序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；供求；機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01

過高的房地產(chǎn)價(jià)格影響居民的正常房產(chǎn)需求，不利于我國(guó)的民生建設(shè)。對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控成為當(dāng)下政府的關(guān)鍵任務(wù)，分析房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，有利于在制定調(diào)控政策時(shí)有理可依，實(shí)現(xiàn)政策的高效性。

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析

從房?jī)r(jià)收入來看，我國(guó)的房?jī)r(jià)與收入的比值一直處于較高的水平，甚至從2005年以來，房?jī)r(jià)收入比重逐年上升，說明房?jī)r(jià)的上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收入增長(zhǎng)速度，居民的收入水平難以滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，房?jī)r(jià)開始超出居民購(gòu)買能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出巨大的投機(jī)性。其次，從租金價(jià)格與房?jī)r(jià)的比重來看，租價(jià)比越高表示樓市泡沫越嚴(yán)重，經(jīng)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，近五年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于出現(xiàn)供需失衡，導(dǎo)致租價(jià)嚴(yán)重低于房?jī)r(jià)的上漲速度，住宅和商業(yè)物業(yè)的租價(jià)比重總體上呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)。最后，從房?jī)r(jià)與通貨膨脹率CPI的對(duì)比來看，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度在近幾年遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于CPI的增長(zhǎng)幅度，尤其在2009年當(dāng)CPI處于負(fù)增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻保持了約25%的增長(zhǎng)速度，說明房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了通貨膨脹水平的增長(zhǎng)，對(duì)住宅的需求結(jié)構(gòu)中投機(jī)因素較大。

二、供求視角下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成起到?jīng)Q定性作用的市場(chǎng)定價(jià)體制，房地產(chǎn)價(jià)格的形成是存量市場(chǎng)的供求雙方互動(dòng)的結(jié)果。

（一）房地產(chǎn)供給影響因素。房地產(chǎn)供給指的是房地產(chǎn)開發(fā)商或所有者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格提高商品的數(shù)量，包括增量商品和存量商量。房地產(chǎn)供給主要受到市場(chǎng)價(jià)格的影響，遵從供給法則，同時(shí)也受到其他因素的影響，包括土地的位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響中起到關(guān)鍵作用，土地位置包括自然位置、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通位置，一般臨近港灣、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通便利的位置，房?jī)r(jià)水平往往較高。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較完善的地區(qū)，房地產(chǎn)供給的競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，技術(shù)水平的高低、政府的金融政策也成為房地產(chǎn)開發(fā)商供給產(chǎn)品決策的主要影響因素。

（二）房地產(chǎn)需求影響因素。房地產(chǎn)需求指的是消費(fèi)者或者投資者在一定的房地產(chǎn)價(jià)格下愿意并且有能力購(gòu)買房地產(chǎn)商品的程度，這也進(jìn)一步被稱為有效需求。市場(chǎng)之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致高房?jī)r(jià)拉動(dòng)低房?jī)r(jià)反過來進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)大漲。綜合來看，影響房地產(chǎn)商品需求的因素主要包括：人口數(shù)量和人口增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，收入水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。經(jīng)濟(jì)政策因素也在很大程度上影響居民對(duì)房地產(chǎn)的需求，包括土地產(chǎn)權(quán)政策、稅收政策等住房市場(chǎng)改革對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生深刻影響。

（三）供求均衡下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。所謂的供求均衡指的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求數(shù)量相等時(shí)的狀態(tài)即為供求均衡，在均衡狀態(tài)下的均衡價(jià)格是市場(chǎng)的最有效配置結(jié)果，否則供不應(yīng)求和供大于求均可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降，導(dǎo)致價(jià)格失衡。市場(chǎng)之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致房?jī)r(jià)拉動(dòng)低價(jià)反過來進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，從而使房?jī)r(jià)大漲。同樣，政府政策和開發(fā)商投資規(guī)模等因素導(dǎo)致市場(chǎng)供給發(fā)生變化，從而在商品住房供給的沖擊下，地價(jià)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。在我國(guó)，土地供給的有限性和對(duì)房地產(chǎn)需求的不斷增加促使了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

