序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對(duì)策研究3篇樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對(duì)策篇1

一、概述

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)國民生活質(zhì)量、社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生較為直接的影響。全面有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)營管理水平，強(qiáng)化資金管理，能夠有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的總體競爭力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，涉及到較多方面的問題，資金管理是其中的重要內(nèi)容。現(xiàn)階段，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境中，企業(yè)資金鏈不夠穩(wěn)定，無法有效的保證房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)積極開展資金管理工作，將能夠更好的提升自身的經(jīng)營管控總體水平，應(yīng)對(duì)日益激烈的市場競爭環(huán)境，樹立良好的企業(yè)形象，促進(jìn)企業(yè)的信用度不斷提升，贏得社會(huì)公眾的信賴，從而強(qiáng)化自身的總體競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中存在的問題

（一）融資渠道較為單一

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開展各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營管理工作的過程中，其資金來源渠道較為單一，無法有效的滿足資金需求。當(dāng)前，股權(quán)融資方式通常只適用于上市大公司，對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，無法通過這一渠道融資。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都采用了銀行貸款的方式，但需要注意這種方式具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性和持續(xù)性，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)活動(dòng)造成一定的壓力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營資金管理工作方面存在較大的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的市場競爭環(huán)境，在運(yùn)營資金方面存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需要積極采取科學(xué)有效的方式和手段，規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)積極開展各項(xiàng)活動(dòng)提供良好的支撐。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的運(yùn)營資金管理風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資時(shí)間較長，后期想要盈利也需要耗費(fèi)較長的時(shí)間，導(dǎo)致企業(yè)的資金流動(dòng)性出現(xiàn)較大的下降。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)過于重視眼前的利益，容易出現(xiàn)盲目擴(kuò)張的情形，沒有充分考慮到資金運(yùn)營方面的風(fēng)險(xiǎn)，給后續(xù)的管理工作帶來不良影響。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作整體水平的策略

房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭環(huán)境中搶占更多的市場份額，推進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，需要做好以下幾點(diǎn)工作。

（一）擴(kuò)展融資渠道，促進(jìn)融資多元化發(fā)展

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中還存在一些不夠完善的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面很難獲取較多的渠道，無法有效的保障融資效果。積極擴(kuò)展融資渠道，促進(jìn)融資工作朝著多元化的方向發(fā)展，為提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展水平提供良好的前提條件。需要給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的政策優(yōu)惠和政策支持，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取更為充分的資金支持。中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，獲取穩(wěn)定的資金支持，有效的推進(jìn)企業(yè)積極開展各項(xiàng)生產(chǎn)管理工作。但是，需要注意的是，僅僅依靠銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款資金支持是很難有效保障市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的穩(wěn)定發(fā)展的，需要促進(jìn)融資方式朝著多元化的方向發(fā)展，促進(jìn)證券市場和房地產(chǎn)市場保持良好的聯(lián)系，不斷開發(fā)和創(chuàng)新融資工具，拓展融資渠道，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作過程中的法律法規(guī)進(jìn)行不斷的健全和完善，為融資工作的順利開展提供良好的保障，減少問題的出現(xiàn)。

（二）提升投資決策的科學(xué)性、開發(fā)項(xiàng)目的可行性

房地產(chǎn)投資一直是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要內(nèi)容，同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資行為涉及到較大的金額，一旦出現(xiàn)投資失誤的情況，將會(huì)直接影響到最終的投資效果，容易造成較大的損失。積極開展房地產(chǎn)投資工作，需要保證投資決策的科學(xué)性和合理性，使其更好的貼合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的實(shí)際情況，為充分提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平提供良好的前提條件。房地產(chǎn)企業(yè)需要積極建立投資決策體系，促進(jìn)決策結(jié)構(gòu)更為科學(xué)有效，更好的適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目開發(fā)前期，針對(duì)項(xiàng)目背景方面的內(nèi)容進(jìn)行充分細(xì)致的調(diào)查，切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)工作過程中的常見問題，減少一些產(chǎn)權(quán)糾紛情況的出現(xiàn)。其次，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)人口、供需情況等方面進(jìn)行有效的調(diào)查，為積極開展切實(shí)有效的投資決策工作提供良好的前提依據(jù)。再次，積極開展項(xiàng)目評(píng)估工作，重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)和效益進(jìn)行全面評(píng)估，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資工作的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小限度內(nèi)。最后，全面估算項(xiàng)目開發(fā)的需求情況，為全面開展相應(yīng)的融資工作制定籌資方案，提供良好的前提，保證項(xiàng)目開發(fā)工作的資金鏈完整。

