發(fā)布時(shí)間：2023-06-22 09:32:00
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，測定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。
第二章 中介服務(wù)人員資格管理
第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。
房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
第七條 國家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑壱陨蠄?bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。
第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。
第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理
第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；
（二）有固定的服務(wù)場所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；
（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時(shí)資質(zhì)。
一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。
二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評估。
三級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項(xiàng)目。
臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項(xiàng)目。
第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會信譽(yù)條件等，分為一、二、三級和臨時(shí)資質(zhì)等級。
（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師和高級會計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。
一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（二）二級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師各1名，會計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。
二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（三）三級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級工程師或高級經(jīng)濟(jì)師1名，會計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績。
三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。
一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。
第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級。
設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。
第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；
（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營活動；
（四）依法交納稅費(fèi)；
（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務(wù)管理
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；
（二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；
（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；
（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內(nèi)容。
第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。
第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。
第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；
（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
樓市拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)
房價(jià)尚未觸底
國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的《10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》顯示， 70個(gè)大中城市的價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，環(huán)比下降的城市高達(dá)34個(gè)。而在年內(nèi)，這一指數(shù)出現(xiàn)負(fù)增長尚屬首次。
《中華工商時(shí)報(bào)》21日報(bào)道稱，截至10月，全國執(zhí)行限購政策相對最嚴(yán)格的10個(gè)城市中，庫存積壓達(dá)到了6044.46萬平方米。截至今年三季度末，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過1.2萬億元，較去年同期大幅上漲了42%。
該報(bào)道還指出，京滬兩地1-10月住宅施工面積也已經(jīng)達(dá)到了6742萬平方米和7781萬平方米，按照同期公布的1-10月簽約數(shù)據(jù)推算，消耗潛在庫存的時(shí)間分別需要將近10年和7年左右，預(yù)計(jì)2012年開始，京滬兩市還將迎來更大的庫存高積壓期。
全國大范圍降價(jià)潮即將來臨的預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)，但不會出現(xiàn)崩潰式下滑。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，交易市場的天平正逐漸傾斜至"買方市場"，房價(jià)下跌的一個(gè)高峰應(yīng)該在明年一到二季度出現(xiàn)。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春也表示，“2011年末將以局部調(diào)整和結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，明年一季度房地產(chǎn)市場將全面調(diào)整”他說：“中國房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)崩潰式下滑，房價(jià)整體回落幅度不會超過25%?！?/p>
目前，為完成年度銷售目標(biāo)或解決短期的資金問題，降價(jià)作為一種策略，主要集中在供應(yīng)比較充足的區(qū)域，全面性降價(jià)尚未出現(xiàn)。
廣東省房協(xié)理事趙卓文就表示，目前開發(fā)商的降價(jià)促銷，尚屬“讓利促銷”，還沒到“割肉促銷”。只有當(dāng)出現(xiàn)部分開發(fā)商賣項(xiàng)目、賣股份以求生存之時(shí)，樓價(jià)才真正到底了。
中介與開發(fā)商共“患難”
同面行業(yè)洗牌
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在11月15日發(fā)表的研究報(bào)告中稱，基于房地產(chǎn)市場的緊縮調(diào)控政策、抑制通脹為核心的宏觀環(huán)境、加息、信貸控制等多方面因素相疊加，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。
而此前與地產(chǎn)“共榮”的中介行業(yè)，此番也難逃一劫。據(jù)《南方日報(bào)》19日消息稱：僅北京10月份，就有177家二手房中介關(guān)門大吉，而今年以來關(guān)閉門店的中介已多達(dá)1000多家，創(chuàng)三年以來新高。而在深圳，今年以來地產(chǎn)中介關(guān)門的數(shù)量更是達(dá)到驚人的3000家，這個(gè)數(shù)字超過了其原有中介門店數(shù)量的1/3。
一、繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展
堅(jiān)持科學(xué)調(diào)控，在抑制投資、投機(jī)性需求的同時(shí)，積極引導(dǎo)消費(fèi)，加強(qiáng)市場供需關(guān)系監(jiān)測，確保房地產(chǎn)良性可持續(xù)發(fā)展。一要堅(jiān)持規(guī)劃引導(dǎo)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格執(zhí)行住房發(fā)展規(guī)劃，制定實(shí)施年度計(jì)劃，促進(jìn)普通商品住房規(guī)模適度增長，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供給，確保房地產(chǎn)市場供給充足，結(jié)構(gòu)合理。二要強(qiáng)化監(jiān)管，穩(wěn)控房價(jià)。加強(qiáng)分類指導(dǎo)，跟蹤問效，督促指導(dǎo)哈爾濱、齊齊哈爾、大慶等房價(jià)相對較高的城市認(rèn)真落實(shí)國家調(diào)控政策，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，新開盤商品房銷售價(jià)格要經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格和房地產(chǎn)主管部門備案，價(jià)格過高的項(xiàng)目不得對外銷售。銷售下滑、庫存量較大的城市，要注意控制用地規(guī)模，合理安排開發(fā)進(jìn)度，處理好棚改和開發(fā)的關(guān)系，引導(dǎo)采取必要措施消化庫存，把握好市場總體需求。三要加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及發(fā)展趨勢的分析研判，定期公布市場供需、土地供應(yīng)和房價(jià)變動等信息，按月、季度分析房地產(chǎn)市場形勢，建立預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，及時(shí)預(yù)警信息，為科學(xué)調(diào)控市場提供依據(jù)。四要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)良服務(wù)環(huán)境，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。要在減少審批環(huán)節(jié)和事項(xiàng)，縮短審批時(shí)限，提高辦事效率，方便企業(yè)和群眾辦事方面下工夫，創(chuàng)造一個(gè)好的發(fā)展環(huán)境。進(jìn)一步協(xié)調(diào)金融信貸部門，為企業(yè)和銀行牽線搭橋，促進(jìn)信貸供需雙方的有效溝通，以緩解市場資金緊缺的局面。配合金融機(jī)構(gòu)落實(shí)對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品房項(xiàng)目信貸優(yōu)先支持的政策。
二、扎實(shí)推進(jìn)舊住宅小區(qū)整治改造
