發(fā)布時間：2022-09-30 21:35:34
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的交通市場調(diào)查報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
對某一情況、某一事件、某一經(jīng)驗或問題，經(jīng)過在實踐中對其客觀實際情況的調(diào)查了解，將調(diào)查了解到的全部情況和材料進行“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結出經(jīng)驗，最后以書面形式陳述出來，這就是調(diào)研報告。
調(diào)研報告的核心是實事求是地反映和分析客觀事實。調(diào)研報告主要包括兩個部分：一是調(diào)查，二是研究。調(diào)查，應該深入實際，準確地反映客觀事實，不憑主觀想象，按事物的本來面目了解事物，詳細地占有材料。研究，即在掌握客觀事實的基礎上，認真分析，透徹地揭示事物的本質(zhì)。至于對策，調(diào)研報告中可以提出一些看法，但不是主要的。因為，對策的制定是一個深入的、復雜的、綜合的研究過程，調(diào)研報告提出的對策是否被采納，能否上升到政策，應該經(jīng)過政策預評估。
調(diào)研報告的格式
標題頁
1、 標題
2、 客戶（委托人）
3、 調(diào)研公司
4、 日期
內(nèi)容目錄
1、 章節(jié)標題和副標題，附頁碼
2、 圖表目錄
3、 附錄目錄
執(zhí)行性摘要
1、 目標的簡要陳述 **
2、 調(diào)研方法的簡要陳述
3、 主要調(diào)研結果的簡要陳述 ***
4、 結論與建議的簡要陳述 ***
5、 其他相關信息（如特殊技術、局限、背景信息）
分析與結果（詳細） ****
1、 調(diào)查基礎信息
2、 一般性的介紹分析類型
3、 表格與圖形
4、 解釋性的正文
結論與建議 ***
調(diào)查方法
1、 研究類型、研究意圖、總體的界定
2、 樣本設計與技術規(guī)定
a、 樣本單位的界定
b、 設計類型（概率性與非概率性，特殊性）
3、 調(diào)查問卷
a、 一般性描述
b、 對使用特殊類型問題的討論
4、 特殊性問題或考慮
5、 局限
a、 樣本規(guī)模的局限
b、 樣本選擇的局限
c、 其他局限（抽樣誤差、時機、分析等）
附錄
1、 調(diào)查問卷
2、 技術性附錄（如統(tǒng)計工具、統(tǒng)計方法）
3、 其他必要的附錄（如調(diào)查地點的地圖等）
如何撰寫市場調(diào)研報告
調(diào)查報告是整個調(diào)查工作，包括計劃、實施、收集、整理等一系列過程的總結，是調(diào)查研究人員勞動與智慧的結晶，也是客戶需要的最重要的書面結果之一。 DiYiFanWen.com第～整理該文章，版權歸原作者、原出處所有。
它是一種溝通、交流形式，其目的是將調(diào)查結果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專門職務的人員。
因此，認真撰寫調(diào)查報告，準確分析調(diào)查結果，明確給出調(diào)查結論，是報告撰寫者的責任。
1．題頁
題頁點明報告的主題。包括委托客戶的單位名稱、市場調(diào)查的單位名稱和報告日期。調(diào)查報告的題目應盡可能貼切，而又概括地表明調(diào)查項目的性質(zhì)。
2．目錄表
3．調(diào)查結果和有關建議的概要
這是整個報告的核心，匝簡短，切中要害。使閱讀者既可以從中大致了解調(diào)查的結果，又可從后面的本文中獲取更多的信息。
有關建議的概要部分則包括必要的背景、信息、重要發(fā)現(xiàn)和結論，有時根據(jù)閱讀者之需要，提出一些合理化建議。
4．本文(主體部分)
包括整個市場調(diào)查的詳細內(nèi)容，含調(diào)查使用方法，調(diào)查程序，調(diào)查結果。對調(diào)查方法的描述要盡量講清是使用何種方法，并提供選擇此種方法的原因。
在本文中相當一部分內(nèi)容應是數(shù)字、表格，以及對這些的解釋、分析，要用最準確、恰當?shù)恼Z句對分析作出描述，結構要嚴謹，推理要有一定的邏輯性。
在本文部分，一般必不可少地要對自己在調(diào)查中出現(xiàn)的不足之處，說明清楚，不能含糊其辭。必要的情況下，還需將不足之處對調(diào)查報告的準確性有多大程度的影響分析清楚，以提高整個市場調(diào)查活動的可信度。
5．結論和建議
應根據(jù)調(diào)查結果總結結論，并結合企業(yè)或客戶情況提出其所面臨的優(yōu)勢與困難，提出解決方法，即建議。對建議要作一簡要說明，使讀者可以參考本文中的信息對建議進行判斷、評價。
6．附件
附件內(nèi)容包括一些過于復雜、專業(yè)性的內(nèi)容，通常將調(diào)查問卷、抽樣名單、地址表、地圖、統(tǒng)計檢驗計算結果、表格、制圖等作為附件內(nèi)容，每一內(nèi)容均需編號，以便查尋。
市場調(diào)研報告格式
在品牌推廣之前，第一步必須進行的是對目標市場的了解、分析和研究。市場調(diào)查報告，或稱市場研究報告、市場建議書是廣告文案寫作的一個要件。閱讀市場調(diào)研報告的人，一般都是繁忙的企業(yè)經(jīng)營管理者或有關機構負責人，因此，撰寫市場調(diào)查報告時，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。
一、市場調(diào)查報告的格式一般由：標題、目錄、概述、正文、結論與建議、附件等幾部分組成。
（一）標題
標題和報告日期、委托方、調(diào)查方，一般應打印在扉頁上。
關于標題，一般要在與標題同一頁，把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來，如《關于哈爾濱市家電市場調(diào)查報告》。有的調(diào)查報告還采用正、副標題形式，一般正標題表達調(diào)查的主題，副標題則具體表明調(diào)查的單位和問題。如:《消費者眼中的<海峽都市報> 棗<海峽都市報>讀者群研究報告》。
（二）目錄
如果調(diào)查報告的內(nèi)容、頁數(shù)較多，為了方便讀者閱讀，應當使用目錄或索引形式列出報告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標題、有關章節(jié)號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如；
目 錄
1、調(diào)查設計與組織實施
2、調(diào)查對象構成情況簡介
3、調(diào)查的主要統(tǒng)計結果簡介
4、綜合分析
5、數(shù)據(jù)資料匯總表
6、附錄
（三）概述
概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調(diào)查課題的順序將問題展開，并闡述對調(diào)查的原始資料進行選擇、評價、作出結論、提出建議的原則等。主要包括三方面內(nèi)容：
第一，簡要說明調(diào)查目的。即簡要地說明調(diào)查的由來和委托調(diào)查的原因。
第二，簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時間、地點、對象、范圍、調(diào)查要點及所要解答的問題。
第三，簡要介紹調(diào)查研究的方法。介紹調(diào)查研究的方法，有助于使人確信調(diào)查結果的可靠性，因此對所用方法要進行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調(diào)查法還是用典型調(diào)查法，是用實地調(diào)查法還是文案調(diào)查法，這些一般是在調(diào)查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應作簡要說明。如果部分內(nèi)容很多，應有詳細的工作技術報告加以說明補充，附在市場調(diào)查報告的最后部分的附件中。
（四）正文
正文是市場調(diào)查分析報告的主體部分。這部分必須準確闡明全部有關論據(jù)，包括問題的提出到引出的結論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應當有可供市場活動的決策者進行獨立思考的全部調(diào)查結果和必要的市場信息，以及對這些情況和內(nèi)容的分析評論。
（五）結論與建議
結論與建議是撰寫綜合分析報告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結論和建議與正文部分的論述要緊密對應，不可以提出無證據(jù)的結論，也不要沒有結論性意見的論證。
（六）附件
附件是指調(diào)查報告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關必須附加說明的部分。它是對正文報告的補充或更祥盡說明。包括數(shù)據(jù)匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術報告，例如為調(diào)查選定樣本的有關細節(jié)資料及調(diào)查期間所使用的文件副本等。
二、市場調(diào)查報告的內(nèi)容
市場調(diào)查報告的主要內(nèi)容有；
第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。
第二，介紹市場背景資料。
第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術等。
第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。
第五，提出論點。即擺出自己的觀點和看法。
第六，論證所提觀點的基本理由。
第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。
第八，預測可能遇到的風險、對策。
產(chǎn)品構思和調(diào)研報告的參考格式
1. 產(chǎn)品構思
說明產(chǎn)品的主要功能是什么，產(chǎn)品如何開發(fā)，誰購買和使用產(chǎn)品，如何銷售。
2. 市場調(diào)查
說明市場發(fā)展歷史和趨勢，市場總額與份額統(tǒng)計等。
3. 政策調(diào)查
調(diào)查與本產(chǎn)品相關的政策。
4. 同類產(chǎn)品調(diào)查
調(diào)查同類產(chǎn)品功能、質(zhì)量、價格，以及主要優(yōu)點和主要缺點。
5. 競爭對手調(diào)查
調(diào)查各競爭對手的市場狀況，以及他們在研發(fā)、銷售、資金、品牌等方面的實力。
6. 用戶調(diào)查
調(diào)查一些老用戶和潛在用戶，記錄他們的需求與建議。
可行性分析報告的參考格式
1. 市場分析
（1） 分析市場發(fā)展歷史與發(fā)展趨勢，說明本產(chǎn)品處于市場的什么發(fā)展階段；
（2） 本產(chǎn)品和同類產(chǎn)品的價格分析；
