序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)金融論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

第1篇

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

4.商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風(fēng)險規(guī)避機制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

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第2篇

在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，由于房地產(chǎn)屬于核心地位，并且此行業(yè)會帶動周邊其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還對我國銀行金融體系有很大的影響，其中房地產(chǎn)泡沫對銀行金融風(fēng)險出現(xiàn)的概率影響極大，嚴重會直接干擾到我國銀行金融體系而造成整個體系無法正常的運行。特別是房地產(chǎn)泡沫消失的時候，房地產(chǎn)作為財富標志，其價值不斷減少，會大大降低人們的消費能力而造成建筑業(yè)不景氣，從而使銀行金融風(fēng)險增大。目前銀行熱衷于擴充信貸，之所以金融風(fēng)險會集中在銀行，其主要原因有：

(一)信息不對稱房地產(chǎn)市場信息的不完全

缺乏相對應(yīng)的分析系統(tǒng)。若想精準的計算房地產(chǎn)、項目的貼現(xiàn)值就必須要依賴于租金、貼現(xiàn)比率、預(yù)期通貨膨脹、貶值預(yù)算等指標，但是這些指標很難得到證實，且存在信息不充分的情況，就算是在市場最好的階段，銀行也無法準確估計出房地產(chǎn)的具體價值，而造成當前的抵押物經(jīng)常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當時市場價值及過去價值，并非變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值與市場價值差距較大，所以銀行很可能會低估房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

(二)風(fēng)險短視問題

由于房地產(chǎn)的周期相對比較長，極易造成短視的問題。目前房地產(chǎn)市場不斷興旺，尤其是在價格持續(xù)上漲多年以后，房地產(chǎn)的還款以及貸款回報都十分良好，會使大部分人認為市場還會保持良好狀態(tài)。價格的不斷攀升也造成了貸款額與價值比率的不斷下降，從而出現(xiàn)低估了房產(chǎn)風(fēng)險現(xiàn)象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產(chǎn)品超過貸款額，銀行基本不會注意其它細節(jié)問題。大的經(jīng)濟問題很少發(fā)生，從而導(dǎo)致銀行低估沖擊風(fēng)險發(fā)生的概率，根據(jù)目前現(xiàn)有的經(jīng)驗情況，銀行高層普遍會認為沖擊發(fā)生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關(guān)注樂觀預(yù)期信息而忽略了早期警告信號，從而造成金融風(fēng)險。

(三)監(jiān)督管理不完善

當銀行金融自由逐漸成為促進經(jīng)濟發(fā)展宏觀政策的時候，管理部門或許會對應(yīng)用高風(fēng)險的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對于銀行來說，高風(fēng)險策略會在一定程度上對銀行產(chǎn)生利益，利益的增長掩蓋了銀行風(fēng)險。銀行部門的不斷發(fā)展與壯大，成為推動經(jīng)濟增長的主要動力，管理部門的責(zé)任就變得更大。從利益的角度來說，監(jiān)管部門采取拖延糾正的措施也許會是更好的選擇，但是今天的損失會在未來某一天變成現(xiàn)實，到那時就會產(chǎn)生更大的影響。

二、銀行金融對房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會對銀行金融造成很大影響，如果不能進行及時解決，很有可能會出現(xiàn)更大的問題，甚至是爆發(fā)金融危機，與此同時，銀行的政策也會對房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生短期影響，因此，短時間內(nèi)銀行金融風(fēng)險與價格泡沫會形成一定循環(huán)關(guān)系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產(chǎn)安全管理體系，同時需要銀行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市場房地產(chǎn)

想要持續(xù)健康的發(fā)展，首先需要建立完善發(fā)達的金融市場。在金融市場相對比較發(fā)達的情況下，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機行為相對比較少，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，完善的金融市場對分散風(fēng)險具有一定作用，減少房產(chǎn)泡沫給銀行金融帶來的影響。

(二)拓寬金融渠道，分散風(fēng)險

拓展房產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，將金融風(fēng)險分散開，中國房地產(chǎn)融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產(chǎn)市場承擔了較高的風(fēng)險，所以，要降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險必經(jīng)之路是拓展房地產(chǎn)融資渠道，將金融風(fēng)險合理的分散，讓更多民眾和機構(gòu)能夠參與房地產(chǎn)投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時收益更多，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)建立基金制，上市融資，不單單擴大了融資渠道而且分散了房地產(chǎn)風(fēng)險。

(三)加強政府宏觀調(diào)控，建立泡沫預(yù)警機制

為了降低房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問題，相關(guān)部門應(yīng)該制定完善的泡沫預(yù)警機制。通過對經(jīng)濟波動規(guī)律的觀察以及宏觀形勢的研究，能夠確切的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢指標，并且對這些指標進行監(jiān)控，以便于可以最大限度的發(fā)現(xiàn)市場動態(tài)。依據(jù)各界人士的研究結(jié)果表明：指標選擇大致上看可以分為房屋需求指標、房屋價格指標以及供給指標等三類，其中每一大類又分為許多具體指標，通過對這些指標的測算，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調(diào)控提供了有力依據(jù)。如果數(shù)據(jù)表明發(fā)展過熱，有關(guān)部門可以及時進行調(diào)控并發(fā)出警告，制定一定的政策，提高對投資者的教育力度，穩(wěn)定市場情緒，改變以往的預(yù)期，從而化解泡沫風(fēng)險。

(四)防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機行為房產(chǎn)價格上漲的最主要原因

就是房地產(chǎn)進行投機炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關(guān)政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應(yīng)該依據(jù)國家的法律政策，建立完善的信貸標準，并且根據(jù)家庭的實際情況，包括人口數(shù)、購買面積、購買套數(shù)等進行差異化標準，在滿足居民基本住房需求的同時也應(yīng)該控制購房數(shù)量，避免出現(xiàn)金融風(fēng)險。銀行與有關(guān)部門應(yīng)該對房地產(chǎn)貸款資金流向進行密切關(guān)注，并依據(jù)具體實際情況，做出合理的調(diào)控，禁止出現(xiàn)炒賣期房現(xiàn)象，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)投機行為。

