發(fā)布時(shí)間：2023-03-16 15:56:27
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)銷售論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
論文摘要：本文基于工作實(shí)踐，分析了目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中存在的問題，并著重介紹了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度，提高房產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略和技巧等具體的解決措施。希望有關(guān)人員加以借鑒和參考，從而探討出更加行之有效的方案去完善房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理工作，提高房地產(chǎn)行業(yè)的效益。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)成為了人們生活中關(guān)注的主要熱點(diǎn)之一。由于房地產(chǎn)正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中，房地產(chǎn)的銷售管理問題因而也得到了全社會(huì)的普遍關(guān)注。房產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理問題直接關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和信譽(yù)，針對(duì)目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中普遍存在的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取積極有效的措施，進(jìn)而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售額的提高，增大企業(yè)效益。
1 房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理存在的問題
1.1 銷售人員專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)
很多房產(chǎn)公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生，對(duì)具體的房地產(chǎn)知識(shí)沒有一個(gè)深入的研究和了解，這樣就造成了銷售人員專業(yè)知識(shí)不夠全面的現(xiàn)狀。這種情況下，銷售人員在銷售過(guò)程中面對(duì)客戶很難對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個(gè)系統(tǒng)的介紹和展示，沒法讓客戶掌握產(chǎn)品的信息。銷售人員專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)可能會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的形象下降，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)也會(huì)造成一定程度上的消極影響。
1.2 銷售過(guò)程中服務(wù)態(tài)度不好
房產(chǎn)銷售過(guò)程中，很多企業(yè)的銷售人員服務(wù)態(tài)度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買房者極度反感，對(duì)銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產(chǎn)企業(yè)在銷售人員的培訓(xùn)過(guò)程中，缺乏相關(guān)的心理素質(zhì)培訓(xùn)。由于銷售人員沒有意識(shí)到房地產(chǎn)銷售的特殊性，因此他們?cè)阡N售過(guò)程中沒有形成一個(gè)良好的銷售理念和銷售態(tài)度，使得銷售過(guò)程中他們的心理狀態(tài)表現(xiàn)的不夠成熟，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)一些服務(wù)耐心度不夠甚至與客戶產(chǎn)生矛盾之類的現(xiàn)象。
1.3 營(yíng)銷方面技巧單薄
營(yíng)銷技巧是任何銷售隊(duì)伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產(chǎn)銷售人員對(duì)于相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷技巧都略顯單薄。在銷售過(guò)程中，很多銷售人員沒有針對(duì)在營(yíng)銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進(jìn)行具體的分析，去研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及了解他們?cè)谫I房時(shí)所具體看中的信息，這樣對(duì)他們營(yíng)銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外，房產(chǎn)企業(yè)沒有在銷售培訓(xùn)中針對(duì)營(yíng)銷技巧進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)和考核工作，無(wú)法引起銷售人員對(duì)營(yíng)銷技巧的重視。
1.4 銷售管理制度混亂
第一，資料管理混亂。有些知名項(xiàng)目的樣板間，堆著認(rèn)購(gòu)書和客戶簽署的購(gòu)房合同，雜亂無(wú)章，根本無(wú)法準(zhǔn)時(shí)查閱客戶的履約情況。實(shí)際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。
第二，員工管理混亂。在有些房地產(chǎn)公司，不同的銷售小組由于和總監(jiān)的關(guān)系有遠(yuǎn)有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現(xiàn)象，這嚴(yán)重?fù)p害了公司的利益。當(dāng)公司面對(duì)員工投訴時(shí)，沒有任何相應(yīng)管理措施，導(dǎo)致銷售工作混亂無(wú)序，銷售人員亂給折扣，讓客戶對(duì)項(xiàng)目失去信心不敢下訂單。 轉(zhuǎn)貼于
第三，銷售部和其他部門溝通無(wú)序。許多項(xiàng)目的銷售部門與工程、財(cái)務(wù)等其他部門的溝通不足，某公司因此出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重違約事件。國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當(dāng)天，發(fā)現(xiàn)9套房屋與樓書說(shuō)明不一致。負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理當(dāng)時(shí)驚出一身冷汗。事后經(jīng)查明，原來(lái)工程部因設(shè)計(jì)變更直接取消了原有陽(yáng)臺(tái)，而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽(yáng)臺(tái)的平面圖的預(yù)售契約，幾乎造成公司無(wú)法履約的嚴(yán)重后果。
2 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理的具體措施
2.1 加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)
針對(duì)目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)狀，為了提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售份額，加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)顯得尤為必要。首先，應(yīng)該加強(qiáng)銷售人員對(duì)具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品的知識(shí)的了解。比如說(shuō)，銷售人員對(duì)商品房的戶型特點(diǎn)、房產(chǎn)合同的具體注意事項(xiàng)、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識(shí)。這樣銷售人員在銷售過(guò)程中才能針對(duì)消費(fèi)者的具體情況作出一系列的房產(chǎn)介紹，提升銷售環(huán)節(jié)的效率，使消費(fèi)者在選購(gòu)過(guò)程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次，銷售人員還應(yīng)該掌握一些樓盤的大致銷售規(guī)律。數(shù)據(jù)顯示，新盤開市后，許多的消費(fèi)者因?yàn)榈乩砦恢?、升值空間和投資效益等問題，會(huì)購(gòu)買40%到60%的商品房，這段時(shí)期也是房地產(chǎn)銷售的高速增長(zhǎng)階段，此后房產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)較為平穩(wěn)的銷售階段。房產(chǎn)銷售人員掌握了大致的銷售規(guī)律，就能在銷售過(guò)程中，針對(duì)不同的銷售時(shí)期做好相應(yīng)的銷售安排，避免銷售進(jìn)程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷售份額。最后，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高銷售人員的具體的內(nèi)部裝修知識(shí)，這樣就能夠在很大程度上幫助消費(fèi)者在選房購(gòu)房中提供一些更加人性化的意見和建議?？偠灾诜慨a(chǎn)銷售過(guò)程中，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，才能形成一個(gè)具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊(duì)伍。
2.2 積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度
一個(gè)良好的銷售服務(wù)態(tài)度是房產(chǎn)企業(yè)高信譽(yù)高水平的體現(xiàn)，但是很多房產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍對(duì)于銷售人員的工作服務(wù)態(tài)度沒有給予足夠的重視。為了讓消費(fèi)者在選房和買房過(guò)程中能夠擁有一個(gè)良好的服務(wù)環(huán)境，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度。培養(yǎng)銷售人員的耐心和親和力，是為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)的一個(gè)重要途徑。銷售人員在銷售過(guò)程中應(yīng)該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費(fèi)者在選房買房過(guò)程中感覺親切。同時(shí)，銷售人員對(duì)于一些房產(chǎn)的細(xì)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行耐心的講解，不能夠因?yàn)橐恍┫M(fèi)者的繁瑣問題而不耐煩，進(jìn)而出現(xiàn)反感等問題。此外，對(duì)于一些在銷售環(huán)節(jié)中銷售人員與消費(fèi)者產(chǎn)生的矛盾，銷售管理部門應(yīng)該要找出來(lái)進(jìn)行相關(guān)的心理指導(dǎo)，對(duì)于情節(jié)惡劣的人員，企業(yè)應(yīng)該采取一定的懲罰措施。在銷售過(guò)程中，銷售人員應(yīng)該時(shí)刻謹(jǐn)記消費(fèi)者就是上帝的原則，通過(guò)成熟的心理狀態(tài)和良好的服務(wù)態(tài)度為銷售工作作出更多的努力和貢獻(xiàn)，提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售水平和實(shí)力。
2.3 提高房產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略和技巧
提高房產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個(gè)重要手段。目前，很多房產(chǎn)銷售人員的營(yíng)銷技巧都略顯單薄，這樣對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的銷售競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生了不利的影響。針對(duì)房地產(chǎn)客戶的一些購(gòu)買心理，銷售人員應(yīng)該作出具體的營(yíng)銷策略，采用一定的營(yíng)銷技巧來(lái)成功推銷自己的商品。比如說(shuō)，一些消費(fèi)者會(huì)專門打電話來(lái)詢問相關(guān)的房產(chǎn)信息，這個(gè)時(shí)候銷售人員要關(guān)注消費(fèi)者具體重視的房產(chǎn)信息，揚(yáng)長(zhǎng)避短，作出自己的房產(chǎn)商品相關(guān)優(yōu)點(diǎn)的具體介紹， 巧妙地引導(dǎo)消費(fèi)者去關(guān)注商品房的巨大投資優(yōu)勢(shì)等問題。當(dāng)然最好的推銷途徑就是能夠邀請(qǐng)客戶來(lái)親自看房，這樣就能在具體的看房過(guò)程中進(jìn)行相關(guān)的介紹了。在銷售過(guò)程中，銷售人員一方面要引導(dǎo)消費(fèi)者去積極了解房產(chǎn)信息，另一方面要配合消費(fèi)者去發(fā)現(xiàn)相關(guān)的房產(chǎn)細(xì)節(jié)問題，并作出具體的解說(shuō)，這樣既能體現(xiàn)了銷售人員的真誠(chéng)態(tài)度，又能不斷滿足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。只有銷售人員具備隨機(jī)應(yīng)變的能力，通過(guò)銷售過(guò)程中的不斷摸索，逐漸提高房產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略和技巧，才能夠提升整個(gè)銷售隊(duì)伍的水平。
