發(fā)布時(shí)間：2023-09-28 16:02:15
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)投資的特點(diǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
我們講理財(cái)首先要看需求，你的需求最終將決定你的操作策略。從你的想法上看，你只是想追求資金的效率，希望用有限的資金產(chǎn)生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很難判斷你拋掉房產(chǎn)、買(mǎi)入股票的行為是否合理。
從產(chǎn)品的性質(zhì)上看，股票和房產(chǎn)有著巨大的差異。股票具有高流動(dòng)性、高收益性和高波動(dòng)率的特點(diǎn)，房產(chǎn)的流動(dòng)性較差，波動(dòng)性較低，但可以通過(guò)杠桿投資的方式獲得較高的收益。因此，對(duì)于不同理財(cái)需求的人來(lái)說(shuō)，會(huì)有不同的選擇。
從收益上看，國(guó)內(nèi)股票的平均紅利率不到2%，而房產(chǎn)的租金收益率大多在2%～3%之間，需要獲得穩(wěn)定收益的投資者自然會(huì)選擇房產(chǎn)。但無(wú)論是股票的紅利率，還是房產(chǎn)的租金收益率，都不是國(guó)內(nèi)投資者所特別看重的，因?yàn)檫@樣的收益率水平比銀行存款還低。大家最重視的還是股價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲幅度。我想你也不例外，你現(xiàn)在最想知道的事情是未來(lái)一段時(shí)間，股市的漲幅能否大幅超過(guò)樓市，對(duì)嗎？很遺憾，我無(wú)法給你一個(gè)明確的答案，因?yàn)槲覜](méi)有預(yù)知未來(lái)的能力，我只能從資產(chǎn)配置的角度給你一些建議。事實(shí)上，如果世界上真有人有預(yù)知未來(lái)的能力，他就跟本不需要進(jìn)行資產(chǎn)配置了，只需把所有的資產(chǎn)投到未來(lái)漲幅最大的產(chǎn)品中去就行了。
從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，我不建議輕易出售房產(chǎn)，理由有三：第一，房產(chǎn)交易會(huì)牽扯到大量的交易稅費(fèi)，會(huì)產(chǎn)生額外的成本；第二，如果未來(lái)還打算購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，可能會(huì)遇到限購(gòu)、限貸等政策；第三，國(guó)內(nèi)目前只有上海和重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅，重慶只對(duì)高檔房征稅，影響不大，而上海是對(duì)增量房征稅，賣(mài)掉再買(mǎi)回就可能要繳房產(chǎn)稅。近期，多地都有可能試點(diǎn)房產(chǎn)稅，先對(duì)增量房征稅是主流趨勢(shì)。因此，除非是在自己手里的資金過(guò)于緊張、流動(dòng)性資產(chǎn)嚴(yán)重不足的情況下，我們才會(huì)考慮出售房產(chǎn)的方案。
環(huán)境：濃妝淡抹總相宜
我國(guó)民間自古有言“上有天堂，下有蘇杭”，杭州舒適宜人的氣候自然有目共睹，這座城市還有一個(gè)最大的特點(diǎn)――景城合一。靜美的西湖、古老的保傲……景點(diǎn)散布在城市之中，似乎與城市在不經(jīng)意間融合，景環(huán)宅邊，人在景中。
杭州政府將土地看成該市最寶貴的財(cái)富之一，對(duì)土地審批嚴(yán)格控制，使土地的供應(yīng)量維持在較低的水平，憑借此舉，既實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的最大化，也獲得了更多的財(cái)政收入。取之于民，用之于民，再將這些資金用于市政設(shè)施的完善，總體上改善了杭城的居住環(huán)境。近年來(lái)，“最具安全感的城市”、“最具投資價(jià)值的城市”等殊榮紛至沓來(lái)。
格局：折扇匯點(diǎn)在杭州
浙江省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，而杭州又具省會(huì)城市這一特殊地位，一些民營(yíng)實(shí)體均在此設(shè)立辦事處。另外，從教育方面考慮，杭州匯集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上學(xué)的目的，許多家長(zhǎng)買(mǎi)房也會(huì)選擇杭州。如果說(shuō)其它省市的房產(chǎn)消費(fèi)是平行的，那么浙江的地產(chǎn)置業(yè)更像一把扇子，全省各城市相當(dāng)大一部分房產(chǎn)消費(fèi)沿扇骨展開(kāi)，最終收歸到另一點(diǎn)，那就是杭州。
杭城房產(chǎn)幾處香
人們都知道杭州房?jī)r(jià)高，其實(shí)最根本的原因在于房產(chǎn)的供不應(yīng)求。杭州民間資金充裕，對(duì)房產(chǎn)的需求旺盛，這種情況下房產(chǎn)的相對(duì)稀缺對(duì)房?jī)r(jià)拉升作用明顯。
牡丹：景觀住宅
景觀住宅是指樓盤(pán)周邊擁有景觀的房產(chǎn)，這是杭州房產(chǎn)的一大特點(diǎn)。景觀住宅總體上較少，由于環(huán)境和開(kāi)發(fā)商品牌的因素，售價(jià)普遍較高，每平米從幾千到兩萬(wàn)元不等。雖說(shuō)價(jià)位高走，但總體上具有一定稀缺性，因此仍具有較高的投資價(jià)值。
湖景房 西子湖畔的商品房，從供應(yīng)上來(lái)說(shuō)數(shù)量非常少，屬于稀缺資源，房?jī)r(jià)一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子歸為泛湖景房，均價(jià)也會(huì)超出10000元／平米，甚至達(dá)到20000元／平米。
市景房 這類房子位于市中心，如武林廣場(chǎng)一帶，比較繁華，周邊商務(wù)氛圍較好，高檔寫(xiě)字樓云集，其均價(jià)在12000～15000元／平米，最高達(dá)到19000元／平米。
山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此種房產(chǎn)多集中在一些傳統(tǒng)區(qū)域，如市區(qū)或老景區(qū)。“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”，此類房產(chǎn)也很受歡迎。
江景房 指的是錢(qián)塘江兩岸、沿江一帶的房產(chǎn)，這部分房產(chǎn)在數(shù)量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潛力的地區(qū)在杭州未來(lái)的行政中心一帶，今后的發(fā)展空間很是看好。江景房均價(jià)也在10000元／平米左右。
其它景觀房 杭州周邊還有一些自然風(fēng)光很不錯(cuò)的地區(qū)，雖有山有水但非名山名水，杭州一些新建的別墅區(qū)分布在這些區(qū)域。這部分房產(chǎn)也屬于景觀住宅，只是不單純地歸為湖景房或是山景房。這類型房產(chǎn)的價(jià)格目前也攀升到10000元／平米左右。
玫瑰：商鋪
從目前來(lái)看，投資價(jià)值最高的是住宅，其次是寫(xiě)字樓。而商鋪?zhàn)饨鸶摺L(fēng)險(xiǎn)大，易受外界環(huán)境影響，但浙人重商，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深入人心，老百姓還是對(duì)商鋪情有獨(dú)鐘，尤其是中小戶型的臨街商鋪，一經(jīng)推出，在很短的時(shí)間內(nèi)就能夠售罄。在上海，由于消費(fèi)的旺盛，非臨街商鋪的價(jià)值也很高，而杭州在非臨街商鋪的發(fā)掘方面就略顯不足，投資者在投資時(shí)切莫一味跟風(fēng)，要對(duì)地段多作考察再出手。
放眼澳大利亞
澳大利亞是世界上生活水準(zhǔn)最高的國(guó)家之一，擁有宜人的氣候、獨(dú)特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會(huì)與文化的基礎(chǔ)建設(shè)。澳大利亞的五個(gè)大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續(xù)多年被評(píng)為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質(zhì)量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠(yuǎn)低于其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認(rèn)為，這里很有吸引力而且生活很實(shí)惠。
另?yè)?jù)2003年的一份行政意見(jiàn)調(diào)查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領(lǐng)先于美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)和加拿大。澳大利亞健全、公開(kāi)、高效和透明的監(jiān)管體系，使其成為世界上政治穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)最低的國(guó)家之一。事實(shí)上，澳大利亞政府通過(guò)積極主動(dòng)的改變，更進(jìn)一步為海外投資者創(chuàng)造了適合發(fā)展的理想環(huán)境。在政府決策實(shí)施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調(diào)整，來(lái)面對(duì)任何經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。澳大利亞經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了世界經(jīng)濟(jì)衰退、亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長(zhǎng)。澳大利亞政府通過(guò)一系列的服務(wù)和計(jì)劃，積極鼓勵(lì)與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業(yè)移民計(jì)劃。澳洲政府歡迎并鼓勵(lì)投資的態(tài)度和穩(wěn)定的政治環(huán)境，為投資者提供了良好的投資環(huán)境和經(jīng)商保障。
