發(fā)布時(shí)間：2023-03-14 15:09:34
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
英文名稱：China Property Management
主管單位：建設(shè)部
主辦單位：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)
出版周期：月刊
出版地址：北京市
語
種：中文
開
本：16開
國際刊號(hào)：1671-0991
國內(nèi)刊號(hào)：11-4669/TU
郵發(fā)代號(hào)：
發(fā)行范圍：國內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行
創(chuàng)刊時(shí)間：2001
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期刊簡(jiǎn)介
我所實(shí)習(xí)的美佳物業(yè)管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團(tuán)。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長(zhǎng)沙等大中城市均有物業(yè)管理的項(xiàng)目。管理面積約300萬平方米，管理項(xiàng)目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場(chǎng)、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。偉柏花園是其所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實(shí)習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問等方式，對(duì)偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。
一、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
嚴(yán)把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。美佳物業(yè)對(duì)新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對(duì)小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。美佳物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭(zhēng)做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照lS09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響；建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免了考核走過場(chǎng)的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
二、培育自身核心專長(zhǎng)，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在實(shí)習(xí)中，我看到一套由沿海集團(tuán)、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計(jì)開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個(gè)利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
三、推行“顧客互動(dòng)年”，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。
美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實(shí)習(xí)中我了解到，在2003年美佳重點(diǎn)開展了“顧客互動(dòng)年”活動(dòng)。成立了美佳俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。如：三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng)；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動(dòng)；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
對(duì)于設(shè)備管理，我在實(shí)習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次；消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。
管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。
短暫的實(shí)習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧實(shí)習(xí)生活，我在實(shí)習(xí)的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實(shí)習(xí)，加深了我對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識(shí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識(shí)。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識(shí)僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。
居住物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個(gè)新興名詞，在時(shí)間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)
方面的立法和完善工作。
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，
在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會(huì)。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。
最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)）：
總結(jié)評(píng)價(jià)
很好 好 一般 不好
比例 15.2
% 42.4 39.4% 23%
(對(duì)所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評(píng)價(jià)）：
總結(jié)評(píng)價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問題，但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問題。
3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。
4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。
一、專項(xiàng)資金的概念和性質(zhì)
