發(fā)布時間：2023-06-12 16:01:58
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關鍵詞] 物業(yè)服務合同 典型合同 有名化
引 言
物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務或物業(yè)管理服務，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動?！盵①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務合同對其物業(yè)所進行的維護和管理。意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。
在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關系以物業(yè)管理合同（實踐中也稱物業(yè)服務合同或物業(yè)合同等）為表現形態(tài)。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統(tǒng)計資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經成為社會熱點問題之一。
然而，人們發(fā)現，物業(yè)服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業(yè)服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對我國現代物業(yè)管理行業(yè)的和和諧社會的建設帶來不利。物業(yè)服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業(yè)管理合同性質的準確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。
一
首先考察第一層次的問題，物業(yè)服務合同是行政契約還是私法上契約？
契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間， 為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關系， 簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關享有優(yōu)先權， 關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。
有學者指出，物業(yè)服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙律地位不平等；（2）物業(yè)管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業(yè)服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對業(yè)主自動適用的效力等；（4）物業(yè)合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立，一個物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規(guī)則，其效力自動適用購買小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個體業(yè)主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業(yè)服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：
第一、物業(yè)服務合同在我國長期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。
第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業(yè)管理的內容進行界定。物業(yè)管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區(qū)分所有權人群居生活關系所為之社區(qū)管理” .[⑥] “其對象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權人的行為為限，凡出入區(qū)分所有建筑物之人的行為，均應納入。”[⑦]管理的內容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業(yè)主的管理和對其它人的管理兩種情形。
在上述兩類物業(yè)管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？
筆者認為，物業(yè)管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業(yè)主行使物業(yè)所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。
在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業(yè)主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業(yè)主的管理表現形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業(yè)主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業(yè)權利人的使用行為，即對個別業(yè)主的不當使用方式予以制止，以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規(guī)范。而對其他人的“管理”即對出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業(yè)管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。
而在委托管理場合下，業(yè)主只不過是把其本身所擁有的這種權利移轉給物業(yè)公司來行使，物業(yè)公司所擁有的對人的管理權既非其所固有，也無法律法規(guī)的授權或其它國家機關的委托，而是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對他人物業(yè)進行管理的資格，享有物業(yè)管理權。雖然從形式上看物業(yè)公司有權要求業(yè)主履行某種義務或禁止業(yè)主為某種行為，比如說要求業(yè)主定點傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區(qū)人員進行查驗盤問等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權力，而事實上，這種管理權仍源自業(yè)主（業(yè)主自治機構）的授權，是在業(yè)主自治機構的授權和同意下，由物業(yè)公司來代表整體業(yè)主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業(yè)主自身的利益，此相當于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對物業(yè)所有權的一種行使方式。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關系不具有行政管理性質，其本質仍然是一種民事行為，是私法上的行為。
受委托方（以下簡稱乙方）：_____________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設部第33號令）、《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《實施細則》等國家、地方有關法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_______實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條物業(yè)基本情況
座落位置：_____________________________________________；占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中地上建筑面積_______平方米，地下建筑面積_______平方米，綠化覆蓋率為_______%；物業(yè)類型：_______.
第二條委托管理事項
（一）房屋建筑本體共用部位（外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理；
（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務；
（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理；
（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業(yè)網點等）的維修、養(yǎng)護和管理；
（五）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；
（六）車輛行駛及停泊；
（七）配合和協(xié)助當地公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）；
（八）社區(qū)文化娛樂活動；
（九）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
（十）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第三條合同期限
本合同期限為_______年。自_______年_______月_______日起至_______年月_______日止。
第四條甲方的權利和義務
（一）與乙方議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
（二）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業(yè)管理主管部門認定，有權終止合同；
（三）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取催繳催改措施；
（四）甲方應按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積_______平方米（不含設施設備用房面積）。物業(yè)管理用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
（五）甲方在合同生效之日起_______日內按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用房資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；
（六）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動；
（七）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
（八）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文
化活動；
（九）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
第五條乙方的權利和義務
（一）根據有關法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業(yè)主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益；
