發(fā)布時(shí)間:2023-03-20 16:16:09
序言:寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁,我們?yōu)槟x了8篇的土地制度論文樣本,期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā),請(qǐng)盡情閱讀。
土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源,是一切勞動(dòng)過程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ),是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料,也是工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所。我國(guó)總土地面積為960萬平方公里(折合144億畝),其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝,其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說我國(guó)國(guó)土遼闊,土地資源是豐富的,但是人口眾多,人均耕地僅有1.2畝左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū),流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快,集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍,隨著體制改革,結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組,現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓,依靠資本市場(chǎng)來進(jìn)行的。
本文先后闡述了我國(guó)土地管理法中土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度;我國(guó)集體土地的五項(xiàng)征用原則;國(guó)有土地有償使用的使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)入股和劃撥的形式。并著重介紹了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的四種形式:一.以協(xié)議方式出讓土地;二.以招標(biāo)方式出讓土地;三.以拍賣方式出讓土地;四.以協(xié)議方式出讓土地。在最后介紹了目前我國(guó)閑置土地的認(rèn)定方法及國(guó)家對(duì)其處置的方案。
關(guān)鍵詞:集體土地國(guó)有土地土地使用權(quán)
一.中國(guó)現(xiàn)行土地制度的內(nèi)容
(一)我國(guó)土地目前的利用現(xiàn)狀
土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源,是一切勞動(dòng)過程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ),是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料,也是工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所。我國(guó)總土地面積為960萬平方公里(折合144億畝),其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝,其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說我國(guó)國(guó)土遼闊,土地資源是豐富的,但是人口眾多,人均耕地僅有1.2畝左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平①。再加上長(zhǎng)期以來,人們無法使用土地,對(duì)科學(xué)開發(fā)和利用土地問題重視不夠,亂占濫用等現(xiàn)象很普遍,土地資源遭到破壞,耕地面積逐年減少,土地問題的矛盾將日益尖銳。為了管好和用好土地,必須制定和完善土地管理法規(guī),以便更好地用法律手段調(diào)整土地關(guān)系,保護(hù)土地資源。
為了適應(yīng)土地管理和全面建設(shè)小康社會(huì)的需要,提高土地的集中節(jié)約利用水平,緩解建設(shè)用地指標(biāo)不足的壓力,滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源的需求,近年來開封市政府按照河南省政府常務(wù)會(huì)議關(guān)于開展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地整治工作的指示精神,依據(jù)國(guó)務(wù)院加強(qiáng)耕地保護(hù)的要求和法律、法規(guī)的規(guī)定,在全市范圍內(nèi)開展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地的整治工作,并取得可喜成績(jī),這樣,不僅提高了土地的集中節(jié)約利用效率,減少耕地占用,降低用地成本,減少閑置浪費(fèi),更能促進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)。
(二)土地的所有權(quán)制度
土地的所有權(quán),是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地,并從土地上獲得利益的權(quán)利。土地所有權(quán)制度是保護(hù)土地所有制的法律工具我國(guó)《憲法》和《土地管理法》都明確規(guī)定我國(guó)土地所有制為社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有,即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。集體所有,即農(nóng)民群眾集體經(jīng)濟(jì)組織(或村民委員會(huì))的土地的所有權(quán)。
目前我國(guó)存在兩種土地所有制形式,即土地的國(guó)家所有制和土地的農(nóng)村集體所有制?!吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有?!蓖瑫r(shí),《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?!憋@然,我國(guó)現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國(guó)家推行的社會(huì)制度即公有制是相適應(yīng)的。
(三)土地的使用權(quán)制度
土地的使用權(quán),是指土地使用人依照法律的規(guī)定,對(duì)占有的土地進(jìn)行合理利用的權(quán)利。所有權(quán)的內(nèi)容是由占有、使用、收益和處分的權(quán)能組成的。我國(guó)土地管理法規(guī)定,國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人,有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地,由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書,確認(rèn)使用權(quán)。
農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書,確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
我國(guó)的土地使用權(quán)制度,應(yīng)視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。一般情況下,農(nóng)民使用本集體所有的土地是無償?shù)摹2粌H如此,由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無償?shù)?,比如宅基地,?duì)于國(guó)有土地來說,除了法律規(guī)定的無償使用者外,就連中國(guó)公民住宅使用的國(guó)有土地都是有償?shù)摹!吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條第五款規(guī)定:“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是,國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外?!?/p>
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū),流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快,集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍,隨著體制改革,結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組,現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓,依靠資本市場(chǎng)來進(jìn)行的。
二.我國(guó)集體土地的征用原則
我國(guó)將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地,在征用土地時(shí),土地管理部
門和用地單位必須嚴(yán)格遵守以下原則:②
(一)珍惜耕地、合理利用土地的原則
土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ),我國(guó)耕地具有明顯的特點(diǎn):人均占有耕地少、耕地總體質(zhì)量差、生產(chǎn)水平低、退化嚴(yán)重、后備資源不足。但是,隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要以及人民生活水平的不斷提高,必然還要占用一部分耕地,因此,在征用地時(shí)必須要堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針,必須堅(jiān)持精打細(xì)算,能少占土地就不多占,能利用荒地就不占用耕地,堅(jiān)決反對(duì)征而不用、多征少用、浪費(fèi)土地的做法。
(二)保證國(guó)家建設(shè)用地原則
在征用土地時(shí)應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端:一是以節(jié)約土地為理由,拒絕國(guó)家征用;二是大幅度提高征地費(fèi)用,以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此,既要貫徹節(jié)約用地的原則,又要保證國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目所必須的土地。
(三)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則
由于中國(guó)土地遼闊,各地情況差異較大,補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)很難確定,更不易統(tǒng)一,但補(bǔ)償、補(bǔ)助要求適度。所謂適度,是既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平,也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或超過當(dāng)?shù)氐纳钏健?/p>
(四)有償使用土地的原則
有償使用土地,是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),土地使用制度將實(shí)行雙軌制,既土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長(zhǎng)期并存。
(五)依法征地的原則
建設(shè)單位征用土地,必須依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求,持有國(guó)家主管部門或縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書和文件,并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限,依法辦理了征用手續(xù)后,才能合法用地③。凡無征地手續(xù)或無權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位批準(zhǔn)使用的土地或超權(quán)限批準(zhǔn)使用的土地,均屬非法征地,不受法律保護(hù)。
三.國(guó)有土地有償使用的形式
國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人
使用,而土地使用者一次或分年度向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)的行為。目前,國(guó)有土地有償使用的形式如下:
(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓
國(guó)有土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃,可以采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌交易的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式④。出讓的最高年限是由國(guó)務(wù)院規(guī)定,應(yīng)當(dāng)簽定書面合同,合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定;使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意,簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)
金。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的年限屆滿前不得收回。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)出租
國(guó)有土地使用權(quán)出租,是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
在我國(guó)土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的,不得出租土地使用權(quán);在土地使用權(quán)出租時(shí),出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽定租賃合同,其內(nèi)容不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定,出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的義務(wù);土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時(shí),出租人必須依法辦理登記手續(xù)。
(三)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股
對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地。經(jīng)國(guó)務(wù)院改制的企業(yè),土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)國(guó)土資源部審批;其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)土地所在的省級(jí)土地行政主管部門審批。
