發(fā)布時間：2023-05-16 10:36:00
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)步驟樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻
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Abstract： Through literature rewiew and research of experts and on the basis of determining the cost control factors which impact real estate development，the Interpretive Structural Modeling（ISM） is constructed to make semi-quantitative analysis of influencing factors and to layer it structuring. Make clear the interaction between the various factors relationship. On this basis，the effet of these factors on the real estate cost control is analyzed in-depth to provide a quantitative foundation for decision making for better cost control.
關鍵詞： 解釋結(jié)構(gòu)模型；成本控制；房地產(chǎn)
Key words： ISM；cost control；real estate
中圖分類號：[F293] 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）02-0154-03
0 引言
隨著國家宏觀調(diào)控形勢的加劇，房地產(chǎn)市場競爭程度日趨激烈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)強化成本管理，做好成本的預測、計劃、控制、核算、分析等工作已成為其生存的必要條件。而成本控制無疑是其戰(zhàn)略成本規(guī)劃管理的核心內(nèi)容之一。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有涉及的環(huán)節(jié)多，部門廣，成本構(gòu)成極其復雜，影響成本控制的因素多等特點，所以做好成本控制就必須抓住影響成本的關鍵因素，從而制定相應的措施加以管控。本文擬采用解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM），在文獻梳理的前提下，找到影響房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的關鍵因素，并依據(jù)各個因素對于成本控制的影響程度劃分不同層次，展開深入細致地分析，尋找復雜影響因素之間的關系，為房地產(chǎn)開發(fā)成本控制提供參考和借鑒。
1 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素的確定
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素文獻梳理 徐薇華指出實施成本控制就要對承包商和材料供應商進行控制，并且要嚴格工程變更及現(xiàn)場簽證管理，同時加強采購管理，因而明確了工程變更、現(xiàn)場簽證、采購等是實施房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要關注的因素；張媛媛強調(diào)了設計階段對于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的巨大影響，認為設計質(zhì)量的好壞直接關系著成本控制的效果；杜燕蓉則通過組織的相關措施對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行管理控制，說明了房地產(chǎn)企業(yè)組織、管理體系的構(gòu)建對于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的積極作用；朱國榮在梳理了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理資金占用額大、風險大、管理難度大等特點后，重點分析了財務管理中成本把控欠缺的問題對于房地產(chǎn)企業(yè)的不利，從而讓我們認識到財務管理對于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要影響；路偉站在全壽命周期成本控制的角度，認為房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本控制觀念對于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是不利的；唐麗春在新形勢下給出的房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)成本控制的措施中，提到施工中合同管理、銷售費用的控制，揭示了營銷也是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的影響因素；從梁建娥論述的房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本的特點中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)納稅范圍廣，并且金額大，可以占到企業(yè)收益總額的50%以上，所以稅務規(guī)劃將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制具有深遠意義。
通過以上文獻的梳理我們發(fā)現(xiàn)：大多數(shù)學者對于房地產(chǎn)成本控制的研究采用定性分析方法為主，主張從管理、經(jīng)濟、合同等方面進行控制；文獻中對于影響房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的關鍵因素各個學者的觀點比較一致，例如都認為設計質(zhì)量的好壞對于后期施工階段成本控制起著至關重要作用，資金成本的控制直接影響開發(fā)成本的管理等。
然而文獻論述的成本控制大部分只涉及策劃、設計或者施工的某一個階段，只針對于某些具體的如工程變更等影響因素進行了研究，提出相應成本控制策略，缺乏對房地產(chǎn)全過程的系統(tǒng)控制模式的研究。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素分析 通過文獻的梳理，本文歸納了影響房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的12個因素，并將之劃分為三個維度，如表1所示。
