發(fā)布時間：2023-03-15 15:00:20
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關(guān)鍵詞：行業(yè)特性；集聚布局；政策建議
中圖分類號：TP3文獻標識碼：B文章編號：1009-9166（2011）008(C)-0198-01
一、研究對象的界定
互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)是處于IT業(yè)與其他各個新老產(chǎn)業(yè)之間、市場潛力巨大的中間產(chǎn)業(yè)帶，從廣義的層面上講，它是由互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)運營和依托互聯(lián)網(wǎng)為社會提供服務(wù)兩大部分組成。
本文互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)是指與互聯(lián)網(wǎng)直接相聯(lián)系的、利用計算機和互聯(lián)網(wǎng)等方式，為互聯(lián)網(wǎng)用戶信息產(chǎn)品的生產(chǎn)、傳輸、加工、存儲、管理等提供各種服務(wù)的各種商業(yè)活動的總和。行業(yè)范疇大于互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)業(yè)，不僅包括依托互聯(lián)網(wǎng)從事服務(wù)的部門，還包括為互聯(lián)網(wǎng)提供技術(shù)支持的部門，如軟件研發(fā)、網(wǎng)站建設(shè)、域名注冊等，但不包括網(wǎng)絡(luò)運營商和非贏利的社會組織網(wǎng)站，及開通電子商務(wù)業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)制造企業(yè)。
二、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)的特性
（1）促進經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)化?；ヂ?lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)化的實施者，同時是應(yīng)用平臺的搭建者。互聯(lián)網(wǎng)自身是工具而不是商業(yè)本身，互聯(lián)網(wǎng)的價值體現(xiàn)在它的應(yīng)用和提供的服務(wù)上，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)是為國民經(jīng)濟服務(wù)的，是推進經(jīng)濟發(fā)展的動力之源，也是促使其他產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)化的媒介和催化劑。
（2）產(chǎn)品虛擬化?；ヂ?lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)品以服務(wù)或虛擬物品的形態(tài)存在，具有無形性、信息性與知識性，產(chǎn)品輕質(zhì)可以依托網(wǎng)絡(luò)進行傳遞，因此，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)品在“運輸”方面與傳統(tǒng)制造業(yè)的產(chǎn)品有著明顯的不同。
（3）知識密集度高?；ヂ?lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)是知識密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品是智力的產(chǎn)物，具有附加價值高、更新?lián)Q代快、資源消耗少等特點。互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)需求大量的高科技人才，需要投入較多高級復(fù)雜勞動，從業(yè)人員的知識儲備和專業(yè)化水平對價值增值的多少起著決定性作用。
（4）交易成本影響顯著?；ヂ?lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)作為服務(wù)行業(yè)的一部分，具備典型的服務(wù)業(yè)特性，交易成本對其選址影響巨大?；ヂ?lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)需要與消費者能夠便利地接觸，有較高的可達性以節(jié)約交易成本。便利地接觸不單對指空間而言，更多的是指時間和心理上；而可達性也不再由單一的運輸方式?jīng)Q定，而是由多種交通工具和信息技術(shù)手段相結(jié)合決定。
三、上海市互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)總體分布
以2009年上海市工商行政管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上海市互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)高度集聚在市中心區(qū)，市中心9個區(qū)的企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的54.71%，此外，浦東新區(qū)（不包括南匯區(qū)）占據(jù)的24.22%，郊區(qū)縣占比不足21%?？梢?，上海市互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)的空間分布是以中心城區(qū)與浦東新區(qū)為核心載體的，市中心區(qū)僅4.6%的土地上高度集聚著超過一半的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)企業(yè)，浦東張江高科技園區(qū)也吸引著大量企業(yè)入駐。相對于郊區(qū)縣，雖然它們具有廣闊的地域和較低的租金，但是中心城區(qū)的商務(wù)環(huán)境和更為接近目標客戶的優(yōu)勢成為吸引企業(yè)在此集聚布局的重要因素。
四、政策建議
（1）加強政府的宏觀指導和支持力度?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展具有綜合性、整體性特點，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)是一個復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，涉及網(wǎng)絡(luò)、信息資源、應(yīng)用系統(tǒng)、安全認證、稅收、安全監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)，以及相應(yīng)的法律保障體系，離不開政府的指導和參與。
（2）加強公共服務(wù)體系建設(shè)，支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展。堅持“政府引導、企業(yè)主體、市場運作”原則，依托產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中介機構(gòu)和龍頭企業(yè)，建設(shè)一批面向行業(yè)的公共技術(shù)服務(wù)平臺。建立完善信息服務(wù)業(yè)統(tǒng)計和評估體系，密切跟蹤、及時反映國內(nèi)外行業(yè)同發(fā)展最新動態(tài)與趨勢。
（3）實施人才戰(zhàn)略。加快互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)人才培訓體系建設(shè)，設(shè)立政府資助的重點培訓機構(gòu)，全方位培養(yǎng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)國際性的高級專業(yè)人才。完善互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)專業(yè)技術(shù)人員從業(yè)資質(zhì)管理制度，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，推進職業(yè)資格證書制度和培訓、考核市場化機制建設(shè)。
（4）以區(qū)域優(yōu)勢，促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。利用上海建設(shè)國際化城市的機遇，抓好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和布局工作，建立信息傳遞通暢、生產(chǎn)關(guān)聯(lián)度緊密、配套能力強大、產(chǎn)業(yè)服務(wù)發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)聚集地，形成集聚效應(yīng)，使上海成為全球舉足輕重的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。
作者單位：同濟大學區(qū)域經(jīng)濟學專業(yè)
作者簡介：李圣杰(1986― )，男，山東濟寧人，同濟大學區(qū)域經(jīng)濟學專業(yè)2008級研究生，研究方向為區(qū)域經(jīng)濟學。
