發(fā)布時間：2023-03-15 15:04:40
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的委托貸款管理辦法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
從目前來看，委托貸款業(yè)務的風險主要有兩類：政策性風險、操作性風險。
（一）政策性風險：是指由于商業(yè)銀行未嚴格按照政策法規(guī)對委托貸款業(yè)務的規(guī)定導致監(jiān)管機構(gòu)懲罰的風險。如資金來源是否合規(guī)（如社保資金、保險公司保費、上市公司關(guān)聯(lián)企業(yè)之間等不能用于發(fā)放委托貸款）、資金用途是否合規(guī)、利率等相關(guān)合約要素是否合規(guī)等。
（二）操作性風險：是指由于商業(yè)銀行或操作不當或違規(guī)操作導致的風險。主要有以下幾方面：1、未按商業(yè)銀行總行有關(guān)規(guī)定與委托方簽定統(tǒng)一文本格式的《委托協(xié)議書》，或在協(xié)議中加入商業(yè)銀行承擔委托貸款風險，承諾保本、回收，與委托方高比例分成等條款；2、未見基金或超基金發(fā)放貸款，導致商業(yè)銀行墊付基金。3、未見委托方的貸款指標通知書發(fā)放貸款，導致商業(yè)銀行承擔責任。4、貸款發(fā)放手續(xù)不全，未與委托方指定的借款人簽定合同，未向委托方指定的借款人發(fā)放貸款、擅自改變貸款對象，造成委托人資金損失。5、委托人資金被挪用的風險?；厥盏馁J款本金及利息未及時劃到委托人帳戶，而是被用到其他方面。6、貸款到期后未及時向貸款人出具逾期通知書，造成兩年的訴訟時效喪失。7、未及時申報債權(quán)，借款單位發(fā)生破產(chǎn)時，商業(yè)銀行未及時向有關(guān)部門（如破產(chǎn)清算組）申報債權(quán)，造成委托方債權(quán)的流失。8、檔案保管不當相關(guān)資料遺失的風險。從委托貸款業(yè)務的整體來看，委托貸款的風險都是來源于人為因素，商業(yè)銀行沒有給予足夠的重視，沒有嚴格按照《委托貸款管理辦法》和《委托貸款操作流程》來執(zhí)行，造成損失，所以加強監(jiān)管、嚴格按照業(yè)務流程操作，是避免風險的發(fā)生有效辦法。
二、防范委托貸款風險的對策
從實際工作中來看，大部分都是操作風險，所以在防范委托貸款的風險上，應采取嚴格審批、規(guī)范操作、加強管理、定期檢查等措施來控制風險，使其委托貸款業(yè)務健康發(fā)展。
（一）要建立嚴格的審批制度，從源頭上把好委托貸款風險關(guān)。嚴格審批制度主要是為了防范政策性風險。根據(jù)最近幾年來委托貸款方面出現(xiàn)的問題，審批權(quán)應該集中在各省的一級分行，應該由原來的主管部門審批制改為一級分行風險管理與內(nèi)控委員會核準制，可以有效控制委托貸款業(yè)務在政策方面的風險。不只是一級分行審批人要掌握審批的要素，各級行經(jīng)辦人員也要掌握，以便在營銷、談判中就可初步判斷該委托貸款是否可辦，政策上有沒有風險?？蓮南旅鎺追矫娼鉀Q：一是審查委托人的資格。在受理企事業(yè)單位委托貸款業(yè)務時委托人應提供業(yè)務申請、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法人許可證等有關(guān)資料，如委托人是公司企業(yè)，還應提供董事會決議；個人委托貸款業(yè)務委托人應提供有效身份證件、個體工商執(zhí)照等有關(guān)資料。根據(jù)上述資料商業(yè)銀行審查委托人是否有發(fā)放委托貸款的資格。二是審查委托人的資金來源。委托人的資金來源要正當，由委托人出具資金來源證明，商業(yè)銀行進行審查。對于保險資金、社保類資金，在目前我國的法律法規(guī)明確不能投資的，要堅決不受理；對上市公司上市募集資金等，要關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)對其投資用途的限制。個人委托貸款應特別注意避免大額資金來源是否有洗黑錢的嫌疑，外幣委托貸款中應注意委托人和借款人是否具備開立外幣賬戶的資格，外幣賬戶資金的用途可否用于發(fā)放委托貸款，向外管局的報告事項等。三是審查借款用途。借款用途使用應合規(guī)，委托貸款作為貸款的一種，應遵守《貸款通則》中對貸款用途的限制。四是審查委托貸款利率的合規(guī)性。根據(jù)《人民幣利率管理規(guī)定》，委托貸款的利率的浮動范圍為0-同期同檔次法定貸款利率（含浮動）之間，由委托人和借款人協(xié)商確定。目前人民銀行對商業(yè)銀行貸款利率浮動已放開，但司法解釋中，對借貸雙方超過同期同檔次法定貸款利率四倍的不予承認，應向委托人解釋清楚。
（二）規(guī)范委托貸款業(yè)務操作，杜絕風險發(fā)生?！皥?zhí)行力是關(guān)鍵”事實上也是如此，各商業(yè)銀行總行制定的《委托貸款業(yè)務管理辦法》及《委托貸款業(yè)務操作和控制程序》體系文件，和統(tǒng)一標準的《委托貸款協(xié)議書》、《委托貸款合同》，都是經(jīng)過有關(guān)部門多次修改、法律部門審定的，應嚴格按照辦法來操作，不擇不扣的執(zhí)行，才能杜絕風險發(fā)生。在辦理委托貸款業(yè)務中應按照標準的《委托貸款協(xié)議》和《借款合同》簽署，不能添加任何不利于商業(yè)銀行的條款；對重點優(yōu)質(zhì)客戶，如需修改內(nèi)容或增加擔保事項的，必須報一級分行風險管理與內(nèi)控委員會核準。發(fā)放貸款前應查詢委托貸款基金是否到帳，確認基金到帳后，才能在基金額度內(nèi)發(fā)放委托貸款。按照委托人出具的《委托貸款發(fā)放通知書》，與借款人簽訂《委托貸款借款合同》，按照委托人出具通知書的內(nèi)容，監(jiān)督借款人貸款的使用用途。做好相關(guān)憑證和資料（合同文本等）的收集和保管工作。收回委托貸款、代收利息后，應及時通知委托人，并劃到委托人指定的帳戶。
（三）加強貸后管理工作。從目前來看，貸款發(fā)放中商業(yè)銀行基本做到了按流程操作，但往往忽視了貸后管理工作，特別是涉及法律方面的責任，使商業(yè)銀行承擔了潛在的風險，更應該引起我們的重視。加強貸后管理是風險防范的重中之重。一是發(fā)放《到逾期貸款通知書》，保持訴訟時效的連續(xù)性，是商業(yè)銀行必須做的首要之事。借款單位貸款到期后，應及時催收，最少每年向借款單位發(fā)放一次《到逾期貸款通知書》，并取得回執(zhí)，如借款人不配合，要向委托人反映，取得委托人的書面處理意見。二是借款人發(fā)生重大事項變化，應及時通知委托人，避免借款人逃債行為使商業(yè)銀行承擔過責。三是及時申報債權(quán)，當借款單位發(fā)生破產(chǎn)時，商業(yè)銀行應及時向有關(guān)部門（如破產(chǎn)清算組）申報債權(quán)，并及時通知委托人，避免造成委托方債權(quán)的流失。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介服務合同；居間合同；委托合同；房地產(chǎn)經(jīng)紀合同
中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-02
一、問題的提出
2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛案由，在服務合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關(guān)于合同性質(zhì)的問題。
本文認為，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀行為已經(jīng)進化成一種復雜的服務行為，當前中介機構(gòu)業(yè)務已經(jīng)多元化，遠不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對所有房屋買賣中介服務合同糾紛案件進行事實認定及責任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務合同的復雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應當將房地產(chǎn)中介服務合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛，在審理時再根據(jù)合同內(nèi)容確定應當適用的法律。
二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符
據(jù)筆者的實務經(jīng)驗及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現(xiàn)場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購房意向人現(xiàn)場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現(xiàn)有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進一步協(xié)商交易條件，達成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進行房產(chǎn)評估等業(yè)務。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。
上述房屋買賣中介服務流程中，第四至九項乃中介方應當提供的服務內(nèi)容，也就是中介方的義務。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務內(nèi)容千差萬別，不是每個房屋中介服務合同中，中介方的義務都包括上述第三至九項內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務僅涉及前述第三、四、五項的中介服務合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同；另一類是中介方的義務除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務內(nèi)容的中介服務合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務型房屋買賣中介服務合同。
