發(fā)布時間：2023-08-04 17:18:49
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的消防市場分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
(1)搜索引擎注冊與排名。這是最經(jīng)典、也是最常用的網(wǎng)絡(luò)營銷方法之一，現(xiàn)在，雖然搜索引擎的效果已經(jīng)不象幾年前那樣有效，但調(diào)查表明，搜索引擎仍然是人們發(fā)現(xiàn)新網(wǎng)站的基本方法。因此，在主要的搜索引擎上注冊并獲得最理想的排名，是網(wǎng)站設(shè)計過程中就要考慮的問題之一，網(wǎng)站正式后盡快提交到主要的搜索引擎，是網(wǎng)絡(luò)營銷的基本任務(wù)。
(2)交換鏈接。交換鏈接或稱互惠鏈接，是具有一定互補優(yōu)勢的網(wǎng)站之間的簡單合作形式，即分別在自己的網(wǎng)站上放置對方網(wǎng)站的LOGO或網(wǎng)站名稱并設(shè)置對方網(wǎng)站的超級鏈接，使得用戶可以從合作網(wǎng)站中發(fā)現(xiàn)自己的網(wǎng)站，達(dá)到互相推廣的目。交換鏈接的作用主要表現(xiàn)在幾個方面：獲得訪問量、增加用戶瀏覽時的印象、在搜索引擎排名中增加優(yōu)勢、通過合作網(wǎng)站的推薦增加訪問者的可信度等。更重要的是是，交換鏈接的意義已經(jīng)超出了是否可以增加訪問量，比直接效果更重要的在于業(yè)內(nèi)的認(rèn)知和認(rèn)可。
(3)病毒性營銷。病毒性營銷并非真的以傳播病毒的方式開展?fàn)I銷，而是通過用戶的口碑宣傳網(wǎng)絡(luò)，信息像病毒一樣傳播和擴散，利用快速復(fù)制的方式傳向數(shù)以千計、數(shù)以百萬計的受眾。病毒性營銷的經(jīng)典范例是Hotmail現(xiàn)在幾乎所有的免費電子郵件提供商都采取類似的推廣方法。
(4)網(wǎng)絡(luò)廣告。幾乎所有的網(wǎng)絡(luò)營銷活動都與品牌形象有關(guān)，在所有與品牌推廣有關(guān)的網(wǎng)絡(luò)營銷手段中，網(wǎng)絡(luò)廣告的作用最為直接。標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)志廣告(BANNER)曾經(jīng)是網(wǎng)上廣告的主流(雖然不是唯一形式)，進入2001年之后，網(wǎng)絡(luò)廣告領(lǐng)域發(fā)起了一場轟轟烈烈的創(chuàng)新運動，新的廣告形式不斷出現(xiàn)，新型廣告由于克服了標(biāo)準(zhǔn)條幅廣告條承載信息量有限、交互性差等弱點，因此獲得了相對比較高一些的點擊率。有研究表明，網(wǎng)絡(luò)廣告的點擊率并不能完全代表其效果，網(wǎng)絡(luò)廣告對那些瀏覽而沒有點擊廣告的、占瀏覽者總數(shù)99%以上的訪問者同樣產(chǎn)生作用。
doi：10.3969/j.issn.1004-7484（s）.2014.03.611 文章編號：1004-7484（2014）-03-1675-01
部隊是一個特殊的群體，基層官兵食宿均為集體生活，“同吃一鍋飯”的集體用餐方式從我軍建軍之日起已走過了幾十年。隨著時代的進步、社會的發(fā)展，許多傳統(tǒng)的生活方式、生活習(xí)慣、生活觀念正在發(fā)生變化[1]。集體伙食單位把飯菜分發(fā)到個人，餐具自用自保管的衛(wèi)生制度，稱為“分餐制”。受非典疫情、禽流感等的影響，為了保障官兵飲食衛(wèi)生，防止疾病的傳播流行，改變傳統(tǒng)的集體合餐飲食習(xí)慣勢在必行。全軍早在2003年就全面推行了分餐制。截止目前，我市消防部隊實施分餐制已達(dá)10年。為了解和掌握基層中隊具體執(zhí)行分餐制情況，近期，我們對宜昌市消防支隊實施分餐制的18個中隊560名官兵進行了問卷式調(diào)查，旨在通過分析研究分餐制的現(xiàn)狀、優(yōu)點及存在的問題，提出改進的辦法，使分餐制更加完善，現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果報告如下。
1 調(diào)查方法
1.1 分餐制實施情況 我部根據(jù)上級關(guān)于分餐制的具體要求，為基層中隊統(tǒng)一配發(fā)了不銹鋼餐具（一個餐盤、一個湯碗、一個飯匙），統(tǒng)一編號、定位存放、定人使用。餐具實現(xiàn)制式化，洗消規(guī)范化。
1.2 調(diào)查設(shè)置 統(tǒng)一表格，統(tǒng)一指導(dǎo)語，現(xiàn)場填寫、回收，并進行統(tǒng)計分析。共發(fā)放521份，回收521份，有效521份，經(jīng)審核有效率100%。
1.3 實地調(diào)查 中隊食堂等后勤設(shè)施，與中隊干部、司務(wù)長、給養(yǎng)員、炊事班長、炊事員以及部分戰(zhàn)士座談。
2 調(diào)查結(jié)果
調(diào)查表統(tǒng)計結(jié)果，見表1
3 討 論
據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）統(tǒng)計資料顯示，東南亞地區(qū)尤其是中國，因飲食習(xí)慣、進餐方式等原因引起的胃腸道傳染病發(fā)病率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界上其他地區(qū)，由胃腸道傳染病導(dǎo)致的死亡率也高于其他地區(qū)[2]。還有研究表明，當(dāng)就餐者中有乙肝病毒攜帶者時，采用傳統(tǒng)合餐方式的乙肝感染率為42%，而分餐制的感染率為17%?？梢姡瑐鹘y(tǒng)的合餐形式更容易造成疾病的傳播。在西方，分餐是傳統(tǒng)的就餐方式。亞洲的日本、新加坡、臺灣等地區(qū)分餐制也推行得很好。可以說，分餐制是國際上先進的用餐形式，也是文明衛(wèi)生進餐的一個重要標(biāo)志，實行分餐制應(yīng)該是今后集體生活的一種必然趨勢[3-4]。
消防部隊多駐守城鎮(zhèn)，基層中隊后勤給養(yǎng)依賴地方資源較多，就餐形式較為固定，對于實行分餐制有著便利的條件，也有一定代表性。我們的調(diào)查結(jié)果表明，各中隊均按要求實施了分餐制，絕大多數(shù)官兵對分餐制持肯定態(tài)度，尤其是分餐制所使用的餐具和就餐形式受到官兵歡迎。認(rèn)為較過去衛(wèi)生的比例高達(dá)98%，官兵們對于分餐制能有效防止胃腸道疾病傳播流行，保證飲食衛(wèi)生安全，有利于減少疾病傳播這種觀點高度認(rèn)同。同時，調(diào)查結(jié)果顯示，也有官兵對于廚房工作量和伙食費心存疑慮，認(rèn)為廚房工作量及伙食費用有所增加的官兵各占36%和34%；認(rèn)為飯菜不夠節(jié)儉的占33%。這說明實施分餐后，基層中隊在伙食管理上也存在一些問題。我們綜合調(diào)查分析，認(rèn)為造成上述問題的原因有以下幾點：一是少數(shù)中隊后勤人員不固定，更換交流頻繁；二是少數(shù)司務(wù)長、炊事班長素質(zhì)不高，不能合理安排伙食，炊事員缺乏專業(yè)培訓(xùn)、廚藝欠佳；三是官兵來自“五湖四?！保瑐€人口味差異較大，人均一份飯菜，勢必造成“眾口難調(diào)”，加大了不合個人口味菜的浪費，這種浪費的增多也會導(dǎo)致伙食費用的增加；四是給每人分發(fā)一份飯菜，餐具集中清洗消毒，自然會增加后勤人員的工作量。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，各中隊情況差異較大。有的中隊干部重視后勤餐飲工作，司務(wù)長、炊事班長有一定管理水平，伙食安排合理，調(diào)劑較好，炊事員受過專業(yè)培訓(xùn)，飯菜制作質(zhì)量高，基本上可做到“眾口可調(diào)”，而且浪費較少，并不增加伙食費用，這些中隊官兵對分餐制調(diào)查的滿意率明顯高。說明官兵們吃得好不好的一個重要因素在于我們后勤人員的素質(zhì)。
針對上述情況，結(jié)合現(xiàn)階段部隊伙食工作，在肯定分餐制的同時，對于改進和加強基層中隊伙食管理我們提出以下建議：
3.1 轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識，是促進分餐制認(rèn)真落實的根本 后勤保障工作是維護部隊穩(wěn)定和提高部隊?wèi)?zhàn)斗力的基礎(chǔ)性工作?！俺缘煤谩笔潜Ｕ瞎俦眢w健康的根本前提，也是營造拴心留人環(huán)境的一個重要方面。執(zhí)行分餐制是部隊落實《食品衛(wèi)生法》和《傳染病防治法》的一項具體舉措，是切斷腸道傳染病傳播途徑的重要一環(huán)。各級領(lǐng)導(dǎo)，特別是中隊干部要樹立大衛(wèi)生觀念，充分認(rèn)識到推行分餐制，改革傳統(tǒng)餐飲方式的重要性和必要性，督促引導(dǎo)官兵加以認(rèn)真落實。