3 總結(jié)
總之，目前房地產(chǎn)的銷售隊(duì)伍管理中還是存在很多的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提高銷售人員的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，樹立一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度，不斷提升銷售人員的營(yíng)銷技巧，才能形成一個(gè)高水平的房地產(chǎn)銷售管理隊(duì)伍，為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房?jī)r(jià)格"，簡(jiǎn)稱"房?jī)r(jià)"。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本以后的余額。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國(guó)十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過(guò)信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來(lái)調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施。
三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。
（二）市場(chǎng)需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來(lái)的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場(chǎng)的因素
資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金過(guò)熱的重要原因之一，國(guó)內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問題
我國(guó)房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無(wú)法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國(guó)歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國(guó)家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲"即"穩(wěn)房?jī)r(jià)"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購(gòu)買熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過(guò)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不斷升高。2004年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府干預(yù)過(guò)多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)發(fā)展速度，市場(chǎng)交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策
房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房?jī)r(jià)暴跌來(lái)臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過(guò)多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來(lái)源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國(guó)商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來(lái)源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤(rùn)的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。
（五）改革中國(guó)土地制度。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很難再降下來(lái)。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場(chǎng)透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論支持。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來(lái)完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。
參考文獻(xiàn)：
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【摘要】大家平時(shí)都懂得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)最長(zhǎng)可達(dá)3-5年，而物業(yè)管理工作則長(zhǎng)達(dá)100年左右。從延長(zhǎng)物業(yè)壽命、完善使用功能來(lái)看，物業(yè)管理項(xiàng)目就是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)。我在文章中針對(duì)物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間的互補(bǔ)關(guān)系談點(diǎn)自己的看法，可供同事們批評(píng)指正。
【摘要】物業(yè)管理；項(xiàng)目；綜合業(yè)務(wù)；消
物業(yè)管理項(xiàng)目就是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，這種說(shuō)法似乎有自己的道理。它說(shuō)明一個(gè)問題，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)存在著一定的互補(bǔ)關(guān)系。具體地講；有了物業(yè)管理項(xiàng)目的發(fā)展就有房地產(chǎn)事業(yè)的正常消費(fèi)。房屋是一個(gè)耐用的不動(dòng)產(chǎn)，是所有消費(fèi)商品中壽命最長(zhǎng)的一個(gè)種類。它在長(zhǎng)期的使用過(guò)程中需要維護(hù)和保養(yǎng)，有居住主人不斷接受服務(wù)的需求，同時(shí)，還有時(shí)時(shí)刻刻美化環(huán)境的功能。而且這些工作不是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)可以獨(dú)立完成的，而是要物業(yè)管理機(jī)制的綜合服務(wù)才能完成。這不是簡(jiǎn)單的維修和保養(yǎng)，而是一種長(zhǎng)期的、綜合性質(zhì)較多的服務(wù)。所以，要想做好物業(yè)管理工作，就必須遵循以下幾個(gè)原則：
1．管理服務(wù)必須保持經(jīng)常性
房地產(chǎn)作為一種耐用品，實(shí)際上經(jīng)常需要連續(xù)不斷的保護(hù)和保養(yǎng)的不動(dòng)產(chǎn)之一，這才是房產(chǎn)的全部壽命。因此，房地產(chǎn)服務(wù)流量和外部的管理及服務(wù)流量等三大要素才能共同構(gòu)成完整的物業(yè)管理事業(yè)。這說(shuō)明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費(fèi)、使用時(shí)不可缺少的工作項(xiàng)目之一，而且是需要經(jīng)常性的輔助房產(chǎn)壽命的唯一行為。
2．要認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)際作用
物業(yè)管理要與房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)并排起步才好，這有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向。對(duì)于所有的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握市場(chǎng)動(dòng)向相當(dāng)重要。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們?nèi)绾伟盐障M(fèi)群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業(yè)管理機(jī)制的發(fā)展機(jī)遇。只要物業(yè)管理者與消費(fèi)者面對(duì)保持緊密聯(lián)系，隨時(shí)傾聽使用者的評(píng)價(jià)，時(shí)常對(duì)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研定位，改進(jìn)設(shè)計(jì)有服務(wù)類型，才能塔好物業(yè)管理工作和房產(chǎn)市場(chǎng)之間的橋梁。
3．要讓物業(yè)管理早期介入優(yōu)化、完善房屋建造高階段
規(guī)劃設(shè)計(jì)原本就是房地產(chǎn)開發(fā)源頭，物業(yè)管理工作能否早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要完成以下兩個(gè)工作，一方面要把規(guī)劃設(shè)計(jì)功能形成一個(gè)完整、舒適、便利的工作項(xiàng)目之一。另一方面在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持良好的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。就是要以高的要求充分考慮客戶對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境變化的需求。站在尊重科學(xué)的發(fā)展立場(chǎng)上，遵循現(xiàn)代技術(shù)的進(jìn)步規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐漸增長(zhǎng)為出發(fā)點(diǎn)，把人們生活水平的提高和對(duì)居住、工作環(huán)境及質(zhì)量的要求當(dāng)成工作的核心，千萬(wàn)不能忽視物業(yè)管理工作的社會(huì)意義。
4．通過(guò)物業(yè)管理工作促進(jìn)房產(chǎn)銷售
物業(yè)管理已越來(lái)成為投資者選擇的一項(xiàng)重要指標(biāo)之一，隨著生活水平的日益提高，人們對(duì)居住的觀念有了很大提高，對(duì)居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來(lái)便利而著想。當(dāng)然其中最大的問題還是要求物業(yè)管理和服務(wù)工作的一步到位。
論文摘 要：本文在訪問研究大量國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，分析總結(jié)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的現(xiàn)狀和存在的主要問題，對(duì)網(wǎng)站中信息存在的問題進(jìn)行了分析，并針對(duì)目前存在的問題對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的開發(fā)建設(shè)提出相應(yīng)的幾點(diǎn)建議。
引言：信息化和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來(lái)對(duì)人類社會(huì)產(chǎn)生了深刻的影響，近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展給電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)提供了必要的技術(shù)支持，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)紛紛與電子商務(wù)相結(jié)合，開創(chuàng)新的領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)也在信息化社會(huì)中建立了自己的企業(yè)網(wǎng)站，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)站平臺(tái)向外更多更直觀的信息，同時(shí)也獲得更廣泛更及時(shí)的信息，利用網(wǎng)站宣傳企業(yè)的同時(shí)也試圖達(dá)到增加銷售收入、創(chuàng)造收益的目的。網(wǎng)站平臺(tái)的建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)信息化的發(fā)展，但是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)的結(jié)合還很少，政策法規(guī)的建設(shè)也還不完整，很多房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站發(fā)展還不成熟。本文就此問題進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)查分析，總結(jié)出現(xiàn)存主要問題，并提出相應(yīng)措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)狀
（一）發(fā)展現(xiàn)狀