（二）遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務項目、服務內容、服務深度，測算物業(yè)管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務；
（三）負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
（四）有權依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理；
（五）有權選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務承包給個人；
（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；
（七）至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目；
（八）對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（十）開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；
（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業(yè)的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業(yè)的管理財務狀況進行財務審計；
（十二）不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有專門合同規(guī)定除外）。
第六條管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標準”（各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標準和考核標準）。
第七條管理服務費用
（一）本物業(yè)的管理服務費按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_______元；如業(yè)主或物業(yè)使用人將宿舍改為商業(yè)用途，物業(yè)管理服務費將按商業(yè)用途收取。
（二）乙方對物業(yè)產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督；
（三）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護；
（四）本物業(yè)的公用設施專用基金由甲方負責按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。
第八條獎懲措施
（一）乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，或出現重大事故，經市政府物業(yè)管理主管部門確認需由乙方承擔責任的，甲方有權解除與乙方所簽物業(yè)服務合同。
（二）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權，但根據法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀，多數業(yè)主反映良好，可以不參加招投標而直接續(xù)約_______年。
第九條違約責任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同；
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同；
（三）因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）；
（四）甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條其他事項
（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力；
（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿6個月前向對方提出書面意見；
（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理；
（四）本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳仲裁委員會依法裁決；
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行；
（六）本合同正本連同附件共陸頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力；
（七）本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法人代表： 法人代表：
為加強_________小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內容
1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護；
（2）物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；
（3）清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娛活動場所；
（6）便民服務網點及物業(yè)范圍內所有營業(yè)場所；
（7）車輛行使及停泊；
（8）物業(yè)檔案管理；
（9）授權由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條 物業(yè)管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四條 雙方權利、義務
1.甲方權利、義務：
（1）根據本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
（2）監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設面積的_________%）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續(xù)；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動；
（7）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8）負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準；
（9）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改；
（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系；
（11）政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權利、義務：
（1）根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；
（2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；
（3）根據住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8）負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9）有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業(yè)管理檔案及有關資料；
（11）開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；
（12）有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第七條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調解，或訴至人民法院。
甲方（蓋章）：_________
乙方（蓋章）：_________
代表人（簽字）：_________
代表人（簽字）：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
附件
1. 《_________住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》（略）
基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當事人的利益。[4]
查現行合同法相關規(guī)定，可以發(fā)現并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現行立法上，物業(yè)管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業(yè)管理關系的調整主要是通過地方規(guī)章實現的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質做出鋪墊[5]：
一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構成：
1、當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。
2、雙方的權利和義務，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應服務的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內容又因為管理事項類型的不同而呈現差異，一般有以管理服務為主的物業(yè)管理和出租經營與委托管理并重的區(qū)分。
3、物業(yè)管理服務事項和服務質量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織（WHO）對區(qū)分所有建筑物的管理設定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來有以下四點：⑴?；鹁婪?，如加強消防設備、防火設施的管理；⑵。清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；⑶。公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備的定期檢查；⑷。花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。[6]這四點基準也應該是物業(yè)管理的標準要求。
4、物業(yè)管理服務費的標準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。
5、物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務的方便計。
6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。
7、合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業(yè)資料的移轉。物業(yè)管理服務的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。
8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關系的糾紛解決及關系結束也與其他合同存有差異。
9、當事人根據具體情況約定的其他主要條款。
