發(fā)布時(shí)間：2023-03-14 15:11:48
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)把控 產(chǎn)品定位 成本管理
0 引言
在過去的十多年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基本是借助國家房地產(chǎn)制度變革所提供的歷史機(jī)遇和政策環(huán)境。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)屢遭冰點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的“幸福日子”一去不復(fù)返。去年，美國次貨危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴，也波及到我國的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)整合明顯加快，企業(yè)核心競爭力得到重視。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，除了萬科、金地、保利等上市公司通過股市募集資金外，非上市企業(yè)的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動(dòng)樓市、樓市推動(dòng)地價(jià)的背景下，很有可以形成地產(chǎn)寡頭，中小企業(yè)的競爭力大大降低。面對(duì)這種局面，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。
產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，實(shí)施合理成本戰(zhàn)略，是提高企業(yè)核心競爭力的重要手段之一。每個(gè)企業(yè)各有不同的方式，建立完善的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品研發(fā)體系及完善的成本控制體系，是企業(yè)走向成熟不可缺失的一項(xiàng)重要工作。
1 項(xiàng)目前期，把握投資決策
土地儲(chǔ)備量大小是房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力的象征。項(xiàng)目土地出讓拍賣前，究竟以多少價(jià)格取得土地，企業(yè)要做仔細(xì)的投資決策分析，包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及費(fèi)用的關(guān)系等。這其中，要求企業(yè)積累各種基礎(chǔ)資料，才能全面精確計(jì)算。雖然，土地拍賣過程競爭激烈，價(jià)格一加再加，搞清項(xiàng)目主要狀況、搞清成本，就有競爭的底氣。
2 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，優(yōu)化設(shè)計(jì)
項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案階段，作深入的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查是十分必要的，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告是設(shè)計(jì)的主要依據(jù)，可以概括為以下內(nèi)容：
3 建設(shè)階段，嚴(yán)控工程造價(jià)成本
項(xiàng)目建設(shè)階段，建設(shè)成本管理與控制進(jìn)入到實(shí)現(xiàn)的階段，計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)，目標(biāo)能否達(dá)到，考驗(yàn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。需要有嚴(yán)格的規(guī)章制度，對(duì)成本控制的各個(gè)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范管理。
設(shè)計(jì)變更的管理工作：對(duì)工程建設(shè)中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分類管理，分為設(shè)計(jì)提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對(duì)每項(xiàng)變更內(nèi)容預(yù)算部門要進(jìn)行費(fèi)用、工期的評(píng)估，技術(shù)、工程部門要進(jìn)行可行性的評(píng)估，最終由總工程師簽發(fā)。變更環(huán)節(jié)的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學(xué)客觀，杜絕主觀隨意性。
施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作：對(duì)于要發(fā)生的簽證，工程部要對(duì)照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內(nèi)容的合理性，對(duì)照施工圖、預(yù)算，核實(shí)工程量，明確說明簽證的原因、內(nèi)容。簽證單必須有監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)辦人、工程部負(fù)責(zé)人的簽字。
設(shè)備材料的采購管理工作：在日常工作中建立的材料市場(chǎng)信息庫，建立設(shè)備供應(yīng)商的長期合作關(guān)系，根據(jù)技術(shù)部門提供的設(shè)備技術(shù)參數(shù)，工程部門提供的工程進(jìn)度要求，對(duì)各種設(shè)備貨比三家，比較設(shè)備的性價(jià)比，擇優(yōu)選用。
工程款的支付：控制工程款及各種材料設(shè)備款的支付，源頭在招投標(biāo)及各種商務(wù)合同的簽訂工作上，對(duì)合同中的價(jià)款支付比例，以工程進(jìn)度為依據(jù)簽訂。預(yù)算部門在做預(yù)算時(shí)，結(jié)合工程款支付的要求，對(duì)相關(guān)工程量，分別分類計(jì)量。支付時(shí)，工程部對(duì)照完成的工程量、財(cái)務(wù)部對(duì)照合同，嚴(yán)格按合同審批、支付。
預(yù)決算管理工作：把預(yù)決算作為工程成本控制工作的主線，招標(biāo)工作、工程量計(jì)量、工程造價(jià)的計(jì)算依據(jù)和預(yù)決算工作都有直接而密切的關(guān)系。準(zhǔn)確的預(yù)算為控制工程成本提出目標(biāo)依據(jù)。決算工作，核實(shí)施工單位申報(bào)的工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，剔除不合理的內(nèi)容、重復(fù)計(jì)算的內(nèi)容，審核價(jià)差調(diào)整的內(nèi)容，不僅僅是控制工程造價(jià)的最后結(jié)果，也是對(duì)工程成本控制工作成果的檢驗(yàn)。
4 銷售階段，嚴(yán)控銷售成本
在激烈的市場(chǎng)競爭中，為推動(dòng)銷售工作，銷售需投入的費(fèi)用持續(xù)增加。項(xiàng)目方案確定后，銷售部門就著手制定營銷計(jì)劃，對(duì)廣告的投入、現(xiàn)場(chǎng)的包裝、參加展會(huì)、樣板區(qū)建設(shè)、樣板房裝修的標(biāo)準(zhǔn)、售樓部的建造編制計(jì)劃書，提出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、投入計(jì)劃。公司合理確定費(fèi)用額度，對(duì)各種廣告形式做出費(fèi)效比評(píng)估。廣告投入后，跟蹤評(píng)估廣告的投入效果，并根據(jù)實(shí)際銷售情況調(diào)整，力求每一分錢的投入都有效。
5 把控風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
房地產(chǎn)開發(fā)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，因而必須防患于未然，對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)有前瞻性和延續(xù)性的預(yù)測(cè)，才能減少風(fēng)險(xiǎn)成本的發(fā)生。
2005年以來，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策進(jìn)行多次調(diào)整，每一個(gè)政策出臺(tái)，都對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越市場(chǎng)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來越快。在這種情況下，國家政策的調(diào)整將成為一種常態(tài)。將國家政策、地方法規(guī)的研討工作日?；?，對(duì)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化進(jìn)行推演，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的投入時(shí)機(jī)、投入力度，是應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。從2007年的樓市拐點(diǎn)論到2009年樓市的觸底反彈，不同企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷和應(yīng)對(duì)策略有很大差別。有的房地產(chǎn)企業(yè)抓住了先機(jī)，極時(shí)調(diào)整策略，銷售量節(jié)節(jié)攀升，企業(yè)獲利頗豐；而有些企業(yè)則慢人一步。
多年的持續(xù)繁榮，成就了一批優(yōu)勢(shì)企業(yè)，也制約了企業(yè)對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式的探索。危機(jī)也是一種機(jī)會(huì)，讓房地產(chǎn)企業(yè)有了修煉內(nèi)功的緊迫感。在國內(nèi)包括港澳地區(qū)一流企業(yè)紛紛跨區(qū)域發(fā)展、全面出擊、建設(shè)項(xiàng)目四處開花之時(shí)，本地房地產(chǎn)企業(yè)要有全國性競爭的態(tài)度，用國際化視野來優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營模式。全面分析評(píng)價(jià)不同企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢(shì)，分析國內(nèi)外房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)和基本規(guī)律，以及對(duì)目前所處周期階段和未來二年的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，為企業(yè)把準(zhǔn)市場(chǎng)脈絡(luò)，贏得市場(chǎng)先機(jī)。
野蠻生長的中國信托行業(yè)正面臨著成長的煩惱，尤其在“奶媽”房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期之后。
早在2012年底，中國信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模就已經(jīng)超越保險(xiǎn)晉升為僅次于銀行的第二大金融部門，而到去年，數(shù)據(jù)顯示，2014年全國68家信托公司旗下的信托資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)下了13.98萬億元的歷史新高。