基于市場(chǎng)供求理論分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因，一方面是市場(chǎng)中存在大量投機(jī)者，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求畸形增長(zhǎng)，且屬于投資性需求，形成全民投資房地產(chǎn)的熱潮。另一方面，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“剛性需求”缺口，目前城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)為1500萬(wàn)人，而只有500萬(wàn)套住房滿足這些需求，這就導(dǎo)致市場(chǎng)存在大量潛在消費(fèi)者，商品市場(chǎng)尚未飽和，這就使開發(fā)商加大房產(chǎn)開發(fā)力度，也助長(zhǎng)了投機(jī)者投資房產(chǎn)加大市場(chǎng)供給。最后當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“買漲不買跌”的局面，這主要源自于開發(fā)商、消費(fèi)者、投機(jī)者的適應(yīng)性預(yù)期，這種行為決策進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

三、完善房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的政策建議

結(jié)合我國(guó)的具體情況，從房地產(chǎn)供給與需求兩個(gè)方面提出政策建議以完善房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，使市場(chǎng)能。

在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給方面的政策應(yīng)主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府應(yīng)逐漸健全和完善土地交易市場(chǎng)的招拍掛制度，完善土地儲(chǔ)備制度，為避免房產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，適當(dāng)影響和調(diào)整土地的供給水平，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康可持續(xù)發(fā)展。在住房保障制度的完善方面，應(yīng)將注意力集中在廉租房、保障房等中低價(jià)位的商品房供給，而對(duì)中高層次的住房應(yīng)主要由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，公租房和廉租房主要是用于解決中低收入家庭的需求。

（二）房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策。在房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策主要是稅收政策和金融政策。首先在稅收政策方面，應(yīng)重點(diǎn)完善房產(chǎn)稅制改革，合理理由稅收杠桿，調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，提高房地產(chǎn)稅收在地方稅收中的比重，調(diào)節(jié)稅率以在短期抑制投資性需求，在長(zhǎng)期應(yīng)通過稅制改革，重點(diǎn)利用物業(yè)稅促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。其次，在金融政策方面，可以通過調(diào)節(jié)存貸款利率對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)性需求起到抑制作用，具體可借助調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率、信貸政策等方式實(shí)現(xiàn)。

（三）綜合影響房地產(chǎn)供求的政策調(diào)整。在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況下，政府可結(jié)合財(cái)政政策和貨幣政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)供給和需求的調(diào)節(jié)，從而穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)過高的情況下，施行緊縮的財(cái)政政策和貨幣政策，使市場(chǎng)交易量下降，房?jī)r(jià)下跌。在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的情況下，可采取較為寬松的財(cái)政政策如降低稅率等，以及寬松的貨幣政策，如擴(kuò)張信貸，降低貸款利率等刺激消費(fèi)。從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到供求平衡的有效狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值模式 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）30-0086-02

投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，中國(guó)在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中將投資性房地產(chǎn)定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、用于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的房屋建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式及其優(yōu)缺點(diǎn)

1.成本模式。成本模式要求企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認(rèn)為企業(yè)對(duì)外公布資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場(chǎng)價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀；而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對(duì)比來反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面，基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，成本模式是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)的一種核算方法。成本模式計(jì)量方法的優(yōu)點(diǎn)是會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單、容易操作、始終按投資性房地產(chǎn)的原始入賬價(jià)值進(jìn)行成本核算，而且此種計(jì)量方法不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響。所以，在一定程度上不容易使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值虛增或虛減，大大降低了調(diào)節(jié)利潤(rùn)的可能性。同時(shí)成本計(jì)量模式的核算過程相對(duì)比較簡(jiǎn)單而且在成本計(jì)量模式下如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致則不必進(jìn)行納稅調(diào)整，若不一致只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)所得稅納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理也簡(jiǎn)單易行。但是采用此計(jì)量模式易高估或低估資產(chǎn)價(jià)值，不能及時(shí)客觀地反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

