發(fā)布時間：2023-09-05 16:45:11
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的審計的具體內(nèi)容樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
筆者認為審計人員按照審計實施方案進行現(xiàn)場審計時就應當每日編寫審計日記。雖然審前調(diào)查期間審計人員不必編寫審計日記，但應該編制審前調(diào)查記錄，記錄審前調(diào)查具體情況。
現(xiàn)場審計結(jié)束后，審計組成員一般不再編寫審計日記。如果部分審計人員又進行了補充取證等現(xiàn)場審計工作，則應該在當日編寫審計日記，如實記錄這些現(xiàn)場審計工作。如果審計人員在起草、修改審計報告、審計決定書、移送處理等文書期間，對前期工作成果作出重大修改，如改變審計查出問題的事實表述、定性、處理措施等，應該在當日編寫審計日記，記錄重大修改或重大決策的原因和過程。
現(xiàn)場審計期間，審計人員臨時從事其他工作或者請假的，應當從返回審計現(xiàn)場當日起續(xù)寫審計日記，并在其中注明此前沒有參加現(xiàn)場審計的原因。現(xiàn)場審計情況復雜，很可能遇有特殊情形不能當日編寫審計日記，則應當于次日補記。如，為取得審計證據(jù)，審計人員與被審計單位人員一直從5日下午僵持至6日凌晨，那么審計人員確實無法在5日當日編寫審計日記，則應當在6日盡快補記5日的審計日記。
二、審計日記應記載的主要內(nèi)容
按照6號令的要求，審計日記記載的審計工作具體內(nèi)容包括：審計事項的名稱、實施審計的步驟和方法、審計查閱的資料名稱和數(shù)量、審計人員的專業(yè)判斷和查證結(jié)果、其他需要記錄的情況。在具體內(nèi)容上如：從事組織、管理、協(xié)調(diào)等工作的人員，應將上述工作記入本人的審計日記。比如，審計組組長、副組長或者主審召開小型碰頭會，通報各自工作進展情況和發(fā)展的疑點線索，分析研究，確定下一步工作重點，明確工作步驟和具體分工。這種小型碰頭會是審計現(xiàn)場進行決策的重要形式，對于保證審計質(zhì)量起著非常重要的作用，應該在審計日記中如實記載。即使在現(xiàn)場審計結(jié)束后，如果審計人員對前期工作成果作出重大修改，或者作出重大決策的，如從審計報告中刪掉一個問題，也應當將研究過程和結(jié)果如實記入審計日記。
三、有交叉審計事項如何編寫審計日記和工作底稿
筆者認為審計人員同時承擔多個審計項目，應該在不同審計項目的審計日記中分別記載；審計人員同時承擔同一審計項目的多個審計事項應當在同一審計日記中依次記載；多名審計人員共同承擔同一審計事項，應當在各自的審計日記中分別記載。
四、關于編寫審計事項的具體內(nèi)容
根據(jù)國家審計署“6號令”的決定：對被審計單位違反國家規(guī)定的財政收支、財務收支行為以及對審計結(jié)論有重要影響的審計事項，審計人員應都當在編寫審計日記的基礎上，認真編制好審計工作底稿。
特別是對違法違規(guī)問題、審計評價所涉及的重要事項、被審計單位基本情況的重要數(shù)據(jù)、群眾舉報事項等都應該編制審計工作底稿等。
五、要認真編寫好工作底稿編號
為了準確規(guī)范便于查找核對，依據(jù)“6號令”的要求審計工作底稿一定要統(tǒng)一編號，并要求“審計日記與審計證據(jù)審計工作底稿的對應頭等應當在審計日記中通過索引號加以注明?！倍乙笤趯徲嫻ぷ鞯赘逯凶⒚髟摰赘迮c審計日記的對應關系。為此，審計人員應及時指定專用專人按審計實施方案所列出的審計事項對應順序，對審計工作底稿進行統(tǒng)一的流水編號，作為審計工作底稿的索引號。
六、怎樣編制審計工作底稿匯總表
筆者認為在以往的審計項目檔案中，審計工作底稿與審計實施方案、審計報告、審計決定書、移送處理書的對應關系不夠明確，難以相互核對。為方便查閱審計項目檔案，本人在工作實踐中體會到：審計組應當指定專人編制“審計工作底稿匯總表”，反映審計報告所列事項與審計工作底稿的對應關系，審計工作底稿匯總表應作為證明類材料，歸入審計檔案，排列在審計工作底稿之前。
目前審計工作底稿匯總表還沒有統(tǒng)一格式，廣大審計工作者還可以大膽開拓創(chuàng)新。筆者建議首先看把審計工作底稿的統(tǒng)一流水編號排成一列，然后在每一行注明該審計工作底稿對應審計實施方案的哪一部份，對應審計報告的哪一部和對應審計決定書的哪一部分和對應移送處理書的哪一部分等。
七、審計報告應怎樣去征求被審計單位的意見
〔關鍵詞〕企業(yè)；知識審計；審計活動；過程展示圖
DOI：10.3969/j.issn.1008-0821.2016.03.003
〔中圖分類號〕F2724 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1008-0821（2016）03-0017-05
〔Abstract〕Knowledge audit is the first step of implementing knowledge management project and an important part of knowledge management strategy.Based on 30 kinds of knowledge audit frameworks，this paper established the knowledge audit lists of activities and sub-activities and concept list according to the principle and technique of Meta-process diagrams and Meta-deliverable diagrams of process-deliverable diagrams，and further revealed the inherent logical relationship and interaction of knowledge audit activities，then offered help and references for the modern enterprises to better cognize and implement knowledge audit and promoted to maximizing profits of knowledge audit.
