發(fā)布時間：2023-03-07 15:04:28
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的車庫買賣合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
終止買賣合同協(xié)議書一
出賣人： (以下簡稱甲方)
買受人： (以下簡稱乙方)
鑒于甲、乙雙方就乙方購買甲方開發(fā)的金地格林花園車庫(下稱車庫)事宜 于 年 月 日簽訂一份《商品房買賣合同》(編號： ，下稱購房合同 )，現(xiàn)經(jīng)雙方本著平等、自愿、互利的原則協(xié)商一致，就該購房合同的解除和終止事宜，特達成以下協(xié)議以資雙方共同遵照執(zhí)行。
一、甲方同意乙方退房。乙方在本協(xié)生效之日起 天之內，持上述車庫購房合同及付款收據(jù)原件等相關資料，向甲方辦理退房手續(xù)。
二、甲方辦理完所有退房手續(xù)后，立即退還乙方全部購房款 元(大寫： )，并無須支付任何利息。
三、甲、乙雙方自愿協(xié)商解除購房合同，雙方同意任何一方無須向對方支付違約金或賠償金。
四、截止本協(xié)議簽訂之日，甲乙雙方就上述《商品房買賣合同》(編號： )的簽訂，以及該合同已經(jīng)履行和未履行的權利義務，均無任何異議，互不追究責任及損失。
五、自本協(xié)議生效之日起，上述《商品房買賣合同》(編號： )終止履行，合同規(guī)定的雙方所有的權利義務終止，甲、乙雙方不再對該合同承擔本協(xié)議書規(guī)定范圍之外的任何法律責任。
六、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方當事人簽字或蓋章后生效。
七、本協(xié)議一式 份，雙方各執(zhí) 份，具有同等法律效力。
八、爭議解決條款：本協(xié)議在履行過程中如發(fā)生爭議，甲乙雙方應友好協(xié)商解決，如不能解決，則雙方均可向廣州仲裁委員會(東莞分會)申請仲裁。
甲方： 乙方：
法定代表人： 法定代表人：
委托人： 委托人：
簽約日期： 簽約日期：
終止買賣合同協(xié)議書二
開發(fā)商(甲方)：
法定代表人/委托人：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
甲方與乙方于 年 月 日簽訂了購買位于株洲縣 商品房的《商品房買賣合同》，合同約定建筑面積： m2，購房總價：(大寫) ，已于 年 月 日在株洲縣房產(chǎn)管理局產(chǎn)權監(jiān)理處(下稱產(chǎn)權處)辦理了合同登記備案手續(xù)?，F(xiàn)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，決定終止該合同，并達成協(xié)議如下：
1、甲乙雙方簽訂的上述商品房買賣合同于本協(xié)議書生效之日起正式終止。
2、本協(xié)議書自甲乙雙方簽訂之日起生效。
3、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方、產(chǎn)權處各執(zhí)一份。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章)
關鍵詞：車位；使用權 研究
一、案例簡述：
面對4根承重柱圍成的狹窄車位，尹先生很是犯難，他的車是奧迪Q7，車寬1.98米，外加兩個后視鏡，根本“塞”不進寬2.3米的車位。雖然車位價格一直在漲，但尹先生還是想扔掉這個“燙手的山芋”，他狀告開發(fā)商，要求退還購買車位的本息。近日，福建省廈門市某區(qū)人民法院作出一審判決，認定車位違反《汽車位建筑設計規(guī)范》的標準，支持尹先生的訴求。 2007年5月，尹先生和開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同，約定購買新景中心1#地塊地下室負一層002號車位，總價款21.8萬元。尹先生當天就支付了首期款6.8萬元，一個月后，他通過銀行按揭貸款支付了余款15萬元。 簽合同時，尹先生只是在圖紙上看到車位的圖樣，合同上寫著車位建筑面積36.02平方米，套內面積12.717平方米。等拿到車位，尹先生有些懵了，車位是由4根承重柱圍起來的一塊空地，他的Q7根本停不進去，而且就算是中型轎車，沒有人指揮也很難停進去。 尹先生找開發(fā)商理論，多次協(xié)商都沒有滿意的解決方案，于是，一紙訴狀將開發(fā)商告上法院，要求解除合同、退還21.8萬元款項和相應的利息3萬余元。開發(fā)商辯解說，簽合同時已經(jīng)把車位的面積寫得很清楚，圖紙上也標注車位是在4根柱子中間，車位符合約定大小，不存在違約的情況，所以尹先生無權提出解除合同的要求。 這樣的車位到底能不能正常使用？車主和開發(fā)商都認為這是問題的關鍵，還提出要做相應的鑒定。經(jīng)辦法官認為，根據(jù)生活經(jīng)驗法則直接到現(xiàn)場實地測量即可。于是組織雙方當事人對002號車位進行現(xiàn)場勘察，經(jīng)實地測量，002號車位位于4根承重柱（每根占地為75cm×70cm）之間，其中前兩根承重柱的間距（即車位的寬度）為2.3米，后兩根承重柱的間距為2.28米。同時測量相鄰兩個車位的寬度分別為2.65米和2.6米。
在本案之前，廈門市某法院審結了一起車庫位置漂移的糾紛案件。與尹先生不同的是，王女士購買的車位面積和寬度并沒有縮水，但位置卻漂移了。王女士稱，當時她購買車庫的時候，認真研究了車路的總平面圖，精挑細選了一個單獨的也是位于兩個柱子之間的車庫，車庫位置劃在中間，旁邊還有小空地，初學開車的王女士立即簽了購買編號為71號車庫的買賣合同，并交了全款。 可是，過了一些時間，王女士接到開發(fā)商的交房通知，到實地一看，大為不滿。原來，開發(fā)商將71號車庫地面黃色劃線緊鄰水泥柱一側，又擅自在71號車庫及旁邊的空閑位置上增設了21號車庫，王女士認為這樣將給自己今后停車造成不便，于是以此為由拒絕收房，并向法院開發(fā)商，要求按合同附件一平面圖所標示的方位向原告交付71號車庫。開發(fā)商認為，他們提供給王女士的71號車庫符合合同附件約定的平面圖明確標示的71號車庫的位置、方位、空間和大小，并沒有影響71號車庫的位置，也不影響王女士使用71號車庫停放車輛的根本目的的實現(xiàn)。廈門中院審理后認為，71號車庫的黃線已明顯偏向水泥柱的一側，與合同約定的位置不符，與合同約定的位置嚴重偏差，顯而易見的是給買受人王女士停車造成不便。相反，開發(fā)商作為出賣人因此添加了一個車位而獲利，所以，其行為已嚴重違背誠實信用的原則，構成根本性違約。據(jù)此，判決開發(fā)商按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的合同附件一平面圖所標示的71號車庫方位向王女士交付車庫。
二、筆者觀點：
車位必須滿足汽車的安全停放需求。老百姓購買汽車位顯然是為了滿足汽車的安全停放的需求，因此，停車位的建筑設計必須達到基本的規(guī)范要求。目前，我國建設行政部門僅有《汽車位建筑設計規(guī)范》，所以車位的規(guī)范要求可以參照該行業(yè)的標準。從目前的情況看，法院受理的案件主要是住宅配套的車位糾紛，如交付的車位寬度不夠、現(xiàn)實車位的位置與設計圖紙明顯不符等等。筆者認為：“在尹先生這個案件中，雖然買賣合同只約定了車位面積，沒有對長度和寬度作出明確約定，但是參照《汽車位建筑設計規(guī)范》的規(guī)定，以通常小型車的規(guī)范標準，其垂直通車道方向的最小停車帶寬度為2.4米，此外還應考慮行業(yè)標準車寬再加上兩邊的空余，即汽車與汽車或墻、柱之間的凈距離。因此，標準車位的寬度一般是在2.5米至2.7米之間?！惫P者認為，實際上，與尹先生購買的002號車位相鄰的車位寬度均在2.6米至2.65米之間，與《汽車位建筑設計規(guī)范》的標準要求基本相符。然而，根據(jù)現(xiàn)場勘察結果，002號車位的寬度僅為2.3米，且位于4根承重柱之間，沒有回旋余地，不具備實際使用功能。因此，開發(fā)商交付的車位無法實現(xiàn)尹先生停車的正常使用功能，尹先生有權提出解除合同的要求，并索要本金和利息。筆者認為，本案中，如果合同在約定面積的基礎上再明確車位的長度和寬度，車主就會有更直接的感觀，馬上可以判斷自己的車能否進出這種車位。當然了，防止此類糾紛的根本在于開發(fā)商要熟知《汽車位建筑設計規(guī)范》，并嚴格按照設計規(guī)范來設置車位，否則，最終會出現(xiàn)只能為小型車“特供”的不規(guī)范車位。