根據(jù)調(diào)查，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站較多，并且數(shù)量在不斷增加，網(wǎng)站的模式基本相同，在網(wǎng)站首頁(yè)上設(shè)置企業(yè)概況、企業(yè)的發(fā)展、投資者關(guān)系、新聞以及項(xiàng)目樓盤等欄目。企業(yè)通過(guò)網(wǎng)站企業(yè)動(dòng)態(tài)、行業(yè)資訊以及其它與企業(yè)相關(guān)的信息。消費(fèi)者通過(guò)網(wǎng)站了解到企業(yè)的基本情況，同時(shí)在網(wǎng)站上能夠獲得企業(yè)在售或在建樓盤的相關(guān)信息，也可看到企業(yè)的未來(lái)規(guī)劃。
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)好企業(yè)網(wǎng)站這個(gè)信息平臺(tái)對(duì)本企業(yè)的發(fā)展有著重要的意義：一方面企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)體現(xiàn)了企業(yè)的信息化程度，這也是宣傳企業(yè)一種方式；另一方面建設(shè)好企業(yè)網(wǎng)站能給企業(yè)增加銷售收入，創(chuàng)造更多的收益。企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)程度直接影響到點(diǎn)擊率、訪問量以及用戶在該企業(yè)網(wǎng)站上的停留時(shí)間，而用戶在網(wǎng)站上停留的時(shí)間越長(zhǎng)，可能給企業(yè)帶來(lái)收益的可能性越大。第三，這樣的信息平臺(tái)有利于企業(yè)與消費(fèi)者溝通交流。與消費(fèi)者建立良好的關(guān)系，增加交流，是溝通更通暢，才能更早的發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求和企業(yè)的不足。
（二）主要問題
企業(yè)是以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，企業(yè)網(wǎng)站的建立也以盈利為目標(biāo)。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站并沒有真正實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)數(shù)個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的訪問及分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站主要存在以下幾個(gè)問題：
第一，企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)模式單一。不同企業(yè)間網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容沒有太大差別，當(dāng)用戶訪問多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站后，甚至出現(xiàn)混淆的情況。企業(yè)不能建立有自身特色的網(wǎng)站，在用戶訪問的過(guò)程中沒有給訪問者留下任何印象，就沒有達(dá)到宣傳本企業(yè)的目的，沒有體現(xiàn)出企業(yè)文化，這樣的網(wǎng)站效果意味著企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)廣告中的失敗。
第二，網(wǎng)站信息量太少。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)要戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、獲得發(fā)展，就必須從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解他們現(xiàn)在需要什么、將來(lái)可能需要什么，必須以消費(fèi)者為主導(dǎo)才能占據(jù)更大的市場(chǎng)以獲得發(fā)展。消費(fèi)者訪問企業(yè)網(wǎng)站的目的是想獲得關(guān)于企業(yè)生產(chǎn)銷售產(chǎn)品的信息，并且希望這樣的信息盡可能詳細(xì)，然而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站上提供的關(guān)于所銷售房屋的信息過(guò)少，信息內(nèi)容粗略，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，大部分企業(yè)網(wǎng)站僅提供樓盤的總體外觀圖，消費(fèi)者并不能從這些圖片和簡(jiǎn)略的文字中獲得需要的信息；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站都沒有提供所售樓盤的價(jià)格信息，不僅沒有具體的戶型和樓層的價(jià)格，甚至沒有均價(jià)信息。這些信息的缺乏直接影響了企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)銷售和房地產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)的結(jié)合。
第三，網(wǎng)站維護(hù)有待完善。在房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站上，有一些板塊和按鈕是無(wú)效的，同時(shí)存在一定量的無(wú)效鏈接。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站連接耗時(shí)長(zhǎng)，另外一些網(wǎng)站存在著信息更新速度過(guò)慢的問題。具體表現(xiàn)在網(wǎng)頁(yè)信息的更新速度過(guò)慢以及用戶對(duì)企業(yè)提問后回復(fù)速度太慢。這些問題都會(huì)直接影響到用戶使用，也會(huì)給企業(yè)網(wǎng)站的訪問量和企業(yè)形象造成負(fù)面影響。
現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)信息化的社會(huì)，企業(yè)在這樣的環(huán)境中要生存發(fā)展就必須跟上時(shí)代的步伐，甚至應(yīng)該超越同行業(yè)信息化基本水平，做好提前準(zhǔn)備。如果企業(yè)不能適應(yīng)信息化的環(huán)境，必將被淘汰。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中想要獲取勝利，就要打破傳統(tǒng)模式，開辟新的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息建設(shè)就是一個(gè)新的戰(zhàn)場(chǎng)。電子商務(wù)發(fā)展到今天，已經(jīng)與很多行業(yè)產(chǎn)生了良好的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的盈利目標(biāo)，拓展了市場(chǎng)。例如電子商務(wù)與圖書銷售和服裝銷售的結(jié)合。
二、建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的幾點(diǎn)建議
房地產(chǎn)企業(yè)要將企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)成為新的宣傳和銷售平臺(tái)，創(chuàng)建與消費(fèi)者交流溝通的新渠道，就必須加強(qiáng)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)。
（一）網(wǎng)站的界面設(shè)計(jì)突出企業(yè)的特色，這樣能夠使本企業(yè)網(wǎng)站在眾多同行業(yè)網(wǎng)站中脫穎而出，利用好網(wǎng)站這個(gè)平臺(tái)，擴(kuò)大企業(yè)的宣傳面，增強(qiáng)宣傳效果。讓消費(fèi)者在有購(gòu)房意向時(shí)首先選擇訪問該企業(yè)網(wǎng)站查詢相關(guān)信息。網(wǎng)站界面的個(gè)性化不僅宣傳了企業(yè)，也有助于樹立企業(yè)品牌形象，同時(shí)還讓公眾了解企業(yè)，提高對(duì)企業(yè)的認(rèn)知度、信任度和忠誠(chéng)度。
（二）完善網(wǎng)站中與房屋相關(guān)的多媒體信息。網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)展的速度和技術(shù)讓消費(fèi)者已不僅僅滿足于關(guān)于房屋信息的文字介紹，甚至只有樓盤的外觀圖片也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的信息需求。由于工作的繁忙以及城市交通和距離的問題，消費(fèi)者難以奔走于城市的各個(gè)樓盤，他們更希望在網(wǎng)絡(luò)上獲得關(guān)于在售樓盤的詳細(xì)信息，從中篩選出有意向的樓盤再實(shí)地看房。購(gòu)房者在網(wǎng)絡(luò)搜尋過(guò)程中，需要獲得的信息包括樓盤周邊環(huán)境、交通便利程度，更重要的是房屋的面積、格局和價(jià)格等。然而，這些信息往往是文字無(wú)法準(zhǔn)確描述的，企業(yè)應(yīng)該從消費(fèi)者的需求考慮，完善這些信息。隨著三位模擬空間技術(shù)的發(fā)展成熟，我們將這種技術(shù)運(yùn)用到房屋的銷售中并不是難事，消費(fèi)者也更希望在家中上網(wǎng)看房時(shí)有身臨其境的感覺，不僅能了解到房屋周邊的環(huán)境，更希望體驗(yàn)到房間的空間感受和布置。企業(yè)可在網(wǎng)站上利用gis地圖引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)有意向的樓盤，在地圖上可以看到周邊設(shè)施，同時(shí)利用三位模擬空間讓消費(fèi)者看房。
（三）提供房屋的相關(guān)價(jià)格信息。房地產(chǎn)企業(yè)可能考慮到競(jìng)爭(zhēng)或者其他因素，不能提供每一套房的具體價(jià)格，但是基本的價(jià)格信息應(yīng)該有所顯示。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要打破某些大型房企的壟斷地位，這里指的壟斷不是整個(gè)市場(chǎng)的壟斷，而是將城市中較好地段壟斷開發(fā)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范公開化，房地產(chǎn)行業(yè)的某些隱藏信息也應(yīng)該逐漸公開，在公開的環(huán)境下，每一套房屋的價(jià)格公開是必然的趨勢(shì)。人們對(duì)房地產(chǎn)銷售的認(rèn)識(shí)逐步深化，隨著國(guó)家出臺(tái)的銷售規(guī)范和企業(yè)行為規(guī)范日趨成熟，房屋也將作為一個(gè)公開透明的商品進(jìn)行銷售，不透明信息將日漸減少。企業(yè)必將在一個(gè)信息平臺(tái)上公布房屋的具體價(jià)格和關(guān)于房屋的具體信息。
（四）加強(qiáng)企業(yè)網(wǎng)站的維護(hù)。首先，企業(yè)網(wǎng)站在日常維護(hù)中注意檢查各連接的有效性以及網(wǎng)頁(yè)鏈接時(shí)間，及時(shí)修復(fù)無(wú)效鏈接。減少用戶訪問時(shí)等待鏈接的時(shí)間，以增加用戶滿意度。其次，網(wǎng)頁(yè)信息的時(shí)效性也是網(wǎng)站日常維護(hù)的重點(diǎn)。及時(shí)更新信息，讓企業(yè)網(wǎng)站保持信息有效。
結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，建設(shè)好企業(yè)網(wǎng)站不僅有利于企業(yè)的發(fā)展，也有利于消費(fèi)者更方便快捷的查看房屋信息。企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)順應(yīng)了信息社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)的結(jié)合，有助于開拓新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。
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關(guān)鍵詞：金融政策 房地產(chǎn)調(diào)控 向量自回歸 建議