〔Key words〕enterprise；knowledge audit；audit activity；process-deliverable diagram
知識審計（Knowledge Audit）作為一個橫跨知識管理與審計學的交叉研究領域，已經(jīng)得到學界和業(yè)界的廣泛關注[1-3]。知識審計將審計理論的基本原理與企業(yè)知識管理活動有機結(jié)合，將審計思想與方法應用到企業(yè)知識管理之中，促進企業(yè)知識管理戰(zhàn)略制定與實施，對企業(yè)知識資產(chǎn)與運作流程的效率性審計與效果性審計，是對現(xiàn)代審計理念的延伸和發(fā)展。知識審計不僅是知識管理項目實施的首要步驟以及知識管理戰(zhàn)略的重要組成部分之一，而且在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、藍圖設計、系統(tǒng)實施和持續(xù)改進中都發(fā)揮著重要的作用[4]?；谥R審計的重要意義和作用，許多研究機構(gòu)和國內(nèi)外學者基于知識管理的理論與實踐，提出了各具特色的知識審計架構(gòu)與方法，如FKM-Audit法、HyA-K-Audit法、KAA法、SEKAM法、Strategi Model法等，涵蓋概念性、過程性和測量性等多種性質(zhì)的架構(gòu)，但這些架構(gòu)的關注焦點、實施步驟、具體內(nèi)容、內(nèi)在邏輯以及所使用的技術、基礎條件等都不盡相同，造成了實際應用的困難。由此，本文擬對這些知識審計架構(gòu)進行深入研究，通過對其所包含的審計活動展開內(nèi)容分析，并采用元建模技術中的過程展示圖（Process-deliverable Diagram）[5]，深入揭示企業(yè)知識審計的運作機理，以及審計活動的內(nèi)在邏輯關聯(lián)與相互作用關系，為現(xiàn)代企業(yè)更好地認知與實施知識審計，提升知識管理績效，促進審計效率與效果的最大化。
1 企業(yè)知識審計活動的性質(zhì)與特性
基于組織理論觀點，組織活動可以被理解為工作單元或一組行動，具有活動主體、活動客體、主客體之間的相互作用以及目的性追求等基本構(gòu)成要件，是致力于實現(xiàn)組織目標的系列行為過程[6]。審計活動是組織活動的類型之一，其獨特之處在于對審計的內(nèi)涵與特征的體現(xiàn)，審計的深刻內(nèi)涵和豐富外延都能夠在審計活動中得到體現(xiàn)。審計意味著獨立的審計人員對一定的領域進行鑒證、監(jiān)督與評估。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，審計在內(nèi)涵和外延上得到極大豐富，在體系、范圍、內(nèi)容、方技等方面都有所擴展和改變。知識審計活動即是知識審計過程的構(gòu)成單元或具體節(jié)點，通過知識審計活動，可以調(diào)查企業(yè)進行知識管理的效率性和效果性，并對企業(yè)內(nèi)部各種有關知識管理的規(guī)章制度的健全性、有效性和合規(guī)性等進行評價。另外還能揭示企業(yè)對知識進行實際管理的優(yōu)勢與劣勢，分析知識管理的環(huán)境、障礙以及促進因素，設計未來知識管理方法路線圖，并提供具有診斷性和咨詢性的審計報告，為企業(yè)高層管理者以及員工有效實施知識管理活動提供幫助[7]。
本文在前期研究的基礎上，收集整理出30種知識審計模型或架構(gòu)（見圖1a），并對其所含有的知識審計活動進行分析，利用系統(tǒng)化流程優(yōu)化設計方式，通過消除、簡化、整合、均衡等，最終確定出7個主要活動：審計準備、審計輔助、數(shù)據(jù)收集、審計處理、審計評價、審計結(jié)果與知識再審計，7個主要活動共計包含23個子活動（見圖1b），這些主要活動與子活動構(gòu)成了元過程圖的主要內(nèi)容。在此需要指出的是，由于知識審計是一個不斷循環(huán)往復的過程，知識再審計是非常必要的活動，但再審計的具體內(nèi)容僅是上述活動的再次重復，因此其并未有實質(zhì)內(nèi)容和特征。
自2001年安然等事件爆發(fā)以來,內(nèi)部審計的地位得到提升,內(nèi)部審計與內(nèi)部控制、公司治理、風險管理等結(jié)合得更加緊密,內(nèi)部審計從企業(yè)后臺被推到前臺,并與董事會、高管層、外部審計共同構(gòu)成公司治理的四大基石[1]。內(nèi)部審計地位的提升、范圍的擴展和審計重點的轉(zhuǎn)移對內(nèi)部審計人員的專業(yè)知識、個人技能、審計工具等提出了新的要求。當前,我國內(nèi)部審計正處在轉(zhuǎn)型的關鍵時期,內(nèi)部審計人員能否適應從財務收支審計向內(nèi)部控制審計的轉(zhuǎn)變、從經(jīng)營層業(yè)務導向?qū)徲嬒驊?zhàn)略層治理導向?qū)徲嫷霓D(zhuǎn)變、從事后審計向全程審計的轉(zhuǎn)變、從查錯防弊導向?qū)徲嬒騼r值增值導向?qū)徲嫷霓D(zhuǎn)變,以及是否具備開展公司治理審計、內(nèi)部控制審計和風險管理審計的職業(yè)勝任能力,決定著我國內(nèi)部審計能否順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。因此,要實現(xiàn)我國內(nèi)部審計事業(yè)與國際同行業(yè)的盡快接軌,實現(xiàn)我國內(nèi)部審計的順利轉(zhuǎn)型,當務之急是構(gòu)建我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力框架。本文通過問卷調(diào)查的方式了解并分析我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力的基本情況,并借鑒國內(nèi)外關于內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力方面的研究成果,設計了我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力框架。
問卷調(diào)查與分析
(一)基本情況
基于研究的需要,本文設計了《內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力調(diào)查問卷》,借鑒中國內(nèi)部審計協(xié)會內(nèi)部審計發(fā)展研究中心的成果,問卷內(nèi)容涉及我國內(nèi)部審計人員對職業(yè)勝任能力的掌握情況,對我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力框架和培訓機制設計內(nèi)容的相關建議等[2]。具體內(nèi)容包括四大部分:(1)內(nèi)部審計人員所在企業(yè)基本情況;(2)內(nèi)部審計人員的工作情況;(3)內(nèi)部審計人員專業(yè)知識、個人技能、審計工具與技術素質(zhì);(4)內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力的提升情況。問卷調(diào)查采用網(wǎng)絡調(diào)查與實地調(diào)查相結(jié)合的方式,面向全國范圍內(nèi)的內(nèi)部審計人員共發(fā)放問卷600份,實際收回有效問卷550份,問卷有效率為9167%。本次問卷調(diào)查涉及的行業(yè)包括電信、金融、服務、教育、房地產(chǎn)、鋼鐵、電子、投資、生化、工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工、酒、石油、制造業(yè)、綜合產(chǎn)業(yè)等,筆者對收回的有效問卷按照不同標準進行分類統(tǒng)計的情況如下:根據(jù)被調(diào)查對象所在企業(yè)的性質(zhì)進行分類,有限責任公司的占4545%,國有獨資公司的占1818%,股份有限公司的占3636%;根據(jù)被調(diào)查對象所在企業(yè)的隸屬區(qū)域進行劃分,東部地區(qū)的占8364%,中部地區(qū)的占1273%,西部地區(qū)的占364%;根據(jù)被調(diào)查對象所在企業(yè)的規(guī)模進行分類,大型企業(yè)的占40%,中型企業(yè)的占5636%,小型企業(yè)的占364%。
