發(fā)布時(shí)間：2023-03-23 15:14:24
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)法論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)
按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制，“規(guī)劃”和“土地”是順應(yīng)潮流，把握大勢(shì)的主要手段。
（1）城市規(guī)劃的指導(dǎo)。城市規(guī)劃以合理利用土地，協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局，指導(dǎo)城市健康有序的發(fā)展為己任，對(duì)土地開發(fā)，利用起指導(dǎo)作用。目前我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權(quán)的土地使用者委托編制，土地使用者還要進(jìn)行市政工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)[51]。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。同時(shí)還要使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體系。在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃，要充分認(rèn)識(shí)到兩個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，遵循經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的規(guī)律，本著房地產(chǎn)市場(chǎng)要與經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進(jìn)行，整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、和適應(yīng)性。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化背景下，要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展，除了科學(xué)、合理、完善的規(guī)劃體系外，還要作好規(guī)劃的實(shí)施管理。規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理。報(bào)建審批管理主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關(guān)鍵的一環(huán)，要注意提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作責(zé)任心，保證規(guī)劃得到切實(shí)的實(shí)施。同時(shí)，加強(qiáng)批后的監(jiān)督管理。
（2）土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控。政府作為國有土地的所有者，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷經(jīng)營，是通過制定和調(diào)整年度土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃來調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一個(gè)城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計(jì)劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點(diǎn)、修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費(fèi)，預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入[52]?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)做出靈敏反應(yīng)。要增強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃的透明度，避免市場(chǎng)的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備是實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件，因此要建立有效的土地儲(chǔ)備制度。通過完善土地儲(chǔ)備制度，引入市場(chǎng)機(jī)制，盤活閑置廠房、倉儲(chǔ)等用地，提高建設(shè)用地效率。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，實(shí)施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變?cè)隽?，提高土地利用效率。通過合理補(bǔ)償?shù)韧緩?，建立企業(yè)用地退出機(jī)制，對(duì)于已出讓但無資金開發(fā)的土地適當(dāng)收取閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。
6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐
在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎(chǔ)上，抓好基礎(chǔ)設(shè)施的超前配套，提高城市的凝聚力，發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目選址和私人投資的導(dǎo)向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點(diǎn)構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng)，全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線；二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)，形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)還要建設(shè)一系列樞紐、換車、停車設(shè)施，在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強(qiáng)的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進(jìn)西安咸陽兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動(dòng)，加快兩市進(jìn)一步的密切聯(lián)系，應(yīng)該考慮：（1）規(guī)劃建設(shè)西安咸陽快速交通系統(tǒng)，包括快速路和軌道交通，并直接進(jìn)入兩市中心或與城市快速路順接，進(jìn)一步拉進(jìn)兩市的時(shí)空距離，使兩市聯(lián)系更加便捷，使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達(dá)西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規(guī)劃應(yīng)將咸陽一并考慮，在建設(shè)時(shí)序安排上將西咸軌道交通建設(shè)列入優(yōu)先建設(shè)項(xiàng)目。（3）西安城市環(huán)線將咸陽統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設(shè)上：（1）規(guī)劃建設(shè)橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng)，并形成環(huán)線，聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。（2）將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直，擴(kuò)大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區(qū)過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務(wù)的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數(shù)量嚴(yán)重不足且級(jí)別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設(shè)。（5）建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀(jì)大道、陽光大道等7條主干道；建設(shè)朝陽四路、東風(fēng)路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網(wǎng)。進(jìn)一步實(shí)行“公交優(yōu)先”政策，努力降低市民通勤成本。對(duì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施布局做適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)整，完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務(wù)設(shè)施體系，提高設(shè)施等級(jí)，減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實(shí)要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問題，關(guān)鍵還是要解決就近就業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口和工作崗位的同時(shí)一體化。
6.1.3增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)管理