（3） 統(tǒng)計當前市場的總額，競爭對手所占的份額，分析本產(chǎn)品能占多少份額。
（4） 產(chǎn)品消費群體特征，消費方式以及影響市場的因素分析。
2. 政策調(diào)查
（1） 分析有無政策“支持”或者“限制”；
（2） 分析有無地方政府（或其它機構）的“扶持”或者“干擾”。
3. 技術和時間分析
（1） 從技術角度分析本產(chǎn)品“做得了嗎？”，“做得好嗎？”；
（2） 按照正常的運作方式，開發(fā)本產(chǎn)品并投入市場還來得及嗎？
（3） 預算中的人員能及時到位嗎？
（4） 預算中的軟件硬件能及時到位嗎？
4. 成本－收益分析
（1） 估計總成本；
（2） 估計總收益。
5. SWOT分析
（1） 我們的強項是什么？我們?nèi)绾卫眠@些強項？
（2） 我們的弱項是什么？我們?nèi)绾螠p少這些弱項的影響？
（3） 市場為我們提供什么樣的機會？我們?nèi)绾伟盐者@些機會？
（4） 什么威脅著我們的成功？我們?nèi)绾斡行У貙Ω哆@些威脅？
6. 其它
例如知識產(chǎn)權分析
（1） 分析是否已經(jīng)存在某些專利將妨礙本產(chǎn)品的開發(fā)與推廣；
（2） 分析本產(chǎn)品能否得到知識產(chǎn)權保護，如何獲得？
房地產(chǎn)項目可行性研究分析報告寫作格式
第一部分 項目總論
1.項目概況
1.1項目名稱
1.2項目建設單位
1.3項目位置（四至范圍）
1.4項目周邊目前現(xiàn)狀
1.5項目性質(zhì)及主要特點
1.6項目地塊面積及邊界長
1.7研究工作依據(jù)
1.8研究工作概況
2.可行性研究結論
2.1市場分析預測
2.2項目地塊分析
2.3項目規(guī)劃方案
2.4項目工程進度
2.5投資估算及資金籌措
2.6項目財務與經(jīng)濟評價
2.7項目綜合評價結論
3.主要技術經(jīng)濟指標表
4.項目存在問題與建議
第二部分 項目背景
1.項目提出背景
1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況
1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境
1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由
2.項目發(fā)展概況
2.1已進行的調(diào)查研究項目及成果
2.2項目地塊初勘及初測工作情況
2.3項目建議書編制、提出及審批過程
3.項目投資的必要性
第三部分 市場研究
1.市場供給
1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結構情況調(diào)查
1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結構情況調(diào)查
1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究
2.市場需求
2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查
2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查
2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查
3.市場價格
3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查
3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查
4.市場預測
4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預測
4.2銷售及租賃價格預測
5.市場推銷
5.1推銷方式及措施
5.2產(chǎn)品推銷費用預測
第四部分 項目研究
1.地塊特征分析
1.1項目區(qū)位分析
1.2項目交通分析
1.3項目人流分析
1.4項目周邊規(guī)劃
2.項目SWOT分析
2.1項目優(yōu)勢分析
2.2項目劣勢分析
2.3項目機會分析
2.4項目威脅分析
3.項目定位方案
3.1項目產(chǎn)品方案
3.2主要功能建筑規(guī)模
3.3主要技術經(jīng)濟指標
第五部分 投資估算
房地產(chǎn)項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內(nèi)容包括：
1.土地費用
2.前期工程費用
3.建筑安裝工程費用
4.基礎設施建設費用
5.公共配套設施建設費用
6.管理費用
7.銷售費用
8.財務費用
9.各種稅金支出
10.其他成本支出估算
第六部分 開發(fā)進度
第七部分 資源供給
1.資金籌集與使用計劃
2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式
3.施工力量組織計劃
4.項目施工期間的動力、水電等供應
5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應
第八部分 財務評價
1.獲利性評價
1.1成本利潤率
1.2銷售利潤率
2.效率評價
2.1經(jīng)營比率
2.2資金利用率
3.信譽評價
3.1流動比率
3.2杠桿比率
4.靜態(tài)獲利分析
4.1投資收益率(R)
4.2投資回收期(Pt)
5.動態(tài)獲利分析
5.1財務凈現(xiàn)值（FNPV）
5.2財務凈現(xiàn)值率(FNPVR)
第九部分 風險評價
1.盈虧平衡分析
2.敏感性分析
2.1變動因素一
2.2變動因素二
第十部分 綜合評價
1.經(jīng)濟評價（定性）
2.社會評價（定性）
3.環(huán)境評價
4.存在問題與建議
5.總體結論及建議
市場調(diào)研報告的寫作方法
市場調(diào)研作為一種研究手段，已經(jīng)被廣泛的應用到各行各業(yè)，與房地產(chǎn)相結合的市場調(diào)研則是一種全新的研究方法，為房地產(chǎn)開發(fā)定位提供相關的依據(jù)。如何將調(diào)研結果清晰明了的表現(xiàn)出來？這就要求撰寫的市場調(diào)研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現(xiàn)形式。
當一切調(diào)查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系？什么樣的方式來表達數(shù)據(jù)的涵義？
報告的結構體系應包括，調(diào)研目的、調(diào)研方法、調(diào)研范圍以及數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的一系列內(nèi)容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內(nèi)容主要針對數(shù)據(jù)分析結論的表現(xiàn)方法。
關于數(shù)據(jù)分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現(xiàn)手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調(diào)研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。
在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。
使用圖表的目的在于：將復雜的數(shù)據(jù)變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數(shù)據(jù)所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現(xiàn)不同類型的數(shù)據(jù)？首先，我們應先明確數(shù)據(jù)所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。
通常我們的研究數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數(shù)據(jù)，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數(shù)據(jù)表達清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。
這里的標題描述了圖表的內(nèi)容范圍，大多數(shù)讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數(shù)的消費者可能選擇的區(qū)域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數(shù)據(jù)上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
既然已經(jīng)確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數(shù)據(jù)間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實際工作中可根據(jù)具體需要進行選擇。總之，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數(shù)的半數(shù)左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。
在用圖表表達數(shù)據(jù)的同時，還要注意一些細節(jié)的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身；在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認；在使用餅形圖表時，應在標明數(shù)據(jù)的同時，突出數(shù)據(jù)的標識。即：同時使用數(shù)值與數(shù)據(jù)標識。
公司全程策劃工作程序
[初步接洽階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負責部門：策劃部、部、研究部
報告名稱：《**項目策劃大綱》
中心內(nèi)容：
宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。
地段資料：規(guī)劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設計、包裝、銷售。
發(fā)展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。
2、多方案初步規(guī)劃、設計或調(diào)整建議
負責部門：策劃部
報告名稱：《會議紀要匯總》
《**項目概念設計提示》
或《項目調(diào)整建議》