3.2 根據(jù)實際情況，合理安排膳食是完善分餐制的有效措施 針對中隊人員構(gòu)成、來源、執(zhí)勤訓(xùn)練情況和駐地的季節(jié)氣候特點以及物價水平，依據(jù)定量，搞好調(diào)劑。飯菜制作應(yīng)重質(zhì)量，輕數(shù)量，以營養(yǎng)可口為原則。中隊人數(shù)較多的可考慮采用自助餐的形式，中隊人數(shù)較少的可以采取現(xiàn)場按需分發(fā)的形式，從而減少不符合個人口味飯菜的浪費。采用輪流幫廚的形式，以減輕后勤人員的工作量。吃火鍋時同樣也可以采用公筷公勺的形式實行分餐。
3.3 加強衛(wèi)生管理是堅持分餐制的必要措施 要加強衛(wèi)生制度落實，規(guī)范后勤人員管理，強化司務(wù)長、炊事班長以及炊事員的專業(yè)培訓(xùn)指導(dǎo)，提高管理水平和實際操作技能。司務(wù)長、炊事班長和炊事員都應(yīng)受到相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗。食堂餐具的清洗、消毒一定要遵循操作常規(guī)。后勤人員必須按規(guī)定進行體檢，患有不適宜炊事工作疾病的，要及時調(diào)離更換。衛(wèi)生人員要經(jīng)常深入飯?zhí)昧私馇闆r，掌握動態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)問題和提出改進措施，促進部隊餐飲衛(wèi)生制度的落實，切實提高部隊健康水平。
參考文獻(xiàn)
[1] 金聲瑯，許敏.分餐制的改革方法探討.中國食品，2009（01）.
[2] 金聲瑯，許敏，北蔚.分餐制實施的必要性及難點.中國食品，2008（12）.
[論文摘要]本文介紹了二十世紀(jì)九十年代以來市場營銷方法創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，如政治權(quán)力營銷、綠色生態(tài)營銷、關(guān)系營銷、直接營銷、服務(wù)營銷、國際營銷、最終顧客營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷方法等，并對市場營銷方法創(chuàng)新和發(fā)展的社會生活觀念、市場競爭、科技發(fā)展、市場營銷理論及其他社會科學(xué)背景進行了簡要分析。
一、市場營銷方法創(chuàng)新的發(fā)展趨勢
近十幾年來，尤其是二十世紀(jì)九十年代以后，出現(xiàn)了大量的營銷方法創(chuàng)新，營銷方法隨著營銷領(lǐng)域的深化和拓展，趨向多元化發(fā)展，這至少表現(xiàn)在以下諸方面：
由于考慮到政府的政治行為及權(quán)力對企業(yè)活動的影響，將政治以及權(quán)力因素納入了企業(yè)營銷領(lǐng)域，因而產(chǎn)生了所謂的政治營銷及權(quán)力營銷。政治營銷是指依據(jù)政治對營銷活動的影響范圍、程度和規(guī)律，借助政治權(quán)力和政府的政治行為來進行企業(yè)的營銷活動、達(dá)到營銷目的。權(quán)力是個人、組織對其他個人、組織和社會的控制力和影響力，借助個人或組織的某種控制力和影響力進行的營銷活動就是權(quán)力營銷。面對被保護的國內(nèi)外市場，企業(yè)應(yīng)考慮采用政治手段、借用政治權(quán)力打開市場。
隨著人類環(huán)保意識的增強，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為各國的共識，人們逐漸崇尚綠色消費，諸多企業(yè)也開始從傳統(tǒng)營銷轉(zhuǎn)向綠色營銷或生態(tài)營銷，人們對營銷的視野更為寬廣，以更為長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光來看待營銷的作用和影響。綠色營銷就是企業(yè)順應(yīng)綠色消費觀念，以滿足消費者的綠色消費需求為中心和出發(fā)點而進行的企業(yè)營銷活動。傳統(tǒng)營銷方法強調(diào)通過協(xié)調(diào)企業(yè)、顧客和競爭者三者來獲取利潤，而綠色營銷則在此基礎(chǔ)上進一步還要考慮營銷活動同自然環(huán)境的關(guān)系。
關(guān)系營銷方法的產(chǎn)生和日益被重視，既表明人們對市場營銷的領(lǐng)域有了更廣闊的認(rèn)識，也說明現(xiàn)代企業(yè)市場營銷的核心已從市場交易深入到各類關(guān)系。關(guān)系營銷以系統(tǒng)的思想來分析企業(yè)的營銷活動，認(rèn)為企業(yè)營銷乃是一個企業(yè)與消費者、競爭者、供應(yīng)商、分銷商、政府機構(gòu)和社會組織相互作用的過程，市場營銷的核心是正確處理企業(yè)與這些個人和組織的關(guān)系。關(guān)系營銷方法的基本要求是：建立并維持與顧客的良好關(guān)系；促進企業(yè)合作共同開發(fā)市場機會；協(xié)調(diào)與政府的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境。
由于消費者的生活方式變化以及科技發(fā)展導(dǎo)致各種現(xiàn)代大眾媒介的出現(xiàn)，使得本來產(chǎn)生于19世紀(jì)中葉的直接營銷方法，卻在上世紀(jì)70年代以后的西方國家以及現(xiàn)在的我國流行起來，反映了在促銷手段、分銷方式上的多元化發(fā)展趨勢。直接營銷實質(zhì)上是一種在零售店以外向消費者銷售產(chǎn)品的營銷方法或方式，它是借助廣告媒介傳遞商品信息的同時接受顧客的訂貨要求而將商品銷售出去。直接營銷與我們常說的廠家直接銷售不同，后者是由廠家自己的推銷員直接銷售給消費者，而不借助媒介或直接營銷公司。直接營銷方法與通常的傳統(tǒng)營銷方法相比，其目標(biāo)顧客是單個個體，直接營銷方法使廠家能與顧客保持更為密切直接的關(guān)系，其營銷效果很容易直接測定。
具有與一般產(chǎn)品營銷不同特點的服務(wù)營銷，逐漸成為一獨立的營銷領(lǐng)域，并獲得了迅速的發(fā)展，這表明市場營銷方法按其營銷對象的特征差異正逐漸分解和深化。服務(wù)與有形產(chǎn)品相比，具有無形性、差異性、不可分離性、不可存儲性和不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移等特征。服務(wù)的這些特征決定了消費者在購買服務(wù)時，通常相信從親戚、朋友、同事和專家那里獲得的信息，在評價服務(wù)質(zhì)量時，價格、服務(wù)設(shè)施和服務(wù)態(tài)度成為重要的標(biāo)準(zhǔn)。這就進一步?jīng)Q定了服務(wù)營銷更注意樹立服務(wù)的質(zhì)量形象，注重人們的口碑和企業(yè)的美譽度，注意在服務(wù)過程中加強與消費者的溝通。
隨著世界經(jīng)濟趨向一體化，對外直接投資和跨國公司的迅速發(fā)展，企業(yè)市場營銷的地域范圍也由一國變?yōu)槎鄧踔寥?，市場營銷的環(huán)境發(fā)生了巨大變化，國際營銷成為企業(yè)營銷的重要組成部分，國際營銷學(xué)和國際比較營銷學(xué)也已發(fā)展成為市場營銷學(xué)重要的分支。從市場營銷的基本原理上看，國內(nèi)市場與國際市場是相通的，但由于包括政治、經(jīng)濟、科技、社會文化、自然因素在內(nèi)的營銷環(huán)境的巨大差異，使不同文化背景下的消費者的消費觀念、消費習(xí)慣和消費行為也就十分不同，進一步也就決定了國際市場的營銷戰(zhàn)略、營銷策略組合和營銷行為與國內(nèi)市場有顯著差異。對這些差異性的研究，就構(gòu)成了國際市場營銷學(xué)和進一步細(xì)分的國際比較營銷學(xué)的內(nèi)容。
