發(fā)布時間：2023-03-07 15:04:21
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的城市房地產管理法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第一條 為了促進房地產業(yè)健康有序發(fā)展，保障房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產法》）及有關法律、法規(guī)，結合我省實際，制定本條例。
第二條 房地產開發(fā)經營用地，必須嚴格依照國家土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第三條 在我省城市規(guī)劃區(qū)內依法取得土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易、中介服務，實施房地產管理，物業(yè)管理應當遵守《城市房地產法》和本條例。
第四條 房地產權利人應當遵守法律、法規(guī)，依法納稅。
房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 房地產開發(fā)經營涉及國有資產的，應當按國家有關國有資產管理的規(guī)定辦理。
第六條 國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政管理部門具體實施。
依法取得國有土地使用權后的房地產開發(fā)經營，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門負責管理，土地、工商、物價等有關行政管理部門依照各自的職責，密切配合實施。
第二章 房地產開發(fā)
第七條 縣級以上人民政府計劃、建設行政主管部門應加強對房地產業(yè)的宏觀調控，定期信息，促進其健康發(fā)展。
第八條 房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相協調的原則，統一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設。
第九條 設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備《城市房地產法》第二十九條規(guī)定的條件。
第十條 設立房地產開發(fā)企業(yè)按下列程序進行：
（一）向工商行政管理部門申請企業(yè)名稱；
（二）向所在地建設行政主管部門申請資質初審和復審；
（三）向省建設行政主管部門申請資質審批，領取相應的資質等級證書；
（四）到工商行政管理部門登記注冊，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；
（五）辦理納稅登記；
（六）到所在地建設（房產）行政主管部門備案。
第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)依法取得資質等級證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，即可從事房地產開發(fā)活動。各地不得再要求辦理其他市場準入的證照。
第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)的資質每年核定一次。對不符合原定資質標準或不參加資質核定的企業(yè)，由所在地建設行政主管部門提出審查意見，報省建設行政主管部門審定后給予降級或吊銷資質等級證書，并提請工商行政管理部門辦理變更或吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第十三條 省外企業(yè)到我省進行房地產開發(fā)，須向省建設行政主管部門申請資質審查，并在一個月內到項目所在地的建設行政主管部門備案。
第十四條 外商投資房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理，參照本條例有關規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質等級證書。
第十六條 房地產開發(fā)項目的實施，按照國家有關法律、法規(guī)和《貴州省建筑市場管理條例》、《貴州省建設工程招標投標管理條例》等有關規(guī)定執(zhí)行。
房地產開發(fā)涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關手續(xù)。
項目竣工后，應當按規(guī)定進行綜合驗收。驗收不合格的，不準交付使用。
第三章 房地產交易
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條 房地產交易是指房屋和基礎設施連同其使用范圍內的土地使用權依法轉讓、租賃、抵押等行為。
第十八條 縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房地產交易管理。
第十九條 房地產交易市場是房地產交易當事人進行交易活動的場所。
設立房地產交易市場，需經當地縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門批準，到工商行政管理部門進行市場登記，并報省建設行政主管部門備案。
第二十條 房地產交易應當遵循自愿、公平、誠實、信用的原則。
第二十一條 房地產交易人必須持有效證件，辦理登記、驗證、評估等有關手續(xù)，并簽定書面合同，按規(guī)定繳納稅、費。
房地產交易涉及國有資產的，應先取得國有資產行政主管部門的批準后，方可進行。
房地產交易應在房地產交易市場進行。
第二十二條 國有房地產交易時必須進行價格評估。
其它房地產交易，建設（房產）行政主管部門要求評估或交易當事人委托評估的，應按規(guī)定進行評估。
房地產價格評估，應由依本條例規(guī)定成立的房地產價格評估機構進行。
第二十三條 房地產交易實行成交價格申報制度。房地產成交價格是繳納稅費的依據，房地產交易當事人對交易價格不得瞞報或作不實申報。
土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，當地市（縣）人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市（縣）人民政府可以采取必要的調控措施。
第二節(jié) 房地產轉讓
第二十四條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其它合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其它合法方式指下列行為：
（一）以房地產作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；
（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；
（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；
（四）以房地產抵債的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十五條 已出租的房屋進行轉讓前，應提前三個月通知承租人，同等條件下承租人有權優(yōu)先購買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續(xù)有效，但承租人應與新的房屋所有權人重新簽定合同。
第二十六條 以土地出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后改變原規(guī)定土地用途和規(guī)劃建設要求的，按《城市房地產法》第四十三條規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 商品房預售及其再轉讓按《城市房地產法》第四十四條、第四十五條規(guī)定執(zhí)行。
第三節(jié) 房地產抵押
第二十八條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣的所得價款優(yōu)先受償。
第二十九條 房地產抵押人憑有效證件，到建設（房產）行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。
第三十條 抵押人對已出租的房地產設定抵押權的，應當書面通知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十一條 房地產抵押合同終止后，雙方當事人應當在十五日內到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。
第三十二條 抵押人不履行債務時，處分抵押房地產所得價款，按下列順序進行清償：
（一）支付處分該抵押房地產的費用；
（二）支付房地產抵押應當繳納的稅費；
（三）按抵押合同和抵押順序償還債務；
（四）剩余部分退還給抵押人。
第三十三條 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
第三十四條 以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押，依法拍賣該房地產后，所得價款應在先繳納應繳的土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
第四節(jié) 房屋租賃
第三十五條 房屋租賃，是指房屋所有權人以營利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第三十六條 住宅用房的租賃，按《城市房地產法》第五十四條規(guī)定執(zhí)行。
房屋出租人應按規(guī)定繳納有關稅費。
屬于土地使用權出租的，按國家有關土地管理的規(guī)定辦理。
第三十七條 房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。