經(jīng)濟(jì)適用房是目前針對(duì)住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對(duì)住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟(jì)適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟(jì)適用房要價(jià)過高、有的經(jīng)濟(jì)適用房面積過大或過小、有的經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)位過偏,交通不便。經(jīng)濟(jì)適用房用途“不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象普遍存在。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議：（1）合理規(guī)劃，嚴(yán)格控制經(jīng)39濟(jì)適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽市市政府出臺(tái)的新規(guī)定，今后經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模要控制在住房建設(shè)總規(guī)模的20%左右。同時(shí)限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計(jì)劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。既要防止供不應(yīng)求，又要防止供過于求，努力實(shí)現(xiàn)供求平衡。（2）嚴(yán)格審定程序，把經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)重點(diǎn)工程拆遷居民出售。嚴(yán)格處罰導(dǎo)致銷售對(duì)象錯(cuò)位的各種違規(guī)違法行為，嚴(yán)重者應(yīng)追究刑事責(zé)任。（3）經(jīng)濟(jì)適用房的政府稅費(fèi)優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房價(jià)上。所以,增加經(jīng)濟(jì)適用房供給的關(guān)鍵是“限房價(jià)”?！跋薹績r(jià)”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤空間,在供給土地的時(shí)候就規(guī)定其最高限價(jià)。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)售樓利潤≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中設(shè)計(jì)、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過公開招標(biāo)，讓那些信譽(yù)好、勢(shì)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗(yàn)收工作，確保工程質(zhì)量[54]。
6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度
目前，一些國有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn)，不但直接導(dǎo)致國有土地資源和政府應(yīng)收稅費(fèi)的流失，而且嚴(yán)重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于集資房減少了土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā)，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當(dāng)一部分以低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行出售，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格和較高的利潤沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。到目前為止，住宅建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時(shí)咸陽西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部，個(gè)人建私房的現(xiàn)象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關(guān)系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發(fā)，咸陽市以北及以南的大學(xué)城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出，也同樣干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的力度，堅(jiān)決制止非商品房的開發(fā)，并應(yīng)對(duì)所有商品房實(shí)行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治工作。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系建設(shè)，為廣大消費(fèi)者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。（4）積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超價(jià)抵押等不法行為，降低房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)[56]。40
6.2開發(fā)商角度
6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是第一位的，只要是符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場(chǎng)，在項(xiàng)目開發(fā)的前期做好詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和分析，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，建設(shè)市民需要的商品房，而不應(yīng)該盲目上項(xiàng)目，去建設(shè)市民已經(jīng)不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當(dāng)突出，一方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、戶型不合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價(jià)格合理、設(shè)計(jì)優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品住宅卻嚴(yán)重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時(shí)，適合廣大老百姓需要的中低價(jià)實(shí)用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場(chǎng)變化，針對(duì)老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業(yè)，使開發(fā)商和買家獲得雙贏，樹立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路，是開發(fā)商需要迫切解決的問題[58]。
6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽(yù)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，樹立品牌、提高質(zhì)量、擴(kuò)大規(guī)模、降低成本和提高信譽(yù)才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房，擴(kuò)大商品房的有效需求，才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)變化，研究市場(chǎng)，選定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。其次，也應(yīng)努力提高商品房的質(zhì)量，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當(dāng)前需要，又能為未來發(fā)展留有充分余地，工程質(zhì)量包括設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出名牌、維護(hù)名牌地位，必須在質(zhì)量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務(wù)是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理，在創(chuàng)名牌小區(qū)中，有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務(wù)可以彌補(bǔ)住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風(fēng)險(xiǎn)和損失，消除消費(fèi)者的怨氣和不滿，維護(hù)企業(yè)的名牌的信譽(yù)和形象[59]。
6.2.3提高商品房質(zhì)量
商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應(yīng)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、園林綠化、環(huán)境配套的水平，引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對(duì)于咸陽與西安的交界處及南邊的大學(xué)城的購房客戶，相對(duì)于其他的人口素質(zhì)較高，質(zhì)量要求也應(yīng)相對(duì)較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，改善居住環(huán)境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅(jiān)41持綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會(huì)大生產(chǎn)方式；加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，積極開發(fā)和大力推廣先進(jìn)、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率；促進(jìn)建筑成果的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立商品房技術(shù)保障體系；健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。
6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營銷理念
