發(fā)布時間：2023-02-07 09:54:11
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的住房保險論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
銀行在住房抵押貸款保險中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險中是受益人，有人主張其是被保險人，有人主張其是投保人。正是由于人們對銀行在住房抵押貸款保險中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導致了人們對住房抵押貸款保險的一系列誤解和盲目批評。
筆者認為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應當區(qū)分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發(fā)來進行分析和界定。
一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位
投保人，又稱要保人，是指對保險標的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負有交付保險費義務的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負有支付保險費義務的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標的具有法律上承認的利益，即在保險事故發(fā)生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]
銀行是住房抵押貸款的債權人，同時對房屋具有抵押權。如果抵押房屋因地震、火災等原因而發(fā)生毀損、滅失，則銀行的抵押權難以實現(xiàn)，銀行的債權也就很難保障。邏輯上，當?shù)盅悍课菀虮ｋU事故發(fā)生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權人可就抵押房屋的保險金優(yōu)先受償。但現(xiàn)實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發(fā)生后保險金請求權的行使者；而銀行不是保險合同的當事人，在保險合同中沒有任何權利。銀行作為抵押權人就抵押房屋保險金優(yōu)先受償?shù)臋嗬荒苡摄y行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權消滅，但抵押權人并得依抵押權之次序，分配其賠償金，故抵押權人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。
被保險人，是指其財產利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發(fā)生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權的人。在財產保險中，被保險人系指保險事故發(fā)生時，享有保險金請求權，并有權受領保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當保險事故發(fā)生時，銀行的抵押權不能實現(xiàn)，遭受經濟損失，其自然享有保險金請求權，有權受領保險金，所以這時銀行是被保險人。
需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產當然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應該是被保險人，或者確切地說應是第一被保險人。[6]筆者認為該種觀點有待商榷。首先，如若承認銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權，問題是發(fā)生保險事故時借款人不一定會發(fā)生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導致了兩次清償。其次，如果將銀行認定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應事先與保險人有明確約定，方可確認銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數(shù)的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發(fā)生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據(jù)保險法規(guī)定，被保險人享有保險金請求權，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權應該如何行使？銀行從保險公司受領的保險金數(shù)額應該是多少呢？如果保險事故雖然發(fā)生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權）？第三，根據(jù)我國保險法的相關規(guī)定[2]，被保險人保險事故發(fā)生時被保險人通知保險人的義務。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。
筆者認為，當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權享有質押權的質權人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權讓與給抵押權人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權人的銀行先行受領和占有保險金，使保險金上成立擔保物權。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔保物而成立的擔保是一種質押：債務人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權利益，向債權人（銀行）提供擔保，保險金債權上成立了銀行的一項意定債權質權。[7]當保險事故發(fā)生后，銀行作為質權人，先行受領和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔保，而不是直接取得該保險金所有權，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。
可見，當銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權享有質押權的質權人。
二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位
借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當借款人因意外事故導致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。
住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權之人。[8]我國《保險法》第39條規(guī)定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當然有權指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權限額內受領保險金給付，因為借款人指定債權人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權的實現(xiàn)，也僅僅系確保其債權實現(xiàn)，至于其高于債權額的保險金額，實質上是為自己投保，理應歸借款人所有。[9]