此外，從移民政策的發(fā)展看，澳洲近年來(lái)一直積極吸引海外專業(yè)人士與成功商業(yè)人士的移民與投資，移民政策相當(dāng)寬松，為有意赴澳投資及發(fā)展的成功人士創(chuàng)造了良好條件。
房市成投資熱點(diǎn)
澳洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)已有近百年的歷史，已十分成熟。根據(jù)最新權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和分析表明，澳洲房地產(chǎn)近40年來(lái)平均每7至10年即可增值一倍。近年來(lái)，隨著澳洲經(jīng)濟(jì)的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵(lì)和吸引海外投資的政策，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了不可限量的發(fā)展前景。
據(jù)組省房產(chǎn)研究表示，悉尼房產(chǎn)的平均價(jià)格已達(dá)50萬(wàn)元，悉尼地區(qū)的平均房?jī)r(jià)也首次升至30萬(wàn)元。這將激勵(lì)更多潛在買(mǎi)房者進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。該研究所所長(zhǎng)Kelly稱，未來(lái)10年，悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)平緩和高峰期，平均房?jī)r(jià)有可能在不到10年內(nèi)就突破100萬(wàn)元。財(cái)政廳長(zhǎng)Egan表示，這是因?yàn)橐恍┐笮突?xiàng)目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值。
澳洲房地產(chǎn)是該地區(qū)長(zhǎng)期的支柱產(chǎn)業(yè)，也是投資回報(bào)率最高的行業(yè)投資，市場(chǎng)規(guī)模很大，并在過(guò)去幾十年中保持了穩(wěn)步快速增長(zhǎng)的良好紀(jì)錄。澳洲的樓價(jià)平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本規(guī)律。澳洲房地產(chǎn)與世界大多數(shù)國(guó)家不同，政府不征收遺產(chǎn)稅，可以世代擁有。房地產(chǎn)沒(méi)有使用年限，而可獲開(kāi)發(fā)的土地又越來(lái)越少，這正是澳洲房地產(chǎn)不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亞對(duì)外匯兌換沒(méi)有任何控制，貨幣完全國(guó)際化，資金流出、利潤(rùn)匯出、資本撤回、權(quán)利轉(zhuǎn)讓以及貿(mào)易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國(guó)、加拿大等西方發(fā)達(dá)國(guó)家投資者的青睞，被評(píng)為投資者的“世外桃源”。
投資的最佳時(shí)機(jī)
專家人士分析，現(xiàn)在是投資澳大利亞房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。澳大利亞房產(chǎn)的上一輪增長(zhǎng)于2003年達(dá)到高峰，2004、2005是調(diào)整期，進(jìn)入2006年，隨著澳大利亞進(jìn)入減息周期和新移民數(shù)目的持續(xù)增加，新一輪房產(chǎn)升值即將啟動(dòng)。
【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn) 金融資產(chǎn)選擇 Probit模型
一、引言
隨著金融市場(chǎng)發(fā)展，居民投資理財(cái)意識(shí)不斷增強(qiáng)，越來(lái)越多的家庭開(kāi)始通過(guò)股票、基金、理財(cái)?shù)冉鹑诠ぞ邔?shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。居民金融資產(chǎn)總量增速早已遠(yuǎn)高于國(guó)民生產(chǎn)總值和居民可支配收入的增速，并在居民生活和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行
中發(fā)揮著重要作用。微觀來(lái)看，研究居民家庭金融資產(chǎn)選擇問(wèn)題，能夠引導(dǎo)居民家庭合理規(guī)劃金融資產(chǎn)投資，為金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供重要依據(jù)；宏觀來(lái)看，通過(guò)分析家庭的金融資產(chǎn)選擇特點(diǎn)，了解家庭參與金融市場(chǎng)的程度以及相關(guān)傳導(dǎo)機(jī)制，對(duì)于優(yōu)化我國(guó)家庭金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)我國(guó)金融市場(chǎng)改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有重要的指導(dǎo)意義。
與過(guò)去研究相比本文具有如下特點(diǎn)：1）從研究層面來(lái)看，以家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，克服了以往研究由于微觀數(shù)據(jù)缺乏而導(dǎo)致研究只停留于宏觀層面的不足；2）在指標(biāo)選取方面，將房產(chǎn)加入組合選擇模型，考慮了房產(chǎn)消費(fèi)對(duì)居民家庭金融資產(chǎn)持有行為的影響；3）從評(píng)估方法來(lái)看，采用定性分析與定量評(píng)價(jià)相結(jié)合的分析方法，對(duì)變量的刻畫(huà)更加精細(xì)，評(píng)價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確。
二、文獻(xiàn)綜述
（一）家庭金融資產(chǎn)選擇行為影響因素研究
Heaton（2001）[1]研究發(fā)現(xiàn)股市參與度與年齡呈現(xiàn)弱的負(fù)相關(guān)關(guān)系，與收入、教育呈現(xiàn)強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。Guiso，Sapienza and Zingales（2004）[1]發(fā)現(xiàn)對(duì)外界社會(huì)、金融機(jī)構(gòu)等信任度高的家庭更情愿投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。Puri and Robinson（2005）研究發(fā)現(xiàn)對(duì)未來(lái)持有樂(lè)觀預(yù)期的家庭更多地投資于風(fēng)險(xiǎn)較大的股票。Guven（2013）[2]認(rèn)為房產(chǎn)的投資與消費(fèi)的雙重性質(zhì)使家庭金融投資呈現(xiàn)隨生命周期變化的特點(diǎn)，對(duì)房產(chǎn)的過(guò)度投資會(huì)減少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)的需求。于蓉（2006）考慮到消費(fèi)者預(yù)期、信任度、社會(huì)互動(dòng)、投資者情緒等行為特征對(duì)股票市場(chǎng)投資的影響。雷曉燕，周月剛（2010）[3]研究發(fā)現(xiàn)，健康狀況變差會(huì)使其減少風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)的持有，并將資產(chǎn)向安全性較高的生產(chǎn)性資產(chǎn)和房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。王剛貞，左騰飛（2015）[4]認(rèn)為投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資經(jīng)驗(yàn)、文化水平、性格特征、財(cái)富水平正相關(guān)與年齡負(fù)相關(guān)性。
（二）家庭金融資產(chǎn)選擇行為分析方法的研究
國(guó)外研究方面，Markowiz（1952）提出均值――方差模型，提供了一種尋求風(fēng)險(xiǎn)與收益的最佳配比的金融資產(chǎn)選擇方法。Angerer（2010）通過(guò)構(gòu)建資產(chǎn)定價(jià)模型，把住房的雙重屬性都考慮在內(nèi)，討論住房――消費(fèi)這一資產(chǎn)定價(jià)模型對(duì)預(yù)期股票的回報(bào)率產(chǎn)生的影響。史代敏和宋艷（2005）運(yùn)用四川省2002年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，采用Tobit模型對(duì)居民家庭金融資產(chǎn)選擇進(jìn)行實(shí)證研究。盧家昌，顧金宏（2010）[5]構(gòu)建出家庭金融資產(chǎn)投資決策的結(jié)構(gòu)方程模型，對(duì)影響家庭金融資產(chǎn)選擇的各個(gè)變量之間的邏輯關(guān)系和內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證研究。竇婷婷（2013）運(yùn)用因子分析法結(jié)合Logistic回歸模型分析了家庭選擇證券類、保險(xiǎn)類貨幣類、這三類金融投資品種的影響因素及其作用程度。張兵等（2015）利用Heckman兩階段模型分析了宏觀經(jīng)濟(jì)情況和地區(qū)特征對(duì)我國(guó)家庭證券類金融資產(chǎn)選擇行為的影響。
通過(guò)對(duì)過(guò)去學(xué)者在家庭金融資產(chǎn)選擇行為研究的分析可知，其不足之處有如下三點(diǎn)：1）在研究視角方面，數(shù)據(jù)來(lái)源多為宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究主要停留在宏觀層面，對(duì)于家庭微觀層面的研究存在較大的不足；2）在研究方法方面，較多的是采用描述性統(tǒng)計(jì)分析，評(píng)價(jià)結(jié)果較為粗糙，對(duì)變量間關(guān)系刻畫(huà)不夠精確；3）在指標(biāo)的選取方面，較少有考慮到房產(chǎn)投資對(duì)居民風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)選擇行為的影響。