中心內(nèi)容：草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內(nèi)在條件整合及價值分析
負責部門：策劃部、投資部
報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》
中心內(nèi)容：適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較
4、資源綜合及定位
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目綜合定位報告》
中心內(nèi)容：上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意
5、依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查
負責部門：策劃部、研究部
報告名稱：《**項目市場調(diào)查報告》
中心內(nèi)容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)
6、經(jīng)濟可行性分析
負責部門：投資部、策劃部
報告名稱：《**項目經(jīng)濟可行性分析報告》
中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、初步營銷框架
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》
中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設計立意和要求相互關系
8、規(guī)劃、設計方案及跟蹤
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設計》《**項目環(huán)藝概念設計》或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》
中心內(nèi)容：草圖，設計創(chuàng)意、任務書、設計交底、指導
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規(guī)劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目營銷整體規(guī)劃》
中心內(nèi)容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關系部署。
10、經(jīng)濟敏感分性
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目經(jīng)濟敏感性分析報告》
中心內(nèi)容：造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。
11、價格策略執(zhí)行計劃
負責部門：投資部、部
報告名稱：《**項目價格策略報告》
中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業(yè)準備工作計劃
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目的物業(yè)模型》
中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設立的新型物業(yè)管理概念和"標準"物業(yè)管理模式的融合。
13、銷售準備工作計劃
負責部門：部、策劃部
報告名稱：《**項目前期工作計劃表》
中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算
14、項目包裝執(zhí)行計劃
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目包裝概念設計》
中心內(nèi)容：VI設計、導視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。
15、廣告宣傳炒作計劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告計劃》
中心內(nèi)容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、銷售活動規(guī)劃及策劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目公關活動計劃報告》∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、裝修套餐
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《裝修套餐服務計劃報告》
中心內(nèi)容：售后裝修和裝修按揭服務。
[銷售實施階段]
18、銷售培訓
負責部門：部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎知識》《**項目銷售相關內(nèi)容》
中心內(nèi)容：建筑知識、樓盤背景、項目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓。
19、執(zhí)行修正
負責部門：部、策劃部
往來文件：《**項目銷售情況總結》《**項目策劃執(zhí)行修正安案》
中心內(nèi)容：根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋，適時調(diào)營整營銷計劃。
20、置業(yè)錦囊
負責部門：策劃部投資部
報告總稱：《置業(yè)錦囊》
根據(jù)越南廣告協(xié)會（VAA）的材料，越南廣告業(yè)僅有20年的發(fā)展時間卻能快速增長。廣告市場2005年的收入5億越盾，2011年達20億，包括電視廣告、網(wǎng)絡廣告、報紙、公關及舉辦活動等。其中，來自電視及報紙廣告的收入占70%至80%。去（2012）年上半年因經(jīng)濟不景氣，已有20%至30%企業(yè)減少廣告開支，因此廣告市場總收入約9億越南盾，相當2011年同期的56%%。
另外，越南的廣告業(yè)還年輕，資金及人才還不足，越南企業(yè)之間仍存在很多不良競爭，導致企業(yè)的服務質(zhì)量降低。相反地，外資企業(yè)雖少，但具有資金、科技、創(chuàng)意及經(jīng)驗豐富的專家等因素，因此發(fā)展良好。
越南全國約5，000家廣告公司，其中外資及其分公司約30家，但國外企業(yè)每年占80%市場收入。目前，世界一些大型廣告公司如WPP、Omnicom、Dentsu、Publics、Interpublic、J. Walter Thompson 及McCann等已進入越南。為了避免與國外企業(yè)競爭，許多越南企業(yè)選擇與對方合作，例如Dat Viet廣告公司已轉讓30%股份給WPP。
越南目前有一個國家電視臺（VTV），一個數(shù)字電視臺（Vietnam Multimedia CorporationVTC），65個地方電視臺及一些有線電視臺。電視廣告是各電視臺主要的收入來源。據(jù)報導，VTV及胡志明市電視臺（HTV）一年的電視廣告收入可達1兆3，000億越南盾（約6.5億美元），其中20%是用來制作電視節(jié)目。
根據(jù)越南尼爾森市場調(diào)查報告，雖然新形式的媒介如手機及網(wǎng)站等陸續(xù)出現(xiàn)，電視廣告的增長率仍達到75%，報紙廣告為45%，戶外廣告則為49%。
電視頻道最能吸引廣告（2010年收入超過10億越南盾），遠遠超過第二位的報紙廣告（1.5億越南盾），接著是雜志、網(wǎng)絡及電臺廣播。這個排名與全球的排名沒有太大差別，唯一的區(qū)別在于雜志及網(wǎng)絡的位置。在全球，因網(wǎng)絡的普遍及優(yōu)越功能，廣告領域中雜志排名是倒數(shù)第二。
據(jù)越南Kantar Media公司從2010年4月至2011年3月進行的一項關于廣告市場的調(diào)查，受調(diào)查的10個網(wǎng)站廣告收入達2，631萬6，500美元。其中，前四名分別為.vn（780萬美元）、.vn（580萬美元）、.vn（430萬美元）及.vn（260萬美元），收入最低的是（30萬美元）。
前四名的網(wǎng)站已占該10個網(wǎng)站75%的廣告收入。使用網(wǎng)絡進行廣告銷售的前20家企業(yè)中，以 Vinaphone及VMS-Mobiphone領先，并有6家企業(yè)是著名的汽車生產(chǎn)商。
越南Unilever是廣告支出最高的企業(yè)，在應用網(wǎng)絡廣告的企業(yè)排名中占第五名。經(jīng)營品項跟Unilever差不多的P&G是第二大廣告支出企業(yè)，但在網(wǎng)絡廣告方面僅排146，可見企業(yè)的廣告宣傳手段因各有策略而有差別。
另據(jù)越南廣告協(xié)會的統(tǒng)計資料，每10億美元的廣告收入，戶外廣告占2億美元。在越南，戶外廣告可分為四種類型：“Billboard”設置在戶外高處的廣告板，適合建材、汽車、電視、冰箱等產(chǎn)品；“Street furniture”設在低處的廣告，如在公車站或路上的橫幅，適合日用品、快餐及美容保健等產(chǎn)品；公共交通工具的“Transit”移動廣告；POSM （points of sale materials）如傳單、海報等。戶外廣告必須經(jīng)過申請及有關部門的批準，因而越南企業(yè)在這方面較占優(yōu)勢。
根據(jù)越南公司KantarWorld Media調(diào)查報告，柔軟精及洗發(fā)精生產(chǎn)商在電視廣告方面花費最多。越南一些大型企業(yè)如Vinamilk、Mobifone、Tan Hiep Phat、Nutifood及TH True Milk等才有足夠財力在電視打廣告，而一般中小企業(yè)無法支出這么多費用。
盡管經(jīng)濟不景氣，各企業(yè)仍花錢拍電視廣告，相對于2011年同期，電視廣告已增加30%。2011年電視廣告收入約5億美元，2012年上半年達3億7，000萬美元。
60%的廣告來自國外企業(yè)，40%屬于本國企業(yè)。其中領先的仍是聯(lián)合利華（Unilever）及寶潔（Procter & Gamble P&G）。電子公司方面，韓國三星（Samsung）在去年上半年斥巨資拍電視廣告，因此市場占有率從28.6%增加到32.9%。越南企業(yè)如飲料、中藥及保健食品等也花費資金于電視廣告。另外，廣播及報紙廣告則下降，廣播廣告最多下降15%，日報廣告下降13%，周報則降2.3%。
為加強管理廣告市場，越南國會于去年6月21日正式通過新的廣告法，并于今（2013）年1月1日正式實施。重要內(nèi)容如禁止刊登廣告產(chǎn)品名單、廣告法嚴禁的廣告行為及針對不同廣告形式的規(guī)定等。
報紙廣告面積不得超過15%報紙總面積或20%雜志總面積（廣告專用報紙、雜志除外），并有劃分廣告跟其他內(nèi)容的記號。不可在雜志封面及報紙第一頁刊登廣告。對于電子報，廣告部份不可混在內(nèi)容里面。屬于非固定位置的廣告，要設計讓讀者可以主動開關。
