發(fā)布時間：2023-03-22 17:37:35
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的住房制度論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：磚混結(jié)構(gòu) 房屋 溫度裂縫 防治
中圖分類號：TV543+.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
Abstract: the temperature cracks the brick structure of the house is the common faults, how to effectively prevent and control more temperature crack is to be desired. This paper analyzes the structure of the brick houses in the cause of the temperature cracks, and puts forward the prevention and control measures.
Keywords: brickconcrete building temperature crack control
磚混結(jié)構(gòu)房屋因其取材方便、施工簡便、造價便宜、抗震性好，尤其是能快速解決城市住房緊張問題，一直以來都是我國住宅房屋的主流。但在使用過程中，磚混結(jié)構(gòu)的房屋常常很容易產(chǎn)生裂縫。裂縫輕者影響房屋美觀，重者影響其安全使用。房屋裂縫形成的因素很多，諸如施工質(zhì)量、施工季節(jié)、材料性能、使用條件以及氣溫變化、工程地質(zhì)條件等因素都可引起房屋裂縫，但歸納起來房屋裂縫的產(chǎn)生不外乎以下幾種情況：沉降引起的裂縫，施工質(zhì)量引起的裂縫，溫度產(chǎn)生的裂縫。其中以溫度產(chǎn)生的裂縫所占比重大，危害性強，有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示：大約有90％的房屋頂層墻體、屋面裂縫均屬于溫度產(chǎn)生的裂縫。如何防治房屋溫度裂縫，在房建行業(yè)內(nèi)一直是倍受關(guān)注的話題，本文擬就房屋溫度裂縫的原因與防治談一點看法。從住宅工程現(xiàn)澆樓板裂縫發(fā)生的部位分析，最常見、最普遍和數(shù)量最多的是房屋四周陽角處（含平面形狀突變的凹口房屋陽角處）的房間在離開陽角1米左右，即在樓板的分離式配筋的負(fù)彎矩筋以及角部放射筋未端或外側(cè)發(fā)生45度左右的樓地面斜角裂縫，此通病在現(xiàn)澆樓板的任何一種類型的建筑中都普遍存在。其原因主要是砼的收縮特性和溫差雙重作用所引起的，并且愈靠近屋面處的樓層裂縫往往愈大。從設(shè)計角度看，現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范側(cè)重于按強度考慮，未充分按溫差和混凝土收縮特性等多種因素作綜合考慮，配筋量因而達(dá)不到要求。而房屋的四周陽角由于受到縱、橫二個方向剪力墻或剛度相對較大的樓面梁約束，限制了樓面板砼的自由變形，因此在溫差和砼收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負(fù)彎矩筋和放射筋的未端結(jié)束處）首先開裂，產(chǎn)生45度左右的斜角裂縫。雖然樓地面斜角裂縫對結(jié)構(gòu)安全使用沒有影響，但在有水源等特殊情況下會發(fā)生滲漏缺陷，容易引起住戶投訴，是裂縫防治的重點。
1磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫概念
磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫是指由于溫度的變化引起材料熱脹冷縮，當(dāng)約束條件下溫度變形引起的溫度應(yīng)力足夠大時房屋各部位產(chǎn)生的裂縫。溫度裂縫主要包括：屋面板下面的外墻水平裂縫和外墻陽角的包角裂縫，水平包角裂縫，內(nèi)外縱墻和根墻的"八"字形裂縫，門窗洞邊的水平裂縫、斜裂縫。房屋溫度裂縫有大有小，所處部位也各有不同，有規(guī)則的，也有不規(guī)則的，是造成墻體早期裂縫的主要原因。這些裂縫一般經(jīng)過一個冬夏之后才逐漸穩(wěn)定，不再繼續(xù)發(fā)展，裂縫的寬度隨著溫度變化而略有變化。一般來說，溫度裂縫的危害不是很大，但對房屋的耐久性、整體性和外觀影響較大，在有水源等特殊情況下會發(fā)生滲漏缺陷，遇到地震或水平荷載作用時有可能導(dǎo)致房屋破壞。
2磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫的原因分析
磚混結(jié)構(gòu)頂層墻體產(chǎn)生裂縫，是由于屋面長時間受陽光輻射，其溫度較墻體高出許多，在炎熱的夏季，屋面溫度是墻體溫度的兩倍左右，且在相同的溫度條件下，鋼筋混凝土的線膨脹系數(shù)是磚砌體線膨脹系數(shù)的兩倍，這就使屋蓋變形要比墻體大得多屋蓋在變形過程中，產(chǎn)生了很大的推力，作用在墻體頂端的水平推力使墻體與屋蓋的接觸面受剪，剪力與屋蓋、挑檐或女兒墻的垂直壓力構(gòu)成墻體雙向壓力，當(dāng)主拉應(yīng)力大于墻體的抗拉強度時，墻體就會出現(xiàn)裂縫。沿墻體分布的剪應(yīng)力大致為兩端最大中部為零，由于端部的正應(yīng)力較小，其主拉應(yīng)力接近于剪應(yīng)力，則可能引起斜裂縫，在窗口、門口處由于應(yīng)力集中，易產(chǎn)生裂縫，由于屋蓋對圈梁的推擠作用，圈梁下的磚砌體易出現(xiàn)水平裂縫。
2.1由結(jié)構(gòu)設(shè)計原因引起裂縫
（1）磚混房屋長度過長，如有的住宅5個甚至6個單元連在一起，總長超過溫度變形允許長度。規(guī)范規(guī)定總長度60 cm，應(yīng)設(shè)伸縮縫，有的房屋超過較多而未設(shè)，也未采取其他措施。
（2）構(gòu)造柱是增強建筑物整體性，抵抗地震作用的重要構(gòu)造措施，過去不少設(shè)計，構(gòu)造柱的設(shè)置只考慮符合抗震規(guī)范，不考慮實際已存在的溫度應(yīng)力，認(rèn)為溫度應(yīng)力在規(guī)范上未明確規(guī)定計算方法，不考慮也不能算是設(shè)計錯誤。未對建筑物端部裂縫多發(fā)區(qū)予以重點加強，構(gòu)造柱的布置有的較稀，每隔兩三道內(nèi)橫墻才設(shè)一個構(gòu)造柱，靠近建筑物端部往往也是一視同仁。