三、數(shù)據(jù)來(lái)源與樣本統(tǒng)計(jì)性描述
（一）數(shù)據(jù)來(lái)源
本文數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行贛州市中心支行組織的“2016年贛州市城鎮(zhèn)居民金融資產(chǎn)負(fù)債基本情況調(diào)查”。合計(jì)發(fā)放問(wèn)卷1076份，剔除無(wú)效問(wèn)卷后篩選出有效問(wèn)卷1043份。
（二）問(wèn)卷設(shè)計(jì)
由于城鎮(zhèn)居民的金融資產(chǎn)存量和金融投資活動(dòng)要明顯多于農(nóng)村居民，本次問(wèn)卷調(diào)點(diǎn)選擇城鎮(zhèn)居民。在調(diào)查問(wèn)卷中，主要設(shè)計(jì)了家庭成員、年齡、受教育程度、職業(yè)、收入水平、房產(chǎn)持有數(shù)。
（三）描述性統(tǒng)計(jì)
在1043張有效問(wèn)卷中，持有風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)的家庭有238戶，占比為22.82%。家庭常住人口均值在3.93，從人口結(jié)構(gòu)上看，主要集中在3人～4人之間。決策者年齡均值為2.91，主要分布于31～40歲及41～50歲兩個(gè)年齡層次。決策者文化水平度均值為4.55，從分布結(jié)構(gòu)上看，學(xué)歷按由高到低排布呈現(xiàn)正態(tài)分布態(tài)勢(shì)。家庭月收入水平均值為4.01，介于5001～10000及10001～20000元兩選項(xiàng)占比合計(jì)達(dá)到68.64%。家庭持有住房套數(shù)主要以1套為主，占比為77.18%，無(wú)住房及持有3、4套住房均屬于少數(shù)占比。具體統(tǒng)計(jì)情況見(jiàn)表2。
四、實(shí)證分析
（一）變量的選取及度量
外部金融環(huán)境會(huì)決定家庭金融資產(chǎn)的選擇范圍和配置比例，但即使投資決策者面對(duì)同樣的外部環(huán)境，不同的投資決策者依然會(huì)根據(jù)自身狀況做出不同的投資決策，為了進(jìn)一步探討影響居民家庭金融資產(chǎn)選擇的微觀因素，在借鑒Rosen（2004）[2]、Guiso（2004）[4]、Clark（2012）[6]、于蓉（2006）[8]、李濤（2006）[9]、雷曉燕（2010）[11]、段軍山（2016）[13]等學(xué)者的研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)，選取決策者年齡（age）、決策者文化水平（doe）、決策者職業(yè)（pro）、家庭收入狀況（fme）、家庭人員數(shù)（fp）、持有房產(chǎn)套數(shù)（hn）六個(gè)因素對(duì)贛州市居民家庭金融資產(chǎn)選擇影響因素進(jìn)行分析。相關(guān)變量的度量方法見(jiàn)表1。
（二）居民金融資產(chǎn)選擇行Probit模型的構(gòu)建
研究居民金融資產(chǎn)持有問(wèn)題，即“持有”和“不持有”風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)的二元決策問(wèn)題，故可通過(guò)構(gòu)建Probit模型對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行分析。居民金融資產(chǎn)選擇行Probit模型具體表達(dá)形式如下：
式（5）中，εi為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，服從N（0，1）的標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。因此，居民家庭金融資產(chǎn)選擇行為影響因素的Probit模型可建立為：
式（6）中，prob（Y=1/Xi）是居民“持有金融資產(chǎn)”（即Y=1）的概率。x1，x2，x3…xn為解釋變量。α0為常數(shù)項(xiàng)，β1，β2，β3…βn為對(duì)應(yīng)自變量的Probit回歸系數(shù)，εi為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，服從N（0，1）分布。根據(jù)前文的分析，選擇了家庭人員數(shù)、年齡、文化水平、決策者職業(yè)、家庭收入狀況、房產(chǎn)持有數(shù)6個(gè)解釋變量研究贛州居民金融資產(chǎn)持有行為并構(gòu)建出probit回歸模型，各變量的具體說(shuō)明見(jiàn)表1。
（三）Probit回歸結(jié)果
以2016年4月在贛州市對(duì)居民進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查所獲得的1043份有效問(wèn)卷為數(shù)據(jù)來(lái)源，采用Stata11.0軟件的probit運(yùn)算工具對(duì)六個(gè)變量進(jìn)行Probit回歸分析（回歸結(jié)果略），從全變量模型的回歸結(jié)果來(lái)看，決策者年齡（age）、決策者職業(yè)（Pro）家庭人員數(shù)（fp）三項(xiàng)解釋變量的P值分別為0.254，0.055，0.175，無(wú)法通過(guò)變量的顯著性檢驗(yàn)，為進(jìn)一步提高模型和變量的顯著性水平，故采用逐步回歸法對(duì)6個(gè)解釋變量分別進(jìn)行回歸分析，以確定模型最終的解釋變量個(gè)數(shù)，最終Probit模型回歸結(jié)果見(jiàn)表3所示。
五、結(jié)論
（1）在六個(gè)設(shè)定的主要模型影響因素中，決策者年齡、家庭人口數(shù)兩個(gè)變量在回歸模型中不顯著，予以剔除，決策者文化水平、決策者職業(yè)、家庭收入狀況、房產(chǎn)持有數(shù)四個(gè)變量回歸效果較為顯著，是居民家庭風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)持有行為的主要影響因素。
（2）在決策者文化水平方面，變量Z統(tǒng)計(jì)值達(dá)到-5.11，顯著性檢驗(yàn)通過(guò)且系數(shù)為負(fù)（注：文化水平越高，評(píng)分越低），即戶主受教育水平越高，居民持有風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)需求的可能性就越大。可能的解釋是文化水平高的戶主其個(gè)人素質(zhì)和能力均較高，具備較強(qiáng)的接受新事物、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)和學(xué)習(xí)新技術(shù)的能力，能幫助他們?cè)诳刂骑L(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上獲取收益，故而有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)持有需求。
（3）在決策者職業(yè)方面，指標(biāo)的Z統(tǒng)計(jì)值為-2.01，模型的顯著性檢驗(yàn)通過(guò)，其系數(shù)為負(fù)（注：職業(yè)穩(wěn)定性越高，評(píng)分越低）。說(shuō)明職業(yè)越穩(wěn)定的決策者，其持有風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)需求的可能性越大。究其原因，職業(yè)穩(wěn)定性越高的職業(yè)收入的穩(wěn)定性越高，對(duì)金融資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)的持有概率更高。
（4）在家庭收入水平方面，指標(biāo)Z統(tǒng)計(jì)值為2.91，模型顯著性檢驗(yàn)通過(guò)，指標(biāo)系數(shù)為正，說(shuō)明隨著家庭收入的增加，居民的風(fēng)險(xiǎn)型金融資產(chǎn)的持有需求呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。原因很大程度是由于隨著收入水平的增加，家庭可支配收入更多，居民對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資的需求逐步上升所導(dǎo)致。
（5）在房產(chǎn)持有量方面，指標(biāo)的Z統(tǒng)計(jì)值為4.02，模型的顯著性檢驗(yàn)通過(guò)，且其系數(shù)為正，說(shuō)明家庭房產(chǎn)持有行為對(duì)家庭風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)投資存在正相關(guān)性，即房產(chǎn)投資并沒(méi)有對(duì)家庭的風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)投資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”?？赡艿慕忉層袃牲c(diǎn)：首先，居民在持有房產(chǎn)后，購(gòu)房壓力降低，家庭可支配收入增加，促進(jìn)了金融投資行為；其次，持有房產(chǎn)越多，居民家庭財(cái)富積累越大，家庭金融資產(chǎn)投資活動(dòng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高，使該類家庭風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)金融資產(chǎn)投資需求增加。
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偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，中國(guó)客戶已經(jīng)成為美國(guó)房產(chǎn)的第一國(guó)際買(mǎi)家。僅2015年，中國(guó)買(mǎi)家就在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)了大約3.5萬(wàn)套房產(chǎn)，總價(jià)值共計(jì)約286億美元。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其中扮演的角色越來(lái)越重要，80%的房產(chǎn)交易都通過(guò)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成。