個人、組織要得到收件人同意才可通過電子方式發(fā)送廣告內(nèi)容。廣告發(fā)送時間從早上7點至晚上10點。24小時內(nèi)，不得發(fā)送超過3個短信或郵件到同一個電話用戶或電子郵箱。收件人有權拒絕或停止接受廣告信，而不需付任何費用。
在戶外設置廣告版、橫幅不可遮擋交通信號燈及公共指示牌。橫幅懸掛時間不超過15天。戶外大屏顯示的廣告不可發(fā)出聲音，一般的戶外電視將按照環(huán)境法規(guī)定音量。違反廣告法的個人、組織將根據(jù)其違反程度、性質(zhì)而決定采取行政處罰或被追究刑事責任。若造成損壞將按照法律規(guī)定賠償。
胡志明市政府于2009年6月5日頒布39/2009/Q-UBND號規(guī)定，不允許在公共汽車車身進行廣告。但日前，胡志明市政府打算補充、修改該規(guī)定，允許實施公共汽車廣告。
越南廣告的一個大限制是企業(yè)的廣告支出不得超過總支出10%，對于剛成立的企業(yè)則不超過15%。2001年廣告費被控制在5%，2002年是7%，從2004年至今是10%。廣告費的限制減弱越南企業(yè)的競爭能力，因此越南企業(yè)及官方部門曾多次建議提高該比例但目前仍無改變。
大學生旅游的市場調(diào)研報告【一】
大學生旅游的趣向和取向是我們進行合理開發(fā)和規(guī)劃大學生旅游市場的前提和基礎，而對大學生旅游趣向和取向的開發(fā)其本身就是一個系統(tǒng)工程，必須根據(jù)大學生的需求來確定市場開發(fā)的方式。通過本文第一、第二部分的闡述和分析，我們了解到大學生從旅游趣向到對旅游取向的轉換，會受到各種因素的影響，并根據(jù)影響因素進行了深入的分析，但同時也給我們帶來了許多新的思考。在這里我們主要沿引營銷學里4C理論中的消費者和成本這兩個方面對其開發(fā)模式進行大學生旅游的二向性分析。4C理論是由美國營銷專家勞特朋教授在1990年提出的，它以消費者需求為導向，重新設定了市場營銷組合的四個基本要素。即消費者（Consumersneeds）、成本（Cost）、便利（Convenience）和溝通（Communication）。
1、大學生旅游的取向性思考——消費者（Consumersneedsandwants）
大學生旅游市場的流向，決定了旅游產(chǎn)品開發(fā)的方向。而這一切都需要以消費者的需求作為支撐，但這種需求又經(jīng)常處在矛盾和沖突之中，就像是生產(chǎn)過剩與購買力不足之間的尖銳矛盾。能否提供適銷對路的產(chǎn)品組合來滿足多樣化需求顯得尤為必要。根據(jù)大學生旅游趣向，來滿足大學生對旅游的需要。我們把大學生旅游的客源市場流向分為文化科研類、戶外運動類和休閑交友類，并進一步細分為追憶旅游、調(diào)研旅游、科技旅游、修學旅游、工業(yè)旅游、生態(tài)旅游、探險旅游、體育旅游、交友旅游、情侶旅游、觀光旅游、鄉(xiāng)村旅游等3個大類12個小項。
（1）文化科研類（調(diào)研旅游、追憶旅游、科技旅游、修學旅游、工業(yè)旅游、生態(tài)旅游）。強調(diào)對大學生旅游資源市場開發(fā)時的學習性，滿足大學生在消費旅游產(chǎn)品的過程中，以達到豐富知識，開闊視野的目的。
（2）戶外運動類（探險旅游、體育旅游）。強調(diào)對大學生旅游資源市場開發(fā)時的運動競技項目，刺激大學生的求新、求異的探索獵奇需要，滿足年輕人對運動和競技活動的需要。
（3）休閑交友類（鄉(xiāng)村旅游、觀光旅游、交友旅游、情侶旅游）。強調(diào)對大學生旅游資源市場開發(fā)時的休閑交友功能，有效減緩大學生學習壓力。
2、大學生旅游的取向性思考——成本（Cost）
大學生心理防御機制對其旅游趣向和取向有著強烈地制約作用，對旅游產(chǎn)品價格的合理定位是打破這種防御機制的可行方式。針對大學生自身的情況和來自家庭、學校和社會環(huán)境的影響，可以根據(jù)大學生的特點及消費特點采用不同的定價方式。在一般情況下，普通商品的需求量與價格之間存在著反方向變動的關系。對于旅游產(chǎn)品來說，因其本身涵蓋了商品的概念，所以在總體上這個規(guī)則依然適用。特別是在如今大學生還沒有固定收入，其旅游支出還來源于父母資助，價格彈性機制顯得十分敏感。如此可見，價格對旅游需求的影響同樣是至關重要的。大學生在某一特定時期內(nèi)愿意并且有能力出游的概率會隨著旅游產(chǎn)品的價格的變化而變化。
大學生對旅游費用的預算都是一籃子的。這就要求在互補性旅游商品的價格上予以大學生優(yōu)惠，以便減小其價格限性因素對旅游趣向到旅游取向的轉換。這些互補性旅游商品是指能滿足旅游者其它需要的產(chǎn)品項目。比如，大學生旅游者在旅行過程中，對吃、住、行、購物等物品和服務均有所需求，而這些項目的價格將影響對本種旅游產(chǎn)品的需求量。當互補品的價格上升時，對本種旅游商品的需求量就會下降。所以在制定旅游產(chǎn)品的價格時，可以采用滲透定價策略和差別定價策略為主的交叉性定價策略，以較低價格策略獲得市場準入通行證，使旅游產(chǎn)品以物美價廉的形象吸引大學生，迅速占領大學生旅游市場。
3、大學生旅游的取向性思考——便利（Convenience）
要想使大學生從旅游動機轉化為實際的行動，其中一個必不可少的環(huán)節(jié)就是便利，既是購買的方便性。這要求開發(fā)者要深入了解大學生的旅游購買方式和偏好，讓大學生旅游消費的同時，也享受到這種消費給自己帶來的優(yōu)質(zhì)服務。而這種便利主要體現(xiàn)在能否直接為大學生提供較為明確的旅游路線，能否為大學生直接提供更多旅游咨詢服務，能否為大學生提供更多的可選擇的旅游方式。大學生旅游本身具有多樣性和受限性，這就對旅游信息的傳遞者提出了更高要求，要把便利原則貫穿營銷活動的全過程。信息的傳遞一般可以通過高校團學會、學生社團及校園機構等中間渠道，只有緊密地加強與這些中間機構的聯(lián)系才能更好地促成旅游的行為的發(fā)生。
（1）通過高校團學會、學生社團向大學生提供旅游產(chǎn)品的相關信息，定期定時的向團學會或社團提供旅游產(chǎn)品相關資料；并可不定期的與這些學生組織開展一些與旅游有關聯(lián)誼活動，增強大學生對旅游產(chǎn)品的認識。
（2）通過校園機構向大學生開展相關的旅游咨詢服務，并可通過與這些機構的合作來共同研發(fā)當前大學生所需的旅游產(chǎn)品，校園機構可采用人員錄用制度，對貧困大學生進行優(yōu)先考慮，在校園營造一種良好地氛圍。
（3）通過在校園張貼海報、發(fā)放單頁、視頻宣講等形式來傳達相關的旅游產(chǎn)品信息，為大學生提供更多的可供選擇的旅游產(chǎn)品。
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4、大學生旅游的取向性思考——溝通（Communication）
大學生希望通過旅游來滿足其內(nèi)心情感的匱乏，但在各種因素的影響下形成的心理防御機制卻制約了旅游的行為的發(fā)生，而溝通是解決這些問題的重要方式，以引導心理防御機制朝有利于旅游的行為發(fā)生角度的轉化。這種溝通著眼于旅游者與開發(fā)者之間雙向的溝通，增進雙方的相互了解，使開發(fā)者擁有自己忠實的顧客，使顧客能買到真正適合自己的產(chǎn)品。()而這一切在具體方式上可體現(xiàn)為如何使得公共關系得到良好的運用，如何讓高校單位為雙向的交流服務，如何利用發(fā)達的信息交流工具實現(xiàn)與大學生的溝通，這樣才能使大學生在進行趣向-取向的轉換時做到有的放矢。但在目前的買方市場下，更體現(xiàn)在開發(fā)者如何去了解大學生的旅游需求與旅游顧慮，從不同的途徑去引導大學生的旅游趣向-取向。
（1）高校單位是為大學生提供學習、交流、鍛煉機會的服務單位，同時也是人才聚集地，他們知道大學生基本的需要和生活狀態(tài)。所以市場開發(fā)者應通過與高校的教學單位溝通交流，了解大學生生活、學習狀況，為他們制定專項的旅游產(chǎn)品；讓大學生參與旅游產(chǎn)品的設計，最終實現(xiàn)校、企、學生等三方的共贏。
（2）高校每年的校園活繁多，如校園之春系列活動等。將公共關系策略與旅游產(chǎn)品的開發(fā)結合起來，以不同形式支持高?；顒拥拈_展，比如冠名形式的贊助支持高校團學會、社團及俱樂部舉行比較大型的校內(nèi)外活動。讓學生了解特色旅游產(chǎn)品，達到宣傳的目的，以此提高旅游產(chǎn)品的知名度。
（3）一個產(chǎn)品的開發(fā)與推廣需要大量的市場推廣員，而高校恰好擁有大批人力資源。將大學生渴望得到實際鍛煉的需要與旅游產(chǎn)品的推廣結合起來，利用他們幫助宣傳與推銷產(chǎn)品，也讓他們?nèi)フ{(diào)查大學生旅游市場的一些基本情況，如旅游顧慮等。從而實現(xiàn)開發(fā)者與消費者之間互動。
（4）目前，發(fā)達的網(wǎng)絡已成為信息交流的主要工具，也是大學生了解外部信息的主要方式。一方面，旅游開發(fā)者通過建設吸引力較強的網(wǎng)站來吸引大學生去主動了解相關的旅游產(chǎn)品信息；另一方面并通過網(wǎng)絡論壇實現(xiàn)開發(fā)者與大學生旅游信息的雙向交流。
大學生旅游的市場調(diào)研報告【二】
隨著我們的生活水平不斷提高，旅游消費變得越來越熱，出外旅游已成為我們生活中必不可少的部分。在旅游群體當中，大學生是整個旅游市場的一個重要而又獨立的組成部分。大學生作為社會的一個特殊群體，具有一定的經(jīng)濟獨立能力和自我生活能力，有相對寬松的時間，具有更多的冒險精神和追夢遐想，這些促成了大學生旅游熱。因此，大學生作為一支旅游生力軍的地位確實不容忽視。當今全國高校數(shù)量已達XX多所，在校生人數(shù)超過XX萬人，可見中國的大學生旅游是一個巨大的市場。
同時，國內(nèi)的旅行社達1.6萬個，競爭非常激烈。但是大學生旅游卻很少選擇旅行社這條途徑，是大學生的原因還是旅行社的原因呢？另一方面，旅行社對于大學生市場的潛力不是很明了。鑒于這兩點，對當今大學生旅游的調(diào)查就顯得是有必要的。
所以，我通過自己搭建的個人網(wǎng)站“一起旅游吧-大學生自助游”做了相關調(diào)查。此次調(diào)查的目的在于了解當今大學生旅游的大體情況以及大學生對旅行社的態(tài)度，為了解大學生旅游市場狀況提供最直接最有效的數(shù)據(jù)。同時通過對調(diào)查結果分析，為大學生的旅游市場開發(fā)提供可行的建議。
一、大學生旅游的意向
在旅游意向上，有接近95%的大學生表示非常喜歡旅游，另外5%的大學生表示一般喜歡。但來自城市和農(nóng)村的學生卻有明顯的差異，幾乎100％來自城市的學生有旅游意向，而只有接近85％來自農(nóng)村的學生非常旅游。引起這一差異的主要原因可能是由來自城市與農(nóng)村的學生的經(jīng)濟條件的差異造成的。對旅游沒感覺的大學生有66％主要是沒有錢，其中來自農(nóng)村的學生占74%。
去旅游的目的是欣賞景觀、增長見識（62%）和休閑散心（21％），另外找同學、熟人玩接近16%，而純粹娛樂性質(zhì)上的游玩、觀光不大受大學生的歡迎。
同時，調(diào)查也顯示80％以上的大學生認為影響出游最重要的是金錢，15%左右的大學生認為時間是影響他們出游的重要因素，而5%左右的大學生認為伙伴、宣傳地、朋友意見影響他們。
