發(fā)布時間：2023-09-22 15:32:38
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)融資擔(dān)保樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。2006年，前三大資金來源總計21986.1億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到1.7萬億元。
2006年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個百分點。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達(dá)到國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。
我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達(dá)到10.37億元，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計劃。當(dāng)年債券融資達(dá)到5.61億元，在當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為0.03％。
2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴(yán)格對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個，占全年信托產(chǎn)品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。
1998年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元?？梢?，一段時間以來外商對我國的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。
我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費(fèi)金融的政策，居民個人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長了40多倍。個人購房貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。
與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元，個人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達(dá)到4002.6億元。
二、房地產(chǎn)金融存在的問題
我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托融資等方式的融資額在房地產(chǎn)融資格局中的占比很小。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金大部分來自銀行，加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的關(guān)聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場波動的牽連，承擔(dān)較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對銀行體系的調(diào)控有可能對房地產(chǎn)業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢。
近年來，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。
當(dāng)前，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸嵸徺I住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施。
銀行土地開發(fā)貸款面臨著較大風(fēng)險。一是土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險的能力較低。二是銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲備機(jī)構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實質(zhì)意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)。可見，對于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實處。四是土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展前景
我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速發(fā)展階段，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也會更快地發(fā)展。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融需要深化改革和加快發(fā)展。
一是建立和完善房地產(chǎn)金融市場。在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場。在這個市場上交易的工具更多的是住房貸款機(jī)構(gòu)發(fā)起的證券化產(chǎn)品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產(chǎn)品以適應(yīng)貸款人不同層次的需要。為了支持房地產(chǎn)金融的良好運(yùn)行，為市場服務(wù)的各種專業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可或缺的，包括房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、貸款保險（擔(dān)保）機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評級機(jī)構(gòu)等。
廣州華南商貿(mào)職業(yè)學(xué)院曾小燕《解析民間金融現(xiàn)狀問題及應(yīng)對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚(yáng)；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當(dāng)行等傳統(tǒng)的民間金融形式，也出現(xiàn)了一些具有新時代特征的民間金融機(jī)構(gòu)如農(nóng)村合作基金會、農(nóng)村互助儲金會等。東北農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院侯陽在《我國中小企業(yè)融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據(jù)其調(diào)查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經(jīng)營者選擇“融資困難”的比重更是高達(dá)八成。因此融資難是制約我國中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應(yīng)社會的需求，中小企業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和新的經(jīng)濟(jì)增長點。但中小企業(yè)大多是民營經(jīng)濟(jì)實體，資產(chǎn)值不高，管理機(jī)制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。
2.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題
目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題成因復(fù)雜，如果只從單方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結(jié)合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的問題。
2.1企業(yè)本身的原因
由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營模式，員工素質(zhì)普遍不高，國內(nèi)中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競爭力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設(shè)備，缺乏融資必要數(shù)量的不動產(chǎn),企業(yè)無法得到其想要的人才，從而導(dǎo)致技術(shù)水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導(dǎo)致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風(fēng)險。
2.3融資力度不夠
目前，專為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔(dān)保的擔(dān)保體系才剛剛起步,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔(dān)保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔(dān)保，，而中小房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的擔(dān)保常常變得有名無實；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機(jī)構(gòu)服務(wù)于中小企業(yè)時審批復(fù)雜、對中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。
2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障
目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當(dāng)不平等，對中小房地產(chǎn)企業(yè)資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業(yè)權(quán)威的社會信用評級機(jī)構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風(fēng)險，信用擔(dān)保市場運(yùn)作秩序混亂，支持中小金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的法律制度缺乏。
3.提高我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對策
根據(jù)上述我國中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
3.1加大政府支持力度
今后，我國政府要盡快健全中小房地產(chǎn)企業(yè)法律體系，制定相關(guān)法律法規(guī)來提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運(yùn)行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。
3.2加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全財務(wù)會計制度
中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面可通過組織員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質(zhì)，形成核心競爭力，增強(qiáng)企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財務(wù)會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風(fēng)險，樹立全面理財觀念。
3.3.深化金融體制改革，強(qiáng)化自身信用建設(shè)
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守信用關(guān)系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強(qiáng)對自身債務(wù)的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機(jī)構(gòu)沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協(xié)調(diào)銀行的關(guān)系，有效配置資金，加強(qiáng)化企業(yè)自我積累，為公司的高效運(yùn)行提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。
3.4拓展融資渠道
典當(dāng)行在我國具有悠久的歷史，與銀行貸款相比，典當(dāng)融資的主要優(yōu)勢是方便快捷，能有效滿足企業(yè)或個人急需的臨時性資金周轉(zhuǎn)等需求。近年來，海南省典當(dāng)行發(fā)展速度較快。截至2012年6月末，海南省共有典當(dāng)企業(yè)118家，實收資本11.1億元；資產(chǎn)總額12.2億元，同比增長30.3%；負(fù)債總額0.6億元，同比增長96.5%。典當(dāng)業(yè)務(wù)快速增長。2012年上半年，全省典當(dāng)企業(yè)典當(dāng)總額8億元，同比增長18.61%。其中，房地產(chǎn)典當(dāng)總額5.45億元，同比增長24.39%。截至2012年6月末，典當(dāng)余額5.74億元，同比增長26.1%。其中，房地產(chǎn)典當(dāng)余額3.9億元，同比增長19.3%，占典當(dāng)余額的66.3%，占比較高。
