發(fā)布時(shí)間：2023-12-15 15:48:49
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)評(píng)估法律依據(jù)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 估價(jià) 問(wèn)題 對(duì)策
一、前言
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日漸完善促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)工作在其中具有越來(lái)越重要的作用，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。作為一種社會(huì)性中介活動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)主要實(shí)際由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不平衡性以及不對(duì)稱(chēng)性所產(chǎn)生的社會(huì)需求，無(wú)論是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)拍賣(mài)、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)合并等等，同時(shí)還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)、企業(yè)合并等等，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)在其中具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)并且涉及范圍非常廣，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性非常強(qiáng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響下，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)具有非常重要的作用，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度分析來(lái)看，需要構(gòu)建和平貿(mào)易發(fā)展模式，保證市場(chǎng)秩序合理性以及有序性，為房地產(chǎn)估價(jià)正?；约耙?guī)范化提供保障，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)具有非常重要的影響。
二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)存在著不健全
從目前的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在著，但是并不是屬于專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，甚至一部分估價(jià)結(jié)構(gòu)以及估價(jià)工作人員自身并不具備估計(jì)資質(zhì)。雖然我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)制定了相關(guān)法律法規(guī)，但是卻并沒(méi)有提出針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對(duì)于估價(jià)市場(chǎng)供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長(zhǎng)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)估價(jià)工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產(chǎn)估價(jià)方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利進(jìn)行受到了非常大的影響。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)工作人員綜合素質(zhì)不高
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的起步時(shí)間非常晚，這就使得從事房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)人員并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期數(shù)量，實(shí)際的技術(shù)能力以及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平也并不是非常理想，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)水平受到了影響。我國(guó)房地產(chǎn)的估價(jià)主要是采用職業(yè)資格認(rèn)證工作制度，從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的專(zhuān)業(yè)人員需要經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一的資格考試，在成績(jī)合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來(lái)看，一部分估價(jià)技術(shù)工作人員綜合素質(zhì)不高使得其從注冊(cè)資金方面弄虛作假，嚴(yán)重的影響到估價(jià)工作人員的估值技術(shù)以及房地產(chǎn)整體掛機(jī)質(zhì)量，同時(shí)也不能夠真實(shí)反映出估價(jià)師資歷以及水平，房地產(chǎn)估價(jià)師缺乏工作熱情以及工作動(dòng)力，鼓勵(lì)其提升自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過(guò)程，不斷突破自身，提升自身專(zhuān)業(yè)水平，為房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量提供保障。
（三）房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作力度不足
從目前發(fā)展來(lái)看，一部分監(jiān)督管理工作部門(mén)由于改制使得評(píng)估結(jié)構(gòu)往往與管理工作部門(mén)之間構(gòu)建練習(xí)，但是由于雙重身份以及公司兼營(yíng)等使得其背離了改制工作目標(biāo)，特別是一部分行政工作部T在實(shí)際工作中往往存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動(dòng)有效性不強(qiáng)的現(xiàn)象，進(jìn)而權(quán)錢(qián)交易等腐敗行為非常常見(jiàn)，過(guò)多的行政干預(yù)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出不公平性，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)存在著混亂。從目前房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)來(lái)看，缺乏專(zhuān)業(yè)性、高水平專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)過(guò)程中，往往開(kāi)設(shè)的勞動(dòng)人事檔案轉(zhuǎn)移證明以及社會(huì)保險(xiǎn)證明都存在著虛假性，往往空頭的資產(chǎn)評(píng)估師為其作弊使得資格驗(yàn)證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒(méi)有獲取法律認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這就需要結(jié)合目前的工作來(lái)強(qiáng)化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作陷入形式化。
三、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)策
（一）構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)
在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)構(gòu)建更加完善房地產(chǎn)估價(jià)法律體系，同時(shí)還需要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況制定房地產(chǎn)估價(jià)的針對(duì)性法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)估價(jià)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)工作中的重要作用，嚴(yán)格的規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)組織結(jié)構(gòu)以及實(shí)際的審批程序，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需要明確不同業(yè)務(wù)工作部門(mén)實(shí)際評(píng)估工作，為公平競(jìng)爭(zhēng)提供有效保障?？傊?，需要不斷提升房地差估價(jià)組織能力以及估價(jià)準(zhǔn)確性，提升估價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，充分利用法律手段來(lái)為房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)正常運(yùn)行提供有效保障。總之，需要針對(duì)放點(diǎn)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)來(lái)構(gòu)建信息反饋工作機(jī)制，促使房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠居于社會(huì)監(jiān)督下，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)糾紛提供法律依據(jù)。
（二）重視房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)規(guī)范性
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出獨(dú)特性，房地產(chǎn)估價(jià)也并不只考慮到房地產(chǎn)價(jià)值，還需要涉及到其他方面的內(nèi)容，這就對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量。為了能夠做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)持公正原則和客觀原則，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)。為了能夠保障房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性和科學(xué)性，房地產(chǎn)評(píng)估工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行要求以及房地產(chǎn)運(yùn)行原則，保證房地產(chǎn)估價(jià)組織以及房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人獨(dú)立性，政府工作部門(mén)需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員工，對(duì)于非法的房地產(chǎn)估價(jià)工作，需要加大實(shí)際的調(diào)查工作力度以及實(shí)際出發(fā)工作力度，嚴(yán)厲處罰哪些制造不實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的工作人員，同時(shí)還需要將不良記錄更新到個(gè)人檔案中。諸如，對(duì)于虛假報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)事人造成巨大損失的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者是房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人還需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，進(jìn)而樹(shù)立法律權(quán)威性，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展提供保障。