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造被列入今年省政府切實(shí)做好保障和改善民生工作之一。從各地上報(bào)的初步改造計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，今年全省13個(gè)市地（不包括縣）改造面積2253萬平方米，34.5萬戶，總投資19.56億元，改造量非常大，任務(wù)十分艱巨。各地要高度重視，采取強(qiáng)有力措施確保完成工作目標(biāo)。一要科學(xué)編制規(guī)劃和年度改造計(jì)劃。各地要摸清底數(shù)，結(jié)合改造需求、改造輕重緩急和地方財(cái)力等實(shí)際，科學(xué)編制舊住宅區(qū)整治改造規(guī)劃，合理確定改造時(shí)序，認(rèn)真落實(shí)年度改造計(jì)劃，確保改造項(xiàng)目、改造內(nèi)容、資金來源、具體改造方案翔實(shí)、到位。不要貪圖量大、面廣，影響改造質(zhì)量。二要強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。各地要在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，切實(shí)加強(qiáng)對舊住宅區(qū)整治改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、發(fā)改、財(cái)政、民政等部門參加的協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，進(jìn)一步明確牽頭部門，確定各部門的職責(zé)分工，各司其職，各負(fù)其責(zé)。要發(fā)揮街道辦事處、居民委的工作優(yōu)勢，做好動員、組織和宣傳工作，營造政府重視，企業(yè)參與，居民響應(yīng)，社會支持的良好局面，穩(wěn)步推進(jìn)舊住宅區(qū)整治改造。三要增強(qiáng)工作主動性和創(chuàng)新精神。立足本地實(shí)際，理清工作思路，創(chuàng)新工作方法，加大工作力度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)舊小區(qū)改造工作，摒棄等、靠、要思想，積極主動籌措資金，整合政府、企業(yè)投資，要通盤謀劃，合理利用既有建筑節(jié)能改造、主街路改造和管網(wǎng)改造等各項(xiàng)資金，形成合力，破解資金難題，有條件的城市也可以通過市場化運(yùn)作引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè)參與舊小區(qū)改造。
三、積極穩(wěn)妥推進(jìn)商品住宅全裝修工作
各地要按照《推進(jìn)新建商品住宅全裝修工作實(shí)施意見》及省廳年初下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)要求，加大對住宅全裝修工作的推進(jìn)力度。一要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。要結(jié)合實(shí)際采取多種形式加大對住宅全裝修的宣傳力度，讓廣大群眾充分了解和認(rèn)同住宅全裝修是為業(yè)主減少環(huán)境污染、節(jié)約裝修成本和精力的重要舉措，引導(dǎo)業(yè)主樹立綠色文明的意識，摒棄重裝修輕裝飾的傳統(tǒng)觀念，使廣大業(yè)主主動接受全裝修住宅。二要實(shí)行典型引路。這項(xiàng)工作目前尚無完整的政策體系，企業(yè)和業(yè)主觀念上還有較大差距，工作困難較多，要站在發(fā)展的高度，克服畏難情緒，積極培育典型，發(fā)揮示范帶動作用。哈爾濱市要發(fā)揮龍頭作用，進(jìn)一步加大推進(jìn)住宅全裝修工作力度；大慶市要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，強(qiáng)化住宅建設(shè)提檔升級意識，進(jìn)一步擴(kuò)大新建住宅全裝修覆蓋率；佳木斯市要認(rèn)真總結(jié)富錦市經(jīng)驗(yàn)，積極推動縣級城市住宅全裝修工作，其他市地都要因地制宜，積極推開這項(xiàng)工作。三要在政策扶持上下工夫。各地要積極協(xié)調(diào)，爭取政府重視和支持，建立暢通的協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，明確責(zé)任，合力推進(jìn)。要想方設(shè)法將《實(shí)施意見》的相關(guān)政策落到實(shí)處，逐步兌現(xiàn)優(yōu)惠扶持政策，對實(shí)施全裝修的項(xiàng)目在預(yù)售審批、項(xiàng)目資本金監(jiān)管方面給予優(yōu)先和照顧，充分調(diào)動企業(yè)對住宅全裝修工作的積極性。
四、努力提升物業(yè)服務(wù)管理水平
一要繼續(xù)加大立法工作推進(jìn)力度。主動加強(qiáng)和省政府法制辦的溝通協(xié)調(diào)，加快完成《條例》上省政府常務(wù)會議前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，爭取年底前上會通過，明年上半年報(bào)請省人大審批頒布實(shí)施。立法工作是全省物業(yè)工作的一項(xiàng)大事，各地都要積極支持，全力配合。二要著力研究解決老舊小區(qū)管理難的問題。這個(gè)問題的關(guān)鍵在于老舊小區(qū)破損嚴(yán)重，配套設(shè)施不完善，收費(fèi)低、管理成本高。各地要在積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造的同時(shí)，認(rèn)真研究管理模式，因地制宜，采取專業(yè)物業(yè)公司管理、業(yè)主自治和社區(qū)服務(wù)站等多種途徑加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，讓人民群眾享受到基本的物業(yè)服務(wù)。三要著力研究保障房和棚改回遷小區(qū)的管理辦法。這些年我省加大了保障性安居工程建設(shè)力度，累計(jì)開工了296.83萬套，面積 18769萬平方米，改善了困難群眾的居住環(huán)境。如何做好單獨(dú)集中建設(shè)的公租房、廉租房、經(jīng)適房和棚改小區(qū)的物業(yè)管理是我們遇到的新的問題。全省現(xiàn)在百萬米以上的棚改小區(qū)十幾個(gè)，一個(gè)小區(qū)幾萬人，都是困難群眾，如果物業(yè)管理跟不上去，就會形成新的貧民窟，必然引發(fā)矛盾沖突。各地要結(jié)合實(shí)際認(rèn)真研究解決辦法，出臺政府扶持政策，確保管好、管到位、不出問題。四要引導(dǎo)企業(yè)做好轉(zhuǎn)型升級，做大做強(qiáng)。目前我省的物業(yè)企業(yè)服務(wù)形式單一，經(jīng)營規(guī)模小，實(shí)力不強(qiáng)，缺少有競爭性的品牌企業(yè)和龍頭企業(yè)。全省現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)1921個(gè)，一年物業(yè)總收入不到30億元。一級企業(yè)26個(gè)，二級107個(gè)，三級1788個(gè)，二級以上企業(yè)只占企業(yè)總數(shù)的6.9%，產(chǎn)值過億的僅有4家。全國龍頭萬科物業(yè)2012年總收入24.38億元，其中物業(yè)收入12.16億元，延伸服務(wù)收入12.22億元，利潤1.11億元。綠城物業(yè)總收入15.19億元，非物業(yè)收入6.62億元，占總收入的44%。因此，我們一定要?jiǎng)?chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變觀念，引導(dǎo)企業(yè)做好轉(zhuǎn)型升級工作，通過開展社區(qū)養(yǎng)老、家政服務(wù)、中介、尾盤代售等多種形式延伸服務(wù)，增加收入，把企業(yè)做大做強(qiáng)。同時(shí)，各地還要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理示范項(xiàng)目創(chuàng)建工作，通過典型的示范作用，帶動全省物業(yè)管理水平整體提檔升級。五要強(qiáng)化房屋安全管理。各地房地產(chǎn)行政主管部門作為房屋安全管理負(fù)責(zé)部門，要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，建立和完善工作機(jī)構(gòu)，配齊配強(qiáng)相關(guān)管理和專業(yè)技術(shù)人員，適時(shí)組織開展危險(xiǎn)房屋普查，做好危險(xiǎn)房屋鑒定工作，建立健全危險(xiǎn)房屋檔案。經(jīng)鑒定為不能保證使用安全的房屋，要及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書，監(jiān)督其及時(shí)妥善處理。
五、嚴(yán)格規(guī)范房屋征收拆遷行為
近年來，我省涉及城鄉(xiāng)建設(shè)類投訴總量一直靠前，其中拆遷居高不下，特別是近期，拆遷增多，在社會上造成了很大影響，這其中有部分被征收群眾漫天要價(jià)、無理上訪的原因，但也有我們工作不到位，征收程序不規(guī)范，違法違規(guī)拆遷損害群眾合法權(quán)益，企業(yè)參與拆遷等問題。今年要把嚴(yán)格執(zhí)行《黑龍江省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)范化工作規(guī)程》和工作流程，進(jìn)一步規(guī)范征收拆遷程序作為工作重點(diǎn)，確保房屋征收工作依法依規(guī)進(jìn)行，積極化解拆遷矛盾糾紛。一是要建立健全社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。所有征收項(xiàng)目都要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，不能走過場、流于形式。凡是維穩(wěn)評估不到位、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測不全面、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避預(yù)案不明確的項(xiàng)目，一律不得征收。二是要加大信息公開度。各地要暢通公開渠道，堅(jiān)持公眾參與、公開透明、陽光拆遷，及時(shí)將征收范圍、補(bǔ)償方案、補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)政策、評估結(jié)果對群眾公布，確保被征收群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。對于引發(fā)矛盾糾紛的項(xiàng)目，要及時(shí)權(quán)威信息，主動回應(yīng)群眾和社會關(guān)注，妥善化解矛盾。三是建立拆遷協(xié)調(diào)督辦工作機(jī)制。各地要成立相關(guān)職能部門共同參與的拆遷專項(xiàng)工作小組，明確各部門的職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，切實(shí)做到管拆遷必須管，對拆遷案件進(jìn)行協(xié)調(diào)督辦。強(qiáng)化屬地責(zé)任，將矛盾化解在當(dāng)?shù)?，不支持、不受理越級上訪。具體要求，廳里最近下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋征收拆遷行為的通知》已經(jīng)說的很明確了，各地要認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
六、做好不動產(chǎn)登記職能整合，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易及中介組織監(jiān)管