債權人對于債務人，具有債權上之經濟利益。因此債務人之生存、死亡，對于債權人有金錢上之利害關系，故債權人對于債務人有保險利益存在，得以債務人之生命或身體為保險標的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權人，得以借款人（債務人）的人身或生命為保險標的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權的順利實現(xiàn)。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。
三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位
借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔保自己的債務能夠順利清償，當借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償?shù)谋ＷC擔保，保險人作為保證人，向銀行擔保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發(fā)生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔，國外有些保險公司即只按被保險人（債權人）放貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%的風險則由被保險人自己承擔。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹慎從事。[11]超級秘書網
四、住房抵押貸款信用保險中銀行的法律地位
銀行為了防范借款人因為意外事故導致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發(fā)生無法按期償還貸款的信用風險，可以借款人的信用向保險公司投保住房抵押貸款信用保險。當發(fā)生借款人信用風險時，銀行有權請求保險公司向其支付保險金，以保障銀行的債權順利實現(xiàn)。因此，在住房抵押貸款信用保險中，銀行既是投保人也是被保險人。
【參考文獻】
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[4]梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004版，第63頁。
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[8]梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004年版，第234頁。
[9]尹田：《中國保險市場的法律調控》，社會科學文獻出版社2000年版，第186頁。
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展?？梢哉f，經過十多年的發(fā)展，我國住房抵押貸款保險的發(fā)展取得了一定的成績但是，我們也應該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進一步的發(fā)展和完善。
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發(fā)生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設計不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據(jù)國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)避信貸風險。
二、保費昂貴，設計不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現(xiàn)行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規(guī)定。
2．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發(fā)過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發(fā)商投保工程質量保證險來規(guī)避。
3．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業(yè)務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監(jiān)會明文規(guī)定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統(tǒng)計數(shù)據(jù)不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩(wěn)定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業(yè)務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數(shù)，其中繳費系數(shù)為連續(xù)多年保費貼現(xiàn)值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業(yè)務的發(fā)展，亟需解決。
四、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯(lián)姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯(lián)姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發(fā)展。
注釋：
①中國人民銀行2005年8月15日的《2004中國房地產金融報告》建議：“取消現(xiàn)行房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！钡鞯貢簳r并未取消預售房制度，有關期房未來的發(fā)展將拭目以待。
②施建祥：“住房抵押貸款保險存在問題及其改進意見”，載《上海保險》2002年第9期。
參考文獻
1．王重潤：《信息、效率與機制》，經濟管理出版社2004年版。
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3．廖俊平、朱嘉紅：“我國住房抵押貸款保險市場的缺陷與完善”，載《城市開發(fā)》2004年第10期。
【論文關鍵詞】以房養(yǎng)老；養(yǎng)老模式
在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)，確保他們的生活質量，成了擺在政府面前的大問題。而“以房養(yǎng)老”這種方式將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結合，為巨額保險資金尋找到安全，實現(xiàn)保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的循環(huán)。
一、概念的提出
筆者提出以房養(yǎng)老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現(xiàn)價值的流動，以對家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應的功用。以房養(yǎng)老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，～直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產的升值部分。
