發(fā)布時(shí)間：2023-05-15 16:36:03
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控方案，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，首置剛需用戶成為市場(chǎng)主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個(gè)行業(yè)面臨整合升級(jí)，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)只有從實(shí)力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來(lái)提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目與管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目中的一種，是指在一定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、具有時(shí)效性；2、對(duì)于質(zhì)量目標(biāo)要求較高；3、對(duì)于費(fèi)用控制目標(biāo)較強(qiáng)；4、房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過(guò)構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評(píng)審、決策、勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等一系列規(guī)定的項(xiàng)目實(shí)施程序，不能錯(cuò)序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指在一個(gè)確定的時(shí)間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標(biāo)，通過(guò)特殊形式的臨時(shí)性組織運(yùn)行機(jī)制，通過(guò)有效的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)建立；項(xiàng)目任務(wù)計(jì)劃與分解；項(xiàng)目目標(biāo)與預(yù)算；項(xiàng)目啟動(dòng)與協(xié)調(diào)；項(xiàng)目過(guò)程控制；項(xiàng)目溝通與評(píng)估。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理新形勢(shì)
（一）優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制
優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運(yùn)營(yíng)及管理能力的重要途徑。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)薄弱、財(cái)務(wù)與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。
當(dāng)前我國(guó)項(xiàng)目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準(zhǔn)形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績(jī)效機(jī)制不完善、團(tuán)隊(duì)協(xié)作和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、資金管控不科學(xué)，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場(chǎng)預(yù)測(cè)精度不高、招標(biāo)管控不合理、成本控制不到位、竣工驗(yàn)收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化勢(shì)在必行。在進(jìn)行過(guò)程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個(gè)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨(dú)立性，權(quán)責(zé)分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達(dá)成。
要達(dá)成這一目標(biāo)我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中做到標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過(guò)程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準(zhǔn)備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標(biāo)，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國(guó)家法律法規(guī)，維護(hù)資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認(rèn)識(shí)，對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)，正確認(rèn)識(shí)優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認(rèn)參與部門的崗位職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。最后，制定正確、切實(shí)可行的優(yōu)化框架和實(shí)施流程[1]。
開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責(zé)，不能造成權(quán)責(zé)不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計(jì)、審批機(jī)制，設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，至少保證有一名財(cái)務(wù)專家，保證審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。根據(jù)公司的審批流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確和落實(shí)各級(jí)管理層的權(quán)責(zé)范圍，做到責(zé)任與職位對(duì)應(yīng)、職位與人對(duì)應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制和評(píng)估機(jī)制，確保政策的落實(shí)，并記錄在執(zhí)行過(guò)程中的問題與不足。此外，行之有效的績(jī)效考核制度和激勵(lì)機(jī)制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。
（二）建筑信息模型對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義
建筑信息模型是一個(gè)設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達(dá)；是一個(gè)共享的知識(shí)資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目工程具有高度的模擬性，可隨時(shí)根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項(xiàng)目實(shí)施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項(xiàng)目營(yíng)建工具[2]。目前在我國(guó)運(yùn)用已得到推廣，我國(guó)南水北調(diào)工程、上海世博工程都運(yùn)用了這一技術(shù)，在美國(guó)和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項(xiàng)目工程當(dāng)中。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也要實(shí)現(xiàn)建筑信息模型的普遍運(yùn)用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，可以運(yùn)用于項(xiàng)目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計(jì)階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時(shí)間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理。運(yùn)用直觀化的建筑信息模型對(duì)施工方案進(jìn)行演示，可以對(duì)每一施工進(jìn)度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進(jìn)行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項(xiàng)目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個(gè)真實(shí)可靠的竣工模型。建筑信息模型的運(yùn)用大大節(jié)約了時(shí)間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進(jìn)度[3]。
結(jié)語(yǔ)：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過(guò)任何能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個(gè)觀點(diǎn)只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過(guò)程中，還需要廣大企業(yè)進(jìn)行實(shí)際的探索與總結(jié)。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.
[2]王作城.廣東某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；管理；核心環(huán)節(jié)；成本控制
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化環(huán)境中，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在使企業(yè)面臨著全方位的挑戰(zhàn)的同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。企業(yè)在市場(chǎng)中生存和發(fā)展的重要手段和途徑已經(jīng)落在如何控制消耗，降低成本，即如何對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制上來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作是系統(tǒng)并且復(fù)雜的，其各個(gè)方面互相耦合，相輔相成。隨著舊的管理體制被新的管理體制所取代，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)采用了目前國(guó)際上運(yùn)用最廣泛的項(xiàng)目管理模式來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，從外部看只是圍繞在規(guī)模的大小與價(jià)格的高低上，歸根結(jié)底卻是企業(yè)在其核心競(jìng)爭(zhēng)力上的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含于工程項(xiàng)目管理，是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用的過(guò)程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過(guò)系統(tǒng)工程的點(diǎn)、理論和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。
成本是企業(yè)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過(guò)程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本控制現(xiàn)狀