由此可見，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務中，學者和法官對此并沒有引起相應的注意，關于物業(yè)管理合同的定性現在比較流行的觀點有兩種，即或認為物業(yè)管理合同為委托合同的一種[7]，或認為物業(yè)關系為民法中制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設立關系的合同，以下筆者將對這兩種觀點分別予以檢討，并在此基礎上提出自己的看法。
二、辨析-物業(yè)管理合同與相似民法制度[8]
（一）、物業(yè)管理合同與委托合同
先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。根據該章的其他條款的規(guī)定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。
1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當事人為委托合同的主體。
2、受委托人的主要義務是處理委托人的事務。
3、受委托人應當按照委托人的指示處理委托事務。
4、委托合同有有償、無償之分。
5、受委托人在處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。
6、委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。[9]
對應物業(yè)管理合同的內容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別：
1、委托合同的目的是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務，一般是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。反觀物業(yè)管理關系中的管理服務，其實質是作為管理服務人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術化的有償服務，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術化的技術服務的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不都能夠親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)而言，如果每一個業(yè)主都事必親躬，那么住宅區(qū)的秩序就無法維持?？梢钥闯?，物業(yè)管理事項與被委托事務存有明顯差別。
2、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但物業(yè)管理的管理服務并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務工作是依據合同約定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務的經營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務的經營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權，而沒有干涉和指揮權。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。
3、委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。
4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本，最終合同的相關內容和履行還要接受城建、市容、及居委會等相關機關的監(jiān)督。
5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續(xù)期限上有較大差異，被委托人處理的事務往往比較單一，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務，這個服務是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，采取不恰當的方式從事物業(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設施的長期保養(yǎng)。此外，出于物業(yè)管理關系的特殊性，物業(yè)管理一方當事人不得象委托合同當事人那樣可以隨時解除合同
6、兩種合同采用的報酬支付方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。物業(yè)管理收費方式一般是依據業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著巨大的差別。
7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認定證書方可以成為物業(yè)管理合同的招標對象。
8、委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。
從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠非委托合同之一種，現在實踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質特征，混淆了基本的法律關系，對于實踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。
（二）物業(yè)管理合同與權授予行為
，指人于權限內，以本人（被人）名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對本人直接發(fā)生效力的行為。[10]為一項民法上擴張和補充民事主體行為能力的重要制度。在的分類中，基于被人的委托授權而發(fā)生的，即委托（意定），是最常見、最廣泛適用的一種形式。實踐中有些人認物業(yè)管理合同為的委托合同，也有人認為物業(yè)管理合同為權設定行為之一種，并得出物業(yè)管理行為為行為的結論，這其實也是一種比較典型的對物業(yè)管理合同性質的誤解，以下從物業(yè)管理合同的性質和物業(yè)管理行為的具體內容兩個方面予以澄清。
首先，一般情形下，委托合同是產生委托授權的原因和基礎[11]，在上文中，筆者已經用足夠的篇幅表明了物業(yè)管理合同不是一種委托合同，退一步說，即便在物業(yè)管理合同中有相關的委托條款，但其一，此不能作為對整個合同定性的依據，其二，理論通說皆認委托合同并不必然地產生權，只有在委托人作出授權的單方行為后，權方才發(fā)生。因此物業(yè)管理合同與權授予行為自當不同。
其次，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常都是沒有權的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行。因此，行為與物業(yè)管理活動不存在因果關系，不能用的概念來解釋物業(yè)管理活動。
再次，民法理論皆認人獲得相應的報酬系基于委托合同，而行為非為營利，這一點與物業(yè)管理制度的目的有著重大沖突，而且是以被人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽?，F代社會，物業(yè)管理向規(guī)范化和品牌化方向發(fā)展，如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進行的一系列的物業(yè)管理活動，最終效果就應該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽，在這種結果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實際。[12]
最后，在物業(yè)管理關系中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)管理合同后，物業(yè)管理公司從事的物業(yè)管理活動是以自己的獨立意志為前提的，在具體事項的管理操作中并不需要依照業(yè)主或業(yè)主委員會的意思行事，這一點也與存在重大差異。
明顯地，物業(yè)管理合同不是權的授予行為，物業(yè)管理活動也與行為存在本質的差別，試圖用制度來解釋物業(yè)管理關系顯然是不妥當的。
三、物業(yè)管理合同性質分析-從現行法出發(fā)的分析
法律不是憑空創(chuàng)設契約的類型，而是就已存在的生活事實，斟酌當事人的利益狀態(tài)及各種沖突的可能性，加以規(guī)范。通常，民法系以給付義務為出發(fā)點，而設各種契約類型的。[13]然而社會生活紛繁蕪雜，千頭萬緒，交易活動亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時當事人不得不在法定契約類型之外，另創(chuàng)新類型的契約，以滿足不同的需要。按學者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發(fā)展而來：有就特殊情況而特殊約定者；有因長期間之慣行，儼然具有習慣法效力者。有因應現代化交易需要，以定型化契約條款而創(chuàng)設的。[14]
筆者認為關于無名合同的主要問題，并不僅在與于其與有名合同的區(qū)分，如何在法律相關規(guī)定未盡詳備時，提供可茲應用的規(guī)范才是問題的關鍵。
具體到物業(yè)管理合同所設定的主要給付義務，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個方面[15]：
1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理，系指對區(qū)分所有人群群居生活關系所為之社區(qū)管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入區(qū)分建筑物的人的行為，均應納入，內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。
基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關系，應不存在特殊之處，然而，頗值疑問的一點是，為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約？
從物業(yè)管理關系的主要給付義務來看，物業(yè)管理團體提供的服務既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設施的維修、保養(yǎng)，既有有關機械設施的購買、更換，又有對居住環(huán)境的安全維護，其涉及到若干有名合同和無名合同的內容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。
就此而言，物業(yè)管理合同的性質應該既不是現行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種，即一方當事人所負的所個給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅付單一的對待給付（有償契約中）。[16]
四、結語-兼論物業(yè)管理合同的法律規(guī)制
在大陸法傳統(tǒng)理論中，民法對生活關系的歸制主要是通過法律關系得以實現的。從這個意思上說，法律關系就是民法的基本工具或調整方法。[17]然而法律關系雖為當事人創(chuàng)設權利義務的私法空間，使得權利人[18]可以在最大程度上依自由意志對自己的利益進行取舍和保護，但法律關系本身只是法律對生活關系的采攫，是用法技術手段對生活的再擬制，單從其外在的名稱和表現上并不總能夠足以判斷出內在的、個性的法律特征，尤其當這種法律關系是一種復合的法律關系或是生活中的出現的新型法律關系時。