筆者認為，對尹先生所買的車位，開發(fā)商交付的車位面積、位置看上去沒有違反合同約定，但是，法官還進一步考慮的問題是該車位能否滿足一般家庭小型車輛的使用要求？是否符合一般的建筑設計基本規(guī)范要求？這是當事人進行交易的根本目的所在。經(jīng)查，該車位的寬度為2.3米，參照《汽車位建筑設計規(guī)范》的要求寬度2.4米看，顯然是不符合行業(yè)標準的。我國合同法規(guī)定“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”尹先生據(jù)此有權請求法院判決解除合同，并要求開發(fā)商退回款項及相應利息。對于后案王女士提起案件，筆者認為，開發(fā)商為了自己的利益，移動了其車位的位置，使車位一邊緊靠水泥柱，導致停放車輛存在嚴重的困難與不便。開發(fā)商的行為違反了合同法規(guī)定的誠信義務即“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務”，構成了違約。王女士請求開發(fā)商嚴格履行合同符合法。（作者單位：沈陽師范大學法學院）
參考文獻：
附件一：房屋平面圖（附后）
附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明
分攤面積包括以下部分：單元門廳、公共走道、樓梯間、設備井道、外墻
附件三：裝飾、設備標準
1、外墻：外保溫 外墻涂料
2、內墻：刮白
3、頂棚：刮白
4、地面：水泥砂漿面層
5、門窗：入戶門配高級防盜門，門窗為隔熱斷橋鋁合金窗、中空玻璃
6、廚房：防水地面 水泥砂漿找平層
7、衛(wèi)生間：防水地面、水泥砂漿面層
8、陽臺：鐵藝欄桿
9、電梯：品牌電梯
10、其他：無
附件四：商品房買賣合同補充協(xié)議
根據(jù)《商品房買賣合同》第二十一條的約定，經(jīng)雙方友好協(xié)商，現(xiàn)就未盡事項，訂立本補充協(xié)議。
第一條：對《商品房買賣合同》第五條的補充約定
合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準，差異部分按照合同單價多退少補。
第二條：對《商品房買賣合同》第六條的補充約定
雙方約定，按照如下方式確定買受人的付款方式和付款時間。在買受人每次繳納相關款項后，出賣人出具收款憑證。在房屋交付后辦理產(chǎn)權證時，將全部房款收據(jù)換為正式發(fā)票。
以銀行匯款方式支付的，匯款到達出賣人帳戶之日為付款日；以銀行票據(jù)（支票、匯票、本票）方式支付的，銀行票據(jù)所載款項到達出賣人帳戶之日為付款日；以現(xiàn)金方式支付的，以交付現(xiàn)金之日為付款日。
按揭貸款購房的約定及辦理程序：
買受人采用銀行抵押貸款付款方式購房，向 建行萊陽支行 （以下簡稱銀行）申請 成 年抵押貸款（具體貸款成數(shù)，年限，金額最終由銀行審批確定）
1、買受人應在簽訂合同之日起 7 個工作日給出賣人交齊銀行規(guī)定的抵押貸款資料，并到銀行辦理完抵押貸款手續(xù)，同時向銀行提供申請按揭貸款所需的全部有效資料，買受人如未按時按額辦理完抵押貸款手續(xù)，每逾期一天則按應抵押貸款金額的萬分之 貳 計算違約金償付出賣人。
2、如銀行暫時不認可買受人的資信條件或按揭銀行最后確定的按揭貸款額低于申請的按揭貸款額，則買受人須補充提供資料或提高首付款比例直至符合銀行辦理按揭貸款的條件。買受人應在得到通知（含銀行現(xiàn)場答復、出賣人電話或函件通知）之日起 3 日內將所要求資料全部提供或一次性將增加的首付款支付給出賣人，并在首付款交付完畢之日起的 3 個工作日內辦理完銀行按揭貸款的全部手續(xù)。
3、經(jīng)按揭銀行審查認為買受人不具備按揭貸款條件，雙方所簽定的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行，并且買受人應在按揭銀行確定不予貸款后 7 日內，將差額房價款一次性支付給出賣人。
4、如因買受人延遲付款或未按時提供按揭申請資料等原因，則出賣人有權終止合同，另行處理買受人所購買的房屋，并且收取買受人還應付房款 10 %作為違約金。同時買受人可到出賣人處辦理退款手續(xù)，出賣人在接到買受人退款要求后 7 日內扣除違約金后無息退還剩余房款。
5、買受人在采用銀行按揭貸款方式購買房屋時，按現(xiàn)行政策規(guī)定出賣人須為其在銀行申請按揭貸款提供保證。買賣雙方按如下約定享有權利并承擔義務：
A.買受人與銀行的《個人購房借款合同》正式生效后，出賣人依照約定對買受人償還銀行借款承擔保證責任。
B.在出賣人保證期內，如因買受人原因，導致銀行要求出賣人承擔連帶清償責任的，出賣人有權在承擔保證責任后向買受人追償，同時買受人應承擔違約責任，違約金從買受人已付款中優(yōu)先扣除。
①買受人必須在接到出賣人寄發(fā)書面通知之日（以郵戳為準）起的 7 日內，歸還出賣人代還款項，并按中國人民銀行同期貸款利率支付代墊期間的利息，復息和罰息等，同時向出賣人支付代還款 10 ％的違約金；
②因買受人的違約行為導致銀行終止與買受人的《個人購房借款合同》，出賣人有權且無需征得買受人同意，可以原價回購或直接另行銷售買受人所購該商品房，所獲款項除用于支付相關的費用（包括但不限于出賣人代還款項和買受人應支付的公證費、律師費、滯納金、違約金、評估費、稅費及其他相關費用），其所余款全數(shù)無息退付給買受人；買受人已投入的裝飾裝修的損失由買受人自行承擔；已入住的買受人應在出賣人書面通知之日起 10 日內無條件自行搬遷完畢。
第三條：對《商品房買賣合同》第八條、第十一條的補充約定
1、對《商品房買賣合同》第八條中約定的“不可抗力”一詞，雙方同意如下解釋：
①不能預見、不能避免且不能克服的自然災害和事件；
②為遵守、配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門有關機構的行政行為而導致的延誤；
③施工過程中遇到的異常的并在短時間內無法克服的技術性問題。 遇上述任何一種或多種情況發(fā)生時，《商品房買賣合同》第八條約定的房屋交付期限按不可抗力實際發(fā)生天數(shù)順延。因不可抗力原因導致出賣人逾期交付該商品房的，出賣人免除責任。
2、出賣人所售房屋在符合約定的交付條件后，出賣人應向買受人發(fā)出《交房通知書》。買受人持《交房通知書》按其約定的時間、地點和部門與出賣人辦理房屋交接手續(xù)。
①在商品房達到交付使用條件后，除買受人未按合同約定支付應付房價款和違約金外，出賣人應書面通知（書面通知形式為掛號信、特快專遞或報紙公告）買受人辦理房屋交付手續(xù)；買受人未接到通知的，以合同約定的交付期限的最后一天為辦理房屋交付手續(xù)的時間。買受人如果購買的是現(xiàn)房，則應在合同約定的交付期限內自行向出賣人領取房屋交付通知。
②買受人辦理完畢房屋交付手續(xù)，商品房即交付于
買受人；買受人未在本條第①款約定時間內辦理完畢房屋交付手續(xù)的，則自合同約定的交付期限屆滿之日起視為已按約定條件交付，該房屋的損壞、滅失、物業(yè)管理費、電梯費等由買受人承擔。出賣人可將房屋移交給物業(yè)公司管理。
③買受人認為交付的商品房有質量瑕疵時，應以書面形式向出賣人提出。出賣人依據(jù)《商品房質量保證書》，及時提供保修服務。
第四條：對《商品房買賣合同》第十三條的補充約定
1、出賣人所交付房屋的裝飾、設備、設施須符合合同雙方所確認的《商品房買賣合同》“附件三”所約定的標準。買受人在接收房屋時，對該商品房的裝修、裝飾及設備質量若有異議的，買受人應向出賣人提出書面意見，經(jīng)出賣人確認后，由出賣人予以完善，出賣人須按照“附件三”所約定的標準進行修繕或替換。出賣人修繕完畢后，應按照本協(xié)議的約定通知方式通知買受人，買受人應于出賣人發(fā)出通知后的7日內對房屋進行驗收，逾期不驗收，視同買受人已驗收完畢，同意接房。