如果說2014年業(yè)績?nèi)耘f勉強(qiáng)可行，今年開年后的行業(yè)數(shù)據(jù)則不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，1月集合類信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模較去年12月都有了將近七成的下降，發(fā)行情況亦十分慘淡。
顯然，一個(gè)無法回避的事實(shí)是，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起和傳統(tǒng)投資工具頻頻創(chuàng)新，資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之間的競爭顯著加劇，從前屢屢被秒殺的信托產(chǎn)品如今不得不面對(duì)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司一位不愿具名的內(nèi)部人士向《英才》記者表示，從去年開始，產(chǎn)品的發(fā)行就開始變得困難了，“人們對(duì)于信托產(chǎn)品已不再像過去那樣看好，很多流動(dòng)性更強(qiáng)同時(shí)收益很高的基金產(chǎn)品更受歡迎?！痹撊耸窟€透露，該信托旗下約有超過八成以上的信托產(chǎn)品均為房地產(chǎn)項(xiàng)目。
格上理財(cái)研究中心研究員王燕娛向《英才》記者表示，當(dāng)前除了政信類產(chǎn)品比較紅火，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)越來越少，發(fā)行公司本身也在收縮這一塊業(yè)務(wù) “投資者現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可謂聞之色變”，王燕娛說。
讓人坐不住的信托計(jì)劃
房地產(chǎn)信托的2015年悲情大戲由佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）率先登場(chǎng)。今年1月，伴隨深圳龍頭房企佳兆業(yè)的破產(chǎn)傳言，本應(yīng)于1月21日到期的“平安財(cái)富?翔園17號(hào)集合資金信托計(jì)劃”25億產(chǎn)品出現(xiàn)兌付危機(jī)，一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。
同樣，由于債務(wù)官司纏身，上海嘉定悅合國際廣場(chǎng)項(xiàng)目的在建工程被上海閔行區(qū)人民法院等相繼查封，于2014年6月1日被迫停工，也讓本應(yīng)于10月30日到期的天啟308號(hào)產(chǎn)品兌付充滿未知。
諸類產(chǎn)品尚不止這些。盡管最終這些項(xiàng)目都按照合同約定如期歸集了資金，卻仍舊讓投資者后怕不已。
相較于2014全年到期規(guī)?？傆?jì)1780億元，2015年房地產(chǎn)集合信托必須償付的金額預(yù)計(jì)將達(dá)2035億元人民幣。而大幅放緩的信托基金資本流入也讓局勢(shì)雪上加霜。數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度中國信托基金資本流入同比增速僅28%，而2013年二季度最高曾達(dá)到70%左右。同時(shí)股市火熱，有分析人士預(yù)測(cè)信托今年一季度資本流入將出現(xiàn)負(fù)增長，從而使得上半年迎來下一個(gè)償付高峰時(shí)資金更加緊張。
瑞士信貸認(rèn)為中國90%的信托基金都有大型國企或地方政府作為其背景有能力進(jìn)行剛性兌付，而10%的私人信托基金就可能“面臨違約威脅”。
難打破的剛性兌付
盡管房地產(chǎn)信托面臨較大的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和兌付壓力，中國信托業(yè)協(xié)會(huì)專家理事周小明仍然相信，相對(duì)2014年末13.98萬億元的信托資產(chǎn)規(guī)模，該年度存在風(fēng)險(xiǎn)隱患有369筆項(xiàng)目，涉及資金781億元，占比僅為0.56%，低于銀行業(yè)不良水平，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控。
王燕娛亦對(duì)2015年總體抱樂觀態(tài)度，“不管是通過兜底還是延期抑或經(jīng)過第三方機(jī)構(gòu)接盤甚至不良資產(chǎn)處理，信托公司還會(huì)繼續(xù)走一個(gè)剛性兌付的思路，投資者受損失的可能性不大?！?/p>
顯然，從過往事例來看，盡管危機(jī)頻出，但幾乎所有信托兌付危機(jī)最后都以相關(guān)機(jī)構(gòu)含淚“剛兌”和投資者虛驚一場(chǎng)收尾。
分析人士認(rèn)為，之所以“剛兌”，主要是因?yàn)樾磐泄咀陨頍o法承擔(dān)違約的后果。違約一旦成為事實(shí)，必將對(duì)公司的品牌形象帶來毀滅性打擊，其后續(xù)發(fā)行的產(chǎn)品也將陷入無人購買的絕境，沒人敢充當(dāng)?shù)谝粋€(gè)吃螃蟹的人;其次，目前信托業(yè)的規(guī)模已經(jīng)非常龐大，投資人的信心都建立在剛性兌付的基礎(chǔ)上，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的缺失促使很多投資者通過四處借貸甚至變賣家產(chǎn)以認(rèn)購信托產(chǎn)品，一旦發(fā)生違約，必將引發(fā)市場(chǎng)恐慌，信托業(yè)整體信用危機(jī)隨之而來，危機(jī)甚至可能沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
同樣，對(duì)于已經(jīng)下行的房地產(chǎn)信托來說，剛性兌付機(jī)制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地產(chǎn)高管對(duì)《英才》記者稱，剛兌的打破將讓房企的信托融資成本更高，“不保底意味著風(fēng)險(xiǎn)升高，與之相對(duì)投資者必然會(huì)要求更高的收益率?！?/p>
今年2月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布或預(yù)告2014年報(bào)的73家上市房企中，業(yè)績下滑的超過一半。與業(yè)績下滑相對(duì)的是融資成本的升高。渣打銀行在去年第三季度一份關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研報(bào)告顯示，房企兩大主流融資渠道――銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達(dá)到12.3%，而信托融資成本則高達(dá)17.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際融資成本可能比這個(gè)數(shù)據(jù)更高。
信托業(yè)謀變
盡管兜底機(jī)制讓投資者吃下了定心丸，但這并不利于中國金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，信托業(yè)務(wù)收入仍是信托公司的主要收入來源，2014年上述49家信托公司實(shí)現(xiàn)信托業(yè)務(wù)收入共計(jì)544億元，在總收入中占比高達(dá)69.3%。剛性兌付不打破，風(fēng)險(xiǎn)與收益則不會(huì)成正比，因此全社會(huì)資金價(jià)格的定價(jià)也不可避免被扭曲。
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 制度建設(shè) 會(huì)計(jì)制度
企業(yè)發(fā)展財(cái)務(wù)管理工作的主要依據(jù)就是企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占據(jù)著非常重要的比例，要不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作的質(zhì)量，使我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的發(fā)展下去，也可以在另一方面促進(jìn)我國的國民經(jīng)濟(jì)全面的發(fā)展下去。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)存在的不足之處
（一）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制制度不夠完善
現(xiàn)階段我國許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的先關(guān)制度，但是卻沒有以此為基礎(chǔ)建立風(fēng)險(xiǎn)控制管理機(jī)制。一些公司針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，會(huì)進(jìn)行一些控制管理，但是大多都是一些短時(shí)間的控制管理目標(biāo)，并沒有制定長期的發(fā)展目標(biāo)。而公司制定的相關(guān)的財(cái)務(wù)控制制度，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有阻礙作用，企業(yè)在發(fā)展的過程中也無法獲得真實(shí)的信息。
（二）企業(yè)會(huì)計(jì)要素劃分不夠合理
我國企業(yè)單位按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行具體的劃分，會(huì)計(jì)要素可以劃分為資產(chǎn)、負(fù)債、收入等具體的幾個(gè)部分。根據(jù)規(guī)定的要求，在具體的準(zhǔn)則中凈資產(chǎn)就是將總資產(chǎn)減去負(fù)債而得到的部分，這個(gè)過程中并沒有體現(xiàn)出會(huì)計(jì)要素的具體性質(zhì)。而全部資產(chǎn)減去負(fù)債之后，所得到的資金也沒有被清晰的體現(xiàn)出來，不夠直觀。除此之外，企業(yè)的會(huì)計(jì)科目表中的結(jié)余科目和凈資產(chǎn)的要素之間并沒有什么必然的聯(lián)系，這樣一來，科目表中的要素名稱和科目明名稱也就沒有什么關(guān)聯(lián)。
（三）公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的信息質(zhì)量有待提高
有關(guān)于企業(yè)的會(huì)計(jì)信息一定要保證其真實(shí)、可靠，但是又會(huì)受到很多因素的影響，財(cái)務(wù)的相關(guān)管理人員的工作水平會(huì)造成影響，企業(yè)的相關(guān)管理制度也會(huì)對(duì)其造成影響，甚至企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)是否重視財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)公司財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和可靠性都會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。因此我國很多的房地產(chǎn)公司收到來自各個(gè)方面的影響，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的信息質(zhì)量不能得到提高，一直才處于低水平的階段，限制了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的正常進(jìn)行。
二、促進(jìn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)的具體措施
（一）會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)要以責(zé)權(quán)發(fā)生制為核心