伴隨著“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭奪更多的市場(chǎng)份額，確立自己的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，成為呼風(fēng)喚雨的龍頭企業(yè)，除了傳統(tǒng)的競爭手段外，房地產(chǎn)營銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商的過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營銷有點(diǎn)變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營銷步入了一個(gè)又一個(gè)誤區(qū)。咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應(yīng)貫徹以下先進(jìn)的營銷理念。
（1）品牌營銷隨著市場(chǎng)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當(dāng)前業(yè)界普遍存在的一個(gè)誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單的等同于案名效應(yīng)，片面注重樓盤的案名設(shè)計(jì)，而忽視了對(duì)房地產(chǎn)這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升。同時(shí)，由于市場(chǎng)激烈的競爭，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進(jìn)行較長時(shí)間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢(shì)來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來，腳踏實(shí)地的進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好的構(gòu)建，營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。
（2）競爭營銷開發(fā)商能否在當(dāng)前激烈的競爭市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，對(duì)競爭對(duì)手的深入分析和準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)以及培育自身獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì)很重要。為此，開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念，練好內(nèi)功，不斷提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場(chǎng)上取得競爭優(yōu)勢(shì)必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng)，以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競爭對(duì)手的策略占領(lǐng)市場(chǎng)。
（3）合作營銷開發(fā)商在運(yùn)做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場(chǎng)份額而展開各種競爭，當(dāng)各種競爭壓力使之難以支撐時(shí)，應(yīng)多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達(dá)到合作各方都有所收益的理想效果。
（4）文化營銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長環(huán)境，購房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此，開發(fā)商不僅要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，而且要注意通過高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園和中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氣息。
（5）綠色營銷隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒有污染源。開發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]?，F(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。
（6）知識(shí)營銷悄然臨近的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代使企業(yè)經(jīng)營法則開始發(fā)生變化，企業(yè)營銷活動(dòng)不再只關(guān)注物質(zhì)分配，更強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供更多的應(yīng)用支持，以此確定新的產(chǎn)品概念和市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)新產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)需求。在這一背景下，以知識(shí)普及為先導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)的營銷新思想，應(yīng)該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建設(shè)選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也增加了消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。這必然會(huì)在引起社會(huì)反響的同時(shí)，也使開發(fā)商的銷售業(yè)績不斷上升。
6.3消費(fèi)者角度
6.3.1切合實(shí)際選擇合適的住房面積
住大房子是很多中國人的夢(mèng)想，為了這個(gè)夢(mèng)想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場(chǎng)購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟(jì)條件和資源條件，脫離實(shí)際承受能力或者超過實(shí)際需求，片面追求過大住房面積的消費(fèi)行為43是一種浪費(fèi)行為，只會(huì)加劇城市住房的緊張程度，推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心主任劉艷輝認(rèn)為，消費(fèi)者購房要及時(shí)走出“貪大求闊”的誤區(qū)，減輕不必要的生活壓力[64]。消費(fèi)者應(yīng)樹立正確的梯度消費(fèi)觀及健康住宅的消費(fèi)理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅(jiān)持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進(jìn)行適度消費(fèi)、合理消費(fèi)，形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)習(xí)慣。長期住房實(shí)物分配政策和凝固的存量市場(chǎng)，造成了“一房伴終生”的消費(fèi)模式?，F(xiàn)在，隨著二三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)和成熟，消費(fèi)者完全可以根據(jù)自己當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況和家庭情況，先買一套小一點(diǎn)的房子，再逐漸擴(kuò)大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務(wù)實(shí)的住房觀念由于目前房價(jià)普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵(lì)住房私有化的影響。消費(fèi)者普遍認(rèn)為：只有購買了商品房才稱得上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。其實(shí)這是一個(gè)消費(fèi)誤區(qū)，正是這個(gè)觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很好，能夠承受目前的房價(jià)，但是其中也有部分中低收入家庭為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，超越了正常的支付能力，因?yàn)楣┓勘成狭顺林氐呢?fù)擔(dān)，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實(shí)際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個(gè)公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會(huì)上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的西方國家，仍有相當(dāng)一部分居民由于經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的原因選擇租房的消費(fèi)方式見表6-1,出租房在住房商品市場(chǎng)上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀(jì)末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀(jì)中國住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》，中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個(gè)地方,不利于人員的自由流動(dòng),是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向相背離的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá),人員流動(dòng)的頻繁,工作崗位的變換,人們對(duì)租房的需求會(huì)越來越大。居民樹立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購房負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實(shí)際上，比較目前很多城市的購房價(jià)和租房價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟(jì)。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。