2、出賣人銷售房屋所作的承諾和雙方的約定，以雙方正式簽訂的《商品房買賣合同》、補充協(xié)議明確表明的附件為準，出賣人所展示的樣板房僅作為房屋空間布局導向、裝修裝飾參考，不作為雙方交房、驗收、退房等事項的標準和條件；其他任何資料未經(jīng)買賣雙方簽字蓋章認可的，均對買賣雙方無約束力。
第五條：對《商品房買賣合同》第十四條的補充約定
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1、水、電于房屋交付之日起達到使用條件；
2、燃氣、寬帶、電話、有線電視在交付之日具備開通條件，由買受人到有關部門自行辦理開通手續(xù)；
3、暖氣設施在交付時符合使用條件，由買受人到有關部門申請開通。
第六條：對《商品房買賣合同》第十五條的補充約定
1、辦理產(chǎn)權證所發(fā)生的相關稅費，依照國家規(guī)定，由買賣雙方各自承擔。買受人未在出賣人通知的時間內提交辦理產(chǎn)權登記材料和相關稅費，或未到房管部門辦理手續(xù)的，出賣人可免除責任。
2、如買受人購房款（包括車庫、車位款）未支付完畢，則出賣人將不予協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權證。
3、買受人須按合同約定時間按時付清全部房款及相關費用。出現(xiàn)面積差“多退少補”情況時，買受人應在辦理產(chǎn)權手續(xù)前據(jù)實結清房款。未結清房款的，除買受人承擔違約責任外，出賣人不予辦理房屋交接或產(chǎn)權登記手續(xù)，且不視為出賣人逾期交房，出賣人不承擔違約責任。
第七條：其他約定
1、買賣雙方的權利義務以合同及其附件為準。出賣人在銷售廣告、宣傳資料、標書、模型、示范單位以及雙方在交易過程中口頭表達的意向和信息，均不構成合同內容，雙方不受其約束。
2、在買受人所購房屋登記備案后，買賣雙方任何一方無故單方面解除合同，都應一次性向對方支付成交房屋總價款 5 %的違約金。
3、與《商品房買賣合同》和本補充協(xié)議有關的文件送達（到達）
A.買賣雙方向對方發(fā)出口頭和書面通知應依《商品房買賣合同》和本補充協(xié)議所留的地址或電話或傳真發(fā)出。雙方對各自提供資料的真實性負責。
B.《商品房買賣合同》及補充協(xié)議中約定之所有通知均應采用書面！形式，即傳真、郵寄信件或手遞信件。采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省），七天后（外?。榈竭_。文件送達（到達）至買受人簽署的《商品房買賣合同》中所預留的事后補留的通訊地址或人處即為有效送達；買受人沒有向出賣人預留或補留通訊地址，或郵寄在途中發(fā)生延誤的，出賣人不承擔延誤責任。
C.一方聯(lián)絡方式如有變更，應在變更后兩個工作日內以書面形式通知對方；未作通知的，任何一方按照上述通訊地址發(fā)出通知的，即使另一方未收到，也視為已按約定條件送達。
第八條：本補充協(xié)議是《商品房買賣合同》不可分割的組成部分，由買賣雙方在簽署《商品房買賣合同》之時簽署，與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。
第九條：本補充協(xié)議經(jīng)買賣雙方簽字蓋章后生效。
出賣人：
買受人：
年 月 日
二、查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時,須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》,自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市,購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預售項目基本情況和預售情況。
三、查驗商品房項目的建設手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的,購房人應注意驗看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照,開發(fā)企業(yè)資質證書,建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關資料。開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房屋,將不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。
四、城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。
目前,有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟組織成員,但在安置過程中,擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權登記,合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護。
自我國改革開放以來，住宅建設進入到了全面提高居民居住質量和形成國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的關鍵時期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個問題值得重視。
一、商品房預售中的問題：1、商品房預售合同就法律性質而言，應屬于遠期交貨合同。商品房預售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預售商品房能否轉讓的問題，預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的所有權，而是對所有權的期待權，預售合同的轉讓根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。
二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即賣出人在與買受人簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應當對出賣人收取的資金作出準確的判斷與認定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權索回定金，開發(fā)商不履行合同，應當雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業(yè)是否存在質量問題存有爭議，需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。商品房屋應具備與其價值相適應的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應認定為影響其居住使用。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者促裁機構變更或者撤銷，如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
關鍵詞：商品房預售定金解除合同欺詐行為違約金
我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產(chǎn)行政管理機關對城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應有一個長遠的戰(zhàn)略目標。目前我國商品房的建設如火如荼，購房者也異常踴躍，房價更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問題，購房者應在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認為有幾個問題值得我們探討。
一、商品房預售中的問題
商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的內容之中，現(xiàn)不再贅述。