2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素ISM模型構(gòu)建
解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是分析復雜系統(tǒng)的一種方法，通過把復雜系統(tǒng)分解成若干子系統(tǒng)，利用人們的知識經(jīng)驗，借助計算機的幫助，把研究系統(tǒng)構(gòu)建成為一個多級遞階結(jié)構(gòu)模型，進而清晰地把握系統(tǒng)各因素之間的關系。
2.1 建立鄰接矩陣 通過上述文獻研究，在對房地產(chǎn)成本控制方面的專業(yè)人士調(diào)查的基礎上，最終形成房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素之間的關系如表2所示。
其中，表2中當i＝j時，Kij＝1；當i≠j時，相關字母的意義及數(shù)值轉(zhuǎn)換如表3所示。
根據(jù)表2和表3，得到鄰接矩陣A，如表4所示。
2.2 求解可達矩陣 由鄰接矩陣A，運用布爾代數(shù)運算法則，可設I為單位陣，求解（A+I）P，當（A+I）P=（A+I）P-1（p≤n）時，停止運算，得到（A+I）P-1為可達矩陣R，見表5。
對可達矩陣R劃分層次，由ISM-陣上作業(yè)法可知，分層步驟如下：
①根據(jù)表5，K10和K11相同，故劃去K11的行和列。然后去掉主對角線上的全部“1”，得到縮減的矩陣R1；②由于矩陣R1中K9和K4行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R2；③矩陣R2中K5、K6和K8行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R3；④矩陣R3中K3和K10行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R4；⑤矩陣R4中K1、K2和K7行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R5；經(jīng)過上述步驟可以把縮減矩陣R1劃分為五個層次。按照上述層次重新排列矩陣R1得到矩陣R6，如表6所示。
由矩陣R6可以看出，K10對于K4的影響屬于躍層關系，可以通過K6實現(xiàn)，故K10行K4列相交的元素1可歸為0，同理，K7行K4列相交的元素1可歸為0，依次類推，表6中陰影部分的1均可歸為0，最終得到骨架矩陣R0見表7。
由骨架矩陣R0，按照因素之間的層次及可達路徑，最終繪制出房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素ISM模型，如圖1。
3 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因ISM模型分析
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素分析 由房地產(chǎn)開發(fā)成本控制ISM模型可知，開發(fā)過程中管理維度、期間維度、實施維度各個影響因素之間存在遞階的層次關系，成本控制工作的成敗與否是這些因素綜合作用的結(jié)果。
①房地產(chǎn)開發(fā)中的實施環(huán)節(jié)參與方多、周期長、不可預見因素層出，使得工程簽證頻發(fā)，最終導致成本處于失控狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，資金占用額大、利息高，所以資金管理的好壞直接關系到資金成本的高低，進而決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。由模型的第一層可以看出，工程簽證和資金成本直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，這一結(jié)論與企業(yè)實際情況一致。
②模型的第二層中設計質(zhì)量的好壞將直接影響工程簽證的發(fā)生與否。稅務規(guī)劃、營銷策劃的合理到位對于減少資金成本有至關重要的作用。第四層中采購和裝修方案的選擇具有強連通關系，平衡兩者之間的關系無論對于營銷策劃還是成本控制都會起到良好的作用。
③依據(jù)項目特征選擇組織結(jié)構(gòu)和進行開發(fā)前的策劃，與成本控制觀念處于模型的底層，說明它們是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本控制深層次的因素，依據(jù)組織，加強成本控制觀念，做好前期規(guī)劃將對成本控制起著基礎性的影響。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施 從系統(tǒng)論的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是一個連續(xù)的需要多個部門共同參與的系統(tǒng)，所以做好成本控制不僅要從開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，針對各個因素制定專門的措施加以控制，而且要從全局出發(fā)，制定相應的管理制度，推進先進的管理方法。具體措施如下：
①通過優(yōu)化設計方案，推行限額設計，開展價值工程等方法加強設計質(zhì)量控制，盡量減少施工中由于設計變更而增加的工程簽證；從稅務規(guī)劃和營銷策劃的角度尋求降低資金成本的途經(jīng)，結(jié)合合理的籌資方案，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金成本。
②嚴把合同管理關口，做好戰(zhàn)略性材料供應商的選擇，使采購成本、材料成本處于受控狀態(tài)。結(jié)合項目特點及裝修風格等因素，制定相應的營銷方案，在滿足項目營銷要求的前提下尋求成本降低的可能。
③構(gòu)建與項目類型相適應的房地產(chǎn)開發(fā)組織，重視項目前期策劃，提高項目各參與方，參與人員的成本觀念，建立目標成本管理制度，加強責任成本和動態(tài)成本管理。
4 總結(jié)
通過構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素的ISM模型，理清了影響成本控制的因素，并把因素之間復雜的關系進行分層遞階化，劃定了開發(fā)過程中不同維度成本影響因素之間的層次關系，明確各因素對于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的影響，在此基礎上，針對這些影響嘗試著提出不同的成本控制措施，為房地產(chǎn)開發(fā)成本控制提供有力的參考。
參考文獻：
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[6]唐麗春.試析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制[J].商業(yè)時代，2012，（5）：122-123.