二、社會背景
以房養(yǎng)老模式預期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭借此模式養(yǎng)老奠定了物質基礎。第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經濟適用房，占6．5％；2401075戶購買原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數(shù)的72％。由此可見，以房養(yǎng)老業(yè)務有龐大的潛在市場。
2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養(yǎng)老的實行。在養(yǎng)老保障體制并不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結構模式將占主導地位。如果老年人的子女無力或不愿承擔贍養(yǎng)義務，“倒按揭”不失為一種很好的養(yǎng)老轉換途徑。
3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養(yǎng)老雖有社會養(yǎng)老保險提供退休金，但退休金要低于工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產。
4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業(yè)尚不能完全擔當社會養(yǎng)老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養(yǎng)老政府起著主要的作用，然而由于我國人口基數(shù)大，政府難以承受養(yǎng)老的巨大資金。從理論上說，以房養(yǎng)老具有較強的可操作性，也是解決養(yǎng)老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。
三、新型模式及可行性分析
筆者從“以房養(yǎng)老”的前提(房屋產權)和合理處置產權的角度，認為從理論上可采取的幾種模式：對于目前還未能獲得房屋所有權的老齡人來說，如果想加入“以房養(yǎng)老”的行列，可以采用合資購房養(yǎng)老模式：合資購房養(yǎng)老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內不必還本付息，身故后用該住房還貸。
合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產權分割是最容易產生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協(xié)議書，明確產權的分配。由于銀行借此參與房地產投資，對于房地產行業(yè)來說面臨著更大的不確定因素。
對于擁有房屋所有權的老齡人來說，可以選擇以下模式：
1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權者，特別是空巢老人家庭。對于反向抵押貸款模式金融機構和老人共同面對房地產風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業(yè)務還在探索之中。
2．售房養(yǎng)老。老人把住房所有權出售給特定機構，使用權繼續(xù)保留到死亡為止，老人用房款養(yǎng)老。這種模式和反向抵押貸款最大的區(qū)別是房屋所有權和面對房地產風險問題上。售房養(yǎng)老主要面臨的是傳統(tǒng)觀念的障礙。
轉貼于
3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區(qū)換購小房，用差價款來養(yǎng)老。而且，目前我國的養(yǎng)老、醫(yī)療等保險都可以轉移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強。
4．住房出典。老人將房子出典給金融機構，獲得一定典當金來提高生活質量。老人的子女可以選擇把該房產買回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機構支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。
5．將房子抵押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院負責養(yǎng)老。老人把房子抵押給養(yǎng)老院，經公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費用，而房屋產權在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養(yǎng)老”模式。幸福人壽已成為首個試辦此業(yè)務的公司。
6．異地集中養(yǎng)老模式。在環(huán)境優(yōu)美、交通便利但經濟不發(fā)達地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，有專人護理，將都市的老人移居于此養(yǎng)老，原房由債權人另行處理。這種養(yǎng)老模式減低養(yǎng)老成本，提升養(yǎng)老質量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。
以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養(yǎng)老存在著兩個階段的房產價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權人收回房子時的價格。這就需要房地產評估行業(yè)的加入，但是房地產風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機構參與房地產領域，政府應該從中協(xié)調防止房地產受某些機構支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養(yǎng)老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養(yǎng)老金，緩解了子女資金周轉問題，同時充分發(fā)揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構付予老人的總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養(yǎng)老消費的一種方案。(3)拓展金融業(yè)務多元化的發(fā)展。無論是合資購房養(yǎng)老還是其他的以房養(yǎng)老模式，都帶動銀行、保險等機構都參與其中。使得金融機構將社會責任和盈利目標緊密的結合在一起。有效的促進社會正常的轉型機制的運作和發(fā)展。
四、以房養(yǎng)老的實際意義
1、老年人出售自有住房以養(yǎng)老，有效解決養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負擔，有利于調節(jié)家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路。以房養(yǎng)老將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養(yǎng)老的壓力。
2、激活房地產交易市場，刺激內需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟的新的增長點。為金融保險機構的業(yè)績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機制。
