發(fā)布時間：2023-03-17 18:00:34
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的舊城改造論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關鍵詞]城中村改造成本安置補償費
隨著我國經濟和建設事業(yè)的發(fā)展，以及加快城市化進程口號的提出。各地城市擴張的腳步不斷加快，出現了大量的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖谥T多突出問題，在衛(wèi)生、環(huán)境、治安上給城市總體發(fā)展帶來矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，勢在必行。改造“城中村”不僅要改造環(huán)境，還要改造人的思想。改造人的思想是漫長而復雜得過程。本文主要從技術層面介紹環(huán)境改造的成本。
一、城中村的內涵及存在的問題
所謂“城中村”即城市規(guī)劃區(qū)范圍內的村莊。在我國，由于急風暴雨式的城市建設，導致城市用地急劇擴大，農村土地逐步被蠶食。這些被城市包圍，但又基本沒有耕地的農村，仍然保留著農村建制，其行政管理機構是“村委會”，常住人口是村民，因而形成了一個個都市里的村莊。村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規(guī)則。
“城中村”給人的印象就是臟、亂、差。靠著穩(wěn)定的租房收入、村里的福利，村民們過著悠閑自在的生活，打麻將、下象棋、閑聊，這是目前許多“城中村”的村民生活的寫照?！俺侵写濉逼毡榇嬖谥芾砺湮椤⒔ㄔO混亂、社會治安突出等問題。村內供水、供電、排污等設施布局不合理。經常出現下水道堵塞，污水橫流，基本沒有公共綠地。治安問題一直困擾著“城中村”，這里聚集了大量無固定職業(yè)，居無定所的人。賭博行竊現象在“城中村”也比較普遍，與現代文明相矛盾，這些都深刻地影響著一個城市的發(fā)展進程。
二、“城中村”改造成本
“城中村”改造的成本最主要的有三個方面：
1.村民安置補償費。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成區(qū)生活。那么對村民的安置補償費，按什么標準補償這是村民最關心的問題。拆遷補償應包括:一是房屋拆遷補償費;二是臨時安置補助費;三是搬遷補助費。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位，用途、建筑面積等因素，采用市場比較法，以房屋拆遷評估價格確定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照貨幣補償的金額的規(guī)定，計算被拆遷房的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價?；騾f(xié)商確定合理的拆賠比。村民變市民，安置就業(yè)問題，可以采用現金補償和安排就業(yè)兩種辦法?，F金補償標準由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。就目前來看，國家補償標準比較低。安排就業(yè)，政府部門通過政策補償，比如免費為“城中村”村民進行勞動技能培訓；利用城中村改造產生出來的商機，優(yōu)先考慮安置經過專門培訓的村民就業(yè)。此所謂授之于魚，不如授之于漁。
2.土地使用權出讓金。它是指建設項目通過土地使用權出讓方式，取得有限期的土地使用權，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權的出讓金。在當今社會主義土地市場，在保證土地為國有制度不變的前提下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償的市場競爭取得土地使用權。土地使用權不是無限而是有限期的，在限期內，土地使用者可靈活運用土地使用權。地價不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用?！俺侵写濉蓖恋貙儆诩w土地，其運作有三種模式可借鑒:一是政府征收土地后轉為國有土地，由政府負責安置村民及補償。土地轉為凈地，政府或拍賣或自己開發(fā);二是開發(fā)商直接與村委會協(xié)商，按市場運作開發(fā)土地;三是村集體成立房地產開發(fā)公司，自己對土地開發(fā)利用。這三種方式各有其特點:第一種從城市總體發(fā)展觀點來看，政府開發(fā)最優(yōu)，按城市規(guī)劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標，但政府往往資金有限，難以隨人心愿。其他兩種都是以集團經濟利益最大化為目標，易造成與周邊環(huán)境規(guī)劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協(xié)調工作。
在有償出讓和轉讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應堅持以下原則：即地價對目前的投資環(huán)境不產生大的影響；地價與當地的社會經濟承受能力相適應；地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用，土地市場供求關系，土地用途和使用年限。
3.土地重新規(guī)劃建設成本。開發(fā)商對“城中村”土地改造建設，多數開發(fā)成商業(yè)用房或居民小區(qū)。那么在這一階段主要發(fā)生的費用有：建設單位的管理費、勘察設計費、臨時設施費、工程監(jiān)理費、建安工程費、預備費、固定資產投資方向調節(jié)稅及建設期投資貸款利息等。
在房地產開發(fā)成本中，地價、建安成本和開發(fā)商稅費、管理費等是最主要的三大塊。以鄭州為例地價從2000年～2004年，鄭州的地價高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本這項費用是房地產開發(fā)成本的重要部分。鄭州近幾年一般來說，多層建安成本在600元/m2～800元/m2，小高層、高層在1000元/m2～1200元/m2之間，管理費、稅費占開發(fā)成本的三分之一。
三、成本控制的對策
在村民安置補償費與地價費確定后。開發(fā)商要想獲得更大的經濟效益，就要有效地進行建安工程造價的控制。在城中村改造中，開發(fā)商要從以下幾個方面中考慮建設成本。
1.科學決策，合理規(guī)劃。在“城中村”的改造規(guī)劃中，首先要確定改造的目標，發(fā)展方向?！俺侵写濉备脑煊幸韵聨追N發(fā)展方向。一是可以徹底改造的“城中村”，改造成集辦公、商業(yè)零售、休閑、娛樂和餐飲服務等為一體的商務區(qū);二是基礎設施和規(guī)劃原本較好的“城中村”，可以將其配套設施搞得更好，建成現代化的文明社區(qū)，實現錦上添花;三是基礎比較差的，地處邊緣的“城中村”，重點是要完善其周邊的路網、交通、水電、文體等配套設施。使其成為管理規(guī)范、適合中低收入群眾和外來暫住者居住的城市社區(qū)。
以第一類改造為例，首先要做到小區(qū)規(guī)劃要根據基本功能要求確定各構成部分的合理層次與關系。據此安排住宅建筑、公眾建筑、管網、道路及綠地的布局。確定合理的人口與建筑密度，房屋間距、層數與造型，布置公共設施項目的規(guī)模及服務半徑，以及水電等供應。
小區(qū)用地面積指標，反映小區(qū)內居住房屋和非居住房屋，綠化地、道路和工程管網等占地面積和比重，是考察建設土地利用率和經濟性的重要指標。這些費用占小區(qū)投資的20%～50%左右。所以，必須重視小區(qū)的規(guī)劃和土地利用。在保證功能的前提下，密度高，有利于降低單位造價。
2.在項目設計中控制造價。運用價值工程原理，改善設計方法，提高設計經濟效益。它是一種科學的組織管理技術，也是一套科學的技術經濟分析方法。
價值工程是把技術問題和經濟問題有機地結合起來研究，而不是分別研究。價值工程以工程功能分析為中心，把抽象的功能因素進行細化和量化，并分別和其成本進行對比，從多方案中選擇最佳方案。采用10分制評分，并進行加權平均，最后得到各方案的功能評價總分，即價值工程公式中的分子F值。以造價除功能分數，得價值系數V值，V值最大的為優(yōu)。
3.實行限額設計制度。按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計和概算，按照批準的初步設計及總概算控制施工圖設計及預算；又要在保證工程功能的前提下，按各專業(yè)分配的造價限額進行設計，保證估算、概算起到層層控制的作用，不突破造價限額。這有利于增強設計人員的經濟觀念。
【關鍵詞】歷史街區(qū)；革新；保護；西安
【 abstract 】 old city reconstruction will usually face of historical and cultural heritage preservation and the city of the fast development of double contradictions and confused. This paper introduced the old city reconstruction based on culture planning mode, the hope that this will ease xian city of historic blocks met in the reconstruction of the various contradictions.
