發(fā)布時(shí)間：2023-07-30 10:17:15
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、開發(fā)工程、項(xiàng)目管理、問(wèn)題、建議
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好了前期準(zhǔn)備工作后，例如土地勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、用戶搬遷等等，就要開始聘請(qǐng)專業(yè)施工隊(duì)伍進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)預(yù)先制訂的計(jì)劃有效地、合理地對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行管理，最終保證工程按時(shí)、按量、按質(zhì)的完成。房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個(gè)非常復(fù)雜而且變化多端的系統(tǒng)工程，因此，必須將各個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)，協(xié)調(diào)發(fā)展，才能使房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。可見，項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，所以，探究房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的問(wèn)題與建議就顯得十分必要了。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足
房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)應(yīng)該充分做好前期準(zhǔn)備工作，然而，現(xiàn)在很多開發(fā)單位，并沒(méi)有認(rèn)真做好這項(xiàng)工作，而是在粗略的了解了項(xiàng)目開發(fā)的前提下，就開始了項(xiàng)目建設(shè)工作。為了加快工程進(jìn)度，盲目而草率的開工，這就對(duì)后面工作的進(jìn)行帶來(lái)了很多困擾，由于前期的準(zhǔn)備工作沒(méi)做好，那么在后面工作開展中就難免會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)依據(jù)不足等問(wèn)題，不僅對(duì)后期施工不利，而且竣工后對(duì)入住居民也會(huì)帶來(lái)一些不便。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開始之前，應(yīng)該做好前期調(diào)研論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審。而不是一拿到地就開始開工建設(shè)，這樣就能適當(dāng)?shù)谋苊獬霈F(xiàn)戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理，公攤過(guò)大等問(wèn)題，有利于土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
設(shè)計(jì)委托及評(píng)審不夠規(guī)范
當(dāng)前，由于對(duì)設(shè)計(jì)單位的要求不規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)單位發(fā)出的“設(shè)計(jì)任務(wù)委托書”要求不細(xì)致、不明確，有的甚至沒(méi)有“設(shè)計(jì)任務(wù)委托書”；和設(shè)計(jì)單位沒(méi)有緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)配合，使得在方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，尤其是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很多問(wèn)題，導(dǎo)致在施工過(guò)程中經(jīng)常變更圖紙，造成了成本上的浪費(fèi)，管理上的混亂。加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來(lái)不夠完善，許多開發(fā)單位就忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，這種業(yè)務(wù)管理上的缺失，使得開發(fā)單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運(yùn)行。
管理體制不健全
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理還沒(méi)有一個(gè)深入透徹的理解，所以就出現(xiàn)了很多的企業(yè)在執(zhí)行過(guò)程中照搬照抄項(xiàng)目管理的模式，沒(méi)有結(jié)合本企業(yè)的自身特點(diǎn)，沒(méi)有從企業(yè)的實(shí)際需求出發(fā)，使得項(xiàng)目管理發(fā)揮不了它強(qiáng)大的作用，造成了浪費(fèi)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理體制存在著一些問(wèn)題，還有待完善。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)不重視規(guī)劃建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定，為了盡早竣工，經(jīng)常在政府建設(shè)主管部門還沒(méi)有辦完相關(guān)手續(xù)和查勘現(xiàn)場(chǎng)與交底之前就開始施工。也有部分企業(yè)鉆制度的空子，將規(guī)劃審批手續(xù)辦下來(lái)之后，但是并沒(méi)有得到相關(guān)部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過(guò)程中受到停工和經(jīng)濟(jì)處罰，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受損失。這些制度上的漏洞將會(huì)影響工程的順利開展，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)造成不良社會(huì)影響。體制問(wèn)題還表現(xiàn)在事前管理與事中管理中出現(xiàn)了脫節(jié)，那么也就說(shuō)明在進(jìn)度和成本方面也容易失控，使得實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離。
（四）售后服務(wù)不到位
目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)單位錯(cuò)誤的認(rèn)為工程竣工的驗(yàn)收就意味著“收工”。因此，在驗(yàn)收這個(gè)環(huán)節(jié)上并沒(méi)有做到足夠嚴(yán)格，以至于在工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，導(dǎo)致出現(xiàn)不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購(gòu)買時(shí)不僅重視房子的質(zhì)量和舒適，更加重視售后的服務(wù)和配套設(shè)施，但我國(guó)很多中小房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，忽視了售后維修服務(wù)。除此之外，有些房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏信用，對(duì)于之前承諾好的配套設(shè)施，也沒(méi)有兌現(xiàn)，甚至在房屋質(zhì)量上還存在偷工減料的問(wèn)題，這就容易造成住戶和開發(fā)商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的建議
（一）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃管理
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足的問(wèn)題，現(xiàn)提出以下改進(jìn)建議：全面優(yōu)化項(xiàng)目管理，加強(qiáng)前期管理，包括規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。在項(xiàng)目開發(fā)前要充分做好市場(chǎng)調(diào)查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)階段，要重視和規(guī)范設(shè)計(jì)，以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，綜合性能、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計(jì)，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更和超額設(shè)計(jì)所造成的巨大浪費(fèi)。一方面，要結(jié)合實(shí)際，遵循預(yù)算施工設(shè)計(jì)圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項(xiàng)，不超限，將意外風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期之內(nèi)。
加強(qiáng)項(xiàng)目施工中的管理
施工管理涉及的內(nèi)容多，時(shí)間長(zhǎng)，影響大，直接影響到工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。施工管理的關(guān)鍵之處要以國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)與國(guó)家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)工程的安全、造價(jià)、質(zhì)量、工期進(jìn)行嚴(yán)格控制。
1.加強(qiáng)施工合同管理
施工合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目施工實(shí)施管理的主要法律依據(jù)。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務(wù)，國(guó)家針對(duì)施工合同的管理也提出了一些標(biāo)準(zhǔn)，各開發(fā)單位一定要遵循國(guó)家規(guī)定并結(jié)合企業(yè)和項(xiàng)目實(shí)際情況來(lái)制定和執(zhí)行。此外，開發(fā)單位還應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)安全文明施工、工程材料供應(yīng)、工程工期、工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰以及工程驗(yàn)收交付做出明確的規(guī)定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項(xiàng)目開發(fā)能順利進(jìn)行。
2.施工質(zhì)量的控制
施工質(zhì)量的控制是整個(gè)施工管理中最為關(guān)鍵和重要的工作，如果說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目連施工質(zhì)量都無(wú)法得到保證，那么就更不用說(shuō)其他的方面了。這是工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)，因此對(duì)這個(gè)基礎(chǔ)的控制，當(dāng)然就更加嚴(yán)格了。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，相關(guān)管理人員一定要對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，要制定科學(xué)完善的現(xiàn)場(chǎng)管理制度、安排齊全稱職的管理人員來(lái)監(jiān)督和控制。具體任務(wù)是：第一，管理制度的制定和執(zhí)行，主要是要求管理人員嚴(yán)格依據(jù)管理制度的相關(guān)規(guī)定對(duì)工程實(shí)施進(jìn)行管理和監(jiān)督，尤其是重點(diǎn)部分與關(guān)鍵工序，要根據(jù)國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。要等驗(yàn)收合格后，才能進(jìn)行下一個(gè)環(huán)節(jié)。第二，嚴(yán)格監(jiān)督施工企業(yè)，最大限度保障施工質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制意識(shí)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進(jìn)行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。第三，重視材料管理。設(shè)計(jì)要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容需要嚴(yán)格執(zhí)行，做好市場(chǎng)調(diào)查，掌握市場(chǎng)材料的最新信息。依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)招標(biāo)環(huán)節(jié)力求選擇信譽(yù)好、質(zhì)量高以及價(jià)格合理的材料商進(jìn)行合作。
