發(fā)布時(shí)間：2023-09-11 17:26:48
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)法律法規(guī)條款樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
一、二手房交易過程中“陰陽(yáng)合同”的表現(xiàn)形式及成因
二手房交易過程中，買賣雙方當(dāng)事人往往為了達(dá)到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽(yáng)合同”?！瓣幒贤斌w現(xiàn)的是買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽(yáng)合同”則根據(jù)需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場(chǎng)上“陽(yáng)合同”主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一種是通過填寫低于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的為降低買賣合同標(biāo)的，從而達(dá)到少納稅的目的。另一種是將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給銀行，達(dá)到以申請(qǐng)更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個(gè)人所得稅的城市，將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的是減少未來房屋的成交差額以期達(dá)到減稅的目的。為此，同一宗房產(chǎn)交易卻簽訂了多份成交價(jià)格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。
“陰陽(yáng)合同”在二手房交易市場(chǎng)中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽(yáng)合同差價(jià)可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購(gòu)買未滿5年的非普通住宅實(shí)際交易價(jià)在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價(jià)為160萬元（陽(yáng)合同），差價(jià)達(dá)到了60萬元。按規(guī)定需要交納營(yíng)業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個(gè)稅1.5%，共計(jì)10.1%，則陰陽(yáng)合同避稅達(dá)到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽(yáng)合同”分食本該屬于國(guó)家財(cái)政的稅金。申請(qǐng)貸款時(shí)，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價(jià)為280萬元（陽(yáng)合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時(shí)，這無疑會(huì)給銀行增加經(jīng)濟(jì)損失，而在房?jī)r(jià)下降時(shí)，銀行的損失會(huì)更大。
其次，當(dāng)事人雙方法律意識(shí)淡薄，違法成本過低。國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定過于模糊，沒有對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)條款進(jìn)行合理的司法解釋。“陰陽(yáng)合同”是典型的雙方惡意串通損害國(guó)家利益的行為，根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。但是，由于損害的是國(guó)家利益，在民事關(guān)系上，無人代表國(guó)家作為受害人來追究合同當(dāng)事人的民事責(zé)任，因此只能眼睜睜地看著國(guó)家利益不斷受到侵害。
再次，現(xiàn)有房屋成交價(jià)格申報(bào)制度的不完善和房?jī)r(jià)評(píng)估操作的復(fù)雜性、隨意性造成“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象禁而不止。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細(xì)則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。
相關(guān)主管部門對(duì)二手房交易中買賣雙方價(jià)格申報(bào)有一套評(píng)估制度，例如請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)或依托計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生交易的二手房進(jìn)行評(píng)估。但評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)因追求經(jīng)濟(jì)利益，無原則地迎合當(dāng)事人的要求，造成對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值的不公正。而采取機(jī)評(píng)手段時(shí)，稅務(wù)主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評(píng)稅系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)制定得過低，在二手房過戶時(shí)，因合同價(jià)高于計(jì)算機(jī)估價(jià)，以合同價(jià)為征稅基準(zhǔn)；低于計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)的，以計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)為征稅基準(zhǔn)，即“就高不就低”，這就導(dǎo)致了投機(jī)者有機(jī)可乘。
二、二手房陰陽(yáng)合同的危害及風(fēng)險(xiǎn)
“陰陽(yáng)合同”不僅損害國(guó)家稅收利益，造成國(guó)家稅收的流失，動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，而且擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，影響國(guó)家宏觀調(diào)控手段的實(shí)施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國(guó)家和相關(guān)部門了解市場(chǎng)和出臺(tái)相關(guān)措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實(shí)，相關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)的了解就越真實(shí)，出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施時(shí)就會(huì)更加有針對(duì)性，更加有效果。陰陽(yáng)合同導(dǎo)致二手房交易市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)反映失真，不利于國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)有效的宏觀調(diào)控。
