發(fā)布時(shí)間：2023-06-08 15:54:47
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的老人住房設(shè)計(jì)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】老年人；居住狀況；住宅設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)要點(diǎn)
老年人作為國(guó)家成長(zhǎng)過程中功不可沒的一批人，他們?yōu)槲覈?guó)的建設(shè)做出了極大的貢獻(xiàn)，老年人的生活狀況直接代表著一個(gè)國(guó)家的文明程度。因此，在為老年人設(shè)計(jì)住宅建筑時(shí)，必須針對(duì)老人的特點(diǎn)，充分尊重老人的要求，使他們能夠安享晚年。本文通過對(duì)于目前我國(guó)老年人居住狀況的簡(jiǎn)單闡述，分析了老年人對(duì)于住宅建筑設(shè)計(jì)的需求，并著重談?wù)摿嗽谶M(jìn)行老年人住宅建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的一些問題及設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。
1 老年人生活的特點(diǎn)產(chǎn)生的對(duì)于居住環(huán)境的需求
隨著老齡化在全球范圍內(nèi)的不斷加劇，老年人作為一個(gè)比較特殊的群體，其生活問題成為人們極為關(guān)注的一個(gè)話題。當(dāng)今時(shí)代，我國(guó)的獨(dú)生子女家庭逐漸增多，每一個(gè)青年人所要負(fù)責(zé)的老人供養(yǎng)需求提高，再加上青年人工作、生活及子女的壓力，老年人完全依靠自己孩子度過后半生的生活方式必須有一定的改變。否則，中國(guó)的老年人將會(huì)在很大程度上落入孤獨(dú)寂寞的生活境地。而老年人生活方式改變的要求則在一定程度上推動(dòng)了老年人居住建筑建設(shè)的發(fā)展，國(guó)家必須加大力量為老年人建設(shè)一個(gè)適合養(yǎng)老的居住環(huán)境。
老年人是比較特殊的一個(gè)群體，他們?cè)谧哌^了壯年之后，已經(jīng)不能做到對(duì)于自己的照顧，再加上有些老人失去自己的伴侶，他們的老年生活很多都會(huì)在一種寂寞孤單的環(huán)境中度過。為了能更好地贍養(yǎng)老人，使老年人幸福的走過后半生，我國(guó)在建設(shè)過程中設(shè)立了許多老年救助機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)最為常見的老年人居住環(huán)境就是養(yǎng)老院，養(yǎng)老院發(fā)展到今天不僅是社會(huì)上一些孤寡老人的家，在現(xiàn)代社會(huì)很多忙于工作的子女也將自己的父母托付給了養(yǎng)老院。這樣以來，老年人的居住建筑設(shè)計(jì)就成為了我國(guó)下一步應(yīng)當(dāng)完善的一項(xiàng)工作任務(wù)。
老年人在未來的居住趨勢(shì)是與兒女分離的，他們安度晚年一般都是要在公共的老年人居所內(nèi)度過，而這些養(yǎng)老院、老年公寓、托老所等老年居所的設(shè)計(jì)主要不是為了使老年人獲得一個(gè)居住的地方，而是為方便老年人之間相互照顧，加強(qiáng)老人之間的娛樂交流，使老年人能夠處于愉快的生活環(huán)境中，這就給我國(guó)建筑設(shè)計(jì)人員提出了非常高的要求。
2 老年人的特殊性及其對(duì)于居住建筑建設(shè)的要求
人一旦進(jìn)入老年時(shí)期，其生理和心理都會(huì)發(fā)生許多的變化，老年人不但會(huì)失去照顧自己的能力，還會(huì)變得像孩子一樣別扭固執(zhí)，他們極需要社會(huì)對(duì)于自己的關(guān)注。因此，青年人對(duì)于老人的贍養(yǎng)不應(yīng)該只注重物質(zhì)方面的供給，還必須加大對(duì)于老人精神的關(guān)懷。從這個(gè)方面而言，加強(qiáng)對(duì)于老人特殊性的研究就成為合理贍養(yǎng)老人所必須具備的一個(gè)前提。本文接下來就簡(jiǎn)單分析一下老年人的特殊性：
首先，老年人對(duì)于自身健康的需求非常高。老年人在進(jìn)入老年時(shí)代以后，各部分的器官以及組織等都會(huì)逐漸老化，其自身對(duì)于疾病的抵抗力也會(huì)逐漸降低，老年人能夠明顯地感覺到自己的衰弱，那種怕病的心理會(huì)逐漸形成他們生活的一種困擾。因此，老人對(duì)于身體健康的需求比任何群體都要強(qiáng)烈，他們的居住建筑周圍應(yīng)該具備社區(qū)醫(yī)療救助以及體育健身等場(chǎng)所。而且，老年人身體健康狀況的下降，還使得他們的內(nèi)心產(chǎn)生了極為強(qiáng)烈的依存感以及歸宿感。老年人在不能自理自己的生活時(shí)，就會(huì)希望有人來照顧他們，尤其是愿意得到自己子女的親自照顧，以便于尋得心靈上的寄托。因此，老年人心理上產(chǎn)生的變化也是為人子女之人必須估計(jì)到的。
此外，老年人走過許多波折，對(duì)于財(cái)富名利問題已經(jīng)看得非常淡薄，他們最為渴望的就是一個(gè)溫馨和睦的家庭，能夠和自己的老板子孫其樂融融地生活在一起，看著自己的子孫健康平安的成長(zhǎng)，成為他們老年時(shí)代最為強(qiáng)烈的一個(gè)愿望。老年人的生活里需要互相的關(guān)心和照顧，只有這樣他們才會(huì)減輕一些孤獨(dú)寂寞的衰老感。由于老年人在生理和心理上都有許多不同于其他群體的特征，老年人的生活居住環(huán)境設(shè)計(jì)也就必須不同于其他人，因此，設(shè)計(jì)師在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必須注重老年人的要求。老年人住房設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題，也就是老年人住宅建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn)大致可以分為一下幾個(gè)方面：
首先，必須注重老人居住空間環(huán)境設(shè)計(jì)的問題。老年人喜靜不喜動(dòng)，他們雖然害怕孤獨(dú)，但是絕對(duì)不喜歡喧鬧的環(huán)境。因此，在選擇建筑地址以及進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)，必須充分地保持住宅的安靜，在住宅溫暖干凈安全的前提下，使他們的住房靠近遠(yuǎn)離車輛喧囂的公共服務(wù)場(chǎng)所。而且，在進(jìn)行老年人住房建筑設(shè)計(jì)時(shí)還必須注重住宅外部的環(huán)境設(shè)計(jì)。人老了以后會(huì)變得比較別扭，他們對(duì)于事物的需求及眼光會(huì)變得挑剔，再加上他們自身身體健康狀況發(fā)出一定的指令，老年人住房對(duì)于外部環(huán)境的需求非常高。這些住宅不僅要建立在安靜干凈的地方，還需要有充足的陽關(guān)、良好的通風(fēng)效果、開闊的視野，以及高程度的綠化環(huán)境。此外，最好還能有適合老年人運(yùn)動(dòng)的一些運(yùn)動(dòng)設(shè)施。
其次，老人的居住空間設(shè)計(jì)必須具有一定的私密性，保證他們能夠自由地支配自己的空間，而不會(huì)輕易受到外人的干擾。家庭型的老人院起居室不應(yīng)該小于14平米，臥室也不要少于10 平米。而且最好不要設(shè)計(jì)合住的老年公寓，就合居型的居住場(chǎng)所而言，最好也每間不超過3人，每個(gè)人的使用面積還應(yīng)該在6平米以上，否則極其容易因?yàn)槔夏耆说膫€(gè)人習(xí)慣不同，而造成他們相互之間的摩擦。但是，這種私密性的設(shè)計(jì)必須避免老人脫離人群，他們害怕孤獨(dú)寂寞，必須在保證私密的同時(shí)，還能方便于其他老人的交流娛樂。設(shè)計(jì)師可以將老年人群居的地方設(shè)計(jì)成套間、四合院等的樣式，既方便老人獨(dú)處，又方便其于外界交流。
最后，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，還必須保證老人居住環(huán)境的無障礙性。老人的身體狀況極端下降，很多時(shí)候他們不能像常人一樣進(jìn)行活動(dòng)，因此，在設(shè)計(jì)老人的居住空間時(shí)，必須加強(qiáng)對(duì)于建筑設(shè)計(jì)安全性及靈活性的考慮。設(shè)計(jì)師可以設(shè)計(jì)一些適合老人生活的設(shè)施，并在老人的居住空間內(nèi)布置一些防止老人摔傷、碰傷的設(shè)備等。設(shè)計(jì)師要盡量將老人的住房安排在比較低的樓層，稍高樓層都要設(shè)置電梯，還要在電梯內(nèi)設(shè)置一些方便手扶或者是坐的設(shè)施。此外，老人的房間要避免不在一個(gè)水平面上的情況，還可以將樓梯的臺(tái)階換成一些比較緩和的坡道，緩坡臺(tái)階踏步的梯面比應(yīng)當(dāng)高于120mm，而且踏面的寬度不適宜小于380mm，坡度不應(yīng)大于十二分之一，同時(shí)在坡道一側(cè)安裝一些既有觀賞價(jià)值又能防止跌倒的設(shè)備。同時(shí)，一些需要日常使用的東西，比如門把手、水龍頭、馬桶、電器開關(guān)等，都要按老人的需求來設(shè)置，而且這些常用的東西還一定要具有溫暖舒緩的感覺，避免使老人在使用時(shí)產(chǎn)生不愉快或者緊張的心情。
3 老年人住宅建筑的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)注意的問題分析