拉倫茨說過：法律關系是人與人之間的法律紐帶。[19]在我看來，法律關系的內容，主要是權利及其對應的義務是構成該法律關系的獨特個性，并在此基礎上與其他法律關系實現區(qū)分的基礎，在復合性的法律關系中，情況相對復雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀之，民法正是在這種區(qū)分的基礎上才能通過法律關系實現對不同生活關系的區(qū)別和規(guī)制。實際上，通過對不同法律關系的主體、客體和內容，特別是后兩種性質的辨明，進而在理論與立法中為該種法律關系設立特定規(guī)制規(guī)則，這也是大陸法傳統(tǒng)中形式理性應對實踐生活的自在邏輯。
通過上文的分析，至此，我們可以清楚地認識到物業(yè)管理合同及由此建立起來的物業(yè)管理法律關系與其他相似民法制度、行為存在的重大區(qū)別，換言之，物業(yè)管理合同和物業(yè)管理活動在民法調整的生活關系中具有較大的個性，民法完全應該對其實行個性化的、具體的而非一般化的、概括的調整和規(guī)制，從這個思路出發(fā)，在合同法中或另設特別法[20]將物業(yè)管理合同作為有名合同之一種加以特別規(guī)定應該不存在太多的障礙。相應地，在實踐問題的處理中，通過對物業(yè)管理合同性質的辨明，明確物業(yè)管理法律關系的客體及雙方當事人的權利義務，分清其與委托關系和關系的差別，這也是正確解決物業(yè)管理糾紛的必要前提。
參考書目：
1、陳華彬：《現代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版。
2、王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版。
3、王利明、崔建遠：《合同法新論·總則》，中國政法大學出版社2000年3月修訂版。
4、謝在權：《民法物權論》，中國政法大學出版社1999年1月版。
注釋：
[1]物業(yè)一詞并非漢語中的一般概念，在目前相關的專業(yè)非專業(yè)詞典中也都沒有對物業(yè)的具體解釋，據學者考證，在粵港方言別是東南亞地區(qū)和我國香港、澳門地區(qū)，物業(yè)是作為房地產或產業(yè)所有權的別稱或同義詞而使用的。相應地，物業(yè)管理，有學者從建筑物區(qū)分所有權角度將之定義為：維持區(qū)分所有物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。陳俊樵《論區(qū)分所有建筑物之管理組織》，（臺）《中興法學》第24期第191頁。
[2]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第108頁。
[3]大陸法上的契約類型源自羅馬法，但羅馬法上的契約采類型強制原則。詳見周楠《羅馬法原論》，商務印書館1994年第1版，第706頁以下；另參考王澤鑒《債法原理》第一冊第108頁注〈1〉，中國政法大學出版社2001年7月版。
[4]參見王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。
[5]參見鈕麗娜：《物業(yè)管理合同的法律特征及相關案件的審理》，《人民司法》2002年第8期，第14頁。
[6]陳華彬：《現代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。
[7]值得注意的是目前我國學者大都持此種觀點，詳見：陳華彬《現代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版；鈕麗娜《物業(yè)管理合同的法律特征及相關案件的審理》，《人民司法》2002年第8期第14頁；范云《論物業(yè)管理中的幾個關系問題》，《寧波大學學報》2001年9月號，第112頁；周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構想》，《財經理論與實踐》2000年第3月號，第119頁；秦德平《物業(yè)管理法律問題研究》，2000年第3期，第112頁。
[8]有學者認為民法中可稱制度者，應有一系列規(guī)則或理論體系的支持，因而下面將要論述的委托合同和意定的授權行為，能不能稱為制度，這本身就是個可以討論的問題，在這里筆者無意于這樣的爭論，之所以采用這樣的指稱，筆者純粹是為了避免表述上的累贅，參見丁文《物權請求權與我國物權法》，《法學》2003年第3期。
[9]同上，第四百一十條前段。
[10]王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年7月版，第440頁。
[11]彭萬林主編：《民法學》，中國政法大學出版社1999年8月第2次修訂版，第169頁。
[12]參見李釗：《用建筑物區(qū)分所有權構筑物業(yè)管理的理論體系》，詳見
[13]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。
[14]同上，第110頁。
[15]陳華彬：《現代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。
[16]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第113頁。
[17]龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年12月第2版，第110頁以下。
[18]應當指出的是，雖然以權利義務為內容的法律關系是法律關系中的主要類型，但其并非是唯一類型，學者有時也將資格，能力，權限為內容的關系也納入法律關系，稱“準法律關系”，因為他們本身同樣受法律的規(guī)制，往往含相當的法律效果，且與那種居于核心地位的法律關系（權利與義務），時而界限模糊，不易分辨。參見同上第112頁及其注5.
[19]梅迪庫斯著，邵建東譯：《德國民法總論》，法律出版社2000年11月版，第51頁。
[20]關于物業(yè)管理活動的立法規(guī)制，立法例上有以意大利、瑞士為代表的民法模式，以英美法國家為代表的住宅法模式，以德國、日本、法國為代表的建筑物區(qū)分所有法模式和我國港臺地區(qū)為代表的物業(yè)管理法模式，詳見周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構想》，《財經理論與實踐》2000年第3月號，第119頁。
甲方：_________
乙方：_________
甲方將學校物業(yè)管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優(yōu)質的服務為學校的教學、科研和生活創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環(huán)境，為此雙方達成如下協(xié)議：
一、甲方責任、權利、義務
1、對校園內的一切公共設施及設備享有所有權，并有對國有資產的保護、使用和監(jiān)督權。
2、負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質疑。
3、負責制定學校綠化、美化及設施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。
4、負責按規(guī)定向乙方支付物業(yè)經費和運行費。
5、負責了解掌握乙方經費運行情況，對違反財務規(guī)定的行為提出意見。
6、甲方可視完成物業(yè)管理的優(yōu)劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。
二、乙方責任、權利、義務
1、按協(xié)議內容保質保量地完成物業(yè)管理與服務工作。按文明校園建設標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。
2、對院內的公共設施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經甲方同意后方可實施。
3、定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執(zhí)行。
4、未經甲方同意不得將本物業(yè)管理內容和責任轉移給第三方。
5、乙方應建立并保存詳細的物業(yè)管理檔案資料。
三、委托管理主要內容
1、全院的綠化、美化工作。
2、教室的衛(wèi)生保潔服務和管理工作（不含專用教室）
3、公共環(huán)境、公共場所的保潔服務和管理工作。
4、公共設施、設備的維修、保養(yǎng)、運行和管理工作。
5、公共建筑部分的維修保養(yǎng)工作。
6、自管家屬樓的維修和保養(yǎng)工作。
7、水電暖的維修管理與服務工作。
8、院內創(chuàng)收經營水電費和供暖費的收支工作。
9、節(jié)能工作。
10、家屬水、電費的統(tǒng)計、收繳工作。
11、飲用水供應和洗浴工作。
12、院領導辦公室的保潔和開水供應工作。
13、家屬門衛(wèi)的管理工作。
14、校內各商業(yè)網點的管理工作。
15、學校人防工程的管理工作。
16、其它甲方需要委托的工作。
四、服務標準
乙方應按以下標準實現物業(yè)管理目標。
（一）校園綠化美化工作
1、做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節(jié)日的花卉擺放工作。
2、按不同季節(jié)對花卉苗木的養(yǎng)護要求進行養(yǎng)護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁；綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98%以上。
3、校園綠化面積應達到應綠化面積的95%以上。
4、綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合理的原則進行規(guī)劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。
5、院內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。
6、綠地微噴面積應達到總面積的80%以上。樹木澆水應有計量。
（二）環(huán)境衛(wèi)生工作
1、道路環(huán)境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
2、陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。
3、衛(wèi)生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。
4、垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應封閉集裝箱上蓋。應根據垃圾日產量及時調整集裝箱數量。垃圾樓吊裝設備應及時檢修和保養(yǎng)，杜絕事故發(fā)生。
5、院內垃圾應日產日清，無暴露垃圾，無衛(wèi)生死角。垃圾箱及果皮箱應完好清潔，周圍地面無雜物污漬。
6、建筑物內外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標；公共設施、牌匾、路標、雕塑、亭廊、石桌椅應定期擦拭，保持清潔。
7、校園主要干道的地面衛(wèi)生應在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。
8、道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響
道路通暢和環(huán)境衛(wèi)生的現象要及時管理和清運。
9、門前三包工作應符合門前三包的標準和要求。
10、應及時清理院內主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內。
11、根據節(jié)假日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠；開關大門彩燈、射燈。
（三）教室衛(wèi)生工作
1、教室衛(wèi)生應在每日晚自習后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應將各教室門打開（特殊情況除外）
2、應保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應及時清除；門牌完好、裝訂美觀；門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好；桌椅完好、擺放整齊、桌內外無雜物灰塵。
