發(fā)布時(shí)間：2023-03-21 17:06:38
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)調(diào)控研究論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房?jī)r(jià)格"，簡(jiǎn)稱"房?jī)r(jià)"。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本以后的余額。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程
改革開(kāi)放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問(wèn)責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國(guó)十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過(guò)信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來(lái)調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問(wèn)責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施。
三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因
（一）開(kāi)發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。
（二）市場(chǎng)需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來(lái)的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場(chǎng)的因素
資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金過(guò)熱的重要原因之一，國(guó)內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無(wú)法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國(guó)歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國(guó)家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲"即"穩(wěn)房?jī)r(jià)"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購(gòu)買熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過(guò)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不斷升高。2004年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府干預(yù)過(guò)多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)發(fā)展速度，市場(chǎng)交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策
房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房?jī)r(jià)暴跌來(lái)臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過(guò)多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來(lái)源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國(guó)商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開(kāi)發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來(lái)源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤(rùn)的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。
（五）改革中國(guó)土地制度。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很難再降下來(lái)。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場(chǎng)透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論支持。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問(wèn)題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來(lái)完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，可行性研究
可行性研究是指在投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià),判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利,并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法,其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要依據(jù),是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù),是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和即為總投資,其財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的銷售收入。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：
1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主
房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益,不能只看項(xiàng)目本身的獲利能力,還要考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響,即考察項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有多大貢獻(xiàn)以及需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)付出多大代價(jià)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該重視國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國(guó)家的需求,更多的投資經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房等項(xiàng)目。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告中唯一的量化的評(píng)價(jià)部分,必須進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)估算,進(jìn)行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項(xiàng)目的效益,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開(kāi)發(fā)向集約式開(kāi)發(fā)過(guò)度。特別是在當(dāng)前金融危機(jī)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要擴(kuò)大開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間,必須用定量分析的方法,來(lái)量化開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)成本支出,擺脫過(guò)去粗糙的定性分析,從而真正達(dá)到全過(guò)程量化監(jiān)測(cè)成本費(fèi)用,最大限度地降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
1.3分析過(guò)程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;
如實(shí)踐中,由于編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告的目的不同,委托人及編制人對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)和重視,使得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主觀意識(shí)較強(qiáng),受委托人和編制人員影響較大。投資額、房?jī)r(jià)、銷售量等是編制人員可以對(duì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行主觀控制的手段。編制人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)也會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過(guò)程
2.1以投資機(jī)會(huì)研究
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5% 。
2.3詳細(xì)可行性研究
詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0% 。項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
2.4可行性研究階段工作精度表
2000年～2009年，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房銷售價(jià)格分別比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直觀上來(lái)講，城市化帶來(lái)的對(duì)住房的剛性需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲是必然的，但是面對(duì)如此高不可及的房?jī)r(jià)，我們也不得不換一個(gè)角度重新審視一下它們的關(guān)系。另一方面，城市的擁擠以及加劇污染也讓我們覺(jué)得不堪重負(fù)，這些是城市化過(guò)程中不可避免的成本嗎？我們先來(lái)看看網(wǎng)絡(luò)上的言論。
“城市化決定論”認(rèn)為城市化進(jìn)程加快，城市人口激增，土地資源稀缺，住房需求旺盛，物以稀為貴，故房?jī)r(jià)持續(xù)走高。黃祖斌在他的博客中提到“要提高中國(guó)的城市化率，中國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起。” （《房?jī)r(jià)大跌是中國(guó)城市化的必然要求》）
城市化在房?jī)r(jià)一路飆升的過(guò)程中究竟扮演了什么樣的角色？高房?jī)r(jià)又會(huì)對(duì)城市化產(chǎn)生什么樣的影響？我們從兩個(gè)角度探討這個(gè)問(wèn)題，一是城市化促使房?jī)r(jià)居高不下，而是高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的抑制作用。我們不會(huì)把重心放在城市化這一概念上，但首先必須明確一下對(duì)城市化水平的衡量。從本文的角度出發(fā)，我們認(rèn)為健康、平穩(wěn)、可持續(xù)的城市化不是簡(jiǎn)單表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口和總?cè)丝诘谋嚷噬?，而是城?zhèn)居民生活水平、公共基礎(chǔ)設(shè)施以及二三產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)的發(fā)展。也就是說(shuō)，不單看農(nóng)民是否離開(kāi)土地進(jìn)入城市、是否有城鎮(zhèn)戶籍，更要看他們?cè)诔鞘械纳顥l件、收入狀況和享有的社會(huì)保障、福利等。
二、我國(guó)城市化進(jìn)程推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
1.初步分析。從城市化進(jìn)程來(lái)看（下表），中國(guó)城市化水平漲幅比較平穩(wěn)，每年保持在1%~2%之間，到2005年底，全國(guó)城市化水平達(dá)到42.81%。