基于對顧客概念的深入認(rèn)識，企業(yè)市場營銷由不遺余力地滿足直接顧客的要求，發(fā)展為既分析直接顧客的要求，又注意“顧客的顧客”最終顧客的需求。長期以來，企業(yè)營銷的對象只是需求其產(chǎn)品或服務(wù)的直接顧客，企業(yè)沒有認(rèn)識到自己的企業(yè)活動只是整個行業(yè)活動鏈的一個或幾個環(huán)節(jié)，自己的顧客能否有支付能力購買本企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)，取決于本企業(yè)的顧客的顧客，直至最終顧客能否進行購買。每個行業(yè)的最終顧客或消費者才是該行業(yè)的所有企業(yè)的利潤源泉。因而，分析最終顧客用戶的需求對于任何企業(yè)都是必要的。這就要企業(yè)合理確定與最終顧客的距離，通過分析最終顧客的需求確定自己的直接顧客的競爭地位和需求發(fā)展，從而站在全行業(yè)角度，從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展上制定自己的營銷策略組合。
現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、尤其是現(xiàn)代電子技術(shù)和信息技術(shù)的發(fā)展使社會生活的各個方面都發(fā)生了深刻的變化，自然也對市場營銷的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響，出現(xiàn)了諸多與電子技術(shù)、信息技術(shù)密切相關(guān)的市場營銷方法。如網(wǎng)絡(luò)營銷、電子營銷、營銷決策支持系統(tǒng)和虛擬市場等。隨著現(xiàn)代電子技術(shù)、信息技術(shù)的進一步發(fā)展和社會的進步，這些營銷方法必然會逐漸取代傳統(tǒng)的營銷方法。其中，網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計算機網(wǎng)絡(luò)所進行的營銷，尤其是專指在國際互聯(lián)網(wǎng)Internet進行的營銷活動。計算機網(wǎng)絡(luò)具有獨特的媒介功能，因此網(wǎng)絡(luò)營銷具有不可限量的發(fā)展前景。國際互聯(lián)網(wǎng)超越了時空限制，兼?zhèn)涠嗝襟w聲光功能，既可以用于展示商品，聯(lián)結(jié)資料庫，提供商品信息查詢，又可以收集市場信息、進行市場試銷和消費者滿意度的調(diào)查。這種和顧客互動雙向溝通的特性使得國際互聯(lián)網(wǎng)成為一個十分有效的營銷工具。加之國際互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展迅速，網(wǎng)絡(luò)使用者數(shù)量激增并遍及全球，是一條極具開發(fā)潛力的營銷工具。
二、現(xiàn)代市場營銷方法創(chuàng)新和發(fā)展的背景分析
現(xiàn)代消費者的生活觀念、價值標(biāo)準(zhǔn)和生活方式日趨多元化，人們的需求日益多樣化，人們的消費方式趨向個性化。這促使企業(yè)想方設(shè)法創(chuàng)新各種營銷方法，迎合消費者的多元化的價值觀念，滿足消費者的多樣化的需求，適應(yīng)個性化的消費方式，如綠色營銷和生態(tài)營銷等。
企業(yè)間日趨激烈的市場競爭，常規(guī)的營銷方法在很多情況下難以奏效，促使企業(yè)在營銷方法策略上另辟蹊徑，努力創(chuàng)新，如政治營銷、權(quán)力營銷、直接營銷、形象營銷和關(guān)系營銷等。
現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)發(fā)展，尤其是現(xiàn)代電子信息技術(shù)，為現(xiàn)代市場營銷方法創(chuàng)新和發(fā)展提供了技術(shù)手段和基礎(chǔ)，而且，許多新的營銷方法就是現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)直接創(chuàng)造的，如直接營銷、電子商場、網(wǎng)絡(luò)營銷等。
[論文摘要]借鑒西方發(fā)達(dá)國家的研究成果和實踐經(jīng)驗，以上海市房地產(chǎn)消費者為研究對象，通過問卷調(diào)查定性定量的分析諸多影響上海市消費者購房決策制定的因素，并從把握消費者心理的角度對房地產(chǎn)市場營銷提出建議。
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已逐步走向成熟，上海作為國際性大都市更吸引了世界各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資，房地產(chǎn)價格不斷飆升。但經(jīng)歷了多次宏觀政策調(diào)控之后，2007年底至今，房地產(chǎn)市場消費者持幣觀望心態(tài)日益明顯，新房及二手房的交易數(shù)額不斷走低。從營銷手段來看，僅僅靠重金投入舉辦大型推介活動，大規(guī)模投放廣告等方式已經(jīng)很難收到良好的營銷效果?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)營銷只有從項目策劃階段開始就準(zhǔn)確把握消費者心理開發(fā)符合消費者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品才有可能完成預(yù)期銷售目標(biāo)。
一、上海市房地產(chǎn)市場消費者特征
心理活動是人的頭腦反映客觀現(xiàn)實的過程，是各種信息在人的頭腦內(nèi)進行整合后，形成意識，并以言語、動作和活動的行為方式表現(xiàn)出來的反射過程，因此，消費者心理對購買行為起著重要的作用。由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性特征，因此不同城市的房地產(chǎn)消費者在選擇住房的過程中有其不同的心理特點，本文以上海為研究對象，采用市場調(diào)研法，收集了從2007年1月到2008年7月的房地產(chǎn)市場消費者心理調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查對象為在上海居住3年以上并已在上海購房或打算在1年內(nèi)購房的準(zhǔn)購房者，共獲得調(diào)查問卷5000份，經(jīng)電話核實其中有效問卷為4500份。調(diào)查內(nèi)容包括購房者基本特征、購房者購房要求和購房者購房行為及習(xí)慣三個方面。購房者基本特征包括被調(diào)查者年齡、職業(yè)、家庭收入、性別等個人基本情況；購房者購房要求包括房型、區(qū)位、建筑形態(tài)、價格等因素；購房者購房行為習(xí)慣包括房款支付方式、購房影響因素、房地產(chǎn)品牌影響力、對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期等因素。本文以定量研究為主，定性研究為輔分析了諸多影響上海市消費者購房決策制定的因素，并從把握消費者心理的角度對房地產(chǎn)市場營銷提出建議。通過調(diào)查分析，上海市房地產(chǎn)市場消費者心理具有以下特征：
（一）購房者年輕化
數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，購房者年齡處于26-35歲之間的比例最大為42%，其次是處于36歲-45歲之間的購房者，占購房總?cè)藬?shù)的25%，55歲以上的購房者比例最低僅為5%。結(jié)合其他問卷問題進行分析，26-35歲之間的購房者大多收入良好，職業(yè)以企業(yè)管理層、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者為主，具備良好的經(jīng)濟條件，其中63%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，37%的被調(diào)查者在上海擁有一套以上的房產(chǎn)。相比26-35歲之間的購房者，36-45歲購房者的二次置業(yè)比率明顯上升，達(dá)到58%。對于55歲以上的購房者來說，貸款門檻高成為制約他們置業(yè)的最主要原因。
（二）高學(xué)歷購房者比重增加
購房者中?？茖W(xué)歷所占比例最高為30%，本科為28%，碩士及以上學(xué)歷15%，此比例除受到中國人口學(xué)歷組成的金字塔形結(jié)構(gòu)影響之外，還受到其他因素的影響。結(jié)合年齡統(tǒng)計進行分析，?？茖W(xué)歷中年齡位于36-45歲之間的占總?cè)藬?shù)的64%，以上海本地居民為主。本科學(xué)歷中年齡位于26-35歲之間的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。碩士及以上學(xué)歷中26-35歲購房者比例與本科學(xué)歷中此年齡段比例基本相當(dāng)，但上海本地居民的比例大幅下降，他們當(dāng)中大多數(shù)都是“新上海人”，其中包括本地高校畢業(yè)留滬人員，外地或國外赴滬就業(yè)人員等，從統(tǒng)計結(jié)果來看，這些人大多年紀(jì)輕、收入高，逐漸在購房者中占有越來越大的比重。
