(jié)果如表7。
表7 判別分析的結(jié)果a
基于原始數(shù)據(jù)的判別分析結(jié)果
欠款期數(shù)預(yù)測分類情況正常貸款有違約貸款總計
原始值樣本分類%正常貸款 468 9477
有違約貸款 42 279 321
正常貸款 98.11.9 100
有違約貸款 13.1 86.9100
a. 93.6%的原始數(shù)據(jù)被正確歸類
由表7可知,利用原始數(shù)據(jù)進(jìn)行判別分析,原來477個正常貸款樣本有468個被正確分類,原321個有違約貸款樣本有279個被正確分類,正確分類的比例分別為98.1%和86.9%,模型能夠正確分類的比率達(dá)到了93.6%,效果比較理想。
(2)用于判別顧客違約類型的判別分析
仍然利用原始數(shù)據(jù)做判別分析,分析結(jié)果如下:
基于原始數(shù)據(jù)的判別分析結(jié)果
欠款期數(shù)預(yù)測分類情況實(shí)質(zhì)性違約貸款逾期貸款總計
原始值樣本分類%實(shí)質(zhì)性違約貸款 54 12 66
逾期貸款 9 65 74
實(shí)質(zhì)性違約貸款 81.8 18.2 100
逾期貸款 12.2 87.8 100
a. 85.0%的原始數(shù)據(jù)被正確歸類
由表8可知,該模型能夠正確分類的比率達(dá)到了85.0%。
以上兩種分析直接使用原始數(shù)據(jù)進(jìn)行判別分析,模型的判別效果比較理想,所以可以以此判別函數(shù)作為判別貸款違約風(fēng)險的依據(jù)。
三、綜合評價及政策建議
當(dāng)前我國一些銀行的發(fā)展模式正在由分業(yè)經(jīng)營走向混業(yè)經(jīng)營,次貸危機(jī)警示中國銀行業(yè)在大力進(jìn)行金融創(chuàng)新的同時,必須加強(qiáng)金融監(jiān)管。但也要看到中國和美國在個人住房抵押貸款方面存在的差異,理性地看待和分析中國自身的問題,切不可因噎廢食,否則銀行自身的經(jīng)營收益會下降,不利于商業(yè)銀行高效運(yùn)行。
縱觀房產(chǎn)市場,房價的快速上漲往往掩蓋了大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險,要審慎對待金融創(chuàng)新,做好風(fēng)險管理。商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)自身情況,如所處的區(qū)位、市場定位、風(fēng)險承受能力等因素建立符合自身情況的風(fēng)險評估體系,通過建立本研究所提出的評估模型,一方面可以較為準(zhǔn)確的評估借款者的違約風(fēng)險,另一方面也可以綜合掌握本銀行的經(jīng)營狀況,為銀行后續(xù)發(fā)展、整體的謀劃和布局提供信息支持。
銀行可以利用本行的歷史放款數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)庫和衡量新貸款的違約風(fēng)險評估模型,本研究表明所提出的模型能夠比較準(zhǔn)確的衡量個貸放款風(fēng)險,可以結(jié)合自身情況擴(kuò)充指標(biāo)體系,加入學(xué)歷、房價指數(shù)等更多的對違約風(fēng)險有影響的變量以便更準(zhǔn)確和全面的反映借款樣本情況。及時更新數(shù)據(jù)庫以便更好地反映銀行的經(jīng)營現(xiàn)狀,更全面、更科學(xué)、更準(zhǔn)確地反映客戶的違約風(fēng)險,控制放款風(fēng)險,提高經(jīng)營收益。
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隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的社會和房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)上升的趨勢，尤其是個人住房抵押貨款的情況已經(jīng)相當(dāng)普遍了，但是因?yàn)楦鞣N因素的影響，使得這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象還存在著一定的風(fēng)險性。下面我們就根據(jù)這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行深入的分析，主要分析我國個人住房抵押貨款的風(fēng)險問題，并且通過這種方式給予人們以清楚的認(rèn)識，并且有效的促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】
個人住房；抵押貨款；現(xiàn)象；風(fēng)險；解決措施
1 我國住房抵押貨款中出現(xiàn)的風(fēng)險問題
1.1信用問題
信用問題主要是指違反合約的問題，也就是銀行不能夠按照規(guī)定或是收到足額的本息。信用問題的特點(diǎn)是具有綜合性，因?yàn)槠渌乃酗L(fēng)險性得到最后都會以這種風(fēng)險形式表現(xiàn)出來。第一，最鮮明的表現(xiàn)就是在金融交易過程中出現(xiàn)的違約情況；第二就是信用風(fēng)險本身具有傳遞性和傳播性的特點(diǎn)，在金融交易的過程中如果單方面出現(xiàn)風(fēng)險問題就會傳播到另一方，甚至是第三方，從而形成一種“信用風(fēng)險鏈條”；第三就是信用風(fēng)險本身的積累性，因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險本身具有傳遞性的特點(diǎn)，就會使所承受的風(fēng)險增加，從微觀的角度來看，就會產(chǎn)生“三角債”的情況，從宏觀的角度來看就會出現(xiàn)“金融危機(jī)”的情況；第四，信用問題具有隱藏性和突發(fā)性的特點(diǎn)；第五，信用問題是一種不能夠預(yù)測的風(fēng)險問題，所以其中的穩(wěn)定性也就不容易掌握。
1.2流動性問題
首先是我國現(xiàn)在的住房貸款資源主要是來自于公積金存款和儲蓄存款，商業(yè)銀行負(fù)責(zé)吸收居民的儲蓄存款，一般情況下不會超過五年的時間，基本上都是短期的，但是住房抵押貸款的時候需要三、五年的時間最長可能是十年到二十年。這種在發(fā)放長期抵押貸款的短存長貸的行為，會大量的減少商業(yè)銀行的資金流動，出現(xiàn)流動風(fēng)險問題，從而影響到銀行的兌付能力。然后就是商業(yè)銀行具有住房抵押貸款債權(quán)或是抵押資產(chǎn)債權(quán)不容易實(shí)現(xiàn)，就會產(chǎn)生兩種很嚴(yán)重的后果，分別是：1.失去金融市場的有利投機(jī)會，從而造成成本的增加，產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失；2、如果存款款人進(jìn)行存款或是債權(quán)人需要貸款人還清債務(wù)時，出現(xiàn)了資金流動的問題，從而造成銀行的倒閉和破產(chǎn)。
1.3抵押物問題
抵押物方面的問題主要表現(xiàn)在所給予的抵押物不真實(shí)或是不符合規(guī)定以及抵押物的處置風(fēng)險問題。第一，抵押物不真實(shí)或是不符合規(guī)定，包含以下幾個方面：首先是抵押人用同一個房地產(chǎn)進(jìn)行多次抵押；然后就是抵押人用別人的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，出現(xiàn)借用、冒用和用不合法的房地產(chǎn)證書進(jìn)行抵押，或是使用別人委托自己保管的產(chǎn)權(quán)證書進(jìn)行抵押等行為；最后就是抵押人用不合法的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。第二就是抵押物在處理風(fēng)險的時候也是銀行所要處理的問題。雖然有關(guān)法律中有規(guī)定，如果債務(wù)人不能夠履行自己債務(wù)的時候，債權(quán)人就能夠把抵押的房屋進(jìn)行處理，并且享受賠償，但是在實(shí)際操作過程中還是不容易實(shí)現(xiàn)的。在我國的社會環(huán)境中，當(dāng)人們不能夠還清貸款的時候，銀行在對抵押的房屋進(jìn)行處理的時候還會受到法律、公安等多方面因素的限制。首先是不容易收回。如果借款人違反條約，不履行還款義務(wù)，銀行如果按照規(guī)定把抵押的房屋進(jìn)行回收，就會使很多的借款人無家可歸，從而造成社會治安等多方面的問題。其次我國住房二級市場發(fā)展還不完善。其中的中介服務(wù)也不完善，銀行要對住房進(jìn)行拍賣的時候，首先要對住房進(jìn)行評估和維修，還要聘請律師，進(jìn)行委托拍賣，這樣不僅耗費(fèi)時間，而且成本也比較大，這些是銀行都不愿意受理。
1.4政策性問題
第一是住房金融承擔(dān)了一些財政分配的職權(quán)，但是在現(xiàn)在的個人購房消費(fèi)中太注重金融機(jī)構(gòu)的貸款，從而增加了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險問題。第二就是住房政策長期目標(biāo)的短期化情況。房地產(chǎn)業(yè)能夠?qū)?jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動作用，主要原因是住房是人們最大的消費(fèi)額度，強(qiáng)制儲蓄性較高，投資的數(shù)額比較大。利用促進(jìn)住房消費(fèi)來帶動經(jīng)濟(jì)的增長是一個長時間的過程，而且我國現(xiàn)在和個人消費(fèi)能力出現(xiàn)脫軌的情況，房價過高，使得部分商品房不能很好的出售，這種供需不平衡的關(guān)系很容易被人們理解成為個人住房問題，有效需求不充分，只是依靠擴(kuò)張性的金融政策來增加人們的住房需要。這樣在短時間內(nèi)提升了人們的住房需要，但是也會增加金融機(jī)構(gòu)的政策風(fēng)險問題。第三就是不能夠預(yù)測的政策變化。如果受到國防建設(shè)、市政建設(shè)和城市規(guī)劃等外界因素的影響，需要征用或是拆遷抵押房時，那么被征用或是被拆遷的賠償就是要根據(jù)城市房屋拆遷管理中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施的，其中的補(bǔ)償價格一般都會低于房地產(chǎn)市場價格，從而使貸款人出現(xiàn)資金問題。
2 住房抵押貸款風(fēng)險的預(yù)防措施
2.1健全住房抵押的款的有關(guān)法律法規(guī)