（三）提升資金預(yù)算管理工作的整體效果

全面推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的順利開展，充分提升該項(xiàng)工作的整體水平。資金管理工作在實(shí)際進(jìn)行過程中，資金預(yù)算管理占據(jù)重要比重，是推進(jìn)資金運(yùn)作良性循環(huán)的重要前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)積極提升資金管理工作的良好效果，不斷強(qiáng)化預(yù)算管理工作，首先，積極建立健全資金預(yù)算管理制度，針對(duì)各項(xiàng)資金管控工作的實(shí)際情況進(jìn)行綜合有效的分析，為具體開展相應(yīng)的資金管理工作提供良好的指導(dǎo)，規(guī)范具體的工作行為。明確工作責(zé)任，有效推進(jìn)預(yù)算管理工作落到實(shí)處。其次，積極開展全面預(yù)算管理工作，促進(jìn)資金預(yù)算管理和企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展保持良好的結(jié)合效果，最大限度的發(fā)揮資金預(yù)算管理工作的作用。在資金預(yù)算管理工作進(jìn)行中，能夠有效的跟蹤控制企業(yè)的日常資金使用情況，使企業(yè)的各項(xiàng)資金都按照既定的資金預(yù)算管理計(jì)劃順利實(shí)施，減少資金預(yù)算管理的失誤情況出現(xiàn)，充分有效的提升資金預(yù)算管理工作的整體效果。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)資金基本運(yùn)作情況進(jìn)行綜合有效的了解和掌握，及時(shí)尋找到切實(shí)有效的處理方式，提升資金管理工作的整體效果。最后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作情況，積極建立科學(xué)有效的考核機(jī)制，保證這些預(yù)算方案能夠充分有效的到位。

（四）全面控制資金風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在開展生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的過程中，需要針對(duì)各項(xiàng)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面有效的控制，積極采用科學(xué)合理的方式和手段加以應(yīng)對(duì)，充分提升資金管理工作的整體水平。房地產(chǎn)本身的投資資金較大、周期較長，對(duì)于企業(yè)資金鏈提出了較高的要求?，F(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)此，需要積極開展資金風(fēng)險(xiǎn)的控制工作，充分規(guī)避和控制資金管理工作實(shí)際開展過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作實(shí)際進(jìn)行過程中存在一定的問題，主要表現(xiàn)為融資渠道較為單一和房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營資金管理工作存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，為此，需要積極采用科學(xué)有效的方式和手段加以應(yīng)對(duì)和管理，提升資金管理工作的整體水平。通過拓展融資渠道，促進(jìn)融資的多元化發(fā)展，提升投資決策的科學(xué)性，提升開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提升資金預(yù)算管理工作的整體效果，全面控制資金風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這些策略能夠起到良好的效果。

作者:付向東

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對(duì)策篇2

針對(duì)近幾年過熱的房地產(chǎn)業(yè)，我國政府出臺(tái)一系列管制措施；同時(shí)，受國際環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定減速跡象，居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)熱情急劇下降。在這種非常不利的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理就成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃逐漸向市場轉(zhuǎn)軌，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管制也從完全管制轉(zhuǎn)為開始逐步放松，我國房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。但在20世紀(jì)90年代開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速加快，特別是最近幾年，全國大部分地區(qū)的房價(jià)急劇飆升，房價(jià)出現(xiàn)失控狀態(tài)，國家針對(duì)過熱的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施從緊的宏觀調(diào)控政策。在一系列宏觀調(diào)控和管制之下，全國各地房價(jià)先后出現(xiàn)回落。與此同時(shí)，源于美國次級(jí)債引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退席卷全球，我國經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)減速，伴隨經(jīng)濟(jì)減速，國內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)熱情也急劇下降。在這種非常不利的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如何擺脫困境，企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個(gè)問題的關(guān)鍵。優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理，不但可以幫助企業(yè)熬過這次行業(yè)寒冬，還可以為即將到來的春天打下良好的基礎(chǔ)，使得企業(yè)在未來競爭中處于優(yōu)勢。