根據(jù)建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。①
1、有關商品房預售合同的性質和預售條件
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的一種買賣合同，就法律性質而言，不同于預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠期交貨合同，即合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。鑒于預售的商品房存在諸多不確定因素，風險較大，國家對于商品房的預售給予較強的干預，明確規(guī)定了商品房預售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國有土地使用權證。
（2）．建設用地規(guī)劃許可證。
（3）．建設工程規(guī)劃許可證。
（4）．建設工程開工許可證。
（5）．預售許可證。一般來說開發(fā)商如果已獲得了預售許可證，那么就應該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進行預售，否則，購房者一旦購買了不具備預售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來很大的麻煩。因此，購房者應在合同簽訂的過程中，把握合同的細節(jié)，約定到期不能履行的違約責任，才能切實保護自己的合法利益。
2、預售商品房能否轉讓的問題。
預售的商品房能否轉讓，目前我國沒有明文規(guī)定，但筆者認為允許預售商品房轉讓實現(xiàn)了所有權人對其所有物的處分權。③對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！边@說明預售合同轉讓是有條件的。筆者認為預售合同轉讓的條件如下：
（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓。
（2）轉讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。
（3）預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。
（4）商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效?！?/p>
（5）預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。
由此看來，預售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉讓的。
二、定金問題
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認購訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結構、設計、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責任等方面無法與出賣人達成一致意見，從而導致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權益。④
為此，我們應當對出賣人所收取的訂金或定金的性質作出準確的判斷與認定?！岸ń稹敝冈谟喠⒎课葙I賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項，待合同履行后，定金應當退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應當雙倍返還定金。定金在《擔保法》中有明確規(guī)定：當事人可約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，債權人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。并且定金應當以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應在規(guī)定的時間內與賣方簽訂合同或支付款項。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當于“定金”。
例如當購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達成購買的初步意向后，開發(fā)商會要求購房者簽訂一份《認購書》?！墩J購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納訂金。如果買賣雙方在認購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實際上即屬于“定金”的性質，應當按照“定金罰則”進行處理。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>
另外建設部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關于預訂款項的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應當退還所收取的預訂款項。第二，若購房者與開發(fā)商對訂金或其他預訂款項另有約定，例如：開發(fā)商在《認購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時間內不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應把“訂金”按“定金”處理。但為了保險起見，購房人應要求開發(fā)商準確使用“定金”二字，以防被騙，同時也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價的。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件
房屋主體質量經(jīng)鑒定不合格應解除合同，因法有明文規(guī)定，目前在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失；對于存在嚴重質量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對物業(yè)是否存在質量問題存有爭議的，仍需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個問題，即費用承擔的問題和鑒定機構鑒定結論的效力問題。對此，雙方當事人最好事先在預售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構的選擇和費用承擔等問題達成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業(yè)的維修期間，購房者還可能承受誤工費、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發(fā)商承擔。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為和處理
欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解、認定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個案例：
原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米,總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款。