融資性擔(dān)保公司運(yùn)行情況
截至2012年6月末，海南省共有融資性擔(dān)保公司49家，注冊資本23.9億元。其中：政府完全出資擔(dān)保公司15家，民間出資擔(dān)保公司32家，混合出資擔(dān)保公司2家。2012年上半年，全省融資性擔(dān)保公司發(fā)生擔(dān)保業(yè)務(wù)794筆，同比增長15.23%；金額16.32億元，同比增長13.78%。其中：擔(dān)保個人貸款490筆，金額5.1億元；擔(dān)保企業(yè)貸款304筆，金額11.21億元。截至2012年6月末，擔(dān)保貸款責(zé)任余額33.47億元，擔(dān)保貸款不良率0.18%。
產(chǎn)生的作用及應(yīng)關(guān)注的問題
（一）積極作用
準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)若有效監(jiān)管，規(guī)范操作，將會產(chǎn)生較大積極作用。近年來，海南省準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，機(jī)構(gòu)數(shù)量逐年增加，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐步覆蓋一部分微小企業(yè)和農(nóng)村金融領(lǐng)域，有效地彌補(bǔ)正規(guī)金融的不足，扶持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)為相關(guān)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了服務(wù)收益，在將地下金融引入正軌、降低社會失業(yè)率、維護(hù)社會穩(wěn)定等方面，都起著不可忽視的重要作用。
（二）應(yīng)關(guān)注的問題
1.超范圍提供民間融資中介服務(wù)。融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)、小額貸款公司和典當(dāng)行等準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)主要是民營企業(yè)和個人參股，追求利益的最大化是其根本目的，在當(dāng)前法律法規(guī)不完善、行業(yè)管理不到位的情況下，容易打“球”。以融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為例，一般情況融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)被批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍是：貸款擔(dān)保、票據(jù)承兌擔(dān)保等擔(dān)保業(yè)務(wù)，與擔(dān)保業(yè)務(wù)有關(guān)的融資咨詢、財務(wù)顧問等中介服務(wù)，以自有資金進(jìn)行投資等業(yè)務(wù)。但個別融資性擔(dān)保公司未開展融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)，而是超經(jīng)營范圍通過“擔(dān)保理財”的名義搭建民間借貸平臺，通過戶外廣告、宣傳折頁和產(chǎn)品推介會等方式廣泛宣傳其“理財”業(yè)務(wù)，為民間融資提供擔(dān)保，進(jìn)行貸前調(diào)查，公開承諾放款人可獲得年息為15%的固定理財收益。
2.風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制不合理。部分準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)作需要與金融機(jī)構(gòu)合作，在取得金融機(jī)構(gòu)授信的同時，要承擔(dān)100%的責(zé)任，對處于成長初期的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)而言，承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任較大成為制約其發(fā)展的因素。以擔(dān)保公司為例，按照財政部《關(guān)于印發(fā)〈中小企業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險管理暫行辦法〉的通知》要求，擔(dān)保機(jī)構(gòu)與協(xié)作銀行應(yīng)根據(jù)貸款規(guī)模和期限承擔(dān)一定的比例責(zé)任。但實際操作中，風(fēng)險并沒有在擔(dān)保公司和協(xié)作銀行之間分散，大部分擔(dān)保公司承擔(dān)了全部風(fēng)險。
3.通過準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)融資規(guī)避政策調(diào)控。2010年二季度以來，為抑制國內(nèi)部分城市房價過快上漲趨勢，國家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，銀行機(jī)構(gòu)收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取資金轉(zhuǎn)向準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，規(guī)避房地產(chǎn)政策調(diào)控。如截至2012年6月末，個別小額貸款公司投放房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占貸款總額五成以上。
4.資金費(fèi)率高。準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)在費(fèi)率執(zhí)行、費(fèi)用收取方面沒有形成通用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。實際上，準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的信貸效應(yīng)是一種放大流動性的行為。在流動性收緊政策下，銀行放貸的對象主要為大企業(yè)和其他一些優(yōu)質(zhì)客戶，中小微企業(yè)只能尋求準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，這就為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)提高利率提供了機(jī)會，而高利率下的貸款反過來又會影響實體經(jīng)濟(jì)，不利于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。以典當(dāng)行為例，根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定：動產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過當(dāng)金的42‰，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過當(dāng)金的27‰，財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過當(dāng)金的24‰。截至2012年6月末，海南省典當(dāng)企業(yè)典當(dāng)月綜合平均費(fèi)率29.2‰。除動產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)綜合費(fèi)率低于法定綜合費(fèi)率外，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)綜合費(fèi)率和財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)綜合費(fèi)率均高于該類業(yè)務(wù)法定月綜合費(fèi)率。
5.對正規(guī)金融體系的風(fēng)險傳遞?！兜洚?dāng)管理辦法》（商務(wù)部令2005年第8號）規(guī)定，典當(dāng)行貸款余額不得超過其注冊資本；《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》（銀監(jiān)會等七部委令2010年第3號）規(guī)定，融資性擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保責(zé)任余額不得超過其凈資產(chǎn)的10倍；《海南省人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)小額貸款公司改革發(fā)展的若干意見》（瓊府辦〔2012〕98號）規(guī)定“對于年度考評結(jié)果為優(yōu)秀或良好的小額貸款公司，其融資比例最高可放寬至資本凈額的200%。資金來源渠道主要包括：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)融資；法人股東定向借款……”。從目前的情況看，準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)在銀行融資（或擔(dān)保融資）的規(guī)模較小，對銀行的風(fēng)險傳遞影響較為有限，但未來有增加趨勢。隨著小額貸款公司的擴(kuò)張，在資金來源有限的情況下，小額貸款公司從正規(guī)金融體系融資的需求較為強(qiáng)烈，在銀行機(jī)構(gòu)的貸款逐年增加。從擔(dān)保公司的情況看，資本杠桿率將呈放大趨勢，對正規(guī)金融體系的風(fēng)險傳遞作用將趨明顯。
建議
（一）完善準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)公司治理，加強(qiáng)風(fēng)險內(nèi)控
一是完善公司治理結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步完善股東、董事、監(jiān)事和經(jīng)理之間的權(quán)責(zé)利約束激勵機(jī)制和制衡機(jī)制，制定穩(wěn)健有效的議事規(guī)則、決策程序和內(nèi)審制度等。二是要建立健全內(nèi)控機(jī)制，防范經(jīng)營風(fēng)險，促進(jìn)穩(wěn)健經(jīng)營。三是要建立合理的薪酬激勵機(jī)制，對高管實行問責(zé)制，防止其為追求超額利潤而對風(fēng)險過度承擔(dān)。四是提高對準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)理人資質(zhì)要求，提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)，強(qiáng)化從業(yè)人員的風(fēng)險防范意識。
（二）健全監(jiān)督管理體制，強(qiáng)化監(jiān)管
目前對地方準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管主要在審批設(shè)立和事后風(fēng)險處置環(huán)節(jié)上，連續(xù)監(jiān)管力度不夠，風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)薄弱，應(yīng)參照監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和國外相關(guān)監(jiān)管經(jīng)驗，推進(jìn)準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的事前監(jiān)管和過程監(jiān)管。準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部門要在法律法規(guī)和規(guī)章制度的框架下，規(guī)范準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)流程、收費(fèi)范圍、收費(fèi)區(qū)間等；對超范圍經(jīng)營、違規(guī)亂收費(fèi)等行為，堅決予以處罰；要監(jiān)督其貸款投向，禁止向國家宏觀調(diào)控限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)發(fā)放貸款，禁止向關(guān)系人發(fā)放信用貸款。準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部門要定期與人民銀行、銀監(jiān)部門溝通，實現(xiàn)監(jiān)管信息共享，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控部門和銀監(jiān)部門在金融監(jiān)管方面的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，促進(jìn)其業(yè)務(wù)穩(wěn)健合規(guī)發(fā)展。
（三）政府扶持，切實解決地方準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展困難
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融市場;房地產(chǎn)金融產(chǎn)品;一級市場;二級市場
作者簡介：郝會會(1979-)，女，江蘇徐州人，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院，助教，碩士學(xué)歷，研究方向：金融工程。