專項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的，為了保障物業(yè)在使用一定時(shí)間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)急的資金。在物業(yè)管理活動(dòng)中，為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài)，除了在物業(yè)管理費(fèi)中滿足物業(yè)的日常維護(hù)和小修活動(dòng)外，業(yè)主或非業(yè)主使用人平時(shí)定期交納小量的費(fèi)用，集中儲(chǔ)備起來，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現(xiàn)特殊或緊急情況時(shí)的支出。專項(xiàng)資金的建立可以避免在上述情況出現(xiàn)時(shí)，集中大量的出資給業(yè)主帶來的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也可以在出現(xiàn)上述情況時(shí)，能夠得以及時(shí)處理，使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個(gè)良好的環(huán)境當(dāng)中。這也是物業(yè)管理追求良好和長(zhǎng)效管理的重要因素和必要條件。
專項(xiàng)資金是物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其費(fèi)用性質(zhì)同物業(yè)管理費(fèi)一樣，是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設(shè)立專門賬戶管理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，最后由物業(yè)管理單位使用的專門費(fèi)用。所以，專項(xiàng)資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主，物業(yè)管理單位對(duì)它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時(shí)，它的使用范圍也是在物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍之內(nèi)，而且更具體、更專指，這就更決定了它的專項(xiàng)性質(zhì)。
根據(jù)上述性質(zhì)，專項(xiàng)資金本應(yīng)是物業(yè)管理費(fèi)成本中的一個(gè)構(gòu)成因素，在管理操作中將其納入物業(yè)管理費(fèi)中，由物業(yè)管理單位在會(huì)計(jì)操作中進(jìn)行提留，設(shè)立專賬或開立銀行專戶，其管理使用簡(jiǎn)便易行。但根據(jù)我國實(shí)際情況，現(xiàn)行國家政策和各地政府在實(shí)施辦法中都將專項(xiàng)資金從物業(yè)管理費(fèi)中分離出來，并設(shè)定了嚴(yán)格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設(shè)立專項(xiàng)資金時(shí)的資金來源渠道和途徑比較復(fù)雜，各地的規(guī)定也不盡相同，如果直接并入物業(yè)管理費(fèi)中會(huì)給多渠道籌集專項(xiàng)資金帶來障礙。二是由于國內(nèi)的物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業(yè)管理單位的管理行為和管理費(fèi)的使用管理還很不規(guī)范，同時(shí)目前國內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)水平還普遍較低，有的還難于保證日常運(yùn)作，如果直接將專項(xiàng)資金并入物業(yè)管理費(fèi)中，可能會(huì)給專項(xiàng)資金的專項(xiàng)和規(guī)范使用帶來不安全因素，甚至?xí)斐膳灿?、亂用的情況，使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。
二．設(shè)立專項(xiàng)資金的目的和作用
設(shè)立專項(xiàng)資金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中比較巨大的非日常性開支和非預(yù)見性開支，尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，專項(xiàng)資金的作用實(shí)際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補(bǔ)償。
眾所周知，物業(yè)在建成之后，必然會(huì)受到自然的和使用的損耗。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項(xiàng)資金，就不可能合理、有效地安排物業(yè)的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速物業(yè)的自然侵損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使物業(yè)進(jìn)入或過早進(jìn)入衰敗過程，從而加速物業(yè)的老化程度，縮短了物業(yè)的使用壽命，甚至?xí)劤蓚κ鹿?。相反，建立起專?xiàng)資金，就可以有效、合理妥善地安排物業(yè)的修繕改良，物業(yè)就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使物業(yè)處于良好的狀態(tài)，充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能，并且可能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，改善和提高物業(yè)的使用功能，還可以提高物業(yè)的檔次和對(duì)現(xiàn)代化城市發(fā)展的適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的保值和升值，使物業(yè)所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高投資回報(bào)率。
三．專項(xiàng)資金的來源
(一)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用
1．有關(guān)地方規(guī)定，公房出售時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專項(xiàng)資金屬售房單位所有。
2．有的地方規(guī)定，業(yè)主購買商品
房時(shí)按購房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專項(xiàng)資金。售房單位代為收取的專項(xiàng)資金屬全體業(yè)主共同所有，不得計(jì)入住房銷售收入。
3．也有的地方規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設(shè)施專用基金，并可計(jì)入開發(fā)成本。
4．還有規(guī)定除以某種方式先建立一部分專項(xiàng)資金外，業(yè)主在日常交納物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另外交納規(guī)定數(shù)額的專項(xiàng)資金，作為專項(xiàng)資金續(xù)籌的主要方式。
(二)物業(yè)管理費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用
物業(yè)管理費(fèi)在運(yùn)行中會(huì)有完成成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)資金，但由于管理費(fèi)的結(jié)余的原因有多種，其結(jié)余部分的再分配亦應(yīng)根據(jù)多退少補(bǔ)原則進(jìn)行適當(dāng)安排。