(二)統(tǒng)計結(jié)果與分析
本次問卷調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果顯示,891%的調(diào)查對象所在企業(yè)設立了內(nèi)部審計機構(gòu)。內(nèi)部審計機構(gòu)隸屬情況如表1所示。本次問卷調(diào)查的一項內(nèi)容是要求被調(diào)查對象根據(jù)其工作所涉及的審計類型按照工作量大小進行排序,再按照排列最先到排列最后的順序?qū)x項分別賦值11分到1分,并對11個選項加總分后取平均數(shù),最后得出主要審計類型的得分情況如表2所示。同時,本次問卷調(diào)查對被調(diào)查對象所在單位內(nèi)部審計人員的專業(yè)構(gòu)成也是通過排序方式進行的,各專業(yè)人數(shù)的平均得分如表3所示。 另外,本次問卷就被調(diào)查對象對專業(yè)知識重要程度的認識、個人技能、審計工具和技術以及職業(yè)道德等方面進行了調(diào)查。在被調(diào)查對象對專業(yè)知識重要程度的認識方面,會計學、計算機和管理學最受關注,財政學和經(jīng)濟學次之,法學和工學再次之,外語受到的重視程度最低(如表4所示)。在個人技能方面,多數(shù)被調(diào)查者認為溝通協(xié)調(diào)能力、管理能力和專業(yè)判斷力很重要,理論聯(lián)系實際能力、變革能力、實際操作能力次之,寫作能力受到的重視程度最低(如表5所示)。在審計工具和技術方面,被調(diào)查者對內(nèi)部控制工具運用的重視程度最高,而商業(yè)分析工具的使用受到的重視程度最低(如表6所示)。在職業(yè)道德方面,正直誠信、廉潔、保密這三項得到的重視程度較高,職業(yè)審慎、遵紀守法、社會責任、追求卓越等也均得到不同程度的重視,但重視程度相對偏低(如表7所示)。
(三)調(diào)查結(jié)論對框架設計的作用
根據(jù)問卷調(diào)查的統(tǒng)計與分析結(jié)果,本文認為此次調(diào)查結(jié)論能對我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力框架的設計起到一定的積極作用,具體表現(xiàn)在三個方面。
1.在設計思路方面,由于我國多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計機構(gòu)主要對公司經(jīng)營行為進行審計,內(nèi)部審計機構(gòu)的總體地位、權(quán)力、獨立性和客觀性得以保證,因此框架基本可以按照內(nèi)部審計機構(gòu)設在董事會、監(jiān)事會之下或與紀檢、監(jiān)察部門合署辦公的情形進行設計。
2.在框架內(nèi)容的分類方面,由于多數(shù)被調(diào)查對象持有注冊會計師或注冊內(nèi)部審計師證書,因此在設計框架時可以根據(jù)注冊內(nèi)部審計師、注冊會計師相關教材的知識結(jié)構(gòu)對會計學、審計學的相關專業(yè)知識和審計技能進行相應的分類和規(guī)定。
3.在對內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力的具體要求方面:(1)由于傳統(tǒng)審計類型(如財務審計、內(nèi)部控制審計、合規(guī)審計、經(jīng)濟責任審計、舞弊審計等)仍然受到多數(shù)企業(yè)的重視,因此應對這些方面的職業(yè)勝任能力提出較高要求,同時,對在國際趨勢影響下日益受到重視的風險管理審計、投資項目審計也應提出一定程度的勝任要求,而對在我國尚處于起步階段的專項審計、IT審計等審計類型可在框架設計中暫時提出相對較低的要求。(2)根據(jù)內(nèi)部審計人員對各類專業(yè)知識重要性認識的調(diào)查結(jié)果,在設計框架時應對會計學、管理學、計算機、財政學、經(jīng)濟學等學科的專業(yè)知識提出相對較高的要求,對法律、建筑學、外語等學科的要求則不應過高。(3)根據(jù)內(nèi)部審計人員對各項個人技能重要性的認識,在設計框架時應對溝通協(xié)調(diào)能力、管理能力、專業(yè)判斷能力、變革能力和理論聯(lián)系實際能力提出較高要求,對實際操作能力和寫作能力的要求則不宜過高,但對寫作能力方面的要求應不僅僅限于內(nèi)部審計人員能夠撰寫審計報告,而是應要求多數(shù)內(nèi)部審計人員能夠結(jié)合工作實踐來撰寫論文并公開發(fā)表。(4)根據(jù)內(nèi)部審計人員對各種內(nèi)部審計工具重要性的評價結(jié)果,在設計框架時應對內(nèi)部控制工具、風險管理工具、信息技術軟件和分析工具以及經(jīng)營管理工具的使用提出更高要求,而對商業(yè)分析工具和計算機輔助審計工具則可以暫時不作要求。另外,在計算機使用要求(歸屬于信息技術軟件和分析工具)方面,本文也作了相應的問卷調(diào)查。根據(jù)調(diào)查結(jié)果,在設計框架時應對文字處理、INTERNET上網(wǎng)技術、EXCEL軟件、查詢數(shù)據(jù)編程語言提出相對較高的要求,對基本編程和獨立編程等難度較高的能力則不必過高要求。(5)在內(nèi)部審計人員對各項職業(yè)道德重要性的評價結(jié)果中,盡管某些職業(yè)道德受到內(nèi)部審計人員重視的程度較低,但本文認為這些職業(yè)道德仍然對我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力的發(fā)展起著至關重要的作用。王棣華和張守鳳認為,內(nèi)部審計人員應遵守廉潔自律、辦事嚴謹、遵紀守法、保守秘密等職業(yè)操守原則[3]。因此,本文認為正直誠信、廉潔、保密、職業(yè)審慎、遵紀守法、社會責任和追求卓越等七項職業(yè)道德均應當成為內(nèi)部審計人員必須具備的職業(yè)素質(zhì),并且根據(jù)我國《內(nèi)部審計人員職業(yè)道德規(guī)范》的要求,獨立性和客觀性也應列入其中。
我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力體系
國外大多數(shù)內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力框架將內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力分專業(yè)知識、個人技能、審計工具與技術三類。借鑒此分類方法和屈耀輝等人的觀點,本文將內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力劃分為專業(yè)知識、職業(yè)道德、個人技能、審計工具與技術四類[4]。這四類職業(yè)勝任能力在重要程度上有所區(qū)別,從而形成以專業(yè)知識為基礎,以個人技能、審計工具與技術為主體,以職業(yè)道德為普遍約束力的體系結(jié)構(gòu),如圖1所示。這四類職業(yè)勝任能力構(gòu)成一個相互聯(lián)系、相互辯證的統(tǒng)一體[5]。
(一)專業(yè)知識———基礎
專業(yè)知識是一個職業(yè)能夠得以正常運轉(zhuǎn)的基本要件,從業(yè)人員如果不具備相關的專業(yè)知識,則工作無法正常進行,更無法產(chǎn)生工作成果,因此,內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力框架中的基礎內(nèi)容是專業(yè)知識,在此基礎上才能夠進一步探討個人技能和審計工具與技術。為方便查閱、使用我國內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力框架,本文依據(jù)問卷設計中的相關內(nèi)容,將專業(yè)知識部分以學科作為分類標準,個別學科(如會計學、管理學)根據(jù)國家學科分類標準,下設分支學科進行具體規(guī)定,其中會計學下屬的審計學、財務管理等學科內(nèi)容按照問卷分析的結(jié)果,依照注冊會計師和國際注冊內(nèi)部審計師輔導教材的分類方式進行分類。框架中學科的先后次序依據(jù)問卷調(diào)查所反映的內(nèi)部審計人員對各學科重要程度的認識來排列,如表8所示。