3.控制工期
控制工期在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的地位不可忽視，不僅關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的利益，也關(guān)系到廣大用戶的利益，這是一個(gè)利益連環(huán)。因此，要掌握實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，再制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃與組織設(shè)計(jì)。每一個(gè)環(huán)節(jié)控制上，要結(jié)合監(jiān)理人員對(duì)施工單位的細(xì)節(jié)檢查。若是有偏差，要及時(shí)分析出現(xiàn)偏差的原因，并監(jiān)督施工單位進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救，保障施工項(xiàng)目按時(shí)完成。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理，就必須在項(xiàng)目規(guī)劃前做好前期準(zhǔn)備工作，并不斷完善管理制度和機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質(zhì)量控制等，同時(shí)還要加強(qiáng)售后服務(wù)。只有著眼于存在的問(wèn)題，用發(fā)展的角度來(lái)看待問(wèn)題，才能有效的加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終促進(jìn)社會(huì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；措施
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外商開始投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過(guò)高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過(guò)運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過(guò)快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)開發(fā)成本的控制成為必然手段。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點(diǎn)分析
1、開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜
成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng), 成本內(nèi)容多,，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用又不具備可比性。成本計(jì)量沒(méi)有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象，如市政建設(shè)配套費(fèi)各地的規(guī)定五花八門，有很多費(fèi)用都要擠進(jìn)成本，使成本復(fù)雜。
2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、國(guó)家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會(huì)對(duì)成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。
3、開發(fā)成本可塑性強(qiáng)
由于各個(gè)地塊所處環(huán)境不同，使得項(xiàng)目開發(fā)的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等都無(wú)法有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而管理的水平的高低、對(duì)政策的利用程度、對(duì)機(jī)會(huì)的把握以及公共關(guān)系的處理等因素，都會(huì)造成成本的增減。這些因素處理好了，可能會(huì)降低成本，處理不好成本則可能上升。這些特點(diǎn)使得成本可塑性很強(qiáng)，造成了成本控制和管理的難度。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的成本控制措施
1、項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段
本階段對(duì)項(xiàng)目成本控制有重要作用，核心工作是編制投資估算。確切的投資估算值對(duì)于初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算都有重要意義。投資估算的重點(diǎn)包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位、成本費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)可行性、投資回報(bào)率如何、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，以上重點(diǎn)為原則，編寫可行性研究報(bào)告?？裳袌?bào)告但對(duì)項(xiàng)目成敗起著關(guān)鍵作用，但是大部分開發(fā)公司對(duì)此投入很小，流于形式。有研究表明，項(xiàng)目的策劃對(duì)總成本的影響可以達(dá)到30%左右，為此首先要做好市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行投資成本估算，做到項(xiàng)目前期初步成本控制。土地費(fèi)用是本階段的一個(gè)重點(diǎn)，約占項(xiàng)目總成本的40%左右，主要包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)企業(yè)可通過(guò)協(xié)議、拍賣、招標(biāo)的方式獲得土地使用權(quán)。為此開發(fā)企業(yè)要確定合理的項(xiàng)目的選址，明確土地成本的心理價(jià)位，避免惡性競(jìng)拍土地給企業(yè)帶來(lái)負(fù)擔(dān)。本階段的另一個(gè)重點(diǎn)是，開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)推遲繳納配套費(fèi)用使企業(yè)獲益，或者尋求國(guó)家或當(dāng)?shù)卣恼咧С只騼?yōu)惠。最后要選定合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以把工程造價(jià)控制在適度范圍內(nèi)。
2、設(shè)計(jì)階段的成本控制
( 1) 認(rèn)真比選方案。為了提高投資效果, 從初步方案到施工圖設(shè)計(jì), 都應(yīng)進(jìn)行各方案比選, 組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽或設(shè)計(jì)招標(biāo), 從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、兼顧建設(shè)與使用、近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合的最佳設(shè)計(jì)方案。
( 2) 進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)商應(yīng)將項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)按專業(yè)構(gòu)成逐層分解, 要求設(shè)計(jì)人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、材料選用等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)挖潛, 用價(jià)值工程等方法進(jìn)行比較、論證, 在保證功能的前提下, 最大限度地節(jié)約工程造價(jià)。另一方面, 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建筑品質(zhì)、小區(qū)的綜合平面布置、污水處理、智能化布置等做細(xì)致研究, 并注重征求各方意見, 避免因項(xiàng)目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過(guò)程中發(fā)生重大變動(dòng), 甚至重新設(shè)計(jì)。
( 3) 增設(shè)合同條款。在選定設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí), 應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款, 對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等進(jìn)行控制。如約定由于設(shè)計(jì)原因?qū)е马?xiàng)目實(shí)施時(shí)需要變更設(shè)計(jì), 當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例( 如5% ) 時(shí), 則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制
（1） 抓好施工圖審核與細(xì)化
在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對(duì)成本控制有著直接的關(guān)系，它們對(duì)建設(shè)施工過(guò)程中，減少可變因素和不確定因素起著至關(guān)重要的作用。特別是，對(duì)施工圖紙的審核與細(xì)化質(zhì)量越高，在建設(shè)準(zhǔn)備工作中針對(duì)性就越強(qiáng)，成本控制著力點(diǎn)就越準(zhǔn)確，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建設(shè)成本，就必須抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的施工圖審核與細(xì)化工作。
（2）強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購(gòu)招標(biāo)和合同管理工作
房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)選合適的施工單位和材料供應(yīng)商，保證工程建設(shè)成本控制工作順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)方式，讓符合要求的企業(yè)能充分獲知工程招標(biāo)信息，從而保證投標(biāo)單位能最大限度響應(yīng)招標(biāo)書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時(shí)，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。同時(shí)，在簽訂合同過(guò)程中，應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以減少可能發(fā)生的索賠，避免在工程決策和建設(shè)過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，增加不確定因素，影響成本控制工作，突破投資預(yù)算。
（3）加強(qiáng)工程建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理
在項(xiàng)目建設(shè)施工階段還要做的工作就是必須派合格的現(xiàn)場(chǎng)代表進(jìn)駐工地，并委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本管理。只有這樣，房產(chǎn)企業(yè)才可以及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，協(xié)調(diào)監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位的工作，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，協(xié)調(diào)解決，以便減少變更，并對(duì)施工過(guò)程中確實(shí)發(fā)生的變更和簽證以及隱蔽工程進(jìn)行認(rèn)定，切實(shí)抓好現(xiàn)場(chǎng)的成本控制，保證預(yù)算計(jì)劃在施工中的貫徹執(zhí)行，并為結(jié)算工作打好基礎(chǔ)。
（4）深化預(yù)算管理，嚴(yán)格預(yù)算制度，杜絕人為因素造成的成本上升
為切實(shí)發(fā)揮預(yù)算管理對(duì)成本控制的作用，在項(xiàng)目建設(shè)管理過(guò)程中，必須加強(qiáng)預(yù)算與施工現(xiàn)場(chǎng)檢查的聯(lián)系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的成本變動(dòng)因素，通過(guò)管理措施，控制不必要的成本上升，提高預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，最大限度地發(fā)揮預(yù)算工作對(duì)成本控制的預(yù)警作用、輔助作用，完善項(xiàng)目成本控制的體系。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段