（三）單身購房者期待受到重視
與傳統(tǒng)觀念中所認(rèn)為的不同，購房者不在單純以家庭為單位進行購房行為，越來越多的單身人士加入到購房者的行列中來。調(diào)查顯示，大概有38%的購房者為單身。這些單身購房者需求大大多是總價低、面積小、功能完善、交通便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（四）房型與住房面積受購房者關(guān)注
在參與調(diào)查的購房者中，三室二廳的需求比例最高為33%，三室一廳為20%，其次為二室二廳和二室一廳，分別為17%和15%。購房者心目中合適的住房面積為80-130平方米。相當(dāng)比例的住房者參與問卷調(diào)查的過程中反映了對目前市場房型的不滿，住房面積越來越大，總價越來越高，面積房型都合適的住宅產(chǎn)品越來越稀有。
（五）多層住宅受歡迎
52%的被調(diào)查者表示希望購買多層住宅，30%希望購買小高層，獨棟別墅項目占比例最小，僅為5%。與上世紀(jì)90年代末、本世紀(jì)初消費者青睞高層住宅的情況不同，更多的被調(diào)查者認(rèn)為，多層住宅讓消費者享受更加輕松的居住氛圍，更寬闊的草坪和更低的人口密度。
（六）多種因素影響購房決策
影響購房決策最重要的指標(biāo)為總價，約有30%的被調(diào)查者表示房屋總價是影響購房決策的最重要的因素，其次地段約占被調(diào)查者總?cè)藬?shù)的20%，關(guān)注社區(qū)環(huán)境和交通狀況的受訪者皆為14%左右，還有少數(shù)被調(diào)查者提到了物業(yè)管理、升值潛力、房屋年代、區(qū)域生活配套等因素。從數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)，房屋總價依然影響消費者決策的最重要因素。大多數(shù)關(guān)注地段的被調(diào)查者表示考慮到出行成本、房屋升值等因素，地段成為他們選擇房產(chǎn)時不得不考慮的因素之一。值得注意的是，區(qū)域生活配套的關(guān)注程度非常小，大約只有2%左右，這也解釋了上海市郊區(qū)一些區(qū)位配套及其不完善的房產(chǎn)熱銷的原因，大多數(shù)消費者認(rèn)為配套不完善僅僅是暫時現(xiàn)象，隨著區(qū)域發(fā)展、市政設(shè)施完善，區(qū)位配套程度有可能在短時間內(nèi)大幅度提高。
（七）付款方式隨年齡變化
被調(diào)查者中，年齡在26-35歲之間的購房者中70%左右選擇按揭購房，55歲以上的購房者多選擇一次付清和向親戚朋友借款。除了銀行貸款制度的制約外，通過訪談發(fā)現(xiàn)，理財觀念不同也是這種現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。
（八）投資性購房者比例下降
通過比較2008年1月之前與之后被調(diào)查者的購房目的發(fā)現(xiàn)，隨著各項宏觀調(diào)控制度的出臺，投資性購房者的比例出現(xiàn)相當(dāng)幅度的下降。2008年之前以投資為目的的購房大約占購房總?cè)藬?shù)的27%左右，而2008年之后投資購房者比例下降了約10個百分點，有投資需求的購房者也多數(shù)選擇持幣觀望。
（九）對房地產(chǎn)市場的預(yù)期走低
通過對比2008年前后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008年之前，約70%的購房者認(rèn)為上海市房地產(chǎn)價格將大幅上漲或小幅攀升，2008年之后的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示只有30%左右的人認(rèn)為房地產(chǎn)價格未來將走高，約30%的人認(rèn)為房價將走低，其余受訪者選擇未來房價走勢不明朗。
（十）上海消費者對區(qū)域無明顯偏好
與通常認(rèn)為的不同，黃浦、徐匯等中心區(qū)域并沒有受到購房者的額外青睞，選擇在各區(qū)域購房的消費者數(shù)量大致持平。究其原因，上海市交通狀況不斷改善，出行時間不斷縮短；郊區(qū)擁有更高的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量且房價普遍較低。
二、提出建議
上海市房地產(chǎn)市場消費者心理呈現(xiàn)出以上特點，在市場營銷過程中，把握消費者心理特征無疑將取得更好的營銷效果。本文試從把握房地產(chǎn)消費者心理的角度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷提出以下建議：
（一）在項目可行性研究階段，必需全面細(xì)致地進行調(diào)查，把握需求信息尤其消費者心理信息分析
這一工作要摸清消費者喜歡什么樣的產(chǎn)品，具有哪些消費習(xí)慣，消費者有怎樣的審美觀念，對產(chǎn)品有哪些特別的要求等，然后根據(jù)消費心理合理地進行產(chǎn)品定位。開發(fā)商生產(chǎn)什么，如何生產(chǎn)，建造過程中使用哪此工藝等都必須圍繞消費者心理需要展開。
（二）要善于從眾多消費者多樣性的消費心理中提煉具有共性的心理特點，準(zhǔn)確地進行客戶定位
從目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)營銷還沒有到針對個人心理需要“量身定制”的程度，而往往是針對一批消費者開發(fā)一批產(chǎn)品。消費者心理需求各種各樣，但是在某一層次的消費者中還是存在著帶有共性的消費特點，如何把這些帶有共性的心理提煉出來，貫穿到房地產(chǎn)再生產(chǎn)的整個過程中是需要高度重視的問題。只有將共性心理提煉出來，營銷人員才能準(zhǔn)確地把準(zhǔn)潛在的消費群體，實施客戶定位。
（三）實施名牌戰(zhàn)略，進行形象定位
名牌戰(zhàn)略就是企業(yè)通過對自身的產(chǎn)品、管理、服務(wù)、商譽等進行宣傳，讓消費者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費心理的過程，它不僅僅是利用某一方面信息對消費者實施影響，而是通過多種“良性”信息對消費者心理進行長期影響。
（四）通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導(dǎo)其形成購買決定
房地產(chǎn)營銷人員科學(xué)地運用一些營銷技巧（如營銷人員細(xì)致地服務(wù)、詳盡地講解等），同樣可以與消費者形成心理共鳴，促成交易。
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[關(guān)鍵詞] 市場細(xì)分 事后細(xì)分 動態(tài)細(xì)分 演進軌跡
一、消費者市場細(xì)分方法回顧
1.早期傳統(tǒng)的市場細(xì)分方法
早期的消費者市場細(xì)分方法，往往依據(jù)定性分析事先選定細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，這類市場細(xì)分方法后來被人們稱為事前細(xì)分，其理論基礎(chǔ)是消費者行為模式，其最終得出的細(xì)分類群結(jié)果依賴于研究者對消費者行為所做的定性分析。這類方法研究者首先根據(jù)定性分析提出所要使用的市場細(xì)分變量，然后收集所確定市場細(xì)分變量的相關(guān)信息，在此基礎(chǔ)上通過對市場細(xì)分變量具體信息的分析來對市場進行細(xì)分。這類市場細(xì)分方法的相關(guān)研究比較多，這里就不一一列舉。
2.以聚類為基準(zhǔn)的消費者市場細(xì)分方法