3、倡導兒女獨立自強，老人自我保障，減輕老人和兒女的養(yǎng)老負擔，組建適應市場經濟體制的新型代際關系。
[論文關鍵詞]民事執(zhí)行財產豁免 民事強制執(zhí)行 執(zhí)行異議
2.對法人的民事執(zhí)行財產豁免
我國對法人或其他組織的執(zhí)行財產豁免規(guī)定的內容較為散亂，大體上可以區(qū)分為兩類：
（1）為保護第三人合法利益而適用的民事執(zhí)行財產豁免，包括：征用土地補償費、安置補償費，住房公積金、職工建房集資款，國有企業(yè)下崗職工基本生活保障資金、社會保險基金及社會基本保障資金，股民保證金，以及企業(yè)工會經費。
（2）為維護社會公共利益和公共政策需要而設立的，包括：金融機構存款準備金、備付金和營業(yè)場所、運輸工具等，軍費和國防科研試制費，基于國防保障之需理應豁免，國家財政預算外資金、國家機關行使管理職能不可缺少的財物和預算內行政經費，學校、醫(yī)院、供水、供電、供暖、鐵路、交通、廣播傳媒等為完成公益事業(yè)正在使用的或不可缺少的設施或財產，但清償以該物擔保的債權時除外，糧棉油收購專項資金，用證開證保證金、證券經營機構清算賬戶資金、證券期貨交易保證金、銀行承兌匯票保證金。
2.生產必需費用或必需品
法人的生與死通過破產法來規(guī)范，我們無需贅述，但是其他組織，如合伙、個體戶等，通常以生產、加工設備來謀生，這些都是與其生存權緊密相連的財物，符合民事執(zhí)行財產豁免制度設立的初衷。因此，民事執(zhí)行財產豁免客體的范圍對于這類主體應擴大到生產必需費用或必需品，以保障強制執(zhí)行的社會效果。
3.有關公序良俗的財物
我國現(xiàn)行民事執(zhí)行財產豁免立法僅著眼于物質利益的保護，而缺少對精神利益的保護。雖然被執(zhí)行人所得的勛章及其他榮譽表彰等物品也被納入豁免客體范圍內，但保護仍不到位。在我國當前的一般風俗下，如祭祀、禮拜、信仰所用基本物件，祖?zhèn)骰蚧橐黾o念品等均具有較重要的精神價值，但于民事執(zhí)行立法上尚未得到明確保護。我國民事執(zhí)行財產豁免的客體范圍應不僅限于保護被執(zhí)行人的物質權利、還應維護社會的公序良俗。
一、實施限購政策的背景
限購屬于直接調控手段，直接限制需求。相對來說，稅收、土地、金融等手段屬于間接調控手段，它們是通過控制資金、成本等方式來間接控制需求。間接調控的方式由于存在時滯，使得調控不能立竿見影，另一方面調控所增加的成本容易被投機者轉移出去，調控的效果自然就打了折扣，最后便出現(xiàn)越調價格越高的現(xiàn)象?？梢姡捎弥苯酉拶徴邔儆谡{控政策的趨緊，也是調控政策的延續(xù)。
限購政策始于2010年4月的“新國十條”。限購城市的范圍源于住建部針對2009年底啟動的房地產調控政策建立起來的一套以北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、?？?、福州等14個重點城市為核心的房價監(jiān)測體系。第一批住建部督辦限購令的范圍主要就是這14個城市。后來響應的城市超過14個，增加了蘇州和蘭州兩城市。
國務院于2011年1月26日頒布“新國八條”?！靶聡藯l”要求全國35個城市出臺限購細則。細則要求：合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、 省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施?！跋拶徚睢背蔀槿珖康禺a市場的關鍵詞，北京、上海、廣州、南京、天津、濟南、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市，陸續(xù)出臺調控細則，結合當?shù)貙嶋H通過限購、 稅收、信貸等措施，落實“新國八條”調控政策。
二、現(xiàn)有限購政策分析
1.限購政策的目的
國務院“新國八條”出臺的限購政策主要是為了打擊投資投機購房需求。房地產作為一種商品，價格應符合商品屬性，并受供求關系的影響。所謂“剛性需求”是相對于彈性需求而言的，商品的供求受價格影響較小。但這種剛性需求是有條件的，當它被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就變成彈性需求。當供給不變時，由于需求過旺，會出現(xiàn)供不應求的狀況，導致房價上漲。在我國，投資、投機購房占的比重過高，已經高達30%到40%，有些地區(qū)甚至高達80%，這比國際上正常的比例高出2倍。這么高的比重，因為不是為了直接滿足個人的住房需要，價格就很快被哄抬起來了。投資投機性購房需求會擠兌正常的自住性購房需求，從而抬高房價。限購令的出臺，能夠有效抑制投資投機性購房需求。
2.“新國八條”關于限購的原則性規(guī)定
“新國八條”對全國住房限購政策作了原則性規(guī)定，即原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。由此可見，以住房套數(shù)為限購基準是國家統(tǒng)一規(guī)定，并在全國部署開來的。
3.地方城市限購細則分析
以濟南限購實施細則為例：自2011年3月1日起，已有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自擬購房之日起前兩年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在本市市區(qū)范圍內（包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和濟南高新區(qū)，下同）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供自擬購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。違反規(guī)定購房的，相關部門將不予辦理網簽、合同備案及房屋產權登記手續(xù)?？梢姷胤降南拶弻嵤┘殑t是對國家限購原則性規(guī)定的細化，貫徹落實了以住房套數(shù)為基準的限購政策。
三、以家庭擁有住房套數(shù)為基準限購存在的問題
1.住房套數(shù)并不完全代表著住房質量
全國各地在規(guī)劃全面建設小康社會的居住目標時，均采用人均居住面積達到35平方米以上的說法，說明了衡量居住質量的主要指標是人均居住面積，而不是戶均居住套數(shù)。例如一套200平方米的商品住宅與一套30多平方米的房改房，在實施限購時都按一套住房對待，從而掩蓋了居民住房質量的差異。家庭擁有住房套數(shù)和家庭擁有住房面積不一定成正比，而反映居民住房質量比較精確的指標是人均居住面積。
2.小戶型住房家庭合理的改善性需求可能受到限制
當前，房改房在居民住房中尚占較大比例，很多房改房的戶型都在60平方米以下，小的只有30平方米。在農村情況更為普遍，很多農村的平房甚至不足15平方米。如按家庭擁有住房套數(shù)進行限購，將不可避免地對已擁有兩套小戶型家庭的改善性購房需求造成限制。
3.擁有大戶型住房家庭及單身、離婚家庭未被合理限制
如本地三口之家，擁有一套140平方米以上住房，其還能再購買一套140平方米的住房，其家庭擁有住房總面積達到280平方米，人均住房面積達到90平方米以上，顯然已經超過了合理的人均擁有住房標準。單身、離婚家庭其家庭成員可能只有一人，但其可以購買兩套大戶型住房，無法限制其不合理的購房需求，也造成了以假離婚規(guī)避限購現(xiàn)象的發(fā)生。
4.限購使住房需求結構向大戶型調整
由于現(xiàn)行按套數(shù)執(zhí)行限購政策，不能針對人均擁有住房面積進行精準的限購，所以導致居民傾向于選購更大戶型的住房來滿足自己的需求，這不利于住房結構向中小戶型調整。
四、以家庭人均擁有住房面積限購的優(yōu)點
1.釋放小部分被抑制的改善性購房需求
