發(fā)布時間：2023-02-02 22:14:14
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理調(diào)查報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
（一）財務管理職能弱化。
一是重核算輕管理，甚至將財務管理等同于會計核算；二是尚未擺脫資金供給制下“記賬、算賬、報賬”的模式，財務管理的職能沒有發(fā)揮出來；三是財務實行集中核算，只能審核支出事項和憑證的合理性、合法性，支出是否合符實際無法全程監(jiān)督；四是資產(chǎn)的所有權，與管理權、經(jīng)營權分離，導致財務管理失控；五是財務機構設置和財務人員配備不合規(guī)；六是用會計報表和年終決算的編報說明代替財務分析報告，沒有客觀、深入地反映單位的財務收支狀況及存在的問題；七是忽視資金使用前的預測和使用中的控制，對財務收支的考核只追求賬面平衡，缺乏對資金使用效率的考核。
（二）會計管理工作混亂。
一是部分單位的會計工作已經(jīng)進入了電算化，而另一部分單位仍然采用傳統(tǒng)的手工記賬方法，致使會計的核算不統(tǒng)一；二是會計核算不能完整地記錄財務信息，常出差錯；三是單位內(nèi)部業(yè)務機構不能完整地為財務機構提供相關資料，導致業(yè)務與財務之間的聯(lián)系斷裂；四是票據(jù)管理混亂；五是往來掛賬數(shù)額大，影響資產(chǎn)負債的真實性。
（三）內(nèi)部制約機制不健全。
一是許多單位制度是掛在墻上給上級檢查看的，內(nèi)部并未嚴格執(zhí)行；二是財務管理制度操作性不強，過于籠統(tǒng)、定義模糊，執(zhí)行起來無所適從；三是不相容職務未分離，導致管賬、管錢與用錢、管物同為一體，缺乏制約。
（四）財務不夠公開透明。
大部分單位一是沒有成立民主理財監(jiān)督小組；二是沒有完全公開財務計劃情況和經(jīng)費收支情況；三是在公開形式上沒有做到：公布地點公眾化，公布內(nèi)容具體化，熱點問題專門化，時間要求明細化。
（五）部分財務人員素質(zhì)不能滿足財務工作需要。
在現(xiàn)行會計管理體制下，各單位財會人員在業(yè)務上受財政部門領導，在行政上受本單位領導，財政部門對會計人員不能進行有效的考核和監(jiān)督，導致有的財會人員法制觀念淡薄，缺乏職業(yè)操守，在行政權力和經(jīng)濟利益的雙重驅(qū)使下，按領導的意圖做賬，違規(guī)操作；有的單位將不具備財務能力人員安排在會計崗位；有的財務人員未經(jīng)培訓，無證上崗；有的單位領導根據(jù)自己的意志隨意變更會計人員，導致財會隊伍人心不穩(wěn)、素質(zhì)不高。
（六）預算編制及執(zhí)行管理不規(guī)范。
一是有的單位編制預算不完整、不全面、不規(guī)范，沒有反映本單位財務收支的全貌和工作重點；二是在資金使用過程中，無計劃、無控制，支出審批和報銷程序不規(guī)范，沒有很好地發(fā)揮預算應有的約束作用；三是未嚴格執(zhí)行“收支兩條線”規(guī)定，部分收支未納入財政預算統(tǒng)一管理，如：發(fā)票工本費收入、房屋租金和廣告牌租金收入、機關食堂承包收入、下屬單位上繳收入、固定資產(chǎn)處置收入等未納入財政預算統(tǒng)一管理。
（七）資產(chǎn)管理不規(guī)范。
一是購置資產(chǎn)未通過政府采購程序，自建或維修固定資產(chǎn)未按規(guī)定實行招投標、簽訂承包合同、辦理工程驗收和決算；二是對采購資產(chǎn)缺乏監(jiān)督，導致購入的資產(chǎn)質(zhì)次價高；三是未辦理任何手續(xù)，擅自核銷債權、處置資產(chǎn)；四是將固定資產(chǎn)產(chǎn)權分割或轉(zhuǎn)讓給所屬單位，其分割或轉(zhuǎn)讓款長期掛賬；六是對資產(chǎn)不進行定期盤點，對損壞或丟失的資產(chǎn)無人追究，造成資產(chǎn)賬實不符；七是購置固定資產(chǎn)直接列經(jīng)費支出；八是自建固定資產(chǎn)已交付使用多年，仍未辦理峻工結算，未轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。
（八）弄虛作假，套取國家財政資金。
一是以虛報、多報人數(shù)的手法套取各種補貼、助學金等；二是以虛假項目或以申報新技術研究名義套取項目資金；三是以虛列工程量的方式套取工程配套資金；四是假借其他公司名義套取國家建設資金。
（九）擠占挪用專項資金和項目經(jīng)費。
一是臨時調(diào)度專項資金作其他支出；二是存在專項資金外借行為；三是以會員、考察等名義將專項資金中的培訓經(jīng)費用于組織觀光、旅游；四是將培訓資金變相用于行政管理費；五是在項目資金中提取工資經(jīng)費；六是將專項資金存儲利息轉(zhuǎn)為工作經(jīng)費，用于人員經(jīng)費、公用經(jīng)費等經(jīng)常性支出；七是用虛報冒領或做假賬的手法擠占挪用專項資金和項目經(jīng)費。
（十）違規(guī)發(fā)放錢物。
有部分單位政策外違規(guī)發(fā)放錢物。如：誤餐補助、春節(jié)值勤補助、未年休人員工資報酬、在職正式人員出差補助、績效考勤獎、防塵費、過節(jié)費、加班費、取暖費、降溫費、高溫津貼、下鄉(xiāng)補助、工會福利費、交通費、平安獎、
中考獎、調(diào)研獎、宣傳稿件采用獎、各種物資等。（十一）“三公經(jīng)費”和會議費控制不嚴。
一是部分單位“三公經(jīng)費”和會議費支出仍在增長；二是個別單位超標車輛仍在使用；三是隱瞞“三公經(jīng)費”和會議費支出，將部分“三公經(jīng)費”和會議費支出列入項目支出或其它支出等會計科目進行核算；四是將部分“三公經(jīng)費”轉(zhuǎn)移到下屬單位列支。
（十二）報賬票據(jù)不規(guī)范。
一是白條報賬、白條抵庫的現(xiàn)象較為嚴重；二是以商店購買的收據(jù)代替發(fā)票報賬；三是報銷不按發(fā)票規(guī)定用途使用的發(fā)票，如以零售、批發(fā)商業(yè)發(fā)票代替飲食服務行業(yè)的發(fā)票；四是報銷不按發(fā)票規(guī)定要求開具的發(fā)票；五是報銷與工作無關的購物發(fā)票；六是報銷同城住宿發(fā)票；七是報賬發(fā)票及其附件不規(guī)范。
一是個別領導干部法律意識、責任意識淡薄。主要表現(xiàn)在：1、個別領導干部對相關政策及法律、法規(guī)學習不透、掌握不深。2、部分領導干部頂風違紀、明知故犯。3、部分領導干部對單位財務管理不聞不問，沒有盡職盡責。4、部分單位前后兩任領導干部交接工作時，沒有及時界定責任。5、部分領導干部新官不理舊賬，對本單位歷史遺留問題視而不見，導致一些遺留問題長期得不到解決。
二是個別領導干部亂作為或不作為。主要表現(xiàn)在：1、有的領導干部只顧完成經(jīng)濟指標，樹立個人形象，在投資決策和經(jīng)濟管理工作中，不按客觀規(guī)律辦事，導致決策失誤，造成國有資產(chǎn)流失和潛在損失。2、有的單位領導因經(jīng)費困難，有意違反部門預算、集中支付、轉(zhuǎn)移支付、政府采購、收支兩條線等政策。3、部分領導干部長期務虛，不理正事、要么不作為，要么亂作為。
三是部分領導干部財務管理知識欠缺。主要表現(xiàn)在：1、有的單位領導在履行經(jīng)濟合同，財務報銷手續(xù)時，由于缺乏財務知識，未能認清其中的責任，盲目簽字，當發(fā)現(xiàn)失誤、造成損失時，已為時過晚。2、一些領導干部雖然重視財務管理，想把單位管好，但缺乏財務管理知識，不知道如何管理；3、一些領導干部在日常工作中，只顧忙于業(yè)務工作，忽視財務日常管理，等到問題出現(xiàn)后才知道財務日常管理的重要性。
四是問責追責力度欠缺。近年來，相關部門雖然對行政事業(yè)單位存在的問題問責追責不斷加大力度，但由于受到行政體制的局限，問責追責力度還是不夠，在對一些違紀違規(guī)問題的處理過程中，不僅缺乏手段和措施，而且還受到多方面因素的干預，致使部分領導干部思想麻痹，落實責任流于形式，導致一些違反財經(jīng)法紀問題屢查屢犯、屢禁不止。
一是加大對領導干部的培訓力度。有關部門應把財務管理知識、財經(jīng)法律法規(guī)知識納入各單位黨委（黨組）中心組理論學習、培訓的重要內(nèi)容，推進依法用權、規(guī)范用權、審慎用權、秉公用權。
