發(fā)布時(shí)間：2023-12-25 15:33:14
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)的稅收籌劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻(xiàn)
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況
（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：
1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。
2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。
3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況
從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種
在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。
三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。
1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土
地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。
3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。
（二）企業(yè)所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃
1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。
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摘要：我國(guó)土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)收益的主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；而從扣除項(xiàng)目角度來看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對(duì)單位或個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實(shí)施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國(guó)家稅務(wù)總局為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的宏觀調(diào)控，于2006年12月了相關(guān)文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預(yù)征制變更為清算制。伴隨著2010年新國(guó)十條的，關(guān)于土地增值稅清算的一系列文件也相應(yīng)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)土地增值稅的清算事項(xiàng)再次受到廣泛關(guān)注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視土地增值稅，做好相關(guān)的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進(jìn)行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。
2.合理定價(jià)籌劃法
計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，那么就可以據(jù)此來計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤(rùn)最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場(chǎng)銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。
三、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關(guān)籌劃
根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并且能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。
3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃
房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務(wù)和事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中經(jīng)常會(huì)代其他單位或個(gè)人向客戶收取一些費(fèi)用，比如維修費(fèi)用、城建配套費(fèi)用等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前此類代收費(fèi)用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價(jià)的一部分向客戶收取，進(jìn)而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨(dú)收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額會(huì)有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來對(duì)土地增值稅進(jìn)行相關(guān)的籌劃。一般來說，只要符合相關(guān)規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費(fèi)用，因未計(jì)入房屋售價(jià)，從而在計(jì)算土地增值稅時(shí)不作為收入項(xiàng)目金額，相應(yīng)地，其支付的成本也不作為扣除項(xiàng)目金額。第一種方式則恰好相反，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，與代收費(fèi)用相關(guān)的收入和支出應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額。而代收費(fèi)用是確定的，因而主要考慮的應(yīng)當(dāng)是其對(duì)扣除項(xiàng)目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確計(jì)算出兩種方式下的扣除項(xiàng)目金額，再結(jié)合相應(yīng)的稅率計(jì)算出稅收支出，從而判斷哪種方式對(duì)企業(yè)更加有利。如果將代收費(fèi)用納入收入項(xiàng)目金額能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來更多的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應(yīng)當(dāng)采用第一種方式來核算為其他單位或個(gè)人代收的費(fèi)用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項(xiàng)目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；從扣除項(xiàng)目角度來看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的稅收籌劃方案。
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我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個(gè)稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力;第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營(yíng)成本，提高在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力;第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對(duì)象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避違法行為的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱
我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識(shí)和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。
例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬(wàn)元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬(wàn)元;B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬(wàn)元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬(wàn)元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬(wàn)元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬(wàn)元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬(wàn)元，相比之下便可節(jié)稅20萬(wàn)元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對(duì)稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢姡{稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識(shí)
積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。
（二）提高稅收籌劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時(shí)就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識(shí)的人，并采取適當(dāng)激勵(lì)手段來鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識(shí)，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對(duì)于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請(qǐng)稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊(cè)稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。
一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響分析
（一）“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響
對(duì)于任何一家企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)成本都決定了企業(yè)所能獲得利潤(rùn)的多少，“營(yíng)改增”政策的逐步實(shí)施給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本帶來了不可忽視的影響。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)中建筑的施工需要使用大量的建筑材料，但這些材料并不能在一家建材公司全部買到，加上其他因素的限制，這些建筑材料往往需要從多家公司分別購(gòu)入。但由于有不少材料都是從小公司、小商家購(gòu)入，但這些小企業(yè)并不能夠提供專用的增值稅發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款時(shí)也無法將這些增值稅予以扣除，從而在無形之中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)中的建筑施工工作人員大多都來自于我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，這一類人群沒有專門的勞務(wù)公司代為管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)在人力成本上也無法開出專用的增值稅發(fā)票，當(dāng)然也沒有方法加以扣除。需要注意的是，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠與較大的企業(yè)展開合作則能夠扣除相應(yīng)的增值稅稅款，從而降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，總體來看，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)也起到了巨大的作用力。
（二）“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響
近年來我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，我國(guó)政府也對(duì)方方面面的管理機(jī)制不斷加以完善，為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府“營(yíng)改增”政策的提出并先于房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)試行，其目的在于通過“營(yíng)改增”政策的實(shí)施來減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，那么此項(xiàng)政策實(shí)施以來，這項(xiàng)政策給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的減負(fù)作用有多大呢？自我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”政策以來得到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，因此這項(xiàng)政策的實(shí)際作用與意義也逐漸在試行當(dāng)中得以體現(xiàn)。在實(shí)行“營(yíng)改增”整車以前，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，政策實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，作用的體現(xiàn)本文下面將以實(shí)例展開說明。
假設(shè)某房地產(chǎn)公司年銷售收入為1000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)成本為400萬(wàn)元，增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為17%，在不考慮其他因素的前提下：
“營(yíng)改增”前：1000×5%=50萬(wàn)元。
“營(yíng)改增”后：1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）=40.97萬(wàn)元。
由此不難看出，“營(yíng)改增”對(duì)于小規(guī)模的納稅企業(yè)而言這項(xiàng)政策的實(shí)施必然是利大于弊的，這些小規(guī)模企業(yè)的稅收壓力將會(huì)隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施而隨之較少。但對(duì)于一般納稅人而言，通常年銷售額超過500萬(wàn)元或是通過企業(yè)會(huì)計(jì)核算方可提供準(zhǔn)確納稅資料的企業(yè)只有進(jìn)項(xiàng)金額大于營(yíng)業(yè)收入較大比例時(shí)，才能夠保證“營(yíng)改增”政策實(shí)施達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的最終效果。正因如此，隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來了巨大的影響，甚至在實(shí)際當(dāng)中并沒有真正達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)，以前在稅務(wù)工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)部分稅上加稅的問題從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大增加，但“營(yíng)改增”的實(shí)施落地則有效避免了房地產(chǎn)重復(fù)納稅的問題，從而也在間接減少了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策