國(guó)外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國(guó)內(nèi)的中介到底有什么不一樣？他們?cè)诤Ｍ庵脴I(yè)中又扮演了什么樣的角色？
在美國(guó)要當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有多難？
“如果非讓我對(duì)比的話，中國(guó)的買(mǎi)賣(mài)雙方與中介，更像商家與客戶的關(guān)系，而美國(guó)的客戶和經(jīng)紀(jì)人則是信托關(guān)系，有點(diǎn)像律師和自己的人。打個(gè)比方，美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人更像是兼具法律、房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)等綜合知識(shí)于一身的職業(yè)經(jīng)理人?！?偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。
美國(guó)房產(chǎn)交易中，不管是新房還是二手房，地產(chǎn)商基本不直接與客戶見(jiàn)面，房屋買(mǎi)賣(mài)交易通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司和經(jīng)紀(jì)人完成。
顯然，找到一個(gè)靠譜的美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)中國(guó)買(mǎi)家來(lái)講非常重要。
“選擇了這個(gè)行業(yè)，才知道比考會(huì)計(jì)師還難?！眮?lái)自紐約的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Cici告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
Cici畢業(yè)于哥倫比亞大學(xué)，在當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之前是一名會(huì)計(jì)師。海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的教育水平都比較高，其中不乏畢業(yè)于名校的人才。因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國(guó)是一個(gè)較為體面的職位。有數(shù)據(jù)表明，美國(guó)90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，45%的人還擁有碩士學(xué)歷，20%的人更是有私人助理。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也較為可觀，隨著工作年限、經(jīng)驗(yàn)的積累，從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師的還要高。
但是，成為一名合格的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要通過(guò)嚴(yán)格的考試。
Cici表示，從事經(jīng)紀(jì)人這一工作之前，要完成6門(mén)學(xué)科、180小時(shí)的課堂學(xué)習(xí)，其中包括現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)，當(dāng)?shù)刂莘康禺a(chǎn)法、法、合同法，房地產(chǎn)金融學(xué)等內(nèi)容。學(xué)校課程完成后，還要經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試，合格后，再通過(guò)美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照，之后必須經(jīng)過(guò)4年以上工作才可以獲得經(jīng)紀(jì)人資格。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每年還必須參加考試，接受再教育，執(zhí)照每?jī)赡晟暾?qǐng)重新?lián)Q發(fā)。
有媒體統(tǒng)計(jì)，在10個(gè)領(lǐng)到執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人中，半年后只剩下7人，一年后只剩下4人，再過(guò)3年，只有1人成為優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或者開(kāi)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。胡景暉表示，“美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是少而精，提供專項(xiàng)服務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人業(yè)務(wù)能力出色;國(guó)內(nèi)則是規(guī)?；芾?，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展，基本形成了我愛(ài)我家、鏈家和中原三足鼎立格局?！?/p>
“互聯(lián)網(wǎng)+”幫客戶找靠譜經(jīng)紀(jì)人，不光帶著看房，還聯(lián)系水、電、氣
亞洲協(xié)會(huì)和羅森咨詢公司的研究顯示，2010年到2015年間，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)的金額至少為171億美元，購(gòu)買(mǎi)住宅的金額至少達(dá)930億美元。
當(dāng)來(lái)自中國(guó)大陸的客戶逐漸成為美國(guó)置業(yè)的主力軍后，大家發(fā)現(xiàn)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的最大痛點(diǎn)在于信息不對(duì)稱――買(mǎi)家找不到優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人找不到成熟的買(mǎi)家。因此，一個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)人”的海外置業(yè)新時(shí)代開(kāi)啟了。
目前，不少國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)商、中介公司，以及投資移民機(jī)構(gòu)都推出了海外置業(yè)服務(wù)，例如我愛(ài)我家的“海外有家”就覆蓋了50多個(gè)國(guó)家，綠地集團(tuán)與美國(guó)開(kāi)發(fā)商Forest City Ratner Companies展開(kāi)合作。這些項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是以O(shè)2O平臺(tái)為核心，一改傳統(tǒng)平臺(tái)只展示房產(chǎn)項(xiàng)目和海外房源的模式，以“專業(yè)的買(mǎi)家顧問(wèn)”為定位，以“產(chǎn)權(quán)真實(shí)、交易安全、價(jià)格合理”為服務(wù)原則，通過(guò)線上、線下聯(lián)動(dòng)的垂直發(fā)展模式，把完整系統(tǒng)的海外置業(yè)知識(shí)、專業(yè)可靠的海外經(jīng)紀(jì)人服務(wù)和安全優(yōu)質(zhì)的海外投資項(xiàng)目整合成一體，用 “互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)人”的形式幫助買(mǎi)家進(jìn)行海外置業(yè)。
胡景暉表示，對(duì)于我愛(ài)我家的海外置業(yè)平臺(tái)來(lái)說(shuō)，他們希望聚合國(guó)內(nèi)有購(gòu)房需求的客戶，在平臺(tái)上找到持有牌照的專業(yè)華人經(jīng)紀(jì)人，然后前往當(dāng)?shù)乜捶俊?/p>
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除了帶客戶看房、談判，還自動(dòng)承接了很多售后服務(wù)工作，比如翻譯和解釋文件，尋找保險(xiǎn)公司，房屋檢查，聯(lián)系水、電、氣和垃圾管理公司，提供學(xué)校以及各種各樣與在美國(guó)安家有關(guān)的信息和情報(bào)等。
美國(guó)經(jīng)紀(jì)人：中國(guó)人支付的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他國(guó)際買(mǎi)家
“對(duì)于國(guó)內(nèi)買(mǎi)家而言，美國(guó)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)是一個(gè)高金額、低頻次的交易行為，而且很多中國(guó)買(mǎi)家對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格、交易流程、法律法規(guī)等不可能有深入了解。因此，對(duì)很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)新的挑戰(zhàn)?！苯?jīng)紀(jì)人Andra告訴記者。
Andra表示，中國(guó)買(mǎi)家集中的住房市場(chǎng)也是全美房?jī)r(jià)最貴的地方，包括紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖。而且中國(guó)人看重優(yōu)質(zhì)小區(qū)，不僅要求房子大，學(xué)區(qū)和其他配套都要最好的。這些因素使得中國(guó)人支付的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他國(guó)際買(mǎi)家。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買(mǎi)家最喜歡的是加州，2015年在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)35%位于加州，其次是華盛頓州（8%）和紐約州（7%）。
