發(fā)布時(shí)間：2023-10-11 16:23:38
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的項(xiàng)目管理成本控制方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制原理措施
中圖分類號(hào)：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本是指在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)過可行性研究, 在開發(fā)項(xiàng)目正確定位的前提下為保證實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)而規(guī)定的開發(fā)項(xiàng)目成本的控制目標(biāo)。其目標(biāo)成本管理是以開發(fā)產(chǎn)品成本形成的全過程為對(duì)象, 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)和特點(diǎn), 對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本所進(jìn)行的有效分類管理。具體來說, 就是以某一開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象的成本項(xiàng)目的總和, 具體設(shè)置的成本項(xiàng)目有:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照成本項(xiàng)目來歸集企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的應(yīng)計(jì)入成本核算對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。其中, 土地出讓金、公共配套設(shè)施費(fèi)中的主要內(nèi)容、開發(fā)間接費(fèi)用中的維修基金和前期物業(yè)管理費(fèi)等為不可控成本, 其余基本上為可控成本。目標(biāo)成本管理是基于市場(chǎng)導(dǎo)向和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的管理理念和方法, 它以具有競(jìng)爭(zhēng)性的客戶愿意接受的市場(chǎng)價(jià)格和目標(biāo)利潤(rùn)倒推出開發(fā)產(chǎn)品的目標(biāo)成本,然后進(jìn)行全方位的開發(fā)成本控制, 這樣就把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的中心轉(zhuǎn)向了內(nèi)部管理和控制, 并以此來確保價(jià)格能補(bǔ)償成本并創(chuàng)造利潤(rùn), 進(jìn)而促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此, 目標(biāo)成本管理是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有機(jī)結(jié)合起來的全面成本管理系統(tǒng)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制原理
目標(biāo)成本管理的核心是目標(biāo)成本法：企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格確定銷售收入，再扣除目標(biāo)利潤(rùn)，倒推出產(chǎn)品目標(biāo)成本，以目標(biāo)成本為根據(jù)來約束產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的實(shí)際成本。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本管理上處于借鑒的階段，計(jì)劃性強(qiáng)，未能將成本和產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值結(jié)合起來。由此看來，目標(biāo)成本管理必須與房地產(chǎn)行業(yè)特性密切結(jié)合，才能發(fā)揮其在開發(fā)項(xiàng)目成本控制上的作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在在新項(xiàng)目的前期策劃階段確立項(xiàng)目目標(biāo)總成本。在設(shè)計(jì)階段以目標(biāo)總成本上限不變?yōu)榍疤幔瑢?duì)其進(jìn)行調(diào)整。在項(xiàng)目施工建設(shè)階段，企業(yè)應(yīng)抓好目標(biāo)成本的落實(shí)工作，通過將成本層層分解，達(dá)到對(duì)實(shí)際成本的有效控制。最后在竣工建設(shè)階段做好項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本的核算，將實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行比較，分析差異，提出解決措施。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)生產(chǎn)與一般工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)不同, 具有位置固定、壽命耐久、所需資金較多、開發(fā)生產(chǎn)的周期相對(duì)較長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)較大、收益率較高等特點(diǎn)。因此, 將目標(biāo)成本管理應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)生產(chǎn)過程中則顯得尤為重要, 它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低開發(fā)產(chǎn)品成本、在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要保證, 也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)資本保值增值的主要途徑。我們特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好成本控制工作:
1、合理安排工程周期
項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期, 科學(xué)合理地安排建設(shè)周期, 可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始, 經(jīng)施工過程至竣工移交, 成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段, 如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案, 合理安排施工順序, 按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工, 充分利用現(xiàn)有的資源, 確保工程質(zhì)量, 減少施工成本支出, 減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。同時(shí), 根據(jù)建設(shè)周期, 施工進(jìn)度, 相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn), 使圍繞工程項(xiàng)目開展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。
2、嚴(yán)格控制建安成本
嚴(yán)格控制建安成本, 降低工程造價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實(shí)際工作中, 工程雖能按期保質(zhì)完成, 但工程成本超支嚴(yán)重, 不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。因此, 在與施工單位簽訂承包合同時(shí),應(yīng)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本, 對(duì)承包商的制約條款要達(dá)到無所不包的地步, 對(duì)可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì), 以防止施工單位在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。
要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,就施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定, 經(jīng)法律形式確定下來, 來確保雙方按約履行。
3、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格
材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占7 0 % , 工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容, 對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò), 及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨, 應(yīng)貨比三家, 也可采用招投標(biāo)方式采購(gòu), 在滿足施工的前提下, 把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備, 由于產(chǎn)地檔次不同, 價(jià)格會(huì)有差異, 就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級(jí)別不同, 價(jià)格也會(huì)有差異。要樹立成本意識(shí), 形成控制成本機(jī)制。
非甲供材料, 可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨, 可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比; 同時(shí)要控制材料的采購(gòu)價(jià)格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。
4、合理安排建設(shè)資金
房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金, 保證項(xiàng)目開發(fā), 控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高,而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道, 就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。
對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來講, 由于投入資金較多, 資金壓力也大, 需要通過融資來保證多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā), 又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對(duì)每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì),同時(shí)又對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況能比較清晰了解, 才能制定最佳資金計(jì)劃方案, 把企業(yè)資金成本降低到最小。
5、合理利用稅收政策的籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃, 有效降低稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征, 制定相應(yīng)合理的避稅措施。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金主要為: 營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項(xiàng)目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃, 此三大稅應(yīng)有較大避稅空間。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有:合理分?jǐn)偡? 定價(jià)籌劃; 收入籌劃; 優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分?jǐn)傎M(fèi)用, 用足用活優(yōu)惠政策, 則有不少籌劃空間。