買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款的風(fēng)險(xiǎn)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購(gòu)入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來，其實(shí)并沒有“省”多少錢，甚至還會(huì)變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關(guān)法規(guī)上講，應(yīng)當(dāng)以備案轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為準(zhǔn)，登記備案的行為是一種行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實(shí)的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當(dāng)事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實(shí)意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點(diǎn)。另外，買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同進(jìn)行偷稅的行為，被有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)查實(shí)，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴(yán)重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
三、二手房“陰陽(yáng)合同”的防范與對(duì)策
要杜絕交易過程中“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，必須采取針對(duì)性的措施。
首先，司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽(yáng)合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認(rèn)識(shí)到“陰陽(yáng)合同”的危害，自覺抵制“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護(hù)。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽(yáng)合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關(guān)條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認(rèn)那份有中介見證的合同，納稅人對(duì)“陰陽(yáng)合同”的合法性有恃無恐，這也導(dǎo)致了“陰陽(yáng)合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)充條文，針對(duì)這種“陰陽(yáng)合同”，只承認(rèn)經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護(hù)。
其次，各管理部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定管理細(xì)則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。例如房管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對(duì)一些有資質(zhì)、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對(duì)于一些無資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽(yáng)合同”的中介堅(jiān)決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評(píng)估等業(yè)務(wù)。同時(shí)建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權(quán)益。稅務(wù)管理部門及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)，因?yàn)榧{稅的多少是“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評(píng)估價(jià)格與實(shí)際價(jià)格差距過大的情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該加大對(duì)納稅人這種通過簽訂“陰陽(yáng)合同”偷稅行為的處罰力度。對(duì)那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽(yáng)合同”而偷逃稅者，除了讓其補(bǔ)稅之外還應(yīng)該處以重罰，讓其得不償失。虛報(bào)房?jī)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽(yáng)合同”存在的問題、危害、法律責(zé)任公之于眾，提高老百姓的自我保護(hù)與法律意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，維護(hù)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽(yáng)合同.商業(yè)文化.2012.23
關(guān)鍵詞：土地；開發(fā)利用；經(jīng)濟(jì)建設(shè)；最大效益
土地作為城鎮(zhèn)建設(shè)的載體和基本條件，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為活躍的生產(chǎn)要素，土地開發(fā)與利用的狀況，直接關(guān)系到城鎮(zhèn)化建設(shè)與發(fā)展的空間、潛力和方向，土地的開發(fā)利用直接為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。
安圖縣位于吉林省東部，延邊州西南部，長(zhǎng)白山地區(qū)，地理位置優(yōu)越，是長(zhǎng)吉圖地區(qū)重要的交通樞紐。長(zhǎng)吉圖的大力發(fā)展給安圖縣帶來了大量的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。安圖縣經(jīng)濟(jì)正處于由粗放型向集約型增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，實(shí)行行政劃撥與有償出讓的雙重土地分配制度，土地、房產(chǎn)管理制度尚未完善，大量建設(shè)項(xiàng)目用地基本采用無償?shù)男姓潛?，城市土地利用在新舊體制過渡中存在著諸多問題。
一、安圖縣土地開發(fā)利用存在的問題
統(tǒng)觀安圖縣土地開發(fā)利用的情況，總體上是規(guī)范有序，成效明顯，較好地解決了有限土地與持續(xù)發(fā)展的問題，但同時(shí)存在的問題也是顯而易見的。
規(guī)劃水平有待提高。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，安圖縣的土地開發(fā)利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。
土地資源數(shù)量有限，導(dǎo)致發(fā)展開發(fā)利用空間的限制。
二、對(duì)土地開發(fā)利用的建議
土地規(guī)劃與開發(fā)利用如何能更好的為經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展服務(wù)將成為我們思考的重大問題。
（一）經(jīng)營(yíng)城市，發(fā)揮土地資源最大效益
加大土地基礎(chǔ)性開發(fā)力度，抓住一切發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)與地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)接軌。特別要加大規(guī)劃框架內(nèi)城市道路和區(qū)域道路的建設(shè)力度，通過城市內(nèi)道路的建設(shè)帶動(dòng)土地的開發(fā)與利用，以提高土地價(jià)值，增加政府收益。
（二）政策扶持，降低開發(fā)成本促進(jìn)土地有效開發(fā)和高效利用
1. 實(shí)行地價(jià)與投資強(qiáng)度掛鉤。規(guī)定不同行業(yè)應(yīng)達(dá)到的投資強(qiáng)度（企業(yè)投資總額與所需土地面積之比）標(biāo)準(zhǔn)。如果企業(yè)投資強(qiáng)度比該行業(yè)投資密度標(biāo)準(zhǔn)高幾個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)就按基準(zhǔn)地價(jià)同比下降幾個(gè)百分比；相反，地價(jià)就按基準(zhǔn)地價(jià)上升若干個(gè)百分比。
