發(fā)布時(shí)間：2023-03-29 09:22:44
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
“不斷高企的房價(jià)、關(guān)于泡沫的爭論、利潤水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個(gè)行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個(gè)詞語：暴利、違規(guī)操作、社會(huì)責(zé)任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)
房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營。當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過程中當(dāng)然不會(huì)遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識(shí)管理中個(gè)人隱性知識(shí)到組織顯性知識(shí)的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營效率、促進(jìn)集團(tuán)知識(shí)沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動(dòng)中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標(biāo)進(jìn)行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能
激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應(yīng)能力、快速?zèng)Q策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時(shí)，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級(jí)城市向二級(jí)城市、三級(jí)城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級(jí)為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時(shí)，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲(chǔ)備競賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個(gè)角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個(gè)國家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們在津津樂道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時(shí)，也應(yīng)該同樣注意到每個(gè)門店的裝修、每個(gè)員工的穿著以及每個(gè)客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競爭能力來占領(lǐng)市場，甚至通過把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。
五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析
1、房地產(chǎn)市場容量分析
拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產(chǎn)市場需求特征分析
幾年來，房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。
3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析
1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售
2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變
(一)文化產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值
文化產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)行為，對經(jīng)濟(jì)總量的增加，解決就業(yè)，擴(kuò)大稅收，出口創(chuàng)匯等方面發(fā)揮著越來越突出的作用。文化產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)吸納勞動(dòng)力的能力。文化經(jīng)濟(jì)學(xué)研究認(rèn)為，現(xiàn)代世界中存在著許多不同的文化生產(chǎn)中心，每一個(gè)中心在其地點(diǎn)的特征方面也往往具有特殊性。這種特殊性部分地存于任何地點(diǎn)的歷史唯一性，也部分地存在于地方文化經(jīng)濟(jì)的特殊功能，地方文化經(jīng)濟(jì)在大多數(shù)情況下通過批量生產(chǎn)會(huì)變得更加專業(yè)、更具特殊地域性。經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然受到地域條件及歷史發(fā)展的制約，但因其得天獨(dú)厚的民族傳統(tǒng)文化資源，使得文化產(chǎn)業(yè)成為潛在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能為當(dāng)?shù)孛癖妱?chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的工作機(jī)會(huì)，改善民生、消除貧困，提升在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。隨著物質(zhì)文化生活的逐步提高，人們對精神生活開始有了更高的要求，日益擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域已涉及具有以下屬性產(chǎn)品與服務(wù)的生產(chǎn)和銷售，即這些產(chǎn)品與服務(wù)以各種方式廣泛滲透著審美屬性和符號(hào)屬性。黨和國家以及自治區(qū)黨委、政府高度重視優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的繼承、保護(hù)和發(fā)展，重視文化產(chǎn)業(yè)的集約型和外向型發(fā)展戰(zhàn)略。文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)過社會(huì)各方的培育和發(fā)展，形成了以各地方文化產(chǎn)業(yè)為龍頭，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的良好局面。初步形成了一定的發(fā)展規(guī)模，并且呈現(xiàn)出多渠道與多元化投資、多種所有制齊頭并進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，形成了多門類、多體系、多層次的發(fā)展格局。文化產(chǎn)業(yè)正在成為發(fā)展的經(jīng)濟(jì)內(nèi)驅(qū)力。
(二)文化產(chǎn)業(yè)具有文化價(jià)值
文化產(chǎn)業(yè)依賴于文化原創(chuàng)，依賴于一定的文化積累和文化資源，文化產(chǎn)業(yè)的繁榮以文化的繁榮為前提，又促進(jìn)文化的繁榮。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是增強(qiáng)文化軟實(shí)力，維護(hù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。文化是中華文化寶庫中的一顆璀璨明珠，也是世界文化遺產(chǎn)中的一份寶貴財(cái)富。文化不僅有宗教文化的成分，而且蘊(yùn)含著世俗文化。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)擁有豐富多彩的民族傳統(tǒng)文化這一文化資源優(yōu)勢。隨著時(shí)間的發(fā)展與歷史的沉淀，文化產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含著豐厚的“礦藏”，形成了獨(dú)具特色的歷史、文化、文學(xué)、宗教和藝術(shù)等人文景觀。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，不僅可以促進(jìn)文化的交流與傳承，增強(qiáng)文化軟實(shí)力，還可以為經(jīng)濟(jì)建設(shè)搭建有力平臺(tái)。文化產(chǎn)業(yè)具有獨(dú)特的地域性和民族性，并對世界有很大的影響，具有十分重要的歷史價(jià)值和世界價(jià)值，也是非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的重要組成部分。作為我國民族文化傳統(tǒng)形態(tài)保存最完整的地區(qū)之一，民族文化資源有著豐厚的歷史底蘊(yùn)和文化積淀，使得藏文化形態(tài)獨(dú)具韻味，承載著厚重而深遠(yuǎn)的文化價(jià)值。
(三)文化產(chǎn)業(yè)具有民族地域特色
因其獨(dú)特的區(qū)域性，使得文化也具有獨(dú)特的民族價(jià)值和豐厚底蘊(yùn)。區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然以地域文化資源為基礎(chǔ)，對地域文化資源利用的深度、廣度和角度，決定文化產(chǎn)業(yè)的生命力和活力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已登記在冊的各類文化保護(hù)點(diǎn)有2330余處，各級(jí)文物保護(hù)單位329處;其中國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位35處，自治區(qū)級(jí)112處，市(縣)級(jí)182處;全區(qū)現(xiàn)有館藏文物數(shù)十萬件，其中國家級(jí)文物1萬余件;非物質(zhì)文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)、傳承和發(fā)展，藏醫(yī)藏藥事業(yè)、藏毯、唐卡、民間木雕石刻、建筑、服飾、飲食、歌舞及傳統(tǒng)節(jié)慶等藝術(shù)都具有鮮明的民族地域特色。因此，立足于優(yōu)勢地域文化資源，形成了有特色的區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)集群。
二、技能型人才短缺對文化產(chǎn)業(yè)的影響———以藏毯產(chǎn)業(yè)為例
(一)技能型人才數(shù)量短缺，制約文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展
發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，人才是關(guān)鍵，人的素質(zhì)決定著一個(gè)地區(qū)、民族的發(fā)展。文化產(chǎn)業(yè)的傳承，需要一大批懂文化、懂歷史的知識(shí)型技能人才。然而，與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)的是，我國文化產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)較滯后，文化產(chǎn)業(yè)人才隊(duì)伍尚不健全，人才短缺已經(jīng)成為制約我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。文化產(chǎn)品工業(yè)中運(yùn)用的技術(shù)和勞動(dòng)過程通常需要大量的直接的人力介入。傳統(tǒng)的小作坊學(xué)徒制無論從技能型人才數(shù)量還是質(zhì)量上都無法與新的社會(huì)形態(tài)接軌?，F(xiàn)在文化產(chǎn)業(yè)的人才危機(jī)十分明顯，人才成了制約文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。以文化產(chǎn)業(yè)藏毯為例，藏毯是重要的民族手工業(yè)之一，有著三千年悠久歷史。在藏文化中具有獨(dú)特的魅力，具有美觀、實(shí)用等多重價(jià)值。因?yàn)椴貍鞣鸾涛幕暮霌P(yáng)和發(fā)展，藏毯也有著深厚的文化底蘊(yùn)，具有悠遠(yuǎn)而燦爛的歷史根基。這種傳統(tǒng)的手工藝品在圖案風(fēng)格上不僅帶有濃厚的宗教文化色彩，裝飾圖案也十分豐富。有調(diào)查顯示，整個(gè)藏毯行業(yè)從業(yè)人員達(dá)到近2000人，其中，織毯工是非常重要的一部分，但由于地毯編織工作勞動(dòng)強(qiáng)度大，收入較低，農(nóng)牧民對藏毯編織工作興趣不濃，致使地毯企業(yè)普遍存在編織隊(duì)伍不穩(wěn)定，技能型人才數(shù)量不足問題。此外，由于薪酬制度不合理，工資普遍偏低，導(dǎo)致藏毯編織工和其他專業(yè)人員數(shù)量嚴(yán)重短缺，很多企業(yè)的產(chǎn)品圖案設(shè)計(jì)人員來自尼泊爾，這也反映了產(chǎn)業(yè)、技術(shù)研發(fā)人員短缺現(xiàn)象的廣泛存在。據(jù)調(diào)查，在拉薩藏毯廠，現(xiàn)有的編織工人平均年齡已超過45歲，并且每年新招入員工數(shù)量非常有限，由于近年來勞動(dòng)力成本逐年上漲，藏毯編織從業(yè)人員收入優(yōu)勢已不明顯，導(dǎo)致大量剛剛經(jīng)過培訓(xùn)的工人快速流失。許多年輕人也不愿意進(jìn)入藏毯編織企業(yè)工作，藏毯產(chǎn)業(yè)技能型人才老齡化和后繼無人現(xiàn)象比較突出。
(二)技能型人才質(zhì)量低，制約文化產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平