責(zé)權(quán)發(fā)生制主要針對(duì)的是收入和支出的相關(guān)費(fèi)用，在交易發(fā)生的時(shí)候，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的記錄，而會(huì)計(jì)期間實(shí)現(xiàn)的數(shù)額，可以由收入進(jìn)行具體的反映，對(duì)會(huì)計(jì)期間已經(jīng)消耗的貨物，由具體的費(fèi)用進(jìn)行反映。責(zé)權(quán)發(fā)生制針對(duì)會(huì)計(jì)主體的具體的運(yùn)營成績和受托責(zé)任，向使用者綜合的、全面的提供資源，對(duì)主體的財(cái)務(wù)狀況和變動(dòng)的具體情況也會(huì)給予合理的評(píng)價(jià)，對(duì)公司的業(yè)務(wù)收支和結(jié)余情況、職工工資、所需要承擔(dān)的借貸款利息、資金運(yùn)動(dòng)等情況具體準(zhǔn)確的反映出來，使企業(yè)的成本核算能力不斷得到提高，也具備了更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
（二）愜意財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的建設(shè)環(huán)境要不斷得到優(yōu)化
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵就是會(huì)計(jì)控制管理工作，對(duì)于企業(yè)的管理工作的效率問題起著直接的影響。我國現(xiàn)階段對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視不夠，造成這種現(xiàn)狀的主要原因就是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制制度。企業(yè)如果想提高財(cái)務(wù)管理的效果，就要在企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)方面不斷加強(qiáng)。而在企業(yè)首先要做的就是將企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的建設(shè)環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，使企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的建設(shè)可以擁有一個(gè)良好的環(huán)境。
（三）設(shè)置與此相關(guān)的基建報(bào)表
在一些企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表中，對(duì)于待攤投資明細(xì)表和基建投資表都要適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行增設(shè)，在事業(yè)單位報(bào)表中要具體的設(shè)立，針對(duì)使用者，為其提供系統(tǒng)的、全面的、完整性的會(huì)計(jì)報(bào)表的詳細(xì)資料，這樣一來，企業(yè)建設(shè)的具體的收支情況就可以比較詳細(xì)的表現(xiàn)出來。
（四）對(duì)于固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督要不斷加強(qiáng)
在企業(yè)內(nèi)部要建立固定資產(chǎn)的清查制度，無論是賬目與賬目之間，還是賬目和實(shí)物之間，都要相互符合。企業(yè)財(cái)會(huì)的相關(guān)工作人員的工作素質(zhì)要不斷進(jìn)行提高，每個(gè)財(cái)會(huì)人員都要具有很強(qiáng)的責(zé)任感，在工作的時(shí)候其工作態(tài)度要不斷進(jìn)行端正，和企業(yè)的資產(chǎn)部門之間的溝通要不斷得到加強(qiáng)，出現(xiàn)什么情況要及時(shí)和資產(chǎn)部門進(jìn)行核對(duì)。除此之外，針對(duì)固定資產(chǎn)，可以建立具體的盤點(diǎn)制度，可以對(duì)企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行比較徹底的盤點(diǎn)和清查，及時(shí)將其中存在的不易被發(fā)現(xiàn)的問題找出來，并及時(shí)找到相應(yīng)的解決措施。
（五）建立完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制管理體系
房地產(chǎn)行業(yè)可以這么快速的發(fā)展，主要依附其完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度還是不夠完善，企業(yè)要想持續(xù)的發(fā)展下去，就要采取相應(yīng)的措施，對(duì)其進(jìn)行完善，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)制度可以不斷完善，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理工作順利的進(jìn)行下去。以會(huì)計(jì)法和會(huì)計(jì)工作的相關(guān)準(zhǔn)則為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以更好的對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行完善。
三、結(jié)束語
綜上所述，主要以房地產(chǎn)企業(yè)為典型案例，對(duì)其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)目前存在的不足之處進(jìn)行具體的分析，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合我國當(dāng)前的一些政策和發(fā)展策略，對(duì)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)問題做出相關(guān)的闡述，促進(jìn)我國企業(yè)可以健康有序的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]王燕.以財(cái)務(wù)信息化建設(shè)為契機(jī)推進(jìn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用水平――X工業(yè)公司財(cái)務(wù)信息化建設(shè)實(shí)踐與啟示[J].中國市場(chǎng)，2015，20：151-152
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；建議
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）05-0240-02
房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，存在著資金占用量大與高成本的雙重特征。房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了回調(diào)，但是相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本卻持續(xù)增加，如土地成本、人力成本、資金成本等，一直在持續(xù)高位，甚至某些項(xiàng)目如政府費(fèi)用等方面卻不斷增加。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，經(jīng)營壓力十分巨大。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本進(jìn)行控制，保證在價(jià)格下滑的情況下，利潤不會(huì)受到太大的影響，以維持企業(yè)的正常經(jīng)營與穩(wěn)健發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要步驟
（一）重視成本控制
在近三年來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，高價(jià)格、高利潤的時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展以后，逐漸趨于平穩(wěn)，因此，控成本，練內(nèi)功，成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇。過去房地產(chǎn)企業(yè)把主要的精力放在拿地、銷售方面，由于市場(chǎng)需求旺盛，預(yù)售的商品房很快被搶購一空，這中間存在著巨大的利潤，增值率超過100%，房地產(chǎn)企業(yè)也就不太注意成本的控制。但是隨著市場(chǎng)不再如過去那般繁榮，商品房價(jià)格出現(xiàn)回落后，成本卻在持續(xù)增長，企業(yè)的利潤也就逐漸降低，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的控制，盡可能的降低開發(fā)中的不必要支出。企業(yè)的管理層要加大對(duì)成本控制的重視，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本控制氛圍。
（二）編制成本計(jì)劃
對(duì)于房地產(chǎn)成本的控制，需要有詳細(xì)的成本計(jì)劃。首先，要做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)，制定科學(xué)的目標(biāo)成本。這是成本控制計(jì)劃的重要環(huán)節(jié)，也是成本控制的前提。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其涉及的成本也較高，需要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行合理、準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，成本及相關(guān)費(fèi)用包括土地成本、開發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、應(yīng)交稅費(fèi)等，其中的土地成本和開發(fā)成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要部分。除了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做好成本預(yù)測(cè)外，還要充分考慮企業(yè)外部的影響因素，如外部的政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等，這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本。通過對(duì)這些影響因素的分析，盡量避免失誤決策，以及由此導(dǎo)致的成本增加。其次，依據(jù)現(xiàn)有的預(yù)測(cè)做好房地產(chǎn)企業(yè)的綜合計(jì)劃。在房地產(chǎn)成本控制方面，是指通過綜合分析、考慮，制訂最佳的計(jì)劃，然后制訂成本計(jì)劃書，依據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)劃書，明確各個(gè)部門的成本控制目標(biāo)，把成本控制細(xì)化，通過這一方法把成本控制在合理的范圍之內(nèi)。按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期，通過對(duì)成本制定的計(jì)劃、跟蹤以及控制來實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)控制。
（三）注重過程控制