(三)業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用
根據(jù)住宅維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分?jǐn)傎Y金。
(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益
物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部分，通常有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，這部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，這些物業(yè)可采用靈活多樣的方式，由物業(yè)管理單位經(jīng)營，比如對(duì)小型超市等商業(yè)用房，以及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的由開發(fā)商或有關(guān)部門認(rèn)定的屬業(yè)益的廣告牌等商業(yè)設(shè)施的收益?？蓪⑹杖氲囊徊糠植⑷雽ｍ?xiàng)資金。此項(xiàng)收入并入專項(xiàng)資金必須以首先滿足補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足和當(dāng)前的使用為前提。
(五)社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用
由社會(huì)各界捐贈(zèng)或政府根據(jù)某種情況撥付的，專項(xiàng)用于某項(xiàng)或某類物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)、本體修繕、美化和裝點(diǎn)設(shè)施維護(hù)的費(fèi)用。
四，專項(xiàng)資金的管理
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問題；對(duì)策
1引言
物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)而逐漸興起、發(fā)展起來的一類服務(wù)型行業(yè)，隨著企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化已經(jīng)成為必然的發(fā)展趨勢(shì)。尤其是深化國企改革不斷深入的情況下，更是將物業(yè)管理推向了社會(huì)化、市場(chǎng)化管理的目標(biāo)。但不可否認(rèn)，物業(yè)管理行業(yè)的興起時(shí)間太短，各種模式、理念都仍然處于一個(gè)極為滯后的狀態(tài)，無法完全的融入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中；加上物業(yè)行業(yè)對(duì)人才的要求并不高，入職門檻較低，職工的服務(wù)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)較為淡薄，這就導(dǎo)致服務(wù)的質(zhì)量參差不齊。另外，當(dāng)前的物業(yè)管理基本是依附于房地產(chǎn)開發(fā)而來的，而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿褪菭?zhēng)取大量樓盤新建的資格，然后以樓盤的銷售來是實(shí)現(xiàn)自己利益的獲取，那么這就需要物業(yè)管理企業(yè)的入駐來服務(wù)戶主。但新盤在最初階段是不被人所認(rèn)可的，那么在從戶主認(rèn)識(shí)、了解再到入駐這個(gè)時(shí)間段，物業(yè)管理需要對(duì)樓盤的維修、地產(chǎn)遺留問題的解決等投入大量的精力、財(cái)力和物力，與此同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等對(duì)于物業(yè)管理而言始終是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。因此從整體上看，企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀并不理想。
2企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀及其存在的問題
（1）管理觀念的滯后。從業(yè)主方面分析，他們大多數(shù)都習(xí)慣于房產(chǎn)企業(yè)所提供的無償?shù)墓芾矸?wù)，對(duì)房子的修葺、公共設(shè)備的改造、補(bǔ)充、更新等這些物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的有償服務(wù)范圍不太理解和支持，導(dǎo)致拒交或少交物業(yè)費(fèi)的情況出現(xiàn)；另外對(duì)于企業(yè)來講，他們所面臨的危機(jī)和挑戰(zhàn)是巨大的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的劇增，份額被其他新入駐的企業(yè)所瓜分，若是一直不創(chuàng)新管理模式和服務(wù)項(xiàng)目，沒有樹立起危機(jī)感，不去競(jìng)爭(zhēng)、不去創(chuàng)新，滿足現(xiàn)狀，則是無法再滿足業(yè)主多樣的服務(wù)需求。（2）管理人才的匱乏。物業(yè)對(duì)人才的要求和標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，只要在工作中進(jìn)行簡(jiǎn)單的培訓(xùn)即可上崗，不具備專業(yè)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高科技也不熟悉，整個(gè)管理仍然停留在傳統(tǒng)的模式中，加上工資待遇達(dá)不到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，那些專業(yè)的人才也不愿意留在這個(gè)行業(yè)中，導(dǎo)致人才極度短缺。尤其是青年才俊都會(huì)因?yàn)楣ぷ餍再|(zhì)、薪資待遇等問題而選擇離職。（3）管理經(jīng)費(fèi)的短缺。物業(yè)管理主要圍繞的是地產(chǎn)開發(fā)樓盤，很多工程質(zhì)量在業(yè)主逐步入住使用過程中也會(huì)出現(xiàn)耗損，或者為了滿足業(yè)主的精神需求而增加一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，這些都需要物業(yè)去管理、維修和改造，而這部分費(fèi)用是需要大量的資金的。另外，輕資產(chǎn)企業(yè)，人工占比較重，人員成本繁重，國企管理層級(jí)較多，顯得尤為突出；同時(shí)人工成本無法抵稅，導(dǎo)致物業(yè)處于增值稅鏈條末端，因此稅負(fù)較重；加之信息化建設(shè)前期開發(fā)及投入資本較大。而這些單靠物業(yè)管理自己是無法承擔(dān)起來的。資金不到位，如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化？
3企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)化的對(duì)策分析