文化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)競爭的成功極大程度上依賴于技術(shù)和設(shè)計(jì)的卓越，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開文化產(chǎn)業(yè)技能型人才資源開發(fā)方略的支撐。中國長期以來文化與產(chǎn)業(yè)對立，重視文化事業(yè)而忽視文化產(chǎn)業(yè)，因此造成人才培養(yǎng)模式的單一化，在這種發(fā)展弊端下，文化產(chǎn)業(yè)技能型人才質(zhì)量普遍偏低。藏毯專業(yè)，從業(yè)人員大中專以上文化程度的較少，大部分是初中及以下文化程度，企業(yè)管理人員、織毯技師、圖案設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品開發(fā)等人員異常匱乏、所占比例非常低。技能型人才大部分都沒有受過職業(yè)教育培訓(xùn)，普遍采用的是師傅傳授的方法，培訓(xùn)效率低下，培訓(xùn)手段和方法單一，行業(yè)從業(yè)人員不穩(wěn)定，缺少行業(yè)發(fā)展所必須的高質(zhì)量人才后備軍。
(三)技能型人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力低，制約文化產(chǎn)業(yè)國際競爭力
文化產(chǎn)業(yè)在某種意義被稱為“內(nèi)容產(chǎn)業(yè)”或“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，高級(jí)創(chuàng)意人才的數(shù)量與質(zhì)量成為產(chǎn)業(yè)競爭的核心指標(biāo)。文化產(chǎn)業(yè)越來越成為高新技術(shù)與高文化密切關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，對專業(yè)人才的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力的要求越來越高。目前文化產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，產(chǎn)業(yè)化程度低，規(guī)模較小，作業(yè)分散，文化產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新能力嚴(yán)重不足，發(fā)展?jié)摿ι形吹玫匠浞职l(fā)掘，遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和人民群眾日益增長的精神文化生活的需求。一些生產(chǎn)企業(yè)還未能形成大規(guī)模、高效率的生產(chǎn)形式，產(chǎn)業(yè)化程度低，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和宣傳與當(dāng)前新建設(shè)的步伐未能同步。由于受各種歷史的、客觀的條件限制，文化產(chǎn)品和服務(wù)不論是從藝術(shù)水平、科技含量、產(chǎn)品質(zhì)量上還是從生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)成本上講，都缺少競爭能力。藏毯屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，編織原料多為羊毛、牦牛絨，需采用天然植物、礦物質(zhì)顏料著色，通過梳、紡、染色、手工紡織、平剪和洗滌等生產(chǎn)流程制作，采用獨(dú)特的“穿桿結(jié)扣”編織法，原料考究、做工精細(xì)，使得制作流程復(fù)雜繁瑣，非常耗費(fèi)人力及時(shí)間。在藏毯產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，專業(yè)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力不足已成為制約其發(fā)展的突出問題。藏毯等其他民族手工業(yè)匠師一般都來自藏區(qū)內(nèi)的廣大農(nóng)牧區(qū)，雖然這為吸納剩余勞動(dòng)力作出了貢獻(xiàn)，但從業(yè)人員由于沒有接受過系統(tǒng)的學(xué)校文化教育，缺乏對產(chǎn)品文化底蘊(yùn)和價(jià)值的深刻理解，只習(xí)慣于依葫蘆畫瓢的模式化生產(chǎn)工作，缺乏為顧客服務(wù)的認(rèn)知理念和創(chuàng)新思維。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，民族手工藝商品、紀(jì)念品市場需求不斷擴(kuò)大，包括藏毯在內(nèi)的民族手工業(yè)也打開了更為廣闊的發(fā)展空間，甚至遠(yuǎn)銷國外，但是，由于手工編織的藏毯成品過程慢，生產(chǎn)規(guī)模小，與市場所需供不應(yīng)求，并且隨著勞動(dòng)力成本的上漲，手工藏毯價(jià)格同步提升，一套售價(jià)大多在10000元以上，使得一般顧客無法接受。由于藏毯產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新和企業(yè)家精神，沒有考慮多樣化的顧客價(jià)值和產(chǎn)品效應(yīng)，沒有設(shè)計(jì)和生產(chǎn)能夠滿足中低等收入顧客需求的產(chǎn)品，來自青海批量生產(chǎn)的機(jī)織毯和勞動(dòng)力成本低廉的尼泊爾手工毯等成為了大多數(shù)百姓的購置選擇。這些有著相似外形的藏毯在原料要求、傳統(tǒng)印染工藝、編織技術(shù)等方面都不合乎藏毯編織的精準(zhǔn)工藝程序，因而價(jià)格隨意。這不僅嚴(yán)重打擊了本地小規(guī)模生產(chǎn)的手工藏毯的市場開發(fā)廣度，也降低了藏毯及其它民族手藝品的文化價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
(四)技能型人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)少，制約文化產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展
熟練勞動(dòng)力是文化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)長期生存的基本條件，因?yàn)槿鄙倭耸炀毜膭趧?dòng)力，就不可能獲得高質(zhì)量的產(chǎn)品。因此，集中供應(yīng)足夠的教育機(jī)構(gòu)以服務(wù)于地方產(chǎn)業(yè)，是成功的基本要素。在以藏毯為代表的龍頭企業(yè)中，除了傳統(tǒng)手工藝人才青黃不接，企業(yè)發(fā)展所需要的研發(fā)、設(shè)計(jì)等專業(yè)人才也相當(dāng)匱乏。高等職業(yè)院校是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新人才的重要基地之一。然而，高等教育體系和職業(yè)教育體系的專業(yè)設(shè)置并不是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律建設(shè)，高等職業(yè)教育專業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)門類少，形式比較單一，專業(yè)分布面較窄，學(xué)科發(fā)展不平衡，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不適應(yīng)。目前職業(yè)教育中，中等職業(yè)院校9所，高等職業(yè)院校1所。截至2014年，高職院校及中職院校的專業(yè)大都建立在第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上。例如，職業(yè)技術(shù)學(xué)院的專業(yè)主要包括農(nóng)林、畜牧、建筑、財(cái)經(jīng)、計(jì)算機(jī)、電力、旅游等七大類別，缺乏面向文化產(chǎn)業(yè)的專業(yè)設(shè)置。高技能人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)少，成為制約文化產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。
三、文化產(chǎn)業(yè)視角下文化產(chǎn)業(yè)技能型人才培養(yǎng)對策
城市學(xué)文化經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾倫•J•斯科特(AllenJ．Scott)認(rèn)為不僅經(jīng)濟(jì)根植于文化中，而且文化也深深地根植于經(jīng)濟(jì)之中，文化領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的強(qiáng)有力結(jié)合已經(jīng)成為當(dāng)代社會(huì)的基本現(xiàn)實(shí)。在文化不斷商品化的同時(shí)，各種各樣的產(chǎn)品也充滿了多種審美內(nèi)容和符號(hào)內(nèi)容，文化不斷被市場供求關(guān)系所控制，研究審美判斷和符號(hào)判斷的研究方式也被深刻改變。各種文化產(chǎn)品構(gòu)成了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的一部分，文化產(chǎn)品部門代表了世界上一些最具經(jīng)濟(jì)活力的產(chǎn)業(yè)門類，成為世界性城市的核心經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。因此，必須把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)作為一種區(qū)域戰(zhàn)略予以推進(jìn)，將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，充分發(fā)揮技能型人才在文化產(chǎn)業(yè)中的作用，使文化產(chǎn)業(yè)在國家文化發(fā)展戰(zhàn)略中搶占制高點(diǎn)和一定的市場份額。
(一)政府大力支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展
西方文化產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的國家始終把弘揚(yáng)民族優(yōu)秀文化、保護(hù)環(huán)境資源和文化遺產(chǎn)、促進(jìn)民族融合和認(rèn)同、鼓勵(lì)社會(huì)平等、改善居民整體利益和基本福利狀況作為文化產(chǎn)業(yè)的一部分，作為政府文化政策的長期目標(biāo)和方向。因此，中國政府要重視文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為實(shí)現(xiàn)中國夢和中華民族偉大復(fù)興的重要戰(zhàn)略，完善文化產(chǎn)業(yè)政策，支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力和競爭力。地方政府要充分認(rèn)識(shí)文化產(chǎn)業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)作用，抓住地域文化與龍頭產(chǎn)業(yè)。政府應(yīng)對文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行積極引導(dǎo)，同時(shí)加上各種優(yōu)惠政策的支持以及行政措施的介入，實(shí)行更加優(yōu)惠的人才支持政策，做到市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)節(jié)相結(jié)合。深化文化體制改革，進(jìn)一步完善文化市場，通過政策創(chuàng)新和人才培養(yǎng)工程，全面提升文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為引領(lǐng)民族地區(qū)全面協(xié)調(diào)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。例如，要做大做強(qiáng)藏毯等行業(yè)，實(shí)現(xiàn)藏毯行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須盡快建立完善的行業(yè)體系。依托藏毯龍頭企業(yè)，發(fā)揮其在經(jīng)營管理、生產(chǎn)技術(shù)和銷售渠道等方面的優(yōu)勢，形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)和銷售模式。加強(qiáng)與藏毯行業(yè)相關(guān)的文化、生態(tài)、服務(wù)、科技、旅游等行業(yè)的聯(lián)系，尤其是要與旅游業(yè)緊密結(jié)合，形成組織運(yùn)營體系，帶動(dòng)藏毯行業(yè)的快速發(fā)展。
(二)充分發(fā)揮職業(yè)教育在文化產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)體系中的作用
1．明確職業(yè)教育在文化產(chǎn)業(yè)中的地位與作用
《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》明確提出，到2020年，形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求、體現(xiàn)終身教育理念、中等和高等職業(yè)教育協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代職業(yè)教育體系。職業(yè)院校是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新人才的重要基地之一，職業(yè)教育要為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)高質(zhì)量技能型人才，提高文化產(chǎn)業(yè)技能型人才創(chuàng)新能力，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2．職業(yè)院校增設(shè)與文化產(chǎn)業(yè)對接的新型專業(yè)
職業(yè)教育的專業(yè)設(shè)置具有靈活性、實(shí)用性和貼近市場等特點(diǎn)，與文化產(chǎn)業(yè)復(fù)雜多樣、變化迅速相吻合，在培養(yǎng)基層文化人才和技能型文化人才方面有著其他教育形式不可替代的作用。作為文化產(chǎn)業(yè)技能型人才培養(yǎng)主陣地的職業(yè)院校應(yīng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢，自覺承擔(dān)起為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技能型人才保障的責(zé)任，適時(shí)調(diào)整專業(yè)設(shè)置，加快文化產(chǎn)業(yè)及相關(guān)專業(yè)建設(shè)的步伐。在高等職業(yè)院校增設(shè)與文化產(chǎn)業(yè)對接的新型專業(yè)，如文化產(chǎn)業(yè)管理、文化金融、文化產(chǎn)業(yè)政策、文化創(chuàng)意、文化旅游管理、藏毯生產(chǎn)與管理等專業(yè)，加強(qiáng)文化技能型人才培養(yǎng)。同時(shí)，與地方文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，緊密結(jié)合傳統(tǒng)文化，將民族文化產(chǎn)業(yè)更好、更深地納入到職業(yè)教育的專業(yè)課程體系中。例如，將藏毯編織等民族手工業(yè)納入到職業(yè)教育教學(xué)中，設(shè)置藏毯編織專業(yè)課程，將藏毯的文化背景作為理論基礎(chǔ)，在學(xué)習(xí)其文化歷史的同時(shí)開展專業(yè)技藝的學(xué)習(xí)。