【 keywords 】 the historical block; Innovation; Protection; xian
中圖分類號：G623.41文獻標識碼：A 文章編號：
古城西安以其源遠流長的歷史及種類繁多的歷史文物古跡，使之成為了世上最為著名的歷史文化名稱之一，在中國歷史文化名稱中享有很重要的地位。然而隨著近年來城市化現代進程的加快，對西安古城的保護顯然帶來了嚴重的沖擊，如何解決好舊城保護與革新的關系，使之可以在保持城市傳統(tǒng)特色不變的基礎上適應現代化的城市發(fā)展，是我們當前面臨的最為迫切的重要問題。
西安書院門街區(qū)屬于西安市歷史文化的核心區(qū)域，距今已有500多年的歷史，是現存較為完整的歷史街區(qū)之一。然而大量的歷史街區(qū)同時又面臨著全新的危機。歷史悠久的街區(qū)蒙上了逐步衰敗、發(fā)展緩慢的陰影，很多歷史建筑頻臨破壞，居住環(huán)境嚴重低下，其周邊的衛(wèi)生設施、公共服務不健全，傳統(tǒng)道路格局也顯然無法滿足現代人的生活及交通等方面的需要。尤其是隨著現代科技的不斷發(fā)展，技術、經濟的全球化，給歷史街區(qū)的文化帶來了巨大挑戰(zhàn)，再加上人們對這些歷史街區(qū)的重視度不夠，導致城市特色不再鮮明，街區(qū)一些珍貴的歷史建筑也被強行拆除，導致街區(qū)風采嚴重收到損害。采取何種有效方式，能夠最大限度的在保護原有歷史信息的基礎上，復興街區(qū)活力，不僅是歷史街區(qū)保護的需要，更是西安市文化名城保護的需要。
1 基于文化規(guī)劃的舊城改造模式
基于文化規(guī)劃的舊城改造，可將城市空間的歷史文化積淀實現良好的延續(xù)，以此來對城市遺留的文化遺產起到有力的保護。這種對文化獨特延續(xù)方式正式舊城改造最需要的，由此看來，基于文化規(guī)劃的舊城改造具有十分重要的現實意義。與此同時，結合文化規(guī)劃的城市更新中無論是對已有環(huán)境的改造還是對重新建設，最重要、最突出的特點也即是將歷史資源的恢復和保護與城市的旅游、休憩、以及商業(yè)等功能緊密結合，這才是城市文化資源合理利用、突出城市特色、體現城市文化的最有效途徑。
基于文化規(guī)劃的舊城改造模式，可參照圖-1所示，其重點在于深入挖掘舊城中所蘊含的深刻文化內涵以及歷史文化遺產資源，同時根據各文件條文進行統(tǒng)籌規(guī)劃和整體部署。首先，必須對舊城中的文物保護、歷史要素以及土地利用現狀等條件進行充分掌握，病將舊城改造后的建筑質量、空間結構等考慮進來。其次，根據以上所述的所有條件要素，深入挖掘舊城中所特有的文化特色，從而對舊城改造的建筑進行科學合理的設計。最后，確定舊城區(qū)特色文化與節(jié)點設計、整體空間結構以及區(qū)域內重要街巷空間風貌的政治等內容。
2 基于文化規(guī)劃的西安老城歷史街區(qū)的舊城改造
2.1 特色文化提取
歷史街區(qū)就如同城市人文精神的“容器”；街區(qū)里的一磚一瓦都在訴說著古老的文明和歷史。西安城市最為突出的是古都特色。西安作為華夏文明的源頭興城市，在中國乃至世界上都有著屬于自身的特殊歷史使命和特殊文化身份，至今已有3000多年歷史。悠久的歷史給西安留下了大量的文化遺存，形成了西安特有的城市風貌和地域文化。在全球經濟一體化的今天，只有充分挖掘歷史遺留的文化特色，才能繼承并發(fā)揚城市獨有的文化內涵，永葆城市魅力。
2.2 道路空間格局
道路是城市格局的重要決定因素。西安自西漢采用的“井”字型結構道路網一直沿用，到唐長安發(fā)展成熟——經緯龍骨，均衡對稱的地理格局，結合道路景觀和地形條件，組成了棋盤狀加放射的形式。形成了九宮格格局，以舊城主要道路向外延伸。以南北大街及其延伸道路為城市中軸線。這種路網格局方便地處理了新城與舊城區(qū)道路的銜接關系，又使明城路網的可以完整利用，不但利于保護明城完整格局，同時還利于未西安城市的建設。
2.3 環(huán)境綠化格局
環(huán)境綠化包括綠化、路燈、地面鋪裝及小品的設計。其宗旨也即是充分利用周邊環(huán)節(jié)，充分、協(xié)調的體現城市特色和地域特色。所以在綠樹選擇上，選擇以國槐為主的綠化樹種。小品的設計包括下馬石、石刻、抱鼓石、影壁等，通過對小品的設置，充分展現關中傳統(tǒng)民居的特色。
3 小結
總之，通過引入基于文化規(guī)劃的舊城更新改造模式，很大程度上環(huán)節(jié)了舊城改造中的保護與發(fā)展中的矛盾。然而，任何模式的成功都不是一蹶而就的，需要我們在實際工作中進行不斷摸索和總結。但以文化規(guī)劃為基礎的舊城革新模式必將會為舊城的改造做好指導工作，因此其應用前景十分遼闊。
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關鍵詞：文化規(guī)劃；舊城改造；白沙街改造
日新月異的高科技帶動了城市推陳出新，舊城改造無疑成為改善舊城區(qū)風貌、注入新城活力的必然過程，然而舊城改造不僅是經濟問題更是社會問題，如何解決好本土文化和地方文化的尊重、傳承、創(chuàng)新同城市高速發(fā)展的尖銳矛盾，成為了決策者們與規(guī)劃師們開始探尋的新出路。
1 文化規(guī)劃釋義
關于文化規(guī)劃的定義最早出現在西方，20世紀70年代英國DeMontfort大學國際文化規(guī)劃和文化政策研究室認為：文化規(guī)劃是城市和社區(qū)發(fā)展中對文化資源戰(zhàn)略性以及整體性的運用[1]。這是最被廣泛認可的定義，文化規(guī)劃是以帶動城市經濟及其他產業(yè)規(guī)劃發(fā)展為目標，更與社會經濟發(fā)展、市民休閑娛樂、市民住宅及公共領域密切關聯，是城市與社區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中的一部分，規(guī)劃應重心突出、立足主要矛盾、合理部署、分期進行。
文化規(guī)劃分為：區(qū)域（宏觀）文化規(guī)劃、城市（中觀）文化規(guī)劃、社區(qū)（微觀）文化規(guī)劃[2]，作為一種聚焦于文化資源、文化需求和發(fā)展機會的公眾化過程[3]，在各個國家的實際應用情況也不同。中國地域遼闊、人口多而雜，居住方式與西方國家存在巨大差異。就目前而言，國內對于文化規(guī)劃理論研究及實際成功案例多集中于宏觀文化規(guī)劃與中觀文化規(guī)劃，因為中國式社區(qū)平行空間尺度窄、垂直空間單一而無法形成完整而系統(tǒng)的文化結構體系，加之中國式社區(qū)自身條件復雜和文化需求不一呈現出高度的異質性，導致中國式社區(qū)（微觀）文化規(guī)劃的應用不足，理論研究更是少之甚少。
2 研究對象及技術路線
2.1白沙街概述
白沙街位于長沙市中心，湘江東岸，屬于天心區(qū)地界內，東北――西南走向，連接勞動西路與芙蓉路，周邊商業(yè)氣息濃厚。白沙街以長沙古玩城、白沙公園為輻射中心，老社區(qū)穿插其間，多年來的歷史沉淀與人文風貌形成了其他街區(qū)不可效仿的社區(qū)環(huán)境。然而，街區(qū)歷史悠久，在舊城改造過程中需考慮多方面的矛盾：（1）文化繼承與城市發(fā)展的矛盾；（2）改造片區(qū)資源與周圍環(huán)境的矛盾；（3）民眾需求與舊區(qū)多層次保護的矛盾；（4） 局部改造與城市長遠利益的矛盾。
2.2 技術路線（如圖1）
2.2.1特色文化提取。白沙街是長沙一條文化底蘊深厚的城市走廊，以長沙古玩城、白沙古井為中心輻射節(jié)點，利用交通門戶優(yōu)勢及文化資源重點展現本土文化特色――茶文化，打造有別于黃興路步行街的商業(yè)機制，加強便利的活動設施與休閑活動中心，茶融天地人于一體，提倡“天下茶人是一家”，通過茶文化精神來創(chuàng)造人與社區(qū)和諧環(huán)境。