(二)個人技能和審計工具與技術———主體
內(nèi)部審計工作復雜性的特點決定了個人技能、審計工具與技術對內(nèi)部審計人員的重要性。個人技能的高低對內(nèi)部審計人員與被審計單位之間的溝通、對最新審計知識的學習或?qū)ι霞墮C構(gòu)的工作匯報都具有重要影響,對審計工具與技術的掌握程度則直接決定了內(nèi)部審計人員能否運用適當?shù)墓ぞ呋蚣夹g進行正確而高效的審計工作。因此,個人技能或?qū)徲嫻ぞ吲c技術的缺乏都會對內(nèi)部審計工作的正常進行產(chǎn)生重大負面影響,可以說,這兩類職業(yè)勝任能力是將專業(yè)知識運用到實際工作中的必需素質(zhì),也是內(nèi)部審計人員職業(yè)勝任能力的主體部分。本文對各種能力和審計工具與技術的分類依據(jù)問卷中的相關內(nèi)容來確定,各種能力和審計工具與技術的先后次序依據(jù)問卷調(diào)查所反映的內(nèi)部審計人員對各種執(zhí)業(yè)能力重要程度的認識由重到輕進行排列,并借鑒國際內(nèi)部審計師協(xié)會的相關調(diào)查結(jié)果予以確定[6],如表8所示。
關鍵詞： 建筑工程 ；造價審計； 技巧； 方法
1 建筑工程造價審核的原則
1. 1 做好質(zhì)量監(jiān)督工作
工程建筑是一個城市的面容，直接影響城市的美觀，而且也是一座城市的標志性建筑，要經(jīng)得起風雨洗禮的，要有一定的實用性，能承擔其住宅和商用的要求，所以，建筑產(chǎn)品一定要保證其質(zhì)量，經(jīng)得起推敲，只有做好了建筑產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督工作，才能受到人們的好評，擁有好的聲譽，好的用戶，為以后接項目提供途徑，無形中為企業(yè)積攢人脈，擴大市場規(guī)模。從另一種角度來看，也是為企業(yè)節(jié)省工程成本的體現(xiàn)，為今后參與市場競爭打下堅實基礎，以便在市場中占有不敗之地。而由于對于這種建筑產(chǎn)品沒有具體的條文規(guī)定，建設標準，因此給造價成本的審計工作帶來很大挑戰(zhàn)。所以，在我們工作中，要善于總結(jié)在施工中存在的質(zhì)量問題，對問題進行分析、概括，并找出解決問題的具體方法，將這些經(jīng)驗都記錄存儲下來，為以后的建筑項目所使用。
1. 2 做好質(zhì)量保證工作
無論是施工前期準備、施工進行中還是施工后期完成時，都要對其進行質(zhì)量監(jiān)控，做好質(zhì)量保證工作。制定規(guī)范的質(zhì)量檢測體系，建立完善的質(zhì)量監(jiān)督管理程序，不定期的對各個環(huán)節(jié)進行臨時抽查，將檢測出的不符合標準的環(huán)節(jié)進行修改和完善，確保工程質(zhì)量達標，這為建筑工程造價審計工作的進展提供了便捷途徑。
1. 3 人性化管理
在建筑過程中，從施工開始到工程結(jié)束都是人在操作的，要想保證工程建筑的質(zhì)量，就一定要做好對人的管理，所以，人性化管理在建筑施工中尤為重要。在建筑施工過程中，要做到以人為本，激發(fā)工作人員的創(chuàng)造性和積極性，更好地完成項目施工工作。而在人性化管理的工程建筑中，工程造價的審計工作就需要擁有一批高素質(zhì)、高技能、經(jīng)驗豐富的專業(yè)人才隊伍，要確保工程項目在這樣一個健康環(huán)境下進展，質(zhì)量得到有效保證，為企業(yè)創(chuàng)造最大價值。在此過程中，工程造價審計人員要客觀對待審計工作，公平合理的完成審計任務。
2 建筑工程造價審計的具體內(nèi)容
建筑工程中的造價審計的主要工作原理就是將審計理念貫徹于整個項目施工環(huán)節(jié)，在施工技術與方法中都要有所體現(xiàn)，通過對所產(chǎn)生的實際成本與之前預期的目標成本進行審核、分析，及時將產(chǎn)生成本偏差的影響因素找出并給予改正，確保每項工作內(nèi)容都在預期范圍內(nèi)，對各個施工環(huán)節(jié)進行跟蹤、監(jiān)督，確保在目標成本的控制范圍內(nèi)。在對工程造價進行審計的過程中，要有具體的組織結(jié)構(gòu)，有專門的管理和組織人員，有嚴格的監(jiān)督管理制度制定一定的獎懲措施。造價審計的具體內(nèi)容分為兩個部分，一是對套用單價的審核，二是對工程量的審核。套用單價審核就是先對換算的定額單價進行審核，然后審核換算單位是否準確，使用審核方法是否合理，接下來是對定額單價進行二次審核，確保最后計算結(jié)果準確。工程量的審核就是確定工程量的誤差是正還是負。
在實際操作中，土方開挖的高度不大于設計室外高度就是正誤差，這時就可以按照圖紙數(shù)據(jù)進行審核計算。相反的，土方實際開挖高度大于室外高度就是負誤差了，這時就要按實際的尺寸進行測量計算工程量。
3 建筑工程造價審核的技巧及方法
在對建筑工程造價進行審計時，常用到以下三種方法，即經(jīng)驗審查法、重點審查法和全面審查法，而這些方法都是按照以下步驟進行的：
3. 1 審計前的準備階段
工程建筑造價的前期準備階段的工作內(nèi)容就是盡可能地收集最全的工程資料，詳細掌握工程建筑相關信息。盡量避免在施工過程中因疏忽、漏計、重計等失誤，給工程成本帶來損害，確保工程造價的真實性、準確性。在準備工作期間，首先要做的就是確定工程造價的審計人員，接下來組織工作人員熟悉工程項目的各施工環(huán)節(jié)和具體各方面的文件內(nèi)容，將協(xié)調(diào)后的工作內(nèi)容和確定的條例下發(fā)給其他相關部門，確保整個工程項目使用一套操作標準。其次要做的就是全面掌握工程有關的各種信息數(shù)據(jù)和施工圖紙，掌握工程的施工規(guī)模、建筑性質(zhì)以及施工流程。最后根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料編制預算定額、預算成本、建筑價格表等，為后期的成本審查提供依據(jù)，為工程造價成本評估做準備。
3. 2 工程造價審核過程
在建筑工程造價審計過程中通常分四個步驟完成。
第一，在施工圖紙基礎上審核工程量是否是依據(jù)施工圖紙來計算和結(jié)算的，審核實際完成的工作量與預期的工作量是否符合，有沒有超標現(xiàn)象存在等等。
第二，根據(jù)項目進展的實際情況，對單價進行審核。
第三，依照不同項目環(huán)節(jié)的審核標準對實際產(chǎn)生的費用進行審核，在此基礎上，制定問接產(chǎn)生費用的審核標準。
第四，針對不同的情況制定不同的審核標準，根據(jù)事實來進行審核，確保審核過程準確可靠。提高工程造價審核質(zhì)量的策略要想提高工程造價審核質(zhì)量，就要先加強對審核人員的綜合素質(zhì)培訓，提高審核人員的綜合素質(zhì)能力。
審核質(zhì)量的好壞完全由人來控制，因此，在這一過程中一定要掌握好對審計人員的利用，豐富審計人員的專業(yè)知識，提高審計人員的職業(yè)道德，豐富審計人員的實踐經(jīng)驗，確保審計結(jié)果準確可靠。其次，要建立健全的管理制度，確保有制可循。由于每個人的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平都不同，因此要依據(jù)人員實際情況，制定符合自身的審核制度，制定不同的標準和評價體系，還要考慮工程規(guī)模建設和實際項目結(jié)構(gòu)組成，將成本與效益掛鉤，制定員工激勵制度。制度的確立還要有一定的靈活性，允許專業(yè)人員間進行溝通研討，相互交流經(jīng)驗，相互協(xié)商，這不僅能夠加強工作人員間的交流，擴展他們的專業(yè)技能，還在一定程度上為工程造價的提高提供保障，對建筑工程的未來發(fā)展起一定的推進作用。最后環(huán)節(jié)就是根據(jù)不同情況制定不同的審核評估標準。
【關鍵詞】控制；可持續(xù)
建設項目的投資控制應抓好前期、中期和后期的造價控制。
建設項目前期的投資控制在設計期應著重控制設計單位的設計標準，從投資控制的源頭對設計單位的產(chǎn)品進行投資控制，這需要產(chǎn)品嚴格按照設計限價進行設計，超過限價，對工程造價的控制是不可逆的，后期即便調(diào)整，前期人員、時間的投入已然形成成本，而且后期的調(diào)整也會造成成本的增加，因此設計階段的投資控制必須嚴格執(zhí)行，它是實體工程進行投資控制的第一步。
