發(fā)布時間：2023-09-24 15:54:22
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價(jià)值鏈 風(fēng)險(xiǎn)分析
一、引言
2007年至2010年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國際金融危機(jī),而后又一路率先反彈,房價(jià)持續(xù)高漲,成為國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引擎機(jī)。持續(xù)走強(qiáng)的房地產(chǎn)市場固然值得我們期待,然而業(yè)界對房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)的識別與分析,對房地產(chǎn)投資的決策機(jī)制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)危機(jī),而且在一定程度上助長了房價(jià)的上漲,對整個國民經(jīng)濟(jì)造成不良的影響。目前價(jià)值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)踐中已發(fā)揮越來越重要的作用,本文試圖將價(jià)值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中,
二、價(jià)值鏈理論
1.理論回顧
價(jià)值鏈理論是由波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業(yè)都是用來進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營銷、交貨以及對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價(jià)值鏈表示出來”。他認(rèn)為“協(xié)調(diào)一致的價(jià)值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競爭中獲取競爭優(yōu)勢”。波特提出了每一個企業(yè)的價(jià)值鏈都是由以獨(dú)特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動類別構(gòu)成的,“價(jià)值鏈將一個企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動,企業(yè)正是通過比其競爭對手更廉價(jià)或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動來贏得競爭優(yōu)勢的?！?/p>
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分析也是以波特的價(jià)值鏈理論為基石,國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價(jià)值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價(jià)值鏈的基本活動分為投資決策、項(xiàng)目建設(shè)前期、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目營銷、物業(yè)管理五個方面;企業(yè)價(jià)值鏈的輔助活動由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開發(fā)、材料采購組合而成。這九項(xiàng)活動構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈,其核心就是充分運(yùn)用項(xiàng)目全生命周期理論,通過企業(yè)的運(yùn)作和管理,實(shí)現(xiàn)對開發(fā)項(xiàng)目全過程控制的管理模式。
根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈圖,如圖1。
2.風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈
通過以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價(jià)值鏈概念并未考慮風(fēng)險(xiǎn)的影響。事實(shí)上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風(fēng)險(xiǎn),它所進(jìn)行的每一項(xiàng)活動都是與風(fēng)險(xiǎn)密不可分的。因此,有必要在價(jià)值鏈分析中增加風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的影響。
所謂風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈,就是在傳統(tǒng)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上,將風(fēng)險(xiǎn)影響注入其中,從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮各項(xiàng)活動的價(jià)值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移,探索企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估和防范的整個過程。由于風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈突出了風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實(shí)意義。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識別
房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過預(yù)測未知的將來需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開發(fā)過程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來利益的風(fēng)險(xiǎn)性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過程中,這一階段的風(fēng)險(xiǎn)最大,直接影響著投資項(xiàng)目的成敗。這一階段主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可大致分為政策風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)時機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。(2)建設(shè)前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是這階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。(3)項(xiàng)目建設(shè)階段。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)。(4)項(xiàng)目營銷階段。項(xiàng)目開發(fā)完畢后,開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和市場營銷風(fēng)險(xiǎn)是這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程各階段主要風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評估
所謂風(fēng)險(xiǎn)評估,是指在風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化,確定這些風(fēng)險(xiǎn)可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進(jìn)一步對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行決策分析,正確的選擇風(fēng)險(xiǎn)處理的方法和房地產(chǎn)開發(fā)的方案。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的不確定性意味著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對應(yīng)的發(fā)生概率。因此,可以將風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,引入概率分布來描述風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律。
風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,可以通過期望值、標(biāo)準(zhǔn)差以及風(fēng)險(xiǎn)度來描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機(jī)變量的幾種可能后果以其各自概率進(jìn)行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機(jī)變量重復(fù)發(fā)生時結(jié)果的平均值。
期望值
式中: ―隨機(jī)變量;
―隨機(jī)變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n
―隨機(jī)變量取的概率。
從風(fēng)險(xiǎn)衡量的角度,某一風(fēng)險(xiǎn)事件的期望值反映事件的實(shí)際產(chǎn)出。實(shí)際產(chǎn)出與目標(biāo)之間的偏離程度反映該風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度。該偏離程度越大,說明風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度也越大。
2.標(biāo)準(zhǔn)差
標(biāo)準(zhǔn)差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機(jī)變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機(jī)事件可能后果值與期望值之間的分散程度。
標(biāo)準(zhǔn)差 =
=
式中: ―隨機(jī)變量的第個取值;=1,2,3,…,n
―隨機(jī)變量取的概率。
標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值的大小,反映了隨機(jī)變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越小,隨機(jī)變量在期望值附近越集中,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越小。標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越大,隨機(jī)變量在期望值離散程度越大,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越大。