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沖擊并未真正到來，要應(yīng)對沖擊，我們迫切需要的是提升中國的產(chǎn)業(yè)競爭力，維護好產(chǎn)業(yè)安全，這是本刊在專訪商務(wù)部產(chǎn)業(yè)損害調(diào)查局局長王琴華時，王局長的一句話。2004年2月25日，全國重點行業(yè)提升產(chǎn)業(yè)競爭力，維護產(chǎn)業(yè)安全工作會議在北京召開。國務(wù)院副總理吳儀對會議做出重要批示，強調(diào)提升我國產(chǎn)業(yè)的國際競爭力，是做好加入世貿(mào)組織應(yīng)對工作、切實維護產(chǎn)業(yè)安全的重要內(nèi)容；商務(wù)部副部長高虎城在會議講話中提出，要積極應(yīng)對入世挑戰(zhàn)，大力提升產(chǎn)業(yè)競爭力，繼續(xù)依法運用貿(mào)易救濟措施，切實做好維護產(chǎn)業(yè)安全工作。
在這個關(guān)鍵時期，如何提升我國重點行業(yè)的產(chǎn)業(yè)競爭力，維護產(chǎn)業(yè)安全問題已經(jīng)成為其中一項重大課題。
真正的沖擊尚未到來
《WTO經(jīng)濟導刊》：這是商務(wù)部成立后第一次召開這么大規(guī)模的關(guān)于重點行業(yè)提升競爭力、維護產(chǎn)業(yè)安全的會議，在這個時候召開這次會議有什么特殊的意義嗎？
王琴華：入世兩年來，雖然我國產(chǎn)業(yè)并沒有受到如我們預(yù)想當中的嚴重沖擊，但是現(xiàn)在我們確實面臨著我國產(chǎn)業(yè)核心競爭力不強、貿(mào)易摩擦增多等眾多問題，因此，在這個時候，探討產(chǎn)業(yè)國際競爭力、維護產(chǎn)業(yè)安全問題就顯得特別的重要。
本次會議主要希望解決兩方面問題。第一：從戰(zhàn)略角度上來認識提升產(chǎn)業(yè)競爭力的重要性。第二：站在維護國家利益的高度來認識維護產(chǎn)業(yè)安全的工作。
《WTO經(jīng)濟導刊》：加入WTO對我國行業(yè)的產(chǎn)業(yè)競爭力有什么影響？
王琴華：加入WTO兩年多來，我國積極做好了應(yīng)對工作．一方面促進了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和技術(shù)進步；另一方面提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量和效益，產(chǎn)業(yè)競爭力明顯加強。在過去一直具有相對優(yōu)勢的行業(yè)如：紡織，輕工，煤炭，建材，有色金屬；競爭優(yōu)勢更加明顯。一些初步具有競爭力的行業(yè)如：冶金，石化和機械；經(jīng)過改革，改造和重組，行業(yè)的生產(chǎn)水平和技術(shù)水平不斷提高。在汽車等過去缺乏競爭力的行業(yè)，在競爭中增強了實力，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。產(chǎn)業(yè)安全情況總體平穩(wěn)，因此，曾經(jīng)擔心的入世后對我國產(chǎn)業(yè)造成嚴重沖擊的局面沒有出現(xiàn)。
《WTO經(jīng)濟導刊》：這樣看來，情況還是比較樂觀的？
王琴華：我國加入WTO以來，雖然沒有出現(xiàn)曾經(jīng)普遍擔心的進口激增，出口大幅衰退的局面。但是隨著過渡期的結(jié)束以及各種保護措施的逐漸消失，我國經(jīng)濟中的一些深層次矛盾將逐步顯現(xiàn)，一些敏感產(chǎn)業(yè)將面臨真正的沖擊。比如我國在高新科技領(lǐng)域，資本技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)缺乏競爭力；紡織，輕工，建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)存在著缺乏品牌號召力，附加值低，技術(shù)含量少的問題；而在服務(wù)行業(yè)和流通領(lǐng)域，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)更是處于明顯的劣勢。因此還不能對已經(jīng)取得的成績盲目樂觀。
提升產(chǎn)業(yè)國際競爭力迫在眉睫
《WTO經(jīng)濟導刊》：我國一直提出將提升產(chǎn)業(yè)整體競爭力作為工作發(fā)展的重點，目前中國的產(chǎn)業(yè)競爭力情況如何？
王琴華：盡管我國貿(mào)易大國的地位已經(jīng)確立，但我國可持續(xù)發(fā)展能力不足。世界經(jīng)濟論壇2003年《世界競爭力報告》，中國排名僅列44名，排名遠不及印度，從一個側(cè)面反映了我國產(chǎn)業(yè)的整體實力尚待提高。
《WTO經(jīng)濟導刊》：我國產(chǎn)業(yè)競爭力缺乏的主要表現(xiàn)在哪些方面？
王琴華：第一：我國擁有自主知識產(chǎn)權(quán)，自主品牌以及高附加值的出口產(chǎn)品比重很低，開發(fā)能力不強，許多產(chǎn)品的核心技術(shù)都掌握在外國公司手中。
第二：市場營銷能力較弱。目前我國企業(yè)絕大多數(shù)只參與“簽定合同，組織貨源，出運交貨，結(jié)算”等國內(nèi)流程，產(chǎn)品出口后的“分撥、儲存售后服務(wù)，品牌宣傳”等后續(xù)環(huán)節(jié)基本沒有參與。但恰恰是前期的研發(fā)和后期的營銷才是真正能使企業(yè)增值的部分，使企業(yè)贏利。
第三：出口市場單一：出口商品結(jié)構(gòu)仍以低價格和勞動密集型產(chǎn)品為主。競爭手段僅為單一的價格競爭，客觀上也給國外對我國實施反傾銷埋下了隱患。
《WTO經(jīng)濟導刊》：如何才能提高我國產(chǎn)業(yè)的國際競爭力？
王琴華：我們應(yīng)當通過大力推動技術(shù)創(chuàng)新，實施名牌戰(zhàn)略，提升產(chǎn)品檔次和質(zhì)量，提高防范風險能力。通過加大研究開發(fā)，提高內(nèi)部管理水平，創(chuàng)新市場營銷手段等措施來提升產(chǎn)業(yè)競爭力。
在冶金，石化，造紙，機械，電子信息等與國際先進水平尚有差距的產(chǎn)業(yè)，要以國內(nèi)短缺和需要大量進口的產(chǎn)品作為切入點，抓好引進技術(shù)的消化吸收，以提高自主研發(fā)能力為基礎(chǔ)，培育具有優(yōu)勢品牌和規(guī)模經(jīng)濟的企業(yè)集團。
在輕工，紡織，民用船舶，煤炭，有色金屬等具有相對優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，以加快市場化改革進程，通過有效資產(chǎn)重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度為基礎(chǔ)，趕超國際先進水平，發(fā)展競爭優(yōu)勢。
《WTO經(jīng)濟導刊》：2004年下半年還有哪些舉措？
王琴華：在產(chǎn)業(yè)損害預(yù)警機制的基礎(chǔ)上開展產(chǎn)業(yè)國際競爭力評價工程，這是為適應(yīng)入世后過渡期應(yīng)對的需要，也是貫徹新外貿(mào)法的具體措施。今年將主要完成三方面的工作：
一是借鑒國外做法，研究確定我國產(chǎn)業(yè)競爭力評價指標體系和方法。
二是起草《產(chǎn)業(yè)國際競爭力調(diào)查規(guī)則》,規(guī)范產(chǎn)業(yè)國際競爭力調(diào)查對象，內(nèi)容,程序。
三是做好汽車等部分重點產(chǎn)業(yè)國際競爭力評價試點。今年年底即將《重點產(chǎn)業(yè)國際競爭力年度報告》。
國際貿(mào)易保護主義威脅著我國產(chǎn)業(yè)安全
《WTO經(jīng)濟導刊》：除了某些關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)缺乏競爭力以外，我國產(chǎn)業(yè)是否還面臨著其他的貿(mào)易問題？
王琴華：由于世界經(jīng)濟總體復(fù)蘇緩慢和全球傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)能力繼續(xù)過剩，一些國家貿(mào)易保護主義勢力抬頭，對我國的貿(mào)易摩擦不斷增多。自1979年歐共體對我國發(fā)起第一起反傾銷案以來，國外對華產(chǎn)品的反傾銷調(diào)查已經(jīng)超過600件。依國別統(tǒng)計遭受國外反傾銷立案數(shù)量來看，我國為世界第一位。占全球反傾銷案件總數(shù)的14％以上，給我國出口造成直接經(jīng)濟損失累計達數(shù)百億美元。此外，日益增多的技術(shù)性貿(mào)易壁壘將是今后一個時期我國擴大出口的重大制約因素，并會對我國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)安全帶來多方面消極的影響。
《WTO經(jīng)濟導刊》：針對以上所遇到的問題，政府和企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對？
王琴華：從政府的角度來說：第一要繼續(xù)完善產(chǎn)業(yè)損害預(yù)警機制，提高預(yù)警監(jiān)測分析的深度和廣度;第二要加強對產(chǎn)業(yè)以及中介組織的指導，充分發(fā)揮行業(yè)組織的作用，提高產(chǎn)業(yè)應(yīng)對沖擊的能力；第三就是要動員全社會的力量共同保護國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的安全。
從企業(yè)的角度來說：第一要提高運用貿(mào)易救濟措施的水平和能力，盡快熟悉并靈活運用相關(guān)法律法規(guī);第二是要努力提高產(chǎn)業(yè)的國際競爭力，把它作為維護產(chǎn)業(yè)安全的治本之策。
《WTO經(jīng)濟導刊》：在這方面，商務(wù)部也做了大量的工作，您能否談一下商務(wù)部積累了哪些有益的經(jīng)驗？