現(xiàn)在需要從房屋交易、評價、保險等方面，不斷地加強(qiáng)住房抵押貸款的有關(guān)法律法規(guī)，從而對市場主體和市場行為產(chǎn)生制約作用。比如，根據(jù)現(xiàn)在出現(xiàn)的違法抵押房屋情況，可以在《商業(yè)銀行法》中法律責(zé)任部分，進(jìn)一步增加貸款欺騙性的條款；也可以在《城市房地產(chǎn)管理法》中對評價行業(yè)做出明確的懲罰條款，以便更好地管理市場金融秩序，減少個人住房抵押貸款中的欺騙行為；簡歷完善和健全的抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記制度，對于發(fā)放程序和合同進(jìn)行深層次的完善，從而有效的預(yù)防無權(quán)抵押、多抵押或是重復(fù)抵押等違法的情況；建立完善的彈性利率體系的住房抵押貸款制度，根據(jù)不一樣的經(jīng)濟(jì)狀況的抵押人出臺不一樣的利率標(biāo)準(zhǔn)，從而突破我長時間以來穩(wěn)定不變的貸款利率制度，從而更好的適應(yīng)市場中的經(jīng)濟(jì)增長方式。
2.2不斷的完善個人信用制度建設(shè)
首先是建立個人信用檔案制度。使用銀行計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，分層次的對居民個人信用檔案和資料進(jìn)行匯集和存檔。然后是建立多層次的個人信用調(diào)查和評估制度。還有就是不斷的建立和完善個人基本賬戶制度。設(shè)立個人基本賬戶，能夠很好的展現(xiàn)出居民的個人儲蓄狀況和收支等情況，不斷能夠有效的加強(qiáng)對資金的監(jiān)管和信息的回復(fù)，還可以有效的改變信息收集的被動處境，從而確保借貸雙方的實(shí)際利益。最后就是建立個人信用的監(jiān)控體系。如果居民出現(xiàn)不好的信用行為時，不但能夠在監(jiān)控機(jī)上明顯的表現(xiàn)出來，并且在個人信用記錄方面也會出現(xiàn)不好的評價。這種不好的評價對以后的職業(yè)、求職、獎金和使用信譽(yù)等方面都會產(chǎn)生不好的影響。
2.3完善抵押物處置制度
第一是加強(qiáng)建立和發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場。使得抵押貸款的作用發(fā)揮到市場實(shí)處，要不斷的建立和發(fā)展有關(guān)中介機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)拍賣市場，對房地產(chǎn)的拍賣過程進(jìn)行規(guī)劃，處理好抵押物的處罰問題、第二就是要不斷的建立和完善對房屋使用者的安置制度。如果在過程中出現(xiàn)違約的行為，就需要銀行及時的處理抵押物并且收回貸款，政府可以建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房或是廉價出租房，把那些沒有按照時間歸還的款被法院強(qiáng)制實(shí)施，但是又符合抵押人，合理的安排到我國公共住房保障制度的購買和租賃對象范圍。從而有效的保證了法院在強(qiáng)制實(shí)行拍賣抵押房產(chǎn)之后，抵押人能有地方可去，也是銀行信貸中的資金得以流動，而且也促進(jìn)了部分房地產(chǎn)市場的消費(fèi)。第三就是對房地產(chǎn)鐘的評估業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，從而有效的保證抵押物是否真實(shí)。所以，政府行政主管部門需要不斷的健全和完善評價機(jī)構(gòu)的管理，強(qiáng)化職業(yè)道德方面的教育，不能只看到利益的所在，要全心全意為人民服務(wù)，提升效率，精簡手續(xù)，從而有效的減輕借款人的負(fù)擔(dān)問題。銀行還要強(qiáng)化對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，對于外部的評價機(jī)構(gòu)和報告進(jìn)行嚴(yán)格的審查，從而避免出現(xiàn)評價機(jī)構(gòu)對市場的估計過高或是因?yàn)閭€人原因而對抵押物高估的情況。第四就是要科學(xué)合理的確定抵押率。在向銀行抵押的房地產(chǎn)中通過權(quán)威的評價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評價之后，銀行要對抵押房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行分析要對抵押房的處分、轉(zhuǎn)讓和拍賣等情況中所需的費(fèi)用進(jìn)行綜合的考慮，從而在確保信貸資產(chǎn)安全的情況下，準(zhǔn)確的規(guī)定抵押率。
2.4建立個人住房抵押貸款風(fēng)險警報系統(tǒng)
首先是建立風(fēng)險預(yù)測的數(shù)據(jù)庫，從而獲得全面的資料，經(jīng)過不斷的整理和完善來收集資料，從而為以后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)；然后是建立適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險預(yù)警模型，根據(jù)我國的實(shí)際狀況，對警戒的范圍、指標(biāo)、概率等設(shè)立合適的數(shù)值；最后是建立迅速反應(yīng)和預(yù)防的制度，對潛在的風(fēng)險預(yù)警體系進(jìn)行防范和及時的處理。
2.5強(qiáng)化商業(yè)銀行信貸管理
首先是強(qiáng)化對借款人和償還能力方面的檢查力度。然后不斷的完善和貸款有關(guān)的手續(xù)。在精簡手續(xù)流程的時候，還要不斷的完善個人住房貸款的公證、保險、抵押等手續(xù)，強(qiáng)化貸款合同和檔案管理的基本工作。最后要注重貸款后的管理工作以及對抵押物的審查工作，抵押物要按照國家的規(guī)定，對抵押物要進(jìn)行認(rèn)真的審查。
2.6強(qiáng)化個人住房的款證券化改革的進(jìn)程
住房證券化的不斷推進(jìn)，能夠使得資金更加順暢的流通，可以出現(xiàn)可預(yù)見性現(xiàn)金流入的銀行資產(chǎn)，從而有效的演唱還款時間，減少每月的還款金額，從而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。還可以轉(zhuǎn)移和分散商業(yè)銀行所要承擔(dān)的風(fēng)險問題，把由單人承擔(dān)的風(fēng)險擴(kuò)散到多人共同承擔(dān)。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;住房抵押貸款;風(fēng)險
近年來,我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程的加快,居民收入水平的提高以及居民對改善居住條件的渴望,促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。與此同時,我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增長規(guī)模也相應(yīng)加快,個人住房抵押貸款已經(jīng)成為銀行發(fā)放貸款的主要領(lǐng)域之一。美國次貸危機(jī)打破了住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話,同時也給了我國房地產(chǎn)市場及商業(yè)銀行一個很好的警示,對此我們應(yīng)該引以為鑒。
一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來,個人住房抵押貸款已成為我國商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢頭的“零售業(yè)務(wù)”,被視為拓展信貸營銷業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要手段,個人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行重點(diǎn)拓展的貸款投向。1998-2009年,住宅年銷售額平均增長率達(dá)到35%以上(1998年為2007億元,2009年為43900億元),然而,同期的城鎮(zhèn)居民可支配收入的年平均增長率卻只有10.1%(1998年為5425元,2009年為17175元),兩者間懸殊的增長差距再加上政府啟動內(nèi)需的政策,極大地促進(jìn)了住房抵押貸款這一金融產(chǎn)品需求量的增長。2001-2009年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。
從表1我們可以發(fā)現(xiàn),2001年以來,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在逐年增加的同時,個人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現(xiàn)發(fā)展迅猛的態(tài)勢,而且其增長率高出收入增長率很多。原因是近年來我國房地產(chǎn)市場的高漲、房價飆升大大超出了人均收入水平,房貸市場便順勢迅猛發(fā)展了起來。截至2007年底,個人住房抵押貸款作為銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中所占權(quán)重最大的一種貸款種類,年末余額已達(dá)到30128億元,個人住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額的比重一直穩(wěn)步上升,2007年末首次超過10%。
2008年金融危機(jī)的影響開始波及全球,我國國民經(jīng)濟(jì)各方面均受到不同程度的沖擊,GDP增速減緩,居民可支配收入增長率也出現(xiàn)下滑,我國房地產(chǎn)市場有所調(diào)整,商品房成交量減少,房屋價格漲幅有所回落。受房地產(chǎn)市場、個人信貸需求趨降等因素影響,個人住房抵押貸款2008年末余額29800億元,首次出現(xiàn)下降,占消費(fèi)性貸款余額的比例比2007年同期下降了2個百分點(diǎn)。
2009年,為應(yīng)對國際金融危機(jī),我國采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。商品房銷售面積增幅持續(xù)增加,房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點(diǎn)表現(xiàn)得更為明顯。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調(diào)控手段的作用下,全國房地產(chǎn)信貸也出現(xiàn)較快增長。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額快速增長,個人購房貸款持續(xù)回升。2009年末,個人住房抵押貸款年末余額達(dá)到47600億元。