實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的要求，各級房地產(chǎn)主管部門要給予支持，配合相關(guān)部門做好不動產(chǎn)登記的整合工作。職能劃分后各級房地產(chǎn)主管部門還要繼續(xù)負(fù)責(zé)房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理、交易檔案、中介服務(wù)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。從不動產(chǎn)登記交易量看，房屋交易量最大，交易頻繁、復(fù)雜，登記類型多。不同時(shí)期不同類型的房屋交易登記有不同的政策要求，涉及多部法律法規(guī)，引起的房產(chǎn)糾紛多，大量歷史遺留問題需要解決。因此要依據(jù)國務(wù)院文件精神，結(jié)合我省實(shí)際，在開展廣泛深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持方便群眾辦事的原則，提出機(jī)構(gòu)整合方案，把握好工作節(jié)奏，確定合理的職能劃分和人員調(diào)配意見，保持工作的銜接和工作的連續(xù)性。在職能調(diào)整過程中，要注意確保交易安全，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序推進(jìn)。
要加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，建立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)定期檢查制度，制定房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)，每年不少于兩次對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施常規(guī)檢查，實(shí)地檢查房地產(chǎn)估價(jià)管理制度執(zhí)行情況和房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理情況，重點(diǎn)查處是否有超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)、是否有資質(zhì)過期或估價(jià)師注冊過期仍從事估價(jià)業(yè)務(wù)的違規(guī)行為，適時(shí)抽查估價(jià)報(bào)告，并將檢查和抽查結(jié)果記入信用檔案向社會公示。完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理制度。會同工商行政管理部門制定加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理的具體措施，適時(shí)出臺經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊辦法，加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢查力度。各地要加強(qiáng)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，按照住建部有關(guān)要求按時(shí)完成系統(tǒng)建設(shè)任務(wù)。
七、進(jìn)一步轉(zhuǎn)變市場監(jiān)管方式
01中國夫婦購美國豪宅 中國投資客抄底美國樓市，年輕夫婦2億元買豪宅
02央企福利腐敗 審計(jì)署稱部分央企違規(guī)發(fā)放福利上億元
03“奶粉歷史最好” 乳協(xié)理事長稱奶粉抽查合格率99%
04海外華商成“闖入者” 海外中國商人生存狀況堪憂
05多地樓市微調(diào) 多地疑似樓市政策微調(diào)，業(yè)內(nèi)稱不可奢望大幅放松
06煙企對抗控?zé)?衛(wèi)生部：煙企采取偽科學(xué)手段對抗控?zé)?，須?yán)格監(jiān)管
07世界最大鎢礦 江西發(fā)現(xiàn)世界最大鎢礦，經(jīng)濟(jì)價(jià)值超3000億
08高鐵槽道粉化 滬昆高鐵湖南段槽道發(fā)生粉化現(xiàn)象
09 IMD排行 IMD全球競爭力排行，香港第一，中國大陸超日本
10航空燃油附加費(fèi) 航空燃油附加費(fèi)年內(nèi)首次下調(diào)
發(fā)改委：大蒜雞蛋價(jià)格漲幅在正常區(qū)間
財(cái)政部：通過紅會總會及中華總工會捐款可免稅
國稅總局：超標(biāo)交通補(bǔ)貼與通信補(bǔ)貼需征個(gè)稅
住建部：每月后10個(gè)工作日各地公開保障房信息
人社部：退休年齡推遲成必然趨勢
衛(wèi)生部：企業(yè)員工超千人應(yīng)配心理咨詢專員
民政部：“慈善法”初稿已報(bào)國務(wù)院
環(huán)保部：2011年全國地表水水質(zhì)總體為輕度污染
國內(nèi)
金星凌日
6月6日,世界上最罕見的天文現(xiàn)象之一“金星凌日”上演,這是本世紀(jì)人們最后一次見到這一奇觀, 下次金星凌日奇觀將出現(xiàn)在105年后。“金星凌日”發(fā)生原理和日食相似,地球、金星和太陽在一直線上,太陽圓面上就出現(xiàn)了金星的小黑點(diǎn)狀影子。
油價(jià)該降了
6月8日，國內(nèi)油價(jià)調(diào)價(jià)窗口開啟后，國內(nèi)成品油調(diào)價(jià)參照的三地原油變化率負(fù)向波動突破8%，調(diào)價(jià)幅度600～700元/噸，為2009年以來最大降幅。截至6月5日，WTI原油期貨跌破90美元/桶關(guān)口，迪拜、布倫特原油期貨均由120美元/桶以上，跌至100美元/桶以下。終端消費(fèi)者、社會貿(mào)易商、大用戶都在等待降價(jià)，成品油市場習(xí)慣性地在調(diào)價(jià)前出現(xiàn)波動。
上合峰會“讓路”高考
?6月6日—7日上海合作組織北京峰會在京舉行，同時(shí)7日恰好是高考的第一天，為照顧高考，上合峰會7日會議開始時(shí)間推遲半小時(shí)。
外交部表示，會期是協(xié)調(diào)了很久才找到各與會國都合適的日期。同時(shí)，外交部一個(gè)多月前就會同北京市交通委、教委等部門，盡量減少對考生的影響，如活動開始時(shí)間推后半小時(shí)，提前交通管制具體安排等。
國際
英女王登基60年
倫敦當(dāng)?shù)貢r(shí)間6月3日，英國迎來女王伊麗莎白二世登基60周年慶典。
英國女王伊麗莎白二世現(xiàn)年86歲。1936年，她的伯父，英王愛德華八世因堅(jiān)持要同離過兩次婚的辛普森夫人結(jié)合，“不要江山要美人”而被迫遜位，伊麗莎白二世的父親喬治六世繼位，伊麗莎白二世則成為王儲。1952年2月，伊麗莎白二世即位。英首相卡梅倫說，女王有生之年不會退位。
奧巴馬給小學(xué)生寫假條
6月1日，美國總統(tǒng)奧巴馬前往明尼蘇達(dá)州霍尼韋爾公司發(fā)表創(chuàng)造就業(yè)的演講。11歲的五年級學(xué)生泰勒翹課前去聽演講。小泰勒不僅搶到前排座位，在演講結(jié)束時(shí)還與總統(tǒng)握手。更令他激動的是，奧巴馬知道他逃課后，還給他寫了一張請假條。
“基地”二號被炸死
美國和巴基斯坦官員確認(rèn)，6月4日在巴基斯坦北瓦濟(jì)里斯坦地區(qū)一次空襲中，美國無人駕駛飛機(jī)確實(shí)炸死了“基地”組織二號人物阿布·葉海亞·利比。美反恐官員評價(jià)，這是繼“基地”創(chuàng)始人烏薩馬·本·拉登去年5月1日被美軍突襲擊斃后“基地”遭受的最大打擊，因?yàn)椤盎亍睂⒑茈y找出合適的人來接替利比。
數(shù)字
利率下調(diào)： 0.25%
中國人民銀行6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率均下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
錄取率：75%
2012年全國普通高校招生報(bào)名總數(shù)為915萬，比去年減少2%；全國普通高校計(jì)劃招生685萬,全國平均錄取率75%，比去年增加近3個(gè)百分點(diǎn)。中國高考已連續(xù)多年報(bào)名人數(shù)減少。
稅收優(yōu)惠：33項(xiàng)
國稅總局出臺 《鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的稅收政策》，要求落實(shí)民間投資相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，政策涵蓋六大類33項(xiàng)，涉及增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、進(jìn)口關(guān)稅等多個(gè)稅種。
保護(hù)區(qū)：2640個(gè)
截至2011年底，全國已建立各種類型、不同級別的自然保護(hù)區(qū)2640個(gè)，總面積約14971萬公頃，其中陸域面積14333萬公頃，占國土面積的14.9%。這些數(shù)據(jù)說明我國生態(tài)建設(shè)進(jìn)展尚好。
新房網(wǎng)簽：10502套
5月份北京全市新房網(wǎng)簽總量為10502套，環(huán)比上漲34.2%，同比漲幅達(dá)43%。經(jīng)濟(jì)增速下滑，中央各部門近期頻繁出臺措施穩(wěn)增長。不少人擔(dān)憂為刺激經(jīng)濟(jì)增長，對房地產(chǎn)的調(diào)控或會再次放松。
【身份證】【營業(yè)執(zhí)照】【 】號碼：
【本人】【法定代表人】： 聯(lián)系電話：
【委托】【法定】人： 聯(lián)系電話：
乙方（承租人）
【身份證】【營業(yè)執(zhí)照】【 】號碼：
【本人】【法定代表人】： 聯(lián)系電話：
【委托】【法定】人： 聯(lián)系電話：
乙方的其他【承租人】【居住使用人】共 人，姓名和公民身份號碼情況如下：
序號
姓名
公民身份號碼
根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，訂立本合同。
第一條 出租房屋情況和租賃用途
1-1 甲方將座落在本市_______【區(qū)】【縣】_________路_____【弄】【新村】______【號】【幢】______室（部位）________的居住房屋（簡稱該房屋）出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為________平方米。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示了該房屋的下列權(quán)屬證明：【房地產(chǎn)權(quán)證，編號：________________】【_____________________，編號：_______________】，并告知乙方該房屋在訂立本合同前【已】【未】設(shè)定抵押。
1-2 簽訂本合同前，甲方已向乙方提供了該房屋所在物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約。甲方向乙方承諾，未對原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間進(jìn)行分割搭建；乙方向甲方承諾，承租該房屋用作居住使用，并在租賃期間嚴(yán)格遵守國家和本市的有關(guān)居住房屋租賃和使用、物業(yè)管理規(guī)定，以及該房屋所在物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約。
1-3 租賃期間，乙方可使用的該房屋公用或合用部位的使用范圍，現(xiàn)有的裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備狀況以及需約定的有關(guān)事項(xiàng)，由甲、乙雙方在本合同附件中加以列明，作為甲方交付該房屋和本合同終止時(shí)乙方返還該房屋的驗(yàn)收依據(jù)。
第二條 交付日期和租賃期限
2-1 甲、乙雙方約定，該房屋租賃期限自_______年____月____日起至_______年____月____日止。
2-2 雙方同意，甲方于_______年____月____日前將該房屋交付給乙方，由乙方進(jìn)行驗(yàn)收。逾期交付的，每逾期一日，則甲方需向乙方支付_______元違約金。
第三條 租金及支付方式
3-1 甲、乙雙方約定，在上述租賃期限內(nèi)，該房屋月租金為（_____幣，下同）_______元（大寫：____________________________）
3-2 甲、乙雙方約定，在租賃期限內(nèi)，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，甲方不得擅自調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。
3-3 乙方應(yīng)于【每月____日前】【_____________】向甲方支付該房屋【當(dāng)月】【下個(gè)月】的月租金。逾期支付的，每逾期一日，則乙方需向甲方支付_______元違約金。
3-4 乙方支付租金的方式：__________________________________________________________________________________________.