【 關鍵詞 】房地產(chǎn)管理；工程管理；質(zhì)量管理
中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多次的調(diào)整和發(fā)展后，在原有的土地資源開發(fā)模式逐漸轉(zhuǎn)化并加劇產(chǎn)品、市場和客戶競爭，項目開發(fā)周期長，可利用資源短缺，往往需要分階段開發(fā)建設，然而，供給和需求之間的關系、市場、環(huán)境又受到宏觀經(jīng)濟形勢和政策的影響，從而影響房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面要及時應變，加快產(chǎn)品調(diào)整作為項目開發(fā)建設成功的首要保障；另一方面要將管理細化到開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)，每一個具體的步驟。工程項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著舉足輕重的作用，它貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程。如何以科學的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效率，提高工程質(zhì)量成為現(xiàn)代企業(yè)項目管理面臨的重要的問題。
1.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性分析研究
隨著我國社會的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是企業(yè)的重點之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。
2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作主要幾點分析研究
2.1房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎即開發(fā)
隨著企業(yè)綜合管理水平的提升，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術等相關能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理，保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。
2.2以市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃、設計管理工作
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設計滿足現(xiàn)代人們對居住場所休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設計管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設計審批有關法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設計工作符合有關法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。
2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展
根據(jù)企業(yè)分包的過程中對現(xiàn)代房地產(chǎn)的發(fā)展的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目管理部門必須重視綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位，分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點來協(xié)調(diào)工程項目管理工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進行協(xié)調(diào)，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
在現(xiàn)代社會人民生活中，房地產(chǎn)是人們經(jīng)濟性能中的一個重要比例，其工程質(zhì)量關系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對監(jiān)理公司的嚴格要求，保障工程建設施工質(zhì)量，作為房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)企業(yè)即工程建設的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場代表必須認識到自身工作中對質(zhì)量監(jiān)督與管理的職責。在工程技術部領導下，負責協(xié)調(diào)現(xiàn)場各專業(yè)技術工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設計、監(jiān)理、施工和材料供應商的質(zhì)量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設計圖紙質(zhì)量、材料設備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，辦理現(xiàn)場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，對工程質(zhì)量負直接責任。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲方代表工作的開展保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業(yè)主進戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎。
3如何加強房地產(chǎn)開發(fā)工程資金的控制、管理，從而保障企業(yè)的經(jīng)濟利益
房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，完善的資金管理與控制系統(tǒng)是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目和資金管理控制的關鍵，其關系到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的合理使用和管理，關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目融資計劃和平衡，以及資金的合理分配，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的關鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
關鍵詞：成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；項目管理
前言
在我國，房地產(chǎn)業(yè)還是一個新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國房地產(chǎn)業(yè)已由原來盲目的發(fā)展轉(zhuǎn)入理性成長的軌道。面對這樣充滿機遇也充滿挑戰(zhàn)與競爭的年代，面對越來越復雜的開發(fā)活動，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現(xiàn)預期利潤。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預期目標實現(xiàn)的一個重要手段，將在未來的項目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來越重要的作用。
一、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的應用
1、成本管理概述
良好的成本管理工作是一個企業(yè)立足于市場的關鍵。多年來，人們一直都在不斷地探討和研究更為先進的成本管理理論和方法。