制定出可行的成本控制計(jì)劃以后，執(zhí)行是重要環(huán)節(jié)，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)，即使有很好的成本控制計(jì)劃，得不到很好的實(shí)施，也無法發(fā)揮其應(yīng)有的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有明確的成本控制執(zhí)行制度，然后依據(jù)這一制度，嚴(yán)格執(zhí)行。在執(zhí)行過程中就需要有相應(yīng)的部門進(jìn)行過程控制，一旦在成本執(zhí)行中出現(xiàn)較大的偏差，由相應(yīng)的部門及時(shí)進(jìn)行修正，促進(jìn)成本控制在預(yù)計(jì)的方向上。具體的控制環(huán)節(jié)包括土地的取得、項(xiàng)目開發(fā)、工程驗(yàn)收以及后期的管理，此外，還有涉及到相關(guān)的融資、銷售等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的組成部分，每一個(gè)部分一旦出現(xiàn)偏差，整體的成本極難以控制到位。因此，在過程控制中，需要對(duì)每一個(gè)步驟都做到位，避免因?yàn)槠渲械囊粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差影響到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的執(zhí)行。
（四）加強(qiáng)監(jiān)督管理
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)對(duì)有相應(yīng)的部門來負(fù)責(zé)企業(yè)的成本管理，在實(shí)際執(zhí)行中對(duì)項(xiàng)目的成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)督不能僅僅靠內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，需要企業(yè)所有員工的參與，在實(shí)際工作應(yīng)由成本造價(jià)部門作為主責(zé)部門，內(nèi)部審計(jì)、財(cái)務(wù)部等作為監(jiān)督部門，以充分落實(shí)成本控制制度，降低操作失誤，盡量防止無效成本。一旦成本控制中出現(xiàn)較大的異常，或者與目標(biāo)成本產(chǎn)生了較大差異，相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門，以便及早進(jìn)行檢查，盡可能降低相關(guān)事項(xiàng)造成的損失。對(duì)于成本控制到位、嚴(yán)格按照預(yù)定計(jì)劃執(zhí)行的部門，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，通過這一措施調(diào)動(dòng)企業(yè)全部工作人員的積極性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。
二、降低房地產(chǎn)開發(fā)成本主要途徑
（一）拓展融資渠道，降低資金成本
房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要量大，開發(fā)項(xiàng)目通過需要融資解決資金需求，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。而中國的銀行貸款利率相對(duì)存款利率，要高出許多，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高。由于融資渠道相對(duì)單一，尤其是在目前銀行貸款額度收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓寬融資渠道，增加融資途徑，降低企業(yè)資金成本，同時(shí)要合理配置短期和長期貸款的比例。2014年11月21日，央行突然宣布降息，1年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.55%下調(diào)至6.15%。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一大利好，降低貸款利息率，也就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。由于央行突然的降息，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低的同時(shí)，也要考慮貸款期限的問題，降低貸款利息以后，短期貸款和長期貸款的比例要適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行調(diào)整。在特殊情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也可能通過流動(dòng)資金貸款的模式解決短期資金需求，但此時(shí)貸款還款壓力較大；反之，長期貸款利率較高、還款期限長，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這樣開發(fā)周期相對(duì)較長的企業(yè)來說，還款壓力相對(duì)降低。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，很多專家學(xué)者預(yù)計(jì)，利率在以后還有下降的可能，因此，可以根據(jù)企業(yè)的自身情況，對(duì)企業(yè)的長期貸款和短期貸款進(jìn)行合理配置。
除了貸款之外，符合條件的、信用級(jí)別較高的企業(yè)可以考慮發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資。通常高信用的企業(yè)所發(fā)行的債券成本較低，如萬科、華潤等知名企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券能夠降低融資的成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，提高自身素質(zhì)，完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)，也是拓展融資渠道的舉措之一。
（二）合理進(jìn)行納稅籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)
房地產(chǎn)需要繳納的稅收種類較多，主要的稅收有土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅等，此外還包括房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅等。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，除了土地成本占直接成本的比例最高達(dá)58.2%之外，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)也較高，并且呈增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總開發(fā)成本的比重達(dá)到26.06%，充分說明稅收在房地產(chǎn)企業(yè)成本中的比例很高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理的進(jìn)行納稅籌劃，在合法合規(guī)的情況下，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)納稅籌劃主要是從土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅三個(gè)方面進(jìn)行。首要的是對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，一方面是考慮合理規(guī)劃開發(fā)成本，例如在財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算中，可以考慮將合法的利息支出，與土地成本及開發(fā)成本之和的5%相比較，選擇其中金額較大的進(jìn)行財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除，從而增加企業(yè)的開發(fā)成本，降低相應(yīng)的稅收計(jì)算基數(shù)。另一方面是在分期方面綜合考慮增值率不同的業(yè)態(tài)，盡量將增值率高和增值率低的業(yè)態(tài)配置在一起，降低分期增值率，使土地增值稅負(fù)優(yōu)化。
（三）提高工作效率，降低時(shí)間成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，企業(yè)可以通過對(duì)開發(fā)時(shí)間的合理規(guī)劃，提高項(xiàng)目開發(fā)的效率，縮短項(xiàng)目持續(xù)周期，從而減少企業(yè)項(xiàng)目所占用的資金使用時(shí)間，降低時(shí)間成本與管理成本。開發(fā)企業(yè)要制定合理的開發(fā)周期，編制合理的開發(fā)進(jìn)度，對(duì)乙方進(jìn)度嚴(yán)格考核，不僅可以減少人員薪酬的支持金額，還可以減少資金占用的成本。提高工作效率的方法較多，筆者在這里不做過多的闡述。需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是時(shí)間成本，房地產(chǎn)企業(yè)要重視這一成本，雖然是隱形的成本，但降低這方面的成本，將明顯的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。
結(jié)束語
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫是無法避免的，與其期望市場(chǎng)再次火爆，不如做好企業(yè)的成本控制，適度壓縮開發(fā)規(guī)模，提高項(xiàng)目的品質(zhì)，降低開發(fā)成本。在市場(chǎng)低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然有可能保持穩(wěn)定的經(jīng)營，這需要企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，合理規(guī)劃、控制成本，增加企業(yè)的效益。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)咨詢 博弈論 囚徒困境 重復(fù)博弈
中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2014）08-055-02
一、引言
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀(jì)90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國樓市開始復(fù)蘇以來，專業(yè)咨詢企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第50號(hào)令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)?，F(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)可分為信息咨詢業(yè)務(wù)和投資決策咨詢業(yè)務(wù)兩大類。信息咨詢業(yè)務(wù)即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)中最為廣泛和普及的一種：提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關(guān)的各方面信息，如房價(jià)、地價(jià)及其動(dòng)態(tài)情況和預(yù)測(cè)、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策以及其他關(guān)于房地產(chǎn)變動(dòng)信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時(shí)了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，還提供對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和服務(wù)。投資決策咨詢業(yè)務(wù)是諸如接受房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策劃等?，F(xiàn)我國房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調(diào)研報(bào)告，方案等書面或報(bào)告形式提供給客戶，主要是應(yīng)用SWOT分析，經(jīng)驗(yàn)理論等為依托，對(duì)數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質(zhì)量、可信度上也不盡人意。