老年人在生活過程中付出了很多，在年老之后理應(yīng)得到悉心的照顧，因此，在住房這個(gè)問題上，住房建筑設(shè)計(jì)一定要符合老年人的生理、心理以及審美需求，使老年人的生活時(shí)刻處于一種比較輕松愉快、溫暖溫馨的氛圍中。本文接下來就針對(duì)老人群體的特殊性，對(duì)老人建筑設(shè)計(jì)的一些細(xì)節(jié)問題做一些簡(jiǎn)單地談?wù)摚?/p>
3.1 要制定符合老人需求的設(shè)計(jì)原則來指導(dǎo)建設(shè)
老年人建筑設(shè)計(jì)的原則一定要體現(xiàn)以老人為本的設(shè)計(jì)理念，使這種設(shè)計(jì)原則能夠完全地將老人的特殊需求涵蓋在內(nèi)，為老人住房建設(shè)提供一個(gè)良好的指導(dǎo)，使建筑在建成以后能夠保證老人生活的舒適、安全、方便。具體來講，這種設(shè)計(jì)原則首先要考慮老人休息時(shí)間的特殊性。老年人睡眠質(zhì)量不好，而且睡眠時(shí)間相比一般人而言都要少，他們需要極早入睡，早晨又會(huì)醒得特別早，這之間和普通人的時(shí)間差距大致都在兩三個(gè)小時(shí)內(nèi)。因此，老人的作息時(shí)間特別容易和其他家庭成員之間的活動(dòng)產(chǎn)生沖突，這樣就會(huì)導(dǎo)致家庭生活的摩擦出現(xiàn)，影響家人之間的感情。設(shè)計(jì)師在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)一定要注意房間的隔音效果，并盡量和廚房衛(wèi)生間靠近。此外，在設(shè)計(jì)老人的住房時(shí)，還一定要征求老人的意見，盡量按照他們自己的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)，使他們生活的空間帶上他們自己的元素，給他們的生活增加一些活力。再者，老人住房的設(shè)計(jì)還必須考慮到其與家庭成員之間的心理距離，一般老人都比較喜歡和自己天真活潑年幼的孫輩更為靠近一些，在安排住房時(shí)就要將他們的住房更靠近一些。
3.2 在建設(shè)專門的老人居住住宅時(shí)要將各項(xiàng)功能考慮在內(nèi)
隨著年輕人供養(yǎng)老人壓力的增大，以及老齡化程度的不斷提升，將來老年人的群居生活會(huì)變得更為普遍，國(guó)家對(duì)于老年人的照顧會(huì)上升到一個(gè)比較專業(yè)合適的階段。比如建立一些老年公寓、養(yǎng)老院等，這樣可以充分得保證老年人之間的交流幫助，使他們能夠更好的生活。因此，設(shè)計(jì)師必須順應(yīng)這樣的潮流，對(duì)這些專門的老人居住場(chǎng)所進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，將各項(xiàng)功能需求涵蓋在設(shè)計(jì)目標(biāo)內(nèi)。首先，這種住房建筑必須具有合適的房間尺度，方便老人活動(dòng)，但不會(huì)使其產(chǎn)生空曠寂寞的感覺。同時(shí)，要選擇一些比較溫馨的家具，并對(duì)這些家具進(jìn)行合理的擺放，使他們既能滿足老人行、走、坐、臥等的需求，又能夠愉悅老人的身心。還有，房間光線以及房間內(nèi)部各種事物色彩的選擇也一定要滿足老人的需求，既保持一定的生命活力又不會(huì)讓他們覺得難以承受。此外，住宅的設(shè)計(jì)還必須保持安全、健康以及隱私性，使老年人住得貼心舒適。
4 結(jié)語
老年時(shí)期是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的階段，在這一個(gè)階段內(nèi)，人們的生理和心理都發(fā)生了自己難以控制的變化，這會(huì)在一定程度造成人在心理上的難以承受。因此，對(duì)于老人的贍養(yǎng)工作是極其細(xì)致的，必須兼顧生理和心理各方面的需求。老人的住宅問題，在老年階段是與他們的生活聯(lián)系最為密切的，所以，必須重視老人的居住問題，對(duì)他們的住房進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)建設(shè)，給老人提供一個(gè)幸福溫馨的晚年居所。
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論文摘要:隨著人口老齡化的到來，我國(guó)老年人的社會(huì)保障體系面臨著沉重的經(jīng)濟(jì)壓力。與此同時(shí)，住房改革的深入已使越來越多的城市家庭擁有了自己的房產(chǎn)，住房已經(jīng)成為大多數(shù)家庭私人財(cái)產(chǎn)的主要組成部分。有了這一物質(zhì)基礎(chǔ)，就有可能將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來，解除老年人養(yǎng)老的憂慮，“住房反向抵鉀貨款”正是由此而生的一個(gè)有價(jià)值的創(chuàng)新性設(shè)想。本文就住房反向抵鉀貨款在我國(guó)的推行進(jìn)行了分析。
住房反向抵押貸款是指，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國(guó)最先被稱為“反向抵押貸款”。
住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)，已有巧年的歷史，已經(jīng)被證明是一種成熟的房產(chǎn)融資形式，但在我國(guó)市場(chǎng)上目前還是一項(xiàng)空白。2002年，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》建議書，開創(chuàng)了將個(gè)人房產(chǎn)引人保險(xiǎn)和老年保障體系并進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)行的新模式。這一創(chuàng)新模式借鑒引人我國(guó)，將只是一個(gè)時(shí)日選擇的問題。
一、我國(guó)養(yǎng)老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設(shè)立
1.中國(guó)已經(jīng)快速步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問題日益突出，對(duì)其解決方式的探討刻不容緩
按照聯(lián)合國(guó)制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上，即為老齡社會(huì)。我國(guó)所稱老年人是指60周歲以上的公民(見《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)法》第2條)。根據(jù)國(guó)家計(jì)生委統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2000年我國(guó)60歲以上人口已達(dá)12. 26%，按未來平均人口預(yù)期壽命漲幅不大的較保守的人口預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)60歲以上的老年人口將達(dá)到總?cè)丝诘?6.97 %。毫無疑問，我國(guó)已開始步人老齡化社會(huì)。養(yǎng)老問題日顯突出。設(shè)立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，可大大緩解國(guó)家和個(gè)人面臨的養(yǎng)老壓力。
據(jù)山東省煙臺(tái)市最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達(dá)到95. 6萬，已占總?cè)丝诘?4. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長(zhǎng)。這就意味著，煙臺(tái)進(jìn)人“老齡城市”的時(shí)間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數(shù)據(jù)推算，幾十年后，煙臺(tái)過“老人節(jié)”的老人將多于過“兒童節(jié)”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會(huì)保障問題。10年后，占當(dāng)前老齡人口多數(shù)的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業(yè)內(nèi)人士分析:人口老齡化問題，已成為當(dāng)前煙臺(tái)乃至全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一個(gè)重大社會(huì)問題，正對(duì)社會(huì)保障、勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)、文教體事業(yè)等諸多方面帶來全局性、戰(zhàn)略性的重大影響。理應(yīng)引起全社會(huì)的共同關(guān)注。
2.養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足，社會(huì)保障體系不太健全