從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來(lái)看（下圖），1991年~2005年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體處于上升趨勢(shì)，年均增長(zhǎng)9.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期居民可支配收入的增長(zhǎng)率。
陳石清和黃蔚在論文《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析》（《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2007年第2期）中指出：
城市化水平的不斷提高，總?cè)丝诓粩嘣黾?，這也意味著城市人口的絕對(duì)數(shù)在更大幅度地增加；城鎮(zhèn)居民對(duì)生活性消費(fèi)用房的正常需求在擴(kuò)大，商業(yè)與工業(yè)用房的生產(chǎn)性用房的正常需求也在擴(kuò)大；城鎮(zhèn)居民對(duì)以上用房的投機(jī)性需求相應(yīng)增加。
2.實(shí)證分析 。本文作者運(yùn)用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間的關(guān)系。兩個(gè)變量分別是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格(FDCP)和中國(guó)城市化水平(CSH)。
結(jié)果表明，在不考慮其他因素的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)城市化水平之間存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。中國(guó)城市化水平的提高是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因；反過(guò)來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)中國(guó)城市化水平的提高沒(méi)有顯著的因果關(guān)系。當(dāng)長(zhǎng)期均衡關(guān)系出現(xiàn)偏離時(shí)，從非均衡狀態(tài)向長(zhǎng)期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較慢。中國(guó)城市水平的提高對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響總體上具有較為明顯的正向響應(yīng)，但具有不明顯的滯后一期效應(yīng)。
3.對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高起的原因及影響因素，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了分析： 李建峰和李小慶在論文《我國(guó)房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)的思考》（北方經(jīng)貿(mào) 2005(12)）中提出：房地產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面廣大工薪階層有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，而他們有能力購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房太少，另一方面高檔商住樓，寫字樓和別墅等出現(xiàn)一定程度的閑置。崔光燦在論文《房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控》（中國(guó)房地產(chǎn) 2006(01)）中提出：(1)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本特征：階段性，城市差異性與協(xié)同性，泡沫性。(2)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平、利率、人口數(shù)量及城市化、通貨膨脹率。(3)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與非基礎(chǔ)性影響因素的關(guān)系：心理預(yù)期、金融與財(cái)政政策。
三、房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)城市化的負(fù)面影響
房?jī)r(jià)上漲是城市化進(jìn)程中不可避免的正?，F(xiàn)象，但是過(guò)高甚至畸高的房?jī)r(jià)卻會(huì)對(duì)城市化造成負(fù)面影響，使城市化不能健康推進(jìn)并造成一系列社會(huì)問(wèn)題?，F(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，而對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的影響的研究還不是很多，實(shí)證分析也做得不夠嚴(yán)謹(jǐn)，我們選取了幾篇有代表性的文章進(jìn)行了回顧。
1.文獻(xiàn)簡(jiǎn)介。(1)《房?jī)r(jià)、農(nóng)民市民化成本和我國(guó)的城市化》。這篇發(fā)表在2004年3月《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》的論文，作者陳廣桂，圍繞著我國(guó)城市房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題展開(kāi)研究，討論了房?jī)r(jià)虛高是造成我國(guó)農(nóng)民市民化成本高昂、農(nóng)民市民化成本收益率規(guī)模遞增以及國(guó)城市化滯后的反?，F(xiàn)象。(2)《房?jī)r(jià)上升對(duì)我國(guó)城市化的影響機(jī)制研究》。由楊柳和杭雷鳴發(fā)表的房?jī)r(jià)上升對(duì)我國(guó)城市化的影響機(jī)制研究這篇論文主要分析了高房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)城市化的阻礙作用, 認(rèn)為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利推進(jìn)。
2.文獻(xiàn)回顧。(1)城市房?jī)r(jià)虛高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。“中國(guó)三口家庭總收入為13543.5元,據(jù)以計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比為12. 4:1。也就是說(shuō),在不吃不喝、沒(méi)有其他支出的情況下,一個(gè)家庭為購(gòu)得平均住房面積的住房,需要花費(fèi)12. 4年的積累。而西方發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比大多在2:1～7:1之間。其中,日本為6.7:1,這個(gè)比例在被比較的這些國(guó)家中也屬于比較高的。很顯然,中國(guó)的住房?jī)r(jià)格在不討論其絕對(duì)價(jià)位是否合理的情況下,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了中國(guó)一般公民的承受能力,也超出了國(guó)際公認(rèn)的公平標(biāo)準(zhǔn)?！狈?jī)r(jià)上漲改變了居民家庭財(cái)富的分配格局，主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：在城鄉(xiāng)之間, 房?jī)r(jià)的不同漲幅導(dǎo)致家庭財(cái)富增長(zhǎng)向城市居民集中；在城市內(nèi)部, 房?jī)r(jià)大幅上漲導(dǎo)致財(cái)富向高收入群體集中。這主要因?yàn)?，由于銀行存款利率較低等原因, 住房便成為部分高收入群體首選的投資對(duì)象。(2)房?jī)r(jià)虛高是導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)民市民化成本過(guò)高的主要因素?！白》砍杀菊嫁r(nóng)民市民化成本的比重,根據(jù)上述資料的簡(jiǎn)均計(jì)算,我國(guó)平均高達(dá)30. 7 % ,占家庭總收入的20 %左右。而西方國(guó)家通常認(rèn)為,住房成本占總收入的比重在5 %～8 %以內(nèi),才是可以接受的。在“利率租金決定機(jī)制”有效的情況下,房租收入比過(guò)高只能歸因于房屋價(jià)款虛高?！?作者通過(guò)計(jì)算農(nóng)民生活成本明細(xì)，計(jì)算家庭住房成本占生活成本的比重，說(shuō)明了房?jī)r(jià)虛高是導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)民市民化成本過(guò)高的主要因素。
高房?jī)r(jià)增加了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移成本。一是房?jī)r(jià)過(guò)高將使農(nóng)村勞動(dòng)力缺乏向城市轉(zhuǎn)移的必要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。據(jù)調(diào)查,絕大部分市民表示難以承受當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。二是房?jī)r(jià)過(guò)高將使進(jìn)城農(nóng)民的人力資本投入減少。三是房?jī)r(jià)過(guò)高將增加農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的心理成本。農(nóng)民是理性的, 他們進(jìn)城時(shí)總是帶著各自的動(dòng)機(jī)與愿望, 如果他們的期望得不到很好的滿足,他們?cè)诔擎?zhèn)工作和生活的穩(wěn)定性就會(huì)下降, 并影響農(nóng)民的進(jìn)城決策, 與其在城市因貧困而邊緣化,還不如留在農(nóng)村圖個(gè)安穩(wěn)。
(3)房?jī)r(jià)虛高對(duì)我國(guó)城市化的負(fù)面影響以及高房?jī)r(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式。農(nóng)民市民化成本虛高是我國(guó)城市化滯后的主要原因，我國(guó)不同類型城市的農(nóng)民市民化成本收益率(家庭總成本與家庭總收入的比) 存在著以下關(guān)系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小縣城(0.44)>農(nóng)村小城鎮(zhèn)(0.325)，我國(guó)的農(nóng)民市民化的成本收益率是規(guī)模遞增的，受農(nóng)民市民化成本收益的影響,我國(guó)小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展將會(huì)造成社會(huì)資源配置的低效率。農(nóng)民市民化成本虛高將會(huì)在客觀上減少居民的有效需求,造成市場(chǎng)上有效需求不足,并通過(guò)減緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度來(lái)減緩城市化進(jìn)程。
高房?jī)r(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式: 制度性壁壘與市場(chǎng)性壁壘。制度性因素包括戶籍制度、土地制度、社會(huì)保障制度等; 市場(chǎng)因素包括就業(yè)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)等。在制度性壁壘方面，戶籍制度被認(rèn)為是農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的最大障礙，城鄉(xiāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)人為隔絕的戶籍制度的繼續(xù)存在, 造成了暫時(shí)性的勞動(dòng)力流動(dòng)替代了永久性的人口遷移。在市場(chǎng)性壁壘的方面，城市對(duì)于新進(jìn)入的農(nóng)村勞動(dòng)力來(lái)說(shuō),則有許多方面，如勞動(dòng)力市場(chǎng), 消費(fèi)品市場(chǎng)與住房市場(chǎng)等, 都會(huì)對(duì)新進(jìn)入者的居住穩(wěn)定性產(chǎn)生不同程度的影響。
3.小結(jié)
