發(fā)布時間:2023-05-30 14:58:26
序言:寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁,我們?yōu)槟x了8篇的房地產規(guī)劃設計樣本,期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā),請盡情閱讀。
價值工程作為一種前沿的規(guī)劃、管理技術,有效的滿足了制造業(yè)降低成本、提升企業(yè)利潤價值等需求。隨著房地產業(yè)進軍新世紀國民經濟的支柱產業(yè)步伐的加快,價值工程也日益滲透到房地產業(yè)的項目規(guī)劃中。對于房地產業(yè)項目規(guī)劃而言,制定一套系統(tǒng)科學、操作性強的前期規(guī)劃設計所賦予的實際意義是非常重大的,這對于指導房地產的開發(fā)、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實用價值。下面本文將在此背景下,具體來分析價值工程下房地產項目規(guī)劃設計的要求、內容以及設計方案優(yōu)化的建議,促進房地產業(yè)項目規(guī)劃能夠更科學、價值性更高。
一、價值工程理論簡介以及價值工程在房地產項目規(guī)劃設計中的應用意義
(一)價值工程理論簡介
價值工程是一種新興的技術經濟方法,它的基本原理,即提升產品或作業(yè)價值的途徑,具體闡述如下:首先,第一途徑是在保持產品或作業(yè)成本不變的情況下,增加或提高產品的功能來滿足消費者的預期需求;其次,在產品功能不變的情況下降低產品成本,來迎合消費者“物美價廉”消費心理;再次,在前兩條途徑的基礎上增加變量,產品功能與成本實現(xiàn)不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升;此外,滿足購買力稍低消費者群的消費需求也是非常重要的一個方面,畢竟絕大多數消費者的購買力還停留在一般水平,為此,應該注重產品成本大幅度降低、產品功能略有下降的情況,適當生產價格低廉的中檔品來獲取較大的經濟效益;最后,提升價值最為理想的途徑是生產大規(guī)?!拔锩纼r廉”的產品,企業(yè)既能獲取高額利潤,又能節(jié)省生產成本,是本利結合的最佳點。
(二)價值工程在房地產項目規(guī)劃設計中的應用意義
1、可以強化用戶第一的觀念,更好的滿足社會需要。對于交易市場而言,買方市場最終會戰(zhàn)勝賣方市場贏得最后的話語權,這是我國商品經濟高度發(fā)展的必然趨勢,房地產業(yè)也不例外。因此,價值工程理論的運用,可以強化用戶第一的觀念,使得房地產品更好的滿足用戶的功能需求,實現(xiàn)功能與成本的完美結合。
2、可以有效控制目標成本,實現(xiàn)投資效益最大化。價值工程提升產品價值的最直接途徑是降低目標成本,實踐證明價值工程在控制房地產業(yè)成本方面的作用是巨大的。建筑業(yè)中運用價值工程理論進行建筑業(yè)開發(fā)前的項目前期規(guī)劃建設,可以有效控制項目投入成本,畢竟,建設項目成本節(jié)約的最大可能階段就是建設項目設計階段。隨著項目額逐漸進展,可以優(yōu)化的目標范圍將越來越小。
3、有助于改變房地產業(yè)投入高、浪費大、質量差、造價高的畸形發(fā)展態(tài)勢。提升房地產業(yè)的經濟效益。投入高、造價高、浪費大、質量差是房地產業(yè)普遍存在的頑固難題,價值工程理論的運用可以在一定程度上有效克服這些問題。價值工程可以有效糅合傳統(tǒng)成本管理與質量管理的優(yōu)點,使得成本與功能達到最佳結合點。
二、價值工程下房地產項目規(guī)劃設計研究的內容以及設計方案優(yōu)化的建議
(一)價值工程下房地產項目規(guī)劃設計研究的內容
首先,是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內容,它是依據地面容積率、地面規(guī)模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個數等等。它是住宅小區(qū)規(guī)劃設計的最主要部分,需要遵循三個原則,功能原則、經濟原則、美觀原則。其次,是公共空間規(guī)劃,即對沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規(guī)劃,它的規(guī)劃對象有兩部分,一是像圍墻、地面之類的硬性方面,再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規(guī)劃,道路規(guī)劃應該在方便原則、安全原則與經濟原則的基礎上進行規(guī)劃,設計一個合理、經濟的路網。為此,需要對小區(qū)的地形地貌、氣候、地形規(guī)模、位置、出入口有一個詳細的了解。最后是綠地規(guī)劃,綠地規(guī)劃的對象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分,良好的綠地規(guī)劃有助于創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境,因此應該堅持方便生活、保證安全、設計獨特的原則。
(二)價值工程下房地產項目規(guī)劃設計方案優(yōu)化的建議
1、增加成本,準確把握功能,滿足用戶需求。在房地產項目規(guī)劃設計的過程中,成本與功能之間的關系是一個非常重要又很難把握的問題,很多房地產開發(fā)存在著高成本、低市場的現(xiàn)象。為此我們要重視購買者關注的功能,要正確分析功能??梢哉f,功能分析的準確與否,直接關系到房地產價值回報的大小。實際規(guī)劃中存在著現(xiàn)實成本偏低、功能不夠齊全的現(xiàn)象,因此,我們應該加大現(xiàn)實投入成本,注重基礎設施的建設,保證各項功能的達成,滿足用戶的各項要求。
2、注重環(huán)境設計,增加環(huán)境建設投入,提升環(huán)境效果。對于環(huán)境工程而言,投入的現(xiàn)實成本偏低,環(huán)境建設的投入相對來說是比較低的,因而所達到的環(huán)境效果也是很不理想的。當代追求高質量環(huán)境的心理還是非常普遍的,但是房地產業(yè)對于環(huán)境工程給予的重視不夠,沒有切合消費者的實際購房需求。為此,應該注重環(huán)境設計,增加環(huán)境建設投入,提升環(huán)境效果,滿足用戶環(huán)保養(yǎng)生心理。
結束語:
房地產業(yè)的發(fā)展速度如此迅猛,如何在價值工程理論下更加準確的進行房地產項目規(guī)劃,使得房地產開發(fā)商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價格的優(yōu)質住宅是一個非常關鍵的問題。通過上述分析,筆者在對價值工程理論進行簡單闡述的基礎上,進一步分析了房地產項目規(guī)劃的具體內容以及設計方案優(yōu)化的兩點重要建議,以期能夠促進房地產業(yè)真正打造出“以人為本”的優(yōu)質居住環(huán)境,從而實現(xiàn)房地產業(yè)的最大價值。
參考文獻:
[1] 胡傳昶,房地產開發(fā)中規(guī)劃設計管理的兩點意見. 產業(yè)觀察,2010~11:90~91
【關鍵詞】住宅小區(qū);小區(qū)規(guī)劃;居住環(huán)境
近幾年來,在住宅小區(qū)的建設中,對住宅小區(qū)的合理規(guī)劃越來越重視。針對近年來國家提出將住宅建設作為國民經濟新的增長點和居民新的消費熱點,并將住房制度由福利型分配轉為貨幣型分配,住宅建設進人由“數量型”轉向“質量型”的開發(fā)建設階段。在居住區(qū)規(guī)劃與住宅設計中,積極推進“以人為核心”的設計觀念和“可持續(xù)發(fā)展”方針,通過規(guī)劃設計的創(chuàng)新活動,創(chuàng)造出具有地方特色,設備完善和達到21世紀居住標準的居住環(huán)境,從而使中國住宅建筑技術獲得整體的提高,城市居民對居住環(huán)境要求也隨之日益提高。規(guī)劃設計出一批居住環(huán)境良好、社區(qū)功能完備,具有當地特色的高水準的居住小區(qū)對我們來說已經成為一項急待解決的問題。