合同簽訂前，原告認為單獨的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認為被告為交付設計院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至時止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計（100元*3個月*30日=9000元），以上共計20460元，并主張繼續(xù)履行合同。
為了確定此合同的性質，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤而作出的不真實的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商,應知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消?！比缡芎θ苏J為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
《合同法》第114條第一款是關于違約金的規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。”由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責任的主要形式.損害賠償通常要與實際損害相符,而違約金數(shù)額與實際損失并無必然聯(lián)系,即使在沒有損害的情況下也應該支付違約金.對于本案,如果支付補償性違約金(即9000元)不足以補償原告所遭受的損失,被告還需要承擔損害賠償責任,以彌補違約金的不足部分.這時,違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時需以實際損失作為責任的最高限額.因為既然當事人約定的補償性違約金未達到實際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費用）再加上違約金的數(shù)額如果1、超過了實際損失,則只能按照實際損失賠償;2、未超過實際損失,按實際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過實際損失11460（租房和租小房的費用），所以原告繼續(xù)履約的主張應支持，但損失賠償應按照實際損失計算，即被告應賠償原告11460元。從這個案例可以看出，買房人不但應在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細節(jié)問題考慮得細致一點，周到一點，在合同的執(zhí)行中，也要運用法律的武器保護自己的合法權益。
商品房動輒價值十幾萬或者幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目。從新建住房看，個人購買商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。⑤由于我國當前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認識，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關機構，只有進一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準確的語言，確立精確的數(shù)字標準，房地產(chǎn)權利人的合法權益才能得到有效的保護。
本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發(fā)展。
參考文獻：
[1]黃河編著：《房地產(chǎn)法》,中國政法大學出版社1999年第一版。
[2]王利明崔建遠主編:《合同法》,北京大學出版社2000年第二版。
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立和快速發(fā)展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，相對于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益，筆者結合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從“五證”與預售合同效力的認定、“樓花”許諾與合同義務、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用、計量規(guī)定與商品房面積“縮水”、質量缺陷與司法救濟五個方面，就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應如何進一步保護其合法權益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統(tǒng)一適用。
一、引言
安居樂業(yè)，安居才能樂業(yè)。
自從詩圣杜甫發(fā)出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區(qū)總戶數(shù)的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環(huán)境里。改革開放以來，我國城鄉(xiāng)住宅建設進入了高速發(fā)展時期，1949年—1978年，城鎮(zhèn)年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮(zhèn)人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經(jīng)在住房資源配置中開始發(fā)揮重要作用，基本形成了以個人產(chǎn)權為主體的住房產(chǎn)權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經(jīng)接近94%.現(xiàn)在，擁有一個舒適、優(yōu)美的“安樂窩”已成為現(xiàn)代人迫切而現(xiàn)實的愿望。
商品房銷售分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)育滯后，市場體系不完善，房地產(chǎn)法制不健全，針對現(xiàn)房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現(xiàn)實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現(xiàn)房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規(guī)、規(guī)章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現(xiàn)了當事人意思自治、約定優(yōu)于法定、懲罰性賠償?shù)仍瓌t，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如：有的開發(fā)商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續(xù)進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產(chǎn)商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發(fā)商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實施后，房地產(chǎn)市場相對比較規(guī)范，但開發(fā)商在預售房屋時手續(xù)尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現(xiàn)上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規(guī)范，對房地產(chǎn)市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩(wěn)定交易秩序，保護買受人實現(xiàn)合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經(jīng)取得了相關證書，具備預售條件或經(jīng)政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規(guī)定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規(guī)定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！