3.風(fēng)險(xiǎn)度的正態(tài)分布描述
期望值、標(biāo)準(zhǔn)差只能從一個側(cè)面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度,單純依靠期望值、標(biāo)準(zhǔn)差無法判斷方案風(fēng)險(xiǎn)程度的高低。因此這里提出風(fēng)險(xiǎn)度的定義,以求用一個統(tǒng)一的指標(biāo)全面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度。如果估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機(jī)會均等,則可以采用正態(tài)分布來描述。
所以房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程中的風(fēng)險(xiǎn)度也是可以用正態(tài)分布描述的。
正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =
式中:都是常數(shù),則稱隨機(jī)變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機(jī)變量x的數(shù)學(xué)期望,標(biāo)準(zhǔn)差 。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評價(jià)方法
對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析,在實(shí)踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。
層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次,在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點(diǎn)是在對復(fù)雜的決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學(xué)化,從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計(jì)量的場合。
五、結(jié)論
本文回顧并深入分析了價(jià)值鏈理論,對風(fēng)險(xiǎn)在價(jià)值鏈中的作用做了詳細(xì)論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)期、營銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風(fēng)險(xiǎn),本文通過風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈對其進(jìn)行了識別并加以分析,在風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上通過期望值、標(biāo)準(zhǔn)差和風(fēng)險(xiǎn)度三個指標(biāo)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評價(jià)方法。風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈管理是一種項(xiàng)目全過程整合的管理方式,它細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),為決策者正確認(rèn)識并有效防范風(fēng)險(xiǎn)提供了很好的方法。
參考文獻(xiàn):
[1]邁克爾•波特:競爭優(yōu)勢[M].華夏出版社,2003
[2]李寶山:管理經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]. 北京:企業(yè)管理出版社,1997
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；多元化投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制
一、緒論
市場的供求平衡了，可是對于房地產(chǎn)企業(yè)來時，卻使得企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)的平均利潤減少，企業(yè)間的競爭加強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，所以為企業(yè)計(jì)劃出新的戰(zhàn)略定位和決策，新的投資方向，迫在眉睫，企業(yè)多元化投資，隨著時代孕育而生，一方面依靠國家采取經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，另一方面，企業(yè)進(jìn)行多元化投資，拓展行的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以獲取更高的投資收益。但是并非所有企業(yè)都適合于多元化投資，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)的審視企業(yè)的是否具有相應(yīng)的技術(shù)，資源，人力，財(cái)力和管理競爭力，只有這樣才可以保證企業(yè)多元化投資可以取得較好的成績，也可以保證企業(yè)多元化投資風(fēng)險(xiǎn)的可控性。多元化投資可以促使我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)行業(yè)規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、系統(tǒng)化，對我國房地產(chǎn)行業(yè)增加投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)具有非常的必要性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風(fēng)險(xiǎn)的理論
2.1風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)一般是指某一行動的結(jié)果所具有的變動性，例如，我們在對項(xiàng)目做出預(yù)算時，由于何種原因，我們并不能完全做到絲毫不差，我們對未來的預(yù)見性是極其有限的，未來的某些變化有時卻不在我們的掌握中。風(fēng)險(xiǎn)的大小可以隨著時間的變化而產(chǎn)生變化的，在現(xiàn)實(shí)的生活中我們對于一個項(xiàng)目的投資，其不確定性是可以根據(jù)時間的減小而變小的，當(dāng)事件完成的時候，事件的結(jié)果自然也是確定的，因此，風(fēng)險(xiǎn)只是在一段時間內(nèi)才有的，是極其具有預(yù)見性的，是具有針對性的。由于風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見性，所以我們并不難可以用數(shù)字的形勢，來分辨風(fēng)險(xiǎn)的高低，大小。在財(cái)務(wù)管理中，通過相關(guān)的理論知識我們不難知道，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的來源是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。但是，任何一個企業(yè)都深刻的明白一個道理“富貴險(xiǎn)中求”“只有高風(fēng)險(xiǎn)才會有高收益?！北疚乃芯康木褪窃诮档惋L(fēng)險(xiǎn)的同時我們也要提高企業(yè)的收益。
2.2風(fēng)險(xiǎn)的特征及其成因
在企業(yè)的發(fā)展中秉著高風(fēng)險(xiǎn)高收益的原則，認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)具有哪些特征，對于企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、減少風(fēng)險(xiǎn)損失、完善相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，是具有相當(dāng)重要的意義。
（1）風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，風(fēng)險(xiǎn)的大小是對于未來的預(yù)見，也是隨著時間的推移而變化的，對于未來可能出現(xiàn)的結(jié)果進(jìn)行數(shù)據(jù)化的計(jì)算和比對。進(jìn)而得出一個相同的結(jié)論。
（2）風(fēng)險(xiǎn)具有一定的客觀性。風(fēng)險(xiǎn)是根據(jù)數(shù)據(jù)的分析，整理所等到的客觀結(jié)論，所以風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以人的主管意識而轉(zhuǎn)移。
（3）風(fēng)險(xiǎn)具有的普遍性，企業(yè)在經(jīng)營、投資過程中會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)方面和籌資方面會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，在資金的進(jìn)入市場，流通市場和甚至是退出市場的過程中，都會存在風(fēng)險(xiǎn)，不會隨物質(zhì)的改變而改變的。
（4）風(fēng)險(xiǎn)具有一定的損失性。風(fēng)險(xiǎn)的存在和資產(chǎn)的相應(yīng)減少是一組此增彼長的過程，雖然數(shù)據(jù)可以提現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大小，可是數(shù)據(jù)下面暗含的是資產(chǎn)的流通過程。
（5）風(fēng)險(xiǎn)具有一定的可變性。風(fēng)險(xiǎn)的程度受到多種因素的影響，例如時間的長短、行業(yè)形勢的變化、國家政策的出臺等等，適合的改變則會減少風(fēng)險(xiǎn)，不然則相反。世間的萬事萬物是一個不斷變化的過程，用辯證的觀點(diǎn)來看問題，我們不難看出，風(fēng)險(xiǎn)的也是隨著事物的變化而變化的。
在企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，我們不僅要明確的知道風(fēng)險(xiǎn)的特征，我們還應(yīng)該明確風(fēng)險(xiǎn)成因。
（1）市場風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)的發(fā)展中，離不開的就是市場，因此市場的供求關(guān)系，直接影響著企業(yè)的發(fā)展趨勢，行業(yè)中的橫向和縱向的競爭力的存在，也是企業(yè)所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)。
（2）外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)的發(fā)展中，內(nèi)部控制和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)都或大或小的存在著。不論是國家的宏觀調(diào)控，還是企業(yè)管理層和資金鏈的變動等，風(fēng)險(xiǎn)都是客觀存在的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資存在的風(fēng)險(xiǎn)