建設項目前期的投資控制在建設期集中表現(xiàn)在招標文件的編制情況。以清單計價的建設項目的招標文件尤其重要。招標文件中的工程承包范圍、合同工期、工程款支付方式等涉及到工程造價的內(nèi)容對建設中期的投資控制具有重要作用。建設方在編制招標文件的時候應著重對以上幾點的相應條款的內(nèi)容進行分析，通過條款的具體內(nèi)容對建設項目的工程造價進行控制，限制在一個可控范圍內(nèi)。同時招標文件還應該對建設項目進行過程中的可能出現(xiàn)的特殊天氣和小概率事件做分析判斷，在條款中做相應約束，對建設項目的投資進行事前控制，防止影響造價不可控因素的發(fā)生。
與工程量清單固定總價合同相比，固定單價合同在前期的投資估算期時間不充裕的情況下，對建設方和承包方都較相對公平，也可以對建設期可能發(fā)生的不可預知的情況雙方可以風險共擔。承發(fā)包雙方在合同中應對固定單價合同的具體內(nèi)容進行詳細約定，避免可能出現(xiàn)的風險范圍和費用，同時應對出現(xiàn)合同約定的風險情況的價格確定的方法。對于合同中的固定單價的清單內(nèi)容應具體做好以下方面：
1、工程量清單的項目特征和工作內(nèi)容應盡可能的詳細和具體，這樣更有利于投標方報價，在后期出現(xiàn)與此清單相關的工作時，可與清單的工作內(nèi)容和項目特征進行對比確定綜合單價，減少雙方關于此項內(nèi)容的爭議。如果前期招標的工程量清單的項目特征和工作內(nèi)容不詳盡，在后期的實施過程中，甲乙雙方就會因界限劃分不清對價格確定產(chǎn)生分歧，這個確定的過程會造成人員、時間的成本增加，還會形成投資控制的不可控性。因此，建設項目前期的招標文件中的工程量清單的項目特征和工作內(nèi)容應充分反映本項工作的具體內(nèi)容及界限劃分，對暫時不能確定的因素也應該提供根據(jù)范圍報價的可能，使投標方的報價盡可能包括完成本項工作所有內(nèi)容。當然，具體實施時的情況是無法完全掌控的，因此在招標文件中，應確定合理的暫列金將不可預知的情況進行預先考慮進行投資控制。
2、清單模式下的綜合單價是指完成一個規(guī)定計量單位的分部分項工程量清單項目或措施項目所需的人工費、材料費、施工機械使用費和企業(yè)管理費與利潤，以及一定范圍內(nèi)的風險因素。風險因素會造成不可控的造價增長，由此影響建設項目的投資控制。如果在前期不進行約定風險因素的范圍，在建設后期就會造成投資不可控。
建筑工程在建設期間會受天氣、地質(zhì)、社會、人員的影響，不同的建筑工程又有不同的特性，例如工業(yè)建筑和民用建筑、公用建筑和居住建筑。不同的建筑在建設期間也會受其建筑形態(tài)、建設使用周期、資金情況的影響。因此建設項目在建設工程中除了建筑工程的直接費用之外，措施費用需要進行控制的情況更多。實際情況中會出現(xiàn)措施費包干的情況，這種情形對建設單位和施工單位都會有風險，相對來說，投標期的措施費報價相對保守，所以施工單位的風險更大。為了雙方的風險共擔和建設項目的順利開展，據(jù)實結(jié)算措施費會更合理，但同時也會形成措施費用結(jié)算期的增加，因此作為甲乙雙方在前期的約定就很重要，應盡可能將建設期的措施費用考慮到位，對暫時無法進行計取的措施費也應在暫列金中計取備用。
在建設工程的實際施工過程中會涉及諸多專業(yè)，各專業(yè)之間需要協(xié)調(diào)配合從而產(chǎn)生配合費用。配合的過程有可能會產(chǎn)生工期的延誤，人工窩工，機械的降效，這些都會造成工程的造價上漲。因此對在施工配合過程中產(chǎn)生的費用應在招標階段就通過相應條款將此項費用包括在綜合單價或包干措施費用中，這樣可以減少施工期不可控配合費用的發(fā)生和增加。
施工工序和工期的控制是進行建設項目投資控制在中期造價控制的重點。通過合理安排施工流水作業(yè)，保障人工、材料、機械最大效率的使用率，避免窩工、停工、浪費情況的出現(xiàn)。此項費用是浮動變化的，因此應在施工前期就審定施工組織設計，并按施工組織設計嚴格執(zhí)行，避免施工過程中出現(xiàn)工程造價增加，投資增高的情況發(fā)生。
建設項目的前期工作非常重要，前期的資料越細致，覆蓋面越廣，動態(tài)控制手段越多，施工中期可能發(fā)生的設計變更、簽證等情況就越少。簽證和變更是直接引起造價增加的情況，建設項目前期的工作再細致，也不可能完全避免簽證和變更的發(fā)生，因此除了做好前期資料的覆蓋面盡可能的廣之外，還應該在合同中編制針對清單漏項、新增工作內(nèi)容、設計變更、簽證等情況的解決條款，制定統(tǒng)一的處理原則，盡可能降低合同外造價。
建設項目的后期的投資控制主要集中在造價審計方面，對建設項目的造價進行合理的審計，是進行投資控制重要一環(huán)。這要求審計人員對建設項目的資料、與項目相關的文件、項目所在地造價文件等情況都能通盤考慮并針對本項目作出合理的審計。
建設項目的使用成本控制主要是建筑使用過程中運營管理的控制，好的管理可以節(jié)約建筑的使用成本。因此設計能可持續(xù)使用，節(jié)約資源的建筑在其使用過程中才能相對的節(jié)約成本，這也是此項目投資控制的最后階段。
1、支付倉庫租金計入管理費用：租金科目；
2、管理費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。
管理費用屬于期間費用，在發(fā)生的當期就計入當期的損失或是利益。
具體內(nèi)容包括：公司經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務招待費、稅金、技術轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費、財務報告審計費、籌建期間發(fā)生的開辦費以及其他管理費用。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
注冊師審計作為一種獨立的監(jiān)督活動，從行為角度，包括個體職業(yè)行為、群體職業(yè)行為、領導職業(yè)行為和組織職業(yè)行為，這些職業(yè)行為相互聯(lián)系、相互制約，構(gòu)成了注冊會計師審計的職業(yè)行為結(jié)構(gòu)。
注冊會計師審計的個體職業(yè)行為
注冊會計師審計是由審計委托者、審計者和被審計者及其他利益相關者共同參與和構(gòu)成的一種獨立的經(jīng)濟監(jiān)督活動。在這一經(jīng)濟監(jiān)督活動過程中，各參與方所獨自表現(xiàn)出的行為就是審計的個體職業(yè)行為，如審計委托者的委托行為、審計者的審計取證行為、被審計者的申請審計復議行為等，這些個體行為共同構(gòu)成審計群體職業(yè)行為的基礎。
心原理告訴我們，產(chǎn)生行為的直接原因是動機，而動機又是由內(nèi)在需要和外在所形成的。動機所產(chǎn)生的行為有其特定目標，這種目標一旦得到實現(xiàn)，便會產(chǎn)生新的動機；若目標得不到實現(xiàn)，則會調(diào)整需要，調(diào)整動機。這便構(gòu)成了某種個體職業(yè)行為的循環(huán)過程。在審計活動中，各種個體職業(yè)行為都有其特定的動機，有其內(nèi)在的需要。審計委托者的委托行為，由生產(chǎn)經(jīng)營活動、財務決策的需要所產(chǎn)生，如某由于變更注冊資本金的需要，便產(chǎn)生了委托注冊會計師對其資本進行驗證的審計委托行為，審計者接受審計委托行為是由于自身業(yè)務的需要。審計活動中個體職業(yè)行為多種多樣，其所賴以產(chǎn)生的內(nèi)在需要也就千差萬別。外在影響也是產(chǎn)生審計個體職業(yè)行為(動機)的重要原因。當然，產(chǎn)生審計個體職業(yè)行為的原因，既可能是內(nèi)在需要，也可能是外在影響，還可能是由兩方面原因共同使然。由于各種審計關系行為人具有自身特定的利害關系，其產(chǎn)生審計個體職業(yè)行為的動機就可能不盡合理，由此產(chǎn)生的審計個體職業(yè)行為也就不盡合理。審計個體職業(yè)行為的目標得以實現(xiàn)后便會有新的動機，由此產(chǎn)生新的個體職業(yè)行為；若目標未能得到或未完全能得到實現(xiàn)，行為主體就會調(diào)整起初的某種動機或調(diào)整由此產(chǎn)生的審計個體職業(yè)行為。