三、結(jié)語(yǔ)
總之, 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說, 成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程, 其控制的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵; 而追求利潤(rùn)最大化, 則是每個(gè)開發(fā)商的最終目的,開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中的一項(xiàng)重要工作, 且貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王穎文.加強(qiáng)高層建筑控制管理措施[J]. 中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品. 2011(16)
關(guān)鍵詞：施工項(xiàng)目成本控制成本管理
前言：成本控制與管理是項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，一直以來，低成本的管理模式都是企業(yè)所追求的目標(biāo)。在建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，企業(yè)的利潤(rùn)空間被不斷的壓縮，低價(jià)中標(biāo)的趨勢(shì)，使得項(xiàng)目成本控制成了影響企業(yè)盈利的關(guān)鍵，企業(yè)如何圍繞成本管理做好施工項(xiàng)目管理工作，對(duì)施工企業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。
1項(xiàng)目施工中成本控制的意義
施工項(xiàng)目成本控制與管理是施工項(xiàng)目質(zhì)量的綜合反映，較低的項(xiàng)目施工成本表明了施工過程中物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的節(jié)約。通過成本控制的各種方法，促進(jìn)企業(yè)降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到增強(qiáng)企業(yè)盈利能力和提高項(xiàng)目管理水平的目的。在實(shí)行成本最低化原則時(shí)，除了應(yīng)注意成本降低的可能性外，同時(shí)應(yīng)該合理的實(shí)行成本最低化。通過對(duì)各種降低成本潛力的深掘，使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；并且從實(shí)際情況出發(fā)，制定可以達(dá)到的最低成本水平的規(guī)則。
2項(xiàng)目施工中成本控制原則
2.1全面控制原則
全面控制原則既包括全員控制原則也包括全過程控制原則。全員控制是指施工項(xiàng)目的各部門、各單位以及個(gè)人都要肩負(fù)起控制成本責(zé)任，將成本控制的目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)部門乃至每個(gè)人，使全體成員都真正樹立起成本控制的理念。全過程控制是指項(xiàng)目的成本控制不能是對(duì)單一的某個(gè)方面或者某個(gè)階段進(jìn)行控制，而應(yīng)該隨著項(xiàng)目施工的各種階段連續(xù)進(jìn)行，不能疏漏，也不能時(shí)緊時(shí)松，使項(xiàng)目整個(gè)過程的成本從開始到結(jié)束都能得到有效的控制。
2.2 開源與節(jié)流控制原則
成本控制的目標(biāo)之一便是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而節(jié)約能夠有效的控制成本，通過定期對(duì)項(xiàng)目施工成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本變動(dòng)的原因。另外，在成本管理節(jié)流的同時(shí)應(yīng)該注意開源，加強(qiáng)工期管理，合同管理，適時(shí)結(jié)算，提高項(xiàng)目成本管理水平。
2.3 動(dòng)態(tài)控制原則
通常情況下，項(xiàng)目成本控制不是一成不變的，會(huì)隨著環(huán)境以及時(shí)間的變化而不同，所以對(duì)項(xiàng)目成本的控制必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則。而項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制原則應(yīng)特別注意對(duì)項(xiàng)目的中間控制，及時(shí)準(zhǔn)確把握中間每一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)。施工是一個(gè)實(shí)際的操作過程，一旦發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)、圖紙不一致的數(shù)據(jù)，應(yīng)及時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正和優(yōu)化。
3 項(xiàng)目施工中成本控制與管理方法
3.1 做好成本預(yù)測(cè)，合理編制成本計(jì)劃
成本預(yù)測(cè)是一個(gè)完整的決策過程，通過對(duì)影響成本的各種因素進(jìn)行分析，結(jié)合企業(yè)施工技術(shù)條件和發(fā)展目標(biāo)，運(yùn)用一定的科學(xué)方法，對(duì)一定時(shí)期或一個(gè)成本項(xiàng)目的成本水平、成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算、分析和預(yù)見。通過預(yù)測(cè)可以為降低成本指明方向和途徑，為編制合理的成本計(jì)劃，提供科學(xué)依據(jù)。
一般而言，成本預(yù)測(cè)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：①人工、材料以及其他各種費(fèi)用預(yù)測(cè)：具體包括對(duì)符合該項(xiàng)目實(shí)際情況的人工費(fèi)用，工程的地材、主材、輔材的確定，項(xiàng)目中機(jī)械設(shè)備的租賃、使用和維護(hù)費(fèi)用等。②施工方案引起費(fèi)用變化的預(yù)測(cè)。③輔助工程費(fèi)的預(yù)測(cè)（是指施工中不可缺少，但是工程量清單或設(shè)計(jì)圖紙中又沒有的，）。④各型臨時(shí)設(shè)施及工地轉(zhuǎn)移費(fèi)的預(yù)測(cè)。⑤對(duì)成本失控風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。對(duì)項(xiàng)目成本目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的分析可以從從幾方面進(jìn)行，如業(yè)主單位相關(guān)情況，工程項(xiàng)目技術(shù)特征，項(xiàng)目所在地硬件設(shè)施和資源狀況，系統(tǒng)內(nèi)部組織等。
3.2 加強(qiáng)施工中成本控制
3.2.1 人工費(fèi)控制
在施工中，對(duì)人員的使用應(yīng)該做到按需使用，定時(shí)定額。通過招募多面手和熟練的生產(chǎn)人員，提高工作效率，同時(shí)人工費(fèi)的控制按量?jī)r(jià)分離的原則，控制人工單價(jià)和項(xiàng)目消耗天工數(shù)量。
3.2.2 材料費(fèi)的控制
通常情況下，施工中材料費(fèi)占整個(gè)項(xiàng)目成本的比重最大，所以如何節(jié)約材料費(fèi)用對(duì)項(xiàng)目成本控制十分重要。對(duì)施工中材料的消耗，可以實(shí)行限額領(lǐng)料的辦法，嚴(yán)格執(zhí)行材料消耗定額，按計(jì)劃發(fā)料，對(duì)凡超出的部分要進(jìn)行清查，追究相關(guān)人員的責(zé)任。同時(shí)，工地管理應(yīng)該做好廢舊材料利用工作和材料保管工作，盡量防止材料丟失。
3.2.3 機(jī)械使用費(fèi)控制
對(duì)機(jī)械的使用應(yīng)該根據(jù)施工計(jì)劃進(jìn)行合理安排，對(duì)施工中需要使用到的機(jī)械型號(hào)、數(shù)量以及租賃計(jì)劃進(jìn)行統(tǒng)一管理，做好機(jī)械調(diào)度工作，避免機(jī)械閑置，控制好租賃費(fèi)用。同時(shí)，施工單位要對(duì)機(jī)械操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，使之更加熟練、規(guī)范的操作，施工單位還應(yīng)做好機(jī)械維修保養(yǎng)工作，提高設(shè)備完好率。
3.2.4 強(qiáng)化工程質(zhì)量、安全控制
摘 要 首先，在建設(shè)工程中，財(cái)務(wù)管理應(yīng)依據(jù)企業(yè)成本控制以及項(xiàng)目的整體情況來控制，即掌握重點(diǎn)的環(huán)節(jié)和要點(diǎn)，且確定好之間對(duì)應(yīng)控制內(nèi)容以及方法，明確參與控制的責(zé)任者，然后，在此基礎(chǔ)上逐步建立起相應(yīng)的操作規(guī)范，形成整體的財(cái)務(wù)管理建設(shè)項(xiàng)目成本控制體系。
關(guān)鍵詞 建設(shè)項(xiàng)目 成本管理 財(cái)務(wù)管理 成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控 成本管理量化
一、加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理控制項(xiàng)目成本
1．近年來招投標(biāo)方法采用合理低價(jià)中標(biāo)，造成施工企業(yè)從投標(biāo)就開始讓利。國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)定額、材料消耗定額是以質(zhì)量合格等級(jí)測(cè)定的，施工企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)質(zhì)量?jī)?yōu)良等級(jí)的工程，就必須增加施工費(fèi)用而受益的建設(shè)單位卻未能嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)辦法。
2．財(cái)務(wù)管理實(shí)施成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控。加強(qiáng)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)成本動(dòng)態(tài)等的監(jiān)控。對(duì)人工費(fèi)的監(jiān)控，主要是對(duì)任務(wù)單位和工程量的監(jiān)控，專門制訂了《財(cái)務(wù)工程任務(wù)管理細(xì)則》，嚴(yán)格履行簽發(fā)、驗(yàn)收、評(píng)定、審核、審批等諸多程序，每月進(jìn)行結(jié)算對(duì)比分析會(huì)一次，并把每月結(jié)算對(duì)比分析表張貼上墻，按責(zé)任目標(biāo)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員所組成的責(zé)任體進(jìn)行考核，特別強(qiáng)調(diào)任務(wù)單結(jié)算的時(shí)間要求。
3．財(cái)務(wù)管理要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本預(yù)決算控制。做好預(yù)決算，除在材料等成本控制方面算好、算出效益外。還應(yīng)對(duì)工程預(yù)算實(shí)行成本倒推法，測(cè)算出實(shí)際成本與合同預(yù)算價(jià)之間的差額，推算出實(shí)際利潤(rùn)還要將工程合同涉及到材料供應(yīng)、設(shè)備租賃、勞務(wù)輸入、資金信貸、工程保險(xiǎn)等諸多方面以及建筑企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中交易層次的多樣性和內(nèi)容的復(fù)雜性等，納入合同管理管理工作程序，建立有效的合同管理機(jī)制；要搞好工程的經(jīng)濟(jì)簽證，做好施工方案的優(yōu)化，方便施工降低成本。施工結(jié)束后，及時(shí)做好結(jié)算，也可以提高工程項(xiàng)目的效益