3．職業(yè)院校構(gòu)建文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型人才培養(yǎng)模式
文化產(chǎn)業(yè)被稱為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的來源是人才，對創(chuàng)意人才的培養(yǎng)就是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。職業(yè)院校要改變傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)模式，要樹立以創(chuàng)新意識(shí)、創(chuàng)新精神為核心的人才培養(yǎng)模式，摒棄忽視學(xué)生的主觀能動(dòng)性，只顧知識(shí)傳授的傳統(tǒng)教育方式，建立充分調(diào)動(dòng)學(xué)生主觀能動(dòng)性的創(chuàng)新教育模式，實(shí)施以全面素質(zhì)教育為基礎(chǔ)的創(chuàng)新教育體系，致力于創(chuàng)造、創(chuàng)新及滿足學(xué)習(xí)者需求，將年輕人培養(yǎng)成未來中國乃至世界的創(chuàng)意公民。因此，要充分利用高等職業(yè)院校在專業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)中的作用，瞄準(zhǔn)文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需要，培養(yǎng)具有企業(yè)家精神的文化產(chǎn)品創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)、包裝、銷售人才;培養(yǎng)文化的研究、保護(hù)、傳承人才，培養(yǎng)文化元素的發(fā)掘、翻譯、整理等方面的人才，為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供人力資源支持。
4．建立“雙師型”教師隊(duì)伍，提高人才培養(yǎng)質(zhì)量
培養(yǎng)高素質(zhì)文化產(chǎn)業(yè)人才，師資隊(duì)伍是關(guān)鍵。建立“文化人才庫”和“文化專家?guī)臁?，凝聚文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的領(lǐng)軍人物，通過政策傾斜杠桿，著力做好文化創(chuàng)意、文化經(jīng)營、文化經(jīng)紀(jì)、文化金融等高級(jí)師資人才的引進(jìn)。加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)，職業(yè)院?？梢酝馑蛯I(yè)教師到較早開設(shè)文化產(chǎn)業(yè)專業(yè)的高校進(jìn)修學(xué)習(xí)，或選派優(yōu)秀教師到文化產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)或加工作坊等地實(shí)習(xí)，使專業(yè)教師深入文化產(chǎn)品生產(chǎn)第一線，在具體的學(xué)習(xí)、實(shí)踐中有效提升專業(yè)素質(zhì)及教學(xué)實(shí)踐能力。此外，根據(jù)專業(yè)建設(shè)和課程教學(xué)需要，要積極聘請文化產(chǎn)業(yè)管理研究機(jī)構(gòu)、行政主管部門以及各類社會(huì)文化團(tuán)體中具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和較高文化素養(yǎng)的實(shí)踐型專家擔(dān)任兼職教師，通過專業(yè)研討、課程教學(xué)、實(shí)踐指導(dǎo)等活動(dòng)，提高師資隊(duì)伍整體水平。
5．職業(yè)院校建立產(chǎn)學(xué)研合作人才培養(yǎng)模式
1.政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資對政策反應(yīng)比較敏感，受到諸如金融、房地產(chǎn)管理、稅費(fèi)等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關(guān)系，將會(huì)影響到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)，進(jìn)而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)，并可能最終使銀行產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，選擇符合政府導(dǎo)向、收益穩(wěn)定的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資才是避免政策法律風(fēng)險(xiǎn)最有效的方法。而對商業(yè)銀行來說，不但要全面詳細(xì)地了解國家的政策法規(guī)的規(guī)定，而且還要對政策法規(guī)的變化趨勢進(jìn)行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷創(chuàng)新、快速變化使得房地產(chǎn)經(jīng)營處于動(dòng)態(tài)變化環(huán)境中，如果不能適應(yīng)這種變化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸遭遇風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行需要準(zhǔn)確把握政策脈搏不斷動(dòng)態(tài)調(diào)控自己的信貸政策，才能保證企業(yè)既不會(huì)因?yàn)楹驼邔?dǎo)向違背，導(dǎo)致信貸流失損失，又不會(huì)因?yàn)榕袛嗍д`，過于縮小房地產(chǎn)信貸，造成房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)利潤下降的風(fēng)險(xiǎn)。
2.市場風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場變化的，不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)就是市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)的屬性，一旦投資開發(fā)建設(shè)，狀態(tài)就難以調(diào)整或改變，因此投資者需要對市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認(rèn)真的分析，對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期做出預(yù)測和判斷，采取相應(yīng)的應(yīng)對策略，以減少由于對市場狀況的錯(cuò)誤判斷而造成的損失。就其影響程度來看，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)由于影響的全局性和長遠(yuǎn)性，對商業(yè)銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調(diào)整對市場性風(fēng)險(xiǎn)因素也有很大程度上的影響，當(dāng)市場性風(fēng)險(xiǎn)和政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)作用于房地產(chǎn)時(shí)，很難對兩者加以區(qū)分。但不論怎樣，最終的表現(xiàn)形式都是市場性風(fēng)險(xiǎn)。因此，市場風(fēng)險(xiǎn)對貸款質(zhì)量沖擊最大，影響更深遠(yuǎn)。對于貸款銀行來說，只有充分研究和準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走勢、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期，直至房地產(chǎn)行業(yè)的供需趨勢，才能有效防范這種風(fēng)險(xiǎn)、確保房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。
二、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1.信貸評審制度的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從申請到發(fā)放貸款需要長時(shí)間的業(yè)務(wù)處理周期，根本無法滿足市場競爭的需要。造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場行為轉(zhuǎn)換無法獲取足夠及時(shí)的資金支持，從而對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸造成了風(fēng)險(xiǎn)。另外，銀行業(yè)務(wù)職能部門往往會(huì)根據(jù)自己的需求設(shè)置自己的流程或制度，缺乏與其他部門的溝通與銜接，導(dǎo)致部門之間操作流程存在重復(fù)或沖突。比如說，目前我國社會(huì)信用體系建設(shè)還處于初級(jí)階段，很多銀行部門為方便搜集信息，都有自己的信息平臺(tái)，各自的信息相互獨(dú)立，不能實(shí)現(xiàn)共享，造成資源的浪費(fèi)和信息孤島現(xiàn)象。再如，多數(shù)部門的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)也不統(tǒng)一，造成大量人力的浪費(fèi)，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計(jì)算并填報(bào)匯總，占用了基層行大量的時(shí)間和精力，也容易造成數(shù)據(jù)的誤差。銀行在設(shè)計(jì)和整合流程時(shí)，如果不能加強(qiáng)總體規(guī)劃，使流程之間相互協(xié)調(diào)、降低摩擦，減少內(nèi)耗，則使得銀行面對房地產(chǎn)信貸這種量大而復(fù)雜的信貸業(yè)務(wù)就會(huì)陷入混亂的管理，從而導(dǎo)致潛在的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)雖然我國已逐步開始建立社會(huì)信用體系，并將個(gè)人信用記錄登記在個(gè)人征信系統(tǒng)上，但較發(fā)達(dá)國家來比，我國信用體系還不健全。在信貸活動(dòng)中，銀行對借款人的信用質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)類型和資金償還概率的判斷與借款人真實(shí)情況比較會(huì)出現(xiàn)偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風(fēng)險(xiǎn)管理策略一定也會(huì)偏差。隨著信息不對稱缺口的擴(kuò)大，會(huì)致使銀行對借款人出現(xiàn)篩選和監(jiān)督失誤，從而使銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量趨于惡化。
2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)目前，我國商業(yè)銀行整體上流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)，房地產(chǎn)貸款總額并不大，但受央行數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率影響，我國商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性逐年下降，使得流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款總量占全部信貸資產(chǎn)的比例已經(jīng)達(dá)到18.3%，按現(xiàn)在的增長速度，很快就會(huì)達(dá)到30%?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行主要依靠隱含的政府對存款的擔(dān)保支持和居民的高儲(chǔ)蓄率支撐自身的流動(dòng)性和安全性，但長期保持如此之高的儲(chǔ)蓄率都是不可能的，一旦儲(chǔ)蓄率出現(xiàn)下降趨勢，商業(yè)銀行的流動(dòng)性壓力將會(huì)凸顯。我國房地產(chǎn)貸款發(fā)展較早的城市，商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已開始初步顯現(xiàn)，部分中小金融機(jī)構(gòu)資不抵債，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出，個(gè)別城市商業(yè)銀行和城市信用社還相繼發(fā)生了擠兌事件。
三、結(jié)語
營銷中心是房地產(chǎn)商展示開發(fā)企業(yè)樓盤的一個(gè)濃縮產(chǎn)物，它應(yīng)該具備奢華、高貴、典雅、大氣之風(fēng)范，讓每一位來訪者都能感覺到一種高貴氣度，憑借氣度讓來訪者咨詢由被動(dòng)變主動(dòng)。打造這種高貴氣度，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)。
（一）營銷中心的內(nèi)部整體效果
營銷中心內(nèi)部整體效果需達(dá)到甚至高于星級(jí)酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)。在商品房前期咨詢階段，施工多處于基礎(chǔ)施工或施工至3-5層樓階段，此時(shí)購房者對比的就是銷售中心整體配套設(shè)施，配套完善程度說明開發(fā)單位實(shí)力與專業(yè)水準(zhǔn)。根據(jù)中國房刊網(wǎng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，85%以上購房者在咨詢期間主要對比銷售中心整體配套。