3、吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關及各類設備應完好無損。維修要及時，保持良好狀態(tài)。
4、粉筆（白色、彩色）板擦應保證供給并擺放整齊。要保持講臺、講臺桌的完好整潔。
5、制定教室服務制度化、規(guī)范化、科學化的管理制度，確保教學需要。
以上要求的完好率應在98%以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應在90%以上。
（四）公共場所維護工作
1、各樓道（包括家屬樓物業(yè)范圍）地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應在98%以上。
2、電梯應按規(guī)定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應掛在電梯間內。電梯應定期維修保養(yǎng)，不允許帶病開梯，運行應正點。電梯間應干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴格執(zhí)行電梯交接班制度，認真做好運行記錄。嚴禁脫崗，確保安全。
3、要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設備齊全，服務維修及時到位，設備完好率應在98%以上。
4、水、電、暖維修應24小時值班。要制定應急處置方案。確保服務安全、到位。
5、節(jié)能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現象。
6、按規(guī)定做好飲用水箱的衛(wèi)生防疫和日常管理工作，要定期進行檢查、檢測，確保飲用水安全。
7、按要求供應全院飲用水和洗浴。對茶浴爐房要制定衛(wèi)生安全工作制度，確保正常供水和安全。對浴室內衛(wèi)生、各種設施應及時檢修，杜絕發(fā)生事故。
8、按要求每年應集中時間對外收取供暖費，并支付供暖費。
9、按要求努力回收學校創(chuàng)收水電費。
10、按要求統(tǒng)計、收繳、上報家屬住戶水電費。
11、按要求對院內人防工程進行檢查，防止發(fā)生意外事故。
五、違約責任
1、甲方違反合同規(guī)定，使乙方未能完成合同規(guī)定的服務和管理目標，乙方有權視不同情況限期向甲方提出解決意見（雙方協(xié)商）如逾期仍未解決，乙方有權中止合同，所造成乙方經濟損失由甲方予以經濟賠償。
2、乙方違反合同所規(guī)定的內容或未達到的服務標準，或師生員工反映強烈且不能及時解決的，甲方有權要求乙方限期改正（雙方協(xié)商），如逾期不改，甲方有權終止本合同。另行安排其它物業(yè)管理機構替代。給甲方造成的經濟損失，乙方應給予賠償。
3、乙方違約擅自提高收費標準和降低服務標準，甲方有權要求乙方改正并清退多收費用。
六、其它
1、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決，并以書面協(xié)議簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議有同等效力。本協(xié)議有效期為一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
2、本協(xié)議之委托協(xié)議書均為本協(xié)議的有效組成部分，具有同等法律效力。
3、本協(xié)議共4份，甲、乙雙方各執(zhí)2份，具有同等法律效力。經雙方簽字蓋章后生效。
甲方（蓋章）_________
乙方（蓋章）_________
甲方代表（簽字）_________
乙方代表（簽字）_________
_________年____月____日
乙方（受委托方）________________物業(yè)管理公司
為加強___________小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內容
1.甲方將位于________區(qū)_________路的________范圍內的物業(yè)委托給乙方被告統(tǒng)一管理、綜合服務。
2.管理事項包括：
（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護；
（2）物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；
（3）清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娛活動場所；
（6）便民服務網點及和業(yè)范圍內所有營業(yè)場所；
（7）車輛行使及停泊；
（8）物業(yè)檔案管理；
（9）授權由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_______年，自_____年______月______日起到______年______月______日止。
第四條 雙方權利、義務
1. 甲方權利、義務：
（1） 根據本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
（2） 監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方；
（3） 按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設面積的______%） ______平方米給乙方，按月租金_______元租用，并負責辦理使用手續(xù)；
（4） 給乙方提供管理用房_______平方米（其中辦公用房_______平方米，員工宿舍_____平方米），按月租金_____元租用；
（5） 負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6） 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動；
（7） 對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第五條規(guī)定的物業(yè)管理目標和經濟指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8） 負責確定本住宅區(qū)管理費收費標準；
（9） 委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不交有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改；
（10） 協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系；
（11） 政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2. 乙方權利、義務：
（1） 根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；
（2） 遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；
（3） 根據住宅區(qū)內大、中修的需要制定維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金串領取所需的維修經費；
（4） 接受甲方對經營管理過程中財務賬目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支賬目；
（5） 對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6） 乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員；
（7） 住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8） 負責測算住宅區(qū)管理費收費工向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9） 有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對來主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理；
（10） 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業(yè)管理檔案及有關資料；
（11） 開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；
（12） 有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物來管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_______年內達到_____標準。
2.確保年完成各項收費指標______萬元，合理支出______萬元，乙方可提成所收取管理費的_______%作為經營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_______元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第七條 獎罰措施
1. 在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額的______%獎勵乙方。
2. 如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民______元（全國）_____元（省）______元（市）獲得上級部門單項獎或有關榮譽的資金另定；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級取消，則乙方應全部返還上述資金及銀行活期存款利息。
3. 如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4. 如果乙方沒有完成全責責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_______至_______元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5. 由于乙方管理不善或重大失誤，造成住房經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償中業(yè)主及使用人的經濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1. 經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2. 合同的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同須于期滿前三個月向對方提出書面意見。
3. 合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項
1. 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒、共同協(xié)商、合理分攤。
2. 本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、3、4、_______ 、_______為合同的有效組成部分。
3. 本全責正本一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4. 雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調解，或訴至人民法院。
5. _______________________________________________________________ .