（三）提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)以及整體素質(zhì)
作為一項(xiàng)全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有非常重要的影響?？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)工作實(shí)際上并不只是房地產(chǎn)價(jià)值的估值，業(yè)務(wù)拓展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的也睡水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。在房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的培養(yǎng)過(guò)程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對(duì)其專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)以及基本素質(zhì)等具有更高的要求。諸如，房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要具備政策法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠(chéng)信觀念，提升房地產(chǎn)評(píng)估工作人員語(yǔ)言文字的表達(dá)能力，促使其能夠更加熟練掌握評(píng)估工作方法，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而做好房地產(chǎn)估計(jì)的全面工作，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的客觀性以及合理性提供保障。
（四）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)估價(jià)管理體制
為了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)的健康發(fā)展提供保障，在實(shí)際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展中具有宏觀調(diào)控作用，這就需要縷清房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中政企事之間關(guān)系，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)組織來(lái)有效規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估工作。因此，為了能夠完善房地產(chǎn)估價(jià)管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)工作人員的行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的全面發(fā)展，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。
四、Y束語(yǔ)
房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)行工作系統(tǒng)卻無(wú)法有效滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產(chǎn)估價(jià)健康發(fā)展。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展情況來(lái)規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格尊重相關(guān)法律法規(guī)。為了能夠促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要作用，為房地產(chǎn)估價(jià)可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的依托作用，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際來(lái)做好監(jiān)督工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]朱澤標(biāo).市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下如何提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)力探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2009（10）：24-25
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1、逾期交房違約金一般在1%-1‰之間，違約金按房?jī)r(jià)款的總額計(jì)算，消費(fèi)者沒(méi)有損失不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)理由。
2、約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開(kāi)發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
3、法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
開(kāi)發(fā)商未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付房屋期限內(nèi)交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務(wù)的違約行為。關(guān)于逾期交房的時(shí)間點(diǎn)，應(yīng)以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中第八條關(guān)于交付期限的約定為準(zhǔn)，即所謂的“交鑰匙”。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商大多選擇的交房條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，具體包括對(duì)房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風(fēng)排氣、內(nèi)外裝飾的驗(yàn)收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車(chē)場(chǎng)及其他配套設(shè)施的驗(yàn)收。組織商品房驗(yàn)收的主體是開(kāi)發(fā)商，由其組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位并會(huì)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗(yàn)收合格的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門(mén)備案，開(kāi)發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門(mén)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》即滿付條件。
（二）違約金的確定標(biāo)準(zhǔn)
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有約定的，從其約定
商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條是關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如每逾期一日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算違約金。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定的，以同地段、同類(lèi)房屋的租金為準(zhǔn)
租金主要有統(tǒng)一租金、協(xié)議租金和市場(chǎng)租金三類(lèi)。統(tǒng)一租金是指國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)主管部門(mén)在一定時(shí)期統(tǒng)一規(guī)定的房屋租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎(chǔ)上協(xié)商確定的租金額。市場(chǎng)租金是指在房屋租賃市場(chǎng)形成的租賃關(guān)系的租金，其標(biāo)準(zhǔn)隨著市場(chǎng)行情的變化而波動(dòng)。
目前，不少地方政府房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)定期公布不同地段和種類(lèi)的房屋租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，有的地方?jīng)]有公布此類(lèi)房屋租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，大連屬于后者。故在大連的司法實(shí)踐中，一般是通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)確定同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，主要依據(jù)是建設(shè)部頒行的《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》。評(píng)估的程序?yàn)椋海?）當(dāng)事人向法院提出申請(qǐng)，再由法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)受理后，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘估，并綜合各種因素進(jìn)行全面分析，出具估價(jià)報(bào)告。
（三）以租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的法理基礎(chǔ)
由于開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購(gòu)房人不能在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間使用所購(gòu)房屋，行使占有、使用、收益、處分權(quán)能，購(gòu)房人可能會(huì)延長(zhǎng)另行租賃房屋居住的期限，進(jìn)而增加支出，也可能會(huì)拖后對(duì)外出租的時(shí)間，進(jìn)而減少收入，不論何種情況，都損害了購(gòu)房人的期待利益——基于合同正常履行應(yīng)當(dāng)獲得的利益。即使購(gòu)房人沒(méi)有實(shí)際支付租賃費(fèi)用，或者新房將來(lái)不用于出租，開(kāi)發(fā)商亦不得以此為由對(duì)抗購(gòu)房人要求其支付違約金的請(qǐng)求。
（四）免責(zé)事由
免責(zé)事由有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由之分，前者為因不可抗力導(dǎo)致違約，違約方可全部或部分免除違約責(zé)任，后者為雙方當(dāng)事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責(zé)任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可預(yù)見(jiàn)，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等；二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開(kāi)發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購(gòu)房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開(kāi)發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商有隨意擴(kuò)大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實(shí)，構(gòu)成不可抗力的條件是很?chē)?yán)格的，開(kāi)發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責(zé)事由主張免責(zé)。