人口移動(dòng)、房?jī)r(jià)波動(dòng)統(tǒng)一于城市演化過(guò)程當(dāng)中。城市人口增長(zhǎng)必然產(chǎn)生對(duì)土地、住房的需求, 從而導(dǎo)致城市地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái)住房?jī)r(jià)格的快速上漲是與城市化背景下城市人口的增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)聯(lián)的。值得重視的是, 房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市發(fā)展具有反饋機(jī)制的作用，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控措施是與城市化戰(zhàn)略相契合的, 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利實(shí)施。
四、總結(jié)
本文從兩個(gè)角度探究房?jī)r(jià)與我國(guó)城市化的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，一是城市化促使房?jī)r(jià)居高不下，而是高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的抑制作用。城市化確實(shí)對(duì)高房?jī)r(jià)有正向的推動(dòng)作用，但當(dāng)前的高房?jī)r(jià)并不是由城市化引起的正常的供求關(guān)系所致。城市化推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下的預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高反過(guò)來(lái)極大的增加了城市化的成本，阻礙了城市化健康穩(wěn)定的推進(jìn)。也給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)的目的最終是為了套現(xiàn)，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)將成為最大的最危險(xiǎn)的不穩(wěn)定因素。有必要調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，同時(shí)保證城市化穩(wěn)定、循序漸進(jìn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)成本成本控制管理思考控制
中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一．引言
我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外商開(kāi)始投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過(guò)高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過(guò)運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過(guò)快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的分析。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成和控制方法。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)成本包括以下內(nèi)容：
（1）土地成本。
（2）前期費(fèi)用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營(yíng)銷成本。
（6）財(cái)務(wù)成本。
（7）其他費(fèi)用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點(diǎn)，根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過(guò)指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時(shí)糾正偏差，促使成本下降，事項(xiàng)預(yù)定的成本的目標(biāo)。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本及稅費(fèi)等在項(xiàng)目開(kāi)始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對(duì)較弱；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本會(huì)隨著項(xiàng)目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計(jì)中，差異較大，這部分具有可控性強(qiáng)的特點(diǎn)。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營(yíng)銷成本和工程成本作為控制的重點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始階段，要對(duì)項(xiàng)目各建立成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)按類別分解，責(zé)任落實(shí)到部門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評(píng)估、檢查，對(duì)項(xiàng)目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時(shí)糾正，并提出解決措施。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在各階段的控制要點(diǎn)。
（1）初期階段。
在房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段，要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過(guò)容積率指標(biāo)控制面積。通過(guò)比較確定單體平面和戶型，對(duì)戶型做多方案的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進(jìn)行比例測(cè)算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷售面積。對(duì)各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進(jìn)行土地成本和建造成本的分析和比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷售預(yù)期及價(jià)格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。
在初步設(shè)計(jì)中，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等方面進(jìn)行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問(wèn)題和處理的經(jīng)濟(jì)性。對(duì)施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，要對(duì)不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響進(jìn)行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對(duì)施工方法和材料選用等細(xì)節(jié)部分要注意把握。通過(guò)分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時(shí)，要對(duì)施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運(yùn)輸方案、材料費(fèi)用等進(jìn)行比較選擇。材料選擇時(shí)，要考慮材料質(zhì)量、價(jià)格以及運(yùn)輸?shù)某杀?，選擇機(jī)器設(shè)備時(shí)，要對(duì)機(jī)器的運(yùn)行成本和使用壽命以及配件價(jià)格和維修費(fèi)用進(jìn)行比較。
施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)則，計(jì)算工程量，結(jié)合實(shí)際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項(xiàng)工程的造價(jià)。施工圖編制時(shí)，要盡量采用限額設(shè)計(jì)，確定各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)計(jì)價(jià)，嚴(yán)格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標(biāo)。在進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)，要對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)材料、人工、稅費(fèi)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。對(duì)工程的概況、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行明確。
設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對(duì)工程造價(jià)影響的可能性為70%-90%，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。
（2）施工階段。
在工程項(xiàng)目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進(jìn)度、工程量以及設(shè)計(jì)的變化，隨之帶來(lái)的是成本目標(biāo)和預(yù)算不相符。這種情況下，要對(duì)工程的變更原因進(jìn)行控制，對(duì)工程變更要在不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、不影響工期和施工范圍的情況下，同時(shí)要建立工程變更的相關(guān)制度，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在施工階段，要嚴(yán)格控制人工和材料的消耗管理，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信息要加強(qiáng)了解，要嚴(yán)格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進(jìn)度款。
在施工時(shí)要建立工程變更審查和流程制度，要充分對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了解和調(diào)查，對(duì)材料和設(shè)備要建立確認(rèn)質(zhì)量確認(rèn)價(jià)格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對(duì)合同條款進(jìn)行審核，按照?qǐng)D紙核實(shí)施工量和單價(jià)，要檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。
三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的思考。
目前，我國(guó)很多地區(qū)普遍存在房?jī)r(jià)偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費(fèi)者信心未恢復(fù)，對(duì)樓市的觀望情緒較濃，對(duì)房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價(jià)拿地項(xiàng)目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來(lái)了壓力。消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本的控制將變得越來(lái)越重要。
房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過(guò)在招投標(biāo)中低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從另一方榨取利潤(rùn)。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準(zhǔn)確了解客戶需求，做出高性價(jià)比的房產(chǎn)。在招標(biāo)階段和施工階段的成本控制的同時(shí)，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)的管理。在進(jìn)行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實(shí)際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭(zhēng)取優(yōu)惠價(jià)格同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和論證。在前期費(fèi)用中，要利用優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取減免費(fèi)用。在工程成本中，要設(shè)計(jì)出最具性價(jià)比的產(chǎn)品，開(kāi)展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制工程變更審核，加強(qiáng)采購(gòu)管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對(duì)營(yíng)銷策略進(jìn)行跟蹤確認(rèn)，對(duì)各成本費(fèi)用要確定支出標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大費(fèi)用支出的審查力度。