土地收益的上繳辦法按國家有關規(guī)定辦理。
第三十八條 租賃期滿，繼續(xù)出租的房屋，應重新辦理租賃手續(xù)；在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權。
第三十九條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）屬于危險房屋的；
（七）設定抵押，未經抵押權人同意的；
（八）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。
第四章 中介服務管理
第四十條 房地產中介服務，指在房地產交易中，以營利為目的為當事人提供咨詢、價格評估、經紀等有償服務的行為。
第四十一條 房地產中介服務機構，應具備《城市房地產法》第五十七條規(guī)定的條件。
第四十二條 設立房地產中介服務機構，由當地建設（房產）行政主管部門進行資質初審，報省建設行政主管部門審定，發(fā)給資質證書后，到工商行政管理部門申請營業(yè)登記。
設立土地中介服務機構的，由土地管理部門按規(guī)定辦理有關手續(xù)。
第四十三條 從事房地產中介服務的專業(yè)人員，應經建設行政主管部門會同土地行政管理部門組織專業(yè)培訓，考核合格發(fā)給資格證書后，方可開展房地產中介服務。
第四十四條 省外入黔從事房地產中介活動的單位或個人，須到省建設行政主管部門申請資質和資格審查，并到經營地建設（房產）行政主管部門登記備案。
第四十五條 進行房地產中介服務可以收取經營費，收費項目和標準由省物價部門會同有關部門核定。
第五章 房地產權屬登記管理
第四十六條 本省實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。
第四十七條 城市房屋權屬登記發(fā)證工作，由所在地市（縣）人民政府建設（房產）行政主管部門負責。
城市土地使用權的登記發(fā)證，按《城市房地產法》第六十條第一款的規(guī)定辦理。
其他任何單位無權發(fā)放房屋產權證件和土地使用權證件。
第四十八條 在依法取得的國有土地上建成的房屋，應憑土地使用權證書和建設工程規(guī)劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設（房產）行政主管部門申請登記，領取房屋所有權證書。
房地產轉讓或變更，應按《城市房地產法》第六十條第三款的規(guī)定辦理變更登記。
未按規(guī)定繳納稅、費的，不予辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記手續(xù)。
第四十九條 房改中出售的公有住房，經縣級以上人民政府房改部門確認產權屬性和比例后，由出售單位持有關證明文件到當地建設（房產）行政主管部門辦理過戶和產權轉移登記手續(xù)，領取房屋所有權證書。
第五十條 因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。
第六章 物業(yè)管理
第五十一條 物業(yè)管理，指以經營方式對各類房屋建筑及其附屬設施，以及成片住宅區(qū)內的市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境容貌、安全保衛(wèi)等進行維護、修繕和管理的行為。
城市人民政府應倡導和推進物業(yè)管理。
第五十二條 設立物業(yè)管理企業(yè)，參照本條例第十、十一條的規(guī)定辦理。
第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)必須與物業(yè)產權人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實施物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)可以有償提供與物業(yè)管理相關的配套服務。
第五十四條 物業(yè)管理的收費，屬事業(yè)性的按《貴州省行政事業(yè)性收費管理條例》的規(guī)定執(zhí)行；屬服務性的由雙方商定。
第七章 法律責任
第五十五條 房地產開發(fā)建設用地，未按土地管理有關法律、法規(guī)規(guī)定辦理的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。
第五十六條 違反本條例第十一條規(guī)定，未取得資質等級證書從事房地產開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門責令其停止房地產開發(fā)業(yè)務，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。
第五十七條 違反本條例第二十七條規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。
第五十八條 違反本條例第四十二條規(guī)定，未取得資質證書進行房地產中介服務活動的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門或土地行政管理部門責令其停止中介活動，沒收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。
第五十九條 違反本條例第四十八條和第五十條規(guī)定，未辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記的，由登記機關責令其補辦手續(xù)，并可對直接責任者處以一百元以上一千元以下罰款。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由建設（房產）行政主管部門責令限期改正，并可視情節(jié)處一百元以上五千元以下罰款：
（一）不履行合同，房屋及公用設施、設備修繕不及時、質量無保證的；
（二）私搭亂建，改變房地產和公用設施用途的；
（三）不履行物業(yè)管理合同及有關規(guī)定義務的。
對擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。
第六十一條 阻礙房地產行政管理人員依法執(zhí)行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十二條 各級人民政府及有關行政管理部門工作人員濫用職權、營私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十三條 實施處罰時應出具處罰決定書；罰款應使用按國家規(guī)定統一印制或監(jiān)制的罰沒收據。
罰沒收入應全額上繳同級財政。
第六十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第八章 附 則
第六十五條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)經營活動以及實施房地產管理，參照本條例執(zhí)行。
第六十六條 省人民政府可依據本條例制定具體辦法。
第六十七條 本條例自1996年10月1日起施行。
附：國家法律有關條文：《中華人民共和國城市房地產法》：
第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；
（四）有足夠的專業(yè)技術人員；
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。
房地產開發(fā)企業(yè)在領取執(zhí)照后的一月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十五條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。
第五十四條 住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其它租賃條款。
第五十七條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業(yè)人員；
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。
第一條 為加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產開發(fā)經營和管理行為，保護房地產開發(fā)經營活動當事人的合法權益，保障和促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 房地產開發(fā)企業(yè)在本市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發(fā)項目、銷售商品房的經營活動和有關管理部門對房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，適用本條例。
第三條 房地產開發(fā)經營應遵循經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統一的方針，實行統一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。
第四條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發(fā)經營活動的統一監(jiān)督管理，日常工作由重慶市城市建設綜合開發(fā)管理辦公室負責。
區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門按照職責分工負責本轄區(qū)內房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作。
土地、房屋、工商、計劃、規(guī)劃、物價等行政管理部門依照有關法律、法規(guī)和本條例的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產開發(fā)企業(yè)