2.2.2改造因子評價。（1）活動空間：主要包括綠地空間和商業(yè)空間，綠地空間小，分布散，1級（改造可能性最大，下同）為白沙井公園，中心節(jié)點輻射范圍廣，聯通至體育館，2級（改造可能性較大，下同）為兩端入口處，但范圍都較小，3級（改造可能性一般，下同）為街道綠化，街道綠化單一。商業(yè)空間較密，1級以勞動西路入口處為主，2級為天心閣古玩城，簡牘博物館，3級商鋪向街道兩端蔓延。
（2）建筑類型及建筑層數。建筑類型分為四類：1級居住型建筑、2級商居混合建筑、3級商業(yè)建筑及其他。1級建筑為1~3層，2級建筑為4~6層，3級建筑為7~12層及12層以上。
（3）商鋪類型。商鋪類型分1級茶莊、特色餐飲類占37%，2級普通餐飲與副食類占20%，3級服務類（銀行、診所）、其他及非商業(yè)建筑占44%。
（4）停車位分析。停車以1級（改造可能性最大）免費停車位為主約占80%，3級（改造可能性一般）為收費停車位為20%，收費停車位包括小區(qū)地下停車位、商家停車位、橋底收費停車位。
（5）基礎服務設施。據實地調查，白沙街整條街道服務設施（道路燈62個、垃圾箱28個、電話亭7個、觸地變壓器箱17個、公交停靠站6個）陳舊、老化，亟待更換、創(chuàng)新，都是是1級（改造可能性最大）改造對象。
2.2.3建設策略分析。由上分析可以看出，基于文化規(guī)劃的白沙街改造模式，首先，能夠充分立足主要矛盾，從歷史文化資源及當代文化資源出發(fā)，深入挖掘白沙街的文化內涵。其次，根據地方部門要求及民眾需要進行統(tǒng)籌規(guī)劃，形成文化脈絡，突出重點，將城市功能聯系起來，增強社區(qū)中人們的聯系，創(chuàng)造和諧社區(qū)。再者，將茶文化滲透到白沙街區(qū)品牌當中，提高茶文化氣息，建立一個風格統(tǒng)一、獨具特色的茶文化景觀街，以期建成國內獨具盛名的文化街，引領文化街區(qū)復興潮流。
2.3 街區(qū)改造實施方案
2.3.1整體空間格局分層分級分期治理。白沙街地理位置優(yōu)越，文化資源豐富，然而空間平行尺度窄，每天人口流動量大，車輛多，基礎設施落后，建筑立面單調，破壞了古城的歷史文化風貌。規(guī)劃把整體空間格局分為活動空間層、建筑類型及建筑層數層、商鋪類型層、停車位規(guī)劃層、服務設施規(guī)劃層，并分為1級、2級、3級分別進行分層分級整治，根據現狀問題大小及空間秩序進行分期改造。
2.3.2確定舊城區(qū)文化空間脈絡。規(guī)劃以茶文化為主線，把現在居民活動分布及各種現狀條件串聯起來，從勞動西路入口處設置景觀，以茶的功能切入景觀節(jié)點，分布形成“以茶思源”、“以茶會友”、“以茶入畫”、“以茶興文”、“以茶致富”的連續(xù)景觀，層層遞進，直至景觀。
2.3.3特色文化和節(jié)點設計。（1）以茶思源。在勞動西路入口處，在原有景觀基礎之上，設置動態(tài)倒茶水景，以迎八方賓客。（2）以茶會友：以白沙公園景觀營造，創(chuàng)造一種交友氣氛濃厚、休閑娛樂活動廣場，塑造成為吸引游客的主題性茶文化公園，在這里不僅可以品茶、交友，更能解決居民取水難的問題，游客還能親自體驗自己舀水的樂趣。（3）以茶入畫：通過建筑立面改造，統(tǒng)一商鋪招牌，使整個街區(qū)如詩如畫般。（4）以茶行文：對街道細節(jié)改造，融入茶因子，提高整個街區(qū)品味。包括街道植物、街道夾角景觀、圍墻欄桿及景觀小品。（4）以茶致富：通過對改造的設想，展望街區(qū)的未來，引入科技手段，如電子公交LED站牌，節(jié)約地面空間，對于街區(qū)停車服務進行統(tǒng)一收費、統(tǒng)一管理，推動未來白沙街區(qū)的發(fā)展。
綜上所述， 基于文化規(guī)劃的白沙街改造模式， 能夠很好地緩解舊城改造的過程中遇到的各種矛盾， 但中國式社區(qū)空間格局更復雜，人文資源種類多，就國內各種舊街區(qū)自身條件也大不相同，以上提供的改造模式只是提供借鑒并不能完全效仿，這還需要在新的實際改造過程中以文化規(guī)劃為指導工具進行系統(tǒng)的探索。
（收稿：2013-11-15）
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項目介紹：湖南省長沙市天心區(qū)城鄉(xiāng)綜合整治設計大賽一等獎.
【關鍵詞】三舊改造專項規(guī)劃政策風險規(guī)劃引領機構改革
中圖分類號：F110文獻標識碼： A
1引言
近幾年來，隨著廣東城市建設的迅猛發(fā)展，各主要城市都出現了用地飽和、難以獲取增量建設用地的問題，而2008年以后房地產市場的再次復興，使城市建設用地緊張的局面更加凸現。為破解城市建設發(fā)展困局，2009年，廣東省政府率先出臺了《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》等一系列三舊改造的政策，積極推進舊城改造。政策實施至今，雖然取得了輝煌的成就，但也出現了一些與城市發(fā)展不協(xié)調的問題，本文將對這些問題進行階段性的總結與反思，并提出相應的建議與措施。
2三舊改造的概念
“三舊”改造，專指“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的改造，最先由廣東省政府提出，目的是推進節(jié)約集約用地，盤活城市存量土地資源，提高土地利用效率，之后泛指廣東的舊城改造。各地地方政府為落實省的政策，積極推進三舊改造工作，一般都會從各個政府職能部門抽調人員成立三舊改造辦公室（以下稱“三改辦”），專門負責審批和跟進三舊改造項目。
事實上，三舊改造并不是單純的舊城改造概念，三舊改造項目是指符合一系列政策扶持和獎勵條件的具有一定規(guī)模的片區(qū)城市更新項目，它必須符合一定條件，并且落實齊備各項文件資料后報地方三改辦審批，批后取得三舊改造項目認定通知書，才是真正的三舊改造項目，才能享受一系列三舊改造報建辦證優(yōu)惠和財政補貼獎勵。
3當前三舊改造工作存在的問題
3.1改造項目重效率輕公建
推進三舊改造項目建設的目的是要盤活城市存量土地資源，最大限度發(fā)揮土地的價值，開發(fā)商肯投資進行三舊改造就是看中了舊改項目重建溢出的可觀價值，為追求利益最大化，開發(fā)商必然要求對地塊進行高密度高容積率的開發(fā)。但是，三舊改造并不是簡單的是拆舊房，建高樓，推進三舊改造工作的另一個目的是要在空間有限的舊城區(qū)內退讓出更多的城市公共空間，增加公共設施配套，借此提升整個舊城區(qū)的公共服務水平。廣東省出臺的一系列政策也明文規(guī)定了三舊改造項目必須退讓出的公建用地比例，但一些地方政府為了快速推進項目上馬而迎合開發(fā)商的要求，拋開城市的整體規(guī)劃，對省的政策打球甚至無視政策，造成了一些項目的建設出現高建筑密度高容積率而輕公建甚至無公建的情形，從而弱化了三舊改造的公建配套功能。
3.2三舊改造專項規(guī)劃形式化
根據政策文件的要求，對列入三舊改造范圍的項目，地方政府必須編制三舊改造專項規(guī)劃（以下稱“專項規(guī)劃”），一般理解為控制性詳細規(guī)劃。然而，目前大多數的三舊改造項目都是由政府與開發(fā)商談判而推進的，推進形式類似招商項目，結果是項目在初步確定的時候就已經先定好容積率、建筑密度和公建配套指標等條件，之后的專項規(guī)劃基本上就是為單個或幾個項目量身定做，而不顧全局的安排和部署，致使規(guī)劃跟著項目走，規(guī)劃流于形式。