四．結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評(píng)價(jià)，多預(yù)測(cè)多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤(rùn)的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)政策；土地政策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國(guó)泰民安的全局。由于土地是房地產(chǎn)重要的生產(chǎn)要素以及我國(guó)特有的土地二元公有制的結(jié)構(gòu)，土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中有著無(wú)可替代的作用。研究土地政策的調(diào)控效果以及如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)理，對(duì)于切實(shí)發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國(guó)土地出讓制度
我國(guó)城市土地出讓制度自改革開(kāi)放以來(lái)進(jìn)行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀(jì)80年代改革的線索是土地使用權(quán)的“無(wú)償、無(wú)期限”演變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權(quán)的有償使用，首先由外資企業(yè)開(kāi)始，此后逐漸擴(kuò)展到當(dāng)時(shí)的國(guó)營(yíng)企業(yè)以及其他企事業(yè)單位。1988年公布實(shí)施的《憲法》修正案第二條規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這就從法律上確定了土地使用權(quán)有償出讓問(wèn)題，使土地交易市場(chǎng)的形成有了法律依據(jù)。
土地供應(yīng)方式從廣義上說(shuō)，包括土地有償供應(yīng)和劃撥供應(yīng)兩方面。土地有償供應(yīng)主要是指通過(guò)土地使用權(quán)出讓等方式的土地供應(yīng)。土地劃撥供應(yīng)是指通過(guò)土地使用權(quán)出讓等以外方式的土地?zé)o償供應(yīng)。我國(guó)城市土地使用權(quán)有償出讓，一般采用拍賣、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議 4 種方式。而我國(guó)現(xiàn)行采用的是土地使用權(quán)的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協(xié)議為主，逐步演變?yōu)橐哉袠?biāo)、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓?！惫_(kāi)出讓土地的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地使用權(quán)“招拍掛”出讓方式由國(guó)家政策上升到法律規(guī)定。
我國(guó)城市土地出讓制度具有三個(gè)主要特征：政府壟斷土地供給，以競(jìng)爭(zhēng)性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來(lái)若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化和地方政府“土地財(cái)政”的背景下，總的來(lái)說(shuō)導(dǎo)致了土地價(jià)格的高漲。使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更加火熱，價(jià)格增高。而我國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯(lián)系在一起，理清它們的關(guān)系和影響，必須詳細(xì)分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調(diào)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，在真實(shí)需求過(guò)旺時(shí)，通過(guò)提高房貸利率可以平抑波動(dòng)需求，世界各國(guó)的大量時(shí)間證明，提高按揭貸款利率將提高業(yè)主成本，降低購(gòu)房者的需求。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國(guó)內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規(guī)模下降將對(duì)融資渠道及項(xiàng)目單一的中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。同時(shí)隨著銀行貸款規(guī)模的縮小，房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模和增長(zhǎng)速度將進(jìn)一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求。
2稅收政策 房地產(chǎn)稅制除了為國(guó)家增加財(cái)政收入和縮小貧富差距之外，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制過(guò)度投資，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)等具有顯著效果。我國(guó)于房地產(chǎn)有關(guān)的稅賦有12個(gè)：營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多。高額的稅負(fù)以在一定程度上降低了投資和投機(jī)性購(gòu)房的收益，進(jìn)一步抑制了投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，能有效緩解旺盛的購(gòu)房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機(jī)需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調(diào)，使得房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)成本提高。最終也會(huì)間接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房成本，提高商品房的銷售價(jià)格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定正式施行，進(jìn)一步擴(kuò)大了招標(biāo)拍賣掛牌范圍，工業(yè)用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式。但部分通過(guò)招拍掛方式出讓的土地價(jià)格上漲已超過(guò)其本身的內(nèi)涵，拍賣出讓形式近幾年在全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)都很高，甚至創(chuàng)出了“天價(jià)”。因?yàn)閭鹘y(tǒng)為協(xié)議和劃撥方式，不能真實(shí)反映土地的市場(chǎng)價(jià)格，而且容易暗箱操作，導(dǎo)致腐敗等問(wèn)題。招拍對(duì)此加以了改善。但是當(dāng)前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價(jià)格為競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結(jié)果就是抬高土地價(jià)格。而土地價(jià)格的上漲又傳導(dǎo)到住宅價(jià)格上，導(dǎo)致住宅價(jià)格的快速上漲。再者這種政策對(duì)于房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)的影響也是很顯著的，一些財(cái)力雄厚的地產(chǎn)商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著很大的危機(jī)，一步到位的資金進(jìn)一步拉緊了企業(yè)的資金鏈，對(duì)建筑開(kāi)發(fā)的要求也就更高，可以說(shuō)這開(kāi)發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)也會(huì)有巨大影響。
4土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 關(guān)于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策的核心觀點(diǎn)集中在以下三方面：（1）嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，優(yōu)先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應(yīng)方式，并停止了別墅類用地的土地供應(yīng)；（3）進(jìn)一步改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的用地管理。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了重要保證作用。
三、小結(jié)
土地政策在不斷調(diào)控著房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地政策的顯效時(shí)間要長(zhǎng)一些，短期內(nèi)很難看到其具體影響，所以必須加強(qiáng)土地政策對(duì)宏觀調(diào)控影響的分析，適應(yīng)我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)
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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營(yíng)銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對(duì)自身營(yíng)銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)以及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對(duì)性地進(jìn)行改善。為了準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力，論文以一房地產(chǎn)企業(yè)為案例，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)和影響因素分析的基礎(chǔ)上，嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并采用層次分析法確定指標(biāo)的權(quán)重，綜合運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。論文的主要內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國(guó)內(nèi)外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基本理論。主要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法和德?tīng)柗品ǖ闹饕獌?nèi)容和實(shí)施步驟。第三章，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立。主要闡述了評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的目的、原則、邏輯框架、構(gòu)建方法等內(nèi)容。第四章，西華房地產(chǎn)公司營(yíng)銷狀況分析。通過(guò)實(shí)地調(diào)研、收集資料，對(duì)西華房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷狀況進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。第五章，房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的實(shí)施過(guò)程。以西華房地產(chǎn)公司為案例，詳細(xì)介紹了模糊綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中的應(yīng)用過(guò)程。第六章，提升西華公司營(yíng)銷能力的對(duì)策及建議。針對(duì)西華房地產(chǎn)公司市場(chǎng)營(yíng)銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。本論文提出了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為房地產(chǎn)企業(yè)定量評(píng)價(jià)營(yíng)銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)銷能力；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；模糊綜合評(píng)價(jià)法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目錄第一章導(dǎo)言