1.對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制沒有足夠重視
事實(shí)上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要投資計(jì)劃一經(jīng)確定，設(shè)計(jì)階段就展開了，這一過(guò)程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位沒有深入地分析工程項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。[1]
2.成本控制管理沒有形成系統(tǒng)
當(dāng)前，很多企業(yè)在項(xiàng)目管理中為了使成本得以降低，對(duì)工程進(jìn)行肢解，分包給多個(gè)承包單位或個(gè)人。所以，在項(xiàng)目的開發(fā)階段和施工的后期，分包項(xiàng)目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個(gè)統(tǒng)一的意見，在相關(guān)的工作配合以及工程質(zhì)量和成品保護(hù)等一些問題上無(wú)法達(dá)成一致，并且產(chǎn)生愈來(lái)愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產(chǎn)項(xiàng)目管理造成嚴(yán)重的障礙。[2]
3.沒有先進(jìn)的成本控制管理手段
在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，和成本預(yù)算工作相關(guān)的專業(yè)性不強(qiáng)，并且落后于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法在多數(shù)企業(yè)中得到實(shí)施。項(xiàng)目成本預(yù)算方面的工作沒有在招投標(biāo)階段前完成，有些房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)階段才完成預(yù)算項(xiàng)目成本價(jià)格的工作。由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的限制，企業(yè)所擁有的各個(gè)項(xiàng)目和工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法直接落實(shí)成本控制。[3]
四、加強(qiáng)成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意識(shí)
成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全地看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開展工作。
2.建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理
是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。[4]
3.提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。[5]
五、結(jié)語(yǔ)
加強(qiáng)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展的重要手段，而成本控制又是項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)。因此，我們需要從源頭入手，發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相關(guān)措施，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[3]陳永川.論成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的運(yùn)用[J].金山，2010（04）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)管理；問題；探討
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作引起了高度的重視，但是在對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠等方面的問題，這些問題對(duì)于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中存在的問題進(jìn)行探究得出一系列的對(duì)應(yīng)方法。
一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺(tái)了一系列限購(gòu)、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時(shí)形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對(duì)容易，資金越來(lái)越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過(guò)程中解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的問題。
二、導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素
（一）成本控制的能力不夠
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對(duì)于成本的控制不夠細(xì)致就會(huì)造成財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。目前在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對(duì)成本的控制能力不夠，比如對(duì)于成本控制的管理制度不夠完善，審核過(guò)程不夠全面，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費(fèi)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。
（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理
房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項(xiàng)目運(yùn)作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個(gè)項(xiàng)目能夠正常運(yùn)行起來(lái)，在目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中有很大的風(fēng)險(xiǎn)，資金的結(jié)構(gòu)不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目就無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時(shí)會(huì)影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，增加房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）管理員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
財(cái)務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作當(dāng)中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，財(cái)務(wù)管理人員并沒有樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)管理技能以及相關(guān)的知識(shí)掌握的還不夠，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門對(duì)于管理工作的重視程度不夠，從而導(dǎo)致了管理工作質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r。
三、有效加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
經(jīng)過(guò)一系列對(duì)于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的分析報(bào)告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中面臨許多的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際狀況，對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤并嚴(yán)格控制，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動(dòng)異常的情況。
（二）建立多種融資渠道
不合理的資本構(gòu)成將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工期無(wú)法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過(guò)銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。
（三）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)
當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員樹立正確合理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在復(fù)雜又繁亂的財(cái)務(wù)工作的過(guò)程當(dāng)中，財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以防止企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，開展財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。既要重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的理論培訓(xùn)，同時(shí)又要重視對(duì)財(cái)務(wù)專業(yè)技能的培訓(xùn)，養(yǎng)成積極學(xué)習(xí)，不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范意識(shí)，同時(shí)做好一系列應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題的對(duì)策，以積極樂觀的態(tài)度去面對(duì)房地產(chǎn)管理當(dāng)中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個(gè)全面的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解決體系，從制度上、流程上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn) 項(xiàng)目
隨著“營(yíng)改增”政策在全國(guó)的推行，房地產(chǎn)也步入了“營(yíng)改增”時(shí)代，在新的稅制政策下，房地產(chǎn)稅負(fù)會(huì)顯著下降，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展，但是企業(yè)也會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是稅改對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展形成的影響，為了保障項(xiàng)目的有序進(jìn)行，必須對(duì) “營(yíng)改增”造成的影響進(jìn)行明確的了解，進(jìn)而有效規(guī)避不利的因素，促進(jìn)自身項(xiàng)目的順利開展，保障企業(yè)獲得更高的利益。文章基于“營(yíng)改增”相關(guān)理論，對(duì)稅改產(chǎn)生的影響進(jìn)行了較為詳細(xì)的論述，有利于房企項(xiàng)目的開展。
一、房地產(chǎn)的“營(yíng)改增”