相比家庭擁有住房套數(shù)，家庭人均擁有住房面積更能細致地反映家庭的住房需求。已有兩套小戶型住房但人均擁有住房面積較小的家庭，就可以購買新的住房來改善自己的住房需求。如此，可滿足很多城市小戶型家庭的改善性購房需求，促進居住質量的改善。
2.大戶型住房擁有者購房將被限制
擁有大戶型住房的家庭雖然套數(shù)不限購，但是人均擁有住房面積可能超過限購標準，也將無法購買新的住房。這樣就精準地限制了想以大戶型滿足過高居住要求的購房需求。
3.促使住房需求結構向中小戶型傾斜
實施以家庭人均擁有住房面積限購以后，由于中小戶型擁有使用方便、易于出租等特點，將受到大部分居民的青睞，從而促使住房結構向中小戶型合理調整。
4.限制以假離婚等手段規(guī)避限購現(xiàn)象的發(fā)生
論文關鍵詞：投資收益，償付能力，保險資金運用，房地產
一、我國保險資金投資現(xiàn)狀和意義
中國保監(jiān)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年上半年全國保費收入7998.6億元，同比增長33.6％，增速較去年同期提高27.1個百分點。其中，財產險增長33.5％，人身險增長33.7％。截至6月底，保險公司資金運用余額4.17萬億元，較年初增長11.3％。其中，銀行存款占比30.5％，債券占比51.8％，投資基金、股票、股權等權益類投資占比15.1％，其他投資占比2.6％。上半年，保險公司共實現(xiàn)資金運用收益755.2億元償付能力，投資收益率1.93％。 經營效益方面，財產險公司上半年實現(xiàn)承保利潤39.6億元，實現(xiàn)承保盈利的公司24家，較去年同期增加13家，車險業(yè)務扭虧為盈，承保盈利22.7億元。與此同時，業(yè)務結構調整成效初步顯現(xiàn)，人身險公司預計利潤總額295.2億元，實現(xiàn)盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保險資金運用和保險保費收入一樣，是推動保險業(yè)持續(xù)發(fā)展的雙輪之一。保險公司一個重要的利潤來源就是運用保險資金，運用保險資金也就是保險投資。保險合同是一種長期契約，保費進入保險公司后，重要的是如何通過保險資金的投資運用使保費保值增值論文提綱怎么寫。因此，保險投資在保險公司的經營中占有舉足輕重的地位，資金運用是保險公司防范風險的重要手段，是對保險公司產品創(chuàng)新的有力支持，是發(fā)揮保險資金融通功能的基礎和前提。2009年10月1日，新《保險法》開始施行。新《保險法》與時俱進，適應保險資金運用的新形勢和新要求，新修訂的保險法拓寬了保險資金的運用渠道，對保險資金運用方面作出了重要的修改和完善，必將進一步促進保險資金的科學、穩(wěn)健、安全運用。
二、保險資金投資變動的主要方向
新《保險法》第106條第2款規(guī)定：“保險公司的資金運用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（三）投資不動產；（四）國務院規(guī)定的其他資金運用形式。增加了“投資股票、證券投資基金份額等有價證券”、“投資不動產”的規(guī)定，刪除了“保險公司的資金不得用于設立證券經營機構，不得用于設立保險業(yè)以外的企業(yè)”之條文。隨后，2010年8月《保險資金運用管理暫行辦法》公布償付能力，并于8月31日起正式實施，打破先前規(guī)定的保險資金直接投資股票和購買基金的比例，打開進入創(chuàng)業(yè)板的大門。2010年9月保監(jiān)會又出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》，分別規(guī)定了保險資金進入不動產領域的投資規(guī)則和保險資金投資未上市企業(yè)股權的規(guī)則。
保險資金投資不動產成為此次保險法中最引人關注的內容之一。不動產投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期、價值、穩(wěn)健投資的特點。放開該渠道可發(fā)揮保險的資本融通功能，支持國家經濟建設，并優(yōu)化保險資產結構，科學合理地防范金融風險。
保險公司資金涉足不動產是伴隨著中國經濟發(fā)展過程中房地產行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險公司與其他領域企業(yè)一樣，對于房地產熱潮興奮不已。當時國家還沒有制定相關的政策法規(guī)來約束，保險公司已經挖了不動產第一桶金，開辟了不動產處女地。隨著中國保監(jiān)會的成立，國家相關監(jiān)管政策也陸續(xù)出臺。保險公司資金涉足不動產轉變?yōu)槔米杂匈Y金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進入不動產領域。在新保險法出臺之前，各家比較大的保險公司在不動產方面的投資已經初具規(guī)模，它們通過直接和間接方式投資不動產的保險資金，已經在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進入不動產領域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經成為醒目標志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購置的兩棟大廈，價值已經翻番；泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投資10億元打造泰康養(yǎng)老社區(qū)；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險在上海大手筆購置的大樓。并且保險公司還通過簽訂協(xié)議，為未來拓展做好準備，如：2009年人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司在北京簽署100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議；國壽投資與信達投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議；中國平安借助旗下信托公司與地產巨頭金地集團和綠城集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。2009年12月30日償付能力，生命人壽與佳兆業(yè)及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。
就不動產市場而言，有商業(yè)地產、養(yǎng)老地產和寫字樓建設及療養(yǎng)院、廉租房建設等等。商業(yè)地產和寫字樓建設是獲利豐厚的領域?！侗ｋU資金投資不動產暫行辦法》中對保險資金不動產投資規(guī)則的劃定，可以看成是對保險資金不動產投資的正式啟動論文提綱怎么寫?！掇k法》規(guī)定，保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。而《辦法》中明確規(guī)定了保險資金投資不動產的“三不”原則：不得投資或銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產開發(fā)建設（含一級土地開發(fā)）、不得投資設立房地產開發(fā)公司或投資未上市房地產企業(yè)股權（項目公司除外）。不動產投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產的方式開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30％?！掇k法》要求保險機構不得以投資股票的方式控股房地產企業(yè)，已投資設立或者已控股房地產企業(yè)的，應限期撤銷或者轉讓退出。對超大項目投資，保監(jiān)會將重點關注。按照規(guī)定，保險公司投資不動產，投資金額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應當在投資協(xié)議簽署后5個工作日內向中國保監(jiān)會報告。以上也可以看做是保監(jiān)會對保險資金的風險控制措施。