博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對(duì)抗（或合作）中，對(duì)抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動(dòng)的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)和行為科學(xué)研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應(yīng)用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭行為分析。
二、博弈模型的建立與分析
1.對(duì)存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務(wù)無差異，價(jià)格及市場(chǎng)占有率均相同且利潤均分。在上述假定下，有如下支付矩陣：
如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動(dòng)集合是相同的（不創(chuàng)新，創(chuàng)新），當(dāng)甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時(shí)，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時(shí)數(shù)量關(guān)系為：T>P>R>S；反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時(shí)，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當(dāng)雙方都進(jìn)行創(chuàng)新并獲得成功時(shí)，雙方收益為P。
因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。因?yàn)闊o論甲公司還是乙公司，選擇“創(chuàng)新”才是最佳策略。但因創(chuàng)新是一項(xiàng)階段性、多變性的活動(dòng)，兩個(gè)公司之間可能不在同一時(shí)間完成創(chuàng)新。在寡頭競爭市場(chǎng)，在每一階段各寡頭都在關(guān)注著對(duì)手的行動(dòng)，從而調(diào)整自身的決策。所以我們假定每個(gè)公司都是在通過多個(gè)時(shí)期的努力才能夠創(chuàng)新成功，而且企業(yè)在不同時(shí)期會(huì)增加在技術(shù)創(chuàng)新上的投入。設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一個(gè)從時(shí)間到隨機(jī)量k（t）映射，k（t）表示到時(shí)間t累積的創(chuàng)新上的投入。用πi（i=1，2）表示廠商在另一廠商沒有率先成功的情況下分期獲得的利潤，用π0表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤。設(shè)定貼現(xiàn)系數(shù)為δ，人們對(duì)未來收益越看重（δ越大），寡頭雙方預(yù)計(jì)再次競爭的可能性也越大。當(dāng)利率為r，則δ= ，率先獲得成功者利潤的現(xiàn)值可用 表示。用μ（k（t），t）表示創(chuàng)新戰(zhàn)略失敗的概率，這一概率取決于房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入。失敗的概率會(huì)隨著投入的增加而降低；反之，則失敗的概率會(huì)升高。再令C（k（t））為在創(chuàng)新活動(dòng)中投資的成本，則搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值為：
上式告訴我們，搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值是時(shí)間與累計(jì)投入的函數(shù)。各寡頭采取理性競爭行動(dòng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是權(quán)衡搶先成功的期望利潤和被人搶先后自身的所得利潤，即如果πp（k（t），t）>π0，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會(huì)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，（創(chuàng)新，創(chuàng)新）是納什均衡；反之，（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）是納什均衡。
在雙寡頭競爭市場(chǎng)，博弈雙方不會(huì)因?yàn)轭A(yù)計(jì)同時(shí)創(chuàng)新后依然平分市場(chǎng)而且利潤比不創(chuàng)新時(shí)有所增加就必然產(chǎn)生（創(chuàng)新，創(chuàng)新）的納什均衡。在不合作的情況之下，因?yàn)橐豁?xiàng)產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個(gè)研發(fā)階段，每個(gè)階段有不同的分任務(wù)并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設(shè)計(jì)過于簡單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過多方面調(diào)研了解市場(chǎng)及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，適時(shí)對(duì)失敗概率函數(shù)μ（k（t），t）進(jìn)行調(diào)整。
2.對(duì)存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當(dāng)事人對(duì)咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進(jìn)入，激烈的競爭環(huán)境使得各個(gè)企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應(yīng)對(duì)措施。若不進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務(wù)提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場(chǎng)占有份額。但是在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程中，寡頭們的利潤不一定有增加，他們進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新的目標(biāo)是市場(chǎng)份額。
如表2所設(shè)，T>R>P>S情況是可能出現(xiàn)的，兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動(dòng)力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P
盡管由于合作不創(chuàng)新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創(chuàng)新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問題，唯一的納什均衡為（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。為解決此問題，引入重復(fù)博弈。
3.無限次重復(fù)囚徒困境博弈。重復(fù)博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結(jié)構(gòu)的博弈重復(fù)多次，甚至無限次。因?yàn)槠渌麉⑴c人過去的行動(dòng)的歷史是可以觀測(cè)的，因此在重復(fù)博弈中，每個(gè)參與人可以使自己在每個(gè)階段選擇的策略依賴于其他參與人過去的行為。在重復(fù)博弈中，常用的一種策略為“觸發(fā)策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠(yuǎn)采取不合作策略。
針對(duì)雙寡頭市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新博弈分析，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)采取的行動(dòng)步驟：甲公司先選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創(chuàng)新（合作），則甲公司在本階段繼續(xù)選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇創(chuàng)新（不合作），則甲公司在本階段及其后階段均選擇創(chuàng)新（不合作）。
設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創(chuàng)新（合作），則他的期望效用為：
如果咨詢公司選擇創(chuàng)新（不合作），則他的期望效用為：
在長期博弈過程中，貼現(xiàn)率δ越大，說明博弈雙方越看重未來收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。
當(dāng)Ua>Ub時(shí)，可得：δ≥
若T與P相差越大，同時(shí)T與R相差越小則（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時(shí)，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關(guān)系可能被打破，則（創(chuàng)新，創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性較大。
通過上述分析，無論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭中是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場(chǎng)占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。
三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)例
伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴(kuò)大，各咨詢企業(yè)之間的競爭也不斷增加，每個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來越快。
易居（中國）控股有限公司是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團(tuán)為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務(wù)。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨(dú)立第三方房價(jià)指導(dǎo)平臺(tái)“克爾瑞房價(jià)”系統(tǒng)正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超?躍――易居中國2013年度創(chuàng)新峰會(huì)”中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級(jí)，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、高成效；從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長40.66%，不僅遠(yuǎn)超2012年收入，也創(chuàng)下近年新高。