中圖分類號：F832.45文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3309（2008）06-0036-04
一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系分析
房地產(chǎn)與金融的關(guān)系，從廣義上來說應(yīng)該包括與房地產(chǎn)有關(guān)的金融活動。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的滲透和融合也日益加強(qiáng), 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發(fā)展的良性互動關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關(guān)系，不僅僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的借貸業(yè)務(wù)上，更突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)和金融融合出來的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品以及資本市場之間的關(guān)系上。
以金融機(jī)構(gòu)為中介而為房地產(chǎn)的購買和開發(fā)提供融資服務(wù)的房地產(chǎn)金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產(chǎn)資金初始的交易市場，主要包括金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)資金的需求者的各種信貸業(yè)務(wù)、新房地產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)等對房地產(chǎn)信貸和證券的發(fā)行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品再交易再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉(zhuǎn)讓給二級市場機(jī)構(gòu)的交易及房地產(chǎn)有機(jī)證券的再轉(zhuǎn)讓交易。
一級市場和二級市場共同構(gòu)成了一個相輔相成的房地產(chǎn)金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過向金融機(jī)構(gòu)貸款以及發(fā)行債券、股票等獲得購房和開發(fā)房地產(chǎn)所需的資金，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)通過吸收住宅儲蓄，發(fā)行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機(jī)構(gòu)貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機(jī)構(gòu)往往會對原有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行再交易，把原來作為抵押的房地產(chǎn)或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產(chǎn)債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產(chǎn)債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實了房地產(chǎn)市場的資金來源，使房地產(chǎn)抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題
在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項目融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場還存在發(fā)達(dá)的證券化二級市場，這不僅大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，為提供融資的金融機(jī)構(gòu)分散和管理風(fēng)險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來源。
我國的房地產(chǎn)金融市場還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機(jī)構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動性較差，使得金融機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行有效的風(fēng)險管理。而且也正是因為沒有一個協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風(fēng)險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，銀行系統(tǒng)風(fēng)險集中
第一，銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計估算，60%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市公司融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中所占比例會有所擴(kuò)大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務(wù)時容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業(yè)銀行對政府擔(dān)保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監(jiān)督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機(jī)構(gòu)，實行“房委會決策、中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理體制。看上去很完善，但在實際的運(yùn)作中，公積金的所有者無發(fā)言權(quán)，更無資金管理和監(jiān)督權(quán)，導(dǎo)致公積金經(jīng)常被當(dāng)作準(zhǔn)政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)還沒有出現(xiàn)。在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，這些機(jī)構(gòu)往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營和管理機(jī)構(gòu)。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國目前房地產(chǎn)業(yè)的有價證券發(fā)行還非常有限。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足?？傮w上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉(zhuǎn)換的功能。另外，房地產(chǎn)證券化尚未起步, 缺乏風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補(bǔ)充, 反過來也限制了房地產(chǎn)金融一級市場的發(fā)展, 金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放抵押貸款時過度謹(jǐn)慎, 最終導(dǎo)致整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展受到限制。
第三，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的中介服務(wù)體系還沒有建立起來。例如，資產(chǎn)評估、信用評估、風(fēng)險評估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場化運(yùn)行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善
總體上說，房地產(chǎn)金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控還需要在實踐中進(jìn)一步探索和總結(jié)。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當(dāng)滯后的。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。
三、發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場的對策
（一）鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場帶來了越來越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場。我國債券市場規(guī)模較小，利率風(fēng)險較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風(fēng)險管理等相關(guān)問題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險分散和風(fēng)險管理作用。因此，在加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)。
第四，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當(dāng)前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。
（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對應(yīng)，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔(dān)保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。一是要積極研究其他金融機(jī)構(gòu)（如保險公司、投資基金等）進(jìn)入房地產(chǎn)市場的可行性。二是要鼓勵房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善。三是要建立二級市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)金融保險體系。除現(xiàn)有少量的房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質(zhì)量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規(guī)范管理和建立住房公積金監(jiān)督體系。
（三）加強(qiáng)政策調(diào)控和引導(dǎo)，完善立法
首先，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為。在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸集中度問題，及時引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。同時要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理和防范。
其次，要制定相應(yīng)的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第一，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要適應(yīng)市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。第二，要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行機(jī)制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產(chǎn)金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場的公共服務(wù)體系。要加快建設(shè)個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警預(yù)報體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場發(fā)育。我國房地產(chǎn)金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動性風(fēng)險較大。因此應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合自身實踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。目前條件下，可考慮設(shè)立專門的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保。
參考文獻(xiàn)：
［1］ 張健.房地產(chǎn)投資基金實務(wù)［M］.上海:上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2006,（04）.