3.1房地產(chǎn)多元化投資規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)
投資規(guī)模是指在一定的時期內(nèi)企業(yè)對某個項(xiàng)目的投資額的大小。投資規(guī)模一旦確定，那么投資金額也就可以確定下來，而投資金額的確定又關(guān)系到市場上供求方的力量多少，因此投資規(guī)模的合理與否，直接關(guān)系到社會投資供給與消費(fèi)需求的比例關(guān)系。多元化投資規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為投資成本和價(jià)格波動，其中主要有以下兩個方面：
（1）若投資規(guī)模不足，在同行競爭中處于劣勢地位；
進(jìn)入新領(lǐng)域，如果投資規(guī)模不達(dá)標(biāo)，那么產(chǎn)品就會因?yàn)橥顿Y額的不足導(dǎo)致質(zhì)量的劣勢，或者會為了收回成本而使價(jià)格比同行業(yè)上漲，這就會導(dǎo)致競爭弱勢。經(jīng)費(fèi)不足而導(dǎo)致無法引進(jìn)先進(jìn)的產(chǎn)品、技術(shù)，有從何談產(chǎn)品的研究、開發(fā)和創(chuàng)新呢，若產(chǎn)品不能發(fā)展及創(chuàng)新，跟上社會的潮流，那最終影響的就是企業(yè)的投資回報(bào)率，使得企業(yè)投資于回報(bào)不成比例，增加了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)在競爭中處于劣勢地位。
（2）若投資規(guī)模過大，影響投資效率的提高。
如果在不考慮企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)條件下，就進(jìn)行盲目的投資且投資規(guī)模又較大的情況下，容易照成企業(yè)資金供給不足，以至于企業(yè)資金鏈的斷裂，直接影響到企業(yè)日后的生存和發(fā)展。如若在沒有進(jìn)行認(rèn)真考量投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，盲目投資，則會增加企業(yè)的負(fù)債，極易導(dǎo)致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.1.1可行性研究風(fēng)險(xiǎn)
可行性研究是指企業(yè)在進(jìn)行投資前對項(xiàng)目是否會產(chǎn)生效益的可行度進(jìn)行研究。但在現(xiàn)實(shí)生活中，只有極少數(shù)的企業(yè)會在項(xiàng)目投資前進(jìn)行深入、細(xì)致的可行性研究，特別是在項(xiàng)目規(guī)模較小，所投入資金較少的情況，“積少成多”長期以往，不少的企業(yè)因?yàn)樾味鴮?dǎo)致負(fù)債累累；而一些企業(yè)則是管理層為了證實(shí)自己管理決策的正確性，做出虛假的項(xiàng)目可行性報(bào)告，用項(xiàng)目本身來證實(shí)可行性研究報(bào)告的正確性，這本身就給企業(yè)帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。
3.1.2市場風(fēng)險(xiǎn)
所謂市場風(fēng)險(xiǎn)既是在市場條件的改變下，產(chǎn)品在市場中所占份額及市場價(jià)格中改變所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)主要來源于企業(yè)在對項(xiàng)目進(jìn)行決策中帶來的，其風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個方面：一是對市場上產(chǎn)品總量的預(yù)測是實(shí)際市場需求量的偏差較大；二是市場中產(chǎn)品的價(jià)格和產(chǎn)品本身定價(jià)相差較大。
3.1.3外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
在企業(yè)投資項(xiàng)目中，外部環(huán)境也是投資風(fēng)險(xiǎn)的一個重要因素，外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾個方面：（1）自然風(fēng)險(xiǎn)（2）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（3）國家政策風(fēng)險(xiǎn)。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資運(yùn)營階段風(fēng)險(xiǎn)
多元化投資運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在實(shí)施多元化投資項(xiàng)目后，不同領(lǐng)域之間運(yùn)營過程中由于各種因素導(dǎo)致經(jīng)營不善所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)主要包括資金風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資退出階段風(fēng)險(xiǎn)
多元化投資退出風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對正在進(jìn)行或已經(jīng)完成的項(xiàng)目進(jìn)行資金撤出所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)選擇撤出項(xiàng)目的方式不同，對于企業(yè)帶來的損失也不同，撤出的方式包括出售或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、資產(chǎn)清算等方式，當(dāng)企業(yè)提出撤資意向時，就要估算企業(yè)資金撤出的最佳時間和最佳方式，以保證企業(yè)損失最小。
四、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風(fēng)險(xiǎn)控制
4.1多元化投資決策的階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
4.1.1流程的控制
投資決策對于公司的風(fēng)險(xiǎn)控制具有十分重要的意義，只有在投資決策階段對投資做出了可行性分析，那么才能更好的應(yīng)對投資項(xiàng)目實(shí)施之后所面臨的各項(xiàng)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)項(xiàng)目的投資、發(fā)展需要，經(jīng)相關(guān)審核部門進(jìn)行審核通過以后才報(bào)管理部門進(jìn)行決策、分析。
審核通過后的投資項(xiàng)目可以通過相關(guān)部門或相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審核，并出具相應(yīng)的審核報(bào)告，在公司投資專家預(yù)審后，報(bào)管理層進(jìn)行決策。
4.1.2風(fēng)險(xiǎn)控制的方法
多元化投資風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中有以下幾種方法：
第一風(fēng)險(xiǎn)回避，它是企業(yè)完全放棄多元化投資行為的一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為，企業(yè)為了壯大自身通常不會采取此項(xiàng)措施去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)深知“只有高風(fēng)險(xiǎn)才會迎來高收益，”當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)和收益并存時，企業(yè)會權(quán)衡，只有在以下情況中，企業(yè)才會放棄風(fēng)險(xiǎn)。（1）對該風(fēng)險(xiǎn)極端厭惡。（2）在同一個項(xiàng)目中，有收益相同而風(fēng)險(xiǎn)更低的方案。（3）無能力消除或轉(zhuǎn)移該風(fēng)險(xiǎn)。（4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后極易導(dǎo)致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
第二損失控制，最主要的目的是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，或者是降低風(fēng)險(xiǎn)所帶來的人力、經(jīng)濟(jì)等損失，損失控制在項(xiàng)目發(fā)生中具有持續(xù)性。
第三風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分擔(dān)，其根本原因是為了減少企業(yè)的損失，實(shí)行這種策略要遵循兩個原則：第一，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬；第二，將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移給能夠承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)或個人。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是指將投資者所投項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至第三者的行為。可以有以下四種方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)和轉(zhuǎn)移：出售、發(fā)包、開脫責(zé)任合同和保險(xiǎn)與擔(dān)保。
第險(xiǎn)自擔(dān)，意味著項(xiàng)目投資方獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，這種方式適用于“高風(fēng)險(xiǎn)，高收益”的項(xiàng)目，且企業(yè)有能力承擔(dān)這種高風(fēng)險(xiǎn)。但風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)這種承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式也有可能是被動的，例如在企業(yè)中的呆壞賬，都是企業(yè)被動承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，最好的例子。
4.2多元化投資運(yùn)營階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
4.2.1流程控制
在項(xiàng)目投資過程中，進(jìn)行層層把關(guān)的政策，由相關(guān)的投資專業(yè)人員對投資進(jìn)行持續(xù)性的全程監(jiān)督，認(rèn)真、細(xì)致、全面的審核項(xiàng)目的可行性，做出相關(guān)的可行性報(bào)告，上報(bào)決策層。
投資運(yùn)營后，投資專業(yè)人員進(jìn)行全程的監(jiān)督，并且做到信息及時反饋、及時上報(bào)、及時處理，成立該項(xiàng)目投資專業(yè)小組，及時對重大的經(jīng)濟(jì)變化、重大的事故進(jìn)行及時的處理。
4.2.2控制方式