“營(yíng)改增”指的是，納稅人在納稅過(guò)程中，原有的營(yíng)業(yè)稅納稅人將停止?fàn)I業(yè)稅的繳納，轉(zhuǎn)而進(jìn)行增值稅的繳納。“營(yíng)改增”政策的實(shí)施可以有效防止重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的降低。房地產(chǎn)納稅人存在一般以及小規(guī)模兩種納稅人。這兩種納稅人既有規(guī)模上也有稅制適用方面的差別。就稅制適用層面來(lái)說(shuō)，一般納稅人適用增值稅稅率，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，但是小規(guī)模無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。二者在稅收待遇方面存在的差異：首先一般納稅人出售應(yīng)稅產(chǎn)品，產(chǎn)生應(yīng)稅活動(dòng)允許自行進(jìn)行增值稅發(fā)票的開具，但是小規(guī)模不可以，必須向相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)方索要發(fā)票，小規(guī)模需要到主管稅務(wù)部門申請(qǐng)發(fā)票的代開。其二，一般納稅人可以憑借購(gòu)置物品以及勞務(wù)所獲得的增值稅發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但是小規(guī)模不可以。其三，征稅辦法存在差別，一般納稅人通常采用一般及稅法進(jìn)行計(jì)稅，小規(guī)模采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法進(jìn)行計(jì)稅。
二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)的降低
“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，房企稅負(fù)大大降低，由此企業(yè)利潤(rùn)率明顯上升，與此同時(shí)，“營(yíng)改增”的實(shí)行可以將企業(yè)新增固定資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅可抵扣范圍，可以促進(jìn)大城市以及附近優(yōu)質(zhì)城市樓市的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在開放房地產(chǎn)的過(guò)程中，其上游環(huán)節(jié)涉及房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)企業(yè)、建筑開發(fā)商等，下游環(huán)節(jié)含有物業(yè)部門、房產(chǎn)銷售單位?！霸鲋刀悺睂?shí)行之后，確定房地產(chǎn)企業(yè)稅率為11%。房地產(chǎn)開放商需要繳納11%的增值稅，上游各個(gè)生產(chǎn)企業(yè)需要繳納6%的增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果從上游的各個(gè)單位購(gòu)置建設(shè)材料，這部分進(jìn)項(xiàng)稅額可以悉數(shù)進(jìn)行抵扣，可以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但在實(shí)際的工作中，房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)所購(gòu)置的原材料并不是都是從一般納稅人處獲得的，部分來(lái)自小規(guī)模納稅人，而根據(jù)“營(yíng)改增”相關(guān)政策可以知道，小規(guī)模納稅人不能自主的進(jìn)行增值稅專用發(fā)票的開具，企業(yè)也就無(wú)法獲得增值稅發(fā)票，使得開發(fā)企業(yè)不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，由此房地產(chǎn)開發(fā)單位不能抵扣數(shù)額也會(huì)不斷增加。對(duì)此企業(yè)不斷改善自身的財(cái)務(wù)管理水平。
（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的影響
房地產(chǎn)開發(fā)包括較多的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)鏈條相對(duì)較長(zhǎng)，就現(xiàn)階段看來(lái)，“營(yíng)改增”的實(shí)行在一定程度上給開發(fā)項(xiàng)目成本造成了一定的負(fù)面影響，從建筑材料分析，建筑材料含有水泥、五金、鋼材、砂石等。而鋼材、水泥類似大宗材料相關(guān)供應(yīng)商可以出具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，但是小五金等小型零件相關(guān)供應(yīng)單位通常為個(gè)體化或者小規(guī)模納稅人，而根據(jù)稅收制度規(guī)定，這部分供應(yīng)商沒有增值稅發(fā)票開具資格，不能提供專業(yè)的增值稅發(fā)票，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法抵扣這部分的進(jìn)項(xiàng)稅，使得企業(yè)的開發(fā)成本增加。而提供砂石、鋼材等材料的單位則在“營(yíng)改增”政策下，適用稅額為6%，而房地產(chǎn)開發(fā)單位的使用的增值稅稅率是11%，因此，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)5%的成本壓力。就房地產(chǎn)開發(fā)商的勞務(wù)使用狀況分析，房地產(chǎn)開發(fā)需要的勞務(wù)數(shù)量較大，同時(shí)其中所占比例較大的是農(nóng)民工，為農(nóng)民工支付工資時(shí)卻無(wú)法獲得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，這部分費(fèi)用也就無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，由此再次增加了企業(yè)開發(fā)成本。
（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響
“營(yíng)改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算必將發(fā)生相應(yīng)的改變，就資產(chǎn)負(fù)債來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”會(huì)大大減少存貨賬戶余額，就利潤(rùn)表來(lái)說(shuō)，稅制改革之后，因?yàn)椴恍枰^續(xù)營(yíng)業(yè)稅的繳納活動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本縮減，在一定程度上提升單位的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)商可以使用更多的資金開發(fā)新的項(xiàng)目。就現(xiàn)金流量表來(lái)說(shuō)，稅制改革之后，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，促使企業(yè)現(xiàn)金流出縮減，現(xiàn)金流量?jī)糁翟黾?，同時(shí)開發(fā)商成本大大減少，促使企業(yè)的現(xiàn)金流出縮減，改善開發(fā)商現(xiàn)金流量狀況。另外，稅改之后，房企財(cái)務(wù)部門相關(guān)人員必須具備較高的專業(yè)素質(zhì)，可以有效應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，滿足稅改會(huì)計(jì)核算需要。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目影響的應(yīng)對(duì)措施
（一）提高財(cái)務(wù)管理水平
面對(duì)稅收改革，房企必須不斷提升自身的管理水平，擴(kuò)展進(jìn)項(xiàng)稅抵扣金額。在此過(guò)程中，企業(yè)需要做到：其一，企業(yè)必須熟練的掌握國(guó)家稅改政策相關(guān)內(nèi)容，充分利用政府過(guò)渡期扶持政策，有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，保障企業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)房企穩(wěn)定度過(guò)這一過(guò)渡時(shí)期。此外，企業(yè)必須完善自身的財(cái)務(wù)管理，建立完備的發(fā)票管理制度，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)，嚴(yán)格落實(shí)發(fā)票核查制度，保障發(fā)票的完整、有效，由此可以使企業(yè)獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣機(jī)會(huì)，有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（二）積極展開稅收籌劃
開發(fā)商積極組織稅收籌劃，將各個(gè)階段開發(fā)成本進(jìn)行有效的配置，努力抵扣增值稅金額，有效節(jié)省開發(fā)成本。在稅收籌劃過(guò)程中，著手于房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)，選擇合適的建設(shè)方式，選擇適當(dāng)?shù)脑瞎?yīng)廠商以及勞務(wù)企業(yè)，優(yōu)先考慮可以出具增值稅發(fā)票的單位。與此同時(shí)，增值稅存在多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極的進(jìn)行稅收籌劃，充分利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，促進(jìn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的降低，實(shí)現(xiàn)房企開發(fā)成本的降低。
（三）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)
稅改之后，會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)一定的改變，企業(yè)必須積極培訓(xùn)和提升內(nèi)部財(cái)務(wù)人員素養(yǎng)，同時(shí)還可以從外部引進(jìn)高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才，從而提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)企業(yè)稅制改革帶來(lái)的各方面的影響，應(yīng)對(duì)全新的稅收規(guī)范，財(cái)務(wù)管理能力以及財(cái)務(wù)工作技能可以符合政策發(fā)展需求。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上，“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案在5月1日已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)部全面實(shí)施。而其中最大的亮點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)也被納入試點(diǎn)范圍。國(guó)家為了保障“營(yíng)改增”實(shí)施之后，企業(yè)稅負(fù)只減不增，同時(shí)還推出相關(guān)過(guò)渡時(shí)期的優(yōu)惠政策，以保證企業(yè)能夠順利的度過(guò)過(guò)渡期，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的順利發(fā)展。“營(yíng)改增”的實(shí)施可以促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，提升自身的管理水平，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。在此過(guò)程中，企業(yè)也必須明確“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房企自身項(xiàng)目形成的影響，改善企業(yè)自身管理，充分利用稅收政策，推動(dòng)項(xiàng)目的開展，促進(jìn)自身的發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理與控制 策略
一、房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概況