第四條 保證金和其他費(fèi)用
4-1 甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為_____個(gè)月的租金，即___________元。甲方收取保證金后，應(yīng)向乙方開具收款憑證。
本合同終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充本合同約定由乙方承擔(dān)但還未交納的費(fèi)用外，剩余款項(xiàng)應(yīng)在房屋返還時(shí)返還乙方。
4-2 租賃期間，該房屋所發(fā)生的水、電、氣、通信、空調(diào)、有線電視、_______、_______費(fèi)用由【甲方】【乙方】【 】承擔(dān)，其中應(yīng)由【 】分擔(dān)的，具體的費(fèi)用分擔(dān)比例或金額，由甲乙雙方在合同補(bǔ)充條款中約定。
除上述費(fèi)用外，其他費(fèi)用均由【 】承擔(dān)。
第五條 房屋使用要求和維修責(zé)任
5-1 甲方應(yīng)確保該房屋交付時(shí)符合規(guī)定的安全條件。租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及本合同附件中列明的附屬設(shè)施、設(shè)備有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)；甲方應(yīng)在接到乙方通知后的_____日內(nèi)進(jìn)行維修或委托乙方進(jìn)行維修。
甲方逾期不維修、也不委托乙方進(jìn)行維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
5-2 乙方應(yīng)對該房屋的使用安全負(fù)責(zé)。租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備，因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。
乙方不維修的，甲方可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
5-3 租賃期間，甲方應(yīng)定期對該房屋進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)，保證該房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方應(yīng)在檢查養(yǎng)護(hù)前_____日通知乙方。檢查養(yǎng)護(hù)時(shí)，乙方應(yīng)予以配合。甲方應(yīng)減少對乙方使用該房屋的影響。
5-4 乙方需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)在簽訂本合同時(shí)，在本合同附件中約定；如在本合同附件中未約定的，則應(yīng)事先征得甲方的書面同意。按規(guī)定須向有關(guān)部門報(bào)批的，則應(yīng)由【甲方】【甲方委托乙方】報(bào)請有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。乙方另需裝修或者增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備的歸屬、維修責(zé)任及合同終止后的處置，由甲、乙雙方在本合同附件中約定。
5-5 租賃期間，甲方可以授權(quán)第三方機(jī)構(gòu)察看房屋安全情況。乙方違反國家和本市有關(guān)房屋租賃的規(guī)定，致使房屋在使用過程中出現(xiàn)安全隱患，被管理部門責(zé)令改正的，第三方機(jī)構(gòu)可以代為整改，并可采取必要措施，保證房屋使用安全，因此產(chǎn)生的損失，由乙方承擔(dān)。
第六條 轉(zhuǎn)租、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓和交換
6-1 租賃期間，乙方將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，并符合國家和本市有關(guān)房屋租賃的規(guī)定。乙方轉(zhuǎn)租該房屋的，應(yīng)與次承租人訂立書面的轉(zhuǎn)租合同。
6-2 租賃期間，未事先征得甲方書面同意，乙方不得將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人承租或與他人承租的居住房屋進(jìn)行交換。
第七條 抵押和出售
7-1 租賃期間，甲方需抵押該房屋的，應(yīng)當(dāng)在抵押前書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當(dāng)事人協(xié)議處分該房屋前______日書面征詢乙方購買該房屋的意見。乙方明確表示購買該房屋的，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
7-2 租賃
期間，甲方需出售該房屋的，應(yīng)提前 個(gè)月書面告知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。乙方在收到甲方書面告知 日內(nèi)未明確表示購買的，即為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
乙方放棄優(yōu)先購買權(quán)的，甲方應(yīng)與受讓方在出售合同中約定，由受讓方繼續(xù)履行租賃合同。轉(zhuǎn)讓前需實(shí)地看房的，甲方應(yīng)與乙方進(jìn)行協(xié)商，未經(jīng)協(xié)商一致的，乙方可以拒絕。
第八條 續(xù)租
8-1 甲、乙雙方約定，該房屋租賃期滿甲方不再繼續(xù)出租的，應(yīng)于租期屆滿前 個(gè)月書面通知乙方。逾期未書面通知的，本合同租期屆滿后繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
8-2 甲、乙雙方同意，本合同轉(zhuǎn)為不定期合同后，甲方提出解除合同的，應(yīng)自書面通知乙方之日起，給予乙方 個(gè)月的寬限期。寬限期限內(nèi)，乙方應(yīng)按本合同的約定，向甲方支付該房屋的租金以及由乙方承擔(dān)的其他費(fèi)用。
第九條 房屋返還
9-1 除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后_____日內(nèi)返還該房屋；如本合同轉(zhuǎn)為不定期合同的，乙方應(yīng)在本合同約定的寬限期屆滿后_____日內(nèi)返還該房屋。
9-2 乙方未經(jīng)甲方書面同意逾期返還該房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按______元/日向甲方支付違約金。
9-3 除本合同附件另有約定外，乙方返還該房屋時(shí)，該房屋及其裝修、附屬設(shè)施和設(shè)備應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)。經(jīng)甲方書面驗(yàn)收認(rèn)可后，相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。
第十條 解除本合同的條件
10-1 甲、乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，本合同解除：
（一）該房屋因公共利益需要被依法征收的；
（二）該房屋因不可抗力原因毀損、滅失，致使乙方不能正常使用的；
（三）簽訂本合同時(shí)，甲方已告知乙方該房屋已設(shè)定抵押，租賃期間被處分的；
（四）___________________________________________________.
10-2 甲、乙雙方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可書面通知甲方解除本合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。
（一）甲方未按合同約定按時(shí)交付該房屋，經(jīng)乙方書面催告后___日內(nèi)仍未交付的；
（二）甲方交付的該房屋不符合本合同約定或存在重大質(zhì)量缺陷，致使乙方不能正常使用的；
（三）___________________________________________________.