1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，受其影響，我國(guó)面臨通貨緊縮，因此1998年我國(guó)開始實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。1998年和1999年4次降息和2次調(diào)減存款準(zhǔn)備金率以及住房制度的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年的再次降息更有效的推動(dòng)了商品房的銷售。2003年開始，貨幣政策雖然名義上仍維持“穩(wěn)健”的基調(diào)，但實(shí)質(zhì)上逐步趨緊。2004年10月末首次加息和緊縮信貸、2006年和2007年8次加息和13次提高存款準(zhǔn)備金率，由此可見中央利用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)的力度。2007年GDP增長(zhǎng)13%，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，CPI不斷走高，并在2008年初達(dá)到8.7%最高點(diǎn)，房?jī)r(jià)再度走高，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出從2008年起貨幣政策由穩(wěn)健改為從緊。2008年9月金融危機(jī)蔓延全球，中國(guó)樓市一片冷清，成交量低迷。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2008年9月起，央行4個(gè)月內(nèi)5次調(diào)低存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率由最初的7.47%降至5.31% ，2009年購(gòu)房需求重新釋放，全面回暖，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，四萬(wàn)億救市計(jì)劃和適度寬松的貨幣政策導(dǎo)致2010年房地產(chǎn)行業(yè)畸形繁榮，房?jī)r(jià)居高不下。為控制持續(xù)高企的房?jī)r(jià)，2010年開始金融政策明顯偏向緊縮，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯得到有效控制。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，對(duì)金融政策有很強(qiáng)的依賴性，關(guān)于金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響程度早已引起國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者的重視和討論，Gerlach（2002）基于多元變量的實(shí)證框架分析了銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期因果關(guān)系。梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用1995-2005年的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證研究得出利率及貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)。王曉芳等（2011）通過(guò)構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸（SVAR）模型實(shí)證檢驗(yàn)我國(guó)房?jī)r(jià)在貨幣政策信貸渠道中的作用，結(jié)果表明貨幣政策沖擊通過(guò)信貸渠道對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生影響中有50%以上經(jīng)由房?jī)r(jià)這個(gè)載體來(lái)實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)已成為我國(guó)貨幣政策信貸傳導(dǎo)渠道中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。王來(lái)福和郭峰（2007）通過(guò)建立VAR模型分析結(jié)果表明，貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)景氣是有顯著影響的。莊巖（2011）利用供求理論得出房?jī)r(jià)與銀行信貸之間存在著互動(dòng)關(guān)系，即銀行信貸在短期通過(guò)影響房地產(chǎn)需求從而影響房?jī)r(jià)，在長(zhǎng)期將通過(guò)影響房地產(chǎn)供給而影響房?jī)r(jià)。
本文將以房地產(chǎn)行業(yè)在2005年至2011年的發(fā)展背景為出發(fā)點(diǎn)，分析金融政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的影響，金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要是貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制，貸款利率相當(dāng)于資金使用的成本，利率的高低影響房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，商業(yè)銀行信貸政策的變動(dòng)可以影響到房地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房者所獲得的資金，接而影響房地產(chǎn)的供給和需求市場(chǎng)。因此本論文將建立VAR模型分析一年期貸款利率和銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的影響。由此分析金融政策在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中的有效性，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中的金融政策提出合理性建議和對(duì)策。
基于VAR模型的實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)的選取和處理
本文利用2005年1月至2011年12月的我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格、成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)，共84組樣本數(shù)據(jù)對(duì)金融調(diào)控工具與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。其中，房地產(chǎn)價(jià)格采用房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)表示，成交量采用每月商品房銷售面積，利率采用一年期銀行貸款利率，銀行貸款采用金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸資金余額。因此，本文共采取4個(gè)變量去模擬金融工具調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)機(jī)制，分別為：房屋銷售價(jià)格指數(shù)（PRICE）、利率（RATE）、銀行貸款余額同比增幅（CREDIT）、成交量（VOL），為了消除異方差，其中房屋銷售價(jià)格指數(shù)和成交量采用對(duì)數(shù)值。所有原始數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中央人民銀行網(wǎng)站。
（二）平穩(wěn)性檢驗(yàn)
以時(shí)間序列數(shù)據(jù)為依據(jù)的實(shí)證研究都必須假定有關(guān)的時(shí)間序列是平穩(wěn)的，由于大多數(shù)時(shí)間序列是不平穩(wěn)的，使用傳統(tǒng)的回歸方程會(huì)產(chǎn)生虛假回歸的現(xiàn)象，以此所做的研究有可能是無(wú)效的，所以本文首先進(jìn)行單位根（ADF）檢驗(yàn)，以保證序列的平穩(wěn)性。我們得出銀行貸款余額同比增幅CREDIT為2階平穩(wěn)，利率RATE、房屋銷售價(jià)格指數(shù)LPRICE、成交量LVOL為1階平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。
（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)
格蘭杰因果關(guān)系實(shí)質(zhì)上是利用了VAR模型來(lái)進(jìn)行一組系數(shù)顯著性檢驗(yàn)，格蘭杰因果關(guān)系可以用來(lái)檢驗(yàn)?zāi)硞€(gè)變量的所有滯后項(xiàng)是否對(duì)另一個(gè)或幾個(gè)變量的當(dāng)期值有影響。如果影響顯著，說(shuō)明該變量對(duì)另一個(gè)變量或幾個(gè)變量存在格蘭杰因果關(guān)系，如果影響不顯著，說(shuō)明該變量對(duì)另一個(gè)變量或幾個(gè)變量不存在格蘭杰因果關(guān)系。
從表2的檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，在1%的顯著性水平上，銀行信貸余額同比增幅是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的Granger原因，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不是銀行信貸余額同比增幅的Granger原因，而貸款利率和房地產(chǎn)成交量互不成Granger因果關(guān)系。
（四）脈沖響應(yīng)函數(shù)
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，采用VAR構(gòu)建月度模型，用于分析2005年以來(lái)影響房地產(chǎn)量?jī)r(jià)的因素。因?yàn)楸疚倪x取的是月度數(shù)據(jù)，通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析與檢驗(yàn)，構(gòu)建一個(gè)包含三變量滯后10期VAR（10）模型，根據(jù)VAR（10）模型，分別得出LPRICE、LVOL對(duì)RATE、CREDIT的脈沖響應(yīng)函數(shù)，脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是一個(gè)內(nèi)生變量對(duì)誤差沖擊的反應(yīng)。準(zhǔn)確的說(shuō)是當(dāng)一個(gè)誤差項(xiàng)發(fā)生變化，或者模型受到某些沖擊時(shí)對(duì)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響，其描繪了特定變量對(duì)各種沖擊的反應(yīng)軌跡。如圖1所示，其中，橫軸表示沖擊作用滯后期間數(shù)（單位：月度），縱軸代表因變量LPRICE、LVOL對(duì)自變量RATE、CREDIT的響應(yīng)程度，實(shí)線表示脈沖響應(yīng)值連成的曲線，代表了LPRICE、LVOL對(duì)RATE、CREDIT沖擊的反應(yīng)，兩側(cè)的虛線表示走勢(shì)的兩倍標(biāo)準(zhǔn)誤差。
通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)得到2005年1月至2011年12月各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的沖擊：第一，擴(kuò)張性的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的沖擊較為明顯，銀行貸款增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有一個(gè)助推作用，且效果明顯，而且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量存在較為持久的正向影響，但正向影響在第9期隨時(shí)間遞減，這在一定程度上說(shuō)明我國(guó)信貸的增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹起到重要的支撐和助推作用。第二，一年期貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一個(gè)沖擊力，從脈沖響應(yīng)圖我們可以看出，起初房?jī)r(jià)對(duì)利率變動(dòng)的反應(yīng)較弱，之后漸強(qiáng)，在第3期達(dá)到效應(yīng)最大，之后又開始減弱，在第4期逐漸消失，在第7期又達(dá)到最強(qiáng)，第9期之后開始產(chǎn)生正向影響，由此可認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率沖擊具有滯后期，滯后期大概為3-8個(gè)月。第三，一年期貸款利率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售量的沖擊較為明顯，利率的變化對(duì)銷售量產(chǎn)生正向影響，正向影響從第6期開始逐漸消失，在第3期影響最顯著。由此可知，利率對(duì)房地產(chǎn)銷售量的影響是比較顯著的。
結(jié)論及政策建議
本文運(yùn)用向量自回歸VAR模型對(duì)我國(guó)2005年1月至2011年12月的我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析可以得出：金融工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量有一定的影響，其中銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較明顯，而利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響滯后期比較長(zhǎng)。理論上，利率對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有決定性作用，所以各國(guó)政府經(jīng)常用利率來(lái)作為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的有力金融工具，但我國(guó)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不顯著，這主要是因?yàn)槲覈?guó)的市場(chǎng)機(jī)制并不健全，在我國(guó)，銀行信貸的增減對(duì)房?jī)r(jià)的影響還是比較顯著的，在房地產(chǎn)價(jià)格和成交量上信貸起到了推波助瀾的作用，使房?jī)r(jià)不斷上漲。通過(guò)脈沖分析，可以看出金融工具對(duì)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)的影響，并進(jìn)一步顯示出銀行信貸和利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。但是，政府利用金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并不會(huì)立即得到有效的控制，常常會(huì)與行政政策相配合調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
基于本文的實(shí)證分析，針對(duì)目前金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響存在的問題，提出以下的建議：