商業(yè)銀行之所以積極發(fā)展個人住房抵押貸款,主要原因有兩點(diǎn):一是近些年我國房地產(chǎn)市場的繁榮以及國家信貸政策的支持;二是商業(yè)銀行普遍認(rèn)為個人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不良貸款率極低,比批發(fā)類貸款風(fēng)險小得多。事實(shí)上,個人住房抵押貸款不良貸款率低、風(fēng)險相對小并非必然,它是同經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素密切相關(guān)的。
二、中美兩國關(guān)于個人住房抵押貸款風(fēng)險的比較
(一)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險
我國房地產(chǎn)金融體系和美國相比相對簡單,地產(chǎn)金融參與者相對單一。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款,這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制,使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險壓力。各商業(yè)銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級,個人住房消費(fèi)信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的,個人貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn),在具體掌握過程中,對符合準(zhǔn)入條件的客戶,基本上給予全部的優(yōu)惠條件,缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。
(二)利率風(fēng)險
從2004年6月開始的兩年時間里,美聯(lián)儲連續(xù)17次提息,利率大幅攀升加重了購房者的負(fù)擔(dān),美國房貸市場逐步出現(xiàn)自2001開始異?；鸨蟮慕禍噩F(xiàn)象,而樓市的低迷正是引發(fā)此次次貸危機(jī)的導(dǎo)火索。與美國房地產(chǎn)發(fā)展相類似的是,我國央行從2004年10月開始連續(xù)8次加息,盡管單獨(dú)一次加息增加的還款額不算大,但多次加息后購房人累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小,一旦房價出現(xiàn)波動,違約情況必然大增。這與美國次貸危機(jī)的誘因一致,一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫,購房者因此而無法及時還貸,房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險將大量暴露。
(三)信用風(fēng)險
我國沒有美國的次級按揭貸款制度,但并不能否認(rèn)我國存在著相似制度。“假按揭”,就是一種欺騙行為,主要特征是實(shí)際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資,如挪用到房地產(chǎn)開發(fā),或者進(jìn)入股市,導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸風(fēng)險大幅上升。這種騙貸行為,很大程度上導(dǎo)致了我國個人住房抵押貸款不良貸款率的上升。在我國房貸體系尚處在發(fā)展的過程中,信用風(fēng)險不容小覷。
(四)銀行的風(fēng)控管理水平
我國銀行的風(fēng)險管理水平較低,征信系統(tǒng)反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴(yán)重不足,且信息失真問題非常嚴(yán)重?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失使得我國金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險特征量化、制定更加科學(xué)合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和基礎(chǔ)。國內(nèi)很多銀行為爭奪市場,通過降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進(jìn)入,而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品,增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險。這些與美國次級貸款機(jī)構(gòu)預(yù)期房價不斷上漲而降低信貸審批標(biāo)準(zhǔn)的行為如出一轍。
(五)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險
美國次貸風(fēng)險的暴露是由于房地產(chǎn)泡沫的破滅,而我國存在同樣的隱憂。不過由于目前經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮高漲的發(fā)展階段,公眾對增長的預(yù)期非常樂觀,因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息,風(fēng)險就會完全暴露出來,改變投資者的市場預(yù)期,從而造成整個宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險。我們還沒有真正經(jīng)歷過房價大幅下降而導(dǎo)致抵押物不足值的情形,因此國內(nèi)銀行對住房按揭貸款的風(fēng)險管理水平還沒有經(jīng)受過檢驗(yàn)。目前按揭貸款的風(fēng)險被掩蓋了,正如美國次貸市場在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以來,美國的房價出現(xiàn)大幅度下滑,其實(shí)只是5%-10%的下跌而已,卻能使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰,盡管房價下降并不是唯一的原因,但是殺傷力足顯。
此外,還有政策風(fēng)險、法律風(fēng)險等一系列風(fēng)險都是我國現(xiàn)階段個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展過程中存在的風(fēng)險,需要我們加以防范。
三、個人住房抵押貸款風(fēng)險防范的對策和建議
(一)制度建設(shè)及風(fēng)險意識方面
第一,應(yīng)當(dāng)高度重視住房抵押貸款的風(fēng)險。我們必須從美國次貸危機(jī)中汲取教訓(xùn),切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。管理的具體措施可以分為兩個方面:一方面對新的住房抵押貸款實(shí)行嚴(yán)格的審核制度,提高貸款條件;另一方面要做好現(xiàn)有房貸價值的重估和壓力測試,適時調(diào)險撥備,加強(qiáng)銀行的住房抵押貸款風(fēng)險意識,防止出現(xiàn)類似美國的次貸危機(jī)。第二,必須科學(xué)推進(jìn)金融創(chuàng)新。美國的次級抵押貸款和次級債,蘊(yùn)涵著大量的金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新工具本身并沒有問題。但在金融創(chuàng)新過程中,控制杠桿是分散業(yè)務(wù)風(fēng)險的前提,是控制創(chuàng)新業(yè)務(wù)風(fēng)險范圍的必須。美國次級債危機(jī)很大程度上反映出次級抵押貸款市場制度上的不完善。而制度不完善帶來的風(fēng)險往往是系統(tǒng)性的,破壞力極強(qiáng)且不易扭轉(zhuǎn)。因此,我國在推行住房抵押貸款證券化的同時要重視市場制度建設(shè),把商業(yè)銀行審慎經(jīng)營與金融創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合起來,杜絕出現(xiàn)追求利潤、忽視風(fēng)險的非審慎經(jīng)營行為。第三,應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。次貸危機(jī)反映出美國規(guī)制性監(jiān)管模式的滯后性和不靈活性。我們必須吸取美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),在堅持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合。第四,應(yīng)當(dāng)積極彌補(bǔ)我們在信息和分析方面的局限性,對怎樣度量住房抵押貸款風(fēng)險、怎樣確定住房抵押貸款風(fēng)險報酬等問題進(jìn)行深入的研究,通過信用評價分析來客觀地認(rèn)識貸款證券的信用程度和風(fēng)險水平,并積累與抵押貸款評級機(jī)構(gòu)溝通合作的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。同時,必須建立起嚴(yán)格的金融創(chuàng)新產(chǎn)品透明度監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和公正的信息披露與信用評估機(jī)制,穩(wěn)健推進(jìn)我國住房抵押貸款證券化與其他結(jié)構(gòu)性金融工具的開發(fā)運(yùn)用,保持金融創(chuàng)新與金融可持續(xù)發(fā)展的一致性。第五,密切關(guān)注行業(yè)經(jīng)濟(jì)與利率等相關(guān)政策導(dǎo)向。要警惕為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)周期而制訂的宏觀政策對某個特定市場的沖擊。貸款收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響,很可能造成開發(fā)商資金鏈斷裂;還款壓力的提高對抵押貸款申請者的影響,可能造成抵押貸款違約率的上升。而這兩方面的影響最終都會匯集到商業(yè)銀行系統(tǒng),造成商業(yè)銀行不良貸款率上升,作為抵押品的房地產(chǎn)價值下降,最終影響到商業(yè)銀行的盈利性甚至生存能力。