王琴華：第一：積極運用反傾銷等貿(mào)易救濟措施對我國企業(yè)的合法權(quán)益進行保護；第二：促進產(chǎn)業(yè)抓住發(fā)展機遇，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；第三：加快產(chǎn)業(yè)損害預(yù)警機制建設(shè)，開展產(chǎn)業(yè)國際競爭力調(diào)查與評價工；第四，加強宣傳，培訓和咨詢工作。
《WTO經(jīng)濟導刊》：商務(wù)部承擔著產(chǎn)業(yè)競爭力動態(tài)、指導并協(xié)調(diào)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)安全工作的職責，在這方面有什么舉措？
王琴華:我們組織召開了產(chǎn)業(yè)國際競爭力專家座談會，完成了“產(chǎn)業(yè)國際競爭力指標體系”課題研究工作，這一課題的研究成果有重要的指導意義。
第二我們啟動了重點產(chǎn)業(yè)國際競爭力評價工程，結(jié)合入世后過渡期汽車，電子信息，化工和鋼鐵等敏感產(chǎn)業(yè)面臨的形勢開展產(chǎn)業(yè)競爭力調(diào)查與評價工作試點。其中“汽車WTO后過渡期應(yīng)對措施研究”將在年內(nèi)形成汽車產(chǎn)業(yè)國際競爭力的評估報告。
此外還依托“中國貿(mào)易救濟信息網(wǎng)”開發(fā)了產(chǎn)業(yè)國際競爭力信息定制與系統(tǒng)。
《WTO經(jīng)濟導刊》：2004年還需要特別注意哪些問題？
王琴華：2004年以后，我國一些受到反傾銷的案件將陸續(xù)進入到期復(fù)審。我們希望各產(chǎn)業(yè)要加強對已裁決案件實施效果的跟蹤，分析涉案行業(yè)的調(diào)整與發(fā)展情況，及時解決出現(xiàn)的問題，同時做好進行復(fù)審的準備。同時，各行業(yè)要特別關(guān)注那些有發(fā)展?jié)摿τ秩菀资艿經(jīng)_擊和損害的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及幼稚產(chǎn)業(yè)，注意跟蹤本行業(yè)重點產(chǎn)業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營變化的情況，發(fā)現(xiàn)有受損害的問題，要及時為企業(yè)提供反傾銷等法律咨詢。
行業(yè)協(xié)會要起到關(guān)鍵作用
《WTO經(jīng)濟導刊》：除了政府，企業(yè)的努力之外，其他相關(guān)組織是否也能起到一些作用？
王琴華：：產(chǎn)業(yè)安全是關(guān)系到國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重大問題，行業(yè)組織和企業(yè)是維護產(chǎn)業(yè)安全工作的主要力量，政府職能部門要加強對行業(yè)組織和企業(yè)開展維護產(chǎn)業(yè)安全工作的協(xié)調(diào)和聯(lián)系，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的整體優(yōu)勢，共同做好維護產(chǎn)業(yè)安全的工作。
《WTO經(jīng)濟導刊》：這次會議是否也是政府與行業(yè)組織的一次溝通？
王琴華：是的。這次召開會議的目的也是為了進一步加強商務(wù)部與行業(yè)的溝通，從而建立起一種機制，使產(chǎn)業(yè)能及時了解我們所面臨的國際貿(mào)易環(huán)境，有針對性地研究和采取應(yīng)對措施；同時，廣泛聽取行業(yè)的意見和要求，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會熟悉產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，建立一種有效的聯(lián)系機制，定期召開聯(lián)席會議以便及時交流信息，共同作好各項工作。
同時，我們希望行業(yè)協(xié)會能發(fā)揮其在維護貿(mào)易秩序，化解貿(mào)易爭端，加強內(nèi)部自律方面的作用。在推進行業(yè)協(xié)會自身改革的同時增強行業(yè)組織在產(chǎn)業(yè)中的凝聚力和影響力，使行業(yè)協(xié)會在維護產(chǎn)業(yè)安全方面起到關(guān)鍵作用。
行業(yè)協(xié)會
來自民政部民間組織管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至2002年年底，中國已登記注冊的行業(yè)協(xié)會有39149個，占已登記注冊社會團體的29.4%。行業(yè)協(xié)會正在走上前臺，在處理國際貿(mào)易糾紛中扮演著重要角色。
行業(yè)協(xié)會的產(chǎn)生和發(fā)展是社會分工和市場競爭日益加劇的結(jié)果，反映了各行業(yè)的企業(yè)自我服務(wù)、自我協(xié)調(diào)、自我監(jiān)督、自我保護的意識和要求。具體說來，行業(yè)協(xié)會的形成及其作用應(yīng)該包含以下內(nèi)容：一是必須以同行業(yè)的企業(yè)為主體；二是必須建立在自愿原則的基礎(chǔ)上；三是必須以謀取和增進全體會員企業(yè)的共同利益為宗旨；四是一種具有法人資格的經(jīng)濟社團。
作為政府和企業(yè)間的中介機構(gòu)，行業(yè)協(xié)會具有兩方面功能作用：一是服務(wù)功能。具體表現(xiàn)為：（1）幫助企業(yè)開拓國際市場。（2）加強與國外有關(guān)行業(yè)組織的聯(lián)系，協(xié)調(diào)國際間的糾紛。（3）制定行業(yè)標準。（4）出具和發(fā)放原產(chǎn)地證明。（5）提供貿(mào)易信息和貿(mào)易事務(wù)服務(wù)。二是保護功能：具體表現(xiàn)為：（l）價格協(xié)調(diào)。通過協(xié)調(diào)行業(yè)價格、確定最低限價的工作，以保護本國產(chǎn)品在國際市場上的合理價格，減少國際貿(mào)易中的摩擦。（2）利用WTO的保障條款，維護本國經(jīng)貿(mào)利益。（3）作為反傾銷、反補貼申訴中的提訴人，維護行業(yè)利益。（4）幫助企業(yè)應(yīng)訴。通過行業(yè)協(xié)會的聯(lián)合行動，對反傾銷行為的對抗能力能明顯增強。（5）代表本行業(yè)利益，對政府決策施加影響。
2004年中國入世需履行的主要承諾
■杜秀芝
貨物貿(mào)易
外貿(mào)經(jīng)營權(quán)
全中資企業(yè)獲得對外貿(mào)易經(jīng)營權(quán)的最低注冊資本降至100萬元人民幣（中國已于2003年8月1日提前兌現(xiàn)承諾）。外資占多數(shù)股份的合資企業(yè)獲得完全的對外貿(mào)易經(jīng)營權(quán)。
進口關(guān)稅
涉及3000多種產(chǎn)品的關(guān)稅總水平由2003年的11.5%降低到2004年的約10.6%；包括半導體、計算機、計算機設(shè)備、電信設(shè)備和其他高技術(shù)產(chǎn)品等將降至零關(guān)稅。
工業(yè)產(chǎn)品的平均關(guān)稅降至8.9％。
農(nóng)產(chǎn)品平均關(guān)稅要降到14.5%～15%，葡萄酒及奶酪降幅最大，分別由以前的各65%分別降至現(xiàn)在的20%和12%。
配額、許可證管理
取消成品油、天然橡膠、汽車輪胎的進口配額許可證管理；取消部分稅號汽車及其關(guān)鍵件的進口配額許可證管理。2004年實行進口配額許可證管理的商品有：汽車及其關(guān)鍵件。實行進口許可證管理的商品有：光盤生產(chǎn)設(shè)備、監(jiān)控化學品、易制毒化學品和消耗臭氧層物質(zhì)。
增加農(nóng)產(chǎn)品配額：小麥配額達到930萬噸；玉米達到720萬噸；棉花配額達到89.4萬噸。
將小汽車的進口配額提高15%。
服務(wù)貿(mào)易
金融服務(wù)
1、銀行業(yè)人民幣業(yè)務(wù)：除已承諾開放的上海等12個城市外，繼續(xù)開放北京、昆明、珠海和廈門，允許外資金融機構(gòu)向中國企業(yè)提供人民幣的批發(fā)業(yè)務(wù)服務(wù)。
2、證券業(yè)：從事國內(nèi)證券投資管理業(yè)務(wù)的中外合資公司中，外資比例可以達到49%，允許外國證券公司設(shè)立合資公司，外資比例不得超過1/3，合資公司可以(不通過中方中介)從事A股的承銷，B股和H股、政府和公司債券的承銷和交易，基金的發(fā)起。
3、保險業(yè)：（1）壽險：取消地域限制，允許合資壽險公司向外國人和中國公民提供健康險、團體險和養(yǎng)老金/年金險服務(wù)。（2）非壽險：取消地域限制。（3）保險經(jīng)紀：取消地域限制。外資比例不超過51%。（4）再保險及法定保險：強制分保比例為5%。
電信服務(wù)
1、國內(nèi)及國際基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)：允許外資在廣州和北京設(shè)立中外合資企業(yè)，并在上述城市內(nèi)或城市間提供服務(wù)，其比例不得超過25%且沒有數(shù)量限制。
2、地域限制：全面取消有線網(wǎng)及光纜增值服務(wù)的地域限制。
商業(yè)服務(wù)
1、零售服務(wù)：2004年12月11日前，除化肥外允許從事藥品、農(nóng)藥、農(nóng)膜和成品油的零售。但對于經(jīng)營超過30家分店、銷售來自多個供應(yīng)商、不同種類和品牌商店的連鎖店，如果銷售：糧食、棉花、植物油、食糧、汽車、圖書、報紙、藥品、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、成品油等產(chǎn)品，則不允許外資控股。