二、建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理應(yīng)在各種規(guī)章制度作文章
1．建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)后財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)與技術(shù)管理部門、經(jīng)營(yíng)管理部門對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估。建立《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估制度》，科學(xué)、合理地確定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從源頭上把住成本關(guān)口的重要環(huán)節(jié)。
2．目標(biāo)成本責(zé)任制。目標(biāo)成本管理原則就是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解落實(shí)。在實(shí)施的過程中，目標(biāo)設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，要層層落實(shí)，越具體越好。目標(biāo)責(zé)任要全面，要條理清楚，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，并對(duì)責(zé)任部門進(jìn)行檢查和考評(píng)。目標(biāo)成本既是財(cái)務(wù)管理部門對(duì)項(xiàng)目實(shí)施成本控制和考核的尺度，又是項(xiàng)目層次努力要達(dá)到的成本指標(biāo)要求。按照細(xì)化的施組安排，將目標(biāo)成本分解落實(shí)到每個(gè)階段、每個(gè)責(zé)任者身上，形成全員、全方位、全過程的項(xiàng)目成本管理格局，真正做到人人責(zé)任明確，個(gè)個(gè)肩上有指標(biāo)，并把個(gè)人利益與成本指標(biāo)密切掛鉤，嚴(yán)格考核，獎(jiǎng)罰兌現(xiàn)，以責(zé)任成本的受控來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。
3．材料招標(biāo)采購(gòu)制。在項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，工程所需的材料是成本的主要部分，工程材料的費(fèi)用通常占工程造價(jià)比重50％以上。也是成本發(fā)生的主要階段，是成本控制的重中之重，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門指導(dǎo)下，充分運(yùn)用手中的人事決策權(quán)、進(jìn)度計(jì)劃控制權(quán)、技術(shù)質(zhì)量決策權(quán)和設(shè)備物資采購(gòu)權(quán)，通過對(duì)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等直接費(fèi)用和其他費(fèi)用的控制來達(dá)到工程項(xiàng)目的施工成本控制。
4．工序單價(jià)承包制。項(xiàng)目的工、料、機(jī)、運(yùn)費(fèi)等直接成本大多發(fā)生在作業(yè)層次，因此，對(duì)項(xiàng)目的成本控制；很大程度取決于作業(yè)層次的控制力度。突顯核算在最基層單位進(jìn)行成本控制的重要地位。推行工序單價(jià)承包和成本核算，必須以定額為基礎(chǔ)，這就要求企業(yè)逐步建立和完善自己的各類工程定額，體現(xiàn)成本管理的先進(jìn)水平。
5．財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)采取計(jì)價(jià)撥款集體決策制。對(duì)項(xiàng)目層次而言，計(jì)價(jià)撥款可以說是控制成本的最后一道關(guān)口。以往有的項(xiàng)目虧損、成本失控，很重要的一個(gè)原因就是多計(jì)超撥造成的。驗(yàn)工計(jì)價(jià)必須由項(xiàng)目部主管牽頭、技術(shù)、質(zhì)檢、計(jì)財(cái)、物資等部門人員，核實(shí)完成的實(shí)物工作量，依據(jù)確定的目標(biāo)責(zé)任成本和工序承包單價(jià)，計(jì)算工程價(jià)款。項(xiàng)目部應(yīng)按月、按季向財(cái)務(wù)管理部門報(bào)送計(jì)價(jià)和撥款報(bào)表、，以便企業(yè)能夠隨時(shí)掌握施工進(jìn)度和工程價(jià)款的使用情況，防止成本失控。
6．成本控制動(dòng)態(tài)考核制。對(duì)項(xiàng)目的成本控制，必須堅(jiān)持在實(shí)施過程中開展經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，找出存在問題和成本節(jié)超的原因，制定并采取切實(shí)可行的改進(jìn)措施；各個(gè)層次應(yīng)堅(jiān)持逐級(jí)對(duì)下實(shí)施階段性的成本考核制度，按照分解的責(zé)任成本目標(biāo)，與工程進(jìn)度掛鉤，進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲，使項(xiàng)目成本始終處于受控狀態(tài)。
7．項(xiàng)目完工清算決算制。在加強(qiáng)項(xiàng)目成本過程控制的同時(shí)，抓好對(duì)每個(gè)單項(xiàng)工程的完工清算和整個(gè)項(xiàng)目的竣工決算，也是把住項(xiàng)目成本的重要一環(huán)。不論是內(nèi)部還是外部施工隊(duì)伍，即便是完成一個(gè)單項(xiàng)工程，一座小橋、一塊砼地面，都要做到完工一項(xiàng)抓緊清算一項(xiàng)，不留尾巴和后患。
8．預(yù)算財(cái)會(huì)人員委派制。項(xiàng)目上的預(yù)算和財(cái)會(huì)人員，是收入和支出的兩個(gè)具體執(zhí)行者。為了防止有的項(xiàng)目，特別是一些大的或遠(yuǎn)離企業(yè)本部的項(xiàng)目在收支上違反國(guó)家政策、規(guī)定，擅自加大成本支出，財(cái)務(wù)管理部門必須派遣預(yù)算和財(cái)會(huì)人員，將那些政治素質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高的人員選派到項(xiàng)目上，使其報(bào)酬與項(xiàng)目部脫鉤，讓他們切實(shí)承擔(dān)起成本控制的職責(zé)，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)監(jiān)控力度。
9．要把工期、質(zhì)量、安全、文明施工等納人成本管理的范疇，與其密切結(jié)合起來，建立科學(xué)有效的成本管理機(jī)制。
10．變更索賠獎(jiǎng)勵(lì)分成制。搞好變更索賠和成本控制都是為了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制，更不能忽視變更索賠。
11．管理費(fèi)的控制。通過責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則加強(qiáng)管理費(fèi)的控制。管理費(fèi)在項(xiàng)目成本中占有一定的比例，主要是項(xiàng)目管理人員的工資支出和其他一些非直接用于生產(chǎn)的活動(dòng)資金。項(xiàng)目施工過程中項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員都應(yīng)負(fù)有一定的成本控制義務(wù)和權(quán)利．應(yīng)對(duì)其各自在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期的檢查和考評(píng)，并與工資分配緊密掛鉤，實(shí)行有獎(jiǎng)有罰。此外，財(cái)務(wù)管理部門對(duì)管理費(fèi)開支情況逐月檢查，這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。
關(guān)鍵詞：成本管理 計(jì)劃成本 客觀黑洞 主觀黑洞
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2011）07-170-02
一、電力工程項(xiàng)目成本管理的重要性
成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行的成本核算、分析、決策和控制等管理行為的總稱。具體在電力工程項(xiàng)目的成本管理中，是指在建設(shè)中對(duì)所發(fā)生的成本費(fèi)用支出進(jìn)行有效地、系統(tǒng)地、合理地預(yù)測(cè)、計(jì)劃控制、核算、考核、分析等管理工作{1}。具體說來就是在工程建設(shè)過程中跟蹤資金流向，核算實(shí)際成本信息，對(duì)比成本目標(biāo)、各定額標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，分析重大偏差產(chǎn)生的原因，并予以糾正。
企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中生存下來并得到發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于是否能夠生產(chǎn)出或提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的產(chǎn)品或服務(wù)。只有這樣，才能更好地滿足顧客需要、贏得顧客青睞、占領(lǐng)市場(chǎng)，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。以低價(jià)取勝是競(jìng)爭(zhēng)中常用的手段，企業(yè)若要采取低價(jià)策略，則必須控制好成本。只有成本降下來了，價(jià)格才有下調(diào)的空間；若不考慮成本，一味降價(jià)，不是入不敷出，就是降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，只能在競(jìng)爭(zhēng)中失敗。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)成本管理具有非常重要的意義。
二、電力工程項(xiàng)目成本管理的方法
1.項(xiàng)目決策及設(shè)計(jì)階段的成本管理。工程成本的控制主要由施工以前的項(xiàng)目決策和具體設(shè)計(jì)決定的，而項(xiàng)目決策確定之后，控制工程成本的關(guān)鍵就在于工程的設(shè)計(jì)了。在動(dòng)工前從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)擬建工程的實(shí)施進(jìn)行全面的計(jì)劃就是設(shè)計(jì)，即對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行提前規(guī)劃的過程{2}。此階段需要設(shè)計(jì)者深入現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查研究，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)資料，提出多種方案，每一種設(shè)計(jì)都有其各自的造價(jià)，優(yōu)良的設(shè)計(jì)方案可以給整個(gè)工程帶來巨大的效益，同理，不合理的設(shè)計(jì)方案會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)帶來重重困難，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。因此，不能盲目追求低成本的設(shè)計(jì)，要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化（對(duì)方案進(jìn)行技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效益評(píng)價(jià){3}），選出最優(yōu)方案。