蓖瑫r第八條還規(guī)定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定交易秩序，也利于買受人實現(xiàn)合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現(xiàn)在，有人將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商為即將開發(fā)經(jīng)營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環(huán)境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發(fā)商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環(huán)境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區(qū)稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫(yī)院、郵局等，更是多少年的遠景規(guī)劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發(fā)商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據(jù)合同法規(guī)定，商業(yè)廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發(fā)出要約購買其物業(yè)的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發(fā)商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區(qū)配套設施、綠化及社區(qū)公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發(fā)商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規(guī)定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發(fā)商重新約定，簽訂規(guī)范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本；其二，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區(qū)配套設施、綠化及社區(qū)公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發(fā)商所有，相關數(shù)據(jù)以政府最終批準文件為準”。依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時，仍應承擔違約責任。這些規(guī)定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍?！奔赐ǔＫf的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據(jù)，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產(chǎn)市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產(chǎn)考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發(fā)商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規(guī)定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，國家質量技術監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規(guī)定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產(chǎn)權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據(jù)甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規(guī)定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋》（建議稿）規(guī)定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現(xiàn)了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財產(chǎn)安全。對于渴望安居樂業(yè)的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國建筑法》及相關法律、法規(guī)中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，施工企業(yè)應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》的內容有：工程質量監(jiān)督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌|量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發(fā)商不承擔保修責任。
根據(jù)相關的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規(guī)范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環(huán)境的好壞已成為現(xiàn)代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產(chǎn)業(yè)同時也因為法律、法規(guī)等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環(huán)節(jié)又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經(jīng)濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
主要參考資料
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甲方保證該房產(chǎn)未設定抵押權，無任何權屬糾紛，保證能順利辦理過戶手續(xù)，否則，乙方有權解除合同，并由甲方雙倍返還定金。
房 屋 買 賣 合 同賣方（簡稱甲方）：
身份證號碼： 住址： 電話：
買方（簡稱乙方）：
身份證號碼： 住址： 電話：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)，達成如下協(xié)議：
第一條 房產(chǎn)狀況乙方同意購買甲方所有的位于 的房屋，該房產(chǎn)的產(chǎn)權證號 ，建筑面積為 平方米，小房建筑面積為 平方米。
該房所占土地的使用權為國有土地使用權，土地使用證號為 .