2. 對(duì)關(guān)鍵性企業(yè)實(shí)行特殊優(yōu)惠。對(duì)于國(guó)際國(guó)內(nèi)知名公司，擁有尖端技術(shù)以及帶動(dòng)性、聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)的大公司或在形成產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵性企業(yè)，則可以在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再度優(yōu)惠，甚至收取象征性地價(jià)。
（三）精心策劃，提高工業(yè)用地的利用效益
安圖縣位于山區(qū)，四面環(huán)山。導(dǎo)致安圖縣城區(qū)土地的發(fā)展空間有一定限制，如何提高工業(yè)用地的利用效益就成為至關(guān)安圖縣經(jīng)濟(jì)能否再上一個(gè)臺(tái)階的關(guān)鍵問題之一。
1. 建立土地利用綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)擬引進(jìn)項(xiàng)目要建立科學(xué)完備的制度。建議政府成立專家評(píng)審委員會(huì)，以量化的標(biāo)準(zhǔn)招商評(píng)商，規(guī)范土地供應(yīng)。
2. 建立公告制度。擬引進(jìn)項(xiàng)目的有關(guān)土地利用情況進(jìn)行公告，以利于監(jiān)督，建議對(duì)工業(yè)用地的出讓價(jià)格、開發(fā)期限和投資強(qiáng)度，以合同形式予以約定，并嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于占地面積較大的項(xiàng)目要根據(jù)總體規(guī)劃，分期供地，限期建成。供地價(jià)格隨項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程逐步調(diào)整，以防“圈地”行為。
（四）謹(jǐn)慎試點(diǎn)，形成土地收購(gòu)儲(chǔ)備、開發(fā)、供應(yīng)的良性機(jī)制
土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制是加強(qiáng)上一級(jí)政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)開發(fā)和供應(yīng)，有序?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，深化土地利用制度改革的一條有效途徑。
1. 延續(xù)“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”的功能，擴(kuò)大“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”的效應(yīng)。
根據(jù)政府賦予土地收購(gòu)儲(chǔ)備的基本職能指導(dǎo)思想，確保政府土地收益，改進(jìn)土地供應(yīng)方式、調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)。
2. 探索結(jié)合“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”的“新老聯(lián)動(dòng)”城鎮(zhèn)建設(shè)新路子。
城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)該按照規(guī)劃布局區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源條件、人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，利用“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”運(yùn)作手段，實(shí)施“人口集中、產(chǎn)業(yè)聚集、土地集約利用”，參與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)性開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目開發(fā)等方面的投資和建設(shè)。
3. 建設(shè)土地收購(gòu)儲(chǔ)備與城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合的新機(jī)制。通過完善土地市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，改變舊城區(qū)改造滯后、零星建設(shè)、資金短缺等現(xiàn)狀，推進(jìn)城市高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)、高水平建設(shè)，形成合理有序、規(guī)模開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的城鎮(zhèn)建設(shè)模式。
（五）集思廣益，提高土地利用的決策水平
建立土地利用聽證制度。首先成立縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作班子，控制土地出讓價(jià)格和批租節(jié)奏。其次，建立土地利用聽證制度專家?guī)?，?duì)于每一個(gè)土地利用和出讓方案的評(píng)估，專家提出專業(yè)評(píng)估意見最后報(bào)主管部門決策。以這個(gè)評(píng)估為基礎(chǔ)，決定土地批準(zhǔn)或進(jìn)入公開招標(biāo)掛牌程序。確定土地招標(biāo)拍賣的基價(jià)，以發(fā)展的眼光、平衡的觀點(diǎn)、互動(dòng)的思路確定價(jià)格，調(diào)控開發(fā)。
（六）爭(zhēng)取政策支持，修編土地利用規(guī)劃，確定用地規(guī)模，解決建設(shè)用地指標(biāo)缺口，奠定合理利用土地資源的基礎(chǔ)
目前的土地利用規(guī)模編制，以人口來確定建設(shè)用地的規(guī)模，而實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)建設(shè)速度也快，建設(shè)用地需求量也大。各級(jí)政府編制中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，都要有明確的目標(biāo)。
（七）正視現(xiàn)實(shí)，規(guī)劃建設(shè)出勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)區(qū)
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過升級(jí)換代，特別是木材加工產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間進(jìn)一步擴(kuò)大。例如安圖縣的亞鑫木材廠，將安圖的產(chǎn)業(yè)資源與其他大城市的市場(chǎng)資源，甚至是國(guó)際資源有機(jī)的整合在一起，形成一條龍產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)也形成了一個(gè)可持續(xù)的動(dòng)力源和利潤(rùn)源。建立勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)區(qū)另一個(gè)重要作用是解決了安圖縣城市化進(jìn)程中農(nóng)民工和下崗失業(yè)人員的再就業(yè)問題。這不僅是社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，也是城市化建設(shè)成功與否的關(guān)鍵問題。批租土地的時(shí)候可以考慮把安置多少當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力作為確定土地出讓價(jià)格的依據(jù)之一。
（八）切實(shí)保護(hù)耕地和草場(chǎng)，合理利用土地，為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展保留足夠的土地
土地是人類賴以生存、發(fā)展的重要資源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有關(guān)法律法規(guī)條款，遵循土地利用的相關(guān)法律法規(guī)程序，切實(shí)保護(hù)耕地和草場(chǎng)，有序、有效的利用土地資源。