二是加大對領導干部的監(jiān)管力度。事前要通過多種形式有針對性的開展警示教育，幫助領導干部克服盲目心態(tài)和僥幸心理，筑牢反腐倡廉思想道德防線。事中要在用制度的硬性要求對領導干部實行剛性監(jiān)督的同時加強部門監(jiān)督。審計機關要加大對重點單位、重點資金、重點崗位、重點工程違法亂紀行為的審查力度；紀檢監(jiān)察機關要加大對執(zhí)行紀律情況的監(jiān)管力度；組織部門要加大對履責情況的考核力度。事后要對違紀違規(guī)問題嚴格問責，決不姑息遷就；對違反法律法規(guī)的，要及時移交司法機關追究法律責任。達到審查一處，震懾一片的目的。
一、 基本情況
XXXXX物業(yè)有限公司地處XXXXXXXXX，成立于XXXX年XX月XX日，是我縣物業(yè)管理服務行業(yè)的領跑者，注冊資金XXXX萬元（由XXXX出資入股XXX萬元、XXXXX出資入股XXX萬元），社會信用代碼XXXXXXX，中征碼XXXXXXX.法定代表人XXXXXX，男，漢族，身份證號碼XXXXXXXXXXXX，任公司總經(jīng)理。公司倡導“以人為本”的管理模式，引進全新管理服務概念，擁有一支敬業(yè)精神強、專業(yè)素質(zhì)高的員工隊伍，以“成就至尊服務，打造行業(yè)品牌”為服務宗旨，全心全意實現(xiàn)對客戶的承諾。
二、經(jīng)營情況
XXXXXXXXXX物業(yè)有限公司，與城區(qū)大型小區(qū)（XXXXXXXX、XXXXXXXX）簽字了長期的物業(yè)管理服務，具有穩(wěn)定的收入來源。
1、借款情況：根據(jù)征信數(shù)據(jù)報告，該公司無借款記錄。
2、該公司經(jīng)營管理正常，營業(yè)收入穩(wěn)步增長。
3、根據(jù)報表數(shù)據(jù)情況分析，該公司短期償債能力較強?？傮w看來，該公司經(jīng)營管理正常，隨著內(nèi)部管理的不斷加強，企業(yè)盈利能力進一步提高，抗風險能力不斷增強。
三、抵押物
該筆貸款提供房屋產(chǎn)權抵押的擔保方式；
以XXXXXXX個人所有的商鋪房產(chǎn)做抵押，建筑面積XXXXXXX平方米，位于XXXXXXXXXXXXXXX，（產(chǎn)權證號；XXXXXXX權證XXXXXXX字第XXXXXXXXXXX號）辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，產(chǎn)權清楚。
四、貸款用途
該公司申請短期流動資金XXXX萬元，貸款主要用于流動資金周轉(zhuǎn)，該公司作為一家物業(yè)公司，其服務對象主要是縣域的大型小區(qū)，現(xiàn)處于發(fā)展階段，資金需要量大。
五、還款來源
還款來源為縣域幾個小區(qū)物業(yè)管理服務費收入，收入穩(wěn)定，做為此筆貸款的還款保障。
六、結論
在物業(yè)管理中需要與業(yè)主和使用方打交道，需要與內(nèi)部各管理人員打交道，也需要與各個相關部門打交道。有效的語言表達要求物業(yè)管理人員思維敏捷、邏輯性強，并善于表達自己的意向。有時物業(yè)管理人員還要妥善處理、調(diào)解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。同時還要掌握溝通技巧，如何既能維護公司的權益又能把業(yè)主的利益放在首位，設身處地為業(yè)主著想，得到業(yè)主的滿意，除了有效的溝通外還要講究溝通的技巧，消除業(yè)主各種認識誤區(qū)。如：從感情入手，在短時間內(nèi)拉近雙方距離，融洽感情，打動對方，接受正確的觀點。
2組織協(xié)調(diào)能力
作為管理者，組織協(xié)調(diào)能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。組織能力對領導者來說是至關重要的，同樣，協(xié)調(diào)能力也是必不可少的。在物業(yè)管理工作中，常常需要協(xié)調(diào)下屬之間的關系，形成較強的凝聚力，以便順利開展各項工作；同時也要協(xié)調(diào)好本人和下級、同事和上級的關系，協(xié)調(diào)好本部門和其他部門的關系。協(xié)調(diào)好這些關系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項工作的需要，同時為了以后長遠的發(fā)展，也需具備一定的組織協(xié)調(diào)能力。
3心理承受能力
物業(yè)管理的對象是人，又靠人去服務，物業(yè)管理可以稱作是“人的管理”。俗話說：“一人干事，難稱百人意?！蔽飿I(yè)管理人員往往承擔著相當大的風險任務，并經(jīng)常會被他人誤會或誤解。在遇到這些比較復雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物業(yè)服務中被業(yè)主誤解，是很正常也是在不經(jīng)意間就會發(fā)生的，這時往往個人會感到承受了很大委屈。遇到這種情況時，要學會克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負重；三要頭腦清醒，對形成誤解的原因進行冷靜、客觀分析，并積極設法消除誤解；四是要端正態(tài)度，受誤解之后，決不能產(chǎn)生心理障礙，從而失掉前進的信心和勇氣。
4創(chuàng)新意識
作為物業(yè)管理人員來說，除了要關注物業(yè)產(chǎn)業(yè)方面的科技進步和發(fā)展應用態(tài)勢，也要具備自我創(chuàng)新能力，對于那些陳舊的管理模式要加以改進，要將新的管理技術與手段結合自身的物業(yè)特點運用到公司制度中。當代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術進步，會越來越多地應用到物業(yè)建設和物業(yè)管理中來。面對新技術的挑戰(zhàn)，我們物業(yè)管理行為必須關注科技進步，及時提高專業(yè)管理技術，只有這樣，才能增強企業(yè)的市場競爭力、促進我們整個行業(yè)的進步。
5計算機應用能力
隨著社會進入數(shù)字信息化時代，計算機已成為人們工作生活中的一部分，掌握計算機設計與應用能力也是物業(yè)管理人員所應該具備的。目前，企業(yè)辦公都已經(jīng)進入無紙化操作狀態(tài)，在平時工作中使用一些常用的辦公軟件、繪圖軟件，可以大大提高工作質(zhì)量和工作效率。而且通過網(wǎng)絡、電子郵件使我們與業(yè)主的溝通更為便捷，能及時了解業(yè)主的反饋與意見，也能掌握最新物業(yè)行業(yè)動態(tài)。特別是對物業(yè)管理層人員，具備此項能力就尤為重要了，因為許多數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、財務的分析、圖表的設計、程序的制作都離不開電腦操作軟件。
6經(jīng)濟與法律知識
物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力?，F(xiàn)代社會是一個法制的社會。我國的物業(yè)管理必須實現(xiàn)有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作。所以我們物業(yè)管理人員必須通過對這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學習，可以使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
目前，經(jīng)過了多次專題論證，已形成《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）并通過了局內(nèi)會簽，今年8月初將上報市政府法制辦，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺。出臺后，我處將與沈陽報業(yè)集團聯(lián)合，對《規(guī)定》大力宣傳，發(fā)揮輿論作用，引起社會效應，使《規(guī)定》深入人心。
2、建立新型住宅區(qū)管理模式
第一，在上半年對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務等進行了調(diào)研，起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》的基礎上，下半年，提出《住宅小區(qū)實行分級分類實施意見》并先行在市內(nèi)五區(qū)開展試點工作。對于不同等級的住宅區(qū)按照“分等定級，分類管理”的原則，實行分級分類指導。特別是對于普通住宅區(qū)的物業(yè)管理，要在充分征求業(yè)主和社區(qū)意見的基礎上，有針對的實行專項管理服務，充分保障物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)、業(yè)主的共同利益。