(四)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥
國(guó)有土地使用權(quán)劃撥,是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后,在土地使用者依法繳納了土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后,國(guó)家將該幅土地交付給土地使用者使用,或國(guó)家將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。
我國(guó)下列幾種建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必須的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:⑴國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。⑵城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。⑶國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。⑷法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地⑤。在這里需要說明,對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目,可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。但是對(duì)于以營(yíng)利為目的,非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)以有償使用方式提供土地使用權(quán)。
四.土地取得的程序及有關(guān)規(guī)定
(一)集體土地征用的程序
嚴(yán)密可行的工作程序,對(duì)于提高工作效率、防止失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。征用集體土地一般按照下列工作程序辦理:先申請(qǐng)用地,建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明。凡土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地,縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)批工作,對(duì)應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目在30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案,編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書,經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查,經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地,由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用證書之前,應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理。建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,用地單位向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地登記申請(qǐng),經(jīng)測(cè)繪部門測(cè)繪,核定用地面積,確認(rèn)土地權(quán)屬界限,地籍管理部門注冊(cè)登記后由人民政府頒發(fā)土地使用證,作為使用土地的法律憑證。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的形式
為了進(jìn)一步對(duì)國(guó)有土地的管理,體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公開、公平、公正原則,在我國(guó)除涉及國(guó)家安全和保密外,都必須向社會(huì)公開。招標(biāo)、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)不僅集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則,同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)政府按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地,以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求,實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置,還可以有效防止土地出讓中的不正之風(fēng)和腐敗行為,保障依法行政。
1.以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)主要適用于:高科技項(xiàng)目用地;福利住宅用地;國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公共設(shè)施等非營(yíng)利性用地;政府批準(zhǔn)的其他用地。土地使用者需要按協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí),可向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件,并于規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。出讓方在收到上述有關(guān)文件后,應(yīng)于規(guī)定期限內(nèi)給予答復(fù)。如果雙方均有意向,就可進(jìn)一步協(xié)商,直至達(dá)成協(xié)議。土地使用者可與土地管理部門簽定合同并支付定金。土地使用者支付出讓金后,可向土地管理局或房地產(chǎn)管理部門辦理使用登記,領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。
.以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi),由符合條件的單位和個(gè)人以書面的形式投標(biāo),競(jìng)投某一地塊的使用權(quán),由招標(biāo)人經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo),最后擇優(yōu)中標(biāo)者的出讓方式。其程序是依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃等擬訂招標(biāo)公告,包括出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間等內(nèi)容,邀請(qǐng)有意向的公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)。招標(biāo)分為公開招標(biāo)和定向招標(biāo)。投標(biāo)人提出申請(qǐng)后,招標(biāo)人對(duì)其資格能力等方面進(jìn)行審查,然后向符合條件的投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)文件,投標(biāo)人在拖表結(jié)束前將標(biāo)書投入標(biāo)箱,并交納保證金,標(biāo)書投入標(biāo)箱后不可撤回,如果撤回投標(biāo)書,則投標(biāo)人喪失保證金,但在投標(biāo)截止日期前如果需要修改標(biāo)書可另投修改好的標(biāo)書,原標(biāo)書歸于無效。招標(biāo)人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo),推選代表檢查標(biāo)箱的密封情況,應(yīng)當(dāng)開啟標(biāo)箱,宣布招標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容(投標(biāo)人少于三個(gè)的應(yīng)重新招標(biāo))最后由評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo),中標(biāo)者保證金可轉(zhuǎn)為定金,亦有地方規(guī)定可抵作出讓金,未中標(biāo)者可退還保證金,中標(biāo)者在拿到中標(biāo)通知書之后,在一定時(shí)間內(nèi)和招標(biāo)人簽定《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》并支付規(guī)定數(shù)額的定金,在簽約后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金,過期不全部支付的,招標(biāo)人有權(quán)解除合同,并請(qǐng)求違約賠償。
3.以拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán),是指出讓人拍賣公告,由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià),根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。國(guó)有土地使用權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,可以通過拍賣這種競(jìng)爭(zhēng)易方式得到較為充分的對(duì)價(jià)。其程序是拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓拍賣公告,由競(jìng)買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定底價(jià),在拍賣前七日,拍賣人應(yīng)通過報(bào)紙和其他新聞媒體拍賣公告。公告內(nèi)容包括:拍賣時(shí)間、地點(diǎn)、出讓地點(diǎn)的編號(hào)、位置、面積、用途、使用條件、出讓年限;競(jìng)拍人應(yīng)當(dāng)具備條件,并辦理相關(guān)手續(xù)⑥。拍賣當(dāng)天,由主持人介紹有關(guān)拍賣的情況,宣布起叫價(jià),競(jìng)買人競(jìng)價(jià),最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人,應(yīng)當(dāng)注意競(jìng)買人不足三人,或競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí),主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣成交后,雙方應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書,買方應(yīng)當(dāng)持拍賣出具的成交證明和有關(guān)材料向土地管理部門辦理證照變更手續(xù)。
4.國(guó)有土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓給土地使用者。在我國(guó)只有除法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式外才可采取。出讓金不得低于新
增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的土地協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資方式取得應(yīng)按政府收取出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股金。以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者,需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的,應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意,簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定土地使用權(quán)出讓合同,按變更后的土地用途,以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金,并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
五.我國(guó)閑置土地的處置辦法
閑置土地,是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)政府同意,超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。
在我國(guó)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期,自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的;已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的都認(rèn)定為閑置土地。
目前我國(guó)的處置方案有:(1)延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間,但最長(zhǎng)不得超過一年;(2)改變土地用途,辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè);(3)安排臨時(shí)使用,待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后,重新批準(zhǔn)開發(fā),土地增值的由政府收取增值地價(jià);(4)政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè);(5)政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者,對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè),并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償;(6)土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書,將土地使用權(quán)交還政府。原土地使用者需要使用土地時(shí),政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。
在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地,超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)時(shí),可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)
工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。
綜上所述,大家都能看出,土地作為重要的生產(chǎn)資料,無論在什么樣的社會(huì),無論在什么樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下,都是一樣重要的。為此,我國(guó)政府在近年來也出臺(tái)了一些相關(guān)的法律、法規(guī),只有管好國(guó)有土地和集體所有土地,進(jìn)行科學(xué)的土地規(guī)劃,合理利用和征用土地,建立良好的土地管理秩序和生態(tài)環(huán)境,才能促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
[注釋]:
①參見《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成,中央廣播電視大學(xué)出版社出版,2000年8月。
②參見1988年8月29日修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一章第四條。
③參見1999年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第
五章第二十二條。
④參見1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二章第十二條。
⑤參見《房地產(chǎn)基本制度與政策》主編陸克華,中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版,2003年5月第49頁。
⑥參見1997年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)拍賣法》第四章第二條。
[參考文獻(xiàn)]:
1.《土地利用管理文件匯編》地質(zhì)出版社出版,2004年12月。
2.《土地利用管理調(diào)研報(bào)告匯編》國(guó)土資源部土地利用管理司編,2004年11月。
3.《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成,中央廣播電視大學(xué)出版社出版,2000年8月。
4.《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》主編孫辛勤李勝利,中國(guó)物資出版社出版,1998年11月。
5.《房地產(chǎn)法學(xué)》主編程信和,北京大學(xué)出版社出版,2001年2月。
(1)政府行為的失當(dāng)。
一方面表現(xiàn)為,政府行為過渡介入。為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì),政府介入過多,介入過大,導(dǎo)致農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展違背自身原則,行為與功能扭曲,往往追求組織效益,忽視農(nóng)民自身收入的提高,導(dǎo)致虛假繁榮,不能科學(xué)持續(xù)發(fā)展。另一個(gè)方面變現(xiàn)為,政府行為缺失,涉及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的部門過多,如農(nóng)委、科協(xié)、農(nóng)技站等等,形成多頭管理,無自身利益時(shí),又往往不作為或亂作為。
(2)法律制度有待完善。
各種經(jīng)濟(jì)組織的活動(dòng),必須依據(jù)一定的法律來調(diào)節(jié),組織內(nèi)部以及組織之間的經(jīng)濟(jì)利益。而各種農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織形式還缺少相關(guān)的法律進(jìn)行調(diào)節(jié)。其自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必然受到限制,經(jīng)濟(jì)組織的進(jìn)一步發(fā)展也必然受到制約。
(3)相關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)研究不足。
對(duì)農(nóng)村基于土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)研究才起步,沒有形成適合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)組織理論體系。往往是借鑒西方國(guó)家的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織研究方法,忽視了我國(guó)土地集體所有這一本質(zhì)特征,理論已經(jīng)滯后于實(shí)踐的發(fā)展。
2基于土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織形式
(1)家庭經(jīng)濟(jì)。
適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的家庭經(jīng)濟(jì)不同于傳統(tǒng)的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)?,F(xiàn)代家庭經(jīng)濟(jì)雖然也是由家庭血緣和婚姻為紐帶,但是更主要的是以共同的家庭利益,以家庭作為一個(gè)生產(chǎn)主體,進(jìn)行生產(chǎn)組織,利益分配的經(jīng)濟(jì)組織。它既是我國(guó)原有的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn),也是適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),按家庭范圍內(nèi)生產(chǎn)要素的重組。是我國(guó)現(xiàn)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的基本模式。它經(jīng)營(yíng)組織相對(duì)靈活,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,能夠在一定程度中,實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展。如:現(xiàn)在的家庭農(nóng)場(chǎng),當(dāng)生產(chǎn)力水平不斷提升,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也將不斷專業(yè)化、集約化,通過土地流轉(zhuǎn),生產(chǎn)要素就會(huì)逐步向優(yōu)勢(shì)家庭集中,必然加速了其他農(nóng)戶的轉(zhuǎn)變,并使他們逐步轉(zhuǎn)換職業(yè)與身份,逐步向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。通過這種生產(chǎn)要素的逐步集中,逐步形成了家庭農(nóng)場(chǎng)。
(2)農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織。
通過合作經(jīng)濟(jì),能夠降低交易費(fèi)用。多個(gè)農(nóng)民的多次買賣行為,通過合作經(jīng)濟(jì)組織,轉(zhuǎn)化為一次,隨著交易規(guī)模的上升,交易次數(shù)的下降,必然帶來交易費(fèi)用的降低。一是合作領(lǐng)域深化。農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織將不再局限于生產(chǎn)領(lǐng)域,逐步向加工、流通領(lǐng)域拓展。通過農(nóng)民合作興辦不同類型的產(chǎn)前、產(chǎn)后企業(yè),實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)一步增值、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民進(jìn)一步增收。二是合作方式緊密化。農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織將逐步建立現(xiàn)代利益分配體系。農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)前、產(chǎn)后的增值利潤(rùn)。要按照一定比例向農(nóng)民返還,實(shí)行二次分配。按照土地流轉(zhuǎn)的方式,相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)代企業(yè)管理方式,也將逐步在合作經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部實(shí)施。三是合作組織實(shí)體化。一般的、松散的技術(shù)合作或互助合作組織在搞好自我服務(wù)、滿足自身農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基木需要以外,將會(huì)進(jìn)一步實(shí)體化,增強(qiáng)合作組織內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,擴(kuò)大盈利性經(jīng)營(yíng)范圍,提高經(jīng)營(yíng)效率和競(jìng)爭(zhēng)力,以適應(yīng)農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力的要求。
(3)農(nóng)業(yè)企業(yè)是我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織形式發(fā)展的高級(jí)形式。
隨著土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步深入,社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng),必然帶來現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)?,F(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)是指按照現(xiàn)代企業(yè)制度,建立的從事商品性農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以及與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)直接相關(guān)的經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)業(yè)企業(yè)化,必將農(nóng)業(yè)從傳統(tǒng)的自給自足的,或半自給自足的一家一戶的小農(nóng)生產(chǎn)方式,向高度商品化的市場(chǎng)生產(chǎn)方式、經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變。使農(nóng)民從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者向具有市場(chǎng)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、投資意識(shí)、科技意識(shí)的農(nóng)業(yè)企業(yè)家方向轉(zhuǎn)變,從而解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過度分散化和非組織化問題的過程。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的微觀基礎(chǔ)和表現(xiàn)形式是農(nóng)業(yè)企業(yè)化,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的過程就是農(nóng)業(yè)企業(yè)化的過程。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化過程中產(chǎn)生的各種新型合作經(jīng)濟(jì)組織形式,促進(jìn)了市場(chǎng)對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素合理配置和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,依靠社會(huì)力量,運(yùn)用市場(chǎng)手段發(fā)展農(nóng)業(yè)企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)主導(dǎo),有利于鞏固和加強(qiáng)農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位,解決農(nóng)戶小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的矛盾,有利于解決農(nóng)產(chǎn)品加工率低、銷路差、效益低的問題,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化,促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變,提高農(nóng)業(yè)整體素質(zhì)。在企業(yè)化的低級(jí)階段,社會(huì)分工由垂直型向水平型轉(zhuǎn)變,在企業(yè)化的高級(jí)階段,生產(chǎn)和資本的集中逐漸形成壟斷性的農(nóng)業(yè)企業(yè)集團(tuán)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。企業(yè)化的充分發(fā)展將直接導(dǎo)致農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,農(nóng)業(yè)企業(yè)化是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的高級(jí)階段。
3農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織形式發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)注意的問題
(1)加大社會(huì)保障體系建設(shè)。
各種農(nóng)村新型經(jīng)濟(jì)組織,在成長(zhǎng)的過程中必然面臨各種風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。社會(huì)保障體系作為改革與發(fā)展的減震器必須發(fā)揮保障,兜底作用,提供必須的生活、生產(chǎn)保障。為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的健康發(fā)展提供必要的前提條件,并進(jìn)一步降低其成長(zhǎng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)實(shí)事求是,靈活多樣。
我國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)、風(fēng)俗習(xí)慣和自然條件各不相同。在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的時(shí)候,不能搞一刀切。要根據(jù)各地實(shí)際條件,實(shí)事求是,尊重農(nóng)民自身意愿,可以是家庭經(jīng)濟(jì)、也可以是合作經(jīng)濟(jì)組織,不管什么組織形式,只要有利于提高農(nóng)民生活水平,提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率,促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的,都可以進(jìn)行嘗試探索。在具體實(shí)踐中,要圍繞當(dāng)?shù)刈陨碣Y源優(yōu)勢(shì)、通過典范帶動(dòng),充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民參與的積極性。
(3)不斷健全自我發(fā)展機(jī)制。
一是要加強(qiáng)教育培訓(xùn),通過教育培訓(xùn)以及引進(jìn)高級(jí)管理人才,提高管理者的經(jīng)營(yíng)管理水平,才能是經(jīng)濟(jì)組織在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中生存和發(fā)展。二是要改革分配制度,要充分重視各種生產(chǎn)要素合理報(bào)酬,特別是知識(shí)技術(shù)的作用。三是要完善經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制,特別要充分發(fā)揮廣大社員的監(jiān)督作用。
(4)培育市場(chǎng)支持系統(tǒng)。
一、制度創(chuàng)新的動(dòng)因與方式