第一，政府的金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)必須通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)公司、投機(jī)者、投資者，自主需求者等微觀個(gè)體共同起作用，但在傳導(dǎo)過(guò)程中會(huì)受到市場(chǎng)微觀交易機(jī)制的影響而產(chǎn)生變異，并且在傳導(dǎo)過(guò)程中產(chǎn)生時(shí)滯問題，因而影響了金融政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果。因此，為了避免金融政策在傳導(dǎo)過(guò)程中的時(shí)滯和變異，我們可以建立房地產(chǎn)檢測(cè)預(yù)警體系，設(shè)計(jì)一個(gè)指標(biāo)體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出適宜的提示和判斷，比如設(shè)立指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP的比值、商品銷售價(jià)格指數(shù)與房屋租賃價(jià)格指數(shù)的比值等。
第二，中央政府根據(jù)不同地區(qū)的差異制定不同的房地產(chǎn)金融政策：對(duì)于一些地方房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入供過(guò)于求階段、房屋積壓嚴(yán)重、房?jī)r(jià)開始下跌的地方，中央政府應(yīng)該實(shí)施從寬的金融政策，對(duì)于一些房地產(chǎn)需求旺盛、房?jī)r(jià)持續(xù)上升的地區(qū)，中央政府應(yīng)該實(shí)施從嚴(yán)的金融政策。
參考文獻(xiàn)：
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中海地產(chǎn)物業(yè)公司于1986年成立于香港，公司成立的這20多年里，取得了不錯(cuò)的成績(jī)。國(guó)家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)贊譽(yù)“中海物業(yè)”為中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的榜樣，業(yè)內(nèi)同行稱中海物業(yè)為“中國(guó)第一管家”。對(duì)“中海地產(chǎn)”而言，雖然取得了很大的成就，但該公司物業(yè)策略仍然存在一些亟待解決的問題，給顧客帶來(lái)不便，必須準(zhǔn)確地分析原因所在并提出科學(xué)、合理的措施。
一、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史及現(xiàn)狀
1.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史
房地產(chǎn)是指在土地上蓋房屋的一種社會(huì)活動(dòng)，又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起源于改革開放以后，香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓的方式取得第一塊土地的使用權(quán)，接下來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始開放并逐漸壯大。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史已經(jīng)近20年，自香港鴻基地產(chǎn)成為領(lǐng)頭羊后，深圳房地產(chǎn)的發(fā)展一直領(lǐng)跑全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。1992年至1997年期間，政府開始對(duì)土地交易進(jìn)行宏觀調(diào)控，并針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易出臺(tái)了一些法規(guī)和政策，其間1993年前后國(guó)內(nèi)各地紛紛開始成立專業(yè)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。直到1997年亞洲金融風(fēng)暴的出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)受到很大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之降溫。由于經(jīng)濟(jì)需要恢復(fù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，1998年后，部分中介機(jī)構(gòu)開始進(jìn)軍內(nèi)地二線和三線城市尋求發(fā)展。2001年中國(guó)加入世界貿(mào)易組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響，2002年開始至今，全國(guó)的房?jī)r(jià)一路攀升，近兩年略有下降。
2.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，在前期投資方面。在房地產(chǎn)的投資上，與之前的大力度投資相比，我國(guó)目前的投資增速開始趨于緩和，但占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢(shì)；與此同時(shí)投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)減少；國(guó)內(nèi)信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高。其次，在開發(fā)建設(shè)方面。我國(guó)目前控制了土地的開發(fā)面積，使得開發(fā)面積開始減少，購(gòu)地和開、竣工面積的步伐也開始變慢；與之相對(duì)應(yīng)的是拆遷規(guī)模受到遏制，不再允許大規(guī)模拆遷。但不可否認(rèn)，這些還沒有改變土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。第三，在后期銷售方面。房地產(chǎn)銷售在近幾年成為熱門職業(yè)，究其原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的銷售量還在持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)大幅攀升，需求依然旺盛。雖然最近兩年房?jī)r(jià)略有降低，但銷售在總體上依然保持以上特點(diǎn)。
二、中海地產(chǎn)物業(yè)策略的現(xiàn)狀
中海地產(chǎn)物業(yè)策略是基于其企業(yè)文化的，其企業(yè)文化，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）核心價(jià)值觀：追求企業(yè)和員工的共同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與客戶的和諧共榮。（2）企業(yè)精神：嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)；（3）經(jīng)營(yíng)理念：精誠(chéng)服務(wù)、精彩生活；（4）品牌風(fēng)格：高檔物業(yè)特征，優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志；（5）服務(wù)理念：管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流；（6）團(tuán)隊(duì)精神：“我的中海物業(yè)，中海物業(yè)的我”；（7）質(zhì)量方針：為顧客提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美 、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。
基于以上企業(yè)文化，目前中海地產(chǎn)物業(yè)公司的物業(yè)策略為：不把任務(wù)外包出去，對(duì)售后服務(wù)有責(zé)任感，努力提高售后質(zhì)量，為顧客買房提供良好的基礎(chǔ)。除此之外，隨著中海房產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越多，未來(lái)中海地產(chǎn)將不再接納外部物管業(yè)務(wù)，集中精力服務(wù)于中海自己開發(fā)的物業(yè)。
由此可見，中海地產(chǎn)目前的物業(yè)策略有兩個(gè)方面。一方面，中海地產(chǎn)承諾了堅(jiān)持企業(yè)文化中的各種精神，把顧客的利益放在首位，并承諾不會(huì)外包任務(wù)，是體現(xiàn)其責(zé)任感的策略；另一方面，中海地產(chǎn)將逐漸走上自給自足的軌道，開發(fā)具有自身特色的物業(yè)，并只為中海服務(wù)，是一種封閉式策略。
對(duì)于策略的實(shí)施，中海地產(chǎn)主要包含如下內(nèi)容：全面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系，規(guī)范服務(wù)流程；全面導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系；全面推行氛圍式管理，使小區(qū)呈現(xiàn)出悠閑居住環(huán)境與綠色人文環(huán)境完善結(jié)合的特色；專業(yè)化技術(shù)支持，中海下屬的樓宇科技公司、電梯工程公司、專業(yè)化清洗公司將以專業(yè)化管理確保小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備得到良好的維修養(yǎng)護(hù)。
三、中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在問題分析
“中海地產(chǎn)”的物業(yè)策略并非盡善盡美，而實(shí)施的過(guò)程也差強(qiáng)人意，從一些顧客的反饋中可以證實(shí)其策略及實(shí)施確實(shí)存在著一定的弊端，主要集中在以下幾個(gè)方面。
首先，服務(wù)的態(tài)度不夠端正，很多顧客反映，“中海地產(chǎn)”的物業(yè)人員未能及時(shí)對(duì)問題進(jìn)行解決，經(jīng)常拖時(shí)間，有的甚至不予理睬；在物業(yè)的網(wǎng)站上只回答無(wú)用問題，對(duì)求助和質(zhì)疑卻沒有回應(yīng)等等。其次，服務(wù)的質(zhì)量不好。體現(xiàn)在物業(yè)有時(shí)維修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，倉(cāng)庫(kù)里小型電瓶車無(wú)人看管并表示丟失概不負(fù)責(zé)，以及水電費(fèi)的繳納全靠顧客自己而沒有配合等。再次，服務(wù)的費(fèi)用十分昂貴。物業(yè)公司沒有按照物價(jià)局的規(guī)定收取費(fèi)用，其高昂的費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量不成正比也使顧客覺得不公。
這些直觀的問題反映了中海地產(chǎn)物業(yè)策略與實(shí)施的問題在于：首先，策略中缺乏對(duì)員工自身的要求，單單從企業(yè)整體角度考慮未來(lái)努力的方向，忽略了每個(gè)員工的個(gè)體差異性與僥幸心理，導(dǎo)致部分員工表現(xiàn)出了驕橫的態(tài)度，以及拖拉的做法。其次，中海公司的封閉式策略不夠完善，由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，只在中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行鏈?zhǔn)椒?wù)，中海物業(yè)逐漸缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，如果不經(jīng)常反省，就會(huì)出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量每況愈下的情況。再次，沒有提及物業(yè)策略實(shí)施的應(yīng)用情況及獎(jiǎng)懲力度。完美的策略與實(shí)施的過(guò)程往往存在差距，而對(duì)實(shí)施的程度放任自流更會(huì)導(dǎo)致真實(shí)情況與計(jì)劃背道而馳，缺乏策略實(shí)施的強(qiáng)制性保障導(dǎo)致中海物業(yè)方面的不足。
簡(jiǎn)言之，中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在的問題在于策略制定上的不完善、不詳細(xì)和策略實(shí)施缺乏保障，是需要及時(shí)改進(jìn)的。
四、完善中海地產(chǎn)物業(yè)策略的建議
針對(duì)“中海地產(chǎn)”物業(yè)策略的欠缺，筆者建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)：
首先，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)優(yōu)秀人才。隨著生活水平的不斷提高，業(yè)主高質(zhì)量的要求，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和管理水平提出了挑戰(zhàn)。為此，中海地產(chǎn)的服務(wù)意識(shí)要加強(qiáng)、服務(wù)水平要提高。中海地產(chǎn)應(yīng)加大在職員工的教育力度，有規(guī)律地進(jìn)行培訓(xùn)，如聽講座，觀看視頻等。企業(yè)應(yīng)多開展活動(dòng)，讓員工在輕松的氣氛中找到自身的不足，追求更大的進(jìn)步，與此同時(shí)提出對(duì)公司的意見和建議，爭(zhēng)取企業(yè)和員工共同進(jìn)步。對(duì)于管理者而言，應(yīng)把自己的位置擺正，不可總以管理者自居，要講求以人為本，與員工多交流，真正地把自己當(dāng)作服務(wù)人員。今后對(duì)于人才的選拔，不僅要關(guān)注其專業(yè)能力的高低，其品格與服務(wù)態(tài)度也要格外重視。公司可以和一些學(xué)校聯(lián)合培養(yǎng)“訂單學(xué)生”，即公司提出理想人才模式，由學(xué)校來(lái)進(jìn)行培養(yǎng)，畢業(yè)后直接送往企業(yè)，這是一種最直接也是最高效的方式。