三、保險資金投資不動產的風險管理
保險公司資金投資不動產，目的是為了防范風險，實現(xiàn)資金長期匹配，獲得穩(wěn)定收益。房地產市場資金密集性的特征決定了保險公司的資金可能大量投資在此，保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。那么從保護投保人利益以及保險資金安全方面考慮，在保監(jiān)會出臺了相關的政策措施以后，保險公司也應該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產風險管理機制。保險公司必須從全局和戰(zhàn)略的高度，統(tǒng)一思想認識，強化風險意識償付能力，增強改善保險資金風險管理的責任感和緊迫感。要健全制度，完善機制，規(guī)范運作，強化披露，采取新的方式，運用新的手段，科學評估保險資金管理風險，逐步構建全面覆蓋、全程管理、全員參與的新型風險管理體系。
1、強化公司內部控制
強化公司內部控制是加強保險資金風險管理的重要措施。首先，細化流程，規(guī)范風險管理行為。各級保險公司要高度重視員工教育和職業(yè)培訓，樹立依法合規(guī)管理觀念，不斷提高各級管理人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德修養(yǎng)。制定鐵的規(guī)則，依法合規(guī)運作，嚴格財經紀律，防范資金管理風險。其次，改進技術，完善系統(tǒng)，增強風險管理能力。加快引進成熟市場的風險管理技術和經驗，實施資產負債匹配管理，完善技術支持系統(tǒng)，推動風險管理由定性管理向定性與定量管理相結合方向轉變，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發(fā)生。此外，由于不動產投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監(jiān)控和管理。保險公司可以通過購買保險來轉移風險，一般來說房地產保險業(yè)務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險論文提綱怎么寫。
2、完善政策保障
外部調控在當前國際國內復雜的經濟形勢下是非常必要的償付能力，因為我國保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全，我國不動產市場仍不夠規(guī)范。因此各種宏觀調控措施應配合使用，不能顧此失彼。目前已經出臺多部規(guī)定，但這些規(guī)定必須要經歷時間的檢驗。監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。
保監(jiān)會已經明確不允許險資投資居民住房、商業(yè)房地產以及參與房地產開發(fā)，這樣要求是有必要的。但是由于這種要求主要是禁止投資普通商品住宅，但是如果保險資金投資寫字樓的話，寫字樓價格上去了會產生比價效應。另外可能有曲線投資和擦邊球的現(xiàn)象。這樣會對已經高的離譜的房價產生推高作用，對正在實施且困難重重的房地產調控產生不利影響。在當前的經濟形勢下，中國老百姓買不起房子的還有很多，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍；中國還有很多地方老百姓需要價格低廉的房子，所以建議保險公司先考慮廉租房建設。國家給予適當?shù)亩愂諟p免和保監(jiān)會可以給予高度支持和放寬投資比例。
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內容摘要：隨著經濟發(fā)展水平的提高和人們養(yǎng)老觀念的改變，倒按揭這一新生事物逐漸為人們熟悉和接受。本文通過分析在我國實施住房倒按揭的意義、在我國遇到的困難及其原因，提出了在我國保障住房倒按揭順利實施的對策，進而指出住房倒按揭在我國的前景。
關鍵詞：倒按揭以房養(yǎng)老原因對策
住房倒按揭簡介
所謂住房倒按揭，即反向住房抵押貸款，就是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，經過一定的年限，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。由此可見，倒按揭實質上是住房養(yǎng)老財務證券化模式之一，是財務融資手段，在美國被稱為“住房現(xiàn)金計劃”，目的是把老人手中的房屋變?yōu)榭梢粤鲃雍拖M的貨幣，通俗的說就是“以房養(yǎng)老”。
住房倒按揭業(yè)務起源于荷蘭，成熟于美國。20世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國推出此業(yè)務，之后遍及全美，成為一種成熟的貸款方式，在加拿大、新加坡、日本等發(fā)達國家日趨興旺，成為這些國家老年人改變生活方式，過更積極生活的重要途徑。
倒按揭主要有兩種模式：美國模式和新加坡模式。美國模式的放貸對象是有住房的老人。一般來說，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款。在規(guī)定時期，借款人以出售自有住房的收入或其它資產還貸。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債也相應增加，自有資產則逐步減少。房主無需即時出售房產或放棄產權，即可獲得穩(wěn)定的收入，從而改善老人的消費能力。新加坡模式的操作方式是由60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，這個機構一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產權由這些機構處分，房價減去已支付的養(yǎng)老金的余額，歸老人的繼承人所有。
倒按揭具有以下特點：在倒按揭中，借款人的終極目標是獲得資金用于滿足生活需要，住房則作為擔保獲得資金的手段，貸款人的目標是獲得住房上的利益并最終實現(xiàn)盈利；貸款分期發(fā)放，借款人一次歸還。由于是一種風險貸款，債務人所欠利息都要加到本金上去，在計算復利的情況下，隨著時間的延長，債務人需歸還的利息會隨著本金的增加而不斷增加；倒按揭由于借款人壽命的影響，借款人的債務總量不確定；倒按揭的利率可采用固定利率或浮動利率；貸款期限可以是有期限的，也可以是無期限的；倒按揭由于受到貸款期限不確定，抵押資產價值變化，利率不穩(wěn)定、預付款的風險、房屋維修以及不可抗力致房屋毀損等方面的影響，存在著一定的市場風險。
在我國實施住房倒按揭的意義
住房倒按揭作為社會保障體系的有力補充，有利于維護社會穩(wěn)定，由于歷史原因，我國人口老齡化趨勢嚴重，我國的社保體系不健全，養(yǎng)老金賬戶空賬達8000億元，許多民眾的微薄養(yǎng)老金不足以支撐生活所需。倒按揭這種采用財務金融手段來配置生命—時間資源的社會保障市場化運作方式則可以有效的提高擁有住房的老人的收入水平，改善生活質量，減輕社保體系的壓力，維護社會穩(wěn)定。
住房倒按揭可以拉動內需，刺激消費，從而拉動國民經濟。我國經濟的增長并未使國民的生活水平獲得同步提高。在拉動經濟增長的“三駕馬車”中，消費未得到應有重視。倒按揭使消費能力較差的老人持續(xù)獲得一筆穩(wěn)定的收入，有利于提高其消費能力。同時，老人通過倒按揭解決了自身生活費問題，有利于減輕子女負擔，從而提高了子女一代的消費能力，進而拉動整個國民經濟增長。