第五條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件，并符合本條例有關資質的規(guī)定。
取得營業(yè)執(zhí)照和經核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，方可從事房地產開發(fā)經營活動。
第六條 設立一級房地產開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：
（一）注冊資本五千萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不少于四十人。其中，具有中級以上專業(yè)技術資格的管理人員不得少于二十人，總工程師、總會計師和總經濟師應具備高級專業(yè)技術資格。
（三）具有五年以上從事房地產開發(fā)的經歷，近三年累計竣工建筑面積三十萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資。連續(xù)五年建筑工程質量合格率達百分之百。
第七條 設立二級房地產開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：
（一）注冊資本二千萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不少于三十人。其中，具有中級以上專業(yè)技術資格的管理人員不得少于十五人，總工程師、總會計師應具備高級專業(yè)技術資格。
（三）具有三年以上從事房地產開發(fā)的經歷，近三年累計竣工建筑面積十五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資。連續(xù)三年建筑工程質量合格率達百分之百。
第八條 設立三級房地產開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：
（一）注冊資本八百萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不少于十人。其中，具有中級以上專業(yè)技術資格的管理人員不得少于五人，總工程師應具備高級專業(yè)技術資格。
（三）具有二年以上從事房地產開發(fā)的經歷，累計竣工建筑面積五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資。建筑工程質量合格率達百分之百。
第九條 設立四級房地產開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：
（一）注冊資本二百萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不少于五人。其中，工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上專業(yè)技術資格，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上專業(yè)技術資格，配有專業(yè)統計人員。
第十條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應按本條例第十三條規(guī)定的審批權限到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門申辦資質初審，然后持建設行政主管部門審查意見到工商行政管理部門辦理登記注冊，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，再到建設行政主管部門辦理資質審批手續(xù)。
第十一條 申請房地產開發(fā)企業(yè)資質初審，應當提供下列資料：
（一）企業(yè)章程；
（二）驗資證明；
（三）企業(yè)發(fā)起人和法定代表人身份證明；
（四）專職工程技術和經濟管理人員的資格證書和聘用合同：
（五）企業(yè)辦公地點的房屋產權證明或房屋租約。
建設行政主管部門必須在收到房地產開發(fā)企業(yè)資質初審申請后十日內發(fā)出書面審查意見。
第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門領取《房地產開發(fā)資質申請表》，申請核定資質等級。
建設行政主管部門必須在收到房地產開發(fā)企業(yè)的核定資質等級申請后三十日內，核發(fā)資質證書；不合格的，作出書面答復。
第十三條 房地產開發(fā)企業(yè)的資質實行分級審批。一級資質由市建設行政主管部門初審，建設部審批發(fā)證；二級和三級資質由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門初審，市建設行政主管部門審批發(fā)證；四級資質由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門審批發(fā)證，報市建設行政主管部門備案。
新開辦的房地產開發(fā)企業(yè)，凡資金、人員達到一、二、三級標準，而開發(fā)經歷和經營實績未達到相應標準的，按降低一級的資質審批。
第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)按核定的資質等級，可承擔相應規(guī)模的房地產開發(fā)建設項目；
（一）一級：各類居住小區(qū)。
（二）二級：建筑面積二十五萬平方米以下的住宅小區(qū)。
（三）三級：建筑面積十萬平方米以下的住宅小區(qū)。
（四）四級：建筑面積二萬平方米以下的住宅。
房地產開發(fā)企業(yè)按核定的資質等級，可承擔與其投資能力相當的其他建設項目。
第十五條 本市范圍以外的房地產開發(fā)企業(yè)到本市從事房地產開發(fā)經營，應到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門辦理許可手續(xù)后，方可進行房地產開發(fā)經營。
第十六條 房地產開發(fā)資質實行年檢制度。房地產開發(fā)企業(yè)自取得資質證書的次年起，按本條例第十三條規(guī)定的權限，在規(guī)定時間內持下列資料參加年檢：
（一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）資質證書副本；
（三）企業(yè)上年度資產負債表；
（四）房地產開發(fā)項目手冊；
（五）資質年檢申報書及相關證明資料。
第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢結論分為合格、基本合格、不合格。
連續(xù)兩年基本合格的，降低一級資質。不合格的，不得承擔新的開發(fā)項目；連續(xù)兩年不合格的，吊銷資質證書。
第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)分立、合并、終止，應在工商行政管理部門核準后三十日內，向建設行政主管部門重新申請辦理資質證書或辦理資質證書注銷手續(xù)。
房地產開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人、辦公地點、注冊資本和主要技術、經濟負責人，應在變更后三十日內向建設行政主管部門辦理變更手續(xù)。
第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)應按市建設行政主管部門的要求，定期向統計管理部門和建設行政主管部門報送統計報表。
第三章 房地產開發(fā)建設
第二十條 市和區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門根據土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃及市場需求，會同同級計劃、規(guī)劃、土地、房屋等有關行政管理部門，編制全市和區(qū)、縣（自治縣、市）的房地產開發(fā)建設年度計劃，報同級人民政府批準。
第二十一條 有關部門提出的下列建設條件，建設行政主管部門應列入《重慶市房地產開發(fā)項目建設條件意見書》（以下簡稱項目意見書），房地產開發(fā)企業(yè)必須按項目意見書規(guī)定的內容進行開發(fā)建設：
（一）項目性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）拆遷補償、安置要求；
（六）建設質量等級要求；
（七）有關稅費的解繳要求；
（八）其他需要提出的建設條件。
第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設項目之日起五日內，到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門領取《重慶市房地產開發(fā)建設項目手冊》（以下簡稱項目手冊）。
房地產開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中應將主要事項如實記錄在項目手冊中，并送項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案。
項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門應對項目手冊記錄的內容進行檢查，并作為資質審查和年檢的依據。
第二十三條 房地產開發(fā)項目應建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。建設行政主管部門應加強對項目資本金投入使用的監(jiān)督管理。
第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目，應符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。
第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第二十七條 房地產開發(fā)項目竣工后，應按國家和市的有關規(guī)定進行驗收并辦理有關手續(xù)。未經驗收或者驗收不合格的，不得投入使用，房屋產權管理部門不得辦理房屋權屬登記。