（二）營銷中心的配套設(shè)施
營銷中心的配套設(shè)施需融入當(dāng)前時(shí)尚主流，如水晶燈具、沙發(fā)、地磚、墻面壁紙、三維動(dòng)態(tài)多媒體設(shè)施等，軟裝飾與多媒體組合能更好地顯現(xiàn)所售樓盤品質(zhì)。
（三）營銷中心的專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)
營銷中心需打造一支朝氣蓬勃、青春靚麗的專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)，通過專業(yè)講解讓購房者聆聽樓盤的優(yōu)質(zhì)所在。
（四）營銷中心陳列的工藝品
隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們的精神理念也隨之改變，精神文化工藝品正好可以滿足人們對藝術(shù)享受的需求。因此，營銷中心陳列的工藝品需具有時(shí)代感，蘊(yùn)含勵(lì)志、向上的時(shí)代追求，同時(shí)也從側(cè)面反映出開發(fā)企業(yè)的精神理念。
（五）多媒體介紹
運(yùn)用監(jiān)控系統(tǒng)將施工現(xiàn)場全過程作業(yè)內(nèi)容通過多媒體設(shè)備播放，讓購房者直觀感受建設(shè)工程各個(gè)重要環(huán)節(jié)：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、屋面工程、建筑給水排水及供暖、通風(fēng)與空調(diào)、建筑電氣、建筑智能化、建筑節(jié)能、電梯等的施工過程。
（六）優(yōu)秀的園林景觀
購房者在選擇購置房產(chǎn)時(shí),對小區(qū)地理生態(tài)環(huán)境的要求也在不斷提高,有時(shí)小區(qū)的環(huán)境因素對購買者的決策會(huì)產(chǎn)生舉足輕重的作用，直接關(guān)系到項(xiàng)目樓盤的受歡迎程度。優(yōu)秀的園林景觀可以成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志,甚至成為一個(gè)品牌的形象。營銷中心的園林景觀在設(shè)計(jì)施工中要注重以下幾點(diǎn)。
1．園林景觀設(shè)計(jì)只有與周圍環(huán)境如山勢、水景、城市街景及其歷史文脈、人文風(fēng)俗等相協(xié)調(diào),才能創(chuàng)造出美好的和諧景觀。
2．建造材料和綠化植物應(yīng)充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，就地取材，盡量使用天然材質(zhì)，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果、冬有花，做到意境深遠(yuǎn)、野趣天成，這樣才能給人留下深刻印象。苗木應(yīng)選擇四季常綠的樹種，它們適應(yīng)性強(qiáng)，便于后期管理，可減少維護(hù)成本。
3．通過多樣性、差異性的景觀展示，凸顯銷售樓盤主題文化內(nèi)涵，造景移景、三季有花、四季常綠，喬木灌木錯(cuò)落有致，形成回歸大自然的田園人文景觀。
二、戰(zhàn)略合作與質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公開招投標(biāo)時(shí)應(yīng)以質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)為前提，在選擇總承包單位時(shí)應(yīng)當(dāng)與優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，擴(kuò)大企業(yè)資源，與總承包商優(yōu)勢互補(bǔ)。優(yōu)秀的總承包企業(yè)有健全的規(guī)范化管理體系，并且在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目中有較豐富的社會(huì)資源及同類項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，這能在無形中給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量優(yōu)良做有力宣傳。工程質(zhì)量是總承包企業(yè)的第一生命力，是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。創(chuàng)優(yōu)工程不僅可提高開發(fā)企業(yè)知名度，更重要的是成為建設(shè)工程質(zhì)量的保證，實(shí)現(xiàn)雙贏，提升營銷效果。
三、施工工藝與成品配套設(shè)施展示
建筑工法是指以工程為對象、工藝為核心，運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，把先進(jìn)技術(shù)和科學(xué)管理結(jié)合起來，經(jīng)過工程實(shí)踐形成的綜合配套的施工方法。它必須具有先進(jìn)、適用和保證工程質(zhì)量與安全、提高施工效率、降低工程成本等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售期間將建筑工法以實(shí)物、展板、視頻等形式展示出來，可讓購房者看到即將購買的房子選用的材料、材料品牌、施工工藝及方法，以及在建筑中功能效應(yīng)等。其目的是讓購房者直觀地接觸建筑施工中隱蔽工程的內(nèi)容，明白自己即將購買的房子用了什么材料，經(jīng)過什么工藝，以及最終成品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是什么。針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)主要以毛坯房為主，工法展示可以考慮如下方面：剪力墻、后砌墻、外墻保溫與外墻飾面層、地?zé)岵膳ū狈降貐^(qū)）、防水、給排水等。成品配套設(shè)施展示可考慮如下方面：鋼質(zhì)防火進(jìn)戶門、斷橋鋁窗、窗式新風(fēng)系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等。
四、樣板房要求
樣板房展示分為精裝樣板間和毛坯樣板間兩類。
（一）精裝樣板間施工要求
1．通過精裝系統(tǒng)化設(shè)計(jì)，最大限度地提高室內(nèi)面積的利用率，合理布局潔具面盆、櫥柜、電氣插座點(diǎn)位、給排水接駁點(diǎn)等，讓購房者實(shí)地體驗(yàn)即將購買的房子的整體效果。
2．家居的布局、軟裝飾工藝品的點(diǎn)綴將精裝房再次升華，讓購房者身臨其境地感受家的溫馨。
3．家居智能化是以住宅為平臺(tái)，將網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、安全防范技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、音視頻技術(shù)等涉及家居生活的技術(shù)加以集成，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術(shù)性，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的居住環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制、定時(shí)控制、聯(lián)動(dòng)控制等。
（二）毛坯房樣板間要求
1．概述戶型，張貼戶型圖，公布建筑面積與實(shí)際使用面積，標(biāo)識(shí)油煙機(jī)、熱水器、空調(diào)的安裝區(qū)域。
2．戶內(nèi)頂面墻面地面平整度、垂直度符合建筑驗(yàn)收規(guī)范要求，陰角、陽角方正度符合規(guī)范要求，標(biāo)識(shí)戶內(nèi)強(qiáng)電箱、弱電箱、電氣開關(guān)控制、給水閥門位置。
3．張貼隱蔽管線圖、無管線區(qū)域圖。
4．標(biāo)識(shí)結(jié)構(gòu)承重墻體與非承重墻體。
五、打造導(dǎo)向性營銷廣告
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售過程中，廣告的作用是“巧傳真實(shí)、借力發(fā)力、以一帶十”，就是以深具吸引力、說服力、記憶點(diǎn)的廣告語，以最震撼人心的方式，把產(chǎn)品與消費(fèi)者最相關(guān)的部分即最有“吸引力”的東西巧妙地傳達(dá)給消費(fèi)者。“吸引力”來自地段、區(qū)域公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、市政配套設(shè)施、學(xué)校、交通等，即吃、住、行、休閑、娛樂等日常生活設(shè)施。通過廣告全新的組合，吸引購房者前來銷售服務(wù)接待中心咨詢，運(yùn)用上述四條戰(zhàn)略來著重展示，激發(fā)購房者購買意愿。在當(dāng)前新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)只有改變以往單一策略，通過戶外廣告、社區(qū)媒體、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙等多渠道全方位地宣傳展示樓盤與企業(yè)，才能更好地立足市場、長期發(fā)展。
六、產(chǎn)品融入企業(yè)文化
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；信貸風(fēng)險(xiǎn)；主要類型；控制措施
房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在辦理和經(jīng)營房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)過程中，受到眾多不確定因素的影響，造成房地產(chǎn)辦理信貸業(yè)務(wù)的實(shí)際收入和預(yù)期效益產(chǎn)生偏差，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的可能。房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)既不同于一般的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也不同于一般的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它與客戶風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，具有不可避免性、全程性、傳染性，強(qiáng)烈的信貸風(fēng)險(xiǎn)甚至?xí)鸾鹑谖C(jī)，發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)，因此，房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著企業(yè)的生死存亡，也影響著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的穩(wěn)定。
一、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因
（一）缺乏健全的金融體制
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入、高收益的行業(yè)，其運(yùn)行需要巨大的資金支持，由于金融體制的不完善，信息的不對稱，容易給銀行的選擇帶來問題，有些信譽(yù)較差、實(shí)力較低的借款人一旦獲得了貸款，就給銀行帶來了信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高，吸引了很多開發(fā)商，為了追求高額的利潤，一些不法商人利用銀行貸款投資，房地產(chǎn)的高利潤也使得銀行放松了警惕，放松了對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評估，導(dǎo)致貸款過度，使銀行面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）人們的信用觀念淡薄
我國現(xiàn)代處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，這一時(shí)期人們對經(jīng)濟(jì)利益的追求過于強(qiáng)烈，受到個(gè)人認(rèn)識(shí)、不良習(xí)俗的局限，人們的信用觀念比較淡薄，逃帳、違約、賴賬、違規(guī)、誘騙等喪失信用的事件經(jīng)常發(fā)生，特別表現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)上，據(jù)調(diào)查，在國家對行業(yè)的信用調(diào)查結(jié)果中，房地產(chǎn)行業(yè)居于倒數(shù)第四，僅位于酒店、外貿(mào)、冶金行業(yè)之前，很多開發(fā)商只顧自己盈利，完全不顧銀行利益，即使有資金也不愿意償還銀行，還是投入到下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中去，甚至屢屢用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，銀行對借款人的經(jīng)濟(jì)狀況也不能清楚的了解，我國也沒有建立個(gè)人信用記錄，不能了解借款人的真實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況。
（三）產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰
我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度存在一定的落后性，個(gè)人的房產(chǎn)和土地所有權(quán)處于分離階段，很多住宅的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，抵押物的產(chǎn)權(quán)和收益不清楚，土地具有保值增值的功能，但房產(chǎn)是否具有這種功能還不好說，使得債權(quán)人的收益得不到保障。我國的二級(jí)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展比較慢，舊房市場大多不愿問津，新房入市又比較困難，用于抵押債券的住宅難以變現(xiàn)，使銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)不容易被分散，同時(shí)，由于建筑施工企業(yè)過于追求工期，忽視了工程質(zhì)量，使得很多住房的質(zhì)量都達(dá)不到國家要求的安全標(biāo)準(zhǔn)，很多建筑施工技術(shù)也不能達(dá)到要求，常見的有上下水管的按照、防水工程、供熱系統(tǒng)等，開發(fā)商需要對這些不合要求的地方進(jìn)行修改，造成一定的資金損失。