(五)擴大物質(zhì)財富標志組成擴大

物質(zhì)財富標志組成，需要銀行等有關(guān)部門創(chuàng)造和開發(fā)更多的基金與債券等信用產(chǎn)品，并且促使這些產(chǎn)品都可以成為物質(zhì)財富標志，以此來替代房產(chǎn)標志，最大程度促使房產(chǎn)回歸原有的居住價值。

(六)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)需要

市場以及政府發(fā)揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎(chǔ)之上，努力對房產(chǎn)的供給與需求進行合理的調(diào)整與優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使人們可以在投資購房和需求購房等方面獲得最大收益。

(七)完善銀行內(nèi)部機制

由于房地產(chǎn)是一項風(fēng)險性比較高、收益也比較好的行業(yè)，因此就需要銀行在房地產(chǎn)進行信貸業(yè)務(wù)的時候把握好尺度，對自身行為進行規(guī)范，建設(shè)完善的內(nèi)部機制，強化銀行管理制度。一方面，建立相對比較完善的個人信用制度，建設(shè)個人信用體系，提高個人信用評估環(huán)境以及風(fēng)險識別機制，主要包含：個人信用監(jiān)控、個人信用登記、風(fēng)險管理制度、評估制度以及預(yù)警制度，通過建立這些制度，真實的反應(yīng)信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進行正確判斷，緩解銀行風(fēng)險。另一方面，對房地產(chǎn)的貸款資格進行嚴格評審。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理貸款時，需要對企業(yè)貸款資格進行嚴格審查，對需要貸款的項目進行嚴格調(diào)查，包含企業(yè)的財務(wù)情況、信用記錄、開發(fā)資格等。與此同時，也應(yīng)該關(guān)注企業(yè)與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)控股公司轉(zhuǎn)移經(jīng)濟，挪用借款等問題。并且對擁有不良記錄、存在管理問題以及開發(fā)經(jīng)驗相對比較薄弱的企業(yè)，進行嚴格控制發(fā)貸金額。

(八)注重措施靈活性與綜合控制與監(jiān)管

現(xiàn)階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產(chǎn)中證券化資產(chǎn)逐漸擁有主導(dǎo)地位，銀行金融形勢逐漸更新與變化，促使金融市場逐漸變得復(fù)雜化，所以就需要我們不斷加強管理監(jiān)督機制，并且對房地產(chǎn)行業(yè)進行綜合調(diào)控，改變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，最大限度促進經(jīng)濟增長。對于不同的金融情況與地產(chǎn)需求應(yīng)該采取不同措施，亦或是對于不同時期不同地區(qū)的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風(fēng)險以及房產(chǎn)泡沫。

(九)完善和規(guī)范中介服務(wù)

對房地產(chǎn)金融服務(wù)進行完善與規(guī)范，推動房地產(chǎn)市場信心化發(fā)展以及中介服務(wù)的誠信體系建設(shè)，因此，可以建立相應(yīng)的評估體系、信用評級、地產(chǎn)保險、貸款咨詢等機構(gòu)，從而為了增加房地產(chǎn)信息透明化提供一定的基礎(chǔ)。除此之外，培育一定的金融機制和房地產(chǎn)金融渠道也是其解決房地產(chǎn)過度依賴銀行貸款的問題、發(fā)展地產(chǎn)融資以及分擔銀行和房地產(chǎn)風(fēng)險的主要內(nèi)容。所以，就需要我們不斷進行調(diào)控與改革。打破壟斷現(xiàn)象、發(fā)揮市場配置作用，最大限度的分散風(fēng)險。一旦房產(chǎn)市場出現(xiàn)問題時，例如過熱問題，相關(guān)部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購房首付等政策來進行宏觀調(diào)控，從而約束地產(chǎn)行業(yè)的擴大速度與規(guī)模。

三、結(jié)束語

第3篇

事實證明，我國1992年至1994年、1999年至2001年這兩個時間段內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的推動作用舉足輕重。根據(jù)建設(shè)部測算，1998年住宅建設(shè)和房地產(chǎn)投資至少拉動國民經(jīng)濟增長1.5個百分點，1999年也在1個百分點以上。在發(fā)達國家GDP比重中，房地產(chǎn)增加值都在10％左右，而我國2001年GDP比重中，房地產(chǎn)增加值僅為3％左右。因此只要國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必將進一步發(fā)展。正常的合乎價值規(guī)律的房地產(chǎn)升溫是好事，但不可否認，這其中有偏離價值規(guī)律的不正常升溫，這一現(xiàn)象應(yīng)當引起我們的關(guān)注和警惕。

一、房地產(chǎn)虛熱易發(fā)生泡沫累

在迅速升溫的房地產(chǎn)業(yè)中有一種值得關(guān)注的虛熱現(xiàn)象，并正在累聚風(fēng)險。這主要表現(xiàn)為一是商品房搶購者中有相當一部分投資者正在變成投機者。從杭州樓盤開買看，一些大老板特別是溫州、臺州一些個私老板，不看價格、不看結(jié)構(gòu)、不看朝向，往往一出手就是一個樓層全拿下。等一段時間后，他們再高價拋出，而真正需要居住的購房者買不到商品房，或買不起商品房。一位溫州商人在杭州一次性買下30套商品房，僅一年就賺了600多萬元。這種投機者一多，表面上看商品房不斷地賣出去，而需求仍然沒有減少，容易造成需求趨旺及價格飛漲的假象，使得樓市越來越偏離市場需求。杭州市離西湖稍近的地段早兩年前每平方米8000元左右，現(xiàn)在漲到每平方米10000元以上，臺州市商業(yè)街6年前以立地4層35萬元價格買入的營業(yè)房，現(xiàn)已上漲1至2倍。這些投機炒房者被杭州市民稱為炒樓花，雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風(fēng)險，高價拋不出去，就有可能成為“房東”。二是商品房空置總量和空置率高得驚人。在一些房地產(chǎn)異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現(xiàn)象，一邊是高樓大廈空著，一邊是市民擁擠在陳舊狹小的民房里。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2002年上半年，房地產(chǎn)投資增幅達32.9％，遠遠高出銷售增幅，其中10多個省高出20％以上。這導(dǎo)致了商品房空置率繼續(xù)上升。到去年7月止，我國商品房空置總量已達1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬套商品房閑置，其中有一半是空置了一年，占壓資金超過2500億元。三是價格飛漲偏離價值規(guī)律。有些地方的圈地已經(jīng)失去理智，杭州近郊地塊已經(jīng)從幾年前的每畝5萬元拍賣到了如今的300萬元一畝。就是杭州市的商品房房價，據(jù)杭州市房地產(chǎn)交易市場直接負責(zé)商品房交易備案和登記的部門提供的統(tǒng)計表明，2002年與2001年相比，新建商品房的平均漲幅在12.19％，二手房均價漲幅為31％，這超出了經(jīng)濟增長速度和市民承受能力。四是房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金嚴重不足。目前浙江大部分房地產(chǎn)開發(fā)商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達70％，，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險；形成機制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機構(gòu)。而當房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€金融系統(tǒng)風(fēng)險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的特殊機理，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復(fù)制動態(tài)進化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險的演進過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時期內(nèi)，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。