住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第四章 房地產項目經營
第二十八條 預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)，應取得房屋行政管理部門核發(fā)的商品房預售許可證。
房地產開發(fā)企業(yè)將已經抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人同意并明確告知購房者；已經預售的商品房不得進行抵押。
第二十九條 預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應向預購人出示預售許可證，對預售資金的使用必須與銀行簽訂監(jiān)管協議，確保預售資金用于該商品房的建設。
第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)應自預售合同簽訂之日起三十日內，到商品房所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房屋、土地行政管理部門備案，并將預售情況記錄在項目手冊中。
第三十一條 商品房銷售價格由當事人協商議定；享受國家優(yōu)惠政策的經濟適用房價格實行政府指導價或政府定價。
第三十二條 商品房銷售當事人雙方應簽定書面合同。合同應載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價格及其所包括的全部內容（含代收費）、商品房交付使用的日期、質量要求、物業(yè)管理方式、違約責任等。
房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房面積的計算必須符合國家規(guī)定。
第三十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應在簽訂商品房銷（預）售合同時，向購買人提供商品房質量保證書；在商品房交付使用，向購買人提供商品房使用說明書。房地產開發(fā)企業(yè)應按照質量保證書的內容，承擔商品房保修責任。商品房購買人應按照使用說明書的要求使用商品房。
商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督機構申請重新核驗。經核驗，屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十四條 預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)，應自商品房交付使用之日起九十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)，應自銷售合同簽訂之日起九十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
第三十五條 轉讓房地產開發(fā)項目，必須符合下列條件：
（一）轉讓人持有建設、計劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門批準項目的有關文件；
（二）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金；
（三）轉讓人已支付應繳納的前期稅費；
（四）轉讓人已完成項目開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；
（五）受讓人具備相應的房地產開發(fā)資質；
（六）受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件；
第三十六條 轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人與受讓人應持轉讓申請書和本條例第三十四條規(guī)定條件的資料，向建設行政主管部門提出項目轉讓申請。經建設、計劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門聯合會審批準后，方可進行轉讓。轉讓人與受讓人持轉讓批準文件和轉讓合同到有關管理部門辦理轉讓手續(xù)。
受讓方應到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門重新領取項目手冊。
未經批準的房地產開發(fā)項目不得轉讓，有關管理部門不得辦理轉讓手續(xù)。
第三十七條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應明確責任方。項目轉讓人和受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。
第三十八條 房地產開發(fā)項目進行聯合建設的，房地產開發(fā)企業(yè)應將項目的聯建事項記錄在項目手冊中，并將具有法律效力的聯建文書自生效之日起十日內，送項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案。
房地產開發(fā)企業(yè)不得假借項目聯建，變更項目開發(fā)主體，變相轉讓房地產開發(fā)項目。
第五章 法律責任
第三十九條 違反本條例規(guī)定，未取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產開發(fā)經營活動的單位或者個人，由區(qū)、縣（自治縣、市）以上工商行政管理部門責令停止房地產開發(fā)經營活動，沒收違法所得，可并處違法所得五倍以下的罰款。
第四十條 違反本條例規(guī)定，未取得資質證書或超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
第四十一條 房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令限期改正，給予警告、降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，可并處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（一）申請資質證書或資質年檢中弄虛作假的；
（二）不按規(guī)定辦理資質變更或注銷手續(xù)的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；
（四）不參加資質年檢或不按規(guī)定填報統計報表的；
第四十二條 違反本條例規(guī)定，將未經驗收的房屋投入使用的，由建設行政主管部門責令限期改正，并按下列規(guī)定處以罰款：
為適應房地產業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產中介服務管理，規(guī)范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業(yè)處。
二OO二年三月五日
附件河南省城市房地產中介服務管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條、在本省行政區(qū)域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經營活動。
第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區(qū)域內的房地產中介服務管理工作。
第二章、中介服務人員資格管理
第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條、從事房地產咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產及相關專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產咨詢業(yè)務相關的中級以上專業(yè)技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業(yè)務。
第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業(yè)務。
第七條、國家實行房地產經紀人員職業(yè)資格制度，房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協理從業(yè)資格。
房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業(yè)資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。
第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章、中介服務機構管理
第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規(guī)定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區(qū)域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術人員數量、經營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業(yè)績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業(yè)務。
第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發(fā)資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。
第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
第四章、中介業(yè)務管理