1當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題

1.1負(fù)債比例過高

房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)具有周期長、耗費(fèi)大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進(jìn)行發(fā)展，由于政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制較高，企業(yè)大多從銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資，這導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口增大，2008年我國房地產(chǎn)商的資金缺口為6730億元。過高的債務(wù)比率使得房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

1.2資金沉淀嚴(yán)重

房地產(chǎn)企業(yè)一方面深受資金不足之苦，另一方面企業(yè)對(duì)資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，而是轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計(jì)算，2009年全國商品房空置率將達(dá)30%以上，這將大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線，全國35個(gè)典型城市存量房消化平均需要33.84個(gè)月。這些空置商品房無疑大大占用房地產(chǎn)企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金的嚴(yán)重沉淀。

1.3投資行為盲目

由于前幾年房地產(chǎn)的理論投資回報(bào)率較高，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注行業(yè)利潤時(shí)，沒有考慮到行業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，忽視行業(yè)發(fā)展的周期性，對(duì)未來行業(yè)困境估計(jì)不足。部分房地產(chǎn)企業(yè)在未能科學(xué)分析開發(fā)項(xiàng)目所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，未能分析房地產(chǎn)市場的消費(fèi)趨向、消費(fèi)者的購買能力和市場上的供求情況的前提下，就按企業(yè)主觀臆斷，盲目進(jìn)行項(xiàng)目投資，在這種投資理念和策略下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資很難得到合理回報(bào)，投資行為的盲目性勢必會(huì)使得企業(yè)陷入資金上的窘境。

1.4融資形式單調(diào)

由于我國企業(yè)債券市場發(fā)展進(jìn)程很慢，企業(yè)很難通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金。同時(shí)，我國證監(jiān)會(huì)對(duì)企業(yè)IPO有較為嚴(yán)格的規(guī)定，特別是近兩年，監(jiān)管部門控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，使得房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小企業(yè)企圖通過發(fā)行股票方式籌集資金成為不可能。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式往往只能停留在短期和長期銀行貸款，這樣對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作和發(fā)展非常不利，使企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)高、償債壓力大。

1.5資金管理不善

房地產(chǎn)企業(yè)在我國還是個(gè)新興行業(yè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金意識(shí)淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時(shí)間價(jià)值等觀念，使資金管理成為企業(yè)管理中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，具體表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部資金管理的責(zé)任不明確，前期開發(fā)拖沓，建設(shè)工程質(zhì)量不過關(guān)，工期延長，配套不落實(shí)，銷售策劃不夠，售后服務(wù)欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時(shí)回籠，造成企業(yè)資金的短缺。1.6投融資主體不明在加快城市建設(shè)和舊區(qū)改造中，一些房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了危棚簡屋的拆除和市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這些項(xiàng)目投資額大，建設(shè)工期長，屬公益性項(xiàng)目，建設(shè)資金理應(yīng)由市、區(qū)二級(jí)政府財(cái)政來負(fù)擔(dān)。但鑒于財(cái)力不足，項(xiàng)目只能靠銀行貸款來解決資金問題，而銀行貸款的主體只能落到房地產(chǎn)企業(yè)身上，房地產(chǎn)企業(yè)通過政府信用進(jìn)行銀企合作放大貸款規(guī)模。受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，“以路帶房”的效果不明顯，投入和產(chǎn)出未能同步增長，反而使企業(yè)背上了沉重的包袱。這種政企不分，投融資主體不明，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理措施

2.1資金的預(yù)算管理

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率，促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。年初，財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成，其中：資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動(dòng)帶來的現(xiàn)金凈增加額;預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。通過編制企業(yè)年度資金預(yù)算計(jì)劃，能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實(shí)行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。

2.2資金的風(fēng)險(xiǎn)管理

企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)主要有使用風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，它是一種事先可控制的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加強(qiáng)事先控制。加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評(píng)審做到科學(xué)化，專業(yè)化，盡量把預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率控制在最低程度。企業(yè)在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機(jī)制，不能個(gè)人說了算，資金的流向與控制相連接，要求跟蹤管理。資金的在途風(fēng)險(xiǎn)一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，所以在結(jié)算票據(jù)選擇上尤為重要。一般企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中主要以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，在實(shí)際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結(jié)算手段。資金的或有風(fēng)險(xiǎn)主要是公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債，包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等，對(duì)外擔(dān)保企業(yè)要求有完善的審批程序。