第二，年底前初步建立層次分明的四種管理模式。一是實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)；二是鼓勵開發(fā)建設單位，因地制宜，借鑒“百步亭”“以人為本”的服務和建設理念，形成“開發(fā)建設、物業(yè)服務、社區(qū)自治”三位一體的北方“百步亭”；三是對于暫不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分的原則交由社區(qū)委員會實行專項管理；四是實行專項管理的住宅區(qū)，可通過綜合整治等手段，努力創(chuàng)造物業(yè)管理環(huán)境，逐步實行物業(yè)管理。
第三，通過上半年對住宅區(qū)的拉網(wǎng)式排查工作，全市具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)244個，年底前物業(yè)化率要達到100、規(guī)范化率達到70。同時，對年檢不合格的物業(yè)企業(yè)，限期整改，整改不合格的，取消從業(yè)資質(zhì)并登報公布。
3、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動
一是出臺《沈陽市前期物業(yè)管理招投標辦法》，進一步規(guī)范物業(yè)管理招投標行為，堅決杜絕誰“誰開發(fā)、誰管理”的模式，創(chuàng)造公開、公平、公正的競爭環(huán)境，從源頭上規(guī)范物業(yè)管理活動，充分保障物業(yè)管理活動中的各方權益。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不誠信的物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)經(jīng)理人，在實行考評分制度的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是建立區(qū)、街道、業(yè)主委員會三級考核機制，發(fā)揮區(qū)、街道辦事處、社區(qū)和業(yè)主委員會的組織、監(jiān)督作用，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為，形成街道、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主四方“共治”的局面，建立起“業(yè)主自治管理、政府基層管理、企業(yè)物業(yè)管理”三位一體的新型管理體制。
四是抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。今年8月份與建設部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓班，逐步提高我市物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，把專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
4、繼續(xù)開展“走進物業(yè)大家談”活動
下半年，為進一步推動我市物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化進程，再次掀起學習、宣傳、貫徹《條例》及其配套文件的熱潮，促進《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》的實施，繼續(xù)與新聞單位聯(lián)合，開展“走進物業(yè)大家談”活動，使物業(yè)管理更加貼近百姓，更進一步掀起人人走向物業(yè)的中。談認識、談體會，使我市的物業(yè)向法制化、規(guī)范化、專業(yè)化的方向健康發(fā)展。同時，通過該項活動，評選出住戶信得過的物業(yè)企業(yè)30家。
二、房屋防汛和安全工作
1、建立和完善防汛責任制
主要做到躲險戶、躲險地點和監(jiān)護人“三落實”工作，本著“以人為本，安全第一”的原則，重點是對棄管房，特困戶、低收入戶所在危房的助修力度。落實房屋搶險工作職責，明確誰管房，誰負責。特別是危險房屋落實治理責任，進一步加強監(jiān)督、檢查力度，對重點危險房屋，派專人進行跟蹤落實。對于危險房屋處理不及時的單位，下發(fā)整改通知單，整改不及時的要嚴肅處理，確保不倒房、不傷人。
2、進一步做好危險房屋勘察工作
雖然，汛期前已經(jīng)對危險房屋進行過拉網(wǎng)式排查，但當前正直主汛期，重點要做好對有危險點的房屋進一步排查處理。嚴格按照《關于做好汛期危險房屋排險解危工作的通知》（沈房[20__]79號）文件要求，切實地做好汛期危險房屋的勘察處理工作。
3、認真落實汛期值班、值宿人員崗位責任制
值班人員要堅守崗位，不得出現(xiàn)漏崗、離崗現(xiàn)象。值班、值宿期間密切注視雨情，及時掌握并迅速可能出現(xiàn)的汛情險情，同時做到信息暢通，及時解決可能發(fā)生的問題。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和當局規(guī)章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166。6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53。4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以當局規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。
2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務水平
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
[摘 要]鑒于中國城市化步伐的加快，物業(yè)管理的規(guī)模擴大，對物業(yè)管理人才在質(zhì)和量的需求上提升，本課題組通過對湖北武漢的部分物業(yè)管理公司的人才需求進行調(diào)查，結合市場調(diào)查資料，對經(jīng)過31年發(fā)展的物業(yè)管理在人才需求結構、技能及素質(zhì)要求上的特點進行剖析，界定了物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標的市場定位。
[關鍵詞]物業(yè)管理 人才培養(yǎng) 市場需求
近幾年， 我國房地產(chǎn)業(yè)得益于市場經(jīng)濟、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、土地的有償使用和住宅的商品化的推動，取得了突破性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展促進了物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展。據(jù)相關資料顯示，現(xiàn)在已注冊的物業(yè)服務公司超過了20000家，員工已過400萬；同時，物業(yè)總量的30%已實行物業(yè)管理，發(fā)達城市超過了60%，深圳等部分城市已超過93%。因此，經(jīng)過這些年的發(fā)展，物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中地位越來越重要。
一、現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員構成
依據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會公布的物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告表明， 現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員構成存在著從業(yè)人員隊伍建設遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展需要，突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人奇缺、部分管理人員與所任職務不匹配、職工隊伍的專業(yè)技能培訓跟不上行業(yè)發(fā)展節(jié)拍等方面。這些制約該行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。
表1 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員原職位構成情況