（3）不少磚混房屋習(xí)慣于采用屋頂鋼筋混凝土大挑檐，有的挑檐上翻很高，為平衡懸挑荷重，有些設(shè)計人員常采用在室內(nèi)屋蓋部分也要澆一部分現(xiàn)澆屋蓋板，在二者之間緊密連接的是外縱墻兼作抗扭用的圈梁，圈梁又往往與墻同寬，高度為整個窗上墻高度，這樣外挑檐、圈梁及現(xiàn)澆屋蓋部分共同組成剛度較大的現(xiàn)澆連續(xù)板，遇溫差變化，產(chǎn)生的溫度應(yīng)力較高，導(dǎo)致墻體不能承受而開裂。
（4）采用磚、砂漿強度等級越到屋頂越低，有些建筑物底部幾層采用MU10機磚、M7.5混合砂漿，而到頂屋則為MU7.5機磚M2.5混合砂漿，有的甚至更低，設(shè)計人員習(xí)慣從強度上考慮，對溫度應(yīng)力引起的抗剪強度及變形則考慮較少。
2.2由施工原因引起的裂縫屋面保溫層做法不滿足規(guī)范要求，采用爐渣作保溫層實際厚度較薄，雖能基本滿足冬季不結(jié)露的要求，但其隔熱性能較差，致使溫度變化對頂層結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大的溫度變形和溫度應(yīng)力，繼而產(chǎn)生溫度裂縫。施工中偷工減料，粗制濫造，砌筑質(zhì)量差，干磚上墻，砂漿飽滿度不滿足要求等。
3磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫的預(yù)防措施
3.1施工季節(jié)、時段的選擇要適宜要盡量避開冬季，如確實無法避開，砂漿標(biāo)號應(yīng)比常溫下的提高一級，從而提高磚砌體強度。屋蓋的施工應(yīng)避開高溫季節(jié)施工屋頂層，選擇年平均氣溫時完成，如不能選擇合適施工時段，則應(yīng)在頂層結(jié)構(gòu)施工結(jié)束后，及時做好屋面保溫層，使其處在正常溫度環(huán)境中，減緩頂層混凝土遇冷收縮遇熱膨脹活動。
3.2嚴(yán)格控制混凝土施工根據(jù)混凝土強度等級和質(zhì)量檢驗以及混凝土和易性的要求，精確選擇配合比。嚴(yán)格控制水灰和水泥用量。選擇級配良好的石子，減小空隙率和砂率以減少收縮量，提高混凝土抗裂強度。在混凝土澆搗前，應(yīng)先將基層和模板澆水濕透，避免過多吸收水分，澆搗過程中應(yīng)盡量做到既振搗充分又避免過搗。混凝土樓板澆筑完畢后，表面刮抹應(yīng)限制到最小程度，盡量不要在混凝土表面撒干水泥刮抹，并加強混凝土早期養(yǎng)護(hù)。樓板澆筑后，對板面應(yīng)及時用材料覆蓋、保溫，認(rèn)真養(yǎng)護(hù)，防止強風(fēng)和烈日曝曬。
3.3重視屋頂保溫隔熱層設(shè)計及施工質(zhì)量要通過設(shè)置通風(fēng)透氣層、反輻射隔熱層，加強屋面板保溫隔熱層設(shè)置，使之有效降低溫差，切實起到保溫隔熱的作用。保溫隔熱層的材質(zhì)及施工必須符合規(guī)范要求。在設(shè)計中盡可能選擇坡屋頂，或采用有檁屋蓋或瓦材屋蓋;在屋蓋與墻體間設(shè)置滑動層，比如瀝青油氈、滑石粉、白鐵皮等，以減小溫度變化時屋蓋對墻體的推動力，防止墻體產(chǎn)生溫度裂縫。
3.4充分利用鋼筋的有效保護(hù)作用鋼筋在樓面混凝土板中的抗拉受力，起著抵抗外荷載所產(chǎn)生的彎矩和防止混凝土收縮作用，必須認(rèn)真對待鋼筋網(wǎng)的設(shè)置。建議在房屋四角檐口下的墻體配筋轉(zhuǎn)角鋼筋，在柱與墻體設(shè)拉錨筋，以防止女兒墻及外墻陽角處的包角裂縫;在房屋兩端單元1個~2個開間的內(nèi)外縱墻窗臺下二皮磚處，應(yīng)設(shè)2Φ6鋼筋磚砌體，并在窗戶兩邊緣設(shè)置構(gòu)造立柱，立柱上下兩端與樓層、屋頂層圈梁連接，防止窗戶斜裂縫，對角裂縫產(chǎn)生;對于長高比較大的房屋，房屋外縱墻門窗的洞口處磚砌體抗拉、抗剪強度較弱，應(yīng)在房屋頂層窗臺下二皮磚處設(shè)置2Φ6鋼筋磚砌體，防止外縱墻出現(xiàn)“八”字形水平裂縫;對于空間寬敞高大的房屋，尤其是窗口寬度大于1.5m時，應(yīng)在窗臺下二皮磚處設(shè)置2Φ6鋼筋磚砌體，防止窗臺下出現(xiàn)水平裂縫。嚴(yán)格按照《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》要求在建筑物墻體的適當(dāng)部位設(shè)置控制縫。控制縫設(shè)置要精心選擇，一般應(yīng)在墻的高度突變處、墻的厚度突變處、不大于離相交墻或轉(zhuǎn)角墻允許接縫距離之半處、在門、窗洞口的一側(cè)或兩側(cè)。對3層以下的房屋，應(yīng)沿房屋墻體的全高設(shè)置豎向控制縫;對大于3層的房屋，可僅在建筑物1-2層和頂層墻體的上述位置設(shè)置豎向控制縫?？刂瓶p在樓、屋蓋處可不貫通，但在該部位應(yīng)設(shè)置假縫，以控制可預(yù)料的裂縫，隱式控制縫要與墻體的灰縫相一致，控制縫的寬度不大于12mm，控制縫內(nèi)應(yīng)用彈性密封材料，如聚硫化物、聚氨酯或硅樹脂等填縫。
4磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫的治理
在發(fā)現(xiàn)溫度裂縫時，不要急于修復(fù)，應(yīng)觀察到裂縫穩(wěn)定后，根據(jù)具體情況采取措施，若發(fā)現(xiàn)屋面保溫層末達(dá)到熱工要求和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)時，首先應(yīng)重新改做屋面保溫隔熱層，以防止裂縫繼續(xù)活動。
4.1裂縫細(xì)小，對房屋正常使用影響不大，可暫不處理；
4.2裂縫雖細(xì)小，但已造成墻面、屋面、樓面的滲水，或?qū)︿摻罨炷羶?nèi)的鋼筋保護(hù)的需要，可采用嵌補密封或壓力灌漿進(jìn)行處理；
4.3對于裂縫較大、較多又貫穿墻體，不僅影響美觀和正常使用，還對房屋的剛度和抗震性能有較大的影響，這種情況下可在裂縫墻體兩側(cè)用4Φ6×200或Φ6×500鋼筋網(wǎng)片，并用Φ6×500的鋼筋穿墻將兩鋼筋網(wǎng)片拉緊固定后，外抹水泥砂漿或噴射混凝土以補強加固。
［參考文獻(xiàn)］
[1]肖亞明.砌體結(jié)構(gòu)裂縫與控制問題研究綜述[C].第三屆全國工程學(xué)術(shù)會議論文集,1994.