針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，紛紛擴大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成并且不斷加劇。

而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機行為，需要政府嚴格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風(fēng)險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風(fēng)險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題。

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第5篇

論文關(guān)鍵詞:次貸危機;房地產(chǎn)市場;金融風(fēng)險;風(fēng)險防范

1 美國次貸危機

2001年9?11事件后,美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅,美國經(jīng)濟衰退,為了防止經(jīng)濟過度下滑,美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮,房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭,不斷降低貸款標準,使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字,而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構(gòu)加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時,導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險

我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險。

2.1 高房價的市場風(fēng)險

近年來,我國房地產(chǎn)價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預(yù)示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險就會暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險

銀行職員的風(fēng)險意識不強,為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險,我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景,如經(jīng)濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用,針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險,應(yīng)采取多種措施穩(wěn)>！

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險,一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風(fēng)險。

雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動性,但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實施,銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險的目的。

住房貸款證券化 可以分散銀行風(fēng)險,但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險透明度,以此來防范風(fēng)險。

3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風(fēng)險,進而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力,加強管理

房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風(fēng)險措施,應(yīng)當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標準,及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德,也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責(zé)任認定以控制信用風(fēng)險。

第6篇

論文摘 要：隨著我國住房抵押貸款余額的進一步增加，商業(yè)銀行面臨流動性風(fēng)險，所以急需推動住房抵押貸款證券化的實施。文章結(jié)合次貸危機分析了美國住房抵押貸款的證券化模式，指出我國可以借鑒美國模式。但是需要從次貸危機中吸取一定的教訓(xùn)，使得我國住房抵押貸款證券化更好地發(fā)展。 

 

一、引言 

 

20世紀70年代以來，資產(chǎn)證券化以其能夠降低發(fā)行主體的融資成本，爭強資產(chǎn)流動性，提高資本市場的配置效率和滿足投資者的特殊需求等優(yōu)勢，在世界各國很快得以實施和普及。資產(chǎn)證券化以住房抵押貸款證券化為源頭。住房抵押貸款在以美國為首的西方發(fā)達國家發(fā)展迅速。它深刻改變了美國等許多國家金融業(yè)的發(fā)展歷程，引發(fā)出一系列的制度創(chuàng)新、市場創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新。近幾年來，住房抵押貸款的證券化也備受我國學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，成為一項在我國呼之欲出的金融創(chuàng)新。然而就在大家積極肯定并提出以美國房貸抵押貸款證券化為學(xué)習(xí)榜樣的時候，一場自2006年年底開始的次級住房抵押貸款債券危機（簡稱次貸危機）席卷了美國市場，并最終傳染到整個國際金融市場，并引發(fā)國際金融市場的動蕩。這無疑給我國住房抵押貸款的證券化敲響了警鐘，我們不得不審視美國住房抵押貸款證券化制度和這場次貸危機的起因，并且從中得到啟示，為我國推進抵押貸款證券化工作提供建議。 

 

二、美國住房抵押貸款證券化及次貸危機的產(chǎn)生 

 

（一）美國住房抵押貸款證券化 

美國房地產(chǎn)信貸市場，其制度經(jīng)歷了一個從不完善到完善的過程，尤其是20世紀30年代經(jīng)濟大蕭條之后，美國在防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險方面采取了一系列的措施，逐步建立健全了一整套的風(fēng)險預(yù)防、分攤和轉(zhuǎn)移的體制。其中在風(fēng)險的風(fēng)癱和轉(zhuǎn)嫁方面，最突出的就是建立了房地產(chǎn)抵押貸款的證券化制度。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國已經(jīng)建立起了規(guī)模龐大的房地產(chǎn)抵押貸款證券化的一級和二級市場。它打破了房地產(chǎn)信貸市場和資本市場的隔閡，形成了全國性的房地產(chǎn)金融市場。 

美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化結(jié)構(gòu)包括一級抵押貸款市場和二級抵押貸款市場。一級抵押貸款市場指的是房地產(chǎn)抵押貸款的形成和擔保市場。它主要包括借款人、貸款機構(gòu)以及信用擔保機構(gòu)和保險公司等中介服務(wù)機構(gòu)。二級抵押貸款市場特殊目的機構(gòu)（spv）對抵押貸款進行打包并發(fā)行抵押支持證券（mortgage backed securities， mbs），并在投資者之間流通的市場。主要包括特殊目的機構(gòu)、各種投資者、信用評級機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所和證券承銷商等中介服務(wù)機構(gòu)。資產(chǎn)證券化基本操作步驟主要包括：資產(chǎn)池（asset pooling）的組建，設(shè)置特殊目的機構(gòu)（special purpose vehicle, spv），信用增級（credit enhancement），信用評級（credit rating）及債券發(fā)行，發(fā)起人支付資產(chǎn)的價款，資產(chǎn)管理與回收資產(chǎn)收益和還本付息等。 