（一）開發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策
由于房地產(chǎn)開發(fā)階段耗時(shí)較長(zhǎng)，鑒于這一特殊性房地產(chǎn)往往需要在開發(fā)階段付出巨大的成本，因此在工程項(xiàng)目的施工之前就必須對(duì)各環(huán)節(jié)做好相應(yīng)的籌備與策劃工作，只有將成本預(yù)算、施工管控做好才能夠切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。此外，由于“營(yíng)改增”主要是扣除增值稅，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)期間就能夠?qū)⑦@些成本攤開便可平均抵消增值稅，從而起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要影響，一旦稅務(wù)負(fù)擔(dān)過重就很可能給房地產(chǎn)企業(yè)增加許多不必要的成本，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本控制上一定得做好籌劃與控制工作。
（二）重視對(duì)“營(yíng)改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理
之所以將“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)企業(yè)試行，其目的就在于其他領(lǐng)域都能夠發(fā)揮“營(yíng)改增”在稅務(wù)征收上的杠桿作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視“營(yíng)改增”制度，在企業(yè)內(nèi)要積極組織相關(guān)的財(cái)務(wù)人員、管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，首先必須要讓大家對(duì)“營(yíng)改增”有著充分的認(rèn)識(shí)與了解，并通過不斷的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)來讓企業(yè)內(nèi)每一位員工都主動(dòng)投身于“營(yíng)改增”政策的實(shí)施中去。
“營(yíng)改增”主要是在企業(yè)納稅時(shí)抵扣增值稅部分，因此房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅的管理和控制上必須要認(rèn)真、嚴(yán)格對(duì)待。通常增值稅發(fā)票由供貨商提供，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在開工采購(gòu)前就不許對(duì)供貨商納稅人類型加以識(shí)別，確保供貨商為一般納稅人后方可與之合作，也只有這樣才能夠在最大程度上抵扣進(jìn)項(xiàng)款項(xiàng)，避免稅收增加的現(xiàn)象。另外，“營(yíng)改增”整車實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)增值稅發(fā)票引起充分重視，有一些供應(yīng)商經(jīng)常會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)來拒絕為房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不可緊盯眼前利益而接受供應(yīng)商不合理的建議，只有充分管理好進(jìn)項(xiàng)款項(xiàng)才能夠在“營(yíng)改增”政策實(shí)施過程中最大程度的減小企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
（三）物資及銷售方式的稅收籌劃
1、物資材料的稅收籌劃
在選擇建筑材料供應(yīng)商時(shí)最好通過招投標(biāo)的方式來予以確定，招投標(biāo)能夠?qū)⒐?yīng)商所提供的增值稅發(fā)票作為參考依據(jù)，同時(shí)根據(jù)競(jìng)標(biāo)企業(yè)的材料報(bào)價(jià)、質(zhì)量等方面做出全方位的考量，最終再選擇綜合條件最優(yōu)的建筑廠商。同理，在勞務(wù)人員的選擇和聘用上，也應(yīng)當(dāng)盡量減少零散勞動(dòng)力、流動(dòng)人員的出現(xiàn)，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得勞務(wù)派遣公司或公司的專用增值稅發(fā)票。
2、銷售方式的稅收籌劃
房地產(chǎn)銷售一般只會(huì)設(shè)計(jì)兩個(gè)水中，分別為營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅。單從土地增值稅來看，如果房地產(chǎn)的增值率越高那么相應(yīng)的稅率也隨之提升。而如果將房地產(chǎn)銷售與此分開，將房產(chǎn)銷售額與裝修費(fèi)用分解，那么無疑在某種程度下擴(kuò)大了稅收籌劃范圍，從而起到降低房地產(chǎn)增值率、減小土地增值稅額度的良好效果，下面本文將以具體的實(shí)例來做出具體分析。
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)了一期精裝修商品房，假設(shè)其售價(jià)為100萬(wàn)元、增值額為60萬(wàn)元，那么依照我國(guó)稅法的現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)所需繳納土地增值稅約24萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅為5萬(wàn)元，再加上教育附加費(fèi)、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、市政所需費(fèi)用等其他費(fèi)用，企業(yè)利潤(rùn)不多。但如果將房地產(chǎn)銷售與土地增值稅分開展開工作，若商品房售價(jià)70萬(wàn)元，再扣除30萬(wàn)；裝修費(fèi)用為30萬(wàn)元，再扣除10萬(wàn)元。那么相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅只需3.5萬(wàn)元、土地增值稅稅額約15.5萬(wàn)元，裝修費(fèi)用稅額僅為0.9萬(wàn)元，同時(shí)之前相比企業(yè)稅負(fù)減少約9萬(wàn)元。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變自身的銷售方式、銷售模式能夠在一定程度上擴(kuò)大企業(yè)稅收籌劃范圍，從而給企業(yè)自設(shè)能帶來更多的稅收優(yōu)惠與利潤(rùn)空間。
關(guān)鍵詞：農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；防范
一、稅收籌劃的內(nèi)涵
稅收籌劃顧名思義，是企業(yè)在稅收方面做出的一種籌劃行為，又稱“合理避稅”。稅收籌劃是指企業(yè)在法律和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)前進(jìn)行合理規(guī)劃，選擇合適的方案以達(dá)到“稅收利益最大化”的一種企業(yè)理財(cái)行為。其中，“稅收利益最大化”不僅要實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最輕，還要兼顧稅后利潤(rùn)最大化等目標(biāo)，提高企業(yè)整體利潤(rùn)水平。稅收籌劃有利于農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)提高財(cái)務(wù)規(guī)劃能力，合理降低經(jīng)營(yíng)中的稅收負(fù)擔(dān)，降低現(xiàn)金支出，優(yōu)化現(xiàn)金流，從而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，保障運(yùn)營(yíng)安全。
二、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)
稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由企業(yè)外部因素引起的風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)環(huán)境變化等，導(dǎo)致企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)，從而給企業(yè)帶來一定的損失。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多來源于企業(yè)外部，企業(yè)難以對(duì)外部因素實(shí)施有效控制，這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)稅收規(guī)劃造成的消極影響也很難確定。對(duì)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言，稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下方面。1.稅收法律風(fēng)險(xiǎn)目前，我國(guó)還沒有稅收的基本法，稅法中的相關(guān)規(guī)定比較抽象和寬泛，使得地方稅務(wù)部門很難嚴(yán)格參照?qǐng)?zhí)行，只能根據(jù)自身在長(zhǎng)期征稅管理過程中形成的地方稅收征收細(xì)則來實(shí)施管理，這一現(xiàn)象使得地方法規(guī)的效力高于上位法，從而導(dǎo)致稅收中存在一定的混亂。再者，現(xiàn)在的稅收法規(guī)與一些司法解釋過于繁雜，甚至存在矛盾，導(dǎo)致企業(yè)在制定稅收籌劃方案時(shí)難以做出準(zhǔn)確判斷，有法卻不知該如何依，依哪個(gè)，形成了有法難依的尷尬局面。2.稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險(xiǎn)稅收自由裁量權(quán)是法律賦予稅務(wù)部門的權(quán)利，稅務(wù)部門在實(shí)際操作執(zhí)行過程中面對(duì)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況多種多樣，難以做出統(tǒng)一的裁決，因此在執(zhí)法過程中必須為稅務(wù)部門保留一定的自由裁量權(quán)。自由裁量權(quán)允許稅務(wù)部門在法律法規(guī)授權(quán)的范圍內(nèi)，以公平、公正、合理為原則，自行做出行政決定，有利于稅務(wù)部門根據(jù)實(shí)際情況選擇適用條款，提高稅務(wù)行政效率。稅收自由裁量權(quán)在為稅務(wù)部門提供工作便利的同時(shí)也可能帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，這主要是由于稅務(wù)員知識(shí)和素質(zhì)水平不一導(dǎo)致的。其一，稅務(wù)員可能為了自身利益，利用稅收自由裁量權(quán)扭曲正常執(zhí)法行為，給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)；其二，稅務(wù)員可能受到自身知識(shí)水平的限制，在判斷稅收籌劃行為的合法性時(shí)做出錯(cuò)誤判斷，使農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)蒙受非法避稅的懲處；其三，有些稅務(wù)員可能為了避免麻煩或出于偷懶的心理在工作中“不作為”，使得農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)難以享受應(yīng)得的稅收優(yōu)惠；其四，稅務(wù)員也可能受到上級(jí)稅收任務(wù)的影響，在執(zhí)法過程中過于嚴(yán)格，從而影響農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃的實(shí)施。此外，也有一些稅務(wù)部門為增加收入，對(duì)不合法的稅收籌劃沒有進(jìn)行事先公示而直接在事后收取罰款，給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)和損失。
三、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范
由上文可見，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須積極采取措施進(jìn)行防范才能保障稅收籌劃工作的順利實(shí)施，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)和效果。農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要應(yīng)做好以下方面。首先，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員必須深刻理解稅收籌劃的定義，樹立稅收籌劃觀念，在遵法守法的前提下合理避稅，通過合法的稅收籌劃活動(dòng)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。正確的稅收籌劃觀要求企業(yè)在稅收法規(guī)的約束下，以合法納稅為前提實(shí)施籌劃活動(dòng)，企業(yè)須知，合法納稅是義務(wù)和根本，稅收籌劃是合法的經(jīng)營(yíng)手段，有利于企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。其次，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員需要認(rèn)識(shí)到稅收籌劃帶來的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)是有一定限度的，也就是說，稅收籌劃的規(guī)劃空間不是無限擴(kuò)張的，企業(yè)不能把眼光都放在稅收籌劃上，不能過度依賴稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。企業(yè)必須樹立合法納稅的觀念，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言，稅收籌劃只是一項(xiàng)可以提高企業(yè)收益的技術(shù)，企業(yè)要在守法的基礎(chǔ)上利用稅收籌劃技術(shù)獲取更高的利潤(rùn)。此外，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員還要建立系統(tǒng)的籌劃觀念，稅收籌劃工作是一種管理行為，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要公司各個(gè)部門的協(xié)調(diào)與配合來共同完成。某一部門的疏忽可能導(dǎo)致整個(gè)稅收籌劃安排的失敗，因此，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部建立完善的稅收籌劃系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)稅收籌劃工作的重要性，平衡稅收籌劃工作的收益與風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到最優(yōu)的利潤(rùn)水平。
四、結(jié)論
隨著農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的發(fā)展，稅收籌劃工作成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中重要的一環(huán)，積極了解并防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)十分必要。目前，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃主要包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，其中系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括稅收法律風(fēng)險(xiǎn)和稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，而非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃操作風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，本文提出了針對(duì)性的防范措施，包括樹立企業(yè)稅收籌劃觀念、降低稅收籌劃法律風(fēng)險(xiǎn)、化解稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部籌劃?rùn)C(jī)制、建立籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等。通過合理的預(yù)防與調(diào)整，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)將逐漸降低，稅收籌劃安排將日趨完善。
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[1]李潔.淺析中小企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].電子商務(wù),2010,10:43-44.