1. 對(duì)于規(guī)劃控制的耕地、草場(chǎng)保護(hù)區(qū)域，設(shè)立開發(fā)建設(shè)的警戒線，并在相關(guān)規(guī)劃圖上予以表明，予以公告。
2. 加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的管理，必須符合土地利用的總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，必須依法辦理土地登記，不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地的建設(shè)用途，流轉(zhuǎn)土地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)。
3. 土地批租要納入法律程序，政府要加強(qiáng)對(duì)土地上一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，土地批租要著重看項(xiàng)目、看實(shí)力、看吸勞、看前景，價(jià)格要有合理的取值，不要一味的看出讓價(jià)格，防止“圈地”行為。
4. 控制增量，盤活有量，即在繼續(xù)控制好總量的同時(shí)，重在優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，對(duì)閑置土地根據(jù)《土地管理法》采取限期開發(fā)、調(diào)整供地價(jià)格、回收等措施，督促其分期分批盡快開發(fā)。
5. 嚴(yán)控征地權(quán)，嚴(yán)格按照《土地管理法》規(guī)定的征地審批權(quán)限征用土地。建立征地審批責(zé)任制，責(zé)任層層落實(shí)，違者予以從重處罰。
摘 要:我國(guó)實(shí)行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交易。學(xué)者認(rèn)為,能作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出資的只能是國(guó)有土地使用權(quán),從而,否定了集體土地使用權(quán)出資的適格性。在資源稀缺約束條件下,企業(yè)發(fā)展需要諸如集體土地使用權(quán)之類的稀缺資源,而稀缺資源要成為能帶來剩余價(jià)值的資本也離不開企業(yè)這種高效的經(jīng)濟(jì)組織。
關(guān)鍵詞:集體土地使用權(quán);出資;構(gòu)成要件
中圖分類號(hào):D923.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1004-1605(2010)04-0060-06
土地是人類賴以生存的基礎(chǔ),具有資本價(jià)值。由于土地的有限供給及人口的增長(zhǎng),其資本價(jià)值不僅可以與通貨膨脹同步增長(zhǎng),而且實(shí)質(zhì)上能夠增值。我國(guó)實(shí)行土地公有制,土地公有可以實(shí)現(xiàn)資源的公平分配,保障民眾共享國(guó)家資源,還可以防止土地資源的過于集中。然而,現(xiàn)實(shí)生活中卻又面臨著土地遭受破壞,資源無序利用肆虐的難題。在資源稀缺的約束條件下,面對(duì)著人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求,如何更有效率地利用現(xiàn)有土地資源,使其能被流動(dòng)到效用更高的人手中,從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的最大化?考察合伙、獨(dú)資企業(yè)、外商投資企業(yè)及公司法這些不同組織體的社會(huì)條件和立法目的,我們獲得了一個(gè)啟示:在我國(guó)未來公司立法中,不僅需要接納更多具有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)用于出資,將資本增值功能作為衡量法律意義上資本內(nèi)涵的靈魂,同時(shí)還要改變現(xiàn)行法規(guī)條款內(nèi)容簡(jiǎn)陋的狀況。
一、集體土地使用權(quán)出資的現(xiàn)狀
我國(guó)實(shí)行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交流,從而能夠保障國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調(diào)控,遏制土地投機(jī)現(xiàn)象。但土地所有權(quán)不能出資,并不意味著土地所有者不可以作為出資主體。國(guó)家可以在土地一級(jí)市場(chǎng)上,將被土地所有權(quán)包容了的土地使用權(quán)作價(jià)出資入股,在二級(jí)市場(chǎng)上,土地使用權(quán)人通過向國(guó)家支付出讓金的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。而劃撥土地使用權(quán)若作價(jià)出資入股,則需要補(bǔ)充土地使用權(quán)出讓手續(xù),補(bǔ)繳出讓金。有學(xué)者認(rèn)為,按照我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定,能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán),因此,如果集體組織要以集體所有的土地對(duì)外出資,則必須首先將集體土地通過國(guó)家征收的途徑變?yōu)閲?guó)有土地,再?gòu)膰?guó)家手里通過土地出讓的方式獲得國(guó)有土地的使用權(quán),然后,才能進(jìn)行有效的投資。[1]學(xué)者的上述觀點(diǎn)實(shí)際上是否認(rèn)了集體土地使用權(quán)出資的適格性。
正是在這種嚴(yán)格的土地管理制度的背景下,廣大農(nóng)村規(guī)避法律、法規(guī)的行為日益增多。在工業(yè)化進(jìn)程中,集體經(jīng)濟(jì)組織為了獲得經(jīng)濟(jì)利益,只能靠出租廠房、鋪位等房產(chǎn)。法律對(duì)出租建設(shè)在集體非農(nóng)業(yè)用地之上的房產(chǎn)的行為還是保護(hù)的。但是,集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力有限,于是,集體經(jīng)濟(jì)組織便與投資者簽訂合同,約定由集體組織出地,投資者出資金建設(shè)廠房,建成后廠房由投資者使用一定期限,到期后該土地由集體組織收回,地上建筑物也歸集體組織所有等。更嚴(yán)重的后果是,農(nóng)村集體雖被法律賦予了土地所有權(quán),卻沒有最終處置權(quán)。
二、制度創(chuàng)新下形成的三種主要經(jīng)營(yíng)模式
面對(duì)這種現(xiàn)狀,在廣東省、江蘇省等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份,已經(jīng)開始或正在試點(diǎn)以集體土地使用權(quán)出資建立企業(yè)或公司的嘗試。歸納起來,該種嘗試主要有三種模式:
1.“農(nóng)民――公司――業(yè)主”模式
其基本做法是:由村一級(jí)行政干部出面組織,發(fā)動(dòng)農(nóng)民(承包方)以土地使用權(quán)作價(jià)入股組建合作組織(類似于公司法人),由合作組織負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃和開發(fā),實(shí)行土地的集中經(jīng)營(yíng),合作組織以出租地或以合股的方式招商引資,吸引業(yè)主投資土地,合作組織內(nèi)部則以入股土地使用權(quán)作為分紅依據(jù),原土地承包合同不變。這種模式類似于20世紀(jì)90年代在珠江三角洲地區(qū)出現(xiàn)的股田制,但比之更完善。主要分布在江蘇蘇州、常州等經(jīng)濟(jì)條件較好,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口較少的地區(qū)。常州市戚墅堰區(qū)從2005年下半年開始,全面開展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)股份合作社制改革,全區(qū)9個(gè)行政村共固化集體凈資產(chǎn)3501萬元,并定股東人數(shù)17413人,設(shè)置股權(quán)數(shù)20815權(quán),成立了9個(gè)股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各類農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織419家,成員6.05萬人,帶動(dòng)農(nóng)戶22.1萬戶,成員數(shù)和帶動(dòng)農(nóng)戶數(shù)分別占全市農(nóng)戶總數(shù)的8.12%和29.65%,擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)5.12億元,全年完成營(yíng)銷的總額18.13億元,全市農(nóng)民合作組織共注冊(cè)商標(biāo)145個(gè)。[3]