(二)操作環(huán)節(jié)方面
首先,把握好信貸關(guān)卡。審視美國次貸的貸前盡職調(diào)查,貸款機(jī)構(gòu)恰恰就是對不適合條件的借款人提供了貸款。我們應(yīng)該從中吸取很好的教訓(xùn),銀行永遠(yuǎn)不要懈怠貸前盡職調(diào)查,銀行貸前盡職調(diào)查的主要作用就是避免對不適合貸款的客戶提供信貸支持。其次,不要過分依賴第二還款來源。次貸是建立在房屋靜態(tài)價值,而非借款人真實(shí)償還能力的基礎(chǔ)之上的。因此,除了注重自身流動性風(fēng)險的管理以外,銀行對于客戶現(xiàn)金流的管理,即對于客戶第一還款來源的關(guān)注永遠(yuǎn)要擺在信貸管理的首位。再次,減少對風(fēng)險轉(zhuǎn)移的依賴。將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給愿意并有能力承擔(dān)的投資者是資產(chǎn)證券化的初衷,但實(shí)際上風(fēng)險轉(zhuǎn)移并未降低風(fēng)險,更不意味著風(fēng)險消失,而是使風(fēng)險以一種更加復(fù)雜的形式出現(xiàn)。
美國的次貸危機(jī)的影響還在繼續(xù),值得我們反思的東西太多。我們需要汲取的教訓(xùn)是,無論是基于龐大系統(tǒng)工程的金融創(chuàng)新,還是日復(fù)一日反復(fù)操作的傳統(tǒng)業(yè)務(wù),永遠(yuǎn)都要重視風(fēng)險管理的基礎(chǔ)性工作。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 住房抵押貸款 違約風(fēng)險管理
中圖分類號：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、個人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理的理論研究
（一） 國外相關(guān)的理論研究。
國外在個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的理論研究方面具有代表性的是期權(quán)理論、風(fēng)險管理再協(xié)商理論、消費(fèi)者最優(yōu)化選擇理論、個人住房抵押貸款狀態(tài)躍遷理論等。下面著重介紹期權(quán)理論和風(fēng)險管理再協(xié)商理論。
期權(quán)理論認(rèn)為貸款者在一切經(jīng)濟(jì)活動中的行為都是合乎所謂的理性的，即都是以利己為動機(jī)，力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價去追逐和獲得自身的最大經(jīng)濟(jì)利益。因此，對于申請個人住房抵押貸款的貸款者來說，在經(jīng)濟(jì)條件一定的前提下，是否選擇違約取決于經(jīng)濟(jì)利益上是否能給他帶來最大的效用。根據(jù)決定因素的不同，在對期權(quán)理論的研究中分化為兩種理論方向：權(quán)益假說和還款能力假說。
權(quán)益假說認(rèn)為決定何時違約的變量是權(quán)益貸款比。Foster、Order在研究中得出權(quán)益貸款比過高是影響違約風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因。Waller在比較分析自行出售房屋償還貸款的貸款者與取消抵押品贖回權(quán)的貸款者差異性時得出決定違約與否的主要因素是住宅權(quán)益。Spring在研究中也進(jìn)一步證明權(quán)益貸款比是影響違約的重要因素。Deng在對1976年-1983年聯(lián)邦住宅抵押貸款公司的資料進(jìn)行分析研究時認(rèn)為，住宅權(quán)益、初始貸款價值比雖然是影響違約的重要因素，但其它諸如離婚率、失業(yè)率同樣對貸款者的違約決策造成影響；還款能力假說的主要觀點(diǎn)是，貸款者選擇違約的前提是貸款者的收入不足以償還抵押貸款所要求的還款金額。
個人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理再協(xié)商理論是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他們認(rèn)為還款人違約后，不論是站在銀行的角度還是貸款者個人的角度，取消抵押物贖回權(quán)過程需要花費(fèi)大筆的費(fèi)用，因此雙方都希望可以通過再協(xié)商重新設(shè)定貸款利率、貸款到期日，甚至放棄部分或全部拖欠利息以繼續(xù)保持信貸關(guān)系。以期通過個人住房抵押貸款的在協(xié)商使昂貴的違約和取消抵押物贖回權(quán)成本得以避免。
（二）國內(nèi)相關(guān)的理論研究。
具有代表性的有，劉萍在研究中將銀行面臨的風(fēng)險分為購買力風(fēng)險、信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、抵押物風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險六類。他在研究中認(rèn)為導(dǎo)致個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的主要原因是我國財政擔(dān)保沒有分擔(dān)商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險；住房福利政策尚不完善等，并對如何規(guī)避這些風(fēng)險進(jìn)行了對策分析。劉洪濤將風(fēng)險類別分為六類，分別是利率風(fēng)險、流動資金風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險、違約風(fēng)險及外在風(fēng)險。趙凱、牛剛認(rèn)為銀行的個人住房抵押貸款違約風(fēng)險除了受外部環(huán)境的影響，其自身由于各種不規(guī)范行為也會造成違約風(fēng)險的發(fā)生，如：信貸人員對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險不重視；銀行管理人員或基層信貸工作人員在審核貸款者信息時對信息掌握不全面，造成貸款審批失誤導(dǎo)致的風(fēng)險等。陳則明、吳光偉認(rèn)為導(dǎo)致個人住房抵押貸款違約風(fēng)險發(fā)生的原因還在于貸款者因住房質(zhì)量、與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾導(dǎo)致的主動違約。同時我國的個人信用體系不健全，相關(guān)的法律體系也不規(guī)范，貸款者的惡意借款行為也是導(dǎo)致違約發(fā)生的因素之一。
在對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險形成動機(jī)的研究上，國內(nèi)學(xué)者一般將違約行為的發(fā)生可分為兩種情況，即理性違約和被迫違約。理性違約又稱作主動違約，劉水林、吳雙全認(rèn)為理性違約行為的發(fā)生是貸款者在有能力履約的情況下，為了進(jìn)行更有利的投資，在權(quán)衡了成本和收益后做出的違約行為。趙新華在研究中認(rèn)為理性違約行為與貸款者的實(shí)際支付能力無關(guān)，而是貸款人出于個人收益最大化考慮的一種主動選擇；被迫違約又稱作被動違約，該種違約情況的發(fā)生主要是由于貸款者在還款過程中發(fā)生了意想不到的變化，如收入水平突然惡化、家庭遭受重大變故等，導(dǎo)致貸款者失去了償還貸款的能力。
吳晨等學(xué)者利用博弈論的基本理論針對信息不對稱問題和逆向選擇問題來分析個人住房抵押貸款違約風(fēng)險產(chǎn)生的原因。
國內(nèi)許多學(xué)者認(rèn)為發(fā)展與個人住房抵押貸款相關(guān)的保險制度可以有效降低我國該種貸款的違約風(fēng)險。其中具有代表性的是于長秋研究了如何利用保險制度分散和轉(zhuǎn)移商業(yè)銀行個人住房抵押貸款違約風(fēng)險，在他的研究中表明，我國商業(yè)銀行之所以在控制個人住房抵押貸款違約風(fēng)險時承擔(dān)了較大的壓力，原因在于政府在分擔(dān)違約風(fēng)險方面沒有起到應(yīng)有的作用，應(yīng)該借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該建立以政府為主體的個人住房抵押貸款擔(dān)保體系，為中低收入者的貸款提供擔(dān)保，從而適當(dāng)分散我國商業(yè)銀行在這方面承擔(dān)的風(fēng)險。
二、個人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理的實(shí)證研究
（一）國外方面的實(shí)證研究。
Lawrence et al.利用1998年美國國家財務(wù)公司（National Financial Company）的資料，對貸款者個人特征、貸款特征、經(jīng)濟(jì)因素等進(jìn)行了研究分析，結(jié)果顯示貸款者的個人特征，如貸款者年齡、每月償還金額占家庭月收入比、信用狀況等是影響違約的重要因素。Burrows將影響個人住房抵押貸款違約的因素分為三類，分別是個人因素（個人理財能力、家庭關(guān)系、個人的主觀意識等）、家庭收入和支出因素（失業(yè)、工時、身體狀況、其它家庭支出等）、結(jié)構(gòu)性因素（LTV、收入貸款比、利率水平等）。Burrows在研究中認(rèn)為最容易違約的樣本具有的特征是貸款者年齡在18-24歲之間、離異、單身、學(xué)歷較低、LTV較高等。澳大利亞學(xué)者M(jìn)ike Berry和Tony Daliton等人，從國內(nèi)一家大型貸款機(jī)構(gòu)收集到大量貸款資料，并對其進(jìn)行實(shí)證分析，研究得出家庭因素（如家庭中某個成員破產(chǎn)、一個或多個成員長期失業(yè)等）是造成貸款者違約的主要原因。英國學(xué)者Ford和Wilcox對國內(nèi)相關(guān)個人住房抵押貸款資料進(jìn)行分析研究后，認(rèn)為收入的下降、小生意的失敗、個人人際關(guān)系的破裂以及為了生育孩子而放棄工作等是造成違約的主要因素。Calmer et al.研究發(fā)現(xiàn)貸款者年齡越大、家庭流動資產(chǎn)越多、需要撫養(yǎng)的親屬越少，發(fā)生個人住房抵押貸款違約的可能性就越小。