10-3 甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。
（一）乙方擅自改變房屋居住用途的；
（二）因乙方原因造成房屋結(jié)構(gòu)損壞的；
（三）乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；
（四）乙方擅自將該房屋用作單位集體宿舍，或者增加居住使用人，違反本市以原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米等規(guī)定的；
（五）乙方利用承租的居住房屋從事違法違規(guī)活動的；
（六）乙方逾期不支付租金累計(jì)超過____月的；
（七）乙方欠繳應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用累計(jì)超過 元的；
（八）__________________________________________________.
第十一條 合同登記備案
11-1 本合同自雙方【簽字之日】【簽字后____日】生效。自合同生效之日起30日內(nèi)，甲、乙雙方【應(yīng)當(dāng)】【已委托____________________（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）】到該房屋所在地的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理房屋租賃合同登記備案。
11-2 本合同登記備案后，凡登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃關(guān)系終止的，雙方應(yīng)按規(guī)定向原受理機(jī)構(gòu)辦理變更、延續(xù)或注銷手續(xù)。
11-3 因租賃當(dāng)事人一方未配合，致使另一方無法辦理房屋租賃合同登記備案或變更、延續(xù)、注銷手續(xù)的，造成的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)損失，均應(yīng)由未配合辦理的一方承擔(dān)。
第十二條 違約責(zé)任
12-1 該房屋交付驗(yàn)收時(shí)，現(xiàn)有的裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應(yīng)自交付之日起的____日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。逾期不修復(fù)的，甲方同意減少該房屋的租金并變更相關(guān)條款和附件內(nèi)容。
12-2 甲方未在本合同中告知乙方，該房屋出租前已抵押，造成乙方損失的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
12-3 租賃期間，甲方不及時(shí)履行本合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，致使房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備損壞，造成乙方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
12-4 乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍擅自裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，甲方可以要求乙方【恢復(fù)房屋原狀】【或】【并】【賠償損失】。
12-5 租賃期間，非本合同約定的情況，甲方提前解除合同，應(yīng)與乙方協(xié)商一致，并按提前收回天數(shù)的租金的____倍向乙方支付違約金。若違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。未與乙方協(xié)商一致的，甲方不得提前收回該房屋。
12-6 租賃期間，非本合同約定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的____倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
第十三條 解決爭議的方式
13-1 本合同由中華人民共和國法律、法規(guī)管轄。
13-2 雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議的，甲、乙雙方可協(xié)商解決或者向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解，也可選擇下列第____種方式解決：
（一）提交上海仲裁委員會仲裁；
（二）依法向人民法院提訟。
第十四條 其他條款
14-1 本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。本合同補(bǔ)充條款、附件，為本合同不可分割的一部分。
14-2 甲方聯(lián)系地址：_______________________，郵編：_______；乙方聯(lián)系地址：_______________________，郵編：_______.甲、乙雙方向前述對方聯(lián)系地址以掛號信方式郵寄法律文書的，即視為法律文書已經(jīng)通知并送達(dá)對方。
14-3 本合同連同附件一式____份。其中：甲、乙雙方各持一份，__________________________、_____________________________各一份，均具有同等效力。
甲方（名稱或名字） 乙方（名稱或名字）
甲方【本人】【法定代表人】 乙方【本人】【法定代表人】
簽署： 簽署：
【委托】【法定】人簽署： 【委托】【法定】人簽署：
甲方蓋章： 乙方蓋章：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
簽于： 簽于：
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱：
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)蓋章：
經(jīng)紀(jì)人姓名： 經(jīng)紀(jì)人（協(xié)理）證書號：
簽署：
經(jīng)紀(jì)人姓名： 經(jīng)紀(jì)人（協(xié)理）證書號：
【關(guān)鍵詞】農(nóng)民致富 融資 乘數(shù)效應(yīng)
一、引言
乳山市地處山東半島東南端，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以海洋產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，針對這種情況，本文重點(diǎn)分析農(nóng)村信用社作為一個(gè)金融機(jī)構(gòu)在促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面所起的作用，尤其是在促進(jìn)農(nóng)民增收方面所起到的作用。新世紀(jì)以來，三農(nóng)問題愈發(fā)受到重視，農(nóng)業(yè)人口占全國人口比重較高，因而解決三農(nóng)問題對實(shí)現(xiàn)全面的和諧小康社會具有非常大的現(xiàn)實(shí)意義。促進(jìn)農(nóng)民致富是有很多方面，但是解決農(nóng)民的融資難是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，由經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，雖然提高供給是融資的根本目的，但是如何保障貸款資金的安全和提高銀行的貸款收益率才能從根本上持續(xù)地增加有效供給。目前央行和銀監(jiān)會出臺了很多措施鼓勵(lì)銀行向三農(nóng)提供資金，雖然起到了一些的作用，但是這種輸血式的融資方式不能完全徹底解決問題。中國農(nóng)民是一個(gè)很重視信譽(yù)的群體，大多情況下的不還貸基本是由于自身經(jīng)濟(jì)狀況窘迫所致，因此只有促進(jìn)農(nóng)民致富，才能保障銀行貸款的安全和提高銀行的貸款收益。這是一個(gè)雙向互動的過程，并且具有乘數(shù)效應(yīng)，兩者互相擴(kuò)大。
二、農(nóng)村金融當(dāng)前供求現(xiàn)狀
Patrick（1966）在分析發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)和增長金融發(fā)展時(shí)認(rèn)為金融的發(fā)展模式有兩種。一是供給引導(dǎo)型模式（supply-leading），認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)金融服務(wù)的供給應(yīng)優(yōu)先于需求，強(qiáng)調(diào)金融服務(wù)的供給對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用；二是需求追隨型模式（demand-following），認(rèn)為經(jīng)濟(jì)主體在經(jīng)濟(jì)增長過程中產(chǎn)生的金融需求而導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)的產(chǎn)生。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段，供給引導(dǎo)型模式居于主導(dǎo)地位，而隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟階段，需求追隨型模式將逐漸代替供給引導(dǎo)型而居于主導(dǎo)地位。Patrick的這一論斷，對我國的銀行業(yè)發(fā)展過程有一定的解釋作用。1994年成立的中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和最初設(shè)置的中國農(nóng)業(yè)銀行都屬于供給引導(dǎo)型模式；而由我國小農(nóng)經(jīng)濟(jì)由于缺乏資金而自發(fā)組成的農(nóng)村合作基金以及隱藏起來的民間借貸基本上屬于需求追隨型模式；農(nóng)村信用合作社的成立屬于供給引導(dǎo)和需求追隨交織型模式，并最終落腳于供給引導(dǎo)型金融，這樣一種結(jié)果需要我們繼續(xù)探討是否合適。在我國目前情況下，供給引導(dǎo)型模式的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是進(jìn)入阻力小能夠很快發(fā)展起來，并且風(fēng)險(xiǎn)也由于具有目標(biāo)性而易于控制；但是正是由于這種目的性很強(qiáng)的發(fā)展過程，導(dǎo)致其提供的金融服務(wù)的數(shù)量不大，并且其資金流向和融資很容易收到當(dāng)?shù)卣挠绊?。而需求追隨型模式可以十分靈活地使資金流向高收益和最大需求的地方，能滿足大量并且多樣化的融資需求，當(dāng)然結(jié)果也是會放大貸款風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)村的金融服務(wù)需求因需求主體差異而呈現(xiàn)多樣化趨勢，我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主體日益多元化，既有傳統(tǒng)農(nóng)戶，也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小企業(yè)、農(nóng)業(yè)專業(yè)化和集約化的企業(yè)，其對資金的需求更是持續(xù)擴(kuò)大。以乳山市為例，由于該市地處東部沿海地區(qū)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民多從事海洋捕撈和海產(chǎn)品養(yǎng)殖，因此其很多融資需求來源于海洋養(yǎng)殖和捕撈等項(xiàng)目。由于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的自然屬性導(dǎo)致他們很容易受到市場環(huán)境和政策因素的影響，導(dǎo)致其風(fēng)險(xiǎn)很不確定，因此金融機(jī)構(gòu)在對農(nóng)村進(jìn)行信貸支持的時(shí)候必然承受一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是我們可以通過下面的相關(guān)分析知道這種風(fēng)險(xiǎn)在一定條件下會帶來更大收益甚至?xí)档惋L(fēng)險(xiǎn)。