2、約定免責(zé)事由
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，除了不可抗力之外，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)與購(gòu)房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責(zé)事由，如購(gòu)房人未付清房款及其他應(yīng)交費(fèi)用、因執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如政府行為等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)，有些則純屬“霸王條款”，如天氣原因、高考等因素導(dǎo)致停工，這些情況是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料、可以避免和克服的，不能作為免責(zé)事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責(zé)任的歸責(zé)原則實(shí)行無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，不論開(kāi)發(fā)商是否存在過(guò)錯(cuò)，只要存在違約行為，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，之后開(kāi)發(fā)商有權(quán)依法向責(zé)任人追償。對(duì)于約定的免責(zé)條款，如果存在《合同法》第五十二條和五十三條規(guī)定的情形，購(gòu)房人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該免責(zé)條款無(wú)效，“因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失”導(dǎo)致免責(zé)條款無(wú)效的情形在實(shí)踐中較多。
注：本文主要參考了最高院民一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書(shū)以及湖南金州律師事務(wù)所文穎律師所著的《解讀建設(shè)部、國(guó)家工商總局《〈商品房買(mǎi)賣(mài)合同〉示范文本》一文。
附：法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)）
第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 改革 優(yōu)化
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度概述
房地產(chǎn)稅也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)稅，在性質(zhì)上屬于集合概念，它是指房地產(chǎn)持有人在保有和流轉(zhuǎn)兩個(gè)環(huán)節(jié)上所設(shè)計(jì)的稅種總稱(chēng)。一般來(lái)講，房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)房屋所有人所征稅收的統(tǒng)稱(chēng)。從法律角度來(lái)講，房地產(chǎn)稅收制度不屬于稅收概念，而是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收制度。按照征收對(duì)象的性質(zhì)，房地產(chǎn)稅收分為直接稅和間接稅，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅、契稅等稅種，而房地產(chǎn)稅收體系就是由這些稅種組成的。
具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅稅收體系分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是直接針對(duì)房地產(chǎn)而征收的財(cái)產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。另一類(lèi)是開(kāi)征與房地產(chǎn)有關(guān)的所得稅和流轉(zhuǎn)稅，包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅及城市維護(hù)建設(shè)稅?？梢哉f(shuō)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度處于一個(gè)龐雜混亂的局面，因此，為了使稅收制度盡快與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相匹配，就必須對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度進(jìn)行改革和優(yōu)化。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度存在的問(wèn)題
（一）稅負(fù)不公平
各國(guó)在房地產(chǎn)稅征收上普遍采用“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的做法，目的在于抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象，以引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康蓬勃方向發(fā)展?；诖耍L(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)也奉行“重流轉(zhuǎn)，輕保有”原則，并把它作為我國(guó)稅收立法的一項(xiàng)重要政策。然而，縱觀我國(guó)目前過(guò)熱的、炒作嚴(yán)重的、投機(jī)現(xiàn)象頻發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難看出這一稅收政策在實(shí)踐中的作用微乎其微，沒(méi)有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)有作用?？疾彀l(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這種狀況的原因有以下兩點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重產(chǎn)生“鎖定效應(yīng)”，鎖定效應(yīng)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯薩所創(chuàng)，指“資產(chǎn)因價(jià)格下降而使資產(chǎn)所有者不能出售其資產(chǎn)”。鎖定效應(yīng)使得房產(chǎn)所有者囤積房產(chǎn)等待房?jī)r(jià)上漲時(shí)伺機(jī)出售，使得房?jī)r(jià)處于惡性循環(huán)狀態(tài)，長(zhǎng)期居高不下。第二，我國(guó)房地產(chǎn)保有稅負(fù)過(guò)輕，導(dǎo)致房地產(chǎn)持有者長(zhǎng)時(shí)間等待房?jī)r(jià)上升再行出售，而不必?fù)?dān)心負(fù)擔(dān)一筆不小的房產(chǎn)保有稅。
（二）計(jì)稅依據(jù)不合理
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)計(jì)稅分為房產(chǎn)計(jì)稅與從價(jià)計(jì)稅。從價(jià)計(jì)稅按照房產(chǎn)的原值一次減去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的稅率來(lái)進(jìn)行納稅，這是一種折中計(jì)稅方式，依據(jù)的是過(guò)去的成本，不能體現(xiàn)出房產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。這種計(jì)算方式也沒(méi)有把房屋的損耗和未來(lái)升值因素考慮在內(nèi)，直接導(dǎo)致與房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有了一定的差距，而使房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價(jià)值的上升而提高。同時(shí)，考慮不同時(shí)期房屋建造成本也是必要的，因?yàn)樗慕ㄔ斐杀竞蛻?yīng)承擔(dān)的稅負(fù)是有差別的。一般情況下，先建成的房屋成本會(huì)低于后建房屋成本，這樣以來(lái)，后建成的房屋就會(huì)比先建成的房屋多承受一些房產(chǎn)稅，而使得房地產(chǎn)交易積極性受到一定程度的影響，造成資源流通的滯緩。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的租金收入來(lái)乘以一定的稅率進(jìn)行征稅， 房屋的租金往往是根據(jù)市場(chǎng)租賃的行情進(jìn)行設(shè)定的， 這與歷史成本計(jì)稅的方式相比有了顯著的提高。
（三）稅收結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理
根據(jù)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到出售的過(guò)程，房地產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)可以分為三部分，分別為開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。從稅法相關(guān)規(guī)定來(lái)看，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和預(yù)售環(huán)節(jié)征稅的稅點(diǎn)是比較低的，這在一定程度上有利于激發(fā)房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的積極性，并且給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了政策支持和創(chuàng)造了良好的外部投資環(huán)境。但是，我國(guó)在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)上則廣泛征稅。如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等稅種，如此沉重的稅負(fù)自然不會(huì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到廣大的消費(fèi)者手中，增加買(mǎi)房者的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的二級(jí)市場(chǎng)一直處于低迷發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在保有環(huán)節(jié)上更是存在稅收?qǐng)?zhí)法力度不夠的問(wèn)題，對(duì)大量的住宅房根本沒(méi)有進(jìn)行征稅。
（四）房屋產(chǎn)權(quán)信息不完備，房產(chǎn)稅難以實(shí)施
雖然我國(guó)已經(jīng)制定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，但是存在一定的問(wèn)題與不足之處。土地登記屬于土地管理部門(mén)管理范圍，而房產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)管理范疇，這就不利于當(dāng)事人進(jìn)行查閱登記以獲取全面、有效的交易信息，同時(shí)也不利于對(duì)民眾產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。在房屋產(chǎn)權(quán)信息難以共享的情況下，很難完成國(guó)家的宏觀調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)也進(jìn)一步加劇了炒房、投機(jī)行為的開(kāi)展，加劇了尋租及腐敗行為。房屋及其他的不動(dòng)產(chǎn)信息是一種公共信息，并不屬于某一特定的部門(mén)，任何單位及個(gè)人都沒(méi)有拒絕民眾進(jìn)行查詢(xún)的權(quán)利。相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有利用當(dāng)今發(fā)達(dá)的信息技術(shù)，使信息達(dá)到共享的程度，也使得公眾難以對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行有效查詢(xún)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度改革與優(yōu)化的措施
