發(fā)布時間：2023-06-13 16:20:45
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)存在的問題及建議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
摘 要 隨著時代的發(fā)展和國民經(jīng)濟的騰飛，各行各業(yè)的發(fā)展趨勢都是不容小覷。而發(fā)展之際也帶來了不少令工作人員頗為頭疼的問題。隨著人口的增長，房地產(chǎn)行業(yè)悄然走俏，近年來的發(fā)展勢頭極為迅猛。而投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中就存在不少問題，會計核算就是影響非常重要的其中一個。根據(jù)國家相關規(guī)定以及投資性房地產(chǎn)內部行業(yè)的有關準則，明確指示了投資性房地產(chǎn)的發(fā)展方向以及會計核算的有關要求。本文接下來將針對投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題進行細致的說明和研究，并提出相關的改進建議。
關鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會計核算 改進建議
近年來投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也間接帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展速度，其目的是為了解決市民的基本居住問題以及反映投資者對當前房產(chǎn)形勢的預測。但是一切預測都是需要以豐富的數(shù)據(jù)和精密的計算為基礎的，所以對于投資性房地產(chǎn)中的會計核算顯得非常重要，它真實正確的反映當前房地產(chǎn)的各種走勢以及投資風險等等。由于存在不確定性，所以投資性房地產(chǎn)中的會計核算勢必存在著許多亟待解決的問題，這也是眾多房地產(chǎn)投資者所重點關心的問題。
一、投資性房地產(chǎn)會計核算的基本內容
（一）基本概念
所謂投資性房地產(chǎn)，就是投資人先對某一房地產(chǎn)搜集相應的數(shù)據(jù)再進行初始化成本計量，然后再與建筑方的管理人員就房產(chǎn)的出租日期和使用權進行細節(jié)的研討。一旦房產(chǎn)總經(jīng)理或者主要負責人進行了房產(chǎn)交接的書面協(xié)議，即使沒有正式的租賃或者買賣協(xié)議，都稱之為投資性房地產(chǎn)。
（二）會計賬簿
會計核算的關鍵所在是會計人員負責的會計賬簿，它集中了投資性房地產(chǎn)整個交易過程的所有數(shù)據(jù)，重要性不言而喻。只有一本信息完備條款清晰的會計賬簿才能正確真實的反映出投資性房地產(chǎn)中的各種信息。具體而言，會計賬簿有自己專屬的記錄格式和信息分類。帳頁由連綴紙張構成，這樣有利于分類而且能全面記錄房地產(chǎn)中的各種業(yè)務。
（三）投資性房地產(chǎn)會計核算
在投資性房地產(chǎn)中的會計核算與其它行業(yè)的會計工作大致相同，通過平時的數(shù)據(jù)收集，然后在后期自主記賬、算賬和報賬。這中間需要會計師對賬簿實行一定的編制工作，如填制憑證、確定記賬方案以及賬務來源等等。這些都需要一一記錄在案，便于投資者在后期進行賬簿核查、財產(chǎn)分類和匯報工作等等?？傊?，掌握正確科學的會計核算方式，對投資者的選擇方向有非常大的指導作用。
二、投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題
（一）公允計量問題
投資者對某一房地產(chǎn)進行投資前，一定會結合大量的數(shù)據(jù)信息對所選擇的房地產(chǎn)進行全面的價值評估。在投資性房地產(chǎn)的這個評估過程中，對于房地產(chǎn)價值的計量問題有多種選擇，如果是選擇的方式或者核算的過程出了問題，那么就會導致會計賬簿的資產(chǎn)負債表中的公允價值變動產(chǎn)生的收益錯誤的加入總投資中，這樣顯然不利于投資者的利益，嚴重情況下將會失去大批的客源。
（二）轉換計量問題
投資性房地產(chǎn)是一項風險投資事業(yè)，對于個人投資者或者是團隊投資企業(yè)而言，獲取直接經(jīng)濟效益是最終目的，但是一旦投資性房地產(chǎn)的用途發(fā)生了變化，譬如住宅小區(qū)變?yōu)榱怂饺藙e墅，這就需要會計人員對房地產(chǎn)的價值進行轉換計量。而在轉換成本計量的過程中存在一個很難解決的問題：僅僅只能轉換為對應的投資性房地產(chǎn)項目。
三、對投資性房地產(chǎn)會計核算的改進建議
（一）改進公允計量方式
在投資性房地產(chǎn)的會計核算中，假如房地產(chǎn)的估計價值發(fā)生變動，那么公允價值和賬面價值需要進行一定的浮動，具體做法是將房地產(chǎn)的資本公積向公允價值變動公積的方向浮動。通過這樣的改進方式可以最大程度保障投資者的權益，同時能夠大大提高投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的公信力和顧客回頭率。
（二）改進轉換計量方式
在投資性房地產(chǎn)的轉換計量問題上，可以采用如下改進方式，將當日公允價值轉換為自用房地產(chǎn)的賬面價值，并以此作為房屋計量的基礎，這樣一來就會使得投資的房地產(chǎn)的真實價值能夠更加直接的反映給投資方，投資者將會有更多的選擇進行會計核算的工作。
（三）公允價值的確定方法的研究
一般有三種計量方法：市價法、類似項目法、現(xiàn)值法。具體內容如下：
1、市價法
如果需計量的資產(chǎn)或負債本身沒有活躍市場的公開標價，或即使有但可靠程度不高，應優(yōu)先采用市價法估計公允價值。
2、類似項目法
要特別注意其使用條件：首先，要求所挑選的相似資產(chǎn)或負債具有相關性和替代性；其次，要求有足夠數(shù)量的比較對象，并且交易數(shù)據(jù)是真實可靠的。
3、現(xiàn)值法
其基本思路是：將項目所引起的未來的經(jīng)濟收益按照一定的比率折現(xiàn)，得到的現(xiàn)值作為所計量項目的公允價值。
總之所有的計量方法都需要圍繞一個特定的流程圖（如圖）來進行，而公允價值評估模型如下：
總而言之，投資性房地產(chǎn)事業(yè)并不是一個簡單的房地產(chǎn)交易，還需要參考很多額外的因素，而會計核算內容作為房地產(chǎn)中經(jīng)濟效益的直接反映，是房地產(chǎn)相關工作人員重點關注的問題。隨著時代的發(fā)展，國民經(jīng)濟也在日益增長，房地產(chǎn)的熱度一直居高不下，在投資性房地產(chǎn)會計核算中也勢必還會出現(xiàn)許多令人頭疼的問題，而這也要求我們眾多的投資性房地產(chǎn)會計師能夠精密準確的完成數(shù)據(jù)核算的每一步，有效降低核算中出現(xiàn)問題的概率。
參考文獻：
[1]李燕.投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式和公允價值計量模式的會計處理及分析.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2010（07）.