與事前細(xì)分法不同，這類細(xì)分在研究前并沒有事先確定因變量，即細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)類別以及最后所得到的細(xì)分類群數(shù)目在分析前都是未知的，又稱為事后細(xì)分。研究者往往選擇消費者的需要、態(tài)度、生活形態(tài)等心理描述特征,以及人口地理和產(chǎn)品使用行為特征作為混合細(xì)分變量，運用因子分析對變量指標(biāo)降維，利用聚類分析得到細(xì)分類群結(jié)果。其理論依據(jù)是概率統(tǒng)計學(xué)方法――根據(jù)對消費者的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果進而推導(dǎo)消費者分群特征，其理論假設(shè)是，某一時空點的統(tǒng)計結(jié)果可以反映消費者的穩(wěn)定心理和行為特征，廠商可以用過去的消費統(tǒng)計結(jié)果推知消費者未來的消費購買行為。在有關(guān)基于聚類為基準(zhǔn)的消費者市場細(xì)分方法中，國家自然科學(xué)基金資助項目成果《企業(yè)市場細(xì)分方法及目標(biāo)市場確定》（徐鳳琴，喬忠，2004)一文最具代表性。此類方法運用數(shù)學(xué)方法已經(jīng)有相對固定的模式，即利用數(shù)學(xué)方法從收集的消費者數(shù)據(jù)中找出其統(tǒng)計特性，由統(tǒng)計特性分析出市場特性。對于以聚類為基準(zhǔn)的消費者市場細(xì)分方法還出現(xiàn)了適應(yīng)性細(xì)分、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)(artificial neural networks)、潛隱層次模型(latent class、model)及模糊重疊聚類(fuzzy and overlap-ping clustering)等方法這里也不展開進行描述。
3.消費者生活形態(tài)細(xì)分
西方消費者市場細(xì)分方法研究的主流是生活形態(tài)細(xì)分模型又稱心理圖示細(xì)分。該研究流派認(rèn)為影響消費者決策的因素是多方面的，生活形態(tài)是消費者在一段時期內(nèi)較穩(wěn)定的心理行為模式，集中體現(xiàn)了消費者內(nèi)外各種影響因素的綜合作用。盡管在細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)的理論模式上沒有發(fā)展，但學(xué)者們運用統(tǒng)計方法綜合了人口地理個性、社會階層、態(tài)度購買行為等多種消費者信息，利用因子和聚類分析方法得到了關(guān)于消費者總體生活形態(tài)或某項產(chǎn)品消費的行為心理的細(xì)分類群。生活形態(tài)細(xì)分代表性研究工具有兩種:消費者活動、興趣和意見法(activity interest opinion，AIO)和價值觀念和生活方式結(jié)構(gòu)法（value and lifestyles，VALS）。
4.非主流的消費者市場細(xì)分方法的簡單介紹
在消費者市場細(xì)分方法中，存在一些比較典型的針對特定方向的市場細(xì)分方法，筆者在這里簡單介紹消費者利益細(xì)分方法與消費者價值細(xì)分方法這兩種方法。其一，消費者利益細(xì)分方法。利益細(xì)分方法是建立在能對消費者價值體系進行具體衡量的基礎(chǔ)之上的，也就是以消費者對其所感興趣的不同品牌產(chǎn)品持何種看法，追求何種效用，即以利益為基礎(chǔ)進行消費者市場細(xì)分。該方法往往借助計算機進行復(fù)雜的測算和分析，但靠直覺來決定利益細(xì)分類型也有許多成功先例。其二，消費者價值細(xì)分方法。Reichheld(1993)的研究表明:客戶價值與客戶保持年限密切相關(guān)?？蛻魞r值表現(xiàn)為客戶在購買企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)在獲得自身的滿足過程中對企業(yè)的利潤貢獻(xiàn)。Verhoef和Donkers(2001)則提出客戶價值應(yīng)區(qū)別為當(dāng)前價值和潛在價值。價值細(xì)分的基本思想就是以客戶價值為細(xì)分指標(biāo)，根據(jù)客戶價值大小將所有客戶分為具有不同價值的客戶群體。
二、關(guān)于市場細(xì)分方法演進軌跡的初步分析
1.事前細(xì)分與事后細(xì)分
(1)事前細(xì)分。事前細(xì)分在細(xì)分前就已經(jīng)選定了細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，這樣就使得細(xì)分變得直接、形象，便于操作同時易于理解。這一方法無論在理論界還是實踐界都獲得了一定范圍的應(yīng)用。然而由于其理論基礎(chǔ)是消費者行為模式，最終得到的細(xì)分類群結(jié)果依賴于研究者對消費者行為所作的定性分析，而目前《消費者行為學(xué)》本身并不是十分完善，正處于發(fā)展階段，使得消費者行為分析并不能十分有效地細(xì)分市場。
(2)事后細(xì)分。以聚類為基準(zhǔn)的事后細(xì)分的理論依據(jù)是概率統(tǒng)計學(xué)方法――根據(jù)對消費者的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果而推導(dǎo)消費者分群特征，其理論假設(shè)是，某一時空點的統(tǒng)計結(jié)果可以反映消費者的穩(wěn)定心理和行為特征，廠商可以用過去的消費統(tǒng)計結(jié)果推知消費者未來的消費購買行為。從理論上講，某一時空點的統(tǒng)計結(jié)果確實可以反映消費者一定時期的穩(wěn)定心理和行為特征，從而廠商可以用過去的消費統(tǒng)計結(jié)果推知消費者未來的消費購買行為。但是，其一消費者的穩(wěn)定心理和行為特征所能持續(xù)的時間長度，是很難界定的，而且具備一定的穩(wěn)定心理和行為特征的人們在具體做出消費決策時往往有具備一定的沖動性，使得這一穩(wěn)定心理和行為特征喪失其現(xiàn)實意義;其二，由于統(tǒng)計工具本身局限于對數(shù)據(jù)的數(shù)理規(guī)律分析，其細(xì)分出的穩(wěn)定心理和行為特征往往不可預(yù)知，常常偏離研究方向很遠(yuǎn)。
(3)從事前細(xì)分到事后細(xì)分。事前細(xì)分最終得出的細(xì)分類群結(jié)果依賴于研究者對消費者行為所做的定性分析，而對于消費者市場行為所做的定性分析大多源于細(xì)分者自身的經(jīng)驗，后期開始借鑒心理學(xué)的研究成果對消費者行為進行分析。消費者心理的分析使得研究者發(fā)現(xiàn)收集更多的市場細(xì)分的相關(guān)信息成為必要，而收集了大量信息后研究者往往就會發(fā)現(xiàn)原有的市場細(xì)分變量不足以囊括所收集的信息，正是基于這一點，事后細(xì)分應(yīng)運而生。事后細(xì)分克服了事前細(xì)分對于所收集的市場細(xì)分相關(guān)信息利用不足的問題，有著其嚴(yán)密的邏輯：首先通過抽樣來收集市場信息，然后在假定某一時空點的統(tǒng)計結(jié)果可以反映消費者的穩(wěn)定心理和行為特征的基礎(chǔ)上以統(tǒng)計分析工具對市場信息所反映的市場狀況進行分析，從而獲得市場細(xì)分的結(jié)果。筆者認(rèn)為，事后細(xì)分的出現(xiàn)，反映出市場細(xì)分方法研究正在不斷朝更加科學(xué)的方向發(fā)展。它表現(xiàn)了市場細(xì)分方法研究的下列發(fā)展傾向：其一，市場細(xì)分方法研究開始強調(diào)市場細(xì)分方法應(yīng)該忠于市場的現(xiàn)實狀況，不能完全依靠定性地經(jīng)驗性分析；其二，市場細(xì)分方法研究應(yīng)該借助相關(guān)工具學(xué)科的研究成果，以先進的科學(xué)方法來完善市場細(xì)分方法的邏輯性。
2.靜態(tài)細(xì)分與動態(tài)細(xì)分
(1)靜態(tài)細(xì)分。靜態(tài)細(xì)分是把時間軸假設(shè)不動，而考慮當(dāng)前市場空間下各類不同消費心理動機以及與此相應(yīng)的價值利益需求的差異。其優(yōu)點是對目前市場的狀況可以獲得比較清晰和直接的認(rèn)識。而其缺點卻十分明顯――“只能得到市場消費需求某一時段的快照，對于所切分到的各個消費群以后的需求變化無法得知?！蓖瑫r，由于靜態(tài)細(xì)分也需要相當(dāng)長的時間來分析和調(diào)查研究目前的市場狀況，從而產(chǎn)生了研究分析與實際情況的脫鉤，往往是一番調(diào)查研究之后弄清楚的是過去某一段時間內(nèi)市場的狀況，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了新的市場變化，使得靜態(tài)細(xì)分的結(jié)果只能發(fā)表在各種刊物上而失去其應(yīng)用于市場實踐的價值。