（一）嚴(yán)格征稅，實(shí)現(xiàn)稅收的公平最大化
據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，我國(guó)偷稅、逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。為了維護(hù)稅法的權(quán)威和實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的公平化，我國(guó)在稅收改革中應(yīng)當(dāng)采取多種措施對(duì)偷稅、逃稅的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。對(duì)偷稅、逃稅的打擊治理，不僅有利于保證國(guó)家尊嚴(yán)不被踐踏，維護(hù)國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定，也有利于稅負(fù)承擔(dān)者公平平等地在房地產(chǎn)市場(chǎng)立足。為了確保稅收政策的有效推行，就需要在稅收立法和稅收?qǐng)?zhí)法、司法方面加大力度。
首先，在稅收立法上要加強(qiáng)對(duì)逃稅、偷稅企業(yè)的懲處力度，此項(xiàng)政策不僅達(dá)到警示其他房地產(chǎn)企業(yè)的效用，而且也為稅收?qǐng)?zhí)法機(jī)關(guān)、稅收司法機(jī)關(guān)提供了強(qiáng)有力的法律依據(jù)；其次，應(yīng)該建立一支專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)硬、作風(fēng)正派、工作能力出眾的稅收?qǐng)?zhí)法隊(duì)伍，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、逃稅現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)一起，快速?lài)?yán)肅處理一起，絕不手下留情、法外開(kāi)恩；最后，建立獨(dú)立的稅收司法審判庭，專(zhuān)門(mén)處理與稅收有關(guān)的案件，以達(dá)到專(zhuān)業(yè)化、效率高的效果。
（二）確定合理的計(jì)稅依據(jù)
考察國(guó)際通行計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)稅收主要有市場(chǎng)價(jià)值、租金價(jià)值、樓場(chǎng)的價(jià)值等計(jì)稅依據(jù)，按評(píng)估價(jià)值征稅是西方國(guó)家房地產(chǎn)稅法中一條非常重要的原則，評(píng)估機(jī)制征稅能客觀地反映房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題，使多占有不動(dòng)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有不動(dòng)產(chǎn)的少繳稅，確保房地產(chǎn)主體公平地承擔(dān)稅負(fù)。目前，我國(guó)應(yīng)該結(jié)束現(xiàn)有的房產(chǎn)稅從價(jià)、從租、從量計(jì)算計(jì)稅依據(jù)的混亂局面，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)按照評(píng)估價(jià)值計(jì)稅，確保稅負(fù)公平。這種計(jì)稅依據(jù)可以克服其他類(lèi)型計(jì)稅依據(jù)的缺陷，使它在“交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅、稅收富有彈性”等特點(diǎn)下指導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
（三）優(yōu)化房地產(chǎn)稅收機(jī)構(gòu)
如前所述，我國(guó)房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)，而開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)承擔(dān)很弱，這樣一來(lái)就使得房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)因承擔(dān)沉重的稅負(fù)而阻礙房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，也阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)應(yīng)該成為征稅的重點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)到了房產(chǎn)交易的末端，征稅對(duì)象比較穩(wěn)定，也不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的現(xiàn)象，因此便于稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督與管理。對(duì)于流通環(huán)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行大力改革，減輕流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)，減少一些征稅名目，以此加快房地產(chǎn)流通速度，繁榮房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
（四）健全和完善房地產(chǎn)稅征收配套機(jī)制
為了增強(qiáng)征收房地產(chǎn)稅的實(shí)效性，就要逐漸建立財(cái)產(chǎn)登記的實(shí)名制，并且在強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面，就要做到查明土地的位置及面積，加快實(shí)現(xiàn)房屋與土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的統(tǒng)一化進(jìn)程，避免房地產(chǎn)的私下交易和打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的尋租、腐敗等違法行為。還要建立和完善房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，建立起一套高效實(shí)用的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批經(jīng)驗(yàn)豐富、專(zhuān)業(yè)化程度強(qiáng)的評(píng)價(jià)人員，使民眾參與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易時(shí)，能夠得到有效信息，少走歪路。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度已經(jīng)顯示出越來(lái)越多的弊端，為了滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以及發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)收入的調(diào)節(jié)功能，當(dāng)前，我國(guó)應(yīng)該著力于房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革與優(yōu)化，強(qiáng)化國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅征收的宏觀調(diào)控力，使房地產(chǎn)稅發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
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一、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，改革和完善房屋拆遷制度。
房屋拆遷矛盾激化的根源在于當(dāng)前的房屋拆遷制度，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)過(guò)多，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃厚，要徹底解決房屋拆遷矛盾，必須依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，改革和完善我國(guó)現(xiàn)行的房屋拆遷制度。
1、切實(shí)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。保障被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，明確規(guī)定對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)按征地區(qū)片綜合地價(jià)實(shí)施補(bǔ)償。
目前的房屋拆遷條例，只注意到了被拆遷人的房屋所有權(quán)，而忽視了被拆遷人的土地使用權(quán)，必將給被拆遷人造成巨大損失。因此，必須明確規(guī)定政府征用或收回土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)土地，除了要依照征地區(qū)片綜合地價(jià)對(duì)房屋進(jìn)行損失補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失土地使用權(quán)而遭受的損失。
2、明確區(qū)分公共利益和商業(yè)利益。將政府介入和強(qiáng)制拆遷限制在公益拆遷的范圍之內(nèi)，政府應(yīng)從商業(yè)拆遷活動(dòng)中退出。
城市房屋拆遷基本上可以分成為了公共利益的拆遷和為了商業(yè)利益的拆遷。只有為了公共利益的拆遷，政府才可以使用強(qiáng)制權(quán)力。為了商業(yè)利益的拆遷，必須完全交給市場(chǎng)，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，拆還是不拆、補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，都完全交由市場(chǎng)主體自由協(xié)商解決。
3、引入聽(tīng)證制度。依照程序正義的要求，確保被拆遷人對(duì)拆遷程序的參與權(quán)利，在拆遷活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，引入聽(tīng)證制度。
拆遷活動(dòng)直接涉及被拆遷人重大的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)該充分聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)，確保被拆遷人對(duì)拆遷程序的參與。在拆遷實(shí)踐中，被拆遷人根本沒(méi)有表達(dá)自己意見(jiàn)的機(jī)會(huì)，等于政府暗地里把被拆遷戶(hù)的房屋賣(mài)給了開(kāi)發(fā)商。因此，在涉及被拆遷人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的拆遷活動(dòng)中，特別是立項(xiàng)、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，引入聽(tīng)證制度，充分保障被拆遷人的參與權(quán)利。
二、嚴(yán)格依法行政，加強(qiáng)對(duì)拆遷活動(dòng)的監(jiān)督力度。
拆遷矛盾激化，固然有其制度上的原因，但執(zhí)法上的問(wèn)題也不可忽視。
拆遷條例明確規(guī)定，拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位，實(shí)施中往往就走了樣。由政府直接作為拆遷人或由開(kāi)發(fā)商委托政府的拆遷辦、拆遷指揮部拆遷的現(xiàn)象仍然十分普遍；補(bǔ)償安置不到位，安置房品質(zhì)低劣，幾乎引起被拆遷戶(hù)的普遍不滿。拆遷條例規(guī)定的許多程序沒(méi)有得到遵守，無(wú)合法手續(xù)的拆遷、超期限拆遷、超范圍拆遷等違法現(xiàn)象嚴(yán)重，野蠻拆遷更是激起民憤。