注冊會計師審計個體職業(yè)行為的核心是審計激勵。激勵是指一個有機體在追求某些既定目標時所表現(xiàn)出的愿望程度，它含有激發(fā)動機、鼓勵行為、形成動力之意。激勵可以促使人們?yōu)樽非蠼M織目標而作出最大努力，由此形成激勵理論。激勵理論中影響最大的是美國心理學家馬斯洛1943年在《人的動機理論》一文中提出的“需要層次論”(也稱“基本需要論”)。這種理論認為人有生理需要、安全需要、愛的需要、尊重的需要和自我實現(xiàn)的需要五種。通過對這五種需要的，馬斯洛得出一個重要結(jié)論：“我們把這些需要得到滿足的人叫做基本滿足的人。由此，我們可以期望這種人具有最充分、最旺盛的創(chuàng)造力。”激勵理論運用于審計工作中就構(gòu)成了審計激勵理論。對每一個審計行為個體進行激勵，便有利于促使其實現(xiàn)自己積極的行為目標。在審計活動中，無論審計關系中哪一種審計行為個體類型，每一層次的行為個體都應得到上一層次(領導層)行為個體的關心和支持，并對下一層次(下屬職工)予以關心和支持；下一層次對上一層次也同樣應予以協(xié)作和配合。這樣，就使每一行為個體處在最佳的行為狀態(tài)。另外，在不同類型的行為個體之間，也應相互予以信任和協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)共同目標。如被審計者應積極配合審計者的審計取證行為，審計者對被審計者也應給予充分的信任和尊重等。應該說，對審計行為個體進行激勵的方式多種多樣，如既可以進行上述多種需要的激勵，還可以進行期望激勵、目標激勵、信念激勵等。
此外，“公平理論”對審計個體職業(yè)行為的進一步科學化也是十分重要的?！肮嚼碚摗钡年P鍵涵義是：一個人對其所得的報酬是否滿意不是只看其絕對值，而是進行比較或比較，分析相對值。如果比率相等，則公平合理，從而感到滿意，心情舒暢，工作盡職盡責。否則，就會感到不公平，不滿意，進而影響工作情緒，降低工作效率和質(zhì)量。在審計活動中，個體職業(yè)行為既可能是某一個人的行為，也可能是某一審計環(huán)節(jié)抽象行為人的具體審計行為。所以，在審計個體職業(yè)行為中運用“公平理論”，表面上看涉及審計關系各方的行為人個人和每一具體審計環(huán)節(jié)抽象的行為人，但實際上只有行為自然人的個體職業(yè)行為才涉及“公平理論”的問題，因為唯其涉及按勞取酬的問題。當然，這里的行為自然人不只是審計主體，還包括審計委托者和被審計者。
注冊師審計的群體職業(yè)行為
各個具體的相互聯(lián)系、相互制約的審計個體職業(yè)行為構(gòu)成了審計的群體職業(yè)行為。群體職業(yè)行為的合理，能使審計活動從整體上提高效率和質(zhì)量。對于審計的群體職業(yè)行為，需要注冊會計師審計的群體動力、群體目標、群體規(guī)范、群體壓力、群體凝聚力和群體矛盾等。
心家柯特·盧因(K.Lewin)援引物理學中的力學指出，群體職業(yè)行為的驅(qū)動力在群體內(nèi)部強調(diào)重視每一個體的作用，認為群體環(huán)境會使個體職業(yè)行為發(fā)生有的變化。這種理論給我們以下啟示：審計活動作為一個由諸多方面參與的群體職業(yè)行為，其內(nèi)部存在一個此消彼長的力的結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)處在不斷的變化中，我們應該根據(jù)審計環(huán)境的不斷變化，認識掌握這種結(jié)構(gòu)變化的規(guī)律性，進而優(yōu)化這種結(jié)構(gòu)。
所有群體都有自己的群體目標，不論它是由組織規(guī)定的，還是自己制定的。沒有群體目標的群體是不存在的。群體目標著群體職業(yè)行為的方向、強度、持續(xù)時間等。審計的群體職業(yè)行為的目標就是高效率、高質(zhì)量地完成既定的審計項目或?qū)徲嬋蝿?。這一目標使得審計的群體職業(yè)行為有了共同達到的目的和要求，有了行動的方向，并可根據(jù)這一目標的具體和要求，調(diào)整群體職業(yè)行為的強度和力度，安排群體職業(yè)行為的具體過程。在實際工作中，審計群體目標的具體內(nèi)容根據(jù)具體審計活動和項目的不同而有所不同，而且具體目標的確定要考慮諸多因素。如注冊會計師的管理咨詢活動，其群體職業(yè)行為的目標就應根據(jù)委托者的要求、受托者的客觀條件以及管理咨詢的具體內(nèi)容等因素來確定。
凡是群體必有其獨特的行為規(guī)范，這種規(guī)范或有明文規(guī)定，或是約定俗成。在審計活動中，審計關系各方都應遵守其行為規(guī)范。如注冊會計師應按照獨立審計準則開展審計業(yè)務，被審計者也應依照審計及有關財經(jīng)法規(guī)處理好與審計人員等方面的關系。審計的群體規(guī)范對審計的群體職業(yè)行為具有至關重要的指導和約束作用。，我國的審計群體規(guī)范還不盡合理與健全，還有待于隨著的而不斷得到改進和完善。這既是審計實踐的需要，也是審計行為科學發(fā)展的標志。
任何群體中都存在著群體壓力，審計群體當然也不例外。這種壓力會對個體職業(yè)行為和群體職業(yè)行為產(chǎn)生特定的影響。這種影響多是積極的，對工作有益的。如注冊會計師所感受到的業(yè)務不精、知識不夠等精神壓力，可以促使其不斷進取、全力工作。但是，這種壓力有時也會產(chǎn)生一種反面作用，如害怕承擔風險責任，進而予以躲避等。另外，還有一種典型的表現(xiàn)，就是群體中的個體由此而產(chǎn)生的“從眾行為”。從眾行為可能會影響個體正常的思維活動，進而作出錯誤的判斷，導致錯誤行為。審計行為科學需研究審計群體壓力的內(nèi)容結(jié)構(gòu)，使其積極作用得到充分發(fā)揮，消極作用得以抑制和消除。
審計的群體凝聚力反映審計群體對其成員的吸引力和成員之間相互的吸引力。凝聚力大的審計群體，其成員就有強的“歸屬感”，其工作效率就高，戰(zhàn)斗力則強。審計的群體凝聚力受諸多因素的影響，如審計群體職業(yè)行為目標、群體中的“核心”人物、群體成員的思想意識、群體內(nèi)沖突及其解決情況等因素都會影響審計的群體凝聚力。審計行為科學需要研究這些因素及其變化對群體凝聚力的影響的方向及強度，以不斷增強這種凝聚力量。
審計的群體沖突反映審計群體內(nèi)成員之間的矛盾。行為科學在研究群體沖突時，往往只注意到其消極作用，即導致不團結(jié)，降低工作效率質(zhì)量，造成經(jīng)濟乃至其他方面的損失等。事實上，一定程度的沖突還有其建設性的積極意義，如可以促進發(fā)現(xiàn)問題，開展業(yè)務競爭等。當然，對于沖突達到較大程度，其產(chǎn)生的作用往往是消極的、破壞性的，就應通過相應的有效措施予以解決。在審計活動中，審計群體內(nèi)各行為個體之間會存在諸多矛盾，并在適當時機會表現(xiàn)出來形成群體沖突。審計行為科學的課題之一就是研究審計群體沖突的不同類型和性質(zhì)，對建設性的沖突進行引導以發(fā)揮其積極作用，對破壞性的沖突進行預防和消除。
注冊師審計的領導職業(yè)行為和組織職業(yè)行為
領導職業(yè)行為是領導者和引導行為人為完成群體職業(yè)行為目標而努力的一種導向行為。
審計的領導職業(yè)行為是表現(xiàn)在審計活動中的領導職業(yè)行為。在審計行為中，審計的領導職業(yè)行為既要影響審計的個體職業(yè)行為，又要影響審計的群體職業(yè)行為，反之亦然。但總的說來，在三者中，審計的領導職業(yè)行為更能發(fā)揮關鍵作用。審計領導職業(yè)行為需要的也包括諸多方面，但核心是審計領導職業(yè)行為的有效性。審計領導職業(yè)行為的有效性是指審計的領導職業(yè)行為在影響和引導行為人為實現(xiàn)群體目標而努力時在多大程度上發(fā)揮其應有的作用。審計行為科學要求審計的領導職業(yè)行為具有與其實現(xiàn)的目標相適應的有效程度。在行為科學中，關于影響領導職業(yè)行為有效性的因素，國外學者提出了“三因素情景論”、“五因素論”、“三能力論”等多種觀點。就審計的領導職業(yè)行為而言，影響其有效性的因素，我們認為主要有以下幾個方面：一是審計行為領導者的個人素質(zhì)。審計行為領導者不僅包括審計主體行為的領導者，還包括審計委托者行為和被審計者行為的領導者，即審計關系各方的與審計行為有關的領導者。二是被領導者的綜合情況。被領導者實際就是審計行為個體及其所形成的群體，被領導者的綜合情況是上述審計的個體職業(yè)行為和群體職業(yè)行為的合理性與有效程度。三是審計行為領導者在實施領導職業(yè)行為時所處的環(huán)境及其變化。這種環(huán)境從內(nèi)容上講，包括環(huán)境、環(huán)境、文化環(huán)境；從影響的速率上講，有宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。