1.1選題背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的動(dòng)態(tài)綜合
1.3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)
1.3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)
1.3.3關(guān)于國(guó)內(nèi)外研究的評(píng)述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要內(nèi)容
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
第二章房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基本理論
2.1房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷相關(guān)概念界定
2.1.1房地產(chǎn)營(yíng)銷
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力
2.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力綜合評(píng)價(jià)法介紹
2.2.1層次分析法
2.2.2模糊綜合評(píng)價(jià)法.
2.2.3德?tīng)柗品?
第三章房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立
3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的目的
3.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則
3.3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的邏輯框架
3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法
3.5房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定
第四章西華房地產(chǎn)公司營(yíng)銷狀況分析
4.1公司的基本概況
4.2項(xiàng)目概況
4.3公司營(yíng)銷戰(zhàn)略分析
4.4項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)境分析
4.5項(xiàng)目的定位
4.5.1該項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分
4.5.2項(xiàng)目的定位
4.6項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃
4.6.1產(chǎn)品策略
4.6.2價(jià)格策略
4.6.3營(yíng)銷推廣策略
4.7項(xiàng)目的營(yíng)銷實(shí)施保障
4.8該公司營(yíng)銷工作中存在的問(wèn)題
第五章房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的實(shí)施過(guò)程
5.1運(yùn)用層次分析法確定各層次的權(quán)重
5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)集V
5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣
5.4進(jìn)行二級(jí)模糊綜合評(píng)判
5.5進(jìn)行一級(jí)模糊綜合評(píng)判
5.6結(jié)論分析
5.7影響該企業(yè)營(yíng)銷能力的主要因素分析
第六章提升西華公司營(yíng)銷能力的對(duì)策及建議
6.1選擇合適的營(yíng)銷發(fā)展戰(zhàn)略
6.2提高營(yíng)銷策劃的實(shí)施能力
6.3培養(yǎng)企業(yè)文化
6.4建立科學(xué)的營(yíng)銷管理體系
6.5塑造優(yōu)秀的營(yíng)銷組織團(tuán)隊(duì)
后記
參考文獻(xiàn)
致謝
作者簡(jiǎn)介
第一章導(dǎo)言
1.1選題背景
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來(lái)，我國(guó)政府實(shí)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和整頓，以控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入舉步維艱的地步。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營(yíng)銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對(duì)自身營(yíng)銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對(duì)性地進(jìn)行改善。營(yíng)銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個(gè)重要分支,有理論和實(shí)證兩個(gè)研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營(yíng)銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)、改進(jìn)和加強(qiáng)市場(chǎng)服務(wù)等方面對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營(yíng)銷流程各個(gè)階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標(biāo)體系,并運(yùn)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方法來(lái)探討提高營(yíng)銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個(gè)方向相互借鑒,并且有融合的趨勢(shì)。我國(guó)對(duì)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究尚處于探索階段，一些學(xué)者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，但關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的理論指導(dǎo)仍存在空白，導(dǎo)致實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評(píng)價(jià)營(yíng)銷能力時(shí)缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)已進(jìn)入全程營(yíng)銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來(lái)科學(xué)的衡量企業(yè)的營(yíng)銷能力，僅僅依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)片面地判斷企業(yè)的營(yíng)銷能力，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，從而進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)和國(guó)家的政策導(dǎo)向來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學(xué)的決策引領(lǐng)和指導(dǎo)。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德?tīng)柗品ǎ晕靼惨环康禺a(chǎn)公司為案例詳細(xì)說(shuō)明了多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力中的具體應(yīng)用。
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
本文在分析房地產(chǎn)營(yíng)銷能力各評(píng)價(jià)指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德?tīng)柗品?，采用多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法，并以一定的案例為依托，設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)營(yíng)銷能力的模糊綜合評(píng)價(jià)模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的評(píng)價(jià)企業(yè)營(yíng)銷能力提供相應(yīng)的指標(biāo)體系和模型參考。
1.2.2研究的意義
(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，將模糊綜合評(píng)價(jià)法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，填補(bǔ)目前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的理論空白。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)全程營(yíng)銷實(shí)施完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)企業(yè)開(kāi)展?fàn)I銷的戰(zhàn)略、實(shí)施策略和營(yíng)銷保障等情況進(jìn)行全面而又系統(tǒng)的分析與評(píng)價(jià)，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。
(3)在評(píng)價(jià)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問(wèn)題，通過(guò)科學(xué)分析，提出解決方案，對(duì)以后開(kāi)展?fàn)I銷工作將起到調(diào)整、改進(jìn)的作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
1.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的動(dòng)態(tài)綜合
1.3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)