各級(jí)人大、政府、法院和檢察機(jī)關(guān)必須加強(qiáng)對(duì)拆遷的各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，尤其是加強(qiáng)對(duì)拆遷人和相關(guān)政府部門(mén)的檢查，加大對(duì)違法行為的處罰力度。
三、加強(qiáng)對(duì)有關(guān)文件的合憲性和合法性審查，及時(shí)廢止和修改違反上位法的有關(guān)文件，確保國(guó)家法制的統(tǒng)一。
目前拆遷活動(dòng)的法律依據(jù)，多是地方政府的規(guī)章。有些規(guī)章從單純的城市建設(shè)出發(fā)，抵觸國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和其它相關(guān)法律等上位法的規(guī)定，設(shè)置了很多侵犯被拆遷人權(quán)益的條文，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益，破壞了國(guó)家法制的統(tǒng)一。因此，應(yīng)對(duì)于拆遷活動(dòng)相關(guān)的各種規(guī)章和地方性法規(guī)的全面審查，對(duì)于違反上位法的相關(guān)條文，予以修改或廢止。
四、對(duì)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理整頓，確保評(píng)估結(jié)果的公正性。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所絕大多數(shù)由政府職能部門(mén)的二級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)展而來(lái)，雖然形式上脫了鉤，但在人、財(cái)、物等諸多方面仍有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，加之土地開(kāi)發(fā)商與評(píng)估事務(wù)所的關(guān)系密切，土地高價(jià)低估現(xiàn)象十分嚴(yán)重。
（一）住房抵押貸款證券化的概念。住房抵押貸款證券化（MBS）是資產(chǎn)證券化中的一種，是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差，但能產(chǎn)生預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款結(jié)構(gòu)重組為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過(guò)程。
（二）商業(yè)銀行開(kāi)展住房抵押貸款證券化的必要性。對(duì)于商業(yè)銀行而言，住房抵押貸款證券化有利于有效分散和轉(zhuǎn)移銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；有利于優(yōu)化商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本充足率，降低銀行不良資產(chǎn)率；有利于提高商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理水平及盈利能力。對(duì)中央銀行而言，住房抵押貸款證券化，一方面為央行調(diào)節(jié)貨幣供給穩(wěn)定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控。同時(shí)，住房抵押貸款證券化對(duì)于優(yōu)化資源配置效率，促進(jìn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，也起了很大的促進(jìn)作用。
二、我國(guó)全面開(kāi)展住房抵押貸款證券化面臨的障礙
（一）商業(yè)銀行參與住房抵押貸款證券化的動(dòng)力不足。商業(yè)銀行當(dāng)前的一項(xiàng)迫切任務(wù)就是提高資產(chǎn)質(zhì)量，而住房抵押貸款是銀行為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，隨著個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的擴(kuò)大，這項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)化作用日趨明顯。一方面，如果進(jìn)行表外證券化，貸款轉(zhuǎn)讓給SPV后就不能記入銀行資產(chǎn)，這等于減少了銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，會(huì)進(jìn)一步提高銀行的不良資產(chǎn)比率。另一方面，如果實(shí)施住房貸款證券化，那么原本由銀行一家獨(dú)享的收益就要在證券化過(guò)程中被投資者和中介機(jī)構(gòu)分享，銀行的收益會(huì)減少。因此，目前商業(yè)銀行要求實(shí)行抵押貸款證券化的意愿不強(qiáng)烈。
（二）實(shí)施住房抵押貸款證券化的制度
1、相關(guān)法規(guī)不健全，具體操作缺乏足夠的法律依據(jù)和保障。我國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的法律框架正在形成時(shí)期，市場(chǎng)法規(guī)尚未形成體系。
一、二級(jí)住房抵押貸款相關(guān)市場(chǎng)的法律建設(shè)還沒(méi)跟上，特別是社會(huì)配套制度的政策法規(guī)還未出臺(tái)。住房抵押貸款證券化交易涉及內(nèi)容技術(shù)性強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)化程度高、程序復(fù)雜，沒(méi)有健全有效的法律規(guī)范是不能操作的。我國(guó)近十幾年出臺(tái)的《擔(dān)保法》、《破產(chǎn)法》、《信托法》雖然為開(kāi)展資產(chǎn)證券化提供了初步的制度框架，但在組建特設(shè)載體SPV、“真實(shí)出售”、“信用增級(jí)”及債權(quán)轉(zhuǎn)讓方面存在著很大的法律障礙，缺少具體的法律規(guī)定和政策安排。
2、會(huì)計(jì)制度和稅收制度障礙。發(fā)行MBS還會(huì)遇到會(huì)計(jì)、稅收方面的問(wèn)題，不但會(huì)影響證券資產(chǎn)的合法性、盈利性和流動(dòng)性，也關(guān)系到每一個(gè)參與者的利益。我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門(mén)很難對(duì)證券化業(yè)務(wù)實(shí)行有效的監(jiān)控。另外，目前的稅收制度對(duì)于資產(chǎn)銷(xiāo)售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理，以及投資者的稅收等方面，都沒(méi)有明確的規(guī)定，而制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是推動(dòng)我國(guó)MBS開(kāi)展過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)。
（三）市場(chǎng)條件的制約
1、一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不成熟。（1）目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。截至2003年底，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房抵押貸款余額為1.18萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額的10％，與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)30％相比，我國(guó)住房抵押貸款在銀行資產(chǎn)中所占份額較低。而創(chuàng)立MBS市場(chǎng)時(shí)，需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池，如果沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的貸款積累，就無(wú)法找出足夠多的在還款期限、利率標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)性質(zhì)、違約率等方面相同的債權(quán)，當(dāng)然就無(wú)法實(shí)施“打包”、“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作，發(fā)行MBS的資產(chǎn)池也就無(wú)法建立。（2）我國(guó)住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題，造成了不同金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)口徑的不一致，直接影響到在進(jìn)行住房抵押貸款證券化運(yùn)用時(shí)難以形成具有相同利率、期限、違約率及提前清償率的抵押貸款組群。一方面限制了貸款需求范圍，另一方面也不利于降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。（3）抵押貸款的保險(xiǎn)制度有待完善。現(xiàn)有的保險(xiǎn)制度無(wú)法滿足抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上降低和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要。
2、缺乏權(quán)威的中介機(jī)構(gòu)。在實(shí)行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，需要金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等多方面機(jī)構(gòu)的配合，涉及到很多中介機(jī)構(gòu)，如信用評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等。然而，我國(guó)的中介機(jī)構(gòu)起步晚、運(yùn)作不規(guī)范，彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)、職責(zé)的分配等問(wèn)題，目前在法律上還未做出明確的規(guī)定。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)有資質(zhì)較高的債券評(píng)級(jí)、政府及商業(yè)擔(dān)保、保險(xiǎn)信用增級(jí)、住房按揭債券發(fā)行與交易服務(wù)等機(jī)構(gòu)。這些因素的存在，嚴(yán)重束縛了抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。
（四）相應(yīng)的技術(shù)人才短缺。由于抵押貸款證券化是一項(xiàng)復(fù)雜的金融工程，涉及經(jīng)濟(jì)、金融、法律等各個(gè)方面，需要大量掌握金融工程、計(jì)算機(jī)等方面綜合知識(shí)的復(fù)合型人才，我國(guó)目前十分缺乏相應(yīng)的技術(shù)管理人才。
三、我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化的對(duì)策建議
（一）完善法律體系，提供法律支持
1、適時(shí)修改、補(bǔ)充和完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國(guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《破產(chǎn)法》等法律，在加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，適當(dāng)放寬市場(chǎng)限制，積極培育投資主體。
2、積極研究制定住房抵押貸款證券化專(zhuān)業(yè)性法規(guī)，如《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等，以保證住房抵押貸款證券化的有序發(fā)展。