1 小區(qū)中空間布局的規(guī)劃
居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園,供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結合在一起考慮,營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間,是指其公共性具有一定的限度的空間,作為居住組團內的半公共空間是供居民共同使用的,它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方,是鄰里交往、游樂、休息的主要場所,也是防災避難的疏散的有效空間,以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應注重根據各居住組團的不同組合方式來考慮,并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間,是居民就近休息、活動和健身的場地,在設計上應注重其設施的多樣化和完備性,把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設置使居民可以自由種植,增加組團內的景觀,又使居民有安全感。樓層上陽臺可以眺望、休息、種植花卉,營造垂直綠化的景色。
2 小區(qū)中交通道路的合理規(guī)劃
住宅小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居,滿足消防、救護需要,減少對住的干擾,保證住的安寧為原則進行布置,以達到通達性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。
住宅小區(qū)道路系統(tǒng)應分級明顯、架構清楚,既要與城市公共系統(tǒng)銜接,又要避免城市公交道路穿住區(qū)而過。如果城市規(guī)劃確定公交道路必須穿過住宅小區(qū)時,在可能條件下可設計地下道路,以防止對住宅小區(qū)的嚴重干擾。小型住宅小區(qū)應避免機動車道進入居住區(qū)域。有的住宅小區(qū)建成“無車小區(qū)”,即把機動車道和停車場都設在地下,機動車從小區(qū)門口進入地下,居民在地下停車場可直接乘電梯到居室,車輛對住宅小區(qū)區(qū)域全無干擾,效果良好,居民滿意。小區(qū)內的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通現(xiàn)象可分為動態(tài)與靜態(tài)兩類。動態(tài)交通組織是指機動車行、非機動車行和人行方式的組織,靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。
2.1 動態(tài)交通的組織
動態(tài)交通的解決在于道路布局應符合車流與人行的軌跡,實行便捷、通順、合流與分流的不同處理,保證交通安全,同時,道路等級應設置清楚,區(qū)分車行道、步行道與綠地小道,盡量控制車輛進入院落空間之內,以減少噪音與不安全因素。小區(qū)道路根據規(guī)劃結構可分別采用三級或二級路網。小區(qū)主路是道路的骨架,是居民出行最頻繁的通道它的線型應使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達想去的地方,但不應暢通無阻,并需防止外界車輛任意穿行,做到“通而不暢,順而不穿”。
2.2 靜態(tài)交通的組織
私家汽車在小區(qū)的突然增多,引發(fā)出空氣污染、噪聲干擾、交通混亂、景觀惡化,也出現(xiàn)了如何合理存放的問題。目前存車方式有地面存車、室內存車、地下存車三種形式。隨著社會發(fā)展,汽車量的增多,小區(qū)內汽車存放只靠一種方式是很難解決好的,特別當停車率要求達到33%-50%或更高時,更需兼?zhèn)涠喾N存車方式。在地面停車應注意,一是停車場地應采用植草磚鋪砌以維持小區(qū)的綠地率;二是每隔3~4輛車距應植置大冠喬木以防日曬,而地下存車可作備用,也是可持續(xù)發(fā)展的途徑。
3 小區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的規(guī)劃
在住區(qū)規(guī)劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環(huán)境的傾向。對住區(qū)空間的布置,必須首先考慮生態(tài)環(huán)境,并按生態(tài)要求,本著“以人為本”原則,在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證住區(qū)有充足的日照,清新的空氣,良好的通風,潔凈的水面,盡可能擴大綠化面積,提高植物的中面系數(多種樹)和造氧功能。不讓小區(qū)有泥地,以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹林和水面,并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水,隨便推山建房,砍樹取地。同時要做到處理“三廢”,凈化空氣和水面,落實防風、防塵、防曬措施,改善小氣候,使住區(qū)生態(tài)環(huán)境比原來好得多。生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)保理念、節(jié)能理念,充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材料,使用太陽能,節(jié)約用水,垃圾進行無害化處理。
4 小區(qū)中各功分區(qū)能的組合規(guī)劃
居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園,供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結合在一起考慮,營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間,是指其公共性具有一定的限度的空間,作為居住組團內的半公共空間是供居民共同使用的,它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方,是鄰里交往、游樂、休息的主要場所,也是防災避難的疏散的有效空間,以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應注重根據各居住組團的不同組合方式來考慮,并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間,是居民就近休息、活動和健身的場地,在設計上應注重其設施的多樣化和完備性,把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設置使居民可以自由種植,增加組團內的景觀,又使居民有安全感。
總之,未來住宅建設應推進居住小區(qū)產業(yè)現(xiàn)代化。推進住宅小區(qū)產業(yè)現(xiàn)代化的技術手段是:建立符合住宅小區(qū)產業(yè)化的住宅建筑體系;建立完善的質量控制體系;建立完善的質量控制體系;建立住宅性能綜合評價體系等,在住宅小區(qū)建設過程中,以科技進步為核心,從而全面提高住宅建設質量,改善住宅使用功能和居住環(huán)境。
參考文獻:
[1]《中華人民共和國城市挽劃法)及建設部制定的《城市規(guī)劃編制辦法》和相關的法律、法規(guī)、標準規(guī)范.
[2] 薛慧平,魏征,吳屹東. 居住區(qū)生態(tài)小區(qū)的規(guī)劃設計[J]. 陜西建筑, 2009,(06) .