另外，政策對三舊改造專項規(guī)劃的定位不清，使該規(guī)劃的法律從屬性不明確，其地位究竟是高于已編控規(guī)還是低于已編控規(guī)？其合法性缺乏法理支持。有些專項規(guī)劃甚至對原來的控規(guī)完全置諸一邊，造成各層次規(guī)劃互相矛盾，使規(guī)劃失去了應有的指引作用。
3.3政策模糊增大市場風險
目前，廣東省已出臺的政策再加上各地方政府制定的相應實施細則，讓有關三舊改造的法規(guī)體系已基本成型，然而，一些實質性的細節(jié)，現行法規(guī)仍然界定得比較模糊。例如，對原用地性質為工業(yè)的三舊改造項目，當前有幾種改造方向，一種為工業(yè)改工業(yè)（即第二產業(yè)改造后仍為第二產業(yè)，簡稱“二改二”），一種為工業(yè)改商業(yè)或商?。吹诙a業(yè)改造為第三產業(yè)，簡稱“二改三”），還有一種是界定得最模糊的：工業(yè)改造為“創(chuàng)意產業(yè)”（介乎于第二產業(yè)和第三產業(yè)之間，俗稱“二改二點五”）。對市場沖擊最大的就是這種“二改二點五”的三舊改造項目。
由于這種“創(chuàng)意產業(yè)”有別于傳統(tǒng)的工業(yè)，所以業(yè)界普遍認為它可以突破傳統(tǒng)工業(yè)的限制，向高層工業(yè)廠房發(fā)展；而它又不是商業(yè)，所以仍定義為工業(yè)，而不受商業(yè)相關政策的限制。這種界定模糊的三舊改造項目給了開發(fā)商可鉆的空子，使某些地方出現了難以控制的局面：在原來為低矮廠房的舊城區(qū)，一大批容積率畸高的高層工業(yè)廠房拔地而起，某些所謂的“廠房”建筑高度甚至突破了100米，這種披著亮麗玻璃幕墻的高層“工業(yè)”大廈，享受著低廉的工業(yè)水電雜費和工業(yè)工商稅務優(yōu)惠，既可辦理任何工商登記，又可分拆出售，名義上是工業(yè)功能，實際上擁有的是辦公、商業(yè)、甚至住宅的功能。毫無疑問，這種名義上的高層工業(yè)廠房為當地商業(yè)辦公的土地房產市場帶來巨大的沖擊，更糟的是，這些成功的案例會令其他以低地價取得工業(yè)用地的業(yè)主紛紛效尤。
此外，模糊的政策界定雖然增加了操作的彈性，有利于鼓勵適當的三舊改造項目上馬，但也增加了官員的自由裁量權，容易滋生尋租空間。
3.4項目建設忽略市政承載力
在推進三舊改造工作的過程中，一些地方政府為爭取大型的三舊改造項目上馬，早日建成煥然一新的舊城區(qū)，對一些高容積率的建設項目盲目推進，完全不考慮現狀條件的制約，無視這些巨型項目對所在區(qū)域環(huán)境的負面影響。其中，最突出的一點就是沒有仔細考慮舊城區(qū)的市政設施最大荷載能否滿足新項目日后的正常營運需要，如市政排污管道的容量或區(qū)內道路的飽和車流量。
需求巨大的大型三舊改造項目，對供水供電等需求可以通過新增管線就解決問題，但對于排污需求，原有的市政管道容量本來就有限，而深埋的管道又不能說換就換，若不考慮項目的對市政管線的壓力，必然會引發(fā)一連串問題；又如道路交通，很多舊城區(qū)本身的交通疏散就存在問題，大型三舊項目必定給區(qū)內道路施加巨大的交通壓力，若不在這些開發(fā)量巨大的三舊改造項目中退讓出更多的道路交通空間，該區(qū)域內的交通疏散問題必然會雪上加霜。
4繼續(xù)推進三舊改造工作的出路
4.1堅持規(guī)劃先行，加強規(guī)劃引領作用
要真正解決三舊改造工作當前遇到的問題，地方政府必須時刻堅持規(guī)劃先行的原則，加強城鄉(xiāng)規(guī)劃對三舊改造工作的引領作用。一方面，應明確三舊改造專項規(guī)劃的定位，使專項規(guī)劃成為控規(guī)的一部分，保證其法律地位：對已編已批控規(guī)的地區(qū)，應及時補充編制專項規(guī)劃；對未編控規(guī)或已編未批的，應將專項規(guī)劃納入到控規(guī)當中。另一方面，要摒棄現有類似招商的項目推進方式，保證項目跟著規(guī)劃走，不滿足規(guī)劃或者突破規(guī)劃限制幅度太大的項目，地方政府應堅持原則，寧可不推進，不能亂推進，才能保證整個城鄉(xiāng)規(guī)劃的總體實現。
4.2加強監(jiān)察，適時調整并完善政策
任何政策的制定及實施未必都能一番風順，在推行政策的實際過程中不可避免地會出現一些超出意料的事情，對于三舊改造工作中出現的政策風險，我們要做的不是懷疑與否定，而是及時反饋問題信息，再根據實際情況，相應地調整及細化政策，堵塞政策漏洞，填補政策空白，保證政策的實施不再走偏。例如，對于推進三舊改造工作中出現的高層“工業(yè)廠房”現象，筆者認為，必須明令禁止，并加強對工業(yè)建筑的容積率、建筑高度等有關指標的控制，保證舊廠房在實施三舊改造與工業(yè)升級的時候，不會偏離政策既定的發(fā)展方向。
4.3聯系實際，大膽進行機構改革
為三舊改造工作而生的三改辦運行至今，有利有弊，其作用之一是進行部門聯動與協(xié)調。同一個部門好說話，但三改辦的經辦人員始終是各為其主，一旦碰到困難問題，難免互相推諉，特別是在國土、規(guī)劃部門分家的地區(qū)，問題更多。 此外，三改辦的既審批項目又跟進項目，角色既是裁判又是運動員，難免給人詬病。筆者認為，在一些三舊改造項目眾多的地區(qū)，地方政府應該聯系實際進行適當的部門調整或大膽實施機構改革。
在理順機構職能，整合行政資源方面，順德政府走得最前，也走得最遠，2013年，順德區(qū)城市更新發(fā)展中心正式設立，它由政府直屬管理，是依附順德區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計局的，具有獨立法人資格的法定機構，其做法參照了香港的市區(qū)重建局，目的是建立一個綜合平臺來承接、推進和落實三舊改造相關工作。到目前為止，該中心運作良好，可算是一個成功的案例。
5結語
綜上所述，三舊改造畢竟是一項城市建設活動，所有的城市建設活動都應該根據已批的城鄉(xiāng)規(guī)劃來合理推進，而不是有政策就忘規(guī)劃，有大項目就不顧其他項目。廣東省三舊改造工作的開局是良好的，成績是顯著的，在摸索向前的道路上難免會碰到不可預見的困難與障礙，適時進行階段性的反思、總結與調整，跟據城鄉(xiāng)規(guī)劃把握好總體方向，再適度地結合地方實際需要，進行大膽的改革創(chuàng)新，我們才能平穩(wěn)順利地繼續(xù)推進三舊改造工作，創(chuàng)建城市發(fā)展的新局面。
參考文獻：
1.關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）
關鍵字：歷史街區(qū)公共利益公眾需求
近十幾年來所完成并實施的歷史街區(qū)更新，普遍存在著街區(qū)內原有社會網絡的割裂，原住民的消失等非物質性問題。如吳明偉在評論南京門東地區(qū)改造的時候說“花了很大力量，方案也通過了評審。但最后的結果是：門東地區(qū)的歷史建筑大部分沒有保留下來，基本上拆掉了”。目前，我國歷史街區(qū)的保護至今為止更多的還只是在技術層面受到關注，很少把當地居民意愿納入保護體系當中，對公眾需求研究不多，偏重技術性的改造模式帶來了對公共利益的漠視，由此帶來了改造中公共利益缺失的問題。
歷史街區(qū)改造中保護公共利益的重要性