為了推動我國物業(yè)管理行業(yè)更好更快的發(fā)展，洞察物業(yè)管理的發(fā)展方向，明確對專業(yè)人才的需求，掌控人才需求行情，我們課題組于2012年3月對物業(yè)管理專業(yè)人才需求狀況進行了調(diào)研。
課題組主要采取的調(diào)研方式有：網(wǎng)絡調(diào)查、書面問卷、電話咨詢和政府部門數(shù)據(jù)等。主要調(diào)查了武漢市的以下單位：武漢舜愛物業(yè)管理有限公司、湖北億優(yōu)物業(yè)管理有限公司、萬科武漢物業(yè)管理有限公司、武漢水藍郡物業(yè)管理有限公司、武漢和信物業(yè)管理有限公司等十多家物業(yè)管理公司。調(diào)研涉及到了四類物業(yè)管理企業(yè)，包括居住型、商業(yè)型、行政型與工業(yè)型。同時也分析了調(diào)研結果和畢業(yè)生就業(yè)行情，簡析了物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標的市場定位。
二、物業(yè)管理人才需求的專業(yè)調(diào)研結果
（1）物業(yè)管理人才在需求結構上存在著供需失衡的矛盾
課題組通過調(diào)研分析數(shù)據(jù)后得知由于近幾年寫字樓和居民小區(qū)的增多、舊住宅小區(qū)和公房也實行物業(yè)管理后導致高級物業(yè)管理人才比較缺乏，市場供需比為100：69。從武漢市官方公布的數(shù)據(jù)來看，該上半年需要高端物業(yè)管理職位數(shù)接近2500個，應聘者僅有1724人，其中客戶部經(jīng)理、工程管理的需求量相對較高，具有服務意識、環(huán)境管理、車輛管理等方面的復合型人才比較缺乏。
（2）市場對物業(yè)管理專業(yè)人才的要求
課題組通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)用人單位對物業(yè)管理人員在能力、知識、素質(zhì)、技能等方面的要求如下：
1.遵守職業(yè)道德，有良好的心里素質(zhì)，責任心強，服務意識好；
2.掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理的理論與實務、操作技能和管理方法，能夠駕馭一定的管理工作；
3.扎實的物業(yè)管理實操技能，譬如公共秩序、園林綠化、水暖施工、通氣通電、鑒定完損等級、房層的維修、養(yǎng)護、等；
4.擁有經(jīng)營決策能力、分析能力和市場開拓能力。
5.洞悉國際國內(nèi)物業(yè)管理有關方針政策和法規(guī)，把握物業(yè)管理發(fā)展方向；
6.需要具備工程設備設施管理知識，了解機電設備系統(tǒng)，懂高端物業(yè)管理中的智能化操作，明白建筑設備與電器設備方面的知識等；
（3）物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)去向
課題組通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)該專業(yè)的畢業(yè)生主要還是選擇物業(yè)管理公司、施工單位、房地產(chǎn)公司等，主要涉及到小區(qū)、飯店、公寓及寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理部門，所從事的工作主要有物業(yè)公司客戶部經(jīng)理助理、維修及保養(yǎng)的工程管理人員、房屋管理與維修專員、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師、公共設施或供暖制冷設備的日常運行維護員等。畢業(yè)生幾乎都能找到理想的工作。
（4）物業(yè)管理從業(yè)人員的受教育程度及培訓狀況
課題組通過市場調(diào)查問卷，也發(fā)現(xiàn)2012年武漢市物業(yè)管理從業(yè)人員只有21.5%接受過大學教育，6.3%接受過物業(yè)管理專業(yè)教育，如下表
三、結合調(diào)研結果剖析當前物業(yè)管理人才市場需求
（1）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)普遍偏低、高端人才奇缺，制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
物業(yè)管理企業(yè)存在人才奇缺的普遍現(xiàn)象，突出表現(xiàn)為：一是傳統(tǒng)型房產(chǎn)管理人才多于創(chuàng)新型物業(yè)管理人才；二是能勝任單一普通崗位工作的人才多于能勝任多個崗位工作復合型人才；三是初級管理人才相對多于高級管理人才。
物業(yè)管理在我國雖經(jīng)過31年的發(fā)展，但入行的物業(yè)人員絕大多都是非科班出身的，大致來之與以下三個渠道，一個是由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來的且不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式； 第二個是學公共管理， 飯店管理且有一定的能力人員， 但不熟悉物業(yè)管理的具體操作方面；第三個是能勝任基本的物業(yè)管理工作，學物業(yè)管理出身的中專生，缺乏管理的戰(zhàn)略思維， 在工作中處于被動的地位， 沒有駕馭戰(zhàn)略管理的能力。
（2）物業(yè)管理人才培養(yǎng)的層次偏低
當前全國開設的物業(yè)管理專業(yè)教育層次主要集中于大專層次，開設本科的比較少，開設物業(yè)管理碩士研究生的高校沒有，有這個研究方向，但是沒有這個專業(yè)。進而導致高端的物業(yè)管理人才難以培養(yǎng)出來，而且高校物業(yè)管理教師的師資也達不到教授物業(yè)管理的專業(yè)標準?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理的發(fā)展，大專層次已經(jīng)滿足不了市場的需求。
（3）產(chǎn)品定位與市場脫節(jié)
當前物業(yè)管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標大多定位為“為物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)高層次實用型高級管理人才”，其培養(yǎng)模式主要有以服務理念為中心的深圳模式、以技能為中心的上海模式和復合型的物業(yè)管理人才的背景模式三大培養(yǎng)模式。
深圳模式側(cè)重于培養(yǎng)學生與業(yè)主的公關技巧，其培養(yǎng)的人才擅于交流溝通，能以高質(zhì)量的服務取勝，有利于塑造企業(yè)形象。但是對物業(yè)管理技術類工作掌控不了，遇到一些實際的技術難題解決不了，難勝任基礎性的管理工作。
上海模式的培養(yǎng)目標是熟知現(xiàn)代物業(yè)設備與設施運行及維護技術的管理人才，學生雖說能駕馭一些技術性問題，但是缺乏管理理念和經(jīng)營決策意識，難擔任總體性管理崗位。
北京模式吸取了前兩者的長處，繼而培養(yǎng)出的人才既具備一定的管理學知識，也能掌控物業(yè)管理的各類基本實務性問題，但是在有限的教學課時內(nèi)設計安排課程難以達到對二者的兼顧， 容易出現(xiàn)顧此失彼，有失偏頗。
上述三種模式解決為物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)高層次實用型高級管理人才的人才定位與物業(yè)現(xiàn)實需要之間不對接，在人才培養(yǎng)定位上產(chǎn)品定位不符合市場需求。
四、市場需求的物業(yè)管理人才定位是物業(yè)企業(yè)項目管理處一級的基層管理人才
從課題組調(diào)研的物業(yè)企業(yè)及其他的組織機構設置分析得出大多公司都實行二級管理模式即公司下設項目管理處，主要的崗位設置為公司各部門及管理處管理者、各類管理人員、工程維修人員等。這類管理模式使得物業(yè)企業(yè)大致需要這兩類人才：一是基層管理者和其他管理人員，他們大約占企業(yè)員工總數(shù)的25%-30%；二是技術類人才即工程維修人員、保潔人員和保安人員等，他們大致占企業(yè)員工總數(shù)的30%-35%。有的公司也選擇把保潔綠化、治安消防業(yè)務外包出去。這些人才所占比重比較大，他們能力的高低直接影響到物業(yè)行業(yè)發(fā)展的好壞。