2.特許經(jīng)營：2004年12月11日前，取消天然橡膠、木材、膠合板、羊毛、晴綸、鋼材的經(jīng)營限制。允許所有在中國的企業(yè)及所有外國企業(yè)和個人在中國全部關(guān)稅領(lǐng)土內(nèi)進口和出口此類貨物。
新聞出版服務(wù)
開放所有城市的書、報刊批發(fā)和零售市場，并取消對外資分銷企業(yè)在數(shù)量、地域、股權(quán)方面的限制。
交通
允許外資全資擁有公路運輸子公司；允許外資占合資企業(yè)多數(shù)股份經(jīng)營鐵路運輸業(yè)務(wù)。
資產(chǎn)管理
從事國內(nèi)證券投資基金管理業(yè)務(wù)的合資企業(yè)，外資股權(quán)上限可提高至49％。
【關(guān)鍵詞】城中村；物業(yè)管理；模式
【中圖分類號】F299.27【文獻標志碼】A【文章編號】1673-1069（2019）05-0062-02
1引言
隨著呼和浩特市高速發(fā)展，城市面積不斷擴大，根據(jù)《呼和浩特市土地利用總體規(guī)劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設(shè)用地規(guī)模為285平方公里，比原來的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成若干個城中村。城中村缺乏整體規(guī)劃，導致這些區(qū)域房屋密度高、采光通風條件差，各種管線雜亂無章，成為城市的邊死角，村民和社會對于解決城中村問題的呼聲越來越高。為解決城中村環(huán)境和治安問題，政府協(xié)同環(huán)保、消防、街道等各部門實施了大量改造和政治措施。筆者認為，除了現(xiàn)有的行政手段外，可以通過引入現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)，來解決城中村社區(qū)存在環(huán)境、治安、房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護等的問題，這有利于城中村社區(qū)自身的經(jīng)濟和社會發(fā)展，提高城中村居民生活水平[1]。
2呼和浩特城中村物業(yè)管理的模式
2.1委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的模式
1981年，深圳誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理在我國開始形成一種社會產(chǎn)業(yè)。目前，我國大部分城市住宅小區(qū)特別是新建住宅小區(qū)，都已委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，綠化管理等專業(yè)服務(wù)。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開始更多地接觸城市生活，有對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求，期待能夠接受規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。因此，在城中村地區(qū)，可以嘗試引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接城中村物業(yè)服務(wù)，簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按期繳納物業(yè)服務(wù)費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括環(huán)境管理、秩序維護、房屋維修養(yǎng)護等在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)。
2.2政府購買物業(yè)服務(wù)模式
為解決城中村環(huán)境臟亂差的問題，政府部門主要從保潔工作入手，將市政環(huán)衛(wèi)保潔工作由城市向城中村延伸，整治環(huán)境，向村里派駐環(huán)衛(wèi)工人，負責農(nóng)村環(huán)境的清掃保潔。呼和浩特市農(nóng)村環(huán)衛(wèi)工作的人員都納入各個環(huán)衛(wèi)公司及物業(yè)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一培訓，配發(fā)服裝、清潔工具。各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立起行政村保潔制度，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立環(huán)衛(wèi)管理所，負責指導、監(jiān)督、管理各鄉(xiāng)村環(huán)衛(wèi)工作，各鄉(xiāng)村設(shè)立環(huán)衛(wèi)清掃保潔隊伍，就地聘用保潔人員，負責做好村街巷道清掃保潔工作，確保農(nóng)村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運。
2.3村民自我管理模式
對于經(jīng)濟欠發(fā)達的城中村，或村民對物業(yè)服務(wù)需求不高，只需要基本的物業(yè)服務(wù)，如秩序維護、公共區(qū)域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會選聘本村村民，到正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或大中專院校培訓后，負責本村的基本物業(yè)服務(wù)工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業(yè)服務(wù)，減輕村民的經(jīng)濟負擔。但是這種村民自我管理模式，受到物業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)、村委會管理水平的影響，容易出現(xiàn)服務(wù)不規(guī)范、不專業(yè)的問題。
3呼和浩特城中村物業(yè)管理的內(nèi)容
3.1城中村秩序維護
由于大部分城中村位于城區(qū)的邊緣，大部分村民已脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有條件的進入城市主體區(qū)域買房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務(wù)工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成，導致城中村地區(qū)治安問題突出。因此，城中村物業(yè)管理首先要做好管轄區(qū)域的秩序維護工作。首先，做好公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理，如發(fā)生刑事案件，要進行現(xiàn)場保護，維護秩序，并如實提供情況。其次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常安全巡查服務(wù)。秩序維護人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時匯報。最后，做好車輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護人員要做好交通引導和車輛停放管理。
3.2房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護
地址：__________________
聯(lián)系電話：__________________
乙方：__________________
法定代表人（負責人）：__________________
資質(zhì)等級：________ ，資質(zhì)證書編號：__________
住 所：______________________________
公司聯(lián)系電話：____________________
甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就__________ （物業(yè)名稱）的物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一條 本合同所涉及的建筑區(qū)劃（以下簡稱本建筑區(qū)劃）基本情況
建筑區(qū)劃名稱：
建筑區(qū)劃類型：_____（住宅、別墅、商務(wù)寫字樓、醫(yī)院、學校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機場、其他物業(yè)類型）
座落位置：成都市_______區(qū)（市、縣）_______路（街道）_______段（巷）_______號附_______號；
四至范圍（規(guī)劃平面圖）：
東 南
西 北
占地面積：__________平方米；
總建筑面積：__________平方米；其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米；
物業(yè)構(gòu)成見附件一，建筑區(qū)劃劃分意見書見附件二。
第二條 乙方為本建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務(wù)力量情況，詳見附件三。
第三條 甲方應(yīng)于 （具體時間）向乙方提供物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積_______平方米，位于 _______.