2.公允價(jià)值模式。公允價(jià)值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。企業(yè)如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式則應(yīng)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，對(duì)投資性房地產(chǎn)可采取公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。在充分引入公允價(jià)值計(jì)量理念之后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)所提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強(qiáng)。而且此計(jì)量方法的采用方便投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式可采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本估價(jià)法和假設(shè)開發(fā)法等方法計(jì)量，同時(shí)此種計(jì)量方法可根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化等外部公開信息及時(shí)調(diào)整其賬面價(jià)值，有效地增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；極大地提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況等相關(guān)信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的公司股票定價(jià)。但也會(huì)導(dǎo)致較大的利潤(rùn)波動(dòng)性，為企業(yè)的發(fā)展增加不穩(wěn)定性因素，為企業(yè)操縱利潤(rùn)提供了空間，增加了該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，引入公允價(jià)值計(jì)量模式使公允價(jià)值的認(rèn)定及會(huì)計(jì)處理更為復(fù)雜。

3.兩種模式的選擇。目前《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，但如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)則可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并且不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這與中國(guó)會(huì)計(jì)政策變更的相關(guān)規(guī)定是一致的。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際運(yùn)用中存在的問題

在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生有利影響，但公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際的運(yùn)用中也存在著一些問題。

1.估值難度較大。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)無(wú)法從活躍市場(chǎng)或其他市場(chǎng)獲取公允價(jià)值時(shí)，需要采用估值技術(shù)。而估值技術(shù)不僅受主觀判斷的影響，還會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)自身信用的變化而相應(yīng)變化；同時(shí)，相同或類似的房地產(chǎn)會(huì)因時(shí)因人因地而異。評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)較為頻繁，使計(jì)量難以及時(shí)反映其真正的價(jià)值從而使評(píng)估難度增加。此外，中國(guó)相關(guān)專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)尚不健全，使公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果較難達(dá)到公允。

2.影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值以及所得稅納稅調(diào)整額。公允價(jià)值計(jì)量模式反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對(duì)待公允價(jià)值計(jì)量的引入。公允價(jià)值的引入，一方面會(huì)提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利的市場(chǎng)環(huán)境中企業(yè)價(jià)值也會(huì)隨之減少。近來，政府對(duì)投資過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，而企業(yè)收益則未必增長(zhǎng)相同的比例，此時(shí)的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。在所得稅納稅調(diào)整方面：公允價(jià)值模式下，稅法允許計(jì)提折舊而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊；稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失而會(huì)計(jì)確認(rèn)。因此，稅務(wù)處理上需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊數(shù)額。同時(shí)隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整數(shù)額也將相應(yīng)變化。并且，由于投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益，還需要對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整?？梢?，采用公允價(jià)值計(jì)量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加很多。

3.利用公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)。采用公允價(jià)值模式，企業(yè)可在會(huì)計(jì)期末將賬面價(jià)值調(diào)為公允價(jià)值，兩者之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)的穩(wěn)定性，而且近年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響更加明顯。如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價(jià)值之后，其利潤(rùn)不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤(rùn)水平。同時(shí)，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或攤銷而減少的成本支出也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。另外，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)企業(yè)需聘請(qǐng)第三方投資機(jī)構(gòu)，其高額評(píng)估費(fèi)用會(huì)減少企業(yè)的利潤(rùn)、增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。除此之外，在此種計(jì)量模式下由于公允價(jià)值是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的；因此，房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利用房?jī)r(jià)操縱利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)措施

1.完善機(jī)構(gòu)評(píng)估。中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較大，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)很高。引進(jìn)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能聘請(qǐng)自己認(rèn)定的非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)或自我評(píng)估，而應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評(píng)估，盡可能地降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)操縱利潤(rùn)。

2.提供有利環(huán)境、給予稅收支持。為滿足公允價(jià)值計(jì)量的要求，減少企業(yè)操縱利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，首先我們應(yīng)該不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場(chǎng)改革，進(jìn)一步完善生產(chǎn)資料市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，加快建立公平的交易環(huán)境；其次，在稅收等方面國(guó)家也應(yīng)該給予一定的支持。2007年7月頒布實(shí)施的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵(lì)企業(yè)更多采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

3.加強(qiáng)信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業(yè)操縱利潤(rùn)的辦法，投資性房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市價(jià)、初始確認(rèn)價(jià)值、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時(shí)充分的披露。采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)詳情、評(píng)估的證據(jù)與方法、來源等因素。