我國(guó)社會(huì)保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是以《勞動(dòng)保險(xiǎn)條例》為代表的“低工資、高就業(yè)、高補(bǔ)貼、高福利”的國(guó)家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策;改革開放以后的巧年，國(guó)有企業(yè)逐步走向獨(dú)立，企業(yè)保險(xiǎn)因之轉(zhuǎn)向社會(huì)養(yǎng)老保障統(tǒng)籌;1995年中央決定將個(gè)人賬戶制度引人中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，單一的社會(huì)統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶制度相結(jié)合的新體制，基金管理方式也由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向部分積累制。這就意味著現(xiàn)在在職的一代人既要承擔(dān)繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務(wù)，又要為自己將來的養(yǎng)老進(jìn)行個(gè)人賬戶積累，這種雙重負(fù)擔(dān)為企業(yè)和職工帶來沉重的負(fù)擔(dān)，因而在實(shí)際操作中引發(fā)出很多問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前個(gè)人養(yǎng)老基金賬戶“空帳運(yùn)行”的額度已高達(dá)1990億元。這一問題如不及時(shí)解決，將可能導(dǎo)致很嚴(yán)重的后果。所以，解決養(yǎng)老問題需要開辟新思路，增加新的養(yǎng)老資金的來源。
3.養(yǎng)兒防老的現(xiàn)實(shí)性大大減弱
社會(huì)人口流動(dòng)的加強(qiáng)、人口結(jié)構(gòu)的老齡化和家庭規(guī)?？s小的趨勢(shì)，已經(jīng)使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養(yǎng)老功能日益退化，養(yǎng)兒防老這條古訓(xùn)面臨著巨大挑戰(zhàn)。據(jù)國(guó)家衛(wèi)生部1999年統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒。“四二一”家庭大量出現(xiàn)，將來家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對(duì)中年夫婦要同時(shí)贍養(yǎng)四位老人和一個(gè)或兩個(gè)子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時(shí)養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經(jīng)濟(jì)能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養(yǎng)老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發(fā)掘并給予積極推動(dòng)的。 轉(zhuǎn)貼于 二、設(shè)立、運(yùn)行住房反向抵押貸款的建議
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，象“反向抵押貸款”這樣跨行業(yè)跨體系的社會(huì)性業(yè)務(wù)出現(xiàn)，是行業(yè)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，是社會(huì)事業(yè)的完善。針對(duì)中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)狀，設(shè)立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險(xiǎn)養(yǎng)老模式，是基于西方成型的物質(zhì)條件和價(jià)值觀念形成的，所以，引用時(shí)要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續(xù)使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長(zhǎng)期持續(xù)的現(xiàn)金流人，以應(yīng)對(duì)晚年養(yǎng)老生活。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)的境況下應(yīng)給予多樣化的創(chuàng)新。
變換的方式可包括:(1)資產(chǎn)置換:在國(guó)家城市規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區(qū)塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計(jì)40平方米被明令拆遷，可得補(bǔ)償金30萬元。此時(shí)，該老年住戶用此30萬元在市郊購(gòu)得70平方米住房一幢，同時(shí)將該住房向金融機(jī)構(gòu)辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時(shí)貸款利率、經(jīng)辦機(jī)構(gòu)費(fèi)率合計(jì)為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個(gè)月=每月給付的金額。經(jīng)計(jì)算x = 1550元。(2)老年人與金融機(jī)構(gòu)合資購(gòu)房:該老年人拿出巧萬元，并向保險(xiǎn)公司或銀行貸款15萬元，共計(jì)30萬元，購(gòu)買該幢價(jià)值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個(gè)貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產(chǎn)的價(jià)值來歸還貸款本息。本模式也可認(rèn)為是老年人同銀行合資購(gòu)房，順序占有支配。雙方的出資比例，應(yīng)結(jié)合老年人的預(yù)期存活壽命、利率及房?jī)r(jià)波動(dòng)等，做詳細(xì)計(jì)算并在執(zhí)行中根據(jù)情況變化給予相應(yīng)修訂。(3)老年人向房地產(chǎn)商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬元，交付房產(chǎn)商取得人住該住房長(zhǎng)達(dá)20年的資格，人住期間，房產(chǎn)商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結(jié)束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時(shí)余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時(shí)，允許其繼續(xù)居住下去，不必再繳納費(fèi)用。同一筆錢達(dá)到住房、養(yǎng)老兩不誤。(4)老年人合作購(gòu)房并辦理反向抵押貸款:有數(shù)位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養(yǎng)老，生活水平將會(huì)較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購(gòu)房，合住養(yǎng)老，現(xiàn)用30萬元購(gòu)房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費(fèi)津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨(dú)寂寞之大難題。
反向抵押貸款資產(chǎn)證券化。金融機(jī)構(gòu)在開辦反抵押貸款業(yè)務(wù)后，將會(huì)持有數(shù)量日益增多的住房資產(chǎn)，這必將會(huì)使機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性受到相當(dāng)?shù)恼系K。為此，采用資產(chǎn)證券化的方法來激活反抵押貸款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性，就是必要的。具體操作程序可表現(xiàn)為:某老年住戶希望利用反抵押貸款來盤活自己的住房資產(chǎn)，同時(shí)又希望能將手頭現(xiàn)有的住宅置換到更適于養(yǎng)老的處所。這時(shí)就可以“兩步并做一步走”:將舊住房出售并換購(gòu)新住房;將新住房申請(qǐng)辦理反抵押貸款業(yè)務(wù)，將該住房資產(chǎn)盤活用好，起到改善養(yǎng)老生活的處所，尋找到房產(chǎn)養(yǎng)老的新處方。
1 老年人生理、生理與養(yǎng)老模式的選擇
要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)適合老年人的居住環(huán)境，首先必須了解老年人的生理和心理特征。
老齡人隨著年齡的增長(zhǎng),身體機(jī)能發(fā)生變化。其主要表現(xiàn)為:①姿勢(shì)控制能力降低。②肢體協(xié)調(diào)功能減弱，年人極易發(fā)生跌倒。③視覺方面。老年人判斷物體高差和有物體光影變化的能力減弱。因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量有了更高的要求。
隨著老年人社會(huì)職務(wù)、年齡等變化，心理上也相應(yīng)的變化。如退休后隨著社會(huì)環(huán)境的改變、生活圈子縮小，有些人會(huì)出現(xiàn)煩躁、焦慮、抑郁、情緒不穩(wěn)等心理障礙或“退休綜合征”，因離退休而離開了工作單位和同事，從開放的大范圍退縮到封閉的小圈子，原有的知識(shí)結(jié)構(gòu)，技能訓(xùn)練能力，往往已不適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)。他們需要與親人、朋友有廣泛的聯(lián)系，從他們之中尋求友誼、慰藉和互助。