國(guó)外對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導(dǎo)。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認(rèn)為：能夠使一個(gè)組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學(xué)者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、組織競(jìng)爭(zhēng)力、組織能力或企業(yè)動(dòng)態(tài)能力等。20世紀(jì)80年代,黑特和愛(ài)爾蘭德亦曾研究了公司獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績(jī)效的關(guān)系。到20世紀(jì)80年代后期,以波特為代表的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論風(fēng)靡一時(shí)。波特認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量(即新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，替代品的威脅，買方的討價(jià)還價(jià)能力，賣方的討價(jià)還價(jià)能力，以及相同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng))。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價(jià)值鏈，提示了企業(yè)為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲取長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評(píng)論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力理論研究的逐步深入，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力作為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學(xué)者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力的基本概念進(jìn)行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學(xué)者將他們兩者的研究成果作了一個(gè)綜合，得出了初步的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力多層次模型。Grant對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基本構(gòu)成入手，對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成進(jìn)行垂直細(xì)分，得出另外一個(gè)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力多層次模型。在這個(gè)模型中,Grant認(rèn)為企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個(gè)人運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)去解決[2]。
1.3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)
由于在過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)企業(yè)處于粗放型增長(zhǎng)過(guò)程中，企業(yè)營(yíng)銷工作急功近利，營(yíng)銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷的研究才有所發(fā)展。國(guó)內(nèi)對(duì)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究是在借鑒國(guó)外營(yíng)銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)。早期“職能式”營(yíng)銷理論強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營(yíng)銷理論為代表，它強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的短期營(yíng)銷能力,無(wú)法適應(yīng)復(fù)雜多變的營(yíng)銷環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營(yíng)銷能力，劉玉來(lái)[3]在2005年，在綜合理論界對(duì)營(yíng)銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細(xì)的提出了營(yíng)銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學(xué)者投入到企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)中，企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營(yíng)銷能力綜合評(píng)價(jià)》中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，銷售活動(dòng)能力，新產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)能力，市場(chǎng)決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究》中將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)為銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，營(yíng)銷基礎(chǔ)要素指標(biāo)，營(yíng)銷決策能力指標(biāo)，營(yíng)銷執(zhí)行能力指標(biāo)；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)研究》中將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)定為營(yíng)銷觀念、營(yíng)銷信息、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷決策、營(yíng)銷執(zhí)行、營(yíng)銷業(yè)績(jī)6個(gè)方面；瞿國(guó)忠，李海延、周君生在《企業(yè)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)判中》將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營(yíng)銷理念、營(yíng)銷組織、營(yíng)銷業(yè)績(jī)?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國(guó)企業(yè)營(yíng)銷能力現(xiàn)狀及衡量指標(biāo)》一文中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)定為市場(chǎng)預(yù)測(cè)、銷售渠道、售后服務(wù)、營(yíng)銷水平四個(gè)方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究》一文中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營(yíng)銷效益、營(yíng)銷觀念、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、創(chuàng)新能力、營(yíng)銷組織6個(gè)方面。此后，翟國(guó)忠，林曉光等將模糊綜合評(píng)價(jià)法運(yùn)用到企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，為定量研究企業(yè)的營(yíng)銷能力提供了科學(xué)的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運(yùn)用到企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中[6]。陳成程最早將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營(yíng)銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)提供了理論支持[7]。當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多關(guān)于營(yíng)銷能力的研究文獻(xiàn)仍然把營(yíng)銷能力簡(jiǎn)單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營(yíng)銷工作表面層次的能力，或者把營(yíng)銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒(méi)有將營(yíng)銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒(méi)有探求到營(yíng)銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機(jī)理,很難真正引導(dǎo)企業(yè)的營(yíng)銷實(shí)踐工作長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展[8]。
1.3.3關(guān)于國(guó)內(nèi)外研究的評(píng)述
綜上所述，國(guó)外對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營(yíng)銷理論研究的前沿。我國(guó)的學(xué)者對(duì)營(yíng)銷能力的研究更多是在借鑒國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，與我國(guó)的實(shí)踐結(jié)合。目前對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)研究正由定性研究向定量研究過(guò)渡，國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學(xué)者在理論上提出了企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，設(shè)立了評(píng)價(jià)模型，但對(duì)于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法，設(shè)立評(píng)價(jià)模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力。
1.4.2研究方法
本論文在形成過(guò)程中，在大量查閱國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析方法。
（1）理論和實(shí)證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實(shí)證的角度闡述房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的具體應(yīng)用。
（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法建立模型，以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的定量評(píng)價(jià)分析。在定性分析方面，除了使用標(biāo)號(hào)段落以外，對(duì)于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。
（3）比較分析法本文通過(guò)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)級(jí)集的對(duì)比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力等級(jí)。
1.5研究的主要內(nèi)容
（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、德?tīng)柗品ǖ木唧w內(nèi)容和實(shí)施步驟。
（2）闡述房地產(chǎn)全程營(yíng)銷中評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則、邏輯框架、指標(biāo)體系確定的方法和確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。
（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)選定公司的營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。
（4）根據(jù)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的結(jié)果，分析該企業(yè)營(yíng)銷能力中存在的問(wèn)題，并提出提高企業(yè)營(yíng)銷能力的具體措施。
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開(kāi)發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹(shù)立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻(xiàn)
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.