［2］ 牛鳳瑞.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告2004［M］.北京:社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2004,（06）.
［3］ 華偉主編. 房地產(chǎn)金融學(xué)［M］.上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2004,(08).
［4］ 徐一千、劉穎春等.房地產(chǎn)金融［M］.北京:化學(xué)工業(yè)出版社，2005,(08).
［5］ 丁行政.中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題及對策［M］.中國房地產(chǎn)金融，2005, (06) .
［6］ 王欣杰等. 淺談我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀及發(fā)展方向［J］. 金融與經(jīng)濟(jì),2004, (10).
［7］ 李松青、劉軍彥等.中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、問題及政策建議［J］.陜西農(nóng)業(yè)科學(xué)，2005，(01).
［8］ David Sirota. Essentials of Real Estate Finance 10th edition. Chinese (simplified characters only)copyright 2005 by shanghai people’s publishing house.
［9］ Mikklel Svenstrup and Soken Willemann. Reforming housing finance: perspectives from Denmark. Journal of Real Estate Research, Volume 28, Number2, 2006.
Analysis of Problems in Real Estate Finance Market and Solutions
Hao Huihui
(Zhengzhou Institute of Aeronautical Industry Management, Zhengzhou, Henan, 450015)
一、房地產(chǎn)證券化概述
房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離的一種投融資方式。房地產(chǎn)證券化的精髓在于通過有價證券的形式對原本價值大、周期長、位置固定的房地產(chǎn)進(jìn)行價值分割，既有效解決了開發(fā)企業(yè)的融資困境，又使中小投資者能夠分享房地產(chǎn)投資的利益，推動房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實現(xiàn)。房地產(chǎn)證券化的這一特性顯然適應(yīng)了當(dāng)前國內(nèi)一方面資金需求缺口巨大，另一方面投融資渠道匱乏的市場現(xiàn)狀。
二、房地產(chǎn)證券化在我國推行的必要性
目前，已經(jīng)有不少專家學(xué)者從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場體系、證券市場體系、相關(guān)法律法規(guī)等宏觀方面對我國房地產(chǎn)證券化的可行性及必要性進(jìn)行了論證，在這里本文就不在贅述，本文從參與房地產(chǎn)證券化的各個利益主體的角度去剖析我國推行房地產(chǎn)證券化的必要性。
（一）商業(yè)銀行
1、提高了銀行信貸資產(chǎn)的流動性，改善了銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低了貸款風(fēng)險。通過房地產(chǎn)證券化可以有效地分散金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款的部分風(fēng)險。從我國的情況來看，房地產(chǎn)貸款存在著一定的風(fēng)險。一方面房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險。實施房地產(chǎn)證券化之后，通過預(yù)先出售抵押貸款，提早回籠資金，從而降低流動性風(fēng)險。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的業(yè)務(wù)，銀行又很難在短期內(nèi)對負(fù)債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，抵押貸款證券化為金融機(jī)構(gòu)根據(jù)變化的市場環(huán)境及時調(diào)整自己資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)提供了有效途徑。
2、改善了資本充足率，有助于提高銀行資本利用率。住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重要比證券化后獲得的現(xiàn)金或者投資的住房抵押貸款證券的風(fēng)險權(quán)重高，抵押貸款證券化能夠使銀行等金融機(jī)構(gòu)通過出售相對較高的風(fēng)險資產(chǎn)，降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的高風(fēng)險資產(chǎn)的比率，提高銀行的資本利用率。
（二）大眾投資者
1、有助于降低居民住房貸款成本，刺激居民購房有效需求。房地產(chǎn)證券化為我國的住房貸款資金提供了新的資金來源。資金來源的增多，有助于降低住房貸款的籌資成本，進(jìn)而會降低居民住房貸款成本，提高居民的支付能力與有效需求。
房地產(chǎn)證券化的投資利潤率（6%左右），銀行存款利率和普通的債券，雖然具有一定的風(fēng)險，但是比起股票，其風(fēng)險就微不足道了，而且房地產(chǎn)證券化具有很強(qiáng)的信用擔(dān)保。投資者在選擇項目之前應(yīng)對項目做一個比較全面的分析，從而降低投資風(fēng)險。
2、滿足投資者的多元化投資需求。目前，我國居民擁有大量儲蓄，到2006年末，我國金融機(jī)構(gòu)儲蓄存款余額已經(jīng)達(dá)到將近161587.3億元。2007年4月這一數(shù)字已經(jīng)增長到了170728.12億元。但是我國投資方式單一，存在巨大的潛在投資群。房地產(chǎn)證券是將符合要求的單筆債權(quán)聚集起來，形成以一組債權(quán)為基礎(chǔ)的組合，實際上是將一定數(shù)量的在期限、利率、房地產(chǎn)類型等方面具有共性的多個債權(quán)進(jìn)行投資包裝及信用擔(dān)保后，以證券的方式出售給投資者。同時，由于房地產(chǎn)證券的發(fā)行通常由政府機(jī)構(gòu)或類似機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用強(qiáng)化，其安全性比較高，有助于將潛在損失控制在一定程度內(nèi)，能夠較好地滿足個人和機(jī)構(gòu)投資者多元化的投資需求。
（三）政府部門
1、有利于完善我國投融資體系，健全資本市場。隨著資本的快速擴(kuò)張，我國金融市場在融資結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)和監(jiān)管結(jié)構(gòu)等方面均出現(xiàn)了許多問題，建立結(jié)構(gòu)均衡合理且風(fēng)險控制機(jī)制完善的金融市場體系，已成為我國金融市場發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。房地產(chǎn)證券化通過資產(chǎn)支持證券的發(fā)行、金融市場職能的分解、金融風(fēng)險的合理再配置以及信用的多重繁衍，優(yōu)化了我國金融市場的結(jié)構(gòu)。同時，作為重要的金融創(chuàng)新工具，將大大豐富我國金融投資工具，有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性。房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場運(yùn)作效率。