在貸款特征與違約風(fēng)險的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，貸款價值比）而非個人的特征如貸款者的流動性資金在顯著影響著違約行為的發(fā)生。Quercia和Stegman在總結(jié)歸納了之前30年間的29個相關(guān)領(lǐng)域的實(shí)證研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，貸款與住宅價值比率顯著影響著貸款者的違約決策。英國學(xué)者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年間國內(nèi)個人住房抵押貸款違約情況，他們將貸款者月工資、婚姻狀況、LTV和利率等作為研究的主要變量，研究發(fā)現(xiàn)，貸款價值比在影響違約風(fēng)險時起了較大的作用。Clauretie對收集到的個人住房抵押貸款數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時發(fā)現(xiàn)，貸款價值比與貸款違約率之間有明顯的正向關(guān)系，當(dāng)貸款價值比在80%以上時，損失率為13%，當(dāng)貸款價值比在89%以上時，損失率會上升至20%。同時，研究人員對已還款期限這一因素也做了統(tǒng)計分析，Moody公司收集了1970-1988年美國加州的全部金融機(jī)構(gòu)近700多萬筆個人住房抵押貸款的資料，經(jīng)過統(tǒng)計研究發(fā)現(xiàn)，已還款期限在3.5-6年間的貸款違約率較高，其中在第四年達(dá)到最高。
在對住房特征與違約風(fēng)險進(jìn)行研究時，Von Furstenberg 對1957年到1965年美國聯(lián)邦住宅委員會的貸款資料進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)貸款期限同樣為30年的新房抵押貸款和二手房抵押貸款，新房貸款的違約風(fēng)險要大于二手房貸款的違約風(fēng)險。他認(rèn)為這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)橘J款者在購買新房時，新房的建筑質(zhì)量不易測定，其周邊的配套設(shè)施尚未完工，購房者很難通過自身的經(jīng)驗(yàn)了解到新房的真實(shí)價值，因此，購房后可能出現(xiàn)房屋達(dá)不到購房時預(yù)期的情況，加上新房的房價相對較高，對貸款購房者造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力。相反，購買二手房時，購房者可以清楚地了解房屋的結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境的情況，同時房價相對較低，所以發(fā)生違約的可能性較小。
在對區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境與違約風(fēng)險的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險進(jìn)行研究時選擇了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)特征來進(jìn)行違約風(fēng)險的測算。Follian、Huang和Ondrich在研究中還加入了區(qū)域、人口和宏觀經(jīng)濟(jì)變量。在他們的研究中發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致違約的主要因素是房價的變化，其次才是貸款者特征等微觀因素。
（二）國內(nèi)方面的實(shí)證研究。
劉春紅的研究結(jié)果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月還款額占家庭月收入比等對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的影響較為明顯，而貸款者年齡、家庭人口、房價、住房面積對貸款違約風(fēng)險無明顯影響。王福林利用因子分析、判別分析、聚類分析和Logistic模型對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。從貸款者特征、貸款特征、房產(chǎn)特征和區(qū)域特征四個方面進(jìn)行變量選擇，得出房產(chǎn)特征對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的影響程度最大。
從以上的分析總結(jié)可以看出，由于國外的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時間較長，對違約風(fēng)險的管理方法進(jìn)行了比較深入的研究，研究的主要理論依據(jù)有期權(quán)理論、個人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理再協(xié)商理論，其中期權(quán)理論可以分為權(quán)益假說和還款能力假說。研究中使用的主要方法有多元線性回歸、逐步判別函數(shù)、因子分析、Logistic 回歸等，在研究中，個人住房抵押貸款違約的影響因素被分為四個類別，分別是貸款人特征（性別，年齡，學(xué)歷，月收入、貸款者信用水平等）、貸款特征（貸款金額，貸款價值比，貸款期限等）、房產(chǎn)特征（住房面積，房屋結(jié)構(gòu)，房屋單價）、區(qū)域特征（房價指數(shù)）。研究的結(jié)論普遍認(rèn)為貸款者月收入、貸款價值比、貸款者信用水平等是影響貸款者違約的重要因素，同時，貸款人月收入、信用水平、學(xué)歷等因素與個人住房抵押貸款違約風(fēng)險成反比，貸款金額、貸款價值比、貸款期限等因素與個人住房抵押貸款違約風(fēng)險成正比。
相對國外的研究成果，我國在這一領(lǐng)域的研究大多集中在定性方面，近幾年，國內(nèi)學(xué)者們才開始了定量方面的研究。隨著個人住房抵押貸款市場的發(fā)展，我國商業(yè)銀行開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險日益擴(kuò)大，因此，借鑒國外在這一研究領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深化對我國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理的研究意義重大。
（作者單位：廣州城建職業(yè)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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乙方：_________
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為確保乙方與_________簽訂的_________號借款合同(以下簡稱借款合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財產(chǎn)作抵押，乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財產(chǎn)抵押，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條 甲方以“抵押物清單”所列之財產(chǎn)設(shè)定抵押。
第二條 以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的產(chǎn)權(quán)情況
1．房地產(chǎn)坐落
2．地號
3．土地面積
4．土地使用年限
5．土地來源
6．土地出讓(轉(zhuǎn)讓、劃撥)合同號
7．國有土地使用證號
8．房屋建筑面積
9．共有權(quán)份額
10．房屋所有權(quán)證號
11．房屋預(yù)售、買賣契約號
第三條 以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的抵押情況
1．抵押土地四至
2．抵押土地面積
3．抵押土地評估價值
4．抵押房屋部位
5．抵押房屋建筑面積
6．抵押房屋評估總價值
7．房地產(chǎn)評估總價值
第四條 甲方抵押擔(dān)保的貸款金額(大寫)_________元，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，貸款用途為。
第五條 甲方保證對抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán)。
第六條 甲方在本合同生效之日將抵押物權(quán)屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權(quán)屬證明文件由乙方代為保管。
甲方以所購期房作抵押，在借款合同生效之日將購房合同、抵押登記證明交乙方執(zhí)管。取得房屋所有權(quán)證后，將房屋所有權(quán)證一并交乙方執(zhí)管。
第七條 抵押擔(dān)保的范圍：貸款金額(大寫)元及利息、借款人應(yīng)支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用(包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等)。
第八條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，借款合同無效不影響本合同的效力。
第九條 本合同項下有關(guān)的評估、保險、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
第十條 抵押期間，甲方有義務(wù)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時接受乙方的檢查。
第十一條 甲方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財產(chǎn)保險，投保金額不得少于全部貸款本息總額，財產(chǎn)保險的第一受益人為乙方。保險單證由乙方代為保管。
第十二條 抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價值減少，保險賠償金或損害賠償金應(yīng)作為抵押財產(chǎn)，由甲方存入乙方指定的帳戶，抵押期間甲方不得動用。