【關鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；問題；對策
房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程建設的效果，而針對目前房地產(chǎn)工程建設的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業(yè)的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題，并提出了相應的解決對策，為提升房地產(chǎn)工程管理的實效性提供了寶貴的建議。
1.當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題
從房地產(chǎn)工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術管理；工程質量管理；工程成本管理；工程監(jiān)理管理；工程移交；保修期服務等內容。而從這些流程內容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關鍵；工程質量管理是工程信譽的管理重點；工程監(jiān)管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。
1.1計劃管理存在的問題
目前房地產(chǎn)工程管理的計劃管理環(huán)節(jié)需要工程部門能夠對工程的情況進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產(chǎn)工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產(chǎn)工程的施工和定位。這樣情況產(chǎn)生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環(huán)境下，計劃管理工作缺乏全面的預算處理，加上很多房地產(chǎn)工程都屬于較大型的工程，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金，調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。
1.2質量管理存在的問題
房地產(chǎn)工程的質量控制有利于彰顯企業(yè)的市場信譽，獲得更多的工程建設機會。但是目前工程質量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發(fā)，現(xiàn)場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質量管理缺乏現(xiàn)場管理控制環(huán)節(jié)，使得施工過程中的質量管理控制缺乏現(xiàn)場監(jiān)督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。
1.3監(jiān)理管理存在的問題
房地產(chǎn)工程監(jiān)理工作存在的問題主要表現(xiàn)在監(jiān)理工作對施工過程的管理不夠全面，監(jiān)理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監(jiān)理，而對于施工過程中的各個環(huán)節(jié)都沒有詳細的監(jiān)理建議和內容。另外，施工單位往往不重視監(jiān)理建議，監(jiān)理工程師下發(fā)了停工令，施工單位對監(jiān)理工程師指令置若罔聞、拒不執(zhí)行。而造成這樣現(xiàn)狀的原因就是企業(yè)的監(jiān)理工作不夠重視，施工企業(yè)應該明確監(jiān)理管理和執(zhí)行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監(jiān)理合同（范本）》、《建筑法》以及相關法規(guī)的界定進行管理工作。
2.房地產(chǎn)工程管理實效作用的彰顯措施
2.1加強計劃管理
房地產(chǎn)工程計劃管理首先應該加強事前控制，例如：評估建設單位的資信情況施工企業(yè)應深入調查建設單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產(chǎn)工程而言應該在計劃管理過程中強調對工程資源、成本、質量和預算進行仔細的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調配到最需要的地方。另外，計劃管理應該重視對工程計劃的詳細內容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質條件，現(xiàn)有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質勘探工作，地形、地貌的測量工作。
2.2強化質量管理
房地產(chǎn)工程的質量管理首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規(guī)律，制定材料價格的管理措施。其次，要設立現(xiàn)場的質量監(jiān)督管理組織，對房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場質量情況作出明確的管理。還有，要實現(xiàn)負責制，對各項目的施工情況應該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環(huán)節(jié)都能夠安裝合同書的質量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠將工作落實到個人，保證房地產(chǎn)建設質量。
2.3完善監(jiān)理管理
工程監(jiān)理管理應該重視監(jiān)理工作的作用，施工單位應該對監(jiān)理結果嚴格地執(zhí)行，不能因為影響預算而已犧牲工程質量為前提。首先，監(jiān)理工作的重點要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關鍵部位、關鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設計方、施工方、監(jiān)理方、材料供應方等，專業(yè)分工不同，但由于專業(yè)的相關性強，從各自專業(yè)的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監(jiān)理管理工作應該重視對各方面建議的收集，然后做出監(jiān)理的最后建議。
綜上所述，房地產(chǎn)工程建設管理工作十分關鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質量管理和監(jiān)理管理三方面進行全面的控制。
參考文獻：
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；組織設計；組織結構設計
中圖分類號：C93文獻標識碼：A
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是視創(chuàng)新為生命的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入全方位創(chuàng)新的時代，組織結構創(chuàng)新和管理創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)。良好的組織結構是企業(yè)最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家得到最公平、最有效的回報，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，根據(jù)組織管理理論和實踐研究成果，結合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對性地進行組織管理問題研究，建立適應企業(yè)實際情況的組織結構
模式，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展意義重大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理常見的問題
識別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理中存在的主要問題，是進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結構研究的基礎。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，組織管理的水平普遍較低，企業(yè)普遍存在組織結構層次、部門設置不合理，職能定位不清，集、分權不合理，組織流程繁雜或破碎等問題，歸結起來問題主要分為三類，即結構問題、職能問題和流程問題。
結構問題主要指結構層次過于單一、決策層龐大、部門設置不合理等；在職能定位方面，主要存在著集、分權不合理，橫向結構交叉重合，職能定義不清等問題；工作分配不符合流程，組織流程繁雜，流程缺乏評審程序則屬于流程方面的問題。除了上述三個方面的問題外，還存在一些其他管理問題，如基礎管理薄弱，員工素質較低，管理僅僅局限于技術層面的管理，業(yè)務部門沒有很好地發(fā)揮教練員的甲方角色，還僅僅停留在現(xiàn)場施工管理的承包商的角色；營銷策劃部、銷售部、客戶服務部等相關部門的接口關系不清晰；企業(yè)無系統(tǒng)的信息管理規(guī)定，信息化管理程度較低等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設計總思路
組織設計是一個系統(tǒng)工程，它必須結合企業(yè)自身實際，針對企業(yè)組織管理存在的問題，從總體上進行系統(tǒng)縝密的全過程分析。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織設計中，應提倡建立以流程為中心、以顧客為導向的理念。在進行組織設計之前，首先分析企業(yè)的主導業(yè)務流程與工作內容，然后考慮組織結構設計方案。同時，在組織設計中，要時刻考慮顧客的需求，讓顧客在和企業(yè)進行各項業(yè)務的交往過程中感到快捷方便。一般而言，組織設計包括組織目標分析、流程分析、職能分析、組織結構設計、崗位設計、管理規(guī)范設計、運行制度設計等主要環(huán)節(jié)，如圖1所示。（圖1）