2.施工階段嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)成本計(jì)劃。工程施工階段即把設(shè)計(jì)圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成具體實(shí)物的過程，施工階段的投資控制決定著整個(gè)工程投資的控制。因此，控制好施工階段的投資對(duì)提高工程整體經(jīng)濟(jì)效益起著至關(guān)重要的作用{4}。施工階段可采取各種措施嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃，控制支出，比較實(shí)際支出與計(jì)劃支出，對(duì)二者出現(xiàn)較大偏差的，及時(shí)分析原因并予以解決，確保成本控制在預(yù)定的范圍內(nèi)。此外，當(dāng)實(shí)際情況有較大變動(dòng)時(shí)，也可對(duì)成本計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，使之更加切合實(shí)際。
3.工程結(jié)算階段的造價(jià)管理工程結(jié)算是整個(gè)工程成本控制的最后階段，也是十分重要的環(huán)節(jié)，在此階段成本控制的好可省去大部分不必要或施工單位的虛報(bào)開支，提高經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)電力建設(shè)單位來說，堵住漏洞，盡可能降低工程造價(jià)；而施工單位為了追求經(jīng)濟(jì)效益，通常多報(bào)結(jié)算甚至虛報(bào)款項(xiàng)，以追加投資{5}。因此，從某種程度上來說，工程結(jié)算審核實(shí)際上是雙方財(cái)務(wù)人員能力的較量。要想打贏成本結(jié)算這場(chǎng)戰(zhàn)役，就要求電力建設(shè)單位的財(cái)務(wù)人員，要熟練掌握基本的工程量計(jì)算規(guī)則、工程造價(jià)的計(jì)算程序、調(diào)查研究市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況，堵住虛報(bào)漏洞。此外，技經(jīng)人掌握一定的工程技術(shù)專業(yè)知識(shí)也是有必要的，既能切合實(shí)際的優(yōu)化計(jì)劃成本，對(duì)實(shí)際施工提出合理化建議，又可對(duì)不合理報(bào)價(jià)提出質(zhì)疑。另外，造價(jià)人員還要多下基層，不能脫離實(shí)際，要經(jīng)常下工地了解現(xiàn)場(chǎng)情況，掌握工程進(jìn)展情況，時(shí)刻跟緊工程資金流向。
三、成本管理中存在的問題和解決方法
筆者結(jié)合多年來在電力建設(shè)項(xiàng)目中積累的經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、建造和項(xiàng)目成本的費(fèi)用的組成，剖析了項(xiàng)目成本的漏洞形成原因，并提出了解決的方法。
1.查準(zhǔn)項(xiàng)目成本管理黑洞形成原因。成本管理的漏洞主要有主觀黑洞和客觀黑洞兩類{6}，這兩類黑洞的結(jié)果都是項(xiàng)目的虧損即成本的提高。因此，二者都是成本管理控制中要注意的。
（1）客觀黑洞?？陀^黑洞是指不受項(xiàng)目管理自身控制，而是由客觀原因造成的黑洞。它包括投標(biāo)降價(jià)黑洞，地質(zhì)變化黑洞，施工技術(shù)投入黑洞，企業(yè)創(chuàng)優(yōu)黑洞等。
投標(biāo)降價(jià)黑洞即在競(jìng)標(biāo)過程中企業(yè)為了中標(biāo)，以相對(duì)低的不合理的報(bào)價(jià)作為競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，來獲取中標(biāo){7}。這種做法往往在編制標(biāo)書時(shí)，壓低臨時(shí)工程的數(shù)量或降低臨時(shí)工程的支出，但在實(shí)際施工中，這一部分費(fèi)用是無法避免的，無疑是將施工方推入虧損的境地，因此是不可取的。
地質(zhì)變化黑洞顧名思義是由地質(zhì)變化所引起的成本增加{8}。電力項(xiàng)目施工通常是在一定的自然環(huán)境中進(jìn)行的，不同的地理環(huán)境會(huì)產(chǎn)生不同的造價(jià)，若對(duì)地質(zhì)構(gòu)造勘測(cè)錯(cuò)誤或在施工過程中地質(zhì)構(gòu)造發(fā)生變化，則原計(jì)劃的造價(jià)會(huì)與事實(shí)嚴(yán)重不符，造成虧損。
施工技術(shù)投入黑洞是在更新技術(shù)方面的投資，當(dāng)實(shí)際施工難度大于估計(jì)施工難度時(shí)，需采用更先進(jìn)更復(fù)雜的技術(shù)，引進(jìn)新技術(shù)就必然增加成本，因此產(chǎn)生了施工技術(shù)投入黑洞。
其它還有企業(yè)創(chuàng)優(yōu)黑洞即企業(yè)為維護(hù)形象，盲目縮短工期，提高技術(shù)難度等增加的成本支出；施工組織設(shè)計(jì)黑洞即材料市場(chǎng)價(jià)格、人員、設(shè)備等方面出現(xiàn)投標(biāo)時(shí)計(jì)劃與實(shí)際施工情況不符造成的成本增加{9}。
（2）主觀黑洞。主觀黑洞是指完全由于管理者控制不力而增加成本的現(xiàn)象，其主要包括成本控制總目標(biāo)黑洞，材料管理制度黑洞，分包工程黑洞，合同管理黑洞，工程質(zhì)量黑洞，安全事故黑洞等{10}。
成本控制總目標(biāo)黑洞是指工程管理者施工前沒有認(rèn)真規(guī)劃設(shè)計(jì)，提出合理的工程造價(jià)，或者提出后沒有嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行，造成實(shí)際投資嚴(yán)重偏離計(jì)劃成本。
材料管理制度黑洞是指對(duì)材料的管理不嚴(yán)格，出現(xiàn)不按計(jì)劃購(gòu)買，超過用量購(gòu)買，高價(jià)購(gòu)買等現(xiàn)象，購(gòu)買后沒有按規(guī)定管理出現(xiàn)材料報(bào)廢，浪費(fèi)甚至丟失的現(xiàn)象。
分包工程黑洞是指對(duì)勞務(wù)分包隊(duì)伍沒有落實(shí)責(zé)任制{11}，沒有嚴(yán)格審查財(cái)務(wù)支出，造成重復(fù)支出而沒有工程進(jìn)度，甚至最后分包隊(duì)伍一走了之的境況，給招標(biāo)方帶來巨大虧損。
其它還有合同管理黑洞即缺乏法律意識(shí)，對(duì)所簽合同沒有認(rèn)真分析盲目混亂的簽合同造成的經(jīng)濟(jì)損失；工程質(zhì)量黑洞即工程質(zhì)量不合格以至于返工而產(chǎn)生的重復(fù)支出；安全事故黑洞指出現(xiàn)安全事故之后的停工整頓，檢查，賠償?shù)壬坪蠊ぷ鞯闹С?；?xiàng)目管理費(fèi)黑洞即管理人員擅自揮霍資金所產(chǎn)生的開支{12}。
2.項(xiàng)目成本管理黑洞的解決辦法。
（1）客觀黑洞解決辦法。對(duì)于客觀黑洞，其誘因是客觀且無法避免的，但如此并不代表管理者只能聽之任之，而應(yīng)隨著工程客觀條件變化，并出臺(tái)相關(guān)規(guī)定和補(bǔ)救措施，積極調(diào)整施工方案，使成本增加控制在一定的范圍內(nèi)。
首先，在動(dòng)工前的計(jì)劃階段，要深入具體施工環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的勘測(cè)研究，分析各種突況，并將可能出現(xiàn)的情況考慮在報(bào)價(jià)內(nèi)，做好充足的準(zhǔn)備。同時(shí)對(duì)于潛虧項(xiàng)目（投標(biāo)價(jià)格核算低于成本的工程）絕不冒風(fēng)險(xiǎn)承攬。
其次，在施工過程中應(yīng)合理配置資源，優(yōu)化資源利用率，對(duì)人力、財(cái)力、物力進(jìn)行更好的組合，以創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模也不能盲目擴(kuò)大，企業(yè)規(guī)模并不是越大越好，對(duì)于能力不夠的企業(yè)，規(guī)模過大是一種負(fù)擔(dān)甚至造成倒閉。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模要適當(dāng)，一般認(rèn)為企業(yè)凈利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)總額的比值能達(dá)到同行業(yè)平均水平即為規(guī)模適當(dāng)，大于平均水平時(shí)可考慮擴(kuò)大規(guī)模{13}。
此外還可采取企業(yè)在其系統(tǒng)內(nèi)實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)固定資產(chǎn)的固定資產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)制度，以及企業(yè)自行分配整合施工任務(wù)的攬干分離的經(jīng)營(yíng)方式。這些手段都有助企業(yè)有效整合自身資源，合理分配利用，更有效地應(yīng)對(duì)客觀黑洞，使成本控制在可接受的范圍內(nèi)。
（2）主觀黑洞解決辦法。對(duì)于主觀黑洞的解決辦法主要是管理人員能力的提高。具體方面有除項(xiàng)目總成本外再設(shè)立盈虧目標(biāo)以考核成本管理的能力；對(duì)材料購(gòu)買也采用招標(biāo)方式，選取合理報(bào)價(jià)，研究制定材料的具體數(shù)量，采購(gòu)來的材料要按相關(guān)規(guī)定存放管理，落實(shí)相關(guān)責(zé)任制防止材料報(bào)廢，浪費(fèi)丟失等；重視安全和質(zhì)量，質(zhì)量是企業(yè)品牌的保證，安全是企業(yè)穩(wěn)定的前提，做好安全和質(zhì)量工作，保證企業(yè)的效益；結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，制定相關(guān)規(guī)定，做好成本管理工作。
針對(duì)分包施工的項(xiàng)目先按照施工標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出工程量，綜合各項(xiàng)費(fèi)用，作出項(xiàng)目造價(jià)；然后嚴(yán)格按照規(guī)定撥付和結(jié)算款項(xiàng)，非特殊情況不對(duì)分包單位進(jìn)行預(yù)付款；凡是中標(biāo)單位必須簽訂合同嚴(yán)防各種形式的掛靠施工。
四、總結(jié)
目前，我國(guó)電力建設(shè)行業(yè)已實(shí)施市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這就意味著企業(yè)面向市場(chǎng)，自行承擔(dān)盈虧風(fēng)險(xiǎn)。利潤(rùn)是企業(yè)生存的根本，成本控制直接關(guān)系企業(yè)的利潤(rùn)，因此電力企業(yè)必須從理論上實(shí)踐上深入研究摸索，落實(shí)成本管理，保證企業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)?？偠灾?xiàng)目成本控制與管理涉及工程的各個(gè)方面，需要管理者掌握各方面知識(shí)和信息，在項(xiàng)目的整個(gè)過程中嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算成本，并按相關(guān)規(guī)定制度進(jìn)行管理。本文也列舉了一些筆者總結(jié)的成本管理的漏洞并提出了相應(yīng)的解決辦法，希望對(duì)電力行業(yè)同行有所裨益。
注釋：
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{13}張勁松.項(xiàng)目管理在中國(guó)電力工程建設(shè)中的應(yīng)用研究[J].湖北電力，2004（9）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；設(shè)計(jì)管理