（四）政府的錯(cuò)誤引導(dǎo)
我國賦予了地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各地政府在促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的做法上，有時(shí)候脫離了實(shí)際情況，只顧追風(fēng)，盲目攀比，忽視了地區(qū)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，大肆修建步行街、商品樓、別墅區(qū)、舊城區(qū)改造等，實(shí)施了一系列的形象工程，不但沒有給地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來好處，還勞民傷財(cái)，造成了資源的浪費(fèi)。政府的支持更是促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，為了使房地產(chǎn)行業(yè)盡快開工，政府往往以組織協(xié)調(diào)插手房地產(chǎn)和銀行之間的關(guān)系，鼓勵(lì)銀行借貸給房地產(chǎn)行業(yè)，有些地方政府甚至給銀行信貸下達(dá)了任務(wù)，政府強(qiáng)迫銀行貸款，無論是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和收益是否順利，政府都不用承擔(dān)責(zé)任，這就加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
（一）銀行應(yīng)該具有房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
銀行應(yīng)該提高認(rèn)識(shí)，不能僅看眼前利益，應(yīng)該清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，謹(jǐn)慎的把貸款貸給房地產(chǎn)行業(yè)。既要支持有發(fā)展前景的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又要盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格房地產(chǎn)貸款的審批手續(xù)，堅(jiān)決不貸款給不具有資格的企業(yè)和開發(fā)商，同時(shí)，要對貸款進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)督，開發(fā)商應(yīng)該開設(shè)獨(dú)立的賬戶，定期還款，便于銀行掌握開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，杜絕開發(fā)商造假獲取貸款；合理運(yùn)用利率杠桿，上浮高檔住宅的利率，抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。
（二）擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的資金來源主要依賴于銀行，房地產(chǎn)信貸數(shù)額的增多增加的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)。首先，要促進(jìn)房地產(chǎn)的證券化，向社會(huì)籌集資金，監(jiān)管部門在一定程度上放松對房地產(chǎn)企業(yè)的上市要求，鼓勵(lì)上市；其次，建立專門的房地產(chǎn)基金，專門用來房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)的開展，鼓勵(lì)社會(huì)群眾投資房地產(chǎn)行業(yè)，減輕房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺問題；再次，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放債券，有利于把分散的資金集中起來。
（三）提高信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行借款的數(shù)額巨大，信貸風(fēng)險(xiǎn)也大，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還是對銀行的發(fā)展都十分不利，因此應(yīng)該提高對房地產(chǎn)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度。銀行應(yīng)該制定明確的監(jiān)管制度，包括監(jiān)管目標(biāo)、監(jiān)管方式等等，對房地產(chǎn)的借貸有一定的約束作用，要定期或者不定期的對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查或者抽查，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否符合借貸要求，貸款時(shí)間是否超過十年期限、是否用流動(dòng)資金來代替還貸資金等，對違規(guī)現(xiàn)象要進(jìn)行嚴(yán)肅的處理，絕不姑息養(yǎng)奸，杜絕以貸謀私、收受賄賂的現(xiàn)象。
（四）政府發(fā)揮職能
地方政府應(yīng)該從實(shí)際情況出發(fā)，正確對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、制度化，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展用地要嚴(yán)格的控制，完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序，避免盲目擴(kuò)張，穩(wěn)定房價(jià)，鼓勵(lì)商品房銷售，采取政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理，糾正房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不正之風(fēng)。
總結(jié)：
房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展促進(jìn)了銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，但房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)和銀行都應(yīng)該具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，按照信貸風(fēng)險(xiǎn)的類型分析信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因，找出降低信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；房價(jià)上漲原因；法律調(diào)控
1.我國房價(jià)現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，自2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長，投資增速始終高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認(rèn)為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價(jià)格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機(jī)，在很大程度上抑制了房價(jià)的持續(xù)上漲。不過，2009年以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房價(jià)又開始回升，2010年1月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見，近年來全國房價(jià)上漲速度迅猛。
2.我國房價(jià)高漲的原因
我國房地產(chǎn)價(jià)格有強(qiáng)烈的地域特點(diǎn)，但是我國部分經(jīng)濟(jì)、文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)房價(jià)增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。
2.1 我國國民經(jīng)濟(jì)總體形勢大好
在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國家整體實(shí)力到個(gè)人居民收入及外部儲(chǔ)備，各種經(jīng)濟(jì)指數(shù)的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度世界罕見。依托于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國的城市也在進(jìn)行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財(cái)力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí)不可避免地帶來的房價(jià)上漲。因此，這是我國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的基本所在。
2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場
房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開發(fā)運(yùn)營全過程是一個(gè)整合資金、資源的過程。金融業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其作用相當(dāng)于血液之于心臟，依靠開發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運(yùn)作對于現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價(jià)格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運(yùn)作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實(shí)現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動(dòng)安全就會(huì)受到嚴(yán)重影響。另外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，房地產(chǎn)商通過正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)最終還是要轉(zhuǎn)移到房價(jià)里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。
2.3 住房保障體系不夠完善
自1998年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了商品化與社會(huì)化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家依然有高達(dá)半數(shù)的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會(huì)變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠(yuǎn)需大于求”的錯(cuò)誤民眾認(rèn)知，逼著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會(huì)保障房的建設(shè)，但無論從資金的來源和保障性住房建設(shè)分配，還遠(yuǎn)未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價(jià)高漲的重要因素。
2.4 對于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當(dāng)
中國的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動(dòng)下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用巨大，推動(dòng)了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達(dá)到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國民經(jīng)濟(jì)。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問題多多，但是卻有一個(gè)比較大的所謂“共識(shí)”，那就將房地產(chǎn)定位為：國家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會(huì)倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟(jì)”，以高地價(jià)換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當(dāng)也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格高漲。
2.5 中央與地方的博弈結(jié)果
房價(jià)的高漲引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房價(jià)高漲所造成的社會(huì)不和諧問題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進(jìn)行的補(bǔ)充和更加強(qiáng)有力的落實(shí)，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規(guī)定，無不顯示出我國政府對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個(gè)，那就是一定要控制房價(jià)，不能讓房價(jià)再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標(biāo)題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房價(jià)高漲未能得到有效調(diào)控。
3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建