（1）管理觀念需要轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理是一類零收費(fèi)的服務(wù)行業(yè)，這就需要企業(yè)和政府給予大量的支持，而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)要想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化就必須要先從原有的企業(yè)中脫離出來，用市場(chǎng)規(guī)則來指導(dǎo)和規(guī)范自己的管理行為，要讓職工明白服務(wù)之于物業(yè)的重要性，激發(fā)他們的競(jìng)爭(zhēng)性、積極性和創(chuàng)新性。另外，國企規(guī)模的擴(kuò)大勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，以此為契機(jī)，物業(yè)管理要樹立“以規(guī)模、以服務(wù)求效益”的理念，以此向服務(wù)化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展。比如對(duì)于周邊的一些小規(guī)模的物業(yè)公司以合并、重組的形式來實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源；而對(duì)于一些比自己規(guī)模大、經(jīng)營效率高的則可以通過聯(lián)合的形式，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)和資源，以此來壯大自己的規(guī)模，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度。（2）經(jīng)營模式需要轉(zhuǎn)變。首先，管理體系需要實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)。這就需要企業(yè)利用科學(xué)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來推動(dòng)管理體系的智能化，在收費(fèi)、設(shè)備控制、排班機(jī)制等崗位上運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助物業(yè)管理技術(shù)，可以幫助管理者將分散、孤立的各類物業(yè)信息整合納入到統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)物業(yè)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)動(dòng)態(tài)資源的過程控制，以此實(shí)現(xiàn)管理工作的有序和高效。其次，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際、用戶實(shí)際和自身的發(fā)展需要建立起物業(yè)企業(yè)誠信經(jīng)營管理體系，用最真摯的服務(wù)來感動(dòng)用戶，也要虛心接受用戶的監(jiān)督和意見，以此來構(gòu)建品牌意識(shí)，提高企業(yè)的知名度。（3）隊(duì)伍現(xiàn)狀需要轉(zhuǎn)變。管理人員要結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展所面臨的技術(shù)和知識(shí)的更新速度和范圍，為自己補(bǔ)充能量，用發(fā)散性思維豐富知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)各種管理技巧，并以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，提升自己的素質(zhì)和修養(yǎng)，從而在面對(duì)人才的選拔和任用時(shí)才能游刃有余，更好的應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，且通過良好的品行和嚴(yán)于律己的奉獻(xiàn)精神增加了工作中的人員說服力和感召力，增強(qiáng)了員工的凝聚力，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)關(guān)系的和諧發(fā)展。另外制定規(guī)范的培訓(xùn)方案，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)和依據(jù)，著重培養(yǎng)員工的知識(shí)、技能和服務(wù)意識(shí)，并將企業(yè)文化深入到培訓(xùn)中去，促使員工與企業(yè)的發(fā)展具有同步性，實(shí)現(xiàn)人崗匹配。
XX有限公司以合同方式委托我公司進(jìn)行物業(yè)管理。我公司是北京集團(tuán)下屬企業(yè)，具有獨(dú)立法人地位，集團(tuán)在北京等地積累了大量物業(yè)和酒店管理經(jīng)驗(yàn)，在物業(yè)管理方面有著雄厚的人才和資本資源。
該物業(yè)(廣場(chǎng))占地面積35畝，總建筑平面平米，由21層主樓及3層裙樓、5層酒店式公寓、平米餐廳與配套用房構(gòu)成，主體建筑為框剪結(jié)構(gòu)、外觀風(fēng)格獨(dú)特。該物業(yè)配套設(shè)施與智能化設(shè)備齊全，達(dá)到國家甲級(jí)寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)為政府服務(wù)中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區(qū)域地標(biāo)式建筑。 本著業(yè)主至上，服務(wù)第一的經(jīng)營宗旨、以打造精品物業(yè)品牌為目的，在大廈的物業(yè)管理方面，我公司積極進(jìn)取、銳意創(chuàng)新，介入之前即及早地制定了一系列提高物業(yè)管理水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)計(jì)劃和管理方案。 在大廈裝修之初，我公司就積極進(jìn)行前期介入，全程配合監(jiān)理公司代表業(yè)主方對(duì)整個(gè)裝修施工進(jìn)行了監(jiān)管，從物業(yè)管理角度提供了很多要求和改進(jìn)意見，并深入?yún)⑴c了大廈工程施工驗(yàn)收工作。把工程施工作為物業(yè)接管驗(yàn)收的一部分來一起進(jìn)行，并由此掌握了大廈的第一手資料，為今后的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。隨后的物業(yè)接收工作均符合國家物業(yè)管理?xiàng)l例法規(guī)規(guī)定、及時(shí)與業(yè)主方簽定了正式委托合同、明確了雙方的責(zé)權(quán)利。 大廈竣工交付使用后，我公司集中優(yōu)勢(shì)人力、物力資源，成立了大廈管理處，與業(yè)主方進(jìn)行了全面的物業(yè)資料、檔案及相關(guān)文件的交接，積極配合業(yè)主對(duì)大廈的招商工作，認(rèn)真細(xì)致地開展了租戶的裝修管理，按有關(guān)規(guī)范建立并辦理與各租戶、使用人的入駐手續(xù)。