組織結構設計是組織設計中體現(xiàn)成果的關鍵性環(huán)節(jié)之一。由圖1可知，組織結構設計是在組織模塊設計之后，對各組織部門應當如何組織在一起，形成何種結構形式，以及部門之間的關系如何等問題進行解決的過程。組織結構設計的一般步驟包括組織結構選型、確定項目管理層次和管理跨度、形成組織結構圖，如圖2所示。（圖2）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理存在的問題與其組織設計缺乏規(guī)范、科學、適應性是分不開的。近年來房地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)快速發(fā)展，許多企業(yè)在發(fā)展初期生搬硬套的組織結構已在很大程度上不能滿足企業(yè)壯大后日新月異的變化需求，新的合理化組織設計是形勢所趨。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結構設計建議
（一）關于組織結構選型的建議。企業(yè)的結構形式與其發(fā)展規(guī)模關聯(lián)很大?？傮w而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存組織結構不外乎以下四種：U型組織結構（職能制）、M型組織結構（事業(yè)部制）、矩陣式組織結構和H型組織結構（子公司制）。職能制或叫部門制，根據(jù)其組織形式的差別又可分為直線型部門制、總監(jiān)部門制、職能型部門制、直線職能型部門制。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結構選型可參照表1實施。上述組織結構形式中，總監(jiān)部門制是當前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展后實施組織變革時最常選用的，一般也是最適合的?？偙O(jiān)部門制是指總經(jīng)理和部門經(jīng)理之間增加“中心”層次，中心負責人稱為“總監(jiān)”，一般可設置財務總監(jiān)、行政總監(jiān)、營銷總監(jiān)、研發(fā)設計總監(jiān)、工程總監(jiān)等，各總監(jiān)直接向總經(jīng)理負責，級別相當于公司副總經(jīng)理。（表1）
當前專業(yè)管理公司的發(fā)展空間越來越大，并且也逐步得到開發(fā)商以及社會的認可。從市場發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會逐漸回歸自己的發(fā)展本色，專心于選擇決策和投資控制，從而擔當起資源整合與優(yōu)化運作的正統(tǒng)角色。因此，未來估計一些大型企業(yè)會選擇專業(yè)管理公司制的組織模式，這會對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的組織機構設置產(chǎn)生重大影響。
（二）關于決策層次的建議。一般而言，決定企業(yè)發(fā)展方向的重大決策、經(jīng)營政策由高層集權管理，技術問題、專業(yè)問題、客戶問題由一線專業(yè)人員或基層管理人員在現(xiàn)場做出反應。高級經(jīng)營決策由公司CEO決策，采用管理委員會議形式進行，參會人員為總經(jīng)理、決策委員會成員、與相關決策問題有重大聯(lián)系的職能中心總監(jiān)及外部專家；一般經(jīng)營決策由公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權的職能中心總監(jiān)或其他高管人員決策，采用部門經(jīng)理會形式進行；對于一般業(yè)務決策，職能中心內部事務由中心總監(jiān)負責，部門經(jīng)理在授權范圍內負責相關事務。
（三）關于管理組織主框架的建議。以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心環(huán)節(jié)確定管理組織的主框架。市場開發(fā)環(huán)節(jié)應以房地產(chǎn)與建筑技術為核心，具體工作可實行課題制；生產(chǎn)建設環(huán)節(jié)以施工技術、工程質量和進度管理為核心，實行項目制；投資管理環(huán)節(jié)應以計劃監(jiān)督、成本控制、資金結算管理為核心；銷售環(huán)節(jié)以銷售執(zhí)行為核心，可以借鑒專業(yè)管理公司形式；運營支持工作以人力資源管理、工作質量管理、日常辦公服務為核心。
（四）關于組織結構圖的建議。針對中小企業(yè)的部門制組織結構（直線型或直線職能型），主要關注點是組織部門設置的合理性，部門的數(shù)量不宜過多，也不宜過少，如圖3。圖3中，總經(jīng)理之下可設置若干副總（含總工），分別協(xié)助總經(jīng)理分管生產(chǎn)、銷售、財務和行政人事等；虛線表示可根據(jù)需要設置項目部。（圖3）
針對在本地從事開發(fā)的中型及中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用總監(jiān)制組織結構模式。采用基于“模塊化整合”的方式劃分工作流程，將整個開發(fā)流程劃分為市場開發(fā)、生產(chǎn)管理、銷售管理三大模塊，將有關資金管理方面的工作整合成投資管理模塊，行政、人力資源管理等整合成運營支持模塊。此時，房地產(chǎn)基本組織結構是由市場開發(fā)中心、生產(chǎn)管理中心、銷售管理中心、資金管理中心、運營管理中心等五個中心構成，如圖4所示。（圖4）
針對主要在本地實施多項目開發(fā)的大型企業(yè)，除了實施設有項目部的總監(jiān)制組織形式外，矩陣制仍是可選擇的適宜形式；而針對為數(shù)不多的多區(qū)域開發(fā)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，子公司制或事業(yè)部制應該是考慮的方向。由于大型企業(yè)數(shù)量少，業(yè)務領域差別大，組織管理個性強，本文就不再給出具體的組織結構圖。
（五）關于組織結構調整與完善的建議。精簡、集約開發(fā)流程，注重管理集成化，尋求更合理的開發(fā)業(yè)務鏈條；根據(jù)企業(yè)實際盡可能地進行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，較少環(huán)節(jié)信息流失和交流成本；揚長避短，集中精力做自己的強項，部分開發(fā)環(huán)節(jié)外包或借助外界力量，以將精力、財力放在經(jīng)營決策上，從而更快捷地適應市場變化，在競爭中取得成功；加強市場研發(fā)環(huán)節(jié)，強化企業(yè)的市場化導向和成本控制意識；建立并尊重規(guī)范的體系化管理，加強信息技術在組織管理中的作用。
五、結語
組織設計沒有最好，只有最合適。以上針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結構設計提出的建議，旨在為其組織設計與優(yōu)化提供借鑒和指導，而并非制定一成不變的標準，因為組織設計的過程實質上是一個組織變革的過程，它是把企業(yè)的任務、流程、權利和責任進行有效組合和協(xié)調，并根據(jù)市場和客戶群的變化，不斷進行優(yōu)化和變革，以達到大幅度提高企業(yè)的運行效率和經(jīng)濟效率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)各自發(fā)展和變革的需求實際，采納上述相應建議，建立良好的組織，實現(xiàn)簡化流程、降低成本、培養(yǎng)人才、提高效率的目標。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院）
參考文獻：
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[3]司云聰.企業(yè)集團組織架構的類型、特點及其有效性分析[J].北京：商場現(xiàn)代化，2007.
論文摘要摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象是相關公眾對房地產(chǎn)企業(yè)由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個營銷活動和管理過程的好壞。本探究通過調查房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要新問題，提出可操作性的改善辦法。
一、新問題的提出
聞名的營銷專家MariaSicola[1認為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特征，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些新問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業(yè)的成敗。[2如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本探究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要新問題探索提升策略。
二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要新問題
本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會統(tǒng)計軟件進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的新問題，具體表現(xiàn)如下摘要：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據(jù)調查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產(chǎn)價值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節(jié)、服務等多方面都存在新問題，如服務態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質量需要提高。“產(chǎn)品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿足感。