3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度
產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)施過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國房價(jià)快速增長的原因之一就在于政府對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。我國政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營城市土地獲取高地價(jià)，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，應(yīng)當(dāng)借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標(biāo)和指導(dǎo)原則，明確我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實(shí)有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實(shí)有效的執(zhí)行。
3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度
結(jié)合我國的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實(shí)國情，建立多元化的房地產(chǎn)市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應(yīng)給與必要的支持；對于對滿足國內(nèi)高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實(shí)現(xiàn)，又實(shí)現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實(shí)施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢在必行。
3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度
法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房價(jià)高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財(cái)政”可以適當(dāng)減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開透明、?？顚Ｓ?。其次，應(yīng)加快我國金融體制改革步伐，引進(jìn)先進(jìn)的金融工具，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達(dá)到調(diào)節(jié)住房市場供需的目的。
4.結(jié)論
從前文可以看出雖然國家一直在對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價(jià)格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因?yàn)檎{(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強(qiáng)制性恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);區(qū)域效應(yīng);空間面板模型
作者簡介：彭石，男，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生，從事宏觀經(jīng)濟(jì)研究;張居營，男，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院研究生，從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。
中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1000-7504（2015）04-0068-07
自20世紀(jì)90年代末期的住房體制改革之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)就迎來了新的發(fā)展契機(jī)，尤其是進(jìn)入新世紀(jì)以來，十多年的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。一方面各大城市房產(chǎn)價(jià)格普遍上漲，部分一線城市2001年至2013年間房屋銷售均價(jià)漲幅超過十倍，另一方面全國房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度不減，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，并由此帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，這一時(shí)期甚至被相關(guān)媒體及部分專家學(xué)者們界定為房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。
一般而言，事物的發(fā)展都呈現(xiàn)一定的生命周期，多會(huì)經(jīng)歷從萌芽到滅失的過程，一個(gè)行業(yè)亦是如此，其發(fā)展同樣具有生命周期性特征，具體來講可分為啟動(dòng)期、成長期、擴(kuò)張期、平穩(wěn)期、成熟期、衰退期等階段，回顧過去十余年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，“黃金十年”也可視為房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張期。但是，擴(kuò)張的背后既有其內(nèi)生驅(qū)動(dòng)機(jī)制也有其無序增長的因素包含在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張是多重因素作用下的一個(gè)結(jié)果。2002年至2012年間，我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值由12萬億增長到51.9萬億，人口總數(shù)由12.8億增加到13.5億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由7702元增長到21810元，城鎮(zhèn)化率由39.09%上升到52.57%，國民經(jīng)濟(jì)的增長、人口紅利所釋放的居住需求、居民收入的增加以及城鎮(zhèn)化發(fā)展水平等等擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求并推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，而供需結(jié)構(gòu)不平衡、投機(jī)性炒作、境外熱錢流入、過度的信貸支持等因素進(jìn)一步放大了行業(yè)的發(fā)展規(guī)模，投機(jī)性需求又促使我國房地產(chǎn)市場泡沫化。另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸表現(xiàn)出區(qū)域化的特征，在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，地理相鄰的省份之間行業(yè)發(fā)展具有明顯的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。這與我國的區(qū)域規(guī)劃政策及部分城市的城市化擴(kuò)張有很大關(guān)系。特別是以北京、上海、廣州為代表的一線城市，其房地產(chǎn)的快速發(fā)展帶動(dòng)了周邊地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，并引發(fā)了二、三線城市的房地產(chǎn)熱，更是這種區(qū)域化的具體體現(xiàn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始調(diào)整，行業(yè)發(fā)展面臨瓶頸甚至危機(jī)之時(shí)，我們需要摒除非理性因素的干擾，反思以往房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張過程中支撐行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力與區(qū)域效應(yīng)，同時(shí)以史為鑒，在此關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上重新審視行業(yè)發(fā)展的趨勢與方向，為房地產(chǎn)行業(yè)健康理性發(fā)展提供理論基礎(chǔ)和參考，也對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化等方面的轉(zhuǎn)型升級(jí)有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、文獻(xiàn)綜述
國內(nèi)外很多學(xué)者從區(qū)域的角度研究房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀基本面關(guān)系，如Case和Shiller（1990）基于美國的4個(gè)城市1970―1986年的面板數(shù)據(jù)，利用TSCSREG （時(shí)間序列截面回歸）過程分析影響住宅價(jià)格變化的宏觀因素，結(jié)果顯示住宅價(jià)格變化受成年人口數(shù)量、人均實(shí)際收入的影響[1];日本的Miki Seko（2003）以私人擁有住宅的平均銷售價(jià)格、年收入、人口、住宅年開工量、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋空置率為變量，通過搜集日本1980―2001年的46個(gè)縣的面板數(shù)據(jù)，基于自回歸模型得到日本各地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)基本面有著較強(qiáng)相關(guān)性的結(jié)果[2];Vyacheslav Mikhed和Petr PetrZem?ík（2009）利用1980年第二季度到2008年第二節(jié)度美國的季度合并數(shù)據(jù)和1978―2007年美國22個(gè)大城市統(tǒng)計(jì)區(qū)的年度數(shù)據(jù)，使用單位根檢驗(yàn)、相關(guān)性分析、跨截面增強(qiáng)DF回歸（CADF）等方法，研究房屋價(jià)格與個(gè)人收入、人口數(shù)量、有效按揭利率、CPI等因素的關(guān)系[3];國內(nèi)方面，沈悅、劉洪玉（2004）利用我國14個(gè)城市1995―2002年的中房住宅價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城市總?cè)丝?、失業(yè)率、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入等宏觀經(jīng)濟(jì)基本面變量，并添加城市、年度啞變量，運(yùn)用混合樣本回歸的方法，研究住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系，結(jié)果顯示除了經(jīng)濟(jì)基本面的一些因素，住宅價(jià)格水平的波動(dòng)還會(huì)受到城市某些特征的影響[4];梁云芳和高鐵梅（2007）在定性比較房價(jià)的波動(dòng)后，利用誤差修正模型形式的面板數(shù)據(jù)模型，來分析這種房價(jià)波動(dòng)的區(qū)域差異及其與信貸規(guī)模、實(shí)際利率、人均GDP等變量的關(guān)系[5]。崔光燦（2009）運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對我國1995―2006年31個(gè)省市的房地產(chǎn)價(jià)格與利率、通貨膨脹率、增加社會(huì)總投資和總消費(fèi)等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與這些變量均有顯著關(guān)系。[6]
在使用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法研究房地產(chǎn)市場或行業(yè)方面，顏磊（2007）對我國30個(gè)省市自治區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)證分析，選取我國房地產(chǎn)市場1995―2004年間銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)，通過模型和實(shí)證分析整個(gè)市場的收斂趨勢[7];劉振超（2009）研究我國31個(gè)省市自治區(qū)1998―2007年間房地產(chǎn)市場商品房平均銷售價(jià)格與主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的變動(dòng)關(guān)系，采用空間經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法，在考慮空間相關(guān)性的條件下，研究1998―2007年間的中國房價(jià)受人均收入、GDP、固定資產(chǎn)投資等7個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響[8];洪國志、李郇（2011）則是從房地產(chǎn)價(jià)格的空間溢出角度，采用擴(kuò)展的價(jià)格法和效用估價(jià)法（Hedonic模型），以2005年廣州市房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，檢驗(yàn)城市內(nèi)部區(qū)一級(jí)的邊界效應(yīng)，探討房地產(chǎn)價(jià)格的空間自相關(guān)和價(jià)格溢出程度[9]。上述研究大多數(shù)是以房地產(chǎn)價(jià)格作為研究變量，很少從行業(yè)的角度來研究房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系，這是因?yàn)榉績r(jià)是各種因素的集中反映并具有區(qū)域聯(lián)動(dòng)作用。本文利用空間面板模型從行業(yè)的角度來研究區(qū)域效應(yīng)及影響機(jī)制，其創(chuàng)新之處在于：第一，以房地產(chǎn)投資開發(fā)完成額為因變量，衡量房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度，以房地產(chǎn)價(jià)格為控制變量，通過房價(jià)的區(qū)域聯(lián)動(dòng)作用來研究房地產(chǎn)行業(yè)與人口、城市化等宏觀基本面變量的關(guān)系。第二，通過一系列檢驗(yàn)，利用空間面板模型的最廣義形式――SDM模型來研究這種影響的區(qū)域效果。