北京工業(yè)大學校本部位于北京市朝陽區(qū),東臨東四環(huán)南路,南抵左安東路,西鄰西大望路,北望平樂園小區(qū);另有3處分校區(qū)。截至2010年底,學校占地面積為80余萬平方米,建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學創(chuàng)建于1960年,是一所以工為主,理工、經管、文法相結合的多科性市屬重點大學。目前在校生29418人,教職工3370人。
二、建設目標
隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展,我校占有和使用的房地產規(guī)模急劇膨脹,其構成也日趨復雜,管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調整以及學校內部推行的后勤、財務、人事、分配等各項改革的深化,對我校的房地產管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產的綜合管理,推進房地產管理工作的科學化、規(guī)范化,促進我校各類房地產的優(yōu)化配置和有效使用,全面實現(xiàn)我校房地產管理的計算機網絡化已是刻不容緩的首要大事。
房地產綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網絡和軟件為校內外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺,以便科學、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。
該系統(tǒng)應該適應本校的實際機構設置情況和現(xiàn)有流程,提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用B/S結構,提供良好的維護性和可擴充性。系統(tǒng)應具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應采用我校統(tǒng)一的管理信息標準格式,并與原系統(tǒng)良好兼容,實現(xiàn)校內外各部門機構間的信息順暢流轉。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細致的權限控制,保證信息的完整性,不被無權限用戶獲取、修改,并能夠高效穩(wěn)定地運行。系統(tǒng)要與我校數據中心實現(xiàn)無縫鏈接。
三、建設原則
房地產綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業(yè)務管理系統(tǒng),通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學校內房地產的基本信息,可以形成監(jiān)管統(tǒng)計,同時可根據實際需要生成打印相應報表,在考慮整體設計過程中應遵循以下原則:
1.實用性和可行性
主要技術和產品必須具有成熟、穩(wěn)定、實用的特點,實用性放在首位,既要便于用戶使用,又要便于系統(tǒng)管理。
2.先進性和成熟性
系統(tǒng)設計既要采用超前思維、先進技術和系統(tǒng)工程方法,又要注意思維的合理性、技術的可行性、方法的正確性。不但能反映當今的先進技術和理念,而且具有發(fā)展?jié)摿?,能保證未來若干年內占主導地位。先進性與成熟性并重,并考慮到近年來的應用發(fā)展特點,把先進性放在重要位置。
3.開放性與標準化原則
應用平臺應是一個開放的且符合業(yè)界主流技術標準的系統(tǒng)平臺,并使網絡的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴格執(zhí)行我校有關信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。
4.可靠性和穩(wěn)定性
在考慮技術先進性和開放性的同時,還應從系統(tǒng)結構、技術措施、系統(tǒng)管理等方面著手,確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性,達到最大的平均無故障時間。
5.可擴充性及易升級性
為適應應用不斷拓展的需要,應用平臺的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴充性。
6.安全性和保密性
在應用平臺設計中,既要充分考慮信息資源的共享,更要注意信息資源的保護和隔離,應分別針對不同的應用和不同的網絡通信環(huán)境,采取不同的措施,包括系統(tǒng)安全機制、數據存取的權限控制等。
7.可管理性和可維護性
整個應用平臺是由多個部分組成的較為復雜的系統(tǒng),為了便于系統(tǒng)的日常運行維護和管理,要求所選產品具有良好的可管理性、可定制性和可維護性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護性。
四、技術要求
房地產綜合管理信息系統(tǒng)采用面向對象的B/S結構,適合Unix、Linux、Windows操作系統(tǒng)。
(1)開發(fā)語言:JAVA。開發(fā)技術采用J2EE(Java2EnterpriseEdition)標準、組件技術及在數據交換上對XML的支持,使系統(tǒng)功能最優(yōu)化,同時將整體系統(tǒng)內部在技術上的相互依賴性降至最低。
(2)數據庫:采用Oracle或SQLServer數據庫。
(3)中間件:適應WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產品。
(4)服務器端:Linux或Windows。
(5)客戶端:安裝Windows98以上,IE5.0以上版本瀏覽器。
(6)平臺接口:能夠為第三方軟件提供相關接口、開發(fā)規(guī)范等,特別應提供與門戶平臺、統(tǒng)一身份認證平臺等對接開發(fā)。
(7)擴展性要求:應用建設的長期性和內容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構建和使用過程中,必然面臨著各類擴展性需求,例如業(yè)務規(guī)模的擴展、業(yè)務類型的擴展、集成范圍的擴展等。本項目建成的應用平臺模塊間應相對獨立,接口清晰,內部的業(yè)務流程升級和改造與其他模塊無關,并為將來學校二次開發(fā)提供API等,因而應用需極具擴展性。
五、業(yè)務模塊
房地產綜合管理信息平臺(以下簡稱平臺)內容主要包括:
1.校區(qū)管理
校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫車位(地上、地下)的整體情況。
2.房產管理
包括分棟房屋、辦公用房、教學用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等,可以讓管理者實現(xiàn)全方位的、分類的精細管理。
要重點實現(xiàn):
(1)全面了解并掌握房產的“家底”:房屋總面積、總套數和間數等。
(2)按照“房屋用途、房屋類型、建筑結構、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計。
(3)按照“使用單位(學院、科室、外單位等)或個人”分類統(tǒng)計。
(4)按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計。
(5)動態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況,及時掌握房源和床位變動。
(6)可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住,以前誰曾用過或住過。