2.3資金的監(jiān)督管理

企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過日常的報(bào)表了解全面情況，又通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等往來帳目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，應(yīng)將部門負(fù)責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營業(yè)績真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。房地產(chǎn)企業(yè)效益和資金管理是密切相關(guān)的，要切實(shí)加強(qiáng)上述三個(gè)方面資金的管理，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬籌資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，提高資金利用效率，促進(jìn)提高整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

作者:郭耀忠 單位:肇州縣房產(chǎn)管理處

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對(duì)策篇3

引言

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性和緊迫感日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)的粗放式發(fā)展和高杠桿模式帶來了巨大的規(guī)模和效益，也使得對(duì)資金越發(fā)的依賴，一味追求利潤最大化的固有思想給這個(gè)行業(yè)帶來了寒冬。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)思維模式中既定的誤區(qū)是什么，形成當(dāng)前行業(yè)環(huán)境中問題癥結(jié)的是什么，又需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的痛點(diǎn)進(jìn)行何種革新和深化，這些都變得迫在眉睫。下文將淺析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的幾個(gè)資金管理上的問題，并給出相應(yīng)的建議。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）資金管理的內(nèi)涵解讀

資金管理是企業(yè)董事會(huì)等高層經(jīng)營者對(duì)資金的來去和使用進(jìn)行規(guī)劃、控制、監(jiān)管、考核的一整套工作。也是當(dāng)前復(fù)雜市場變化下，財(cái)務(wù)管理最為重要的一部分。如今地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到制約，“現(xiàn)金為王”已經(jīng)逐步深入人心。公司現(xiàn)金流是否充裕已經(jīng)變成決定企業(yè)存亡的關(guān)鍵所在。加之越發(fā)激烈的市場競爭，企業(yè)所面對(duì)的生存環(huán)境也更加復(fù)雜多樣，通過加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的管理能力，相對(duì)保守的控制運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升整個(gè)企業(yè)的資金的利用率，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展。企業(yè)的資金管理工作簡而言之是通過對(duì)涉及企業(yè)資產(chǎn)、資金的各項(xiàng)企業(yè)行為進(jìn)行計(jì)劃、控制、監(jiān)督、考核的一項(xiàng)綜合性工作。對(duì)于企業(yè)本身，特別是對(duì)于中小微型企業(yè)本身來說，其本身的企業(yè)資金管理的工作水平，是嚴(yán)重地影響到它們的未來發(fā)展計(jì)劃以及發(fā)展道路。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，單純的依靠企業(yè)自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足擴(kuò)張期的資金需求，所以通常通過銀行金融機(jī)構(gòu)或社會(huì)金融融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。對(duì)于融到的資金使用方向一般是地價(jià)款、稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出和建筑安裝費(fèi)等。在項(xiàng)目尚未完成竣工交付時(shí)，是需要獲取預(yù)售許可證才能提前銷售，以便更早的實(shí)現(xiàn)投入資金的收回，然后將其再投入到新的土地拍賣和施工建設(shè)中去。也因?yàn)轭A(yù)售制，使得房地產(chǎn)企業(yè)擁有了不斷增加財(cái)務(wù)杠桿的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴外部融資，過分追求規(guī)?；屠麧欁畲蠡?，也就導(dǎo)致有些企業(yè)雖然賬面盈利尚可，卻因?yàn)楝F(xiàn)金流量不充沛而倒閉。這也充分說明房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)的資金管理水平還是不夠強(qiáng)大，資金管理體制還是停留在表面功夫上，這是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)急需解決的問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的重要性