工程建設(shè)完成階段要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這個(gè)階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，并對(duì)各項(xiàng)使用功能進(jìn)行全面試用，對(duì)遺漏工作量或需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)督促承包商進(jìn)行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長(zhǎng)率和市場(chǎng)占有率的同時(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目的回款能力，及時(shí)回籠資金。此外，對(duì)于竣工結(jié)算的項(xiàng)目，要對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來(lái)檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行客觀、公平的評(píng)估、評(píng)價(jià)，對(duì)照目標(biāo)(計(jì)劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實(shí)際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做到獎(jiǎng)罰分明，即按照市場(chǎng)的慣例，完善對(duì)相關(guān)人員激勵(lì)機(jī)制。
通過(guò)施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評(píng)價(jià)，多預(yù)測(cè)多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤(rùn)的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工技術(shù)管理；問(wèn)題；建議
縱觀全中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)，猶如雨后春筍冒了出來(lái)，施工現(xiàn)場(chǎng)也是如火如荼的工作著，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量高低直接關(guān)系到城市或者農(nóng)村居民的生活大計(jì)，其在建筑施工過(guò)程中，必須把保證施工質(zhì)量最為追求的唯一目的，所有的施工技術(shù)管理環(huán)節(jié)都是為這個(gè)最終目的而服務(wù)的。然而，新聞或者網(wǎng)絡(luò)關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的報(bào)道卻層出不窮，深入挖掘其內(nèi)部的原因，可以發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)都是處在實(shí)施工程項(xiàng)目過(guò)程中，許多環(huán)節(jié)出現(xiàn)或多或少的漏洞或者欠缺，而這些漏洞或者欠缺累加下來(lái)，出現(xiàn)量的優(yōu)勢(shì)，而量的優(yōu)勢(shì)就會(huì)引發(fā)質(zhì)的轉(zhuǎn)變，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象。從中可以得出，施工者以及管理人員必須關(guān)注每個(gè)施工環(huán)節(jié)以及細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤，以負(fù)責(zé)任的態(tài)度促進(jìn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的提高，構(gòu)建良性循環(huán)發(fā)展的建筑施工技術(shù)管理環(huán)境。
1.房地產(chǎn)開發(fā)施工技術(shù)管理的涵義
房地產(chǎn)開發(fā)隸屬于建筑工程開發(fā)項(xiàng)目，其施工技術(shù)管理的涵義與其相同，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程中的所有有關(guān)施工技術(shù)的環(huán)節(jié)或者工作都必須有一定的規(guī)范，施工單位有權(quán)對(duì)這些復(fù)雜的技術(shù)進(jìn)行組織處理和項(xiàng)目管理。施工技術(shù)的管理工作的基礎(chǔ)是立足于客觀的施工實(shí)際規(guī)律，利用一切可利用的先進(jìn)科技或者先進(jìn)的管理理論，以設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目目標(biāo)位方向，盡可能的合理規(guī)劃施工工程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，保障施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊的進(jìn)行，進(jìn)而確保整個(gè)項(xiàng)目工程安全和高質(zhì)量的完成，對(duì)于縮短工程周期和控制整個(gè)項(xiàng)目工程的造價(jià)有著舉足輕重的作用。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工技術(shù)管理的意義
首先，科學(xué)合理的施工技術(shù)管理工作，能夠直接體現(xiàn)在施工單位企業(yè)效益和企業(yè)信譽(yù)方面，甚至影響到企業(yè)的生存形勢(shì)，也有助于保證施工過(guò)程能按照客觀規(guī)律開展，也有助于促進(jìn)施工單位施工技術(shù)的提升，以及施工人員素質(zhì)能力的提高，并可以對(duì)施工過(guò)程出將會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題做出合理的預(yù)期，進(jìn)而采取有效的方式避免或者解決。其次，針對(duì)房地產(chǎn)施工的特殊性，其工作類型以及方式較多，施工過(guò)程易受天氣的影響，擁有很多復(fù)雜繁瑣的施工工序，需要施工技術(shù)管理來(lái)保證期有序地開展，最大限度的縮短工期，降低施工成本，提高施工企業(yè)的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。最后，針對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，不僅技術(shù)和工藝獲得更新，而且材料和裝備等也出現(xiàn)變化，與此同時(shí)，施工作業(yè)結(jié)構(gòu)和功能的復(fù)雜多樣化，以及裝修潮流化，因而對(duì)施工技術(shù)管理的要求更高，從而有助于促進(jìn)企業(yè)技術(shù)和裝備的革新。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工技術(shù)管理遵循的準(zhǔn)則
首先，遵循科學(xué)合理的準(zhǔn)則，科學(xué)且合理的施工準(zhǔn)則是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全與質(zhì)量的前提。施工過(guò)程中要充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代化機(jī)械施工的客觀現(xiàn)實(shí)，制作科學(xué)的施工操作規(guī)則和作業(yè)流程，保證施工過(guò)程的井然有序，做到對(duì)現(xiàn)場(chǎng)所有主客觀資源的優(yōu)化配置，杜絕浪費(fèi)，充分調(diào)動(dòng)所有施工人員和投入設(shè)備和技術(shù)的內(nèi)在潛力，提高施工效率。其次，遵循規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，施工技術(shù)管理工作必須做到規(guī)劃且標(biāo)準(zhǔn)，將其作為開展任何工作的基本準(zhǔn)則?，F(xiàn)場(chǎng)工作工序復(fù)雜，人員和設(shè)備等各方面存在不確定的因素，因而需要規(guī)范且標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)約束，從而保證人員、設(shè)備和施工工序能夠有效的配合，形成共贏的結(jié)局。該準(zhǔn)則能夠剔除施工中的隨意性，強(qiáng)化整體施工者的服從意識(shí)，有助于效率和效益的雙重提升。最后，遵循效益最大化的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目的就是追究經(jīng)濟(jì)利益，而現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理的工作也必須為效益最大化準(zhǔn)則服務(wù)，在確保工程項(xiàng)目的工期和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，謀求最大的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能的降低投入成本，獲得企業(yè)信譽(yù)和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從立體的角度增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和知名度等。所以，在施工過(guò)程中，要確保每種資源都能獲得最大限度的利用，利用科技的力量發(fā)掘資源高效利用率，盡可能減少浪費(fèi)。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工技術(shù)管理出現(xiàn)的問(wèn)題
近年來(lái)，建筑行業(yè)日益關(guān)注建筑項(xiàng)目施工過(guò)程中技術(shù)管理的實(shí)施狀況，并針對(duì)性的出臺(tái)了若干政策或者法規(guī)，然而就局限在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中施工技術(shù)管理都有著很多問(wèn)題：第一，缺乏規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)管理制度。俗話說(shuō)“無(wú)規(guī)矩不成方圓”，在現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理中必須有相應(yīng)匹配的規(guī)章制度，來(lái)確保每個(gè)工序的堅(jiān)決執(zhí)行，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的材料、設(shè)備或者圖紙進(jìn)行明確的管理，有助于施工的有序進(jìn)行，不會(huì)出現(xiàn)混亂，拖拉低效率浪費(fèi)等現(xiàn)象。第二，施工工程的管理主體不清晰，無(wú)相應(yīng)的技術(shù)組織專業(yè)分析每個(gè)工段的不足，往往出現(xiàn)設(shè)計(jì)、后勤和質(zhì)量監(jiān)控等環(huán)節(jié)脫扣，出現(xiàn)浪費(fèi)、員工松散、質(zhì)量低下等后果。第三，材料和設(shè)備的管理缺乏有效機(jī)制。多數(shù)情況施工技術(shù)管理只關(guān)注施工的環(huán)節(jié)口技術(shù)規(guī)劃上，不注重原材料和設(shè)備的管理，出現(xiàn)材料價(jià)格高，質(zhì)量低，設(shè)備陳舊等不良現(xiàn)象，給工期、成本和質(zhì)量等造成嚴(yán)重后果。第四，施工技術(shù)管理對(duì)圖紙的審核和管理潦草，不認(rèn)真對(duì)待，出現(xiàn)不理解按照經(jīng)驗(yàn)作業(yè)的現(xiàn)象，使圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的功能無(wú)法體現(xiàn)，導(dǎo)致施工目標(biāo)的偏離，而且圖紙的會(huì)審不及時(shí)，無(wú)法發(fā)現(xiàn)施工的圖紙的技術(shù)問(wèn)題，進(jìn)而無(wú)法優(yōu)化施工技術(shù)和提高施工效率。
5.改善房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工技術(shù)管理的建議
第一，構(gòu)建完善的現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理制度。
完善且全面的現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理制度，目的就是保證項(xiàng)目工程能夠高質(zhì)量的完成，讓施工過(guò)程中的每個(gè)工段或者時(shí)期都能做到有章可循。同時(shí)可以組織成立相關(guān)的監(jiān)督小組對(duì)施工管理層開展定期的考核，督導(dǎo)管理者盡心盡責(zé)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并處理之。制度必須有以下四個(gè)部分：一是施工圖紙會(huì)審制度能確保施工者了解圖紙參數(shù)，保證施工目標(biāo)；二是施工資料技術(shù)交底制度，方便驗(yàn)收和下階段工作的開展；三是施工技術(shù)變更審批制度，防止出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)主義錯(cuò)誤；四是質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)級(jí)制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題糾正，杜絕不合格工程出現(xiàn)。