在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，由于不同學校的大學生專業(yè)的差異，有些同學是出于專業(yè)的目的而選擇去哪里旅行，例如旅游管理專業(yè)，勘探專業(yè)的大學生，他們由于學習目的而選擇旅游。
以上調(diào)查結果顯示由于大學生受到來自學校、家庭、社會的壓力，故對旅游的喜愛不同。但大部分人喜歡旅游是來欣賞景觀、增長見識，同時金錢是影響著多數(shù)大學生出游的主要因素。
二、大學生旅游的地點與時間
調(diào)查結果表明，大學生偏愛自然風景區(qū)，占了總人數(shù)的54%，表明大學生更愿意與大自然親近。
其次，旅游目的地選擇民族風俗區(qū)有30%左右；有相當一部分人選擇繁華城市區(qū)和海濱城市區(qū)，分別約占總人數(shù)的9%和5％。反而紅色旅游革命區(qū)和高校校園不大受大學生的歡迎。
在對于旅游時間段的安排上，最多人選擇的時間段是不定期，想去就去，占了總人數(shù)的56%左右，說明了大學生都喜歡把外出旅游的時間由自己自由安排，不受約束。在具體時間段上，最多人選擇的時間段是國慶、五一長假，約占了總人數(shù)的52％。選擇寒暑假期以及平常的周末出游的人少，分別約占總人數(shù)的20%和24%。原因可能是一方面寒暑假的假期長，大多數(shù)學生都喜歡留在家看電視看書而不外出旅游；而普通周末由于時間較短，沒有充分時間做好旅游前的準備工作和旅行后的休息調(diào)整，不利于出游；另一方面，由于大學生的課業(yè)比較重，一般會利用周末進行復習或預習新知識，還有相當部分大學生利用課余時間做兼職或參加各種活動；故國慶、五一長假是大學生旅游的高峰（56%），大學生有更多的時間可以自由分配，而且還可以趁黃金周的時間休息調(diào)整。
三、大學生旅游的消費方式
在選擇旅游消費方式上，更多的大學生選擇自助游，約占51％；其次是選擇個人游的，占21％；而只有28％的大學生選擇跟旅游團。
調(diào)查結果表明，大學生有較強的獨立自主意識。在選擇自助游和個人游的學生中，高年級明顯多于低年級，這可能是高年級有更多的社會知識和經(jīng)驗；來自城市的學生明顯多于來自農(nóng)村的學生，這可能與學生的個性有關。
四、大學生旅游的方式
在調(diào)查中，大學生以往出游時，出游方式選擇與同學結伴而游的（約52%）占大多數(shù)，與男（女）友一起的約占21%，數(shù)字表明大學生大多數(shù)喜歡跟同年齡段的人一起外出旅游，而與家人一起（約6%）和獨自一人出游（約21%）也占一定比例。在旅伴的選擇上，部分人選擇跟男（女）友一起去旅游，這可能是大學生旅游的一大特點。大學生正處于感情萌發(fā)的時期，與情侶同游一方面可以體驗生活，增加旅游樂趣，共同解決旅途中的困難，另一方面又可以促進雙方的了解，培養(yǎng)共同興趣、增加雙方的感情。相反，選擇與父母親人同游的人很少，只占6％，這也表明大學生自主獨立的意識在不斷增強。
大學生選擇旅游地點的因素，以及個人消費水平的差異，旅途距離長短，個人愛好等等原因，影響大學生選擇了不同的出行方式。
五、大學生旅游的次數(shù)（每年）
調(diào)查顯示，大學生每年出游次數(shù)為1次為約32%， 2次為約53%，3次為約10%，4次約3% 和5次以上為約2%。
由調(diào)查結果可知，大多數(shù)大學生平均每年出游次數(shù)為一到兩次，少數(shù)有條件的學生也有年出游次數(shù)為三到四次的，但每年出游次數(shù)為五次以上的很少。
六、大學生旅游的消費狀況
在以往外出旅游的花費上，游覽、門票占其主要，占總數(shù)的約67%，其次是吃的，約占14%，交通約占19%。而對旅游地的風味小吃上，感覺一般約占33%，喜歡約占46%。而特別喜歡僅約占13%。由此可見，當?shù)氐娘L味小吃沒有將其特色表現(xiàn)出來，就深入了解，許多大學生對在沒有品嘗時給予的期望值偏高，而真正品嘗之后，其期望值大打折扣，畢竟青年人對新鮮事物在感官上都會給予很高的評價，而一旦去體驗之后，沒有其想象的好時，將會大所失望，這也許是其感覺對其旅游地的風味小吃上感覺一般的比例占較高的原因。在住宿上，一般學生（約53%）選擇30元左右（人/每晚），可見，大學生旅游消費的要求體現(xiàn)了節(jié)約原則，這可能表明現(xiàn)代的大學生保持著儉樸節(jié)約的優(yōu)良傳統(tǒng)，也有可能是大學生的旅游費用大部分還是處于家庭資助。因為有80%左右大學生的生活費是來自家庭資助的。
這一部分是可行性研究報告的首要部分，總述要綜合講述研究報告中各部分的主要問題以及研究結論，并對項目是否可行提出最終建議，為可行性研究的審批提供條件。
一、 提出的背景
項目的背景包括項目名稱、項目承辦單位、項目的主管部門、項目擬建地區(qū)和地點、承擔可行性研究工作的單位及法人代表、研究工作依據(jù)、研究工作概況等七個方面。研究工作概況又包括：①項目建設的必要件，②項目發(fā)展以及可行性研究工作概況。
二、 可行性研究的結論
在可行性研究報告中，對項目的產(chǎn)品銷售、生產(chǎn)規(guī)模、廠址、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益以及國民經(jīng)濟、社會效益等若干重大問題，都應作出明確的結論?？尚行匝芯拷Y論包括;市場預測和項目建設規(guī)模：原材料、燃料和動力供應：廠址選擇;項目工程技術方案：環(huán)境保護;工廠組織與勞動定員：項目實施進度;投資估算與資金籌措：項目財務與經(jīng)濟評價;項目綜合評價結論等十個方面。
三、 技術經(jīng)濟指標表
在總述部分中，可將研究報告中每個部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表，從而使審批和決策者對項目全貌有一個全面概括的了解。
四、 存在的問題及提出的建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分 項目的背景以及發(fā)展概況
第二部分主要應說明項目的發(fā)起過程，項目提出的理由，項目前期工作的發(fā)展過程以及投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。基于此目的，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)的敘述，說明項目提出的背景，投資的理由，在可行性研究前工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況時，要能夠清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。
一、 項目的背景
項目的背景包括國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由兩項。
二、 項目發(fā)展概況
項目的發(fā)展概況指項目在可行性研究前所進行的工作情況，包括己進行的調(diào)查研究項目及成果、試驗試制工作(項目)：情況、廠址初勘初步測量工作情況、項目建議書(初步可行性研究報告)的編制、提出及審批過程等四項內(nèi)容。
第三部分 市場分析和項目規(guī)模
市場分析在可行性研究中占有的重要地位。任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術的選擇，投資估算乃至廠址的選擇都必須建立在對市場需求情況有了充分了解的基礎之上才能決定。并且市場分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，對市場需求預測，價格分析進行詳細闡述，并確定建設規(guī)模。
一、 市場調(diào)查
市場調(diào)查包括擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查;產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查;產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查;替代產(chǎn)品調(diào)查;產(chǎn)品調(diào)查國外市場調(diào)查等六項。
二、 市場預測
所謂市場預測，是指市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)。利用市場調(diào)查所得到的有關信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告得出的結論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量以及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析，在可行性研究工作中，市場預測的目的是制訂產(chǎn)品方案，同時也是確定項目建設規(guī)模所必須的依據(jù)
(一)國內(nèi)前場需求預測
預測內(nèi)容有：本產(chǎn)品消耗對象;本產(chǎn)品的消費條件;本產(chǎn)品更新周期的特點;可能會出現(xiàn)的替代產(chǎn)品：本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途等方面。
(二)產(chǎn)品出口或進口替代分析
有替代出口分析和出口可行性分析。
(三)價格預測
三、 市場營銷戰(zhàn)略
隨著競爭的日益激烈，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定適當?shù)匿N售戰(zhàn)略，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定價格，提高產(chǎn)品競爭力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷戰(zhàn)略進行研究。
(一)營銷方式
推銷方式有：投資者分成，企業(yè)自銷，國家部分收購，經(jīng)銷人代銷人情況分析等。
(二)推銷價格制度
(三)促銷的措施
(四)產(chǎn)品銷售費用預測
四、 產(chǎn)品方案與建設規(guī)模
(一)產(chǎn)品方案
產(chǎn)品方案包括列出產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品規(guī)格標準。
(二)建設規(guī)模
五、 產(chǎn)品銷售收入的預測
根據(jù)已經(jīng)確定的產(chǎn)品方案和建設規(guī)模及預測的產(chǎn)品價格，可以進行產(chǎn)品銷售收入的預測。
第四部分 建設條件以及廠址選擇
根據(jù)第三部分中關于產(chǎn)品方案建設規(guī)模的論證和建議，在本部分中按建議的產(chǎn)品方案及規(guī)模來研究資源、原料、燃料動力等需求與供應可靠性，并對可供選擇的廠址作進一步技術和經(jīng)濟分析，研究新廠址方案。
一、 資源與原材料
(一)資源
(二)原材料及主要輔助材料供應
這一項目包括原材料、主要輔助材料需要量及供應;燃料動力及其他公用設施的供應;主要原材料、燃料動力費用估算等。