其次，尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，找到自身缺陷。企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中生存，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以激勵(lì)自身進(jìn)步。在條件允許的情況下，中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以實(shí)行半封閉式策略，即大部分時(shí)間和精力用于中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的服務(wù)，小部分時(shí)間可以將任務(wù)外包給其他優(yōu)秀的物業(yè)公司或者去承包其他公司的物業(yè)任務(wù)。通過(guò)比較，公司能夠增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)，不斷反思自身不足，這樣能夠不斷進(jìn)步。即使不能實(shí)現(xiàn)，也要通過(guò)其他途徑，如顧客反饋、網(wǎng)站維護(hù)、員工指出等方式尋找自身的問題，杜絕剛愎自用。與此同時(shí)，要做到真正意義上的“售后服務(wù)”，即對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù)、修繕與整治，并向星級(jí)物業(yè)管理學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)檔次。參與國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)也是競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)相對(duì)接。隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，第27屆奧運(yùn)會(huì)在北京的成功舉辦，同國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)的接觸一定會(huì)越來(lái)越密切。因此，中海地產(chǎn)物業(yè)公司應(yīng)力求把物業(yè)服務(wù)打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。簡(jiǎn)言之，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，一方面可以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理水平，增強(qiáng)企業(yè)開拓能力和應(yīng)變能力，從而增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)，為在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中戰(zhàn)勝對(duì)手積蓄力量，創(chuàng)造條件。
最后，加大實(shí)施力度，堅(jiān)持獎(jiǎng)懲分明。公司需要有具體的規(guī)章規(guī)定策略如何實(shí)施，并完善獎(jiǎng)懲制度來(lái)更大地激發(fā)員工的工作熱情。中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以根據(jù)自身的具體情況制定獎(jiǎng)懲措施，保證獎(jiǎng)懲分明，這樣能夠有效提高服務(wù)質(zhì)量。主要是對(duì)考核為優(yōu)秀等次的員工，要在晉升職務(wù)、級(jí)別、工資、獎(jiǎng)金等方面，制定更加優(yōu)惠的政策，對(duì)年度考核不稱職的要進(jìn)行相應(yīng)的處罰。同時(shí)要加大考核結(jié)果運(yùn)用力度，實(shí)施考核并把考核結(jié)果和員工的獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、辭退以及職務(wù)晉升、福利待遇等有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，做到賞罰分明，充分發(fā)揮考核的教育、激勵(lì)作用，創(chuàng)造人才脫穎而出的良好機(jī)制，才能提高實(shí)施的效率，確保物業(yè)策略的順利進(jìn)行。
五、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理的發(fā)展方向、管理模式、戰(zhàn)略目標(biāo)、服務(wù)的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業(yè)主滿意”。以業(yè)主為主導(dǎo)，力求滿足業(yè)主的需求和期望，追求“業(yè)主滿意”和“忠誠(chéng)的經(jīng)營(yíng)管理”新理念，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，逐步形成并且迅速發(fā)展。良好的物業(yè)策略是對(duì)企業(yè)工作開展的指導(dǎo)，中海地產(chǎn)物業(yè)公司須對(duì)目前的物業(yè)策略加以改進(jìn)，爭(zhēng)取做到完善、詳細(xì)，從而確保中海地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到更高的水平，使公司和顧客達(dá)到雙贏。
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌;建設(shè)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大改變，使得房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈益激烈。以前依靠?jī)r(jià)格和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)手段已經(jīng)適應(yīng)不了眼前的需要，那么在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中該如何表現(xiàn)自己，造就企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力呢?無(wú)疑，品牌將是一個(gè)重要的法寶。
1 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的意義
1.1 獲得品牌溢價(jià)
品牌給商品開創(chuàng)了一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)維度。好的品牌可以增強(qiáng)房地產(chǎn)商品的不可代替性，從而客戶對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的敏感程度會(huì)降低，這就使得具有優(yōu)質(zhì)品牌的樓盤可以按更高的價(jià)格銷售。據(jù)調(diào)查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬(wàn)科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價(jià)每平方米平均高20-30%。
1.2 加快產(chǎn)品的銷售速度
房地產(chǎn)的利潤(rùn)與銷售速度直接相關(guān)，房產(chǎn)銷售的速度直接影響開發(fā)成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動(dòng)的也越快，開發(fā)的成本也就越低，相應(yīng)的利潤(rùn)就會(huì)增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，那些具有較高品牌知名度的發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)，如萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、富地地產(chǎn)等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發(fā)的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預(yù)售階段就基本銷售一空。
1.3 有利于跨地域經(jīng)營(yíng)
為了獲得規(guī)模效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，當(dāng)企業(yè)品牌形成以后，就會(huì)向外延伸、擴(kuò)散，而強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)品牌因?yàn)榫哂懈叩闹?、美譽(yù)度，更容易被消費(fèi)者接受。例如：和記黃埔自進(jìn)入大陸市場(chǎng)以來(lái)，已迅雷不及掩耳之勢(shì)在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發(fā)了大量的項(xiàng)目。
1.4 提升企業(yè)的融資能力
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資額大、收益高的特點(diǎn)。當(dāng)前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身籌資能力不強(qiáng)，資金問題在很大程度上成為制約房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的瓶頸，特別在經(jīng)濟(jì)周期低谷時(shí)更是如此。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道主要有房地產(chǎn)信貸、上市融資和房地產(chǎn)信托融資三種。有較高知名度品牌的企業(yè)，由于其良好的品牌聲譽(yù)，在同銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資中就處于更加有利和主動(dòng)的地位。此外，房地產(chǎn)品牌企業(yè)又具備了到資本市場(chǎng)直接融資的機(jī)會(huì)。顯然，品牌知名度不高的房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得這樣的機(jī)會(huì)。如：2008年，我國(guó)實(shí)行緊縮的金融和貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)資金極度短缺，房地產(chǎn)品牌企業(yè)紛紛通過(guò)發(fā)行債券進(jìn)行融資。保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。
1.5 提高客戶對(duì)于樓盤缺陷的承受能力
任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會(huì)存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費(fèi)者挑剔的眼光所致，因?yàn)橘?gòu)買房地產(chǎn)是影響消費(fèi)者一生的重大決策，所以，消費(fèi)者會(huì)以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來(lái)減輕客戶對(duì)于樓盤缺陷的不滿，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)品牌對(duì)房地產(chǎn)后驗(yàn)性品質(zhì)因素的擔(dān)保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳萬(wàn)科在上海開發(fā)的城市花園，雖然其位置在七寶這個(gè)曾經(jīng)比較偏僻的地方，但憑借公司的強(qiáng)大品牌影響力，還是成功了。
2 房地產(chǎn)品牌建設(shè)的現(xiàn)狀 1 強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)品牌已初步建立，領(lǐng)導(dǎo)品牌凸現(xiàn)
目前，在我國(guó)近70%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都己擁有自己的品牌，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)出現(xiàn)了一批知名度高，品牌信譽(yù)良好，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)勢(shì)品牌。萬(wàn)科地產(chǎn)公司和中海地產(chǎn)憑借品牌強(qiáng)度和品牌經(jīng)濟(jì)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，品牌價(jià)值超過(guò)95億，成為行業(yè)品牌之首。合生創(chuàng)展、碧桂園、富力地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團(tuán)。 2 房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)水平低
2008年6月2日，由世界品牌實(shí)驗(yàn)室公布的“2008中國(guó)500最值價(jià)值品牌”揭曉，中國(guó)移動(dòng)以1206.68億元名列榜首，地產(chǎn)行業(yè)老大萬(wàn)科品牌價(jià)值181.23億元，位居44位，地產(chǎn)行業(yè)只有7個(gè)品牌入選，占整個(gè)品牌數(shù)量的0.014%。 3 品牌建設(shè)初具雛形
由于房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)商開始從別的競(jìng)爭(zhēng)手段中擺脫出來(lái)，有意識(shí)地進(jìn)行了品牌建設(shè)，并初具雛形。2001年，萬(wàn)科地產(chǎn)也通過(guò)系統(tǒng)地調(diào)研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無(wú)限生活”的品牌口號(hào)，重塑了品牌形象和品牌架構(gòu)，并啟動(dòng)了品牌戰(zhàn)略制定、VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷傳播等的一系列工作。 4 房地產(chǎn)品牌號(hào)召力低