降低成本的途徑歸結(jié)起來有兩種實現(xiàn)方式：一是在既定的經(jīng)濟規(guī)模、技術條件、質(zhì)量標準條件下，通過降低消耗、提高勞動生產(chǎn)率等措施降低成本；二是改變成本發(fā)生的基礎條件來降低成本。
所謂成本管理就是對成本的確定和控制，成本的確定就是解決管理什么的問題，試想我們?nèi)绻B管理什么都不清楚，就更加談不到控制了，因房地產(chǎn)產(chǎn)品有單件性、復雜性、多次性的特點，特定的產(chǎn)品有其特定的成本構(gòu)成，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)不同就有磚混、框架、框剪之分，按照層數(shù)有多層，小高層、高層等，而且還有連排和獨立別墅等等。所以諸多經(jīng)營、技術、管理方面的因素影響著房地產(chǎn)成本的確定，這些都是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的策劃和定位決定的。
房地產(chǎn)開發(fā)成本特點主要體現(xiàn)在時間和空間上，時間上，成本在房地產(chǎn)開發(fā)過程中每時每刻都在發(fā)生；空間上，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括發(fā)生在現(xiàn)場的實體成本和發(fā)生在公司的費用成本。
2、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的應用
(1)事前管理：預測和計劃為事前管理，即在成本形成之前，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，運用一定的科學方法，進行成本指標的核算，并以此編制成本計劃，在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。在這部分中，主要包括了三個步驟：識別階段，即選擇定價目標。階段，即了解能實現(xiàn)公司既定目標的多項可能的方案。收集信息階段。在這階段，公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。
開發(fā)商可以采用公開投標的方式保證工程質(zhì)量，可在眾多的投標單位選擇報價合理、工期較短、經(jīng)營良好的承包商，簽訂承包合同，將工程任務委托負責完成，這樣有助于競爭，打破壟斷，能夠使承包商努力提高工程(服務)質(zhì)量、縮短工期和降低成本。
(2)事中管理：前期工作完成后，即進入事中管理階段，在此階段主要由三個步驟組成：①選擇階段，即選擇應實施的方案，在選擇過程中公司一般可采取的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法、收益率法等；②籌資階段。就一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，一般來說企業(yè)的自有資金是遠遠不夠的，因此企業(yè)的重要工作就是籌集資金。企業(yè)在進行籌資決策時，要充分權(quán)衡籌資風險，通過合理安排自投資金和借入資金的比例，大大降低成本。③項目實施和控制階段。由于開發(fā)項目的投資支出最大，所占的時間周期最長，因此，加強開發(fā)項目建設實施階段的管理，對于開發(fā)商實現(xiàn)預計的開發(fā)效益是非常重要的，作為開發(fā)商，在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質(zhì)量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)。
(3)事后管理。該階段也是整個項目的最后步驟，即事后控制、反饋及激勵。在該步驟中公司應抓好業(yè)績報告及評價激勵，這是成本控制能持續(xù)改進并發(fā)展的保證，同時應做好控制報告的制度，由專門人員負責對報告進行分析，并形成反饋報告?？傊鶕?jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設單位的特點，成本核算對象應是具有獨立的設計文件，可以獨立的組織施工的開發(fā)建設產(chǎn)品，在開發(fā)產(chǎn)品成本事后管理過程中，企業(yè)必須綜合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本計劃的完成情況，并納入經(jīng)濟責任制，實行獎罰。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終，從謀劃運作到全部房屋銷售出去，影響成本的因素很多，如資源價格、建設周期、設計和工程質(zhì)量、裝修檔次、資金占用成本和投資項目商品房面積比例等，應當充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量技術安全、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中降低本身成本，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。
二、實施成本管理房地產(chǎn)企業(yè)應注意的問題
成本管理是一個系統(tǒng)工程，貫穿于開發(fā)項目的始終，依賴于房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的通力合作。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，滿足顧客的需求，適應市場的變化是實現(xiàn)企業(yè)利潤，為社會做出貢獻的根本途徑。因此，在成本管理的實施過程中房地產(chǎn)企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結(jié)合，如不能一味地追求成本的降低，而偷工減料忽視項目的質(zhì)量也要注重全面成本管理，做到全方位、全員和全過程等。下面具體探討實施成本管理過程當中，企業(yè)應當注意的問題：
(1)抓住設計階段這個成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。項目成本控制貫穿于項目建設的全過程，影響項目成本可能性最大的階段，是約占工程建設周期四分之一的方案設計和初步設計階段，影響項目成本的可能性約為20%～60%；而在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性則為5%～30%。很顯然，從根本上降低商品房項目的成本，項目投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段，而在作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設設計階段的成本控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費，合理結(jié)算工程價款。這樣做盡管也有效果，但畢竟是亡羊補牢，事倍功半。雖然勘察設計費在整個項目土建安裝成本中只占3%左右，但設計階段是控制項目生產(chǎn)性費用的關鍵階段。據(jù)統(tǒng)計資料分析，這3%的費用對工程造價的影響程度占50%以上。在設計階段，為控制造價，可以采用限額設計的方法，按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。
(2)建立質(zhì)量管理體系，保證成本的降低。房地產(chǎn)的項目開發(fā)是為了創(chuàng)造一個品牌樓盤，項目的質(zhì)量是樓盤的靈魂，樓盤的品質(zhì)對項目的成功與否起著極大的作用。實施ISO 9000認證，貫徹ISO 9000族標準，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)知名度和美譽度，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，促進企業(yè)技術創(chuàng)新，提高開發(fā)項目的建筑質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量，提高企業(yè)競爭能力；有利于企業(yè)把握市場機遇，擴大市場份額；有利于整合資源，優(yōu)化成本，提高經(jīng)濟效益。良好的質(zhì)量與成本的降低是不矛盾的，在給定的設計質(zhì)量的條件下，提高質(zhì)量雖然增加了相應的檢驗成本、材料成本，但這種預防可以減少缺陷，提高顧客的滿意度，減少不滿意所帶來的返修成本、賠償損失、信譽損失，相應來說后者的成本更大，容易導致得不償失。