6. _______________________________________________________________ .
甲方（蓋章）__________________ 乙方（蓋章）__________________
代表（簽名）__________________ 代表（簽名）__________________
_________年_______月________日 _________年________月_______日
附：
乙方：_________________________
甲方將學校物業(yè)管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優(yōu)質的服務為學校的教學、科研和生活創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環(huán)境，為此雙方達成如下協(xié)議：
一、甲方責任、權利、義務
1.對校園內的一切公共設施及設備享有所有權，并有對國有資產的保護、使用和監(jiān)督權。
2.負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質疑。
3.負責制定學校綠化、美化及設施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。
4.負責按規(guī)定向乙方支付物業(yè)經費和運行費。
5.負責了解掌握乙方經費運行情況，對違反財務規(guī)定的行為提出意見。
6.甲方可視完成物業(yè)管理的優(yōu)劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。
二、乙方責任、權利、義務
1.按協(xié)議內容保質保量地完成物業(yè)管理與服務工作。按文明校園建設標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。
2.對院內的公共設施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經甲方同意后方可實施。
3.定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執(zhí)行。
4.未經甲方同意不得將本物業(yè)管理內容和責任轉移給第三方。
5.乙方應建立并保存詳細的物業(yè)管理檔案資料。
三、委托管理主要內容
1.全院的綠化、美化工作。
2.教室的衛(wèi)生保潔服務和管理工作（不含專用教室）。
3.公共環(huán)境、公共場所的保潔服務和管理工作。
4.公共設施、設備的維修、保養(yǎng)、運行和管理工作。
5.公共建筑部分的維修保養(yǎng)工作。
6.自管家屬樓的維修和保養(yǎng)工作。
7.水電暖的維修管理與服務工作。
8.院內創(chuàng)收經營水電費和供暖費的收支工作。
9.節(jié)能工作。
10.家屬水、電費的統(tǒng)計、收繳工作。
11.飲用水供應和洗浴工作。
12.院領導辦公室的保潔和開水供應工作。
13.家屬門衛(wèi)的管理工作。
14.校內各商業(yè)網點的管理工作。
15.學校人防工程的管理工作。
16.其它甲方需要委托的工作。
四、服務標準
乙方應按以下標準實現物業(yè)管理目標。
（一）校園綠化美化工作
1.做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節(jié)日的花卉擺放工作。
2.按不同季節(jié)對花卉苗木的養(yǎng)護要求進行養(yǎng)護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁；綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98%以上。
3.校園綠化面積應達到應綠化面積的95%以上。
4.綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合理的原則進行規(guī)劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。
5.院內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。
6.綠地微噴面積應達到總面積的80%以上。樹木澆水應有計量。
（二）環(huán)境衛(wèi)生工作
1.道路環(huán)境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
2.陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。
3.衛(wèi)生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。
4.垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應封閉集裝箱上蓋。應根據垃圾日產量及時調整集裝箱數量。垃圾樓吊裝設備應及時檢修和保養(yǎng)，杜絕事故發(fā)生。
5.院內垃圾應日產日清，無暴露垃圾，無衛(wèi)生死角。垃圾箱及果皮箱應完好清潔，周圍地面無雜物污漬。
6.建筑物內外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標；公共設施、牌匾、路標、雕塑、亭廊、石桌椅應定期擦拭，保持清潔。
7.校園主要干道的地面衛(wèi)生應在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。
8.道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響道路通暢和環(huán)境衛(wèi)生的現象要及時管理和清運。
9.門前三包工作應符合門前三包的標準和要求。
10.應及時清理院內主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內。
11.根據節(jié)假日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠；開關大門彩燈、射燈。
（三）教室衛(wèi)生工作
1.教室衛(wèi)生應在每日晚自習后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應將各教室門打開（特殊情況除外）。
2.應保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應及時清除；門牌完好、裝訂美觀；門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好；桌椅完好、擺放整齊、桌內外無雜物灰塵。
3.吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關及各類設備應完好無損。維修要及時，保持良好狀態(tài)。
4.粉筆（白色、彩色）板擦應保證供給并擺放整齊
。要保持講臺、講臺桌的完好整潔。
5.制定教室服務制度化、規(guī)范化、科學化的管理制度，確保教學需要。
以上要求的完好率應在98%以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應在90%以上。
（四）公共場所維護工作
1.各樓道（包括家屬樓物業(yè)范圍）地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應在98%以上。
2.電梯應按規(guī)定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應掛在電梯間內。電梯應定期維修保養(yǎng)，不允許帶病開梯，運行應正點。電梯間應干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴格執(zhí)行電梯交接班制度，認真做好運行記錄。嚴禁脫崗，確保安全。
3.要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設備齊全，服務維修及時到位，設備完好率應在98%以上。
4.水、電、暖維修應24小時值班。要制定應急處置方案。確保服務安全、到位。
5.節(jié)能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現象。
6.按規(guī)定做好飲用水箱的衛(wèi)生防疫和日常管理工作，要定期進行檢查、檢測，確保飲用水安全。
7.按要求供應全院飲用水和洗浴。對茶浴爐房要制定衛(wèi)生安全工作制度，確保正常供水和安全。對浴室內衛(wèi)生、各種設施應及時檢修，杜絕發(fā)生事故。
8.按要求每年應集中時間對外收取供暖費，并支付供暖費。
9.按要求努力回收學校創(chuàng)收水電費。
10.按要求統(tǒng)計、收繳、上報家屬住戶水電費。