易居中國在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動(dòng)，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。在接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競爭力的主要手段之一。
四、結(jié)論
通過對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競爭中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場(chǎng)入手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競爭中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應(yīng)借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，利用先進(jìn)的理論知識(shí)和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。
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到底2012年的年終獎(jiǎng)是比去年漲了，還是會(huì)因?yàn)閲?yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而有所下滑呢？一如既往，年終獎(jiǎng)的發(fā)放毫不例的再次成為年末人們的熱議話題。
國企、公務(wù)員年終獎(jiǎng)變化不大
國企的待遇向來是最讓人眼紅的，在外人眼中，似乎一進(jìn)了國企身價(jià)就蹭蹭的往上漲。而國企年終獎(jiǎng)的發(fā)放究竟有多少呢？記者采訪到某市煙草局的譚阿姨。譚阿姨今年46歲，進(jìn)入煙草局工作已經(jīng)有20多年了，現(xiàn)在是該局辦公室主任。譚阿姨告訴記者，他們的待遇并非局外人熱議的那般高不可攀。就她而言，每個(gè)月的基本工資加上福利待遇將近有一萬塊錢，自己的年終獎(jiǎng)是由現(xiàn)金加上一些購物卡、春節(jié)物資等方面、、構(gòu)成，總的來說主任級(jí)別的大約在一萬五左右。單位對(duì)于年終獎(jiǎng)和工資的發(fā)放都是從入職年數(shù)的長短和工作業(yè)績等方面綜合考慮的，所以哪怕在一個(gè)單位，年終獎(jiǎng)的發(fā)放也是因人而異的。譚阿姨還向記者透露，自己2012年的年終獎(jiǎng)和去年相比，有所增長，但幅度并不大。
而在人們眼中另一個(gè)“鐵飯碗”無疑就是公務(wù)員了。從近幾年報(bào)考公務(wù)員的熱潮中我們不難看出。田女士是前年從部隊(duì)退伍后被分配到省直機(jī)關(guān)單位，在政府某部門擔(dān)任辦事員，相當(dāng)于科級(jí)干部。田女士說他們年終獎(jiǎng)就是多發(fā)3個(gè)月的工資，等于一年發(fā)放15個(gè)月工資。按他們的工資來核算，除去扣掉的保險(xiǎn)、公積金等一些福利待遇，發(fā)放到手上不到3000元現(xiàn)金，也就是說年底的大紅包是9000元。她還透露，其實(shí)每個(gè)單位的情況不大一樣，相比自己單位的年終獎(jiǎng)，土地局、工商、稅務(wù)、法院則要更高一些。
果然一經(jīng)采訪，國企和政府單位的年終獎(jiǎng)確實(shí)是讓人“眼饞”！
房地產(chǎn)行業(yè)將上調(diào)年終獎(jiǎng)
經(jīng)過了兩年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的年終獎(jiǎng)是普遍下降的，讓不少房地產(chǎn)行業(yè)的員工是唏噓不已。而在記者的采訪中發(fā)現(xiàn)，2012年房地產(chǎn)行業(yè)的年終獎(jiǎng)將會(huì)增加，小幅回暖。
小鄧在一家房產(chǎn)網(wǎng)站做廣告銷售，直接和各個(gè)地產(chǎn)商們打交道。自從嚴(yán)厲的調(diào)控政策執(zhí)行以來，各個(gè)房產(chǎn)的營銷部門也都降低了廣告宣傳方面的預(yù)算，小鄧的房產(chǎn)廣告銷售業(yè)績也是一直下滑。而自從2012年夏天以來，地產(chǎn)行業(yè)終于有所回暖，抑制了兩年的剛性需求也在2012年下半年有所釋放，再加上開發(fā)商進(jìn)行降價(jià)促銷回籠資金，于是加大廣告宣傳投入力度，小鄧的地產(chǎn)廣告銷售業(yè)績也大大提高。年終獎(jiǎng)的數(shù)字比去年好看很多。
某大房產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)理王先生也向記者透露，2012年下半年公司的銷售業(yè)績確是有所上漲，他們也完成了2012年的銷售目標(biāo)，他們的年終獎(jiǎng)則是按級(jí)別發(fā)放。他作為銷售部的經(jīng)理，平時(shí)工資是3000-6000元左右，外加萬分之二的提成，年底的獎(jiǎng)金則是拿6個(gè)月的月平均工資，差不多也就是3000元左右吧。
銀行業(yè)年底獎(jiǎng)金相當(dāng)可觀
早在2011年，前程無憂就了《2011年終獎(jiǎng)?wù){(diào)研報(bào)告》，報(bào)告顯示從年終獎(jiǎng)人均水平來看，金融行業(yè)在各行業(yè)中高居第一，平均值達(dá)到2.03萬元。
記者了解到，由于這幾年股市情況持續(xù)低迷，在銀行、證券、保險(xiǎn)這三大金融行業(yè)中令人稱羨的高獎(jiǎng)金主要是得益于銀行利潤的提高。唐女士在某商業(yè)銀行工作，是一名客戶經(jīng)理。她告訴記者他們的年終獎(jiǎng)確實(shí)可觀，不過都和自己的業(yè)績直接掛鉤。平時(shí)的工資大概在5000-6000元左右，如果全年完成了自己的年度任務(wù)（包括攬儲(chǔ)、基金、信用卡辦理等），那么年終獎(jiǎng)就在6萬左右。
唐女士向記者訴說到，盡管他們的收入數(shù)字看上去非常誘人，可要承擔(dān)的工作壓力也是相當(dāng)大的。因?yàn)殂y行每年有給他們下達(dá)年度任務(wù)，每個(gè)季度還要進(jìn)行季度任務(wù)考核，所以工作的那根弦時(shí)刻是緊繃著的。一旦某項(xiàng)任務(wù)沒有完成，年終獎(jiǎng)和工資相應(yīng)的就會(huì)減少，有時(shí)為了完成任務(wù)，經(jīng)常拖著自己身邊的親戚朋友來購買基金或者辦理信用卡，所以業(yè)績是絕對(duì)與收入成正比的。
大多職業(yè)年底雙薪
在一家大型廣告公司擔(dān)任廣告設(shè)計(jì)的彭先生向記者透露，他們公司對(duì)于年終獎(jiǎng)的發(fā)放采取的就是雙薪制。像一般的設(shè)計(jì)人員月薪在3000-5000不等，年終獎(jiǎng)就多發(fā)一個(gè)月的工資。不過，領(lǐng)導(dǎo)和管理層的人員年底除了領(lǐng)到雙薪之外，另外還有一份績效獎(jiǎng)金，根據(jù)全年的考核來進(jìn)行核算，一般不出差錯(cuò)都能拿到這份績效獎(jiǎng)金。
在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，教師行業(yè)的年終獎(jiǎng)似乎也是以年底雙薪居多。一位湖南某大專院校的鐘老師告訴記者，他們的工資一個(gè)月在3000塊錢左右，學(xué)校一年發(fā)放13個(gè)月工資，等于在年底12月份可以不僅拿到雙薪，還會(huì)有一個(gè)過年紅包1000塊錢現(xiàn)金。如果老師有做課題研究項(xiàng)目的，到年底還會(huì)有一份額外的獎(jiǎng)金，這個(gè)獎(jiǎng)金幅度就是因項(xiàng)目來定。沒有做課題的，就不再有額外的獎(jiǎng)金了。
“我們每年12月份發(fā)放雙薪，過農(nóng)歷年的時(shí)候也不再有什么表示了。”這是外企最為普遍的年終獎(jiǎng)發(fā)放形式，在某國際航空公司的空乘王小姐這樣告訴記者，只要員工年底時(shí)仍然在崗，無論他個(gè)人的表現(xiàn)如何，無論公司的業(yè)績?nèi)绾?，全體員工都會(huì)享受雙薪，這是一種類似于福利性質(zhì)的“普惠”，表示公司對(duì)員工一年來辛苦的感謝。全體員工的發(fā)放雙薪的規(guī)則是一致的，而且是公開的，具體數(shù)額就與每個(gè)人的基本工資水平相關(guān)了，像王小姐去年才進(jìn)的公司，平均工資大概在5000左右，但據(jù)王小姐了解，對(duì)于年終獎(jiǎng)的數(shù)字每年都在增長，不過增長幅度很小。
低收入家庭也有他們特有的“年終獎(jiǎng)”
在記者的采訪中，陳女士一家的情況是最為特殊的，他們住在長沙市河西望月湖附近。陳女士的老公多年前就身患疾病只能臥床休養(yǎng)，喪失了勞動(dòng)能力。孩子還在讀初中，整個(gè)家里就靠著陳女士在菜市場(chǎng)擺攤來維持生計(jì)。早在2008年他們家就成為了享受國家最低生活保障補(bǔ)助的家庭。
陳女士告訴記者，經(jīng)過幾番上調(diào)，現(xiàn)在他們每個(gè)月每人能領(lǐng)取到165元的補(bǔ)助，三個(gè)人加起來也有495塊錢。而且到了年底，還可以去民政局領(lǐng)導(dǎo)取屬于他們的年底紅包，每人50元，一家三口有150元的年底紅包。
相比我們之前看到的各行業(yè)的年終獎(jiǎng)，陳女士一家的收入讓我們感受到，低收入家庭生活的艱辛。而進(jìn)城務(wù)工人員，我們的農(nóng)民工兄弟，年終獎(jiǎng)對(duì)于他們來說更是個(gè)遙不可及的夢(mèng)。在往年年底的社會(huì)新聞中，農(nóng)民工討要工資的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，他們能在年底拿到原本屬于他們的工資就已經(jīng)心滿意足了，更別提從何而來的年終獎(jiǎng)了。
年終獎(jiǎng)是幾家歡喜幾家愁
同樣，年終獎(jiǎng)的發(fā)放不會(huì)是皆大歡喜的事，可謂是有人歡喜有人愁。小張工作在廣州一家進(jìn)出口貿(mào)易公司，公司里有30多人，因?yàn)椴簧偕a(chǎn)企業(yè)的倒閉，導(dǎo)致出口業(yè)務(wù)急劇下降。他訴苦道：“公司也是艱難度日。公司里有一個(gè)月連工資都發(fā)不出來，據(jù)說還借了高利貸，年終獎(jiǎng)一事估計(jì)泡湯了。
《財(cái)經(jīng)》實(shí)習(xí)記者 慈冰
僅僅半年前,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商還在為錢所困。但在天量信貸資金的支持下,開發(fā)商的苦日子終于結(jié)束了。
6月30日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心,位于東三環(huán)外的廣渠路15號(hào)地塊以40.6億元的天價(jià)成交,成為北京“新地王”。最終贏家是方興地產(chǎn)中國有限公司(香港交易所代碼:00817,下稱方興地產(chǎn))的一家關(guān)聯(lián)公司,其“不說話、不算賬、頻舉牌”的拿地方式,讓所有參與者嘆為觀止。
開發(fā)商重新大手筆拿地,主要?dú)w功于信貸資金的及時(shí)輸血。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1月至6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款為5381億元,同比增長32.6%;個(gè)人按揭貸款為2829億元,同比增長63.1%。