四、結(jié)論

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適應(yīng)了當(dāng)前中國(guó)企業(yè)發(fā)展的需要，為企業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。但無(wú)論是成本模式還是公允價(jià)值模式都有其利弊：成本計(jì)量模式減少了企業(yè)的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，而且會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單、容易理解、不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱，但歷史成本計(jì)量模式不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。而公允價(jià)值模式則能使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值、提高企業(yè)的融資能力，但在市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定的情況下會(huì)給企業(yè)帶來賬面損失的風(fēng)險(xiǎn)，而且公允程度不易控制、估值技術(shù)難度較大、企業(yè)易于操縱利潤(rùn)、粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。因此企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價(jià)值計(jì)量模式，不斷完善公允價(jià)值計(jì)量模式并結(jié)合現(xiàn)實(shí)的國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境作出明智的選擇。

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第3篇

［關(guān)鍵詞］ 鋼材價(jià)格；供求關(guān)系；影響因素

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 07. 021

［中圖分類號(hào)］ F714.1 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）07- 0041- 02

當(dāng)前及今后一段時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)趨勢(shì)性放緩態(tài)勢(shì)，國(guó)家貨幣緊縮滯后效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)我國(guó)鋼鐵貿(mào)易企業(yè)造成了嚴(yán)重沖擊。迫于資金壓力，部分企業(yè)開始收縮經(jīng)營(yíng)規(guī)模、壓庫(kù)促銷，貿(mào)易企業(yè)的蓄水池作用正在減弱。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，鋼貿(mào)企業(yè)如何研判市場(chǎng)，做好價(jià)格趨勢(shì)分析，成為了鋼貿(mào)企業(yè)必須面對(duì)的問題。本文就目前鋼材價(jià)格波動(dòng)的原因進(jìn)行分析。

鋼材價(jià)格是市場(chǎng)各方博弈的結(jié)果。 影響鋼材價(jià)格的因素有很多，最主要的是供求關(guān)系。影響供求關(guān)系的深層次因素有宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、匯率政策、出口因素、原材料成本、鋼廠產(chǎn)量、市場(chǎng)庫(kù)存、國(guó)際市場(chǎng)、期貨和電子交易等。

1 供求關(guān)系

供求關(guān)系是影響鋼材市場(chǎng)價(jià)格的主導(dǎo)力量，需求主要受到房地產(chǎn)、鐵路運(yùn)輸業(yè)等固定資產(chǎn)投資以及機(jī)械制造企業(yè)需求的影響。當(dāng)需求旺盛時(shí)，鋼材市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，價(jià)格看漲；當(dāng)需求萎縮時(shí)，則處于買方市場(chǎng)，價(jià)格看跌。鋼材市場(chǎng)也有季節(jié)性特點(diǎn)，例如 “金九銀十”是傳統(tǒng)的鋼材市場(chǎng)需求旺季，價(jià)格看漲。每年11月開始進(jìn)入消費(fèi)淡季，價(jià)格看跌。入冬后下游需求的放緩使鋼材價(jià)格的支撐力度逐步下降。有的鋼貿(mào)商利用這個(gè)特點(diǎn)進(jìn)行冬儲(chǔ)囤貨，一方面春節(jié)后可以穩(wěn)定地供給長(zhǎng)期客戶，另一方面可以獲得淡旺季兩個(gè)時(shí)點(diǎn)之間的價(jià)差。這樣做的前提是囤貨所占用的資金成本要小于價(jià)差的成本，并且預(yù)期來年行情向好。有的貿(mào)易商選擇虛擬冬儲(chǔ)（電子盤存貨），一方面可以減少資金占用費(fèi)，另一方面節(jié)省了現(xiàn)貨的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

2011年，鋼材市場(chǎng)在傳統(tǒng)銷售旺季并沒有出現(xiàn)上漲行情，而是延續(xù)之前的弱勢(shì)震蕩格局。這是由于歐債危機(jī)及國(guó)內(nèi)資金緊張的局面沒有改觀、下游需求清淡、社會(huì)庫(kù)存增加，鋼材市場(chǎng)缺乏成交的支撐造成的。所以判斷供需取向要考慮多方面因素。

2 宏觀經(jīng)濟(jì)