第十三條 借款合同有效期內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，乙方有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
第十四條 抵押物價值減少，甲方應(yīng)在30天內(nèi)向乙方提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，并辦理符合本合同第十一條約定的保險手續(xù)。
第十五條 抵押期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得贈與、出售、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項下的抵押物。
第十六條 抵押期間，經(jīng)乙方書面同意，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款應(yīng)優(yōu)先用于向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
第十七條 以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在土地使用權(quán)抵押期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得在設(shè)定抵押的土地上另行建造定著物；乙方書面同意甲方建造定著物的，該定著物一并抵押。乙方同意甲方在其設(shè)定抵押的土地上所建造的房屋預(yù)售，預(yù)售房屋面積限制在建筑平方米以內(nèi)。甲方將預(yù)售出的房地產(chǎn)權(quán)情況列出清冊，報送乙方備案。乙方有權(quán)制止甲方繼續(xù)預(yù)售房屋。
第十八條 借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務(wù)，乙方有權(quán)以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得價款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
第十九條 發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)提前處分抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、停止發(fā)放借款合同項下貸款或者提前收回借款合同項下已發(fā)放的貸款本息：
1．甲方被宣告破產(chǎn)或被解散；
2．甲方違反本合同第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條約定義務(wù)或發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為；
3．借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項約定的違約情形等。
第二十條 甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向乙方支付借款合同項下貸款金額％違約金，違約金不足以彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)就不足部分予以賠償。對上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的貸款本金、利息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款帳戶中的資金予以抵銷。
第二十一條 乙方依法處分抵押物所得的價款，按下列順序分配：
1．支付處分抵押物所需的費(fèi)用；
2．清償借款人所欠乙方貸款利息；
3．清償借款人所欠乙方貸款本金、違約金(包括罰息)和賠償金等；
4．支付其他費(fèi)用。
第二十二條 本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第二十三條 其他約定事項：
1．甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行；
2．_________
3．_________
第二十四條 因本合同發(fā)生的爭議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人民法院提訟。
第二十五條 本合同自“抵押物清單”中的抵押物均辦理登記之日起生效。
第二十六條 本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本_________份。
甲方（蓋章）：_________
乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________
代表（簽字）：_________
地址：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
電話：_________
_________年___月___日
_________年___月___日
抵押人（甲方）：_________________________
住所：___________________________________
電話：___________________________________
郵政編碼：_______________________________
開戶金融機(jī)構(gòu)及賬號：_____________________
抵押權(quán)人（乙方）_________________________
住所：___________________________________
法定代表人（或授權(quán)人）：_____________
電話：___________________________________
郵政編碼：_______________________________
為確保乙方與_____簽訂的_____號借款合同（以下簡稱借款合同）的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財產(chǎn)作抵押，乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財產(chǎn)抵押，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條 甲方以“抵押物清單”所列之財產(chǎn)設(shè)定抵押。
第二條 以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的產(chǎn)權(quán)情況
1．房地產(chǎn)坐落：______________________________
2．地號：____________________________________
3．土地面積：________________________________
4．土地使用年限 ：___________________________
5．土地來源：________________________________
6．土地出讓（轉(zhuǎn)讓、劃撥）合同號：____________
7．國有土地使用ず牛篲________________________
8．房屋建筑面積：____________________________
9．共有權(quán)份額 ：_____________________________
10．房屋所有權(quán)證號：_________________________
11．房屋預(yù)售、買賣契約號：___________________
第三條 以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的抵押情況
1．抵押土地期至：________________________________
2．抵押土地面積：________________________________
3．抵押土地評估價值 ：___________________________
4．抵押房屋部位：________________________________
5．抵押房屋建筑面積：____________________________
6．抵押房屋評估總價值：__________________________
7．房地產(chǎn)評估總價值：____________________________
【關(guān)鍵詞】個人住房 貸款 主要風(fēng)險
一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況因素
通脹壓力、證券市場泡沫、房地產(chǎn)市場過熱等因素，都對未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。美國次級抵押貸款風(fēng)險的暴露是由于房地產(chǎn)市場的降溫，而我國存在同樣的隱患。但由于經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預(yù)期非常樂觀，因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息，風(fēng)險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預(yù)期，從而造成整個宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險。
二、國家宏觀政策因素
住宅金融往往被賦予實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的政策性任務(wù)，國家積極鼓勵商業(yè)銀行開展針對個人的住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，但在政府沒有對住房消費(fèi)信貸提供貼息或政府擔(dān)保的情況下，要求銀行對用商業(yè)性信貸資金發(fā)放的住宅貸款按法定貸款利率下浮水平執(zhí)行，無形中加大了銀行的金融風(fēng)險壓力。政府又通過《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定限制銀行及時處置借款人的抵押資產(chǎn)，這些對個人住房貸款的安全來說竇是非常不利的。
三、個人信用意識不強(qiáng)，個人信用評價體系缺失