三、乘數(shù)效應(yīng)分析
乘數(shù)效應(yīng)（Multiplier Effect）是一種宏觀的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，是指經(jīng)濟(jì)活動中某一變量的增減所引起的經(jīng)濟(jì)總量變化的連鎖反應(yīng)程度。乘數(shù)效應(yīng)是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)概念，也是一種政府在控制宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)常用的一種手段。最典型的就是在貨幣在貨幣發(fā)行與流通中會存在的乘數(shù)效應(yīng)，其完整的貨幣（政策）乘數(shù)的計(jì)算公式是：k=（Rc+1）/（Rd+Re+Rc）。其中Rd、Re、Rc分別代表法定準(zhǔn)備率、超額準(zhǔn)備率和現(xiàn)金在存款中的比率。這種乘數(shù)效應(yīng)在經(jīng)濟(jì)生活中大量的存在，本文以乳山市農(nóng)村信用社為例，選取相關(guān)數(shù)據(jù)對農(nóng)村融資和銀行存貸款之間的乘數(shù)效應(yīng)進(jìn)行分析，根據(jù)中國人民銀行2012年2月24規(guī)定的存款類金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率，農(nóng)村信用合作聯(lián)社等中小型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率為17%，研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)金融機(jī)構(gòu)在合理審慎的放出貸款后，整體來說農(nóng)民的收入增加了，雖然出現(xiàn)一些不良貸款，但是農(nóng)民增收的部分通過乘數(shù)效應(yīng)再次存入金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步加大了金融機(jī)構(gòu)的存款規(guī)模，這不但增加了銀行的利潤規(guī)模，也同時(shí)增強(qiáng)了銀行抵抗不良貸款的能力。乳山市農(nóng)村信用合作聯(lián)社在下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)有相關(guān)分支機(jī)構(gòu)，那些設(shè)置在農(nóng)業(yè)和漁業(yè)等發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的分支機(jī)構(gòu)，由于當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶富足而使存款量大增，這在一方面增強(qiáng)了信用社的盈利能力，一方面也同時(shí)增強(qiáng)了其抗拒風(fēng)險(xiǎn)的能力，這進(jìn)一步證明了當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民的致富對信用社發(fā)展所起到的強(qiáng)大作用；另一方面，農(nóng)村信用社在政府引導(dǎo)下所支持的項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)都有了長足的發(fā)展，而這些發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)通過乘數(shù)效應(yīng)又促進(jìn)了農(nóng)村信用合作聯(lián)社的發(fā)展，并且那些富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和發(fā)展良好的產(chǎn)業(yè)平均來說對農(nóng)村信用合作聯(lián)社帶來的不良貸款比例相對較低，這在一定程度上證明大多情況下的農(nóng)民不還貸基本是由于自身經(jīng)濟(jì)狀況窘迫所致，因此只有促進(jìn)農(nóng)民致富，才能保障銀行貸款的安全和提高銀行的貸款收益，這種雙向互益的過程在乘數(shù)效應(yīng)的作用下進(jìn)一步擴(kuò)大。
四、農(nóng)村信用社在促進(jìn)農(nóng)民致富上的對策建議
1.擴(kuò)大農(nóng)村金融服務(wù)范圍，首先要擴(kuò)大對農(nóng)村提供金融服務(wù)的種類和提高相關(guān)層次； 其次，要對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和貸款類型進(jìn)行細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，形成一種嚴(yán)格程序化的授信流程，在自己所服務(wù)的地域范圍進(jìn)行低成本又具有可行性的信用征集。現(xiàn)階段各級聯(lián)社高度重視農(nóng)村金融服務(wù)，也從各方面加大扶持力度，所以從金融體系來說，種類是比較齊全的。提高農(nóng)村金融服務(wù)能力，將其金融服務(wù)進(jìn)行推廣，做到為民所知、為民所用，設(shè)身處地提供農(nóng)村金融服務(wù)。
2.加快農(nóng)村保險(xiǎn)發(fā)展進(jìn)程。設(shè)置創(chuàng)新信貸保險(xiǎn)品種中大力發(fā)展農(nóng)村農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)事業(yè)是一項(xiàng)不可缺少的任務(wù)，加快建立農(nóng)業(yè)再保險(xiǎn)和巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，使農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)在遇到不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)面前增強(qiáng)抵抗力。在健全政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度方面，要鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司從事這種事業(yè)，在這個(gè)過程中保險(xiǎn)公司可以同農(nóng)村信用社進(jìn)行信息共享，這對信用社、保險(xiǎn)公司農(nóng)戶都是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇，對信用社來說可以降低不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，對保險(xiǎn)公司來說擴(kuò)大了業(yè)務(wù)范圍，對農(nóng)戶來說也會在融資方面比較容易，對當(dāng)前農(nóng)村存在的地下錢莊和高利貸等非法金融活動也是一種有效的阻止。
3.改善農(nóng)村地區(qū)金融生態(tài)環(huán)境。要發(fā)展多層次全面的健康農(nóng)村金融體系，必須大力改善我國現(xiàn)在的農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境，由于我國農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化落后，導(dǎo)致農(nóng)村金融服務(wù)也相當(dāng)落后，因此當(dāng)前要改善農(nóng)村地區(qū)的金融生態(tài)環(huán)境必須進(jìn)行宏觀統(tǒng)籌。首先，以縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為地域范圍，設(shè)置信用評級機(jī)制，將農(nóng)戶信用記錄進(jìn)行備案，對惡意拖貸欠貸的農(nóng)戶進(jìn)行相關(guān)懲罰，對信用良好者進(jìn)行正向激勵(lì)，比如放寬貸款條件等。其次，努力引導(dǎo)社會資金流向農(nóng)村地區(qū)，這也是當(dāng)前最緊迫和最重要的任務(wù)。乳山市農(nóng)村信用社的存款有很大一部分來自于其協(xié)理員所吸收來的農(nóng)村存款，由此可以看出農(nóng)村的富裕程度在很大程度上決定著信用社的發(fā)展壯大，但是大多數(shù)貸款卻流向了農(nóng)業(yè)之外的項(xiàng)目上，因此引導(dǎo)資金流向農(nóng)村，促進(jìn)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是當(dāng)前比較艱巨的任務(wù)。這項(xiàng)任務(wù)不但于農(nóng)村和農(nóng)民有利，也對一個(gè)扎根于農(nóng)村的金融機(jī)構(gòu)來說也非常的有利，只有反哺農(nóng)村，促進(jìn)農(nóng)民的致富，農(nóng)村信用社才會有立足之地，也才會有長久持續(xù)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 徐芳，王波. 農(nóng)村金融體制改革與創(chuàng)新思路[J]. 經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2005（05）.
[2] 馬曉河，姜長云. 關(guān)于加快農(nóng)村金融體制改革的若干思考[J]. 經(jīng)濟(jì)研究參考，2003（80）.