關鍵詞：房地產(chǎn)項目管理；風險
房地產(chǎn)行業(yè)是一個政策敏感度高、投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、對國民經(jīng)濟增長影響顯著的行業(yè)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又具有風險高和風險種類多的特點，房地產(chǎn)業(yè)是一個復雜的行業(yè)，匯集了各種矛盾，研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功實施以及國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要影響。
房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中參與眾多，每個參與方都面臨著追多風險，每種風險都可能影響到項目的開發(fā)進展、質(zhì)量管理及安全控制，從而造成損失，降低收益。因此如何清醒的認識風險、有效的控制風險，逐漸成為項目開發(fā)過程中著重需要關注的問題。雖然不同參與方在同一開發(fā)階段的風險內(nèi)容不同，但同時有潛在的存在互動關系，如能準確、全面了解和掌握這些風險互動關系，并加以利用，就能降低項目開發(fā)風險，減少項目開發(fā)風險控制成本。本文基于此對房地產(chǎn)項目的風險進行了簡單的分析，并在此基礎上建立各參與方之間的風險互動關系，同時基于互動關系提出具體的風險管理措施。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各參與方的風險內(nèi)容分析
1、房地產(chǎn)企業(yè)風險具體內(nèi)容分析
（1）開發(fā)項目的定位風險。項目定位是決定項目開發(fā)成敗的關鍵，準確的市場定位往往能夠事半功倍，如果市場定位不準確，對市場預測分析出現(xiàn)偏差或者項目定位的指導思想出現(xiàn)較大的失誤，往往導致一錯而全盤皆輸。
（2）資金支持能力風險。近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的“瘋狂”發(fā)展，我國實行了從緊貨幣政策，嚴格限制開發(fā)貸款的發(fā)放，金融政策的調(diào)控對于開發(fā)方意味著融資風險，導致企業(yè)資金鏈吃緊，這對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以及實力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)是一個非常嚴峻的考驗。項目開發(fā)能否按期完成甚至提前完成，取決于開發(fā)方的資金支持能力，一旦開發(fā)方的資金籌措和融資遇到困難，都會對項目開發(fā)造成很大的影響，表現(xiàn)為對大經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展形式把握不準確，而對自身的籌融資能力盲目樂觀等。
（3）“政府”風險。“政府”風險涵蓋政府相關職能部門的管理和相關政策所帶來的風險，管理部門的公平性、公正性的不統(tǒng)一，政策的變化性、間斷性和不完善性的存在，對于企業(yè)來說，影響都是非常大的。如果企業(yè)對相關部門的工作程序不熟悉，對主要的相關法律法規(guī)不了解，而發(fā)生違規(guī)操作的投機行為或盲目推動工作進程。
（4）質(zhì)量風險。質(zhì)量風險是多方面的，不僅僅是指項目實體本身的質(zhì)量缺陷，還包括項目品質(zhì)、設計質(zhì)量、銷售服務和物業(yè)管理的質(zhì)量等等。在項目規(guī)劃階段由于市場定位不準、經(jīng)濟技術分析失誤，只追求利潤，而忽視市場需求，出現(xiàn)品質(zhì)定位與銷售價格不統(tǒng)一的質(zhì)量問題；在設計階段，為減少投資，降低施工難度，向設計單位提出違反設計規(guī)范和標準的要求，或者設計單位自身實力原因出現(xiàn)設計缺陷，出現(xiàn)的質(zhì)量問題；在施工階段，盲目要求施工單位搶時間搶進度，造成的質(zhì)量風險。
（5）項目建設的“創(chuàng)新”風險。在當前的市場形勢和經(jīng)濟形式下，由于國家的凋控政策加強，項目開發(fā)建設的土地投放、銀行貸款條件都受到更為嚴格的控制，房地產(chǎn)開發(fā)方的生存空間被壓縮，因此在有限的資源條件下，開發(fā)企業(yè)要想立于不敗之地，而且能夠保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，獲得既定的利益就必須不斷的創(chuàng)新，顯示出自身項目與周邊項目的“獨特性、新穎性”，但是如果不做好基本功，盲目的追求新、奇、特，也是極具風險的。
2、勘察設計單位風險具體內(nèi)容分析評價
勘察設計工作是建設投資中的關鍵性工作，也是項目開發(fā)的基礎，其質(zhì)量的好壞直接關系到投資的多少，項目的安全性，項目后期運行成本，對項目投資后的收益起到?jīng)Q定性作用。盡管勘察設計只是項目整個開發(fā)建設過程的一部分，但卻起著舉足輕重的作用，直接影響到建筑使用功能、安全性能及經(jīng)濟性。
（1）地質(zhì)勘探風險。工程項目的設計、施工是根據(jù)已查明的工程地質(zhì)和水文條件及現(xiàn)場的勘察資料進行的，包含著很多不確定性，受到人員專業(yè)技能、現(xiàn)場實際條件的限制。例如：地下出現(xiàn)未探測到的障礙物而引起工期延誤，投資增加。
（2）圖紙設計風險。設計是一個復雜的創(chuàng)作過程，必須遵循一定的程序規(guī)律，即方案階段―初步設計―施工圖設計。優(yōu)秀的設計都是經(jīng)過反復的討論修改才能最終形成，一步到達施工圖的水平不可能設計出優(yōu)質(zhì)的方案。有些設計單位責任心不強，為趕進度或降低設計成本，或者設計單位本身技術能力有限，發(fā)現(xiàn)不了設計方案中的缺陷，導致設計方案的編制考慮不充分、不細致、不完善，而致使圖紙出現(xiàn)遺漏，甚至是重大的失誤，后期服務又銜接不上，直接導致影響項目施工質(zhì)量，同時又影響項目的工期進度。
3、審計單位風險具體內(nèi)容分析評價
（1）行為責任風險。審計人員出現(xiàn)失職行為，對于工作中應該嚴格審查的項目不進行審查，或不進行嚴格審查導致資金超付。
（2）專業(yè)技能風險。有時盡管審計人員履行了合同中的工作職責，但由于本身專業(yè)技能的限制，并不一定能取得應有效果。新工藝、新材料也是層出不窮，并不是每一位審計都能準確、及時、全面地掌握所有相關產(chǎn)品和材料的市場價格。
（3）職業(yè)道德風險。有些審計人員立場不堅定，缺乏職業(yè)道德、喪失原則，被施工單位拉攏腐蝕而甘愿為施工單位的不合理要求服務；還有個別審計人員本身就動機不純、心術不正，給施工單位制造各種各樣的麻煩，以實現(xiàn)自己吃拿卡要的目的，拋棄了審計人員從業(yè)原則，謀求私利而犧牲工程利益。
4、監(jiān)理單位風險具體內(nèi)容分析評價
（1）行為責任風險。監(jiān)理工程師發(fā)生失職行為，對于工作中應該實行檢查的項目，不作檢查或不按規(guī)定進行檢查，或者重要部位施工應該進行旁站，而不去旁站或旁站不徹底，使工程留下質(zhì)量隱患或造成損失。