課題組認為現(xiàn)在專業(yè)的物業(yè)管理人才可通過校企合作、工學結合來為社會培養(yǎng)優(yōu)秀的人才，這樣他們可以雙證（畢業(yè)證、崗位技能證書）提高自身的優(yōu)勢和競爭力，讓畢業(yè)學生具備扎實的物業(yè)管理方面的綜合素質(zhì)和能力，成為符合物業(yè)項目管理要求的技能型、應用型人才。同時我們也應該注意到這樣培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)項目管理處一級的基層管理人才可以使該專業(yè)的培養(yǎng)目標定位由模糊到清晰、由籠統(tǒng)到具體、在教學實踐中變得切實可行，具有可操作性。
綜上所述， 物業(yè)管理是一個朝陽、新興、發(fā)展上升空間大行業(yè)， 人才對這個新行業(yè)來說， 有不可小覷的作用。通過課題組的調(diào)研，我們提出高職院校物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)人才的市場定位：符合物業(yè)項目管理處一級的基層管理崗位要求的技能型、應用型物業(yè)管理專門人才。
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[關鍵詞]城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題與對策
改革開放以來,住宅建設飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業(yè)化管理經(jīng)驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。
一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。
1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后
盡管《物權法》出臺,又有此前的《物業(yè)管理條例》,但整體上而言,有關物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。
現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)管理法律關系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
2.開發(fā)商遺留問題
從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。
3.業(yè)主缺乏自我約束
由于房屋產(chǎn)權多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強了物業(yè)管理的難度。
二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析
切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務水平,完善物業(yè)管理服務功能,對促進物業(yè)公司的健康發(fā)展,構建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業(yè)管理相關配套法規(guī)
(1)物業(yè)管理的早期介入
物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設計等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。
(2)積極開展招投標機制
在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇,因此政府應加大工作力度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。
(3)建立物業(yè)管理信用檔案
政府應委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務,為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。
2.嚴格執(zhí)行承接查驗標準
針對開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應認真實施承接查驗程序,嚴格執(zhí)行承接查驗標準。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責任。
物業(yè)的承接查驗是一個復雜的過程,它涉及的建筑工程技術和許多法律法規(guī)的問題。因此,承接查驗時應注意:
(1)在承接查驗前,物業(yè)公司與開發(fā)建設單位協(xié)商接受驗收的相關問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等,統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標準,明確驗收程序,明確交接雙方的責、權、利。
(2)承接查驗不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應該認真清點物業(yè)內(nèi)的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。
(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)問題,屬必須改正的,應書面報請建設施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應與建設單位協(xié)商達成一致意見形成備忘錄備案。
(4)為保證設施設備的正常運行,對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間,工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術人員與設備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓。
3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作
(1)增強業(yè)主的自我約束與自我救濟能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業(yè)主花錢買服務意識,不交物業(yè)管理費是違法行為的宣傳,引導業(yè)主依法履行業(yè)主的權利和義務,同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。
(2)借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運作
過去,業(yè)主委員會的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理條例改為應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導下,成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時,當業(yè)主委員會成立后,到房地產(chǎn)部門備案,并接受居委會的監(jiān)督指導。因此,可將業(yè)主委員會的成立納入政府的派出機構,居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務功能的建設,同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運行。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時,社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進行調(diào)解,化解糾紛,及時解決問題。
(3)政府推行建立第三方管理機構
由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進行操作,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。
第三方機構可以是招投標中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認證機構、仲裁機構、專家委員會。
參考文獻:
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[2] 周三多.物業(yè)管理學[M].上海:復旦大學出版社,2003.