1.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義
從理論上來(lái)講，房地產(chǎn)投資是指為了獲得預(yù)期收益，資金流融入到房地產(chǎn)開發(fā)系列活動(dòng)中。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)卻存在著固定性，投資額度較大，建設(shè)周期長(zhǎng)，不確定因素眾多的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資開發(fā)面臨著多方面的風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資開發(fā)的過(guò)程中，可能出現(xiàn)的不利結(jié)果和經(jīng)濟(jì)損失。
1.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的成因
從宏觀角度來(lái)講，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)家政策的變動(dòng)，金融環(huán)境的變化，資源風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)等；從微觀角度來(lái)講，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是區(qū)域土地資源的價(jià)格，區(qū)域開發(fā)的決策，區(qū)域開發(fā)的技術(shù)，區(qū)域開發(fā)的管理和控制以及盲目性發(fā)展造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.3房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的重要性
其一，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，有利于提高項(xiàng)目開發(fā)的管理和控制水平和質(zhì)量，保證其朝向更加自覺，更加系統(tǒng)的方向發(fā)展；其二，房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，有利于改變以往被動(dòng)型的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，實(shí)現(xiàn)向主動(dòng)型風(fēng)險(xiǎn)管理的模式轉(zhuǎn)變；其三，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于健全其風(fēng)險(xiǎn)管理體系有著積極的促進(jìn)作用；其四，有利于保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，在增強(qiáng)其實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力的方面發(fā)揮著積極作用。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作的缺陷和不足
2.1房地產(chǎn)企業(yè)非理性競(jìng)爭(zhēng)白熱化
在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面臨著土地和資金的雙重壓力。因此更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將注意力放在了土地儲(chǔ)備上，不惜重金獲得土地的開發(fā)權(quán)。由此導(dǎo)致各區(qū)域地王的出現(xiàn)，使得其在項(xiàng)目開發(fā)初期就背負(fù)這巨額的債務(wù)，面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方式粗放化
在高利潤(rùn)的驅(qū)使下，大量的資金融入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和面積都迅速增長(zhǎng)。但是其房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，依然堅(jiān)持按照慣用的“拿地――建項(xiàng)目公司――賺錢――走人”的粗放式的經(jīng)營(yíng)模式，不注重項(xiàng)目的內(nèi)部管理，使得管理呈現(xiàn)出盲目的特點(diǎn)，不確定因素越來(lái)越多，從而使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理難度加大。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金綁定化
很多情況下，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目都依賴于銀行貸款，以滾動(dòng)式開發(fā)模式進(jìn)行的房地產(chǎn)資金鏈條是相互緊扣的，如果某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，勢(shì)必對(duì)于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目造成嚴(yán)重的影響，一旦資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目也就難以有效的進(jìn)行下去。
2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策盲目化
通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)忽視項(xiàng)目前期的決策，這與房地產(chǎn)企業(yè)的民營(yíng)性質(zhì)有關(guān)，在利益的驅(qū)使下往往不愿在房地產(chǎn)前期決策上花費(fèi)過(guò)多的人力物力財(cái)力，很多情況下都是依據(jù)主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行的。由此很容易出現(xiàn)市場(chǎng)估計(jì)太樂觀，市場(chǎng)估計(jì)過(guò)于保守的情況，從而使得企業(yè)面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
2.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理混亂化
很多房地產(chǎn)企業(yè)的前身都是國(guó)企或者官辦性質(zhì)的，往往受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較差，項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制能力不足，各自權(quán)責(zé)不明確，制度不健全，部門協(xié)調(diào)性很差，項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程管理往往呈現(xiàn)出混亂的局面。
2.6房地產(chǎn)項(xiàng)目法律法規(guī)形式化
雖然對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，我國(guó)相關(guān)部門出臺(tái)了《擔(dān)保法》和《保險(xiǎn)法》，但是其在細(xì)節(jié)性內(nèi)容上不是很明確，從而難以切實(shí)的執(zhí)行到現(xiàn)實(shí)的管理工作中去。從理論上來(lái)講，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的擔(dān)保和保險(xiǎn)，可以最大限度的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和規(guī)避，但是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移存在片面性，只是針對(duì)于意外和自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。再加上，房地產(chǎn)行業(yè)處理事故的基本模式是傾向于私了，很少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與到投保保險(xiǎn)中去。
2.7風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)處理模式化
風(fēng)險(xiǎn)管理理論是在上世紀(jì)80年代引入我國(guó)的，初期被使用到大型土木工程項(xiàng)目中。后來(lái)慢慢融入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中去，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理，我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力有限，難以依據(jù)實(shí)際情況制定高效的風(fēng)險(xiǎn)控制方案；風(fēng)險(xiǎn)管理處理模式比較單一，難以結(jié)合具體的實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制和管理的策略
3.1以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提高自身風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力
在對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行投資的前期，應(yīng)該積極做好市場(chǎng)調(diào)查，這是制定科學(xué)合理投資風(fēng)險(xiǎn)管理方案的基礎(chǔ)。詳細(xì)來(lái)講，我們需要做好以下幾方面工作：其一，確定投資決策方向，仔細(xì)來(lái)了解需求和政府的政策動(dòng)向；其二，以國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，住宅制度和消費(fèi)市場(chǎng)信息為基礎(chǔ)，進(jìn)行有效的市場(chǎng)定位，確定產(chǎn)品的功能和價(jià)格；其三，健全高效的房地產(chǎn)信息收集機(jī)制，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的調(diào)整和改善提供依據(jù)。
3.2保證科學(xué)決策，合理控制投資風(fēng)險(xiǎn)
作為房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，最好將風(fēng)險(xiǎn)管理和控制做在決策環(huán)節(jié)上，以保證后期工程開展過(guò)程的科學(xué)性和有效性，實(shí)現(xiàn)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的最初控制。具體來(lái)講，其一，確定開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位，保證是增值空間處于合理的范圍內(nèi)，最大限度的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；其二，在區(qū)位確定之后，不斷健全風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系，保證處理好投資控制管理和進(jìn)度，質(zhì)量之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)投資的動(dòng)態(tài)化管理。
3.3利用信息技術(shù)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要大量的信息資源。無(wú)論是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息，還是區(qū)域城市規(guī)劃信息，乃至區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)信息，都對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制有著至關(guān)重要的影響。因此我們應(yīng)該借助信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于各種信息進(jìn)行收集整理，從而為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制策略的制定打下基礎(chǔ)，這將極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理水平和質(zhì)量的不斷提高。