在組建資產(chǎn)池的過程中，發(fā)起人對抵押貸款證券化的融資需求進行分析，確定其證券化的目標。然后對能夠證券化的資產(chǎn)進行清理估算，根據(jù)證券化的目標確定資產(chǎn)數(shù)量，最后將這些資產(chǎn)匯集組建資產(chǎn)池。在美國，資產(chǎn)池的標的資產(chǎn)分為三個等級，即優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)、另類a級（alt-a）抵押貸款和次級抵押貸款。其中次級抵押貸款指的是償付額占收入的比例（dti）大于55%和抵押貸款占房產(chǎn)價值比例（ltv）大于85%的貸款。當dti小于55%和ltv小于85%的貸款為優(yōu)質(zhì)抵押貸款。另類a級抵押貸款是介于兩者之間的灰色等級貸款，主要區(qū)分標準是根據(jù)借款人提供的收入證明等。2003年以前，美國住房抵押貸款超過60%是優(yōu)質(zhì)抵押貸款。截至2006年，美國次級抵押貸款為6000億美元，當年美國房貸中有21%是次級抵押貸款。這種由銀行或投資公司向信用較差的客戶發(fā)放的次級抵押貸款風(fēng)險大，一旦發(fā)生拖欠、違約或者取消抵押品贖回權(quán)，都會給貸款機構(gòu)造成損失。并且由于風(fēng)險傳染性，它容易引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險。 

設(shè)置特殊目的機構(gòu)是為了保證資產(chǎn)證券化交易的順利進行。其主要作用是按照“真實出售”的標準，從貸款機構(gòu)處購買基礎(chǔ)資產(chǎn)并為其擔保，組建資產(chǎn)池，并通過信用增級（credit enhancement）手段為其進行信用增級，并且聘請專業(yè)信用評級機構(gòu)為增級后的資產(chǎn)進行評級并選擇證券承銷商發(fā)行抵押支持債券。信用增級即為了達到投資者和發(fā)行人需要達到的信用等級而采取一系列能使得證券化后的資產(chǎn)信用等級提高的措施。信用增級的手段主要包括銀行開立信用證、保險公司提供保險、原始權(quán)益人提供超額抵押和建立差額賬戶等。在美國，為配合次級抵押貸款的證券化，建立的特殊目的機構(gòu)包括：政府國民抵押貸款協(xié)會（government national mortgage association，俗稱吉利美）、聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（federal national mortgage association，俗稱房利美）和美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司（federal home loan mortgage corporation）三家。正是因為有了這三家政府機構(gòu)的信用擔保，投資者才會對mbs產(chǎn)生如此濃厚的興趣，并且使得次級住房抵押貸款證券發(fā)展如此迅速。

（二）美國次貸危機的產(chǎn)生 

 雖然美國貸款資產(chǎn)證券化得到長足的發(fā)展，給金融市場帶來活力，但是同樣是資產(chǎn)證券化給它帶來了金融動蕩和危機。這就是2006年下半年開始的發(fā)源于美國，后迅速傳遍國際金融市場的美國次貸危機。有學(xué)者說這次次貸危機造成的損失不亞于1998年的亞洲金融風(fēng)暴。它的產(chǎn)生并非資產(chǎn)證券化本生的制度缺陷，其根源有以下幾點： 

首先表現(xiàn)為住房抵押貸款放款政策過于寬松。2001年到2005年為美國房地產(chǎn)的繁榮時期。由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅以及“911事件”的沖擊，美國經(jīng)濟陷入衰退境地。為了刺激經(jīng)濟增長，美聯(lián)儲采取連續(xù)降息的方式。自此，美國進入一個連續(xù)降息周期。這直接導(dǎo)致了美國房地產(chǎn)的繁榮。隨著經(jīng)濟復(fù)蘇和居民收入水平的提高，以及對房價進一步升高的預(yù)期，美國居民購房欲望異常強烈，紛紛貸款買房，美國房地產(chǎn)抵押貸款急劇上升。2003年以前，優(yōu)質(zhì)抵押貸款幾近飽和狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)抵押貸款占比超過60%。于是出于對利益的沖動以及房地產(chǎn)行業(yè)的過度樂觀預(yù)期，金融機構(gòu)為了招徠客戶，為低等級信用客戶開發(fā)了所謂alt-a貸款和次級抵押貸款。并且金融機構(gòu)盡量降低放款標準，降低借款者初期償債負擔。次級抵押貸款中突出就是大量的可調(diào)整利率抵押貸款（adjustable rate mortgage, arm），即根據(jù)市場利率指數(shù)不斷調(diào)整的抵押貸款。其突出特點是在借款頭幾年按照低于市場利率的固定利率付息或者不付息，在后來則按照浮動的市場利率付息，并且這個浮動利率一般高于市場利率。因為申請次級抵押貸款的借款人通常是低收入階層，他們往往不能承受較高的首付，而且在貸款初期，他們往往不能承受較高的本息支付，因此這種抵押貸款特別受到借款人的歡迎。因為他們預(yù)期房地產(chǎn)價格會不斷上漲，只要他們在開始時候少支付本息，就算在后來也無法承受較高的利率的情況下，他們會出售房地產(chǎn)或者進行再融資（refinance），從而償還貸款。

這種貸款在期初或者利率不斷下降和房地產(chǎn)價格不斷上升的時候，通常不會出現(xiàn)問題。但是一旦市場利率不斷上漲，房地產(chǎn)價格不斷走低的時候，往往容易出現(xiàn)問題。因為這個時候購房者難以承受調(diào)整過后的利率，并且進行再融資的困難加大，這時容易發(fā)生違約事件。美國自2004年6月到2006年6月，由于經(jīng)濟復(fù)蘇，有通貨膨脹跡象，所以美聯(lián)儲連續(xù)17次加息。在加息的影響下，2006年初，美國房地產(chǎn)開始降溫，在2007年年初，房地產(chǎn)價格開始下降，這成為導(dǎo)火索，直接導(dǎo)致了次貸危機的發(fā)生。 