首先介紹了住房抵押貸款證券化的相關(guān)理論基礎(chǔ)，對其概念、原理、參與者和運作流程進(jìn)行了簡要闡述。其次深入探討了美國的次貸危機，主要闡述了次貸危機產(chǎn)生的相關(guān)機制、發(fā)展歷程和內(nèi)在原因。然后討論我國在次貸危機背景下繼續(xù)開展住房抵押貸款證券化的意義，分析了我國當(dāng)前開展住房抵押貸款證券化的潛在風(fēng)險，并利用credit poirtfolio view經(jīng)濟(jì)計量模型對我國住房抵押貸款證券化的信用風(fēng)險進(jìn)行實證研究。最后通過借鑒次貸危機的經(jīng)驗和教訓(xùn)，針對我國實際情況，提出了我國今后開展住房抵押貸款證券化并規(guī)避危機的相關(guān)建議和策略。
一. 緒論
1研究背景與意義
2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
3基本框架與思路
二. 住房抵押貸款證券化概述
1住房抵押貸款證券化的理論基礎(chǔ)
2住房抵押貸款證券化的運作機制
三. 美國次貸危機的歷程與成因
1美國次貸危機產(chǎn)生的相關(guān)機制
2美國次貸危機的發(fā)展歷程
3美國次貸危機發(fā)生的內(nèi)在原因
四.我國開展住房抵押貸款證券化的意義及風(fēng)險
1我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展?fàn)顩r
2我國開展住房抵押貸款證券化的意義
3我國開展住房抵押貸款證券化的風(fēng)險研究
五.國開展住房抵押貸款證券化的策略
1加強商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險管理
2建立健全相關(guān)法律制度
3建立健全信用評級體系
4建立完善的證券定價機制
5擴(kuò)大投資者范圍
關(guān)鍵詞：企業(yè);職工福利費;財稅
2009年11月12日，財政部《關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務(wù)管理的通知》（財企〔2009〕242 號），從加強企業(yè)職工福利費財務(wù)管理、維護(hù)正常收入分配秩序出發(fā)，對企業(yè)職工福利費的范圍及賬務(wù)處理等作了進(jìn)一步明確。但是早在2009年1月4日，國家稅務(wù)總局就在《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）對企業(yè)職工福利費的稅務(wù)處理進(jìn)行了明確規(guī)范。財務(wù)和稅務(wù)對企業(yè)職工福利費的處理存在哪些差異？筆者對財企〔2009〕242號文和國稅函〔2009〕3號文進(jìn)行了對比分析，歸納出以下幾點差異，供讀者參考。
一、企業(yè)為職工提供的交通、住房和通信補貼的財稅處理差異分析
財企〔2009〕242號文規(guī)定企業(yè)職工福利費核算范圍要比國稅函〔2009〕3號文規(guī)定的范圍寬廣。財企〔2009〕242號文規(guī)定：職工療養(yǎng)費用、未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出、集體宿舍設(shè)備、設(shè)施折舊、維修保養(yǎng)費用以及集體宿舍工作人員的工資、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等人工費用、離退休人員統(tǒng)籌外費用，應(yīng)在應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付職工福利費科目核算，而國稅函〔2009〕3號文所列舉的職工福利費核算內(nèi)容未包括以上內(nèi)容。關(guān)于企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣利，財企〔2009〕242號文規(guī)定：企業(yè)提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費管理，但根據(jù)國家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購建住房。目前眾多專家學(xué)者認(rèn)為財企〔2009〕242號文把企業(yè)為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，計征個人所得稅。筆者認(rèn)為上述觀點是錯誤的，雖然財企〔2009〕242號文把企業(yè)職工交通、住房、通信補貼計入職工工資總額，但是國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。根據(jù)財企〔2009〕242號文同時規(guī)定企業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)職工福利費財務(wù)管理同稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算納稅。既然國稅函〔2009〕3 號文規(guī)定上述補貼屬于職工福利費范疇，那么上述補貼就不應(yīng)該再計入職工工資總額計征個人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發(fā)放1400元的交通、通信補貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關(guān)的會計分錄為：
1.計提工資福利費時，應(yīng)借記“管理費用—工資”，貸記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，金額640000元。
2.發(fā)放工資補貼，應(yīng)借記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業(yè)所得稅匯算清繳時，應(yīng)把每人每月1400元的交通、通信補貼計140000元從應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資科目中剔除，算入應(yīng)付職工福利費使用額度，同時企業(yè)在計算個人所得稅時要剔除每月1400元的交通、通信補貼。
二、企業(yè)為職工發(fā)放的節(jié)日補助的財稅處理差異分析
目前眾多企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項補助，包括購物券、物品、現(xiàn)金等補助，財企〔2009〕242號文對此做出明確規(guī)定，即企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費補貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。而國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)假日各項補助應(yīng)該屬于國稅函〔2009〕3號文規(guī)定的生活上的補助，另外從財企〔2009〕242號文第五項規(guī)定中看出財政部在同一文中對職工補助的財務(wù)處理存在自相矛盾，財企〔2009〕242號文第五項規(guī)定：企業(yè)職工福利一般應(yīng)以貨幣形式為主。國家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃?xì)獾绕髽I(yè)，將本企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)作為職工福利的，應(yīng)當(dāng)按商業(yè)化原則實行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費或者低價使用。從中可以看出財企〔2009〕242號文是認(rèn)可企業(yè)給予職工各項實物補助作為福利費處理的，退一步想，連日常生活的各項補助都認(rèn)可是福利費，更何況是節(jié)假日呢？因此，筆者認(rèn)為企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項補助，包括購物券、物品、現(xiàn)金等補助，應(yīng)采取國稅函〔2009〕3號文規(guī)定做福利費處理。
三、企業(yè)職工福利費核算規(guī)定上的差異分析
國稅函〔2009〕3號文對福利費核算規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的職工福利費，應(yīng)該單獨設(shè)置賬冊，進(jìn)行準(zhǔn)確核算。沒有單獨設(shè)置賬冊準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機關(guān)可對企業(yè)發(fā)生的職工福利費進(jìn)行合理的核定。財企〔2009〕242號文對福利費核算規(guī)定要比國稅函〔2009〕3號詳細(xì)得多，包括制度健全、標(biāo)準(zhǔn)合理、管理科學(xué)、核算規(guī)范、準(zhǔn)確披露等。
四、結(jié)束語
本文根據(jù)自身經(jīng)營，結(jié)合具體情況論述了企業(yè)職工福利費財稅處理的差異問題，希望此文可以為有需要的企業(yè)提供一點幫助，也可以促進(jìn)自身工作的進(jìn)步，文中不妥之處，還望指出。
參考文獻(xiàn):
[1]婁根杰:淺談職工福利費財稅差異對企業(yè)的影響[期刊論文]-商情2009(14).
英文名稱：Real Estate Information of China
主管單位：
主辦單位：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
出版周期：月刊
出版地址：北京市
語
種：中文
開
本：大16開
國際刊號：1002-8536
國內(nèi)刊號：11-2586/F
郵發(fā)代號：82-510
發(fā)行范圍：國內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行
創(chuàng)刊時間：1986
期刊收錄：
核心期刊：
期刊榮譽：
聯(lián)系方式
期刊簡介
《中國房地信息》（月刊）1985年創(chuàng)刊，是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、北京天鴻集團(tuán)公司主辦的專業(yè)性房地產(chǎn)信息刊物。旨在宣傳黨和國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的方針、政策；傳播房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息；介紹住房制度改革的經(jīng)驗，為推動我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和實現(xiàn)住房制度改革提供信息服務(wù)。
【關(guān)鍵詞】住房制度；保障性住房；澳大利亞
Abstract：Housing system is the overall laws, regulations and policies of construction, distribution, exchange, management and many other aspects of housing, with intent of satisfying the basic residential need of people. It is a system of great importance to people’s welfare and social development. Looking into the advanced housing systems of Australia can provide essential reference about how to further develop China’s housing industry and to fully guarantee people’s residency right. Beginning with the basic concept of housing, the paper provides related policy suggestions for the future development of China’s housing system.