我國合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務。居間合同雙方當事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務即全部履行，居間人除負有附隨義務如保密義務以外，不再負有任何義務。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務型房屋買賣中介服務合同，其性質(zhì)顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進化成一種復雜的服務行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當事人根據(jù)居間合同的法理來承擔舉證責任，要求當事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。
以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務費的給付條款約定按編號為某某號確認書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務收費確認書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認為其居間義務已經(jīng)履行，被告應當按照約定支付居間報酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務買賣中介服務合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應當勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務型房屋買賣中介服務合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。
三、委托合同糾紛之訴因也存在不足
根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。我國合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當媒介，其服務范圍有限；而委托則是為他人處理事務，至于事務的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準委任契約。史尚寬先生認為：在雙務的居間契約，即居間人負擔盡力義務，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務時，為準委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應解釋為獨立的無名契約，惟在雙務的居間契約，則可認為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務時，則兼有委任契約之性質(zhì)。
但是，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人?！币獯罄穹ǖ涞?754條則規(guī)定，居間人是與當事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動中?！笨梢?，依其規(guī)定，居間任務完成后（當事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。
而且，不可否認的是，房屋買賣中介服務合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當。
四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務合同糾紛之訴因的最佳選擇
房地產(chǎn)中介服務是一種包含居間和等多重服務事項的行為。當事人之間的合同性質(zhì)不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產(chǎn)中介業(yè)所服務之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？
我國建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀。但是，建設(shè)部頒布的另一個規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀。
遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務時與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同了，因為該辦法第十六條對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當包含的內(nèi)容做了詳細規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。
本文認為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務的行為規(guī)則時，不能將尋求房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應當將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務競爭越來越激烈，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務。一般人在和中介機構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務合同時，都是根據(jù)中介機構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同（居間合同），那幾個條款構(gòu)成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實生活中的代辦貸款義務中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對其委托行為進行公證，受托人必須向登記機構(gòu)出具經(jīng)過公證機關(guān)公證的授權(quán)委托書。
而且，在沒有進入實質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復雜的合同糾紛之實質(zhì)爭議和應當適用的法律規(guī)范，并不合理。因為在關(guān)于房地產(chǎn)中介服務合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權(quán)利義務并不是十分確定，對其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔舉證責任，甚至據(jù)此要求當事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。
因此，本文認為，應當針對房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務型的房屋買賣中介服務合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。
注釋：
①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。
參考文獻：
[1]史尚寬，著.債法各論.中國政法大學出版社，2000.
摘要：文章對我國現(xiàn)階段社?；疬\營過程中存在的問題進行了分析，同時提出了目前應采取的幾點措施。
關(guān)鍵詞：社保基金投資管理問題對策
一、社?；疬\營過程中存在的問題
隨著我國社會保障事業(yè)的發(fā)展，社會保障基金的規(guī)模日益擴大，如何加強投資管理使其保值增值，是現(xiàn)階段必須解決的一大課題。筆者在實際工作中體會到現(xiàn)階段社?；疬\營過程中存在以下問題
1.統(tǒng)籌層次不同，基金管理主體分散，影響了基金的存量規(guī)模，削弱了基金運營的規(guī)模效益。目前地方保險基金的統(tǒng)籌層次也不盡相同，中央和省屬企業(yè)養(yǎng)老保險、失業(yè)保險實行了省級統(tǒng)籌，醫(yī)療、生育、工傷保險實行地市級統(tǒng)籌或縣級統(tǒng)籌，統(tǒng)籌的層次還處在較低的水平。一些企業(yè)還建立了補充醫(yī)療保險和補充養(yǎng)老保險，企業(yè)是補充保險基金的管理主體。這樣的管理體制，使基金節(jié)余分散，管理難度增大。
2.基金管理制度的約束。在保險基金的管理上，前一時期，確實存在大量基金被擠占和挪用的現(xiàn)象，在這種情況下，國家嚴格限制了基金的投資渠道，只允許投資國債和銀行定期存款。在資本市場發(fā)育的初期，防范風險的能力較小，對社?；鸬耐顿Y范圍作出限制是必要的，但是不應當成為一個長期的政策選擇。就目前講，只有國家級社會保險基金有投資管理的辦法，詳細規(guī)定了投資的渠道和管理方法，地方結(jié)余保險基金的投資渠道還沒有打開。
3.基金運營不規(guī)范。社會保險基金運營主體的非專業(yè)性以及過多的行政干預導致基金運營的低效率、高風險并存。從目前社會保險基金的管理機構(gòu)設(shè)置來看，社會保險的事務性管理和基金的運營都是由政府組建的事業(yè)性機構(gòu)即社會保險管理局中心來管理，其管理模式是政府行政命令式的管理，而非市場指導下的商業(yè)化運作，這使基金在運營過程中存在很大弊病。
二、目前應采取的具體措施