物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。
第四條 建筑物專有部分損壞時，業(yè)主、使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經(jīng)報修由乙方維修的，維修費用由業(yè)主、使用人承擔。
第五條 乙方提供的物業(yè)公共服務(wù)事項和質(zhì)量應(yīng)符合下列約定：
（一）建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護，詳見附件四；
（二）公共綠化的維護，詳見附件五；
（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護，詳見附件六；
（四）公共區(qū)域的秩序維護，詳見附件七；
（五）物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、報告，詳見附件八；
（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的帳務(wù)管理，詳見附件九；
（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管，詳見附件十；
（八） ___________________________________.
第六條 乙方承接本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時，甲方應(yīng)當配合乙方對建筑物共有部分及其相應(yīng)檔案進行查驗，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料。
甲方、乙方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對查驗、移交中發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書面方式予以確認。具體內(nèi)容詳見附件十三。
第七條 乙方根據(jù)物業(yè)的使用性質(zhì)和特點及下述約定，按房屋建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)公共服務(wù)費用。
1、住宅建筑區(qū)劃內(nèi)：
住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養(yǎng)護費用：_____元/月·平方米； 環(huán)境衛(wèi)生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產(chǎn)折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養(yǎng)護費用：_____元/月·平方米； 環(huán)境衛(wèi)生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產(chǎn)折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
集中供熱、供暖等系統(tǒng)的運行與維護費、建筑物附屬設(shè)施設(shè)備按規(guī)定需強制檢測的費用，依據(jù)其實際支出，由業(yè)主在上述物業(yè)服務(wù)費用外合理分攤，具體費用標準由甲方、相關(guān)業(yè)主與乙方另行
約定。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分攤的物業(yè)公共服務(wù)費用為 元/月·平方米。
2、別墅建筑區(qū)劃內(nèi)：
住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養(yǎng)護費用：_____元/月·平方米； 環(huán)境衛(wèi)生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產(chǎn)折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養(yǎng)護費用：_____元/月·平方米； 環(huán)境衛(wèi)生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產(chǎn)折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分攤的物業(yè)公共服務(wù)費用為 元/月·平方米。
3、 建筑區(qū)劃內(nèi)：
非住宅用房：_____元/月·平方米；其中：綠化養(yǎng)護費用：_____元/月·平方米； 環(huán)境衛(wèi)生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產(chǎn)折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
住宅（別墅除外）用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養(yǎng)護費用：_____元/月·平方米； 環(huán)境衛(wèi)生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產(chǎn)折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分攤的物業(yè)公共服務(wù)費用為_____元/月·平方米。
本條約定的物業(yè)服務(wù)費用不含物業(yè)保修期滿后建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費用，建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費用在建筑物及其附屬設(shè)施維修資金中列支，并按業(yè)主專有部分占建筑物總面積比例分攤。
第八條 業(yè)主自本合同生效之日起，按本合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。
第九條 按照價格法相關(guān)規(guī)定，依據(jù)上年度成都市物價指數(shù)標準及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的年平均業(yè)主滿意度情況，物業(yè)服務(wù)收費標準可以相應(yīng)上浮或下調(diào)；具體調(diào)整比例由甲、乙方雙方另行約定。
第十條 本合同有效期間，乙方按下述第_____種計費方式確定物業(yè)服務(wù)費用：
（一）包干制。由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。
（二）酬金制。在本合同第七條約定預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按下述第_____種方式提取酬金，其余全部用于本合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。
1、每 （月/年）在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費用中按_____%的比例提取酬金；
2、每 （月/年）在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費用中提取 元的酬金。
（三） _____________________________________.
第十一條 物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按 （年/季/月）交納，業(yè)主應(yīng)在 （每次繳費的具體時間）履行交納義務(wù)。 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費用的，違約金的支付約定如下：
______________________________________.
第十二條 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年 月 日向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受 審計監(jiān)督。
對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
（一） ______________________________________；
（二） ______________________________________.
第十三條 本建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場（庫）、位，由乙方進行管理和維護的，乙方應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)范設(shè)置相關(guān)標識，并按照相關(guān)規(guī)定做好停車場（庫）的照明、消防、環(huán)境衛(wèi)生等工作。具體內(nèi)容詳見附件十一。
第十四條 停車場（庫）收費分別采取以下方式：
（一）依法屬于全體業(yè)主共有的停車場（庫），車位使用人應(yīng)按露天機動車車位 元/個·月、車庫機動車車位 元/個·月、露天非機動車車位 元/個·月、車庫非機動車車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
乙方按以下第 種方式提取報酬：
1、按 元/月；
2、按費用收入 %/月。
乙方提取上述報酬后所剩下的停車場（庫）的經(jīng)營收益，歸全體業(yè)主所有。
（二）機動車停車場（庫）屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，應(yīng)當首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人停車需要
；車位使用人應(yīng)按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
委托乙方管理的，乙方按以下第 種方式提取報酬：
1、按 元/月；
2、按費用收入 %/月。
（三）機動車停車場（庫）車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位承租使用人應(yīng)按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
第十五條 停車人對車輛停放有保管要求的，由停車人與乙方另行約定。
第十六條 本建筑區(qū)劃內(nèi)下列共有部分委托乙方經(jīng)營的，其經(jīng)營收費約定如下：
（一）網(wǎng)球場：
（二）游泳池：
（三）電梯轎廂：
（四） ：
（五） ：
（六） ：
上述經(jīng)營收入扣除乙方經(jīng)營成本后，收益按下列約定分配：
1、______________________________________ ；
2、 ______________________________________；
3、 ______________________________________.
乙方應(yīng)當就上述共有部分的經(jīng)營所得收入單獨列帳，并至少每半年在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告經(jīng)營所得收入的收支情況。經(jīng)營所得收入扣除乙方經(jīng)營成本、收益后，其剩下收益歸全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主所有。
第十七條 物業(yè)服務(wù)費計費方式采用本合同第十條第二項或者第三項約定的，物業(yè)服務(wù)費中按實結(jié)算的部分年終結(jié)余或不足的處理方式：
（一）年度結(jié)算結(jié)余部分，按以下第____種方式處理：
1、轉(zhuǎn)入下年繼續(xù)使用；
2、直接納入建筑物及其附屬設(shè)施維修資金；
3、 ______________________________________.
（二）年度結(jié)算不足部分，按以下第____種方式處理：
1、由業(yè)主于次年第一個月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補足；
2、 ______________________________________.