(三)需要作生產(chǎn)試驗的原料
二、 建廠地區(qū)的選擇
建廠地區(qū)的選擇除了要符合行業(yè)布局、國土開發(fā)整治規(guī)劃外，還應考慮資源，區(qū)域地質(zhì)，交通運輸和環(huán)境保護等要素。
(一)自然條件
(二)基礎設施建設
(三)社會經(jīng)濟條件：
(四)其他應考慮的因素
三、 廠址的選擇
(一) 廠址多方案比較
廠址多方案比較主要有：地形、地貌、地質(zhì)的比較;占有土地情況比較;拆除情況的比較;各項費用的比較等。
(二) 廠址推薦方案
廠址推薦方案包括：繪制推薦廠址的位置圖：敘述廠址地貌、地理、地形的優(yōu)缺點和推薦理由;環(huán)境條件的分析;占用土地種類分析;推薦廠址的主要技術經(jīng)濟數(shù)據(jù)等。
第五部分 項目工程技術方案
項目工程技術方案可行性研究的重要組成部分。
技術方案主要研究項目應采用的生產(chǎn)工藝和工藝流程，重要設備及其相應的總平面布置，主要車間組成以及建構筑物型式等。并在此基礎上，準確估算土建工程量和其他工程量。在技術方案中，除文字敘述外，還應將一些重要數(shù)據(jù)及指標列表說明，并繪制出總平面布置圖、工藝流程示意圖等。
一、 項目組成的范圍
本項目投資的廠內(nèi)、外所有單項工程，配套工程包括生產(chǎn)投放、后勤、運輸、生活福利等，都屬于項目組成的范圍。
二、 產(chǎn)品的生產(chǎn)技術方案
所謂生產(chǎn)技術方案，是指生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝技術、生產(chǎn)方法、主要設備、測量自控裝備等技術方案。
(一) 主、副產(chǎn)品質(zhì)量標準
此項敘述項目產(chǎn)品和副產(chǎn)品質(zhì)量標準。
(二) 生產(chǎn)的方法
(三) 技術參數(shù)和工藝流程
(四) 主要工藝設備選擇
(五) 主要原材料、燃料、動力消耗指標。
(六) 主要生產(chǎn)車間布置方案
三、總平面布置的原則和運輸、倉儲等方案
(一)總平面布置的原則
總平面布置應當根據(jù)項目各單項目各單項工程，工藝流程，物料投入與產(chǎn)出，廢棄物排出及原材料貯存以及廠內(nèi)外交通運輸?shù)惹闆r，按廠地的自然條件，生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設計規(guī)范等進行安排。
(二)廠內(nèi)外運輸方案
(三)倉儲方案
(四)占地面積及分布
四、 土建工程方案
(一) 主要建、構筑物的建筑特征及其結構設計
(二) 特殊基礎工程的設計
(三) 建筑材料
(四) 土建工程造價估算
五、 其他工程方案
(一) 給排水工程
(二) 地震設防
(三) 動力及公用工程
(四) 生活福利設施
第六部分 環(huán)境保護和勞動安全
在項目工程建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護及職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的各種近期和遠期影響，對可能影響勞動得健康和安全的各種因素，都要進行可行性研究分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術上可行、經(jīng)濟，并且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的解決方案。按照我國現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須嚴格執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，要求在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、 項目建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
二、 項目的主要污染源和污染物
(一)項目的主要污染源
(二)項目的主要污染物
三、 建設項目擬采用的環(huán)境保護標準
四、 治理環(huán)境方案
五、 環(huán)境監(jiān)測制度建議
六、 環(huán)境保護投資估算
七、 環(huán)境影響價結論
八、 勞動保護和安全衛(wèi)生
勞動保護和安全衛(wèi)生包括生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析、職業(yè)安全衛(wèi)生的主要設施、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構、消防措施和設施方案建設等。
第七部分 企業(yè)組織與勞動定員
這一部分主要講在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)以及勞動力來源和相應的人員培訓計劃。
一、 企業(yè)組織
其內(nèi)容有企業(yè)組織形式、企業(yè)工作制度等。
二、 勞動定員和人員的培訓
其內(nèi)容有勞動定員、年總工資和職工年平均工資估算、人員培訓及費用估算。
第八部分 項目實施時期進度安排
項目實施同樣也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦可稱為投資時期，它是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這一段時間。這一時期有以下工作階段：項目實施準備，資金安排，勘察設計與設備訂貨施工準備，施工與生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等。這些工作階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響、前后銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的，所以，在可行性研究階段，需要將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一的規(guī)劃，綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。
一、 項目實施的各個階段
這些階段包括建立項目實施管理機構、資金安排、技術獲得與轉讓、勘察設計和設備訂貨、施工準備、施工和生產(chǎn)準備、竣工驗收等。
二、 項目實施進度表
項目實施進度表有橫道圖和網(wǎng)絡兩種。
三、 項目實施的費用
項目實施費用包括：建設單位管理費、生產(chǎn)籌備費、生產(chǎn)職工培訓費、辦公和生活家具購置費、勘察設計以及其他應支出的費用。
第九部分 項目投資估算與資金的籌措
這一部分是項目可行性研究內(nèi)容的重要組成部分。每個建設項目均需計算所需要的投資總額，分析提出投資的籌措方式，并制定用款計劃。
一、 建設項目總投資估算
建設項目總投資估算包括固定資產(chǎn)投資總額和流動資金估算。
二、 資金的籌措
建設項目所需要的投資資金，其來源是多渠道的。項目可行性研究階段，資金籌措是根據(jù)對項目固定投資估算和流動資金估算的結果，研究資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇了條件優(yōu)惠的資金。在可行性研究報告中，應當對每種來源渠道資金及其籌措方式逐一論述，并附有必要的計算表格及其他附件。在可行性研究中，應對項目籌資方案的資金來源和內(nèi)容加以說明。
三、 投資使用計劃
制定投資使用計劃及借款償還計劃。
第十部分 財務、經(jīng)濟和社會效益評價
在確定建設項目的技術路線以后，必須對各種方案進行財務、經(jīng)濟社會效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并評選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是取吉建設方案的主要依據(jù)之一，同時也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。
這一部分簡要說明可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容。
一、 生產(chǎn)成本與銷售收入估算
主要有生產(chǎn)總成本、單位成本和銷售收入估算
二、 財務評價
所謂財務評價是指考察項目建成后的獲得能力，債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，借以判斷項目在財務上的可行性。財務評價的分析方法是表態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主，同時采用財務價指標分別與相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率作比較，以此來判斷項目在財務上是否可行。
三、 項目的國民經(jīng)濟評價
項目的國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心，是決策部門作項目取舍的重要依據(jù)。建立項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析方法，運用諸如影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，從而計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，病人項目的合理性。國民經(jīng)濟價主要采用國民經(jīng)濟盈利能力分析與外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)為主要的價指標。同時根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可以計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標。涉及到產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值(ENPV)、經(jīng)濟換匯成本。
四、 對項目的不確定性分析
對建設項目進行評價，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息是有限的，實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能地減少風險，就需要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟價指標的影響，以確定項目是否可靠，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側重點不同，可以將不確定性分析分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。進行可行性研究一般要進行盈虧平衡分析，敏感性分析和概率分析可視具體性情況而定。