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土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開發(fā)成本，提升經(jīng)濟(jì)利潤，紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)行土地開發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)資金，并取得了良好成效。
1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點(diǎn)，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進(jìn)行土地開發(fā)成本管理時(shí)，相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度，在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟(jì)利潤水平。同時(shí)，管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查，及時(shí)了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況，分析和評(píng)價(jià)其土地開發(fā)價(jià)值。
1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中，常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢(shì)與不足，其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全相同。
1.2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。
1.2.2假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。
2土地開發(fā)成本估算方法
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開發(fā)項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此，為進(jìn)一步提升其項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算，明確企業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù)，并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權(quán)明晰，分配合理。
2.1項(xiàng)目概況
①土地登記狀況。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國有土地使用證土地登記狀況。
②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。
2.2土地開發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算該項(xiàng)目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用，本次評(píng)估的土地處于遼陽市五級(jí)地段，設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽市基準(zhǔn)地價(jià)資料，對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。
①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價(jià)指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽市的地價(jià)指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格，此次土地使用年期為70年。
③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說明，其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià)，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià)，或許直接乘以容積率1.0修正。
④開發(fā)程度修正的確定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需再進(jìn)行開發(fā)程度修正。
⑤影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)工作報(bào)告》，結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，編制出遼陽市河?xùn)|村各項(xiàng)樓面地價(jià)修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為0.27。
⑥宗地地價(jià)計(jì)算。
目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財(cái)務(wù)核算電算化，提高了財(cái)務(wù)部門的工作效率，但也存在一個(gè)共同的缺陷，它只是簡單模仿和照搬手工流程，將一項(xiàng)項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的工作搬到計(jì)算機(jī)中，并通過一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶?shí)時(shí)性。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的今日，信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費(fèi)用發(fā)生時(shí)，或一筆非法事件的發(fā)生，會(huì)計(jì)信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對(duì)信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達(dá)到真正有效的經(jīng)營運(yùn)作控制，實(shí)現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。
一、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制
新項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項(xiàng)目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楸仨毻度氪罅康馁Y本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項(xiàng)目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理。
1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制
各開發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：
成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；
投資及效益測(cè)算、利潤體現(xiàn)安排；
稅務(wù)環(huán)境及其影響；
資金計(jì)劃；
《競投方案》；
投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；
項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如小區(qū)設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。
關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。
由此可見，集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)證審核后，各開發(fā)公司在財(cái)務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項(xiàng)目的階段性預(yù)算，從財(cái)務(wù)管理的角度，把各種控制項(xiàng)用相應(yīng)的科目和部門進(jìn)行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時(shí)，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，可以按照部門進(jìn)行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時(shí)，按部門、科目將預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對(duì)比分析。以便集團(tuán)公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算控制。
二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（1）成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對(duì)集團(tuán)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級(jí)管理，明確所屬級(jí)次及隸屬關(guān)系。
（2）成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對(duì)公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類、分級(jí)核算。
企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。然后按成本對(duì)象進(jìn)行歸集分配。
2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制