通常城市規(guī)劃中的“利益主體”指的是與城市規(guī)劃發(fā)生關系，在城市的規(guī)劃、建設、管理和評價過程中享有利益的主體（吳可人，2005）。具體說來，利益主體涉及城市規(guī)劃的創(chuàng)造者、建設者、決策者和享用者等，且不同時期的利益主體的構成并非一成不變的。市場經濟體制下，各利益主體的理愈加突出，表現為典型的“理性經濟人”，即人們以經濟利益為目的，總是在城市規(guī)劃相關工作中選擇能夠為自己帶來最大利益的行為。
公共利益作為一個不確定的概念，表現為利益主體的不確定性和內容的廣泛性。公共利益與個體利益、組織利益既有一致性，也存在著一定的沖突?！肮怖妗弊鳛椤吧贁嫡呃妗钡膶α⒚妫▋蓚€“公共”和“利益”兩個要素?！肮怖妗弊魅缦碌慕缍ǎ汗怖媸且欢ǖ纳鐣后w存在和發(fā)展所必需的、并能為他們中不確定多數人所認可和享有的內容廣泛的價值體。保護“公共利益”，就是要求保護大多數人的利益。在本文所指的歷史街區(qū)中“公共利益”主體就是生活在街區(qū)中的居民，居民需求是“公共利益”主要的組成部分。
市場競爭本身是一個自發(fā)追逐效率的過程，在這一過程中不可避免的會出現一些不公平現象，而這種不公平既會限制市場對效率的追求，又會引起整個社會的不穩(wěn)定，影響勞動者的積極性。作為公眾政策的一種表現形式，城市規(guī)劃工作是由政府組織、非政府的組織和公眾多種利益主體共同參與的過程，追求公共利益的要求是其自身特征決定的。作為城市規(guī)劃基本價值觀的核心內容，無論是城市規(guī)劃立法還是規(guī)劃編制、規(guī)劃審批、行政處罰等，它們的唯一依據就是公共利益。具體到歷史街區(qū)中來說，就是要做到保護居民的“公共利益”，建立基于公眾需求導向下的規(guī)劃編制、管理體系。
歷史街區(qū)改造中面臨的矛盾
2.1文化保護和經濟投入的矛盾
對傳統(tǒng)街區(qū)保護的投資必須有一定的回報，這是市場經濟條件下任何人都無法抗拒的法則。與部分城中村改造類似，歷史街區(qū)的保護的動拆遷補償價格居高不下，不同的是城中村的改造后可以以較高的容積率來來獲取一定的經濟收益，而歷史街區(qū)的改造所能帶來的經濟收益甚少。從國內已改造成功的歷史街區(qū)來看，大部分政府都是將歷史街區(qū)作為一種文化工程與公益工程，并且這些地區(qū)都是經濟較發(fā)達的地區(qū)。
2.2“高地價”與“低容積率”之間的矛盾
歷史街區(qū)一般位于城市中心地段，具有很高的商業(yè)價值，眾多的開發(fā)商對歷史街區(qū)的虎視眈眈，為提高容積率、保證房地產開發(fā)，而違規(guī)拆遷歷史建筑或街區(qū)的現象屢見不鮮。因此，既要保留傳統(tǒng)街區(qū)的歷史文化價值，又要滿足經濟發(fā)展規(guī)律，迫使我們不得不深入探討對傳統(tǒng)街區(qū)更為適宜的改造更新模式。如何在保留歷史街區(qū)的價值，并且又能夠滿足經濟發(fā)展規(guī)律的要求，尋求何種保護性開發(fā)模式是當前規(guī)劃界關注的一個重要的問題。
2.3歷史街區(qū)居民的貧困化
歷史街區(qū)一般都處于區(qū)位比較好的城市舊城，人口、功能在此過度聚集客觀上給保護造成困難，而郊區(qū)化與城市化的發(fā)展使得中高收入者紛紛選擇搬遷到生活環(huán)境較好的城市新區(qū)，這樣歷史街區(qū)出現“保護性衰敗”的趨勢。由于目前市場機制、房屋產權制度不完善等諸多因素，處于衰敗過程中的歷史街區(qū)內私塔亂建等情況嚴重，房屋自然老化破敗，基礎設施落后，居民生活條件差，進一步導致歷史街區(qū)人口逐漸貧困化、老齡化。這樣的后果是街區(qū)生活成本低于與城市其它地區(qū)，收入較低的外來人口、流動人家在此集聚，反過來導致街區(qū)進一步的貧困化。
2.4安置過程中的社會矛盾
在對歷史街區(qū)改造過程中，居民安置房源的區(qū)位普遍較差是一種普遍的問題。據相關資料表明，歷史街區(qū)內居民對住房的主要需求依次是住房位置、面積、廚房衛(wèi)生等設施，由此可見住房地點是居民們最重要的一項要求。另外，隨著地價上漲，富人住進舊城，窮人遷往郊區(qū)，那么低收入者還要承擔更多的交通費用，帶來上下班、上下學的不便，生活水平差距將繼續(xù)拉大。因此，對動遷居民追加的補償是必要的，并且應該向處于弱勢群體的居民有所傾斜，這才符合社會公平的原則。
公眾需求導向下歷史街區(qū)更新方式探討
3.1倡導小規(guī)模漸進式改造方式
大規(guī)模的改造帶來的負面效應非常明顯，小規(guī)模漸進式的更新改造方式逐漸成為保護公眾利益的重要手段。小規(guī)模的更新改造是一種“適應性改變”，具有極大的靈活性，它既能充分適應復雜的現狀約束，又能較好地適應人類生活的紛繁復雜的變化，因而能夠激發(fā)街區(qū)居民（或單位）參與更新改造的積極性。而且，從技術角度上看，小規(guī)模更新改造也利于公眾參與的開展。所以，這種改造方式的變革為公眾參與機制的引入，更加能夠體現街區(qū)改造中的社會公平，更能發(fā)現并解決公眾需求的問題。
小規(guī)模漸進式的改造將解決居民現實需求為首要目的，避免了大規(guī)模拆遷的出現，首先將是否拆遷的選擇權交給了居民自己來決定，這不僅尊重了居民的真實愿望，也符合了市場經濟條件下拆遷這類民事活動應當遵循的“公平自愿”的原則；其次不需要大量的周轉安置用房，改造當事人只要去親友家里暫時借住一下就可以解決問題；第三可以延續(xù)街區(qū)原有的社會結構和鄰里關系。
3.2嘗試多樣化的改造設計
歷史街區(qū)的改造應堅持保護歷史真實性、保持風貌完整性、維護生活延續(xù)性的原則，改造要使得街區(qū)內居民繼續(xù)按自己的意愿生活，要維持原有社會功能，促進地區(qū)經濟發(fā)展，使得規(guī)劃不僅改善街區(qū)的物質環(huán)境，而且保護街區(qū)公眾的利益。
就保護方法而言，對于同一個歷史街區(qū)的保護規(guī)劃，不可能出現截然不同的多種方案，只可能在局部地段或細部上有所區(qū)別。歷史街區(qū)的保護和更新模式是本著保護傳統(tǒng)空間格局，在充分現狀調查和對建筑年代、建筑風貌和建筑質量等因素的綜合判定的基礎上，對歷史街區(qū)的每一幢建筑進行定性和定位，提出保護與更新措施。目前歷史街區(qū)內的建筑一般有保存、保護、整飭、更新四種方式，筆者認為應當增加第五種方式――暫留。即暫時維持現狀，特以后條件成熟時拆除、改建。這是指對一些應該拆除的不協(xié)調的建筑，由于種種原因一時無法進行拆除或改建，可以理解為“判處死刑，緩期執(zhí)行”，但不能改判，最終要形成完整的歷史風貌。
3.3倡導用地兼容與功能引導
歷史街區(qū)的土地使用性質，原則上應該按照總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃確定的用地分類標準予以分類，但現實中這種嚴格的分類方式卻不被市場所接受。學術界對重新定義用地種類的爭議此起彼伏（如江蘇省2006年出臺的控規(guī)編制導則，將用地細分至“小小類”），但計劃永遠改不上變化，各種新的用地類型不斷出現。筆者認為，與其花大力氣不斷修改的用地種類，不如以不變應萬變，在現有用地框架內增加對用地兼容性的研究。歷史街區(qū)中的用地情況較一般城市舊城地區(qū)更為復雜，而且歷史街區(qū)面臨著復雜的發(fā)展機遇，嚴格的用地規(guī)劃控制不具備引導街區(qū)發(fā)展的重任。所以，筆者認為在不影響歷史文化風貌和符合歷史建筑保護要求的前提下，允許特定區(qū)域內土地使用的兼容和復合，將街區(qū)的發(fā)展與居民個人的發(fā)展聯系到一起，實現雙方共建和諧社區(qū)理念。
3.4重視民間自發(fā)的保護行為