其次表現(xiàn)為房地產(chǎn)金融機構(gòu)和信用評級機構(gòu)的信用缺失。資產(chǎn)證券化的發(fā)展，使得房地產(chǎn)金融機構(gòu)更加易于實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)金融機構(gòu)將抵押貸款賣給投資銀行或者其它特殊目的機構(gòu)類似實體，特殊目的機構(gòu)又將貸款打包并據(jù)此發(fā)行債券，將債券賣給對沖基金、共同基金、保險基金以及其它投資者，成功實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和分攤，并且房地產(chǎn)金融機構(gòu)能夠從中獲得一筆可觀的手續(xù)費收入。所以房地產(chǎn)金融機構(gòu)樂于不顧后果，放松貸款條件，甚至于不需要借款者提供任何形式的收入和資產(chǎn)證明文件，也不考慮其真是償還能力，有的還縱容借款人弄虛作假。并且特殊目的機構(gòu)擁有強大的政府信用做擔保，出于利益的沖動，信用評級機構(gòu)往往人為提高了部分次貸債券的等級。有數(shù)據(jù)顯示，在2007年2月，美國貸款就已經(jīng)對次貸問題表示憂慮。并且2007年2月到7月就有新世紀金融公司和一些西方對沖基金，如瑞士銀行旗下的狄龍里德資本管理基金、美國知名的貝爾斯登資產(chǎn)管理公司，先后陷入困境。但是知道2007年7月，穆迪和標準普爾等評級機構(gòu)才開始調(diào)低部分債券的信用評級。彼得·莫里奇也曾經(jīng)撰文感嘆美國銀行和債券信用評級機構(gòu)的誠信淪喪。 

三、對我國房貸資產(chǎn)證券化的啟示 

 

 目前，我國抵押貸款已經(jīng)達到3萬億，占銀行貸款余額比例超過20%，已經(jīng)達到容易產(chǎn)生流動性風(fēng)險的臨界值。不能否認，房地產(chǎn)抵押貸款證券化是分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險的有效方式。所以我國有必要大力推行貸款證券化，尤其是房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)證券化。但是，從美國的例子來看，資產(chǎn)證券化也并非一個完全有效的方法。然而，我們更不能因噎廢食，不能因為美國次貸危機的產(chǎn)生，而抵制證券化。相反，我們應(yīng)該認真研究次貸危機，并且從中吸取教訓(xùn)。由第二部分可知，引發(fā)這次次貸危機的根本原因在于證券化過程中，資產(chǎn)池的組建以及信用增級和評級環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題。為了使得我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化健康快速發(fā)展，提高金融市場的運行效率，我們可以從美國次貸危機中吸取如下一些教訓(xùn)。 

 第一，在組建資產(chǎn)池的過程中，應(yīng)該注意標的資產(chǎn)的質(zhì)量。在我國，標的資產(chǎn)即商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款。出于風(fēng)險防范的要求，特殊目的機構(gòu)必須對擬證券化的資產(chǎn)質(zhì)量嚴格把關(guān)。優(yōu)質(zhì)的證券資產(chǎn)才能列入證券化的范圍，堅決排除質(zhì)量較差的信貸資產(chǎn)。具體措施可以有：建立健全信用評級制度和征信體系，即設(shè)立專門的信用機構(gòu)，負責(zé)收集和匯總與個人或企業(yè)信用有關(guān)的信息。完善房地產(chǎn)評估體系，即制定和完善房地產(chǎn)評估準則，明確房地產(chǎn)評估的主要依據(jù)、評估方法、評估報告的內(nèi)容；建立健全房地產(chǎn)評估監(jiān)管體制；進一步完善房地產(chǎn)評估機構(gòu)的管理和評估人員的資格認證制度。總之，嚴格把好資產(chǎn)池的質(zhì)量關(guān)就是把好了源頭關(guān)。 

第二，嚴防房地產(chǎn)金融機構(gòu)在發(fā)放貸款和信用評級機構(gòu)評級過程中的信用缺失現(xiàn)象。主要指嚴防商業(yè)銀行等金融機構(gòu)為了擴大貸款規(guī)模而采取漠視借款人收入、資產(chǎn)證明等文件的法律效應(yīng)和真實性，漠視借款人的真是償還能力，甚至于和借款人串通好弄虛作假的行為。具體措施包括：加強對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款的監(jiān)管，杜絕弄虛作假現(xiàn)象，嚴格控制房地產(chǎn)抵押貸款的房貸規(guī)模，控制房貸占貸款規(guī)模的比重。對于嚴防信用評級機構(gòu)的信用缺失現(xiàn)象具體措施包括：加快征信體系建設(shè)步伐，建立健全的征信體系。提高信用評級方法和手段，不能盲目相信特殊目的機構(gòu)和其它信用擔保機構(gòu)的擔保，不能對房地產(chǎn)市場盲目自信。 

最后，加強投資者風(fēng)險教育。不可否認，美次貸危機的另一個原因就是投資者對評級機構(gòu)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的盲目自信，過分最求高收益，缺乏必要風(fēng)險規(guī)避意識，滋長了房貸創(chuàng)造人和特殊目的機構(gòu)大量發(fā)行低質(zhì)量的抵押支持證券的氣焰。所以要加強投資者風(fēng)險教育，提高投資者綜合素質(zhì)。而這點，從我國目前資本市場運行情況來看，更加顯得迫切。 

 

參考文獻： 

1.寧融.住房抵押貸款證券化［m］. 中國金融出版社， 2004 

2.甑炳禧.透視美國次貸危機及對我國的啟示［j］. 經(jīng)濟與管理研究,2007(11) 

第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；金融市場

1 引言

自從1998年住房制度改革后，國內(nèi)的房地產(chǎn)消費需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來，我國的國民經(jīng)濟每年以超過7%的速度增長，而與此同時，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國家的財政收入和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來越多的參與到房地產(chǎn)市場中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場的運行與發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系程度。以避免對國民經(jīng)濟的發(fā)展不良影響。

一般來說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展及二者相互作用對國民經(jīng)濟其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機；房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定加大國內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場中的風(fēng)險？如何正確處理房地產(chǎn)市場與金融市場的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問題，就要科學(xué)、合理的認識房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。

因此，本文將從房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系角度出發(fā)。通過以沈陽為例，對房地產(chǎn)市場與金融市場進行實證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進一步的認識房地產(chǎn)市場和金融市場的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展中存在的問題提供一些實證支持。

2 研究的設(shè)計

2.1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

本文選擇的模型區(qū)域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面：

第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國家重點的經(jīng)濟改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。

第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟領(lǐng)軍地位。近年來，其房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展迅猛，具備了對二者市場進行研究的現(xiàn)實基礎(chǔ)，同時對二者未來的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