二、實(shí)證分析
1.數(shù)據(jù)說明與權(quán)重矩陣設(shè)定
本文研究采用年度數(shù)據(jù)，選擇樣本區(qū)間為：2002―2012年，截面單位為：中國31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)。數(shù)據(jù)來源于各省、市和自治區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒和中經(jīng)數(shù)據(jù)庫，便于數(shù)據(jù)可比較和減少異方差，所有數(shù)據(jù)均取自然對數(shù)。其中因變量為lnre，自變量為lnpr、lnur、lnpo、lngdp、lnin。數(shù)據(jù)處理軟件為Matlab 7.10以及相應(yīng)軟件包。各變量的具體數(shù)據(jù)及構(gòu)造見表1。
其中，lnpr作為控制變量，一方面消除房地產(chǎn)行業(yè)過度開發(fā)、非理性繁榮導(dǎo)致的行業(yè)與宏觀基本面各因素的偏離，以及對其他自變量的影響;另一方面通過房價(jià)的地區(qū)聯(lián)動(dòng)作用來研究各自變量與因變量的地區(qū)間空間效應(yīng)。
另外，空間面板模型除了各變量的系數(shù)參數(shù)外，還引入了空間權(quán)重矩陣W，這是空間面板模型設(shè)置的關(guān)鍵所在，即引入權(quán)重矩陣來衡量空間上不同區(qū)域的關(guān)聯(lián)規(guī)則。一般設(shè)定空間權(quán)重的規(guī)則為二分權(quán)重，表示有關(guān)聯(lián)的變量之間設(shè)定為1，無關(guān)聯(lián)的變量之間設(shè)定為0。這種關(guān)聯(lián)規(guī)則的判定一般遵循Rook相鄰規(guī)則，也就是采用現(xiàn)實(shí)空間上兩個(gè)區(qū)域是否擁有共同邊界來判斷相鄰性。在本文中，首先設(shè)定空間權(quán)重矩陣W1，其規(guī)則為根據(jù)全國31個(gè)省、市、自治區(qū)的地理位置分布構(gòu)建的31[×]31維區(qū)域矩陣，主對角線上的元素為0，若兩區(qū)域相鄰則取1，若不相鄰則取0，其中海南由于其位置特殊性，假定其與廣東省、廣西壯族自治區(qū)、福建省相鄰。W1經(jīng)過行標(biāo)準(zhǔn)化處理，用每個(gè)元素同時(shí)除以所在行元素之和，使得每行元素之和為1。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，發(fā)達(dá)地區(qū)對于周邊相對落后的地區(qū)有一定的輻射作用，即較為強(qiáng)烈的空間影響力，較為落后地區(qū)對發(fā)達(dá)地區(qū)的影響力較小。因此，為了更好地模擬房地產(chǎn)行業(yè)在地區(qū)間實(shí)際存在的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，本文在W1矩陣的基礎(chǔ)上，加入經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的影響權(quán)重系數(shù)，通過計(jì)算考察期內(nèi)各地區(qū)實(shí)際GDP占所有地區(qū)實(shí)際GDP之和比重的均值來衡量各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的高低（陳曉平，李國平2006），它表明不同區(qū)域?qū)ζ渌麉^(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)影響，還與該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有關(guān)。經(jīng)濟(jì)空間權(quán)重矩陣（W）的構(gòu)造如下：
（1）
其中，
2. 空間面板模型的判定
根據(jù)前面的理論分析，我們首先要選擇合適的空間面板模型，來分析房地產(chǎn)行業(yè)與其他變量的關(guān)系。第一步，先構(gòu)建我國31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的無空間或區(qū)域交互作用的面板模型：
（2）
其中， 和 分別表示在空間和時(shí)間上特定的效應(yīng)，即固定效應(yīng)或是隨機(jī)效應(yīng)。
接下來，在上述非空間效應(yīng)面板模型的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)行兩個(gè)方面的檢驗(yàn)。
在這里，（穩(wěn)?。㎜M檢驗(yàn)是在固定效應(yīng)的基礎(chǔ)上判斷空間模型具體形式，即SAR或SEM模型，但是這種固定效應(yīng)并沒有事先采取一些方法去判斷是空間上還是時(shí)間上的固定效應(yīng)，因此，在模型的初始設(shè)定上，需要同時(shí)設(shè)立無空間和時(shí)間固定效應(yīng)的面板模型（即混合估計(jì)模型，Pooled OLS估計(jì)）、空間固定效應(yīng)模型、時(shí)間固定效應(yīng)模型以及空間和時(shí)間雙固定效應(yīng)模型四種形式再進(jìn)行（穩(wěn)健）LM檢驗(yàn)。結(jié)合本文變量與樣本數(shù)據(jù)，可以得到這四種模型的估計(jì)結(jié)果與LM檢驗(yàn)結(jié)果如下：
表3結(jié)果為固定效應(yīng)下各個(gè)模型的空間滯后影響和空間誤差自相關(guān)的（穩(wěn)?。㎜M檢驗(yàn)，其中前三列的檢驗(yàn)結(jié)果都不能完全否定本次實(shí)證數(shù)據(jù)不適用于SAR或SEM模型，而第四列在模型存在空間和時(shí)間固定效應(yīng)下，在5%的顯著性水平下（穩(wěn)健）LM統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)量的結(jié)果均拒絕了原假設(shè)，表明SAR和SEM兩個(gè)模型同時(shí)成立。
空間和時(shí)間雙固定效應(yīng)模型下，再進(jìn)一步進(jìn)行LR檢驗(yàn)得到空間固定效應(yīng)和時(shí)間固定效應(yīng)聯(lián)合顯著性的檢驗(yàn)結(jié)果（見表4），在5%的顯著性水平下，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的P值均小于0.05，因此模型（2）中應(yīng)該同時(shí)包含[μi]和[λt]。根據(jù)在雙固定效應(yīng)模型的基礎(chǔ)上得到LM檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的計(jì)算結(jié)果，進(jìn)一步表明，樣本數(shù)據(jù)均支持SAR和SEM建立模型。
3. SDM模型的判定和估計(jì)
根據(jù)前面結(jié)果，LM檢驗(yàn)的結(jié)果表明SAR和SEM兩個(gè)模型同時(shí)成立，需要進(jìn)一步構(gòu)建SDM模型并進(jìn)行估計(jì)，根據(jù)變量建立的SDM模型為：
（3）
其中，[wij]是根據(jù)區(qū)域矩陣W1計(jì)算得到的經(jīng)濟(jì)權(quán)重矩W中的相應(yīng)元素。
基于前文第二部分的描述，對于空間和時(shí)間固定效應(yīng)模型的估計(jì)運(yùn)用Baltagi（2005）提出的中心化（Demeaning）方法得到。另外，由于在前面設(shè)定空間面板模型形式時(shí)，基于空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)都是固定的這樣一個(gè)前提，所以本部分還要考慮建立空間和時(shí)間效應(yīng)是隨機(jī)的SDM模型。由此針對該樣本數(shù)據(jù)，需要建立兩種形式的SDM模型，即空間和時(shí)間固定效應(yīng)、空間和時(shí)間隨機(jī)效應(yīng)。
接下來，需要通過檢驗(yàn)來確定空間面板模型的恰當(dāng)形式，這里的檢驗(yàn)包括兩個(gè)方面：（1）Wald檢驗(yàn)，通過檢驗(yàn)兩個(gè)假設(shè)條件：
和
來判斷SDM模型是否可以簡化為SAR模型或SEM模型，如果均拒絕假設(shè)條件，就應(yīng)該采用SDM模型;（2）Hausman檢驗(yàn)，檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭械目臻g和時(shí)間效應(yīng)（[μi]和[λt]）是被看作固定效應(yīng)還是隨機(jī)效應(yīng)，如果拒絕原假設(shè)就應(yīng)該采取空間固定效應(yīng)模型。
表5中對因變量的因變量空間滯后性和誤差項(xiàng)空間自回歸的檢驗(yàn)，4個(gè)Wald的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)量均拒絕原假設(shè)，這說明SDM模型較SAR、SEM模型更適合該樣本數(shù)據(jù)。同時(shí)，Hausman檢驗(yàn)也顯著，說明空間和時(shí)間固定效應(yīng)的SDM模型是最優(yōu)的模型。
根據(jù)表5中空間和時(shí)間固定效應(yīng)的SDM模型系數(shù)估計(jì)結(jié)果及其t值，我們可以看出，雖然lnpr的系數(shù)[β1]并不顯著，但是W[×]lnpr的系數(shù)[θ1]非常顯著，這說明房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，并通過這種效用來影響區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這也間接支持了我們以房地產(chǎn)價(jià)格作為控制變量的假定。[β2]、[β3]、[β4]均顯著，[β5]不顯著，說明各地區(qū)城市化、人口、GDP會(huì)對本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有一定影響，而人均收入影響較不顯著，這與收入的不平衡有一定的關(guān)系。在房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域影響方面，除了房地產(chǎn)價(jià)格的影響之外，地區(qū)人口、GDP對相鄰地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有顯著影響，且為正向關(guān)系。這說明了本地區(qū)的人口增長、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長對周邊地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有空間溢出效應(yīng)，它們借助房價(jià)來影響區(qū)域間的房地產(chǎn)行業(yè)，是房價(jià)區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和輻射效應(yīng)的影響因素。
三、房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的決定因素
上述的實(shí)證研究可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與我國GDP、人口數(shù)量、城市化水平有顯著的關(guān)系，在這其中人口以及GDP增長情況作為地區(qū)最基本的宏觀因素，會(huì)通過房價(jià)的波動(dòng)和區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，或者輻射效應(yīng)影響鄰近省份或地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展情況，由此反映了過去十余年我國房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張的主要驅(qū)動(dòng)力在于區(qū)域效應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)增長、人口增長、城鎮(zhèn)化水平等相關(guān)因素。
（1）房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域效應(yīng)
區(qū)位條件是一個(gè)城市地理位置、交通條件、資源環(huán)境等各類要素的綜合表現(xiàn)。隨著特大城市的發(fā)展，部分產(chǎn)業(yè)和行業(yè)必將外溢，周邊的中小城市無疑是最好的承接對象，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將進(jìn)一步帶動(dòng)人流的導(dǎo)入，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張時(shí)期，這種區(qū)域效應(yīng)更加明顯，表現(xiàn)在房價(jià)的推動(dòng)以及交通設(shè)施的便捷帶來的人們對房地產(chǎn)需求不斷地外溢，另外還有對其他地區(qū)消費(fèi)預(yù)期的增加。典型的就是毗鄰北京的河北省廊坊市、上海市、江蘇省蘇州市。
（2）房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)增長、人口增長、城鎮(zhèn)化水平