3.4注重人才培養(yǎng)，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平
風(fēng)險(xiǎn)管理人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，將保證風(fēng)險(xiǎn)管理工作水平和質(zhì)量的提高。我們應(yīng)該做好以下幾方面的工作：其一，積極健全風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)機(jī)制，做好員工的培訓(xùn)工作，保證其風(fēng)險(xiǎn)管理理論水平的不斷提高；其二，形成嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理人才選拔機(jī)制，從根本上控制人才的質(zhì)量；其三，不斷對(duì)于自身企業(yè)進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行審核，對(duì)于做的優(yōu)秀的員工給予合理的激勵(lì)，保證激發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的工作熱情。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)效率低，變現(xiàn)能力較差，影響因素眾多，存在明顯的不確定性因素。也就是說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，如果不結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制，將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益的不斷縮減，甚至出現(xiàn)虧損的情況。因此，我們應(yīng)該積極探析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制策略，以構(gòu)建起風(fēng)險(xiǎn)管理和控制體系，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 探究
中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
7月5日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》。其中，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，意見提出應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。為此筆者結(jié)合自身長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理防范風(fēng)險(xiǎn)方面進(jìn)行探索。以期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理具有指導(dǎo)意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成立項(xiàng)目專門機(jī)構(gòu)
1、決策機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。
2、論證機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施前一定要建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目(包括在建和意向)、適宜的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時(shí)“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會(huì)更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。
3、研發(fā)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在承接項(xiàng)目前就應(yīng)該合理配備具備基本崗位技能和知識(shí)的營(yíng)銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。
二、房地產(chǎn)企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)建立管理制度
1、建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度。積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于ISO9000：2000族質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、強(qiáng)化從業(yè)人員的素質(zhì)。加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握國(guó)家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代現(xiàn)代項(xiàng)目管理機(jī)制
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過(guò)程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件，為房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理營(yíng)造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過(guò)程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過(guò)程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過(guò)程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。
2、利用現(xiàn)代技術(shù)手段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃時(shí)，就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、辦法；在實(shí)施過(guò)程中，就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可變性、相對(duì)性、同利益的對(duì)稱性影響，加強(qiáng)計(jì)劃的監(jiān)督，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則，及時(shí)組織實(shí)施效果的評(píng)價(jià)考核，用實(shí)事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo)，是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。
3、把握項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)要重視“過(guò)程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險(xiǎn)”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估、建設(shè)環(huán)境評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)；在設(shè)計(jì)階段，堅(jiān)持按照產(chǎn)品的市場(chǎng)定位要求、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督設(shè)計(jì)，進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，把投資控制(一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的90%--95%)的最關(guān)鍵一步控制好；在招標(biāo)、簽訂合同階段，準(zhǔn)確編制標(biāo)的，合理把握投標(biāo)優(yōu)惠條件，簽訂一個(gè)有效且有利的協(xié)議(合同)，作好投資控制的關(guān)鍵的第二步(一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的5%--！0%)；在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)“投資、質(zhì)量、工期、安全”控制，加強(qiáng)“合同、信息”管理，強(qiáng)化建設(shè)過(guò)程與項(xiàng)目相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對(duì)關(guān)鍵部位和容易產(chǎn)生“質(zhì)量通病”、對(duì)結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、對(duì)投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過(guò)程加強(qiáng)監(jiān)督，把實(shí)施過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)作有效的控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 財(cái)務(wù)管理
本文首先概述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念和特點(diǎn)，從多個(gè)剖析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，指出了工作中存在的問題，并根據(jù)這些問題，提出了加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的合理化建議，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供決策性指導(dǎo)。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述
1.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，與一般企業(yè)財(cái)務(wù)管理有所不同，它是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行中對(duì)全部資金運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行的管理，從項(xiàng)目開發(fā)前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個(gè)項(xiàng)目中，都做具體詳細(xì)的記錄，并且對(duì)每一筆資金的利用進(jìn)行合理管理，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的支出成本和資金收入進(jìn)行記錄、核算，并進(jìn)行再分配，做好財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作。
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可以使企業(yè)的資金利用更加集中，優(yōu)化企業(yè)籌資機(jī)制；提高企業(yè)管理的專業(yè)化水平，并監(jiān)督企業(yè)資金運(yùn)作；另外，還可以輔助企業(yè)的工作績(jī)效考核，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的形成，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的透明化管理。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
1.2.1項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，籌資數(shù)目大，籌資任務(wù)繁重
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目與其它行業(yè)有著很大的區(qū)別，首先，我國(guó)土地價(jià)格不斷攀升，項(xiàng)目工程造價(jià)數(shù)字龐大，需要通過(guò)多種渠道進(jìn)行資金的籌集；其次，項(xiàng)目銷售時(shí)間長(zhǎng)，不能很快收回投資資金。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目本身，決定了項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。