三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發(fā)，結合房地產(chǎn)產(chǎn)品的非凡性，企業(yè)應從以下幾個方面確立房地產(chǎn)營銷觀念摘要：開發(fā)企業(yè)肩負著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經(jīng)濟，促進經(jīng)濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產(chǎn)公司營銷形象的定位關鍵在于占據(jù)消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面摘要：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否和消費者的需要相吻合。
（2）協(xié)調組合各種營銷手段
開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。假如房地產(chǎn)需求非凡大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產(chǎn)價值
（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發(fā)商在整個銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。
（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設和管理。
房地產(chǎn)品牌和其他領域的品牌創(chuàng)建內容基本是一致的，[3但基于房地產(chǎn)品牌的非凡性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時應該非凡注重設計房地產(chǎn)品牌的識別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注重力，時刻關注現(xiàn)場動態(tài)；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質的練習。提高禮儀修養(yǎng)，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判定及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術能力，說服顧客的能力等。
關鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;問題對策
近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟一體化趨勢越來越明顯，國內外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行研究就顯得極為重要。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題
我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展速度不快的關鍵所在。
1.可行性研究缺乏
(1)項目目標和工程任務分解不足
在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現(xiàn)以下問題：
①項目在初期無法向下進行；
②項目預期經(jīng)濟目標不能實現(xiàn)；
③項目延期交房；
④部分功能配套不全。
(2)市場定位不準、缺乏創(chuàng)新能力
在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調查研究，不做設計研究，只是根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質化嚴重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：
①市場定位工作主體發(fā)生偏差；
②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；
③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位；
④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。
2.設計監(jiān)理缺失
由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：
(1)缺乏合理的設計招標程序
房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設計招標往往流于形式。
(2)忽視設計對項目投資控制的重要性
未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。
(3)設計監(jiān)理缺失
對于設計監(jiān)理工作，由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。
(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理
尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議
要加強項目前期開發(fā)管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。
1.進行詳細的項目可行性研究
市場調研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發(fā)決策提供技術依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機性而強調科學性。項目經(jīng)理應按照一定的市場調研程序對房地產(chǎn)市場進行以下三方面的調研：
(1)房地產(chǎn)市場的供給與需求調研
充分調查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調研的根本點。項目經(jīng)理應從專業(yè)角度提出合理建議。
(2)要進行環(huán)境調研
主要指項目的自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環(huán)境、社會治安、社會職業(yè)分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經(jīng)濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經(jīng)濟效益的基礎。
(3)要進行開發(fā)場地調研
場地是產(chǎn)品定位前期調研極其重要的內容，要充分認識到一塊位置優(yōu)越的土地會給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發(fā)初步建議方案并評價綜述方案的優(yōu)缺點，同時對未來項目產(chǎn)品定位提出初步設想方案。
2.進行項目的投資決策與預算
進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經(jīng)理必須重視的問題。
(1)重視投資分析
項目經(jīng)理在對市場供求關系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經(jīng)濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。
(2)重視融資決策
房地產(chǎn)開發(fā)建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經(jīng)驗的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發(fā)的順利實施。
3.加強項目控制管理
項目實施階段房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協(xié)調有關各方（監(jiān)理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業(yè)主的項目組人員，按照有關法律、法規(guī)、技術規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質量、成本的控制管理。
(1)加強項目進度控制管理
進度控制是指對工程實施階段的工作內容、工作順序、持續(xù)時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環(huán)，直至工程項目竣工、交付使用的過程。
(2)加強項目質量控制管理
工程項目的質量是指項目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現(xiàn)過程就是工程項目質量的形成過程。項目實施階段開發(fā)商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則以及對監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。
參考文獻:
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[2]張華:實行項目化管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[J].開發(fā)天地,2004(10):50-54.