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是出口、消費(fèi)和投資。三者的增長(zhǎng)速度間接或直接影響鋼鐵行業(yè)的發(fā)展。長(zhǎng)期數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值、制造業(yè)PMI指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資等指數(shù)的變化，與鋼材價(jià)格存在高度的相關(guān)性。其中制造業(yè)增速對(duì)市場(chǎng)影響最為直接。主要用鋼行業(yè)中，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，電力及熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的增速環(huán)比提高，預(yù)示著需求將進(jìn)一步增加；增速環(huán)比降低，預(yù)示著需求增速將減少。例如2009年金融危機(jī)期間，歐美、日、韓等主要產(chǎn)鋼大國(guó)大幅減產(chǎn)，國(guó)際鐵礦石價(jià)格大跌，此時(shí)我國(guó)推出4萬(wàn)億元投資資金進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引發(fā)國(guó)內(nèi)鐵礦石進(jìn)口量大幅增加，國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格一路走高。2011年下半年，我國(guó)房地產(chǎn)投資及制造業(yè)增速持續(xù)回落，制造業(yè)PMI指數(shù)及社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速月環(huán)比下降，同時(shí)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)鋼材需求旺季不旺，鋼材價(jià)格一路走低。

3 貨幣政策

貨幣政策的寬松程度，影響社會(huì)資金的緊張程度，進(jìn)而影響信貸利率。大多數(shù)公司是靠向銀行借貸來獲得現(xiàn)金流的。貸款利率提高，一方面抑制包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資需求，一方面增加了企業(yè)資金占用成本，利潤(rùn)率降低，促使企業(yè)加快存貨周轉(zhuǎn)，快進(jìn)快出造成市場(chǎng)價(jià)格走低。近年來，央行多次上調(diào)存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，加上歐洲債務(wù)危機(jī)的觸發(fā)，政策影響的累積使鋼材價(jià)格在2011年9月發(fā)生大幅的下跌。由于我國(guó)的貨幣政策已由“適度寬松”過渡到“穩(wěn)健”，國(guó)家貨幣供應(yīng)量從2010年開始持續(xù)回落，但隨著通脹壓力的減輕和經(jīng)濟(jì)增速的下降，為緩解資金的緊張程度，2011年11月開始，央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，預(yù)示著貨幣政策在未來將適時(shí)微調(diào)。如果未來國(guó)家在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和安居工程方面增加投入，或貨幣政策適度放松，則有可能會(huì)推動(dòng)鋼價(jià)的上行。

4 匯率政策

近年來西方發(fā)達(dá)國(guó)家指責(zé)中國(guó)操縱人民幣匯率，逼迫人民幣加速升值，人民幣已步入緩步升值通道。2011年某國(guó)際機(jī)構(gòu)在香港發(fā)行的人民幣計(jì)價(jià)的2年期債券，錄得收益率僅為0．5％，預(yù)示著市場(chǎng)普遍預(yù)期人民幣2年內(nèi)升值可能超過10％。人民幣加速升值，一方面熱錢可能加速?gòu)膶?shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)流出，社會(huì)資金面更加緊張，打擊包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資，使鋼材需求減少；另一方面，使汽車、家電、機(jī)械等為代表的主要用鋼行業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力下降，產(chǎn)品出口難度加大進(jìn)而產(chǎn)品產(chǎn)量減少，鋼材需求將受到一定的抑制。

5 出口因素

一般來說，出口增加，國(guó)內(nèi)資源減少，市場(chǎng)看漲；出口減少，國(guó)內(nèi)庫(kù)存增加，加劇國(guó)內(nèi)供需矛盾，市場(chǎng)看跌。引起出口數(shù)量變化的因素有國(guó)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、市場(chǎng)用鋼需求變化、反傾銷政策、進(jìn)出口價(jià)格。目前我國(guó)鋼材出口維持低位，一方面是受全球經(jīng)濟(jì)增速放慢影響，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家需求趨弱，中國(guó)的出口也在逐漸放緩；另一方面，隨著出口歐美的機(jī)械產(chǎn)品量跌價(jià)升、出口需求減少，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)景氣度下跌，用鋼需求大打折扣。人民幣升值以及其他國(guó)家不斷對(duì)我國(guó)鋼鐵產(chǎn)品發(fā)起反傾銷和反補(bǔ)貼調(diào)查，都對(duì)我國(guó)鋼材出口產(chǎn)生不利的影響。