公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計(jì)劃按類別填報(bào)、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級(jí)批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計(jì)劃分配資金。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計(jì)劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目給予報(bào)警提示，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的事中控制。通過項(xiàng)目計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與查詢，給公司高級(jí)管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析，不僅可以了解該項(xiàng)目的當(dāng)前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項(xiàng)，從而可以從源頭對(duì)異常現(xiàn)象進(jìn)行分析，有針對(duì)性地采取措施。期末，管理者通過項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析，為對(duì)相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動(dòng)化使資金運(yùn)作效率大大提高，同時(shí)也對(duì)高層管理人員形成了制約。
三、銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制
城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。
2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點(diǎn)
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。
而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾
城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對(duì)公共開發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問題。
3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
3.2開發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。
3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。
3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。
4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一目標(biāo)
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的最終目標(biāo)是一致的。那么在最終目標(biāo)一致的情況下，城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)更好的服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門的意見，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)指標(biāo)，更優(yōu)的體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識(shí)。總之，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。共同建設(shè)和諧發(fā)展的城市進(jìn)程。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在交易過程中必然產(chǎn)生大量的交易成本。首先，建設(shè)項(xiàng)目是具有高度復(fù)雜性的長期交易活動(dòng)，加上項(xiàng)目的一次性和信息不對(duì)稱，導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目交易過程中高度的不確定性，消除減小這種不確定性，要采取一定的協(xié)調(diào)工作。而正是這種協(xié)調(diào)工作會(huì)產(chǎn)生一些交易成本。其次，由于眾多參與方的理性有限，不可能預(yù)見未來合同簽訂完后涉及的各個(gè)細(xì)節(jié)問題和突發(fā)事件。這就是不完全的契約問題，為了處理這個(gè)問題，往往涉及到責(zé)任的確認(rèn)，明確責(zé)任往往意味著價(jià)格談判，而這個(gè)談判過程就會(huì)消耗很多的有形與無形的成本。第三，項(xiàng)目一旦開始，項(xiàng)目的所有參與方就被緊密綁定。在這種情況下，就必然有機(jī)會(huì)主義行為的存在，要想消除這種機(jī)會(huì)成本，就會(huì)同開發(fā)商進(jìn)行反復(fù)談判，而這種談判帶來的成本不容忽視。高度的不確定性、參與方的有限理性與機(jī)會(huì)主義行為是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生交易成本的重要因素，而這些重要因素的形成也都源于項(xiàng)目的一次易，正因?yàn)轫?xiàng)目的一次易，所以才會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目交易中不確定性、參與方有限理性與機(jī)會(huì)主義程度的加深，進(jìn)而使得交易成本更大。而項(xiàng)目的一次易是項(xiàng)目的本質(zhì)，我們無法改變，因而交易成本不能在項(xiàng)目層面上進(jìn)一步降低，只能在企業(yè)層面上更好的控制與降低。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本控制的有效途徑
動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目需要眾多的參與者，而這些參與者都是以組織的形式參與的，而這些組織都是所屬企業(yè)這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定環(huán)境中的一員，因此，如果在企業(yè)層面上形成穩(wěn)固的關(guān)系，項(xiàng)目層面上才會(huì)有更好的溝通，從而才會(huì)更好的降低交易成本，實(shí)現(xiàn)共贏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟可以把游離在建筑市場(chǎng)中松散的、缺乏長期合作的且與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相連的企業(yè)整合到一起，改變各個(gè)企業(yè)之間的一次易關(guān)系，使其形成長期穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)組織，通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是建筑產(chǎn)品的開發(fā)者，位于建筑產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，開發(fā)企業(yè)作為一個(gè)“系統(tǒng)集成商”將土地、資金、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)、營銷等資源集合在一起，有必要進(jìn)行信息的集成和共享。同時(shí)每一個(gè)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目具有同質(zhì)性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適合構(gòu)建長期的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過建立長期的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，就會(huì)降低交易成本，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。
1)企業(yè)層主要是由動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)來管理
實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立聯(lián)盟委員會(huì)，相關(guān)其他企業(yè)派駐代表參與動(dòng)態(tài)聯(lián)盟里的最高權(quán)力機(jī)關(guān)是聯(lián)盟委員會(huì)，在信息集成的基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織信息的管理、組織成員的管理、聯(lián)盟的運(yùn)行管理、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目管理及聯(lián)盟平臺(tái)開發(fā)維護(hù)等。
2)會(huì)員層可以由建筑市場(chǎng)上與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有密切聯(lián)系的企業(yè)組成
聯(lián)盟委員會(huì)采用一定的評(píng)價(jià)機(jī)制與準(zhǔn)入機(jī)制對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行篩選。會(huì)員企業(yè)可以通過動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的門戶平臺(tái)，主動(dòng)申請(qǐng)加入;另一方面動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)可以根據(jù)自身平臺(tái)和具體項(xiàng)目的情況從市場(chǎng)上搜尋適合的企業(yè)邀請(qǐng)加入。聯(lián)盟中的所有企業(yè)都要與聯(lián)盟委員會(huì)簽訂聯(lián)盟協(xié)議，接受組織內(nèi)外的監(jiān)督管理。