控制方式具體表現(xiàn)：（1）在不可抗力的因素下，采用保險(xiǎn)與擔(dān)保的方法；（2）在工程對外承包時，采用風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的方法；（3）由第三方對投資項(xiàng)目進(jìn)行有效的、客觀的可行性分析，采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法。
風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)：（1）在項(xiàng)目投資過程中，損失在資金允許的浮動范圍內(nèi)；（2）在政府的宏觀調(diào)控下，收益增加而風(fēng)險(xiǎn)不變。
4.3多元化投資處置階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
4.3.1流程控制
在投資專家對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的項(xiàng)目可行性報(bào)告分析，編制相應(yīng)的可行性報(bào)告，財(cái)務(wù)認(rèn)真核實(shí)，做出盈虧核算，上報(bào)管理層經(jīng)行決策、審批。如若風(fēng)險(xiǎn)過大，則通過第三方介入，分擔(dān)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，減小公司的損失。
4.3.2控制方式
在項(xiàng)目的資金退出階段，主要以風(fēng)險(xiǎn)回避為主要方式。企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目投資中，市場需求情況、項(xiàng)目本身的經(jīng)營情況，決定項(xiàng)目是否退出。在項(xiàng)目投資中，如若市場競爭力大，而市場需求量較小，風(fēng)險(xiǎn)較高時，就可以選擇撤出該項(xiàng)目的投資，保證項(xiàng)目撤出時，對于企業(yè)而言，損失最小。（作者單位：西京學(xué)院會計(jì)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1]王旺平.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的期權(quán)博弈評價(jià)方法及其應(yīng)用研究[D].湖南：中南大學(xué)，2003.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施
投資活動過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義與特征
1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素影響下，不能收回投入的資本或達(dá)不到預(yù)期收益而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性。
2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征
鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長、投入資金量大，且受外界因素影響顯著的特點(diǎn)，因而使其具備了一些風(fēng)險(xiǎn)特性，具體表現(xiàn)如下：
多樣性：由于房地產(chǎn)投資過程涉及社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方面，所以其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為多樣性，相互之間變化呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。
變現(xiàn)差：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長，而房地產(chǎn)市場又是不完全市場，因此，房地產(chǎn)投資不同于存款、國債等可以隨時變現(xiàn)。
補(bǔ)償性：開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時，是為了獲得高額收益，即取得風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)或風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。
激勵性：利潤與風(fēng)險(xiǎn)共存，從行業(yè)壁壘的選擇效應(yīng)上看，高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)總是能給理智的投資者帶來超額利潤。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特性決定了房地產(chǎn)市場的多變性，而變化的根本原因就在于形成該特性的一系列不確定性因素的存在，因此，根據(jù)不同因素的性質(zhì)，可以把房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素大致分為以下幾類：經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、自然條件風(fēng)險(xiǎn)等。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1 進(jìn)行充分市場調(diào)查，作出正確的項(xiàng)目決策
市場調(diào)查不僅要對房地產(chǎn)市場的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，同時也要對房地產(chǎn)的社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃有著正確的認(rèn)識和形勢判斷。通過全面的調(diào)查分析，選擇社會需求度高、投資安全性較好并有較大期望取得令人滿意收益的投資項(xiàng)目。
2 關(guān)注政策導(dǎo)向，掌握投資時機(jī)
我國房地產(chǎn)市場尚不完善，國家會根據(jù)不同時期的形勢需要，經(jīng)常出臺一些政策引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在利率方面，房地產(chǎn)投資者可以提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)投資者還應(yīng)主動與當(dāng)?shù)卣透骷壷鞴懿块T保持聯(lián)系，及時了解國家和地區(qū)的各項(xiàng)財(cái)政政策以及城市建設(shè)規(guī)劃變動可能對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響等，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整投資策略，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
3 合理利用供應(yīng)鏈和營銷渠道，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)
在原材料供應(yīng)方面，要預(yù)防上游供應(yīng)商提供的材料價(jià)格上漲，投資者在與供應(yīng)商和施工方在簽署合同時，應(yīng)對材料價(jià)格作出明確的限制規(guī)定或采用固定價(jià)格的方式，盡量使市場價(jià)格因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在營銷渠道方面，要加大宣傳力度，采用靈活多變的營銷手段，如預(yù)售預(yù)租等，加速資金的回籠和運(yùn)轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4 強(qiáng)化保險(xiǎn)意識，合理規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)保險(xiǎn)以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，投資者可以將地震、水災(zāi)等不可抗拒因素帶來的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司，從而有效規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。
5
優(yōu)化投資組合，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)高，各個投資建設(shè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)程度，預(yù)期收益和資金總量方面各有其特殊性。投資者可以合理選擇不同的投資組合方案，統(tǒng)觀全局，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
6 提高管理水平，防范經(jīng)營競爭風(fēng)險(xiǎn)
一是清晰的市場定位，找準(zhǔn)競爭對手并系統(tǒng)分析各競爭對手之間優(yōu)缺點(diǎn)，找出與對手相比投資項(xiàng)目的差異點(diǎn)，做到有的放矢；二是加強(qiáng)管理績效，降低投資成本，取得成本領(lǐng)先的主動權(quán)，獲得較好的市場占有率，在競爭中處于有利地位，利用這種有利地位來限制其他競爭對手；三是健全質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，做到從投資項(xiàng)目開始到結(jié)束全過程質(zhì)量管理，全過程控制質(zhì)量問題的出現(xiàn)，防范意外情況的發(fā)生，降低經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)是一個集合性較強(qiáng)的行業(yè)。正是因?yàn)檫@種顯著特性，才使得房地產(chǎn)的開發(fā)融會了較多的資源，集成了較大的人力物力，聚集了巨大的社會財(cái)富。因此合理的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，把握好當(dāng)前國內(nèi)大力推進(jìn)城市化進(jìn)程這個契機(jī)，將會更好的推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步。與此同時，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視的，投資者在選擇投資項(xiàng)目時，不僅要考慮自己的資金實(shí)力和投資回報(bào)，更要全面考慮所處宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況，政府財(cái)政政策等，同時要努力提高自身的經(jīng)營管理水平，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，及時有效的防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙雪紅：城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].山東大學(xué).2006.
[2]呂紹成：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警系統(tǒng)研究[D].武漢大學(xué).2004.