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)格局比較初級(jí)，品牌價(jià)值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號(hào)召力不高。在中國(guó)民意調(diào)查網(wǎng)的一項(xiàng)行業(yè)品牌號(hào)召力的調(diào)查中，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)折算，房地產(chǎn)的品牌號(hào)召力在所有行業(yè)中最弱，只有0.21個(gè)系數(shù)。服裝行業(yè)最高，達(dá)到了0.87。
3 房地產(chǎn)品牌建設(shè)存在的問題 1 品牌意識(shí)淡
薄，不重視品牌建設(shè)
現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)業(yè)的不成熟，房地產(chǎn)門檻低。從某種程度上說(shuō)，只要能獲得地皮，就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。再者，房地產(chǎn)的利潤(rùn)很高。加上目前國(guó)內(nèi)旺盛的需求，為房地產(chǎn)公司提供了生存的空間，使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識(shí)淡薄?！案惴康禺a(chǎn)當(dāng)務(wù)之急是做銷量”、“做品牌是大企業(yè)的事”、“做房地產(chǎn)品牌就是做概念、做賣點(diǎn)”、“做房地產(chǎn)品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項(xiàng)目才有品牌”等等品牌意識(shí)淡薄的想法漫天飛。品牌意識(shí)淡薄，這在國(guó)有房地產(chǎn)行業(yè)最得以集中體現(xiàn)。以中國(guó)最大的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)“中房”集團(tuán)為例，中房集團(tuán)在北京的項(xiàng)目多達(dá)30多個(gè)，其知名度反而不如SOHO。 2 品牌定位單一
品牌定位是為了在市場(chǎng)上樹立一個(gè)明確的，有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌的、符合消費(fèi)者需要的形象，其目的是在消費(fèi)者心目中占領(lǐng)一個(gè)有利的位置。目前大部分開發(fā)商在創(chuàng)品牌的過(guò)程中，定位為高檔房地產(chǎn)，以為占領(lǐng)高檔次的房產(chǎn)才能營(yíng)造品牌，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅不需要?jiǎng)?chuàng)品牌。實(shí)際上，高檔房產(chǎn)不等于強(qiáng)勢(shì)品牌房產(chǎn)，任何檔次的房產(chǎn)，無(wú)論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應(yīng)注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創(chuàng)知名品牌。因?yàn)槠放频闹匾卣髦?，就是具有較高的知名度和市場(chǎng)占有率，是否有眾多的消費(fèi)者才是創(chuàng)名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無(wú)人問津。相反，北京回龍觀居住區(qū)倒以其經(jīng)濟(jì)適用房譽(yù)滿京城。 3 重視房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建設(shè)，忽視房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)
房地產(chǎn)業(yè)的品牌有企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌之分。企業(yè)品牌反映的是企業(yè)整體形象，企業(yè)品牌的塑造是對(duì)企業(yè)整體資源的整合，強(qiáng)勢(shì)企業(yè)品牌地位的取得可以帶動(dòng)企業(yè)整體價(jià)值的提升，是企業(yè)的重要資產(chǎn)。而項(xiàng)目品牌是房地產(chǎn)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的品牌，項(xiàng)目品牌的塑造只能帶動(dòng)項(xiàng)目本身的銷售，對(duì)企業(yè)整體形象與價(jià)值提升作用有限。兩者之間是整體與個(gè)體的關(guān)系。
目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到企業(yè)品牌塑造的重要性，片面重視對(duì)產(chǎn)品的宣傳，忽視品牌長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，將產(chǎn)品案名和品牌混為一談，企業(yè)品牌塑造乏力。翻開報(bào)紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業(yè)品牌廣告少之又少。提到藍(lán)堡國(guó)際公寓、東方銀座、北京公園5號(hào)、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業(yè)品牌。 4 房地產(chǎn)企業(yè)的品牌缺乏企業(yè)文化內(nèi)涵
品牌不僅僅是反映不同企業(yè)及其產(chǎn)品之間差別的標(biāo)識(shí)，還體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值和文化內(nèi)涵。卓越的企業(yè)與平庸的企業(yè)之間的最大的區(qū)別在于，平庸的企業(yè)不重視企業(yè)文化的建設(shè)，不對(duì)本企業(yè)的價(jià)值觀進(jìn)行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業(yè)文化已經(jīng)是一個(gè)企業(yè)所擁有的不可替代的資本，優(yōu)秀的企業(yè)文化將給企業(yè)帶來(lái)持久的競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)企業(yè)如果丟掉了優(yōu)秀的企業(yè)文化，就等于失去了生命。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化從行業(yè)的整體上還沒有在新經(jīng)濟(jì)的短暫歷史下沉淀下來(lái)，還沒有一種相對(duì)成熟、穩(wěn)定的現(xiàn)代企業(yè)文化。品牌建設(shè)，實(shí)際上是將一種企業(yè)文化充分展示的過(guò)程，當(dāng)企業(yè)開始建立品牌時(shí)，文化必然滲透和貫穿其中，并發(fā)揮無(wú)可比擬的作用。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)并未重視這一點(diǎn)。造成品牌沒有深層明確、具體的內(nèi)涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰(zhàn)略就顯得盲目，缺乏針對(duì)性，當(dāng)然也談不上保證品牌營(yíng)銷的有效實(shí)施。 5 忽視品牌的維護(hù)
房地產(chǎn)品牌建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，知名品牌的創(chuàng)建并非一朝一夕，需要長(zhǎng)期的維護(hù)。一個(gè)房地產(chǎn)品牌建立起來(lái)之后，對(duì)它的維護(hù)是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護(hù)，否則會(huì)導(dǎo)致品牌的退化和價(jià)值的流失。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)借助傳統(tǒng)的營(yíng)銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續(xù)管理。因此，不能維持長(zhǎng)期的品牌領(lǐng)先地位，無(wú)法實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)的積累。
4 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的措施 1 進(jìn)行準(zhǔn)確的品牌定位
品牌定位在品牌經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)營(yíng)銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經(jīng)營(yíng)成功的前提，為企業(yè)進(jìn)占市場(chǎng)，拓展市場(chǎng)起到導(dǎo)航作用。但如果不能正確地對(duì)品牌進(jìn)行定位，樹立獨(dú)特的消費(fèi)者可認(rèn)同的品牌個(gè)性與形象，不僅會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失，也會(huì)使產(chǎn)品淹沒在眾多產(chǎn)品質(zhì)量、性能及服務(wù)雷同的商品中。華遠(yuǎn)集團(tuán)的“深藍(lán)華亭”就是一個(gè)很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯(cuò)誤，造成了后來(lái)房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運(yùn)的到來(lái)，才使其解套。房地產(chǎn)企業(yè)本身受土地資源、區(qū)位及政策等因素影響比較大，而來(lái)自于市場(chǎng)的誘惑無(wú)處不在，企業(yè)要根據(jù)自身的資源優(yōu)勢(shì)、條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場(chǎng)，這是創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌的前提。
房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位應(yīng)遵循如下原則:①差別化原則；②個(gè)性化原則；③延續(xù)性原則。 2 引入CIS，樹立企業(yè)形象
CIS戰(zhàn)略（Corporation Identity System，簡(jiǎn)稱CIS）即企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，其含義是：運(yùn)用視覺設(shè)計(jì)，將企業(yè)理念與本質(zhì)視覺化、規(guī)格化、系統(tǒng)化。它以商標(biāo)或企業(yè)標(biāo)志的造型與色彩的設(shè)計(jì)作為表達(dá)核心，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、管理思想以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與策略等，通過(guò)視覺
藝術(shù)再現(xiàn)技術(shù)傳播給企業(yè)職工和社會(huì)公眾，以塑造良好的企業(yè)形象，使公眾對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，從而贏得社會(huì)大眾及消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的肯定和信賴，有效地塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)的市場(chǎng)竟?fàn)幠芰?。CIS是花，品牌是果，房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入CIS，能成功地推行企業(yè)形象戰(zhàn)略，塑造企業(yè)產(chǎn)品形象。CIS包括理念識(shí)別（MI）、行為識(shí)別（BI）和視覺識(shí)別（VI）。 3 房地產(chǎn)品牌的維護(hù)
房地產(chǎn)品牌發(fā)展到一定規(guī)模后，就進(jìn)入房地產(chǎn)品牌維護(hù)期，也就是典型的守城階段。在品牌的發(fā)展過(guò)程中，管理維護(hù)是至關(guān)重要的，管理、維護(hù)決定著品牌的興衰成敗。創(chuàng)立一個(gè)品牌難，維護(hù)和發(fā)展一個(gè)品牌更難。如果一個(gè)為社會(huì)所公認(rèn)的品牌，沒有很好地加以維護(hù)，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業(yè)作為使用、保護(hù)品牌的主體，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)品牌的自我保護(hù)意識(shí)，樹立對(duì)品牌整體主動(dòng)保護(hù)的觀念，并在品牌戰(zhàn)略整個(gè)實(shí)施過(guò)程中，采取全方位動(dòng)態(tài)的保護(hù)措施。只有這樣，品牌戰(zhàn)略才有可能順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)品牌維護(hù)應(yīng)從以下方面入手：
（1）做好客戶關(guān)系管理，培養(yǎng)品牌忠誠(chéng)度。
（2）對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行定期檢測(cè)。
關(guān)鍵詞：商品住宅；價(jià)格；供求機(jī)制
中圖分類號(hào)： [F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1 緒論