住房倒按揭有利于盤活資產存量。倒按揭的實施可以活躍房地產二級市場，增加二手房的市場供應量，提高住房的利用效率，緩解住房供需矛盾，抑制房地產投資過熱和房價上漲，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
住房倒按揭有利于商業(yè)銀行拓寬利潤來源，增加利潤增長點。目前我國銀行業(yè)貸款質量不高，風險較高。倒按揭貸款有利于拓寬銀行盈利空間，只要經營得當，可以增加銀行利潤，并且由于有資產做抵押，風險相對較低，有利于在貸款的動態(tài)增長中改善不良貸款比例，降低金融風險。
住房倒按揭有利于形成適應市場經濟體制的新型代際關系。擁有住房的老人通過倒按揭將房產抵押給銀行，而不由子女繼承，且養(yǎng)老不依賴子女，將兩代人之間過渡以來的關系轉變?yōu)橄鄬Κ毩⒌年P系。
現(xiàn)階段我國實施住房倒按揭的困難及原因
住房倒按揭自推出以來，在西方發(fā)達國家已相當成熟，這幾年倒按揭在我國也已成為一個熱門話題。南京湯山“溫泉留園”已推出了“以房養(yǎng)老”的倒按揭性質的舉措，其具體措施是老人將房產抵押給銀行后免費入住養(yǎng)老院，身故后房產歸養(yǎng)老院所有。這種住房倒按揭的舉措實施后至今經營冷淡。具體說來，現(xiàn)時期我國實施住房倒按揭的困難和原因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
傳統(tǒng)觀念障礙。中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留予子孫耕”，且心里上有一種房產和土地崇拜，老人將自己的房子抵押給銀行，而不留給后輩，家庭觀念較重的國人恐怕一時還難以接受。目前只有特殊情況家庭才可能選擇住房倒按揭模式進行養(yǎng)老，如孤寡家庭、空巢家庭、突發(fā)事件家庭。
經濟法律環(huán)境不健全不規(guī)范。倒按揭需要透明、公正的法制環(huán)境，它牽涉到房地產業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險業(yè)及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。住房倒按揭發(fā)展成熟的國家無一例外都是經濟發(fā)達、法制健全、國民信用度較高的國家。而我國的市場經濟體制還不健全，經濟法律環(huán)境還不規(guī)范，倒按揭的配套措施還不到位，制約了倒按揭業(yè)務的開展。
房地產市場自身存在嚴重缺陷。倒按揭實施的一個前提是房價維持堅挺，否則老人的可借款金額相當少，對以房養(yǎng)老意義不大。這幾年我國房價上漲過快，持續(xù)高位運行，遠遠超過了居民的購買能力，帶來巨大的房地產泡沫風險，政府也采取了一系列宏觀調控措施。后市房價走勢如何尚不明朗，而一旦房價劇烈下跌，就會影響到倒按揭的實施；根據(jù)目前的地權制度，產權所有人對住宅的使用權只有70年。土地使用權到期后需續(xù)期必須重新批準，否則土地使用權及其附著的建筑物都將被政府無償收回；實施倒按揭的房屋產權必須無糾紛，但由于歷史原因，目前我國居民的住房類型較多，如商品房、集資房、經濟適用房等等，不少房屋產權尚不清晰。
銀行積極性不高。第一，由于確定倒按揭率涉及到房地產市場走勢、人均預期壽命等因素，只有在獲得大量穩(wěn)定可靠的數(shù)據(jù)后，經過精算才能確定。因此銀行確定倒按揭率的難度很大，過高，借款人不接受，過低，銀行可能要虧損；由于倒按揭隨著時間推移，風險不斷增大，銀行控制風險的難度也較大；國內大部分銀行對經營部門的業(yè)績考核是按年度進行的，倒按揭業(yè)務要獲利需經過較長時間，因此盡管倒按揭能拓寬銀行的利潤空間，但在任的經營者不會對后任期間產生效益的貸款品種產生興趣。
推進我國住房倒按揭業(yè)務順利開展的對策
住房倒按揭業(yè)務日益受到有關部門的重視，建設部已委托一家保險公司研究“倒按揭”課題，北京農行正考慮適時推出倒按揭服務。為克服上述障礙，順利開展倒按揭業(yè)務，有必要采取以下措施：
國家要大力宣傳和鼓勵倒按揭業(yè)務，倡導現(xiàn)代養(yǎng)老新模式，培養(yǎng)正確的養(yǎng)老觀念。由于現(xiàn)實條件的制約，我國的社會保障只能為養(yǎng)老提供基本的生活保障，老人想提高生活質量或應付突發(fā)事件，必須另覓資金渠道。住房倒按揭既能有效解決老人生活資金緊張的困境，又不會增加子女負擔。國家應加強住房倒按揭的宣傳工作，通過輿論導向逐漸改變人們的思想觀念。隨著時代進步，傳統(tǒng)的倫理觀念的障礙將會被突破，倒按揭會成為大多數(shù)人接受的一種融通資金，改善晚年生活的新方式。
分步實施逐步推廣，成立專業(yè)公司運作倒按揭業(yè)務。住房倒按揭作為新生事物，為人所接受需要一個過程，因此要分步實施。首先選擇經濟發(fā)展水平高，金融等服務業(yè)相對成熟的大城市如北京、上海、廣州進行試點，待時機成熟后再在全國推廣。同時為降低銀行風險，提高倒按揭業(yè)務的效率，進行專業(yè)分工，應成立專業(yè)的房屋租賃信貸公司，專業(yè)負責倒按揭前房屋的評估，倒按揭中的經紀業(yè)務及房主去世后房屋的維護、租賃、處理等等。只有銀行與專業(yè)房屋租賃信貸公司密切合作，住房倒按揭業(yè)務才能順利開展。
建立財政金融配套措施，保證住房倒按揭的順利實施。住房倒按揭業(yè)務牽涉面廣，涉及到稅務、銀行、保險等財政金融部門。為推進倒按揭業(yè)務的發(fā)展，可以在以上領域進行制度創(chuàng)新。對房主住房倒按揭的貸款收入予以免稅。這樣有利于鼓勵老人選擇倒按揭而不是自行出租房屋，提高倒按揭住房的房源質量，還有利于專業(yè)住房租賃信貸公司進行管理；對銀行開展倒按揭業(yè)務獲得的房產增值收益免稅，提高銀行開展倒按揭業(yè)務的積極性；創(chuàng)新保險品種，開展倒按揭保險業(yè)務，分散銀行風險。保險業(yè)要積極介入到倒按揭業(yè)務中去，開發(fā)一系列相關的險種，提高老人的支付能力和償還能力，增強銀行的抗風險能力，降低銀行風險；加快社會征信體系建設，便于銀行對借款人進行區(qū)別對待，降低貸款銀行面臨的道德風險和違約風險；改變銀行的考核方式，建立長效的倒按揭業(yè)績考核評價指標體系。
論文摘要：個人住房信貸業(yè)務迅猛的發(fā)展不可避免地存在一些問題和壘融風險，須引起高度重視借鑒國外經驗，提出規(guī)范個人住房貸款業(yè)務發(fā)展的措施，促進個貸業(yè)務健康發(fā)展。
隨著國家宏觀調控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續(xù)出臺，各家商業(yè)銀行紛紛調整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業(yè)務迅猛發(fā)展并初具規(guī)模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達 406．65億元 ，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數(shù)、面積均超過前兩年的業(yè)務總量。但 由于個人住房貸款業(yè)務開辦時間不長，在內外部環(huán)境 尚未完善的情況下，其迅猛的發(fā)展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風險 ，須引起有關方面重視。
1 個人住房貸款業(yè)務存在的問題及風險
1．個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制