2.“土地――金融――社?！蹦Ｊ?/p>
其基本做法是:在政府的支持下建立村集體土地信用合作社,村集體土地信用合作社可以以村民集體土地使用權(quán)作抵押進(jìn)行貸款;村民可以以自己的份額土地使用權(quán)作抵押在村土地信用合作社貸款。村級(jí)土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村內(nèi)公共事業(yè)和補(bǔ)貼農(nóng)民社會(huì)保障;如果村民進(jìn)城愿意放棄土地份額權(quán),村土地信用合作社可以墊付資金收回其份額土地使用權(quán),并將其名下的農(nóng)村社保余額轉(zhuǎn)入城市社會(huì)保障體系;村級(jí)土地信用合作社如到期不償還銀行的貸款,銀行可以將土地使用權(quán)在市場(chǎng)上拍賣,也可以將土地賣給政府土地儲(chǔ)備中心。如果國(guó)家搞建設(shè)需要占用土地,可以直接用土地儲(chǔ)備中心的土地,也可以用土地儲(chǔ)備中心的庫(kù)存土地置換城郊農(nóng)民土地建設(shè)開發(fā)區(qū)等。政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行還可以開展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)務(wù),政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行可以參與新鄉(xiāng)村規(guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃,可以用政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行庫(kù)存土地,開發(fā)農(nóng)民鄉(xiāng)村新居,加快村莊改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得貸款,按照新村規(guī)劃對(duì)村民住房進(jìn)行統(tǒng)一改造;村民也可以在村(社)土地信用社貸款建房;按照新鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)的民居,可以在農(nóng)村土地銀行或村(社)土地信用合作社抵押貸款。
3.允許集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的模式
因具體實(shí)施方式存在不同,又可分為蘇州模式、古田模式、準(zhǔn)國(guó)有化模式等三種較為典型的模式。1996年9月蘇州市國(guó)土局正式出臺(tái)《蘇州市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,該辦法規(guī)定:“對(duì)集體建設(shè)用地(不含農(nóng)民建房宅基地)實(shí)行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度。”其核心內(nèi)容是對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股,但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn),其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有,但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),而必須在土地管理局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依土地部門的意見,當(dāng)?shù)卣褜?duì)這部分土地按國(guó)家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償,出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求,集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍為集體,但土地管理局將其按國(guó)有土地進(jìn)行管理,土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中,其大部分收益為當(dāng)?shù)卣小?/p>
三、制度創(chuàng)新給我們的幾點(diǎn)啟示
集體土地使用權(quán)出資制度的創(chuàng)新對(duì)于穩(wěn)定和完善家庭承包制,推動(dòng)農(nóng)村的改革與發(fā)展,具有重要的制度涵義與啟迪意義:
1.農(nóng)村土地制度的改革必須尊重農(nóng)民的意愿
農(nóng)民對(duì)現(xiàn)有土地的偏好的根本原因是與小農(nóng)生產(chǎn)模式息息相關(guān)的土地是他們生存的最后保障。保障農(nóng)民作為資產(chǎn)擁有者的權(quán)利應(yīng)當(dāng)成為集體土地制度創(chuàng)新與完善的重點(diǎn)。農(nóng)民對(duì)土地利益的天然需求是對(duì)以土地為基礎(chǔ)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成果的分享,如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收益僅僅依靠土地經(jīng)營(yíng),那么農(nóng)民當(dāng)然離不開土地,基于成員資格當(dāng)然對(duì)土地有需求,要求獲得土地使用權(quán)利;該利益的實(shí)現(xiàn)形式是多種多樣的,可以直接經(jīng)營(yíng)土地,也可以以某種權(quán)利為依托通過分配集體收益而間接獲得土地利益。所以,其實(shí)農(nóng)民心中有兩個(gè)分別的愿望:保持自己的成員資格權(quán)利,該權(quán)利成為分配集體利益的合法載體;如果需要,獲得農(nóng)村集體土地使用權(quán),以便直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲取收益。
2.合理的土地利益關(guān)系比邏輯的權(quán)利規(guī)則更為重要
我們認(rèn)為,重新建構(gòu)農(nóng)村土地上的權(quán)利結(jié)構(gòu)體系,在法律上最終要表現(xiàn)為物權(quán)法規(guī)則體系。那么,到底是完美的土地物權(quán)規(guī)則體系重要,還是合理的土地利益關(guān)系更加重要呢?人的自然之性與社會(huì)之性所決定的人的需要以及由這種需要所導(dǎo)向的由意志支配的選擇行為構(gòu)成了權(quán)利的最重要的基點(diǎn)。農(nóng)村土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)農(nóng)民的需求,即土地所有、使用權(quán)自主和交易自主的需求。土地制度理論探索的核心問題在于利益關(guān)系的合理界定,而法權(quán)形式的選擇則只是一種外部保障條件而已。
3.農(nóng)村土地的權(quán)利結(jié)構(gòu)必須與農(nóng)村社會(huì)傳統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)
農(nóng)村土地制度的選擇要受大多數(shù)農(nóng)民所處情況的約束,大多數(shù)農(nóng)民所處的情況決定了與之相適應(yīng)的制度安排。在特定的環(huán)境下(包括歷史階段、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及農(nóng)村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人對(duì)未來的預(yù)期是相似的,他們的理性選擇也是相似的,從而特定環(huán)境決定了大多數(shù)農(nóng)民所處的特定情況。反過來說,大多農(nóng)民所處的情況是由他們所處的環(huán)境決定的。具體地說,這里的環(huán)境可以歸結(jié)為“人地關(guān)系”、“農(nóng)業(yè)技術(shù)”、“非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度”、“社會(huì)保障制度”、“農(nóng)村戶籍制度”、“非正式規(guī)范”等因素。我們無法回避這些制度背景對(duì)農(nóng)村土地制度的影響,當(dāng)然我們也應(yīng)當(dāng)正視這些影響?？赡?某些影響將成為農(nóng)村土地權(quán)利制度的不堪重負(fù)的“歷史包袱”,制度變遷方式與制度選擇目標(biāo)的沖突,最終會(huì)使制度本身缺乏應(yīng)有的效率。