Keywords：housing system；housing support；Australia
1.緒論
1.1 本論文的背景和意義
住房問題是人類生存最基本的問題，也是促進(jìn)社會穩(wěn)定和發(fā)展的重要條件。
住房制度是指包括有關(guān)住房的建設(shè)、分配、交換、管理等方面的法律、法規(guī)及政策等調(diào)整有關(guān)各方的關(guān)系并約束其行為的規(guī)范，是社會為居民提供滿足其基本生活所需住房的制度安排。住房制度具有以下屬性：
效率性。政府的住房制度必須提高住房的使用效率以保證政策目標(biāo)的實現(xiàn)。
公平性。住房是保障社會成員生存的必需品，是一項重要的人權(quán)。
社會性。住房問題關(guān)系到社會安定、政治穩(wěn)定和人們的社會權(quán)利。
1.2 本論文的主要方法和結(jié)構(gòu)安排
本文主要采取橫向比較的方法，將澳大利亞的相對完善的住房制度與我國的住房制度相比較，從而為我國住房保障的制度的完善提出建設(shè)性意見，促進(jìn)我國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本文希望通過改善我國的住房保障制度促進(jìn)社會和諧，提高國民生活質(zhì)量和幸福度。
本文從住房制度的理念和屬性開始，明確基本概念。然后詳細(xì)剖析澳大利亞的相對完善的住房制度，接著分析我國住房保障制度的現(xiàn)狀和以及存在的問題，提出建設(shè)性意見。
2.澳大利亞住房制度
2.1 基本情況介紹
澳大利亞國土面積達(dá)7692000平方公里，人口數(shù)量為2250萬人，人口密度僅為2.9人/平方公里，是一個地廣人稀的國家。由于該國政府堅持不懈的努力，如今澳大利亞已發(fā)展成全球住房條件最好的國家之一，人均住房達(dá)1.67間。
住房在澳大利亞屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品 ，具有有限的非競爭性或有限的非排他性，介于純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間。在澳大利亞，住房的供給采取政府和市場共同分擔(dān)的原則。
澳大利亞居民的住房分3種，自主私房、私人出租和公房出租。各自占比分別為70%， 20%和10%。
2.2 普通居民住房制度
2.2.1 住房補貼政策和稅收政策
凡是澳大利亞公民或者在澳有居留權(quán)的居民在2001～2002年構(gòu)建新房這，政府對每一次購房者一次性補貼14000澳元，購買舊房者，補貼7000澳元，有力地促進(jìn)了居民的住房投資和消費。
稅收方面，政府特別規(guī)定，住房抵押貸款利息可以從年收入中扣除，減少個人所得稅的納稅基數(shù)；租金收入扣除房屋維修費、管理費、利息、地價稅等各種成本后的凈收入，可以在扣除房屋折舊之后，再加入到所得收入。
2.2.2 房地產(chǎn)金融體系與住房抵押貸款
除了一般商業(yè)銀行，各地還有專門運用政府退休金和其他基金的私人財物公司提供住房抵押貸款。在澳大利亞，首次購房時抵押貸款最多可貸到房價的95%。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的110%（包括律師費、印花稅），而且購房者還可以用首次購的房再抵押。抵押貸款的還貸期限一般為20～25年。另外，在不影響房屋買賣交易且辦理好了抵押物更換手續(xù)的前提下，購房者還可以追加貸款數(shù)額。
2.2.3 購買土地自行建造
澳大利亞的土地分為國有和私有兩種，通過拍賣的形式，任何企業(yè)或個人都可以購得國有或私有的土地。澳大利亞政府規(guī)定，購買土地不能貸款，必須使用自有資金。土地出售給個人以后，政府收取一定的地價稅和服務(wù)費，用于公共服務(wù)。開發(fā)商要將擬建造房屋的設(shè)計圖、施工圖等相關(guān)資料送交當(dāng)?shù)貐^(qū)政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)之后，還需征求鄰居意見才能開始建造。
2.3 保障性住房制度
針對不同的社會階層，澳大利亞政府制定了一系列不同的住房資助計劃。根據(jù)住房資助法案，聯(lián)邦政府與各州簽訂住房協(xié)議，并借此實施住房資助是澳大利亞住房資助的一個重要特征。
2.3.1 公共住房計劃
政府住房資助主要采用公共住房計劃的方式。這些由政府興建和管理的公共住房受聯(lián)邦與州住房協(xié)議的資助，用于為無力承擔(dān)私人市場買房費用的中低收入者提供住房。這項計劃的資助者是國家、州和區(qū)，管理者是州和區(qū)政府。
2.3.2 社區(qū)住房計劃
社區(qū)住房計劃旨在為低收入者和有特殊要求的住戶提供出租住宅，它的管理者是包括地方政府、教會和慈善機構(gòu)在內(nèi)的社區(qū)的非盈利性組織來管理。能夠得到社區(qū)住宅的人是那些符合公共住宅要求但又需要社區(qū)管理組織提供一些優(yōu)惠照顧的人群。
社區(qū)出租住宅與公共出租住宅的區(qū)別在于基金和所有權(quán)。社區(qū)出租住宅的租用分和管理不僅僅只是政府的責(zé)任。相比較于僅受聯(lián)邦與州住房協(xié)議的資助的公共出租住宅，社區(qū)住宅資助的來源更加廣泛，它通過一系列計劃來提供。
2.3.3 土著住房計劃
聯(lián)邦與州住房協(xié)議規(guī)定的公共住房、社區(qū)住房、私人租用資助計劃、自購住宅資助計劃、緊急收容計劃、自購住宅資助計劃以及一些州和區(qū)的計劃等都為澳大利亞的土著居民和托雷斯海峽島民提供了住房保障和補貼。除了上述計劃外，還有一些專項計劃（如社區(qū)管理的土著住宅，土著居民和托雷斯海峽島民委員會資助計劃，土著居民租用住房計劃）用于滿足澳大利亞土著居民們的需求。
2.3.4 自購住宅或住宅所有權(quán)資助計劃
儲蓄存款資助和抵押貸款減免構(gòu)成了自購住宅或住宅所有權(quán)資助計劃，這一計劃極大的促成了居民購買的交易行為的實現(xiàn)。1998到1999年的一年時間里，澳大利亞的新住戶共獲得19000例自購住宅資助。
2.3.5 私人租金資助計劃
私人租金資助旨在為在私人租賃市場租住住宅的居民提供幫助，該計劃主要采用兩方式：
聯(lián)邦租金資助計劃。這是一個補充性的資助計劃，旨在為在私人租賃市場上支付的租金超過一定額度的居民提供幫助。
私人租用資助計劃。該計劃由州政府提供，具體實現(xiàn)方式包括以下三種租金資助，證券資助和其他資助方式。
3.我國住房制度存在的問題及澳大利亞經(jīng)驗帶來的啟示
3.1 我國住房制度改革中存在的問題
我國缺少完善的住房消費市場，缺少充分發(fā)展的住房租賃市場。我國住房買賣市場異常繁榮，而住房租賃市場的發(fā)展卻明顯緩慢。除了對極少數(shù)最低收入家庭提供住房租金補貼，政府沒有采取措施來幫助大多數(shù)居民進(jìn)行租房消費。另外租賃市場的租金和租期易變，我國并沒有形成穩(wěn)定的長期租賃市場。另外中介市場的不規(guī)范又使得租賃市場的摩擦成本大大增加。
我國的住房供給存在結(jié)構(gòu)性不足。如何才能有效的滿足多層次、多樣化的居民住房需求是解決我國住房問題的核心。我國的住房供給不合理，中低收入者買不到房的同時又存在著大量高檔住房閑置的情況。
我國的房價增長幅度過于快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入的增長水平。1998年至今，我國房價就踏上了高速增長的道路。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般介于1.8:1到5.5:1之間；而發(fā)展中國家合理的房價收入比應(yīng)介于3:1和6:1之間。而在我國，房價收入比已經(jīng)達(dá)到了10:1到15:1的水平，房價明顯超出了居民的承受范圍。
維持中低收入者基本生存保障是經(jīng)濟(jì)適用房的政策目的。而我國的經(jīng)濟(jì)適用房卻違背了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，使經(jīng)濟(jì)適用房變得不經(jīng)濟(jì)，且受益人群發(fā)生了轉(zhuǎn)變。我國許多經(jīng)濟(jì)適用住房的面積越來越大，違背了經(jīng)濟(jì)適用房的本來目的――公平。許多高收入的家庭通過走關(guān)系、送紅包等不正當(dāng)途徑購買提供給中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房，侵占了他們的利益，出現(xiàn)了“福利倒置”現(xiàn)象。
3.2 澳大利亞的經(jīng)驗給我國帶來的啟示
政府干預(yù)應(yīng)將強制性與靈活性相結(jié)合。政府的適當(dāng)干預(yù)當(dāng)然是必要的，同時隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府也要靈活多變的地采取干預(yù)策略，因時制宜因地制宜。在住房嚴(yán)重短缺供不應(yīng)求的時期，國家應(yīng)采取租房補貼、建房補貼、購房貼息、獎勵等干預(yù)政策對供求雙方給予直接的幫助和扶持。在住房最供不應(yīng)求的時期，政府甚至可以極直接投資建房、用行政命令控制租金。在住房供求趨于平衡的時期，人們的可支配收入也開始增加。這個時候，政府逐步減少干預(yù)，逐步從住房領(lǐng)域中退出。
政府干預(yù)不能不遵循市場機制的規(guī)律。作為一個不完全市場，住房市場無法充分實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。由于市場機制的有限性的制約，單純依靠市場機制是不夠的，政府干預(yù)是必須的。政府干預(yù)不是要取代市場機制，而是對市場失靈的狀況和市場不能調(diào)節(jié)的領(lǐng)域的彌補和修正。就我國來說，我國應(yīng)該把有形手和無形手相結(jié)合，在尊重市場機制的前提下，大力完善住房市場體系的建設(shè)、調(diào)控住房市場供求，對住房投資和消費給以金融支持，分層次保障社會成員住房權(quán)。
我國政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房供應(yīng)，建立規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。同時應(yīng)加強對住房保障制度的監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)適用房的建造要嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的要求建造，不能有超過規(guī)定面積的經(jīng)濟(jì)適用放出現(xiàn)。同時，我國還應(yīng)加強法律治理，構(gòu)建完備的相關(guān)法律制度體系。
引導(dǎo)居民建立合理的住房消費觀念。租房和買房都是住房消費的合理形式，并沒有孰好孰壞，只要適合自己就好。在我國住房制度改革過程中，我們要進(jìn)行大力的輿論宣傳，使居民改變住房消費觀念，選擇適合自己的形式。
參考文獻(xiàn)：
[1]陸志斌.澳大利亞、新西蘭住房制度考察報告[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2006(1).