個人住房抵押貸款是建立在個人信用基礎(chǔ)上，以合同契約為紐帶的經(jīng)濟(jì)行為。受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)依靠行政命令協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)行為的觀念影響，我國個人信用剛剛介入經(jīng)濟(jì)生活，個人守信意識不強(qiáng)，對個人信用較差的缺乏懲罰措施。在這種情形下，發(fā)放貸款勢必承擔(dān)較大的不確定因素帶來的違約風(fēng)險。借款人違約行為的發(fā)生將給貸款銀行造成直接的經(jīng)濟(jì)損失。違約風(fēng)險產(chǎn)生的直接根源在于借款人信用缺失以及相關(guān)制度的不完善。
現(xiàn)階段，個人住房抵押貸款主要面臨的風(fēng)險類型有利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、信用風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等六種。
（一）利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險。商業(yè)銀行所面臨的利率風(fēng)險有：一是“不匹配”風(fēng)險，住房抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調(diào)整的不同步。二是由利率風(fēng)險引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險。利率風(fēng)險由于利率水平的變動而給銀行資產(chǎn)的價值帶來風(fēng)險，所以要警惕利率的變動造成銀行虧損。
（二）流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。我國個人住房抵押貸款的變現(xiàn)性比較差，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，流動性差。從美國的次貸危機(jī)可以明顯看到這種風(fēng)險的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個金融業(yè)都受到影響。我國在個人住房貸款業(yè)務(wù)中更要慎重操作，避免因流動性而引發(fā)信貸危機(jī)。
（三）信用風(fēng)險
信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。一般有下面幾種形式：一是被迫違約，住房信貸的被迫違約風(fēng)險是借款人在購買房產(chǎn)后因?yàn)樨斄υ?，不能按期償還到期債務(wù)而形成的一種違約風(fēng)險。二是理性違約，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。三是提前還款，這是借款人主動違約行為，借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。四是“假按揭”風(fēng)險，由于銀行貸款業(yè)務(wù)操作不規(guī)范，審查不嚴(yán)以及內(nèi)部激勵機(jī)制不當(dāng)造成的假按揭導(dǎo)致銀行不良信貸增長，主要特征是實(shí)際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資。如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場。由于我國個人資信系統(tǒng)不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險。
（四）抵押物風(fēng)險
貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)中也面臨著抵押風(fēng)險，包括抵押物自身的風(fēng)險和抵押物產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。一是抵押物自身的風(fēng)險，個人住房抵押貸款雖然屬于擔(dān)保貸款，但是住房本身也是存在風(fēng)險的。房屋可能因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害損失甚至損毀，或者由于宏觀政策改變，導(dǎo)致房屋價值降低，如房價的下跌導(dǎo)致房屋價值下降等，一旦借款人違約，銀行就有可能遭受損失。二是抵押物價格風(fēng)險，我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難，抵押物價格會受到影響?；虍?dāng)房地產(chǎn)市場處于調(diào)整或不景氣時，價格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息而造成抵押物風(fēng)險。
（五）法律風(fēng)險
我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)正處于初級階段，現(xiàn)行的法律制度還不完善，立法、司法、執(zhí)法等制度及相關(guān)配套措施的缺位，特別是住房抵押貸款的法律不具體，使商業(yè)銀行遭受著法律制度上的風(fēng)險而造成損失。良好的社會法律環(huán)境是發(fā)展個人住房抵押貸款的基礎(chǔ)條件，我國還沒有針對消費(fèi)信貸的法律法規(guī)，還沒有建立個人破產(chǎn)制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。
（六）操作風(fēng)險
違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險最主要原因之一，是經(jīng)營機(jī)構(gòu)在制度管理上放貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場低谷的考驗(yàn)，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段。容易形成管理和決策風(fēng)險。銀行粗放經(jīng)營的風(fēng)險的典型特征是只求數(shù)量擴(kuò)張不求質(zhì)量提高，在房地產(chǎn)貸款方面，這種粗放經(jīng)營會導(dǎo)致不良貸款比率上升，風(fēng)險資產(chǎn)增大，可以說這是銀行發(fā)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)面臨最主要的風(fēng)險。
四、我國個人住房貸款風(fēng)險的防范措施
隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向逐漸強(qiáng)烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。在這將近十年的時間里，個人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險受到了各家商業(yè)銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業(yè)銀行一個重要的信貸業(yè)務(wù)種類。商業(yè)銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購買力等方面，都起到了積極的作用。但是，個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點(diǎn)。同時，目前我國個人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，個人征信系統(tǒng)建立晚等問題。所以，這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險隱患。應(yīng)該從以下幾方面控制房貸風(fēng)險：
（一）建立個人信用制度，控制借款人違約風(fēng)險
隨著我國商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展和整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行，個人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展，但這一制度建設(shè)畢竟剛剛起步，還沒有形成相對完善的體系，從總體上推進(jìn)我國個人信用制度建設(shè)，仍有許多問題有待解決。一些發(fā)達(dá)國家個人信用制度建設(shè)已有100多年的歷史，形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制，為此，我們應(yīng)該借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)實(shí)，建立起符合我國國情的個人信用制度。
（二）銀行自身完善風(fēng)險管理機(jī)制，杜絕風(fēng)險漏洞
主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度；對借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查；簽定回購或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款；嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款風(fēng)險；堅持較高的資本充足率；強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。
（三）實(shí)施個人住房抵押貸款證券化
個人住房抵押貸款證券化可將銀行巨額抵押貸款流動化，有效地緩解可能面臨的住房信貸資金約束壓力，降低其流動性風(fēng)險；同時銀行可以將抵押貸款在到期日前“真實(shí)出售”可有效的控制和減少利率風(fēng)險和信用風(fēng)險。
（四）健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。對于房地產(chǎn)金融的立法，第一要出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強(qiáng)對商業(yè)銀行個人住房貸款的監(jiān)管力度；第二要修改和完善“證券法”，以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度；第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險法”，完善“個人住房貸款操作規(guī)程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規(guī)程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度，以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體系及個人信用制度；第四要完善現(xiàn)有財產(chǎn)保險制度，增加住房抵押貸款保險的種類，降低貸款申請人負(fù)擔(dān)。