近年來(lái)，我國(guó)商品住宅房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，各主要大城市房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快，成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)運(yùn)行的不確定因素，穩(wěn)定住宅房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住宅房地產(chǎn)價(jià)格是當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展歷史較短，但進(jìn)入轉(zhuǎn)軌時(shí)期以來(lái)，其價(jià)格變動(dòng)與主要影響因素變動(dòng)仍呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。在這種背景下，選擇房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)理論作為研究課題，既具有較大難度，又非常具有理論意義和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價(jià)值。
基于以上背景，本文在闡述了商品住宅房地價(jià)格理論，形成機(jī)制及變化規(guī)律后，以青島為實(shí)例，對(duì)青島市房地產(chǎn)供需狀況和價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展提出有益的建議。
2 商品住宅價(jià)格相關(guān)理論
商品住宅是指由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府批準(zhǔn)后建造的在市場(chǎng)上自由流通的住宅，消費(fèi)者在購(gòu)買后即可獲得房屋所有權(quán)證與國(guó)土使用證。從城市住宅供應(yīng)體系來(lái)看，城市住宅主要分為商品住房和保障房?jī)深悺?/p>
商品住宅價(jià)格指在完全市場(chǎng)化條件下商品住宅的交易價(jià)格。其價(jià)值既包含所占用的土地價(jià)值，也包括地上建筑物的價(jià)值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性，商品住宅價(jià)格也有其獨(dú)特的價(jià)格特征：明顯的區(qū)域性、需求缺乏彈性、周期波動(dòng)性以及易受政策影響。
3 商品住宅價(jià)格形成機(jī)制
3.1商品住宅價(jià)格形成機(jī)制的概念
商品住宅價(jià)格形成機(jī)制是商品住宅價(jià)格機(jī)制的核心內(nèi)容，指在一定時(shí)點(diǎn)上各影響因素及其相互作用。任何商品要形成價(jià)格，都要滿足相對(duì)稀缺性、有效需求和效用性三個(gè)條件。商品住宅作為一種商品，其價(jià)格形成也滿足這三個(gè)條件。此外，商品住宅的成本、權(quán)益和區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價(jià)基礎(chǔ)，是商品住宅價(jià)格形成的最基本要素。
3.2市場(chǎng)供求機(jī)制
成本、權(quán)益、區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價(jià)基礎(chǔ)，而商品住宅價(jià)格的高低是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，因此，供需平衡決定價(jià)格水平，目前的商品住宅的影響因素基本上都是調(diào)節(jié)供需的。從短期來(lái)看，由于土地資源是有限的，因此商品住宅的供應(yīng)可以視作是固定不變，所以住宅價(jià)格隨著需求量的變化而變化。當(dāng)購(gòu)房者的需求增加時(shí)，由于供給不變，價(jià)格上升。當(dāng)市場(chǎng)需求減少時(shí)，價(jià)格下跌。
3.3生產(chǎn)價(jià)格機(jī)制
生產(chǎn)價(jià)格是利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為平均利潤(rùn)后商品價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式。由社會(huì)成本加平均利潤(rùn)構(gòu)成。在已知生產(chǎn)成本、成本利潤(rùn)率、稅率的情況下，價(jià)格=[成本(1+成本利潤(rùn)率)]/(l-稅率)。也可采用加工費(fèi)用盈利率的方法把稅收和利潤(rùn)放在一起考慮。
4 住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律
4.1長(zhǎng)期增長(zhǎng)性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的提高，人口數(shù)量的增加都刺激了商品住宅剛性需求和投資性需求的增加，使得商品住宅的價(jià)格將長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)。然而土地成本、建筑成本的不斷提高，土地供應(yīng)更加嚴(yán)格，商品住宅供給的有限性，這些都導(dǎo)致商品住宅價(jià)格長(zhǎng)期上漲。
4.2抗通貨膨脹性
自2005年起人民幣巨大的升值壓力促使我國(guó)要采取措施控制貿(mào)易順差的加大，造成國(guó)內(nèi)流通中的貨幣總量超過(guò)商品總價(jià)格，所有商品呈現(xiàn)出綜合性的價(jià)格上漲趨勢(shì)。為了財(cái)富的保值增值，很多人會(huì)選擇投資商品住宅等價(jià)值穩(wěn)定的投資品。以土地為承載物的商品住宅，其價(jià)格也就具有了抗通貨膨脹性。
4.3周期波動(dòng)性
商品住宅價(jià)格的變化與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府政策的制定密切相關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，政府鼓勵(lì)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，開發(fā)商增加投資，促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直較高，居民收入穩(wěn)定增加，購(gòu)買力較強(qiáng)，商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商品住宅價(jià)格會(huì)處在上漲期。當(dāng)政府制定政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展時(shí)，商品住宅價(jià)格處于下降期。
5青島市商品住宅價(jià)格現(xiàn)狀及變化研究
5.1青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
青島是我國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，自2002年來(lái)，青島的經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，青島市民生活水平不斷提高。根據(jù)世界銀行的研究表明，當(dāng)前，青島市住宅房地產(chǎn)業(yè)正處于平穩(wěn)期，城鎮(zhèn)化水平正處于加速時(shí)期，故未來(lái)對(duì)住宅的需求是強(qiáng)勁的。
2002年-2011年的住宅房地產(chǎn)竣工面積總體上呈波浪形上升趨勢(shì)，商品房供給量增多，從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。2011年青島市全社會(huì)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資35025382萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.9%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7827193萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)29.9%，占固定資產(chǎn)投資22.35%。
雖然歷年來(lái)住宅價(jià)格都在增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)率變化很沒有規(guī)律，為了找出未來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率取對(duì)數(shù)，我們就能看出，未來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)將變緩，但仍然保持著不小的增長(zhǎng)。其預(yù)測(cè)結(jié)果如圖1所示。
圖1 青島市歷年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)圖
5.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
由于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素很多，不確定性很大，想要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)是相當(dāng)困難的，只能通過(guò)分析影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素大致把握市場(chǎng)的走勢(shì)。因此，對(duì)于商品房的需求預(yù)測(cè)，本文采用回歸分析的方法來(lái)預(yù)測(cè)。
自2002年以來(lái)，青島市住宅房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積總體上呈上升趨勢(shì)，特別是2005年，增長(zhǎng)率較上年為45.41%，2011年下降為-24.23%，由于國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的控制措施，包括限購(gòu)的強(qiáng)烈要求、從緊的貨幣政策和信貸政策以及加大的保障房建設(shè)，購(gòu)房者在一定程度上會(huì)持觀望態(tài)度，加上青島市自2002年以來(lái)，房?jī)r(jià)飛速上漲，已經(jīng)部分超過(guò)了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，未來(lái)幾年，青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積絕對(duì)量還會(huì)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度會(huì)有所下降。根據(jù)一元回歸預(yù)測(cè)，運(yùn)用回歸方程y=86.467x+249.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.825 > =0.576 ）可以預(yù)測(cè)得出2012年青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積為1201.067萬(wàn)m2，2013年為1287.534萬(wàn)m2。通過(guò)回歸分析，運(yùn)用計(jì)算機(jī)得出的回歸方程y =27.558x +416.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.769 > =0.576 ）可以預(yù)測(cè)2012年青島市住宅房地產(chǎn)竣工面積為720萬(wàn)m2，2013年為748萬(wàn)m2。
價(jià)格反映著各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的盈利和虧損。因此，對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究不能忽視市場(chǎng)價(jià)格的變化，本文采用指數(shù)平滑法對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定量地預(yù)測(cè)，2012年住宅均價(jià)為6978.70元/平方米。5.3結(jié)果分析及建議
本章通過(guò)對(duì)青島市住宅房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及變化的理論與實(shí)證分析，總結(jié)得出了青島市2002年至2011年住宅價(jià)格不斷上漲的幾點(diǎn)原因。首先，需求增加是支撐住宅房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿?。其次，目前?duì)住宅價(jià)格上漲的的調(diào)控政策的力度有限。最后，從供求方面看，青島市未來(lái)住宅價(jià)格仍將走高。
針對(duì)此種情形，對(duì)青島市住宅房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展提出如下建議：（1）優(yōu)化土地供給制度。首先，土地開發(fā)的規(guī)模既要依靠市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，同時(shí)也要依靠政策約束引導(dǎo)。其次，完善土地儲(chǔ)備制度，促進(jìn)土地流通市場(chǎng)的發(fā)展。最后，要以持續(xù)、健康發(fā)展為理念，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的監(jiān)管。（2）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。首先，根據(jù)青島市目前商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，應(yīng)把重點(diǎn)放在正確引導(dǎo)居民理性消費(fèi)、支持普通住宅建設(shè)等方面。其次，完善信息制度，科學(xué)確定房地產(chǎn)信息的時(shí)間和方式，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。（3）拓寬多種投資渠道。政府應(yīng)利用各種渠道加強(qiáng)引導(dǎo)，增強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
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