(7)可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里,以前曾在哪里住過或用過。
(8)自動匯總“一人或一戶多套用房”情況(優(yōu)惠房、商品房等)。
(9)自動動態(tài)提醒“租房合同快到期、已過期”情況。
(10)任選項目生成“房產清單和卡片”,并保存到Excel表和網頁中。
(11)多媒體同步顯示功能可以在數據采集和查詢時,有針對性地加入“房產證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息,真正做到數據與證件同步,不用再翻找原始紙質資料。
3.土地管理包括土地等級、坐落、使用性質、面積、獲得土地證情況等。
摘要:改革開放以后,我國經濟迅猛發(fā)展,人們的生活水平逐漸提高,居住條件得到了極大的改善。為了適應現(xiàn)代化的居住要求,房地產業(yè)加快了發(fā)展的速度。工程管理環(huán)節(jié)在房地產開發(fā)中對工程的質量和經濟效益的提高具有重要的影響。重視工程管理的環(huán)節(jié),提高開發(fā)項目的品質是現(xiàn)代企業(yè)面臨的重要問題。本文主要通過分析房地產意義及工程管理與一般工程管理的區(qū)別,提出房地產工程管理的基本措施,闡述工程管理環(huán)節(jié)在房地產開發(fā)中的重要作用。
關鍵字:房地產;開發(fā)管理
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A文章編號:
一、前言
房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅,也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以,住宅市場屬于生活資料市場的一部分,非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品,因而建立和發(fā)展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。房產市場是房地產業(yè)進行社會再生產的基本條件,并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產業(yè)發(fā)展。
隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展,對其他行業(yè)經濟關聯(lián)度高、帶動性強的房地產業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來,城市和農村對住宅的需求巨大,每年都有十幾億平方米的住宅竣工,對拉動我國經濟持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此,保持房地產市場持續(xù)健康發(fā)展,對于全面建設小康社會,加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來說,一個城市的房地產價格水平與經濟發(fā)展水平是成正比的。在國外,房地產業(yè)通常被視為一個國家經濟發(fā)展的晴雨表。目前,市經濟水平與全國平均水平差不多,但是房地產價格卻低于全國平均水平較多(全國房地產平均價格水平約2200元/平方米)。這說明,該市房地產業(yè)發(fā)展空間還是相當廣闊的,對本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對于金華的房市來說其經濟影響力也是一樣的。
二、房地產開發(fā)管理體制
房地產開發(fā)管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項目的投資,對開發(fā)項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理,這也是開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對整個工程項目的建設進行管理,主要的內容包括與施工單位協(xié)調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業(yè)財務部主要負責企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財務狀況及經營成果的報表,主要包括建立工程項目的融資計劃,施工單位的工程款結算以及企業(yè)營業(yè)費用結算。銷售部門主要是負責企業(yè)開發(fā)產品的銷售,主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財力、人力,從而建立一系列的科學、規(guī)范的運作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,開發(fā)出受市場歡迎的產品,房地產開發(fā)管理的重點企業(yè)的內部經營,核心是工程項目的開發(fā)過程,具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運營等。
三、房地產開發(fā)管理的主要內容
在我國房地產開發(fā)管理中主要的內容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。
3.1房地產開發(fā)規(guī)劃管理
房地產開發(fā)中規(guī)劃管理是指對規(guī)劃設計的管理,設計單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設計,重點在于對規(guī)劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對規(guī)劃設計進行管理,規(guī)劃管理和規(guī)劃設計是相輔相成的,在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設計審查和管理水平是重要的目標。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設計的核心是保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求,通過各種審查手段,提高規(guī)劃設計管理的水平。
首先開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定,在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點,在規(guī)劃完成后對規(guī)劃方案進行檢驗與評估,適當的采取反饋及修正的控制方式進行調整,最終選擇最佳設計方案,其次規(guī)劃管理中應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查,如果規(guī)劃設計單位報送的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標準,規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng),與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統(tǒng)計。審批通過的規(guī)劃圖,首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設計的要求的原則,然后由參與設計單位開始進行規(guī)劃設計,通過進度控制和計算機審查,最終設計方案的評估、和比較確定,然后反饋到開發(fā)商,根據開發(fā)商提出的意見進行修改最終確定。