(3)注重員工培養(yǎng)培訓是保障成本管理的有效實施。人是企業(yè)最寶貴的財富，只有靠人的參與，提高人的意識，才能做好成本管理這項重要工作。對于企業(yè)的高層管理者來說，除了具有創(chuàng)新精神外，同時還要具備各方面的知識，比如人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識、房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設計以及環(huán)境設計知識、計算機，電子商務等信息技術、融資與知識、建筑項目管理知識與成本管理知識、營銷知識等。對于企業(yè)的一般員工而言，企業(yè)應該向員工介紹成本管理對于企業(yè)的重要性，同時也應邀請專家開展有關成本管理知識、技能和相關軟件的培訓。并建立相應的激勵措施，把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨更多的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場的需求發(fā)生影響，從總量上來看，入世可能帶來房地產(chǎn)需求的增加，從細分市場來看，入世對不同性質(zhì)檔次以及區(qū)域的建筑產(chǎn)生不同的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也得到完善。入世后，政府辦事效率提高，政策規(guī)范，透明度提高，中介服務完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時，我國現(xiàn)有的2萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，由于發(fā)展時間比較短，一般都存在規(guī)模小、資金少、服務差、資質(zhì)低等問題，面對的競爭對手是長期在市場經(jīng)濟條件下經(jīng)營運作的具有強大實力的外國房地產(chǎn)企業(yè)，如果我們的企業(yè)不創(chuàng)新，不改變原有的做法，就會被國外的房地產(chǎn)企業(yè)所代替。在這樣的背景下，更要認識到成本管理的重要性，樹立成本效益、品牌效益、成本質(zhì)量、時間成本和資本經(jīng)營等觀念，將成本效益貫穿工作的始終。
參考文獻：
[1]高峰.中國房地產(chǎn)出了什么問題[J].決策與信息，2010(2)
關鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 市場調(diào)研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現(xiàn)狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中的各種知識與技能，熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎。
1.2課程教學內(nèi)容
包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律、房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程以及房地產(chǎn)市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調(diào)研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場調(diào)研報告和項目策劃報告等。
2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業(yè)課程的支持。比如市場調(diào)研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯(lián)系，導致實施調(diào)研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的實時信息。房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學習往往忽略了此塊內(nèi)容。
3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態(tài)、進行市場分析、了解實際的開發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目分析市場價值為落腳點。為了規(guī)避過去教學過程中存在問題，將課程教學內(nèi)容與市場緊密結(jié)合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業(yè)基礎知識。建議給學生增設經(jīng)濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規(guī)律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。
（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程開展實地調(diào)研的情境教育。學生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學生赴項目實地調(diào)研，通過與公司營銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容，促進學生在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進行任務，包括項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據(jù)項目實際情況編制調(diào)查問卷、進行市場調(diào)研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據(jù)工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調(diào)研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產(chǎn)市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規(guī)范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產(chǎn)市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產(chǎn)市場動向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學生將了解到近期的房地產(chǎn)相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結(jié)束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場化結(jié)合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結(jié)合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質(zhì)量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
隨著國家宏觀調(diào)控力度不斷加強和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)價格上升空間有限，而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業(yè)利潤空間。在這種情況下，加強成本管控成為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益、提高競爭力的主要途徑，關系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。由于房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大、建設周期長，因此其開發(fā)過程通常按不同的階段進行劃分，主要分為投資決策階段、規(guī)劃設計階段、工程建設階段、竣工結(jié)算階段。成本管控作為一個系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段，本文按照開發(fā)過程不同階段分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，并提出相應的對策。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：