第二，構(gòu)建施工技術(shù)管理責(zé)任制，確定施工管理主體。在施工技術(shù)環(huán)節(jié)要明確每個(gè)管理者及其職員的應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)，優(yōu)化配置人員資本，并通過(guò)引進(jìn)專業(yè)技術(shù)水平高且擁有項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的人才，作為管理工作的主體，負(fù)責(zé)工程各個(gè)階段技術(shù)、設(shè)備、人員和材料的統(tǒng)一調(diào)配，以防出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象。
第三，構(gòu)建材料監(jiān)管體系
建筑工程中材料的治療和成本使工程質(zhì)量和企業(yè)效益的直接決定者。材料包含施工過(guò)程中的所有購(gòu)買的建筑材料和配件等，若出現(xiàn)材料的參數(shù)與設(shè)計(jì)要求偏差，工程的質(zhì)量就無(wú)法達(dá)到施工目標(biāo)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)管理中，要制定完善的材料監(jiān)管體系，這包括材料的設(shè)計(jì)要求、材料的購(gòu)買方案，材料的購(gòu)買次序和材料的后期保管等方面。這有助于按需購(gòu)買，杜絕浪費(fèi)作用，而且購(gòu)入順序和施工進(jìn)度掛鉤，保管要分類，且定期抽檢。
第四，落實(shí)圖紙會(huì)審作業(yè)
房地產(chǎn)建筑使用的圖紙必須保證施工人員能準(zhǔn)確的領(lǐng)悟每個(gè)細(xì)節(jié)，了解設(shè)計(jì)的意圖和要求，并做好與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位三者之間施工圖紙會(huì)審工作的交流與合作，在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，解決圖紙存在的問(wèn)題，從而更好的完成施工目標(biāo)。
6.結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，關(guān)系到建筑本體的質(zhì)量，關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和聲譽(yù)，必須引起施工管理者的重視。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目工程；工程管理；問(wèn)題；措施
房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不斷加劇，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視起工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理水平的提高，有利于工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升，更能讓房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力得以提升。工程管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。強(qiáng)化工程管理，提升工程管理工作的科學(xué)度，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在問(wèn)題
在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作串，還存在著在一些問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格等等。接下來(lái)，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題展開幾點(diǎn)分析：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足
在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者每開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，都希望在最短的時(shí)間內(nèi)完成，從而獲得自己應(yīng)得的利益。這也就使得許多房地產(chǎn)施工單位盡早開工，無(wú)視政府部門的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會(huì)利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設(shè)主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的施工會(huì)被強(qiáng)制停止，無(wú)論是施工單位還是房地產(chǎn)企業(yè)，都會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于施工許問(wèn)規(guī)定的忽視，不僅會(huì)影響施工進(jìn)度，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位
在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)人員需要對(duì)開發(fā)地的地段價(jià)值進(jìn)行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)力度不足，沒(méi)有做好工程施工前的準(zhǔn)備工作。比如，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術(shù)資料不足，為了趕工期盲目加快施工進(jìn)度，最終會(huì)因?yàn)闇?zhǔn)備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工開始之前，沒(méi)有細(xì)致地了解工程管線事務(wù)，也沒(méi)有就管線工程進(jìn)行多方商討。技術(shù)信息的缺乏，會(huì)使工程完工后出現(xiàn)使用問(wèn)題，給社會(huì)大眾帶去很大的居住煩惱。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格
工程的驗(yàn)收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗(yàn)收工作的質(zhì)量對(duì)工程的整體質(zhì)量有重要影響。一些工程管理意識(shí)不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒(méi)有主動(dòng)驗(yàn)收工程的意識(shí)，很容易造成安全隱患的長(zhǎng)期存在。為了在最短的時(shí)間內(nèi)得到屬于自己的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)大多期望快速完成工程驗(yàn)收工作。這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程驗(yàn)收工作重視力度不足，檢查不仔細(xì)的問(wèn)題產(chǎn)生。直到工程驗(yàn)收完成，還缺少許多驗(yàn)收資料，使工程其它驗(yàn)收手續(xù)不能及時(shí)辦理，使房地產(chǎn)不能按時(shí)交付到消費(fèi)者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產(chǎn)工程驗(yàn)收工作更加復(fù)雜，對(duì)工程效益的實(shí)現(xiàn)影響更大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理；重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理等等。
（一）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個(gè)階段的管理工作，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功率有直接影響。做好項(xiàng)目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)的成功率。項(xiàng)目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設(shè)可行性就越高。要促進(jìn)工程建設(shè)可行性的提高，需要做到以下幾點(diǎn)：
首先，房地產(chǎn)企業(yè)要安排營(yíng)銷部做好市場(chǎng)調(diào)查工作，調(diào)查的內(nèi)容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營(yíng)銷部的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，組織各個(gè)部門對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行討論與分析，從施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度去確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時(shí)，要對(duì)建筑戶型的要求等級(jí)進(jìn)行規(guī)劃，確定具體建設(shè)的規(guī)劃與數(shù)量。
其次，做好房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各個(gè)部門的交流工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學(xué)習(xí)地域規(guī)劃的專業(yè)知識(shí)，從而在項(xiàng)目?jī)?nèi)部建立起嚴(yán)格的建設(shè)與施工規(guī)定。在此為指導(dǎo)，在多個(gè)部門的交流中開發(fā)出項(xiàng)目工程的總體規(guī)劃。
最后，要按照國(guó)家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作。呈現(xiàn)最合理的設(shè)計(jì)方案，針對(duì)項(xiàng)目工程方案進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注建筑的布局合理性、實(shí)用性以及美觀性。綜合考慮經(jīng)濟(jì)、外觀、實(shí)用、安全等多個(gè)因素做出最合理的選擇，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的有效落實(shí)。
（二）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理內(nèi)容十分龐雜，管理的時(shí)間很長(zhǎng)，影響巨大。工程管理工作目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，直接關(guān)系著工程價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的始終，嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，才能讓工程管理工作得以嚴(yán)格化。
首先，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權(quán)利與義務(wù)簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項(xiàng)目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質(zhì)量等因素敲定具體合作內(nèi)容，給項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供保障。