1.國家應盡快制定保險基金的投資管理辦法，依法管理和規(guī)范基金投資。盡管有中央管理的社會保險基金投資管理辦法，但還不是全部保險基金的投資管理辦法，對其他保險基金的投資管理還是空白。社保基金關(guān)系到廣大人民群眾根本利益，需要以立法的形式加以保證。因此，應盡快對社會保險基金投資立法，依法管理基金的投資，財務風險的防范都應制度化、法制化，使社會保險基金在運行過程中真正做到有章可循、有法可依，防止出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象，給國家經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定造成不利影響。
2.建立社會保險基金的投資管理機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)。國家、省、市應建立起保險基金的投資管理機構(gòu)和監(jiān)督管理機構(gòu)，明確各自的工作職責，按照基金投資管理辦法進行投資和監(jiān)督管理。投資管理部門和監(jiān)管部門應相互制約，有各自的職責，互不隸屬。投資管理部門內(nèi)部要嚴格遵守國家投資法規(guī)和政策進行投資管理，監(jiān)管部門還應具有較強的獨立性，按照法律規(guī)定的投資辦法進行獨立的監(jiān)督和檢查，確?；鸢凑找?guī)定去運轉(zhuǎn)。同時，應建立分權(quán)制衡的運作機制，基金的運用決策系統(tǒng)、執(zhí)行系統(tǒng)、考核監(jiān)控系統(tǒng)，由此形成相互協(xié)調(diào)，相互制約的分權(quán)制衡機制。
3.社保基金的投資應明確規(guī)定為委托理財。目前社會保險經(jīng)辦機構(gòu)專業(yè)理財人員還不多，也沒有資本市場投資經(jīng)驗，直接投資風險比較大，考慮到社?；鸬氖找婺繕撕惋L險，通過委托和關(guān)系，簽訂合同，實現(xiàn)進入資本市場是比較好的選擇。
4.在基金投資過程中，應處理好投資組合問題。目前，全國社會保險基金的投資限制是，銀行存款和國債的比例不得低于50%，企業(yè)債券、金融債券不得高于10%，證券基金、股票投資比例不得高于40%.當前我國金融市場還不發(fā)達，保險基金還存在較大的隱性債務，對于股票和證券基金的投資應保持較低比例。
5.在基金的運作過程中，可以考慮以下幾種投資形式：投資開放式基金；發(fā)行定期保險基金的國債；委托銀行抵押貸款；公司或企業(yè)債券。
新晨
（一）信托基本法律關(guān)系1．信托信托是根據(jù)信托目的對信托財產(chǎn)加以約定的法律制度［1］。《關(guān)于信托承認的海牙公約》的第二條將信托的法律關(guān)系表述為：信托一詞意味著一個人，即委托人，在生前或死亡時創(chuàng)設(shè)的一種法律關(guān)系。在創(chuàng)設(shè)這一法律關(guān)系時，委托人為了受益人的利益或特定的目的，將信托財產(chǎn)置于受托人的控制之下［2］。我國《信托法》第二條表述為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為?！?．信托的基本要素日本學者能見善久認為信托的基本要素包括信托目的、信托財產(chǎn)、受托人、受益人［1］。臺灣學者認為信托的第一要素，乃是委托人將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或為其他處分給受托人；第二要素，乃是受托人以信托本旨處理或處分信托財產(chǎn)［3］。信托當事人包括委托人、受托人和受益人。3．信托關(guān)系人信托關(guān)系人有廣義與狹義之分。廣義信托關(guān)系人包括信托當事人與狹義之信托關(guān)系人。信托當事人為信托行為的當事人，即以設(shè)立信托為目的的法律行為當事人，包括委托人與受托人；信托關(guān)系人還包括除委托人與受托人之外的受益人、信托管理人、信托財產(chǎn)管理人［4］。也有學者將信托關(guān)系人等同于信托當事人：“信托關(guān)系人系指與信托有直接利害關(guān)系或權(quán)利義務關(guān)系之人的總稱，也稱信托關(guān)系的當事人。”［3］我國《信托法》第三條規(guī)定：“委托人、受托人、受益人（以下統(tǒng)稱信托當事人）在中華人民共和國境內(nèi)進行民事、營業(yè)、公益信托活動，適用本法”，將信托當事人限定為委托人、受托人和受益人?；谖腥撕褪芤嫒耸欠駷橥蝗?，將信托區(qū)分為自益信托和他益信托。
（二）信托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓1．交易法律結(jié)構(gòu)分析信托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓是信托計劃的受托人即信托公司依法轉(zhuǎn)讓信托貸款債權(quán)，金融資產(chǎn)管理公司收購該信托貸款取得該金融債權(quán)之債權(quán)人地位。信托公司作為信托計劃的受托人，依托資金募集取得的資金即信托財產(chǎn)，發(fā)行信托貸款，根據(jù)《信托公司管理辦法》，信托公司管理運用或處分信托財產(chǎn)時，可以依照信托文件的約定，采取出售方式處置該等信托貸款?！盁o論在英美法系基本不承認委托人為信托利害關(guān)系人的觀念之下，還是在大陸法系承認委托人為信托當事人的觀念之下，委托人對信托財產(chǎn)都喪失了所有權(quán)，不能直接對信托財產(chǎn)進行占有、使用、收益、處分，信托財產(chǎn)成為委托人的‘異己財產(chǎn)’?！保?］2．信托貸款債權(quán)法律依據(jù)第一，我國《合同法》第七十九條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓”。第二，信托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓亦有合同依據(jù)。通常根據(jù)信托合同，信托公司依據(jù)信托計劃取得信托資金，并將該等信托資金用于融資企業(yè)的信托貸款，取得信托貸款債權(quán)。信托當事人通常在信托委托合同中約定，經(jīng)委托人同意，信托計劃的受托人信托公司可以轉(zhuǎn)讓該信托貸款債權(quán)。該等轉(zhuǎn)讓應符合債權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般合同法規(guī)定，比如擔保一并轉(zhuǎn)讓、通知債務人義務，簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等。信托貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓不論是信托合同還是貸款合同一般不予限制。第三，《貸款通則》第七條規(guī)定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險”。對于信托公司（受托人）來講，信托業(yè)務項信托貸款性質(zhì)上屬于委托貸款。信托貸款應歸為委托貸款范疇，信托貸款作為信貸資產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓亦沒有法律上的障礙。第四，我國《信托公司管理辦法》第十九條規(guī)定：“信托公司管理運用或處分信托財產(chǎn)時，可以依照信托文件的約定，采取投資、出售、存放同業(yè)、買入返售、租賃、貸款等方式進行。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的，從其規(guī)定。信托公司不得以賣出回購方式管理運用信托財產(chǎn)”。從上述規(guī)定不難看出，信托公司轉(zhuǎn)讓信托債權(quán)是管理和處分信托財產(chǎn)行為，在符合信托文件的約定或征得信托委托人同意的條件下可以出售信托貸款債權(quán)。
（三）信托債務重組信托債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，信托到期前提前或于到期日結(jié)束、終止信托；信托債務重組，一般于信托到期、終止或結(jié)束后進行。1．具體交易法律結(jié)構(gòu)信托債務承擔，即第三人承擔債務，提前結(jié)束信托，第三人取得對信托貸款債務人的新債權(quán)，簽署債務重組協(xié)議，約定新的還款期限、利息、擔保方式等。實務操作中一般建議在到期前轉(zhuǎn)讓、到期后重組。具體方式可為，由重組方自己或新的投資人將信托貸款歸還結(jié)束；由重組方或新的投資人將信托計劃受益人受益權(quán)本息歸還，結(jié)束信托；由重組方牽線將受益人的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，結(jié)束信托。信托到期、終止或結(jié)束后，對因重組形成的新債權(quán)的清償另行安排清償，該等重組資金可以通過下列方式解決，比如發(fā)行新的信托融資、自有資金或投資者資金借助銀行委托貸款等。2．信托重組的法律依據(jù)第一，轉(zhuǎn)讓方出讓的法律依據(jù)。提前結(jié)束信托依據(jù)是信托公司作為受托人、委托人（作為唯一受益人的情形）、受益人均可以提前結(jié)束信托計劃?！缎磐蟹ā返谒氖粭l：“信托公司經(jīng)營信托業(yè)務，有下列情形之一的，信托終止：（一）信托文件約定的終止事由發(fā)生；（二）信托的存續(xù)違反信托目的；（三）信托目的已經(jīng)實現(xiàn)或者不能實現(xiàn)；（四）信托當事人協(xié)商同意；（五）信托期限屆滿；（六）信托被解除；（七）信托被撤銷；（八）全體受益人放棄信托受益權(quán)?！毙磐杏媱澖Y(jié)束時應進行信托財產(chǎn)清算。第二，受讓方受讓的制度依據(jù)。依據(jù)《金融資產(chǎn)管理公司條例》設(shè)立的四家金融資產(chǎn)管理公司作為全國性的國有金融機構(gòu)，其商業(yè)轉(zhuǎn)型是由舊的不良資產(chǎn)的處置到金融資產(chǎn)的全面管理，由單一的不良資產(chǎn)收購到金融債權(quán)收購、管理乃至資產(chǎn)的收購管理，復合型或綜合性金融機構(gòu)是其必然出路。