6 原材料成本

每噸鋼材的成本中，鐵礦石約占40％，焦炭約占28％，電約占11％，廢鋼約占10％。每次鐵礦石價(jià)格漲跌都能引發(fā)新一輪鋼材價(jià)格波動(dòng)。例如：2011年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)口鐵礦石現(xiàn)貨價(jià)格和國(guó)產(chǎn)鐵精粉價(jià)格環(huán)比下降，降幅均明顯高于鋼材價(jià)格降幅。鐵礦石等原材料價(jià)格的明顯下降，對(duì)鋼價(jià)的支撐作用有所減弱。此外，歐洲債務(wù)危機(jī)以及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，已對(duì)全球大宗商品價(jià)格形成較大的壓力，大宗商品價(jià)格下挫將對(duì)鐵礦石等工業(yè)原材料價(jià)格也形成打壓。有分析師預(yù)測(cè)，2012年進(jìn)口鐵礦石價(jià)格降幅在20％以上。

7 鋼廠產(chǎn)量

如果鋼價(jià)下行趨勢(shì)明顯，鋼廠就會(huì)采取檢修、減產(chǎn)等措施，相應(yīng)減少對(duì)市場(chǎng)的資源供給，希望有效緩解鋼材市場(chǎng)供大于求的矛盾，俗稱“減產(chǎn)保價(jià)”。國(guó)際鋼協(xié)短期展望預(yù)測(cè)，2012年全球鋼鐵消費(fèi)量將同比增長(zhǎng)5．4％，增速呈回落趨勢(shì)；預(yù)計(jì)“十二五”期間，中國(guó)鋼鐵消費(fèi)和粗鋼產(chǎn)量增長(zhǎng)都將降至個(gè)位數(shù)。2011年9月國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格大幅下跌，但在11月鋼材價(jià)格降幅趨緩，主要原因就是鋼鐵產(chǎn)量得到了有效控制。雖然我國(guó)粗鋼日產(chǎn)水平大幅回落，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供需矛盾仍很激烈，國(guó)內(nèi)鋼鐵產(chǎn)量仍處于高位。如果后期鋼廠無(wú)意進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的大規(guī)模減產(chǎn)，國(guó)內(nèi)鋼鐵產(chǎn)量不減反增，將加大對(duì)后期鋼材供應(yīng)過剩的擔(dān)憂，市場(chǎng)供求失衡格局仍將延續(xù)，給價(jià)格帶來下行壓力。

8 市場(chǎng)庫(kù)存

如果市場(chǎng)庫(kù)存增加很快，說明需求疲軟、銷售不暢（大部分人都看好后市除外），價(jià)格看跌；如果市場(chǎng)庫(kù)存快速減少，說明市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格看漲。2011鋼材需求疲軟，庫(kù)存壓力大，鋼價(jià)下行，很多貿(mào)易商虧損也要促銷壓庫(kù)。隨著年底前幾個(gè)月鋼廠和經(jīng)銷商輪番降價(jià)拋貨，鋼材社會(huì)庫(kù)存出現(xiàn)下降走勢(shì)，鋼價(jià)小幅反彈后走勢(shì)趨穩(wěn)。

9 國(guó)際市場(chǎng)

長(zhǎng)期數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、工業(yè)信心指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)、制造業(yè)PMI指數(shù)、新訂單指數(shù)、粗鋼產(chǎn)能利用率、非農(nóng)業(yè)部門失業(yè)率等指標(biāo)與CRU鋼材價(jià)格指數(shù)存在高度的相關(guān)性。受全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及歐洲債務(wù)危機(jī)影響，世界許多國(guó)家的制造業(yè)面臨萎縮，歐洲、北美、亞洲市場(chǎng)需求的疲軟導(dǎo)致我國(guó)鋼材出口增速下降，國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)價(jià)格在低位徘徊。

10 期貨和電子交易

鋼材價(jià)格的波動(dòng)主要是受市場(chǎng)供應(yīng)和需求等基本因素的影響，即任何減少供應(yīng)或增加消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)因素，將導(dǎo)致價(jià)格上漲；反之，任何增加供應(yīng)或減少消費(fèi)的因素，將導(dǎo)致庫(kù)存增加、價(jià)格下跌。然而，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鋼鐵的金融屬性越來越明顯，這就使判斷市場(chǎng)變得更加復(fù)雜，更加難以預(yù)料。鋼鐵的金融屬性主要體現(xiàn)在3個(gè)層面：一是鋼價(jià)波動(dòng)對(duì)匯率變化的敏感性；二是鋼鐵定價(jià)權(quán)部分掌握在期貨市場(chǎng)手里；三是鋼鐵期貨的投機(jī)性。