經(jīng)過整個(gè)80年代的發(fā)展,珠江三角洲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的一個(gè)地區(qū)。農(nóng)村工業(yè)化與城市化的迅速進(jìn)程,使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現(xiàn)實(shí)問題,在珠江三角洲變得異常突出。
第一,隨著農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,珠江三角洲普遍出現(xiàn)了半自給性小規(guī)模土地經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)的農(nóng)戶兼業(yè)化。農(nóng)戶的拋荒,土地的分散使用,經(jīng)營(yíng)規(guī)模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此,按照效益原則配置土地資源,改變現(xiàn)有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局,造就土地集中機(jī)制,從而實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng),使土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)立提到了議事日程。
第二,隨著農(nóng)村城市化的快速推進(jìn),珠江三角洲每年都有大最的農(nóng)地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地,地價(jià)及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價(jià)放開,取消合同定購(gòu)任務(wù),過去隱含在糧食平議差價(jià)中的“暗稅”隨之取消,農(nóng)戶的土地使用權(quán)得以強(qiáng)化,加之農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使土地的機(jī)會(huì)利潤(rùn)大幅度上漲,從而進(jìn)一步刺激了土地價(jià)格的倍增。農(nóng)戶原來視土地為不可或缺的福利保障,現(xiàn)在卻進(jìn)一步視土地為增殖手段。在此情形下,土地的集中與流轉(zhuǎn)對(duì)土地的管理使用制度提出了重新調(diào)整的要求。
第三,由于土地資源增值收益的直線上揚(yáng),如何合理地分配列益,處理好政府與農(nóng)民、農(nóng)民與,全國(guó)公務(wù)員共同天地社區(qū)集體的關(guān)系,并保障農(nóng)民的合法權(quán)益也直接涉及到土地制度的產(chǎn)權(quán)安排問題。
第四,從市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的角度而言,在產(chǎn)權(quán)所包含的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)中,轉(zhuǎn)讓權(quán)是最重要的。從產(chǎn)權(quán)界定是為了促成交易的角度說,對(duì)轉(zhuǎn)讓權(quán)的不當(dāng)限制乃至禁上就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定在很大程度上失去意義。首先,在轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制的條件下,資源不時(shí)能流向?qū)ζ湓u(píng)價(jià)最高的地方,資源配置效率不能不受到損害,其次轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制必然導(dǎo)致有效競(jìng)爭(zhēng)的缺乏。若產(chǎn)權(quán)主體相互間的沖突不能通過競(jìng)爭(zhēng)性的轉(zhuǎn)讓(即“你不合適,再找別人”)的方式解決,而只能“吊死在一棵樹上”,就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內(nèi)耗”。最后,轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制以會(huì)導(dǎo)致收益權(quán)受限制。應(yīng)該說,家庭承包制的產(chǎn)權(quán)殘缺,尤以轉(zhuǎn)讓權(quán)受限制(這種限制既來源于產(chǎn)權(quán)界定上的原因,因?yàn)檗r(nóng)戶出賣土地是違法的,也起因于土地的福利保障功能)所導(dǎo)致的后果最為嚴(yán)重。
基于上述背景,珠江三角洲沿著“農(nóng)地集中--使用權(quán)流轉(zhuǎn)――規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的線索,拉開了土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的序幕,進(jìn)而推動(dòng)了整個(gè)廣東農(nóng)村土地制度的變遷,在廣東農(nóng)村,盡管土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的方式多種多樣,但基本的思路是:將土地所有權(quán)以憲法規(guī)定為基準(zhǔn),置其于集體所有制的框架,并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化并規(guī)范農(nóng)戶的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))以及與之相應(yīng)的收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán),進(jìn)而對(duì)平均地權(quán)(均田問承包)的資源配置低效率格局進(jìn)行修正,從而以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為中心,培育土地流轉(zhuǎn)的集中小機(jī)制,逐步推動(dòng)土地的規(guī)?;c企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。從1993年開始,順德市、南海市、番禺市、龍崗區(qū)、寶安區(qū)等地嘗試土地使用權(quán)入股進(jìn)而推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),其中尤以南海市最為典型,南海市作為全國(guó)農(nóng)村土地制度建設(shè)試驗(yàn)區(qū)之一,在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創(chuàng)新的價(jià)值
1、制度安排與環(huán)境的相容性。南海市在土地制長(zhǎng)和社區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造出現(xiàn)的變化,至少滿足了三個(gè)方面的要求:一是克服土地的細(xì)碎化與分散經(jīng)營(yíng),從而使土地集中與規(guī)模經(jīng)營(yíng)成為可能;二是既促導(dǎo)了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,又充分保障了土地的福利功能:三是為農(nóng)業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件。
2、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作成本的節(jié)約。從產(chǎn)權(quán)界定成本來看,南海的土地用權(quán)入股,使產(chǎn)權(quán)的界定與調(diào)整由實(shí)物對(duì)象轉(zhuǎn)為價(jià)值形態(tài),不僅降低了技術(shù)難度,而已操作相對(duì)簡(jiǎn)單。第一,使原來的實(shí)物形態(tài)上無法確立的排他性產(chǎn)權(quán)能夠在價(jià)值形態(tài)上順利得以確立;第二,農(nóng)戶使用權(quán)入股,社隊(duì)所有權(quán)折價(jià),使集體與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)關(guān)系異常明了,從而界定費(fèi)用大大降低;第三,價(jià)值形態(tài)上分散的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可以在實(shí)物方面合并起來,從而提高了規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資源配置效率。
3、節(jié)省內(nèi)部管理成本。南海市的土地使用權(quán)入股,也使其內(nèi)部管理費(fèi)用大為節(jié)約:第一,單個(gè)農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)決策轉(zhuǎn)為董事會(huì)決策,決策成本降低;第二,減少了農(nóng)戶之間在土地利用方式的摩擦,降低了均包制條件下農(nóng)戶轉(zhuǎn)包發(fā)生的交易費(fèi)用;第三,土地的集中招標(biāo)與投標(biāo),避免了集體與多個(gè)農(nóng)戶承包合同的反復(fù)簽訂;第四,集體由對(duì)眾多分散農(nóng)戶的組織管理轉(zhuǎn)為對(duì)專業(yè)化農(nóng)業(yè)公司的監(jiān)督,也大大降低了管理運(yùn)作費(fèi)用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的新變化,對(duì)于穩(wěn)定和完善家庭承包制,推動(dòng)農(nóng)村的改革與發(fā)展,具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一,產(chǎn)權(quán)的可分解性造就了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性,從而使得人們可以根據(jù)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件選擇出交易費(fèi)用最小,運(yùn)行效率最高的產(chǎn)權(quán)制度形式。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究結(jié)果表明,不管產(chǎn)權(quán)屬于何方,只要產(chǎn)權(quán)界定清晰,人們就可以通過自愿交換的合約行為來達(dá)到資源配置的滿意效果。這表明,過去那種單純地強(qiáng)調(diào)土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經(jīng)沒有多少實(shí)際意義。因此,從土地所有制改革轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)形式的選擇安排,為我們進(jìn)行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權(quán)入股的實(shí)踐表明,土地制度進(jìn)一步變革和新的激勵(lì)機(jī)制的培育,并不意味著土地集體所有權(quán)和家庭經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本界定格局要重新選擇。相反,在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)權(quán)并進(jìn)而對(duì)平均分配的資源配置低效率進(jìn)行修正,促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育,恐怕是土地制度變革最為現(xiàn)實(shí)而有效的選擇。
第二,土地使用權(quán)入股形式的土地集中機(jī)制與投資激勵(lì)機(jī)制,為我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整提供了新的線索。應(yīng)該說農(nóng)戶在耕種其占有的承包地時(shí),其土地產(chǎn)權(quán)是相對(duì)(但絕不是充分的)明確的,但當(dāng)土地需要轉(zhuǎn)包時(shí),產(chǎn)權(quán)的不確定性就表現(xiàn)出來了。首先,原承包者轉(zhuǎn)出承包地所獲地租具有不穩(wěn)定性,而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費(fèi)用:其次,由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地,退包土地使農(nóng)戶面臨著機(jī)會(huì)收益的損失和風(fēng)險(xiǎn)成本的增加;最后,出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動(dòng)未必能得到合理的補(bǔ)償(因缺乏規(guī)則保障)。由于這些原因,出讓土地將是農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重侵蝕。正因?yàn)槿绱?,我們就不難理解農(nóng)戶寧肯將土地拋荒也不轉(zhuǎn)包或退包的現(xiàn)象普遍存在。
土地使用權(quán)的股份化,既為農(nóng)戶提供了福利保障,也保證了對(duì)土地經(jīng)營(yíng)和增值收益的獲取。更為重要的是,珠江三角洲的土地使用權(quán)入股,既不同于農(nóng)戶之間利用土地使用權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地,更是與前些時(shí)候一些地方的社區(qū)集體強(qiáng)行收回農(nóng)戶土地位用權(quán)有著原則區(qū)別,而是由集體出面以入股方式集中使用權(quán),使農(nóng)戶穩(wěn)定地分享一塊地租,從而有效地集中土地,實(shí)行規(guī)?;?jīng)營(yíng)。
另一方面,把集中起來的土地分片投標(biāo)承包,從而在平等競(jìng)爭(zhēng)中有效地保證土地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn),增加了集體收入,使農(nóng)村承包利更具積累功能和激勵(lì)功能。
論文關(guān)鍵詞 房屋產(chǎn)權(quán) 土地制度 房屋所有權(quán) 土地所有權(quán) 土地使用權(quán)
《禮記》曰“修身、齊家、治國(guó)、平天下”。家國(guó)天下是中國(guó)人斬不斷、舍不下的“根”與“信念”?,F(xiàn)代社會(huì),對(duì)于“家”的重視并沒有因?yàn)闀r(shí)間的延伸而削弱,“家”對(duì)中國(guó)人而言,仍然具有“根”與“信念”的重要意義。精神境界的“家”的存在與發(fā)展,離不開物質(zhì)意義上的“家”——房屋與土地。
前段時(shí)間,人民日?qǐng)?bào)微信公眾號(hào)再次確認(rèn)房屋所有權(quán)的永久性。 但是根據(jù)我國(guó)《憲法》第十條,土地所有權(quán)屬于國(guó)家和集體,個(gè)人僅享有一定期限的土地使用權(quán)。房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)歸屬不同,房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)年限不同,在特定情況下,必然存在一定緊張關(guān)系。如何處理好房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地所有權(quán)之間的相互關(guān)系,對(duì)維護(hù)公民合法權(quán)益,保障國(guó)家利益,維護(hù)社會(huì)和諧具有重要意義。
一、我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)概述
(一)房屋產(chǎn)權(quán)概念