其次，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理工作。工程質(zhì)量管理是工程管理必不可少的一部分，質(zhì)量管理工作做不到位，其它管理工作都是無(wú)用的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，管理者要建立全局意識(shí)，重視工程質(zhì)量管理工作。從宏觀角度對(duì)施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，建立一個(gè)質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)，集結(jié)各個(gè)方面的力量來(lái)保障質(zhì)量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質(zhì)量管理工作人員的管理責(zé)任，確保工程管理者以法律為標(biāo)準(zhǔn)要求工程施工質(zhì)量。特別要關(guān)注房地產(chǎn)施工的關(guān)鍵程序以及重點(diǎn)部分，加強(qiáng)技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)。只有前一個(gè)環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，才能實(shí)施下一個(gè)施工步驟。除此之外，要加大對(duì)施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅(jiān)決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強(qiáng)自我監(jiān)督意識(shí)，在技術(shù)與質(zhì)量上提供保障，做好工程驗(yàn)收工，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)利益的最終實(shí)現(xiàn)。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，也讓社會(huì)大眾加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作，是房地產(chǎn)行業(yè)滿足社會(huì)大眾需求的重要手段，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對(duì)施工過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作進(jìn)行提升，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理在整體上得以提升，服務(wù)于社會(huì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；工程建設(shè)；作用；策略
中圖分類號(hào)：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，房地產(chǎn)建設(shè)單位所進(jìn)行的施工管理工作是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對(duì)施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。
一、房地產(chǎn)管理在工程建設(shè)中的作用
1、項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)， 通過(guò)對(duì)工程造價(jià)的控制， 不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率， 而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益， 使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場(chǎng)地位。在實(shí)際的操作過(guò)程中， 工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購(gòu)進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。
2、項(xiàng)目進(jìn)度管理
房屋建筑的進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢， 就會(huì)延長(zhǎng)房屋的建造時(shí)間， 從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來(lái)講， 這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷售價(jià)格上， 由于房屋造價(jià)較高， 就會(huì)影響房屋的銷售， 從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。
3、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中， 工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況， 而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此， 在實(shí)際的操作過(guò)程中， 一旦質(zhì)量不過(guò)關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期， 增加投資， 使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
1、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過(guò)關(guān)注市場(chǎng)變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問(wèn)題，例如前期策劃準(zhǔn)備不足、方案不夠詳細(xì)，進(jìn)而造成市場(chǎng)消費(fèi)定位出現(xiàn)偏頗。商討、決策耗費(fèi)了大量時(shí)間，必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到實(shí)施，這個(gè)過(guò)程時(shí)間上的延長(zhǎng)。項(xiàng)目的決策需要項(xiàng)目計(jì)劃的支持，若項(xiàng)目計(jì)劃不夠詳細(xì)具體，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會(huì)導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進(jìn)度也將受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重點(diǎn)，應(yīng)該貫穿整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的始終，成本控制和質(zhì)量控制一直以來(lái)都是開發(fā)項(xiàng)目中重點(diǎn)管理對(duì)象。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)中更多注重的是項(xiàng)目的功能以及外觀，對(duì)項(xiàng)目成本考慮不夠充分，沒(méi)能在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目方案的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行透徹研究，導(dǎo)致耗時(shí)耗力，最終得到的方案卻不具備實(shí)施的可行性，這是得不償失的。
3、 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對(duì)的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來(lái)比較容易，在收尾階段，就會(huì)出現(xiàn)大量的問(wèn)題。工程總承包商和分包商只有發(fā)包沒(méi)有管理，在項(xiàng)目施工過(guò)程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾，在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問(wèn)題以及事后的質(zhì)量管理問(wèn)題。
三、提高工程建設(shè)中房地產(chǎn)管理的策略
1、積極調(diào)研市場(chǎng)，做好項(xiàng)目可行性分析
在現(xiàn)階段白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開發(fā)商首先要做到兩點(diǎn).。其一是做好市場(chǎng)調(diào)研工作，牢牢把握住消費(fèi)人群，制定合理的房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略。意思就是說(shuō)開發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費(fèi)人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項(xiàng)目的可行性研究問(wèn)題。這包含了經(jīng)濟(jì)可行性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟(jì)可行性研究，分析投資與回報(bào)。若經(jīng)濟(jì)上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時(shí)，對(duì)重大項(xiàng)目開發(fā)商需要召開專家座談會(huì)，嚴(yán)格論證項(xiàng)目的可行性。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)的行情，選擇開發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者的具體需求，合理規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國(guó)家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，盡量減少后期施工中的工程變更。
3、加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中， 合同管理涉及到工程管理的全過(guò)程和各個(gè)方面， 對(duì)于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理， 就是指工程項(xiàng)目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中， 企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過(guò)履行具體的合同來(lái)達(dá)到的。因此， 不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理， 是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。
4、加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理和控制
房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們?cè)诜课莸馁|(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房售后的監(jiān)管和控制，積極了解客戶的需求并及時(shí)做出滿意的回復(fù)，組建專門的售后服務(wù)部門，對(duì)房屋維修做出及時(shí)的處理。
5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理
現(xiàn)今，房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須建立全面、完善的項(xiàng)目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤(rùn)等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)；第二，項(xiàng)目施工階段要引入更多的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度，重要的是做好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費(fèi)的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
6、 加大對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大的行業(yè)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過(guò)簽訂合同，明確甲乙雙方的責(zé)任，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險(xiǎn)管理來(lái)降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。采取保險(xiǎn)管理，一旦發(fā)生意外，相關(guān)保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)一定的費(fèi)用，項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時(shí)，項(xiàng)目的很大一部分費(fèi)用有了保險(xiǎn)公司這個(gè)承擔(dān)客體，在客觀上降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)。
7、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷售、開發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。
總之，只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞] 工程管理；房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；質(zhì)量監(jiān)管；進(jìn)度管理；安全管理
中圖分類號(hào)：TU755