3)項(xiàng)目層是針對(duì)具體的一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，組合而成的項(xiàng)目層面的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。在實(shí)際操作中地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)起者通過動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的運(yùn)作平臺(tái)向聯(lián)盟成員項(xiàng)目的招標(biāo)信息，會(huì)員企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)。該地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)起者與動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行考察衡量，確定合適的會(huì)員企業(yè)組成聯(lián)盟伙伴，進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)全程對(duì)企業(yè)間的合作進(jìn)行管理監(jiān)督，促進(jìn)平臺(tái)的良好發(fā)展。從以上分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建降低了建設(shè)項(xiàng)目交易中的不確定性、參與方的有限理性和減少了機(jī)會(huì)主義行為的產(chǎn)生，一定程度上抑制了交易成本的產(chǎn)生;不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的長期建立更是加強(qiáng)了業(yè)主與承包商之間的合作關(guān)系，這種合作關(guān)系彌補(bǔ)了項(xiàng)目層面一次性契約關(guān)系的不足，從而大大降低了交易成本。如監(jiān)督成本、協(xié)調(diào)成本、保證成本，更重要的是避免了事后機(jī)會(huì)主義行為的發(fā)生:如開發(fā)商想用最低的價(jià)格招標(biāo)一個(gè)高資質(zhì)的施工企業(yè)，而施工企業(yè)又想用最低的成本獲得最大的利益，經(jīng)常采用低價(jià)中標(biāo)，然后再破壞合同價(jià)格，這是一種典型的時(shí)候機(jī)會(huì)主義行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建的長期動(dòng)態(tài)聯(lián)盟就可以杜絕這種情況的發(fā)生。
3結(jié)語
隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目如雨后春筍般的出現(xiàn)。工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，通過在房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對(duì)保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽(yù)都具有非常重要的作用。
2工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
2.1房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，千頭萬緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，根據(jù)營銷策劃部門所做的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級(jí)以及相應(yīng)的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過運(yùn)用規(guī)劃部門對(duì)于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識(shí)，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，制定出能夠?qū)崿F(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo);其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國招投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)競標(biāo)，重點(diǎn)從項(xiàng)目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進(jìn)行客觀、公正、綜合的評(píng)價(jià)。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手:其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及《中華人民共和國招投標(biāo)法》等相關(guān)法律，設(shè)計(jì)出“施工方便、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案;其二，在設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求;其三，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率;其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量，當(dāng)需要進(jìn)行圖紙改進(jìn)時(shí)，應(yīng)該按照相關(guān)的規(guī)程程序辦理手續(xù)。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長等特點(diǎn)，因此工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理，應(yīng)該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對(duì)保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商以及施工單位都應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)的安全結(jié)構(gòu)和永久性的重要性，并嚴(yán)格的按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務(wù)就是制訂相應(yīng)的合同，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款之外，施工合同還應(yīng)該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應(yīng)、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗(yàn)收等眾多方面的內(nèi)容，通過實(shí)施合同管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、成本三個(gè)方面進(jìn)行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關(guān)重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個(gè)方面:
(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應(yīng)該推行材料設(shè)備使用準(zhǔn)入制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用的主要材料進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定位，當(dāng)施工材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，施工單位應(yīng)該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應(yīng)的檢驗(yàn)報(bào)告等，必要時(shí)，應(yīng)該對(duì)材料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗(yàn)室進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)合格之后才允許材料進(jìn)場(chǎng)，材料進(jìn)場(chǎng)之后，還應(yīng)該進(jìn)行材料的倉儲(chǔ)和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應(yīng)的材料領(lǐng)用制度，防止出現(xiàn)濫領(lǐng)、冒領(lǐng)等問題;
(2)由承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關(guān)的規(guī)定，對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理，保證施工工序達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，才能進(jìn)行下一道工序的施工，施工單位也應(yīng)該在施工中實(shí)行自我質(zhì)量控制;
(3)當(dāng)工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的另一個(gè)重要內(nèi)容，因?yàn)楣て诓粌H關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關(guān)系到購房者的利益，因此應(yīng)該嚴(yán)格地控制工期，可以采用P3軟件進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度管理，保證工程能夠按照既定的計(jì)劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行公正、公平、公開的原則，選擇價(jià)格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預(yù)算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因?yàn)橘|(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應(yīng)該有審計(jì)部門把關(guān)，不能隨意進(jìn)行估算。
3結(jié)束語
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托(REITs)國際比較啟示
房地產(chǎn)投資信托(REITs),是指采取投資公司、信托計(jì)劃或投資基金的形式,通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金,然后進(jìn)行專業(yè)化的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。近年來,REITs在國外發(fā)展迅速,形成了以美國為代表的美國模式和以日本、新加坡等亞洲國家為代表的亞洲模式,這兩種模式在發(fā)展歷程、立法和結(jié)構(gòu)方面都表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。我們有必要對(duì)此進(jìn)行分析,并從中得到一些啟示。
一、兩種房地產(chǎn)投資信托模式的發(fā)展歷程
(一)美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