(2)動態(tài)細(xì)分。動態(tài)細(xì)分是跟隨實際市場中的一切變化來進行市場細(xì)分。從而使細(xì)分有了相當(dāng)大的難度。目前借助統(tǒng)計工具以及相關(guān)研究的成果使得動態(tài)細(xì)分取得了一定的進展。定性分析的同時借助統(tǒng)計工具預(yù)測將來市場的變化，同時盡可能利用一切可以收集到的市場相關(guān)信息以反映市場變化的真實面貌。
通常動態(tài)細(xì)分的結(jié)果有兩種：其一，企業(yè)鎖定一個顧客群，竭盡全力向這個顧客群提供不同的產(chǎn)品或勞務(wù)以滿足固定的顧客群的變化著的需求，在該種情況下，顧客的生命價值理論得到了廣泛的應(yīng)用；其二，企業(yè)以固定的產(chǎn)品或勞務(wù)在廣闊的市場中鎖定具備固定特征的一個特征消費者群，當(dāng)原顧客群中的顧客需求發(fā)生變化時，企業(yè)在市場中繼續(xù)尋找滿足原有特征的顧客群，也就是固定的產(chǎn)品或勞務(wù)推向某一典型特征的細(xì)分市場。這兩種結(jié)果都對營銷實踐起到了相當(dāng)大的指導(dǎo)作用。
(3)從靜態(tài)細(xì)分到動態(tài)細(xì)分。所謂動態(tài)系統(tǒng)，就是指系統(tǒng)的狀態(tài)變量是時間的函數(shù)，也就是說，系統(tǒng)的狀態(tài)變量隨時間的變化而變化。絕大多數(shù)的系統(tǒng)都是動態(tài)系統(tǒng)。所謂靜態(tài)系統(tǒng)，是指表征系統(tǒng)運動的數(shù)學(xué)模型中不包含時間的因素，也就是說，這種模型中的變量不隨時間的變化而變化。靜態(tài)系統(tǒng)有其相對性。市場細(xì)分當(dāng)然不是在一個靜態(tài)系統(tǒng)中的。市場不是一成不變的，而是處于不斷的演進過程之中。隨著以速度經(jīng)濟、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟、知識經(jīng)濟為特征的新經(jīng)濟的到來，世界步入了一個瞬息萬變的信息時代與個性時代，從而使得企業(yè)的營銷環(huán)境發(fā)生了很大的變化。在關(guān)系范式下市場細(xì)分的動態(tài)性質(zhì)來自三個方面：一是顧客需求變化帶來的動態(tài)；二是顧客生命周期階段化帶來的變化；三是顧客與市場隸屬關(guān)系變化帶來的動態(tài)。以上可以看出，市場細(xì)分逐步走向動態(tài)細(xì)分有著其必然性。
從上面的分析中可以看出，動態(tài)細(xì)分雖然目前存在許多不足之處，但是動態(tài)細(xì)分的相關(guān)研究是靜態(tài)細(xì)分研究不容忽視的補充。它反映出了市場細(xì)分方法研究已經(jīng)朝著對市場的長期把握的方向在發(fā)展。面對目前市場變化的加快，菲利普?科特勒在其《營銷管理》一書中就談到市場細(xì)分需要跟隨市場的腳步的觀點，他認(rèn)為市場細(xì)分應(yīng)該是一項經(jīng)常性工作。筆者認(rèn)為市場細(xì)分方法研究的發(fā)展方向中肯定不會偏離對市場的動態(tài)把握的方法。
市場細(xì)分與定位依賴的是這樣一種觀念：市場是不可改變的。這種細(xì)分可能產(chǎn)生橫向創(chuàng)意。但是，日常營銷與企業(yè)的實施和監(jiān)控營銷項目使?fàn)I銷人員大多數(shù)時候都是以細(xì)分(固定)市場來著手工作，可將之稱為“市場短視癥”。因此，對于從長期來看，對于市場的不斷變化發(fā)展而言，市場細(xì)分方法必然不能“短視”，必須朝著動態(tài)細(xì)分的方向發(fā)展。目前市場細(xì)分已經(jīng)不僅朝動態(tài)方向發(fā)展，研究者們已經(jīng)開始對如何在市場細(xì)分的同時發(fā)揮企業(yè)的長處進行研究，開始強調(diào)把握市場的同時把握企業(yè)自身。如果說利益細(xì)分是把握市場上的消費者，那么價值細(xì)分就是把握企業(yè)自身，而消費者生活形態(tài)細(xì)分就是強調(diào)兩者的兼容并包，未來的消費者市場細(xì)分方法必然以達(dá)到這一要求為目的。
三、消費者市場細(xì)分方法的演進軌跡
1.消費者市場方法的發(fā)展歷程
第一階段，早期傳統(tǒng)的定性細(xì)分方法；第二階段，統(tǒng)計學(xué)等工具學(xué)科應(yīng)用于消費者市場細(xì)分領(lǐng)域，以聚類為基礎(chǔ)的事后細(xì)分成為消費者市場細(xì)分領(lǐng)域中除傳統(tǒng)定性細(xì)分方法外的另一塊大陸;第三階段，隨著社會的發(fā)展，各種學(xué)科都向前發(fā)展，促使研究者們開始強調(diào)對消費者市場進行深層次細(xì)分，生活形態(tài)細(xì)分成為消費者市場細(xì)分最前沿的代表。消費者市場細(xì)分方法的發(fā)展歷程是一個由“事前”向“事后”、由“靜態(tài)”向“動態(tài)”復(fù)合發(fā)展的過程。
2.消費者市場細(xì)分方法研究的未來發(fā)展方向
在前面對于靜態(tài)細(xì)分與動態(tài)細(xì)分的分析中，筆者已經(jīng)指出基于對變化越來越快的市場進行把握的要求，市場細(xì)分朝著對市場的長期把握的方向進行發(fā)展是必然的。然而目前由于相關(guān)理論研究的局限性，對于動態(tài)市場細(xì)分的研究還停留在比較淺的層面，而且相關(guān)的消費者市場細(xì)分方法研究在該領(lǐng)域還沒能成為主流。筆者認(rèn)為消費者市場細(xì)分方法研究的下一階段就是在前面論述的第三階段的基礎(chǔ)上對消費者市場進行動態(tài)細(xì)分，這種動態(tài)是在市場細(xì)分方法中考慮時間推移對消費者市場所造成的影響，從而達(dá)到對消費者市場的深入細(xì)分，而不是僅僅限于鎖定一個顧客群或者依托一種固定的產(chǎn)品或者勞務(wù)去尋找特定的顧客群。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；消費；財富效應(yīng)；擠出效應(yīng)
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
一、財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)
討論房地產(chǎn)市場對消費的影響，必須首先明確財務(wù)效應(yīng)和擠出效應(yīng)。
財富效應(yīng)，又稱真實余額效應(yīng)或庇古效應(yīng)，是指在其他條件相同而價格水平下降時，或者貨幣供給增加而價格水平不變時，真實貨幣余額的變化將會在總消費需求方面引起變動。將財富效應(yīng)引申到資產(chǎn)市場尤其是房地產(chǎn)市場時，是指由于房地產(chǎn)價格變化導(dǎo)致房地產(chǎn)所有者財富變化，其所擁有的資產(chǎn)組合價值增加或減少，進而影響短期邊際消費傾向，造成的消費需求的變動。
當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，其在產(chǎn)生財富效應(yīng)的同時，也可能會產(chǎn)生擠出效應(yīng)，可將其歸納為以下三方面：(1)替代效應(yīng)。當(dāng)住房價格上漲時，未擁有住房的家庭會預(yù)期未來必須花費更多資金用于購房，因此將被迫增加儲蓄；正在購買住房的家庭則直接付出了更多的現(xiàn)金或是背負(fù)更多的債務(wù)。這都將導(dǎo)致居民消費的減少，即所謂住房投資對消費的替代。(2)預(yù)算約束效應(yīng)。對于租房者來說，住房價格上漲的同時，房屋所有者為平衡房屋出售與出租之間的收益，會將房租隨之提升，從而租房者被迫支付更高的房租，預(yù)算約束較房價上漲前緊張，當(dāng)期個人消費隨之減少。(3)流動性約束效應(yīng)。流動性約束效應(yīng)與金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)信貸的支持有關(guān)。對于未擁有住房的居民來說，如果房價上漲，消費者所尋求的住房按揭貸款將進一步增加。如果金融部門不能滿足此需求，則居民受到流動性約束的影響，只能緊縮其他消費開支。
二、居民收入的影響