關(guān)鍵詞：金融政策 房地產(chǎn)調(diào)控 向量自回歸 建議
1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，受其影響，我國(guó)面臨通貨緊縮，因此1998年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。1998年和1999年4次降息和2次調(diào)減存款準(zhǔn)備金率以及住房制度的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年的再次降息更有效的推動(dòng)了商品房的銷售。2003年開(kāi)始，貨幣政策雖然名義上仍維持“穩(wěn)健”的基調(diào)，但實(shí)質(zhì)上逐步趨緊。2004年10月末首次加息和緊縮信貸、2006年和2007年8次加息和13次提高存款準(zhǔn)備金率，由此可見(jiàn)中央利用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)的力度。2007年GDP增長(zhǎng)13%，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，CPI不斷走高，并在2008年初達(dá)到8.7%最高點(diǎn)，房?jī)r(jià)再度走高，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出從2008年起貨幣政策由穩(wěn)健改為從緊。2008年9月金融危機(jī)蔓延全球，中國(guó)樓市一片冷清，成交量低迷。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2008年9月起，央行4個(gè)月內(nèi)5次調(diào)低存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率由最初的7.47%降至5.31% ，2009年購(gòu)房需求重新釋放，全面回暖，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，四萬(wàn)億救市計(jì)劃和適度寬松的貨幣政策導(dǎo)致2010年房地產(chǎn)行業(yè)畸形繁榮，房?jī)r(jià)居高不下。為控制持續(xù)高企的房?jī)r(jià)，2010年開(kāi)始金融政策明顯偏向緊縮，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯得到有效控制。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，對(duì)金融政策有很強(qiáng)的依賴性，關(guān)于金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響程度早已引起國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者的重視和討論，Gerlach（2002）基于多元變量的實(shí)證框架分析了銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期因果關(guān)系。梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用1995-2005年的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證研究得出利率及貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)。王曉芳等（2011）通過(guò)構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸（SVAR）模型實(shí)證檢驗(yàn)我國(guó)房?jī)r(jià)在貨幣政策信貸渠道中的作用，結(jié)果表明貨幣政策沖擊通過(guò)信貸渠道對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生影響中有50%以上經(jīng)由房?jī)r(jià)這個(gè)載體來(lái)實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)已成為我國(guó)貨幣政策信貸傳導(dǎo)渠道中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。王來(lái)福和郭峰（2007）通過(guò)建立VAR模型分析結(jié)果表明，貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)景氣是有顯著影響的。莊巖（2011）利用供求理論得出房?jī)r(jià)與銀行信貸之間存在著互動(dòng)關(guān)系，即銀行信貸在短期通過(guò)影響房地產(chǎn)需求從而影響房?jī)r(jià)，在長(zhǎng)期將通過(guò)影響房地產(chǎn)供給而影響房?jī)r(jià)。
本文將以房地產(chǎn)行業(yè)在2005年至2011年的發(fā)展背景為出發(fā)點(diǎn)，分析金融政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的影響，金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要是貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制，貸款利率相當(dāng)于資金使用的成本，利率的高低影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，商業(yè)銀行信貸政策的變動(dòng)可以影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者所獲得的資金，接而影響房地產(chǎn)的供給和需求市場(chǎng)。因此本論文將建立VAR模型分析一年期貸款利率和銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的影響。由此分析金融政策在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中的有效性，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中的金融政策提出合理性建議和對(duì)策。
基于VAR模型的實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)的選取和處理
本文利用2005年1月至2011年12月的我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格、成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)，共84組樣本數(shù)據(jù)對(duì)金融調(diào)控工具與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。其中，房地產(chǎn)價(jià)格采用房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)表示，成交量采用每月商品房銷售面積，利率采用一年期銀行貸款利率，銀行貸款采用金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸資金余額。因此，本文共采取4個(gè)變量去模擬金融工具調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)機(jī)制，分別為：房屋銷售價(jià)格指數(shù)（PRICE）、利率（RATE）、銀行貸款余額同比增幅（CREDIT）、成交量（VOL），為了消除異方差，其中房屋銷售價(jià)格指數(shù)和成交量采用對(duì)數(shù)值。所有原始數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中央人民銀行網(wǎng)站。
（二）平穩(wěn)性檢驗(yàn)
以時(shí)間序列數(shù)據(jù)為依據(jù)的實(shí)證研究都必須假定有關(guān)的時(shí)間序列是平穩(wěn)的，由于大多數(shù)時(shí)間序列是不平穩(wěn)的，使用傳統(tǒng)的回歸方程會(huì)產(chǎn)生虛假回歸的現(xiàn)象，以此所做的研究有可能是無(wú)效的，所以本文首先進(jìn)行單位根（ADF）檢驗(yàn)，以保證序列的平穩(wěn)性。我們得出銀行貸款余額同比增幅CREDIT為2階平穩(wěn)，利率RATE、房屋銷售價(jià)格指數(shù)LPRICE、成交量LVOL為1階平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。
（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)