1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，決策難度大
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中存在著很多無(wú)法確定的因素，這有可能對(duì)項(xiàng)目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項(xiàng)目開發(fā)的可行性，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，決策難度提升。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目一旦開始，其調(diào)整能力很差，缺乏很高的靈活性，無(wú)法及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行處理。
1.2.3財(cái)務(wù)管理所涉及的范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大
房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個(gè)方面，范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大，管理難度也相應(yīng)增加。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
2.1缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)，方法滯后
一般房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理直接負(fù)責(zé)，將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員當(dāng)作專門記賬、整理發(fā)票的人員，專業(yè)財(cái)務(wù)管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視，在進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)和日常管理工作中，沒有進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的衡量。
2.2企業(yè)籌資面臨很多問題
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少流動(dòng)資金，這是非常普遍的現(xiàn)象，更糟糕的是，很多企業(yè)在資金的籌集過(guò)程中，也面臨很大困難。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)也多，越是這樣，項(xiàng)目對(duì)籌資資金需求量也越大。
房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資本身渠道少，目前我國(guó)銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)也逐步健全，但是，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的難度增大，很多企業(yè)工作的重點(diǎn)是保證施工質(zhì)量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過(guò)程的成本控制。再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目成本涉及范圍廣，內(nèi)容多，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度很大。
2.4財(cái)務(wù)管理制度不完善，把控能力弱
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不夠健全，企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)制度不完善：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作初期，很多財(cái)務(wù)管理工作沒有依據(jù)；企業(yè)銀行存在多戶頭；企業(yè)資金管理比較盲目；企業(yè)自有資金較為分散；企業(yè)的成本核算制度、內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度缺乏等。
企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度本身不健全，沒有可參考的規(guī)范?？偟膩?lái)說(shuō)，企業(yè)注重成本核算而忽視成本控制，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的把控能力也減弱。
2.5財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不夠
在房地產(chǎn)行業(yè)，存在這種現(xiàn)象：財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)知識(shí)夠硬，但是對(duì)企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的資金運(yùn)作不了解，對(duì)相關(guān)的政策法規(guī)制度也沒有概念。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)行，輕則弱化財(cái)務(wù)管理在企業(yè)中的核心作用，重則產(chǎn)生財(cái)務(wù)管理工作中的失誤，甚至?xí)霈F(xiàn)腐敗現(xiàn)象和違法行為。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
3.1對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，加強(qiáng)科學(xué)決策
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開始運(yùn)作之前，一定要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和分析，提高科學(xué)決策。項(xiàng)目開發(fā)的可行性分析重點(diǎn)把握籌資規(guī)模、籌資成本、首期投入資金、在建時(shí)所需常規(guī)資金和預(yù)期收益幾個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)管理人員將項(xiàng)目運(yùn)行可能遇到的所有問題進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，并對(duì)成本控制進(jìn)行分析。
3.2加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷增強(qiáng)項(xiàng)目本身的把控能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業(yè)還要對(duì)外建立良好信譽(yù)，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的籌措，通過(guò)銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務(wù)，如商業(yè)匯票等；二是進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過(guò)股票和債券等形式進(jìn)行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強(qiáng)化企業(yè)資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財(cái)務(wù)管理制度
健全的財(cái)務(wù)管理制度是保證企業(yè)健康運(yùn)行的保證，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)要建立規(guī)范的法人治理體系，用制度來(lái)規(guī)范企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。一是企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要根據(jù)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)和需求，制定相應(yīng)的管理制度，并在實(shí)踐中不斷修訂；二是設(shè)立企業(yè)的財(cái)務(wù)管理專門機(jī)構(gòu)，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的正常運(yùn)行。在資金管理中，對(duì)所有資金的支出和收入，都要按章規(guī)章制度執(zhí)行，發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。
3.5加強(qiáng)成本控制，降低成本費(fèi)用
企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項(xiàng)目運(yùn)作的每個(gè)階段和每個(gè)環(huán)節(jié)，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業(yè)的成本費(fèi)用。
3.6提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)
首先，企業(yè)在人員招聘時(shí)，要加強(qiáng)人員專業(yè)知識(shí)和相關(guān)技能的考核，在把關(guān)過(guò)程中就聘用綜合素質(zhì)較高的人員。其次，人才運(yùn)用中，要加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，將會(huì)計(jì)人員轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)管理人員。另外，要讓會(huì)計(jì)人員不斷學(xué)習(xí)最新的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和法律法規(guī)，還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的道德修養(yǎng)。
結(jié) 論
財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心和重中之重，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，加強(qiáng)科學(xué)決策；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；健全財(cái)務(wù)管理制度；加強(qiáng)成本控制，降低成本費(fèi)用；提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。
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關(guān)鍵詞：縣（市）級(jí)；房地產(chǎn)；開發(fā)建設(shè)
引言
房地產(chǎn)廣義上指土地、土地上的永久性建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項(xiàng)所衍生的各種權(quán)利和義務(wù)。狹義的房地產(chǎn)僅指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)就是房屋財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總稱。1房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，影響著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，改變著中國(guó)老百姓的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。如何做好中國(guó)行政區(qū)域最多的縣（市）級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是每一個(gè)縣（市）政府必須考慮的課題，也是投資開發(fā)者思考和實(shí)踐的問題。筆者通過(guò)四年對(duì)“濱江一號(hào)花園”項(xiàng)目2的開發(fā)實(shí)踐，就縣（市）級(jí)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)談些實(shí)踐的體會(huì)與思考。