根據(jù)我國(guó)國(guó)情，國(guó)家老齡委提出實(shí)行“個(gè)人、家庭、社區(qū)和政府”四結(jié)合的原則，采取老年人以居家養(yǎng)老為主，集居社會(huì)化養(yǎng)老為輔，與社區(qū)昂老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的養(yǎng)老模式。針對(duì)居家養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的模式，設(shè)計(jì)結(jié)合老年人居住的建筑及營(yíng)造適合老年人居住的環(huán)境尤為重要。
2 老年人居住建筑環(huán)境設(shè)計(jì)
2.1 老年人居住建筑基地選址及相關(guān)配套的設(shè)置
中小型老年人居住建筑基地選址宜與居住區(qū)配套設(shè)置，大型、特大型老年人居住建筑可獨(dú)立建設(shè)并配套相應(yīng)設(shè)施。
基地應(yīng)選在地質(zhì)穩(wěn)定、排水通暢、日照充足、遠(yuǎn)離噪聲和污染源的地段；基地內(nèi)不宜有過大、過于復(fù)雜的高差、交通便捷、場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全；場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出人的娛樂區(qū)；生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會(huì)；場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。
2.2 老年居住建筑設(shè)計(jì)原則
老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會(huì)養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計(jì)方針。
2.2.1 要有功用性
要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，保證老人活動(dòng)需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間。
2.2.2 要有安全性
住宅內(nèi)總會(huì)存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，在老年人判別力、行動(dòng)力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。
2.2.3 要有健康性
要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動(dòng)。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。
2.2.4 要能確保隱私性
老年人害怕孤單是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會(huì)加強(qiáng)社會(huì)交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當(dāng)老年人和兒子夫妻同住時(shí)，既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未被疏遠(yuǎn)的感覺，同時(shí)又要充分注意老年人生活的隱私。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。
2.2.5 要便于改造
老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。
3 老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則
由于人口比例中老年人增多，社會(huì)人口流動(dòng)性加強(qiáng)，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同時(shí)隨著社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的住房設(shè)施。我們現(xiàn)行的一般設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并不一定適用于老年人住房。其最大不同點(diǎn)之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；二是由于年老身體機(jī)能退化必須有專門的設(shè)計(jì)措施及設(shè)備。此外，某些基本的心理學(xué)和社會(huì)學(xué)原則在老年人住房設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)也應(yīng)遵守。人們上了年紀(jì)，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的聯(lián)系，而生活在一個(gè)全新的生疏的環(huán)境里，他們不僅需要個(gè)人活動(dòng)，還要求參與社區(qū)的活動(dòng)。
設(shè)計(jì)老人住房時(shí)，從目的性、方案及實(shí)際設(shè)施上要考慮到他們的起居、日常事務(wù)、個(gè)人愛好習(xí)慣、社會(huì)接觸及文娛體育活動(dòng)等方面，以體現(xiàn)他們?cè)缦壬罘绞降倪B續(xù)性。最重要的目標(biāo)就是盡可能長(zhǎng)時(shí)間維持其獨(dú)立生活能力。
因此，在老年住宅的規(guī)劃與設(shè)計(jì)上可以遵循以下原則：
從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對(duì)應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可立即采取措施；盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；從環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。
4 老年住宅產(chǎn)品的外部環(huán)境設(shè)計(jì)
老年居住環(huán)境設(shè)計(jì)作為一種特殊的設(shè)計(jì)要求，主要應(yīng)該從老年人的生理和心理兩個(gè)角度考慮，應(yīng)做到無障礙、便于到達(dá)、容易識(shí)別等特點(diǎn)。
4.1 交通安全設(shè)計(jì)。
從老年人的交通安全角度考慮，人車分流是主要原則，這樣的設(shè)計(jì)原則不僅體現(xiàn)人本思想，而且會(huì)給老年人有親切的感覺。小區(qū)內(nèi)部的機(jī)動(dòng)車道要有減速帶和手控紅綠燈，這樣即使在高峰期間對(duì)老年人出行的安全新書也是很高的。并且小區(qū)的出入口車道應(yīng)該合理，利于消防車和救護(hù)車的出行，而且步行道和樓梯的無障礙系統(tǒng)和輕體耗材也要從滿足角度出發(fā)，限制與機(jī)動(dòng)車無關(guān)的穿行路線。
4.2 休閑活動(dòng)環(huán)境設(shè)計(jì)。
老年人的休閑活動(dòng)環(huán)境要從人本的角度考慮，第一，安全性的規(guī)劃。第二，老年人多數(shù)有記憶力下降的特點(diǎn)，所以應(yīng)有顯著的建筑外觀設(shè)計(jì)，第三，關(guān)于團(tuán)體的社交設(shè)施要完善。
4.3 景觀的設(shè)計(jì)。
老年人的景觀原則應(yīng)該以安全、人本、健康為主。主要是從軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀兩個(gè)角度去看的。其中軟質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)建議以綠色為主，或者適當(dāng)?shù)膮㈦s水體設(shè)計(jì)也是可以的。而硬質(zhì)景觀則包括地坪、園路、地面鋪裝、和環(huán)境小品等設(shè)施。
4.4 服務(wù)設(shè)施的完善性設(shè)計(jì)。
對(duì)于正常小區(qū)的完善性要求較多，單純的從老年人設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，最需要的則是醫(yī)療和體育等設(shè)施的配備。其它的一些如：教育、郵政、金融、市政等實(shí)施盡量要配套。
5 結(jié)語
我國(guó)的老齡城市人口居住環(huán)境設(shè)計(jì)問題，是關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量、國(guó)家的民生大計(jì)的事情。必須從老年人自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境等情況，規(guī)劃和建設(shè)屬于老年人的生活居住環(huán)境，為營(yíng)造和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：老齡社會(huì)；生命周期社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略
Abstract：In recent years, theoretical research and practical explorations have been carried out to deal with aging society in developed countries , especially in urban planning and development field. This article reviews the experiences and measures of these studies with respect to transportation, residential planning, public infrastructure planning, and policy making in some areas and countries.