第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業(yè)務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條、房地產中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條、房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關報表。
第二十三條、房地產中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章、附則
第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條、本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發(fā)新的資質證書后，方可繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業(yè)務。
論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場經濟的不斷向前發(fā)展,房地產產業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當下成為了國民經濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業(yè),包括旅游等產業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動力。所以,在現時如何保證房地產行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產行業(yè)的發(fā)展也開始顯現出一些亂象,在急速發(fā)展的過程中,各種房地產投資商,利用國家大力發(fā)展地產行業(yè)的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對國民經濟的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題,是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
(一)《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規(guī)定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規(guī)定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項法則中規(guī)定了許多的關于房地產的條例,譬如說在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權的轉讓過程中,這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產商的投機行為;為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為,土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉讓;為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地,在《城市房地產管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程,對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂;在《城市房地產管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規(guī)定,這種對成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產公司的過程中,除過要具備相關的企業(yè)資質,還需要有一定的注冊資本以及開發(fā)投資的具體數額;在房地產市場上,由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環(huán)節(jié)中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發(fā)和利用,重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。
(二)其他法律法規(guī)
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產市場的兩項重要的法律法規(guī),也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規(guī)定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:
第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用,在關于房地產方面,這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;
第二,消費者權益保護法。在這項法律之中,明確規(guī)定房地產市場中的開發(fā)商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規(guī)范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規(guī)定,對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規(guī)定,這項法律也詳細的規(guī)定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產開發(fā)商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規(guī)定,當然,它也會對房地產市場的行為作出了細致的規(guī)定,對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規(guī)范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產發(fā)展過程的現狀來看,房地產投機行為的主體已經悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產開發(fā)商等,但在現時,房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產開發(fā)商,與形勢已經不相符合,對于房地產中介機構和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產價格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調的重點依然是流通環(huán)節(jié)的投機行為,對于房地產市場交易的保有、消費環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發(fā)展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發(fā)地產市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產市場,在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關的法律法規(guī)
眾所周知的是,《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內,我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變,在這種態(tài)勢之下,《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業(yè)的發(fā)展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
(二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業(yè)的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產行業(yè)的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產市場的保有性質做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規(guī)范,從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環(huán)境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實
在當下,由于房產開發(fā)商的惡意競爭而導致的房地產行業(yè)信息嚴重不對稱的現象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規(guī)律的協調之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅趕出房地產市場。
關鍵詞:無產權證房屋買賣 無權處分 解除條件 不當得利
一、案件事實概要
2001年3月25日,甲與乙簽訂了《賣房協議》,約定了如下內容:甲將其住房B號賣與乙,協議簽訂當天支付8萬元,尾款2萬元在該房屋產權證下來并辦理完過戶登記手續(xù)后再予支付。協議簽訂后,該房屋所有權即歸屬乙。該協議一經簽訂,即具法律效力。
后來乙成為A公司的法定代表人,他對B號房屋所享有的權利被讓與給A公司,成為A公司財產的一部分。