資金管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有非常重要的影響———尤其是對(duì)于那些本身的資金條件就不充裕的中小地產(chǎn)公司來說，不科學(xué)的資金管理工作可能會(huì)導(dǎo)致其出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致企業(yè)高層過于片面的追求利潤最大化，從而導(dǎo)致此類企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中出現(xiàn)決策失誤。在近期消極疲軟的房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境下，中小地產(chǎn)公司本身已經(jīng)疲于應(yīng)付日益緊張的資金需求，更加無法承受巨大的決策失誤，這導(dǎo)致了無法深度發(fā)展的惡性循環(huán)。由此可見，科學(xué)的資金管理以及重視資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)能夠度過寒冬、迎接新的轉(zhuǎn)型升級(jí)必不可少的環(huán)節(jié)。同時(shí)，良性的資金鏈循環(huán)是房地產(chǎn)企業(yè)長期生存的根本。資金投入端是資金鏈的基礎(chǔ)，而恰恰地產(chǎn)公司依賴的主要又是有償性質(zhì)的外部融資，財(cái)務(wù)杠桿極高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大。銷售端是整條資金鏈的動(dòng)力，資金回籠的速度是資金鏈的根本，也是關(guān)系到資金鏈?zhǔn)欠駭嗔训暮诵膯栴}。在企業(yè)的日常經(jīng)營中，資金鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)都要謹(jǐn)慎對(duì)待，在資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，資金合理管理尤為重要。隨著全國地產(chǎn)行業(yè)的飽和和夕陽化，地產(chǎn)公司之間的競爭壓力不斷加大，同時(shí)因?yàn)椴糠止举Y金管理不善引發(fā)資金鏈斷裂的事情時(shí)有發(fā)生。因而在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，是否能可持續(xù)發(fā)展，資金管理就是一個(gè)重要性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）流動(dòng)資金的使用缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制

從恒大暴雷、融創(chuàng)危機(jī)等等事件中不難發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)計(jì)中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)公司最不缺的是資金，最缺的也是資金。各種大型企業(yè)在主業(yè)完成壯大的同時(shí)，極力謀求多元化發(fā)展，但又缺乏必要的風(fēng)控意識(shí)和長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，一味的鋪攤位，加大對(duì)未知領(lǐng)域的投資，使得本就債臺(tái)高筑的地產(chǎn)業(yè)增加了更多的收款難度。地產(chǎn)公司在投資新興行業(yè)或者領(lǐng)域的時(shí)候，仍然使用傳統(tǒng)思維模式---拿錢砸，并未考慮進(jìn)入新領(lǐng)域所需要的研發(fā)和進(jìn)入市場的時(shí)間，以及新領(lǐng)域從投產(chǎn)到回款的時(shí)間跨度和口碑問題，過高的估計(jì)投資收益，忘記了融資是有償?shù)模菐в胸?cái)務(wù)成本的。在新投資領(lǐng)域尚未形成銷售回款，而原本主業(yè)地產(chǎn)銷售又蕭條不景氣，那么資金鏈的收入端就會(huì)受到嚴(yán)重打擊，回收資金流都已經(jīng)無法償付融資利息時(shí)，資金鏈的斷裂不可避免。

（二）重視企業(yè)利潤，忽視現(xiàn)金流穩(wěn)定

對(duì)于企業(yè)以盈利為目的觀點(diǎn)而言，是無可厚非的。因此經(jīng)常會(huì)有這樣一種片面的想法，認(rèn)為企業(yè)利潤越高就是經(jīng)營越成功，從而導(dǎo)致管理層忽略流動(dòng)性對(duì)利潤的影響。作為企業(yè)的高層管理者，應(yīng)該需要全面、準(zhǔn)確地了解現(xiàn)金流和經(jīng)營利潤之間的差異，也要清楚一點(diǎn)：單純的高利潤并不代表企業(yè)的現(xiàn)金流充沛。從恒大2021年中報(bào)可以看出，恒大凈資產(chǎn)在暴雷時(shí)仍然有4100多億，但崩塌確是一瞬間的，充分說明利潤和現(xiàn)金流是有區(qū)別的。當(dāng)前地產(chǎn)公司存在的一個(gè)普遍現(xiàn)象：財(cái)務(wù)部和業(yè)務(wù)部未能實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合，業(yè)務(wù)部覺得財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)指標(biāo)是不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是滯后的，財(cái)務(wù)部說業(yè)務(wù)部的數(shù)據(jù)口徑與財(cái)務(wù)口徑不一致，只追尋業(yè)績最大化。往往這樣的對(duì)立，通常是以業(yè)務(wù)部門占據(jù)最后的主動(dòng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)最后是服務(wù)于業(yè)務(wù)考核。按照現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，財(cái)務(wù)部更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起主要的責(zé)任來，數(shù)據(jù)源一定要分清哪些事是我們財(cái)務(wù)部可控的，哪些事是財(cái)務(wù)部不可控的。訂立各項(xiàng)指標(biāo)，嚴(yán)格把控風(fēng)投項(xiàng)目。對(duì)于投后管理中的財(cái)務(wù)運(yùn)作，如工程款、工資、貸款、利息、投資、營銷費(fèi)用等，需要實(shí)時(shí)跟進(jìn)，確保確實(shí)可控。加強(qiáng)各個(gè)項(xiàng)目資金監(jiān)管，減少甚至是不允許項(xiàng)目之間的資金調(diào)動(dòng)，從公司集團(tuán)層面實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目自主盈虧，自負(fù)現(xiàn)金流穩(wěn)定。如今的地產(chǎn)公司想盡辦法統(tǒng)籌項(xiàng)目監(jiān)管資金，不斷加碼拿地，屬于一份錢幾處花，只要有一個(gè)樓盤銷售不利，立馬所有項(xiàng)目資金都緊張，這是過分追求利潤和規(guī)模化，忽視現(xiàn)金流穩(wěn)定導(dǎo)致的。因此當(dāng)前的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到業(yè)務(wù)部門服從財(cái)務(wù)部門調(diào)度，穩(wěn)字當(dāng)頭。對(duì)于不可控項(xiàng)目，及時(shí)放棄，斷臂求生、現(xiàn)金為王。