Key words：aging society；life cycle community；development strategy
中圖分類號(hào)：C913文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1674-4144（2011）-03-56（5）
老齡社會(huì)的到來，給各國(guó)城市的規(guī)劃建設(shè)和管理工作帶來了新的課題。不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的國(guó)家和地區(qū)都在根據(jù)各自的實(shí)際，積極采取應(yīng)對(duì)措施。本文根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)，對(duì)部分國(guó)家和地區(qū)應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)之舉措略作歸納，供讀者參考。
1交通
針對(duì)目前老人交通出行存在的問題，不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行探討和研究。從老年人的出行安全、出行時(shí)擁有的尊嚴(yán)到交通設(shè)施和運(yùn)輸工具的完善、交通法律制度的設(shè)立和規(guī)范等方面提出了一系列建議。
美國(guó)波特蘭州立大學(xué)城市研究與規(guī)劃學(xué)院的Deborah Howe指出，全美以小汽車為主要工具的蔓延式交通發(fā)展具有普遍性，這個(gè)現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重限制了老年人的活動(dòng)可能。家庭成員、朋友以及社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)，都面臨著幫助老人克服因交通現(xiàn)狀帶來的出行障礙的挑戰(zhàn)[1]。
Nobuaki等日本學(xué)者應(yīng)用個(gè)體需求模式構(gòu)建老年人外出決策模式，探討活動(dòng)地點(diǎn)可及性對(duì)老年人外出行為的影響，此模式特殊之處在于納入時(shí)空角柱（Time-Space Prism）的概念，以衡量老年人活動(dòng)地點(diǎn)依時(shí)間變化的可及性[2]。研究結(jié)果表明，日本老人外出最多的活動(dòng)以?shī)蕵窞橹?，其次是旅游，第三是?gòu)物。外出活動(dòng)次數(shù)和時(shí)間隨年齡增加而遞減，夜晚多不考慮出門。地點(diǎn)可及性會(huì)影響老年人外出的頻率。少數(shù)老年人希望減少工作與家務(wù)的時(shí)間和次數(shù)，增加外出休閑的時(shí)間和次
數(shù)[3]。
Hector Correa在規(guī)劃老人運(yùn)輸設(shè)施的研究中，采用線性規(guī)劃的方法（Linear Programming），研究大眾運(yùn)輸系統(tǒng)中最合適的老年人車輛服務(wù)計(jì)劃，結(jié)果發(fā)現(xiàn)最合適的計(jì)劃為設(shè)置輔助老人行駛的固定路線及固定班次的專車[4]。
美國(guó)宜居社區(qū)合伙人（Partners for Livable Community）在老齡化場(chǎng)所設(shè)計(jì)技術(shù)輔導(dǎo)中認(rèn)為，家庭住宅與公共空間的分離產(chǎn)生了與彈性的交通方式及滿足日常需求相關(guān)聯(lián)的問題。盡管城市和大都市區(qū)有很多公交選擇，但大多數(shù)公交系統(tǒng)還不能完全整合，或者是在服務(wù)的提供與獲得方面存在嚴(yán)重差距。公共項(xiàng)目大多是為了讓老人有車可乘，而不提供其他交通方式。大多數(shù)老人會(huì)因健康、舒適和方便的原因想要開車出行，因此，幫助老人能一直自己開車十分必要[5]。
Xinyu Cao認(rèn)為，最近幾年，為減少車行而采取的土地利用政策，顯示了讓各種人群生活更有效率的希望。但是，這些政策對(duì)老年人群并沒有給予很多的關(guān)注。根據(jù)2003年北加州的一項(xiàng)關(guān)注老年人對(duì)居住和交通方式選擇的研究，所收集的數(shù)據(jù)表明老齡人偏好不用車行，但又不像年輕人那樣去選擇到滿足他們偏好的地方去居住。一般說來，老年人比年輕人開車少，更多的使用其他交通方式[6]。
Deborah Howe認(rèn)為，在全球化趨勢(shì)下，傳統(tǒng)都市地區(qū)出現(xiàn)“逆（去）都市化”現(xiàn)象。生活型態(tài)的改變影響著遷徙、生育率和家戶結(jié)構(gòu)，這給老年人的交通出行帶來新課題。
2居住
發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于老年居住問題的研究開始較早，給老年居住模式提出許多不同的建議。國(guó)外學(xué)者認(rèn)為，老人居住模式的選擇必須尊重不同的文化背景和社會(huì)價(jià)值觀念。以歐美為代表的西方各國(guó)，老年人大多獨(dú)居，但兩代人之間保持著較為親密的關(guān)系，因此在老年獨(dú)立社區(qū)的建設(shè)、社會(huì)養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)服務(wù)以及社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面，進(jìn)行了大量的實(shí)踐與探討。以日本為代表的東方國(guó)家，在老年居住方面的研究成果也較為突出，尤其是20 世紀(jì)60年展起來的兩代居住宅，成為東方國(guó)家的重要養(yǎng)老模式。
近幾十年來歐美國(guó)家老年住宅設(shè)計(jì)建設(shè)歷程可以歸納為三個(gè)階段，第一階段是專為老年人設(shè)計(jì)的無障礙住宅。一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)一至兩棟無障礙住宅，內(nèi)設(shè)專為老人服務(wù)的系統(tǒng)。但是許多國(guó)家在實(shí)踐多年后，發(fā)現(xiàn)這種方法很難行得通。因?yàn)闊o障礙老齡住房造價(jià)昂貴，收入低于平均水平的老人無法問津，而且老年人在樓內(nèi)見到的都是同齡人（醫(yī)護(hù)人員除外），生活失去了活力和朝氣；第二階段是演變式老年人住宅。 這是在一棟一般性住宅中，拿出幾個(gè)單元作為老齡住宅，在住宅內(nèi)設(shè)立專門為老年人服務(wù)的設(shè)施，并可向附近的老齡住宅提供服務(wù)。這種居住形式的出現(xiàn)，謀求老年人住戶與其他一般住戶之間的密切交往。而在混合型的公寓中，老年人住戶所占比例一般都不大；第三階段即適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅。滿足大多數(shù)人不愿頻繁搬家，更希望在自己從青年時(shí)就生活的家中度過晚年的心理需求，在設(shè)計(jì)和建造時(shí)就將老年人的需要考慮進(jìn)去，讓老年人能自己照顧自己，且逐步加以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，所有這些需求的實(shí)現(xiàn)會(huì)增加投資，據(jù)日本估計(jì)，全部考慮這些需求，所增費(fèi)用不會(huì)超過房屋造價(jià)的10%，而若在開始時(shí)只考慮基本需求，則所增費(fèi)用不會(huì)超過房屋造價(jià)的1%[7]。
M. Scott Ball在《“住所的適老改造”：地方政府工具》（ Aging in Place: A Toolkit for Local Government ）一文中，強(qiáng)調(diào)大力提倡“在地安養(yǎng)”（Aging in Place）居住模式，并將“在地安養(yǎng)”的核心歸納為三個(gè)關(guān)鍵的地方策略：（1）醫(yī)療保?。簩⑨t(yī)療保健的提供與住房和規(guī)劃方面的行動(dòng)相互整合；（2）環(huán)境：住房和城市設(shè)計(jì)；（3）規(guī)劃和區(qū)劃：房產(chǎn)和區(qū)位[8]。
麻省理工大學(xué)的Justin Fay在《社區(qū)養(yǎng)老》（Aging in Community）中介紹了美國(guó)社區(qū)養(yǎng)老的有關(guān)情況。他指出，最近幾年，一項(xiàng)為尋求長(zhǎng)期住宅的高齡者提供的選擇開始流行――退休人員服務(wù)社區(qū)（the Continuing Care Retirement Community，CCRC）。CCRC鼓勵(lì)“積極的獨(dú)立生活”，同時(shí)也提供短期康復(fù)和長(zhǎng)期持續(xù)性照顧選擇。CCRC在同一地點(diǎn)滿足了這些變化的健康保健需要，使一個(gè)人在社區(qū)里體面且有歸屬感地生活，不必搬遷并去適應(yīng)新環(huán)境[9]。