2、有效拉動國內(nèi)需求、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。將投資需求與消費(fèi)需求二者并舉，重視企業(yè)及居民個人的投資及消費(fèi)，以實現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)增長的雙重拉動，有效刺激社會總需求的增長，帶動整個國內(nèi)市場活躍和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)市場
1、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。據(jù)統(tǒng)計，到2005年末我國商品房空置量已超過1.14億平方米，積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過3000億，再加上新建的商品房，要想全面啟動房市，約需要4500億元的巨額資金。同時，在房市全面啟動之后，為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，近期內(nèi)每年至少還得投入不低于3000億元的金融支持。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會融資，并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。
2、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的困境。自從2003年的“121號文件”出臺以后，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻大大提高了，沒有充足資本的企業(yè)無法取得銀行貸款，很難維持其地產(chǎn)開發(fā)行為。即使是資金實力強(qiáng)的品牌企業(yè)，也因為資金問題而制約其擴(kuò)張行為，房地產(chǎn)證券化提供了一種新型的融資渠道，不論是大企業(yè)還是小企業(yè)，只要其項目前景看好，都會受到投資者的青睞，獲得資金支持。
三、我國推行房地產(chǎn)證券化保障措施
（一）創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)證券化制度環(huán)境。房地產(chǎn)證券化涉及房地產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度。因此，我國的房地產(chǎn)證券化將有一段艱難的路要走，要進(jìn)一步深化房地產(chǎn)制度、金融制度、企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運(yùn)作制定、健全相關(guān)法律，如制定《評估法》、《抵押物處置法》、《房地產(chǎn)保障法》、《特設(shè)機(jī)構(gòu)特別法》等相關(guān)法律，或者在相關(guān)現(xiàn)行的行業(yè)法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》、《金融資產(chǎn)管理公司條例》、《證券法》、《信托法》等，對參與證券化的各個機(jī)構(gòu)的權(quán)利、職能以及業(yè)務(wù)范圍加以確認(rèn)，為保障房地產(chǎn)證券化的順利實施創(chuàng)造條件。
（二）培育多元化投資主體。培育多元化投資主體，包括政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、證券公司、保險公司、信托機(jī)構(gòu)、個人投資者等。這里要特別說明的是，政府的有效支持和合理介入是相當(dāng)有必要的，從發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)證券化發(fā)展經(jīng)驗看出，政府在資金、擔(dān)保、政策等方面的支持是非常重要的。政府同時還要致力于建立健全房地產(chǎn)投融資體系，為房地產(chǎn)證券化的實施提供保障。
（三）構(gòu)建信用評估體系。獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關(guān)鍵。以國外成熟的資產(chǎn)證券化體系為例，一般需要由國家出面，建立全國統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對證券化資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU，對個人信用予以認(rèn)證，使其信用等級得以保障。當(dāng)前亟待進(jìn)一步加快住房貸款保險市場和擔(dān)保制度的建設(shè)，規(guī)范信用評估行為，完善資產(chǎn)評估及個人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系，從而提高國內(nèi)信用評估機(jī)構(gòu)的素質(zhì)和水平，最終防范金融風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項目融資 風(fēng)險分擔(dān) 融資結(jié)構(gòu)
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點
從2002年開始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營一般還要經(jīng)過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費(fèi)心機(jī)的問題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險相當(dāng)大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。
商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險的準(zhǔn)備，否則一次失敗對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。
項目融資的概念和特點
項目融資理論國際上產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，90年代開始實踐運(yùn)用。自從1981年3月FASB對項目融資進(jìn)行正式界定之后，一直是國際金融界關(guān)注的熱點之一。
“項目融資”是一個特定的金融術(shù)語，是“為一個經(jīng)濟(jì)實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。
中國銀行的網(wǎng)站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場、橋梁等大型基建項目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項目上。”
傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。
項目融資至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方三方參與；項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金（或投資者購買項目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項目發(fā)起方項目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。一般而言，項目融資有如下幾個特點：項目導(dǎo)向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風(fēng)險分擔(dān)、非公司負(fù)債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結(jié)構(gòu)多樣化、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資成本較高、充分利用稅務(wù)優(yōu)勢，降低融資成本。項目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風(fēng)險分擔(dān)，及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。