金融專業(yè)出身的經(jīng)紀(jì)人Sam發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的特點(diǎn)，“多數(shù)中國(guó)客戶都有著貨比三家的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣。我知道在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易中，客戶很多情況下有和中介談傭金的慣例。這種習(xí)慣自然也衍生到美國(guó)房產(chǎn)交易中?！?/p>
在美國(guó)，百萬(wàn)美元的房產(chǎn)交易，返傭可以談到1萬(wàn)美元左右。當(dāng)買(mǎi)家了解清楚當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)房源和交易流程后，經(jīng)紀(jì)人對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是可以隨時(shí)更換、隨意替代的。一旦經(jīng)紀(jì)人有意或是無(wú)意地拒絕買(mǎi)家返傭要求后，許多買(mǎi)家就會(huì)選擇默默地跳單。
熱門(mén)投資地特點(diǎn)
在考慮選擇哪個(gè)國(guó)家投資時(shí)，國(guó)際慣用的衡量標(biāo)準(zhǔn)為該國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)狀況以及相關(guān)的法律法規(guī)等。運(yùn)用這些指標(biāo)，我們可以比較當(dāng)前熱門(mén)的海外投資地，分析各自的特點(diǎn)。國(guó)內(nèi)投資海外房市，可供選擇的國(guó)家很多，其中熱度最高的國(guó)家分別是美國(guó)、澳大利亞和新加坡。
從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，2007年到2011年美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過(guò)26%。其中，市中心地區(qū)的房?jī)r(jià)多表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，旅游度假區(qū)的房?jī)r(jià)則有較大程度的下調(diào)，而部分新興區(qū)域的房?jī)r(jià)比起高峰時(shí)的下跌幅度更是達(dá)到了50%。美國(guó)新屋、成屋的銷售量自年初以來(lái)總體仍呈下降的趨勢(shì)，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已跌到谷底，NAHB房?jī)r(jià)指數(shù)仍在低位徘徊，沒(méi)有表現(xiàn)出上升的傾向。多種現(xiàn)象表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲軟狀況仍將在短期內(nèi)持續(xù)。
與美國(guó)房市的低迷相反，澳大利亞的房?jī)r(jià)卻一路上漲，投資條件優(yōu)越。澳大利亞依靠其鐵礦石、煤灰、銅礦和羊毛的出口，在金融危機(jī)中經(jīng)過(guò)短期的下探之后，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房屋空置率長(zhǎng)期以來(lái)保持較低水平，目前在2%左右。澳大利亞政府鼓勵(lì)外國(guó)人士到本國(guó)進(jìn)行投資，不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)和貸款條件與本地人一視同仁。
新加坡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度目前居亞洲第一，人均GDP也已超過(guò)日本，良好的消費(fèi)能力和居住環(huán)境，使得新加坡地產(chǎn)有著較大的保值增值特性。較為寬松的貸款條件，偏低的貸款利率，加上政府吸引外來(lái)人才規(guī)劃帶來(lái)的潛在市場(chǎng)需求，都是新加坡不動(dòng)產(chǎn)吸引外國(guó)投資者的主要原因。
隨著我國(guó)政府限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)投資者開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向國(guó)外，尋找合適的“洋樓盤(pán)”投資機(jī)會(huì)。除了原有的移民買(mǎi)房和“以房養(yǎng)學(xué)”，投資需求也日益凸顯。但是，國(guó)外制度環(huán)境與國(guó)內(nèi)不同，從經(jīng)濟(jì)前景、政策法規(guī)到市場(chǎng)特征、投資理念都有很大的差異，投資者在進(jìn)行投資時(shí)需要進(jìn)行多方考察。
選擇合適的物業(yè)
各國(guó)雖然有所不同，但住宅還是可以大致分為公寓和別墅。投資公寓還是別墅，主要根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理成本及租金收入來(lái)選擇。租金收入扣除償還的貸款利息、再減去支付的物業(yè)費(fèi)和房產(chǎn)稅，可以得出凈收益。通常，投資者都希望這個(gè)凈收益是正的，且越大越好。公寓一般由管理公司統(tǒng)一管理，為此，投資者每年要多支出一筆管理費(fèi)，而部分別墅并沒(méi)有物業(yè)管理費(fèi)的支出。
此外，在挑選物業(yè)時(shí)，一定要明了投資對(duì)象的產(chǎn)權(quán)擁有期。國(guó)內(nèi)投資新建住宅，產(chǎn)權(quán)擁有期通常為70年。而在國(guó)外，產(chǎn)權(quán)分為永久產(chǎn)權(quán)和有限租賃產(chǎn)權(quán)，同樣地段和質(zhì)量的房產(chǎn)，會(huì)因房權(quán)期限不同而表現(xiàn)出不同的價(jià)格，需要投資者特別留意。
選擇合適的地段
除了房屋質(zhì)量，海外居民還比較注重周邊環(huán)境和配套項(xiàng)目，中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目推薦書(shū)通常會(huì)把周邊的配套設(shè)施作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。但投資者在決定是否購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，還應(yīng)該對(duì)所在社區(qū)背景、周邊居民構(gòu)成、政府的規(guī)劃方面做進(jìn)一步的了解。
在美國(guó)，主要由白人居民構(gòu)成的社區(qū)和由亞非拉美裔居民組成的社區(qū)在文化背景、環(huán)境安全、物業(yè)管理上都會(huì)有所不同，而這些差異對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有著十分重要的影響。并非市中心的公寓都是好的投資選擇。與處于城市化進(jìn)程的中國(guó)不同，澳大利亞正處于逆城市化發(fā)展過(guò)程。大量的人口集中在悉尼、墨爾本等大城市，一個(gè)乃至多個(gè)衛(wèi)星城在市區(qū)周?chē)d建起來(lái)，使得市中心僅作為商業(yè)區(qū)使用，而人們多聚集在衛(wèi)星城之中。投資者出高價(jià)購(gòu)買(mǎi)市中心的公寓并每年支付可觀的管理費(fèi)，反倒不如投資政府規(guī)劃大力發(fā)展的衛(wèi)星城物業(yè)。
合理利用銀行貸款
在美國(guó)，由于無(wú)法對(duì)海外投資人信用進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)局規(guī)定非公民購(gòu)買(mǎi)任何房產(chǎn)都不能申請(qǐng)貸款，在對(duì)海外投資者引入杠桿買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)的做法上，美國(guó)政府相當(dāng)謹(jǐn)慎。
相比之下，澳大利亞貸款比較容易獲得。在貸款方面，澳大利亞政府給予海外投資者等同本國(guó)居民的待遇，從申請(qǐng)貸款開(kāi)始，每年會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)房屋的價(jià)值確定貸款額度。對(duì)于每年因房產(chǎn)增值帶來(lái)的新貸款額度高于已使用貸款的部分，可以向銀行提現(xiàn)，進(jìn)行別項(xiàng)投資。
貸款償還的方式也有固定與浮動(dòng)利率、只還利息與還本付息之間的區(qū)別。對(duì)于投資者來(lái)講，可以考慮選擇浮動(dòng)利率只還利息的貸款方式。一方面，利率與市場(chǎng)環(huán)境聯(lián)動(dòng)，能夠降低租金下降時(shí)償還固定利息的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，只還利息，在轉(zhuǎn)讓時(shí)收回本金，能夠避免還本付息時(shí)先償還本金部分的時(shí)間價(jià)值損失。
合理估計(jì)養(yǎng)房成本
在購(gòu)房時(shí)，除了房?jī)r(jià)，投資者還需要支付給律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)、房屋經(jīng)紀(jì)人各種費(fèi)用。據(jù)測(cè)算，美國(guó)的房屋成本，約有30%產(chǎn)生于買(mǎi)房階段，更多的成本來(lái)自于買(mǎi)房之后的支出。
關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè);房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;差異性
一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象