Yong Wang認(rèn)為要吸引更多投資到老年住宅上。目前在中國(guó)，許多國(guó)外資本投入在辦公樓、住宅、商業(yè)、物流和旅館等房地產(chǎn)產(chǎn)品上，幾乎沒有投資用于老年住宅。隨著地產(chǎn)開發(fā)商開始認(rèn)識(shí)到老年人的需求，盈利性質(zhì)的老年住宅市場(chǎng)逐漸興起。增加的中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)，及傳統(tǒng)老年護(hù)理的社會(huì)文化的迅速改變，顯示了老年人對(duì)更高質(zhì)量的退休、養(yǎng)老生活的極大需求。文章分析了美國(guó)開發(fā)商和投資人的機(jī)遇與挑戰(zhàn)以及美國(guó)老年住宅對(duì)中國(guó)的影響，為潛在的美國(guó)開發(fā)商和投資者提出了一些建議策略，讓他們瞄準(zhǔn)中國(guó)這個(gè)資本市場(chǎng)[10]。
Cheung Kar Yee Regina就居住環(huán)境的滿意度和私有化對(duì)單身老人的影響進(jìn)行了研究，證實(shí)了私有化對(duì)單身老人的負(fù)面影響，建議采用“公共導(dǎo)向”的方法提供和分配住房[11]。
新加坡通過各種優(yōu)惠政策鼓勵(lì)多代同居或父母與已婚子女近鄰居住，開發(fā)出多種類型的“多代同堂組屋”，其空間關(guān)系基本相同，分為主體房和單房公寓,以起居室連通，兩戶既分又合，適應(yīng)兩代和諧共處。
英國(guó)政府為老年人提供各種形式的修房和住房津貼，提供價(jià)格優(yōu)惠的住房貸款并且減少老年人的稅收。同時(shí)成立“全國(guó)調(diào)配房屋委員會(huì)”，幫助老年人和其他人調(diào)配住房[12]。
3設(shè)施
M. Scott Ball認(rèn)為，許多公共政策的調(diào)整使老人能夠繼續(xù)生活在社區(qū)里，但是主導(dǎo)的規(guī)劃實(shí)踐和醫(yī)療服務(wù)體系是在老年人口比例和人均壽命比現(xiàn)在小很多的時(shí)期形成的。因此過去幾十年的政府規(guī)劃和發(fā)展實(shí)踐幾乎沒有考慮“生命周期社區(qū)”（Life Cycle Communities）（居民可以舒適地在這樣的社區(qū)生活一輩子）的要求。現(xiàn)在的外界物理環(huán)境沒有鼓勵(lì)老人獨(dú)立生活，現(xiàn)在的醫(yī)療體系也沒有與家庭護(hù)理相協(xié)調(diào)以高效地?fù)狃B(yǎng)高齡人口，老年護(hù)理的規(guī)劃師和協(xié)調(diào)人員需要調(diào)整工作重點(diǎn)，掌握其服務(wù)變化的人口結(jié)構(gòu)。
楊松裕認(rèn)為，高齡者適宜的居住環(huán)境以他所熟悉的住家及其附近場(chǎng)所為主，考慮到住家門口常是高齡者們的聚集地方，可在門口處設(shè)置支持高齡者聚集、聊天、曬太陽等活動(dòng)的設(shè)施，建立公共性的空間。依照“食”、“醫(yī)”、“住”、“行”、“育”、“樂”六項(xiàng)，將都市小區(qū)服務(wù)設(shè)施分類為小區(qū)維生系統(tǒng)（食）、小區(qū)照護(hù)（醫(yī)）、居住方式與設(shè)施（?。?、交通系統(tǒng)（行）、教育與文化系統(tǒng)（育）、休閑活動(dòng)（樂）這六個(gè)方面，再依其屬性分別規(guī)劃其不同的公共設(shè)施。楊松裕建議：（1）制定高齡化社會(huì)服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)及有效的定量：因應(yīng)高齡化社會(huì)的來臨，需研擬一套新的服務(wù)設(shè)施的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；（2）尋求一套由政府與民間合作的機(jī)制：可由政府提供土地、籌編預(yù)算、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)施工，完成后，委托民間自行管理，或者是政府提供土地，交由民間開發(fā)管理，或者是政府提供金融或其他行政協(xié)助，由民間自行尋覓土地興建與經(jīng)營(yíng)[13]。
瑞典在社區(qū)中建有老年人日間活動(dòng)中心、居民交流中心和滿足不同愛好老年人的活動(dòng)場(chǎng)所，可以為老人提供諸如治療、理發(fā)、沐浴、送飯到家、電話預(yù)約、流動(dòng)圖書館、洗滌、除雪等各項(xiàng)服務(wù)，這種活動(dòng)中心可以單獨(dú)興建也可作為住宅的一部分而設(shè)置。
英國(guó)提倡將老人住宅分成小組散布在較大的住區(qū)中，通過住區(qū)服務(wù)功能來改善老年人的居住環(huán)境，如設(shè)置老年飲食服務(wù)部和老年俱樂部等。英國(guó)富裕城鎮(zhèn)中心地區(qū)，如溫切斯特鎮(zhèn)，老人選擇在這里購(gòu)買小型公寓套房時(shí)，就將質(zhì)量和地理位置視為重要的考慮因素。因?yàn)槌擎?zhèn)中心生活安全，與外界聯(lián)系方便并容易獲得醫(yī)護(hù)照顧。此外，博維斯公司和伯明翰大學(xué)醫(yī)學(xué)系曾合作推出一種高齡老人醫(yī)療服務(wù)公寓，服務(wù)項(xiàng)目多達(dá)25種，包括專用飯廳、24小時(shí)看護(hù)、車送商店購(gòu)物等。凡設(shè)有這類公寓的地方，附近社區(qū)的高齡老人都樂意來這里接受周到服務(wù)，僅有2%的人到養(yǎng)老院去。盡管這類公寓的售價(jià)很高，還是很受歡迎。究其原因，一個(gè)很重要的方面是入住的老年人能夠方便地與外界進(jìn)行聯(lián)系。
香港2030發(fā)展規(guī)劃建議，由于老人往往活動(dòng)空間有局限，地區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)和設(shè)施的提供對(duì)老人十分重要。提供適合老人的地區(qū)環(huán)境的關(guān)鍵因素有：（1）物理方面：住宅設(shè)計(jì)符合安全、舒適和高質(zhì)量的環(huán)境，比如提供把手、最少的臺(tái)階和最小的坡度等；（2）服務(wù)：可達(dá)性、價(jià)格和服務(wù)范圍；（3）交通：可達(dá)性和支付能力。（4）安全和治安；（5）社區(qū)設(shè)施：社會(huì)中心、俱樂部、開放空間、聚會(huì)地點(diǎn)和非正式援助聯(lián)系資源；（6）以上各條的互連銜接。規(guī)劃中還提倡建設(shè)足夠的教育、文化、休閑設(shè)施以滿足增加的老年人口的需求。例如，在重新開發(fā)老社區(qū)時(shí)，應(yīng)將受到影響的老人們?cè)谕恍^(qū)重新安置住房，使他們可以繼續(xù)在家庭所在的社區(qū)生活，維持社交網(wǎng)絡(luò)。為保證重建項(xiàng)目對(duì)居民尤其是老人受到干擾的最小化，出臺(tái)政策，將居民盡最大可能地重新安置在同一個(gè)地區(qū)。為了適應(yīng)戰(zhàn)略規(guī)劃的目的，兩個(gè)土地利用的概念被提出來。第一個(gè)是“復(fù)合的環(huán)境”（Integrated Environment），提供針對(duì)各年齡層的社會(huì)和物理設(shè)施。第二個(gè)是“退休社區(qū)”（Retirement Community），力圖以老年居民為目標(biāo)對(duì)象。另外，公共空間的設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)各年齡居民之間的交流[14]。
美國(guó)老年護(hù)理行業(yè)經(jīng)過一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，已經(jīng)比較成熟和完善。目前已開始提供上門服務(wù)，方便那些愿意待在自己家里的老年人。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)派出經(jīng)過培訓(xùn)的護(hù)理人員到老年人家中幫助完成日常事務(wù)，協(xié)助老年人進(jìn)行一些健身活動(dòng)。美國(guó)老年人普遍比青壯年富有，為老年服務(wù)不僅是社會(huì)的需求，而且蘊(yùn)含著巨大的商業(yè)潛力，極大地吸引了商業(yè)投資。
4制度