1.投資決策階段不重視投資估算
投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項目開發(fā)各個階段的成本配置。準確的投資估算，是成本控制的基礎，具有重要的戰(zhàn)略指導作用。投資估算必須建立在專業(yè)的可行性研究基礎上，然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用；其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強的工作，技術性、專業(yè)性要求較高，而我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專業(yè)人才。
2.規(guī)劃設計階段不重視設計方案在經(jīng)濟上的合理性分析
規(guī)劃設計階段的成本管控是成本控制的關鍵步驟，是從源頭上對工程造價進行控制。因為從建筑項目經(jīng)濟學來看，影響建筑項目成本的主要時期是在總工程建設期的前四分之一階段，此階段主要是設計結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不注重經(jīng)濟上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設計效果而不計成本導致工程造價超標的現(xiàn)象。這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設計部門和概預算部門缺乏溝通，工程設計人員普遍缺乏概預算知識，只負責工程設計而不考慮成本因素，而概預算人員根據(jù)設計圖紙計算工程量，套定額編制預算，對工程設計領域也不熟悉，無法為設計提供建議。
3.建設階段對實際成本的控制能力不足
開發(fā)項目的建設過程，是開發(fā)成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下方面：
（1）工程招投標管理不規(guī)范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標階段，對投標單位審查不嚴格，出現(xiàn)了施工標準與產(chǎn)品定位不符，與成本管控總目標不一致的現(xiàn)象。不具備投標資質(zhì)的施工單位利用不正常的手段獲取投標資格，中標后未經(jīng)招標人許可將工程任意分包，甚至再轉(zhuǎn)手，再分包，這大大壓縮了實際施工企業(yè)的利潤，使得施工者以犧牲工程質(zhì)量、降低工程造價來換取利潤。也有些施工單位以較低價格優(yōu)勢達到中標目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。
（2）工程變更缺乏管控
由于房地產(chǎn)項目建設周期長，隨著不確定因素的出現(xiàn)，施工過程不免會出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程變更缺乏管控，沒有建立規(guī)范的變更流程，導致工程變更隨意性增加。工程變更導致施工成本的增加，出現(xiàn)工程成本超支的情況。
（3）企業(yè)信息處理方式落后，無法對項目成本實時監(jiān)控
企業(yè)的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費大量的時間、精力，容易出現(xiàn)差錯，信息的時效性也受到限制，不能為項目決策提供及時、準確的信息，不利于做出正確決策而導致施工成本增加。
4.項目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵機制
項目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立成本管控考核激勵機制，挫傷了員工的積極性。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對策建議
針對上文所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點，建議從以下方面采取措施，以加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控：
1.加強項目決策階段的可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領導要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調(diào)研員、房地產(chǎn)估價師、工程造價師、經(jīng)濟分析師、會計師、政策法規(guī)專家等專業(yè)人士組成，對擬建項目進行實地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關的材料，進行充分的市場調(diào)查、科學的分析論證，找準產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發(fā)各個階段進行科學合理的成本配置。
2.優(yōu)化項目設計方案
加強工程設計部門與預算部門的溝通，達到設計與概算、技術與經(jīng)濟的有效結(jié)合，力求使設計方案在技術上和經(jīng)濟上達到最優(yōu)化，其中實行限額設計就是在滿足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設計更具合理性和可行性，降低施工過程發(fā)生工程變更的風險。必要時，委托專業(yè)監(jiān)理單位進行設計監(jiān)理，提高設計方案質(zhì)量。
3.規(guī)范建設階段的成本控制
在招投標環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標管理制度，對招投標環(huán)節(jié)嚴格把關，擇優(yōu)選擇中標單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設置科學的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。借助計算機信息技術，建立實時反映項目成本信息的網(wǎng)絡平臺，對施工過程實行動態(tài)實時監(jiān)控，即時反映動態(tài)成本和目標成本的差異，有利于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監(jiān)督，委托具有相應資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔項目管理工作，嚴格把控施工質(zhì)量和工程進度。
4.建立項目結(jié)算階段成本考核激勵機制
按照全面貫徹落實科學發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，以解決關系人民群眾根本利益問題為出發(fā)點，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門職能作用，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，嚴厲打擊房地產(chǎn)領域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。通過專項整治，達到房地產(chǎn)領域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為得到有效遏制，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)的目標。
二、專項整治的依據(jù)
法律法規(guī)規(guī)章依據(jù)。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等。