1、房地產(chǎn)成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，再根據(jù)全部費(fèi)用的支出最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。 同時(shí)，由于每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本的管理也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢樓或幾幢樓體的開發(fā)，這個(gè)問題相對(duì)就比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如上萬米的小區(qū)開發(fā)建設(shè)，就必須科學(xué)地確定成本對(duì)象。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就不能過細(xì)，因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课荩@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使成本核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要有四大部分組成，一、土地費(fèi)用；二、前期費(fèi)用；三、建筑安裝成本；四、工程建設(shè)其他費(fèi)用等組成。
2、現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： （1）把項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)放在施工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本由地價(jià)，土建和安裝成本費(fèi)，配套建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本組成。施工成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門的權(quán)力相對(duì)做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對(duì)其他部門甚至全局會(huì)有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門關(guān)心的范圍。因此將項(xiàng)目成本管理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個(gè)部門每個(gè)階段都要注重項(xiàng)目成本的管理。 （2）項(xiàng)目運(yùn)作過程中不注重施工計(jì)劃 項(xiàng)目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計(jì)劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計(jì)劃并對(duì)照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料所需費(fèi)用，還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)等，對(duì)每一項(xiàng)做一個(gè)較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對(duì)照，這對(duì)今后的工程實(shí)施和成本管理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計(jì)劃對(duì)于項(xiàng)目管理目標(biāo)完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計(jì)劃成立一張消耗了勞動(dòng)力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實(shí)際工程中沒有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù)，某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省，成本管理效率低下。
3、成本管理原則
明確科學(xué)的成本管理目標(biāo)： 管理是為確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而服務(wù)的，一個(gè)系統(tǒng)若沒有目標(biāo)，就不能進(jìn)行有效控制。設(shè)Z管理目標(biāo)應(yīng)有科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大的生產(chǎn)消費(fèi)過程，建設(shè)者的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)水平是有限的，再加上科學(xué)、技術(shù)條件的限制，因而不可能在開發(fā)項(xiàng)目開始階段就能設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、一成不變的成本管理目標(biāo)，而只能設(shè)置一個(gè)大致的投資成本控制目標(biāo)，這就是項(xiàng)目投資估算。隨著項(xiàng)目建設(shè)的反復(fù)實(shí)踐，投資成本控制目標(biāo)逐漸清晰、準(zhǔn)確，即設(shè)計(jì)概算、設(shè)計(jì)預(yù)算、承包合同價(jià)等?？梢姡_發(fā)項(xiàng)目投資成本管理目標(biāo)的設(shè)Z是隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)Z的。具體來講，投資估算應(yīng)是設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的開發(fā)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)。設(shè)計(jì)概算應(yīng)是進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目成本管理目標(biāo)；設(shè)計(jì)預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)則應(yīng)是施工階段控制建安工程成本的目標(biāo)。 成本管理目標(biāo)的制定，既要有先進(jìn)性又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，目標(biāo)水平一定要能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心，充分發(fā)揮他們的工作潛力和創(chuàng)造力。
綜合控制成本管理的原則 ：有效地進(jìn)行項(xiàng)目成本管理應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施，而技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是項(xiàng)目成本管理最有效的手段。技術(shù)上采取的措施包括設(shè)計(jì)方案選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工外組織設(shè)計(jì)，在技術(shù)上研究節(jié)約投資的可能性。經(jīng)濟(jì)上的措施包括動(dòng)態(tài)比較投資的計(jì)劃值和實(shí)際值，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用開支等。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相分離的現(xiàn)象。技術(shù)人員缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想保守，設(shè)計(jì)規(guī)范、施工規(guī)范落后，很少考慮如何降低項(xiàng)目投資。而財(cái)會(huì)、概預(yù)算人員的主要責(zé)任是依據(jù)財(cái)務(wù)制度辦事，不熟悉工程建設(shè)知識(shí)，不了解工程進(jìn)展中的各種關(guān)系和技術(shù)問題，難以有效地控制項(xiàng)目成本。為此，迫切需要培養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)綜合技術(shù)、經(jīng)濟(jì)人才，在項(xiàng)目建設(shè)過程中把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，正確處理先進(jìn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，把成本控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。
4、設(shè)計(jì)階段的成本管理
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，設(shè)計(jì)階段的成本管理工作是項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，因?yàn)閮?yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有利于降低投資、縮短工期，給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商可通過招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，在委托設(shè)計(jì)單位之前一定要對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上一般采用限額設(shè)計(jì)的方式，保證有效的成本管理設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的費(fèi)用管理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)成本，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。由于占工程費(fèi)用大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝費(fèi)用在設(shè)計(jì)階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項(xiàng)目成本的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中做好以下問題控制成本。
（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。（2）開展限額設(shè)計(jì)控制造價(jià)：設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)觀念的教育：在設(shè)計(jì)工作中推行限額設(shè)計(jì)，根據(jù)合同標(biāo)的額，對(duì)各專業(yè)限定投資額，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的工程量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)中，從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財(cái)力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設(shè)計(jì)采用最佳方案。
5、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)的開發(fā)和管理離不開成本控制，只有將成本控制做到最優(yōu)，才能最大限度的為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段以及其他階段的成本費(fèi)用，而且還必須保證項(xiàng)目質(zhì)量，這樣才能使企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)，在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中贏得先機(jī)。
參考文獻(xiàn)：
[1]王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D]. 西安科技大學(xué)， 2008
[2]任海城. 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的研究[D]西北大學(xué)， 2006 .