管理處在崗位設(shè)置、人員配備、各種制度與程序建設(shè)，運(yùn)作管理及對(duì)客戶的服務(wù)規(guī)范方面秉承我公司一貫的優(yōu)良作風(fēng)，努力建立了標(biāo)準(zhǔn)化模式。公司在物業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)都有章可循、有據(jù)可考。同時(shí)，我公司還積極探索is9000國際質(zhì)量管理與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，不斷跟蹤國內(nèi)外物業(yè)管理動(dòng)態(tài)，提高大廈的物業(yè)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 我公司始終堅(jiān)持“物業(yè)管理以人為本”、“客戶是公司存在的唯一理由”的客戶至上原則，在對(duì)客服務(wù)方面根據(jù)本大廈租戶特點(diǎn)及需求推出了一系列特色服務(wù)項(xiàng)目如：“商務(wù)保姆”“私人保鏢”“鐘點(diǎn)司機(jī)”等贏得客戶一致好評(píng)。 在日?；A(chǔ)管理方面，管理處以星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)全面及時(shí)地維護(hù)物業(yè)設(shè)施，根據(jù)本大廈特點(diǎn)及入駐率，適時(shí)對(duì)大廈進(jìn)行了封閉式管理，在保潔綠化、工程維修、消防治安、處理客戶投訴、對(duì)客戶提供便捷服務(wù)等各項(xiàng)工作中遵循國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)取得了良好的成績(jī)，獲得了入駐單位與業(yè)主/各使用人的一致好評(píng)?，F(xiàn)大廈物業(yè)綠化率達(dá)到65%并保持良好，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)合格率達(dá)到99%，專業(yè)崗位持證上崗率達(dá)到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達(dá)到100%，客戶滿意度達(dá)到100%，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到或大大高于國家標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，我公司也籍此獲得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 針對(duì)本大廈物業(yè)特點(diǎn)，我公司與業(yè)主共同確立了：“全力打造精典商務(wù)之都，藝術(shù)之都，文化之都，金融之都”的總體目標(biāo)，舉辦了系列推展活動(dòng)，極大地提高了本物業(yè)的市場(chǎng)知名度及美譽(yù)度，促進(jìn)了大廈物業(yè)的保值增值。
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：
組織名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：
企業(yè)名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將＿＿＿＿＿＿＿（牧業(yè)名稱）委托乙方實(shí)和行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿號(hào)四至：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米
建筑面積：＿＿＿＿平方米
（委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件）
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院＿＿。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場(chǎng)、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第七條 公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育場(chǎng)所＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1． 物業(yè)管理費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿＿
2． 保潔費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿＿
3． 保安費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿＿
4． 房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿＿
5． 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿＿
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。
第十五條 對(duì)業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十六條 其他委托事項(xiàng)
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿時(shí)起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、 代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2、 制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業(yè)管理方案；
4、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；
5、 審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
6、 在合同生效之日起＿＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第＿＿項(xiàng)執(zhí)行；
（1） 無償使用；
（2） 按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
7． 負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿＿＿日內(nèi)向乙方提供；
8． 當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以＿＿＿＿方式償付；
9． 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿
10． 協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1． 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；
2． 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；
3． 按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；
4． 選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5． 負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃， 經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；
6． 向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
7． 每＿＿＿個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況；
8． 對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；
9． 本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)
第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到＿＿＿%
1． 房屋外觀：＿＿＿＿＿＿
2． 設(shè)備運(yùn)行：＿＿＿＿＿＿
3． 房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：＿＿＿＿＿＿