2001年6月10日,A公司與丙簽訂《售房合同書》,約定了如下主要內容:A公司將上述住房B號賣給丙。丙于本合同簽訂之日向A公司支付購房首款125000元整,丙自該筆首款支付之日起即有權裝修、人住該房。A公司保證該房屋為合法銷售的房屋,無任何債務及遺留問題。A公司如不能在2001年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下,除應如數退還丙所付全部款外,還應對丙作適當經濟賠償,包括房屋裝修費、因追索房產證而導致誤工損失費、訴訟費、聘請律師等費用。協議自簽訂之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權的過戶登記,表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權,深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協議》,私自將B號房屋的((房屋所有權證》領走,并不配合A公司將B號房屋所有權過戶,致使A公司難以將B號房屋所有權移轉登記于丙的名下。原告丙認為,兩被告A公司和甲的行為違反了合同,嚴重侵犯了其合法權益,故此訴至法院,要求兩被告立即給其辦理房產過戶手續(xù);A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。
一審民事判決認為:依法成立的合同,自成立時生效。違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時,被告A公司未依法登記領取所售房屋權屬證書,且至今被告A公司仍未取得該房屋權屬證書,丙明知A公司非產權人,所購房屋未取得權屬證書,仍然與A公司簽訂售房合同書,故雙方簽訂的售房合同書無效,對此,A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力,原告要求按售房合同書,被告賠償其律師費之請求,本院不予支持。合同無效后,因該合同取得的財產應當予以返還;雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。丙應將所購房屋返還A公司,A公司亦應將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經濟損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。綜上所述,依據《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條,《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項之規(guī)定,判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效,原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司,被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。
一審民事判決所持的基本立場是,未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓;否則,合同無效。
二、評釋
(一)關于系爭合同的定性
1.關于《賣房協議》的定性
《賣房協議》簽訂之時,作為出賣物的B號房屋系甲的回購房,其所有權仍然登記在甲所在單位的名下,按照基于法律行為的不動產物權變動以登記為生效要件的觀點,甲尚無B號房屋的所有權。因而,《賣房協議》構成出賣他人之物的合同,屬于無權處分的合同。但這樣認定,會出現若干問題。如果站在周到保護買受人的立場上,可有兩種解決方案。第一種方案是繞開系爭合同的定性,看重法律適用及其后果,對于此類合同允許買受人基于合同法第150條或者其他有關條款的規(guī)定,追究出賣人的違約責任。第二種方案是既關注系爭案件的法律適用,又從基礎上解決系爭合同的定性問題。筆者嘗試后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,對于回購房,人們認為屬于購房的職工所有,不再是購房人所在單位的財產。在系爭案件中,人們通常認為B號房屋屬于甲所有。如果沒有充分的反對理由,我們就應當尊重人們今日的通常觀念。第二,系爭合同沒有規(guī)定B號房屋的所有權在合同簽訂當時或稍后辦理移轉登記手續(xù),而是約定由出賣人甲在未來辦理過戶登記手續(xù)。這非常類似于期房的買賣、未來物的買賣。由于期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預售合同時享有所有權,未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物,因此,《賣房協議》不宜被定性為出賣他人之物的合同,或者說不宜被認定為無權處分的合同,而應比照期房買賣合同、未來物買賣合同,認定為出賣自己之物且合法有效的合同。否則,就是沒有做到相似的事物相同處理。第三,上列觀點之所以成立,是因為我國現行法未規(guī)定買賣物的所有權自合同成立時移轉,而是奉行買賣物所有權自交付或登記時移轉的原則(民法通則第72條第2款及其解釋、合同法第133條及其解釋)。只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉買賣物的所有權,就達到了買賣合同的目的,無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權。第四,從外表觀察而顯現的所謂“出賣他人之物”,其實至少可分為兩種類型:一類是出賣人與物的所有權人本無相應的債權債務關系,未得到授權,便擅自出賣他人之物,多構成侵權行為;另一類是出賣人與物的所有權人之間已經存在著買賣、贈與、互易等合同,物的所有權人負有向出賣人移轉物的所有權的合同義務。在此類合同尚未履行的情況下,出賣人將尚未受領的標的物再出賣于他人,形成所謂連環(huán)合同。連環(huán)合同若以種類物為標的物,通說認為出賣人擁有處分權,合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物為標的物的情況下,出賣人是否享有處分權,合同是否屬于無權處分,則見解不同。僅就系爭的((賣房協議》而言,由于只要B號房屋的登記名義人甲所在單位一直保持此種狀態(tài),就不會出現任何不適當的后果;由于B號房屋所有權尚未辦理移轉登記并非甲所在單位的過失所致,只是現行登記制度運作的問題;由于如果把此類合同也作為無權處分,就容易與物權轉讓(物權變動)本身相混淆,因此,筆者傾向于把它作為有權處分的合同看待。
2.關于《售房合同書》的定性
把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同,有以下根據:第一,該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙;第二,合同簽訂當時,B號房屋的所有權確實登記在他人的名下,并且,登記名義人與A公司、丙均無債權債務關系,B號房屋的所有權與A公司、丙的權利之間的關系過分遠隔,按照債的相對性原則,A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點,所以,筆者把它定性為出賣他人之物的合同。
但應注意,《售房合同書》不同于一般的出賣他人之物的合同,或曰不同于一般的無權處分的合同。在一般的出賣他人之物合同中,登記名義人是真正的權利人,對于買受人不負擔債務,由他決定是否追認無權處分合同,是對所有權的尊重,符合公平正義。而在系爭案件中,《賣房協議》中的出賣人甲本應履行《賣房協議》,將B號房屋所有權移轉給A公司,卻惡意地不法地將B號房屋所有權登記在了自己名下,并取得了B號房屋的《房屋所有權證》。若把((售房合同書》按照一般的無權處分合同處理,該合同的效力取決于B號房屋所有權的登記名義人甲是否追認:如果甲追認,或者在2001年12月31日前A公司將B號房屋所有權移轉登記在自己的名下,則合同有效;反之,則合同無效。
賦予《賣房協議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權利,擴而廣之,賦予連環(huán)合同中的前手否認后手所訂另一買賣合同的權利,其弊端是多方面的。其一,會使被告之一的甲這個惡意之人,擴而廣之,會使惡意不履行移轉買賣物所有權義務的前手,非但未受到懲罰,反而獲得了較大利益,誠為是非顛倒。其二,意味著連環(huán)合同沒有法律保障,隨時可能出現多米諾骨牌效應,即,第一個出賣人毀約,拒不將其買賣物的所有權移轉給第二個出賣人,同時不追認第二份買賣合同,其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,談何交易安全?其三,這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,而且也違反了買賣合同關于移轉買賣物所有權的本質(合同法第130條),縱容了拒不履行移轉買賣物所有權義務的惡意出賣人,還誤將出賣人(移轉買賣物所有權的)義務轉換成了抗辯權、形成權,違反了民事權利義務的配置規(guī)則。其實,在有體物場合,所有物與其所有權常常是可以替代的,〔2〕因而,甲對B號房屋的所有權可以說是其與A公司之間《賣房協議》的標的物,處于A公司的債權效力的射程內,該所有權對抗不了A公司的債權。換言之,甲只有依約移轉B號房屋所有權的義務,沒有據此影響合同效力的權利。一言以蔽之,系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認。
(二)關于系爭合同的效力
1.法律的適用:特別法優(yōu)先于普通法?新法優(yōu)先于舊法? 系爭合同適用城市房地產管理法,還是適用合同法?抑或適用或類推適用最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》(以下簡稱為法釋【199919號)、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋【20037號)?