四、集體土地使用權(quán)出資法律規(guī)定的評(píng)述
盡管我國(guó)在集體土地使用權(quán)出資的問題上,在寥寥可數(shù)的幾部法律法規(guī)中有所涉及,但細(xì)細(xì)琢磨下來,不難發(fā)現(xiàn):我國(guó)在對(duì)待集體土地使用權(quán)出資的問題上,采取的是嚴(yán)格限制的態(tài)度;集體土地使用權(quán)作為一種股份出資形式,在具體出資上立法相當(dāng)?shù)牟煌晟?甚至在許多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集體土地使用權(quán)出資的規(guī)定與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法、破產(chǎn)法等法律、法規(guī)還存在著嚴(yán)重的沖突。
1.集體土地使用權(quán)出資受嚴(yán)格限制
除了出資人和出資對(duì)象的限制之外,它還受到我國(guó)土地總體利用規(guī)劃的限制,設(shè)立公司的發(fā)起人達(dá)成出資協(xié)議后,要經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)后才能生效。甚至,在公司成立后,根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第15條之規(guī)定,“全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的,辦理有關(guān)手續(xù)后,被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)依照國(guó)家建設(shè)征用土地的審批程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使用的非本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農(nóng)民集體所有的土地,轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”,如果公司被兼并,農(nóng)村集體還要被剝奪土地的所有權(quán)。事實(shí)上,既然公司的信用基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)了從資本信用到資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化,立法就沒有必要對(duì)出資標(biāo)的物作出刻板、硬性、有限的規(guī)定。既然資本卸下了負(fù)擔(dān)債權(quán)擔(dān)保使命的重負(fù),對(duì)出資標(biāo)的物的要求,不必然以具備償債功能為適格要件。只要為公司營(yíng)業(yè)所需的任何資源和要素,都有作為出資標(biāo)的物的可能。
2.具體出資的立法不完善
究其原因是我國(guó)受大陸法傳統(tǒng)特別是德、法、日理論的影響,對(duì)公司法的研究注重概念的辨析、法條的解釋,而缺乏對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活的關(guān)注。所以現(xiàn)有關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定主要集中在企業(yè)法中,在土地制度中較為少見,而企業(yè)法律制度關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定,基本上停留在土地使用權(quán)和貨幣、實(shí)物一樣,可以成為投資人向企業(yè)的一種出資方式,至于土地使用權(quán)如何資本化、不同出資方式的特定條件和程序等,則沒有較為系統(tǒng)的規(guī)定。從實(shí)踐上看,出資人以土地使用權(quán)向企業(yè)出資的,企業(yè)法律制度沒有規(guī)定的,只能準(zhǔn)用土地法律制度的有關(guān)規(guī)定。
3.列入企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的沖突
從我國(guó)現(xiàn)行立法來看,一方面《規(guī)定》允許農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股,與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)濟(jì)組織組成股份合作制農(nóng)業(yè)企業(yè);另一方面擔(dān)保法又禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押,禁止充抵債務(wù),不得被列入企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。顯然,兩者的規(guī)定是矛盾的。第一,我國(guó)破產(chǎn)法的基本作用是保護(hù)全體債權(quán)人的合法權(quán)益,通過對(duì)企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的確認(rèn),可確保破產(chǎn)債權(quán)充分得以實(shí)現(xiàn),避免造成對(duì)債權(quán)人利益的損害。第二,農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后,該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就成為企業(yè)的合法財(cái)產(chǎn),該農(nóng)業(yè)企業(yè)作為獨(dú)立的法人可對(duì)該使用權(quán)加以使用、收益和適當(dāng)?shù)奶幏?。第?農(nóng)業(yè)部《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見》第4條提出:“在堅(jiān)持土地集體所有制和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下,經(jīng)發(fā)包方同意,允許承包方在承包期內(nèi),對(duì)承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股。債務(wù)人不得以土地抵頂債款?！憋@然,此處的規(guī)定限制了企業(yè)將入股的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍。
因此,在未來的公司立法中,變革公司立法理念,重構(gòu)股東出資法律制度,就成為完善公司立法的迫切需要。而鼓勵(lì)投資,充分利用投資資源是股東出資形式立法的根本意旨。其核心就是確立某種制度安排和財(cái)產(chǎn)權(quán)利,為把個(gè)體的經(jīng)濟(jì)努力轉(zhuǎn)化為能使個(gè)人收益率接近于社會(huì)收益率的行為提供激勵(lì)。這就需要我們?cè)诠玖⒎ㄖ蟹艑拰?duì)股東出資形式的嚴(yán)格立法。一要保障股東的投資自由,二要給潛在的投資資源一個(gè)能夠被充分利用的空間,允許所有具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)都可以參與到公司的經(jīng)營(yíng)之中。特別是隨著改革的深入,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更需要我們拓寬公司的投資、融資渠道,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)最大化。為此,國(guó)家應(yīng)當(dāng)允許各類資本進(jìn)入市場(chǎng),鼓勵(lì)集體土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)用于出資。
五、集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件