對于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)行業(yè)具有重要作用，這種作用不僅表現(xiàn)在后者是前者整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系的重要構(gòu)成部分，更表現(xiàn)在二者之間具有密切的關(guān)聯(lián)性。一方面，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r決定了房地產(chǎn)行業(yè)的地位與發(fā)展空間，是該行業(yè)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，能夠在一定程度上制約或推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展;另一方面，在某個(gè)發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)又能夠成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新增長點(diǎn)，甚至是支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展反過來會(huì)約束或推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張是國民經(jīng)濟(jì)增長的體現(xiàn)，而前者又進(jìn)一步促進(jìn)了后者。從人口的角度來說，房地產(chǎn)具有“居住屬性”，代表了一定的需求，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，會(huì)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的需求，帶動(dòng)其價(jià)格上漲，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張，反之，數(shù)量減少導(dǎo)致房地產(chǎn)需求降低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的衰落。城鎮(zhèn)化水平是國民經(jīng)濟(jì)中又一個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的因素，某一國家或區(qū)域的城鎮(zhèn)化率迅速提升，不僅帶來了本地城市建設(shè)，而且人口的涌入能夠刺激更多的房地產(chǎn)需求，自2002年起，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的這十年，背后是我國城鎮(zhèn)化率從39.09%提升到52.57%，帶動(dòng)了2億農(nóng)民的城鎮(zhèn)化。同時(shí)，在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)居民的住房改善性需求、城市規(guī)劃建設(shè)帶來的舊城改造與拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)造的住房需求也對房地產(chǎn)市場帶來了巨大影響。
上述分析為我們厘清了過去十余年我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)張過程中的實(shí)際影響因素與機(jī)制，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮背后是國民經(jīng)濟(jì)增長、人口增長、城鎮(zhèn)化以及區(qū)域效應(yīng)等基本因素影響行業(yè)供需從而支撐行業(yè)擴(kuò)張。如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的階段，與之相隨的是，我國經(jīng)濟(jì)也處于增速換擋和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的階段，加之未來人口紅利的終結(jié)，如何在新形勢下保持房地產(chǎn)行業(yè)合理健康發(fā)展，通過新型城鎮(zhèn)化以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同化等發(fā)展策略來避免房地產(chǎn)行業(yè)的過度萎縮，從而有效地調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長，值得我們深思，也具有重大意義。
參 考 文 獻(xiàn)
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Regional Effect of the Expansion of National Real Estate Industry and Analysis of the Influencing Mechanism
PENG Shi1，ZHANG Ju-ying2
（1. School of Economics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China;
2. School of Statistics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China）
關(guān)鍵詞：綠色營銷；房地產(chǎn)；營銷策略
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）016-0000-01
一、房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的概念
房地產(chǎn)綠色營銷是綠色營銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)中的實(shí)際應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，更注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，通過貫徹綠色環(huán)保的理念，采取各種綠色營銷策略來滿足房地產(chǎn)市場中消費(fèi)者對于綠色產(chǎn)品的需求，從而同時(shí)為企業(yè)、消費(fèi)者、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境創(chuàng)造收益。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的特點(diǎn)
房地產(chǎn)綠色營銷策略和傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷策略的不同之處在于房地產(chǎn)綠色營銷在生產(chǎn)管理過程中，注重環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展的理念，向消費(fèi)者推廣時(shí)著力于展現(xiàn)其產(chǎn)品綠色環(huán)保的特點(diǎn)。
從獲益對象方面來說，傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷只能為企業(yè)帶來收益以及滿足消費(fèi)者的需求，而房地產(chǎn)綠色營銷還考慮到了社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展和對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷所面臨的問題
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本增加
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色住宅勢必會(huì)造成開發(fā)成本的大幅提高。首先，擴(kuò)大項(xiàng)目綠化面積就會(huì)導(dǎo)致建筑面積的減少，從而使得商品房收益降低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本也相應(yīng)提高，這樣的結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)所不愿意見到的。其次，為了滿足綠色住宅的要求，企業(yè)需要投入大量資金建設(shè)各種環(huán)保設(shè)施，考慮到我國在環(huán)保技術(shù)方面水平有所欠缺，不能以較低的投資建設(shè)令人滿意的設(shè)施，同時(shí)又缺少相關(guān)的研究資金，為綠色住宅的建設(shè)帶來了很多不必要的成本。
（二）綠色消費(fèi)觀念普及性不高
在當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念中影響消費(fèi)者購房的因素主要集中體現(xiàn)在價(jià)格、商圈、配套和環(huán)境幾個(gè)方面上。消費(fèi)者固然會(huì)考慮住宅周邊的生態(tài)環(huán)境，但此時(shí)消費(fèi)者對生態(tài)環(huán)境的考量僅僅停留在綠化、空氣質(zhì)量層面上，并沒有真正了解綠色住宅環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念。雖然綠色消費(fèi)觀念已經(jīng)在一定程度上深入人心，消費(fèi)者也愿意在挑選商品時(shí)選擇更為環(huán)保的商品，但住宅作為一個(gè)高消費(fèi)產(chǎn)品，已然給大部分需求者帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，因此在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，綠色住宅往往供大于求，在房地產(chǎn)綠色營銷過程中如何普及綠色消費(fèi)觀念也成了房地產(chǎn)企業(yè)所需克服的一個(gè)艱巨挑戰(zhàn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷對策
（一）加強(qiáng)政策支持
政府應(yīng)支持綠色住宅相關(guān)技術(shù)的研發(fā)，提升環(huán)保設(shè)施的建設(shè)能力，增強(qiáng)環(huán)保設(shè)施的環(huán)保效果，向房地產(chǎn)企業(yè)提供技術(shù)支持，從而減少企業(yè)自身的研發(fā)費(fèi)用。為了使企業(yè)有更多的資金用于研究創(chuàng)新環(huán)保技術(shù)，政府可以減少綠色房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收，減輕企業(yè)的資金壓力。政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)與綠色認(rèn)證，對達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目頒布由政府部門提供的綠色認(rèn)證，加強(qiáng)人們對綠色住宅的認(rèn)同，這樣一來就能形成技術(shù)和營銷相互促進(jìn)的局面，加速房地產(chǎn)綠色營銷的發(fā)展。
（二）實(shí)行綠色定價(jià)
綠色定價(jià)是指與綠色產(chǎn)品相適應(yīng)的定價(jià)方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷模式不可缺少的一個(gè)關(guān)鍵因素。綠色住宅的設(shè)計(jì)與開發(fā)與傳統(tǒng)住宅相比增加了成本，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在施工環(huán)節(jié)實(shí)施環(huán)境保護(hù)而增加的成本；二是綠色住宅的生態(tài)運(yùn)營和維護(hù)所增加的成本；三是采用綠色建材和綠色施工技術(shù)而增加的成本等。綠色住宅的定價(jià)方法可以使用成本加成定價(jià)法，在綠色住宅的成本的基礎(chǔ)上加上一定的利潤；也可以使用競爭定價(jià)策略，通過比較綠色住宅與相近地段的傳統(tǒng)住宅，利用住宅差異化帶來的競爭優(yōu)勢進(jìn)行定價(jià)。綠色住宅由于其成本及價(jià)值特殊性，其綠色定價(jià)策略要盡可能把握綠色住宅和消費(fèi)者的特點(diǎn)，選擇合適的定價(jià)方法，才能贏得競爭優(yōu)勢。
（三）發(fā)展綠色科技
對房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，為了能使房地產(chǎn)綠色營銷的成效更顯著，必須要在綠色科技方面不斷取得突破。目前房地產(chǎn)市場中的綠色住宅品質(zhì)良莠不齊，一些房地產(chǎn)綠色項(xiàng)目在宣傳其綠色環(huán)保特點(diǎn)時(shí)夸大其詞，實(shí)際效果卻不盡如人意，原因就是沒有相應(yīng)的技術(shù)支持，只能通過簡單注入綠色生態(tài)環(huán)保的概念而與綠色住宅打一個(gè)球。
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)技術(shù)，結(jié)合本土環(huán)境的特定情況，研發(fā)適合國內(nèi)綠色生態(tài)理念的技術(shù)和設(shè)備。掌握先進(jìn)環(huán)保技術(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)往往在消費(fèi)者心目中擁有更強(qiáng)的影響力，在足夠影響力幫助下便能更有效的向消費(fèi)者傳達(dá)綠色消費(fèi)觀念，這樣一來消費(fèi)者對綠色住宅的消費(fèi)需求就會(huì)增加，提升企業(yè)收益，從而為企業(yè)環(huán)保技術(shù)的發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持，以此形成一個(gè)良性循環(huán)。
（四）開辟綠色分銷渠道
綠色物業(yè)管理和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好建立自己的綠色分銷系統(tǒng)，因?yàn)檫@樣可以直接面向消費(fèi)者，并獲得對分銷渠道的完全控制，以求最大限度地減少分銷過程中資源的損失，同時(shí)可以直接在市場上建立知名度向顧客直接提供更完善的服務(wù)，所以如果企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，并試圖直接在市場建立知名度或向顧客直接提供完善的服務(wù)，就應(yīng)建立自己的銷售系統(tǒng)，直接控制分銷渠道。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)倡導(dǎo)綠色理念，實(shí)行綠色營銷，是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展起到了重大的作用。無疑在房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著時(shí)代的變遷都有著屬于這個(gè)時(shí)代最合適最有效或者說是最賺錢的營銷方式，但房地產(chǎn)綠色營銷卻是任何時(shí)候都不應(yīng)改變的中心思想，無論在什么時(shí)候都是政策和形式的不變導(dǎo)向。相信在不遠(yuǎn)的未來，房地產(chǎn)企業(yè)將一改原來資源高消耗的特點(diǎn)，成為保護(hù)環(huán)境，貫徹可持續(xù)發(fā)展理念最強(qiáng)勁的一股力量，房地產(chǎn)綠色營銷終會(huì)在不斷摸索，不停進(jìn)步的過程中發(fā)展成熟。
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