建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。建筑施工企業(yè)承接的是“先有買(mǎi)主（即客戶），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設(shè)中，按客戶（建設(shè)單位）的施工圖紙實(shí)施建設(shè)。不承擔(dān)設(shè)計(jì)不合理的責(zé)任，也不面對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)品。與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，多出設(shè)計(jì)、銷售兩個(gè)部分。這兩部分中，需要解決的核心問(wèn)題是：項(xiàng)目產(chǎn)品定位。舉個(gè)例子：收入水平不同的消費(fèi)群體，在面對(duì)高層、洋房、別墅這三個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)能力及購(gòu)買(mǎi)意愿有著質(zhì)的區(qū)別。項(xiàng)目產(chǎn)品定位決定了項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會(huì)較大。這也讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本控制更加復(fù)雜。為了做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要深入細(xì)致地開(kāi)展項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，力求使項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求相吻合，做到項(xiàng)目成本與售價(jià)相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場(chǎng)。
二、上下游企業(yè)
建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務(wù)公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設(shè)單位（包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設(shè)備供應(yīng)商，下游企業(yè)有營(yíng)銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化，下游關(guān)系日趨完善。在整個(gè)投資過(guò)程中，還得依賴投資公司提供資金。
三、行業(yè)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。資源整合包括內(nèi)外兩個(gè)方面。對(duì)外，企業(yè)在融資、拿地、建設(shè)、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個(gè)部門(mén)、各類供應(yīng)商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門(mén)（人員）設(shè)置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對(duì)土地供應(yīng)、貸款利率、各種稅費(fèi)、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點(diǎn)，靠自有工人、設(shè)備、按進(jìn)度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務(wù)、提升自身技術(shù)實(shí)力等。
四、納稅主體
由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動(dòng)性大、施工生產(chǎn)分散、地點(diǎn)不固定等特點(diǎn)。在“營(yíng)改增“前，國(guó)家征管營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)是建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。對(duì)于簡(jiǎn)易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時(shí)，需開(kāi)具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》。按開(kāi)具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點(diǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個(gè)人所得稅等。這讓長(zhǎng)期從事建筑施工行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，在納稅中認(rèn)為稅收主體是“項(xiàng)目”，日常工作中更關(guān)注“項(xiàng)目”的開(kāi)票金額、收入、回款。在“營(yíng)改增”后，由于增值稅的特點(diǎn)，國(guó)家征管增值稅的納稅地點(diǎn)是個(gè)‘混合體’，即按照一定比例的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前，是地方稅收的重要來(lái)源，各地稅務(wù)局為了完成地方稅收任務(wù)，往往要求在土地所在地成立房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當(dāng)?shù)乩U納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報(bào)中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用。
五、適用稅收征管文件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)，是專門(mén)針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)，是針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項(xiàng)文件。這兩個(gè)稅收文件與國(guó)家其他稅收文件有很大差異。而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國(guó)家增值稅、企業(yè)所得稅文件。
六、稅種與稅負(fù)
建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個(gè)土地增值稅。土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認(rèn)可的）成本的比例，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項(xiàng)目利潤(rùn)。兩個(gè)行業(yè)在國(guó)家稅收稅種上的差異，以及高稅負(fù)的稅種，加上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導(dǎo)致兩個(gè)行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負(fù)上有著很大差異。
七、稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過(guò)對(duì)納稅主體經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)的涉稅事項(xiàng)，進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達(dá)到減輕稅負(fù)目的的活動(dòng)。由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負(fù)不高。對(duì)于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務(wù)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計(jì)算上，在（稅法準(zhǔn)予的）扣除項(xiàng)目金額上，有專項(xiàng)規(guī)定，加之實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)間距較大，再加上前期毛利率較高，導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。在關(guān)注時(shí)間上，往往在項(xiàng)目拿地之前，就結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)各稅種進(jìn)行測(cè)算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點(diǎn)。
八、經(jīng)濟(jì)合同類型
建筑施工企業(yè)的合同類型相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)上是與業(yè)主簽訂的合同，對(duì)下是建筑勞務(wù)施工合同、分包合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設(shè)計(jì)合同、（甲供材/設(shè)備）采購(gòu)合同、建筑施工合同、營(yíng)銷合同、商品房銷售（預(yù)售）合同、物業(yè)服務(wù)合同、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理合同、融資合同、咨詢服務(wù)合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務(wù)界定上，涉及不同的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)管理要求。
九、營(yíng)銷推廣費(fèi)用