項目融資的參與者一般包括：項目發(fā)起人(project sponsors)、項目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產(chǎn)品購買者或設(shè)施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設(shè)備、材料、能源供應(yīng)商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務(wù)顧問(law or tax adviser)、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)(host government)、保險公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評級公司(ratings)。
項目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合
目前我國商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，非常不利于風(fēng)險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險分擔(dān)的特點，對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽的作用。
目前，項目融資在我國處于起步階段，項目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，主要用于三大類項目：一是資源開發(fā)項目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等均可成為項目融資的對象。二是基礎(chǔ)設(shè)施項目。三是制造業(yè)項目，如大型輪船、飛機(jī)等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：“項目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運(yùn)輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項目?！眰鹘y(tǒng)意義的項目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資的優(yōu)點為商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項目融資模式是解決問題關(guān)鍵所在。主要內(nèi)容為以下幾個方面：
如何實現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風(fēng)險的評價以及項目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項目的風(fēng)險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開發(fā)階段、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度、市場安排以及投資者的組成、財務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。
如何分擔(dān)項目風(fēng)險 風(fēng)險分擔(dān)是項目融資的突出優(yōu)點，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關(guān)的第三方之間有效地劃分項目的風(fēng)險，風(fēng)險分擔(dān)的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。
如何利用項目的稅務(wù)虧損來降低投資和融資成本 商業(yè)房地產(chǎn)項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。
如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求 項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。
如何處理項目融資與市場安排之間的關(guān)系 對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場前景難以確定，因此，在風(fēng)險分擔(dān)時，項目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。
如何結(jié)合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠(yuǎn)期融資戰(zhàn)略 長期融資的時間有的可達(dá)20年之久，但一般的投資者出于對當(dāng)?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹(jǐn)慎之策，僅僅把融資當(dāng)作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。
如何實現(xiàn)投資者非公司負(fù)債型融資的要求 這是商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的核心內(nèi)容。
項目的基本融資模式主要有三方面的特征：
在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項目一定的資源儲量和產(chǎn)品。
在信用保證上。要求對項目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業(yè)務(wù)的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務(wù)資金；對于從建設(shè)期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。
時間結(jié)構(gòu)上。無論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個階段是：項目的建設(shè)、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式；以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式；以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式； BOT 項目融資模式。
筆者認(rèn)為在這些融資方式當(dāng)中，商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項目公司進(jìn)行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)三種模式：
通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。
這是第三方財富管理機(jī)構(gòu)展恒理財2013年年會現(xiàn)場的一幕，“畢竟抵押物是房子，而房價是不會跌的?！币晃恍磐泄究偨?jīng)理被投資人拉住，問到底哪種信托產(chǎn)品更加穩(wěn)妥，如是回答。這家第三方公司提供多種投資咨詢服務(wù)，被關(guān)注最多的“紅人”當(dāng)屬信托，但暗藏風(fēng)險性最大的恐怕也是信托。
作為“影子銀行”中的生力軍。進(jìn)入2013年，快速發(fā)展的信托業(yè)已經(jīng)坐到了集中兌付的“火山口”。七萬億的資產(chǎn)管理規(guī)模，有3萬億在今年將面臨兌付。盡管市場中不時傳出關(guān)于信托產(chǎn)品信用風(fēng)險的討論，但到目前為止還沒有一款信托產(chǎn)品到期不能還本付息。這就讓信托在投資者眼里幾乎成為一種保本保收益的“高息固定存款”。
一味追捧的背后是行業(yè)風(fēng)險的不斷累積。如長城人壽副總裁劉生月所說，“事實證明，沒有那種低風(fēng)險高收益的投資品長期大量存在于市場中?！?/p>
高利貸銀行
房地產(chǎn)信托是信托行業(yè)爆發(fā)性增長的一個縮影。從2011年開始信貸持續(xù)緊縮，尤其房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)控，融資渠道受阻，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛繞道信托籌集資金。