既然集體土地使用權(quán)是公司實(shí)踐中重要的出資標(biāo)的物,下面我們借鑒國(guó)外出資制度的相關(guān)規(guī)定,并在分散、繁雜的土地法規(guī)中尋出只言片語(yǔ),結(jié)合公司的實(shí)踐,梳理并細(xì)化集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件。
1.實(shí)體性要件
出資主體:集體土地使用權(quán)出資的主體應(yīng)是集體土地所有權(quán)人和依法已取得集體土地使用權(quán)的使用者。集體使用權(quán)出資的主體,無論是誰,都是不折不扣的“經(jīng)濟(jì)人”,他會(huì)理性地給予自身的利益,并力圖使其最大化,為行使物之權(quán)利,實(shí)現(xiàn)物之效用而努力。根據(jù)《土地管理法》第8條、第10條之規(guī)定,結(jié)合《憲法》第9條和第10條、《民法通則》第74條第2款和《農(nóng)業(yè)法》第11條的規(guī)定,可以清晰地顯示,現(xiàn)行法將集體土地所有權(quán)規(guī)定為農(nóng)民集體所有,具體有三個(gè)層次(或三種類型):鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)、村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、組農(nóng)民集體土地所有權(quán)。與此相對(duì)應(yīng),明確了集體土地經(jīng)營(yíng)管理者也為三種,即鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。至此,我們可以得出如下結(jié)論:集體土地既不屬于任何農(nóng)村集體組織中的個(gè)別成員,也不屬于哪一個(gè)農(nóng)村組織所有,農(nóng)村集體土地的所有權(quán)只能屬于農(nóng)民集體所有,即一定范圍內(nèi)的農(nóng)民集體對(duì)一定范圍的集體土地?fù)碛兴袡?quán)。
出資客體:民事法律關(guān)系的客體就是行為,這是從一般抽象的意義上來講的,我們將其概括為民事法律關(guān)系的抽象客體。當(dāng)然,我們講民事法律關(guān)系的客體是行為,并不排斥從具體可識(shí)別的意義上承認(rèn)主體行為的客體。對(duì)此,有學(xué)者稱之為“權(quán)利關(guān)系的雙重客體結(jié)構(gòu)”[4]。集體土地使用權(quán)出資的具體客體就是集體土地所有權(quán)主體實(shí)際占有和經(jīng)營(yíng)的集體土地,包括耕地、非耕農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、村民的宅基地等表現(xiàn)形式,是農(nóng)民生存和發(fā)展的最基本的自然資源。具體有以下特征:其一,能夠滿足人們的一定需求。只有有用的東西或能夠?yàn)槿藗儙硇в没蚴找娴臇|西,人們才能在其上設(shè)置權(quán)利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人們對(duì)其的需求就不可能完全滿足,也就有了利益沖突的可能,為了避免沖突,就需要對(duì)資源的獲得設(shè)立一定的規(guī)則,確定歸屬。其三,可被控制和占有。有些東西雖然有用而稀缺,但由于條件所限難以設(shè)立所有權(quán)、界定歸屬,則也不能成為所有權(quán)客體。其四,可供交易與轉(zhuǎn)讓。交易與轉(zhuǎn)讓的起點(diǎn)和重點(diǎn)都是歸屬。
總之,集體土地使用權(quán)可用于出資入股,取決于四個(gè)基本條件:其一,土地可以被明確地劃分;其二,集體土地所有權(quán)很明確,得到國(guó)家如同國(guó)有土地使用權(quán)同等的尊重;其三,法律明確規(guī)定,在保護(hù)土地屬性的前提下,集體土地使用權(quán)可以合法在資源配置市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn);其四,集體土地使用權(quán)的價(jià)值可以被評(píng)估。重構(gòu)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制,即集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一樣,按“同地、同權(quán)、同價(jià)”的原則進(jìn)入土地市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)是合理的制度設(shè)計(jì)。具體內(nèi)容是:建立土地使用權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的長(zhǎng)期法律準(zhǔn)則;確保農(nóng)村集體建設(shè)用地為法定不動(dòng)產(chǎn),促使其轉(zhuǎn)讓必須按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則進(jìn)行;確保全國(guó)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用依法登記的要式行為轉(zhuǎn)讓,確保全國(guó)土地使用權(quán)統(tǒng)一的買賣、交換和贈(zèng)與的轉(zhuǎn)讓方式?；诓煌恋厮袡?quán)而保留統(tǒng)一的土地使用權(quán)制度應(yīng)該成為我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)設(shè)定的基本方向,由此將形成中國(guó)比較統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律權(quán)利特征,即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。
2.程序性要件
我國(guó)對(duì)土地等資源實(shí)行公有制,國(guó)家、集體是所有權(quán)的主體,但它們都不能直接利用這些資源,而要通過設(shè)定他物權(quán)或租賃的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序來決定誰可以使用或不能使用這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利”[5]。在這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度下,獲得資源使用權(quán)的程序直接影響資源配置的效率。如果程序設(shè)置不當(dāng),就會(huì)導(dǎo)致大量的非生產(chǎn)性活動(dòng),造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。因此,在物權(quán)制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也應(yīng)重視其便利交易的功能?！巴魏纹渌ぞ咭粯?法律程序也被看作一種實(shí)現(xiàn)某一目的的過程中產(chǎn)生的一種費(fèi)用,因而程序法的目的是實(shí)現(xiàn)費(fèi)用最小化”[6]。與現(xiàn)金、實(shí)物出資相比,以集體土地使用權(quán)出資,其價(jià)值不易確定,辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)煩瑣。在出資過程中,高估財(cái)產(chǎn)價(jià)值或者變相剝奪、損害集體及其成員利益的行為時(shí)有發(fā)生,出資瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)增加。因此,在集體土地使用權(quán)出資方面應(yīng)設(shè)置嚴(yán)格的規(guī)制措施,提供周密嚴(yán)苛的法律保障。我們將集體土地使用權(quán)出資的流程圖示如下:
提出申請(qǐng)
報(bào)經(jīng)人民政府土地管理部門(或農(nóng)村管理部門的)批準(zhǔn)
對(duì)集體土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)
公示
(檢查)
驗(yàn)資
申請(qǐng)企業(yè)登記
辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明
提出申請(qǐng):以村集體土地所有權(quán)人(執(zhí)行機(jī)構(gòu)為村資產(chǎn)管理委員)為出資一方的出資人就集體土地使用權(quán)出資達(dá)成投資意向后,村資產(chǎn)管理委員會(huì)提請(qǐng)召開全體村民參加的村民會(huì)議,并且必須經(jīng)全體村民2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,方可進(jìn)行。