房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理起著非常重要的作用，這種作用主要通過(guò)成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全管理等四個(gè)方面予以體現(xiàn)。其中最關(guān)鍵得，當(dāng)屬成本管理。
1.房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理的重要性
投資是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，沒(méi)有投資房地產(chǎn)項(xiàng)目就成了空中樓閣，而成本是投資作用于房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的消耗成本。這個(gè)消耗成本有一個(gè)基礎(chǔ)的量，也就是所謂的合理的生產(chǎn)成本，一旦超出合理線，成本過(guò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)大打折扣。
1.1 成本控制有助于提高市場(chǎng)占有率
在高度緊張、競(jìng)爭(zhēng)白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，到處都是新開發(fā)的樓盤，但畢竟買方市場(chǎng)是固定的，在越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入到市場(chǎng)中，那么衡量它的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是價(jià)廉，如何才能在保證經(jīng)濟(jì)收益的前提下，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率呢？成本控制顯然是一種從源頭上的方法。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，成本管理可以從企業(yè)內(nèi)部、從內(nèi)因方面來(lái)尋找可能提高市場(chǎng)占有率，增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)收益的辦法。
1.2 成本控制有助于增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力
從哲學(xué)上來(lái)講，內(nèi)因是根本原因，外因是輔助原因，同樣在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有效地對(duì)成本進(jìn)行管理，對(duì)投入成本進(jìn)行有效地核算，事前做好明確的投資規(guī)劃，事中進(jìn)行成本運(yùn)行的追蹤，事后對(duì)投入成本進(jìn)行統(tǒng)一的核算對(duì)比，只有這樣才能真正將企業(yè)做強(qiáng)做大，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。
1.3 成本控制有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
每個(gè)企業(yè)在年初或者在生產(chǎn)初期都會(huì)有一個(gè)短期或長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同樣也離開了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)定。而成本管理作為工程管理的組成部分，能夠在資金投入、資金運(yùn)行方面，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行修訂，最終有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
1.4 成本管理可以明確資金鏈
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，資金投入巨大，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力是拿不下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，也是搞不好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈可以說(shuō)是整個(gè)項(xiàng)目的核心關(guān)鍵所在。但往往房地產(chǎn)項(xiàng)目并非單一進(jìn)行，而是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)或交叉進(jìn)行，這就需要明確的資金鏈條來(lái)保證每個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算、投入運(yùn)行科學(xué)化、合理化。實(shí)行成本管理，可以明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈。
2.房地產(chǎn)開發(fā)中質(zhì)量管理的重要性
質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目形象的一種保障。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及的面比較多，涉及的群體龐大，一旦質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，那么房地產(chǎn)項(xiàng)目就失主了市場(chǎng)。
2.1 質(zhì)量管理有助于企業(yè)優(yōu)勝
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中，立足的唯一利器就是質(zhì)量過(guò)硬。隨著越來(lái)越多“鬼城”的出現(xiàn)，越來(lái)越多房屋質(zhì)量問(wèn)題的涌現(xiàn)，我國(guó)政府相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量要求也越來(lái)越高，可以說(shuō)質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)的高壓線，是不允許觸碰的底線，一旦質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，面臨的結(jié)局就是淘汰出局。優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，因此保證質(zhì)量管理，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)勝劣汰中存活下來(lái)。
2.2 質(zhì)量管理利于減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目比較龐大，經(jīng)濟(jì)投入大，效益產(chǎn)出高，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，有效地保證項(xiàng)目的質(zhì)量，加強(qiáng)質(zhì)量管理，生產(chǎn)項(xiàng)目符合國(guó)家相應(yīng)的質(zhì)量指標(biāo)，可以有效地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
在現(xiàn)實(shí)生活中，我們經(jīng)常能看到新開發(fā)的樓盤中，因質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，比如墻體開裂、開縫、漏水、消防設(shè)施不健全、安全通道不合理等原因被停止施工或者干脆成了“鬼樓”，無(wú)人居住。這種后果，不僅開發(fā)商投入產(chǎn)出無(wú)法平衡，也無(wú)法造福社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
3.房地產(chǎn)開發(fā)中進(jìn)度管理的重要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)是它的通性，在漫長(zhǎng)的開發(fā)周期中，保障合理有效地進(jìn)度，對(duì)于盡可能地縮短開發(fā)周期有著非常重要的作用。
3.1 進(jìn)度管理有助于房產(chǎn)項(xiàng)目盡快投入使用
房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度受到很多因素的影響和制約，材料供應(yīng)不全，驗(yàn)收不合理等會(huì)人為的延誤施工進(jìn)度。因此在施工前，一定要反復(fù)核算施工材料的配備情況，合理有效地規(guī)劃材料的使用周期，及時(shí)進(jìn)行材料的補(bǔ)充更新。而在施工過(guò)程中，若施工圖紙有變化，也會(huì)影響施工進(jìn)度，因此在施工前，要把施工圖紙有可能變更也考慮進(jìn)去，充分調(diào)配人力物力來(lái)提高房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，實(shí)施進(jìn)度管理可以盡快讓項(xiàng)目投入使用。
3.2 進(jìn)度管理有助于規(guī)避外力因素
除了材料配比、圖紙更新等人為情況影響施工進(jìn)度外，一些不可避免的外力因素也會(huì)影響施工的進(jìn)度。比如天氣情況。
在室外進(jìn)行施工時(shí)，一旦天氣出現(xiàn)不良的情況，很容易造成施工停止的局面。因此在施工過(guò)程中，要組織專人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的天氣進(jìn)行及時(shí)的追蹤，一旦天氣狀況不利于戶外施工，可以就近轉(zhuǎn)入室內(nèi)施工，這樣可以提高施工節(jié)奏，提高施工效率，避免了不必要的浪費(fèi)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)中安全管理的重要性
如果說(shuō)質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的高壓線，那么安全就是房地產(chǎn)企業(yè)的緊箍咒。在房地產(chǎn)企業(yè)中，一旦涉及安全事故，不僅難以收回成本造成經(jīng)濟(jì)損失，甚至有可能會(huì)涉嫌刑事責(zé)任。
在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，要把施工人員的生命安全、未來(lái)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，作為施工的緊箍咒。在施工過(guò)程中，成立專門的部門對(duì)是是施工安全進(jìn)行具體的系統(tǒng)的管理與指導(dǎo)，加強(qiáng)人員的素質(zhì)，培訓(xùn)提高人員的安全意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)排查，并形成相應(yīng)的列表，定期檢查，將安全隱患降到最小。房地產(chǎn)項(xiàng)目落成后，在交付使用之前，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的安全監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)安全隱患要及時(shí)匯報(bào)，不得隱瞞。
安全管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的一種組成部門，只有落實(shí)好安全管理，才能從安全意思和法律層面，維護(hù)企業(yè)的形象，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
4.總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的管理工作既需要整體的工程管理，也需要在成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全管理上逐一進(jìn)行落實(shí)推進(jìn)。同時(shí)工程管理也不是不是一個(gè)精致的過(guò)程，它是動(dòng)態(tài)的，并且要貫穿在項(xiàng)目開發(fā)施工售后等整個(gè)過(guò)程中的。只有綜合四個(gè)方面的管理，做好管理工程，才能發(fā)揮工程管理的最大功用，也才能最終造福于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；進(jìn)度控制；創(chuàng)新途徑
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工與安裝任務(wù)渠道通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工的技術(shù)手段，經(jīng)濟(jì)成本控制、按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范合同的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、落實(shí)，控制和管理。確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)最終完成。為此本文闡述了房地產(chǎn)工程管理的一些方法的分析與創(chuàng)新途徑，主要以采取進(jìn)度控制為依托去解決和分析問(wèn)題。
1 工程施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程管理中的主要任務(wù)如下：
1.1 項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作