居民作為街區(qū)的主體，在街區(qū)的改造中占據重要的地位。在制定嚴格的建筑高度和風貌等要素的規(guī)劃引導下，政府負責相應基礎設施的改造，而居民則根據自身的實際情況和意愿進行改造和重建，但其前提是街區(qū)必須有明確的產權脈絡。這是一種漸進的、自發(fā)式的可持續(xù)性街區(qū)保護策略，在國內眾多地區(qū)已經有過成功的應驗。此外，應該簡化歷史街區(qū)的產權構成，采取多主體介入的保護方式。如針對私有產權房，可以簽訂相關責任主體保護協(xié)議，由產權人自行保護，并配合保護機構實施統(tǒng)一修繕改造工作，雙方按照協(xié)商比例出資共建。
結論
目前許多街區(qū)改造產生眾多無視公眾需求、損害公共利益的原因，筆者認為是沒有認識到歷史街區(qū)保護與更新的特殊性，錯誤的將其與舊城改造混為一談，用舊城改造的方法來改造歷史街區(qū)。所以，必須從根本上來重新認識歷史街區(qū)保護與更新規(guī)劃的特殊性。歷史街區(qū)的保護與更新要實現“綜合效益”，要對歷史街區(qū)的物質要素和非物質要素進行整體性更新，要充分考慮用地兼容性與彈性需要，通過引入新功能增加居民就業(yè)機會。街區(qū)改造應能給居民帶來實實在在的利益，解決具體的生活需求。
回歸到規(guī)劃理論的本質，從霍華德構建田園城市的那一刻開始，規(guī)劃就被賦予了構建美好生活的內涵。如果規(guī)劃理論背離了代表公共利益的根本出發(fā)點，漠視公眾的需求，那么再宏偉、再優(yōu)美的規(guī)劃也終究不會被公眾所接受。因此城市規(guī)劃更應當回歸本質，保護公共利益，解決公眾需求。
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在治理易于污染的城區(qū)明渠的簡單做法是將其覆蓋,明渠轉暗,從一定意義上講這對改善城市衛(wèi)生面貌有一定的益處。但在蓋去明渠的同時,也埋葬了一種城里人能體驗到的自然的過程。西方發(fā)達國家在經歷了幾十年填埋排水渠的歷史之后,已開始回味明渠的意義,并重新考慮明渠的設計,成為城市難得之景觀(Thayer 1989).
起灣道排洪渠的南段已覆蓋(圖10),而北段尚為明渠。建議不再覆蓋。在可能的情況下打通已覆蓋的暗渠,使之與現有明渠連為一體。
(b)節(jié)制使用工程措施,還水道以自然本色
目前,國內對城市河渠的工程處理基本上都是水泥襯底和駁岸,裁彎取直,這似乎對排洪排污有效,但實際上這種工程措施是落后的。目前,國際先進國家已普遍反對河道治理的這種工程措施,包括美國洛杉機河流治理,都強調還河道以自然本色。拓寬河道使之成為一個水-濕地-旱地生境系列綜合體,節(jié)制地使用鋼筋水泥,至少有以下幾大好處:
第一,減少工程投資;
第二,利用自然的生態(tài)過程凈化污水;
第三,維護城市中難得的自然生境。使垂直的和水平的生態(tài)過程得以延續(xù),即可以成為自然水生、濕生和旱生生物的棲息地,也是聯系城市各自然棲息地斑塊以及于城郊自然基質間的生物廊道。
(c)治理污染,引注清水
除西河外,上述幾個水系都已遭嚴重污染,主要因為城市生活污水排入其中所造成(圖6)。應設排污管將污水分別處理,同時溝通通水系,引注自然清水,使污水河成為清溪。結合兩岸綠化帶,使河道兩側成為人們消暑納涼,聞花香聽鳥語之好處去,此也是中山市人民之理想(楊桂濂,1996)。
(2)連接城中殘遺斑塊
中山市城區(qū)目前保留有多個山丘而成為建成環(huán)境中的自然殘遺斑塊,并陸續(xù)成為公園綠地。這些綠色斑塊象是城市海洋中的孤島,相互之間缺乏聯系(圖1),與城外自然丘陵山地也沒有結構和功能上的聯系,建立這些聯系是中山市整體景觀可望發(fā)生重大改觀的一個突破點。
建立這種景觀聯系,可以通過以下幾個方面來實現:
(a)水系廊道聯接城中綠色斑塊
以上述水系網絡結構為聯系,將城中孤立斑塊連為一體,形成一種串珠式結構(圖7),這就要求城市擴展和舊城改造過程中有意識地留出綠化用地,以保持山體與水系之間的空間聯系,這種空間聯系是山、水景觀元素之間自然過程的必然(如水源于山泉),也為生物提供一個連續(xù)空間。許多生物需要兩個以上的生物的生存,孤立的山丘就很難滿足這些生物的生存,城中自然就失去"鳥語花香"的生物景觀之美。目前景觀格局下,通過較少的改造就可使員峰山與北部水系相連;葫蘆山、蓮峰山與東部排洪渠綠帶相聯;紫馬嶺、孫文紀念公園及籌建中的體育公園與白石涌相連。這樣,基本上構成城區(qū)山水相連的整體景觀格局。
通過水系還可以把城中孤峰與郊野整體自然山水基質建立聯系。
(b)城區(qū)街道綠化作為聯系通道
目前城中綠色孤島與主要街道綠化帶缺乏空間聯系,如煙墩與城區(qū)主要綠化的街道包括孫文西路,光明路等,僅有幾十米之隔,卻被建筑物團團圍住,缺乏綠色的聯接通道(圖1,5)。綠色被迫退縮到一個令人窒息的極小范圍內。應有意識地設計這些綠色斑塊與主要街道綠地的聯系廊道,并通過主要街道綠地將城區(qū)各孤立斑塊聯為一體。如通過湖濱路可以有意識地將員峰山。逸仙湖和煙墩聯為一體,通過延齡路和蓮塘路,又可把蓮峰山一帶與上述綠地系統(tǒng)聯為一體(圖7)。
這在舊城區(qū)改造中顯得尤為重要。舊城區(qū)融合了中山市城市歷史的各種文化現象,如建筑、習俗,形成了中山市獨特的傳統(tǒng)文化景觀,在舊城區(qū)改造中應審慎地加以保護,使之成為中山市有獨特吸引力的一部分(吳銳成 1996,方敏 1996,林文輝,1996,鮑文莉,1996)。但舊城區(qū)的道路、建筑缺乏適于現代化城市發(fā)展所需要的合理的規(guī)劃,其街道狹窄、綠地空間缺乏。應該在保持舊城區(qū)原有的文化景觀風貌的基礎上,擴展舊城區(qū)內部的綠地,并通過道路和水系廊道建立舊城區(qū)與周圍的生態(tài)聯系。通過改造,使舊城區(qū)的傳統(tǒng)的文化景觀和自然生態(tài)過程都得以保持和恢復。
(c)從整體景觀格局出發(fā)開辟新綠地
建立城市景觀生態(tài)連續(xù)體還可以通過有意識地增設園林綠地來實現,這需要規(guī)劃師和城市建設決策者從整體景觀格局出發(fā),在關鍵性的局部和聯接點投子,使城市景觀格局形成一盤活棋,在中山市有許多這樣的關鍵性部位,經過全面分析可作為新建綠地的部位,對全局景觀會有重要影響。
(d)未雨綢繆,在城市擴展中維護景觀生態(tài)過程與格局的連續(xù)性。
在城市擴展過程中,應把維護景觀生態(tài)過程與格局的連續(xù)性作為城市規(guī)劃的主要內容。尤其應注重城市邊緣帶的土地利用格局。這就需要分析景觀生態(tài)過程,通過其動態(tài)和趨勢的模擬來判別對維護景觀生態(tài)過程具有重要戰(zhàn)略意義的景觀局部、位置和空間聯系,即景觀生態(tài)安全格局(Security patterns) (Yu 1995a-c, 1996,1997)。中山市城區(qū)在向東南山地擴展中尤其應注意山地與水系的連續(xù)性和完整性。
作為總結,景觀生態(tài)過程與格局的連續(xù)性是現代城市生態(tài)健康與安全的重要指標。象中山市這樣的園林綠化和城市建設先進城市,下一個目標應該是什麼?不應該僅僅增加一兩個公園或美化一兩條街道,而應把城市放在區(qū)域的整體景觀基質中,設計城市的景觀格局,使之成為區(qū)域整體景觀生態(tài)過程與格局的有機組成部分。
致謝
本研究得到建設部城建司園林處李如生、中山市副市長吳銳成、公用事業(yè)局局長陳鵬、市建委副主任揚桂濂、規(guī)劃局副局長伍瑞家、市園林管理處主任劉炳祥、孫文紀念公園副主任劉錫求等的大力支持,謹表謝意。
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圖題