房地產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱。確切地說，房地產(chǎn)就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)則是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體，是一個具有內(nèi)在整體性的社會產(chǎn)業(yè)，它包括土地的開發(fā)經(jīng)營，房屋的綜合開發(fā)、買賣、租賃、信托、維修、裝飾、綜合服務(wù)，以及以房地產(chǎn)為依托進(jìn)行的多種經(jīng)營管理。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的推動作用。
房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)，經(jīng)營管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益，而在整個投資活動中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時存在的，風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)投資收益的最重要因素。從房地產(chǎn)投資的角度來講，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲取預(yù)期收益的可能性大小。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，就是指在房地產(chǎn)投資活動中存在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際的開發(fā)經(jīng)營利潤可能與預(yù)期的利潤發(fā)生偏離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性大小。進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個變化因素及其對投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說對房地產(chǎn)投資評價(jià)結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。認(rèn)識房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資效果變化的因素，并進(jìn)行控制，從而有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。
上面介紹了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，下面我們利用數(shù)學(xué)模型來刻畫這種風(fēng)險(xiǎn)與收益。
定義：設(shè)R是房地產(chǎn)投資收益率，由于未來的不確定性，可能出現(xiàn)好幾種收益情況，經(jīng)過長期經(jīng)驗(yàn)總結(jié)假如有種收益可能，那么平均收益率為ER=ΣNi=1PiRi=R，實(shí)際收益率偏離平均收益率的風(fēng)險(xiǎn)為σ2=E(R-R)2
，利用期望與方差來分析收益和風(fēng)險(xiǎn)的方法就是R-σ決策法。
房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)周期比較長的投資，可移動性比較差，變現(xiàn)能力也很差，雖然得到的收益較高，但風(fēng)險(xiǎn)相對也很大，這樣作為一個有經(jīng)濟(jì)頭腦的房地產(chǎn)投資商，決策在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的應(yīng)用就顯得很重要，除了能夠定性與定量結(jié)合地看待這些風(fēng)險(xiǎn)因素，還要有良好的決策辦法。比如，他不可能只投資于一個項(xiàng)目，而是要進(jìn)行多項(xiàng)目投資組合，這就是一種很好的決策。下面我們從數(shù)學(xué)模型定量分析地來看待這個問題。
假設(shè)房地產(chǎn)投資商投資了n個項(xiàng)目，此組合記位P,那么組合的預(yù)期收益為：
ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1
xiRi
組合的風(fēng)險(xiǎn)為：
σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2
=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
其中xi代表投資于每種資產(chǎn)的比例。下面我們以兩種資產(chǎn)為例來說明問題：
案例1：某房地產(chǎn)投資商把資金投資于兩種不同類型地房地產(chǎn)A和B，當(dāng)確定每項(xiàng)投資報(bào)酬率的發(fā)生概率之后，就可以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，如圖：
the return of the investment item
項(xiàng)目A項(xiàng)目B
報(bào)酬率發(fā)生概率報(bào)酬率發(fā)生概率
30%30%25%20%
20%40%15%50%
10%30%10%30%
The data of investment item
內(nèi)容項(xiàng)目A項(xiàng)目B
ERi20%14.5%
σ2i0.0060.00125
σi7.75%3.5%
xi50%50%
計(jì)算組合預(yù)期收益率和方差
ERP=XAERA+XBERB
=20%×50%+14.5%×50%
=17.25%
σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB
=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB
ρAB=1,σ2P=0.00316
ρAB=0,σ2P=0.00181
ρAB=-1,σ2P=0.00045
通過上面案例分析我們可以得出這樣的結(jié)論：（1）當(dāng)每項(xiàng)房地產(chǎn)的投資率確定后，組合預(yù)期收益率是確定的。
（2）兩項(xiàng)資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小，當(dāng)兩種房地產(chǎn)完全負(fù)相關(guān)時，風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到最小值。
這就給我們一個比較好的決策，選取投資組合時，要選取收益率呈反方向變動的資產(chǎn)，比如在房地產(chǎn)投資時，我們可以選A為寫字樓，B為工業(yè)廠房，當(dāng)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)繁榮時，寫字樓的回報(bào)率上升，但工業(yè)通用廠房租售不利，回報(bào)率下降；而商貿(mào)經(jīng)濟(jì)蕭條時，基礎(chǔ)工業(yè)加強(qiáng)，寫字樓回報(bào)率下降，通用廠房回報(bào)率上升，這樣組合到一起可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)質(zhì)，就是要體現(xiàn)一種對沖思想，在股票市場上，我們賣出一份股票，相應(yīng)要買入一份股票看漲期權(quán)，這樣可以降低股票價(jià)格上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。那想到，當(dāng)組合資產(chǎn)確定時，如何選取投資比例可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低？實(shí)質(zhì)這是一個簡單的線性規(guī)劃問題。
考慮以下優(yōu)化模型：
minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12
通過一階條件σP/x=0，可得：
x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)
對于一般情況，可以利用拉格朗日函數(shù)求解：
min12X1ΦX
s.t.I1 X=1
L=12XΦX+λ(I1X-1)
L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0
得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I
X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)
minσ2P=1/(I1Φ-1I)
其中Φ是方差與協(xié)方差矩陣。
由于不論預(yù)期收益水平如何，上面是可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小化，但是，對于理性投資者，風(fēng)險(xiǎn)最小組合并不一定是最佳投資組合，因?yàn)樯形磳⑹找婕{入分析范圍?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)投資商總是在收益和風(fēng)險(xiǎn)的不斷權(quán)衡中確定或調(diào)整自己的投資策略。投資商總是在滿足一定收益水平情況下使得風(fēng)險(xiǎn)最小化，這就要考慮下面的優(yōu)化模型：
minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
Σni=1xiRi≥R0
Σni=1xi=1
xi≥0,i=1,2…n
二、市場指數(shù)模型與投資分散化
前面我們從投資組合的內(nèi)部討論了不同房地產(chǎn)投資額如何分配可以降低風(fēng)險(xiǎn)，即從微觀角度進(jìn)行分析。下面我們從風(fēng)險(xiǎn)整體來考慮，總風(fēng)險(xiǎn)是怎樣形成的？它由兩部分組成：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。由整個社會經(jīng)濟(jì)體系大環(huán)境的變動，如社會經(jīng)濟(jì)衰退，通貨膨脹率增加，利率變動，政局不穩(wěn)定，戰(zhàn)爭發(fā)生等等，使房地產(chǎn)收益率變得捉摸不定所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（市場風(fēng)險(xiǎn)）。另一部分風(fēng)險(xiǎn)來自于房地產(chǎn)投資內(nèi)部，如投資決策的失誤，債臺高筑，勞資糾紛等等這些稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（非市場風(fēng)險(xiǎn)）。如圖：
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)用來度量。這種度量是一種相對性度量方法，如同人的身材有高有矮，為了對身材的高度有個度量，我們可以選定某A的高度是1，然后將其他人與A相比較，如果張先生是1.4，表示張的身高較A要高，反之則矮。但是為了度量房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，究竟選哪一家公司的風(fēng)險(xiǎn)為基準(zhǔn)呢？在相互競爭的市場中很難選出這樣的房地產(chǎn)投資公司，于是人們便想到選用市場中眾多公司的平均風(fēng)險(xiǎn)作為基準(zhǔn)，所有房地產(chǎn)投資公司都與市場平均風(fēng)險(xiǎn)來作比較，那市場平均風(fēng)險(xiǎn)如何獲得呢？我們用σ2m表示市場平均風(fēng)險(xiǎn)。市場組合中包含了所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。下面我們建立市場收益率指數(shù)模型，我們知道，影響投資風(fēng)險(xiǎn)大小的關(guān)鍵指標(biāo)之一是資產(chǎn)之間的協(xié)方差或相關(guān)系數(shù)。市場指數(shù)模型不直接考慮資產(chǎn)與資產(chǎn)之間的相關(guān)性，而是考慮資產(chǎn)與市場組合M之間的相關(guān)關(guān)系。一種資產(chǎn)與市場組合之間的相關(guān)關(guān)系常用該資產(chǎn)的貝塔值來衡量，記為βι。通過用每一種資產(chǎn)與市場組合的關(guān)系來替代資產(chǎn)組合相互之間的關(guān)系，資產(chǎn)的收益便可分割為兩部分：一是與市場相關(guān)的部分，二是與市場無關(guān)的部分，于是，資產(chǎn)的收益率可以表述為：Ri=αi+βiRm+εi
上式中，αi是無風(fēng)險(xiǎn)下的收益，Rm是市場組合的收益率，βi是一個常數(shù)，它是測度資產(chǎn)i的收益率對市場指數(shù)收益率的敏感性指標(biāo)；εi為隨即誤差項(xiàng)。關(guān)于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi與市場指數(shù)無關(guān)，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）資產(chǎn)i和j的隨機(jī)誤差項(xiàng)不相關(guān)，即Eεiεj=0。