11.按要求對院內人防工程進行檢查，防止發(fā)生意外事故。
五、違約責任
1.甲方違反合同規(guī)定，使乙方未能完成合同規(guī)定的服務和管理目標，乙方有權視不同情況限期向甲方提出解決意見（雙方協(xié)商）。如逾期仍未解決，乙方有權中止合同，所造成乙方經濟損失由甲方予以經濟賠償。
2.乙方違反合同所規(guī)定的內容或未達到的服務標準，或師生員工反映強烈且不能及時解決的，甲方有權要求乙方限期改正（雙方協(xié)商），如逾期不改，甲方有權終止本合同。另行安排其它物業(yè)管理機構替代。給甲方造成的經濟損失，乙方應給予賠償。
3.乙方違約擅自提高收費標準和降低服務標準，甲方有權要求乙方改正并清退多收費用。
六、其它
1.本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決，并以書面協(xié)議簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議有同等效力。本協(xié)議有效期為一年，自______年______月______日至______年______月______日止。
2.本協(xié)議之委托協(xié)議書均為本協(xié)議的有效組成部分，具有同等法律效力。
3.本協(xié)議共4份，甲、乙雙方各執(zhí)2份，具有同等法律效力。經雙方簽字蓋章后生效。
甲方（蓋章）：_________
乙方（蓋章）：_________
甲方代表（簽字）：_____
乙方代表（簽字）：_____
_________年____月____日
代表人：XX
乙方： 深圳XX發(fā)展公司
法人代表：XXX
經XXX住宅區(qū)業(yè)主大會 年 月 日投票表決同意：直接聘請深圳康發(fā)發(fā)展公司為XXX住宅區(qū)（以下簡稱“本住宅區(qū)”）提供物業(yè)管理服務。為保障管理服務正常運行、規(guī)范雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國經濟合同法》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，本合同的甲、乙雙方達成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
1、住宅區(qū)位置： 深圳市羅湖區(qū)_______.
2、占地面積： _____平方米。
3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業(yè)面積：_____平方米；服務樓面積：_____平方米（含首層停車庫）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。
4、 住宅戶數：_____戶（截止_____年_____月_____日止，業(yè)主入伙戶數_____戶，_____戶未入伙）。
5、物業(yè)類型： 混合住宅小區(qū)。
第二條 委托管理服務事項
1、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。
2、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
3、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。
4、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內的屬配套服務設施（籃球場、兒童游樂園、康樂設施、中心廣場等）的維修、養(yǎng)護和管理。
5、本住宅區(qū)公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；小區(qū)消殺；公共區(qū)域綠化等。
6、本住宅區(qū)交通、車輛行駛、停泊及管理。
7、本住宅區(qū)的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規(guī)劃紅線內范圍進行全天候安全監(jiān)控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助當地公安機關做好小區(qū)的保安工作。
8、本住宅區(qū)的社區(qū)文化的開展建設。
9、本住宅區(qū)物業(yè)、業(yè)主、管理服務檔案、資料的建立、保管和使用的管理。
10、以及相關法規(guī)和行業(yè)政策規(guī)定的，和在本合同簽訂后新規(guī)定的應由物業(yè)管理公司承擔的其它事項。
第三條 合同期限
本合同管理服務期限為3年。自200__年____月____日起至 __年____月____日止。
第四條 甲方的權利和義務
1、審定乙方提出的管理服務年度計劃、財務預算和決算。
2、對乙方的管理服務水平進行季度或年度全面考核評定，如聘請專業(yè)公司需要支付費用的，則該費用從物業(yè)收費中支出。如未達標或因乙方管理不善，造成本住宅區(qū)業(yè)主公共利益的重大經濟損失的，甲方有權提前單方終止合同。
3、聘請獨立審計機構每年對有關賬目進行審計，審計費用在物業(yè)收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴重受損的，甲方有權提前單方終止合同。
4、支持乙方向不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的業(yè)主催繳物業(yè)管理服務費；不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務費；反對業(yè)主無理拖欠物業(yè)管理服務費，致使其他繳費業(yè)主的合法權益受到侵害的行為。乙方應作好對欠費業(yè)主的催繳、
統(tǒng)計、記賬工作，確保本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收繳率不低于總應收費的98%，如無故達不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。
5、業(yè)主應自覺按時繳納物業(yè)管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費超過1個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴追討，敗訴方除補繳物業(yè)管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。
6、不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動。
7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
8、有關法規(guī)政策規(guī)定的應由甲方承擔的其他權利和義務。
第五條 乙方的權利和義務
1、全面執(zhí)行本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》（以下簡稱“服務方案”）。
2、完善并制訂與“服務方案”相匹配的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。如超出業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)利義務的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應事先報告并獲得業(yè)主大會批準。
3、有權選聘有資質的專業(yè)公司承擔本住宅區(qū)的單項管理業(yè)務并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權利和義務轉讓給第三人，不得將任何單項業(yè)務承包給個人。
4、遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，乙方應在本住宅區(qū)顯著位置長期公示物業(yè)管理服務項目、服務內容、服務標準、收費標準等內容。
5、負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經甲方審定后組織實施。
6、購買本住宅區(qū)的公共財產及公眾責任險。
7、作為提供物業(yè)管理和服務的對價， 乙方每年年度終了時按年度物業(yè)管理總支出的10%計提物業(yè)管理服務傭金（以下簡稱“傭金”）一次。
8、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。
9、鑒于乙方一直是本住宅區(qū)的事實物業(yè)管理人，乙方有權力追繳歷年來業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費用。