4． 公共環(huán)境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5． 綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6． 交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7． 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8． 急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1． 管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元或按套每戶＿＿＿元向業(yè)主收??；
2． 保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元或按套每戶＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>
3． 保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米＿＿＿元或按套每戶＿＿
＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
4． 高層住宅電梯、水泵、＿＿＿運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收??；
5． 管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按＿＿＿調(diào)整；
6． 對(duì)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的＿＿＿倍收取。
第二十三條 車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收??；
1、 露天車位：＿＿＿＿＿＿
2、 車庫車位：＿＿＿＿＿＿
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。
第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：
1．＿＿＿＿＿＿
2．＿＿＿＿＿＿
第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第＿＿＿款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止保同的違約方應(yīng)賠償對(duì)方＿＿＿元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起＿＿＿天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十四條 本合同正本連同附件＿＿＿＿頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十六條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)＿＿＿＿市仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期滿＿＿＿＿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
代表人：
代表人：
附：業(yè)主公約
為加強(qiáng)＿＿＿＿（以下簡(jiǎn)稱"本物業(yè)"）和管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。
一、 在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、 執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。
三、 委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。
四、 全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。
五、 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)直轄市解決。
六、 加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。
七、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門貪污處理。
八、 業(yè)主發(fā)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
九、 凡房屋建筑及附恬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)有由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
十、 與其他非業(yè)主使用人建立僉租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
十一、 在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
（1） 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；
（2） 對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；
（3） 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場(chǎng)地；
（4） 損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；
（5） 隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（6） 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等；
（7） 踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；
（8） 在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；
（9） 影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；
（10） 隨意停放車輛；
（11） 聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（12） 違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
（13） 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的共他行為。
十二、 人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。
十三、 按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。
十四、 業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場(chǎng)等公用設(shè)施、場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。
十五、 自覺
【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)公司 關(guān)系