圖1. 中山市現狀景觀格局(概略)
圖2. 中山市的綠島景觀
圖3.中山市道路綠化綠之一
圖4.城市邊緣所反映城市擴展過程中對自然景觀缺乏尊重
圖5.城中綠島缺乏與外界聯系的生命廊道
圖6.水系廊道沒有的到維護,生活污水排入
圖7. 中山市綠色景觀的改進方案之一(概略)
圖8. 歧江可將郊野景觀引入中山城區(qū)
論文關鍵詞：城市建設，歷史文化保護，誤區(qū)
歷史文化的保護和研究對現代經濟社會的發(fā)展，有著非常重要的借鑒和指導作用，又可作為增強民族(或國家與地區(qū))自省自愛、自尊的重要宣傳教育陣地。但在經濟高速發(fā)展的地區(qū)、時段，在人口密集的地方，往往破壞較大，這就有必要從認識上加以提高．重點防范，在城市建設上明確予以保護，從法律上給以保證。但現在對歷史文化的保護，特別是在建筑及其環(huán)境的保護中往往存在多種誤區(qū)。
1)往往在想毀掉先人的東西時，就有人打出“歷史是人民創(chuàng)造的，我們可以創(chuàng)造新的歷史”的招牌。歷史確實是大家創(chuàng)造的既不能妄自菲薄，也不能枉自獨尊，不過更贊成“讓每個人都占有歷史一頁”的提法。據說在英國古城墻要修復，磚可以不用古磚這是基于這種理論的做法之一。有的城市在舊城墻遺址處修的街道廣場上還特意標明原城墻的位置走向。歷史不能像割韭菜長一茬割一茬，城市建筑更不能幾年就拆一茬。
2)“保護歷史文化妨礙了經濟發(fā)展”的觀點。持這種觀點的人往往一方面在破壞歷史文化，一方面又在大談自己城市的歷史；在舊城拆了古建筑，又到新區(qū)去搞明清一條街。這種做法既破壞了很好的旅游資源，又不能形成新的經濟熱點。有時在歷史遺跡、風景區(qū)地方挖洞搞個鬼怪神妖的人文景觀，這不僅褻瀆了古文明，還使人反胃。
3)“舊的建筑不適用，需要改造”的說法。這一改就是大拆大建，面貌全非。倘若西安也把城墻拆掉修成環(huán)路，其古都風貌及旅游價值效果就要遜色不知多少：還有的地方為了突出自己的城市特點，在任何建筑上都要搞地區(qū)、民族、歷史的特征，以示“文脈”的延續(xù)。在一個城市里應有不同歷史的建筑及風貌區(qū)，但絕沒有必要在每個建筑上看其上下五千年。只要對歷史做了大膽的保護，就可以毫無顧及地對現代化大膽追求。這樣，文脈就得到了自然延續(xù)并且通暢。
4)“要用一種統(tǒng)一的理論指導全盤”。我國幅員遼闊，地理特征千姿百態(tài)，文化底蘊各不相同，處于轉型期的經濟發(fā)展也參差不齊，城市形態(tài)與結構各自不同，需要也不同。用一種理論指導全盤．顯然不實際。中國有自己的城市文化傳統(tǒng)，盲目套用西方理論，只會犧牲自己的城市特色。作為中國文化代表的北京城借用功能主義系統(tǒng)的大拆大建、內外環(huán)道路、超尺度街廓使北京傳統(tǒng)城市特色幾近滅絕，便是前車之鑒。然而中國的現代城市建設教育、思想、方法又一直在承襲西方的城建體系，無法擺脫全球經濟一體化趨勢的影響，當然借鑒承襲是不可避免的，問題在于如何在借鑒、套用的過程中研究西方城市建設理論對中國城市快速發(fā)展的適應性，逐步建構適應自己城市的地域特點、地方風貌、文化韻味、經濟規(guī)律，又具備時代印跡的促動性城市建設理論，是當今亟待解決的課題。
還有，人們對歷史文化的保護往往忽略對古樹名木的保護，為了建筑可以任意砍伐。樹是歷史的活的見證，是無法仿造假造的文物，難道不應該更加重視嗎?城市既是經濟社會發(fā)展的載體，又是歷史文化的象征。這是任何一個城市規(guī)劃、建設、管理工作者都不應忘記或偏頗的兩個方面。
1)保護對象應該是各個歷史時期遺留下來的具有歷史、藝術和科學價值的文物、歷史遺跡和風景名勝。包括：國家省、市、縣各級文物部門已定的歷史文物和名勝點；尚未列入文物保護單位，但具有較高歷史、藝術、科學價值的文物古跡；業(yè)已損毀但具有重修、重建價值的文物古跡等。
但在城市改建中，有時會對古舊建筑是否是歷史文物古跡、是否保留等問題提出質疑。我們可以參考英國“公民信托社”提出的五條標準：是一件藝術品，能豐富環(huán)境；是某一特殊建筑風格或某一時期的建筑代表；在社會上占有一定的歷史地位；與重大事件或重要人物在歷史上有聯系；能使周圍環(huán)境具有一種時間上的連續(xù)感。
2)歷史文化的保護方法是根據各保護對象的歷史、藝術、科學價值和經濟意義來確定其保存、發(fā)展與利用辦法。為此，應首先弄清各保護對象的歷史年代、文化等級、性質特點、功能內容、容量、交通條件、空間特征與經濟利用價值等。并盡量從社會、文化、經濟、精神、習俗以及心理情感上去完善和發(fā)展它。
保護的一般方法有保養(yǎng)、維修、改造等幾種。通過保持和恢復文物古跡的本來面貌，來示明當時的歷史陳跡。對古舊建筑加以改造，使其外形不變，而內部更添現代化的設備和裝修，以充實它們的使用價值，使其得以新生。
繼承發(fā)揚古文物意境，提取傳統(tǒng)的特色和符號。羅伯特·文丘里1972年設計的美國費城弗蘭克林紀念庭院，沒有把舊建筑修復，而是將19世紀典型的美國坡頂簡化成開敞的不銹鋼構架，其地面用白色大理石在紅磚地上標志出舊房屋的平面。文氏認為：舊建筑靈魂已顯出來，人們步入庭院透過層層空架，由衷地感到故人已逝，精神猶存。創(chuàng)造了一種寧靜安詳的紀念氣氛。
還可以通過延續(xù)城市的歷史文脈達到保護的目的。如日本橫濱步行道公園設計中，設計者認識到由于橫濱經濟的發(fā)展，隨之也產生了大城市所具有的一系列弊病——“綠”在消失，“水”被疏遠，自然生態(tài)遭到破壞，造成城市中自然的匱乏。因此，在整個設計中構思了三個相關聯的主題段，來追念與城市文脈有關的歷史。設計者創(chuàng)造了：綠化步道——這里綠樹蔥郁，鳥語花香，一派自然景象，成為人工環(huán)境中的一塊綠洲；“水”的廣場——運用噴泉、瀑布、跌水、滾水和漩渦等水的表現來賦予廣場自然的氣息，使人擺脫城市的喧鬧，獲得片刻的寧靜；“石”的廣場——是供紀念、演出等集體活動使用的露天廣場，并制作了幾十種有歷史性代表的圖樣方案制作的陶塊，鋪砌在步道或嵌于指示牌上，給長者以歷史的回憶，給少者以鄉(xiāng)土教育，給客人介紹了城市發(fā)展的歷史而留下特殊印象。
3)歷史文化遺存的保護范圍常根據不同保護對象的需要，劃分為嚴格控制區(qū)、環(huán)境協(xié)調區(qū)和視線走廊區(qū)，現分述如下：
嚴格控制區(qū)：指文物古跡自身占有的地域。在此區(qū)內嚴格保護文物古跡及其環(huán)境的歷史原貌。一般除維修外不得有任意拆遷和改造，更不能新建。
環(huán)境協(xié)調區(qū)：指文物古跡所處的周圍環(huán)境區(qū)，它介于嚴格控制區(qū)與非保護區(qū)之間。在此區(qū)內允許新建房屋等，但必須與文物古跡相協(xié)調，并服從于文物古跡。在此區(qū)內除應控制建筑的高度外，還應對其體量、結構、韻律、色彩、風格和使用等方面有所規(guī)定，以使其與文物古跡取得協(xié)調和均衡，和諧一致。此外，應考慮與街路、綠地等的協(xié)調內容。
論文摘要：隨著我國國民經濟的飛速發(fā)展與城市化進程的日益加快，各項建設項目的土地需求量日益增加，土地利用的供需矛盾與結構性矛盾顯得更加突出。必須以可持續(xù)發(fā)展的眼光來正確看待兩者的關系，在具體實施中要做到對兩者有效的協(xié)調與銜接。本文通過對土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃差異的對比，提出了兩者銜接的方式。
引言