摘 要 隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，如果想要在競(jìng)爭(zhēng)中完勝對(duì)手，就要加強(qiáng)對(duì)成本的管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)其成本的控制。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應(yīng)用成本控制與管理提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本控制要點(diǎn) 方法
在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱里，房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為其中比較重要的產(chǎn)業(yè)支柱，并且在最近幾年已經(jīng)有很多消費(fèi)者與投資者將其作為投資的熱點(diǎn)。但是長(zhǎng)期以來，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)漸漸成熟起來，但是還是出現(xiàn)局部過熱的情況，于是我國(guó)就開始運(yùn)用宏觀調(diào)控的手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制。當(dāng)我國(guó)加入到世貿(mào)組織以后，在我國(guó)出現(xiàn)了這么一個(gè)情況，那就是大量的境外資金進(jìn)入到我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)里面，于是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形式以及內(nèi)涵在這種背景下悄然發(fā)生著改變，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地就要進(jìn)行全面成本控制與管理。在這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本以及價(jià)格不斷變化，開始在開發(fā)過程中實(shí)施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發(fā)成本來?yè)Q取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
要想對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行研究，首先就要弄明白房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成有哪些。我國(guó)的房地產(chǎn)成本構(gòu)成非常的復(fù)雜，其范圍也非常大，結(jié)合內(nèi)部與外部的因素，主要是涉及周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)模式、技術(shù)以及管理等方面。
（一）土地成本
在我國(guó)的社會(huì)中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就要對(duì)開發(fā)所占用的土地進(jìn)行支付相應(yīng)的費(fèi)用。我國(guó)土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用這四個(gè)部分。
（二）工程建設(shè)成本
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中所包含的費(fèi)用，主要包括進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，前期工程項(xiàng)目的工程成本、進(jìn)行工程建設(shè)所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等部分。
（三）相關(guān)稅費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)的時(shí)候所出現(xiàn)的相關(guān)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)主要包括相關(guān)營(yíng)業(yè)稅以及其附加稅、地契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅以及印花稅等。這些稅費(fèi)無論是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行負(fù)擔(dān)還是購(gòu)房的消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，最后都以此來構(gòu)成房?jī)r(jià)的一部分，最后將這些稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房消費(fèi)者的身上。
（四）相關(guān)管理費(fèi)用
這里的相關(guān)管理費(fèi)用主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)到出售的這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商中的管理人員所產(chǎn)生的一切相關(guān)管理費(fèi)用等。
（五）籌集費(fèi)用
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是屬于一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，這就直接標(biāo)識(shí)著房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇銀行貸款來進(jìn)行資金的籌集，其中產(chǎn)生的費(fèi)用就是籌集費(fèi)用。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本機(jī)構(gòu)主要包括三個(gè)大的部分，土地成本；工程建設(shè)成本；相關(guān)稅費(fèi)、相關(guān)管理費(fèi)用以及籌集費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制與管理的原則
（一）全面成本控制原則
全面控制主要是指對(duì)全員以及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行統(tǒng)一的控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制應(yīng)該充分將全體工作人員對(duì)開發(fā)項(xiàng)目陳本控制費(fèi)用方面的積極性調(diào)動(dòng)起來，因?yàn)槊恳晃还ぷ魅藛T跟全面控制環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用都有一定的關(guān)系。全面成本費(fèi)用控制應(yīng)該貫穿與整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制過程當(dāng)中去，而不是僅僅對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的部分成本費(fèi)用支出進(jìn)行控制。
（二）全面成本管理原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，并且還要更加重視成本費(fèi)用控制的情況，因?yàn)椋@就直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其成本目標(biāo)的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個(gè)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層就應(yīng)該積極起到帶頭模范作用。
（三）經(jīng)濟(jì)原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制中心應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，目標(biāo)是盡最大可能降成本費(fèi)用，最大化項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制要點(diǎn)及方法
房地產(chǎn)開發(fā)階段通?？梢苑譃榱㈨?xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)施工以及市場(chǎng)營(yíng)銷這四個(gè)階段。不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控制的要點(diǎn)也會(huì)有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對(duì)的房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本控制的要點(diǎn)進(jìn)行積極控制，這樣在最后的成本績(jī)效考核中就會(huì)達(dá)到一個(gè)比較滿意的程度。
（一）立項(xiàng)階段
房地產(chǎn)開發(fā)階段中的立項(xiàng)階段的成本費(fèi)用控制的內(nèi)容主要是由土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)以及開發(fā)前期的相關(guān)工程費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段最主要考慮到的是整個(gè)投資環(huán)境，以及所投資的房地產(chǎn)具備的市場(chǎng)價(jià)值等等，在該階段中應(yīng)該將所有可能發(fā)生的成本費(fèi)用都結(jié)合起來，以此來集中進(jìn)行總體成本控制。
房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的投資顧問對(duì)其開發(fā)成本控制進(jìn)行有效的研究；我國(guó)土地非常的緊缺，根據(jù)這點(diǎn)可以選擇那些不成熟的但是潛力相當(dāng)大的土地，以此來達(dá)到對(duì)土地綜合費(fèi)用進(jìn)行成本控制的目的；對(duì)于那些技術(shù)因素的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以明確開發(fā)項(xiàng)目合理規(guī)模以及選擇相關(guān)重要設(shè)備等。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以采用價(jià)值工程原理，把事后成本控制演變?yōu)槭虑俺杀究刂?，充分利用行為控制來?duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)該提倡限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。既要反對(duì)那些只是片面強(qiáng)調(diào)成本節(jié)約、對(duì)技術(shù)可行性進(jìn)行忽略，最后使得整個(gè)工程項(xiàng)目沒有達(dá)到功能的需求；還要反對(duì)那些輕經(jīng)濟(jì)，重技術(shù)以及設(shè)計(jì)保且浪費(fèi)等現(xiàn)象的出現(xiàn)。
房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制應(yīng)該通過對(duì)市政情況的細(xì)致分析，以此來確定規(guī)劃要點(diǎn)；對(duì)于那些成本控制方案設(shè)計(jì)，應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的變動(dòng)的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行比較和分析等。
（三）建設(shè)施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)意圖的最終階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進(jìn)的施工技術(shù)以及選擇科學(xué)合理的建筑施工方案。于此同時(shí)，選擇好的工程材料以及設(shè)備對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：招標(biāo)文件作為本階段的控制要點(diǎn)，應(yīng)該在招標(biāo)文件中準(zhǔn)確記錄工程量清單、對(duì)招標(biāo)進(jìn)行清晰說明以及最后保證招標(biāo)信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時(shí)候，要根據(jù)施工單位的具不具備競(jìng)爭(zhēng)性、經(jīng)驗(yàn)是否豐富以及信譽(yù)高不高等手段進(jìn)行施工單位的選擇。
（四）市場(chǎng)營(yíng)銷階段