一、土地增值稅稅收籌劃概述
從某種意義上說，稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對(duì)那些獲得增值收入的單位以及個(gè)人進(jìn)行合理征收的稅種之一。它主要包括了對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會(huì)對(duì)它進(jìn)行差別稅收策略。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中至關(guān)重要的方面。簡(jiǎn)單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計(jì)的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中更具優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠(yuǎn)的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對(duì)它進(jìn)行完善。顯而易見，這也是當(dāng)下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學(xué)的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個(gè)方面。比如，對(duì)收入進(jìn)行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點(diǎn)”的籌劃辦法。因此，本文作者從實(shí)際出發(fā)，對(duì)其中一些有效策略予以了探討。
1.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃
在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點(diǎn)”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國(guó)家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對(duì)相關(guān)納稅人對(duì)那些一般而具有標(biāo)準(zhǔn)性的住房予以建設(shè)，并對(duì)它進(jìn)行出售。在這個(gè)過程中，如果增值額在對(duì)應(yīng)扣除項(xiàng)目費(fèi)用20%之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對(duì)于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標(biāo)準(zhǔn)的住房，還在對(duì)其它房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，需要對(duì)其中的增值額予以恰當(dāng)?shù)胤珠_計(jì)算。在這個(gè)過程，對(duì)于那些沒法分開計(jì)算或者無法準(zhǔn)確進(jìn)行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標(biāo)準(zhǔn)住房時(shí)沒有權(quán)利對(duì)這個(gè)優(yōu)惠政策進(jìn)行享受。
2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對(duì)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行分散籌劃
一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨(dú)立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房?jī)?nèi)部的裝修。對(duì)于這方面，可以把它作為其中獨(dú)立的部分，對(duì)它進(jìn)行恰當(dāng)?shù)暮怂悖涂梢砸詢纱纬鍪鄯康禺a(chǎn)為媒介，對(duì)它進(jìn)行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)。
3、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以借助利息費(fèi)用來進(jìn)行科學(xué)的籌劃
一、建立房屋售價(jià)籌劃方程式
我國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，房屋售價(jià)籌劃也應(yīng)以核算項(xiàng)目為單位來進(jìn)行。增值額=銷售收入總額-扣除項(xiàng)目金額，土地增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%，速算扣除數(shù)額=扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
第一，當(dāng)銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍時(shí)，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價(jià)位。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。假定開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)為X，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為K，則全部扣除項(xiàng)目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）
第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近1.6349K，現(xiàn)金流入就越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項(xiàng)目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應(yīng)納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價(jià)，此時(shí)增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時(shí)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價(jià)上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。
第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近2.2472K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X2時(shí)，其中X是增值率為50%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%
X），此時(shí)提高售價(jià)上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.6389K，售價(jià)上限為2.2472K。
第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近3.5928K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋售價(jià)提高到X+X3時(shí)，其中X是增值率為100%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為2.2472K，售價(jià)上限為3.5928K。
第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限在3.5928K。
二、建立開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃模型
創(chuàng)建“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)籌劃模型” 把房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃文本錄入相應(yīng)的單元格內(nèi)。然后，定義單元公式，建立開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃數(shù)學(xué)關(guān)系式。 具體如下：
第一，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過20%普通住宅定價(jià)上限售價(jià)籌劃方程式。C5=500（假設(shè)除營(yíng)業(yè)稅及附加外的扣除項(xiàng)目已達(dá)到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F(xiàn)5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=
（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8
40%， IF（C8
5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×
C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4
-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）
C6）/（C5+C4×C6）
C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5
-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16
×C6）×C10，C21=IF（C19
-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。
第二，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過20%～50%定價(jià)下限售價(jià)籌劃方程式。利用自動(dòng)填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統(tǒng)根據(jù)這7個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統(tǒng)根據(jù)這10個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。
第三，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價(jià)方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統(tǒng)根據(jù)這11單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。
第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，此時(shí)，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過50%～100%售價(jià)下限、100%～200%售價(jià)下限自動(dòng)生成， G4只要錄入數(shù)據(jù)超過1747、4072萬(wàn)元，，假設(shè)為5000萬(wàn)元。
上述模型已經(jīng)形成，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該模型時(shí)，不需要設(shè)計(jì)公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發(fā)產(chǎn)品中除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價(jià)的銷售收入就自動(dòng)顯示出來。如圖1所示。
參考文獻(xiàn)：