3.2房地產開發(fā)施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負責施工管理,而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定,常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項目總承包模式。就我國而言,房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式,就是要么對工程的施工完全發(fā)給一個施工單位完成,要么對不同的建筑項目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業(yè)化、精細化方向的發(fā)展,對大型的工程項目和高檔的樓盤,房地產開發(fā)商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議,負責整個項目的施工組織和管理。
對房地產開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的,在合理的控制成本下,以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標,開發(fā)企業(yè)必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環(huán)境)監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。
3.3 房地產開發(fā)的物業(yè)管理
物業(yè)管理是指專業(yè)組織機構,受業(yè)主委托,按合同或契約,運用現(xiàn)代經營手段和修繕技術對已建物業(yè)及其業(yè)主進行管理和服務。房地產的業(yè)務管理,一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理,對房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設施、道路養(yǎng)護等等實施專業(yè)化管理,并向業(yè)主提供多方面的經營服務。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益,保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會分工日益發(fā)展的背景下,發(fā)地產開發(fā)在規(guī)劃設計階段,通過公開、公平、公正原則招標擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務公司。
四、房地產開發(fā)項目管理的注意問題
房地產開發(fā)經營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然,如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn),因此,協(xié)調這四個管理內容之間的關系,并使之相互促進和合作司開發(fā)商協(xié)調重要內容。作為投資者,房地產開發(fā)商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上,即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少,但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響,可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢,產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去,而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。
五、結束語
當前,由于受到我國宏觀調控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響,這對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產生一定的影響,而控制項目成本,加強項目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。
參考文獻:
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關鍵詞:房地產;開發(fā)管理;成本控制
中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A文章編號:
前言:
隨著我國房地產業(yè)市場競爭的日益激烈,房地產的開發(fā)經營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產的開發(fā)經營與管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,主要內容包括規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經濟效益的提高,企業(yè)應以完善的管理體系為基礎,運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產企業(yè)的開發(fā)經營與管理工作。
1.我國房地產市場開發(fā)現(xiàn)狀
1.1市場現(xiàn)狀。上世紀90年末至今,我國房地產業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右,其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用顯而易見。然而我國的房地產市場既處于高速發(fā)展期,又處于轉型、過渡期,市場發(fā)育還不成熟,行為還不規(guī)范,市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的“泡沫性過熱”現(xiàn)象出現(xiàn),還需要警惕由于政府工程規(guī)模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險。現(xiàn)實要求政府和企業(yè)要共同把握市場脈搏,通過“無形的手”和“有形的手”,共同促進房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展。
1.2政府對現(xiàn)狀的態(tài)度。促進房地產市場健康發(fā)展,是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的物質文化需求的內在要求,有利于促進消費,擴大內需,拉動投資,增加就業(yè),推進經濟結構的戰(zhàn)略性調整,保證國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展。
1.3消費者對現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數消費者關心的問題是現(xiàn)在買房是否合算,房價會不會再度升高,質優(yōu)價廉的房產是否能夠真正買到,購房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費和投資關注的重點領域。
2.房地產開發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產開發(fā)企業(yè)的內功,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。