一、縣（市）級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在呼喚“好”房子
中國(guó)的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)幾十年的開發(fā)建設(shè)，人們對(duì)住房需求由初期只要有房住就行，到后來(lái)的商住一體化，戶型多樣化，高層、多層、排屋、別墅組合化，再到目前的理性選房和因人定制。 隨著人們生活水平的不斷提高，思想不斷更新，對(duì)房子有了更多的要求和定位。“濱江一號(hào)花園”項(xiàng)目的成功證明了，縣（市）級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在呼喚“好”房子。筆者認(rèn)為“好”房子需具備以下“五好”：（1）好地段。項(xiàng)目處所在地的核心或主要區(qū)域，交通便捷、生活配套齊全，周邊有學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、文化娛樂設(shè)施、公園等。（2）好環(huán)境。業(yè)主看見的是舒適美好養(yǎng)目的，聞到的清香潤(rùn)肺愉悅的。（3）好設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)時(shí)能充分考慮戶型產(chǎn)品的多樣性、結(jié)構(gòu)布局合理、日照時(shí)間充裕、景觀景色互動(dòng)，兼顧庭園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光地下室，建筑立面豐富，人車徹底分流，智能系統(tǒng)的配套。（4）好建造師。依托一支優(yōu)秀的建筑團(tuán)隊(duì)，完美執(zhí)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的各個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)建造師不斷修正完善，調(diào)整設(shè)計(jì)中存在的不足，通過(guò)建造師的藝術(shù)加工和修飾，將建筑和園林景區(qū)的樓臺(tái)、亭閣、廊、橋、湖、水、山、色等等相得益彰，錦上添花。（5）好物業(yè)。實(shí)現(xiàn)安全、衛(wèi)生、文明、安靜、和諧和健康的小區(qū)環(huán)境都要一支優(yōu)秀的物業(yè)團(tuán)隊(duì)的管理和服務(wù)。
二、縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)的環(huán)境因素分析
（一）政府機(jī)關(guān)的服務(wù)質(zhì)量，是加快縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重要保障
一個(gè)項(xiàng)縣（市）級(jí)房地產(chǎn)目從立項(xiàng)，方案論證，到前期四證一書的辦理，涉及到幾十個(gè)政府部門的蓋章認(rèn)可。如“濱江一號(hào)花園”項(xiàng)目所在地政府（新昌縣政府）將政府所有可以集中辦公的機(jī)關(guān)部門統(tǒng)一集中，成立了政府公共服務(wù)平臺(tái)――行政便民辦證中心。提高了辦事效率，簡(jiǎn)化了重復(fù)手續(xù)，縮短了工作流程，減少了相關(guān)環(huán)節(jié)。國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、質(zhì)監(jiān)、水、電、氣、消防3、人防、氣象、環(huán)保、國(guó)審辦、白蟻、墻改辦等部門在政府的倡導(dǎo)下，都給予不同程度的服務(wù)和方便。
（二）公共配套設(shè)施的完善，是縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基本要求
縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目在落戶前，開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)考察其房地產(chǎn)項(xiàng)目的公共資源和配套設(shè)施情況?？疾祉?xiàng)目相關(guān)的公共配套資源和設(shè)施是否完善，主要是道路環(huán)境是否暢通，施工車輛進(jìn)出及后期項(xiàng)目建成后，交通設(shè)施是否健全、合理；電力走廊是否安全，高壓有否影響小區(qū)開發(fā)，對(duì)建成后的有否構(gòu)成影響；排污供水供氣系統(tǒng)是否建設(shè)到位，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和后期供給對(duì)接是否會(huì)有問題等等。
（三）生活配套設(shè)施的齊全，是縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的有利條件
一個(gè)好的縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目在對(duì)公共資源進(jìn)行考察過(guò)程中，必定會(huì)對(duì)周邊的生活設(shè)施進(jìn)行考察，這將對(duì)今后的業(yè)主或周邊的環(huán)境產(chǎn)生積極的影響。特別是學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、公園、市場(chǎng)、商場(chǎng)、公交站點(diǎn)的配套尤為重要。有些項(xiàng)目，可根據(jù)周邊缺少的布點(diǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補(bǔ)點(diǎn)。如開發(fā)的項(xiàng)目大可配置幼兒園、商鋪、超市，甚至小學(xué)、社區(qū)，不論怎樣，齊全的生活配套設(shè)施對(duì)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目具有十分重要的地理?xiàng)l件和集聚優(yōu)勢(shì)。
（四）施工隊(duì)伍的合作共贏，是縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的首要前提
在縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)建設(shè)中，必須遵循合作共贏，共同發(fā)展，共同得益，共同進(jìn)步的原則?？h（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，一講質(zhì)量，二講速度，三講品質(zhì)，四講共贏。品質(zhì)是形象，質(zhì)量是生命，速度是效益，共贏是前提，四者應(yīng)該并駕齊驅(qū)缺一不可，否則，合作的隊(duì)伍一盤散沙。做的產(chǎn)品，沒有生命力，沒有影響力，更沒有效率。紹興有句老話：“前半夜想想自己，后半夜想想別人”，意思是在考慮自己利益得失的時(shí)候，千萬(wàn)不要忘記別人，忘記合作伙伴的利益和感受，只有客觀處事，真心合作，真誠(chéng)相待，時(shí)時(shí)把合作方的利益和感受放在首要位置，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。正因?yàn)樾虏盀I江一號(hào)花園”項(xiàng)目遵循了這一原則，在屢次質(zhì)監(jiān)、建設(shè)、房管等部門檢查驗(yàn)收中，都經(jīng)得起檢查和考驗(yàn)，不論是明查還是暗訪，體現(xiàn)了財(cái)散人聚，人聚財(cái)散的道理。
（五）訓(xùn)練有素的管理團(tuán)隊(duì)，是縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的組織保證
一個(gè)縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到實(shí)施，是一個(gè)系統(tǒng)過(guò)程，更是一個(gè)系統(tǒng)工程，要使項(xiàng)目得到順利實(shí)施，需要管理團(tuán)隊(duì)和全體員工良好的專業(yè)素質(zhì)，優(yōu)良的品性素養(yǎng)，快速的執(zhí)行能力，樂于奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神。對(duì)于管理隊(duì)伍的建設(shè)，筆者從以下六方面做了實(shí)踐探索：
（1）規(guī)范制度。制度讓員工一起參與制定，一起醞釀。制度一旦確定，就得遵守，堅(jiān)決杜絕人治項(xiàng)目，由制度規(guī)范，以制度制約，制度面前人人平等。（2）設(shè)計(jì)人生。 讓員工有夢(mèng)想、有追求、有目標(biāo)，并幫助員工設(shè)計(jì)人生規(guī)劃，有階段性方案和職業(yè)生涯計(jì)劃。（3）能力培訓(xùn)。將企業(yè)員工的專業(yè)技能培訓(xùn)和知識(shí)結(jié)構(gòu)改變提升作為日常的重要工作，給員工充電學(xué)習(xí)，豐富知識(shí)，提高工作能力。（4）授權(quán)信任。在考察、培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，對(duì)團(tuán)隊(duì)不同崗位，不同人員進(jìn)行不同的授權(quán)。（5）監(jiān)督擔(dān)當(dāng)。通過(guò)監(jiān)督，出問題；通過(guò)擔(dān)當(dāng)，吸取教訓(xùn)，并將教訓(xùn)成為日后工作的經(jīng)驗(yàn)和積累。（6）和諧互動(dòng)。通過(guò)各種形式進(jìn)行互動(dòng)式無(wú)障礙的交流和溝通，如開展文娛體育活動(dòng)、旅游度假休閑活動(dòng)、談心交心和家庭慰問活動(dòng)，讓團(tuán)隊(duì)的每個(gè)人有榮譽(yù)感、自豪感。
三、縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重
經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為考核的依據(jù)， 社會(huì)效益、社會(huì)責(zé)任作為企業(yè)、項(xiàng)目建設(shè)中的重要內(nèi)容，筆者認(rèn)為，兩者密不可分，相互依賴、相互影響、相互作用。
（一）始終圍繞效益開展工作
經(jīng)濟(jì)效益是指通過(guò)商品和勞動(dòng)的對(duì)外交換所得的社會(huì)勞動(dòng)節(jié)約，即以盡量少的勞動(dòng)耗費(fèi)取得盡量多的經(jīng)營(yíng)成果，或者以同等的勞動(dòng)耗費(fèi)取得更多的經(jīng)營(yíng)成果。4 縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，要始終圍繞效益開展工作。
（1）做好項(xiàng)目預(yù)算。對(duì)項(xiàng)目的整一個(gè)經(jīng)費(fèi)列表，進(jìn)行詳細(xì)預(yù)算，包括土地款、建筑成本、多項(xiàng)規(guī)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用和稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的收支進(jìn)行評(píng)估，做到心中有數(shù)，合理科學(xué)安排資金，保證項(xiàng)目資金的安全和運(yùn)行的正常。
（2）篩選施工隊(duì)伍。項(xiàng)目建設(shè)，隊(duì)伍選擇尤為重要，一般經(jīng)公開招投標(biāo)，低標(biāo)者中標(biāo)。而標(biāo)書中一般對(duì)甲供部分進(jìn)行二次安排，如樁基、電梯、消防、智能、墻面涂料、防水、景觀、綠化等系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的分包單位和總包單位都須經(jīng)嚴(yán)格的挑選比較，方能承建，否則就會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體實(shí)施帶來(lái)不利。
（3）嚴(yán)格規(guī)范管理。嚴(yán)格按流程操作，按圖施工，一旦出現(xiàn)微調(diào)，就得產(chǎn)生工作聯(lián)系單。聯(lián)系單必須嚴(yán)格把關(guān)，施工進(jìn)度和質(zhì)量應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。管理團(tuán)隊(duì)和公司質(zhì)監(jiān)部門多頭檢查，確保質(zhì)量，材料采夠環(huán)節(jié)應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，貨比多家，保障采購(gòu)材料價(jià)格合理，質(zhì)量?jī)?yōu)良。工程款支付，按合同辦理，杜絕人為提前或滯后支付，避免負(fù)面影響。