關鍵詞：投資性房地產(chǎn)會計處理改進建議
1 概述
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應，為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定。
2 投資性房地產(chǎn)業(yè)務的重要性及現(xiàn)狀分析
新會計準則中給投資性房地產(chǎn)的定義是：投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。
2.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務的重要性 投資性房地產(chǎn)是當今世界各國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者所帶來的豐厚利潤，強烈地吸引著一些企業(yè)和個人投資者。當然，在我國隨著市場化改革的快速推進，投資性房地產(chǎn)早已成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅關系到城市居民，而且還是關系現(xiàn)在和將來農(nóng)村人口城市化的問題。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，還是一個社會發(fā)展問題。
2.2 我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)狀分析 前幾年來，我國投資性房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長，增長幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產(chǎn)增長41.1％，增幅比2003年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關的多項重大政策進行調控。
從2004年第二季度開始，投資性房地產(chǎn)增長幅度逐月降低，其增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1－6月份投資性房地產(chǎn)分別增長32.9％和34％）。這表明自2004年以來國家采取的一系列控制高速增長的政策措施已初見成效。但是，就最近幾年的投資性房地產(chǎn)市場情形來看，投資性房地產(chǎn)熱潮并沒有就此止步。中國的經(jīng)濟繼續(xù)保持了前幾年的強勁走勢，投資者相信，只要現(xiàn)在涉足了投資性房地產(chǎn)行業(yè)，如果經(jīng)濟能夠像他們所預期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會從中得到收益，這就是我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)狀。
3 投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理的分析
3.1 投資性房地產(chǎn)的確認分析 投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：一是與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時，開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)，不包括作為存貨的房地產(chǎn)。
3.2 投資性房地產(chǎn)初始確認及會計處理分析 投資性房地產(chǎn)初始應按其成本計量，購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關科目。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”，建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，按取得時的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關科目。
3.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量分析 新會計準則指出：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值計量兩種，通常應當采用成本模式計量，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。為保證會計信息的可比性，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式，而且已采用公允價值模式計量的房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。
3.4 投資性房地產(chǎn)用途轉換的分析 新準則規(guī)定：企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變滿足下列條件之一的應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其它資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：①投資性房地產(chǎn)開始自用；②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；④自用建筑物停止自用，改為出租。
3.5 投資性房地產(chǎn)處置的分析 新準則規(guī)定, 當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得未來經(jīng)濟利益時, 應終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。
3.6 投資性房地產(chǎn)信息披露的分析 新準則要求企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關的下列信息：一是投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；二是采用成本模式的,投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷, 以及減值準備的計提情況；三是采用公允價值模式的, 公允價值的確定依據(jù)和方法, 以及公允價值變動對損益的影響；四是房地產(chǎn)的轉換情況、轉換理由, 以及對損益或所有者權益的影響；五是當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。
4 投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理存在的問題及建議