房屋產(chǎn)權(quán)是指,房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和,即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)主要由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。
房屋所有權(quán)作為物權(quán)中的所有權(quán),是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種,依法受到法律保護(hù)。此外,房屋所有權(quán)也不存在年限規(guī)定,其永久屬于房屋所有權(quán)人。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的衍生權(quán)利。《憲法》第十條規(guī)定我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家和集體。土地使用權(quán)是國(guó)家和集體基于土地所有權(quán),向相關(guān)的自然人、法人和其他組織出讓的土地使用權(quán)利。根據(jù)不同的土地使用用途,土地使用權(quán)的年限也不同,一般情況下,民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年,商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。
(二)房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)在矛盾
房屋產(chǎn)權(quán)的兩大組成部分,房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間存在一定的緊張關(guān)系。
其一,權(quán)利屬性不同。房屋所有權(quán)屬于民事法律關(guān)系中的財(cái)產(chǎn)權(quán),是私權(quán);土地使用權(quán)作為土地所有權(quán)的衍生權(quán)利,其屬性也不能簡(jiǎn)單視作私權(quán)。
其二,時(shí)間限定不同。房屋所有權(quán)具有恒久性,房屋所有權(quán)作為私人財(cái)產(chǎn)權(quán),應(yīng)當(dāng)永久有效;房屋使用權(quán)則具有期限限定。
其三,房屋與土地之間的分界線,法律未明文規(guī)定。雖然房屋與土地所有權(quán)相互獨(dú)立,但是,在物理上二者相互聯(lián)結(jié)。
二、當(dāng)前土地制度下的房屋產(chǎn)權(quán)問題
《憲法》第十條規(guī)定我國(guó)當(dāng)前的土地制度,對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)等均作出詳細(xì)規(guī)定。在房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)不一致的制度架構(gòu)下,房屋產(chǎn)權(quán)存在一系列問題尚待解決。
(一)土地所有權(quán)公有化之問題
第一,土地所有權(quán)公有化、國(guó)有化,是公權(quán)力向私權(quán)擴(kuò)張的重要表現(xiàn)。首先,所有權(quán)作為民法物權(quán)體系的重要基石之一,其本質(zhì)屬性應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。但是不論是《憲法》、《土地管理法》還是《物權(quán)法》,都將土地所有權(quán)列為例外規(guī)定。其次,土地作為重要的生產(chǎn)資料,其所有權(quán)分配是社會(huì)資源分配的重要環(huán)節(jié)。社會(huì)財(cái)富是一定的,國(guó)家和集體占有土地這一絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源,私人主體的權(quán)益將受到限制。再次,私人主體僅享有土地使用權(quán),且該權(quán)利受到大量限制。因此,土地所有權(quán)歸屬于國(guó)家和集體,是將私權(quán)利公權(quán)化,是對(duì)國(guó)家公權(quán)力的擴(kuò)張。
第二,土地所有權(quán)的所有者缺位,經(jīng)濟(jì)利益旁落。國(guó)家與集體都是抽象概念,無法具象為某一組織、機(jī)構(gòu)或個(gè)人,因此,國(guó)家和集體無法直接行使土地所有權(quán)?!锻恋毓芾矸ā返诙l第二款規(guī)定,“全民所有,即國(guó)家所有土地的所有權(quán)有國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”;第十條規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”。土地帶來的經(jīng)濟(jì)利益非??捎^,是各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。2015年前三個(gè)季度GDP,房地產(chǎn)投資占海南省的46.42%,即使是江蘇上海等發(fā)達(dá)地區(qū),所占比例也高達(dá)12~13%。國(guó)有土地所有權(quán)為全民所有,亦即國(guó)有土地的收益應(yīng)當(dāng)由全民共享。但是由于缺乏統(tǒng)一規(guī)范,全民所有之賬戶體系未建立,國(guó)有土地的收益主要由各地方政府支配管理。即在國(guó)有土地所有權(quán)人缺位的情況下,實(shí)則由代管人取代國(guó)有土地所有權(quán)人對(duì)國(guó)有土地行使各項(xiàng)權(quán)能。同理,關(guān)于集體土地所有權(quán),也存在主體缺位的情況。
(二)土地使用權(quán)到期或依法征收后,房屋產(chǎn)權(quán)如何保障問題
房屋產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)與土地使用權(quán),二者缺一不可?!稇椃ā返谑畻l第四款明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?!冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》第十二條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓最高年限按下例用途確定:居住用地70年。工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年?!蓖恋厥褂脵?quán)的有期限性與不穩(wěn)定性,和房屋所有權(quán)的永久性之間存在一定矛盾。
第一種情形,土地使用權(quán)到期。應(yīng)對(duì)該種情況,可以采取依法續(xù)期等方法延續(xù)土地使用權(quán),使得房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬一致。
第二種情形是土地使用權(quán)被依法征收。《憲法》第十條第三款規(guī)定,“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”即法律規(guī)定補(bǔ)償機(jī)制,彌補(bǔ)房屋產(chǎn)權(quán)人因征收征用所遭受的損失。但是,對(duì)于土地征收與征用的決定,公民只能接受而缺乏異議機(jī)制,不少公民通過自殺、沖撞政府等不合理、不合法的行為表達(dá)不滿。
三、如何化解當(dāng)前土地制度下的房屋產(chǎn)權(quán)問題
對(duì)于如何化解我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)存在的一系列問題,目前主要有兩種模式,一種是改革土地公有制,另一種則是在維持當(dāng)前土地制度不變的前提下,針對(duì)各個(gè)問題所做的適當(dāng)調(diào)整。
(一)模式一:改革現(xiàn)有土地制度
在該種模式下,主要存在兩種觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)是實(shí)行土地私有化,即將土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)統(tǒng)一歸屬于房屋產(chǎn)權(quán)人。該觀點(diǎn)可行性較低。首先,土地制度改革涉及范圍廣。其次,土地制度改革公平分配難。再次,土地制度改革阻力大。由此可見,改革土地制度可行性不高,況且在當(dāng)前社會(huì)背景下,改革的必要條件尚不具備,該觀點(diǎn)不宜采用。
第二種觀點(diǎn)是通過強(qiáng)化土地使用權(quán)制度,虛化土地所有權(quán)制度,間接變更現(xiàn)有土地制度。這是借鑒英國(guó)的土地制度,英國(guó)采用絕對(duì)自由繼承地產(chǎn)制度,“fee simple absolute in possession”,意為土地保有權(quán)人可以無限制的保有土地,并自由的行使使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)能。這種制度通過虛化土地所有權(quán),強(qiáng)化土地保有權(quán)人各項(xiàng)權(quán)益,實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利的穩(wěn)定化、個(gè)人化和自由化。第一,放寬甚至取消土地使用權(quán)年限。有利于平衡房屋所有權(quán)永恒性與土地使用權(quán)有限性之間的差距。第二,構(gòu)建土地使用權(quán)人對(duì)土地占有、使用、收益、處分等權(quán)利運(yùn)行機(jī)制。由土地使用權(quán)人行使對(duì)土地的相關(guān)權(quán)能,促進(jìn)土地自由交易,充分發(fā)揮土地潛在價(jià)值,實(shí)現(xiàn)藏富于民。同時(shí),房屋產(chǎn)權(quán)人直接參與土地自由交易,更有利于保障其合法權(quán)益。
(二)模式二:保留現(xiàn)有制度框架
第一,建立土地收益共享機(jī)制,保障土地所有權(quán)人實(shí)際權(quán)益。創(chuàng)設(shè)統(tǒng)一土地收益賬戶統(tǒng)籌管理土地收益,建立透明公開的土地收益管理制度,真正實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)人的合法權(quán)益。首先,設(shè)立統(tǒng)一土地收益賬戶,統(tǒng)一管理地方各類土地凈收益。其次,建立土地收益管理信息公開制度。最后,建立巨額支出聽證制度。
第二,逐步統(tǒng)一土地所有權(quán)制度,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃。統(tǒng)一土地所有權(quán)制度,亦即取消集體土地所有權(quán),實(shí)現(xiàn)集體土地國(guó)有化。首先,取消集體土地所有制,統(tǒng)一并入國(guó)有土地所有制,有利于真正實(shí)現(xiàn)人民。其次,根據(jù)實(shí)際用途進(jìn)行土地分類管理。工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地以及建設(shè)用地等應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分,分類管理。
第三,加強(qiáng)立法、司法、執(zhí)法工作,落實(shí)房屋征收征用以及補(bǔ)償機(jī)制。土地征收征用以及補(bǔ)償問題的解決,是房屋產(chǎn)權(quán)面臨的一大難題。對(duì)于該問題的法律解決途徑,應(yīng)當(dāng)綜合立法、司法、執(zhí)法多個(gè)領(lǐng)域,尋求合理有效的對(duì)策。首先,在立法層面,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)立法工作。其次,在司法層面,應(yīng)當(dāng)公正審判,依法裁決。最后,在執(zhí)法層面,應(yīng)當(dāng)依法行政,文明執(zhí)法。
第四,完善監(jiān)督制約機(jī)制,保障房屋產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。權(quán)力的濫用危害私人權(quán)利,因此,必須完善監(jiān)督制約機(jī)制,將權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里。其一,強(qiáng)化行政機(jī)關(guān)內(nèi)部監(jiān)督。利用行政機(jī)關(guān)部門與部門之間、上下級(jí)之間的監(jiān)督關(guān)系,制約權(quán)力合法規(guī)范運(yùn)行,杜絕侵犯房屋產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的行為。其二,建立并完善外部監(jiān)督體系。行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法履行信息公開義務(wù),保障公眾知情權(quán)。相對(duì)應(yīng)的,社會(huì)公眾應(yīng)當(dāng)提高監(jiān)督和維權(quán)意識(shí),督促行政機(jī)關(guān)依法辦事。新聞媒體應(yīng)當(dāng)積極履行其社會(huì)功能,客觀引導(dǎo)公眾輿論,行使社會(huì)監(jiān)督權(quán)能。
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【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地,規(guī)劃管理,存在問題,對(duì)策分析
中圖分類號(hào):G812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):
一、前言
改革開放以來,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展,在農(nóng)村中掀起了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的熱潮,各種資源得到了充分的開發(fā)利用。在農(nóng)村資源中,土地資源是最為關(guān)鍵的資源之一,加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地資源的規(guī)劃和管理,有助于我國(guó)土地資源的優(yōu)化配置,產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。但是,伴隨著相關(guān)農(nóng)業(yè)政策的變化和調(diào)整,農(nóng)村中的土地問題在發(fā)展中逐漸凸顯出各種矛盾,對(duì)新農(nóng)村的建設(shè)和社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)產(chǎn)生了極大的阻礙,不利于整個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康快速可持續(xù)發(fā)展,因此,加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村的土地整理和規(guī)劃具有十分重要的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義。
二、我國(guó)農(nóng)村土地資源整理規(guī)劃中存在的問題分析
伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,農(nóng)村建設(shè)取得了迅速發(fā)展的契機(jī),農(nóng)村建設(shè)用地面積逐漸增大,在各種建筑施工規(guī)模日漸擴(kuò)大的同時(shí),也面臨著各種建設(shè)用地問題,既造成了農(nóng)村土地資源的管理困難,也造成了很多土地資源的浪費(fèi),分析農(nóng)村土地管理和規(guī)劃中存在的問題,有助于采取有效的整理措施。筆者將從下面幾個(gè)方面做出分析。
1.缺乏健全的土地規(guī)劃整理機(jī)制