在建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)賬面，較少看到有大額營(yíng)銷費(fèi)用。當(dāng)然，有些建筑施工企業(yè)通過(guò)分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項(xiàng)目的“關(guān)系人”分享了項(xiàng)目收益。而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷推廣費(fèi)用可以說(shuō)是金額大，種類全。隨著房產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分工細(xì)化，形式日趨多樣，營(yíng)銷費(fèi)用的構(gòu)成越加豐富。對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的規(guī)劃、監(jiān)督、費(fèi)效評(píng)估等，是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個(gè)重要組成部分。
十、財(cái)務(wù)核算方面
(一)財(cái)務(wù)核算的集中程度由于施工企業(yè)的流動(dòng)性大，地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，為了讓會(huì)計(jì)核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效果，多采用分級(jí)核算、分級(jí)管理的辦法。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預(yù)繳再清算方式等，需要在開(kāi)發(fā)公司層面集中核算。(二)成本的計(jì)劃與控制方式建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計(jì)算法”，單獨(dú)核算每項(xiàng)工程的成本，形成預(yù)算成本。在成本控制中，將實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比、分析、考核。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開(kāi)發(fā)地塊來(lái)建項(xiàng)目，往往項(xiàng)目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用“項(xiàng)目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，對(duì)各構(gòu)成要素進(jìn)行分析，要素?cái)?shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當(dāng)某一項(xiàng)成本要素發(fā)生變化時(shí)，需要系統(tǒng)、全面地對(duì)其他成本要素進(jìn)行測(cè)算。比如：項(xiàng)目搶工產(chǎn)生的搶工費(fèi)會(huì)加大項(xiàng)目的工程成本，此時(shí)應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目提前銷售對(duì)降低財(cái)務(wù)成本的有利影響；項(xiàng)目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點(diǎn)附近時(shí)，要測(cè)算稅負(fù)與售價(jià)的敏感性。(三)經(jīng)營(yíng)成果的確認(rèn)方式由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長(zhǎng)，為正確反映各項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)成果，核實(shí)墊付資金，要分階段進(jìn)行工程成本核算、工程價(jià)款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認(rèn)成本、收入、利潤(rùn)，并與建設(shè)單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算。而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，大多與國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)保持一致，依據(jù)2009年第多少號(hào)文件，在簽訂《商品房預(yù)售合同》后，按取得的預(yù)售收入，繳納增值稅、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達(dá)到“完工條件”時(shí)，確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。
作者:胡巧榮 單位:新疆北新路橋集團(tuán)股份有限公司
參考文獻(xiàn):
[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)GCS——項(xiàng)目全成本管理手冊(cè)
股權(quán)型
信托投資公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集資金參股房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款，該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)該部分股權(quán)。此種類型信托計(jì)劃在我國(guó)江浙、上海等地發(fā)行較多，因?yàn)樵搮^(qū)域投資者比較認(rèn)可股權(quán)投資模式。
案例 上海愛(ài)建信托――上海陸家嘴地產(chǎn)組合投資集合信托計(jì)劃
上海愛(ài)建信托集合運(yùn)用信托計(jì)劃的1乙元資金，以股權(quán)和債權(quán)形式組合投資于已經(jīng)成立的陸家嘴地產(chǎn)項(xiàng)目公司――上海德加置業(yè)有限公司。其中，3600萬(wàn)元用于收購(gòu)德加置業(yè)的部分股權(quán)，6400萬(wàn)元作為“股東借款”用于德加置業(yè)。該1億元資金定向用于繳納陸家嘴地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓金、地塊開(kāi)發(fā)和工程建設(shè)等。信托計(jì)劃期滿后，愛(ài)建信托將所持有的德加置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為收購(gòu)金額的105.31％，并收回股東借款，利息為5.31％。此后，返還投資者本金和每年3.8％的收益。
險(xiǎn)露頭角
險(xiǎn)1：項(xiàng)目公司管理風(fēng)險(xiǎn)，如項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)混亂，則人股的信托資金面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
險(xiǎn)2：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗風(fēng)險(xiǎn)，如該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期時(shí)回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。
化險(xiǎn)為夷
法1：考察信托公司是否在信托期內(nèi)掌握該項(xiàng)目公司的控股權(quán)，并能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，以規(guī)避資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。
法2：考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷售前景。
法3：考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何，是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證。
抵押貸款型
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解押被抵押的土地或房產(chǎn)，而同時(shí)也有其它企業(yè)為開(kāi)發(fā)商提供還款擔(dān)保。
案例 北京中誠(chéng)信托――北京麗江新城貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃
北京中誠(chéng)信托投資公司發(fā)行集合信托計(jì)劃，募集資金總額3.3億元，該筆資金以貸款方式進(jìn)行運(yùn)作，借款人為北京高盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。該筆貸款由借款人提供位于北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路5號(hào)麗江新城1A地塊的土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行抵押登記。根據(jù)北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司的評(píng)估，該地塊的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為6.7億元人民幣。同時(shí)國(guó)有特大型企業(yè)中鐵二局集團(tuán)有限公司和香港上市公司沿海綠色家園有限公司，為借款人償還信托貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
險(xiǎn)露頭角
險(xiǎn)1：抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，則一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。
險(xiǎn)2：如抵押物為土地使用權(quán)，而地上建筑物沒(méi)有辦理追加抵押，同時(shí)建筑施工方?jīng)]有放棄對(duì)地上建筑物的留置權(quán)，則到期開(kāi)發(fā)商無(wú)力還款處理抵押物時(shí)，留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，建筑施工方優(yōu)先受償，信托貸款劣后受償，則信托則產(chǎn)可能面臨損失。