突發(fā)事件應急預案【物業(yè)】
1．總則
1.1編制目的
為科學有效應對我市物業(yè)管理區(qū)域可能出現(xiàn)的安全突發(fā)事件，規(guī)范應急處置工作，切實消除我市物業(yè)管理區(qū)域安全隱患，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共安全，特制定本預案。
1.2編制依據(jù)
《中華人民共和國突發(fā)事件應對法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》、《青島市物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)和規(guī)定。
1.3編制范圍
本預案適用于全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事件的應急處置工作。
1.4編制工作原則
1.4.1以塊為主，屬地管理。安全事件發(fā)生后，在各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門的統(tǒng)一領導和協(xié)調(diào)下，堅持條塊結合、以塊為主、屬地管理，實行區(qū)（市）管理制，建立靈活快速、功能全面的預警和應急反應機制。
1.4.2以人為本，依法規(guī)范。以保障人民群眾的生命安全為出發(fā)點和落腳點，最大限度地減少安全事件造成的人員傷亡和危害；應急預案要符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要與相關政策相銜接，要依法行政，依法實施應急預案。
1.4.3預防為主，平戰(zhàn)結合。各物業(yè)服務企業(yè)應當落實預防為主的思想，樹立常備不懈的觀念，經(jīng)常性地做好應對安全事件發(fā)生的思想、預案、機制和工作等方面的準備。建立安全應急處置專業(yè)小組，加強管理人員安全方面工作的培訓力度，定期組織企業(yè)員工、小區(qū)居民進行安全應急演練。
2．組織機構與職責
2.1指揮機構
按照安全應急工作的需要，成立物業(yè)管理安全工作領導小組。由市物業(yè)辦主任擔任組長，組員由各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門負責人組成。
2.2工作機構
物業(yè)管理安全工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市物業(yè)辦，主任張宣文，常務副主任王西濤。辦公室職責：統(tǒng)一協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全督查工作，對重點問題提出指導性意見；組織召開安全工作聯(lián)席會議，及時部署上級有關安全工作的指示精神和相關文件的傳達；及時向上級機關報送相關重大事項和突發(fā)事件的應急處理情況；其它內(nèi)部工作事項的通知、協(xié)調(diào)等工作。
2.3成員單位及職責
各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門成立相應組織機構，確立專門辦事機構、專職工作人員，根據(jù)本區(qū)域的實際情況，明確職責分工，認真組織督促、落實安全工作，及時處理解決安全工作中的問題，強化工作措施，加強安全檢查工作的監(jiān)督和檢查工作。
2.4督察長效機制
由各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門抽調(diào)精通業(yè)務、責任心強的1-2名工作人員，組成2個督導組，定期對各區(qū)（市）的安全工作進行指導、督察，并提出指導意見。各區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門應當成立相應檢查小組，對轄區(qū)內(nèi)的安全隱患進行全面督察，并將檢查情況整理匯總及時上報。
2.5信息報送和處理
2.5.1各區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門和物業(yè)服務企業(yè)應當建立安全事件信息快速報送制度。制定應急值守制度、應急報告制度和應急舉報制度，及時準確的向有關部門報送信息。
2.5.2各區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門和物業(yè)服務企業(yè)應當按有關規(guī)定及時向上級部門報告有關安全事件的應急處置或完成情況。
2.5.3在安全事件應急處置中，相關單位應當實行24小時值班，隨時通報情況，及時、準確反饋信息。
2.5.4物業(yè)管理安全工作領導小組辦公室負責收集、匯總各類安全信息，經(jīng)過分析研究后，及時通報相關單位。
2.6指揮和協(xié)調(diào)
2.6.1各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門應當采取有效措施確保政令暢通。屬于跨區(qū)域的協(xié)調(diào)工作，由物業(yè)管理安全工作領導小組負責協(xié)調(diào)、指揮。
2.6.2應急預案啟動后，各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門應當及時協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)，按照有關部門的規(guī)定落實相關安全工作。
3．重點區(qū)域和部位的安全工作
3.1物業(yè)管理區(qū)域的高層建筑、商場、寫字樓的各種設備設施，如配電室、泵房、中央空調(diào)機房、發(fā)電機房、電梯機房等存在的設施缺損和因不能使用所造成的安全隱患。
3.2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章建筑、違章搭蓋占用防火間距、消防通道、疏散通道等安全隱患，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出租房屋、沿街店面存在的安全隱患，在建筑周圍空中和地面設置影響應急車輛通行的安全隱患。
3.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應急設施的整治，設施無法正常使用或因被偷盜等原因缺損造成的安全隱患。
3.4物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場因車輛集中停放造成的安全隱患，以及停車場內(nèi)因缺損或不能使用的應急設施造成的安全隱患。
3.5物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在集生產(chǎn)、銷售、儲存、居住為一體的“三合一”、“多合一”建筑和小商場、小餐飲場所、小旅館、小歌舞娛樂、小網(wǎng)吧、小美容洗浴、小學校（幼兒園）、小醫(yī)院（診所）、小生產(chǎn)加工企業(yè)這些“九小場所”，以及擅自改變建筑使用功能的倉庫、勞動密集生產(chǎn)車間、員工集體宿舍集生產(chǎn)、銷售、居住為一體的建筑物的安全隱患。