對包括信托債權(quán)在內(nèi)的所有金融債務的重組、收購是其成長的動力，監(jiān)管部門對之應坦然面對，以適應金融業(yè)放松監(jiān)管變革的全球大趨勢。中國華融資產(chǎn)管理公司對“德隆系”的托管及重組等危機金融企業(yè)的托管也從側(cè)面證明了其在該方面的能力。第三，標的資產(chǎn)不良資產(chǎn)風險分類界定的依據(jù)。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于非銀行金融機構(gòu)全面推行資產(chǎn)質(zhì)量五級分類管理的通知規(guī)定《非銀行金融機構(gòu)資產(chǎn)風險分類指導原則（試行）》是各非銀行金融機構(gòu)實行資產(chǎn)風險分類的基本依據(jù)。根據(jù)中國人民銀行《貸款風險分類指導原則》第四條規(guī)定的五類貸款風險分別為正常、關(guān)注、次級、可疑、損失。該規(guī)定第二十八條：“本指導原則中的‘貸款’系指《貸款通則》中規(guī)定的各類貸款?！薄顿J款風險分類指導原則》第三十一條規(guī)定：“本指導原則適用于各類商業(yè)銀行?！薄罢咝糟y行和經(jīng)營信貸業(yè)務的其他金融機構(gòu)可參照本指導原則建立各自的分類制度，但不應低于本指導原則所提出的標準和要求?！备鶕?jù)前述規(guī)定，不良貸款應為次級以下貸款。信托公司對信托貸款按照委托貸款進行貸款風險等級應該沒有問題，可以制定更嚴格的分類。根據(jù)《貸款風險分類指導原則》第七條：“需要重組的貸款應至少歸為次級類；重組后的貸款（簡稱重組貸款）如果仍然逾期，或借款人仍然無力歸還貸款，應至少歸為可疑類?！痹摋l第二款“重組貸款是指銀行由于借款人財務狀況惡化，或無力還款而對借款合同還款條款作出調(diào)整的貸款?！?/p>
二、債權(quán)轉(zhuǎn)讓后債權(quán)重組的實際效果
如果對信托貸款根據(jù)債務人償債能力的實際情況需要進行貸款重組時，可以認定該等債權(quán)是重組貸款，而需要重組的貸款可以認定為次級類，形成不良貸款，不論是從信托公司收購貸款債權(quán)，還是收購信托受益權(quán)，該貸款作為金融債權(quán)，從嚴認定有類不良或準不良嫌疑，在不突破金融管理公司現(xiàn)有經(jīng)營范圍的框架下也可以受讓，同時對該等債權(quán)進行重組。這種交易模式有三重效果，債務人的短期資金緊張得以解決，同時債務人又沒有出現(xiàn)實際上的逾期，不致影響債務人的信譽評級，舒緩了其流動性；原債權(quán)金融機構(gòu)的不良率也沒有升高，減少的類不良資產(chǎn)數(shù)額和撥備化解了其因債務人流動性短期困難帶來的“剛性兌付”潛在風險；金融資產(chǎn)管理公司也解決因行政法規(guī)《金融資產(chǎn)管理公司條例》所限定的業(yè)務范圍，突破了政策性剝離后資產(chǎn)管理業(yè)務產(chǎn)品類型范圍限制問題，發(fā)揮了金融資產(chǎn)管理公司重組方面的優(yōu)勢，在控制好風險的前提下也有利于其商業(yè)轉(zhuǎn)型。這種交易模式真可謂一石三鳥，對此，金融監(jiān)管部門何樂而不為呢？
三、結(jié)語
自住房公積金制度建立以來，特別是《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》
以及《住房公積金管理條例》（國務院令第262號，以下簡稱《條例》）印發(fā)后，各
地按照“房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的基本原則和要求，采取一系列措施，適時調(diào)
整資金使用方向，加大個人住房貸款發(fā)放力度，進一步推動了住房公積金制度的發(fā)展。實踐證明，實行
住房公積金制度對加快城鎮(zhèn)住房制度改革、完善住房供應體系，改善中低收入家庭居住條件等發(fā)揮了重
要作用。但是，目前住房公積金管理和使用中還存在一些亟待解決的問題：一是一些地區(qū)住房委員會制
度沒有真正建立，“房委會決策”流于形式；二是住房公積金管理機構(gòu)設(shè)置不規(guī)范，住房公積金管理中
心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位”運行，一些城市甚至存在多個管理中心現(xiàn)象，資
金管理分散；三是一些地方住房公積金監(jiān)督機制不健全，住房公積金使用率低，擠占、挪用住房公積金
等違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，住房公積金存在風險隱患。為了進一步完善住房公積金管理辦法、健全住房
公積金監(jiān)督管理體系，從根本上解決目前住房公積金使用和管理中存在的問題，國務院已對《條例》進
行了修改，并于2002年3月24日實施。為進一步貫徹落實《條例》，加強住房公積金管理，現(xiàn)就有關(guān)
問題通知如下：
一、調(diào)整和完善住房公積金決策體系
各直轄市、省會城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟（以下統(tǒng)稱設(shè)區(qū)城市）要按照《條例》規(guī)定，設(shè)立
住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構(gòu)。每個設(shè)區(qū)城市只能設(shè)立一個住房公積金管理
委員會。住房公積金管理委員會以住房公積金繳存人代表為主組成，其中：人民政府負責人和建設(shè)、財
政、人民銀行等有關(guān)部門負責人以及有關(guān)專家占1／3，工會代表和職工代表占1／3，單位代表占1／3。
住房公積金管理委員會委員由設(shè)區(qū)城市人民政府聘任，主任應當由具有社會公信力的人士擔任。住房公
積金管理委員會通過建立嚴格、規(guī)范的會議制度（每季度至少召開一次會議），實行民主決策。住房公
積金管理委員會履行以下職責：依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，制定和調(diào)整住房公積金的具體管理辦法，
并監(jiān)督實施；擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金最高貸款額度；審批住房公積金歸集、
使用計劃；審議住房公積金增值收益分配方案；審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。此外
，住房公積金購買國債比例的確定，以及住房公積金年度公報的公布事宜，也由住房公積金管理委員會
審議批準。
二、規(guī)范住房公積金管理機構(gòu)設(shè)置
每個設(shè)區(qū)城市應當按照精簡、效能的原則，設(shè)立一個住房公積金管理中心，負責本行政區(qū)域內(nèi)住房公積
金的管理運作?？h（市）不設(shè)立住房公積金管理中心。自本《通知》之日起，在保證住房公積金正
常歸集、轉(zhuǎn)移、提取和發(fā)放個人住房委托貸款的前提下，現(xiàn)有住房公積金管理中心的資產(chǎn)、人員編制一
律凍結(jié)。各地設(shè)區(qū)城市人民政府要對現(xiàn)有住房公積金管理中心資產(chǎn)、人員等狀況進行清理，核實債權(quán)債
務，經(jīng)審計后逐一登記造冊。在此基礎(chǔ)上，將清理后的資產(chǎn)（包括債權(quán)、債務）一并轉(zhuǎn)入新設(shè)立的住房
公積金管理中心。根據(jù)業(yè)務和合理布局的需要，原住房公積金管理中心可改組為業(yè)務經(jīng)辦網(wǎng)點；少數(shù)資
金數(shù)額大、管理工作較規(guī)范的，可改組為分支機構(gòu)。原住房公積金管理中心編制取消，人員由新的住房
公積金管理中心擇優(yōu)留用，未留用人員由原主管部門或掛靠單位負責，妥善安置。住房公積金管理中心
與其分支機構(gòu)實行統(tǒng)一的規(guī)章制度，進行統(tǒng)一核算。資金數(shù)額和業(yè)務量較小的縣（市）的住房公積金歸
集管理業(yè)務，也可由受托銀行辦理。各?。▍^(qū)、市）要在2002年10月底之前，完成本行政區(qū)域內(nèi)住房公
積金管理機構(gòu)的調(diào)整工作。在機構(gòu)調(diào)整過程中，要保證住房公積金管理和使用工作正常進行，不斷、不
亂。
住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位，不得掛靠任何部門或單
位，不得與其他部門或單位合署辦公，也不得興辦各類經(jīng)濟實體。住房公積金管理中心要建立崗位責任
制度和內(nèi)部審計制度，加強內(nèi)部管理。住房公積金管理中心的管理費用實行收支兩條線管理。住房公積
金管理中心負責人由住房公積金管理委員會推薦，按照干部管理權(quán)限審批并辦理任免手續(xù)，不得兼職。
上級建設(shè)行政主管部門和住房公積金管理委員會要加強對住房公積金管理中心負責人的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題
及時向設(shè)區(qū)城市人民政府反映，必要時，可以提出撤換住房公積金管理中心負責人的建議。設(shè)區(qū)城市機
構(gòu)編制管理部門要根據(jù)當?shù)刈》抗e金規(guī)模，合理核定住房公積金管理中心的編制，嚴格控制住房公積
金管理中心人員。住房公積金管理中心工作人員實行競爭上崗、擇優(yōu)聘用。
三、規(guī)范住房公積金銀行專戶和個人賬戶管理
住房公積金管理委員會應在人民銀行規(guī)定的工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行和交通銀行等五
家商業(yè)銀行范圍內(nèi)，確定受委托銀行，辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務和住房公積金賬戶的設(shè)立
、繳存、歸還等手續(xù)。其中，受委托辦理住房公積金賬戶設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)的銀行，一個城市不