[2]成思危.中國城鎮(zhèn)住房制度改革――目標(biāo)模式與實施難點[M].北京:民主與建設(shè)出版社,1999.
[3]錢瑛瑛.中國住房保障政策研究-經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房[J].中國房地產(chǎn),2003(8):57-60.
[4]褚超孚.住房保障政策與模式的國際經(jīng)驗對我國的啟示[J].中國房地產(chǎn),2005(6):53-56.
[5]王琳.澳大利亞住房金融和住房保障制度對我國對我國住房公積金制度的啟示[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2007,19(8).
[6]雷小毛.住房公積金抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)研究[J].東方企業(yè)文化,2007(2).
[7]王君.對建立我國住房社會保障體系的思考[D].山西大學(xué),2006 .
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房;成本;控制
中圖分類號:F23
文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)21-0076-01
1 從政府角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制
1.1 控制土地政策
目前政府只是免收了土地出讓金,土地出讓金的免收對于經(jīng)濟(jì)適用住房的價格還只是杯水車薪,政府如果真正要做到社會和諧,就必須考慮到中低收入家庭的實際購買力,并對的土地稅費、征地費、拆遷安置費等高額的費用進(jìn)行減免或補貼,也可以嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于拆遷的有關(guān)規(guī)定。對于一些用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)但是拆遷成本較高的土地,政府應(yīng)重新規(guī)劃,在拆遷成本和地理位置這對矛盾中尋找平衡點,決不能顧此失彼。
1.2 控制建筑面積
嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋建筑面積,就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經(jīng)濟(jì)適用住房新花樣,使老百姓認(rèn)為這樣的社會保障住房究竟“保障”了誰?對于房屋面積,嚴(yán)格執(zhí)行單套房的建筑面積控制在60平方米左右,雖然這樣不能降低經(jīng)濟(jì)適用住房單價,但對于總價來說降低幅度就很大,中低收入家庭無論是首付還是月供的壓力就有所減少,符合國家經(jīng)濟(jì)適用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭從購買人群中剔除,保障了真正把經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)救命稻草的中低收入家庭。
1.3 控制建筑設(shè)計
為了降低經(jīng)濟(jì)適用住房成本,我國政府可以引入或在最初扶持一個專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計部門,因為我國設(shè)計人員基本沿用老蘇聯(lián)模式“重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì)”都會采用相對偏大的放大系數(shù)造成“肥梁胖柱,深基礎(chǔ)”,最終往往造成主要指標(biāo)較高,如鋼筋、砼的用量或標(biāo)號增加,使經(jīng)濟(jì)適用住房項目成本偏高,據(jù)統(tǒng)計,目前國內(nèi)普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤,有的甚至超過170公斤,而實際上一般高層住宅鋼筋含量應(yīng)該在每平方米70公斤左右比較正常。專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計的部門在進(jìn)行設(shè)計時就要著重考慮經(jīng)濟(jì)因素,在安全與經(jīng)濟(jì)中尋找契合點。同時政府各個建筑監(jiān)管部門也應(yīng)該加大監(jiān)管力度,對房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿足技術(shù)要求進(jìn)行檢測,不能忘記安全的重要性。
1.4 謹(jǐn)慎引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
對于承建經(jīng)濟(jì)適用住房項目的企業(yè),政府要么扶持成立一些專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司,要么嚴(yán)格采用招標(biāo)模式。如果成立一些專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司,首先可以把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)作一項長遠(yuǎn)的計劃來做,不是時建時停、時增時減。成立這樣的公司由于連年從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),在建設(shè)方面積累了大量的建設(shè)經(jīng)驗,能降低管理費、建設(shè)成本等費用,從而能有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的成本。從引入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度而言,也會通過不斷地改進(jìn)生產(chǎn)方式和管理體制,降低工程成本和管理成本,使住宅總成本降低,從而降低單位成本,贏得市場,北京市在這一點做得非常好。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用其雄厚的實力贏得工程和保證工程質(zhì)量,利用信譽和品牌效應(yīng)進(jìn)行規(guī)?；募s式建設(shè),使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專門公司條件不允許,就在建設(shè)中嚴(yán)格采用投標(biāo)模式。目前經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商大多是與政府有所掛鉤的關(guān)系戶,這些都會影響建筑質(zhì)量和成本。國際上通行的招標(biāo)模式,積極引進(jìn)市場機制和競爭機制,是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革,有利于經(jīng)濟(jì)適用住房縮短工期、降低造價、提高質(zhì)量、促進(jìn)公平。
1.5 控制貸款政策
貸款問題無論對于房地產(chǎn)開發(fā)商和購買者都是關(guān)鍵問題。貨款利息的控制應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。首付、月供等資金問題仍是中低收入家庭面臨的核心問題,購買經(jīng)濟(jì)適用住房的絕大多數(shù)收入較少,幾乎不能一次性付清購房款項,這時只有求助于銀行貸款。經(jīng)濟(jì)適用住房從開發(fā)建設(shè)到銷售,與銀行信貸的支持休戚相關(guān)。盡管經(jīng)濟(jì)適用住房在政策和價格上有優(yōu)惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨立自主、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體,看到中低收入家庭本身購房支付能力低、償還能力有限,所以不愿進(jìn)行信貸投入。即使放貸,其貸款利率在較高的區(qū)域內(nèi)不斷調(diào)整,使得有幸購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加,令其他購買者望而卻步,建議政府對經(jīng)濟(jì)適用住房購買者執(zhí)行相對穩(wěn)定較低的貸款利率,減輕購買經(jīng)濟(jì)適用住房中低收入家庭月供壓力,間接的減少經(jīng)濟(jì)適用住房成本,使中低收入者購房有了信心。