我國房地產市場存量過大,其中除宏觀經濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規(guī)律,商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調售價,其中一個主要原因就是由于房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制不力,成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究,對合理利用土地資源,避免房地產市場泡沫經濟,減少國民經濟損失有著一定的意義。
隨著國家逐步加強對房地產業(yè)的規(guī)范,特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓,對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權的方式,房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權必須按照市場經濟規(guī)范的要求進行,即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得,房地產開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控,對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時抑制房地產過度的市場消費需求;使得房地產開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發(fā)已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制,練好內功。
隨著中國加入WTO后房地產業(yè)的日益放開,一些資本實力雄厚或有相當融資能力的境外企業(yè)的涌入(如和記黃浦、新鴻基、恒基等)以及國內的一些集團型企業(yè)在全國的擴張(如萬科、萬達、世貿等),房地產市場的競爭將更加日趨激烈,在同等條件下,在未來售價不明確或只能預估售價的情況下,只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢,才有可能取得土地的使用權及開發(fā)權,成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。
房地產微利時代的到來,房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講,對房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭,騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
3.房地產開發(fā)成本控制與管理的關系
房地產開發(fā)成本控制與房地產管理密不可分。房地產管理包括規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,這四個方面的管理都與成本控制有著密切的關系。必須進行整合協(xié)調才能夠實現(xiàn)房地產開發(fā)成本控制的目標。因此,協(xié)調這四個管理內容之間的關系,并使之相互整合是房地產開發(fā)成本控制的核心工作。
房地產開發(fā)中的建筑規(guī)劃設計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升,但是規(guī)劃設計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴重成本問題,比如規(guī)劃設計者不了解施工工藝,從而使所設計的設計方案局限于理論指導,導致施工困難,成本增加。為了解決這類問題,工程管理中常采用可施工性分析的管理方法??墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經驗應用到項目的規(guī)劃、設計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中,以實現(xiàn)項目總體目標的最優(yōu)化,成本控制的合理化。在房地產開發(fā)經營管理中,設計者應根據開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案;項目的開發(fā)管理人員依據該方案,整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間,提出最佳的進度計劃;施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和方法,在規(guī)劃設計階段對設計者給出相關建議,從而避免浪費及施工上的困難??墒┕ば苑治鰪娬{建筑工程施工的可行性和易行性,可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。
許多情況下,施工單位或開發(fā)商的成本控制部門、工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致,導致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設計不一致,并使建筑成本增加。因此,可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件:
3.1房地產開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者,房地產開發(fā)商應該把可施工性研究及規(guī)劃設計的研究放在核心的位置上,定期組織工程規(guī)劃設計人員、施工人員、相關專家、協(xié)調人員召開研究會議,通過有效的溝通討論和研究,系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標,從而達到減少開發(fā)成本的目的。
3.2可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期,項目決策的成本很少,但這些決策卻能夠影響項目的整體成本,可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢,產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發(fā)商和施工單位應該將可施工性分析盡早實施,并做好前期的項目決策。
3.3在建設過程中持續(xù)開展研究??墒┕ば苑治鰪娬{在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究,充分發(fā)揮研究人員的知識和經驗。另一方面,通過系統(tǒng)的計劃和總結,將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進,將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理,使之成為可利用的再生資源,實現(xiàn)知識的共享和再利用。
4.結語
現(xiàn)代城市的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大,不但加速改善了我國居民的住房條件,也為房地產開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢,就必須做好房地產開發(fā)的成本控制工作,使開發(fā)企業(yè)有利可圖,才能不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
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摘要:房地產是我國市場經濟的重要組成部分,其成本控制是房地產項目管理的核心內容。本文將對影響成本控制的規(guī)劃設計、工程期限和費用的結算等因素進行分析和研究,以希望能夠為房地產開發(fā)企業(yè)對成本進行控制和科學合理政策的制定提供依據。