一方面選擇施工參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應(yīng)遵循的原則；另一方面落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、施工方案的選定、審核材料與設(shè)備供應(yīng)種類以及供應(yīng)方式。
1.2 成本控制
主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核支出費(fèi)用，研究節(jié)支途徑。
1.3 進(jìn)度控制
主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適實(shí)的調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。
1.4 質(zhì)量控制
提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工作驗(yàn)收。
1.5 合同管理
對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制
不論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程，而施工控制是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的主要任務(wù)，也是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的主要職責(zé)。所以，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目有序地實(shí)施。
2.1 工程進(jìn)度控制。
工程制度控制關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工完成交付，而工程進(jìn)度則由工程計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn),工程計(jì)劃包括總進(jìn)度計(jì)劃和單位工程進(jìn)度計(jì)劃。總工程進(jìn)度計(jì)劃是由承包單位計(jì)劃部門，技術(shù)部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需的工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，得出施工工期、進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。而單位工程進(jìn)度計(jì)劃是以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制，開發(fā)商應(yīng)有相應(yīng)的節(jié)點(diǎn)要求和控制。
2.2 質(zhì)量控制
質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)需求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程的工作質(zhì)量水平進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)程度，與國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行比較、并作出評(píng)判。質(zhì)量控制工作主要包括，確保原材料驗(yàn)收和對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)以及確保施工中控制質(zhì)量的相關(guān)措施，并建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是商品，是一種耐用消費(fèi)品，需要進(jìn)入市場(chǎng)流通，接受市場(chǎng)檢驗(yàn)；面對(duì)的是廣大消費(fèi)者個(gè)體，而個(gè)人購(gòu)房較之以往福利分房使人們更加關(guān)注自己的合法權(quán)益，可以說(shuō)我們現(xiàn)在要面對(duì)的業(yè)主都很挑剔，容不得企業(yè)有絲毫馬虎。概括來(lái)講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個(gè)要素：
2.3.1 成本：直接影響項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。建筑成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場(chǎng)土地及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作，利潤(rùn)空間主要來(lái)源于管理效益。
2.3.2 質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)近四分之一的客戶是來(lái)自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。
2.3.3 進(jìn)度：產(chǎn)品的交貨期是產(chǎn)品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，進(jìn)度的問(wèn)題對(duì)企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用。
2.3.4 安全：建設(shè)單位和施工企業(yè)是安全生產(chǎn)的責(zé)任主體。首先必須按照國(guó)家的要求，對(duì)選擇施工企業(yè)實(shí)施招標(biāo)制，對(duì)因故不能公開招標(biāo)的，也要選擇有相關(guān)資質(zhì)的施工企業(yè)；其次對(duì)施工企業(yè)實(shí)行監(jiān)督，監(jiān)督施工過(guò)程，嚴(yán)格按照規(guī)范施工；再次要求監(jiān)理單位督促監(jiān)管施工單位各項(xiàng)安全措施的制定和落實(shí)。
2.3.5 技術(shù)支持：采用新技術(shù)、新工藝、新材料，來(lái)降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項(xiàng)目的技術(shù)含量。
3 房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問(wèn)題
3.1 對(duì)所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作預(yù)備不充分
開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊關(guān)注的焦點(diǎn)大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位，往往對(duì)前期工作預(yù)備不充分，尤其是對(duì)技術(shù)資料普遍把握不足。可能會(huì)有開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對(duì)此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒(méi)有把握有關(guān)工程管線情況，沒(méi)有在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)前委托地質(zhì)勘探，設(shè)計(jì)依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒(méi)的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對(duì)城市有關(guān)配套管理規(guī)定不清楚，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時(shí)水、臨時(shí)電的情況。
3.2 對(duì)有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項(xiàng)目，就希望工程進(jìn)度盡快滿足銷售的要求，實(shí)現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒(méi)有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導(dǎo)致城管部門要求施工單位停工、建設(shè)主管部門對(duì)施工單位罰款及通報(bào)、對(duì)房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對(duì)此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動(dòng)，影響工程的順利推進(jìn)，還有可能造成不好的社會(huì)影響。
4 房地產(chǎn)工程管理創(chuàng)新途徑及解決措施
4.1 施工階段技術(shù)措施
在工程施工中，應(yīng)加強(qiáng)技術(shù)管理工作，技術(shù)是項(xiàng)目的重要生產(chǎn)因素，是否對(duì)一技術(shù)進(jìn)行管理及管理的程度如何，關(guān)系到項(xiàng)目的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)，針對(duì)管理技術(shù)的不足，主要采取以下措施：做好對(duì)施工圖紙的評(píng)審和會(huì)審工作，把施工圖紙中存在的問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)單位、甲方協(xié)商解決，避免由于圖紙問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度造成影響；文件資料管理，是技術(shù)管理內(nèi)容之一。技術(shù)文件應(yīng)做到內(nèi)容完整、規(guī)范數(shù)據(jù)科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰、簽證應(yīng)及時(shí)，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。
4.2 始終把握工程管理的控制權(quán)
作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對(duì)房地產(chǎn)需求的猜測(cè)和判定、資金運(yùn)籌、策劃和營(yíng)銷。但無(wú)論如何，都不能放棄對(duì)自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應(yīng)全面把握工程情況，制定計(jì)劃，明確目標(biāo)，督促各參建單位完成各自任務(wù)。
5 結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要部分, 是保證項(xiàng)目的安全，按質(zhì)按期完成的保障, 提高房地產(chǎn)工程管理的效能是保證開發(fā)企業(yè)投資回報(bào)和促進(jìn)項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 不斷推進(jìn)房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展將有利于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理作為工程項(xiàng)目管理中的一個(gè)分支，主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者采用系統(tǒng)工程管理方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與使用進(jìn)行全方位管理，旨在優(yōu)化生產(chǎn)要素，為企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，且投資額巨大，必須要投入大量物力以及人力，故復(fù)雜程度高、風(fēng)險(xiǎn)大，因此必須要提高項(xiàng)目管理水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的信息化。本文主要立足于項(xiàng)目管理角度，深入探究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的控制措施，旨在提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效率，實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國(guó)有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下進(jìn)行房屋建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，涉及的部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、交通等，屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的復(fù)雜工程。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理來(lái)講，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，基于一定約束條件下，以達(dá)工程項(xiàng)目目標(biāo)，并按照工程項(xiàng)目潛在規(guī)律，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思至完成全過(guò)程進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，最大限度地減少工程投入成本，保證項(xiàng)目施工質(zhì)量與管理效率。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理控制措施