（2）工作技能風險。有時盡管監(jiān)理工程師履行了工作職責，但由于本身專業(yè)技能的限制，并不一定能取得應有效果。工程技術發(fā)展更替迅速，新工藝、新材料、新做法層出不窮，監(jiān)理工程師不可能及時、全面地掌握所有相關知識和技能。
（3）技術資源風險。在施工過程中，監(jiān)理工程師按照正常的程序和方法，對施工過程進行了監(jiān)督和檢查，并未發(fā)現(xiàn)任何問題，但仍有可能出現(xiàn)混凝土強度未達到要求，某些部位因振搗不夠出現(xiàn)麻面、孔洞等缺陷，這些問題在施工過程中無法及時發(fā)現(xiàn)，直到成型以后才能暴露。有一些質(zhì)量問題需要經(jīng)過一定的時間才能發(fā)現(xiàn)，由于技術能力原因，不能保證所有問題監(jiān)理工程師都能在第一時間發(fā)現(xiàn)，另外由于人力和技術能力的限制，監(jiān)理工程師不可能對施工過程中的所有環(huán)節(jié)和部位都進行細致而全面的檢查。
5、施工單位風險具體內(nèi)容分析評價
施工單位是開發(fā)項目能否順利實現(xiàn)的關鍵環(huán)節(jié)，也是蘊藏風險最多最復雜的環(huán)節(jié)，常見的風險有：
（1）企業(yè)管理風險。企業(yè)內(nèi)部管理不到位，資金周轉(zhuǎn)困難，或者資產(chǎn)負債率過高造成資不抵債或虧損的經(jīng)營風險，因選擇企業(yè)制度、組織體系、激勵機制不當而運作困難或增大內(nèi)耗的體制風險，對管理人員任用不當，人才使用不充分或者用人制度不完善導致人才流失，員工整體素質(zhì)較低，項目經(jīng)理不稱職，工人工作效率低下等用人風險。
（2）項目施工風險。施工單位出于自身利益考慮，或者管理者責任心不強，導致不合格的材料使用到工程中或者沒有達到質(zhì)量要求的施工環(huán)節(jié)驗收通過的質(zhì)量風險，由于管理的問題，計劃安排不合理、材料供應不及時、質(zhì)量不合格而返工、施工人員不足等原因，導致工程不能按期完成的進度風險，施工現(xiàn)場因防護不到位或監(jiān)管不到位，導致出現(xiàn)安全事故，造成損失的安全風險。
二、基于各參與方互動關系的風險管理理論
房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各參與方都存在互動關系，并且與各方的互動都是雙向的。
1、風險管理概述
風險管理是指經(jīng)濟單位或?qū)嶓w根據(jù)工作內(nèi)容對實際工作中遇到的或者可能遇到的風險進行分類、分析評價，在此基礎上建立管理體系，制定有效的控制措施和處置對策，有效地應對風險，以規(guī)避或減少風險可能帶來的損失，保障項目安全的科學管理方法。互動關系下的風險管理是指在進行風險分析評價時，考慮各風險方在風險內(nèi)容上是否存在關聯(lián)，并采取相應措施和處置對策，已達到合理控制和規(guī)避風險，降低損失的目的。
2、基于互動關系的風險管理原則
以減少最大可能降低損失為主要原則，盡可能完全消除不允許風險和重大風險發(fā)生的可能；如果不能消除不允許風險和重大風險，應采取降低風險的措施：努力消除中度風險發(fā)生的可能；控制可容許的風險和可忽略的風險。充分考慮風險之間的互動關系，并結(jié)合風險互動關系內(nèi)容，建立風險互動管理體系，規(guī)范、系統(tǒng)、科學的對所有風險進行管理。
3、基于互動關系的風險控制和處置對策
（1）風險回避。是在對一些開發(fā)項目進行全面的分析評價后，放棄某些風險過大的項目開發(fā)。一般來說，風險回避是一種消極被動的處置對策，在實際經(jīng)營過程中普遍存在著各種各樣的風險，想完全回避風險是不可能的。
（2）風險損失控制。是一種積極主動的風險處理手段，既然風險難以完全避免，就應該采取措施面對風險，具有較強的社會現(xiàn)實性，可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失降到最小。
（3）風險分離。是通過多種施工方案、多樣化資金來源、增加分包單位數(shù)量以及擴大經(jīng)營范圍等將所承受的風險進行分離，以減少風險的最大預期損失，降低風險。
（4）風險分散。是將企業(yè)承擔風險的單位增多或擴大，通過擴大企業(yè)自身規(guī)模或者業(yè)務范圍來加大受風險面，增強抵御風險能力。
（5）風險轉(zhuǎn)移。風險轉(zhuǎn)移就是將風險轉(zhuǎn)嫁，將自身不能或不愿承擔的風險通過一定的合理方式轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)由他人承擔或分擔，從而降低自身的風險。
4、基于互動關系下各參與方風險管理應注意的問題
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為風險的主要承擔者，其風險職能貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)所有的階段，整個過程，從最初的選址到最后銷售，每一個階段、每一個環(huán)節(jié)都充滿了風險，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要高度重視過程中的風險管理工作，為減低開發(fā)風險，應注意的問題主要有以下幾方面：充分做好市場前期調(diào)研工作，明確項目開發(fā)的定位和目標，為項目的順利開展打好基礎；完善規(guī)劃設計，選擇合理、實用的設計方案，明確客戶所需求的區(qū)域品質(zhì)和使用功能，完善房屋套型、配套設施和區(qū)域環(huán)境形式；優(yōu)選物業(yè)管理單位，物業(yè)管理水平應與項目定位水平匹配，將銷售對象與物業(yè)管理一起定位，在選擇物業(yè)公司按照前期定位擇優(yōu)招標選用，使業(yè)主得到應有的服務；銷售完成后的服務保障要細致到位。
（2）對勘察設計單位、監(jiān)理單位、施工單位和物業(yè)管理單位的選擇和管理上，開發(fā)方要著重做好以下幾方面工作：加強前期的考察和比較，通過招投標工作，做好資質(zhì)和施工能力的審查，做好履約能力的調(diào)查；加強合同控制和限制作用，通過嚴格的合同約定，進行風險回避或轉(zhuǎn)移，并提高相關方的工作責任心和責任意識；尊重各方的工作內(nèi)容和行業(yè)規(guī)范，不隨意的對對方的工作指手畫腳，任意干涉，同時不要求相關方做違反法律法規(guī)和相關規(guī)范的事情；加強與各方的溝通協(xié)調(diào)，對存在的問題與相關方及時進行溝通，以便及時進行改正和完善，避免產(chǎn)生嚴重問題和造成重大損失。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期長，投資規(guī)模大，涉及面廣，在房地產(chǎn)開發(fā)各階段以及各參與方之間均存在著風險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中各參與方風險的研究是一個非常系統(tǒng)的工程，它包含了風險識別、風險評價和風險防范等諸多方面，開發(fā)企業(yè)在風險防范中必須有效地利用風險互動關系，通過完善的管理體系和相應的管理制度，才能規(guī)避或降低所面臨的開發(fā)風險。
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)風險方面的研究也只是起步階段，隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，各種制度的不斷健全，房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭的日益加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行風險系統(tǒng)管理變得非常必要。在這個縝密的系統(tǒng)里必須將風險管理的各要素有機的組成綜合體。企業(yè)只有系統(tǒng)、全面的掌握房地產(chǎn)開發(fā)過程中各方面的風險，并根據(jù)風險發(fā)生的幾率以及可能產(chǎn)生的后果，制定專門的應對措施，合理運用風險互動管理體系，并在日常的工作中不斷完善這個體系，以降低項目開發(fā)過程中的風險，確保項目開發(fā)目標的順利實現(xiàn)。