信貸資金流入,加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)“量價(jià)齊升”。6月,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%,自2008年11月以來,首次出現(xiàn)同比上漲;環(huán)比上漲0.8%,漲幅連續(xù)四個(gè)月放大。以去年樓市遭遇深度調(diào)整的廣州市為例,6月廣州一手住宅成交均價(jià)為9676元/平方米,二手房成交均價(jià)為8000元/平方米,已相當(dāng)于2007年的最高位。
樓市快速回暖,已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的重視。4月和6月,中國銀監(jiān)會(huì)兩次下發(fā)通知,重申嚴(yán)格“二套房貸”政策。一些有識(shí)之士則認(rèn)為,寬松的貨幣政策已經(jīng)成為炒家進(jìn)入樓市的最大助力,在剛性需求尚未得到有效支撐的情況下,可能進(jìn)一步催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。
央企出手
拍得“新地王”,讓昔日低調(diào)的方興地產(chǎn)一夜成名,同時(shí)也被貼上“哄抬地價(jià)”的標(biāo)簽。方興地產(chǎn)一位工作人員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示了內(nèi)心的委屈:“我們只是按照既定方針做,沒想到惹起這么大的波瀾。”
方興地產(chǎn)于2007年8月在香港交易所上市,旗下?lián)碛猩虾＝鹈髲B、北京凱晨世貿(mào)中心等多個(gè)知名高端地產(chǎn)項(xiàng)目。中國中化集團(tuán)公司通過旗下全資子公司持有其69.74%的股份。中化集團(tuán)是中國四大國家石油公司之一,也是中國最大的化肥進(jìn)口商和磷復(fù)肥生產(chǎn)商。
根據(jù)方興地產(chǎn)年報(bào),截至2008年底,公司尚有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物50億港元。今年年初,又通過配股形式融資27億港元,并獲得銀行授信合計(jì)245億元。目前,方興地產(chǎn)凈負(fù)債率只有26%,而行業(yè)平均負(fù)債率水平為70%左右。
“財(cái)大氣粗”的央企不僅僅是方興地產(chǎn)一家。近幾個(gè)月來,北京、上海、廣州、深圳、重慶等地的“地王”,買家都是大型國有企業(yè)。除了保利地產(chǎn)(上海交易所代碼:600048)、華潤置地(香港交易所代碼:01109)等國資背景的開發(fā)商,中鐵、中冶、中國電子集團(tuán)等甚少在拍賣場(chǎng)上露面的大型央企也頻頻出手。
央企大手筆投資房地產(chǎn),與中國寬松的貨幣政策有很大關(guān)系。央行數(shù)據(jù)顯示,今年前六個(gè)月,全國新增貸款7.37萬億元,同比多增4.92萬億元,其中大部分信貸資金進(jìn)入了國有企業(yè)。但是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的道路依然漫長,手握大量資金的國企必須尋找新的投資出路。
以中化集團(tuán)為例。中國石油化工協(xié)會(huì)5月份產(chǎn)量分析顯示,部分行業(yè)裝置開工率仍然嚴(yán)重不足,產(chǎn)能結(jié)構(gòu)性過剩問題突出。集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《財(cái)經(jīng)》記者表示,去年以來,中國出口貿(mào)易大幅下滑,中化集團(tuán)的農(nóng)業(yè)、能源、化工、金融等主業(yè)均受到?jīng)_擊,影響一直持續(xù)到今年上半年。
SOHO中國(香港交易所代碼:00410)董事長潘石屹分析認(rèn)為,受產(chǎn)能過剩影響,手握大量現(xiàn)金的央企“不可能再去興建電子廠、化工廠,只能投資房地產(chǎn)、購買土地”。
開發(fā)商“解套”
除了央企,受銀行信貸放寬及樓市銷售回暖的刺激,大型開發(fā)商的資金狀況也得到了改善。而一年前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還在一份內(nèi)部調(diào)研報(bào)告中指出,開發(fā)商資金緊張已經(jīng)影響到了企業(yè)生存。
今年以來,綠城中國(香港交易所代碼:03900)、SOHO中國、世茂地產(chǎn)(香港交易所代碼:00813)、凱德置地、瑞安集團(tuán)等多家大型開發(fā)商都獲得了超過100億元的銀行授信。保利地產(chǎn)、首開股份(上海交易所代碼:600376)、金地集團(tuán)(上海交易所代碼:600383)等公司的增發(fā)方案已經(jīng)獲得中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),或即將進(jìn)入審批程序。
雖然房地產(chǎn)未能列入國家十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興計(jì)劃目錄,但是2008年底,國務(wù)院辦公廳就下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,各地方政府和金融機(jī)構(gòu)也紛紛出臺(tái)了配套細(xì)則。
以北京市為例,政府除要求商業(yè)銀行加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)的信貸支持,鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)債,拓寬直接融資渠道,還允許開發(fā)商適當(dāng)延期支付土地出讓金。一些金融機(jī)構(gòu),則主動(dòng)為開發(fā)貸款做了展期。
雖然銀行始終對(duì)房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)保持警惕。不過,大部分商業(yè)銀行相信,與制造貸款相比,開發(fā)貸款相對(duì)更為安全,也更有利可圖。中國工商銀行融資部門的一位內(nèi)部人員就對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,對(duì)開發(fā)商授信,可以幫助銀行開展資金、理財(cái)、國內(nèi)外結(jié)算、個(gè)人按揭、銀行卡等一系列金融業(yè)務(wù),獲得更多客戶和收益。因此,商業(yè)銀行一直對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偏愛有加,執(zhí)行政策也相當(dāng)寬松。
2009年春節(jié)后,在各地政府不遺余力的救市努力下,積壓了近一年的自住型購房者終于入市。上半年,北京、上海、廣州等全國一線城市住宅成交量屢創(chuàng)新高,出現(xiàn)了“小陽春”。銷售回暖不僅為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了充沛的現(xiàn)金流,也提高了市場(chǎng)預(yù)期,多家企業(yè)紛紛調(diào)高了下半年的銷售目標(biāo)。
“二套房貸”預(yù)警再起
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為,上半年個(gè)人按揭貸款增長達(dá)到了驚人的63.1%,說明市場(chǎng)需求非常旺盛,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)供應(yīng)。
不過,這一建立在寬松信貸基礎(chǔ)上的需求增長,背后可能蘊(yùn)含著新的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。4月以來,中國銀監(jiān)會(huì)接連下發(fā)通知,重申“二套房貸”有關(guān)政策,便顯示了監(jiān)管者對(duì)這一問題的擔(dān)憂,再次觸動(dòng)了樓市的敏感神經(jīng)。
6月22日,中國銀監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的研判,除嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、完善按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管控制度,還要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策,“不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查為由放棄‘二套房貸’政策約束,不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?/p>
雖然目前部分城市的“二套房貸”,仍然參照“一套房貸”的優(yōu)惠政策執(zhí)行,不過中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,監(jiān)管部門收緊“二套房貸”,向市場(chǎng)傳遞了明確的信號(hào),對(duì)成交量也會(huì)起到一定的抑制作用。
此前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心曾主持召開過一次內(nèi)部會(huì)議,與會(huì)的建設(shè)部官員表示,市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯變化,國家刺激需求的寬松貨幣政策已經(jīng)成為炒家進(jìn)入樓市的絕佳“理由”。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1月至6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成土地購置面積1.36億平方米,同比下降26.5%;全國房屋新開工面積4.79億平方米,同比下降10.4%。
聶梅生分析認(rèn)為,受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響,開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆橐欢冉禍?同時(shí)放慢了開發(fā)步伐,策略上主要以消化庫存為主,新增供應(yīng)速度有所放緩。
以北京市場(chǎng)為例,2008年年底,北京市存量住房接近3000萬平方米,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)計(jì)需要兩年時(shí)間才能消化完。但截至7月12日,北京市可售期房與未簽約現(xiàn)房面積只剩下1506萬平方米,半年時(shí)間消化了一半。
DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨則認(rèn)為,土地購置面積和新開工面積下降,反映了市場(chǎng)對(duì)今后一兩年的預(yù)期,如果供應(yīng)量繼續(xù)減少,房價(jià)還會(huì)有一定程度的上漲。
中國經(jīng)濟(jì)崛起的引擎地
面積8.7萬平方公里的鄂爾多斯，不僅擁有豐富的草原文化，更與松原、呼和浩特、包頭一起被稱為“中國北方經(jīng)濟(jì)增長四小龍”，用一個(gè)字概括鄂爾多斯城市建設(shè)的特征，就是“快”。
“鄂爾多斯”漢語譯為“眾多的宮殿”，是成吉思汗選定的長眠之地。這里一度是內(nèi)蒙古的貧窮之地，直到隨著整個(gè)中國大氣候以及煤炭的價(jià)值得到顯現(xiàn)，四大“寶藏”――“羊、煤、土、氣”讓鄂爾多斯人揚(yáng)眉吐氣：阿爾巴斯白山羊絨被譽(yù)為軟黃金；煤炭探明儲(chǔ)量1676億噸，占全國1／6，鄂爾多斯如今是中國產(chǎn)煤第一大市；稀土儲(chǔ)量6512億噸；天然氣探明儲(chǔ)量8000多億立方米，占全國1／3。
在鄂爾多斯的城市街道上駛過的都是好車。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯擁有百萬元以上的卡宴、寶馬、奔馳、路虎等有近3000輛，價(jià)值500萬元以上的賓利12輛。家家戶戶都有自己的汽車，一家三口人手一輛車的情況很平常，而且都是價(jià)值幾十萬元的中檔汽車。