第十八條 使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的，乙方應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定于每年12月31日前向甲方提出下一年度維修計劃和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用方案。
甲方應(yīng)當將維修資金使用方案等在建筑區(qū)劃內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布，并每 個月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用情況。
第十九條 本建筑區(qū)劃內(nèi)，乙方、業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費用。業(yè)主自用的，由上述專業(yè)單位向業(yè)主收?。灰曳绞褂玫?，由上述專業(yè)單位向乙方收取；部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
乙方接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條 乙方應(yīng)當協(xié)助業(yè)主配合有關(guān)部門、單位作好建筑區(qū)劃內(nèi)計劃生育、流動人口管理、犬只管理等工作。
第二十一條 甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：
（一）決定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（二）在其制定的《管理規(guī)約》中向業(yè)主明示物業(yè)裝飾裝修中的注意事項、禁止事項等事項；
（三）督促業(yè)主、使用人按時交納物業(yè)服務(wù)費用；對業(yè)主或使用人違反《管
理規(guī)約》的行為予以勸阻、制止；
（四）授權(quán)乙方對業(yè)主、使用人違反《管理規(guī)約》的行為，依照《管理規(guī)約》的約定進行勸阻、制止；
（五）監(jiān)督、檢查乙方各項方案和計劃的實施，并每年對乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進行一次全面考核評定；
（六）不得干涉乙方依法、依本合同約定內(nèi)容所進行的物業(yè)服務(wù)活動；
（七）協(xié)助乙方做好物業(yè)服務(wù)工作和宣傳教育、文化活動；
（八） ______________________________________；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。
第二十二條 乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：
（一）負責本建筑區(qū)劃內(nèi)的日常物業(yè)服務(wù)工作，并配備本合同第二條所列物業(yè)服務(wù)力量履行本合同；
（二）根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，開展各項物業(yè)服務(wù)活動，但不得侵害業(yè)主、使用人及他人的合法權(quán)益；
（三）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務(wù)費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費用的問題；
（四）按照相關(guān)規(guī)定，建立健全“辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準”等信息公開制度。
（五）接受甲方、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向甲方報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，及時向甲方公告本建筑區(qū)劃內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項；采取酬金制計費方式的，應(yīng)當每 個月在本建筑區(qū)劃內(nèi)公布一次按實結(jié)算項目的物業(yè)服務(wù)資金收支帳目；
（六）結(jié)合本建筑區(qū)劃的實際情況，編制物業(yè)服務(wù)方案、年度服務(wù)計劃、年度維修養(yǎng)護計劃等；
（七）可選聘專業(yè)公司承擔本建筑區(qū)劃內(nèi)的 、 的專項服務(wù)，但不得將本建筑區(qū)劃內(nèi)的整體服務(wù)責任轉(zhuǎn)讓給第三方，并對專業(yè)公司的服務(wù)行為承擔連帶責任；
（八）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為；
（九）將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主，并按規(guī)定與業(yè)主簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
（十）不得擅自占用和改變本建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的用途；如需在本建筑區(qū)劃內(nèi)改、擴、重建或完善配套項目，應(yīng)與甲方協(xié)商并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報有關(guān)部門批準方可實施；
（十一）本合同依法解除、協(xié)商解除、單方解除或者期滿終止時，乙方應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和本合同約定退出本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，并按有關(guān)規(guī)定和本合同約定辦理移交手續(xù)和項目退出手續(xù)；
（十二） ______________________________________；
（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。
第二十三條 本合同期限 年，自 年 月 日 時起至 年 月 日 時止。
第二十四條 本合同期限屆滿前 日，甲、乙雙方應(yīng)就是否另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同進行協(xié)商；經(jīng)雙方協(xié)商未能達成協(xié)議的，乙方應(yīng)在本合同期限屆滿后 日內(nèi)繼續(xù)履行本合同。
第二十五條 本合同自解除之日起 日內(nèi)，甲、乙雙方按規(guī)定辦理交接手續(xù)。
第二十六條 本合同終止、解除時，乙方應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會，并按照《成都市物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定辦理移交和項目退出手續(xù)。
乙方逾期不按約定、規(guī)定辦理移交工作、退出項目的，由乙方向全體業(yè)主每日支付違約金 元，并從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以
抵扣。
第二十七條 在物業(yè)服務(wù)中發(fā)生下列事由，乙方不承擔責任。
（一）因不可抗力導致物業(yè)服務(wù)中斷的；
（二）乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因建筑物本身固有瑕疵造成損失的；
（三）因維修養(yǎng)護建筑物共有部分需要且事先已告知業(yè)主、使用人，暫時停水、停電、停止附屬設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；
（四）因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其他附屬設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；
（五） ______________________________________；
（六） ______________________________________.
第二十八條 乙方的物業(yè)服務(wù)達不到本合同第五條約定的服務(wù)事項和質(zhì)量的，應(yīng)以本合同第七條第____項約定收取的物業(yè)服務(wù)費用為基數(shù)向全體業(yè)主或相應(yīng)業(yè)主支付________元的違約金，并賠償由此給業(yè)主造成的損失。
第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準的，對超出標準的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付；已經(jīng)支付的，業(yè)主有權(quán)要求乙方____倍返還。
第三十條 乙方違反本合同約定的義務(wù)，或者發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形，致使不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項和質(zhì)量的，甲方有權(quán)依法解除本合同，并有權(quán)要求乙方按其減少的服務(wù)支出予以賠償；乙方預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金或物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當返還給相應(yīng)業(yè)主、使用人。
甲方解除本合同的，乙方應(yīng)當在甲方通知的 日內(nèi)與甲方及其新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人完成交接手續(xù)。
第三十一條 乙方未按照本合同的約定履行物業(yè)服務(wù)，導致業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)賠償責任；賠償金可從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。具體內(nèi)容詳見附件十二。
第三十二條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項和質(zhì)量的，乙方有權(quán)依法解除本合同；全體業(yè)主應(yīng)以本合同第七條第 項約定的物業(yè)服務(wù)費用為基數(shù)向乙方支付 元的違約金，造成乙方經(jīng)濟損失的，全體業(yè)主應(yīng)予經(jīng)濟賠償。
第三十三條 乙方應(yīng)在本合同生效之日起30日內(nèi)，向甲方交納履約保證金
元，作為乙方履行合同的保證。
本合同期間，乙方交納的履約保證金按照本合同的約定被動用后，乙方應(yīng)當自上述履約保證金被動用之日起15日內(nèi)足額補存。
本合同期限屆滿后，甲方應(yīng)在本合同期限屆滿之日起30日內(nèi)將履約保證金本息余額如數(shù)退還乙方。
乙方未按照本合同第五條約定的服務(wù)事項和質(zhì)量履行本合同，有違約行為發(fā)生的，甲方按照本合同第二十八條約定的違約金 元，從履約保證金中予以抵扣。
第三十四條 本合同其他相關(guān)違約責任的約定：
（一） ______________________________________；
（二） ______________________________________；
（三） ______________________________________；
（四） ______________________________________；
（五） ______________________________________.