由于地產(chǎn)行業(yè)對資金的饑渴和較高毛利，使得房地產(chǎn)信托回報率普遍高于其他信托產(chǎn)品。中信證券在集合信托產(chǎn)品跟蹤報告中指出，在2012年11月成立的產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托平均收益率為10%，居市場前列。而在更早期間，中融信托旗下的一款房地產(chǎn)股權(quán)投資類產(chǎn)品更是給出過令人咋舌的17%預(yù)期收益率。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資成本高昂，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至付出超過20%的利率。信托無疑成為影子銀行體系中的“高利貸銀行”。
2011至2012年是房地產(chǎn)信托集中成立的階段，以近一年來信托平均期限范圍1.5?2年估算，2013年地產(chǎn)信托面臨著集中兌付的壓力。根據(jù)中金公司報告，2013年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2，816億元，本息合計總還款額約為3，100億元，與2012年相比增加了近1/4。
但這并不能抑制房地產(chǎn)信托發(fā)行的熱情。在今年1月份的第二個星期，新成立信托計劃88只，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量居首，與此伴隨的是關(guān)于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險事件不斷暴露。
1月8日，山東齊魯瑞豐拍賣有限公司對中信信托一款信托計劃的抵押資產(chǎn)進(jìn)行首次拍賣，慘遭流拍。
同一天，中泰信托有限責(zé)任公司與高遠(yuǎn)控股有限公司在上海對簿公堂。
不過信托業(yè)人士對這類項目的處置并不太擔(dān)心，因為一般情況下房地產(chǎn)信托的抵押物都是打折估算，只要當(dāng)初估值沒有問題，市場流動性可以保證的話，資產(chǎn)都是安全的。這種安心之中甚至還有另外一層含義，就是地方政府兜底的隱性擔(dān)保。有做了鄂爾多斯房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的經(jīng)理說：“樓房爛尾了也不可怕，那地底下全都是煤。”
覆巢之下無完卵
在展恒理財?shù)哪陼?，某信托公司總?jīng)理在講解信托產(chǎn)品風(fēng)控問題的時候，明確表示，“雖然監(jiān)管層明確下文禁止地方政府為信托產(chǎn)品進(jìn)行擔(dān)保，但信托公司在發(fā)產(chǎn)品時還是會看當(dāng)?shù)卣男庞煤蛽?dān)保意愿，是有隱性擔(dān)保的?！?/p>
與地方政府信用捆綁在一起的還有政府平臺融資類的信托產(chǎn)品——信政合作。
在地方政府銀行信貸收緊、發(fā)債監(jiān)管嚴(yán)格的背景下，借道信托融資成為大勢所趨，近一年來發(fā)展迅猛。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域成立987款信托產(chǎn)品，募集資金2，163.75億元，占總成立規(guī)模的28.79%，超過當(dāng)年房地產(chǎn)信托募集規(guī)模，占據(jù)各類業(yè)務(wù)榜首。
這類業(yè)務(wù)中的風(fēng)險主要為利率錯配。信政合作信托的融資成本一般在10%以上，而平臺類公司從事基建項目，資產(chǎn)回報率通常較低，不會超過5%。長期利用信托資金使得平臺類公司信用風(fēng)險升高，并進(jìn)一步抬升信用利差。
信托的風(fēng)險就像雪球一樣在不斷滾動累積，卻沒有釋放。一旦資產(chǎn)擴(kuò)張慢于資產(chǎn)惡化的速度，就會爆發(fā)信用危機(jī)，而政府如果進(jìn)行“清理整頓”，抽走部分資金，也會使資金鏈斷裂，引起系統(tǒng)性風(fēng)險。信托現(xiàn)在的資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)7萬億，在這樣巨大的規(guī)模下是否還能保持高速增長市場人士普遍懷疑。
有專家表示，像信托這樣的影子銀行體系，把大的風(fēng)險扔給政府、國家，享受著隱性擔(dān)保的補(bǔ)貼，賺著高風(fēng)險收益的錢。中金公司則認(rèn)為，這一體系主要帶來四個方面的問題。首先是風(fēng)險缺乏有效監(jiān)管；其次造成了無風(fēng)險利率定價錯誤；再次是政府部門參與到“影子銀行”體系中，對私人部門資金造成擠壓；最后造成信貸量、M2等貨幣數(shù)量指標(biāo)意義下降。
正如某業(yè)內(nèi)人士說：“信托最大的風(fēng)險為系統(tǒng)性風(fēng)險，所謂覆巢之下無完卵?！?/p>
“影子”擴(kuò)張背后政策沃土
那么我國的影子銀行體系為何會出現(xiàn)爆發(fā)性增長呢？
很多研究人員都將其歸結(jié)為貨幣政策的緊縮。由于宏觀政策的影響，表內(nèi)偏緊，表外偏松，造成了影子銀行規(guī)模的迅速擴(kuò)張。
目前，國內(nèi)銀行放貸的渠道卡得很死，一方面使銀行攬存動力較強(qiáng)，導(dǎo)致社會利率水平抬升；另一方面，企業(yè)尤其是民營企業(yè)及受調(diào)控行業(yè)難以通過正常的銀行信貸獲得資金，只能依靠非貸款渠道解決資金需求。去年的社會投資額中大約60%是企業(yè)自籌，來自非貸款渠道。今年預(yù)期投資還要維持高速增長，所以影子銀行擴(kuò)張速度仍然會保持在高位。
以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款受到限制后，房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向信托融資；房地產(chǎn)信托被叫停后，又轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理化基金籌資。監(jiān)管與被監(jiān)管之間就是一場貓捉老鼠的游戲，結(jié)果是推高了整個社會的融資成本，降低了資本效率。
有專家認(rèn)為，中國的風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)不增長，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)實體經(jīng)濟(jì)對流動性的需求的合理性，通過表內(nèi)信貸去滿足企業(yè)的融資需求是最好的方式。所以，對影子銀行過快增長，應(yīng)當(dāng)疏堵并重，加強(qiáng)對其監(jiān)管的同時，放松表內(nèi)信貸的管制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資問題；現(xiàn)狀
對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，需要充足的資金來支持其運(yùn)行和發(fā)展，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和我國房地產(chǎn)業(yè)融資體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)竣的挑戰(zhàn)。每個房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都面臨著如何解決資金瓶頸的重大問題。只有有效的解決房地產(chǎn)融資困難的問題，才能促進(jìn)房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展。
一、目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)業(yè)融資難度大
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)普遍存在融資難度大的問題，特別是國家121文件發(fā)出后，銀行利率提升，房地產(chǎn)企業(yè)將面對銀行緊縮銀根的融資困難，而這更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。121文件的出臺不僅使開發(fā)資質(zhì)低的小開發(fā)商和項目公司受到影響，就連盲目擴(kuò)張的大開發(fā)商也在一定程度上受到?jīng)_擊和資金鏈斷裂的威脅。
（二）缺乏完善的房地產(chǎn)金融體系