關鍵詞 :房地產開發(fā)企業(yè);成本控制;研究
一、構成房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的因素
房地產企業(yè)開發(fā)成本的定義是房地產企業(yè)為了開發(fā)商品房所付出的全部的費用和支出的金額。其成本主要包括購買土地產生的費用、拆遷支付的費用、前期進行規(guī)劃所付出的設計費用和人力成本的耗費、建設成本、購買設備的成本以及相應配套設施的成本等,同時也包括企業(yè)為了擴大規(guī)?;蛘弑WC開發(fā)的順利進行向金融機構進行貸款產生的利息費用。
二、房地產開發(fā)企業(yè)在不同階段的成本控制
(一)應該在規(guī)劃設計階段控制成本
首先,在招投標過程中要防止過份低價中標的情況出現(xiàn)。有些施工單位或者企業(yè)為了在競爭激烈的市場經濟中勝出,并得到房地產的招標項目而故意壓低投標的價格,犧牲掉自己的當前利益,這些行為看似是有利于房地產企業(yè),其實是投標施工企業(yè)為了獲得后續(xù)工程而實行的暫時性犧牲,有可能會使得房地產企業(yè)工程建設的質量得不到保證,因為低價中標對施工企業(yè)來說是利潤低下甚至是虧損項目,不可能保證項目的質量。因此房地產企業(yè)不能僅僅將投標企業(yè)報價的高低作為唯一的考慮因素而忽視了施工的質量,做出損害企業(yè)的品牌形象的行為。
其次,要制定具有科學性和可操作性的規(guī)劃設計方案。房地產企業(yè)的規(guī)劃設計方案的申請和審批通常需要經歷較多的程序和流程,設計方案和施工圖紙的制定需要進行修改和審核,這就直接導致成本的增加。而且工程項目的結構形式,工程項目裝修標準的制定和對工程項目的安全性和風險性的評估都將需要較多的人力和物力的投入,對資金的需求也將會隨之增加,因此一旦某個項目的審核不過關,將會產生牽一發(fā)動全身的效應,這將會導致許多的工作又需要從頭開始,造成人力資源和資金的浪費,加大企業(yè)的成本。因此房地產開發(fā)企業(yè)要制定具有科學性和可操作性的規(guī)劃設計方案,從而達到降低項目成本的目的。
最后,要選擇最優(yōu)的設計方法。房地產開發(fā)企業(yè)要準備多種設計方法,并從中選擇出最優(yōu)的方法進行規(guī)劃設計??梢酝ㄟ^招標和方案競賽等方法來縮短設計周期并優(yōu)化設計方案,在設計任務書或者對投資進行估算時,應該對設計費用的金額進行預估和限定,做到有計劃的分配資金,明確資金的用途,使得資金達到優(yōu)化配置。房地產開發(fā)企業(yè)還應該加強各部門間的協(xié)作,在保證質量的情況下可以同時開展多項工作,節(jié)約時間提高工作效率。這樣可以避免設計的變更導致的成本的增大。
(二)在項目施工階段控制成本
首先,要控制安全事故和工期的意外延長而產生的成本。房地產開發(fā)企業(yè)項目的順利實施離不開施工安全的保障,保障施工安全是施工企業(yè)承擔社會責任、樹立良好企業(yè)形象的基本要求。若出現(xiàn)人員傷亡將會傷及房地產開發(fā)企業(yè)的品牌形象并對工程進度帶來阻礙,工程質量的評選也會被降低,影響到房地產開發(fā)企業(yè)的效益。工期的意外延長將會使得項目開發(fā)的成本增加,產生疊加效應。因此房地產開發(fā)企業(yè)要做到安全生產,各個部門都要重視施工的安全性和連貫性,保證施工的順利進行。房地產開發(fā)企業(yè)還要與承包工程的施工單位定期召開會議,及時關注工程的進度并分析工期延長的原因,找到相應的解決辦法。要在保證安全生產和工程質量的前提下,使得工期與效益之間達到平衡,從而達到控制成本的目標。
再者,房地產開發(fā)企業(yè)的施工過程要以設計方案為依據。開發(fā)企業(yè)要全面理解設計方案和圖紙的要求,并按照要求進行施工,不能隨意的變更設計方案和圖紙。如果一旦改變了設計圖紙和方案的要求,就會產生一系列的連鎖反應,導致以前的建設不再符合現(xiàn)在的要求,放慢了施工的進度,導致施工過程中的資源浪費和成本的增加。
第三,通過施工監(jiān)理,嚴格保證施工的質量和進度。施工監(jiān)理是監(jiān)督包工單位施工的重要手段之一。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,通過施工監(jiān)理對施工進程進行監(jiān)督是十分重要的監(jiān)理環(huán)節(jié),有些施工企業(yè)在招投標過程中通過壓低承包價來獲得承包的資格,但是該企業(yè)有可能將該工程承包給第三方來施工,此時施工監(jiān)理就會幫助房地產企業(yè)把關,行使自己的監(jiān)督權,杜絕有害房地產開發(fā)企業(yè)的行為發(fā)生,有助于房地產企業(yè)對成本的控制。
(三)在項目開發(fā)期間對財務費用控制成本
隨著我國出臺的土地拍賣政策不斷完善,對房地產開發(fā)企業(yè)的資金要求越來越高。房地產開發(fā)本身就是一個資金投入大,資金回收期長的行業(yè),因此房地產開發(fā)企業(yè)在施工過程中對資金的需求量相比一般的行業(yè)對資金需求量明顯較大,因此房地產開發(fā)企業(yè)勢必需要對外進行融資,對外融資產生的費用是控制成本的重要內容之一。當前國家對房地產企業(yè)的調控手段較為嚴厲,調控程度較大,范圍較廣,直接導致房地產開發(fā)企業(yè)的成本的加大,融資渠道受到國家政策的制約,借款產生的財務成本也較大。因此房地產開發(fā)企業(yè)要嚴格控制融資帶來的財務成本,可進行多方融資,使得融資渠道多元化達到降低財務費用的目的。
三、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的意義
房地產企業(yè)多年以來都處于高速發(fā)展的狀態(tài),具有高額的收益。而目前房地產開發(fā)企業(yè)由于國家政策的管制,取消了對經營性用地不正當競爭以及暗箱操作協(xié)議對土地使用權的方式,使得房地產企業(yè)走向微利時代,此時的房地產開發(fā)企業(yè)對成本的控制比戰(zhàn)略計劃的實施更具有意義。房地產企業(yè)要逐步向集約化經營管理方向發(fā)展,改變以往的粗放式經營管理狀態(tài),要踏踏實實的合理有效的利用好資金,加強成本控制,為房地產開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎。
房地產開發(fā)企業(yè)作為國民經濟的重要部門,面臨嚴峻的國家宏觀政策調控和國家的政策管制,房地產開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場經濟競爭中要謀求發(fā)展地位,就要嚴格控制成本,以便在微小的利益空間內也能夠很好的經營和運行。房地產企業(yè)要在生產經營的不同階段對成本進行控制,從而建立起集約化的運營體系,節(jié)省成本,相對擴大利潤空間,增加企業(yè)的競爭實力。因此房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制對企業(yè)的發(fā)展具有深遠的意義。
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摘 要 隨著市場經濟的快速發(fā)展和企業(yè)改革的逐步深化,控制好開發(fā)成本已成為房地產企業(yè)科學發(fā)展的基礎,本文略述了房地產開發(fā)成本的構成,并從項目決策、規(guī)劃設計、施工和竣工等四個階段詳細闡述項目開發(fā)成本控制的方法,通過精細化的管理和控制,來獲取利潤的最大化。
關鍵詞 房地產 開發(fā)成本 工程造價