1、標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)、提高建設(shè)項(xiàng)目合同管理的規(guī)范化水平
項(xiàng)目開發(fā)成本控制中，如何選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)的合作單位尤為重要，優(yōu)質(zhì)的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，所以在項(xiàng)目的招標(biāo)階段，應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)程序，公開、公平、公正的選取中標(biāo)單位。在確定中標(biāo)單位后工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同整體目標(biāo)來(lái)運(yùn)行，針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目合同而言，主要是指開發(fā)主體與設(shè)計(jì)、施工等單位，以建設(shè)工程任務(wù)為基準(zhǔn)，從而簽訂的一種合同，具有經(jīng)濟(jì)屬性，因此有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過(guò)有效的合同管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。同時(shí)，在建設(shè)工程項(xiàng)目合同中還規(guī)定了各自履行的義務(wù)及解決爭(zhēng)議的方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，樓盤施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關(guān)，而施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度控制均由合同的履行來(lái)體現(xiàn)。由此可見，強(qiáng)化建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。
2、成本預(yù)測(cè)
根據(jù)市場(chǎng)物價(jià)信息，以及同類建設(shè)所反映的成本情況，選擇成本低，效益好的最佳方案。而作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所追求的是如何用最小的成本，來(lái)獲得最大的價(jià)值。價(jià)值工程中有兩個(gè)辦法解決，一是成本不變而價(jià)值增大，例如，在一棟房屋的開發(fā)上，假設(shè)原計(jì)劃全為住宅，然而通過(guò)市場(chǎng)分析，該處具有商業(yè)潛力，那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店，這就增大了它的價(jià)值，又如在土地的使用上，原計(jì)劃該地建成多層，容積率為1.5，而通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個(gè)賣點(diǎn)，那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0，那么相對(duì)該土地而言，它的成本未變而價(jià)值增大了；另一方面是成本降低，價(jià)值不變，例如，一棟多層房屋，原計(jì)劃為長(zhǎng)螺桿樁基，通過(guò)地質(zhì)分析與荷載計(jì)算以后，改為天然淺基能夠滿足要求，及時(shí)調(diào)整為天然條基，該棟房屋價(jià)值不變，然而成本減少利潤(rùn)自然就增大。成本的預(yù)測(cè)發(fā)生在項(xiàng)目的決策階段，它要求我們對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，周密地分析而做出正確定位，一旦確定，要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤(rùn)的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲目性。
這里就高層出現(xiàn)的一些問(wèn)題談一下，第一個(gè)是住宅的面積以及布置，直接影響到房屋的銷售，從而造成建房成房東的局面，致使價(jià)值回收率低；第二是在設(shè)計(jì)階段不依據(jù)具體情況，只按經(jīng)驗(yàn)或者貫例辦事造成的浪費(fèi)，比如600mm的長(zhǎng)螺桿樁能行而設(shè)計(jì)成800mm，或者設(shè)計(jì)成1500mm的鉆孔樁；第三，建設(shè)方在材料的使用上，盲目追求高檔而不根據(jù)房屋本身要求，例如本身可使用經(jīng)閣鋁材，而強(qiáng)行采用羅普絲金，可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等，總認(rèn)為價(jià)格越貴的東西就越好，不符合適用性的要求，造成人為浪費(fèi)；第四，建設(shè)方在單體建設(shè)上一味求快，在總圖以及各類配套管網(wǎng)、道路尚未成熟的情況下，單體工程一哄而上，造成后期進(jìn)度減慢，管理混亂，多次重復(fù)施工而增加成本；第五，對(duì)新材料的使用，因市場(chǎng)無(wú)足夠的考核依據(jù)，不熟悉行情，導(dǎo)致價(jià)格偏高。針對(duì)這些情況，要求我們對(duì)這些影響成本變化的因素進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)它的影響程度，采取措施，從而預(yù)測(cè)出工程成本。
3、動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理基于以上各種風(fēng)險(xiǎn)管理模
式的對(duì)比研究分析，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本文認(rèn)為應(yīng)大力開展房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理。該風(fēng)險(xiǎn)管理主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)上，進(jìn)行全壽命周期各階段的集成化風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)基礎(chǔ)上的集成化，側(cè)重于通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)防，來(lái)降低項(xiàng)目中、后期風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)是以發(fā)展的觀點(diǎn)、集成的方式、先進(jìn)的管理方法手段，追蹤項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)變化的過(guò)程，掌握風(fēng)險(xiǎn)變化的規(guī)律，評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)決策。其后繼續(xù)追蹤風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)，反饋、檢驗(yàn)、調(diào)險(xiǎn)決策，使房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與項(xiàng)目進(jìn)程處于動(dòng)態(tài)平衡的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)真正的動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理。
4、進(jìn)度控制
合理的周密的進(jìn)度計(jì)劃指導(dǎo)著進(jìn)度控制的進(jìn)行，而進(jìn)度控制則跟蹤檢查房地產(chǎn)工程的進(jìn)度，并加以分析、調(diào)整及控制。進(jìn)度控制是以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)用時(shí)問(wèn)為最終目的的。為了確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的計(jì)劃性，應(yīng)制定相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，并依照計(jì)劃來(lái)進(jìn)行施工。計(jì)劃就是組織、個(gè)人為了實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，而制定相關(guān)行動(dòng)方案的過(guò)程。而控制是指在建筑工程進(jìn)展的過(guò)程中，對(duì)計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行比較，從而找出偏離，并及時(shí)糾正。在房地產(chǎn)工程管理工作中，應(yīng)全方面多角度地對(duì)比進(jìn)度控制和質(zhì)量控制，從而發(fā)現(xiàn)二者的效比最大值，并確保這兩者始終處于最優(yōu)的狀態(tài)。
5、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的施工順序的調(diào)整，施工方案的優(yōu)化和控制施工階段施工變更是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵；從多層次，多方位了解施工技術(shù)方案的可行性和工程造價(jià)的科學(xué)性，避免施工方案因設(shè)計(jì)上的失誤造成經(jīng)濟(jì)損失；比如施工階段的施工變更問(wèn)題，有關(guān)的施工單位要積極征求有關(guān)部門的審查和技術(shù)鑒定后方可進(jìn)行下一施工環(huán)節(jié)施工；其次，有關(guān)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)依據(jù)工程合同條款嚴(yán)格施工階段的監(jiān)督管理；建立責(zé)任機(jī)制，做到責(zé)任分工，更具工程造價(jià)相關(guān)的管理制度加大對(duì)工程進(jìn)度款的審核力度；確保工程各個(gè)施工環(huán)節(jié)的款項(xiàng)落實(shí)到位；最后，施工方在購(gòu)買施工機(jī)具和原材料時(shí)應(yīng)征得房地產(chǎn)開發(fā)商的同意，施工方并以書面形式列舉購(gòu)買的項(xiàng)目，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后方可購(gòu)買，避免因施工單位私自購(gòu)買施工原材料或設(shè)備問(wèn)題影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制管理。
6、施工過(guò)程技術(shù)管理的細(xì)節(jié)把控
房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)管理就是一個(gè)資源整合和優(yōu)化的過(guò)程，但相關(guān)利益的參建各方對(duì)質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)不是一樣的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一規(guī)范質(zhì)量行為。而施工過(guò)程技術(shù)管理的細(xì)節(jié)把控應(yīng)關(guān)注以下兩點(diǎn)：首先，施工過(guò)程技術(shù)管理的好壞一定程度上取決于總分包商的施工能力及相互間的協(xié)調(diào)配合。那么作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要在招投標(biāo)階段清晰明確總包、分包及供應(yīng)商的界面劃分及其合同管理定位，再加上嚴(yán)格過(guò)程管理，才能確保施工過(guò)程可控。其次，施工組織設(shè)計(jì)要能真正指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工。通常，我們重點(diǎn)關(guān)注施工組織設(shè)計(jì)的合理性和可操作性，以及專項(xiàng)方案的跟蹤執(zhí)行是否到位。而實(shí)際施工過(guò)程中還有些細(xì)節(jié)問(wèn)題經(jīng)常被我們忽視，像門窗用料和加工尺寸的合理性，砌塊或砼用量的精確計(jì)算和收尾把控，是否有貫通窗臺(tái)梁，是否有專人負(fù)責(zé)窗縫打膠等細(xì)節(jié)問(wèn)題，如果能在這些小細(xì)節(jié)上也能有意識(shí)地重視，就會(huì)大大減少不必要的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。
結(jié)束語(yǔ)：
總之，在新的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極作為，結(jié)合自身發(fā)展需要應(yīng)用多項(xiàng)目開發(fā)模式，不斷提升企業(yè)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)：
[1]祝朝旺.解析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度評(píng)價(jià)模型研究[J].中外建筑，2012(09)．