應(yīng)對(duì)人口老齡化帶來的挑戰(zhàn)，許多國(guó)家制定了相關(guān)法律規(guī)范和制度保障系統(tǒng)。
英國(guó)住房建設(shè)部和地方政府于1969年，首次明確規(guī)定了老年居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)，并在1986年開始采用國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）制定的標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)老年低收入者實(shí)行住房補(bǔ)貼制度。
瑞典的《社會(huì)服務(wù)法》規(guī)定:必須努力使老年人既能獨(dú)立生活，又能與他人一起活動(dòng)，享受有意義的生活。老年人需要在戶外呼吸新鮮空氣、曬太陽、活動(dòng)身體、與人交談，瑞典社區(qū)中的房屋入口、通道、戶外休息小坐的地方都考慮了老年人的需求，以方便老年人在社區(qū)內(nèi)的活動(dòng)。良好的環(huán)境和設(shè)施使老年人享受到社會(huì)、商業(yè)、文化、交通等方面的服務(wù)。
德國(guó)是世界上第一個(gè)以立法形式強(qiáng)制性推行、實(shí)施社會(huì)福利和醫(yī)療保險(xiǎn)的國(guó)家，其社會(huì)福利保障體系的基本構(gòu)架是，政府完善的社會(huì)福利法規(guī)和強(qiáng)制性的社會(huì)保險(xiǎn)體系以及政府、社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)三方和諧配合[15]。
美國(guó)的老齡化場(chǎng)所設(shè)計(jì)技術(shù)輔導(dǎo)則提出通用設(shè)計(jì)原則，其中對(duì)老年人特殊需要的設(shè)計(jì)可以讓所有人群受益，而不僅僅針對(duì)老人。對(duì)城市物理環(huán)境的改進(jìn)，讓老人們?cè)谌粘Ｉ钪懈营?dú)立。通用設(shè)計(jì)正在從社區(qū)的街道擴(kuò)展到住宅中，如寬走廊、主臥設(shè)在一樓、不是球形的門把手、容易夠到的電燈開關(guān)和入口處沒有臺(tái)階的住宅等等。這種方法讓那些只愿待在自己家中，因年齡漸老而生活變得困難的人們也可以保持獨(dú)立和穩(wěn)定的生活。
Xavier Van den Brande指出歐洲社會(huì)面臨著人口老齡化問題，而擴(kuò)大老年人口就業(yè)是解決人口老齡化問題的有效途徑，文章詳細(xì)分析了歐洲社會(huì)應(yīng)對(duì)人口老齡化問題的四項(xiàng)改革措施：（1）規(guī)制改革；（2）財(cái)政激勵(lì)；（3）轉(zhuǎn)變心理態(tài)度；（4）改善工作環(huán)境。提出解決老年人就業(yè)問題是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，改革需要配套進(jìn)行、整體推進(jìn)，同時(shí)還要?jiǎng)?chuàng)造有利于老年人就業(yè)的社會(huì)輿論和經(jīng)濟(jì)環(huán)境[16]。
胡蓉、徐穎麗在《美國(guó)反向抵押貸款及其對(duì)我國(guó)的借鑒》一文中介紹了服務(wù)老人的反向抵押貸款（Reverse Mortgage）。文章指出，反向抵押貸款自從20世紀(jì)30年代誕生以來，作為一種養(yǎng)老金融工具在發(fā)達(dá)國(guó)家普遍存在，成為各國(guó)養(yǎng)老體系的一個(gè)補(bǔ)充。不同于傳統(tǒng)的抵押貸款，它是指擁有房產(chǎn)的老年人把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，貸款人對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)房屋凈值向借款人支付現(xiàn)金；當(dāng)借款人死亡或者到達(dá)約定的時(shí)間，貸款人取得被抵押房屋的所有權(quán)，對(duì)其進(jìn)行處置以補(bǔ)償自己的現(xiàn)金支出。通過反向抵押貸款，老年人可以把僵化的房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)的現(xiàn)金資產(chǎn)，解決一部分養(yǎng)老問題[17]。
5結(jié)語
從某種意義上說，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，圍繞老齡事業(yè)的發(fā)展，各級(jí)政府和有關(guān)部門做了大量工作，也取得了很多成效，但和歐美等西方國(guó)家在應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)問題時(shí)相比還有一定差距，除了理念、認(rèn)識(shí)方面的差距外，在技術(shù)操作層面，特別是在交通、居住、設(shè)施和制度等方面，差距尤其明顯。我國(guó)已進(jìn)入快速城市化推進(jìn)時(shí)期，城市建設(shè)大規(guī)模、大投入，基礎(chǔ)設(shè)施日新月異。在這樣的社會(huì)轉(zhuǎn)型期，必須把應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)的策略與行動(dòng)擺上重要議事日程。作為發(fā)展中國(guó)家，既要看到發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程中的不足，也要廣泛吸取他們的成功經(jīng)驗(yàn)，縮短探索周期。只有這樣，我們才有可能在西方理論與實(shí)踐的基礎(chǔ)上，向發(fā)達(dá)國(guó)家看齊，以使我國(guó)的老齡事業(yè)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
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《中國(guó)青年報(bào)》社會(huì)調(diào)查中心進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，79.8%的受訪者表示一直在關(guān)注“以房養(yǎng)老”的相關(guān)新聞，93.4%的受訪者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”不能代替政府養(yǎng)老，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的受訪者選擇把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)。
與之大相徑庭的統(tǒng)計(jì)結(jié)果是，上海市統(tǒng)計(jì)局日前公布的《本市城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老意向調(diào)查報(bào)告》顯示，逾七成受訪者贊同“以房養(yǎng)老”。
一時(shí)間，“以房養(yǎng)老”到底靠不靠譜，應(yīng)該支持還是反對(duì)，成為一場(chǎng)輿論混戰(zhàn)。
實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”并不是一個(gè)新鮮概念。國(guó)外早有成熟經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)近年也不乏探索和嘗試。
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。老人去世后，住房歸銀行或保險(xiǎn)公司所有。這種養(yǎng)老方式在一些國(guó)家被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。
2003年，時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁的孟曉蘇在國(guó)內(nèi)首次提出“以房養(yǎng)老”。此后，孟曉蘇身份變更為幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)，“以房養(yǎng)老”更被其不遺余力地倡導(dǎo)。
2005年，南京市曾先于全國(guó)創(chuàng)生過一個(gè)“以房養(yǎng)老”的項(xiàng)目模型——湯山溫泉留園老年公寓。這個(gè)項(xiàng)目提出，對(duì)南京市擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲以上的孤殘老人，健康狀況不論，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，以后終身免交一切費(fèi)用，待老人去世，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。