一、行業(yè)基本運(yùn)行情況
（一）粗鋼產(chǎn)量小幅增長，增幅明顯回落
1―9月份，全國生鐵、粗鋼和鋼材（含重復(fù)材）產(chǎn)量分別為54237萬噸、61800萬噸和83853萬噸，分別同比增長0.4%、2.3%和5.0%，增速分別比1―8月回落0.1、0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)，分別比上年同期增速回落6.5、7.7和11.3個(gè)百分點(diǎn)；日產(chǎn)粗鋼226.37萬噸。增產(chǎn)比較多的省份有江蘇、遼寧、廣西、河南和廣東。減產(chǎn)比較多省份的有河北、黑龍江和重慶。
9月份，全國生鐵、粗鋼和鋼材（含重復(fù)材）產(chǎn)量分別為5889萬噸、6754萬噸和9575萬噸，分別同比增長-0.5%、0.0%和1.7%；平均日產(chǎn)粗鋼225.13萬噸，環(huán)比增加2.84萬噸，增幅為1.28%。
（二）經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)，盈利水平仍然偏低
據(jù)鋼鐵協(xié)會統(tǒng)計(jì)，1―9月份，會員鋼鐵企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入27232億元，同比下降0.22%；實(shí)現(xiàn)利稅797億元，同比增長15.92%，盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤為193億元，同比增加80億元，增長71.26%。鋼鐵企業(yè)效益有所好轉(zhuǎn)，主要得益于鐵礦石等原燃材料價(jià)格持續(xù)下跌；增幅較大，與去年基數(shù)偏低有關(guān)。銷售利潤率只有0.71%，比上年同期提高0.30個(gè)百分點(diǎn)。
9月份，會員鋼鐵企業(yè)銷售收入、實(shí)現(xiàn)利稅和實(shí)現(xiàn)利潤環(huán)比出現(xiàn)下降，其中實(shí)現(xiàn)利潤30.36億元，環(huán)比下降34.6%，主要是9月份鋼材價(jià)格降幅較大。
（三）鋼材進(jìn)出口保持增長，出口價(jià)格有所下降
1―9月份，全國累計(jì)出口鋼材6534萬噸，同比增加1844萬噸，增長39.3%；進(jìn)口鋼材1101萬噸，同比增加53萬噸，增長5.0%；進(jìn)口鐵礦石69907萬噸，同比增加9884萬噸，增長16.5%。
9月份全國出口鋼材852萬噸，環(huán)比增加76萬噸，增長9.8%；進(jìn)口鋼材136萬噸，環(huán)比增加19萬噸，增長16.2%；凈出口鋼材716萬噸，折合粗鋼762萬噸，環(huán)比增加61萬噸，增長8.7%。
1―9月份，出口鋼材平均價(jià)格為782.6美元/噸，同比下降74.2美元/噸，降幅為8.7%；而進(jìn)口鋼材平均價(jià)格1246.1美元/噸，同比上升37.1美元/噸，升幅為3.1%。鋼材出口存在以價(jià)換量現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步優(yōu)化。
（四）社會庫存持續(xù)下降，企業(yè)庫存仍然偏高
受鋼價(jià)持續(xù)下跌影響，市場預(yù)期也不斷下降，鋼材社會庫存繼續(xù)下降。9月末，全國主要市場五種主要鋼材社會庫存量降至1154萬噸，環(huán)比下降80萬噸，降幅為6.5%。與上年同期相比下降313萬噸，降幅為21.4%；與年初相比下降197萬噸，降幅為14.6%。
從企業(yè)庫存情況看，據(jù)鋼鐵協(xié)會統(tǒng)計(jì)，9月下旬會員企業(yè)鋼材庫存量為1491萬噸，環(huán)比增加23萬噸，增幅為1.52%；與去年同期相比上升了169萬噸，升幅為12.78%；比年初增加291萬噸，增幅24.25%。
（五）鋼鐵行業(yè)固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)下降態(tài)勢
1―9月份，全國鋼鐵行業(yè)固定資產(chǎn)投資4943億元，同比下降2.1%。其中黑色金屬礦采選業(yè)投資1344億元，同比增長6.6%；黑色冶煉及壓延投資3599億元，同比下降5.0%。反映國家嚴(yán)控新增產(chǎn)能取得成效。煉鐵、煉鋼項(xiàng)目投資增加較多的省份有河北、廣東、內(nèi)蒙古、廣西和云南等省，減少較多的有新疆、山西、遼寧、浙江、湖北和安徽等省。
（六）市場競爭激烈，鋼材價(jià)格繼續(xù)下跌
今年以來，鋼材價(jià)格呈持續(xù)下跌態(tài)勢。9月末，鋼鐵協(xié)會CSPI鋼材綜合價(jià)格指數(shù)為86.35點(diǎn)，環(huán)比下降4.28點(diǎn)，降幅為4.72%；同比下降14.22點(diǎn)，降幅為14.14%（見圖2）。是2003年1月份以來的最低水平。
從鋼鐵企業(yè)情況看，1―9月份鋼鐵企業(yè)平均銷售結(jié)算價(jià)格為3150元/噸，同比下降314元/噸，降幅為9.06%。其中長材價(jià)格同比下降10.64%，板帶材下降7.67%，管材下降7.43%。
二、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)和化解產(chǎn)能過剩方面采取的措施及進(jìn)展
（一）通過調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，提高市場競爭力
在嚴(yán)峻的生產(chǎn)經(jīng)營形勢下，鋼鐵行業(yè)深化改革創(chuàng)新，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，努力轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，在產(chǎn)品、技術(shù)、管理創(chuàng)新等方面取得了新進(jìn)展。鋼鐵企業(yè)圍繞強(qiáng)化市場倒逼機(jī)制、成本改善和產(chǎn)品經(jīng)營推進(jìn)管理變革，在能力提升、內(nèi)部挖潛、協(xié)同增效等方面做了大量工作。按需求組織生產(chǎn)，滿足市場需求；加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，推動高端產(chǎn)品開發(fā)；創(chuàng)新商業(yè)模式，加快產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)。
（二）加強(qiáng)行業(yè)自律，積極配合化解過剩產(chǎn)能
導(dǎo)致鋼材價(jià)格長期低位運(yùn)行的最主要原因是供大于求，控產(chǎn)量是全行業(yè)最重要工作之一。按照鋼協(xié)理事（擴(kuò)大）會議提出的“要把化解鋼鐵產(chǎn)能過剩作為推進(jìn)鋼鐵工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高鋼鐵產(chǎn)業(yè)競爭力，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的主攻方向和實(shí)現(xiàn)路徑”的總體思路，鋼協(xié)與發(fā)改委、工信部等部門就化解鋼鐵產(chǎn)能過剩問題多次進(jìn)行交流，并形成共識。主要措施：一方面，積極配合國家有關(guān)部委，開展化解過剩產(chǎn)能工作；另一方面加強(qiáng)行業(yè)自律，號召鋼鐵企業(yè)控制產(chǎn)量過快增長?？禺a(chǎn)量不是限產(chǎn)，是堅(jiān)持沒有合同不生產(chǎn)、不給錢不發(fā)貨、低于制造成本不生產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是號召企業(yè)追求有效益的增長。
（三）加大環(huán)保投入，向?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變
環(huán)保問題越來越成為鋼鐵企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。國家逐步實(shí)施能源總量控制，實(shí)行消費(fèi)強(qiáng)度和消費(fèi)總量雙控制目標(biāo)，所在區(qū)域能源消費(fèi)總量目標(biāo)和新建企業(yè)能源消耗量占比將成為鋼鐵企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重要評價(jià)指標(biāo)。鋼鐵企業(yè)紛紛加大環(huán)保治理的投入，努力向?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。同時(shí)，積極配合發(fā)改委、工信部等有關(guān)部委，制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，提高行業(yè)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
三、行業(yè)運(yùn)行中存在的突出問題
（一）國民經(jīng)濟(jì)存在下行壓力，鋼鐵需求增長緩慢
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，第三季度全國GDP同比增長7.3%，比二季度增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；1―9月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長16.1%，增速比1―8月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.5%，增速比1―8月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落7.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積下降9.3%；9月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.0%，比8月份增速上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中通用設(shè)備制造業(yè)、汽車制造業(yè)、鐵路船舶等運(yùn)輸制造業(yè)、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)以及電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增速分別較上年同期回落0.4、7.0、0.3、1.6和7.1個(gè)百分點(diǎn)。從總體情況看，主要用鋼行業(yè)增速均有所回落，鋼材需求增長乏力。