(一)土地的規(guī)劃整理,要首先對(duì)整個(gè)農(nóng)村土地資源的最原始的狀況,并結(jié)合各種相關(guān)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行科學(xué)的分析評(píng)判,編制相關(guān)的整理規(guī)劃,如此可以對(duì)整個(gè)農(nóng)村土地資源的整理規(guī)劃起到很大的指導(dǎo)作用,但是我國(guó)現(xiàn)階段的農(nóng)村土地資源的規(guī)劃管理過程中,這方面的工作做得很不到位。
(二)缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制。任何政策的貫徹落實(shí)都需要一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制,農(nóng)村的土地資源的管理和規(guī)劃具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性,也因此相對(duì)于一些農(nóng)地的整理而言,具有一些特殊性,在農(nóng)村各種土地資源的管理和規(guī)劃過程中,對(duì)各種政策的貫徹落實(shí),都不能夠強(qiáng)制性的采取相關(guān)措施,而應(yīng)該采取有效的激勵(lì)制度,必須形成有效的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制。而目前為止,我國(guó)的農(nóng)村土地資源管理和規(guī)劃過程中,缺乏相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制,農(nóng)民和地方政府缺乏積極性和熱情。
2.法律法規(guī)和政策措施不健全
我國(guó)的農(nóng)村的土地資源的管理和規(guī)劃還處于初級(jí)階段,各種法律法規(guī)都不夠完善,一套符合多方利益,符合土地資源利用規(guī)律的制度和法規(guī)尚未正式形成,各種法規(guī)規(guī)定尚不夠成熟,上需要在具體的實(shí)際情況中得到不斷的完善,要堅(jiān)持各種措施都有法可依,如此,可以加快農(nóng)村土地資源的整理朝著規(guī)范化和制度化的方向發(fā)展。
3.管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不盡完善,管理人員專業(yè)化水平有待提高
農(nóng)村土地利用規(guī)劃和計(jì)劃管理主要涉及縣鄉(xiāng)兩級(jí)國(guó)土管理部門,在規(guī)劃的編制實(shí)施等具體管理上又集中到縣級(jí)規(guī)劃管理相關(guān)科室,使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地利用規(guī)劃和計(jì)劃的編制、實(shí)施、管理存在缺位,只是簡(jiǎn)單的完成上級(jí)布置的任務(wù)。應(yīng)通過健全制度、完善機(jī)制、規(guī)范管理,不斷提高管理人員的整體素質(zhì)和專業(yè)化水平。
4.規(guī)劃計(jì)劃管理信息化水平區(qū)域差異巨大
農(nóng)村土地利用規(guī)劃和計(jì)劃管理信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后于城市的信息化建設(shè),主要表現(xiàn)在組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、專業(yè)人員的配備、硬件設(shè)施、資金投入、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、信息系統(tǒng)建設(shè)等多方面。農(nóng)村的信息化建設(shè)僅停留土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫上。各地農(nóng)村土地利用規(guī)劃信息化建設(shè)發(fā)展不平衡。不同地貌條件地區(qū)的農(nóng)村土地利用規(guī)劃及管理信息化建設(shè)呈現(xiàn)不同水平。
三、加強(qiáng)我國(guó)農(nóng)村土地資源管理規(guī)劃的對(duì)策分析
1. 完善規(guī)劃實(shí)施的法律法規(guī)保障
通過具有強(qiáng)制效力的法律法規(guī)是規(guī)范和保障規(guī)劃實(shí)施管理的最基本方法,如以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)體系,對(duì)一切城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、實(shí)施管理等都作了明確規(guī)定。而土地利用總體規(guī)劃法律法規(guī)依據(jù)只有《土地管理法》第三章共14條的1600多字,且由于土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施管理包括土地利用年度計(jì)劃管理、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、規(guī)劃局部調(diào)整或修改、指導(dǎo)或協(xié)調(diào)相關(guān)規(guī)劃、規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)或評(píng)估等非常多的內(nèi)容,沒辦法對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行全面、深入的規(guī)定。
這幾年來,各級(jí)政府和主管部門為確保土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施,通過探索和經(jīng)驗(yàn)積累,出臺(tái)了很多的規(guī)章制度和相關(guān)政策,如國(guó)土資源部37號(hào)令《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》,地方層面上,由于土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的工作重點(diǎn)是地方性規(guī)劃,尤其是縣、鄉(xiāng)兩級(jí)實(shí)施規(guī)劃,因此,在遵循國(guó)家法律法規(guī)的前提下,制定可操作的地方性配套法規(guī)(如規(guī)劃實(shí)施條例),提出涉及規(guī)劃所有實(shí)施管理內(nèi)容和違反規(guī)劃的強(qiáng)制處理措施等具體規(guī)定,來保證各級(jí)規(guī)劃的實(shí)施管理。
2.建立并完善補(bǔ)償和收益分配機(jī)制。在進(jìn)行農(nóng)村土地資源管理和規(guī)劃過程中,要對(duì)各種和農(nóng)民切身利益相關(guān)的環(huán)節(jié)加以合理科學(xué)的處理,比如對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬等進(jìn)行合理調(diào)整,同時(shí),要對(duì)收益作出公正客觀的分配,如果有受到損失的農(nóng)民,要給予合理的補(bǔ)償,這樣有助于推進(jìn)各種土地整理措施的貫徹落實(shí),也有助于緩解社會(huì)矛盾,在這項(xiàng)工作中,要堅(jiān)持公正,客觀的原則。
3.農(nóng)村土地資源的管理和規(guī)劃必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),把其列入各級(jí)政府的重要議事日程。大力宣傳開展農(nóng)村土地資源的管理和規(guī)劃的必要性及重大意義,提高廣大干部群眾的認(rèn)識(shí),增強(qiáng)開展農(nóng)村土地資源的管理和規(guī)劃過程中的緊迫感、責(zé)任感及自覺性。
4.建立和完善農(nóng)村土地資源管理和規(guī)劃的相關(guān)法律和政策。法律、法規(guī)和政策的完善,是農(nóng)村建設(shè)用地整理順利實(shí)施的保障。農(nóng)村建設(shè)用地整理必須按法律法規(guī)進(jìn)行,并有嚴(yán)格的操作程序和規(guī)范。因而,必須建立和完善農(nóng)村建設(shè)用地整理法律法規(guī)和政策措施。
5.編制農(nóng)村建設(shè)用地整理專項(xiàng)規(guī)劃。開展農(nóng)村土地資源的整理和規(guī)劃調(diào)查摸底,充分了解農(nóng)村土地資源的利用現(xiàn)狀、潛力及存在問題,為編制農(nóng)村土地資源管理和規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃提供依據(jù)。一個(gè)好的規(guī)劃是有效開展農(nóng)村土地資源管理和規(guī)劃的依據(jù)和前提,要在充分科學(xué)分析的基礎(chǔ)上編制好農(nóng)村土地資源的管理和專項(xiàng)規(guī)劃,以確保有計(jì)劃、有步驟地開展農(nóng)村土地資源的規(guī)劃管理。
6. 農(nóng)村土地利用規(guī)劃和計(jì)劃管理是農(nóng)村土地管理的核心內(nèi)容。農(nóng)村土地利用規(guī)劃是合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局,對(duì)土地資源開發(fā)、利用、整治、保護(hù)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)所作的戰(zhàn)略性、宏觀性規(guī)劃。新時(shí)期.農(nóng)村土地利用規(guī)劃計(jì)劃管理的總體指導(dǎo)思想是:以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神為指引,落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,按照建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的要求,加強(qiáng)農(nóng)村土地利用的用途管制,為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供必要的用地保障,充分發(fā)揮農(nóng)村土地對(duì)國(guó)家糧食安全、生態(tài)安全和農(nóng)民利益的多重保障作用。
7.建立農(nóng)村土地利用規(guī)劃編制的共同責(zé)任機(jī)制。農(nóng)村土地利用規(guī)劃計(jì)劃管理的共同責(zé)任包括規(guī)劃計(jì)劃編制和實(shí)施管理的共同責(zé)任,其核心是理順土地管理部門與政府其他相關(guān)職能部門在農(nóng)村土地規(guī)劃計(jì)劃編制上的關(guān)系,明確各部門在農(nóng)村土地利用規(guī)劃計(jì)劃編制上的共同責(zé)任,防止中央政府與地方政府之間、各級(jí)地方政府之間、部門與部門之間各唱各調(diào)。
四、結(jié)束語
農(nóng)村土地資源的規(guī)劃整理關(guān)系到我國(guó)農(nóng)村土地資源的合理規(guī)劃和利用,關(guān)系到我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,科學(xué)規(guī)范的土地資源整理,既有助于農(nóng)村建設(shè)的規(guī)范性和統(tǒng)一性,有助于改善我國(guó)農(nóng)村布局混亂的狀況,又有助于提高土地資源的利用效率,提升經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)農(nóng)村的和諧,在此過程中,各個(gè)部門,各個(gè)參與主體都要本著從全局出發(fā),兼顧局部利益,統(tǒng)籌整體,堅(jiān)持以人為本的思想,從而促進(jìn)整個(gè)農(nóng)村土地整理規(guī)劃的規(guī)范化和透明化。
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一、選題依據(jù)(選題的目的與意義,與選題有關(guān)的國(guó)內(nèi)外研究綜述,附主要參考文獻(xiàn)。)
保護(hù)和合理利用土地資源,加強(qiáng)土地資源管理對(duì)珠海特區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。土地資源管理信息系統(tǒng)的建立,是推進(jìn)土地資源信息化的一項(xiàng)重要舉措。本人在參與周口市土地資源管理地理信息系統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)小組工作的基礎(chǔ)上,對(duì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)作了進(jìn)一步分析和研究。
當(dāng)前,我國(guó)城鎮(zhèn)已進(jìn)入快速建設(shè)階段,城鎮(zhèn)建設(shè)是社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn),其中一個(gè)核心問題就是土地有效開發(fā)與集約利用問題。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快,我國(guó)城鎮(zhèn)土地利用面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。土地是不可再生資源之一,極其寶貴,土地合理利用是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。我國(guó)人口眾多,資源相對(duì)不足,土地資源尤為緊缺,因此要大力提倡小城鎮(zhèn)在建設(shè)過程中堅(jiān)持土地的合理利用。但我國(guó)城鎮(zhèn)的土地開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)狀不容樂觀。區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展導(dǎo)致了城鎮(zhèn)土地開發(fā)建設(shè)在規(guī)模和結(jié)構(gòu)上的迅速變化,產(chǎn)生了許多普遍問題,如土地利用無序、利用粗放、土地利用集約化程度偏低,建設(shè)用地與耕地的矛盾日益顯著,土地破壞、污染、浪費(fèi)嚴(yán)重等等,造成半城市化、生態(tài)惡化等嚴(yán)峻的問題。這是小城鎮(zhèn)土地開發(fā)建設(shè)中的兩難困境,它表現(xiàn)出一種短期利益與長(zhǎng)期利益,么地方政府、開發(fā)商與當(dāng)?shù)刈∶竦拿?。在目前人口、資源、環(huán)境問題日益加劇的情況下,土地作為不可再生資源,對(duì)它的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行科學(xué)管理具有重要意義。
土地資源信息種類繁多、數(shù)量巨大、涉及面廣、管理利用相當(dāng)復(fù)雜。需要依靠科技進(jìn)步,實(shí)施信息化發(fā)展戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)土地資源工作的現(xiàn)代化,在土地資源調(diào)查評(píng)價(jià)、政務(wù)管理和社會(huì)服務(wù)等各個(gè)層面廣泛利用現(xiàn)代信息技術(shù),以信息化帶動(dòng)土地資源管理方式的根本轉(zhuǎn)變,以信息化帶動(dòng)信息采集技術(shù)與分析技術(shù)的飛躍,以信息化促進(jìn)政府工作方式由管理型向管理服務(wù)型的轉(zhuǎn)變。建立土地資源管理信息系統(tǒng)順應(yīng)資源、環(huán)境的全球性持續(xù)利用需求。土地資源數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、信息共享、科學(xué)監(jiān)督以及將這些信息快速反映到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去需要建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的土地資源管理信息系統(tǒng),用以管理海量數(shù)據(jù),迅速處理文檔、圖件,提供準(zhǔn)確可靠信息,從而將資料的大量積累、更新與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)聯(lián)結(jié)起來,為綜合利用土地資源信息進(jìn)行宏觀決策和管理提供科學(xué)依據(jù)。