城市房地產管理法專門規(guī)定了房地產轉讓(第36一45條),包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同(第150一166條),適用于各種買賣合同,包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講,城市房地產管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法,合同法屬于普通法。依據特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則,系爭案件應當適用城市房地產管理法,并且是其第37條第6項的規(guī)定。
引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預購人與被告某房地產開發(fā)公司，于1999年簽訂一份《房屋預售合同》，并到該市的房地產交易管理所辦理了預售登記。后因該項工程長期停建，由該市政府有關部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續(xù)建竣工，但該市房產管理部門以原有預售登記為由拒辦房產登記。原告被告要求交付房屋，認為該預售合同已辦理了預售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認為，該項登記違反法律規(guī)定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點集中在《房屋預售合同》的預售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。
筆者認為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認定。尤其是在事實清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關鍵。
首先，國家立法規(guī)范商品房預售行為的本意，在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。
無疑，這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金，活躍房地產市場，促進商品房消費和促進房地產業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發(fā)生，導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發(fā)生。因此，法律對預售商品房應當具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對預售合同的監(jiān)督管理措施，共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。
其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監(jiān)管制度
主要體現在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。
第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則
非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發(fā)放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監(jiān)督檢查、宏觀調控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產權轉移登記發(fā)證工作，以切實保障房地產權利人的合法權益。
第四，《城市房地產管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門
明確規(guī)定為房產管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。新晨
第五，地方各級房地產交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門
其辦理預售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產管理法》第六條第二款規(guī)定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。”任何違反該規(guī)定的私下授權都是無效的。
第六，盡管一些地方的房地產交易管理所也接受并辦理預售合同的登記，但并不是法律規(guī)定的申報登記備案
第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規(guī)定。
第三條本規(guī)定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
（一）以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；
（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；
（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；
（四）以房地產抵債的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。
省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內的城市房地產轉讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區(qū)域內的城市房地產轉讓管理工作。
第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條下列房地產不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；
（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；
（五）房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；
（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書。
第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產權屬證書名稱和編號；
（三）房地產座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
（五）房地產的用途或使用性質；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產交付使用的時間；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。
（一）經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；
（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
（三）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；
（七）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。
第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。
第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執(zhí)行。