得超過兩家。建設(shè)行政主管部門、財政部門、人民銀行及其分支機構(gòu)應依據(jù)管理職權(quán)，對住房公積金管
理中心在受委托銀行設(shè)立住房公積金賬戶進行監(jiān)督。受委托銀行對專戶內(nèi)住房公積金的使用行為負有監(jiān)
督責任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題要及時向當?shù)刈》抗e金管理委員會、上級建設(shè)行政主管部門和人民銀行及其分
支機構(gòu)反映。凡不按規(guī)定設(shè)置賬戶的，有關(guān)部門要進行嚴肅處理。
住房公積金是在職職工及其所在單位繳存的長期住房儲金，屬于職工個人所有。受委托銀行要為繳存住
房公積金的職工建立個人賬戶；住房公積金管理中心要建立職工住房公積金明細賬，記載職工個人住房
公積金的繳存、提取等情況，并和受委托銀行定期對賬。對職工住房公積金的記賬時間以住房公積金在
受委托銀行繳交入賬時間為準。住房公積金管理中心對已辦理繳存住房公積金的職工，要發(fā)放有效憑證
。
四、強化住房公積金歸集，加大個人貸款發(fā)放力度
各地要采取多種措施，加強住房公積金歸集工作，提高歸集率，依法督促有關(guān)單位按時足額繳存住房公
積金。凡用人單位招聘職工，單位和職工個人都須承擔繳存住房公積金的義務。要加強對住房公積金管
理中心歸集住房公積金和發(fā)放個人住房委托貸款工作的考核，落實責任。
住房公積金管理中心和受委托銀行要簡化個人住房委托貸款手續(xù)，提高辦事效率，改進貸款服務工作。
住房公積金管理中心要按規(guī)定確定住房公積金個人住房委托貸款發(fā)放范圍，對于職工買房、集資合作建
房，以及自建、翻建和大修住房的，均應提供住房公積金貸款。住房公積金管理中心要加強貸款風險管
理，健全貸款檔案管理制度。
五、健全和完善住房公積金監(jiān)督體系
國務院各有關(guān)部門和各?。▍^(qū)、市）人民政府要加強對住房公積金管理和使用的監(jiān)督。建設(shè)部會同財政
部、人民銀行負責直接對北京、天津、上海、重慶四個直轄市住房公積金管理和使用實施監(jiān)督。省、自
治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門會同同級財政部門、人民銀行分支機構(gòu)，負責本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金
管理法規(guī)、政策執(zhí)行情況的監(jiān)督。建設(shè)部要充分依托現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)基礎(chǔ)，建立健全全國住房公積金信息
管理系統(tǒng)，與各?。▍^(qū)、市）住房公積金監(jiān)管機構(gòu)聯(lián)網(wǎng)，對各地區(qū)住房公積金管理和使用實施監(jiān)督。建
設(shè)部要會同有關(guān)部門定期對各?。▍^(qū)、市）住房公積金管理和使用情況進行檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題
，要責成有關(guān)?。▍^(qū)、市）進行糾正，違規(guī)違紀的要及時組織查處，重大情況要及時報告國務院。
建立設(shè)區(qū)城市財政部門對住房公積金管理和使用的全過程監(jiān)督機制。住房公積金管理中心應嚴格執(zhí)行財
政部《住房公積金財務管理辦法》（財綜字[1999]59號）、《住房公積金會計核算辦法》（財會字
[1999]33號）等規(guī)定，按時向財政部門報送住房公積金財務收支預算和管理費用預算，并嚴格按財政部
門批復的預算執(zhí)行。住房公積金管理委員會在審批住房公積金歸集、使用計劃和計劃執(zhí)行情況的報告時
，必須有財政部門參加。住房公積金管理中心年終編制住房公積金財務收支決算和管理費用決算，要報
同級財政部門審批并抄報同級審計部門。人民銀行要加強對受委托銀行承辦住房公積金金融業(yè)務的監(jiān)管
。審計部門應對住房公積金管理和使用情況的真實性、合規(guī)性、效益性進行審計監(jiān)督，對住房公積金管
理中心負責人進行經(jīng)濟責任審計。住房公積金管理中心在結(jié)算年度終了后兩個月內(nèi)，將包括住房公積金
資產(chǎn)負債表、損益表、增值收益分配表等內(nèi)容的財務報告向社會公布，便于社會和公眾監(jiān)督。
六、加強組織領(lǐng)導，嚴肅法紀，切實維護住房公積金繳存人的合法權(quán)益
加強和改進住房公積金管理，關(guān)系到廣大住房公積金繳存人合法權(quán)益的維護，關(guān)系到城鎮(zhèn)住房建設(shè)和居
民居住水平的提高。各省（區(qū)、市）人民政府要切實加強對住房公積金管理中心調(diào)整工作的領(lǐng)導，統(tǒng)一
部署，精心組織，保證調(diào)整工作的順利實施。有關(guān)部門要統(tǒng)一思想，各司其職，各負其責，密切配合，
進一步加強對各地貫徹《條例》的指導和監(jiān)督。
為了促進住房公積金制度的規(guī)范發(fā)展，由建設(shè)部、財政部、人民銀行、國家經(jīng)貿(mào)委、監(jiān)察部、勞動保障
部、審計署、法制辦、中編辦、全國總工會的負責同志以及中國社會科學院、國務院發(fā)展研究中心有關(guān)
專家，組成住房公積金工作聯(lián)席會議，定期召開會議，研究住房公積金發(fā)展規(guī)劃、政策，協(xié)商解決住房
公積金制度發(fā)展中的有關(guān)問題等。
各地要嚴格執(zhí)行《條例》有關(guān)規(guī)定，對住房公積金管理和使用過程中出現(xiàn)的違法違紀行為，要堅決查處
和糾正。對目前已被擠占、挪用的住房公積金，由原決策機構(gòu)和決策人負責，于2002年6月底前全部收回
；對違規(guī)發(fā)放的項目貸款，要在2002年底前全部收回。因違規(guī)使用住房公積金而造成資金損失的，要依
法追究直接責任人及有關(guān)領(lǐng)導的責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。在機構(gòu)調(diào)整過程中，嚴禁借
機私分錢物、侵吞國有資產(chǎn)、突擊提職、揮霍浪費；違反規(guī)定的，一律從嚴查處。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)處置；工作思路；調(diào)研；改進
隨著農(nóng)行完成逾8000億元不良貸款剝離及注資,農(nóng)行的不良貸款率大幅下降,信貸資產(chǎn)質(zhì)量顯著改善,為農(nóng)行的成功上市鋪平了道路。農(nóng)行剝離的不良資產(chǎn)處置方式不同于其他三家國有銀行,以前的銀行,包括中行、工行、建行,都是最后不良貸款交由四家資產(chǎn)管理公司來進行處置。農(nóng)行這次的不良貸款,是由財政部和農(nóng)業(yè)銀行建立共管帳戶,財政部委托農(nóng)行成立專門的資產(chǎn)處置機構(gòu)進行清收。對于農(nóng)行而言,加快財政部委托不良資產(chǎn)的處置,既是對國家、對社會的責任,也是拓展收入來源,加速自身發(fā)展的需要。
一、資產(chǎn)處置工作面臨的形勢和挑戰(zhàn)
當前,農(nóng)行資產(chǎn)處置工作面臨著嚴峻的形勢和挑戰(zhàn),在深入分析不良資產(chǎn)處置工作任務的同時,我們應該看到既有有利因素,也有不利因素。
有利方面:一是我國實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,加大投資,擴大內(nèi)需,有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益;二是有利于制定和實施整體的不良資產(chǎn)解決方案,提高各類不良資產(chǎn)處置效率;三是有利于通過整合當?shù)囟喾矫嫘畔①Y源,以及在金融、財務、司法等領(lǐng)域的資源和其它各種社會關(guān)系資源,依托專業(yè)清收隊伍,以專業(yè)技能和操作手段,提高了資產(chǎn)處置的力度;四是有利于集約經(jīng)營管理,節(jié)約清收費用和人力資源。
不利方面:一是宏觀經(jīng)濟面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊,尤其是我國經(jīng)濟內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于往年,經(jīng)濟進一步向下調(diào)整的壓力已經(jīng)顯現(xiàn),出口增長壓力較大,消費增長趨于放緩,勞動力成本增加,企業(yè)贏利能力明顯下降,客戶現(xiàn)金流趨緊,不利于貸款清收;二是我國信用體系尚不完善,不良資產(chǎn)剝離后,客戶心態(tài)會發(fā)生變化,存在逃廢債傾向;三是地方政府出于維護社會穩(wěn)定、利益分配等原因,不同程度的存在地方保護主義;四是雖然近年來執(zhí)法環(huán)境有所改善,但執(zhí)行難問題仍沒有從根本上解決,尤其政策性放款如供銷系統(tǒng)、公共事業(yè)單位執(zhí)行難的問題仍然存在。
二、資產(chǎn)處置工作存在的主要問題
一是委托資產(chǎn)質(zhì)量低下,清收難度大。損失類貸款占比較高,經(jīng)過多年的清收,并且采取了多種措施,包括依法清收等等,剝離的不良貸款的清收難度很大。
二是地方政府保護。近年來,由于企業(yè)轉(zhuǎn)制等諸多原因,導致職工上訪事件增多,地方政府為保持穩(wěn)定要求有關(guān)部門在處理企業(yè)資產(chǎn)時要做好穩(wěn)定工作,結(jié)果造成在執(zhí)行企業(yè)資產(chǎn)時難度很大,執(zhí)行不下去。
三是存在逃廢債現(xiàn)象。由于農(nóng)行股改不良資產(chǎn)剝離,經(jīng)過媒體等報道,目前,貸款客戶的心態(tài)發(fā)生了變化,存在拖、賴債等現(xiàn)象,所以在清收過程中要比剝離前付出更大的精力,采取更強更有力的措施。