在我國，多層次的、系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體系目前還沒有形成，面臨著擔(dān)保機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重的現(xiàn)象；房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系還沒能做到獨立有效；多元化、系統(tǒng)化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系的缺乏等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險。
（三）可利用的融資渠道單一
目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。但正是由于這種單一的融資現(xiàn)狀，在支持房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也使得整個銀行系統(tǒng)要承擔(dān)期房貸款帶來的問題、承擔(dān)假按揭貸款的風(fēng)險、市場和法律等各種風(fēng)險。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
（一）房地產(chǎn)金融市場不完善
房地產(chǎn)金融市場的完善，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著積極的作用。但是目前121文件的出臺造成房地產(chǎn)業(yè)融資壓力加重，雖然房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展，但還是不能達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀政策的調(diào)控和限制下，只有少數(shù)房地產(chǎn)公司在證券市場上市融資，缺乏一定量的資金的支持，無法保證資金運(yùn)行的質(zhì)量。
（二）房地產(chǎn)自身管理不到位
我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行的貸款，由于市場競爭加劇，利潤空間壓縮，造成資金的自我積累能力下降。并且，大多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險控制機(jī)制，財務(wù)利用率低下。加之管理者競爭意識薄弱，對于國外資本大量涌入，沒有制定正確的應(yīng)對措施。這些現(xiàn)象都極易造成房地產(chǎn)業(yè)面臨金融風(fēng)險。
（三）缺乏國家法律法規(guī)的有效監(jiān)管
近些年來，房地產(chǎn)業(yè)競爭愈演愈烈，面對不斷降低的利潤空間，房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險也越來越大，加上房屋空置率長期居高不下，造成房地產(chǎn)業(yè)的潛在問題在金融風(fēng)險的威脅下更加容易爆發(fā)。對于這些問題，我國有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)還沒有完善、形成系統(tǒng)，因此在實施過程中會比較困難，對于有效規(guī)范、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)發(fā)展還沒能發(fā)揮太大作用，也使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
（四）缺乏專業(yè)的資金運(yùn)作人才
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，也還沒形成較大的規(guī)模，特別是在人才培養(yǎng)上還未得到充分的重視。房地產(chǎn)需要大量資金的運(yùn)作貫穿始終，并且它本身也存在著一定的風(fēng)險，這就需要有具備財務(wù)、法律、營銷等方面知識的專業(yè)人才來運(yùn)作這些資金，防范經(jīng)營風(fēng)險。但是我國在這方面的人才培養(yǎng)上投入不足，致使這方面的人才還很缺乏。
三、改善房地產(chǎn)融資問題的策略
（一）加強(qiáng)政府政策扶持和法規(guī)建設(shè)
房地產(chǎn)是一個需要大量資金，并具有高風(fēng)險的行業(yè)，需要政府投入足夠的政策扶持，政府可以通過制定有效的政策措施，直接或間接的對其進(jìn)行調(diào)控，如對低收入階層提高首付抵押擔(dān)保、提供房地產(chǎn)低息貸款政策等。同時也應(yīng)完善房地產(chǎn)金融方面的立法，如將《證券法》《保險法》等不利于房地產(chǎn)金融發(fā)展的條例加以修改等，有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)作，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。
（二）完善房地產(chǎn)業(yè)的自身管理機(jī)制
學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的管理理念，結(jié)合我國目前房地產(chǎn)業(yè)的實際情況，完善房地產(chǎn)自身的管理機(jī)制。優(yōu)化自身的組織結(jié)構(gòu)，使其向扁平化結(jié)構(gòu)發(fā)展，并建立健全的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)；實施有效的內(nèi)部控制機(jī)制，完善內(nèi)部審計，加強(qiáng)對財務(wù)的管理，提高財務(wù)的利用效率；建立風(fēng)險預(yù)警和風(fēng)險規(guī)避機(jī)制；同時，加強(qiáng)對房地產(chǎn)財務(wù)信息的披露。
（三）使用多種融資方式
在融資方面，國外有許多先進(jìn)的方式值得借鑒，我國也應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)融資市場，建立多種融資渠道，比如：①發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，通過信托產(chǎn)品的深化開發(fā)，達(dá)到降低投資風(fēng)險提高收益的目的；②發(fā)行房地產(chǎn)債券，面向社會融資；③與金融保險業(yè)合作，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)的結(jié)合，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；④開展租賃融資，在建設(shè)前與租戶簽訂長期的合同；⑤實施海外融資。
（四）增加在人才培養(yǎng)上的投入
房地產(chǎn)投資本身是一個專業(yè)化很強(qiáng)的領(lǐng)域，它需要有專門的人才，特別是需要有具備財務(wù)、法律、營銷等方面知識的多技能型人才。企業(yè)應(yīng)當(dāng)格外注重這方面人才的培養(yǎng)，投入資金對他們進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，同時實施有效的激勵機(jī)制，這樣有利于激發(fā)他們的積極性，提高工作效率，減少不必要的風(fēng)險。
四、結(jié)束語
我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要，有逐步成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)的趨勢。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，還存在諸多的問題，我國政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)的政策扶持和完善相應(yīng)法律法規(guī)的建設(shè)。同時房地產(chǎn)業(yè)也該注重自身的建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高對專業(yè)人才培養(yǎng)的力度。
參考文獻(xiàn)：
[1]宋振慶.房企融資的危與機(jī)[N].中國房地產(chǎn)報,2009-12-13.
[2]李超，張洪.遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟(jì)影響的實證分析[J].區(qū)域經(jīng)濟(jì)，2009,(8).
[3]陳永鴻.論房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式[J].房地產(chǎn)開發(fā),2009,(11).