（4）快速回籠資金。項(xiàng)目要統(tǒng)籌兼顧，盡快銷售，采取一邊建設(shè)，一邊辦理手續(xù)，等待銷售節(jié)點(diǎn)一到，就抓緊銷售，盡可能多的創(chuàng)造效益，減輕土地款、建筑成本、財(cái)務(wù)成本等多項(xiàng)費(fèi)用的壓力。
（5）降低成本開支。嚴(yán)格控制各個(gè)環(huán)節(jié)的支出，如項(xiàng)目招投標(biāo)的設(shè)定，材料采購(gòu)合同及進(jìn)料的把關(guān)，施工聯(lián)系單的簽證，營(yíng)銷費(fèi)用確定，財(cái)務(wù)成本控制，業(yè)務(wù)的控制，日常管理費(fèi)用的統(tǒng)籌，從上到下形成成本控制。
（二）社會(huì)效益并重
項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中，在精打細(xì)算獲取經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，必須兼顧社會(huì)效益5。只有這樣，項(xiàng)目才會(huì)有更好的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)品才會(huì)成為作品，口碑才能成為金杯。自然人成為社會(huì)人，擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，而社會(huì)才會(huì)更好回饋于企業(yè)（項(xiàng)目）。
（1）提升城市形象?？h（市）級(jí)的建筑一般設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，區(qū)別不大，造型普通。“濱江一號(hào)”項(xiàng)目通過(guò)精心設(shè)計(jì)、精心建設(shè)，強(qiáng)調(diào)總平面規(guī)劃的設(shè)計(jì)感，將建筑和周圍環(huán)境完美結(jié)合。強(qiáng)調(diào)以人為本的原則，營(yíng)造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然及人與人之間的親和關(guān)系；強(qiáng)調(diào)居住場(chǎng)所和家園的人情味與親切感，使居住環(huán)境給人“回家的感覺”。濱江一號(hào)項(xiàng)目建成，受到了政府機(jī)關(guān)、社會(huì)和老百姓的廣泛關(guān)注和認(rèn)可，帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，改變了政府部門、投資企業(yè)的建筑理念，影響著今后新昌的建筑風(fēng)格。
（2）創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，必定會(huì)有大量稅收和各種規(guī)費(fèi)產(chǎn)生，項(xiàng)目越好，對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)度就越大，正能量也越多。如新昌“濱江一號(hào)”花園項(xiàng)目，四年繳納各項(xiàng)稅費(fèi)7700萬(wàn)余元，建筑施工、安裝材料投資3個(gè)多億，提供許多就業(yè)崗位，物業(yè)公司就有50名員工參與項(xiàng)目的后期管理和服務(wù)。
（3）傳遞正能量。經(jīng)常教育、引導(dǎo)、帶領(lǐng)員工，珍惜共事緣分，明白好同事一定是好朋友，相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，堂堂正正做人，學(xué)會(huì)本事做事。通過(guò)人生規(guī)劃、設(shè)計(jì)、培訓(xùn)、交流和教訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)等等做法，傳遞給員工，無(wú)論去哪里，做人做事一定要有正能量。
（4）打造一流品質(zhì)。作為開發(fā)商一定要牢固樹立百年大計(jì)，質(zhì)量第一，建筑每一環(huán)節(jié)保質(zhì)保量，同時(shí)兼顧藝術(shù)和美感，將建筑群組和小區(qū)景觀、庭院、綠化、假山、瀑布融匯成花園，使業(yè)主感受到小區(qū)的路、橋、廊、亭和輕音樂的美妙環(huán)繞在業(yè)主的生活中，使業(yè)主體驗(yàn)和感受到不出家門，享受公園般庭院風(fēng)光的溫馨和美麗。
四、縣（市）級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中面臨的若干問題
（1）規(guī)劃工作面臨新的挑戰(zhàn)。由于城市的快速擴(kuò)大和眾多項(xiàng)目的上馬建設(shè)，給規(guī)劃部門在“規(guī)劃的前瞻性，人員的專業(yè)性，理念的創(chuàng)新性，服務(wù)的主動(dòng)性”四個(gè)方面提出了更高的要求。
（2）公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有待完善。新昌由于特殊的社會(huì)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，有些上市公司為了求得更好更快發(fā)展，迫切需要跳出新昌，走向世界。作為政府，為挽留企業(yè)，以一些補(bǔ)償?shù)恼邚浹a(bǔ)企業(yè)的損失，為企業(yè)開了政策性口子。表現(xiàn)在土地成本的不一致，而土地價(jià)格較外地房企投資開發(fā)便宜優(yōu)惠。由于土地成本的不一，這些上市公司的置業(yè)企業(yè)在開發(fā)中就有籌碼和優(yōu)勢(shì)，也就失去了市場(chǎng)公平的競(jìng)爭(zhēng)性。
（3）房產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化明顯?？h（市）級(jí)城市因資金、土地、人才、理念、需求等方面的差異，落后于一、二類大城市。在較多項(xiàng)目開發(fā)上也存在產(chǎn)品單一、產(chǎn)品同質(zhì)化、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、立面統(tǒng)一，排式居多，造型沒有立體感，建筑不夠藝術(shù)美。
（4）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念和模式不當(dāng)。從四年實(shí)踐的觀望、比較，分析和運(yùn)行，從新昌的同行看，有些因股東想法不一、思路不同、理念不合而出問題；有些因傳統(tǒng)家屬管理模式，任人唯親，不善進(jìn)諫而出問題；有些因投資分散、人員分散、戰(zhàn)線過(guò)大過(guò)長(zhǎng)而出問題；有些因成本過(guò)高，產(chǎn)品品質(zhì)不高，市場(chǎng)產(chǎn)品滯售而出問題。
（5）項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)精細(xì)不夠。往往是大方案大設(shè)計(jì)起點(diǎn)高、氣場(chǎng)大、形象好，給人有視覺的沖擊，吸引眼球，效果好，而在具體的操作中，因不夠精細(xì)和認(rèn)真，造成設(shè)計(jì)與施工圖不符，施工圖與實(shí)際施工不準(zhǔn)。如施工圖設(shè)計(jì)細(xì)化深度不夠，節(jié)點(diǎn)做法不明確，各專業(yè)之間設(shè)計(jì)銜接度、配合性不夠，立面造型未考慮，到戶內(nèi)視線、采光，產(chǎn)生視覺不好，陽(yáng)光問題等等。
（6）專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)業(yè)務(wù)人員缺乏穩(wěn)定性。由于項(xiàng)目公司是臨時(shí)組建和搭建的團(tuán)隊(duì)，對(duì)各個(gè)崗位、每個(gè)人的能力都有一個(gè)熟悉了解的過(guò)程，特別是專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)業(yè)務(wù)崗位和工種，需要一些受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練，有過(guò)施工積累和經(jīng)驗(yàn)的骨干擔(dān)任。然而，項(xiàng)目公司因?yàn)轫?xiàng)目的性質(zhì)決定短期性，員工會(huì)感到安全性、穩(wěn)定性、成長(zhǎng)性不夠，因而造成項(xiàng)目公司人才難招、難聘，關(guān)鍵崗位缺少，影響項(xiàng)目質(zhì)量的進(jìn)度和效益。
結(jié)語(yǔ)
在當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，大量的存量滯銷庫(kù)存房形成了的空城，并伴隨著雨后春筍般的增量開發(fā)。如何消化破解存量，需各級(jí)政府調(diào)控，通過(guò)一系列的政策措施，如城中村改造、基礎(chǔ)設(shè)施建造，將存量作為經(jīng)濟(jì)適用房、安置房消化取代；而對(duì)新開發(fā)的增量，應(yīng)嚴(yán)格把控地域需求的差異性，做到規(guī)劃優(yōu)化、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工優(yōu)良、服務(wù)規(guī)范的剛需改善型房子。中國(guó)房地產(chǎn)不是到了盡頭，沒有了市場(chǎng)，而是應(yīng)將老百姓歡迎的好房子、好樓盤做出來(lái)。將剛需的房子造出來(lái)，滿足人們?nèi)找姘l(fā)展不同層次的需求?！?/p>
注釋：
1. 杜安國(guó)，《房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整》，《合作經(jīng)濟(jì)與科技》2009年370期
2. 2010年12月29日，筆者和三位股東合作，在浙江省紹興市新昌縣七星新區(qū)以2.33億人民幣，公開拍得土地并建設(shè)“濱江一號(hào)花園”樓盤，該地塊位于江濱南路南側(cè)與下三溪村東側(cè)，東接萬(wàn)豐廣場(chǎng)，北臨新昌江，規(guī)劃用地面積45621O，容積率1.9%，建筑面積120000O。產(chǎn)品由排層、躍層、高層組成。共計(jì)房源615套。截止2014年12月底，項(xiàng)目交付使用前已銷售566套，銷售成交率達(dá)92%，銷售合同價(jià)7.34億，回款6.7億，回款率達(dá)91.28%，上交地方政府各項(xiàng)稅費(fèi)7700萬(wàn)元。2012、2013、2014年連續(xù)三年被新昌新聞媒體最具影響力的新昌信息港評(píng)為最具人氣口碑獎(jiǎng)樓盤。2014年12月24日（圣誕節(jié)平安夜）按計(jì)劃順利交房。“濱江一號(hào)花園”以高端的品質(zhì)，良好的戶型結(jié)構(gòu)，合理的價(jià)格定位，銷售率、回款率、口碑都遠(yuǎn)超周邊樓盤，得到了新昌人民的認(rèn)可。
3. 消防部門為了能將驗(yàn)收后期工作推到前端，提前與開發(fā)企業(yè)交流、培訓(xùn)、宣傳消防規(guī)范的嚴(yán)性、政策的原則性、設(shè)備設(shè)施的重要性，尤其是消防方面和消防通道的標(biāo)準(zhǔn)要求，讓開發(fā)商充分了解情況，避免二次投資造成人為浪費(fèi)。并成立“紅督查”隊(duì)伍，接受社會(huì)各界和新聞媒體監(jiān)督。召開座談會(huì)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)如何做好消防的規(guī)范工作。
4. 魏淑紅，《提高商業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的途徑和措施》，《現(xiàn)代商業(yè)》2011年08期
5. 社會(huì)效益，是指項(xiàng)目實(shí)施后為社會(huì)所作的貢獻(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)給社會(huì)帶來(lái)的收入，最大限度地利用有限的資源，滿足社會(huì)上人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需要，是對(duì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，對(duì)物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)產(chǎn)生的影響度。
參考文獻(xiàn)
1. 杜安國(guó)，《房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整》，《合作經(jīng)濟(jì)與科技》2009年370期
2. 周學(xué)思，《人類生活物理與環(huán)境》，《科教文匯》2012年01期