四是剝離的個人客戶筆數(shù)較多,金額較小,分布區(qū)域廣,管理和清收難度較大,缺乏更為有效的清收措施。
五是貸款正常維護都會產(chǎn)生一定的成本和費用,而預期的收益具有較大的不確定性。如何在成本和效益之間權(quán)衡,也是一項難以抉擇的現(xiàn)實選擇。
三、資產(chǎn)處置的主要工作目標和重點
隨著股份制改革的整體推進,我行的資產(chǎn)重組和財務重組目標已經(jīng)實現(xiàn),目前正穩(wěn)步推進IPO融資上市,業(yè)務經(jīng)營方式將發(fā)生重大變化。為此,結(jié)合總行制定的3510戰(zhàn)略目標,將“風險控制”理念貫穿于資產(chǎn)處置全過程,充分考慮風險與收益平衡,致力于提高自身風險管理能力,確定我行總體工作目標:即最大限度收回不良資產(chǎn),降低處置成本,提高處置效率,實現(xiàn)處置收益最大化。
管理目標:全面落實風險管理責任體系。不良資產(chǎn)抓降、監(jiān)測、控制有機結(jié)合,實行客戶、風險管理、資產(chǎn)處置等部門的一體化管理,形成各司其職,各負其責的良好工作氛圍。加快資產(chǎn)處置工作職能轉(zhuǎn)變,打破傳統(tǒng)的工作模式,將風險管控關(guān)口前移,變以往的事后補救式被動管理為事前、事中風險隱患的預防。
人員目標:建立一支高素質(zhì)的資產(chǎn)處置專業(yè)隊伍。實行精細化管理,選聘責任心強、專業(yè)素質(zhì)高的員工專職負責委托資產(chǎn)處置工作,同時配備懂經(jīng)營、會管理、理念新,道德水準高的管理人員。
經(jīng)營目標:實際剝離的委托不良貸款,在充分盡職調(diào)查核查的基礎(chǔ)上,形成真實可信的估值結(jié)果。通過盡職調(diào)查和估值,為不良資產(chǎn)處置提供定價依據(jù),研究個案處理辦法,制訂全年乃至今后三年的處置計劃和工作方案,并組織實施。
當前資產(chǎn)處置工作重點:
1.制定處置工作實施細則。認真研究即將出臺的委托資產(chǎn)處置相關(guān)制度、辦法,結(jié)合我行委托資產(chǎn)實際狀況,在授權(quán)范圍內(nèi)進行必要的細化,研究探索委托資產(chǎn)處置的有效模式。
2.落實處置工作責任制。委托資產(chǎn)實行分戶到人,雙人管戶原則,明確主要責任人,負責分管客戶的資產(chǎn)處置方案制定、具體實施和債權(quán)的日常維護。
3.了解掌握客戶資產(chǎn)現(xiàn)狀。認真開展盡職調(diào)查,形成全面的債務分類和回收可行性分析報告。深入了解與債務關(guān)聯(lián)的可執(zhí)行資產(chǎn)狀況,對委托處置客戶進行分類排隊,確定潛力客戶、一般客戶、無效客戶,分別采取不同的處置手段,使資產(chǎn)處置方式、方法更接近于實際,實現(xiàn)資產(chǎn)處置收益最大化。
4.確定處置清收工作重點。處置工作優(yōu)先放在處置周期時間短,見效快的項目上。一是對受國家宏觀經(jīng)濟政策限制企業(yè)采取堅決措施,防止金融危機、經(jīng)濟衰退對上述企業(yè)造成沖擊,導致資產(chǎn)迅速減值,資產(chǎn)質(zhì)量進一步惡化。二是借股改之機存在逃廢債僥幸心理的客戶。三是產(chǎn)權(quán)制度變革、借款主體資格變更,特別是政策性破產(chǎn)企業(yè),避免企業(yè)變更或破產(chǎn)造成債權(quán)的終結(jié)。
5.加大處置工作力度。分別采取依法清收、領(lǐng)導包大戶、責任清收、減免表外利息等有效方式,集中人力、法律、費用等有效資源,確保清收工作取得實效。
四、資產(chǎn)處置采取的主要工作措施
1.明確部門職責分工。結(jié)合剝離后的工作,明確部門人員職責和各單位的管理責任,樹立大風險管理觀念,實現(xiàn)業(yè)務部門風險管理關(guān)口前移,從業(yè)務風險產(chǎn)生的源頭上進行有效控制。
2.完善考核獎懲機制。完善資產(chǎn)處置考核約束措施,制定不良資產(chǎn)監(jiān)測考核細則,強化監(jiān)測職能,嚴格考核。
3.發(fā)揮協(xié)同作戰(zhàn)的整體優(yōu)勢。充分發(fā)揮原經(jīng)營行的人員優(yōu)勢和信息優(yōu)勢,協(xié)調(diào)原經(jīng)營行與委托資產(chǎn)處置經(jīng)營部的協(xié)同工作,對已落實還款計劃的委托資產(chǎn)還款情況進行監(jiān)督。同時,對懸空債權(quán)承債協(xié)議進行落實,使其有實質(zhì)性的進展。
4.加強資產(chǎn)風險防范。強化監(jiān)管、強化檢查,提高制度的約束力。以人為本,加強人生觀價值觀教育,提高制度執(zhí)行的自覺性。加大監(jiān)管及時發(fā)現(xiàn)風險隱患,實行客戶尋訪雙人及登記匯報制,收貸收息客戶到行,內(nèi)外勤分離;抵債資產(chǎn)收取審查、審議審批程序化;處置項目審查審批制,通過市場尋價、合理評估,處置損失認定適當,嚴格處置方式,堅持公平的市場運作,確定拍賣保留底價,對中介機構(gòu)實行公開或邀請招標,協(xié)議處置實行“陽光”操作。對我行的實物資產(chǎn)權(quán)屬情況進行重新確認,特別是防止抵債資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶風險和看管風險,杜絕接收后資產(chǎn)因管理造成的人為減值。
5.注重貸款時效維護。加強貸款訴訟時效管理,使我行的到期未到期債權(quán)始終置于司法保護之下。及時向債務人或擔保人發(fā)催收通知書、律師函等形式延續(xù)訴訟時效保全債權(quán);密切重點行業(yè)產(chǎn)權(quán)制度變更,爭取最大限度獲得破產(chǎn)債權(quán)的清算額度,避免企業(yè)破產(chǎn)成為我行債權(quán)的終結(jié)日。
6.加大以下幾種委托資產(chǎn)的清收力度:借款人有還款能力但拒不還款的賴債行為或各種惡意逃廢債行為的;借款人雖無還款能力,但有可變現(xiàn)資產(chǎn)暫未變現(xiàn)的;借款人雖無還款能力,但保證人有能力和有資產(chǎn)的。
7.加大訴訟執(zhí)行力度,充分利用法律手段對委托資產(chǎn)進行處置清收。組建訴訟案件管理團隊,實現(xiàn)對本行委托不良資產(chǎn)訴訟案件的集約化、規(guī)范化管理。對已涉訴的客戶進行梳理,區(qū)別已勝訴在執(zhí)行、已勝訴未執(zhí)行、已尚未判決等情況,加強與縣區(qū)兩級法院的溝通,盡量加快判決及執(zhí)行速度,盡早處置,取得清收效果。對債權(quán)債務關(guān)系明晰、訴訟時效有效、借款人確有可執(zhí)行財產(chǎn)的不良資產(chǎn)項目,收集相關(guān)資料,制定項目處置預案,在充分論證效益評估的基礎(chǔ)上,確有必要訴訟的,果斷訴訟,力爭做到快立、快審、快結(jié)和快執(zhí)行。強化訴訟時效管理,明確時效管理責任,建立訴訟時效臺帳,采取各種催收措施保證訴訟時效的連續(xù),維護我行的權(quán)益。
8.對政府干預形成的或有公務員參預形成的委托資產(chǎn)采取向借款人單位發(fā)函、公開曝光等措施,借助社會輿論的壓力促使其還貸。
9.加強與政府部門溝通、協(xié)商,積極探索國有企業(yè)老陳欠貸款的解決途徑,使不良資產(chǎn)處置收益最大化。
五、對資產(chǎn)處置工作的建議
一是建議出臺有針對性的清收政策,根據(jù)借款人的還貸能力和貸款方式出臺包括減免息、打折、打包、拍賣債權(quán)等清收政策。
二是建議出臺減免稅費等優(yōu)惠措施,使資產(chǎn)處置效率高、收益大。
三是建議各級財政部門密切配合資產(chǎn)處置工作,對財政擔保的不良貸款由財政部門合理安排資金償還不良貸款,同時對其他政府或企業(yè)貸款財政部門也可協(xié)調(diào)清收工作。
四是建議在嚴防道德風險的基礎(chǔ)上,進一步出臺加快處置抵債資產(chǎn)措施,對于抵債手續(xù)存在瑕疵、自然貶值速度較快(廠房、車輛、原材料等),不再深挖歷史責任和現(xiàn)實責任,最大程度地減少這部分資產(chǎn)損失。
參考文獻:
關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風險；規(guī)避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強，管理風險與規(guī)避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風險的形成
住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟風險和管理風險，同時又有其自身獨特的經(jīng)濟風險和管理風險，而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。
（一）運行體制帶來的管理風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務，應當委托住房委員會指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業(yè)務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標的經(jīng)濟實體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動，和在運作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務與委托業(yè)務之間，存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風險。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務高效、快速發(fā)展。而其自運營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當然無論是對開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風險。