3、根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)和稅收法則，結(jié)合資產(chǎn)證券化的特性，在會(huì)計(jì)和稅收方面制訂具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規(guī)范化、法制化的良性軌道上順利實(shí)施。一方面,政府應(yīng)積極完善相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，以便為住房抵押貸款證券化的實(shí)務(wù)操作提供確切依據(jù)。另一方面,考慮到在最初階段可能會(huì)由于較高的稅務(wù)費(fèi)用而使住房抵押貸款證券化很難順利開(kāi)展的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,政府應(yīng)為相關(guān)的參與主體提供一定的稅收優(yōu)惠。
（二）完善住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)
1、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸規(guī)模。隨著我國(guó)住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，豐富貸款品種，增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者的年齡、收入、家庭情況、地區(qū)分布等的不同，針對(duì)不同市場(chǎng)制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個(gè)性化服務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。
2、規(guī)范住房抵押貸款發(fā)放運(yùn)作機(jī)制。在積極擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí),我們應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化管理,商業(yè)銀行應(yīng)該推出標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款操作管理規(guī)定，包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、利率、分期付款計(jì)劃、貸款條件、保險(xiǎn)服務(wù)、貸款管理等的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范與今后二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的統(tǒng)一。
（三）規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估體系和信用評(píng)級(jí)體系。我國(guó)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的建立應(yīng)借鑒國(guó)外的發(fā)展模式，著重培育幾家在國(guó)內(nèi)具有權(quán)威性的、在國(guó)際上具有一定影響力的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，通過(guò)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的合作，引進(jìn)先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，采用科學(xué)的評(píng)級(jí)方法，規(guī)范運(yùn)作，完善資產(chǎn)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系。
（四）大力推動(dòng)金融體制改革
1、加快國(guó)有銀行商業(yè)化改革步伐，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，確保貸款資產(chǎn)的質(zhì)量，這是我國(guó)抵押貸款證券化能否健康發(fā)展的前提。
2、住房抵押貸款證券化在客觀上要求實(shí)行利率市場(chǎng)化，使住房金融
一、二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，發(fā)揮利率對(duì)資金供求的調(diào)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平衡。因此，必須給予商業(yè)銀行一定的利率自，完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，逐步實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場(chǎng)化，這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個(gè)合理的定價(jià)。
（五）建立政府主導(dǎo)運(yùn)作方式。西方發(fā)達(dá)國(guó)家MBS的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程中，政府在MBS運(yùn)作中起著核心作用。我們應(yīng)該借鑒外國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，借助政府的支持。
1、借助政府支持，組建專(zhuān)門(mén)的住房抵押證券公司：SPV。在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，抵押貸款證券化可以采取如下方式：由有政府參與或政府背景的住房貸款證券化機(jī)構(gòu)來(lái)充當(dāng)SPV，可由國(guó)家財(cái)政部、中國(guó)人民銀行出資，也可由國(guó)有商業(yè)銀行(國(guó)家住房公積金管理公司)、證券公司、信托投資公司等共同出資設(shè)立。此種做法的主要處于以下考慮：一是政府可以借助法律、經(jīng)濟(jì)、行政手段，引導(dǎo)與扶持住房金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展；二是有利于將抵押證券市場(chǎng)的發(fā)展納入宏觀經(jīng)濟(jì)政策和貨幣政策的調(diào)控體系，強(qiáng)對(duì)銀行加強(qiáng)監(jiān)管；三是有助于提高和強(qiáng)化SPV的資信能力，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受。
2、建立以政府為主導(dǎo)的住房抵押擔(dān)保與保險(xiǎn)機(jī)制。為了避免信用風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，我們可以建立政策性保險(xiǎn)機(jī)制,即由政府出面，建立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，為中低收入戶(hù)提供住房抵押貸款保險(xiǎn),從而既為商業(yè)銀行提供住房抵押貸款解除了后顧之憂,又降低了居民購(gòu)房貸款的成本。同時(shí),政府制定的一些相關(guān)的住房抵押貸款的保險(xiǎn)條件,也將進(jìn)一步促進(jìn)住房抵押貸款合同的標(biāo)準(zhǔn)化。這套抵押貸款保險(xiǎn)體系可以有效地分散銀行發(fā)放抵押貸款時(shí)所承受的風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款的安全性。
摘要:當(dāng)前城市房屋拆遷問(wèn)題日益突出,由于其所涉及主體與利益的多樣性,以及主體利益之間的碰撞,使得這個(gè)進(jìn)程變得極為復(fù)雜。本文著重討論城市房屋拆遷中的政府職能問(wèn)題,在闡釋城市房屋拆遷中政府職能存在的必要性和正當(dāng)性的基礎(chǔ)上,提出可行性建議以矯正政府職能的不當(dāng)之處。
關(guān)鍵詞:城市房屋；拆遷；政府職能；職能矯正
隨著現(xiàn)代化建設(shè)的蓬勃開(kāi)展和城市化進(jìn)程的加快,我國(guó)城市房屋拆遷進(jìn)程在以極快的速度持續(xù)推進(jìn)。在這場(chǎng)拆遷重建的熱潮中,國(guó)家行政權(quán)的行使體現(xiàn)為政府職能的范圍及限度,而政府職能的行使在維護(hù)公共利益的同時(shí)必然在一定程度上造成了對(duì)個(gè)人權(quán)利的侵犯。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于政府職能能否在法治的軌道上得以規(guī)范運(yùn)行,使得其所扮演的角色能夠恰到好處的在維護(hù)公共利益與保護(hù)公民個(gè)人權(quán)利之間達(dá)成一個(gè)良好的平衡。
1 政府職能定位在拆遷中的表現(xiàn)
1.1 政府職能越位。政府管了不屬于自己管制范圍內(nèi)的事務(wù)。政府部門(mén)未能實(shí)現(xiàn)與拆遷單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的有效分離，政府部門(mén)直接或間接參與到拆遷的具體事務(wù)中去，過(guò)多地介入拆遷人和被拆遷人之間補(bǔ)償問(wèn)題的具體解決過(guò)程。如嘉禾縣政府公然要求該縣黨員干部職工在規(guī)定期限內(nèi)完成拆遷補(bǔ)償工作就是典型。
1.2 政府職能錯(cuò)位。政府做了不應(yīng)該做的事情。有的地方政府和部門(mén)不依法行政，在未經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，缺乏公開(kāi)的聽(tīng)證程序下，濫用行政裁決和擅自實(shí)施強(qiáng)制拆遷。采用恐嚇、停水、停電等手段強(qiáng)迫居民進(jìn)行搬遷。嘉禾縣在未進(jìn)行規(guī)劃項(xiàng)目定點(diǎn)的情況下，為開(kāi)發(fā)商發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等。
1.3 政府職能缺位。政府部門(mén)對(duì)拆遷安置資金的監(jiān)督手段滯后。房地產(chǎn)評(píng)估公司可以隨意克扣、削減拆遷公司補(bǔ)償金額，使得拆遷補(bǔ)償金額嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格。拆遷安置資金是否足額到戶(hù)和專(zhuān)款專(zhuān)用，也缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制。除了群眾上訪尋求權(quán)利維護(hù)這個(gè)渠道外，政府尚未建立起一多層面的被拆遷人維權(quán)機(jī)制。
2 拆遷中政府職能的必要性
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步,無(wú)論是從事生產(chǎn)活動(dòng),還是維持自身生活,人們都離不開(kāi)對(duì)土地資源的利用,所以從古至今它都是一種支撐經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)性稀缺資源,尤其是在發(fā)展迅速的今天,土地資源更是凸顯出巨大的價(jià)值。土地資源的稀缺性以及其巨大的價(jià)值,要求我們必須合理科學(xué)的開(kāi)發(fā)和利用。但是由于科技和社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步,以及人們無(wú)法避免的歷史局限性,即使當(dāng)時(shí)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃以期合理利用土地,拆遷重建也是不可避免的。城市房屋拆遷作為一個(gè)復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程,各方利益的博弈始終貫穿于其中,這個(gè)進(jìn)程既要有利于土地資源的合理利用,又要有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,既要有利于提高多數(shù)人的生活質(zhì)量,同時(shí)也要注意避免侵害少數(shù)人的個(gè)人權(quán)利和自由,因此不能任意拆遷、過(guò)度拆遷,而要依據(jù)科學(xué)的規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)房屋拆遷工作。這就需要某種掌控國(guó)家公權(quán)力資源的主體,以相對(duì)獨(dú)立、公正的理性思維來(lái)對(duì)土地資源的使用進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃以及平衡各種相關(guān)利益,而在我國(guó)目前的法律語(yǔ)境下,能夠承擔(dān)這一重任的唯有代表國(guó)家行使公權(quán)力的行政機(jī)關(guān),所以政府職能也就順理成章地出現(xiàn)在了城市房屋拆遷過(guò)程中。