若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市場組合的收益方差，則資產(chǎn)i的預(yù)期收益率為：
Ri=ERi=αi+βiRm
資產(chǎn)i的收益方差為：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi
可見，任何資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)都可以由兩部分來解釋：其一是β2iσ2m代表資產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，其二是σ2εi代表資產(chǎn)的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，資產(chǎn)i與市場組合的協(xié)方差是：
σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，
即βi=σim/σ2m
資產(chǎn)i與j之間的協(xié)方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m
因此，資產(chǎn)之間的相關(guān)性可以通過它們分別與市場組合的相關(guān)性體現(xiàn)出來。
對于資產(chǎn)組合，道理亦然。考察一個由n種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)構(gòu)成的組合P,其投資比例是x1,x2,……xn。組合的預(yù)期收益率是：
RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm
其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是組合P的β值
它等于各個資產(chǎn)β值的加權(quán)平均值。
組合的收益方差為：
σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij
=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP
同單個資產(chǎn)的情況相仿，任意一個房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)也是分為兩部分。眾所周知，分散化投資可以降低風(fēng)險(xiǎn)，市場指數(shù)模型將投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，分散化投資對這兩部分風(fēng)險(xiǎn)的影響是不同的。
（1）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)市場指數(shù)模型，β值是衡量系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的尺度。由于投資組合的β值等于各資產(chǎn)β值的加權(quán)平均值，所以投資的分散化導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)平均化。換言之，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能通過資產(chǎn)的組合而加以分散。
（2）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：分散化投資對于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)具有重大意義?？紤]一個由n種資產(chǎn)構(gòu)成的等比例投資組合，其非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是：
σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n
σ2εi=1nA
其中，A可看作各資產(chǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的平均值，而組合的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)只有這個水平的1n，因此，只要組合里包含足夠數(shù)量的資產(chǎn)，其非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)便會變得很小。當(dāng)n∞時，
limn∞1nA=0非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)被消除或忽略不計(jì)。
總之，凡是能夠通過分散投資予以消除的風(fēng)險(xiǎn)是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)房地產(chǎn)投資者通過適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)組合把風(fēng)險(xiǎn)降到一定程度時就再也降不下去了。如圖：
三、分離定理
房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)巨大的工程，一般投資商沒有那么多現(xiàn)金要通過一部分貸款實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投資，當(dāng)然如果此房地產(chǎn)投資商很有錢，即使做出了項(xiàng)目投資資金預(yù)算，還會剩余好多，當(dāng)然可以存入銀行，或者購買國債，不管是哪種方式都屬于無風(fēng)險(xiǎn)投資，因此理性的投資行為通常情況下是無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的組合。下面我們建立無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的數(shù)學(xué)模型。
RP=xRf+(1-x)RA
σ2P=(1-x)2σ2A
把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P
得到RP=RA-RfσA
σP+Rf
上面的式子代表一條直線，斜率表示單位風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，截距表示無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 越接近1表示投資于無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比重越高，越接近0表示投資于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)組合的比例越高。究竟選取什么樣的比例與個人偏好有關(guān)。數(shù)學(xué)模型中用無差異曲線代表個人偏好，無差異曲線與上述直線的交點(diǎn)即為投資者的投資組合。
那我們?nèi)绾未_定風(fēng)險(xiǎn)投資組合A呢？看風(fēng)險(xiǎn)投資組合A的數(shù)學(xué)模型：
RP=Σni=1xiRi
σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij
（前面已經(jīng)提到過）我們通過具體例子來分析風(fēng)險(xiǎn)投資組合A的數(shù)學(xué)模型的曲線圖。假設(shè)取全體實(shí)數(shù)，
RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2
σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2
當(dāng)ρ12=0時，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲線中，只有雙曲線才具
limx∞RPσP
=(R1-R2)x+R2
(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22
=R1-R2
σ21+σ22
有這一特性，因?yàn)殡p曲線有漸近線，而上述極限正是一條漸近線的斜率。在實(shí)際中0≤x≤1是雙曲線上的一段。那么對于風(fēng)險(xiǎn)組合的一般數(shù)學(xué)模型可以證明它的有效邊界是雙曲線。（此證明比較繁瑣略過）代表投資于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)組合的收益-方差直線與上面雙曲線的切點(diǎn)即為A點(diǎn)。
如圖：
結(jié)論：無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)組合的有效邊界是切線段FA.如果房地產(chǎn)投資商要借款，借款利率等于無風(fēng)險(xiǎn)存款利率，那么其有效邊界是將切線向A點(diǎn)方向延伸出去的直線。
RP=xRf+(1-x)RA
當(dāng)x＜0時，表示從銀行借款，借款利率是Rf
RA=xRA+(1-x)RA
Rf＜RARA＜RP
分離定理：設(shè)F是無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)（或無風(fēng)險(xiǎn)存款），S1,S2……Sn是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，A是切點(diǎn)組合，它對應(yīng)的投資比例向量是（xA1,xA2…xAn），則每一個房地產(chǎn)投資商投資于F,S1…Sn的最優(yōu)組合是：
其中：（1）不同的投資者將有不同的y，這與投資者個人偏好有關(guān)；
（2）不同的投資者有共同的切點(diǎn)組合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），這與投資者個人偏好無關(guān)，已經(jīng)從個人偏好中分離出來。只要他打算投資風(fēng)險(xiǎn)證券，比例就相同。
房地產(chǎn)投資商如果想選擇F,S1…Sn的最優(yōu)組合投資，他將在這條有效邊界上選擇投資方案。因此，他首先將他打算投資的總資金C按比例分成yC和(1-y)C兩份。
前面我們應(yīng)用現(xiàn)資組合理論，建立數(shù)學(xué)模型通過定量分析法形象認(rèn)識到了系統(tǒng)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資收益不同側(cè)面的影響，并結(jié)合模型學(xué)會如何進(jìn)行最優(yōu)投資組合達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。當(dāng)然房地產(chǎn)是一個相當(dāng)復(fù)雜的投資產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)實(shí)中不可能僅通過這樣一種簡單的風(fēng)險(xiǎn)分析法就可以避免甚至消除風(fēng)險(xiǎn)，而是要引入多種方法，從不同角度仔細(xì)全面地進(jìn)行分析度量，并最終做出決策?，F(xiàn)在用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，比較好的方法還有蒙特卡羅法，層次分析法，凈現(xiàn)值分析法，內(nèi)部收益率分析法等等。其中蒙特卡羅法是一種基于概率統(tǒng)計(jì)理論的計(jì)算機(jī)仿真模擬法，實(shí)質(zhì)是一種隨機(jī)模擬被房地產(chǎn)業(yè)界廣泛應(yīng)用。它的基本思想是：首先建立一個概率空間或隨機(jī)過程，在這個概率空間里選取一個隨機(jī)變θ(ω),ω∈Ω，使它的數(shù)學(xué)期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求問題的解，然后取θ(ω)子樣的平均值作為的近似值。
四、結(jié)束語
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)市場的不斷發(fā)展，越來越好的決策方法將不斷出現(xiàn)，希望中國房地產(chǎn)業(yè)能抵住更大的風(fēng)險(xiǎn)，不斷向前邁進(jìn)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機(jī)分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險(xiǎn)極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟(jì)的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項(xiàng)目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟(jì)評價(jià)模塊可以對所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟(jì)評價(jià)