規(guī)范性文件依據(jù)?！秶鴦赵恨k公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（明電〔2005〕8號）、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（〔2005〕26號）、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（〔2006〕37號）、《中央和國家機關貫徹落實2007年反腐倡廉工作部署的分工意見》（中紀發(fā)〔2007〕2號）。
三、專項整治的重點內(nèi)容
緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點檢查。
（一）組織全面檢查。檢查房地產(chǎn)領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、規(guī)劃審批、施工許可、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)利等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查。
（二）查處違紀違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道，建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報中發(fā)現(xiàn)的案件線索進行梳理，與監(jiān)察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產(chǎn)領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄的違法違紀行為，依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務機構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。
四、專項整治的職責分工
按照職能，確定下列單位為專項整治成員單位，分工如下：
縣建設局為專項整治工作牽頭部門，負責專項整治工作的組織協(xié)調(diào)，并成立專門辦公室；負責房地產(chǎn)有關開發(fā)、建設環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治；負責房地產(chǎn)交易及中介服務環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治。
縣國土資源局負責房地產(chǎn)開發(fā)建設中有關土地使用審批及土地使用情況的清理整治。
縣財政局負責房地產(chǎn)開發(fā)、交易中有關財稅政策執(zhí)行情況的清理整治。
縣審計局負責對排查中發(fā)現(xiàn)問題的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務收支情況進行審計和檢查；負責對審計中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為進行查處。
縣監(jiān)察局負責對清理排查出的房地產(chǎn)領域違紀違規(guī)案件進行查處。
縣地稅局負責對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況開展專項稅務檢查，對檢查出的房地產(chǎn)開發(fā)、交易稅收征管違規(guī)問題進行處理。
縣物價局負責進一步完善住房銷售明碼標價制度；負責對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假銷售價格和在房價外違規(guī)加收費用、中介機構(gòu)違規(guī)收費以及相關單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)違規(guī)收費問題的查處；負責對房地產(chǎn)交易過程中違反價格法律法規(guī)問題的查處。
縣工商局負責進一步強化房地產(chǎn)廣告監(jiān)管和房地產(chǎn)展銷活動管理；會同縣建設局、房管局等部門加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理；負責對商品房銷售中違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權(quán)益的違法違規(guī)問題的查處。
縣規(guī)劃局負責房地產(chǎn)開發(fā)建設中規(guī)劃審批及規(guī)劃落實情況的清理整治。
五、專項整治的方法步驟
（一）動員部署階段（2007年9月5日—9月15日）
1、制定、下發(fā)工作方案。根據(jù)建設部等八部門《關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ńɑ?007〕87號）文件精神，并結(jié)合我縣實際，縣建設局會同縣相關部門制定專項整治工作方案，經(jīng)審定后下發(fā)。
2、召開專題會議，動員、部署整治工作。
3、各成員單位要按照本部門職能、職責分工，根據(jù)縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?，擬訂本部門專項整治工作具體實施方案及計劃，并于9月15日前報送專項整治辦公室。
（二）組織實施階段（2007年9月15日—2008年1月）
1、自查自糾。9月15日開始，房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞲鞒蓡T單位按照職能、職責分工，分別組織本部門和房地產(chǎn)企業(yè)進行自查自糾，對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，重點查找并糾正房地產(chǎn)主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權(quán)力和房地產(chǎn)企業(yè)虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規(guī)強制拆遷等行為。自查自糾結(jié)束后，各成員單位要將本部門及房地產(chǎn)企業(yè)自查自糾情況，于10月10日前書面報專項整治辦公室，并對自查存在的問題積極進行整改，完善制度措施。
2、組織檢查。10—11月份，在自查自糾基礎上，各成員單位要按照職能、職責分工，組織對本部門以及房地產(chǎn)企業(yè)進行檢查，對檢查出的問題依法進行處理，并將處理結(jié)果及時報專項整治辦公室。
3、隨機抽查。12月—2008年1月，縣政府將組織對全縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ髑闆r進行抽查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查，督促對存在的問題進行整改，并將典型案例處理情況上報市房管局。
（三）總結(jié)鞏固階段（2008年2—3月）
一、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的應用
1、成本管理概述
良好的成本管理工作是一個企業(yè)立足于市場的關鍵。多年來,人們一直都在不斷地探討和研究更為先進的成本管理理論和方法。
降低成本的途徑歸結(jié)起來有兩種實現(xiàn)方式:一是在既定的經(jīng)濟規(guī)模、技術條件、質(zhì)量標準條件下,通過降低消耗、提高勞動生產(chǎn)率等措施降低成本;二是改變成本發(fā)生的基礎條件來降低成本。
所謂成本管理就是對成本的確定和控制,成本的確定就是解決管理什么的問題,試想我們?nèi)绻B管理什么都不清楚,就更加談不到控制了,因房地產(chǎn)產(chǎn)品有單件性、復雜性、多次性的特點,特定的產(chǎn)品有其特定的成本構(gòu)成,根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)不同就有磚混、框架、框剪之分,按照層數(shù)有多層,小高層、高層等,而且還有連排和獨立別墅等等。所以諸多經(jīng)營、技術、管理方面的因素影響著房地產(chǎn)成本的確定,這些都是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的策劃和定位決定的。
房地產(chǎn)開發(fā)成本特點主要體現(xiàn)在時間和空間上,時間上,成本在房地產(chǎn)開發(fā)過程中每時每刻都在發(fā)生;空間上,房地產(chǎn)開發(fā)成本包括發(fā)生在現(xiàn)場的實體成本和發(fā)生在公司的費用成本。