格蘭杰因果關(guān)系實(shí)質(zhì)上是利用了VAR模型來(lái)進(jìn)行一組系數(shù)顯著性檢驗(yàn)，格蘭杰因果關(guān)系可以用來(lái)檢驗(yàn)?zāi)硞€(gè)變量的所有滯后項(xiàng)是否對(duì)另一個(gè)或幾個(gè)變量的當(dāng)期值有影響。如果影響顯著，說(shuō)明該變量對(duì)另一個(gè)變量或幾個(gè)變量存在格蘭杰因果關(guān)系，如果影響不顯著，說(shuō)明該變量對(duì)另一個(gè)變量或幾個(gè)變量不存在格蘭杰因果關(guān)系。
從表2的檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，在1%的顯著性水平上，銀行信貸余額同比增幅是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的Granger原因，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不是銀行信貸余額同比增幅的Granger原因，而貸款利率和房地產(chǎn)成交量互不成Granger因果關(guān)系。
（四）脈沖響應(yīng)函數(shù)
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，采用VAR構(gòu)建月度模型，用于分析2005年以來(lái)影響房地產(chǎn)量?jī)r(jià)的因素。因?yàn)楸疚倪x取的是月度數(shù)據(jù)，通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析與檢驗(yàn)，構(gòu)建一個(gè)包含三變量滯后10期VAR（10）模型，根據(jù)VAR（10）模型，分別得出LPRICE、LVOL對(duì)RATE、CREDIT的脈沖響應(yīng)函數(shù)，脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是一個(gè)內(nèi)生變量對(duì)誤差沖擊的反應(yīng)。準(zhǔn)確的說(shuō)是當(dāng)一個(gè)誤差項(xiàng)發(fā)生變化，或者模型受到某些沖擊時(shí)對(duì)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響，其描繪了特定變量對(duì)各種沖擊的反應(yīng)軌跡。如圖1所示，其中，橫軸表示沖擊作用滯后期間數(shù)（單位：月度），縱軸代表因變量LPRICE、LVOL對(duì)自變量RATE、CREDIT的響應(yīng)程度，實(shí)線表示脈沖響應(yīng)值連成的曲線，代表了LPRICE、LVOL對(duì)RATE、CREDIT沖擊的反應(yīng)，兩側(cè)的虛線表示走勢(shì)的兩倍標(biāo)準(zhǔn)誤差。
通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)得到2005年1月至2011年12月各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的沖擊：第一，擴(kuò)張性的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的沖擊較為明顯，銀行貸款增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有一個(gè)助推作用，且效果明顯，而且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量存在較為持久的正向影響，但正向影響在第9期隨時(shí)間遞減，這在一定程度上說(shuō)明我國(guó)信貸的增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹起到重要的支撐和助推作用。第二，一年期貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一個(gè)沖擊力，從脈沖響應(yīng)圖我們可以看出，起初房?jī)r(jià)對(duì)利率變動(dòng)的反應(yīng)較弱，之后漸強(qiáng)，在第3期達(dá)到效應(yīng)最大，之后又開(kāi)始減弱，在第4期逐漸消失，在第7期又達(dá)到最強(qiáng)，第9期之后開(kāi)始產(chǎn)生正向影響，由此可認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率沖擊具有滯后期，滯后期大概為3-8個(gè)月。第三，一年期貸款利率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售量的沖擊較為明顯，利率的變化對(duì)銷售量產(chǎn)生正向影響，正向影響從第6期開(kāi)始逐漸消失，在第3期影響最顯著。由此可知，利率對(duì)房地產(chǎn)銷售量的影響是比較顯著的。
結(jié)論及政策建議
本文運(yùn)用向量自回歸VAR模型對(duì)我國(guó)2005年1月至2011年12月的我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析可以得出：金融工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量有一定的影響，其中銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較明顯，而利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響滯后期比較長(zhǎng)。理論上，利率對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有決定性作用，所以各國(guó)政府經(jīng)常用利率來(lái)作為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的有力金融工具，但我國(guó)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不顯著，這主要是因?yàn)槲覈?guó)的市場(chǎng)機(jī)制并不健全，在我國(guó)，銀行信貸的增減對(duì)房?jī)r(jià)的影響還是比較顯著的，在房地產(chǎn)價(jià)格和成交量上信貸起到了推波助瀾的作用，使房?jī)r(jià)不斷上漲。通過(guò)脈沖分析，可以看出金融工具對(duì)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)的影響，并進(jìn)一步顯示出銀行信貸和利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。但是，政府利用金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并不會(huì)立即得到有效的控制，常常會(huì)與行政政策相配合調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
基于本文的實(shí)證分析，針對(duì)目前金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響存在的問(wèn)題，提出以下的建議：
第一，政府的金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)必須通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、投機(jī)者、投資者，自主需求者等微觀個(gè)體共同起作用，但在傳導(dǎo)過(guò)程中會(huì)受到市場(chǎng)微觀交易機(jī)制的影響而產(chǎn)生變異，并且在傳導(dǎo)過(guò)程中產(chǎn)生時(shí)滯問(wèn)題，因而影響了金融政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果。因此，為了避免金融政策在傳導(dǎo)過(guò)程中的時(shí)滯和變異，我們可以建立房地產(chǎn)檢測(cè)預(yù)警體系，設(shè)計(jì)一個(gè)指標(biāo)體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出適宜的提示和判斷，比如設(shè)立指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與GDP的比值、商品銷售價(jià)格指數(shù)與房屋租賃價(jià)格指數(shù)的比值等。
第二，中央政府根據(jù)不同地區(qū)的差異制定不同的房地產(chǎn)金融政策：對(duì)于一些地方房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入供過(guò)于求階段、房屋積壓嚴(yán)重、房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的地方，中央政府應(yīng)該實(shí)施從寬的金融政策，對(duì)于一些房地產(chǎn)需求旺盛、房?jī)r(jià)持續(xù)上升的地區(qū)，中央政府應(yīng)該實(shí)施從嚴(yán)的金融政策。
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