經(jīng)濟(jì)評價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟(jì)評價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報(bào)告生成
可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報(bào)告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
四、小結(jié)
將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策,是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重大變革。房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)不僅可以提高決策效率,同時也大大提高了決策的準(zhǔn)確性。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進(jìn)一步發(fā)展。現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)一般功能并不是很強(qiáng)大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統(tǒng)只是作了對房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的一個初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進(jìn)一步的研究,使得系統(tǒng)不斷得到完善。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)
一、引言
近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國內(nèi)外各類資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力也不斷增強(qiáng)。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們也醒地認(rèn)識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價(jià)過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即國8條）。2013年國務(wù)院部署房地產(chǎn)調(diào)控五大措施（即新五條），對此大家對"十二?五"時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢尤為關(guān)心。同時也加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。
在此背景下，房地產(chǎn)投資企業(yè)更應(yīng)該對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性和正確性，做出更加準(zhǔn)確的認(rèn)識和決策。本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，針對該項(xiàng)目的實(shí)際情況，用現(xiàn)實(shí)的、客觀的數(shù)據(jù)來驗(yàn)證所評估的項(xiàng)目，充分分析、評估，最終確定該項(xiàng)目是否可行。通過對該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，運(yùn)用投資策劃和項(xiàng)目管理的基本理論和方法，為項(xiàng)目的選擇和立項(xiàng)提供了理論依據(jù)，對提高項(xiàng)目分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性具有實(shí)踐指導(dǎo)意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的重視程度。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的確定
結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的研究情況，本文按照房地產(chǎn)的壽命周期，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發(fā)建設(shè)階段、經(jīng)營階段和管理里階段，詳細(xì)因素見圖1。
圖1 青島市天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素圖
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型
根據(jù)上文項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的評價(jià)指標(biāo)，作為運(yùn)用層次、灰色、模糊相結(jié)合的綜合評價(jià)方法，對投資青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目時，可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)例的研究分析。
1、AHP計(jì)算各層次權(quán)重
根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型和具體的風(fēng)險(xiǎn)因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對各個風(fēng)險(xiǎn)因素采用層次分析方法，在各層元素中進(jìn)行兩兩因素的比較，構(gòu)建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數(shù)作為標(biāo)度，求出各個風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重值。
通過計(jì)算我們可以得到一級指標(biāo)的權(quán)重為A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二級指標(biāo)的權(quán)重為B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）
2、確定評價(jià)值矩陣及評價(jià)等級
通過對上文風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法的分析，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，本文將各影響因素的可能風(fēng)險(xiǎn)程度劃分為4個等級：高風(fēng)險(xiǎn)（V1）、較高風(fēng)險(xiǎn)（V2）、較低風(fēng)險(xiǎn)（V3）、低風(fēng)險(xiǎn)（V4）。按4分制打分，故確定評價(jià)等級集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對影響因素風(fēng)險(xiǎn)等級的評定得出以下數(shù)據(jù)（見表1）。
表1影響因素風(fēng)險(xiǎn)等級的評定
3、確定評價(jià)灰類
根據(jù)上述的評價(jià)等級，我們確定相應(yīng)的灰數(shù)及白化權(quán)函數(shù)可分為如下四類：
第一類："高風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[4，∞） ，其白化權(quán)函數(shù)記為f1 （圖3-1）；第二類： "較高風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，3.6] ，其白化權(quán)函數(shù)記為 f2（圖3-2）；第三類： "較低風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，2.4] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f3 （圖3-3）；第四類： "低風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，1.2] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f4 （圖3-4）
由nij=fr（dij）可以計(jì)算出評價(jià)矩陣的灰色統(tǒng)計(jì)數(shù)nij ；其中dij 為第j個專家對于第i個風(fēng)險(xiǎn)因素的評價(jià)值。
4、模糊評價(jià)計(jì)算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況
根據(jù) rij=nij /ni可以計(jì)算出灰色評估權(quán)值，得到模糊評價(jià)矩陣R為：
通過以上計(jì)算，我們可以計(jì)算出投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的權(quán)重和其模糊評價(jià)矩陣，則下步就可以逐級進(jìn)行模糊運(yùn)算。以此得出天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的總體評估結(jié)果。
首先，根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過模糊運(yùn)算，得出風(fēng)險(xiǎn)影響因素Bi的評價(jià)模型Ti為：
Ti=Bi*Ri
可知天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)為：
T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）
由此可以計(jì)算出整個項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果：
Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496
按照房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的等級可知，青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的額投資風(fēng)險(xiǎn)介于較高風(fēng)險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間，其風(fēng)險(xiǎn)處于一般風(fēng)險(xiǎn)水平。
四、結(jié)束語
在我國對于項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的研究較多，同時考慮從到房地產(chǎn)項(xiàng)目具體事實(shí)情況的差異性，因此投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)因素并不完全一致。對此本文的評價(jià)指標(biāo)體系，僅僅是結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)的。對于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目可以對評價(jià)指標(biāo)體系，做部分細(xì)微的調(diào)整。
本文將層次分析法、灰色評價(jià)、模糊綜合評價(jià)方法三種方法相結(jié)合，運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)中，定性和定量的對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行評價(jià)，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價(jià)問題，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實(shí)際應(yīng)用上更具科學(xué)性和優(yōu)越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時，本文雖然結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素做了較為全面的分析研究，但是對于今后房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)來說，如何更加準(zhǔn)確的對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測定，仍有待進(jìn)一步的研究。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對措施