自20世紀(jì)90年代以來,隨著土地信息產(chǎn)業(yè)的建立和地理數(shù)字化產(chǎn)品的發(fā)展,社會(huì)對(duì)土地資源管理的認(rèn)識(shí)普通提高,對(duì)農(nóng)村土地的認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng),對(duì)其需求也大幅度提高。農(nóng)村土地資源信息管理系統(tǒng)成為包括政府部門在內(nèi)的必備的重要系統(tǒng),各國(guó)都大力開發(fā)自己的農(nóng)村土地資源信息管理系統(tǒng),并將先進(jìn)的技術(shù)、方法應(yīng)用到其中,如空間信息分析的新模型和方法,空間信息應(yīng)用的新模型和方法:三維、四維數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)模型,人工智能和專家系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)地理信息系統(tǒng),虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)等,來提高土地資源信息管理的技術(shù)含量,以更好的為土地管理服務(wù)。
西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家很早就意識(shí)到了土地資源的使用價(jià)值和稀缺性,對(duì)土地資源配置調(diào)控的研究較早,目前已經(jīng)形成了較為系統(tǒng)的研究成果,主要體現(xiàn)在土地地租理論、土地資源市場(chǎng)配置機(jī)制、土地用途管制制度等多個(gè)方面。
無論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,還是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)國(guó)家,無論是資本主義國(guó)家,還是社會(huì)主義國(guó)家,每個(gè)國(guó)家都有一定數(shù)量的國(guó)有土地資源。在認(rèn)識(shí)到擁有一定數(shù)量的國(guó)有土地資源有調(diào)控土地市場(chǎng),維護(hù)公共福利,儲(chǔ)備能源,調(diào)節(jié)生態(tài)平衡等功能后,一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的國(guó)有土地資源數(shù)量還有擴(kuò)大的趨勢(shì)。國(guó)有土地資源管理日益受到各國(guó)的重視。在多種影響因素共同作用下,雖然世界各國(guó)的國(guó)有土地資源管理體制多種多樣,但國(guó)有土地資源管理體制的現(xiàn)狀和發(fā)展存在共性,是有規(guī)律可循的。
土地資源配置調(diào)控是一個(gè)綜合性的過程,其調(diào)控結(jié)果是各種因素、各種手段綜合作用的結(jié)果,而且各種因素和手段相互作用、相互影響,最終共同影響調(diào)控結(jié)果。要達(dá)到土地資源的合理配置,發(fā)揮土地資源的最大綜合效益,需要調(diào)動(dòng)市場(chǎng)、政府、社會(huì)等各種力量,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、法律、稅收等多種手段,并且各種手段相互協(xié)調(diào),互相促進(jìn)。土地資源調(diào)控就是綜合運(yùn)用各種手段和措施,達(dá)到土地資源合理配置,既滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,又能同時(shí)兼顧社會(huì)和環(huán)境效益。
土地市場(chǎng)是生產(chǎn)要素市場(chǎng),是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以來,土地資源實(shí)行了由無償無限期無流動(dòng),向有償有限期有流動(dòng)的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,國(guó)有土地以地生財(cái),為地方政府積累了大量的建設(shè)資金,從而加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改變了城市落后的面貌。另一方面,由于歷史的原因,有償使用的改革仍然采用的是政府審批模式,即要用地找市長(zhǎng)的模式,從而影響了資配置的公平與效率,并成為長(zhǎng)期 以來困繞改革深化的重大問題。經(jīng)濟(jì)發(fā)展史證明,實(shí)現(xiàn)土地資源和資產(chǎn)利益最大化的最佳途徑,是市場(chǎng)配置資源13%建立土地交易市場(chǎng),是今天社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的必然選擇。當(dāng)前,我們必須重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng),并進(jìn)行 土地市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的觀念創(chuàng)新。
貿(mào)規(guī)則強(qiáng)調(diào)行政主體一致原則、公平原則、透明原則、非歧視原則。在中國(guó)人世的大背景下思考建立土地市場(chǎng)新機(jī)制,首要的問題是要認(rèn)清當(dāng)前土地市場(chǎng)政府與市場(chǎng)的現(xiàn)狀,找準(zhǔn)和WTO規(guī)則存在的差距。土地市場(chǎng)新機(jī)制必須圍繞政府與市場(chǎng)、監(jiān)管與競(jìng)爭(zhēng)、平臺(tái)與服務(wù)等市場(chǎng)機(jī)制,開展全面而有針對(duì)性的深刻的行政革命, 實(shí)現(xiàn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念的轉(zhuǎn)變,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變,確保政府行政管理體系必須和 世貿(mào)規(guī)則所任。
因此,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,各種活動(dòng)對(duì)土地的使用展開競(jìng)爭(zhēng),以土地需求的市場(chǎng)價(jià)格變化和自身能從土地上獲得的經(jīng)濟(jì)利益來決定各自活動(dòng)的最佳區(qū)位,從而使商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的空間布局與地價(jià)之間得到禍合,推動(dòng)了城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整,使城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展變化,形成合理的土地資源空間布局(曹建海,2002)[22],使得城市土地利用空間布局呈同心圈層分布。
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二、研究方案與技術(shù)路線
(一)研究?jī)?nèi)容
本文的第一部分是緒論。這部分首先分析了選題的背景與意義,指出文章研究的內(nèi)容及研究意義,然后對(duì)國(guó)內(nèi)外研究進(jìn)行了綜合介紹與簡(jiǎn)要評(píng)述。第二部分是介紹城市土地資源調(diào)控管理的理論基礎(chǔ)及土地資源調(diào)控系統(tǒng)與手段。城市土地資源的調(diào)控管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),相關(guān)的理論基礎(chǔ)有產(chǎn)權(quán)理論、地租地價(jià)理論、土地市場(chǎng)理論、土地資源配置理論、公共政策理論。土地資源調(diào)控系統(tǒng)主要包括市場(chǎng)機(jī)制、政府調(diào)控、公眾參與三種手段。論文的第三部分是國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的介紹及其經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。這一部分主要從市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控兩個(gè)方面介紹國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。其中,市場(chǎng)機(jī)制方面主要介紹了市場(chǎng)機(jī)制的作用、美、日、加等國(guó)土地交易的制度和做法及其對(duì)我國(guó)的啟示,政府調(diào)控主要從土地用途管制、土地征購(gòu)儲(chǔ)備制度兩個(gè)方面介紹了西方國(guó)家的做法。最后,系統(tǒng)地總結(jié)了國(guó)外做法對(duì)我國(guó)城市土地資源調(diào)控管理的啟示,即需要完善市場(chǎng)機(jī)制,建立市場(chǎng)與政府相結(jié)合的調(diào)控系統(tǒng)。論文的第四、五、六章是文章的重點(diǎn),第四章分析了周口地區(qū)土地資源利用的現(xiàn)狀與特點(diǎn),第五章在介紹周口地區(qū)土地調(diào)控管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上分析了周口土地資源管理調(diào)控存在的問題。在前面幾章的基礎(chǔ)上,第六章在構(gòu)建周口地區(qū)上地資源調(diào)控管理模式,分析其構(gòu)成要素、運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)上,提出了優(yōu)化地區(qū)土地資源管理的具體措施,最后根據(jù)周口地區(qū)的城市發(fā)展和功能定位提出了土地資源合理利用與制度創(chuàng)新的幾點(diǎn)探索性建議。
第一章 緒論
1.1選題的背景與意義
1.2研究綜述
1.2.1國(guó)外研究綜述
1.2.2國(guó)內(nèi)研究綜述
1.2.3國(guó)內(nèi)外研究的簡(jiǎn)要評(píng)述
1.3論文的思路結(jié)構(gòu)與創(chuàng)新之處
1.3.1論文的思路與結(jié)構(gòu)
1.3.2論文的創(chuàng)新之處
第二章土地資源調(diào)控管理的理論基礎(chǔ)及調(diào)控系統(tǒng)
2.1土地資源調(diào)控管理的理論基礎(chǔ)
2.1.1產(chǎn)權(quán)理論
2.1.2地租地價(jià)理論
2.1.3土地市場(chǎng)理論
2.1.4土地資源配置理論
2.1.5公共政策理論
2.2土地資源調(diào)控管理系統(tǒng)及手段
2.2.1市場(chǎng)機(jī)制
2.2.2政府調(diào)控
2.2.3政府與市場(chǎng)的關(guān)系
2.2.4公眾參與
第三章土地資源調(diào)控管理的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
3.1市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控土地資源的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
3.1.1國(guó)外實(shí)施市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控土地資源的實(shí)踐
3.1.2國(guó)外經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)建立土地市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制的啟示
3.2政府調(diào)控土地市場(chǎng)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn).
3.2.1土地用途管制制度的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
3.2.2土地征購(gòu)儲(chǔ)備制度的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
3.2.3國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)城市政府調(diào)控土地資源的啟示
第四章 周口地區(qū)土地資源開發(fā)利用現(xiàn)狀
4.1土地資源利用結(jié)構(gòu)
4.2土地資源開發(fā)利用的特點(diǎn)
4.2.1農(nóng)業(yè)用地迅速減少
4.2.2可預(yù)征地空間減小
4.2.3城市建設(shè)用地增長(zhǎng)很快
4.2.4土地閑置量較大...
4.2.5土地批租總量逐漸由粗放轉(zhuǎn)向集約
4.2.6土地批租方式出現(xiàn)多樣化
第五章 周口地區(qū)土地資源管理系統(tǒng)及其存在的問題
5.周口地區(qū)土地資源管理系統(tǒng)
5.1.1地區(qū)管理系統(tǒng)
5.1.2開發(fā)公司管理系統(tǒng)
5.2土地資源調(diào)控管理存在的問題.
5.2.1政府宏觀調(diào)控力度不足
5.2.2土地調(diào)控管理制度、體制不完善
第六章 周口地區(qū)土地資源調(diào)控管理模式與措施
6.1構(gòu)建周口地區(qū)土地資源調(diào)控優(yōu)化管理模式
6.1.1周口地區(qū)土土地資源利用優(yōu)化模型的選擇
6.1.2周口地區(qū)土地資源調(diào)控管理目標(biāo)函數(shù)
6.1.3周口地區(qū)土地資源調(diào)優(yōu)化方案
6.2周口地區(qū)土地資源的合理利用與管理創(chuàng)新..
6.2.1確定合理的土地利用結(jié)構(gòu)
6.2.2根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行合理的土地功能分區(qū)
6.2.3實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的土地管理機(jī)制
6.2.4逐步實(shí)現(xiàn)全部土地有償使用
參考文獻(xiàn)
(二)研究方法
本文從宏觀和微觀兩個(gè)層面對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)及其土地問題進(jìn)行了初步研究。筆者從小城鎮(zhèn)的概念入手,分析我國(guó)城鎮(zhèn)化中選擇小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的客觀必然性,并回顧了伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展歷程中的土地問題的歷史演進(jìn)。論文結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展的現(xiàn)狀,著重對(duì)我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)中的重大土地問題進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上,文章討論了城鎮(zhèn)建設(shè)中土地開發(fā)與管理的幾種有代表性的發(fā)展模式,概括了其特征,探討了城鎮(zhèn)土地開發(fā)與管理的原則與方向,并嘗試對(duì)其成因作出論證。最后,文章立足土地管理實(shí)踐,以土地增減掛鉤管理為例,有針對(duì)性地提出了完善土地管理的學(xué)理性對(duì)策建議。