報(bào)請(qǐng)人民政府土地管理部門批準(zhǔn):《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定,改建或新設(shè)公司應(yīng)由土地使用權(quán)持有者擬訂土地使用權(quán)出資入股的方式。由國(guó)務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價(jià)入股的方案,報(bào)經(jīng)國(guó)家土地管理局批準(zhǔn);由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價(jià)入股方案,報(bào)省級(jí)人民政府土地管理部門批準(zhǔn)。[7]而《物權(quán)法》第140條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)?！蓖恋毓芾矸ㄒ?guī)定,農(nóng)村集體組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)文件,向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。對(duì)以農(nóng)村承包土地使用權(quán)出資入股成立的專業(yè)經(jīng)濟(jì)合作社,則應(yīng)由縣級(jí)以上的主管農(nóng)業(yè)的部門審批。由于土地的特殊屬性,我國(guó)采取的是嚴(yán)格的土地用途審批、管理制度,因此,報(bào)請(qǐng)具有相應(yīng)職權(quán)的人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)同意,是必經(jīng)的程序。
評(píng)估作價(jià):評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)盡量采用市場(chǎng)法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地區(qū)、不同方位、不同地段的環(huán)境及供求影響價(jià)格差別很大,所以采用市場(chǎng)法是最有說服力的。市場(chǎng)法應(yīng)采取同類市場(chǎng)上土地使用權(quán)已售價(jià)格(至少三宗以上)作為參照,并調(diào)整其時(shí)間、地點(diǎn)、用途等要素,最后確定評(píng)定價(jià)值。在實(shí)在缺少參照地的情況下,采用收益法評(píng)估為次優(yōu)。
公示:公示對(duì)集體土地使用權(quán)出資而言,更為重要,原因如下:其一,集體土地使用權(quán)不可觸摸、不易評(píng)估,其出資向社會(huì)公眾公開,便于投資者知悉這一情事,由此作出交易判斷;其二,有利于集體成員對(duì)成員集體的監(jiān)督、督促,及時(shí)行使集體民主決策的權(quán)利;其三,有利于維護(hù)集體成員個(gè)體利益,土地的狀況(由誰承包、承包的具體田畝數(shù)、承包地和建設(shè)用地的范圍、評(píng)估的價(jià)值等內(nèi)容)、成員資格的范圍、股權(quán)的分配方案等事項(xiàng),對(duì)集體成員而言利益重大,息息相關(guān)。公示有兩種方法:一方面,應(yīng)在公司的章程中體現(xiàn);另一方面,必須上墻公示,讓全體集體成員都能及時(shí)知曉相關(guān)信息。
檢查:由于集體土地使用權(quán)的特殊性、重要性,所以我們主張借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),增設(shè)檢查程序。該程序具有較強(qiáng)的行政干預(yù)色彩,可隨集體土地使用權(quán)出讓、流轉(zhuǎn)、出租等實(shí)踐操作的規(guī)范,逐漸弱化乃至廢止。檢查制度,主要是指由主管土地的管理部門或農(nóng)業(yè)主管部門對(duì)集體土地使用權(quán)的出資情況進(jìn)行檢查。該種檢查主要針對(duì)第一環(huán)節(jié)中申請(qǐng)內(nèi)容的再次審核。主要保證集體土地使用權(quán)(特別是農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán))不得用于非農(nóng)目的,但應(yīng)以不干預(yù)正常經(jīng)營(yíng)為原則。
驗(yàn)資:我國(guó)在股份發(fā)生對(duì)價(jià)充足性的判斷中引入了頗有特色的驗(yàn)資制度。驗(yàn)資負(fù)載了保護(hù)債權(quán)人利益和防范股東權(quán)益被稀釋的功用。為此,人們提出了這樣的假設(shè):只有強(qiáng)制性的評(píng)估和驗(yàn)資,方能防范發(fā)起人出資對(duì)公眾股東權(quán)益的稀釋,確保公司資本信用的真實(shí)可靠,保護(hù)公司外部債權(quán)人利益。而當(dāng)這一切隨著現(xiàn)實(shí)中虛假出資的頻發(fā)、驗(yàn)資訴訟的啟動(dòng)而成為黃粱美夢(mèng)時(shí),尤其是當(dāng)非現(xiàn)金出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)可以在公司注冊(cè)登記后一年內(nèi)辦理,而驗(yàn)資卻要在公司登記注冊(cè)前完成的規(guī)定,使驗(yàn)資毫無意義時(shí),人們才意識(shí)到驗(yàn)資的預(yù)期功用常常會(huì)落空。當(dāng)然,這并非表明驗(yàn)資制度在公司設(shè)立中應(yīng)予取消,而是需要簡(jiǎn)化。在以集體土地使用權(quán)出資的情況下,這一制度的存在實(shí)有必要。
申請(qǐng)企業(yè)登記:企業(yè)登記在此處指的是開業(yè)登記,是指企業(yè)負(fù)責(zé)人,按法定程序?qū)⑵髽I(yè)應(yīng)予公示的事項(xiàng)呈報(bào)登記機(jī)關(guān)審核并記錄在案,以供公眾查閱的行為。對(duì)于以集體土地使用權(quán)出資而設(shè)立的有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè),其法人資格的產(chǎn)生、變化和消滅等對(duì)公眾投資者、尤其是對(duì)于享有該集體土地使用權(quán)的農(nóng)村集體成員的利益影響較大,應(yīng)將其公之于眾,以方便社會(huì)公眾對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)管,防止非法從事詐騙活動(dòng)等違法行為,并藉以維護(hù)企業(yè)的信譽(yù)和社會(huì)交易安全。2005年12月18日修訂的《公司登記管理?xiàng)l例》,實(shí)行了公司設(shè)立以直接登記為主、審批為輔的制度。根據(jù)該條例第9條的規(guī)定,公司的登記事項(xiàng)包括:名稱、住所、法定代表人姓名、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、公司類型、經(jīng)營(yíng)范圍、營(yíng)業(yè)期限、有限責(zé)任公司股東或者股份有限公司發(fā)起的人姓名或者名稱、其認(rèn)繳和實(shí)繳的出資額、出資時(shí)間、出資方式。
辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明:根據(jù)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、出資或抵押,應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,相關(guān)權(quán)利人持相關(guān)權(quán)屬證明、書面合同等材料到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)初始登記、變更登記、出資登記或抵押登記,確認(rèn)土地的相關(guān)權(quán)利。登記的土地權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。登記對(duì)土地使用權(quán)出資發(fā)生著生效要件的作用,只有經(jīng)過登記,接受投資的公司才能取得完整的土地使用權(quán),出資的出資義務(wù)才算履行完畢。
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