2 從開發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制
開發(fā)商是經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制的執(zhí)行者,如果能有效控制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本,也是開發(fā)商從激烈的房地產(chǎn)市場競爭中脫穎而出的資本。由于項目實施過程中主客觀條件變化是絕對地,不變是相對的;在項目進(jìn)展過程中平衡是暫時的,不平衡是永恒的,所以從開發(fā)商角度進(jìn)行控制是一個動態(tài)的控制過程。控制過程分為三步:第一步,項目目標(biāo)動態(tài)控制的準(zhǔn)備工作,將目標(biāo)分解用于確定目標(biāo)控制計劃值;第二步,項目實施過程中動態(tài)控制,收集實際值與計劃值,進(jìn)行定期分析比較,如果有偏差則糾偏;第三步,如果有必要,則進(jìn)行目標(biāo)調(diào)整,調(diào)整后回到第一步,以確保目標(biāo)值的實現(xiàn)。從開發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制,由直接成本控制和間接成本控制組成。
2.1 直接成本的控制
直接成本是指在建設(shè)過程中所耗費的構(gòu)成工程實體或有助于工程實體形成的各項費用的支出,包括人工費、材料費、施工機械使用費和施工措施費等。
在人工費的控制上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要選擇高素質(zhì)、高水平的現(xiàn)場施工管理人員,合理的按定額進(jìn)行人員配置。
在材料費的控制上,材料費一般占全部工程項目成本的65%-75%,直接影響工程成本和經(jīng)濟(jì)效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內(nèi)容。材料訂購應(yīng)考慮資金的時間價值,減少資金占用,合理確定進(jìn)貨批量和批次,盡可能降低材料儲備。按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來,分為ABC三大類,A類進(jìn)行重點控制,B類實行一般控制,而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領(lǐng)料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方,為了控制工程成本,應(yīng)主動走向市場,了解市場、比較多家材料供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量和價格,篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商,并與這些供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系;及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況;也應(yīng)適時掌握周邊商家的材料、設(shè)備價格情況,從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格,降低工程造價。同時,要合理組織運輸,盡可能就近購料,選用最經(jīng)濟(jì)的運輸方法,降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面:堅持按定額確定的材料消費量,實行限額領(lǐng)料制度,各班組只能在規(guī)定限額內(nèi)分期分批領(lǐng)用,如超出限額領(lǐng)料,要分析原因,及時采取糾正措施。在施工過程中加強現(xiàn)場管理,合理堆放,減少二次搬運,降低堆放、倉儲損耗,杜絕沒有收入的支出,把返工損失降到最低限度。改進(jìn)施工技術(shù),推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。在對工程進(jìn)行功能分析、對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上,力求用價格低的材料代替價格高的材料。認(rèn)真計量驗收,堅持余料回收,降低消耗量。施工機械使用費是指機械作業(yè)所發(fā)生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費?？刂剖┕C械使用費就是要合理安排施工機械進(jìn)場時間,減少不必要的浪費。施工措施費包括施工組織措施費和施工技術(shù)措施費,它的確定是在施工組織設(shè)計里,有甲乙雙方認(rèn)定的費率。
2.2 間接成本的控制
間接成本于無法直接計入工程對象,但是為了進(jìn)行工程施工所必須發(fā)生的費用,包括規(guī)費和企業(yè)管理費。
規(guī)費的計取需遵循有關(guān)規(guī)定,企業(yè)管理費的計取受企業(yè)管理者經(jīng)營理念、模式影響較大,企業(yè)管理費包括:工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、壞賬損失、公司經(jīng)費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以及其他管理費用。合理安排施工順序,減少臨時費用,在企業(yè)管理費計取時應(yīng)尊重客觀事實,以事實發(fā)生的為依據(jù),杜絕做假賬,亂報賬現(xiàn)象,合理降低管理費用,避免不必要的浪費。這部分的控制主要依賴企業(yè)自身的管理制度及企業(yè)管理者的管理水平,若是管理的合理,也會為企業(yè)在日后的發(fā)展中贏得更多的利潤空間。
參考文獻(xiàn)
[1]薛文碧.西安市經(jīng)濟(jì)適用房[D].西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005:40.
[2]王春波.經(jīng)濟(jì)適用房項目成本控制研究[D].清華大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008:21.
[3]劉行前.經(jīng)濟(jì)適用住房的價格定位[J].價格月刊,2004,(5):75.
[關(guān)鍵詞] 人口遷居 特征 影響因素
一、 引言
人口遷居是以住宅位置改變?yōu)闃?biāo)志的、城市地域范圍內(nèi)的住戶移動。西方國家在上世紀(jì)二、三十年代已做了大量研究，并形成了一系列理論，如入侵演替理論、過慮理論、家庭生命周期理論等。中國關(guān)于人口遷居的研究主要在1990年以后，學(xué)者們多從人口遷居特征、影響因素及主要對策做了較為深入地探討。周春山以廣州為例，分析了改革開放初期單位分房制度下廣州人口遷居的特征及動力機制。1990年以后，廣州取消了單位分房，各項制度與改革初期相比發(fā)生了明顯變化，本文旨在探討此背景下廣州人口遷居特征及影響因素。
二、 資料獲取
論文數(shù)據(jù)有兩類：統(tǒng)計資料，包括《廣東省統(tǒng)計年鑒》、《廣州市統(tǒng)計年鑒》、《廣州市第四、五次人口普查資料》；問卷調(diào)查：2001年中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心與香港浸會大學(xué)合作的“市場化下住宅搬遷與城市重構(gòu)”廣州老八區(qū)部分的調(diào)查問卷，有效問卷為1500份。
三、人口遷居的特征
1．人口遷居在人口總遷移中開始占據(jù)主導(dǎo)地位，但總體水平不高
人口總遷移包括區(qū)域外的遷移和城市內(nèi)的人口遷居兩部分。1980年～1992年年均遷居率為4.6％；1992年～2000年年均遷居率為6.7%，1998年最高，為9.2%，而區(qū)域間的遷移率在此期間僅為2.1％。說明進(jìn)入1990年以后，廣州遷居率增加，并在人口總遷移中占據(jù)主導(dǎo)地位。但與國外發(fā)展程度較高的國家相比還存在一定差距，韓國在1970年～1995年間的年均總遷移率為21％，其中遷居率為14.2％，區(qū)域間的遷移率為6.8％。
2.人口以向郊區(qū)遷居為主
表1表明，1982年～1990年廣州市無論中心區(qū)還是郊區(qū)人口都在持續(xù)增加，1990年～2000年中心區(qū)人口開始下降，而郊區(qū)人口增加很快，近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)人口分別增長了241.45萬和104.72萬。