2、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的應用
(1)事前管理:預測和計劃為事前管理,即在成本形成之前,根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況,運用一定的科學方法,進行成本指標的核算,并以此編制成本計劃,在整個開發(fā)過程中,項目的篩選是最重要的一環(huán)。在這部分中,主要包括了三個步驟:識別階段,即選擇定價目標。調(diào)查階段,即了解能實現(xiàn)公司既定目標的多項可能的投資方案。收集信息階段。在這階段,公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。
開發(fā)商可以采用公開投標的方式保證工程質(zhì)量,可在眾多的投標單位選擇報價合理、工期較短、經(jīng)營良好的承包商,簽訂承包合同,將工程任務委托負責完成,這樣有助于競爭,打破壟斷,能夠使承包商努力提高工程(服務)質(zhì)量、縮短工期和降低成本。
(2)事中管理:前期工作完成后,即進入事中管理階段,在此階段主要由三個步驟組成:①選擇階段,即選擇應實施的方案,在選擇過程中公司一般可采取的分析方法有:貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法、會計收益率法等;②籌資階段。就一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,一般來說企業(yè)的自有資金是遠遠不夠的,因此企業(yè)的重要工作就是籌集資金。企業(yè)在進行籌資決策時,要充分權(quán)衡籌資風險,通過合理安排自投資金和借入資金的比例,大大降低成本。③項目實施和控制階段。由于開發(fā)項目的投資支出最大,所占的時間周期最長,因此,加強開發(fā)項目建設實施階段的管理,對于開發(fā)商實現(xiàn)預計的開發(fā)效益是非常重要的,作為開發(fā)商,在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質(zhì)量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)。
? (3)事后管理。該階段也是整個項目的最后步驟,即事后控制、反饋及激勵。在該步驟中公司應抓好業(yè)績報告及評價激勵,這是成本控制能持續(xù)改進并發(fā)展的保證,同時應做好控制報告的制度,由專門人員負責對報告進行分析,并形成反饋報告。總之根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設單位的特點,成本核算對象應是具有獨立的設計文件,可以獨立的組織施工的開發(fā)建設產(chǎn)品,在開發(fā)產(chǎn)品成本事后管理過程中,企業(yè)必須綜合分析成本超、降的程度和原因,全面考核成本計劃的完成情況,并納入經(jīng)濟責任制,實行獎罰。
綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一個系統(tǒng)工程,它貫穿于一個項目的始終,從謀劃運作到全部房屋銷售出去,影響成本的因素很多,如資源價格、建設周期、設計和工程質(zhì)量、裝修檔次、資金占用成本和投資項目商品房面積比例等,應當充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量技術安全、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用,只有這樣才能在激烈的市場競爭中降低本身成本,實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。
二、實施成本管理房地產(chǎn)企業(yè)應注意的問題
成本管理是一個系統(tǒng)工程,貫穿于開發(fā)項目的始終,依賴于房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的通力合作。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,滿足顧客的需求,適應市場的變化是實現(xiàn)企業(yè)利潤,為社會做出貢獻的根本途徑。因此,在成本管理的實施過程中房地產(chǎn)企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結(jié)合,如不能一味地追求成本的降低,而偷工減料忽視項目的質(zhì)量也要注重全面成本管理,做到全方位、全員和全過程等。下面具體探討實施成本管理過程當中,企業(yè)應當注意的問題:
(1)抓住設計階段這個成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。項目成本控制貫穿于項目建設的全過程,影響項目成本可能性最大的階段,是約占工程建設周期四分之一的方案設計和初步設計階段,影響項目成本的可能性約為20%~60%;而
在施工圖設計階段,影響項目投資的可能性則為5%~30%。很顯然,從根本上降低商品房項目的成本,項目投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段,而在作出投資決策后,控制項目投資的關鍵就在于設計。長期以來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設設計階段的成本控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費,合理結(jié)算工程價款。這樣做盡管也有效果,但畢竟是亡羊補牢,事倍功半。雖然勘察設計費在整個項目土建安裝成本中只占3%左右,但設計階段是控制項目生產(chǎn)性費用的關鍵階段。據(jù)統(tǒng)計資料分析,這3%的費用對工程造價的影響程度占50%以上。在設計階段,為控制造價,可以采用限額設計的方法,按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計,按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。同時,各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。 (2)建立質(zhì)量管理體系,保證成本的降低。房地產(chǎn)的項目開發(fā)是為了創(chuàng)造一個品牌樓盤,項目的質(zhì)量是樓盤的靈魂,樓盤的品質(zhì)對項目的成功與否起著極大的作用。實施ISO 9000認證,貫徹ISO 9000族標準,可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)知名度和美譽度,提高企業(yè)內(nèi)部管理水平,促進企業(yè)技術創(chuàng)新,提高開發(fā)項目的建筑質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量,提高企業(yè)競爭能力;有利于企業(yè)把握市場機遇,擴大市場份額;有利于整合資源,優(yōu)化成本,提高經(jīng)濟效益。良好的質(zhì)量與成本的降低是不矛盾的,在給定的設計質(zhì)量的條件下,提高質(zhì)量雖然增加了相應的檢驗成本、材料成本,但這種預防可以減少缺陷,提高顧客的滿意度,減少不滿意所帶來的返修成本、賠償損失、信譽損失,相應來說后者的成本更大,容易導致得不償失。
(3)注重員工培養(yǎng)培訓是保障成本管理的有效實施。人是企業(yè)最寶貴的財富,只有靠人的參與,提高人的意識,才能做好成本管理這項重要工作。對于企業(yè)的高層管理者來說,除了具有創(chuàng)新精神外,同時還要具備各方面的知識,比如人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識、房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設計以及環(huán)境設計知識、計算機,電子商務等信息技術、融資與財務管理知識、建筑項目管理知識與成本管理知識、營銷知識等。對于企業(yè)的一般員工而言,企業(yè)應該向員工介紹成本管理對于企業(yè)的重要性,同時也應邀請專家開展有關成本管理知識、技能和相關軟件的培訓。并建立相應的激勵措施,把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。