3 決拆遷中政府職能定位策略
3.1 立法層面是根本。明確界定"公共利益"的范圍。公共利益是指在特定的社會(huì)條件下，能夠滿足作為共同體的人類(lèi)的生存、享受、發(fā)展的共同需要等公共需要的各種資源和條件的總合。按照我國(guó)的法律和國(guó)際慣例，公共利益是政府動(dòng)用征地權(quán)的依據(jù)和界限，政府是實(shí)現(xiàn)公共利益的主體。因此要明確界定公共利益的內(nèi)涵和外延，既為公共權(quán)力介入征地領(lǐng)域提供法律依據(jù)，又為防止公共權(quán)力的濫用提供制度保證。立法應(yīng)有廣大的民意基礎(chǔ)。在決定立法之初，應(yīng)把要立的內(nèi)容進(jìn)行公示。聽(tīng)證會(huì)是保證廣大的民意基礎(chǔ)的一個(gè)好方法，從立項(xiàng)開(kāi)始就應(yīng)該召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，只有經(jīng)過(guò)大多數(shù)參與聽(tīng)證的公民的同意才能立項(xiàng)。建立公開(kāi)、公正、合理的拆遷程序。在做建設(shè)規(guī)劃用地立項(xiàng)之初，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)該協(xié)同有關(guān)政府部門(mén)召開(kāi)有當(dāng)?shù)厝舜蟠砗捅徊疬w范圍內(nèi)的居民代表參加的聽(tīng)證會(huì)，充分聽(tīng)取他們對(duì)于該項(xiàng)目的意見(jiàn)。一旦拆遷計(jì)劃和方案得到3/4以上拆遷地居民認(rèn)可，政府或開(kāi)發(fā)單位應(yīng)該為拆遷人提前安排好適合搬遷的經(jīng)濟(jì)適用房源和臨時(shí)周轉(zhuǎn)房。
3.2 執(zhí)行層面是關(guān)鍵。嚴(yán)格規(guī)范拆遷主體的資格和行為。為使拆遷工作在法律框架內(nèi)規(guī)范有序進(jìn)行，政府部門(mén)一方面要嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，要嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，認(rèn)真審核拆遷條件，依法查處未取得拆遷許可證而擅自拆遷的違法違規(guī)行為。對(duì)未制定拆遷方案、手續(xù)不齊、拆遷補(bǔ)償安置資金不落實(shí)的項(xiàng)目，一律不得發(fā)放拆遷許可證。另一方面政府部門(mén)要堅(jiān)持執(zhí)法跟蹤服務(wù)，監(jiān)督拆遷建設(shè)過(guò)程，提高房屋拆遷施工單位的安全意識(shí)和拆遷施工行為的規(guī)范性。提高拆遷工作人員素質(zhì)。在拆遷過(guò)程中，拆遷工作人員工作簡(jiǎn)單粗暴，甚至濫用強(qiáng)制手段的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這嚴(yán)重侵害了被拆遷人的合法權(quán)益。要做好房屋拆遷管理工作，就必須建立起一支適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的高素質(zhì)的房屋拆遷工作隊(duì)伍。應(yīng)進(jìn)一步提高拆遷工作人員素質(zhì)和執(zhí)法水平，拆遷工作人員不僅要熟悉拆遷方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和法律、法規(guī)，還應(yīng)當(dāng)掌握《行政處罰法》、《行政復(fù)議法》以及民事方面的法律、法規(guī)。
3.3 配套制度改革是保障。政績(jī)考核制度。在進(jìn)行政績(jī)考核時(shí)，要堅(jiān)持正確的政績(jī)觀和科學(xué)的發(fā)展觀，不能只注重經(jīng)濟(jì)方面的指標(biāo)，應(yīng)該看到是否真正做到了"以人為本"，是否在促進(jìn)城市發(fā)展的同時(shí)也維護(hù)了被拆遷人的合法權(quán)益，是否維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定。確保人大審查監(jiān)督權(quán)的正當(dāng)行使。 隨著法治理念日益深入人心，地方人大在社會(huì)主義民主法制建設(shè)的作用、在防止政府職能異化方面的作用也越來(lái)越重要。地方人大對(duì)憲法和法律賦予的職權(quán)要依法大膽地行使，不能把它做為本地政府不當(dāng)政策合法化的工具。綜合保障制度。拆遷會(huì)給被拆遷人帶來(lái)教育、醫(yī)療、就業(yè)等方面的問(wèn)題，因此，在安置被拆遷人的同時(shí)，也應(yīng)該想方設(shè)法解決這些問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞:無(wú)形資產(chǎn)；資產(chǎn)評(píng)估；評(píng)估指標(biāo)
一、企業(yè)改制中的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題
雖然無(wú)形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無(wú)形資產(chǎn)的管理、計(jì)量、評(píng)估遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對(duì)無(wú)形資產(chǎn)重要作用的認(rèn)識(shí)。特別是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)體系的認(rèn)識(shí)，已不能適應(yīng)時(shí)展的需要。由于無(wú)形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認(rèn)和計(jì)量上的難度性，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估及其會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)持有必要的謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問(wèn)題在于如何才能合理評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價(jià)值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中。應(yīng)當(dāng)說(shuō)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估與無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理是兩個(gè)緊密相聯(lián)的問(wèn)題，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行合理評(píng)估是進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進(jìn)行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展而來(lái)的會(huì)計(jì)體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計(jì)量難度較大的無(wú)形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。一般只將外購(gòu)獲得的無(wú)形資產(chǎn)予以確認(rèn)，并按其經(jīng)濟(jì)壽命或一定期限進(jìn)行攤銷(xiāo)，而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的無(wú)形資產(chǎn)則將其開(kāi)發(fā)費(fèi)用在各期作為費(fèi)用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源。其結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)大量寶貴的無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的凈資產(chǎn)不能真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性和真實(shí)性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。以美國(guó)為例：由于美國(guó)企業(yè)間購(gòu)并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則受到的抨擊最大。有關(guān)美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士指出，在許多企業(yè)購(gòu)并行為中購(gòu)并方看重的是被購(gòu)并企業(yè)所擁有的，但并沒(méi)有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的無(wú)形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀(jì)中采用20世紀(jì)30年代的財(cái)務(wù)報(bào)告模式”的評(píng)估，批判傳統(tǒng)會(huì)計(jì)制度對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的忽視。國(guó)外經(jīng)濟(jì)界、學(xué)者對(duì)會(huì)計(jì)制度中無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個(gè)方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用化處理；(2)無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)；(3)無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)。
二、企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)及評(píng)估的影響因素
無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，是知識(shí)產(chǎn)權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)35％，高科技企業(yè)則達(dá)60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得經(jīng)濟(jì)效益，而且其自身價(jià)值也有巨大的增值作用。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。無(wú)形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)有著非常重要的作用。
1．企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)及其確認(rèn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無(wú)形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來(lái)，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無(wú)論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離”。無(wú)形資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該無(wú)形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估包括商標(biāo)、專(zhuān)利技術(shù)、非專(zhuān)利技術(shù)、商譽(yù)、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)軟件、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計(jì)等無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值及品牌評(píng)估等。