3.人口遷居以短距離為主
調(diào)查顯示，41.9％的住戶遷居發(fā)生在本區(qū)域內(nèi)，26.9%的住戶遷居發(fā)生在緊鄰的行政區(qū)之間，二者68.8％，發(fā)生在非緊鄰行政區(qū)間遷居住戶為31.2％。隨著跨江大橋的陸續(xù)興建，跨江遷居住戶有所增加，但總體比例不高，僅占遷居總住戶的21.2％。
4.遷居率隨時間的增加而增加
1978年～1990年，年平均搬遷戶數(shù)為25.3戶，最高值為39戶；1990年～1995年，年平均遷居戶數(shù)64.5戶，最高值為103戶；1996年～2001年，年平均遷居戶數(shù)為91.7戶，最高值為124戶。
四、影響因素分析
1.經(jīng)濟(jì)因素
經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展，提高了居民的收入水平，改變了居民的居住觀念，即重視住房大小和環(huán)境條件、服務(wù)設(shè)施水平及舒適程度。1990年～2003年，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，住宅建設(shè)迅速；城鎮(zhèn)居民工資水平、人均可支配收入和人均儲蓄額在此期間大幅度提高，成為國內(nèi)典型的高收入?yún)^(qū)，為購買住房提供了資金保障。
2.政策因素
（1)土地政策。1990年代，廣州先后頒布了土地使用權(quán)及外資房地產(chǎn)相關(guān)管理辦法，實行了土地有償、有期、有流動政策，既增加了政府的財政收入，又活躍了市場，繁榮了經(jīng)濟(jì)。市場的價格機制使得政府及發(fā)展商根據(jù)居民的需求偏好設(shè)計適應(yīng)不同群體的住房，靈活地滿足了不同的消費群體需求，居民購買新住房的欲望進(jìn)一步增強。
（2)人口政策。①就業(yè)政策。改革開放初期，我國政府頒布了一系列“鐵飯碗式”的就業(yè)政策，將職工束縛在某個單位，除非特殊情況職工更換工作的難度很大。1990年以后，逐步推行了合同制的勞動政策，用人單位根據(jù)職工的表現(xiàn)可給予再雇傭或解聘，職業(yè)流動性增加，職工隨職業(yè)變化而搬遷住房的機會增加。
②戶籍政策。主要體現(xiàn)在小孩的受教育方面，改革初期廣州中小學(xué)都有自己的招生范圍，戶口在本范圍內(nèi)的學(xué)生才能入學(xué)，否則會出現(xiàn)很多不必要的麻煩。因此，戶籍制度在一定程度上約束著人口遷居的發(fā)生。1990年之后，廣州逐步取消“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人口控制計劃，根據(jù)本人意愿，戶口可自由遷入、遷出或注銷、重新登記，常住戶口市內(nèi)自由遷移。
3.個人需求因素
（1)改善住房環(huán)境的需要。追求良好的住房環(huán)境和配套設(shè)施已成為現(xiàn)代城市居民遷居的重要驅(qū)動因素。對923戶購房和577戶重新租房的住戶調(diào)查表明，分別67.5%和42.6％的住戶搬遷原因之一是改善住房環(huán)境。廣州人均住房面積不足23，部分家庭人均住房面積不到4，改變住房大小仍然是居民遷居的重要原因之一。
（2)家庭生命周期、人口增加及其他偶然因素的影響。一般而言，15歲～25歲的青年人由于上學(xué)、工作等原因，是一個人一生中最容易遷居的階段，而結(jié)婚、生小孩、離婚等都會由于新家庭的形成、分裂或者其他偶然因素產(chǎn)生新的居住需求。廣州1990年～2000年凈增116.9萬住戶，戶均規(guī)模由1990年的戶均3.94人減少為2000年的3.12人，其中15歲～25歲的人口為225.19萬人，占總?cè)丝跀?shù)的26.4％，2000年廣州市進(jìn)入初婚年齡的人口227.5萬（含增城、從化）。
（3)職業(yè)變化?？死撕痛笮l(wèi)(1999)研究認(rèn)為,職業(yè)改變住戶的遷居幾率是職業(yè)未改變住戶的2.4倍。調(diào)查顯示,47.2%的住戶因為職業(yè)的改變而遷居。改革開放以來，廣州從業(yè)人員的構(gòu)成發(fā)生著巨大變化。1990年以前從業(yè)人員結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)過渡；1990年以后，則表現(xiàn)為第二、三產(chǎn)業(yè)之間的轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)變，大批的第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)者逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)服務(wù)人員，見表3。
4.交通因素
交通方式的機動化程度是影響人口遷居的重要因素，并影響著遷居的距離和方向。在以自行車為主的城市內(nèi)，遷居主要以短距離為主，相反公交發(fā)達(dá)，小汽車普及的城市內(nèi)，則距離的影響開始減弱。2001年與1985年相比，居民步行和騎自行車比重明顯下降，而采用公交和摩托車的比例大幅上升，交通方式的機動化水平在提高，見表4。1998年以后，隨著廣州地鐵一號、二號、三號、四號線的相繼運營，居民出勤方式進(jìn)一步改善，為長距離的遷居提供了可能。
資料來源：①胡華穎. 城市?空間?發(fā)展――廣州城市內(nèi)部空間分析. 廣州：中山大學(xué)出版社,1993年12月；②“市場化下住宅搬遷與城市重構(gòu)”廣州部分的調(diào)查問卷部分?jǐn)?shù)據(jù)整理。
5.城市規(guī)劃因素
城市規(guī)劃反應(yīng)了整個城市的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃中提出的城市空間拓展方向是城市發(fā)展的重點，對人口、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)設(shè)施等具有引導(dǎo)作用，進(jìn)而影響著遷居的方向。1991年廣州市對1984年規(guī)劃進(jìn)行修編，確定了廣州建設(shè)用地向東、南兩個方向發(fā)展，天河、黃埔、白云三區(qū)處于該發(fā)展方向上，人口、產(chǎn)業(yè)等迅速集聚，成為該時期廣州人口增長的重點區(qū)域，超過其他區(qū)域。在新一輪的總體規(guī)劃中，廣州提出了“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”實施策略，必將引導(dǎo)人口向周圍郊區(qū)擴(kuò)散，人口郊遷的趨勢將進(jìn)一步加強。
五、 結(jié)論與建議
通過以上分析，廣州同西方國家一樣經(jīng)歷了從集中到分散的人口分布變化。1982年～1990年，廣州處于絕對向心期，1990年以后，開始向相對向心期轉(zhuǎn)變，符合彼得?霍爾的人口分布理論。根據(jù)目前的人口變化趨勢，廣州人口將會繼續(xù)向郊區(qū)遷居，短時間內(nèi)不會出現(xiàn)相對離心期。
改革開放初期，單位分房、戶籍政策、生育政策等對人口遷居起著較大的限制作用，經(jīng)濟(jì)對遷居的影響作用不大；1990年之后，單位分房、戶籍政策的取消有利地促進(jìn)了居民的遷居，隨著市場機制的逐步健全，經(jīng)濟(jì)對人口遷居的影響作用逐步凸現(xiàn)出來，城市規(guī)劃對遷居的影響機制與改革開放初期變化不大。因此，今后廣州應(yīng)繼續(xù)加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，完善人口、土地等相關(guān)政策。針對低收入群體難以購房等問題，應(yīng)積極學(xué)習(xí)和借鑒國外的有效做法，建立適應(yīng)不同消費者需求的住房市場，形成良性的遷居系統(tǒng)。
參考文獻(xiàn):
[1]周春山:城市人口遷居理論研究.城市規(guī)劃匯刊,1996(3)
[2]Benjamin Highton:Residential Mobility,Community Mobility ,And Electoral Participation. Political Behavior 2000(22):109～120
[3]Fulong Wu:Intrauban Residential Relocation in Shanghai: Modes and Stratification. Environment and Planning 2004:7-25
[4]史中華 柴彥威 劉志林:深圳市民遷居特征的時空分析. 人文地理,2000(3)