3.6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在易燃易爆化學物品生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營場所存在的安全隱患。
4．安全工作完善事項
4.1物業(yè)服務企業(yè)應當對公共區(qū)域安全防范的重點部位設置警示標識，可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場所要設置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌且醒目的警示標識，告示注意事項，明確禁止行為。
4.2物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主的自我檢查防范予以告示，提醒業(yè)主對雨蓬、花架、曬衣架、空調(diào)室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等行為，強化自我安全防范意識。
4.3物業(yè)服務企業(yè)應當加強對公共區(qū)域安全防范重點部位的日常巡查，加強對管理區(qū)域內(nèi)的消防設施及公共設施設備定期巡查并做好巡查紀錄，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，不留隱患。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進行回訪，增強安全系數(shù)。
4.4物業(yè)服務企業(yè)要根據(jù)實際情況的變化及時修訂公共區(qū)域安全防范預案，要對安全防范應急預案進行全面檢查、調(diào)整完善，明確安全防范應急處理程序。
4.5物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照市政府的有關規(guī)定，對已制定的惡劣天氣安全防范應急預案，加強執(zhí)行力度，強化值班制度，凡遇惡劣天氣，要立即行動，按照責任分工和要求全面做好安全工作。
4.6物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)管理區(qū)域出入口實行定時值班和巡查，推行24小時安全防范制度，對符合條件的小區(qū)要嚴格按照標準落實客人、車輛出入登記制度，并確保小區(qū)內(nèi)車輛停放有序。
4.7物業(yè)服務企業(yè)應加大對小區(qū)安全防范的投入，提高技術防范水平。對已實施樓宇對講、電控防盜、家庭防盜報警、小區(qū)重點部位監(jiān)控等技防工程的應加強維護。
5．緊急處置
各物業(yè)服務企業(yè)應高度重視物業(yè)管理安全工作，把做好安全工作提高到事關群眾生命財產(chǎn)安全、事關構建和諧社會的大局來認識。加強檢查、監(jiān)督、落實小區(qū)的安全工作。
物業(yè)企業(yè)負責人作為管理小區(qū)安全工作的第一責任人，要把安全工作提到當前企業(yè)的頭等大事來抓。如有安全問題發(fā)生，應在第一時間向有關行政管理部門報告，并及時趕到現(xiàn)場解決處理。
6．后果評估
6.1安全事件應急處置完畢后，各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門要查明導致引發(fā)安全事件的原因。屬責任事故的，要查明責任人及各自責任的大小，并擬寫調(diào)查報告及時報送相關部門。
6.2通過總結，找出預警和處置環(huán)節(jié)中的經(jīng)驗和教訓，逐步完善應急機構，提高預警和應急處置能力，提升管理水平，避免類似事件再次發(fā)生。
7.監(jiān)督管理
7.1預案演練
各物業(yè)服務企業(yè)每年應組織一至兩次安全事件應急預案的演練。演練前要明確演練的內(nèi)容和目標，制定周密的演練計劃。對參與演練的人員要進行安全教育并落實安全措施。演練范圍內(nèi)要設置明顯的標識并事先通知演練范圍內(nèi)的人員。演練后對演練效果進行評估并作好總結。
7.2宣傳
各物業(yè)服務企業(yè)要充分利用板報、宣傳欄和社區(qū)刊物等宣傳途徑在小區(qū)內(nèi)積極開展安全知識專題宣傳，做到家喻戶曉、人人皆知。努力營造安全工作的良好氛圍。
7.3獎勵和責任
7.3.1對在安全應急處置工作中做出特殊貢獻的先進集體和個人，由各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門及時向有關部門通報并給予表彰。
7.3.2對不服從有關行政管理部門調(diào)遣，玩忽職守，失職、瀆職的、延誤時機造成損失的單位或個人，依法處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
7.4監(jiān)督檢查
7.4.1各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門應每月指派專人對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)問題應及時責令整改。市物業(yè)行政管理部門將定期組織全市范圍的安全隱患巡查工作。
對于整改不利，存在問題較為嚴重的物業(yè)服務企業(yè)將予以嚴肅處理，并將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
7.4.2物業(yè)管理安全工作領導小組會同有關行政部門對本預案進行監(jiān)督檢查，保障各項措施落實到位。
8．預案更新
市物業(yè)行政管理部門將根據(jù)實際情況以及有關法律、法規(guī)修改情況，對本預案及時進行修改、完善。
9．預案實施時間
本預案自印發(fā)之日起實施。
突發(fā)事件應急預案【學?！?/p>
一、指導思想
根據(jù)公安河東分局內(nèi)?？频墓ぷ饕螅瑸橛行Х乐垢鞣N突發(fā)事件和維護我校安全穩(wěn)定，保證學校教育教學秩序順利進行，為有效預防、及時控制和消除校園重大突發(fā)事件的危害，保障師生身體健康與生命安全，維護學校正常的教育教學秩序，全面提高應對恐怖和暴力能力，根據(jù)我校實際情況特制定校園突發(fā)事件應急預案。
二、組織機構
1、組長： 校長
副組長：副校長、總務主任、德育主任
組員：全校教職員工
財產(chǎn)安全管理小組：
組長：出納 組員：班主任老師
綜合治理安全小組
組長：會計 組員：男教師
教學安全小組
組長：教導主任 組員：全校教師
2、工作職責
學校發(fā)生或接到突發(fā)安全事故后，要在事故現(xiàn)場指揮救援行動，并及時向公安、交警、衛(wèi)生、消防等相關部門匯報和請求援助，同時向河東區(qū)教育局“突發(fā)事件領導小組”及時報告。要本著“先控制，后處置，救人第一，減少損失”的原則，果斷處理積極搶救指揮現(xiàn)場師生離開危險區(qū)域，保護好學校貴重物品，維護現(xiàn)場秩序做好事故現(xiàn)場保護工作，做好善后處理工作。
（一）校園內(nèi)犯罪分子持刀行兇事件應急預案
本應急程序的要點是：迅速集結優(yōu)勢力量阻止犯罪分子行兇。
1、獲得事件信息的任何人都應當在第一時間向值班干部和學校領導報告，并同時撥打110報警。
2、值班干部或任何工作人員立即組織現(xiàn)場人員，迅速建立警戒線，使犯罪分子無法靠近學生，防止事態(tài)擴大。