五、 對項目的社會效益影響分析
除對以上各項指標進行計算和分析之外，還應對建設項目的社會效益和社會影響進行分析，亦即對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 得出可行性研究的結論與提出建議
一、 可行性研究結論建議
由前面各節(jié)的研究分析的結果，可對項目在技術、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行綜合總結，提出結論性的意見和建議。歸納如下：
1、對推薦的擬建方案的建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術、經(jīng)濟與社會效益及環(huán)境影響的結論性意見。
2、對主要的對比方案進行闡釋說明。
3、對可行性研究中還沒有解決的主要問題提出切實的解決辦法和建議。
4、對應當修改的主要問題進行說明，并提出修改意見。
5、對不可行的項目，要提出不可行的主要及處理意見。
6、在可行性研究中主要爭議問題的結論。
另外附上可行性研究報告附件。
須注意：凡屬于可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨的文件，頑癥需列為項目可行性研究報告的附件，所列附件應當注明名稱、日期、編號。
二、 附件內(nèi)容
附件主要包括：項目建議書(初步可行性報告);項目立項批文;廠址選擇報告書;資源勘探報告;貸款意向書;環(huán)境影響報告;需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告;需要的市場調(diào)查報告;引進技術項目的考察報告;引用外資各類協(xié)議文件;其他主要對比方案說明及其他附件。
[關鍵詞] 次貸危機 物流服務 發(fā)展模式 核心競爭力
自從中國加入WTO之后，我國經(jīng)濟就進入了高速發(fā)展的黃金時代，全球化的經(jīng)濟步伐也取得了迅猛發(fā)展！伴隨著這個契機，我國新增物流企業(yè)的數(shù)量每年以20%左右的速度迅猛增長，目前有幾十萬家與物流有關的企業(yè)和機構活躍在在經(jīng)濟市場的舞臺上。但是隨著金融次貸危機導致的金融風暴席卷全球，全球經(jīng)濟進入了嚴冬時代，我過的經(jīng)濟市場也因此受到了一定的創(chuàng)傷，面對新的世界經(jīng)濟格局，我國的經(jīng)濟格局也會隨著發(fā)生新的變化，這也就要求物流服務企業(yè)必須不斷改進和優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營模式，拓展新型物流服務，以此來適應物流市場的變化，提高企業(yè)的核心競爭力。
一、由傳統(tǒng)型物流企業(yè)向現(xiàn)代型物流企業(yè)發(fā)展
我國已有幾十萬家與物流有關的企業(yè)和機構，從數(shù)量、業(yè)務量等方面來看，實力真的很強大，可這些企業(yè)中具有核心競爭力的企業(yè)卻幾乎沒有。據(jù)一份物流市場調(diào)查報告顯示：中國的第三方物流企業(yè)規(guī)模較小，在調(diào)查的幾十家企業(yè)中沒有一家擁有超過2%的市場份額。因為這些企業(yè)采用的都是最基本的物流運作模式：第三方物流企業(yè)獨立承包一家或多家生產(chǎn)商或經(jīng)銷商的部分或全部物流業(yè)務。這樣就導致了我國的物流企業(yè)的功能比較單一，增值服務環(huán)節(jié)十分薄弱，在開拓市場方面顯得動力不足，缺乏令所有客戶都十分滿意的這種超一流物流企業(yè)所具有的能力。
而現(xiàn)代物流的核心本質(zhì)是服務，目前這種大多數(shù)企業(yè)所采用的這種模式，本質(zhì)和最原始的運輸、倉儲是一樣的。物流企業(yè)的目標是要滿足貨主企業(yè)向其客戶提供物流服務的需要，因此無論是在服務能力上，還是在服務質(zhì)量上都要以貨主滿意為目標。隨著企業(yè)物流理念的成熟，物流企業(yè)在提供運輸、倉儲等一般外，還要為貨主提供物流網(wǎng)絡設計，使貨主對自己貨物的運輸管理流程了然于心；提供訂貨管理業(yè)務，使整個物流過程有條不紊；提供流通加工業(yè)務，使互助的業(yè)務在運輸途中更安全可靠；提供信息服務，使貨物在運輸過程中更加方便管理。這一系列的服務就是現(xiàn)代物流所提出的增值服務，然而，國內(nèi)只有極少數(shù)企業(yè)可以提供此類物流增值服務。只有不斷地加強自己的現(xiàn)代化企業(yè)建設，掌握現(xiàn)代物流的核心理念，從傳統(tǒng)型物流企業(yè)積極向現(xiàn)代型物流企業(yè)轉變就可以把服務內(nèi)容單一，物流手段落后，信息化程度低等不利因素去除，是企業(yè)的競爭力更加強大，市場的空間也會更加的充裕，而同時獲得到的利潤也會在原有利潤的基礎上得到很大的提升！
現(xiàn)代型的物流企業(yè)是傳統(tǒng)型物流企業(yè)的最終發(fā)展模式，在金融風暴所帶來的嚴冬中，只有不斷的是企業(yè)從傳統(tǒng)型轉變?yōu)楝F(xiàn)代型，創(chuàng)新型的企業(yè)，才能使物流行業(yè)和物流企業(yè)有很好的發(fā)展前景。
二、堅持走物流戰(zhàn)略聯(lián)盟模式
在我國的物流企業(yè)中基本上都是各自為政，自己有自己的業(yè)務范圍，基礎設施，貨運通道等，依托于自己的實力進行單獨的物流服務！在我國經(jīng)濟和全球經(jīng)濟高速發(fā)展的時候這種經(jīng)營模式非常流行，并且取得了很好的實際效果和經(jīng)營效益。伴隨著經(jīng)濟進入寒冬，國內(nèi)物流企業(yè)，尤其是中小型民營企業(yè)的自身力量薄弱，再進行單獨的物流服務，隨著其市場占有率的逐漸減少，公司的實力就會減弱，更難與大型跨國物流企業(yè)競爭。
物流聯(lián)盟模式是指物流企業(yè)為了達到比單獨從事物流服務更好的效果，相互之間形成互相信任、共擔風險、共享收益的物流伙伴關系的經(jīng)營模式。中小型物流企業(yè)的發(fā)展方向是相互之間的橫向或縱向聯(lián)盟。這種自發(fā)的資源整合方式，經(jīng)過有效的重組聯(lián)合，依靠各自的優(yōu)勢，可以在短時間內(nèi)形成一種合力和核心競爭力。同時在企業(yè)規(guī)模和信息化建設兩個方面進行提高，形成規(guī)模優(yōu)勢和信息網(wǎng)絡化，實現(xiàn)供應鏈全過程的有機結合，從而使企業(yè)在物流服務領域實現(xiàn)質(zhì)的突破，形成一個高層次、完善的物流網(wǎng)絡體系。在戰(zhàn)略聯(lián)盟的實施過程中，可以將有限的資源集中在附加值高的功能上，而將附加價值低的功能虛擬化。虛擬經(jīng)營能夠在組織上突破有形的界限，實現(xiàn)企業(yè)的精簡高效，從而提高企業(yè)的競爭能力和生存能力。
三、積極拓展服務范圍，組建綜合物流公司和集團
物流活動是一個全面的社會活動，所涉及行業(yè)面廣，涉及地域范圍更廣，所以只有形成一個整體才可以更好地發(fā)揮其效用。目前國內(nèi)的物流企業(yè)無論是經(jīng)營迷失還是經(jīng)營范圍都比較單一，面對的市場壓力很大時，很難有應對的實力，所以在我國市場上出現(xiàn)了來的快，倒的早的尷尬局面！
綜合物流公司集成物流的多種功能：倉儲、運輸、配送、信息處理和其他一些物流的輔助功能，例如包裝、裝卸、流通加工等，組建完成各相應功能的部門，綜合第三方物流大大擴展了物流服務范圍，對上家生產(chǎn)商可提品、管理服務和原材料供應，對下家經(jīng)銷商可全權為其配貨送貨業(yè)務，可同時完成商流、信息流、資金流、物流的傳遞。
綜合物流項目必須進行整體網(wǎng)絡設計，即確定每以一種設施的數(shù)量、地理位置、各自承擔的工作。綜合物流公司在組建時必須根據(jù)自己的實際情況選擇網(wǎng)絡組織結構。目前比較成熟的主要有兩種網(wǎng)絡結構，一種是大物流中心加小配送網(wǎng)點的模式，另一種是連鎖經(jīng)營的模式。前者適合商家、用戶比較集中的小地域，選取一個合適的地點建立綜合物流中心，在各用戶集中區(qū)建立若干小配送點或營業(yè)部，采取統(tǒng)一集貨，逐層配送的方式。后者是在業(yè)務涉及的主要城市建立連鎖公司，負責對該城市和周圍地區(qū)的物流業(yè)務，地區(qū)間各連鎖店實行協(xié)作，該模式適合地域間或全國性物流，連鎖模式還可以兼容前一模式。
在新的經(jīng)濟格局下，傳統(tǒng)的物流企業(yè)在金融風暴中必須立足自身的現(xiàn)狀積極探索勇于創(chuàng)新才能夠迎逆境而上，在市場經(jīng)濟壓力很大的情況下，完成屬于自己的轉型，發(fā)展一條適和自己長遠發(fā)展道路！
參考文獻：
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范本
關注民生，讓百姓實現(xiàn)住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合 2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議
促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中，既要把握規(guī)劃建設時機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時房地產(chǎn)有關信息制度。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處小產(chǎn)權房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺小產(chǎn)權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產(chǎn)品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
關鍵詞 煤炭 難關 策略
中圖分類號：F407 文獻標識碼：A
一、當前煤炭市場的形勢分析
近年以來，受世界經(jīng)濟復蘇乏力、外需萎縮、國內(nèi)消費增長動力不足、進口數(shù)量增加以及房地產(chǎn)調(diào)控等多重因素影響，我國經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，煤炭市場供求關系逐步由賣方市場向買方市場過渡。
第一，煤炭供給平穩(wěn)增加。隨著資源整合陸續(xù)加快，煤炭產(chǎn)能逐步釋放，以及前期對煤炭行業(yè)保持樂觀的盲目擴張，近期以來全國煤炭產(chǎn)量繼續(xù)保持穩(wěn)健增長，產(chǎn)能過剩日益加劇。
第二，市場需求持續(xù)低迷，煤炭下游四大支柱行業(yè)鋼鐵、火電、水泥、化工增速全面變緩，進而導致煤炭需求疲軟。火電發(fā)電量下降、鋼鐵產(chǎn)量走低、高耗能產(chǎn)品價格降低，煤化行業(yè)煤炭需求增長不大等四方面因素，已造成國內(nèi)煤炭市場需求減緩。