4.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理存在的問題 ①投資性房地產(chǎn)范圍界定不明確：我國對持有并準備出租或增值后轉讓的，但目前尚空置的投資性房產(chǎn)沒有界定完整。另外，投資性房地產(chǎn)會計準則中的一個重大問題是，沒有明確該準則中所指的“已出租”概念。②投資性房地產(chǎn)計量模式轉變的規(guī)定比較局限：投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應采用成本計量模式，在滿足特定條件時也可以采用公允價值計量模式。但企業(yè)只能采用一種計量模式，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠計量取得且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許從成本模式計量轉化為公允價值模式計量，這一轉變應作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號―會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn),不能從公允價值模式轉為成本模式。我國的這種規(guī)定相對于國際上來說比較局限。
4.2 改進投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理的建議 ①投資性房地產(chǎn)范圍的界定應該明確：投資性房地產(chǎn)會計準則中沒有明確該準則中所指的“已出租”概念，針對這一問題，我們應該明確“已出租”是指企業(yè)一定時期經(jīng)營性出租，并不包括融資出租，雖然目前我國一般企業(yè)并不存在這樣的業(yè)務，但作為會計準則的概念應該是完整和全面的。會計準則中對投資性房地產(chǎn)概念有明確界定：“是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，新會計準則應該對“未來為資本增值而持有的建筑物”概念加以補充和完善。②企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)計量模式應該更加慎重：投資性房地產(chǎn)計量模式轉換的規(guī)定，主要是由于我國資本市場發(fā)展并不完善所決定的。就目前我國的情況，要想完善新會計準則中對投資性房地產(chǎn)計量模式轉換方面的規(guī)定，還需要一定的時間。企業(yè)選用成本模式的，當資本市場、經(jīng)濟發(fā)展等客觀情況發(fā)生變化時，還有選擇公允價值的機會，而一旦選擇了公允價值模式，就沒有回旋的余地了，所以對于企業(yè)而言，應該慎重的選用公允價值計量模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。
5 結束語
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變,投資性房地產(chǎn)受到了眾多企業(yè)和一些個人投資者的青睞，它為投資者所帶來的豐厚利潤，使得投資性房地產(chǎn)已成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的經(jīng)濟發(fā)展有很重要的作用。但是我國會計準則還有待于更進一步的完善。就目前我國的基本國情來看，每個企業(yè)都應該更加慎重地選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式。
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關鍵詞 房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展；調查
當前，老百姓最為關注的三大難題：看病難、上學難、買房難。房地產(chǎn)業(yè)事關國計民生大局，近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為投資拉動，刺激消費，提升城鎮(zhèn)居民生活水平，優(yōu)化城市環(huán)境發(fā)揮了積極作用。為全面反映商城縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、特點及存在的問題，根據(jù)對商城縣七家房地產(chǎn)開發(fā)商及城建、土地、環(huán)保等部門的調查，本文分析了商城縣房地產(chǎn)業(yè)的基本情況、發(fā)展中存在的問題、提出對房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的建議及對策。
一、 房地產(chǎn)業(yè)基本情況
近年來，商城縣國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化、新農(nóng)村建設進程不斷加快，居民收入、消費水平和消費需求穩(wěn)步提高，共同構筑了房地產(chǎn)市場繁榮的社會經(jīng)濟基礎，也為商城縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速地發(fā)展提供了廣闊的市場空間。
1.房地產(chǎn)業(yè)投資增勢強勁。2007年上半年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資6860萬元，同比增長89.5%。
2.商品房市場供銷兩旺。從供給情況看，2007年上半年，全縣商品房累計竣工面積34100平方米，同比增長141.3%，其中住宅27500平方米，增長52.8%。新開工商品房勢頭強勁，新開工面積63400平方米，增長95.1%，其中：住宅57100萬平方米，增長94.2%。從銷售情況看：供不應求，現(xiàn)房早已告罄，期房乃炙手可熱，空置商品房基本為零。
3．商品房戶型日趨多樣化。從調查的情況看，商品房套型有多種選擇性，其中：90平方米以下沒有；90-120平方米的套型占51.5%，120-140平方米套型占31.4%；140平方米以上套型占17.1%。90-120平方米套型為市場主流房型。
4．商品房價格飆升。2006年上半年，全縣商品房混合平均單價452元/平方米，下半年迅速飆升至1050元/平方米，增長132.3%，2007年上半年商品房混合平均單價為1299元/平方米，上漲23.8%。
商城縣商品房價格從2006年下半年暴漲，一路走高，其個中緣由，眾說不一：
（1）農(nóng)民工進城安居，成為購房的主要消費者。借改革開放之東風，商城人懷著一腔熱血，外出打拼，他們中有相當一部分人在幾年、十幾年的摸爬滾打中淘得平生第一桶金。隨著經(jīng)濟的好轉、個人收入增加，為方便生活、紛紛進城購房安居，刺激了房屋消費。
（2）以購房作為投資助長了房價上漲。商城工業(yè)基礎薄弱，企業(yè)少，龍頭企業(yè)更是鳳毛鱗爪。一部分有錢人想做點事，可面對不景氣的企業(yè)，于是，他們把手中的資金投向同股票一樣牛市的房地產(chǎn)上。
（3）土地掛牌上市后，成本上升，新增地、建房安置費，人力拆遷費、建材經(jīng)費等成為為撬動房價桿杠 的新增因素。
二、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題
1.土地的稀缺，造成地價上漲。地價的居高不下，在很大程度上促使房價上漲。寸土如寸金，土地資源有限，政府要關注房地產(chǎn)開發(fā)的走向。
2、資金的盲目集聚。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。具有高投入、高風險的特點。據(jù)開發(fā)商講：如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)一旦得到有關部門的調控，將會受到很大沖擊，十個項目如果有一個項目賠了，那么就很有可能造成資金鏈斷裂。一招不慎，滿盤皆輸。