第三、沈陽市是老重工業(yè)基地，而近年來沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期的時代大背景下，房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展對整個城市未來的經(jīng)濟格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對于如何認清與協(xié)調(diào)房地市場與金融市場的關(guān)系研究對規(guī)避金融危機以及對沈陽市未來的經(jīng)濟格局規(guī)劃具有現(xiàn)實意義。

2.2 指標選取依據(jù)

如何來選取指標來代表房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟市場的發(fā)展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據(jù)主要遵循以下原則：

第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場與金融市場的功能定義來選定經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟指標。金融市場，是實現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價證券買賣，資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據(jù)金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟指標。

第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標，對其進行歸納選取。如《中國房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產(chǎn)市場的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價證券）來表征金融市場的發(fā)展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融機構(gòu)貸款額作為各自市場的表征指標[2]-[3]。

第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準確的收集，因此將代表金融市場發(fā)展的證券交易額這個經(jīng)濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟指標，但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟指標可代替[4]-[5]。

根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟指標，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構(gòu)人民幣貸款合計作為表征金融市場發(fā)展的經(jīng)濟指標，記為貸款合計。

2.3 數(shù)據(jù)來源說明

在基于以沈陽市為例的房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的研究中，有關(guān)評價指標的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)14個，經(jīng)過對數(shù)據(jù)的仔細檢查與核對，確保了指標數(shù)據(jù)的真實性與準確性。具體數(shù)值見表2-1。

2.4 模型選取依據(jù)

根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS在平面直角坐標系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來，得到散點圖2-1。

圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實際銷售額和金融機構(gòu)人民幣貸款合計散點圖

從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實際銷售額和金融機構(gòu)人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過觀察散點圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS軟件來對兩個變量之間的相關(guān)系數(shù)進行具體的計算。

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3 房地產(chǎn)市場與金融市場相關(guān)關(guān)系的實證研究

3.1 相關(guān)分析

運用統(tǒng)計軟件SPSS計算出銷售總額和貸款合計之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果如表2-2。

根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：Pearson相關(guān)系數(shù)為0.821，P=0.024

3.2 回歸分析

通過上述的相關(guān)分析，我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821，同時觀察散點圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計軟件，以貸款合計為自變量，以銷售總額為因變量，進行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。

模型摘要（Model Summary）：表示相關(guān)系數(shù)(R)=0.891，判定系數(shù)(R Square，R2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(Adjusted R Square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%，即運用該曲線模型，自變量X(貸款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

方差分析(ANOVA)：表示回歸的均方差(Regression mean Square)=3.591，剩余的均方差(Residual Mean Square)=0.187，F(xiàn)=19.213，P=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0.007

回歸分析系數(shù)分析(Coefficients)：表示常數(shù)項 (Constant)= 3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1，回歸系數(shù)的標準誤差(Std. Error)=0，標準化回歸系數(shù)(Beta)=0.410， t檢驗的t值=2.426E7，P=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0，所以可認為回歸系數(shù)有顯著意義，即X的變化可引起Y的變化，且變化顯著。

圖2-2貸款合計與銷售總額擬合曲線圖

根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運用SPSS進行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2。

3.3 研究結(jié)果

通過實證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計與類指數(shù)曲線擬合度達75.2%，銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋；F檢驗與T檢驗的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場2003-2009年的數(shù)據(jù)實證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數(shù)曲線的波動走向。這表明即使金融機構(gòu)貸款變動幅度較小，其變動也對房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場與金融市場之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結(jié)論。

4 結(jié)論與建議

本文通過對房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實證分析。揭示出房地產(chǎn)市場與金融市場具有一定程度上的相關(guān)性。這是因為，房地產(chǎn)市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營者都是難以承擔的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點，使得金融市場特別青睞房地產(chǎn)市場，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國房地產(chǎn)市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險以及促進房地產(chǎn)市場與金融市場在未來的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對本文所得到的房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：

第一、積極鼓勵監(jiān)管金融機構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場與金融市場的類指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機構(gòu)貸款變動對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場日益膨脹的背景下，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對金融機構(gòu)貸款批準的審核力度，加強房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范和管理，完善個人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系和信息披露制度等[6]。通過調(diào)控金融機構(gòu)相關(guān)貸款來有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無形中將房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)險轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險甚至導(dǎo)致金融危機。應(yīng)該加強多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場。

第三、建立住房抵押貸款次級市場促進住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)系起來，積聚社會閑散資金，促進個人儲蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長期信貸資產(chǎn)的流動性，建立起不動產(chǎn)抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險和拓寬房地產(chǎn)資金來源，有效地把貸款風(fēng)險向證券市場轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險小、收益高的新型投資方式。

參考文獻

[1]皮舜，武康平.中國房地產(chǎn)市場與金融市場發(fā)展關(guān)系的研究[J].管理工程學(xué)報，2006（2）:1-5.

[2]皮舜.中國房地產(chǎn)市場與金融市場的Granger因果關(guān)系分析[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2004(12):29-33.

[3]李陽.中國房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實證分析[D].廈門大學(xué)碩士論文，2006.

[4]沈陽市統(tǒng)計局.沈陽市統(tǒng)計年鑒[M].沈陽市統(tǒng)計局出版，2001-2007.

第8篇

內(nèi)容摘要：隨著人們對住房抵押貸款的需求急劇增加，住房抵押貸款證券化將對我國進一步深化住房制度改革，提高住房市場有效需求，培養(yǎng)我國新的經(jīng)濟增長點，推動我國全面建設(shè)小康社會產(chǎn)生深遠的影響。本文圍繞政府行為如何在房地產(chǎn)抵押貸款證券化中發(fā)揮最大作用這一中心思想，根據(jù)我國實際情況構(gòu)建一個可行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化模式，并闡述政府在證券化操作全過程中的行為選擇。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化政府行為

我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化流程設(shè)計

房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實施的過程，就是房地產(chǎn)抵押貸款的收益與風(fēng)險在各主體間重新分配的過程，所以有必要對證券化的流程進行一個合理的設(shè)計，使各個主體在證券化過程中獲得均衡的收益與風(fēng)險。

在制度框架不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的程序各自不同，結(jié)合我國的實際情況，可以采用這樣的一個基本程序