五、大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險
我國的房地產(chǎn)金融要發(fā)展，必須建立起適合國情的房地產(chǎn)金融保險制度，以增加抵押物的擔(dān)保能力，降低個人住房貸款風(fēng)險。為此，第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)對保險公司經(jīng)營住房抵押貸款保險實(shí)行政策傾斜；第二要開發(fā)新險種。第三要鼓勵借款人積極投保，對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)給與適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。
六、建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)
關(guān)鍵詞:“建元2007-l”;提前償付風(fēng)險;SMM模型;CPR模型
一、引言
住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款按照貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等條件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化組合,再配以相應(yīng)的信用擔(dān)保和信用增級,使其產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌隽鲃?、信用等級較高的債券型證券。
我國興起探索住房抵押貸款證券化的熱潮,要追溯到20世紀(jì)90年代后期。1999年9月,中國建設(shè)銀行向中國人民銀行提出發(fā)行住房抵押貸款證券(MBS),未獲批準(zhǔn)。2002年,我國住房抵押貸款兩大發(fā)放機(jī)構(gòu)――中國建設(shè)銀行和中國工商銀行,先后分別向中央銀行提交各自的MBS方案,但不幸都遭到否決。此后,中國建設(shè)銀行多次修改證券化方案,繼續(xù)申報試點(diǎn)。幾經(jīng)波折,終于在2004年6月,中國建設(shè)銀行第六次上報MBS方案,提出以SPT模式開展MBS試點(diǎn),獲得批準(zhǔn)。
二、我國個人住房抵押貸款支持證券“建元2007-l”的發(fā)行情況
(一)“建元2005-l”的發(fā)行情況
2005年12月15日,中國建設(shè)銀行推出了國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品――“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”,由中信信托投資有限責(zé)任公司公開發(fā)行,并于2006年2月20日在銀行間債券市場上市交易?！敖ㄔ?005-1”正式進(jìn)入全國銀行間債券市場,標(biāo)志著我國住房抵押貸款證券化進(jìn)入了一個新的歷程。
“建元2005-1”采用按月還本付息的計息方式,每月26日為支付日。建行本身購買了其中9050萬元的次級資產(chǎn)支持證券,其余的29.26億元優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券按照不同信用評級分為A、B、C三級。此外,“建元2005-1”總共有51家機(jī)構(gòu)作為一級分銷商認(rèn)購,其中商業(yè)銀行21家。
(二)“建元2007-l”的發(fā)行情況
在“建元2005-1”成功發(fā)行的基礎(chǔ)上,2007年12月14日,建行發(fā)行了第二單MBS“建元2007-1個人住房抵押貸款支持證券”?！敖ㄔ?007-1”MBS產(chǎn)品由中誠信托投資有限責(zé)任公司公開發(fā)行,公開發(fā)行的優(yōu)先級規(guī)模為4020884600元,而次級規(guī)模為139799108元。優(yōu)先級中,A級為3582348600元,B級為356154500元,C級為82381500元。
該證券采取簿記建檔方式發(fā)行,優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券均為浮動利率證券,票面利率為“優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券基準(zhǔn)利率”加上相應(yīng)級別的“優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券基本利差”,基準(zhǔn)利率為“人民銀行”公布的一年期定期存款利率,基本利差通過簿記建檔集中配售的方式予以確定,并在《發(fā)行結(jié)果公告》中反映。其中,“A級資產(chǎn)支持證券”和“B級資產(chǎn)支持證券”獲準(zhǔn)在全國銀行間債券市場上市后,將在全國銀行間債券市場進(jìn)行交易。“C級資產(chǎn)支持證券”按照“人民銀行”的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。“次級資產(chǎn)支持證券”不進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。
三、我國個人住房抵押貸款支持證券的提前償付風(fēng)險
提前償付風(fēng)險是指借款人可以隨時支付全部或部分抵押貸款的余額,而導(dǎo)致現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象的風(fēng)險。住房抵押貸款證券作為含嵌入期權(quán)證券,給予了原始借款人支付部分或全部抵押貸款的提前支付期權(quán)。目前我國商業(yè)銀行大多允許借款人不受懲罰地隨時支付全部或部分剩余抵押貸款,在住房抵押貸款利率提高的情況下,借款人提前償付住房貸款的現(xiàn)象普遍。中國工商銀行2003年發(fā)放的上百億房貸中,提前還款率高達(dá)49.1%。隨著利率市場化推進(jìn),房貸利率隨我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)周期的變化而波動的現(xiàn)象會更加明顯,國內(nèi)商業(yè)銀行也將面臨越來越大的提前償付風(fēng)險。
提前償付風(fēng)險影響著住房抵押貸款現(xiàn)金流的確定,并進(jìn)一步影響到住房抵押貸款支持證券的定價。因此,需要對整個抵押資產(chǎn)池的提前支付比率,做出一定的估計。
四、估計住房抵押貸款提前償付率的模型
隨著住房抵押貸款市場的發(fā)展和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累,人們對提前償付風(fēng)險的計量也由最初的憑經(jīng)驗(yàn)測算發(fā)展到使用數(shù)學(xué)模型來擬合提前償付率,目前應(yīng)用較廣泛的提前償付模型有SMM與CPR模型等。
(一)單月清償率模型(SingleMonthMortality,SMM)
SMM是該模型引入的基本指標(biāo),SMM是當(dāng)月實(shí)際提前支付額減去當(dāng)月計劃償還本金額的差額的百分比。
SMM若為1%,則意味著當(dāng)月有該月計劃償還本金余額的1%的本息被提前支付。SMM值越大,表明住房貸款本金被提前償付的風(fēng)險越大;反之,提前償付風(fēng)險越小。
(二)固定提前償付模型(ConstantPrepaymentRate,CPR)
CPR是以年率或復(fù)利形式表示的SMM,它是測算提前償付率最常用的指標(biāo)。CPR與SMM的數(shù)學(xué)關(guān)系為:
同樣,CPR的值越大,表明住房貸款本金被提前償付的風(fēng)險越大;反之,提前償付風(fēng)險越小。
五、“建元2007l”提前償付率的估算
從2008年1月份到2009年12月份,“建元2007-1”證券發(fā)行機(jī)構(gòu)中誠信托共公布了23期信托受托機(jī)構(gòu)報告(缺少2008年2月的報告,但2月的數(shù)據(jù)可從1月及3月的報告中推算出),這其中即從2008年1月到2009年12月共24個月的數(shù)據(jù)。
由①中的計算方法,得到了2008年1月至2009年12月中每個月的SMM值,具體如圖1所示。
由于中誠信托報告中的提前還款額都為月度數(shù)據(jù),所以要計算真實(shí)的年度提前還款率CPR,還須利用公式計算②。由月度提前還款率換算出的年度提前還款率,得出2008年1月到2009年12月的提前還款率分別為:0.4179、0.1347、0.1156、0.2083、0.2077、0.1953、0.1955、0.1963、0.1887、0.1727、0.2059、0.1856、0.3205、0.2905、0.2623、0.3755、0.3230、0.2755、0.3545、0.3286、0.2626、0.2670、0.2816、0.3436。
從以上數(shù)據(jù)中可以看到,年提前還款率CPR均值在25%左右,其中2008年的CPR均值為20.200%,2009年的CPR均值為30.710%,而“建元2007-1”《發(fā)行說明書》上公布的用于指引投資者定價的預(yù)期提前還款率CPR僅為17.26%。事實(shí)證明,24個月的平均提前還款率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期值。尤其第一期的提前還款率CPR為41.79%,在此收款期間,提前還款數(shù)量為700筆,金額為155912242.71元,占起算日個人住房抵押貸款余額的4.35%,占本收款期回收本金的74.9%。其中最主要的原因是,中國人民銀行在第一期信托報告公告之前,上調(diào)了個人住房貸款利率的政策,所以引起大量購房者提前還款。
六、結(jié)論
綜上,可以得出結(jié)論:“建元2007-l”的提前償付率偏高;個人住房抵押貸款利率是影響提前還款率的一個重要因素,在預(yù)測提前還款率時要重點(diǎn)考慮。
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