財富效應(yīng)僅能影響到擁有住房的家庭，不擁有住房的家庭則受到擠出效應(yīng)影響。但實際上，即便是擁有住房的家庭，其受財富效應(yīng)的影響也是受到制約的。國民經(jīng)濟核算中，住房被歸類為投資品，但在現(xiàn)實中，尤其在中國，其對家庭的重要性卻近似于必需消費品。當(dāng)僅有一套住房時，家庭不會將其出售或出租，換言之，即使房價上漲，居民也不能從中獲得收益，從而財富效應(yīng)無法實現(xiàn)。那么，只有那些擁有多套住房的家庭，才可能實現(xiàn)財富效應(yīng)。顯然，一個家庭擁有住房的多少，與其家庭財富總量相關(guān)。較為富裕的家庭可能擁有多套住房，經(jīng)濟狀況較差的家庭通常只有一套住房甚至沒有住房。但由于住房在中國通常被視為家庭必需品存在，沒有住房的家庭仍需進行儲蓄以購買住房，已擁有住房的家庭往往會進行儲蓄幫助尚缺乏經(jīng)濟實力的子女購買住房，則這些家庭將被迫放棄一部分消費，這就形成了住房投資對消費的擠出。
此時，房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟的財富效應(yīng)與擠出效應(yīng)孰輕孰重，可分解為兩個問題：中國的財富分配狀況與不同經(jīng)濟狀況的家庭消費傾向。當(dāng)擁有多套住房家庭較多時(這需要社會財富分配較為均衡)，財富效應(yīng)可能較高。當(dāng)較為富裕家庭消費傾向較高時，其因財富效應(yīng)增加的消費就較有可能抵消非富裕家庭被擠出的消費。由于中國并沒有官方的居民家庭財富狀況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這里可以用亞洲開發(fā)銀行的中國基尼系數(shù)估計。根據(jù)名為《減少不平等，中國需要具有包容性的增長》的報告，中國2005年基尼系數(shù)即已達(dá)0.415，2010年進一步上升至0.47，僅次于尼泊爾，位居亞洲第二。這顯示中國財富分配狀況嚴(yán)重不均，過多的財富集中于少量高收入群體。顯然，在這種情形下，由于大多數(shù)家庭收入較低，無法支撐多套住房，財富效應(yīng)難以實現(xiàn)。
三、金融部門的影響
金融系統(tǒng)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，一個運行良好的金融系統(tǒng)可以降低居民受到的流動性約束，從而起到促進消費的作用。這實際是生命周期理論的一個特例：居民不僅會根據(jù)自身未來的收入與資產(chǎn)狀況安排當(dāng)期消費，還會充分利用消費信貸來對自身的收入與支出差額進行平滑。此外，通過使用房地產(chǎn)作為抵押品，金融部門還會促進投資的增長，這就是所謂的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)。從中國的狀況來看，金融系統(tǒng)真正進入個人信貸領(lǐng)域始于1998年。當(dāng)時，伴隨著住房市場的改革，打破了之前只有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，無個人住房貸款的局面，隨后至今，個人住房貸款已成為商業(yè)銀行的一項重要業(yè)務(wù)，但其他消費信貸的推進則較為緩慢。
由圖1可以看到，2004年以來，消費貸款占貸款總額比率不斷上升，但仍處于15%以下。其中，中長期消費貸款(實際絕大部分為個人住房貸款)占消費貸款總比率始終維持在80%以上。這表明，貸款總額中真正用于個人消費的短期消費信貸占比不超過3%，房地產(chǎn)業(yè)透過金融系統(tǒng)促進消費的能力有限。而個人住房貸款雖占比較高且發(fā)展迅速，但其促進的是居民對房地產(chǎn)的投資，而非消費。實際上，利用住房貸款作為杠桿，進行房地產(chǎn)投機，已成為很多游資的牟利手段，并迫使政府部門使用限制二套房貸的方式進行遏制。由以上分析可以得出，房地產(chǎn)業(yè)透過金融部門促進最主要的并非是消費，而是投資。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】第三方物流；市場營銷；策略
一、第三方物流企業(yè)和市場營銷的概念
（一）如何定義第三方物流企業(yè)
第三方物流企業(yè)是20世紀(jì)80年代中期以來在歐美發(fā)達(dá)國家出現(xiàn)的概念，90年代初在中國逐漸發(fā)展起來，是由供方與需方以外的物流企業(yè)提供物流服務(wù)的業(yè)務(wù)模式。第三方物流企業(yè)，英文表達(dá)為Third-party logistics enterprises，是相對“第一方”發(fā)貨人和“第二方”收貨人而言的。具體是指第三方物流企業(yè)提供者在特定的時間段內(nèi)按照特定的價格向使用者提供從系統(tǒng)設(shè)計、計劃、管理到實施全面?zhèn)€性化的系列物流服務(wù)的企業(yè)[1]。既不屬于第一方，也不屬于第二方，而是通過與第一方或第二方的合作來提供其專業(yè)化的物流服務(wù)。它不擁有商品，不參與商品的買賣。
（二）如何定義市場營銷
市場營銷是以滿足用戶和消費者需求為中心而進行的一系列活動。其中包括：產(chǎn)品生產(chǎn)前的市場調(diào)研，市場營銷環(huán)境分析，市場細(xì)分與目標(biāo)市場選擇，產(chǎn)品開發(fā)，產(chǎn)品服務(wù)，價格制定，營銷渠道決策，廣告宣傳，公共關(guān)系處理，供應(yīng)商與客戶管理等環(huán)節(jié)認(rèn)為，營銷管理作為一種藝術(shù)和科學(xué)的結(jié)合，它需要選擇目標(biāo)市場，通過創(chuàng)造、傳遞和傳播優(yōu)質(zhì)的顧客價值，獲得、保持顧客。
二、市場營銷在第三方物流企業(yè)運用中的重要性
在經(jīng)濟全球化加速發(fā)展的背景下，不論國有、民營還是私營的現(xiàn)有第三方物流企業(yè)都面臨著多方面的挑戰(zhàn)。為提高我國第三方物流企業(yè)效率，增強我國第三方物流企業(yè)在國際上的競爭力，中國現(xiàn)代第三方物流企業(yè)必須加強營銷意識，實施正確的市場營銷策略。
第一，建立高效而穩(wěn)固的分銷渠道可以完善第三方物流企業(yè)系統(tǒng)。產(chǎn)品的分銷渠道,就是產(chǎn)品實體在分銷市場的送貨物流網(wǎng)絡(luò)。第三方物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)包括物流網(wǎng)絡(luò)策劃、網(wǎng)點布局、配送中心建設(shè)、配送計劃、配送組織、配送業(yè)務(wù)等。
第二，新興的網(wǎng)絡(luò)營銷手段也促進了第三方物流企業(yè)的蓬勃發(fā)展。在網(wǎng)絡(luò)營銷中使得商流、物流、資金流、信息流更加緊密地聯(lián)系在一起，以促進第三方物流企業(yè)進一步發(fā)展。
三、第三方物流企業(yè)的市場營銷存在的問題
（一）營銷觀念陳舊，盈利模式落后[2]
長期以來，由于受到計劃經(jīng)濟的影響，我國第三方物流企業(yè)形成多元化的物流格局，除了新興的外資企業(yè)民營企業(yè)外，大多數(shù)第三方物流企業(yè)是由計劃經(jīng)濟時期的商業(yè)、物資、糧食和運輸?shù)炔块T的倉儲和運輸企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，受國家控制的力度較大，市場經(jīng)營意識淡薄。
（二）缺乏準(zhǔn)確的服務(wù)定位，服務(wù)意識淡薄
現(xiàn)在是服務(wù)經(jīng)濟時代，第三方物流企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，通過服務(wù)獲取利益，所以更應(yīng)該提高服務(wù)觀念和服務(wù)質(zhì)量。以顧客為中心，注重客戶內(nèi)在潛力的挖掘，關(guān)心客戶的需求，注重客戶關(guān)系的維護，通過與每個客戶的互動對話，與客戶逐一建立持久的、長遠(yuǎn)的“雙贏”關(guān)系。而我國大多數(shù)第三方物流企業(yè)物流設(shè)備落后、老化，機械化程度不高，不符合客戶特定要求，令一些想尋求第三方物流服務(wù)的企業(yè)退避三尺。再則，由于服務(wù)沒有標(biāo)準(zhǔn)化，致使我國第三方物流企業(yè)服務(wù)水平徘徊不前。
（三）缺乏營銷制度創(chuàng)新，經(jīng)營陷入困境
1.缺乏“服務(wù)”產(chǎn)品創(chuàng)新，企業(yè)沒有形成各自的特色服務(wù)，無法形成核心競爭力。
2.營銷渠道過分單一化。
3.幾乎沒有采用任何促銷手段和措施，坐等客戶者居多。
4.在第三方物流企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置上，大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)立強有力的營銷機構(gòu)。