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理在我國得到了迅猛發(fā)展，但同時(shí)也暴露出許多問題。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》澄清和解決了一些問題，但有的基本性問題即便在2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施以來仍然存在。正是由于這些基礎(chǔ)性問題遲遲不能解決，因此，盡管《物權(quán)法》第84條、85條和第87條就物業(yè)管理進(jìn)行了專條規(guī)定，且《物業(yè)管理?xiàng)l例》已根據(jù)《物權(quán)法》進(jìn)行了相應(yīng)修訂，但物業(yè)管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對(duì)物權(quán)法規(guī)范下物業(yè)管理主體及其關(guān)系做一剖析，對(duì)于我國目前的物業(yè)管理乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均具有重要意義。
一、物業(yè)管理涉及的相關(guān)主體
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理關(guān)系是一種典型的民事法律關(guān)系，這可以從修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中體現(xiàn)出來。從最微觀的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數(shù)量眾多以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在，客觀上決定了業(yè)主只能通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)表達(dá)自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業(yè)管理活動(dòng)，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)公司等也與業(yè)主發(fā)生著或近或遠(yuǎn)的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。
綜上，厘清物業(yè)管理主體關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是要厘清業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司這四者之間的關(guān)系，其中又以業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司間的關(guān)系在整個(gè)物業(yè)管理中最為重大。
二、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)
業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，是物業(yè)管理中最重要的主體。接受物業(yè)管理服務(wù)的是業(yè)主，交付物業(yè)管理費(fèi)用的是業(yè)主。然而，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般意義上的所有權(quán)不同，既包含了對(duì)專有部分完整的所有權(quán)，又包含了對(duì)共有部分的共有權(quán)以及由此派生的社員權(quán)即對(duì)物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。因此，眾多業(yè)主區(qū)分所有權(quán)相互搏弈的結(jié)果必然是業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的機(jī)構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門的指導(dǎo)下成立物業(yè)大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過?？梢?，我國現(xiàn)行物業(yè)管理制度下的業(yè)主大會(huì)是同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。然而，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業(yè)主大會(huì)決定并由其從事對(duì)外的各種活動(dòng)顯然不具有可行性，因此業(yè)主委員會(huì)也就應(yīng)運(yùn)而生。
業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主實(shí)行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因?yàn)橹挥忻鞔_業(yè)主委員會(huì)的法律地位，在對(duì)內(nèi)關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會(huì)在執(zhí)行公共物業(yè)管理事務(wù)時(shí)的位置，以至當(dāng)業(yè)主委員會(huì)或其成員由于過錯(cuò)或不作為給廣大業(yè)主造成損害時(shí)才能確定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任類型。然而，如此重大的問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未對(duì)其加以明確。就實(shí)務(wù)中大量存在的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的糾紛，學(xué)界的主張也各不相同。有的主張應(yīng)賦予業(yè)主委員會(huì)以物業(yè)管理合同主體的資格，有的主張取消業(yè)主委員會(huì)，改由業(yè)主大會(huì)內(nèi)設(shè)的管理處或事務(wù)處行使目前由業(yè)主委員會(huì)履行的職責(zé)，有的則主張業(yè)主委員會(huì)盡管不具有實(shí)體法上的主體資格，但應(yīng)作為“其他組織”享有訴訟主體資格。
要正確認(rèn)識(shí)業(yè)主委員會(huì)的法律地位，就必須從物業(yè)管理實(shí)務(wù)出發(fā)，看業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)生活中是如何運(yùn)作，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)又是如何規(guī)定的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利并享有被選舉權(quán)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。由于業(yè)主委員會(huì)是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個(gè)機(jī)構(gòu)，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行一系列的活動(dòng)。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會(huì)的委員。從目前來看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業(yè)的“委員”，一般說來，業(yè)主委員會(huì)委員的工作是無償?shù)?，并沒有相應(yīng)的報(bào)酬。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)中提取并由物業(yè)公司單列開支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設(shè)施專用基金（由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納）和物業(yè)維修基金（由業(yè)主繳納）等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)只有在取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的活動(dòng)，而業(yè)主大會(huì)授權(quán)的基礎(chǔ)又來源于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)所從事的活動(dòng)包括代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，了解和反映業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同等。業(yè)主委員會(huì)的上述行為，其收益并不屬于業(yè)主委員會(huì)，而是屬于全體業(yè)主，當(dāng)然責(zé)任也歸于全體業(yè)主。