3、商品房價格上漲過快，居民收入與房價存在脫節(jié)。由于目前房產(chǎn)需求一直處于旺盛狀態(tài)，尤其是有很多人把房產(chǎn)作為投資品，商品房市場一直供不應求，房產(chǎn)價格處于歷史高位，且上漲勢頭正健。人為炒作因素的存在，對于消費者來說：天天喊房價上漲，天天還去購房，大有“助紂為虐”之勢。我們走訪了某局公務員張某，據(jù)他講每年一萬多元的收入，購買一套90-120平方米的商品房至少需15萬，僅是毛坯房，若加上裝修至少需20萬。絕大部分職工購房需借款和貸款，因此購房者債務負擔加重。
三、 對房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的建議及對策
1.政府應該出臺一系列的相關政策。從制度上入手，通過法律手段，搞好房地產(chǎn)的宏觀調控，對商品住宅實施的政府指導價為核心的價格監(jiān)管制度。建議政府在推出指導價的同時，也應推出商品住宅用地的指導價，并著手改變土地拍賣“價高者得”這一導致地價倍增的現(xiàn)象。
2、要支持、引導、扶持企業(yè)。要在上一些項目的同時，搞好企業(yè)創(chuàng)新，創(chuàng)立知名品牌，壯大龍頭企業(yè)。吸引社會上的閑置資金，鼓勵他們興辦企業(yè)，把他們的視線從房地產(chǎn)業(yè)轉到辦企業(yè)、上項目上來。
3.政府應在經(jīng)濟適用房上大做文章。國家明文要求各地房地產(chǎn)開發(fā)70--80%應建小戶型、經(jīng)濟適用房，但實際情況是，大多數(shù)地方經(jīng)濟適用房占全年竣工住房面積不足5%，商城除拆遷安置房外幾乎空白，遠遠滿足不了中低收入群眾的需求。政府也應在搞好限價房的同時應提倡多建經(jīng)濟適用房，主動承擔建設廉租房，解決好住房供求關系這一關鍵環(huán)節(jié)。
4．應加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督，嚴懲腐敗。要在健全監(jiān)督機制，把公共權力置于人民群眾和法制的有效監(jiān)督之下，執(zhí)行陽光政策，在建立公開、透明的房地產(chǎn)市場的同時，應打擊房地產(chǎn)領域的，深挖房地產(chǎn)中的權錢交易，以整頓房地產(chǎn)市場秩序。
5．建立房地產(chǎn)信息監(jiān)督預警機制，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地發(fā)展。據(jù)權威人士指出，房價上漲過快，升幅過大，當房地產(chǎn)業(yè)價格上升速度長期快于居民收入增長速度時，會產(chǎn)生泡沫。因此準確、及時的掌握房地產(chǎn)、供求、價格、完置率等相關信息，適時、適度地為政府實施宏觀調控提供決策依據(jù)，應勢在必行，時不我待。
【關鍵詞】房地產(chǎn)金融 發(fā)展狀況 存在問題 對策建議
隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步建立和完善，房地產(chǎn)業(yè)對調整經(jīng)濟結構、促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，而房地產(chǎn)金融的成長對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的推動作用。在當前我國宏觀經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展、金融深化進程不斷推進的背景下，房地產(chǎn)金融在國家金融業(yè)中的地位作用也日益突出。與此同時，房地產(chǎn)金融風險也日漸突出?？梢哉f，房地產(chǎn)金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，最終危及整個金融體系乃至國民經(jīng)濟體系的安全與穩(wěn)定。所以防范房地產(chǎn)金融風險不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關重要。
一、當前我國房地產(chǎn)金融存在的主要問題
針對我國房地產(chǎn)行業(yè)當前的發(fā)展狀況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）融資渠道單一，過度依賴銀行貸款
由于當前我國資本市場仍處于起步階段，融資主要以直接融資為主，商業(yè)銀行信貸是房地產(chǎn)金融資金來源的主要渠道。然而，直接融資渠道發(fā)展存在著滯后問題，原因可以歸納為以下幾個方面：一是房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用相對較好，特別是個人住房抵押貸款，對銀行吸引力較大，金融機構缺乏機制創(chuàng)新的內在動力。二是金融主管部門較為擔心各種直接融資方式會引發(fā)新的風險。根據(jù)各國發(fā)生的金融危機的教訓，各種危機基本上都是與金融創(chuàng)新相伴而生。因此，管理層采取了穩(wěn)健的金融政策。三是對證券市場、債券市場、信托市場的管理水平有待提高。過去已經(jīng)發(fā)生的種種問題，導致主管部門很難下決心大力開辟各種直接融資渠道，特別擔心因經(jīng)營管理不規(guī)范給投資人帶來損失導致新的社會不穩(wěn)定因素。這種既沒有內在動力，又缺乏外在壓力的形勢，直接導致各種直接融資渠道嚴重不足。
（二）房地產(chǎn)信貸風險不斷顯現(xiàn)
房地產(chǎn)開發(fā)每個過程都需要融資，每個過程都會給銀行和投資者帶來風險。當前，我國房地產(chǎn)信貸風險主要包括：（1）由于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱而存在的風險。房地產(chǎn)供需不平衡造成房價增長過快，嚴重背離了住房的真實價值，由此出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅度縮水，給整個金融體系和國民經(jīng)濟帶來嚴重損失。（2）由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營而隱含的風險。由于房地產(chǎn)市場進入門檻限制較少，導致房地產(chǎn)企業(yè)層次參差不齊，競爭激烈，企業(yè)為了在競爭中獲取利潤，占據(jù)有利優(yōu)勢，通常會向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但由于監(jiān)管力度不足，擔保機制不完善，一旦企業(yè)資金鏈條斷裂，將帶來嚴重的資金缺口。（3）由于土地儲備中心貸款而產(chǎn)生的風險。其一，土地儲備中心的資產(chǎn)負債率較高。許多地區(qū)的土地儲備中心，由于投入金額較少，注冊資本難以維持，導致嚴重缺乏抵御風險的能力。其二，銀行難以對土地儲備中心的收支兩條線進行有效監(jiān)管。其三，銀行向土地儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施。其四，土地儲備中心的運營風險。由于土地定價容易受多方面，如政策、環(huán)境、人為等因素的影響，存在很大的不確定性，因而土地在出讓時，拍賣土地價格有可能會比購入土地的價格更低，這也就形成了銀行的信貸風險。