險(xiǎn)3：擔(dān)保方資質(zhì)不佳，無(wú)擔(dān)保能力。
化險(xiǎn)為夷
法1：考察抵押物價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公允地評(píng)估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計(jì)劃貸款規(guī)模為1億元，而開(kāi)發(fā)商提供了價(jià)值3億元的土地或房產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，則抵押比率為3：1，只有當(dāng)被抵押的土地或房產(chǎn)跌價(jià)到原值的33％時(shí)信托財(cái)產(chǎn)才會(huì)遭遇損失，相對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)就較低。
法2：考察信托公司和開(kāi)發(fā)商是否在信托合同中對(duì)追加抵押和留置權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了約定，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。
法3：考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷售前景，如發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，處置抵押物變現(xiàn)償債是否快捷。
法4：考察擔(dān)保力‘所做出的是否是連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保方的資質(zhì)如何，如該信托計(jì)劃貸款的擔(dān)保方為特大型國(guó)有企業(yè)，而且提供的是連帶責(zé)任擔(dān)保，則投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。
房產(chǎn)回購(gòu)型
由于開(kāi)發(fā)商短缺某項(xiàng)目的建設(shè)資金，而將其開(kāi)發(fā)的其它已經(jīng)達(dá)到或即將達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金購(gòu)買(mǎi)該部分房產(chǎn)，如果到期后開(kāi)發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該部分房產(chǎn)。
案例 北京國(guó)際信托――住邦2000商務(wù)中心二期項(xiàng)目集合信托計(jì)劃
北京國(guó)際信托(北國(guó)投)發(fā)行集合信托計(jì)劃，用募集資金購(gòu)買(mǎi)住邦2000商務(wù)中心二期房產(chǎn)(住宅和商鋪)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為住宅5000元／平方米，商鋪7000元／平方米，并登記至北國(guó)投名下。在信托計(jì)劃成立滿9個(gè)月時(shí)，住邦公司支付回購(gòu)價(jià)款2180萬(wàn)元；信托計(jì)劃期滿時(shí)，支付回購(gòu)價(jià)款3360萬(wàn)元；若未按上述時(shí)點(diǎn)回購(gòu)房產(chǎn)，則北國(guó)投可直接處置預(yù)購(gòu)房產(chǎn)，從而保證投資者的本金和收益。住邦2000商務(wù)中心2號(hào)樓的市場(chǎng)售價(jià)為住宅12000元／平方米，商鋪23000元／平方米，一旦開(kāi)發(fā)商不按期回購(gòu)房產(chǎn)，可直接變賣(mài)房產(chǎn)，只要平均售價(jià)不低于7000元／平方米，即可保證投資者本金和收益的實(shí)現(xiàn)。
險(xiǎn)露頭角
險(xiǎn)1：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。
險(xiǎn)2：約定由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大規(guī)模的跌價(jià)。
險(xiǎn)3：用信托資金購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)不能順利取得預(yù)售許可證進(jìn)行銷售，或信托公司在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記，以至于在開(kāi)發(fā)商違約后，不能順利變現(xiàn)房產(chǎn)取得資金歸還給投資者。
化險(xiǎn)為夷
法1：考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去其已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。
法2：考察信托公司的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是否遠(yuǎn)低于該房產(chǎn)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。
法3：考察該房產(chǎn)項(xiàng)目是否已經(jīng)取得或能順利取得銷售許可證。
法4：考察信托公司是否會(huì)辦理購(gòu)房合同的備案登記，以保證投資者對(duì)該項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利。
法5：考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，即信托期內(nèi)該房產(chǎn)是否會(huì)發(fā)生大幅度跌價(jià)。
財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)型
利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
案例 北水中誠(chéng)信托(原中煤信托)――榮豐財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)集合信托計(jì)劃
北京榮豐公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目――榮豐2008項(xiàng)目一期部分房產(chǎn)(市場(chǎng)價(jià)值人民幣3．27億元)信托給中誠(chéng)信托，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，榮豐公司取得該信托項(xiàng)下全部信托受益權(quán)，榮豐公司將其享有的受益權(quán)(優(yōu)先)轉(zhuǎn)讓給投資者，中誠(chéng)信托作為轉(zhuǎn)讓的獨(dú)家人發(fā)行財(cái)產(chǎn)集合信托計(jì)劃，投資者購(gòu)買(mǎi)受益權(quán)(優(yōu)先)后成為優(yōu)先受益人，榮豐公司未轉(zhuǎn)讓的受益權(quán)為普通受益權(quán)。優(yōu)先受益權(quán)投資者享有處置上述信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入的優(yōu)先分配權(quán)，在投資者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益權(quán)不得參與信托財(cái)產(chǎn)處置收入的分配。
險(xiǎn)露頭角
險(xiǎn)1：房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況不能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配。
險(xiǎn)2：房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。
險(xiǎn)3：我國(guó)信托登記制度的缺失有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保證。
化險(xiǎn)為夷
法1：考察開(kāi)發(fā)商信托的房產(chǎn)是否為其擁有完全產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，且價(jià)值是否得到公允的評(píng)估。
法2：考察優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比例。例如某房產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后價(jià)值2億元，因此形成2億元的財(cái)產(chǎn)受益權(quán)，其中優(yōu)先受益權(quán)1億元，劣后受益權(quán)1億元，則只有當(dāng)該房產(chǎn)貶值50％后，投資者的信托財(cái)產(chǎn)才會(huì)遭到損失。
法3：考察信托公司應(yīng)該落實(shí)的抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
收益狀況
由于目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押手續(xù)辦理比較正規(guī)和順利，信托公司運(yùn)作此類信托的經(jīng)驗(yàn)也較為豐富，所以截至目前還沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)信托計(jì)劃未兌付的先例。從各個(gè)信托公司公布的信托收益分配報(bào)告和到期清算報(bào)告來(lái)看，已發(fā)行的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品運(yùn)作一切正常，均實(shí)現(xiàn)了當(dāng)初的預(yù)計(jì)收益率。大致統(tǒng)計(jì)目前全國(guó)已進(jìn)行分配的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品收益水平，結(jié)果如下：
2002年和2003年發(fā)行的已經(jīng)到期的信托產(chǎn)品中，1年期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收益率水平在3．8％～4％之間，2年期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的收益率水平在4％～5％之間。