在這一階段主要內(nèi)容就是對(duì)房地產(chǎn)銷售投資費(fèi)用進(jìn)行成本控制，并通過這個(gè)手段讓房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠，以此來看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的盈利情況是否達(dá)到之前預(yù)期的目標(biāo)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資實(shí)現(xiàn)收益。
房地產(chǎn)開發(fā)是市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：對(duì)于市場(chǎng)營(yíng)銷階段的銷售工具的選擇，應(yīng)該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對(duì)較快的銷售道具，以此達(dá)到控制成本的目的；在做營(yíng)銷廣告的時(shí)候，要選擇確定最佳媒體進(jìn)行廣告播放，切記不能對(duì)廣告進(jìn)行平均分配。因此，這樣也可以達(dá)到控制成本的效果。
結(jié)束語(yǔ)：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制成本的方法有很多，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全面成本控制及管理。很多時(shí)候房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)喜歡將全面成本控制認(rèn)定為在建設(shè)施工階段，其實(shí)不然，全面成本控制應(yīng)該貫穿開發(fā)項(xiàng)目的全過程，這樣才能從根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總體目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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本文對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的全過程控制作了簡(jiǎn)要闡述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司、項(xiàng)目開發(fā)、成本管理、全過程控制
中圖分類號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)使眾多的房地產(chǎn)企業(yè)加倍關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理。
做好項(xiàng)目成本管理的全過程控制已成為房地產(chǎn)公司責(zé)任管理者工作的重中之重。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理全過程控制的概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)投資控制概念，需要經(jīng)歷以下幾個(gè)過程或者說階段：
1、可行性研究分析；
2、設(shè)計(jì)；
3、開發(fā)報(bào)建；
4、招標(biāo)采購(gòu)；
5、招標(biāo)建設(shè)；
6、營(yíng)銷；
7、竣工交付使用。
經(jīng)歷了上述七個(gè)階段后就進(jìn)入了物業(yè)管理維護(hù)階段。
在項(xiàng)目開發(fā)的全部過程中，任何階段、任何環(huán)節(jié)的成本失控都將導(dǎo)致項(xiàng)目成本超出目標(biāo)成本，從而降低了目標(biāo)收益或利潤(rùn)率。
項(xiàng)目成本管理的全過程控制，就是要在項(xiàng)目的全生命周期貫徹目標(biāo)成本，根據(jù)過程中的各個(gè)階段不同的特點(diǎn)和內(nèi)容建立目標(biāo)成本體系，進(jìn)行動(dòng)態(tài)執(zhí)行和控制。
實(shí)施項(xiàng)目全生命周期目標(biāo)成本管理，重點(diǎn)在于執(zhí)行和控制，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本的影響將會(huì)逐漸減小。
在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程，正是一個(gè)不斷加強(qiáng)成本控制意識(shí)的過程。我們應(yīng)該借鑒同行的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)和把握本企業(yè)的特點(diǎn)，把成本管理從以往的粗放式轉(zhuǎn)移到精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化上來。
二、項(xiàng)目開發(fā)論證階段的成本分析
項(xiàng)目開發(fā)論證是評(píng)估項(xiàng)目可行性的重要過程，其中產(chǎn)品定位是決定項(xiàng)目成本的最重要因素。
項(xiàng)目論證階段的成本管理主要是做好項(xiàng)目的可行性研究分析。重點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目成本構(gòu)成分析和項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃。要在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當(dāng)?shù)氐某杀厩闆r。
1、項(xiàng)目定位分析
項(xiàng)目定位分析包括城市發(fā)展?fàn)顩r分析、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況分析和項(xiàng)目分析三個(gè)方面。其中項(xiàng)目分析是可行性研究分析中的核心。
2、項(xiàng)目成本估計(jì)
⑴、項(xiàng)目成本調(diào)研。其內(nèi)容包括簡(jiǎn)要的調(diào)研目的、時(shí)間、人員、對(duì)象、大致的過程和內(nèi)容；管理方面的招投標(biāo)，造價(jià)管理，政府壟斷的情況及相關(guān)收費(fèi)；成本水平及其價(jià)格構(gòu)成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實(shí)例測(cè)算。
⑵、項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏模擬
⑶、項(xiàng)目開發(fā)中目標(biāo)的構(gòu)成：由于土地成本在很大程度上占項(xiàng)目成本的構(gòu)成比例不可控，所以在未來的工作中應(yīng)給出除土地成本之外，其他費(fèi)用的構(gòu)成及適宜的比例。
三、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本
設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的最重要階段。
設(shè)計(jì)階段，承上，是將項(xiàng)目論證的成果通過施工圖來表現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目意圖；下，則將指導(dǎo)合同的訂立和現(xiàn)場(chǎng)施工。所以圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同和工程進(jìn)度。
設(shè)計(jì)階段的成本控制包括了以下的內(nèi)容：
1、方案設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本控制。主要是在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化，將項(xiàng)目實(shí)際構(gòu)成的成本分解到各個(gè)專業(yè)；強(qiáng)化專業(yè)間的平衡搭配；加強(qiáng)各專業(yè)間的溝通和協(xié)同，避免后期的方案變更。
2、項(xiàng)目開發(fā)施工圖設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)。
施工圖限額設(shè)計(jì)即指在設(shè)計(jì)限額的控制下，開展設(shè)計(jì)工作，以保證目標(biāo)成本的可控。
限額設(shè)計(jì)可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價(jià)較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對(duì)待新工藝等方面著手。
3、設(shè)計(jì)費(fèi)用構(gòu)成的管理。
4、設(shè)計(jì)變更管理。應(yīng)規(guī)范設(shè)計(jì)變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發(fā)生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。
四、項(xiàng)目開發(fā)中招標(biāo)采購(gòu)階段的合約規(guī)劃
招標(biāo)采購(gòu)包含了兩方面的內(nèi)容。一是合作伙伴的采購(gòu)以及材料供應(yīng)商的采購(gòu)；二是尋找和確立項(xiàng)目合作方的過程。
不同的合作方在報(bào)價(jià)和合作質(zhì)量上是有一定區(qū)別的。優(yōu)秀的企業(yè)在取費(fèi)以及付款方式方面會(huì)有更高的要求，但是在產(chǎn)品質(zhì)量方面更有保障，有利于降低后期維護(hù)費(fèi)用和保證時(shí)間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
合約規(guī)劃簡(jiǎn)言之即做好事前的計(jì)劃，養(yǎng)成按計(jì)劃辦事的習(xí)慣。合理的合約規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目成本的控制有舉足輕重的作用。
合約規(guī)劃大致包括三方面：
1、項(xiàng)目合同分判：即把管理分解到分項(xiàng)工程和材料上，努力控制全過程的細(xì)節(jié)和材料，以期達(dá)到降低造價(jià)、保證質(zhì)量、控制成本的目的。
合同分判的主要內(nèi)容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項(xiàng)目總合同數(shù)量要適應(yīng)自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行流程。
2、合作單位規(guī)劃：應(yīng)明確對(duì)所確定的合作單位的要求，并明確付款節(jié)點(diǎn)。
3、材料供應(yīng)規(guī)劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。
五、項(xiàng)目開發(fā)施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制
對(duì)房地產(chǎn)公司而言，項(xiàng)目施工的過程持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)。整個(gè)工程成本約占項(xiàng)目總成本的35%~40%，和土地成本并列項(xiàng)目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項(xiàng)目總成本的最重要階段。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，除非發(fā)生特別重大的變化，工程施工對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總成本的影響都在5%以內(nèi)。盡管工程施工過程對(duì)項(xiàng)目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制。
施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制應(yīng)從以下幾方面著手：
1、施工計(jì)劃的編制
施工計(jì)劃的編制是可行性研究的深化，從時(shí)間關(guān)系上保證可行性研究中時(shí)間節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)。施工計(jì)劃中的里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，直接關(guān)系到企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度。
施工計(jì)劃的編制還應(yīng)包括對(duì)設(shè)計(jì)、合同的時(shí)間要求以及工程進(jìn)度款支付的管理。
2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據(jù)。
3、設(shè)計(jì)變更施工管理?？刂坪迷O(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響，應(yīng)及時(shí)掌握相應(yīng)部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。