政府行為的選擇

抵押貸款證券化作為一項金融創(chuàng)新活動，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場秩序與規(guī)則?？紤]到制度變遷中政府往往具有強制力優(yōu)勢，因此抵押貸款證券化需要政府的協(xié)調(diào)。筆者認為，政府行為應(yīng)該主要從以下幾個方面入手：

（一）完善制度環(huán)境

1.積極規(guī)范、完善和擴大抵押貸款一級市場。針對目前我國抵押貸款一級市場上存在的主要問題，政府可以從以下幾個方面加強調(diào)整：

針對貸款方式單一、缺乏靈活性的問題，應(yīng)給予商業(yè)銀行更大的自，鼓勵其以市場需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新和豐富個人住房抵押貸款品種。貸款銀行可以根據(jù)購房者的實際情況。針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務(wù)，從而進一步擴大住房消費信貸規(guī)模。

人民銀行應(yīng)對抵押貸款實行標準化管理。包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產(chǎn)評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務(wù)、貸款管理等標準化，為抵押貸款支持證券在二級市場上的順利推行創(chuàng)造一個規(guī)范化的操作環(huán)境。

針對住房消費市場上嚴重的供需不平衡的問題，應(yīng)著重解決中低收入家庭的住房問題，建立和健全住房保障供應(yīng)體系，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)。為鼓勵商業(yè)貸款機構(gòu)向中低收入家庭提供貸款，可以對住房抵押貸款提供優(yōu)惠利率、財政貼息，政府也可以成立專門機構(gòu)為低收入家庭提供擔保。

針對抵押貸款一級市場參與者單一的問題，應(yīng)努力推動住房金融體系的建設(shè)，例如加強我國政策性的住房儲蓄銀行的建設(shè)。

為了積極培育住房市場，還應(yīng)加強住宅產(chǎn)權(quán)管理，進行全國住宅信息系統(tǒng)建設(shè)。另外，為了防止市場失靈，政府也應(yīng)加強自身建設(shè)，增強宏觀調(diào)控的能力。

2.加強有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)。首先，在司法方面，住房抵押貸款證券化在發(fā)起人出售貸款方式的合法性，權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，破產(chǎn)隔離對抵押人權(quán)益的影響、以及特設(shè)信托機構(gòu)的法律管轄等方面，都對傳統(tǒng)的法律規(guī)范提出了挑戰(zhàn)。針對有關(guān)抵押貸款能否轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移的方式、原債務(wù)人的知情權(quán)問題以及真實出售的法律問題等，有必要對現(xiàn)行法律必須給予適當?shù)男抻?，才能為我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供法律支持和保障。我國政府在推進住房抵押貸款證券化時，可以借鑒國際經(jīng)驗，進一步完善和修訂《擔保法》、《商業(yè)銀行法》、《公司法》、《證券法》和《信托法》，使抵押貸款證券化有章可循，有法可依。其次，在有關(guān)制度方面，一方面，應(yīng)盡快完善與抵押貸款支持證券相關(guān)的會計準則；另一方面，為了增強抵押擔保證券的吸引力，我國可借鑒發(fā)達國家抵押貸款二級市場上稅收制度的經(jīng)驗，實行稅收優(yōu)惠制度，一方面盡量降低抵押貸款證券化的成本，另外也可以增加抵押貸款支持證券對投資者的吸引力。

3.建立特設(shè)機構(gòu)（SPV）。建立SPV是抵押貸款證券化的核心內(nèi)容之一，根據(jù)我國的實踐來看，以信托公司作為載體的資產(chǎn)證券化方案遇到的障礙會相對小些。因為在目前我國的法律環(huán)境和金融制度下，信托公司所特有的財產(chǎn)隔離機制完全符合資產(chǎn)證券化運行機制的本質(zhì)要求，因此，SPV采取信托模式應(yīng)該是目前我國資產(chǎn)證券化模式的現(xiàn)實選擇。

但是，從經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)抵押貸款證券化長久發(fā)展的角度看，政府發(fā)起設(shè)立的SPV也應(yīng)占有一席之地。由政府出面組建SPV，不僅容易獲得投資者的信任，信用評級較高，融資成本較低，而且在抵押市場上可以充當“最后貸款人”的角色。這對于規(guī)范市場，建立標準化的交易程序，有效的定價機制和統(tǒng)一的清算體系均將產(chǎn)生不可低估的影響。在美國、加拿大和我國香港地區(qū)，抵押二級市場都是由政府發(fā)起設(shè)立的公司推動的，這體現(xiàn)了政府對住宅金融市場的干預(yù)與扶持。但SPV不是政府的行政機構(gòu)，必須遵循市場運作的原則，這種將政府扶持與市場原則有機結(jié)合的方式有利于實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益雙重目標。

（二）完善信用環(huán)境

1.充分發(fā)揮政府信用增級的功能。信用增級可以分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級兩類，內(nèi)部信用增級的方式有超額抵押、建立現(xiàn)金儲備賬戶等。外部信用增級主要通過金融擔?；虮ｋU來實現(xiàn)。除此之外，還可以選擇資信度高的商業(yè)銀行或保險公司充當擔保人，并與其簽訂擔保協(xié)議。

對住房抵押貸款進行信用增級，是實行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵，而以什么方式提供信用擔保，則是信用增級的核心。根據(jù)國外經(jīng)驗，住房抵押貸款證券化的擔保方式主要有政府擔保、企業(yè)擔保和個人擔保等。

在我國實行住房抵押貸款證券化，政府擔保也可以發(fā)揮重要作用：政府信譽高，實力強，由政府來進行信用增級，能增強住房抵押貸款機構(gòu)的安全感，提高他們的抗風(fēng)險能力，消除惜貸心理。

政府提供信用增級，能促進中低收入家庭的住房消費。為中低收入者提供抵押貸款的擔保，與政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消費的供需矛盾的目標相一致。目前我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，信用基礎(chǔ)薄弱且信用制度滯后。政府采用擔保的方式來進行信用增級，其示范作用遠遠超過擔保作用本身，政府為住房抵押貸款提供擔保，表明了政府推動住房金融市場的決心，促使更多的貸款機構(gòu)和商業(yè)性保險公司放心大膽地積極參與住房貸款業(yè)務(wù)。