第三十五條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無法履行的，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十六條 凡因本合同產(chǎn)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，選擇下列第 （ ）種方式解決：
（1）提交 仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院。
第三十七條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議。
第三十八條 補充協(xié)議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十九條 本合同正本連同附件共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，一份由乙方向物業(yè)所在地區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。
自本合同備案之日起5日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)就本合同備案情況和本合同約定的內(nèi)容在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示，公示期限不低于30天。
第四十條 本合同自 起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
法定代表人（負責人）：
年 月 日
第二條本辦法適用于本市城區(qū)范圍內(nèi)具有物業(yè)管理主管部門核準的資質(zhì)、經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司，對住宅小區(qū)物業(yè)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)收費。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，對其物業(yè)、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常管理、維護、修繕、整治服務(wù)所收取的費用。
本辦法所稱城區(qū)，是指*區(qū)行政區(qū)域范圍。
第三條*區(qū)價格主管部門是本市城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管部門。*區(qū)價格主管部門應(yīng)當會同*區(qū)物業(yè)管理主管部門加強對本市城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和管理。
第四條物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開及與業(yè)主的承受能力相適應(yīng)的原則。
鼓勵物業(yè)管理公司開展正當?shù)膬r格競爭，防止價格壟斷和牟取暴利行為。
第五條物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導價。
（一）已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)收費的標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》中參照《住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》和政府指導價約定或由雙方協(xié)商確定；仍不能確定的，由*區(qū)物業(yè)主管部門指定中介服務(wù)機構(gòu)組織招標投標確定。
（二）物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)收費由物業(yè)管理公司在政府指導價標準上下20%的幅度內(nèi)提出，經(jīng)*區(qū)價格主管部門核定后，報市價格主管部門批準。
由于住宅小區(qū)規(guī)模小、物業(yè)管理經(jīng)營成本高等特殊原因，無法執(zhí)行政府指導價標準的，由*區(qū)物業(yè)主管部門指定中介服務(wù)機構(gòu)組織招標投標確定；仍不能確定的，物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理公司提出，經(jīng)*區(qū)價格主管部門核定后，報市價格主管部門批準。
第六條本市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費政府指導價的標準（按每月每平方米房屋建筑面積計算）如下：
（一）多層住宅（7層及以下）
一級：每平方米0.55元；
二級：每平方米0.45元；
三級：每平方米0.40元；
四級：每平方米0.35元。
（二）高層住宅（8層及以上有電梯）
一級：每平方米1.20元；
二級：每平方米1.00元；
三級：每平方米0.90元；
四級：每平方米0.80元；
五級：每平方米0.70元。
不帶電梯的高層住宅物業(yè)管理服務(wù)收費標準按多層住宅的標準執(zhí)行。
高層住宅中不使用電梯的底層住戶物業(yè)管理服務(wù)收費按高層住宅標準的80%收取,不分攤公共電梯的電費。
第七條住宅小區(qū)內(nèi)的辦公用房的物業(yè)管理服務(wù)收費按住宅標準的200%收取，商業(yè)用房的物業(yè)管理服務(wù)收費按住宅標準的300%收取。
住宅小區(qū)臨街商鋪的物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主與物業(yè)管理公司商定，如業(yè)主需要住宅小區(qū)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理服務(wù)收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》中按照上款標準約定或由雙方協(xié)商確定。
空置物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費按住宅標準的50%收取。
高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準依據(jù)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量和深度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則確定。
第八條物業(yè)管理服務(wù)收費不包含小區(qū)及樓宇內(nèi)的公共水電費，公共水電費的分攤辦法按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停放服務(wù)收費必須經(jīng)*區(qū)價格主管部門批準后方可收取，并作為物業(yè)管理服務(wù)費的收入。住宅小區(qū)機動車停放服務(wù)收費辦法由市政府另行制定。
第九條市價格主管部門可以根據(jù)市場物價的變動情況對物業(yè)管理服務(wù)收費政府指導價的標準作適當調(diào)整，報市政府批準后向社會公布。
第十條根據(jù)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度，物業(yè)管理服務(wù)收費可在政府指導價標準基礎(chǔ)上浮動。
獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)收費可在政府指導價標準的基礎(chǔ)上上浮不超過15%。獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，可上浮不超過10%，獲得省城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，可上浮不超過5%。
物業(yè)管理服務(wù)水平達不到《住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》的最低等級，物業(yè)管理服務(wù)收費在政府指導價最低標準基礎(chǔ)上適當降低。
第十一條*區(qū)物業(yè)管理主管部門會同*區(qū)價格主管部門根據(jù)《住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》對住宅小區(qū)物業(yè)進行定級。
第十二條對物業(yè)管理公司實行資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理的公司必須向*區(qū)物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)《*市物業(yè)管理資質(zhì)證書》，并在工商行政管理機關(guān)辦理登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后才能經(jīng)營物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十三條物業(yè)管理服務(wù)收費實行許可證制度。物業(yè)管理公司必須向*區(qū)價格主管部門申領(lǐng)《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》，并按規(guī)定制作《物業(yè)管理服務(wù)收費公示牌》。
《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》實行年審制度。
第十四條未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)管理公司申報或調(diào)整收費的程序：
由物業(yè)管理公司向*區(qū)價格主管部門提出申請，填寫《物業(yè)管理服務(wù)收費申請表》，并提交下列資料：
（一）《*市物業(yè)管理資質(zhì)證書》；
（二）營業(yè)執(zhí)照；
（三）小區(qū)樓宇總平面圖；
（四）小區(qū)定級證明。
第十五條物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》約定以外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主認可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費用。
第十六條物業(yè)管理公司已接受委托實施物業(yè)管理并已收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第十七條業(yè)主不按《物業(yè)管理委托合同》或政府指導價標準交付物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積記帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，由房地產(chǎn)交易機構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院。
第十八條業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》期滿，或者物業(yè)管理公司違反《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的，業(yè)主委員會可以按照合同約定解聘物業(yè)管理公司，重新聘用物業(yè)管理公司。
第十九條業(yè)主與物業(yè)管理公司之間發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)收費糾紛，由*區(qū)價格主管部門和*區(qū)物業(yè)管理主管部門負責調(diào)解。
第二十條物業(yè)管理公司違反本辦法的，由*區(qū)價格主管部門根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。
第二十一條本市城區(qū)范圍以外的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費可參照本辦法執(zhí)行。
第二十二條本辦法自頒布之日起執(zhí)行。市政府過去頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理收費的規(guī)定與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。
附：住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準
住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準
一、多層住宅：
一級：
1、小區(qū)布局合理，設(shè)計檔次高、質(zhì)量好，整體環(huán)境優(yōu)美舒適，綠地覆蓋率達到30%以上，有較大規(guī)模的園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護管理良好。
2、公共配套設(shè)施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、防設(shè)施先進，保障及時、有效。
3、有住戶活動會所，有充足良好的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所和商業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施，并能經(jīng)常開展各種文體活動。
4、實行封閉式管理，配備先進保安設(shè)備和監(jiān)控報警系統(tǒng)，保安人員24小時值班、巡邏，區(qū)內(nèi)治安秩序良好。
5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓內(nèi)大堂潔凈無灰塵，區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、管理人員素質(zhì)高，文明禮貌，服務(wù)周到。
二級：
1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到25%以上，園林綠化維護管理良好。
2、公共配套設(shè)施維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設(shè)施保障有效。
3、有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。
4、保安人員24小時值班、巡邏，保護小區(qū)安全。
5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
三級：
1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到20%以上，園林綠化生長較好。
2、公共配套設(shè)施完好。水、電、消防設(shè)施齊全有效。
3、有公共社區(qū)活動場所，基本適應(yīng)公共活動。
4、保安人員24小時值班，保持小區(qū)安全。
5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
四級：
1、小區(qū)內(nèi)綠化維護正常。
2、公共配套設(shè)施完整。符合設(shè)計要求，能有效為小區(qū)服務(wù)。
3、保安人員24小時值班，保持小區(qū)安全。
4、環(huán)境清潔衛(wèi)生，保持公共場地清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
二、高層住宅(商住樓)
一級：
1、小區(qū)(或大樓)布局合理，設(shè)計檔次高、質(zhì)量好，用料上乘，環(huán)境優(yōu)美舒適。綠地覆蓋率達到30%以上，有園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護管理良好。
2、公共配套設(shè)施完善，維護良好。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設(shè)施先進，保障有效。
3、有良好的住戶活動會所和先進完善的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所，并能經(jīng)常開展各種文體活動，商業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施配套適用、方便。