（三）資金管理方式不適合企業(yè)實(shí)際需求

大部分地產(chǎn)類企業(yè)并未建立符合自身發(fā)展需要的資金管理模式，都以財(cái)務(wù)部統(tǒng)籌管理，財(cái)務(wù)又以業(yè)績優(yōu)先，形成了只有數(shù)據(jù)沒有分析的局面。通常來講，地產(chǎn)業(yè)的資金管理模式分為兩種：自上而下的集團(tuán)化統(tǒng)籌管理模式和自下而上的項(xiàng)目（分子公司）獨(dú)立經(jīng)營模式。大型地產(chǎn)企業(yè)一般為集團(tuán)式化大規(guī)模經(jīng)營為主，同時(shí)又為了方便統(tǒng)籌全公司的資金，只要有預(yù)收款，立馬用于新地塊拍賣，也逼迫地產(chǎn)公司不得不需要集中管理資金，反而助長了不斷增加杠桿的風(fēng)氣。而中小型地產(chǎn)企業(yè)以分散模式為主，項(xiàng)目經(jīng)理或者是分公司經(jīng)理擁有絕對(duì)的資金使用權(quán)限，這又使得公司在統(tǒng)一力量集中發(fā)展的時(shí)候，勁使不到一處去。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式不合理，使用集團(tuán)化統(tǒng)籌管理模式的集團(tuán)公司，其內(nèi)部沒有專門的資金管理中心，資金集中統(tǒng)籌管理的制度不完善，同時(shí)拍腦袋的事情時(shí)有發(fā)生；而使用項(xiàng)目（分子公司）獨(dú)立經(jīng)營模式的公司多數(shù)缺乏全局觀念和大局意識(shí)，出現(xiàn)有些項(xiàng)目缺錢無法開工，而有些項(xiàng)目資金充裕卻沒有合理的投資方向，產(chǎn)品質(zhì)量沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)形象有問題。

（四）財(cái)務(wù)分析未能充分考慮市場對(duì)企業(yè)的信心

仍然以恒大為例，暴雷前并未出現(xiàn)資不抵債，雖然流動(dòng)性枯竭，但是所有資產(chǎn)仍然可以覆蓋負(fù)債，積極出售資產(chǎn)等還是可以活下來，但發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況確是：失去企業(yè)信心的恒大資產(chǎn)變得廉價(jià)，打折后便無法覆蓋所有負(fù)債。這個(gè)案例可以充分說明，我們現(xiàn)如今的財(cái)務(wù)分析幾乎沒有認(rèn)真考慮在壓力環(huán)境下的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值并未詳細(xì)考慮壓力測試，這不僅會(huì)在危機(jī)時(shí)加速資金流枯竭，也會(huì)讓管理層高估自身的運(yùn)營能力和資金管理能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的幾點(diǎn)對(duì)策

（一）建立健全風(fēng)控體系，實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)務(wù)收支政策