對借款 申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業(yè)務的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機構來完成信用調查工作 ，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標準 ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據(jù)．其真實性、時效性難以確定 ，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經營收人難以區(qū)分 由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網，對借款主體的資質、信用情況難以準確判斷和有效把握 。
2．房地產項目按揭合作不規(guī)范．房地產經營管理風險無法控制
房地產項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務的源頭，對合作方的資質 、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導致一個項 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經辦機構介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要 ，在競爭 中不遵循商業(yè)銀行信貸經營原則，片面地追求份額，采用不正當?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質和項 目合法性的審查及工程建設的監(jiān)理 ，對開發(fā)商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務的良性發(fā)展 。
3．抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展
由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數(shù)量級增長．房屋產權管理部門難以適應 ，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新 、抵押貸款新業(yè)務品種的創(chuàng)新和發(fā)展
4、個人住房貸款的風險轉移機制不健全
由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風險的可能性較大 ，急需建立風險轉移機制。個人住房貸款擔?；虮ｋU機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保 的經營機構 。房地產二級市場發(fā)展緩慢 ，房地產拍賣市場不發(fā)達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難 ，特別是對已進住的房產 ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產 。
5．科技含量低．貸款的經營管理水平與業(yè)務發(fā)展速度不相適應
零售業(yè)務與批發(fā)業(yè)務相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期 限長，管理成本高的特點 ，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預測、產品創(chuàng)新、服務手段和質量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內部管理系統(tǒng)科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經營管理水平的提升 。
6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風險
目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結構平衡角度來講 ．個人住房貸款的規(guī)模應有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產、負債期限結構嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標 、資金緊張
7．從銀行經營效益來看 ，目前個人住房貸款享受國家
優(yōu)惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務 ，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮?。喾从捎趥€人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長．在企業(yè)融資審查嚴格的情況下．助長企業(yè)套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風險。
2 防范和化解金融風險的經驗借鑒
1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統(tǒng)
信用記 錄在發(fā)達國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行 、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎 。具有 良好信用記錄的個人或企業(yè) ，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據(jù) ，減少決策失誤 應 由政府部門牽頭 ，成立相應的中介機構 ，建立起個人資信評估系統(tǒng) ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享 。
2 ．加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預售房款的監(jiān)管，防范房地產經營管理風險
嚴格合理地評價房地產開發(fā)商的資信和按揭項目品質 ．選擇優(yōu)質的發(fā)展商和項 目，在合作項 目的選定上 ，制定一套嚴謹、科學 的管理辦法 。對于預售房 ，應借鑒新加坡 的經驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項 目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產開發(fā)商滾動開發(fā) ，亂鋪項目，在經營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全 。
3．建立靈活多樣 的擔保制度 在貸款 的擔保
上不應局限于所購住房進行抵押．應借鑒西方國家的經驗和做法：(1)由政府部門成立專業(yè)的政策性擔保機構 ，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔保；(2)成立商業(yè)性的擔保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結合的方式。
4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系
目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業(yè)銀行的競爭力 ，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經營管理水平
由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點，銀行傳統(tǒng)的經營管理手段 已不能適應迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風險預防監(jiān)測水平 ，有效防范風險。