（四）市場營銷策略模糊
我國的第三方物流企業(yè)都不太注重運用合理的市場營銷策略來贏得客戶對公司的信任。一般的第三方物流企業(yè)都抱有這樣的觀念：認(rèn)為只要企業(yè)的硬件設(shè)施能夠滿足物流需求，它們就能夠提供令顧客滿意的物流服務(wù)。在第三方物流企業(yè)的市場定位是什么，該第三方物流企業(yè)能為客戶提供什么樣的物流服務(wù)等方面，第三方物流企業(yè)相應(yīng)的市場營銷策略模糊不清。
四、第三方物流企業(yè)市場營銷策略
1.樹立現(xiàn)代化的營銷觀念
第三方物流企業(yè)不能坐等客戶上門，必須樹立現(xiàn)代化的營銷觀念，加強營銷意識，實施正確的產(chǎn)品策略、促銷策略、企業(yè)品牌策略等市場營銷策略。
2.服務(wù)特色策略
物流的服務(wù)有規(guī)模之分，有服務(wù)質(zhì)量之分，購買的層次更是不一樣。因此，物流服務(wù)特色的定位顯得尤為重要，必須在客戶群體中樹立起物流服務(wù)的特殊形象。如提供基本的倉儲和運輸?shù)姆?wù)；提供一體化物流和供應(yīng)鏈管理的服務(wù)等等。
3.價格策略
在物流市場營銷中，價格策略也是其中一個足以影響物流行業(yè)發(fā)展的重要因素。對客戶而言，降低成本和服務(wù)周期、提高服務(wù)水平是面臨的主要挑戰(zhàn)，所以在價格上獲取絕對的優(yōu)勢地位是必要的。價格策略其中最重要的是要根據(jù)物流服務(wù)的過程服務(wù)內(nèi)容服務(wù)對象而定，同時兼顧不同地區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)等加以區(qū)分，其根本目的在于物流行業(yè)的整體效益最佳，最大限度地挖掘市場的有效需求進行定價；其次，由于市場的可變性較強，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場總體趨勢做好價格定位。
4.企業(yè)內(nèi)部設(shè)置營銷部門
第三方物流企業(yè)必須設(shè)置營銷部門，負(fù)責(zé)企業(yè)的市場定位、客戶關(guān)系管理、維護企業(yè)形象、創(chuàng)建企業(yè)品牌等工作，搞好企業(yè)的品牌建設(shè)，從而占領(lǐng)更多的市場份額。
五、結(jié)論
物流市場的發(fā)展以及競爭的激烈，要求現(xiàn)代物流企業(yè)具備較強綜合能力，而企業(yè)的綜合能力不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品服務(wù)上和地域優(yōu)勢上，更體現(xiàn)在市場的營銷能力和服務(wù)品質(zhì)。
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關(guān)鍵詞：零售業(yè) 促銷 增值稅 利潤
著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國外新興零售業(yè)的進入，我國的百貨商場遭遇了巨大的挑戰(zhàn)，如零售巨頭沃爾瑪、樂購、家樂福等，以及便利店巨頭7-eleven等。企業(yè)若想在激烈的競爭中獨占鰲頭，就需要采用不同的營銷形式，保持市場占有率及持續(xù)的發(fā)展。筆者以目前全球最大的保健及美容產(chǎn)品零售商和香水及化妝品零售商――屈臣氏為研究對象，來分析各種促銷方式的會計和稅務(wù)處理及對利潤的影響。
一、 系統(tǒng)化促銷
屈臣氏屬和記黃埔有限公司旗下屈臣氏集團之保健及美容品牌。屈臣氏集團乃全球最大的保健及美容產(chǎn)品零售商和全球最大的香水及化妝品零售商，34個市場、1 800多個城市共擁有19個零售品牌及逾8 400間零售商店，并雇用超過98 000名員工。屈臣氏的成功發(fā)展主要歸結(jié)為四點：價格組合策略；品類選擇；促銷方式多樣化；渠道擺放。
屈臣氏根據(jù)國人秉持“經(jīng)濟實惠”的購買習(xí)慣，實施“加1元多一件”、“全線七折”、“買一送一”、“積分兌換”、“滿減”等促銷力度大的優(yōu)惠策略，吸引顧客眼球。此外，屈臣氏更注重消費者心理，比如，新奇刺激的活動對具有小資情結(jié)的年輕人更具有吸引力，屈臣氏推出“60秒瘋狂搶購”，抽獎獲得者可以在賣場對指定的貨架商品進行“掃蕩”，60秒內(nèi)拿到的商品都屬于獲獎?wù)?，這樣的方式讓消費者因體驗新鮮刺激而津津樂道。它的多樣化促銷模式給消費者帶來了購物的刺激和樂趣，使消費者產(chǎn)生了巨大購買沖動和購買行為，而其促銷手段對屈臣氏有著很好的廣告宣傳效應(yīng)，大大節(jié)省了宣傳的開支。由于不同的促銷方式所適用的稅收政策不同，故將稅收因素考慮在內(nèi)，以優(yōu)化營銷方案。
二、 各種促銷的會計與稅務(wù)處理
例：屈臣氏某產(chǎn)品，價格為59.9元，成本為25元。若采用下列不同促銷方式，其會計與稅務(wù)處理如下：
（一）“全線七折”促銷
商業(yè)打折是在產(chǎn)品原價的基礎(chǔ)上乘以相應(yīng)折扣率得出實際成交價的促銷模式。該方式也是最直接、顧客最容易接受的方式，這種打折銷售方式屬于“折扣銷售（商業(yè)折扣）”，根據(jù)國稅函[2008]875號文件：銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；否則，不得扣減銷售額。因此，在“打折”促銷方式下，銷售發(fā)票可直接開具折后金額。
其會計處理如下：
借：銀行存款 41.93
貸：主營業(yè)務(wù)收入 35.84
應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 6.09
上述業(yè)務(wù)產(chǎn)生的營業(yè)稅金及附加=6.09×（7%+3%）=0.609（元）；利潤=35.84-25-0.609=10.231（元）；凈利潤=10.231×75%=7.67（元）。
（二）“買一送一”促銷
“買一送一”是指顧客購買商品可獲得同樣相應(yīng)商品的促銷方式。實際銷售兩個數(shù)量單位，但只收取了“一”個單位的銷售額，另外“一”個數(shù)量單位屬于無償贈送，在稅法中，應(yīng)視同銷售征收增值稅。
正價銷售會計處理如下：
借：銀行存款 59.9
貸：主營業(yè)務(wù)收入 51.2
應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 8.7
對于贈品，會計處理如下：
借：銷售費用 33.7
貸：庫存商品 25.0
應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 8.7
上述業(yè)務(wù)產(chǎn)生的營業(yè)稅金及附加=17.4×（7%+3%）=1.74（元）；利潤=51.2-25-33.7-1.74=-9.24（元）；因為利用“買一送一”促銷，企業(yè)是讓利行為，會計處理中企業(yè)需要對贈送的商品按照其正常銷售價計算繳納稅金，這樣加重了企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。
（三）“加1元多一件”促銷
“加1元多一件”是指顧客購買某指定商品時，加一元可多得一件產(chǎn)品的促銷模式。這種銷售方式，與“買一送一”不一樣，“多一件”不屬于無償贈送，其“多一件”也付出了相應(yīng)的價格，屬于折價購買，因此，只要銷售額與折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。
其會計處理如下：
借：銀行存款 60.9
貸：主營業(yè)務(wù)收入 52.05
應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 8.85
營業(yè)稅金及附加=8.85×（7%+3%）=0.885（元）
利潤=52.05-25-0.885=26.165（元）
凈利潤=26.165×75%=19.62（元）
這種促銷方式，容易刺激消費者的多件購買，也不會加重商家的納稅負(fù)擔(dān)，有逃稅嫌疑，但符合稅法規(guī)定。
（四）“積分兌換”促銷
在屈臣氏，會員都有一張會員卡，持有會員卡的用戶每消費10元，可獲得1積分；而每20積分，可作為1元使用。因此顧客在使用自己積分兌換商品時，可作為商家贈送消費者商品，按照產(chǎn)品的價格記入“銷售費用”，同時按照市價計算稅金。由于該產(chǎn)品的價格為59.9元，會員消費后可獲得5個積分，未滿足20積分作為一元使用，所以此處忽略不計。
三、 總結(jié)