[5]柴彥威 胡智勇 仵宗卿:天津城市內(nèi)部人口遷居特征及機制分析.地理研究,2000(4)
[6]蔡 莉 左 齊:職業(yè)主導(dǎo)論之探索――中心城市的城市人口遷居實證調(diào)查.人文雜志,2004(4)
[7]周春山:改革開放以來大都市人口分布與遷居研究――以廣州市為例.中山大學(xué)博士論文,1994年
[8]李 新 左登華:首爾都市區(qū)的人口遷居及對中國的啟示. 世界地理研究,2006(2)
[9]易 崢:社會轉(zhuǎn)型時期中國城市居住流動研究――以廣州為例[博士學(xué)位論文].廣州:中山大學(xué),2003
不可否認(rèn)，我國實施職稱制度以來，在發(fā)展和穩(wěn)定我國專業(yè)技術(shù)人員隊伍，促進(jìn)科技、教育、文化、衛(wèi)生等各項事業(yè)的繁榮和發(fā)展，尊敬知識、尊敬人才，調(diào)動專業(yè)技術(shù)人員積極性，發(fā)揮專業(yè)技術(shù)人員作用，激勵各行業(yè)人才成長和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)等方面，都起到了積極的作用。但是，職稱評審制度暴露出的弊端也是非常明顯的：如行業(yè)評審標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致評審結(jié)果不公平；有些行業(yè)論資排輩之風(fēng)盛行，只要年限夠、資料齊全，一般就能評上個工程師、助教。職稱評定體現(xiàn)不了個人水平和業(yè)績能力，有時連庸才也能評上個高級職稱，造成職稱貶值的怪象出現(xiàn)。
由于職稱具有一種“品牌效應(yīng)”，“含金量”褒貶不一，在某些專業(yè)成為人才追求的“終極目標(biāo)”，比如教師、醫(yī)師專業(yè)技術(shù)人員獲得中、高級職稱資格后一旦被聘用，就可以相應(yīng)地晉升工資，在住房公積金、醫(yī)療保障、退休年齡延長等方面享受優(yōu)惠政策。有些人卻嗤之以鼻，比如在企業(yè)，特別是私營企業(yè)，即使評上工程師、研究員的職稱也享受不了加薪、住房、醫(yī)療等優(yōu)厚待遇。正因如此，一些專業(yè)技術(shù)人員為了得到相應(yīng)的職稱資格，削尖腦袋花費了不少心思，使本來非常嚴(yán)肅的評審工作也變了味，走了樣。
一項科學(xué)評價人才的職稱制度，在正常的工作中卻變了“異類”，剖析原因，主要有如下方面：
一是職稱評價缺乏科學(xué)性?，F(xiàn)有職稱評審辦法不能與被評審者的崗位能力、業(yè)績、實際貢獻(xiàn)和敬業(yè)精神完全掛鉤。職稱評審不嚴(yán)密，缺乏科學(xué)性，論資排輩現(xiàn)象嚴(yán)重，這就給一些投機分子在評審材料中摻假創(chuàng)造了“良機”。
二是職稱評價缺乏公平性。被評審對象的職數(shù)限制，使許多參評對象蒙受了不公平待遇。在某些專業(yè)技術(shù)人員相對較少的單位只要符合條件都可以申報評定職稱，而在專業(yè)技術(shù)人員較集中的單位由于受到崗位職數(shù)額度的限制，造成一些優(yōu)秀人才長期難以“露頭”的尷尬狀況。
三是職稱評定抽象單一。目前采用的資格評審方式，在一定程度上受到內(nèi)外因素的困擾與影響，涉及能力和業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)條件又比較簡單和抽象，評委們面對一大堆申報材料無法量化考察，只好將評審注意力側(cè)重在學(xué)歷、資歷、論文、計算機等硬件上，這無疑淡化了人才的真實水平和貢獻(xiàn)。
四是職稱評判標(biāo)準(zhǔn)不一。國家雖然對專業(yè)技術(shù)人員的職稱評定有嚴(yán)格的要求和規(guī)定，但在同一地域、同一行業(yè)的職稱評審委員會里，由于評委對評審條件的理解和把握尺度不一致，結(jié)果導(dǎo)致了嚴(yán)重的不公平現(xiàn)象，使同一層次、同一職務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員的實際水平相差甚遠(yuǎn)。
在今后的職稱制度改革中，職稱評價不良現(xiàn)象必須得到有效的遏止。
一是推行專業(yè)資格結(jié)構(gòu)評價。在職稱評價體系中，按照“模塊化”運作模式，將評價條件分解為品德、學(xué)歷、資歷、學(xué)識、技術(shù)、能力、業(yè)績等若干要素，分別實行量化評價。其中為了充分突出專業(yè)技術(shù)人員的能力和業(yè)績，學(xué)識、技術(shù)、能力和業(yè)績在整個評價過程中要占總分的60%－70%，并且將取代學(xué)歷、資歷、論文等成為職稱評審的首要條件。對在職稱評價中業(yè)績平平、能力低下、達(dá)不到規(guī)定條件和分?jǐn)?shù)的專業(yè)技術(shù)人員，則不授予專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格。
二是調(diào)整與完善職稱評價制度。為確保職稱評審質(zhì)量，應(yīng)實行科學(xué)的社會化的評價機制。要將由業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)組織實施職稱工作，逐步過渡到由行業(yè)學(xué)會、協(xié)會等社會團(tuán)體組織的評價中介機構(gòu)承擔(dān)，避免或減少官方干預(yù)。政府人事職能部門要從微觀的職稱評價工作中脫離出來，著力發(fā)展和規(guī)范社會評價中介組織，指導(dǎo)制定或調(diào)整各類專業(yè)技術(shù)人才評價指標(biāo)體系等宏觀管理工作。同時，改革傳統(tǒng)、封閉的評價方式。針對不同職稱系列或?qū)I(yè)，分門別類，采用切合實際的評價方式區(qū)別對待。如對職業(yè)性強的中小學(xué)教師，通過制定等級崗位任職條件，規(guī)定專業(yè)理論知識、教育教學(xué)工作能力和業(yè)績成果等具體標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)相應(yīng)組織形式，直接競聘上崗，把職稱評審所引發(fā)的連帶矛盾和問題適度化解。在修訂評審標(biāo)準(zhǔn)的前提下，因地制宜地采取資料演示、成果展示、面試答辯、現(xiàn)場“說課”、實地考核、調(diào)查評估等多種評價方式和手段，分類量化，綜合評定，評價結(jié)果將更加客觀公正。
三是實行特殊評審政策。將職稱評價向企業(yè)或特殊人才和關(guān)鍵崗位傾斜，充分調(diào)動有突出貢獻(xiàn)專業(yè)人才的積極性和創(chuàng)造性。對獲得國家發(fā)明專利或?qū)嵱脤＠?，并且專利?yīng)用達(dá)到一定規(guī)模，取得顯著經(jīng)濟(jì)效益的專業(yè)技術(shù)人員可不受學(xué)歷、資歷限制，職稱評審一步到位；對企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員論文數(shù)量不做限制性要求，對論文達(dá)不到規(guī)定要求者，可提供能反映其能力和貢獻(xiàn)的科技改造、技術(shù)創(chuàng)造、發(fā)明專利、研發(fā)項目、工藝方案、技術(shù)鑒定報告、項目可行性方案、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等替代，進(jìn)一步突出對企業(yè)工程技術(shù)人員創(chuàng)新能力的評價；對享受政府特殊津貼的專家，獲得省級以上科技進(jìn)步獎、技術(shù)發(fā)明獎、自然科學(xué)獎等獎項之一的主要執(zhí)行人，或獲得兩項以上發(fā)明專利的主要持有人及省級以上優(yōu)秀企業(yè)家等稱號者，可組織專家評委團(tuán)，以面試答辯的方式，破格評審專業(yè)技術(shù)資格。
四是相關(guān)職稱制度的配套政策。科學(xué)制定職稱制度相關(guān)配套政策，可以學(xué)習(xí)和借鑒國外的一些成功經(jīng)驗，將研究型與應(yīng)用型的專業(yè)技術(shù)人員分類，收入分配機制分軌，統(tǒng)籌兼顧相關(guān)利益主體，處理好效率和公平的關(guān)系。在基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療等社會保障體系方面，創(chuàng)造和諧共享的社會氛圍，激發(fā)各類專業(yè)技術(shù)人才創(chuàng)造活力和創(chuàng)業(yè)熱情，更好地提高和促進(jìn)我國社會的科學(xué)水平和技術(shù)進(jìn)步。