第二條 抵押情況甲方保證該房產(chǎn)未設定抵押權，無任何權屬糾紛，保證能順利辦理過戶手續(xù)，否則，乙方有權解除合同，并由甲方雙倍返還定金。
第三條 價格條款甲、乙雙方協(xié)商同意上述房產(chǎn)的交易單價為人民幣 元/平方米， （地下室/小房）單價為人民幣 元/平方米， （自行車庫/汽車庫等）單價為人民幣 元/平方米，以上合計總價款為人民幣
第四條 定金條款乙方于 年 月 日已向甲方支付的定金 元人民幣，在乙方支付首付款時充抵首付款。
第五條 付款方式及期限甲、乙雙方共同與濟南市房地產(chǎn)市場綜合服務中心（簡稱服務中心）《濟南市存量房交易資金托管協(xié)議》，本合同簽訂后 日內，乙方將首付款 萬元存入服務中心專用賬戶。剩余房款由乙方申請銀行按揭貸款，由銀行將貸款轉入服務中心專用賬戶。如果銀行實際審批數(shù)額加上首付款不足購房全款，乙方應在 天內一次性補足存入專用賬戶。產(chǎn)權過戶登記完成，確認乙方可以領取房產(chǎn)證后，再由專用賬戶將全部購房款劃入甲方賬戶。
乙方積極按照合同的約定履行付款義務，乙方?jīng)]有按照本合同第五條的約定支付首付款，逾期以首付款為基數(shù)按每日 向甲方支付違約金。超過 天，甲方有權單方面解除合同，并不退還定金。
乙方逾期支付尾款超過 天，乙方應以欠款數(shù)為基數(shù)按每日 向甲方支付違約金。
第六條 稅、費分擔甲、乙雙方辦理房產(chǎn)過戶等手續(xù)所產(chǎn)生的相關稅、費用，按法律規(guī)定應該由賣方承擔的由甲方承擔，應該由買方承擔的由乙方承擔。
該房屋土地使用權為劃撥取得，根據(jù)有關規(guī)定，其轉讓需交納土地出讓金，雙方約定，該費用由 甲方承擔 乙方承擔 .如果一方?jīng)]有按照上述約定繳納相關稅、費，另一方可在墊付后向對方追償，并由違約方承擔 元的違約金。
第七條 房屋產(chǎn)權轉移登記全部購房款轉入服務中心專用賬戶 日內，甲方應當協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，把房屋產(chǎn)權證和土地使用權證變更至乙方名下。如果甲方逾期不協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權證和土地使用權證變更登記，乙方有權單方面解除合同，并由甲方雙倍返還定金。
第八條 房屋交付甲方于 年 月 日將該房屋騰空交付乙方入住，并協(xié)助乙方 天內將上述房產(chǎn)內的水、電、有線電視、煤氣、集中供暖等設施的用戶證及交費卡更名后交付給乙方，甲方保證在交付房屋時將上述設施的費用結清。
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之 支付違約金。
第九條 戶口遷出甲方應在 年 月 日前將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。甲方逾期遷出戶籍關系的，每逾期一天，按總房價款的萬分之 支付違約金。
第十條 裝修及設施設備等情況清單甲方交付房屋的附屬設施或裝飾裝修不符合清單的，按不符部分的 約定價值 評估價值 市場價格 承擔賠償責任。
第十一條違約責任
1、甲、乙雙方房屋買賣合同簽定后，若乙方中途毀約，應書面通知甲方，乙方應在 天內支付甲方本房產(chǎn)成交價格的 作為違約金。 甲應在____日內將乙方的已付款不記利息返還給乙方。
2、若甲方中途毀約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應將已付款返還給乙方同時支付乙方本房產(chǎn)成交價格的 作為違約金。
第十二條 本合同一式 份，由雙方簽字后生效。
關鍵詞：車位；車庫；居民小區(qū)；法律性質
中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0092-02
一、車位、車庫的類型
當前的小區(qū)車位及車庫可以分為三種形式:第一種形式為地表停車位、車庫。地表停車位是取得政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》，在商品房住宅小區(qū)內直接設置于地面、以劃線分割方式標明的無任何構筑物、可供多人同時使用、具有開放性的停車設施。地表獨立車庫是在小區(qū)地表獨立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位；第二種形式為架空層停車位、車庫。這是將樓房的首層以墻、柱等架空，依附于樓房形成的停車位。第三種形式為地下車庫、停車位。是利用小區(qū)地下空間建造的停車位，內部設有若干個畫線編號且沒有墻壁隔離的停車位。
二、車位、車庫的權屬問題