10、對本住宅區(qū)的公共或共用設備、設施和相關場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區(qū)內改、擴建或完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。
11、為使本住宅區(qū)物業(yè)的保值、升值，乙方應采取積極有效的措施，阻止業(yè)主或物業(yè)使用人擅自改變本住宅區(qū)既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業(yè)、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。
12、建立本住宅區(qū)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況并及時書面通知甲方。
13、開展積極向上、健康的社區(qū)文化活動和便民服務工作。
14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料；移交本住宅區(qū)的公共財產，包括物業(yè)管理費結余、公共收入積累形成的資產等。
15、有關法律法規(guī)規(guī)定的應由乙方承擔的其他權利、義務和責任。
第六條 物業(yè)管理服務標準
本住宅區(qū)定位為高檔次的住宅區(qū)，乙方應執(zhí)行與之相匹配的物業(yè)管理服務標準。具體按《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》中的相關條款執(zhí)行。
第七條 物業(yè)管理服務費收取標準及管理
1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費按如下標準收取：別墅物業(yè)每平方米5.20元/月；復式別墅每平方米3.55元/月；高層物業(yè)每平方米3.60元/月；多層物業(yè)每平方米2.30元/月；商業(yè)物業(yè)每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務樓每平方米2.50元/月（以上物業(yè)面積均按建筑面積計算）。
2、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費由乙方按月直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；乙方應在每月10號前，向已繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務收費明細賬單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定和程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。
3、物業(yè)管理服務費的結余部分歸全體業(yè)主所有，用于彌補以后物業(yè)管理費的不足，未經業(yè)主大會同意，乙方不可支配使用。
第八條 專項本體維修基金的收支管理
1、本住宅區(qū)專項本體維修基金按政府收費標準收?。焊邔用科椒矫捉ㄖ娣e0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業(yè)管理服務費一齊由乙方直接向業(yè)主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設立專用賬號存儲本物業(yè)的本體基金。
2、本住宅區(qū)專項本體維修基金的使用，按政府規(guī)定的專項本體維修基金使用范圍?？顚Ｓ茫曳较攘㈨棃髢r，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。
3、本住宅區(qū)專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。
4、業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務費的規(guī)定辦法進行處理。
5、本住宅區(qū)公用設施專用基金的交納、使用、續(xù)籌、管理等，按《深圳市房屋公用設施專用基金管理規(guī)定》執(zhí)行。
第九條 公共設施及業(yè)主共有物業(yè)收入及管理
1、本住宅區(qū)屬業(yè)主私家車位以外的所有室內、室外停車位實行統(tǒng)籌使用，暫定每車每月車位使用費（含車場管理費）為220元。
2、本住宅區(qū)的業(yè)主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費30元，與物業(yè)管理費合并使用。
3、本住宅區(qū)產權屬于乙方的室內停車位（除已出售的部分）共計76個，由乙方有償提供給全體業(yè)主使用，每月由乙方按每個車位每月200元（不含車場管理費）的固定標準凈提取76個車位使用費。
4. 本住宅區(qū)的臨時停車的收費按市政府指導價執(zhí)行。
5、本住宅區(qū)嚴格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。
6、乙方對物業(yè)產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。
7、本住宅區(qū)公共區(qū)域的電梯廣告及相關收入、除乙方權屬之外的停車場收入、特約服務收入等，歸全體業(yè)主所有，和物業(yè)管理費合并使用。
第十條 合同的終止、續(xù)約與交接
1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)
，填報固定資產、辦公、設備、住宅區(qū)資料等交接清單，送甲方審核。住宅區(qū)物業(yè)收費財務賬目，應于合同終止后的10日之內，送交甲方審核，由甲方聘請專業(yè)財務公司進行審計。
2、乙方愿意續(xù)約的，應在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業(yè)主大會決定續(xù)約與否。如本住宅區(qū)全體業(yè)主所持投票權2/3同意續(xù)約的，將直接與乙方續(xù)簽合同。
3、本住宅區(qū)業(yè)主大會表決結果達不到全體業(yè)主所持投票權2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業(yè)管理服務公司。
4、新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應提供過渡期物業(yè)管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。
第十一條 違約責任
1、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務標準或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
2、如因乙方原因，造成不能完成服務標準或損害物業(yè)共同利益的，乙方應給予甲方相應補償。給業(yè)主個人造成損害的，應向業(yè)主個人賠償損失。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。 .
3、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得物業(yè)管理服務權或致使對方失去物業(yè)管理服務權，或造成對方經濟損失的，應當承擔相應的責任。
5、 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
6、甲乙雙方以及業(yè)主因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，應盡量平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向羅湖區(qū)人民法院提訟，判決結果對各方均有約束力。
7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業(yè)管理服務的；乙方不按時交接、撤離的，均應向甲方賠償實際損失。
第十二條 其他事項
1、本合同未盡事宜，雙方可以進一步協(xié)商并簽訂補充協(xié)議約定，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
2、本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。
3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具同等法律效力。
4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區(qū)全體業(yè)主均具約束力。
甲方：深圳市羅湖區(qū)XXX住宅
乙方：深圳XX發(fā)展公司
區(qū)業(yè)主委員會
負責人：
負責人：
簽署日期： 年 月 日