由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會(huì)具有自己?jiǎn)为?dú)的名稱，但是其完全不具有獨(dú)立性，它只是全體業(yè)主的授權(quán)人而非獨(dú)立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會(huì)理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當(dāng)。業(yè)主委員會(huì)作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢(shì)：首先，業(yè)主通過參與業(yè)主大會(huì)來選舉的業(yè)主委員會(huì)成員的訴訟權(quán)利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權(quán)。其次，一般說來，管理規(guī)約可以明確約定業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動(dòng)，那么只要業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)未超越該范圍，均可以不再重復(fù)授權(quán)，保證了訴訟或仲裁活動(dòng)的效率。
綜上，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系其實(shí)是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被人與人的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)超越授權(quán)故意或過失給業(yè)主造成損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)就此承擔(dān)責(zé)任。
三、業(yè)主與物業(yè)公司
如前文所述，物業(yè)管理關(guān)系最終體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，二者以物業(yè)管理合同為紐帶。對(duì)于物業(yè)管理合同歸類于哪種民事合同，目前學(xué)術(shù)界還存在著不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種新型的合同類型，表現(xiàn)在合同一方的物業(yè)公司屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，而合同另一方的業(yè)主又是通過業(yè)主委員會(huì)這個(gè)特殊的代表機(jī)關(guān)來從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規(guī)定的任何一種合同類型。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同應(yīng)歸屬于承攬合同，它是物業(yè)公司按照業(yè)主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種委托合同，委托人是業(yè)主，受托人是物業(yè)公司，物業(yè)公司基于委托合同即其受業(yè)主之托處理相應(yīng)的事務(wù)就是物業(yè)管理。就這三種觀點(diǎn)而言，第一種顯然并不可取，點(diǎn)出物業(yè)管理合同是一種非典型合同，并無益于點(diǎn)明業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系。第二和第三種觀點(diǎn)說出了物業(yè)管理合同的一些特點(diǎn)，但似乎都不能涵蓋物業(yè)管理合同的所有特性。而要真正把握物業(yè)管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據(jù)該特征與《合同法》規(guī)定的有名合同進(jìn)行一一比對(duì)，才能得出最終的結(jié)論。
所謂物業(yè)管理合同，其實(shí)是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂的，有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務(wù)事項(xiàng)的協(xié)議。在物業(yè)管理合同中，業(yè)主大會(huì)選聘的某物業(yè)公司是基于對(duì)該公司的資信、管理能力、服務(wù)質(zhì)量的信任，并且只有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過才能最終選定。因此，物業(yè)管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業(yè)管理合同是一種提供服務(wù)的合同。物業(yè)公司要為業(yè)主提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，所有這些，均體現(xiàn)為物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務(wù)。最后，物業(yè)管理合同是有償、雙務(wù)合同。物業(yè)管理是物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的前提下向全體業(yè)主提供的一系列服務(wù)，且合同雙方均負(fù)有一定的義務(wù)。根據(jù)以上對(duì)物業(yè)管理合同的分析，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理合同應(yīng)該不是承攬合同，因?yàn)槌袛埡贤某袛埲嗽谝勒蘸贤瓿商囟üぷ骱筮€須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，而物業(yè)管理合同全然不具有這樣的性質(zhì)。
我國《合同法》規(guī)定的提供服務(wù)的合同包括了運(yùn)輸合同、保管合同、倉儲(chǔ)合同、委托合同、行紀(jì)合同、居間合同等合同類型。兩相比對(duì)，物業(yè)管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務(wù)的合同。當(dāng)然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同，而物業(yè)管理合同一定是有償合同。此外，對(duì)于物業(yè)管理合同來說，無論什么時(shí)候物業(yè)公司與第三人從事行為的后果均由物業(yè)公司承擔(dān)，對(duì)于業(yè)主并不直接發(fā)生效力。
所以，業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個(gè)主體。
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