(三)擬解決的關(guān)鍵問題
(l)比較系統(tǒng)、全面地總結(jié)了國(guó)外土地資源調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示與借鑒,包括市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和政府調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)方面。
(2)針對(duì)周口地區(qū)土地利用和管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn),系統(tǒng)地分析了周口地區(qū)土地利用和管理中存在的問題,并分析了問題存在的原因。
(3)在總結(jié)各種土地資源調(diào)控手段的同時(shí),構(gòu)建了一個(gè)政府、市場(chǎng)、公眾三方共同作用的周口地區(qū)土地資源調(diào)控管理模式,對(duì)這一模式的構(gòu)成要素、運(yùn)行機(jī)制等提出了較為系統(tǒng)的觀點(diǎn),并在土地管理措施的優(yōu)化與創(chuàng)新上進(jìn)行了一些有益的探索。
(4)由于本文是在課題研究成果上的深化,是基于周口地區(qū)土地資源利用和管理實(shí)踐的分析,因此提出的土地調(diào)控管理措施具有較好的實(shí)踐指導(dǎo)意義。
(五)可行性分析
無論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,還是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)國(guó)家,無論是資本主義國(guó)家,還是社會(huì)主義國(guó)家,每個(gè)國(guó)家都有一定數(shù)量的國(guó)有土地資源。在認(rèn)識(shí)到擁有一定數(shù)量的國(guó)有土地資源有調(diào)控土地市場(chǎng),維護(hù)公共福利,儲(chǔ)備能源,調(diào)節(jié)生態(tài)平衡等功能后,一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的國(guó)有土地資源數(shù)量還有擴(kuò)大的趨勢(shì)。國(guó)有土地資源管理日益受到各國(guó)的重視。在多種影響因素共同作用下,雖然世界各國(guó)的國(guó)有土地資源管理體制多種多樣,但國(guó)有土地資源管理體制的現(xiàn)狀和發(fā)展存在共性,是有規(guī)律可循的。
土地資源是一切城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ),土地資源的合理配置與高效利用是影響到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地資源的稀缺性越來越突出,如何分配有效的土地資源,使其在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市整體環(huán)境的提升等方面發(fā)揮基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用是擺在政府面前的一個(gè)突出的問題。
市場(chǎng)機(jī)制是資源配置的基本方式,但是土地資源作為城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的基本物質(zhì)條件,需要從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境多方面綜合考慮其利用效益,實(shí)現(xiàn)土地資源利用綜合效益最大化。市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控是土地資源優(yōu)化配置的兩種必要手段,一方面,通過市場(chǎng)機(jī)制可以最大限度地發(fā)揮土地資源的資產(chǎn)效應(yīng),實(shí)現(xiàn)優(yōu)地優(yōu)用另一方面,通過政府調(diào)控可以保證土地資源的利用符合社會(huì)和環(huán)境等方面發(fā)展的需要,實(shí)現(xiàn)社會(huì)生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí),公眾參與是保障土地合理利用的一種有效機(jī)制,通過公眾建議和意見反饋影響政府政策而修正市場(chǎng)失靈,促使土地資源利用效益符合廣大人民群眾的利益。
但是目前我國(guó)土地資源調(diào)控體系還不完善,政府的調(diào)控力度不夠,特別是在一級(jí)市場(chǎng)上沒有實(shí)現(xiàn)壟斷,無法有力地調(diào)控市場(chǎng)供需,同時(shí)各種管理制度還不完善,既無法保障政府政策、規(guī)劃等的貫徹與落實(shí),又無法有效地為市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行創(chuàng)造條件。并且公眾參與機(jī)制還沒有建立起來,公眾參與既沒有在法律制度上得到明確和保障,也沒有具體實(shí)施措施。因此,我國(guó)土地資源調(diào)控的優(yōu)化還在于政府職能的完善,通過法律、制度、政策的完善,既保障政府的調(diào)控,又為市場(chǎng)機(jī)制正常作用創(chuàng)造平臺(tái),最終保障人民群眾的利益和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
本文提出的周口新區(qū)土地資源調(diào)控系統(tǒng)是市場(chǎng)機(jī)制、政府調(diào)控、公眾參與三種機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。但是在具體實(shí)施過程中,如何把握三種機(jī)制的作用程度,使之既相互促進(jìn)又相互制衡,不是一個(gè)簡(jiǎn)單的模式能概括出來的,也不能用一個(gè)固定的模式生搬硬套,需要根據(jù)實(shí)踐的變化不斷調(diào)整和深化。并且,一個(gè)成熟的土地資源調(diào)控系統(tǒng),主要還是以完善的市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ),通過市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、供求機(jī)制實(shí)現(xiàn)供需平衡,政府的各項(xiàng)政策只是其補(bǔ)充,并且具有較大的穩(wěn)定性和連續(xù)性,政府政策的變動(dòng)只是對(duì)市場(chǎng)的微調(diào),不會(huì)引起市場(chǎng)較大波動(dòng)。
目前,周口新區(qū)實(shí)行的是新區(qū)政府和開發(fā)公司二級(jí)土地管理系統(tǒng),開發(fā)公司在一定程度上代替政府形式土地基礎(chǔ)開發(fā)和招商引資的職能。但是在實(shí)際操作過程中,出現(xiàn)了一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控乏力,二級(jí)市場(chǎng)存量過大,土地管理措施和制度不完善等問題,本文針對(duì)這些問題提出了強(qiáng)化土地利用規(guī)劃的控制性作用,建立土地儲(chǔ)備機(jī)制,加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè),完善土地管理系統(tǒng),建立公眾參與機(jī)制等具體措施,希望能對(duì)周口新區(qū)土地資源調(diào)控管理的優(yōu)化具有實(shí)質(zhì)性的指導(dǎo)意義。
由于本人的研究水平和知識(shí)有限,論文對(duì)土地資源調(diào)控的具體措施的研究尚不深入,有的措施還缺乏可操作性,對(duì)各種調(diào)控要素的變化引起的土地市場(chǎng)的變化也缺乏系統(tǒng)的討論。而且由于數(shù)據(jù)有限,周口新區(qū)還沒有建立地價(jià)指數(shù)等原因,論文對(duì)土地資源調(diào)控優(yōu)化的分析和提出的管理措施還僅限于定性的描述,沒有進(jìn)行定量分析,希望今后隨著對(duì)實(shí)踐的了解和知識(shí)的深化能夠深入研究下去,彌補(bǔ)以上不足。
三、研究基礎(chǔ)及進(jìn)度安排
(一)研究基礎(chǔ)
本人自1990年開始一直在河南省周口地區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣工作和行政管理工作,曾擔(dān)周口市淮陽縣的鎮(zhèn)長(zhǎng)和黨委書記,對(duì)農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣體系有過深入的研究,對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)域的知識(shí)、態(tài)度和行為了解透徹,因而有能力完成該論文的研究工作。
(二)進(jìn)度安排 論題前期準(zhǔn)備30天。
相關(guān)文獻(xiàn)資料論證查閱、國(guó)家和地方政府涉農(nóng)政策、法律法規(guī)研究、借鑒、分析,制訂出論題研究方案。
論題調(diào)研實(shí)施150天。
社會(huì)調(diào)研展開,調(diào)研資料、數(shù)據(jù)整理、分析、歸類卡片制作、確立本論闡述內(nèi)容構(gòu)架構(gòu)思。 論題寫作形成150天。
調(diào)研報(bào)告―――提煉形成論題初稿―――立論觀點(diǎn)、內(nèi)容座談考證修正、正式文本形成。
四、預(yù)期研究結(jié)果及本研究創(chuàng)新之處
土地資源調(diào)控管理是作者三年來一直在持續(xù)研究的重點(diǎn)內(nèi)容,通過不斷的學(xué)習(xí)、借鑒、總結(jié)與深化,形成了本文的一些創(chuàng)新之處,主要有以下幾點(diǎn):
(l)比較系統(tǒng)、全面地總結(jié)了國(guó)外土地資源調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示與借鑒,包括市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和政府調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)方面。
(2)針對(duì)周口地區(qū)土地利用和管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn),系統(tǒng)地分析了周口地區(qū)土地利用和管理中存在的問題,并分析了問題存在的原因。
公共管理碩士(mpa)專業(yè)學(xué)位論文 開題報(bào)告范文
開 題 報(bào) 告
學(xué) 號(hào): xxxx
姓 名: xxxxx
類 別: 在 職
導(dǎo) 師: xxxxx
選題類型:
選題方向: 政府治理與領(lǐng)導(dǎo)
擬定題目:
入學(xué)時(shí)間: 20xx年7月
開題時(shí)間: 20xxx年11月
專業(yè)學(xué)位教育學(xué)院制表
年 月 日
填 表 說 明
一、本表封面“類別”一欄,填寫“在職”。
二、本表封面“選題類型”一欄,分別填寫“專題研究論文”、“調(diào)研報(bào)告”或者“案例研究”。
三、本表封面“選題方向”一欄,分別填寫“政府治理與領(lǐng)導(dǎo)”、“公共人力資源開發(fā)與管理”、“交通行政管理”、“海事管理”。
四、開題報(bào)告中由學(xué)生填寫的內(nèi)容部分必須用計(jì)算機(jī)輸入和打印。輸入一律用宋體小四號(hào)字1.5倍行距。
五、開題報(bào)告格式可在大連海事大學(xué)專業(yè)學(xué)位教育學(xué)院網(wǎng)站下載,網(wǎng)址:zyxw.dlmu.edu.cn。
六、開題報(bào)告一律用a4紙打印,于左側(cè)裝訂成冊(cè)。各欄空格不夠時(shí),請(qǐng)自行加頁。
七、開題報(bào)告一式兩份,通過后由學(xué)生、專業(yè)學(xué)位教育學(xué)院各存檔一份。
學(xué)位論文選題 伊春市林權(quán)制度改革研究(以此論文為例)
開題報(bào)告內(nèi)容(以下八項(xiàng)分別在題目下填寫,總字?jǐn)?shù)不少于3000字)
一、選題形式和選題的目的與意義
(一)選題形式
專題研究論文/調(diào)研報(bào)告/案例研究(三者選其一)
(二)選題目的
本文將在大量閱讀文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上,選取伊春地區(qū)國(guó)有林權(quán)改革為研究對(duì)象,運(yùn)用產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論,通過對(duì)大量的數(shù)據(jù)分析,對(duì)于以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究:
1.對(duì)職工在改革前后收入結(jié)構(gòu),生活水平,固定資產(chǎn)等方面的變化,以量化的方法對(duì)改革的有效性進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。
2.認(rèn)真的分析林權(quán)改革對(duì)林業(yè)生產(chǎn)的影響,包括林木砍伐,造林情況,及土地狀況的變化是否合理,并為以后的深入改革提供方向。
3.對(duì)政府的政策實(shí)施進(jìn)行分析,并對(duì)改革的目標(biāo),內(nèi)容,范圍,方式,任務(wù)等進(jìn)行重新回顧,對(duì)政策的制定提出演進(jìn)行科學(xué)性的要求。
4.在森林資源領(lǐng)域真正建立起“歸屬清晰,權(quán)責(zé)明確,保護(hù)嚴(yán)格,流轉(zhuǎn)順暢”的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度;實(shí)現(xiàn)生態(tài)的和諧,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會(huì)的進(jìn)步,國(guó)家、企業(yè)、職工的互贏互利。
(三)選題的意義
1.理論意義
本文研究的理論意義如下:
(1)在我國(guó)國(guó)有林業(yè)這個(gè)特定的領(lǐng)域,研究現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論體系的新發(fā)展以及林業(yè)產(chǎn)權(quán)改革的新途徑和新方法,從而豐富現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論。
(2)嘗試性地探索在林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的框架下實(shí)現(xiàn)林業(yè)的生態(tài)安全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和林區(qū)職工致富有效結(jié)合的新模式,從而豐富和發(fā)展林業(yè)產(chǎn)權(quán)理論、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)和可持續(xù)發(fā)展理論。
(3)積極探索國(guó)有林業(yè)資源如何實(shí)現(xiàn)保值與增值、改革與發(fā)展,從而豐富國(guó)有資產(chǎn)改革理論。
(4)嘗試從林權(quán)制度改革的層面推動(dòng)國(guó)有林區(qū)作為資源型地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)軌,從而豐富資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型理論。
(5)積極的對(duì)政府的政策制定過程、實(shí)施過程以及事后評(píng)估提出建議,并提出了規(guī)范性和程序性及監(jiān)督性到位的建議 ,從而豐富了公共政策分析理論。
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