2．企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等涉及的法律有《專(zhuān)利法》、《商標(biāo)法》、《著作權(quán)法》、《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》等，這些法律對(duì)于保護(hù)相應(yīng)的無(wú)形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護(hù)其合法權(quán)益。如商標(biāo)權(quán)評(píng)估后，在商標(biāo)的侵權(quán)訴訟和行政保護(hù)中，可依據(jù)《商標(biāo)法》對(duì)假冒侵權(quán)行為造成的損失進(jìn)行量化并認(rèn)定賠償額，不僅有利于為商標(biāo)權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。但從與國(guó)際接軌的角度看，我國(guó)有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應(yīng)WTO的要求。wTO規(guī)定的無(wú)形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權(quán)與鄰接權(quán)、地理標(biāo)志權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)權(quán)、集成電路布圖設(shè)計(jì)權(quán)、未披露過(guò)的信息專(zhuān)有權(quán)(商業(yè)秘密)。而在我國(guó)的《憲法》中沒(méi)有關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，其涉及評(píng)估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律當(dāng)中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營(yíng)、兼并、拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、無(wú)形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有利于企業(yè)認(rèn)識(shí)自己品牌的價(jià)值，有利于被消費(fèi)者所認(rèn)可，但對(duì)其他類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴(yán)重滯后于當(dāng)今實(shí)踐。
3．2001年9月1日起施行的《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》作為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定應(yīng)該遵循此項(xiàng)基本準(zhǔn)則。《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》是中注協(xié)擬定，財(cái)政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國(guó)務(wù)院行政法規(guī)9l號(hào)令和《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估至今尚未立法。使得評(píng)估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》只能側(cè)重技術(shù)層面，忽視了評(píng)估、披露、使用是資產(chǎn)評(píng)估三個(gè)環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應(yīng)目前我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實(shí)當(dāng)中最突出的問(wèn)題是：在涉及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》沒(méi)提及如何使用，而這個(gè)問(wèn)題在做具體評(píng)估項(xiàng)目時(shí)是無(wú)法回避的。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的最終目的是使用，不能只強(qiáng)調(diào)和規(guī)范評(píng)估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》中，強(qiáng)調(diào)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明有關(guān)使用的評(píng)估方法及其理由。對(duì)于使用的評(píng)估方法及其理由，在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估條款中很空泛，因沒(méi)有具體考核指標(biāo)，缺乏可操作性。4．評(píng)估方法對(duì)企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的影響。無(wú)形資產(chǎn)主要有三種評(píng)估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。評(píng)估方法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評(píng)估方法選擇不當(dāng)造成的影響——沒(méi)有明確評(píng)估的目的，評(píng)估目的錯(cuò)位；或是由于最佳的評(píng)估方法中的一些評(píng)估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評(píng)估方法。其次是評(píng)估方法本身存在的風(fēng)險(xiǎn)。(1)成本法也稱(chēng)重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本評(píng)估法就是按重置成本價(jià)格對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，即按照評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無(wú)形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對(duì)應(yīng)性和人賬成本虛擬性的價(jià)值特點(diǎn)，在采用重置成本法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無(wú)據(jù)可查而帶來(lái)的不確定性問(wèn)題，故在使用重置成本法確定無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估值時(shí)，會(huì)存在數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確和不精確的風(fēng)險(xiǎn)，難以確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。(2)市價(jià)法也稱(chēng)現(xiàn)行市價(jià)法，現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估法是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類(lèi)似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，分析比較對(duì)象的成交價(jià)格和交易條件，將被評(píng)估資產(chǎn)與比較對(duì)象逐個(gè)進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無(wú)形資產(chǎn)的不可比性，使其沒(méi)有可比的市場(chǎng)價(jià)值。每個(gè)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來(lái)的超額盈利水平各異，對(duì)于相同種類(lèi)的無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值是不同的。因此當(dāng)無(wú)形資產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易時(shí)，難以找到可比的市價(jià)。另外，我國(guó)企業(yè)從80年代中期才開(kāi)始逐漸重視無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)的交易時(shí)間短、數(shù)量少，可使用的無(wú)形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價(jià)法對(duì)這些行業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須面對(duì)數(shù)據(jù)選用的風(fēng)險(xiǎn)。(3)收益法也稱(chēng)收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來(lái)特定時(shí)期內(nèi)的預(yù)期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預(yù)期未來(lái)收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來(lái)確定被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格的方法。運(yùn)用收益法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評(píng)估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無(wú)形資產(chǎn)的具體類(lèi)型不同，其使用價(jià)值表現(xiàn)不同，帶來(lái)的超額收益也不同。收益期選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無(wú)形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無(wú)形資產(chǎn)中相當(dāng)一部分是因?yàn)槭艿椒珊秃贤奶囟ūＷo(hù)，如商標(biāo)、專(zhuān)利權(quán)等年限，也稱(chēng)法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命是評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的重要問(wèn)題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術(shù)更新周期。在一些高技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風(fēng)險(xiǎn)是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計(jì)算方法即以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為折現(xiàn)率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定一般為政府債券的利率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定常用的方法主要為累加法。
三、完善無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)的重要性及措施
1．防止國(guó)有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應(yīng)明確的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理范圍其內(nèi)涵應(yīng)是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應(yīng)用范圍，可確定評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值或與實(shí)際成交價(jià)格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)低于正常價(jià)格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門(mén)與原企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或個(gè)別人一對(duì)一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。