《物權法》第74 條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！钡?款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！笨梢钥闯鼋ㄖ^(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權歸屬于開發(fā)商，開發(fā)商再通過買賣合同、贈與合同或租賃合同，分別出售、附贈或出租給具體的購買人?！段餀喾ā返?4條第3款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。由于地面停車場并不是建筑物，僅僅是設置在土地表面的停車位，故不可能獲得房地產(chǎn)權的初始登記和房地產(chǎn)證。因此，地面停車場應歸于小區(qū)全體業(yè)主共有。
關于地下車庫的權屬問題，可以從兩個方面來分析。
1.土地使用權與房屋所有權的關系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！笨梢钥闯觯袊鴮嵭械氖?“房隨地走”的模式。開發(fā)商向房屋買受人出賣了房屋所有權，土地使用權也一并轉讓。如果將房與地分開，其權利分別由不同的主體享有，就會造成土地權利人和房屋權利人都難以使用房屋和土地的局面。小區(qū)的車庫大都建設于小區(qū)內，依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權和土地使用權都一并轉移給了房屋買受人，那么小區(qū)車庫就應該屬于房屋買受人所有。
2.建筑物區(qū)分所有權。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權原理，建筑物區(qū)分所有權的客體分為專有部分和共有部分，建筑物區(qū)分所有權的共有部分不得作為單獨所有權的客體，而應當歸全體建筑物區(qū)分所權人共有。如果車庫是建筑物區(qū)分所有權的共有部分，車庫應歸全體區(qū)分所有權人共有，反之亦然。
實踐中，小區(qū)車庫并不是隨著專有部分的轉移而當然的轉移給房屋買受人，房屋買受人簽訂租用合同，繳納租金才可取得使用權，但并不影響其作為共用部分的法律屬性。即使簽訂租用合同一般也是在小區(qū)業(yè)主內部，也是必須依據(jù)共同關系所生的成員權才具有租用資格的。將小區(qū)車庫定性為共用部分將會對小區(qū)業(yè)主的利益進行很好的保護，是符合現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權理念的。
三、存在的缺陷和解決辦法
1.《物權法》第74條第1款中的“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定過于寬泛，缺乏可操作性。實踐中，開發(fā)商往往以高于市場價格的價格迫使業(yè)主在購房時不得不放棄購買或出租車位車庫的權利。如此一來，開發(fā)商就可以此作為理由將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用。對此，立法應當作出禁止性規(guī)定，政府建設部門必須要對開發(fā)商進行監(jiān)管，應將車庫等部分的價格進行核算，做出公示，如果車庫已經(jīng)算入業(yè)主公攤面積，開發(fā)商轉讓或出租的價格必須降低。
2.《物權法》第74條第2款中雖將小區(qū)車位車庫歸屬交給當事人約定，但卻沒有規(guī)定約定不明或沒有約定的情況下的歸屬問題。此時，應推定為業(yè)主共有。理由在于：第一，開發(fā)商在經(jīng)濟上具有優(yōu)勢地位，可以爭取最大利益。開發(fā)商掌握建造商品房的成本，可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定車庫的歸屬，就可以推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權利；第二，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的格式合同。如果發(fā)生爭議，應當作出不利于開發(fā)商的解釋。
3.車庫面積在規(guī)劃時是否要計入總的建筑面積。開發(fā)商建造車庫，必然要獲取收益。所以，將車庫面積計入建筑面積時，開發(fā)商以單獨出售車庫或分攤車庫面積來獲取收益；不將車庫面積計入建筑面積時，開發(fā)商就會將車庫成本打入房屋的總成本，然后通過出售房屋的方式來獲得收益。因此，車庫面積計不計入總建筑面積，從開發(fā)商的角度來講于其利益沒有什么分別。計入建筑面積的好處就在于明確了車庫可以出售的法律地位，以權利證明書的形式明確了車庫的歸屬，減少了權屬的糾紛，起到了定紛止爭的作用。不計入總面積的弊端就是權利的歸屬不直白，易被不良商人所利用，謀取不當之利。
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