改革開放以來，隨著我國國民經濟的飛速發(fā)展和我國經濟體制由計劃經濟體制向市場經濟體制的轉軌，各項建設項目的土地需求量日益增加，尤其是耕地面積的迅速減少，使土地利用的供需矛盾與結構性矛盾顯得更加突出。為了加強對新經濟形勢下我國土地利用總體規(guī)劃進行科學、可行的修編，土地管理部門在全國范圍內先后部署并開展了兩輪總體規(guī)劃編制工作，特別是加強對土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃的銜接。土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)土地規(guī)劃在用地分類、編制體系及審批權限幾方面都存在著很大差別，兩者銜接的核心工作是做到用地布局與建設用地規(guī)模兩方面的銜接。如果建設用地與基本農田的布局不能做到充分的銜接，則規(guī)劃實施中必然要對兩個規(guī)劃進行頻繁調整?？梢姡恋乩每傮w規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃有著很高的關聯度，必須以可持續(xù)發(fā)展的眼光來正確看待兩者的關系，在具體實施中要做到對兩者有效的協(xié)調與銜接，為兩個規(guī)劃各自的順利實施打下堅實的基礎。
土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃的差異
1、指導思想的差異
自1986年至今，我國先后開展了兩輪關于土地利用的總體規(guī)劃編制。土地利用總體規(guī)劃是以土地資源供給為出發(fā)點，依照上級所下達的對建設用地的控制指標為限制，按計劃進行的土地規(guī)劃編制，其指導思想是制約供給和引導需求，重點在于對土地利用的控制上。城鎮(zhèn)規(guī)劃是對社會發(fā)展、經濟狀況、產業(yè)政策及人文因素等多方面進行綜合分析，并依據市場經濟下城鎮(zhèn)的客觀發(fā)展規(guī)律與社會需求進行編制的規(guī)劃，其指導思想是以滿足需求和方便生活為出發(fā)點，重在發(fā)展。
規(guī)劃目標的差異
土地利用總體規(guī)劃是以規(guī)劃期的耕地和其他主要農用地的保有量、建設用地占用耕地數量及控制規(guī)模、土地的開發(fā)，整理及復墾規(guī)模、總體布局要求及土地利用率與產出率的提高等方面為主要目標。城鎮(zhèn)規(guī)劃則主要目標則是在城鎮(zhèn)的性質、規(guī)模及發(fā)展方向確立的條件下，對城鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)范圍及擬定分期建設技術經濟指標等方面進行確定。
規(guī)劃部門的差異
土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃分別由國家土地資源管理部門和土地規(guī)劃建設部門來編制實施。隨著計劃經濟體制到市場經濟體制的轉變，我國的土地資源也從過去的無償使用發(fā)展為有償使用，這同時就客觀造成了國家土地資源管理部門與各部門之間以及各部門間的矛盾。
規(guī)劃時間、層次及人口統(tǒng)計口徑差異造成的矛盾
土地利用規(guī)劃有一個重要原則，即“一保吃飯、二保建設、三保環(huán)境”，而事實上很多城鎮(zhèn)卻是先有城市規(guī)劃后有土地利用總體規(guī)劃，這種現象導致總體規(guī)劃反而服從城鎮(zhèn)規(guī)劃的結果。城鎮(zhèn)人口的統(tǒng)計途徑和統(tǒng)計范圍方面也存在著差異，有些按行政區(qū)域進行統(tǒng)計，有些則按非農業(yè)人口數量確定人口規(guī)模。這種“以地定人”的城鎮(zhèn)規(guī)劃和“以人圈地”的土地利用總體規(guī)劃也是導致不同矛盾的根源。
土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃銜接的原則
土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃的銜接應遵從以下原則：第一，從全局出發(fā)的整體性原則，要求以提高土地的總體利用效益為基礎，對不同區(qū)域、用地部門及產業(yè)之間用地的需求進行全面考慮，協(xié)調好各區(qū)域、部門及產業(yè)間的用地矛盾。第二，保護與保障并行原則，在加強對基本農田保護的基礎上，推進耕地保護從重數量向數量、質量及生態(tài)建設的全面平衡轉變。加強對土地的整理力度，控制建設用地占地規(guī)模，建立保護耕地的激勵機制，才能使耕地保護與經濟建設和諧發(fā)展。第三，可持續(xù)的土地利用原則，在規(guī)劃建設中要將土地的開發(fā)、整理、利用及保護結合起來，重視環(huán)境的保護與改善，對區(qū)域生態(tài)建設和環(huán)境保護用地進行合理安排，使土地利用和生態(tài)環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調，實現對土地的可持續(xù)利用。 轉貼于
土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的銜接方式
1、強化土地管理部門和建設規(guī)劃部門間的協(xié)作
土地管理部門和城市建設規(guī)劃部門都要對城市用地進行統(tǒng)一的管理，嚴格土地審批制度，切實做到土地規(guī)劃、征地、開發(fā)、建設的統(tǒng)一管理。同時要強化實施兩個規(guī)劃后的監(jiān)督檢查工作，對于違法用地和建設的案件要嚴肅查處。土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃銜接的重點是城鎮(zhèn)建設用地的范圍和界限，而建設用地區(qū)的土地利用則按照城鎮(zhèn)建設規(guī)劃進行。
城鎮(zhèn)規(guī)劃要以土地利用總體規(guī)劃為依據
城鎮(zhèn)規(guī)劃制定的發(fā)展用地的規(guī)模及控制范圍不可超過土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的控制指標。同時，城鎮(zhèn)建設用地要嚴格符合耕地總量的動態(tài)平衡要求及土地用途的管制要求，努力提高耕地的質量。對于不合理的建設用地，要按照土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃的具體要求進行局部調整，做到科學、合理地用地。任何部門、任何單位與個人的建設用地都不得違反土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)建設規(guī)劃的要求。
走集約型的城鎮(zhèn)建設道路
城鎮(zhèn)建設規(guī)劃應從過去的粗放式建設方式轉變?yōu)槌浞职l(fā)揮城鎮(zhèn)可利用空間的集約型建設方式。城鎮(zhèn)規(guī)劃要樹立建設用地緊張的觀念，對土地進行更加科學、精密、詳盡的安排規(guī)劃，對城鎮(zhèn)空間充分利用，適當提高建筑的密度、高度及容積率。當前許多城鎮(zhèn)建筑的密度與容積率都比較低，有著很大的開發(fā)改造潛力。同時也可通過加強舊城改造，提高舊城用地在布局、結構及功能方面的緊促性與合理性來提高舊城土地的利用效率。另外還可以土地置換的方式，壓縮農村的居民點及村鎮(zhèn)企業(yè)用地，以達到節(jié)約用地的目標。
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