（三）房地產(chǎn)金融機構管理不夠規(guī)范
目前從中央到地方設立了多種房地產(chǎn)金融機構，如央行、銀監(jiān)會、信托管理部門、住房公積金管理委員會等。由于各自的監(jiān)管范圍與利益存在差異，各組織行為的因素不同，造成了多頭領導、政出多門的管理現(xiàn)狀，從而增加了協(xié)調成本，嚴重影響了組織行動的一致性。另外，機構模式也比較單一，僅僅是商業(yè)銀行、個別專業(yè)銀行、信托機構和住房公積金管理中心，加上比較零散的住宅合作社等，這樣的機構體系不能針對不同階層、不同群體提供差異化服務。由于我國目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境還不夠成熟，致使當前金融機構主要以分散的地方機構為主，缺乏政府直接經(jīng)營的全國性金融機構的領導，再加上地方性金融機構良莠不齊，難以完全貫徹政府金融規(guī)范要求，再加上具有保障功能的房地產(chǎn)保險機構尚未成氣候，對于防范金融風險的意識與能力不足，一旦出現(xiàn)問題，則面臨著嚴重的資金與信任風險。
（四）尚缺乏健全的房地產(chǎn)金融法律規(guī)范
由于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚，目前尚未建立起完善的多層次的房地產(chǎn)金融立法體系， 法制建設相對滯后?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)金融相關法律法規(guī)主要集中對房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理上，如《住房法》、《房地產(chǎn)金融機構組織法》、《房地產(chǎn)抵押貸款保險法》、《商業(yè)銀行法》等，對整個房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管缺乏一個有效的法律體系，與房地產(chǎn)具體金融業(yè)務相關的法律法規(guī)也存在漏洞，容易造成房地產(chǎn)金融市場的無序與管理的混亂，從而影響房地產(chǎn)金融的深入發(fā)展。
二、完善我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關對策建議
（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分擔房地產(chǎn)信貸風險
房地產(chǎn)融資渠道的多元化，對于增加房地產(chǎn)資金投入的可能性，健全、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結構具有重要的意義。首先，積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和與房地產(chǎn)開發(fā)有關的企業(yè)通過股權合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，鼓勵這些企業(yè)通過證券市場實施資產(chǎn)重組。其次，加快制定出規(guī)范的房地產(chǎn)基金管理辦法，促使房地產(chǎn)基金投資管理盡快步入正軌，充分利用基金優(yōu)勢使蓄勢已久的房地產(chǎn)基金成為我國房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。最后，加快推進房地產(chǎn)金融證券化進程，將房地產(chǎn)抵押貸款轉化為證券形式，以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。
（二）強化銀行金融管理，優(yōu)化貸款項目結構，提高信貸資金的安全性
金融機構要嚴格遵守國家信貸管理原則與規(guī)定，充分利用金融杠桿功能確保投入房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金的安全，防范信貸危機，在經(jīng)濟上支持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序、可持續(xù)的發(fā)展。一是所有金融機構都要努力改善金融服務，增強信貸審查力度，嚴格把關，提高信貸準入的質量。二是金融部門要防止信貸資金過度集中到房地產(chǎn)投資上，利用信貸政策引導房地產(chǎn)投資和市場結構的調整。要通過增加信貸投入，鼓勵滿足低收入人群經(jīng)濟承受能力要求的經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)建設。三是金融機構要嚴格執(zhí)行貸款“三查”制度，認真履行貸前調查，貸時審查，貸后檢查等信貸業(yè)務環(huán)節(jié)的職責，對項目進行全程介入和全程監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)信貸資金專款專用，防范和化解金融風險。
（三）合理設置和完善房地產(chǎn)融資機構
房地產(chǎn)融資機構的合理設置和不斷完善，是開展房地產(chǎn)融資業(yè)務的前提條件。針對我國的實際情況，推進房地產(chǎn)金融機構的發(fā)展與創(chuàng)新。一是要加快組建具有財政和金融雙重功能的政策性住房銀行，在政府新生市場運行原則的基礎上，干預房地產(chǎn)金融的運行，實現(xiàn)住房政治、社會的雙重目標。二是要建設專業(yè)的住房儲蓄貸款機構，對其實行企業(yè)化經(jīng)營，資金自求平衡，并自覺接受中央銀行、銀監(jiān)會和政府房地產(chǎn)金融機構的管理與監(jiān)督，并逐漸地把它作為經(jīng)營住房金融業(yè)的主要力量，以發(fā)揮其業(yè)務精、市場情況熟的專長。三是鼓勵金融機構開設專門的商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務，將房地產(chǎn)融資從一般融資業(yè)務中分離出來，并且支持集團內部融資，使開發(fā)商、信貸機構可以最大限度多渠道地獲取穩(wěn)定的資金來源。
（四）健全相關的法律法規(guī)體系
為給房地產(chǎn)金融體系的實行提供法制保障，實現(xiàn)多渠道融資，確保房地產(chǎn)金融各項工作的順利開展，必須切實落實房地產(chǎn)金融立法體系的健全。房地產(chǎn)金融立法工作應做到：對于現(xiàn)有房地產(chǎn)的法律法規(guī)，應盡快完善與落實，同時要將現(xiàn)有立法體系中已不再符合當前房地產(chǎn)金融發(fā)展要求的部分予以修改，使其與時俱進；對于尚缺失的法律法規(guī)，應通過收集意見與調查情況，盡快給出具體的出臺方案，如涉及金融信用監(jiān)管的法律制度等，促進房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。總之，只有建設相對完善的法律體系，給房地產(chǎn)金融的發(fā)展與創(chuàng)新提供保障，才能使房地產(chǎn)市場向更好更成熟的方向發(fā)展。
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