（二）鋼材價(jià)格持續(xù)走低，行業(yè)盈利水平有待提高
雖然我國經(jīng)濟(jì)增長速度出現(xiàn)回落，但鋼鐵產(chǎn)量仍保持了較高的日產(chǎn)水平，致使國內(nèi)鋼材市場供大于求矛盾突出，加上產(chǎn)業(yè)集中度低、市場無序競爭激烈，造成鋼材價(jià)格持續(xù)走低。雖然鋼鐵企業(yè)采取各種措施降本增效，但行業(yè)總體盈利水平仍偏低。1―9月份，會員鋼鐵企業(yè)銷售利潤率僅為0.71%，仍處于工業(yè)行業(yè)最低水平（全國工業(yè)平均5.5%左右）。大多數(shù)鋼鐵企業(yè)主業(yè)處于虧損狀態(tài)，少數(shù)企業(yè)虧損額度較大。
（三）應(yīng)收賬款及產(chǎn)成品庫存增幅較上年有所加大
據(jù)鋼鐵協(xié)會統(tǒng)計(jì)，9月末，會員鋼鐵企業(yè)應(yīng)收賬款同比增加186.55億元，增長16.78%，增幅較上年同期擴(kuò)大了13.75個(gè)百分點(diǎn)；應(yīng)付賬款同比增加452.56億元，增長10.97%，增幅較上年同期增加8.76個(gè)百分點(diǎn)；產(chǎn)成品資金占用同比增加79.51億元，增長4.40%，增幅較上年同期擴(kuò)大了1.80個(gè)百分點(diǎn)。由于鋼鐵企業(yè)銷售困難、盈利水平偏低，致使企業(yè)流動資金普遍緊張。從去年以來，銀行系統(tǒng)嚴(yán)控產(chǎn)能過剩行業(yè)和鋼貿(mào)企業(yè)的信貸規(guī)模，企業(yè)融資難、融資貴的問題更加突出。1―9月份，會員鋼鐵企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用共支出717億元，同比上升22.88%，而去年同期為下降4.87%。
（四）化解產(chǎn)能進(jìn)展緩慢，環(huán)保壓力加大
鋼鐵企業(yè)屬于連續(xù)生產(chǎn)的資金、勞動力密集型企業(yè)，對地方經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和就業(yè)起著重要支撐作用，雖然面臨產(chǎn)能過剩問題，但市場優(yōu)勝劣汰的退出機(jī)制難以更好的發(fā)揮作用，致使化解產(chǎn)能、淘汰落后、兼并重組等工作都遇到許多問題，進(jìn)展較為緩慢。同時(shí)，隨著國家對節(jié)能減排、治理大氣污染的重視，特別是隨著新《環(huán)保法》的推出，企業(yè)普遍感到環(huán)保壓力加大。不僅環(huán)保投人要增加，企業(yè)的運(yùn)行成本也要大幅上升，企業(yè)盈利空間將進(jìn)一步被壓縮。
四、相關(guān)政策建議
（一）進(jìn)一步落實(shí)國務(wù)院文件精神，積極化解過剩產(chǎn)能
認(rèn)真貫徹落實(shí)2013年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于化解過剩產(chǎn)能矛盾的意見》，真正發(fā)揮市場的決定性作用和政府應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。一是加快營造公平競爭的市場環(huán)境，通過公平競爭實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，最重要的是嚴(yán)格稅收征管和嚴(yán)格環(huán)保執(zhí)法；二是通過標(biāo)準(zhǔn)提高、政策支持，在滿足建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)度要求的前提下，擴(kuò)大高強(qiáng)度鋼筋、鋼結(jié)構(gòu)等鋼材消費(fèi)，推動消費(fèi)升級；三是深化國有及國有控股鋼鐵企業(yè)改革，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機(jī)制，減輕企業(yè)社會負(fù)擔(dān)。希望國家有關(guān)部委進(jìn)一步下達(dá)實(shí)施細(xì)則，創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
（二）實(shí)施有保有壓的信貸政策，支持優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展
目前，企業(yè)紛紛反映，銀行系統(tǒng)對鋼鐵行業(yè)嚴(yán)格信貸政策，不僅減少了企業(yè)的信貸規(guī)模，同時(shí)提高了企業(yè)的貸款利率，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營更加困難，影響到了一些企業(yè)的資金鏈安全。希望銀行系統(tǒng)對鋼鐵企業(yè)采取有保有壓的信貸政策，不要一刀切，對符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、經(jīng)營信譽(yù)好、符合規(guī)范條件、生產(chǎn)經(jīng)營比較穩(wěn)定、產(chǎn)品有市場的鋼鐵企業(yè)應(yīng)在信貸上繼續(xù)給予支持，進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級；對違規(guī)項(xiàng)目、環(huán)保不達(dá)標(biāo)、不符合產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)給予嚴(yán)格控制，以促進(jìn)鋼鐵行業(yè)淘汰落后、產(chǎn)業(yè)升級。
（三）推進(jìn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度和競爭力
建議國家有關(guān)部門研究推進(jìn)企業(yè)兼并重組政策措施的細(xì)化和落實(shí)，在國發(fā)14號文的要求下，制定鋼鐵產(chǎn)業(yè)重組具體操作方案，并制定鋼鐵產(chǎn)能退出政策、下崗職工再就業(yè)政策；鼓勵(lì)鋼鐵企業(yè)集團(tuán)式重組與專業(yè)化重組參股合作、鼓勵(lì)以專業(yè)性投融資機(jī)構(gòu)參與相結(jié)合；利用倒逼機(jī)制，促進(jìn)落后企業(yè)加入到兼并重組中來；總結(jié)指導(dǎo)有關(guān)省市推進(jìn)地方鋼鐵企業(yè)兼并重組工作，使產(chǎn)品有特色、競爭力強(qiáng)的企業(yè)組成區(qū)域性優(yōu)勢企業(yè)集團(tuán)，提高產(chǎn)業(yè)集中度和競爭力。
（四）加大財(cái)稅政策支持力度，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級
面對鋼鐵行業(yè)的困難局面，希望國家加大財(cái)稅政策支持力度，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和節(jié)能減排。如盡快調(diào)整和完善2008年國家公布的所得稅政策支持的《環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備目錄》，研究對鋼鐵企業(yè)自發(fā)電給予脫硫脫硝補(bǔ)貼。在推進(jìn)資源、能源價(jià)格改革過程中，及時(shí)清理和減免各種基金和收費(fèi)項(xiàng)目，扶持國內(nèi)礦山發(fā)展，減輕礦山企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；對鋼企利用余壓、余熱發(fā)電免交重大水利建設(shè)基金和可再生能源基金等。通過政策引導(dǎo)和改善經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。
五、全年走勢及主要指標(biāo)完成情況預(yù)測
（一）鋼材需求增長緩慢，鋼鐵產(chǎn)量小幅增長
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢雖基本保持平穩(wěn)，但繼續(xù)承受下行壓力。世界銀行10月6日的《東亞經(jīng)濟(jì)半年報(bào)》中預(yù)計(jì)，中國今明兩年的經(jīng)濟(jì)增長率分別為7.4%與7.2%，較4月份預(yù)測分別下調(diào)了0.2%與0.3%。1―9月份，黑色冶煉及壓延投資額雖同比下降，但仍達(dá)3599億元，預(yù)計(jì)還會形成新的產(chǎn)能。四季度將逐步進(jìn)入鋼材消費(fèi)淡季，粗鋼產(chǎn)量預(yù)計(jì)會有所回落，但日產(chǎn)量仍會維持較高水平。預(yù)計(jì)全年粗鋼產(chǎn)量在8.2億噸左右，同比增長3%左右。
（二）國際貿(mào)易摩擦增多，出口增幅會回落
隨著鋼材出口量的增多，國際市場對我國鋼鐵產(chǎn)品的雙反案件和貿(mào)易爭端也明顯增多。2013年涉及到的貿(mào)易摩擦有25起，2014年以來又先后有美、韓、俄及東盟等發(fā)起多起雙反案件。預(yù)計(jì)四季度鋼材出口量同比增幅仍將較高，但環(huán)比會有所回落。預(yù)計(jì)全年出口量將在8000萬噸左右，同比增長30%以上。
（三）產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，鋼材價(jià)格難以提高
除了產(chǎn)能過剩影響外，由于鋼鐵企業(yè)間產(chǎn)品同質(zhì)化程度高，在市場供大于求的情況下，低價(jià)無序競爭現(xiàn)象明顯，再加上無票鋼、地條鋼、瘦身鋼等不正當(dāng)競爭的沖擊，致使鋼材市場價(jià)格難以大幅提高。四季度鋼材市場供大于求態(tài)勢仍難有改觀，鋼價(jià)難以明顯回升，將持續(xù)低位波動走勢。