3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息化建設(shè)滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務發(fā)展趨勢以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風險。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時通知客戶還款，也不實行跟蹤服務，導致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。
（二）政策取向和金融市場形成的管理風險
由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時也決定金融管理風險。
1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風險性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負擔還會加重，逾期率就會上升。
2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經(jīng)濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠看，今后可能會導致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。
3、國民經(jīng)濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮(zhèn)職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然會不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數(shù)額的個人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達20年，從機會成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場風險，并其風險將增加一倍以上。同時，住房公積金貸款業(yè)務的單一性使它缺乏銀行通過多項業(yè)務組合分散風險和規(guī)避風險的機制，更加劇了其風險性。4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標，過分強調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風險的規(guī)避措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的，理應正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風險損失，根據(jù)上述風險的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風險，應積極采取應對措施。
（一）確立房改資金管理中心主導地位
解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現(xiàn)責、權(quán)、利的統(tǒng)一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責分明。運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時也應該將選擇住房公積金業(yè)務承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤，而導致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風險，應由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風險的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導地位。
（二）建立貸款風險監(jiān)管體系
建立貸款風險監(jiān)管體系，將風險管理系統(tǒng)納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是對個人信用情況進行相應的時實評估，特別應能防范惡意超貸的情況；二是實現(xiàn)對個人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，實現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理，三是實現(xiàn)個人住房貸款高風險的預警功能，并給出響應的規(guī)避建議；四是實現(xiàn)會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商，特別是對金融、房地產(chǎn)市場、社會就業(yè)與家庭收入變動信息的應急響應，以期協(xié)同規(guī)避，對已發(fā)生逾期的應協(xié)助盡快催收；五是建立個人住房貸款風險基金，實現(xiàn)個人住房貸款風險化解損失的規(guī)避功能。
（三）采取相關(guān)配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業(yè)擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務負擔，又化解了金融風險。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規(guī)定和相關(guān)財務管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。
3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，應由保險公司把財產(chǎn)保險和人身保險結(jié)合起來，開拓住房保險新業(yè)務，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。
（四）采取相關(guān)配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質(zhì)量，減少因服務質(zhì)量帶來還貸風險。
1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應還多少錢，什么時候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟上有準備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習慣，減少不必要還款糾紛。
（五）加強貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環(huán)節(jié)，嚴格抵押審查，對降低貸款風險，資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到：
1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。
3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價格變動的變現(xiàn)風險。
4、切實執(zhí)行擔保法，對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產(chǎn)。
住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發(fā)放個人住房貸款時實行低存低貸的政策，符合我國的基本國情，也有力地推進了城市住房制度改革和發(fā)展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個的管理過程之中。因此，必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理體系，進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè)，使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風險管理方面的經(jīng)驗，用法律和制度等管理手段，有效規(guī)避住房公積金個人貸款的管理風險，以保障住房公積金貸款的管理風險降到最低的限度。
參考文獻：
1、梁萬泉.我國個人住房貸款的四大風險及控制[J].青海金融,2006(9).
[【關(guān)鍵詞】 信托 產(chǎn)品設(shè)計 創(chuàng)新 發(fā)展
一、信托的概念
所謂信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。
信托是一種信用委托，信托業(yè)務是一種以信用為基礎(chǔ)的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投人信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托業(yè)務是由委托人依照契約或遺矚的規(guī)定，為自己或第三者（即受益人）的利益，將財產(chǎn)上的權(quán)利轉(zhuǎn)給受托人（自然人或法人），受托人按規(guī)定條件和范圍，占有、管理、使用信托財產(chǎn)，并處理其收益。
信托是一種特殊的財產(chǎn)管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度,與銀行、保險、證券一起構(gòu)成了現(xiàn)代金融體系。
二、國內(nèi)外信托發(fā)展現(xiàn)狀解析
（一）國外信托發(fā)展概況