近年來,隨著市場競爭的日趨激烈,房地產業(yè)告別暴利,進入了利潤的精耕細作時代,房地產企業(yè)高度重視對開發(fā)成本和各項費用支出等方面的控制,以獲取最大化的利潤和企業(yè)最優(yōu)化的發(fā)展空間。筆者結合自己多年財務工作的經驗,并根據房地產業(yè)本身具有的資金投入大、建設周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風險高等特點,提出控制房地產開發(fā)成本的方法和策略。
一、房地產開發(fā)成本的構成
1.土地、土建及設備方面的費用
這些費用大約占總體費用的78%,是房地產開發(fā)成本的主體內容。其中土地費用是最重要的。房產商在決定是否開發(fā)一個項目前,需要對項目的可行性進行評估,即通過土地面積和容積率等方面的換算,預算土地費用,然后計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。
2.各種收費支出
主要指 煤氣、水、電和公建配套費,一些服務性設施也是不可或缺的,如學校、醫(yī)院、商店等。有些屬于押金性質的收費如保證金類的,其種類繁多、隨意性很強且標準普遍偏高,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行。配套及其他收費項目一般占項目總投資的9%-14%,是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出。
3.管理及籌資費用
房地產開發(fā)相對于其他行業(yè)來說,其具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,為了解決資金需要大多數開發(fā)企業(yè)只能通過貸款,因此就產生數額較大的利息支出,這部分費用的核算對正確計算開發(fā)成本起到非常重要的作用。
通過對成本費用組成的分析,可以看出成本的發(fā)生是一個涉及到土地開發(fā)各個環(huán)節(jié)的過程,所以對地產企業(yè)的成本控制是貫穿于項目開發(fā)的全過程中的,只有對上述全部成本的構成要素進行合理規(guī)劃與控制,才能實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。
二、房地產項目開發(fā)成本控制
房地產項目成本控制是房地產開發(fā)企業(yè)的內功,其貫穿于項目建設自立項到竣工驗收、產品銷售的全過程,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義。現(xiàn)今時代房地產開發(fā)企業(yè)對成本控制的比規(guī)模擴張更為重要,只有在組織和控制措施上給予高度的重視,才能達到降低房地產開發(fā)項目的總成本及提高房地產企業(yè)經濟效益的目的,只有通過對開發(fā)項目全過程中各成本的控制和跟蹤管理,才能實現(xiàn)對整個工程項目周期內的建造成本和營運成本進行全面的監(jiān)控。對房地產項目開發(fā)成本的控制可分為以下四部分:
1.對項目決策階段的成本的控制
在做出決策之前,必須對各種市場、技術及環(huán)境因素進行認真分析。
新項目立項時須提交立項請示和詳細的可行性研究報告,可行性研究報告需經立項聽證會討論通過??尚行匝芯繄蟾姘▊涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏、市場定位、成本費用估算和控制目標及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務環(huán)境及其影響、資金計劃、 投資風險評估及相應的對策、項目綜合評價意見等,這些資料是決策者做出決策的主要依據
2.規(guī)劃設計階段的成本的控制
規(guī)劃設計對工程造價的影響程度已達73%以上。因此,工程造價的控制是規(guī)劃設計階段的關鍵。總體規(guī)劃設計方案在進入下一設計階段之前應首先上報“規(guī)劃設計方案聽證會”進行審查,在每個階段都要求設計單位必須出具設計概(預)算,通過與上一階段的概(預)算進行比較、分析,編制建造成本概(預)算,通過確定各成本單項的控制目標,控制下一階段的設計。應由設計、工程、監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組,聯(lián)合小組對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審,提出明確的書面審查意見,并督促設計單位進行修正,避免或減少設計不合理、失誤等原因所造成的投資損失浪費。
3.對施工這個階段的工程造價的控制
施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價,主要應從以下幾個方面著手。
(1)把握好工程施工招投標,選擇施工工藝先進、報價方面合理、技術能力雄厚的施工企業(yè),同時鼓勵施工單位采用先進的施工工藝,進而縮短工期。
(2)對現(xiàn)場簽證方面加強管理,嚴厲打擊各種行賄受賄的不良風氣,避免建設單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時及重復簽證等現(xiàn)象。同時,加強對簽證的監(jiān)督與審核,要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實后方可簽發(fā) 。
(3)強化施工合同和索賠的管理。一方面,必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄,為避免索賠提供依據;另一方面,在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容,分清雙方的風險和責任,謹慎處理索賠,凡不屬于自己責任范圍內的,則概不得批準對方的索賠要求。
4.對竣工階段的工程造價方面的控制
嚴格核對合同條款,防止重復計算及收費等問題,檢查隱蔽驗收記錄及施工日記。確認隱蔽驗收手續(xù)是否齊全,是否按圖施工。落實設計變更及簽證,檢查這些設計變更是否符合既定的程序.是否經設計單位及建設單位的同意批準,并且嚴格查實變更簽證,防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。按圖嚴格核實工程量,對投標過程中所報的單價或簽證價格必須嚴格執(zhí)行,防止各種違規(guī)單價情形的出現(xiàn)。計費程序要嚴格按規(guī)定和合同來制定,以致合理計取各項費用,認真審查,復核,防止各項計算誤差。
品質領跑市場
從“太陽都市花園”到“亙元國際中心大廈”,亙元房地產公司始終堅持用品質領跑市場,積極對標國內一流房地產企業(yè),突出“品質地產”的特色,創(chuàng)新發(fā)展模式,提升專業(yè)化管理水平,提高項目管理效率和產品品質,實現(xiàn)了“西部一流、中國百強”的戰(zhàn)略目標。
2008年以來,亙元房地產公司以“營銷線”的專業(yè)合作為突破口,樹立起專業(yè)化管理的核心理念,不斷在各個開發(fā)環(huán)節(jié)嘗試專業(yè)化改革。從規(guī)劃設計、工程施工管理、工程建設總承包、物業(yè)管理等每一環(huán)節(jié)入手,展開與北京市建筑設計研究院、中國建筑集團等“國字號”的優(yōu)秀設計、建筑企業(yè),與北京建工集團等27家一級資質的施工單位、中國建筑技術集團等12家甲級資質的監(jiān)理單位等一流專業(yè)機構進行全方位合作的模式,加強開發(fā)環(huán)節(jié)的品質管控,提升了專業(yè)服務價值,走出了開發(fā)精品項目的道路。近年來,公司也多次榮獲銀川市房地產開發(fā)“十強企業(yè)”、“AA級誠信”企業(yè)、寧夏房地產及汽車行業(yè)誠信示范單位、自治區(qū)促進民族文化事業(yè)發(fā)展特別貢獻獎等殊榮,并始終位居寧夏房地產綜合評比“十強”之首。同時,亙元房地產公司開發(fā)的華雁·香溪美地、銀子湖·水都兩個項目一并榮獲國家第六屆中國人居典范建筑規(guī)劃設計方案的規(guī)劃、環(huán)境、綜合三大金獎。
履行責任為先