鄂爾多斯人的購買力還體現(xiàn)在豪宅上，他們?cè)诘禺a(chǎn)界也有盛名。鄂爾多斯一人有好幾處房產(chǎn)并不鮮見?？梢哉f，鄂爾多斯的消費(fèi)水平很高，幾乎和北京不相上下，蔬菜水果的價(jià)格甚至更高。這里的人比想象中更有錢。引用戴德梁行的一位總監(jiān)的話說：“你敢說你是千萬富翁會(huì)被笑掉大牙，這里的窮人也有幾百萬?！?/p>
這足以看出鄂爾多斯是一個(gè)發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘小?/p>
面對(duì)這樣一個(gè)極具魅力的城市，該地政府考慮到可持續(xù)發(fā)展，開始拓建新的城市發(fā)展空間?！笆濉逼陂g，主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15％以上，財(cái)政收入增長15％以上。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)取得突破性進(jìn)展，現(xiàn)代煤化工體系基本形成，非煤產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步壯大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，原煤生產(chǎn)占工業(yè)增加值的比重下降到1／3以下，非煤產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到70％以上。
鄂爾多斯發(fā)展定位為“機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市”：一是以打造國家新型能源煤化工基地為目標(biāo)升級(jí)“強(qiáng)項(xiàng)”；二是以現(xiàn)金制造彌補(bǔ)“缺項(xiàng)”；三是以產(chǎn)業(yè)檔次高、建設(shè)規(guī)模大、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目增強(qiáng)“弱項(xiàng)”。
關(guān)于城市發(fā)展，鄂爾多斯市政府提出，“宜居宜業(yè)”、“現(xiàn)代化”建造“百年鄂爾多斯、百萬人口城市”與“國家生態(tài)園林城市”。
大力發(fā)展金融、物流、文化旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，集中打造東勝、康巴什金融廣場(chǎng)、阿康物流園區(qū)、鄂爾多斯文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國際賽車城等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，進(jìn)一步提升成陵、響沙灣等旅游景區(qū)服務(wù)水平，大力發(fā)展汽車賽事、體育健身、度假休閑等產(chǎn)業(yè)，打造區(qū)域性高端服務(wù)業(yè)中心。貫徹落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需政策，強(qiáng)化政府作為和引導(dǎo)，完善市場(chǎng)服務(wù)體系，優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，培育消費(fèi)熱點(diǎn)，切實(shí)提高消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。到2015年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到850億元，年均增長17.4％，全市第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到42％以上。
事實(shí)上，鄂爾多斯的確比其他二、三線城市有更大的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2009年，GDP年均增速達(dá)到驚人的18.7％，內(nèi)蒙古目前的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，超過了沿海的山東、福建、遼寧，直逼廣東。在2009年，人均GDP更趕超香港。瞬間鄂爾多斯聞名全國，已經(jīng)成為中國大陸最富裕的城市。
資本市場(chǎng)的寵兒
2010年，鄂爾多斯全市金融產(chǎn)業(yè)增加值為66.03億元，是2005年的8.7倍，年均增長54.1％。2010年銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長41.7％；各項(xiàng)貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長41.7％。鄂爾多斯成為金融企業(yè)爭奪重鎮(zhèn)，2010年，金融機(jī)構(gòu)對(duì)鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，除企業(yè)自有資金及其他融資渠道外，初步估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運(yùn)作量在500億元左右。
此外，周邊地區(qū)的資金流入鄂爾多斯，包括寧夏、陜西、山西以及內(nèi)蒙古中西部地區(qū)的呼和浩特、包頭、巴彥淖爾、烏海等地。民間金融更是發(fā)達(dá)，與資源行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)三足鼎立。
如果說，鄂爾多斯是一座成長迅速得令人吃驚的城市一點(diǎn)不為過，但鄂爾多斯成為新崛起的財(cái)富高地并不是一夜暴富。
今年6月，住建部與高和投資《中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告》稱，煤炭使鄂爾多斯的人均GDP在不到十年的時(shí)間內(nèi)超越香港居全國第一，保守估計(jì)鄂爾多斯擁有資產(chǎn)過億元的富豪人數(shù)不下7000人。而除了億萬富翁，鄂爾多斯資產(chǎn)上千萬元的至少有10萬人，可鄂爾多斯市區(qū)人口不過35萬人，加上各旗縣總?cè)丝诓贿^150萬人。也就是說，當(dāng)?shù)孛?17個(gè)人中就有1個(gè)億萬富翁；每15個(gè)人中就有1個(gè)千萬富翁。
毫無疑問，這是國家對(duì)一個(gè)城市的未來發(fā)展的重新定位與再認(rèn)識(shí)。鄂爾多斯乃至整個(gè)內(nèi)蒙古將成為下一個(gè)十年中國經(jīng)濟(jì)崛起的引擎。
“鄂爾多斯模式”推動(dòng)城市運(yùn)營
打造百年鄂爾多斯，需要一個(gè)有“資格”、有實(shí)力的“領(lǐng)舞者”――城市核心區(qū)。這個(gè)引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的核心，不僅是政治、經(jīng)濟(jì)的中心，且其規(guī)模和功能在很大程度上影響乃至決定著鄂爾多斯發(fā)展的實(shí)力和水平。正因如此，鄂爾多斯繼“深圳模式”、“溫州模式”之后，創(chuàng)造了“鄂爾多斯模式”，由此形成并迅速推向全國。
在位于鄂爾多斯市東勝區(qū)達(dá)拉特旗路與鄂爾多斯大街交會(huì)處的北國新天地，每到晚上，這里流光溢彩，在各式霓虹燈和廣告牌的映照下，各種高端品牌林立，游人如織，讓人仿佛置身于上?；春Ｎ髀坊蛘呤切旒覅R、五角場(chǎng)的某個(gè)商圈。
目前，鄂爾多斯城市化率已達(dá)64％。在這座嶄新的城市，到處都是新建的樓房。鄂爾多斯市由三個(gè)區(qū)組成：東勝區(qū)、東勝經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和康巴什新區(qū)。后兩者都是最近幾年開發(fā)而成的新區(qū)。東勝區(qū)是鄂爾多斯的老城區(qū)，經(jīng)過數(shù)年整改煥然一新。尤其在夜間路燈亮起來時(shí)，更是一座富麗堂皇的城市。
在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，身在鄂爾多斯的人們，也急需與城市發(fā)展相吻合的配套建設(shè)。
那么，一個(gè)發(fā)展迅速的城市如何保證自己各方面可持續(xù)地發(fā)展?
豐富的能源令鄂爾多斯市政府成為中國最富有的地方政府之一，當(dāng)?shù)卣譄嶂杂趯⒐操Y金大量投入到公共建筑和城市改造上，每年城市拆遷力度巨大，新房的剛性需求旺盛。這些無疑成就了鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是高端市場(chǎng)。
2011年，鄂爾多斯預(yù)計(jì)新建住房面積超過2000萬平方米，這意味著每天都有近6萬平方米住房推向市場(chǎng)，而鄂爾多斯市
區(qū)人口僅有40多萬人，下轄各旗縣全部人口也只有160多萬人。
然而，隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長，一線城市投資與需求日趨飽和，一股新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)正慢慢向中國二、三線城市群延伸。從中國東部的沈陽、青島，到西部的昆明、拉薩，南部的南寧、?？冢辈康暮艉秃铺?、鄂爾多斯，中部的太原、武漢、重慶、貴陽，東西南北中等等二、三線城市以各自的資源優(yōu)勢(shì)作為發(fā)展?jié)摿ξ嗽S多投資者的目光。
在今年6月出臺(tái)的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》的“國家層面的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域”一節(jié)中，規(guī)劃出18個(gè)國家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，而中西部城市群則占據(jù)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的一大部分。在2020年這一規(guī)劃被推進(jìn)實(shí)現(xiàn)前，由此展望未來，中國中西部城市群將會(huì)是下一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新部落，中國下一個(gè)黃金十年的發(fā)展走向也逐步清晰。對(duì)此，中國許多有遠(yuǎn)見的企業(yè)，積極投入這一場(chǎng)“黃金十年”的建設(shè)中。
地產(chǎn)大腕搶占鄂爾多斯地產(chǎn)業(yè)
由于缺乏更多可供投資的產(chǎn)業(yè)，大量鄂爾多斯人選擇將閑置資金投入到房地產(chǎn)中。可見，當(dāng)?shù)刎?cái)富人群的投資習(xí)慣又助長了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
8月中旬，由伊泰置業(yè)打造的高端項(xiàng)目伊泰?華府嶺秀率先開盤，并于當(dāng)日創(chuàng)下了7.9億元的認(rèn)購額?；鸨匿N售場(chǎng)面，給飽受爭議的鄂爾多斯樓市注入了一針強(qiáng)心劑。
但這僅僅是一個(gè)開始。9月初，鄂爾多斯星河灣即將開盤，對(duì)于鄂爾多斯這座城市而言，這對(duì)當(dāng)?shù)馗叨俗≌袌?chǎng)必將形成一股沖擊波。
事實(shí)上，進(jìn)駐鄂爾多斯的也包括綠城、銀泰在內(nèi)的一些開發(fā)高檔住宅的外來房地產(chǎn)企業(yè)。鄂爾多斯因資源開發(fā)而資金實(shí)力超強(qiáng)，且當(dāng)?shù)馗缓蓝紵嶂杂诘揭痪€城市購置地產(chǎn)。但在這些城市本地，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，高端地產(chǎn)項(xiàng)目較少，雖有大量過剩的普通住宅卻難以滿足新富階層的奢華需求。于是，越來越多的非本地實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入鄂爾多斯，并直指高端地產(chǎn)。