信托制度最早起源于英國，是在英國“尤斯制”的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的?；?、信托、保險、銀行、證券被譽為現(xiàn)代金融業(yè)的五大金融支柱。英國是現(xiàn)在信托的發(fā)源地，也是當今信托產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的國家之一。英國最早的產(chǎn)生的信托方式是個人信托，由受托人代為處理一些易產(chǎn)生糾紛的事物，主要處理公益事務和私人財務事務，為了規(guī)范信托業(yè)務，英國于1893年和1896年分別頒布了《受托人條例》和《官選受托人條例》，前者對個人充當受托人辦理信托事務進行了管理，后者則進一步規(guī)定了法院有權(quán)選擇受托人，同時受托人可以根據(jù)管理的信托財產(chǎn)的多少征收相應比例的報酬，由此開始出現(xiàn)了信托的有償服務。由于個人生命的有限，個人信托開始向法人信托發(fā)展，1908年英國創(chuàng)辦了國有信托機構(gòu)――官辦信托局，以法人身份用國家經(jīng)費來管理信托業(yè)務，由此標志著信托業(yè)務從個人受托向法人受托轉(zhuǎn)變的開始。
現(xiàn)代英國的信托業(yè)務可以分為一般信托業(yè)務和證券投資信托，一般信托根據(jù)受托人性質(zhì)可以分為個人信托和法人信托，而證券投資信托可以分為投資信托和單位信托。個人信托一般是財產(chǎn)管理，遺囑執(zhí)行、遺產(chǎn)管理等方面；證券投資信托是指專門的投資目的而設(shè)立的信托，向公司股東募集資金分散投資于房產(chǎn)、證券市場等。雖然英國的信托業(yè)歷史最為悠久，但是其發(fā)展廣度遠不及美國和日本。英國的信托主要以個人信托居多，傳承了其最早的起源的公益事務和私人事務業(yè)務；法人信托則集中于幾家銀行經(jīng)營，分布不廣。值得一提的是英國的證券投資信托發(fā)展迅猛，投資信托為英國首創(chuàng)，后被海外國家所借鑒，對其他國家的證券投資信托業(yè)務產(chǎn)生了深遠的影響。但是，現(xiàn)代信托制度卻是19世紀初傳入美國后，在傳入美國后信托得到快速的發(fā)展壯大起來的。美國是目前信托制度最為健全，信托產(chǎn)品最為豐富、發(fā)展總量最大的國家。
（二）我國信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
我國的信托制度最早誕生于20世紀初，但在當時中國處于半殖民地半封建的情況下，信托業(yè)得以生存與發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)極其薄弱，信托業(yè)難以有所作為。
我國信托業(yè)的真正發(fā)展開始于改革開放，是改革開放的產(chǎn)物。1978年，改革初期，百廢待新，許多地區(qū)和部門對建設(shè)資金產(chǎn)生了極大的需求，為適應全社會對融資方式和資金需求多樣化的需要，1979年10月我國第一家信托機構(gòu)――中國國際信托投資公司經(jīng)國務院批準同意誕生了。它的誕生標志著我國現(xiàn)代信托制度進入了新的紀元，也極大促進了我國信托行業(yè)的發(fā)展。2002年我國頒布了《信托投資公司管理辦法》，將信托投資公司的經(jīng)營業(yè)務分為幾大類：首先，信托制得資產(chǎn)管理業(yè)務：這是信托公司的主營業(yè)務，包括受托經(jīng)營資金信托業(yè)務、受托經(jīng)營動產(chǎn)和不動產(chǎn)、受托進行法律法規(guī)允許的投資基金業(yè)務等；其次，部分投資銀行業(yè)務：幫助企業(yè)并購，重組，項目融資，提供財務咨詢服務等。再次，中間業(yè)務，最后是信托公司自營業(yè)務。
據(jù)統(tǒng)計表明，我國目前的信托業(yè)務若以財產(chǎn)標的物來分，主要以集合資金信托居多，其次是動產(chǎn)不動產(chǎn)信托，但后者的產(chǎn)品較少，發(fā)展不是很廣；從財產(chǎn)運作方式劃分，以貸款類居首，其次是投資類，投資類中有以證券投資多于股權(quán)投資，再次是貸款與投資組合類和受益權(quán)轉(zhuǎn)讓類，排名最后則是租賃類。據(jù)統(tǒng)計表明，我國信托投資產(chǎn)業(yè)主要以貸款為主，其次是現(xiàn)金有價證券和股權(quán)，最低是不動產(chǎn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還指出，目前投資者比較認可的信托投資預期收益率在4%~5%,期限為2~3年，其次是1年期，收益率在3%～4%的信托產(chǎn)品。
三、信托產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀和需求
（一）我國目前的信托產(chǎn)品存在以下特征：
1.信托產(chǎn)品類型匱乏，缺乏創(chuàng)新性
根據(jù)統(tǒng)計，我國目前信托業(yè)務以貸款類的產(chǎn)品為主，集中于市政設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，以融資為目的發(fā)放信托貸款給項目融資方。此類產(chǎn)品是延續(xù)了類似銀行的金融機構(gòu)的信用制度，承擔著類似銀行的信用貸款的職責，其功能和產(chǎn)品類型與銀行重疊，無法體現(xiàn)信托“受人之托，代人理財”的本質(zhì)。而市場上另一種主要的信托產(chǎn)品是投資信托。此類信托可以分為股權(quán)投資信托和證券投資信托。不同于英國最早的投資信托，我國的投資信托針對公眾募集資金設(shè)立信托計劃，委托人進行證券市場投資或股權(quán)投資。類似于證券公司的券商集合資金管理計劃和公募基金。在產(chǎn)品設(shè)計上，證券投資信托與券商集合理財及公募基金都有著極大相似之處。因此，在產(chǎn)品的發(fā)展中，缺乏創(chuàng)新性的信托產(chǎn)品面臨著許多激烈的競爭。其主要原因還是在于信托公司未根據(jù)其自身行業(yè)特點創(chuàng)造出令人耳目一新，貼合消費者需求的產(chǎn)品。
2.產(chǎn)品技術(shù)含量較低
綜上所述，目前信托類產(chǎn)品以貸款類和證券投資類占比最高，該兩者產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都較為單一，技術(shù)含量較低。其他類型如租賃信托等我國較少有嘗試，尚未在業(yè)界普及推廣。
3.產(chǎn)品服務性和針對性較低
在金融領(lǐng)域，不同的金融機構(gòu)都有各自不同的服務對象，商業(yè)銀行以存貸業(yè)務為主，主要針對存款人和貸款人；基金公司、證券公司法面向廣大投資者，為投資者提供理財服務，促使其投資收益最大化；保險公司為投保人服務，確保被保險物遭到損壞、破滅時，損失能減少到最低。信托公司面對的是委托人，受委托人之托，代其進行財產(chǎn)管理，并以此賺取一定比例的信托報酬。因此，委托人是信托公司的具體服務對象，信托公司在產(chǎn)品設(shè)計時應該考慮的是如何保證委托人的需求得到滿足。然而，經(jīng)過觀察和分析后發(fā)現(xiàn)，目前情況下，信托公司更多考慮的是信托投資對象的需求。近年來的信托貸款類項目大多在為市政建設(shè)項目或房地產(chǎn)開發(fā)，為的是給缺乏資金的政府和開發(fā)商提供資金，幾乎沒有考慮到委托人的利益需求。如此一來，便是本末倒置了，在信托行業(yè)沒有優(yōu)秀的勝過基金、集合理財?shù)漠a(chǎn)品的情況下，委托人的利益被輕視和忽略，時而久之，委托人自然會拋棄信托，轉(zhuǎn)而選擇其他金融產(chǎn)品。
（二）我國信托產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品開發(fā)需求：
隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展騰飛，我國人民的生活水平大幅提高，人民的生活已基本脫離了為衣食等基本生存需求而犯愁的年代。隨之而來的是中國家庭總收入的顯著增長，有盈余存款和積蓄的家庭更多的開始追求更好的金錢管理。如何管理好現(xiàn)有的財富，使財富增值成了每個家庭的迫切需求。銀行以其優(yōu)質(zhì)的信用吸引了不少保守型的投資者，然而銀行存款收益率低流動性差，固然不會成為風險偏好型投資者的選擇；固定收益類產(chǎn)品如央行債券、短期融資券、央票等，雖然信用高，風險小，但其和銀行存款一樣，都不會有太高的收益率，因而不能滿足廣大投資者的理財需求；2007年股市大熱，基金產(chǎn)品被推倒了時代前端，一時風頭無人能及，但基金產(chǎn)品種類繁多，有激進的偏股型也有保守的偏債型，基金投資二級市場和股市行情密切相關(guān)，也存在一定風險；外匯、郵票、古董又是非常具有專業(yè)性的投資選擇，需要很強的專業(yè)知識和經(jīng)驗積累，一般投資者很難參與。而信托產(chǎn)品具有較多靈活性，無論是股權(quán)、證券市場、房產(chǎn)、租賃等都可以投資，可以針對特定的委托人在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)更具特定需求設(shè)計相對靈活的貼合委托人需求的產(chǎn)品。在未來的市場發(fā)展中有個廣闊的前景。
信托的發(fā)展同時也是我國市場發(fā)展的需求，我國需要信托公司的財產(chǎn)管理制度、需要利用信托資金來拓寬直接融資渠道。同時，信托資產(chǎn)還可以充分調(diào)動社會的儲備資源，提高金融資產(chǎn)的運作效率。
四、總結(jié)
信托投資公司在我國成立發(fā)展至今30年有余，起初的發(fā)展參照了西方先進國家的模式，但是我國的信托行業(yè)發(fā)展尚在初級階段，無論是法律制度還是運作模式和產(chǎn)品設(shè)計都存在許多上升空間。在國家大力扶植金融行業(yè)的背景之下，如果信托公司能夠把握好市場契機，抓緊人才培養(yǎng)、創(chuàng)造出符合市場需求有別于其他近似產(chǎn)品的理財產(chǎn)品。那么未來的發(fā)展必定會十分廣闊。
參考文獻
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