第三，進口數(shù)量大幅增加。受累于全球性的經(jīng)濟疲弱，特別是歐債危機導致歐洲煤炭市場嚴重低迷，導致國際煤價總體呈現(xiàn)下降趨勢。進口煤價格相對于國內(nèi)煤價格優(yōu)勢明顯，對國內(nèi)煤炭市場價格和供求形勢造成巨大沖擊。
二、煤炭行業(yè)當前面臨的困難
第一，受市場需求影響，煤炭企業(yè)銷售壓力驟增，受全球經(jīng)濟低迷、我國宏觀經(jīng)濟增長放緩等因素的影響，今年以來煤炭市場需求放緩，價格下滑，庫存居高不下，銷售壓力驟增，煤炭市場供求關系已由賣方市場向買方市場過渡。由于整體經(jīng)濟形勢沒有回升的跡象，市場對未來的預期也沒有明顯改善，后期煤炭產(chǎn)品銷售、銷售效益提升、貿(mào)易規(guī)模擴大都將面臨較大的壓力。
第二，物價上漲推動煤炭企業(yè)生產(chǎn)成本快速上漲，自去年以來，由于各類生產(chǎn)物資采購成本不斷上漲、折舊攤銷及人工成本增加等因素影響，各煤炭生產(chǎn)企業(yè)煤炭成本快速增加。近來鐵路運費上調(diào)，資源稅制改革等將進一步推高企業(yè)煤炭銷售成本。
第三，市場集中度較低，無序競爭嚴重。雖然大基地、大集團建設取得了階段性成果，但煤炭企業(yè)集中度過低，無序競爭依然存。根據(jù)安監(jiān)總局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國最大的10家煤炭生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)量總和約占當年國內(nèi)煤炭總產(chǎn)量的25.6%。與之形成鮮明對比的是，美國1家大型私營煤炭公司煤炭年產(chǎn)量在2億噸以上，約占美國煤炭總產(chǎn)量的18%左右；俄羅斯1家大公司產(chǎn)煤2.50億噸，占全國95%；印度1家大公司產(chǎn)煤2.40億噸，占全國77%。我國煤炭企業(yè)集中度過低，形成了煤炭產(chǎn)業(yè)的無序競爭。一方面不能形成很好的規(guī)模效益，另一方面也造成資源浪費。從而影響煤炭市場正常秩序和本行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
第四，整體技術水平較低，我國煤炭工業(yè)通過多年技術改造，技術水平有很大提高，建成了一批具有世界先進水平的大型煤炭企業(yè)，這些企業(yè)基本上實現(xiàn)了采煤綜采化、掘進綜掘化、運輸機械化、監(jiān)測監(jiān)控自動化、管理手段現(xiàn)代化。一批煤炭企業(yè)的生產(chǎn)和安全指標達到世界先進水平。但是與發(fā)達國家相比，我國煤炭行業(yè)整體技術水平較低，特別是中小型煤炭企業(yè)，小型礦井生產(chǎn)技術裝備水平極低；鄉(xiāng)鎮(zhèn)煤礦生產(chǎn)工藝落后，浪費資源現(xiàn)象嚴重。
三、目前面臨的有利因素
（一）能源基礎地位不可動搖。
我國是一個富煤少油的國家，是世界第一產(chǎn)煤大國，煤炭產(chǎn)量占世界的37%，能源儲量結構決定了我國能源的基本消費結構。煤炭是我國的主體能源，煤炭工業(yè)是關系能源安全和國民經(jīng)濟命脈的重要基礎產(chǎn)業(yè)?！秶夷茉窗l(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》進一步明確提出我國能源發(fā)展格局是“以煤炭為主體，以電力為中心”，將煤炭列入國家能源規(guī)劃的重要位置。煤炭是確保中國未來20年經(jīng)濟可持續(xù)增長的戰(zhàn)略資源，其經(jīng)濟價值將在未來穩(wěn)步提高。
我國資源稟賦的特點是富煤、貧油、少氣。在未來較長的時間里，煤炭在我國能源消費中擁有絕對的主導地位，它在一次能源生產(chǎn)和消費中所占比重一直保持到60%以上。我國電力燃料的76%、鋼鐵能源的70%、民用燃料的80%、化工燃料的60%均來至于煤炭。煤炭行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，煤炭在我國能源消費中具有不可替代的地位。
（二）國家產(chǎn)業(yè)政策有利于煤炭行業(yè)的健康發(fā)展。
近年來，國家提出了煤炭工業(yè)發(fā)展的主要任務，即優(yōu)化煤炭布局，調(diào)控煤炭總量，建設大型煤炭基地，培育大型煤炭企業(yè)集團，整合改造中小型煤礦，淘汰資源回收率低、安全隱患大的小煤礦，加快煤炭科技創(chuàng)新，提高煤礦安全生產(chǎn)水平，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型礦區(qū)。
國家不僅確定了煤炭在我國基礎能源的戰(zhàn)略地位，而且指明了煤炭工業(yè)發(fā)展方向，這將有利于我國煤炭行業(yè)長期健康、可持續(xù)發(fā)展。
（三）我國宏觀的經(jīng)濟發(fā)展為煤炭行業(yè)提供了強有力保證。
我國煤炭需求與國民經(jīng)濟增長特別是工業(yè)增長存在較強的正相關性，前期我國煤炭業(yè)的快速發(fā)展得益于我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。目前全球經(jīng)濟疲軟，但長期來看，我國經(jīng)濟增長還有很大空間，內(nèi)需還很強勁，城鎮(zhèn)化還有很大提高。一些工業(yè)如鋼鐵、電力、化工、汽車以及交通運輸、建筑和居民生活等用煤相對較大，煤炭行業(yè)依然是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
四、應對策略
通過上面對煤炭行業(yè)有利因素的分析，以及結合我國煤炭行業(yè)的市場形勢及目前行業(yè)的主要面臨的挑戰(zhàn)，下面重點探究煤炭行業(yè)怎么應對，保證生存，促進發(fā)展。
（一）兩個立足。
1、面對目前疲軟的市場，立足于長期應對，立足于長期過緊日子的思想準備，依靠自己的力量，科學的管理，渡過難關，首先保證生存，其次謀取發(fā)展。
在當前嚴峻的形勢下，管理者就要密切關注行業(yè)發(fā)展形勢，緊密關注企業(yè)經(jīng)營動態(tài)，聯(lián)系企業(yè)實際，想法設法，開源節(jié)流，提升效益，立足于長期應對策略，規(guī)劃好可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，立足于要長期過疲軟市場的準備，做好本企業(yè)自己的事，不盲目跟風發(fā)展不懂的行業(yè)。
2、立足于保證生存的基礎之上，把危機變成轉機，把風險轉成機遇。當前煤炭企業(yè)要樹立風險意識，危機意識，抓住這次危機倒逼行業(yè)改革，進一步深化管理、制度、技術等方面的改革。使危機變動力，使風險變機遇，著力提高企業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量。
（二）四項策略。
1、限產(chǎn)保價，平衡煤炭市場供求策略。銷售不暢、庫存增加、價格下滑、成本上升、回款困難等現(xiàn)象是當前我國煤炭市場形勢嚴峻的集中表現(xiàn)。煤炭企業(yè)應對此加強自律，根據(jù)市場需求采取限產(chǎn)保價，平衡市場需求，維護煤炭市場交易秩序。如山西、山東、內(nèi)蒙古等地煤炭行業(yè)同煤炭消費行業(yè)聯(lián)合起來共同應對急劇下滑的市場形勢，以保電煤供應、保民生需要為重點，以需定產(chǎn)、以需定運，已經(jīng)開始對煤炭總量進行平衡調(diào)控。銷售是基礎，只有基礎做好了，才能通過穩(wěn)健的銷售策略來防范金融危機，防范經(jīng)營風險。煤炭營銷部門要嚴格落實依法營銷、以銷定產(chǎn)的基本原則，保證企業(yè)資金鏈條在經(jīng)濟危機中不斷裂。
2、兼并聯(lián)合，規(guī)模經(jīng)營，提高煤炭企業(yè)抗風險能力。我國市場集中度一直較低，無序競爭嚴重，因此在這次危機中，要化危機為機遇，進一步推動我國煤炭企業(yè)重組整合，通過合理調(diào)整，兼并聯(lián)合，以政府調(diào)控和市場運作相結合的方式，淘汰落后產(chǎn)能，依托大型煤礦企業(yè)兼并重組中小煤礦，發(fā)展煤炭旗艦企業(yè)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。近期國家發(fā)改委將出臺相關政策，鼓勵和支持優(yōu)勢企業(yè)實施收購、兼并和區(qū)域重組，建設大型煤炭企業(yè)集團，打破地域和行業(yè)界限，鼓勵煤電、煤鋼、煤焦化工等一體化經(jīng)營，繼續(xù)限制煤炭等資源性產(chǎn)品和低附加值的產(chǎn)品出口，以提高煤炭產(chǎn)業(yè)集中度，進一步提升煤炭行業(yè)的整體抗風險能力和競爭實力。
3、實施緊縮的財務策略。加強成本管理，提升控制成本的能力。要強化生產(chǎn)過程管理，嚴格控制材料投入，減少機物料消耗，嚴格機電設備管理。強化過程監(jiān)督管理，加強考核兌現(xiàn)力度。要強化招標、集中采購管理，降低物資采購成本。要加強費用審批，壓縮管理費用和非生產(chǎn)性支出。節(jié)省一切不需要的開支，設法降低成本，增加企業(yè)利潤。
4、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，加大技術改造，加強技術創(chuàng)新。大力調(diào)整結構，積極開發(fā)新產(chǎn)品，按用戶需求組織生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，提高煤炭利用效率是煤炭企業(yè)在煤炭供需市場調(diào)整期間的最好選擇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，提高技術水平；要尋求煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展新路徑，優(yōu)勝劣汰，加快煤炭產(chǎn)品結構調(diào)整，提高產(chǎn)品附加值；加速煤炭產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，建設以先進設備、技術和工藝為保障的高安全性、高回收率、高效率、高環(huán)保性大型現(xiàn)代化礦井。
五、結論
通過以上對煤炭行業(yè)目前的市場形勢，以及企業(yè)目前遇到的困難分析，探究了幾點對策，就是為了加強我們對煤炭行業(yè)的信心，同時我們要深刻的認識目前的形勢，同時也要認識到它帶給我們的機遇，只有加快技術革新，調(diào)整銷售策略，提高服務質(zhì)量，才能在金融危機中從容應對，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟的長久健康發(fā)展。
（作者單位：平頂山天安煤業(yè)股份有限公司運銷公司）
參考文獻：
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