3、應急領導小組宣布學校進入全面應急狀態(tài)，立即實施應急救援行動。
4、集結優(yōu)勢力量，攜帶防衛(wèi)器械，與犯罪分子周旋勸阻與制止犯罪行為，為警方援助贏得時間，在有利條件下設法制服犯罪分子。
5、盡快把所有學生和無關人員撤離至安全區(qū)域。
6、救護受傷學生和其他傷員。
7、實施事件現(xiàn)場警戒，阻止無關人員進入學校，維護現(xiàn)場秩序，防范別有用心的人肇事，引導外部救援人員進入事件現(xiàn)場。
8、事件發(fā)生后，學校應即向教育主管部門報告。
（二）校園內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑人物應急程序
本應急程序的要點是：迅速采取措施控制可疑人物
1、在校園內(nèi)發(fā)現(xiàn)形跡可疑，四處游蕩，可能作案的可疑人物，在場人員都應當立即向值班干部和校領導報告。
2、學校保安人員和領導指派人員要立即對此人進行詢問，同時把他的行動限制在局部區(qū)域內(nèi)。
3、若此人自述進入校園的目的明顯缺乏可信度，無人證、物證可以證明，甚至說話前后矛盾，蠻不講理，保安人員應當將其帶入辦公室進行進一步盤問。
4、若有證據(jù)表明此人是危險人物或犯罪嫌疑人，應立即打110報警由警，由警方帶走作進一步調(diào)查。
5、若可疑人物在盤問時奪路逃跑，單位人員應當將其相貌、身高、衣著及其它特征和逃走方向向警方報告，同時，學校應當做好此人再一次闖入校園作案的思想準備和預案準備。
6、在整個過程中，學校應采取切實有效的措施，防范可疑人物使用暴力，要確保周圍人員的安全。
7、學校應把事件情況及時向教育行政主管部門報告。
（三）校園內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑物品的應急程序
本應急程序的要點是：防范易燃易爆有毒有害物品傷害事故
1、收到可疑郵包或發(fā)現(xiàn)可疑物品的任何人員都要在第一時間向值班干部和領導報告。
可疑物品是指：物品外表、重量、氣味可疑，不是本單位的物品，也從無看到過此種物品不知此物品有何用途，為何會擺放在學校某處。
2、發(fā)現(xiàn)可疑郵包和可疑物品的任何人員，都不應當試圖打開或隨意擺弄它，要禁止在周圍唄煙或使用手機，對講機或發(fā)動機動車輛等。
3、學校應當指定有專業(yè)知識和經(jīng)驗的人員進行初步鑒別，判斷是不是危險物品，若不能排除危險物品，應立即打110報警請警方專業(yè)人員進行檢測和處理。
4、若可疑郵包和物品被警方確定為危險物品，學校應立即在其周圍設置警戒線，無關人員應立即撤離，并采取嚴密的防范措施。
5、學校應當配合警方組織人員在校園其它區(qū)域搜尋檢查，確定在校園內(nèi)是否還有其它可疑物品。
6、學校配合警方開展各項處理工作，并及時向教育行政主管部門報告。
（四）飲用水污染事件處理辦法
發(fā)現(xiàn)學校飲用水污染，要緊急對水源進行有效隔離，并立即向衛(wèi)生部門和領導小組報告，同時組織相關人員對中毒者進行救治。
（五）校園爆炸事件處理辦法。
學校發(fā)生爆炸事件后，迅速組織人員進行救援，并立即向公安等部門和領導小組報告。及時設置隔離帶，封鎖和保護現(xiàn)場，迅速疏散師生，迅速采取有效措施消除繼發(fā)性危險，防止次生事故發(fā)生。要認真配合公安消防部門做好物證搜尋、排除險情工作，防止再次發(fā)生爆炸事故。
（六）火災事故處理辦法。學校發(fā)生火災事故，第一時間全力組織師生疏散和自救工作，同時立即向119指揮中心和領導小組報告，安排人員配合消防部門組織救人和滅火搶險工作。同時配合醫(yī)療機構妥善安置受傷人員。
（七）食物中毒事件處理辦法。學校發(fā)生師生食物中毒事件，立即向衛(wèi)生部門和領導小組報告，并迅速組織人員將中毒者送至附近醫(yī)院進行救治。
突發(fā)事件應急預案【企業(yè)】
為全面落實“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，切實搞好廠區(qū)安全工作，認真做好各種突發(fā)事件應對工作，將可能發(fā)生的事故降到最低限度，根據(jù)《安全生產(chǎn)法》、《浙江省安全生產(chǎn)條例》、和上級有關部門要求，結合公司實際情況，制定以下應急預案。
一.組織機構及主要職責.
公司成立突發(fā)事件應急預案領導小組，組長黨支部書記xx同志擔任，副組長由生產(chǎn)經(jīng)理xx、技術經(jīng)理xx同志擔任，成員由部門、車間負責人組成，領導小組下設指揮組，搶險組和后勤保障組。
1.指揮組由xx、xx組成。在第一時間突發(fā)事件的相關情況，第一時間組織員工疏散，第一時間組織員工自救，保證員工人身安全，第一時間保證公司財產(chǎn)和員工財產(chǎn)安全，第一時間組織協(xié)調(diào)各項工作有序進行。
2.搶險組：由20名員工組程：由xx任組長，xx任副組長，組員由xx、xx、xx、xx、xx、xx承擔危難工作，在保證自身安全的前提下完成任務。
3.后勤保障組：由6名同志組成，xx任組長，xx為副組長，組員由xx、xx擔物資裝備供應，切實保證突發(fā)事件工作所需。
二.突發(fā)事件應急救援預案措施
1.發(fā)生一般火警、火災事故、設備事故、人身傷害事故及其他突發(fā)事件，當班值班人員應立即報告車間、部門和公司領導，逐級上報?；鹁馂膿艽?19請求救援。人身傷亡事故應立即送醫(yī)院治療，或撥打120請求救援，但不管是哪類事故，搶險救護時都要先切斷電源或采取防護措施后再組織救護，防止事態(tài)擴大。
2.發(fā)生重大火災事故，應立即切斷電源，迅速向公司匯報，公司逐級向上反映。崗位人員撥打119救援電話請求援后，首先組織自救，使用現(xiàn)場的滅火器進行滅火，根據(jù)著火部位、性質(zhì)也可用現(xiàn)場備用的防火沙、土、水進行滅火，電氣火災要用干粉滅火器，變壓器、油罐等用水冷卻時，人要遠離，嚴防爆炸傷人，待消防專業(yè)人員趕到后，在專業(yè)人員指揮下配合滅火。
3.發(fā)生人身傷亡事故，發(fā)現(xiàn)人員要立即向班組長、車間主任、部門、公司逐級上報后，還要通知醫(yī)院工傷搶救小組，立即趕赴現(xiàn)場組織救援。若傷部位屬擦傷、碰傷、壓傷等要及時用消炎止痛藥物擦洗患處，若為出血嚴重，要用干凈布料進行包扎止血。若傷者發(fā)生骨折要保持靜從事靜臥。若發(fā)生嚴重燒傷、燙傷，要立即用冷水沖洗30分鐘以上，若傷者已昏迷、休克，要立即抬至通風良好的地方，進行人工呼吸或按摩心臟，待醫(yī)生到達后立即送醫(yī)院搶救。
4.若發(fā)生食物中毒事故，救援人員在救援時要了解中毒原因，迅速把中毒人員抬至通風良好處進行一般性搶救，并立刻送往醫(yī)院搶救。
5.發(fā)生重大設備事故，要立即報告，同時停止設備運轉(zhuǎn)，處理事故時，要有專業(yè)人監(jiān)護。嚴格執(zhí)行檢修程序和停送電確認制度，防止打亂仗，冒險作業(yè)。
6.發(fā)生爆炸事故，要立即關閉爆炸源，若有人員傷亡，按人員傷亡預案救援。
7.發(fā)生各類事故都要保護好現(xiàn)場，待事故調(diào)查分析處理。
三.注意事項
1.突發(fā)事件應急預案工作領導小組成員要保證24小時開機，認真做好各項預防工作，隨時準備應付各類突發(fā)事件發(fā)生。