第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續(xù)，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定進行處罰。
第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
關鍵詞：房地產工程管理 模式 問題 方法
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
前言：
房地產公司加強對工程管理的控制有利于控制好建設成本，保證工程質量，因此加強對房地產工程管理的模式和方法的研究是非常必要的。
1.房地產工程管理模式
1.1.傳統的房地產工程管理模式
1.1.1．設計—建造模式。所謂的設計—建造模式，指的是由一家公司同時負責房地產工程的設計與施工工作，進而完成整個項目實施的一種方式。這種模式以總價合同為基礎來進行招標與簽訂臺同，總承包商負責所有的設計—建造任務，并要負責整個項目的總成本，它可以選擇一家設計公司或者是自己進行技術設計，分包商的選擇要采取招標方式，也可以不招標而選擇自行完成設計和施工。業(yè)主要自行選擇代表來負責設計與施工，以及各方的溝通與監(jiān)督。
1.1.2．設計—管理模式。所謂的設計—管理模式，指的是這樣一種管理模式，即設計和施工管理服務都是由同一家公司提供給業(yè)主。整個建設過程中，只簽訂一份合同，同時包括了設計與施工管理服務，一般在設計管理公司交出設計之后就著手選擇施工總承包商，而在進行施工的時候，設計—管理公司又必須監(jiān)督總承包商以及各分承包商的工作，扮演監(jiān)理機構的角色，保證房地產建設項目的進度以及質量等等。
1.2.新時期房地產工程管理模式
1.2.1建筑材料趨于低碳化。
建筑是房地產的基礎，而決定房地產是否做到低碳的首要因素是使用節(jié)能建筑材料。采用一定的墻體節(jié)能技術，有助于屋內環(huán)境的調節(jié)以及空氣新鮮度和濕度的改善，還能在一定程度上減少二氧化碳的排放量等等；門窗節(jié)能技術的采用也非常重要，除了能夠節(jié)省大量的原料，采用先進的門窗節(jié)能材料也有利于周圍環(huán)境的改善；對于屋頂材料的選擇，其余碳排放量密切相關，若是能選擇合適的屋頂材料，能有利于碳排放量的降低；最后是新能源技術的采用，由于傳統的能源的污染特性越來越突出，向自然界排放了大量的二氧化碳，人們不得不選擇新能源。近年來，有多種新能源技術已經被采用，包括了光電屋面板、太陽能熱水器、光電窗間墻等等。
1.2.2房地產規(guī)劃設計必須要合理化。
為了能夠美化環(huán)境、循環(huán)利用以及節(jié)約材料，就要注意科學合理地進行房地產工程項目的設計。對于住宅類型的選擇，必須要考慮到我國土地資源有限的實際國情，要對有限的土地資源進行合理利用，才能符合環(huán)保低碳的要求。對于管道系統等方面的設計，必須要考慮到如何將生活廢水的污染程度降到最低，同時還要提高重復利用率，進一步減少水資源的浪費。
2.房地產工程管理存在的一系列問題
2.1. 房地產在開發(fā)之前沒有做好相關的工作準備
一些房地產公司在建筑環(huán)境開發(fā)的過程中，缺乏相關的準備工作，過于關注房地產開發(fā)的環(huán)境地段、商業(yè)環(huán)境等，忽視了在開發(fā)前期的準備工作。房地產公司忽視了在開發(fā)過程所需要的資料準備，這也使得建筑單位在建筑過程產生一系列的質量問題，一些建筑單位可能為了自身的效益和建筑工程進度，對開始施工前的準備工作馬虎應付，使得整個工程質量得不到保證。建筑單位在對工程開工狀況缺乏實際的了解和認識的情況下，工程施工過程會出現一系列的事故問題，建筑物完工之后對使用者的生活工作也會造成一定的影響。
2.2. 對施工是否許可缺乏重視
房地產公司在工程項目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環(huán)節(jié)。為了顧及公司的自身經濟效益，對施工過程的必要程序沒有嚴格進行，因此也使得房地產公司受到了一定的影響，對社會和居民也是一種極不負責任的行為。一些建筑單位在施工前沒有辦理相關的施工手續(xù)，也沒有獲得相關的許可，為了工程的施工進度而擅自開始施工。一些房地產公司甚至因相關制度上的漏電和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續(xù)，這也使得施工單位在施工過程中因此受到了懲罰，工程被迫停止，導致了施工的進度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。
2.3. 管理的機制不完善
一些房地產公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關的一些規(guī)定，主要的原因還是由于自身對于房地產工程管理的認識和了解不夠深入。一些房地產公司在工程管理過程中沿襲相關項目的管理模式，由于自身的認識不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項目也會因此保證不了進度和成本效益。
2.4. 工程竣工后驗收工作不到位
由于傳統觀念上的影響，一些房地產公司對于工程完工后的處理不夠嚴格，驗收工作缺乏相關的注重意識，對驗收工作中的環(huán)節(jié)落實不夠嚴謹。為了自身的經濟利益，在驗收環(huán)節(jié)上沒有科學地進行管理，也因此導致了驗收過后工程項目的結算缺乏相關依據和資料等現象，驗收手續(xù)也因此受到了影響，造成工程費用交付的拖延。
3. 房地產工程管理的有效途徑
3.1. 加強工程項目在施工前期的管理
房地產公司對于工程項目的前期管理需要加強管理意識，確保在工程施工過程中的有效控制。在目前，對于施工前期缺乏有效管理也是致使大多數房地產工程項目出現一系列施工問題的主要原因。由此可見，施工前期管理工作對整個工程項目的重要性。房地產公司只有對整個工程項目進行全面管理，注重工程前期工作，才能保證整個工程的施工進度和經濟效益。房地產公司在工程前期的工作要正確落實相關的市場調查和分析工作，透過對市場信息的有效研究，對房地產工程項目的風險范圍進行有效控制。
3.2. 工程項目需要加強質量控制
建筑物的質量問題一開始并不會明顯地表現出來，然而隨著時間的加長，其質量問題造成的現象也日益凸顯，居民的生活和工作也因此受到了影響，甚至使居民的生命和財產受到了威脅，危及房地產公司的社會名譽和地位。由此可見，在工程項目的質量控制方面，房地產公司更應該加強落實，保證建筑的施工質量。因此工程質量控制方面，房地產公司需要加強以下幾點。
（1）對于房地產工程項目中的施工人員、建筑材料、建筑設備、工程環(huán)境條件等要加強管理，使工程的人員數量和材料設備質量上能夠更為有效地控制。
（2）建筑的內部設計要能夠滿足使用者的生活和心理需求，為居民提供更多的便利。
（3）房地產公司對于建筑完售后工作也需要加大管理，認真對待顧客的咨詢，對于建筑的檢修和物業(yè)管理要做好相關工作，認真聽取客戶的反饋意見，使工程項目能夠更好地服務居民，也為房地產公司創(chuàng)造了更多的影響力。
3.3. 工程項目的成本需要加強管理
如今的市場經濟競爭相當激烈，房地產公司要想在從中獲得地位和實力，工程項目的成本價格就需要引起重視。工程項目成本的管理好壞，直接影響了房地產公司的經濟效益和市場優(yōu)勢。因此，房地產公司在工程項目的前期階段，對工程項目的規(guī)劃要認真落實相關的項目預測和評估環(huán)節(jié)，使工程項目的成本和價格得到有效控制，讓工程項目在低成本的的同時也實現高質量。
4. 結語
工程項目的管理控制需要房地產公司在工程的各個環(huán)節(jié)和工序中認真落實，對工程的整體信息和資料要認真分析，結合市場經濟和顧客需求，在控制好建設成本和人力的同時保證工程項目的質量，使房地產公司創(chuàng)造更多的社會影響力和經濟效益。
參考文獻