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來幾年的投資需要嚴(yán)把風(fēng)控，做到穩(wěn)健投資，除了不盲目拿地以外，還需要綜合考慮政策因素，回款速度等等因素。同時(shí)創(chuàng)造各級(jí)分別把關(guān)的決策渠道,以確保項(xiàng)目周期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)都能得到充分的考慮。并且實(shí)時(shí)收集項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息，動(dòng)態(tài)調(diào)整戰(zhàn)略，及時(shí)改變投資方向和體量。一般需要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)有：市場競爭風(fēng)險(xiǎn)、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)需求風(fēng)險(xiǎn)等。如何建立相應(yīng)體系變得至關(guān)重要：1.在投資決策階段，需要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂星?、風(fēng)土人情、居民購買力、居民購買意愿等做好切實(shí)可行的可行性研究報(bào)告，并且設(shè)定投資拿地的最高限額。2.在工程施工階段，要完善審批機(jī)制，明確各職位的權(quán)限和職責(zé)，做到不冗雜不形式主義。并且實(shí)時(shí)追蹤各資產(chǎn)的規(guī)模和在建工程的完工情況，讓資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)更加精準(zhǔn)。3.在營銷階段，定價(jià)環(huán)節(jié)需要符合市場規(guī)律，保證未來銷售回款的及時(shí)性。在費(fèi)用支出上實(shí)行部門考核機(jī)制，采用誰指出誰負(fù)責(zé)的形式，讓費(fèi)用和產(chǎn)值進(jìn)行匹配。

（二）強(qiáng)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，采用銷售指標(biāo)服務(wù)于財(cái)務(wù)指標(biāo)政策

盈利至上的企業(yè)文化根深蒂固，如何轉(zhuǎn)變思路，從激進(jìn)轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，需要從財(cái)務(wù)指標(biāo)上著手。當(dāng)前考量企業(yè)各級(jí)人員的指標(biāo)雖然有很多，但總體任然圍繞增加產(chǎn)值為核心，一切以利潤增長率為主基調(diào)。所以為了防止地產(chǎn)越陷越深，需要對(duì)部分利于現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行強(qiáng)化考核：例如產(chǎn)值增速需要和期末存量貨幣資金增量掛鉤；利潤增速需要和現(xiàn)金短債比掛鉤；強(qiáng)化應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率作為銷售部門的考核；存量貨幣資金占比需要維持在一定水平作為財(cái)務(wù)部門的考核指標(biāo)。在優(yōu)先滿足穩(wěn)健財(cái)務(wù)指標(biāo)的前提下才能對(duì)業(yè)績指標(biāo)進(jìn)行績效考核，這樣有效的控制企業(yè)經(jīng)營層激進(jìn)的擴(kuò)張策略。

（三）結(jié)合公司規(guī)模和發(fā)展階段設(shè)計(jì)資金管理模型

通常情況，房地產(chǎn)企業(yè)一般分為集團(tuán)化統(tǒng)籌管理模式和項(xiàng)目（分子公司）獨(dú)立經(jīng)營模式。一般情況下，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的管理要求建立各自的資金管理模式：集團(tuán)化統(tǒng)籌管理模式有利于對(duì)資金的集中調(diào)度和優(yōu)化各項(xiàng)目（分子公司）之間的資金需求、也有利于實(shí)行統(tǒng)一的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、樹立良好的企業(yè)形象，但卻不利于調(diào)動(dòng)各個(gè)項(xiàng)目（分子公司）的積極性、各個(gè)項(xiàng)目（分子公司）在資金上沒有主見、不能因地制宜、資金使用流程復(fù)雜且耗時(shí)較長、影響資金的使用效率、影響企業(yè)對(duì)市場快速變化的應(yīng)變能力；至于項(xiàng)目（分子公司）獨(dú)立經(jīng)營模式，有利于調(diào)動(dòng)項(xiàng)目（分子公司）的積極性，加速淘汰企業(yè)內(nèi)部不合理的機(jī)構(gòu)或者部門，但又容易出現(xiàn)資金使用成本高、資金分散、資金使用“旱的旱死澇的澇死”、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等缺點(diǎn)。正因?yàn)檫@兩種模式都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，所以還需要增加規(guī)模效應(yīng)和自身發(fā)展階段的相關(guān)指標(biāo)，把集團(tuán)化統(tǒng)籌管理和項(xiàng)目（分子公司）獨(dú)立經(jīng)營的兩種模式綜合使用。例如在較小規(guī)模的發(fā)展初期，需要弱化集團(tuán)化統(tǒng)籌管理、強(qiáng)化獨(dú)立經(jīng)營，充分調(diào)動(dòng)基層項(xiàng)目的積極性；在中等規(guī)模的發(fā)展擴(kuò)張期，需要強(qiáng)化集團(tuán)化統(tǒng)籌管理、弱化獨(dú)立經(jīng)營，嚴(yán)格控制杠桿、保持資金流的穩(wěn)定；在較大規(guī)模的發(fā)展穩(wěn)定期，需要同等重視兩種資金管理，可以采用集團(tuán)化統(tǒng)籌來管控發(fā)展迅猛的分公司或者項(xiàng)目，同時(shí)獨(dú)立經(jīng)營一些能力較弱或者初創(chuàng)的分公司或者項(xiàng)目。