4、實行封閉式管理，配備先進保安設(shè)備和監(jiān)控報警系統(tǒng)。保安人員24小時值班、巡邏，區(qū)內(nèi)治安秩序良好。
5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓內(nèi)大堂潔凈無塵，區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、管理人員素質(zhì)高，文明禮貌，服務(wù)周到。
二級：
1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到25%以上，園林綠化修剪整齊美觀，維護管理良好。
2、公共配套設(shè)施完善。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設(shè)施保障有效。
3、有良好的社區(qū)文化活動場所，并能經(jīng)常開展各種文體活動。
4、保安人員24小時值班、巡邏，區(qū)內(nèi)秩序良好。
5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、使用高檔電梯。
7、有先進、完善的消防系統(tǒng)，供水、供電和防盜系統(tǒng)，維護使用良好。
三級：
1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到20%以上，園林綠化維護管理良好。
2、公共配套設(shè)施完善。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設(shè)施保障有效。
3、有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。
4、保安人員24小時值班、巡邏，保護小區(qū)安全。
5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、使用中、高檔電梯。
7、有較完善的消防、供水、供電和防盜系統(tǒng)。并維護使用良好。
四級：
1、有電梯，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到10%以上或有盆花，園林綠化生長較好。
2、公共配套設(shè)施完好。電梯和供水、供電、消防設(shè)施齊全、運作正常，服務(wù)良好。
3、有公共社區(qū)活動場所，基本適應(yīng)公共活動。
4、保安人員24小時值班，保持小區(qū)安全。
5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
五級：
1、小區(qū)內(nèi)綠地物管理較好。
2、有公共活動場所。
3、公共配套設(shè)施完好，電梯、供水、供電、消防設(shè)施齊全、有效。
1物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責流于形式的主要原因
1．1目前消防法律法規(guī)的軟法性。
《中華人民共和國消防法》第十八條第二款、《浙江省消防條例》第十六條對物業(yè)小區(qū)的消防安全職責進行了明確的規(guī)定，但對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行相關(guān)職責的處理上都是規(guī)定責令限期改正，逾期不改正的對有關(guān)責任人員依法給予處分或者給予警告處罰。由于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不落實消防安全管理處罰的弱化，消防監(jiān)督執(zhí)法人員對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行消防安全職責的情況也有些束手無策，使消防監(jiān)督人員對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查流于形式。
1．2物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力參差不齊
消防安全服務(wù)只是物業(yè)服務(wù)的一部分內(nèi)容，從實際情況來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將工作重心放在水電、清潔、綠化等工作上。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水平參差不齊，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備消防安全管理能力，在日常監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)消防安全管理人不知道自身消防安全職責，消防控制室值班人員無證上崗，不懂操作等現(xiàn)象十分突出。
1．3消防安全管理經(jīng)費難以落實
很多物業(yè)小區(qū)的消防設(shè)施損壞，是因為維護經(jīng)費無法落實而無法整改。在目前物業(yè)小區(qū)的消防安全管理體制下，消防安全管理經(jīng)費初期來自開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金，后期由物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取物業(yè)管理費。開發(fā)商的維修期限期滿后，維修經(jīng)費在物業(yè)管理經(jīng)費中提取，但由于業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)，拒繳或拖延現(xiàn)象嚴重，物業(yè)運營幾年后消防設(shè)施設(shè)備因缺少維護，形同虛設(shè)。
2解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理的法律對策
2．1發(fā)揮物業(yè)監(jiān)管部門的主導作用．形成部門聯(lián)合執(zhí)法的合力
法律能夠有效運行，很大程度上是因為法律制裁的威懾作用。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特殊性，目前消防法律法規(guī)體系內(nèi)對單的罰款條款不適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而責令改正、處分、警告的處罰不足以推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格遵守消防法律法規(guī)。在物業(yè)小區(qū)消防安全管理問題上僅僅依靠消防部門很難解決問題。物業(yè)管理的行政主管部門應(yīng)配合公安消防部門、公安派出所對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全行為進行監(jiān)督檢查和工作指導，對于物業(yè)消防管理差、存在消防安全隱患或造成消防事故的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法取消其經(jīng)營資格或及時向有關(guān)上級部門提出降低或取消經(jīng)營資質(zhì)及經(jīng)營資格的建議，并在物業(yè)服務(wù)合同備案時，向聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單位提出警示或依法不予備案，對違反相關(guān)規(guī)定，不移交有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料的，應(yīng)當依法進行處罰。消防部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防工作檔案，對物業(yè)消防管理差，存在消防安全隱患或造成消防事故的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，及時向物業(yè)管理的行政主管部門提出降低或者取消經(jīng)營資質(zhì)及經(jīng)營資格的建議。
2．2建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)準入制度，發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)企業(yè)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接業(yè)務(wù)之前，物業(yè)管理部門要聯(lián)合消防部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核，考核的內(nèi)容主要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理人、從業(yè)人員是否經(jīng)過培訓，是否具備消防安全管理的能力，消防控制室從業(yè)人員是否取得從業(yè)資格證，消防安全管理經(jīng)費是否落實等。對考核不達標的。不準承接物業(yè)管理工作。通過行業(yè)準入制度，發(fā)展扶持獨立經(jīng)營、擁有專業(yè)人才隊伍，具備先進管理和服務(wù)經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)，并引入市場公平競爭機制，充分發(fā)揮行政監(jiān)督職能，引導其合法、規(guī)范經(jīng)營。督促物業(yè)管理單位建立企業(yè)消防安全管理制度，并通過一系列的學習和培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，樹立起消防安全責任主體意識。消防部門要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全問題進行年度考核，每年向物業(yè)主管部門通報，對年度存在消防安全違法行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予扣分，對本年度存在消防安全違法行為較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理部門要對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低資質(zhì)等級或吊銷從業(yè)資格。
2．3嚴格落實經(jīng)費制度，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用。
法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第三十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)中的主要風險
物業(yè)管理服務(wù)涉及小區(qū)住戶和居民生活的方方面面，有事就找物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，解決不了或解決得不滿意，就抱怨物業(yè)單位不好，有時甚至開口就以不交物業(yè)服務(wù)費相威脅。不出事故則罷，出了事故就向物業(yè)單位索賠，這是物業(yè)單位所面臨的嚴峻問題，也就是物業(yè)管理服務(wù)風險。我們要防范各種物業(yè)服務(wù)風險，就先得從分析這些風險來自哪些方面，有何種防范措施來規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)風險。從華北油田礦區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的實際來看，物業(yè)管理服務(wù)風險主要包括：治安風險、消防事故及隱患風險等。
物業(yè)管理服務(wù)中主要風險的防范措施
一、治安風險及防范。所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，導致了物業(yè)管理服務(wù)風險。如何防范治安風險呢，可從如下幾方面考慮：
首先，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和職責。每一個物業(yè)都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機關(guān)維護物業(yè)項目的公共秩序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員，包括巡邏人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。
其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在明白自身法律地位職責的基礎(chǔ)上，應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限協(xié)助公安機關(guān)維護轄區(qū)物業(yè)的公共秩序，防范治安風險。防范治安風險，針對不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。
二、車輛管理風險及防范。所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。針對這些車輛管理的風險，如何進行防范。
首先，從停車場硬件建設(shè)及維護來防范風險。停車場經(jīng)營管理需要向當?shù)毓矙C關(guān)依法取得許可證，向當?shù)匚飪r部門取得收費許可證建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負責做好相關(guān)停車場設(shè)施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，安置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔和隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。
其次，從車輛停放管理軟件上防范風險。在停車場硬件完善并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。此風險防范的過程，目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛完好。
三、消防風險防范。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都有可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，而且直接責任人和單位主要負責人還可能因此將承擔刑事法律責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先在接手物業(yè)時，尤其是針對新建的物業(yè)，應(yīng)查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。業(yè)主入住后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護事項已委托給專業(yè)消防公司的，對消防設(shè)施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門檢查的整改意見需整改的，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。
物業(yè)服務(wù)風險自始自終貫穿于整個物業(yè)服務(wù)當中，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在口碑中贏得效益，贏得企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，可以說是每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的奮斗目標，要達到這個目標，規(guī)避物業(yè)服務(wù)風險就顯得極為重要。如果確實由于我們工作的不到位或不作為，導致一些物業(yè)惡性事件的發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將要付出沉痛的代價。因此，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)對風險如何規(guī)避都應(yīng)引起足夠的重視，防范于未然，每一位物業(yè)從業(yè)人員責任重大。