政府擔保減少了抵押貸款的風(fēng)險。政府擔保進入保險市場，可以將社會上信用風(fēng)險高的那一部分購房者（中低收入家庭）從商業(yè)保險市場中分離出來，實質(zhì)是降低了金融機構(gòu)的信用風(fēng)險，有利于商業(yè)銀行進行住房抵押貸款證券化操作。政府同時在一級市場和二級市場上發(fā)揮信用增級的功能，可以使我國的住房抵押貸款市場得到進一步完善。

政府提供信用增級，最大的一個問題應(yīng)該是資金來源問題。根據(jù)發(fā)達國家的情況，我國政府也可以通過財政預(yù)算撥付、收取保險費以及存儲準備金等手段來解決擔保賠償所需的資金問題。2.建立信用評估體系。我國的個人信用制度建設(shè)還處于起步階段，個人信用制度的欠缺已經(jīng)成了抵押貸款證券化發(fā)展的巨大障礙。在我國信用評估體系的建設(shè)的起步階段，政府推動可以發(fā)揮極大作用：

制定和實施有關(guān)法律。目前的問題是我國法律法規(guī)涉及個人征信方面的有關(guān)立法相對滯后，至今只有一部《征信管理條例》，從2002年起草至今尚未正式頒布。因此，應(yīng)該強化政府這一外部強制力的作用，對《擔保法》、《合同法》、《貸款通則》等涉及個人信用方面的條款作必要的修改和完善；對保護個人隱私也應(yīng)作全面的規(guī)定，盡快出臺關(guān)于信用數(shù)據(jù)開放和使用的法律法規(guī)?？傊畱?yīng)該建立一系列違約懲罰機制，規(guī)定信用資料的傳播范圍，保護公民的合法權(quán)益等，最終目的是建立起一個安全高效的個人信用評估體系。

發(fā)揮政府作用，推動信用評估中介服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)。據(jù)報道，我國自1987年在沈陽成立首家信用評級公司以來，至今約有信用中介服務(wù)機構(gòu)1200多家，其中60％為信用擔保機構(gòu)，35％為開展信用調(diào)查、信用評價、風(fēng)險管理等咨詢公司，5％為專門從事信用征集、評級和管理的信用中介機構(gòu)。顯然，總體上我國目前的信用中介服務(wù)機構(gòu)無論質(zhì)量、數(shù)量都不能滿足全國性個人信用評估體系建設(shè)的需要，僅僅依靠市場的力量來推動個人信用制度建設(shè)也是不可行的。應(yīng)該發(fā)揮政府在監(jiān)督管理和環(huán)境創(chuàng)造上的優(yōu)勢，完善個人存款實名制，建立個人財產(chǎn)申報制度，建立個人基本賬戶制度，建立個人破產(chǎn)制度等。用法律的形式對個人賬戶體系、個人信用的記錄和移交、個人信用檔案的管理，個人信用級別的評定、披露和使用，個人信用主客體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范做出明確的規(guī)定；同時明確個人信用評估各機構(gòu)的職責(zé)，使個人信用制度在法律的框架范圍內(nèi)合理運行，規(guī)范發(fā)展。

建立科學(xué)的個人信用評估管理系統(tǒng)。科學(xué)的信用信息管理系統(tǒng)是個人信用評估體系建立的基礎(chǔ)。我國目前個人信息非常分散，可以由政府出面建立個人信用評估管理系統(tǒng)。由政府將各部門的個人信息進行匯總，以個人支付能力和信用記錄為核心，以定量分析的方法評定個人信用等級。通過將信用評分結(jié)果劃分為不同的信用檔次，向信貸決策提供一個科學(xué)、準確和有效的信息系統(tǒng)。

總之，個人信用評估體系是房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利實施的基礎(chǔ)之一，我國政府應(yīng)吸收、借鑒發(fā)達國家在信用制度建設(shè)方面的經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，建立具有我國特色的信用評估體系,從而保障我國抵押貸款二級市場的健康發(fā)展。

（三）完善金融環(huán)境

目前，我國還沒有建立起一個完整的房地產(chǎn)金融的機構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待進一步明確。在我國抵押貸款證券化試點工作已經(jīng)正式啟動，國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場將會更加活躍，但也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。目前來看，抵押貸款證券化過程中以下幾個有關(guān)金融改革與監(jiān)管的問題顯得尤為重要：

逐步實現(xiàn)從“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說，混業(yè)經(jīng)營是全球金融業(yè)發(fā)展的大趨勢，也是抵押貸款證券化帶來的必然結(jié)果。但是，分業(yè)經(jīng)營是我國在證券市場發(fā)展初期的歷史選擇。因此，在抵押貸款證券化的運作中，關(guān)于“分業(yè)”還是“混業(yè)”的問題就不可避免了?！盎鞓I(yè)經(jīng)營”可以擴大整個金融業(yè)的資源利用效率，提高金融機構(gòu)的市場競爭力，促進貨幣市場和資本市場、保險市場的相互促進和發(fā)展。但分業(yè)經(jīng)營卻又利于金融機構(gòu)的經(jīng)營安全性、穩(wěn)定性，雙方互有利弊。從我國實踐來看，從1999年8月開始，允許部分券商參與同業(yè)拆借市場，從而打開了銀行信貸資金流向證券市場的通道。2000年2月，中國人民銀行和證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，允許符合條件的證券公司以自營股票和證券投資基金作質(zhì)押向商業(yè)銀行貸款，在一定程度上打通了商業(yè)銀行與證券公司的資金通道。2005年2月20日，中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會聯(lián)合公布并開始實施《商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司試點管理辦法》。按照規(guī)定，我國商業(yè)銀行可直接出資設(shè)立基金管理公司。銀行將借此進入證券市場。這一切現(xiàn)實說明，混業(yè)經(jīng)營是大勢所趨，原來的規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)我國目前的形勢發(fā)展。

我國能否順利實現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營向混業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵取決于金融風(fēng)險是否能夠得到有效地控制，而有效控制金融風(fēng)險又依賴于完善的金融監(jiān)管制度。因此，政府有必要進一步健全和完善我國金融監(jiān)管，逐步實現(xiàn)由“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的重大轉(zhuǎn)變。