4、動(dòng)態(tài)成本的管理。簽證和變更發(fā)生后形成的項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本就是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本。所以及時(shí)的將簽證和變更形成的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理是成本管理部門的重要職責(zé)之一，同時(shí)也是過程管理的重要手段和方法?，F(xiàn)在ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行更有利于相關(guān)部門進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控和管理了。
ERP系統(tǒng)以集信息技術(shù)與先進(jìn)管理思想于一身的優(yōu)勢(shì)，已成為現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)行模式。它以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)，成為企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基石，對(duì)于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。
通過ERP系統(tǒng)，我們可以及時(shí)了解已經(jīng)發(fā)生的成本和剩余成本的數(shù)量，同時(shí)成本警戒線在關(guān)鍵時(shí)刻會(huì)提醒相關(guān)人員，避免成本失控。
動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)以成本管理中心為主導(dǎo)，并在其它部門的大力配合下才能有效的實(shí)施。
六、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算階段，合同價(jià)調(diào)整的成本管理。
項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)算是成本控制的最后一個(gè)工作環(huán)節(jié)。結(jié)算階段的合同價(jià)調(diào)整，直接影響項(xiàng)目的成本控制和結(jié)果。
1、工程結(jié)算辦理。包括核實(shí)工程結(jié)算的條件和執(zhí)行工程結(jié)算程序。工程結(jié)算必須具備以下的基本條件：
⑴、應(yīng)符合合同或是協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；
⑵、要具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果以及符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；
⑶、做到工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；
⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗(yàn)收合格。
⑸、施工單位結(jié)算書是按要求編制的，所附的資料齊全。
2、簽證結(jié)算管理，要著重做好下列兩點(diǎn)：
⑴、要剔除包含在合同范圍內(nèi)的簽證。在結(jié)算工作中經(jīng)常會(huì)遇到包含在合同范圍內(nèi)的簽證。有時(shí)工程管理部門在某種情況下為了保證進(jìn)度，遷就施工單位，明知不應(yīng)簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結(jié)算階段必須堅(jiān)決扣除。
⑵、要剔除包含在措施費(fèi)中的簽證。所謂包含在措施費(fèi)中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經(jīng)辦人員對(duì)定額計(jì)價(jià)辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費(fèi)用可在結(jié)算階段作為措施費(fèi)支付，不再作簽證結(jié)算。
3、成本指標(biāo)的累積
項(xiàng)目工程結(jié)算完成后，應(yīng)及時(shí)對(duì)結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，按照不同的產(chǎn)品類型以及不同的定位標(biāo)準(zhǔn)，形成各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或技術(shù)指標(biāo)，為以后的新項(xiàng)目提供數(shù)據(jù)支持和參考。
【關(guān)鍵詞】施工企業(yè) 項(xiàng)目成本控制 策略
施工企業(yè)項(xiàng)目成本包括項(xiàng)目本身直接產(chǎn)生的成本以及管理成本，期中直接成本又主要包括物質(zhì)以及人力消耗兩大部分。在物價(jià)水平不斷提高，人工成本不斷提升的現(xiàn)實(shí)背景下，施工企業(yè)的項(xiàng)目成本不斷提升，利潤(rùn)水平不斷下降，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)虧損。因此，探討項(xiàng)目成本控制策略，以成本控制來提升整體盈利能力，具有重要的意義。
一、施工企業(yè)項(xiàng)目成本控制的基本方法
施工企業(yè)項(xiàng)目成本控制，其方法有很多種，結(jié)合我國(guó)施工企業(yè)項(xiàng)目管理的實(shí)際情況來看，主要可以采取目標(biāo)成本控制、全面成本控制、定額法等方法。
目標(biāo)成本控制方法。目標(biāo)成本控制方法主要根據(jù)項(xiàng)目的總收入來設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本的一種方法，當(dāng)前，我國(guó)施工企業(yè)在施工之前一般都會(huì)與建設(shè)方或者外包方簽訂承包合同，這就會(huì)對(duì)項(xiàng)目的總收入予以確定，從而可以為目標(biāo)成本提供絕對(duì)數(shù)額上的參考。
全面成本控制方法。全面成本控制是要求項(xiàng)目建設(shè)的全過程都進(jìn)行成本控制，全部參與項(xiàng)目建設(shè)的人員都參與成本控制的一種方法。對(duì)于具體的項(xiàng)目而言，其建設(shè)過程包括原材料的采購(gòu)與管理、施工以及其它為項(xiàng)目建設(shè)而進(jìn)行的管理工作，按照全面成本控制，就是要對(duì)這其中的每一項(xiàng)支出都進(jìn)行成本控制，并讓每一個(gè)具體負(fù)責(zé)的人員都參與到這種成本控制中來。
定額法。定額法是事先制定項(xiàng)目定額標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，將實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與預(yù)先確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，項(xiàng)目管理者對(duì)超出定額標(biāo)準(zhǔn)的要費(fèi)用支出要及時(shí)采取干預(yù)措施，以此來進(jìn)行成本控制。在項(xiàng)目施工過程中，負(fù)責(zé)人一般會(huì)經(jīng)常性的關(guān)注項(xiàng)目支出情況，并對(duì)一些過大的支出進(jìn)行控制，以此來降低項(xiàng)目成本。
成本企劃。成本企劃實(shí)際上是在一定的成本控制目標(biāo)下，根據(jù)這種目標(biāo)對(duì)目前項(xiàng)目施工的方法、步驟等進(jìn)行彈性調(diào)整，以此來達(dá)到成本控制的目標(biāo)。在項(xiàng)目管理中，施工者一般會(huì)依托自身的經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性的進(jìn)行一些制度安排，如加強(qiáng)人員管理等，以此來控制整體成本。
二、施工企業(yè)項(xiàng)目成本控制的主要要素
施工企業(yè)項(xiàng)目成本控制主要包括材料成本控制、機(jī)械設(shè)備成本控制、人工成本控制與管理成本控制四個(gè)部分，這些內(nèi)容也是項(xiàng)目成本控制的著力點(diǎn)。
(一)材料成本控制
首先，要對(duì)材料購(gòu)置價(jià)格進(jìn)行有效的控制，原材料成本在施工成本中占據(jù)了較大的比重，可以通過集中購(gòu)買、協(xié)商議價(jià)、與供貨商進(jìn)行戰(zhàn)略合作等方式來降低原材料成本。其次，要對(duì)材料的非生產(chǎn)性損耗進(jìn)行有效的控制，這種損耗可能是由于倉(cāng)儲(chǔ)形成的，也可能是由于使用不當(dāng)、人為損毀等形成的。在進(jìn)行成本控制時(shí)，要努力控制這種非生產(chǎn)性損耗。
(二)機(jī)械設(shè)備成本控制
進(jìn)行機(jī)械設(shè)備成本控制，首先，要合理的安排機(jī)械設(shè)備使用時(shí)間，項(xiàng)目施工過程中，部分機(jī)械設(shè)備屬于施工單位自有設(shè)備、部分設(shè)備屬于租賃設(shè)備，無論是哪種設(shè)備，在使用過程中都要有效的做好施工安排，注意節(jié)約設(shè)備使用時(shí)間。其次，要力求降低設(shè)備損耗，施工單位要對(duì)各種機(jī)械設(shè)備進(jìn)行有效的檢查和保養(yǎng)，盡量避免各種意外損毀，促進(jìn)成本節(jié)約。
(三)人工成本控制
首先，要優(yōu)化人員配置，提高人力資源使用效率。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要對(duì)施工過程中各類職工的需求量、所需具備的技能進(jìn)行有效的分析，合理的分配現(xiàn)有的人力資源，并采取招聘等方式補(bǔ)充人力資源缺口，優(yōu)化人員配置。其次，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以通過創(chuàng)新管理模式如局部外包，聘任專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理等方式來調(diào)動(dòng)職工積極性，降低人力資源消耗總量，達(dá)到成本控制的目標(biāo)。
(四)管理成本控制
管理成本控制是指各種與項(xiàng)目施工相關(guān)的間接費(fèi)用的控制。由于項(xiàng)目施工涉及到標(biāo)書制作，競(jìng)標(biāo)，人員招聘與薪酬管理等工作，因此必然會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的管理費(fèi)用，進(jìn)行管理成本控制，就是要努力采取更好的管理方法和手段，以便降低部分管理成本。
三、加強(qiáng)和改進(jìn)項(xiàng)目施工成本控制的基本策略
加強(qiáng)和改進(jìn)項(xiàng)目施工成本控制，可以從明確職責(zé)構(gòu)建完善的成本控制體系，統(tǒng)籌規(guī)劃促進(jìn)成本節(jié)約，加強(qiáng)創(chuàng)新開辟成本控制新途徑等方面著手。
(一)明確職責(zé)構(gòu)建完善的成本控制體系
首先，要有效的確定成本控制目標(biāo)，并進(jìn)行成本控制分解，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要在接受委托后根據(jù)委托金額確定成本目標(biāo)，并利用預(yù)算書等已有的文件，將這種成本控制分解到原材料、機(jī)械、人工、管理成本上去。其次，要明確成本控制責(zé)任人，在責(zé)任分解的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要指定成本控制責(zé)任人，責(zé)任人再將成本控制具體到個(gè)人，通過這種成本分解使成本控制落到實(shí)處。再次，要建立有效的激勵(lì)體系，在推進(jìn)成本控制的過程中，對(duì)于成本控制較好的部門和個(gè)人，要給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于成本控制不力的個(gè)人，要進(jìn)行相應(yīng)的處罰，以此來調(diào)動(dòng)職工參與成本控制的積極性。
(二)統(tǒng)籌規(guī)劃促進(jìn)成本節(jié)約
首先，要對(duì)施工流程進(jìn)行有效的優(yōu)化，統(tǒng)籌安排施工進(jìn)度、原材料購(gòu)置以及機(jī)械租賃等工作，從而達(dá)到成本最小化的目標(biāo)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行流程分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)合同約定、企業(yè)資源安排施工進(jìn)度，原材料購(gòu)置與機(jī)械租賃時(shí)間，以最大限度的利用現(xiàn)有資源。其次，要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)與成本控制意識(shí)，明確管理工作要服務(wù)于項(xiàng)目施工，努力提升管理人員的服務(wù)意識(shí)、成本控制意識(shí)，為推動(dòng)成本節(jié)約提供良好的基礎(chǔ)。