期貨，具有套期保值、價(jià)格發(fā)現(xiàn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的功能?，F(xiàn)貨是“平面的”，即“時(shí)間＋價(jià)格”；期貨是“立體的”，即“時(shí)間、價(jià)格、比價(jià)（內(nèi)外比價(jià)、現(xiàn)貨比價(jià)、不同合約的差價(jià)）”。鋼材期貨價(jià)格變化領(lǐng)先于現(xiàn)貨價(jià)格變化，對(duì)現(xiàn)貨市場(chǎng)行情產(chǎn)生了直接影響，俗稱“現(xiàn)貨價(jià)格跟著期貨價(jià)格走”。只要市場(chǎng)上一出現(xiàn)新的相關(guān)政策或信息，必然會(huì)導(dǎo)致鋼價(jià)波動(dòng)，再加上現(xiàn)在的融資渠道變窄和銀行信貸緊縮等原因，鋼材價(jià)格變得更為敏感。從資本市場(chǎng)的角度看，如果預(yù)期未來的CPI上行，作為大宗商品的鋼材產(chǎn)品具有保值避險(xiǎn)的功能，其價(jià)格也必然會(huì)被推高；反之，CPI下行，鋼材產(chǎn)品價(jià)格也隨之走低。鋼材現(xiàn)貨市場(chǎng)已經(jīng)難以按照自身的供需規(guī)律去獨(dú)自運(yùn)行發(fā)展，某些時(shí)候，價(jià)格走勢(shì)甚至?xí)c供需變化反方向而行。電子盤同樣如此。

但我國(guó)期貨市場(chǎng)投機(jī)之風(fēng)盛行。在國(guó)外成熟的期貨市場(chǎng)，以套期保值為主要目的參與期貨市場(chǎng)的企業(yè)主體占市場(chǎng)主體的40％～50％，而我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者占比不到5％。而且我國(guó)期貨市場(chǎng)的參與者中90％以上是以個(gè)人投資者為主的投機(jī)交易者。期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，除了參與者專業(yè)化程度不夠之外，一個(gè)很重要的原因是國(guó)際資本的介入。大宗商品中遠(yuǎn)期電子交易是另一種“變相期貨”，但由于目前監(jiān)管不夠規(guī)范，不受國(guó)家法律保護(hù)。

11 其他應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的信息

為及時(shí)了解和掌握鋼鐵行業(yè)的動(dòng)態(tài)變化，我們?cè)谄綍r(shí)的工作中，還應(yīng)關(guān)注鋼鐵產(chǎn)品產(chǎn)量旬報(bào)、月報(bào)，進(jìn)出口快報(bào)，各類價(jià)格指數(shù)，社會(huì)庫(kù)存，鋼鐵工業(yè)下游行業(yè)運(yùn)行分析等重要統(tǒng)計(jì)信息，只有了解了行業(yè)的生產(chǎn)和運(yùn)行情況，才能更好地把握市場(chǎng)。

目前我國(guó)鋼材貿(mào)易企業(yè)面臨的形勢(shì)比較嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)放緩的趨勢(shì)仍在持續(xù)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不利影響在擴(kuò)大，市場(chǎng)需求減弱，生產(chǎn)成本仍處高位，出口困難，鋼材價(jià)格仍在低位徘徊。而且國(guó)家實(shí)施從緊的貨幣政策，既對(duì)企業(yè)資金運(yùn)作提出更高的要求，也給企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來較大困難，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益已從微利趨向面臨虧損。形勢(shì)逼人，要求我們要更加準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)。我們必須對(duì)國(guó)內(nèi)外鋼鐵市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)需求、價(jià)格波動(dòng)原因等因素做更加深入的分析和研究，為企業(yè)找出應(yīng)對(duì)措施，提供更具前瞻性的輔助決策信息。

主要參考文獻(xiàn)

［1］工業(yè)和信息化部原材料工業(yè)司． 鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告2011［R］．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2011.