我國于1958年取締房地產(chǎn)市場，20世紀(jì)80年代其隨著改革開放得到了恢復(fù)，在90年生房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個主要支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定和國計(jì)民生息息相關(guān)。面對房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資房產(chǎn)。在當(dāng)前跟風(fēng)的趨勢下，也要看到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述
（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指的就是投資者在房產(chǎn)投資的過程中遭受各種損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槲磥淼牟淮_定性引發(fā)的。人們在對房產(chǎn)進(jìn)行投資的過程中，是通過預(yù)期對投資是否獲益進(jìn)行判斷的，哪項(xiàng)投資預(yù)期收益高，就將資金投資在此項(xiàng)目上，可是人們的預(yù)期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準(zhǔn)確預(yù)測未來的各項(xiàng)數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進(jìn)而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是客觀、隨機(jī)、相對、多樣、可預(yù)測、補(bǔ)償?？陀^性指的就是房地產(chǎn)投資不以人的主觀意志轉(zhuǎn)移，它是存在客觀變化的，也不會隨著人的主管預(yù)期發(fā)生變化。隨機(jī)性指的就是不確定，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也是隨機(jī)變化的。相對性指的就是房地產(chǎn)投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系?？深A(yù)測性指的就是投資風(fēng)險(xiǎn)分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進(jìn)行理性的預(yù)測，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、以前的經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)前的信息等，進(jìn)而對投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析。補(bǔ)償性是投資品共同擁有的特點(diǎn)，企業(yè)在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
二、房地產(chǎn)投資的應(yīng)對措施
（一）強(qiáng)化工程監(jiān)管
投資項(xiàng)目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資和建設(shè)主體是分開的，因此想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，確保項(xiàng)目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制進(jìn)行完善可以選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，具備管理經(jīng)驗(yàn)，工作效率高，信譽(yù)良好的施工隊(duì)伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時支付賬款，建設(shè)方要按時、按量、按質(zhì)交工；此外，也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最后，還需要具備專業(yè)知識以及豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項(xiàng)目施工，嚴(yán)格監(jiān)督施工隊(duì)伍合格完成建設(shè)項(xiàng)目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔(dān)調(diào)解的責(zé)任。
（二）充分了解市場進(jìn)行理性投資
房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需求的房屋，只有房地產(chǎn)市場中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產(chǎn)市場之間要對市場的情況進(jìn)行充分了解、對市場前景進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測，進(jìn)而進(jìn)行更加準(zhǔn)確的投資。全面了解市場情況就要進(jìn)行市場調(diào)研，并對市場進(jìn)行細(xì)分，了解其他外部變量可能對房地產(chǎn)市場的影響。首先，市場調(diào)研就是對當(dāng)前市場的需求進(jìn)行充分了解，例如市場缺少的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型、市場對此項(xiàng)目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細(xì)分就是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)人群，接著分析人群的消費(fèi)特點(diǎn)、心理、收入情況、文化情況等，進(jìn)而制定合理的營銷策略和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目更符合目標(biāo)人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進(jìn)行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計(jì)、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場，企業(yè)根據(jù)市場情況進(jìn)行準(zhǔn)確的投資。
（三）有效的將投資風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)開發(fā)商可以進(jìn)行組合投資，也就是組合投資開發(fā)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而分散風(fēng)險(xiǎn)，具體來說就是劃分和選擇投資區(qū)域、分散投資時間等。劃分投資區(qū)域指的就是企業(yè)依據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分投資的項(xiàng)目；分散投資時間指的就是開發(fā)商合理的選擇投資時間間隔，進(jìn)而對資金進(jìn)行合理的分配，這樣既降低了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，也增加了資金的使用效率。企業(yè)在合理的時間間隔決策投資促使企業(yè)合理配置資金，維持投資的連續(xù)性，避免出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。通過實(shí)踐證明，組合投資可以降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)還可以轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者可以講損失轉(zhuǎn)嫁給和其有相互經(jīng)濟(jì)利益的其他方承擔(dān)，主要可以以施工合同為基礎(chǔ)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工方，也可以購買商業(yè)保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)方等。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)，其市場的發(fā)展情況影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給房地產(chǎn)市場，為了防止其不穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，國家實(shí)施了各項(xiàng)宏觀調(diào)控策略，基于此房地產(chǎn)開發(fā)商一定要制定合理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理對策，應(yīng)對各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，也是隨機(jī)變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)的市場現(xiàn)狀管理投資風(fēng)險(xiǎn)，全面了解市場情況，進(jìn)而做出科學(xué)合理的決策，通過強(qiáng)化工程監(jiān)管、全面了解市場以正確決策、轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)以降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保最大限度的獲得經(jīng)濟(jì)效益。
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關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)投資； 投資風(fēng)險(xiǎn)； 應(yīng)對策略
中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1009-8631（2011）01-0202-02
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風(fēng)險(xiǎn)，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。
（一）利率風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。
（二）資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。
（三）購買力風(fēng)險(xiǎn)
購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
（一）投資分散策略
房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟(jì)增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一種常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資組合以及保險(xiǎn)
對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在購買保險(xiǎn)時應(yīng)當(dāng)充分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會降低，其實(shí)質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
三、我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢
近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。
（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，增加技術(shù)含量
房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實(shí)際購買能力提高，特點(diǎn)是中國加入WTO后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，刺激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技含量的要求，及時滿足更加苛刻的消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)信號日趨豐富
目前，中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。
（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調(diào)整的時間比東部短。（2）由于實(shí)行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。
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