（四）引入壓力測試，考慮企業(yè)形象受損后的資產(chǎn)折價(jià)問題

壓力測試能夠幫助企業(yè)及投資人充分了解在企業(yè)危機(jī)情況下的生存能力和抗壓能力。當(dāng)前的企業(yè)財(cái)務(wù)分析往往采用的是正常情況下的資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值，這會(huì)使得企業(yè)董事會(huì)、經(jīng)營層高估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于長期穩(wěn)定的發(fā)展。因此增加壓力測試是高杠桿的地產(chǎn)企業(yè)未來必須要做的事情。測試的需要根據(jù)行業(yè)政策、競爭者壓力、公司發(fā)展階段、歷史過往事件等綜合設(shè)定壓力情景。壓力測試包括敏感度測試分析和情景測試分析。1.敏感度測試分析。敏感度測試分析可以利用某一特定風(fēng)險(xiǎn)（例如流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)）或一組風(fēng)險(xiǎn)（例如政策風(fēng)險(xiǎn)以及其帶來的一系列如居民購買意愿下降、融資困難等群體性風(fēng)險(xiǎn)），讓其在模擬的極端事件下發(fā)生變動(dòng)，并分析其對(duì)企業(yè)整體產(chǎn)生的影響。這種方法可以較為輕松的分析指定風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整體產(chǎn)生的邊際影響，缺點(diǎn)則是操作者對(duì)于模型中每單位變動(dòng)的幅度、范圍必須精準(zhǔn)，否則會(huì)影響分析的結(jié)果和判斷。2.情景測試分析。情景測試分析是將所選用的風(fēng)險(xiǎn)定義為某種情景，分析在個(gè)別情景下的壓力損失。情景測試分析法有兩種：歷史情景模擬和假設(shè)性情景模擬。（1）歷史情景模擬。歷史情景模擬利用過去已經(jīng)發(fā)生過的不良事件，例如恒大、華夏幸福等，評(píng)估不良事件的誘因?qū)ψ陨砥髽I(yè)產(chǎn)生的不良影響。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是具有客觀性、且比較有說服力。但這種方法的缺點(diǎn)歷史終究是歷史，會(huì)不會(huì)再次發(fā)生不得而知，而市場的瞬息萬變才是永恒不變的主題。（2）假設(shè)性情景模擬。在參考?xì)v史事件的同時(shí)，另外模擬某些風(fēng)險(xiǎn)因素引起的極端事件，從而完善歷史情景分析，這就是假設(shè)性情景分析。這種分析方法更適合大型地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)相關(guān)人員的專業(yè)要求和行業(yè)敏感度都要較高的要求，也需要實(shí)時(shí)更新檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛠硗晟品治觥?

四、結(jié)束語

多年來，中國的地產(chǎn)行業(yè)從小到大、從鼓勵(lì)到制衡，多少企業(yè)在改革開放的浪潮下起起伏伏，穩(wěn)定的發(fā)展是永恒不變的話題，任何管理模式都應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和政策的變動(dòng)，固定的采用一種管理模式或者不順勢而為，都將會(huì)淹沒在發(fā)展的長河中，正所謂“跑的加快不如跑得遠(yuǎn)，活下去才是真理”。當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變?cè)匈Y金管理模式，強(qiáng)化現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證可持續(xù)的發(fā)展，才能符合后地產(chǎn)時(shí)代的要求，致力服務(wù)于國家新百年目標(biāo)。

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作者:黃慶 單位:龍信投資有限公司