REITs以美國發(fā)展的最為成熟和完善,至今已有40多年的歷史?？梢哉fREITs基本上是《國內(nèi)稅收法典》的產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)的美國政府為刺激疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng),在稅法的修訂案中授予REITs特殊的所得稅待遇,同時(shí)對(duì)它的組織結(jié)構(gòu)、收益分配等要件方面做出嚴(yán)格的界定。而且REITs所發(fā)行的股票或受益憑證可以上市交易,這就解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差的問題。
但是,REITs在美國的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。20世紀(jì)80年代以前,REITs受限于法律約束和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,發(fā)展大起大落,投資者對(duì)這種創(chuàng)新的投資模式充滿了懷疑。80年代以后,REITs的狀況開始好轉(zhuǎn),這不僅得益于美國《1986年稅收修正案》的頒布,它極大地增強(qiáng)了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優(yōu)勢(shì),從而吸引了大量投資者;而且也得益于REITs自身的調(diào)整和改變,在經(jīng)歷了70年代的挫折以后,REITs積累了大量經(jīng)驗(yàn),改變經(jīng)營戰(zhàn)略以增加投資機(jī)會(huì)及分散風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入90年代以后,隨著美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和繁榮,REITs也進(jìn)入了一個(gè)繁榮發(fā)展階段。迄今美國大約有300余家REITs,總資產(chǎn)超過3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。從長期來看,REITs在美國目前還處于逐步成長的少年時(shí)期。而根據(jù)預(yù)測(cè),以后30年REITs的總資產(chǎn)將在4500億-6000億美元之間。隨著美國REITs的不斷發(fā)展與完善,它對(duì)美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生更大的作用。
(二)亞洲國家房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
日本的REITs是由金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)界及政府共同推動(dòng)發(fā)展的。上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給金融機(jī)構(gòu)留下大量貶值的抵押房地產(chǎn),形成巨額不良資產(chǎn)。面對(duì)此現(xiàn)實(shí),金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)界開始考慮房地產(chǎn)的流動(dòng)性,極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時(shí),日本政府采取一系列措施刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,1998年通過了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正為《投資信托法》,準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),2001年3月東京證券交易所建立了REITs上市系統(tǒng),允許REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs?？梢灶A(yù)想,隨著日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,銀行壞賬的消除,REITs的發(fā)展將開始進(jìn)入繁榮時(shí)期,并對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
自2000年起,REITs在亞洲其它國家也有了突破性的發(fā)展。新加坡財(cái)政當(dāng)局在1999年5月14日頒布了《財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t》,并在2001年的《證券和期貨法則》對(duì)上市REITs做出相關(guān)規(guī)定,以管理REITs的運(yùn)行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,總市值估計(jì)超過220億元;韓國在2001年頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》,為REITs發(fā)展提供相關(guān)的法律依據(jù)。隨后,韓國證券交易所修改了上市規(guī)則,制定了REITs上市的相關(guān)條例。目前韓國有8支REITs,其中7支公開上市,另一支為私募發(fā)行。
總之,美國REITs經(jīng)過多年的發(fā)展,已成為一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式,其比重已經(jīng)超過直接投資方式。但在新興市場(chǎng)和發(fā)展中國家,REITs還處于起步階段,具有良好的發(fā)展前景。
二、兩種房地產(chǎn)投資信托模式在立法上的比較
(一)稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)模式—美國REITs
美國REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法所決定。REITs除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律外,其最主要的法律條件來自于針對(duì)REITs的稅法。由于REITs在稅收方面享受優(yōu)惠,因此相關(guān)稅法演變是決定REITs結(jié)構(gòu)、發(fā)展和演變的主要因素。在美國設(shè)立REITs并享受稅收優(yōu)惠的主要條件包括REITs的結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面。可以說,稅收優(yōu)惠是美國REITs發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力,而REITs行業(yè)也根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展不斷創(chuàng)新,選擇合適的結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。
(二)專項(xiàng)立法模式—亞洲REITs
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對(duì)象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動(dòng)的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長的時(shí)間。
4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計(jì)民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長,項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險(xiǎn)較大
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競爭對(duì)手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時(shí)間的推移,建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng),從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時(shí),可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。
12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況;需要營銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè);需要造價(jià)人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè);需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征
目前國內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動(dòng)的營利性事業(yè))之分,本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報(bào),或者見機(jī)拋售,獲取收益。
這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場(chǎng))固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場(chǎng)),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)運(yùn)營。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。
一個(gè)城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營商戶自然就不會(huì)前來承租或購買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢(shì)的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對(duì)于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長期經(jīng)營的市場(chǎng)需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報(bào),在長期經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營成功。
6、高風(fēng)險(xiǎn)性
總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對(duì)象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會(huì)效益