此舉“開創(chuàng)了以房養(yǎng)老的南京模式”，但卻并不成功。因公司合伙人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，養(yǎng)老公寓無法再續(xù)經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)入住的老人全部被搬了出去。
后來，有研究者發(fā)現(xiàn)，以房養(yǎng)老其實(shí)并不是一項(xiàng)單純的住房制度設(shè)計(jì)，本質(zhì)上，它更是一種金融和保險(xiǎn)領(lǐng)域的服務(wù)創(chuàng)新。
2011年，中信銀行開始涉足“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，即以房產(chǎn)抵押的方式，向借款人發(fā)放養(yǎng)老貸款。借款人擁有兩套或以上自有住房，且身體健康良好，并提供該行認(rèn)可的醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的體檢報(bào)告，即可申請(qǐng)最長(zhǎng)為10年的貸款。
然而，這項(xiàng)業(yè)務(wù)推出多時(shí)，成交案例幾乎為零。
近年來，對(duì)“以房養(yǎng)老”鼓噪最多的，當(dāng)屬各類保險(xiǎn)公司。由于保險(xiǎn)資金涉足房地產(chǎn)開發(fā)尚有諸多政策門禁，“以房養(yǎng)老”遂成了暗度陳倉(cāng)的通關(guān)文牒。一些險(xiǎn)資以“養(yǎng)老”為名“忽悠”地方政府，博取優(yōu)惠政策，大肆圈地，再通過房地產(chǎn)開發(fā)和土地增值獲取收益。
當(dāng)然，“養(yǎng)老”仍然是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目頗受青睞的促銷噱頭，但是類似上述南京“以房養(yǎng)老”模式的項(xiàng)目卻很少再出現(xiàn)，原因是，若動(dòng)真格，開發(fā)商絕玩兒不起。
綜上所述，目前國(guó)內(nèi)的諸多所謂“以房養(yǎng)老”，實(shí)際上仍是一些人的“借題發(fā)揮”——房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H是以此作為銷售賣點(diǎn)，或體現(xiàn)項(xiàng)目定位的差異和創(chuàng)新；銀行希望借此開發(fā)一種新的信貸產(chǎn)品，繼續(xù)“賣”錢；而保險(xiǎn)公司倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”的根源動(dòng)機(jī)，則是培育新市場(chǎng)、開發(fā)新客群、兜售新的險(xiǎn)種。
關(guān)鍵詞：老年；居住；建筑；設(shè)計(jì)
中圖分類號(hào)：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
中國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家, 目前60 歲以上老年人已達(dá)1.3 億之多, 占世界老年人口的1 /5, 并且超過了我國(guó)總?cè)丝诘?0%。老年問題涉及千家萬戶 ,關(guān)系到每一個(gè)人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個(gè)家庭, 影響到社會(huì)各個(gè)層面。對(duì)老人來說, 誰都喜歡在一個(gè)舒適安全的居住環(huán)境里享受晚年生活,住宅設(shè)計(jì)應(yīng)如何適應(yīng)老齡社會(huì), 如何滿足老年人的住房需求, 已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。
一、老年人居住建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)
1、 自立性、健康性、安全性
低齡老人與正常人的生活沒有多少差別，有意識(shí)地提高老年人的自立性，是使老年人更多地享受正常人生活的最好方式。自立性是建立在健康性和安全性的基礎(chǔ)上的，避免由于盲目強(qiáng)調(diào)自立而發(fā)生不必要的危險(xiǎn)。
地面高差的消除；走廊寬度的加大;報(bào)警裝置的設(shè)置；地面材料的防滑處理；墻面扶手的安裝等等，都是給老年人在增加安全度的前提下多了一些自立的可能性。老年人使用的設(shè)備和設(shè)施應(yīng)按老年人的人體尺度和生理、心理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)?？臻g布局以有利老年人自信心為原則，以增進(jìn)老年人機(jī)體活動(dòng)的愿望和更長(zhǎng)久維護(hù)老年人獨(dú)立生活能力為目標(biāo)。比如:廚房的吊柜和低柜尺寸要適當(dāng)減小，避免由于過高取物需要攀登或過低取物時(shí)彎腰的不便等。
2、功能性
老年人由于行動(dòng)遲緩, 因而在居住空間的設(shè)計(jì)方面要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間, 要完全消除地面的高差, 讓老年人能自由地在住宅內(nèi)行走, 要合理縝密地布置室內(nèi)家具設(shè)備, 其尺寸要方便老人使用, 吊柜和低柜的高度應(yīng)適宜, 避免由于過高或過低取物帶來的不便。走廊、房門、衛(wèi)生間等尺寸應(yīng)適當(dāng)加大, 以便于老年人借助輪椅或在外力協(xié)助下行走。
3、適用性
老年人居住建筑應(yīng)該為老年人提供發(fā)揮余熱的更多空間，充分考慮到老年人的生活規(guī)律和子女的不同需要，為老年人提供更舒適的生活空間，并給子女留有相應(yīng)的余地。老年人應(yīng)有相對(duì)獨(dú)立的空間，并保證有較好的休息環(huán)境特別是需要照顧的老年人，需要子女或護(hù)理人員與他們生活在一起，這就提出了對(duì)于老年人居住建筑在考慮到老年人需求的同時(shí)兼顧其他人的需求，即居住條件的多元性。在老年人居住建筑中，兩代居住的設(shè)計(jì)就比較好地解決了老年人與年輕人的不同需求，為兩者創(chuàng)造了較好的居住條件，同時(shí)又達(dá)到了長(zhǎng)期照顧老年人的目的。老年人
隨著年齡的增長(zhǎng)，生理發(fā)生變化，身體機(jī)能下降；心理上也發(fā)生變化，留戀過去，害怕孤獨(dú)，思維邏輯性和辨別能力減弱。老年人居住建筑的一切設(shè)備設(shè)施和空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)都應(yīng)圍繞提高老年人自信程度為目標(biāo)，使其生活得有尊嚴(yán)，這無疑提高了老年人的生活質(zhì)量。住宅商品化的實(shí)施使更換住宅的次數(shù)相對(duì)減少，對(duì)住宅的可改造性要求相對(duì)提高。這就要求在最初的設(shè)計(jì)的空間和構(gòu)造方面為今后的改造留有充分余地。
4、隱私性
老年人害怕孤單是一個(gè)普遍現(xiàn)象,但一些個(gè)人的生活和交往等事卻不希望別人知道,這也是人之常情。所以,老年住宅設(shè)計(jì)既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未被疏遠(yuǎn)的氛圍, 同時(shí)又要注意老年人的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨(dú)立居住部分,同時(shí)又體現(xiàn)了晚輩對(duì)老人的關(guān)懷和照顧。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的設(shè)施, 還有老人獨(dú)立使用的設(shè)施。另外一種共居的形式是鄰居型,即通過一個(gè)共同的門將住宅分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的套型,這種住宅使隱私性更能得到保證。
二、老年住宅建筑設(shè)計(jì)
1、老年人住宅的選址與總平面設(shè)計(jì)
長(zhǎng)期以來我國(guó)的老人住房建設(shè)一直未受重視，由于受傳統(tǒng)文化和生活習(xí)慣的影響，再加上經(jīng)濟(jì)條件的限制，往往考慮三代同住，即使有少量的敬老院也大都是為孤寡老人所建，選址往往在城市的邊緣地區(qū)，采用院落式管理，相對(duì)封閉。這種方式往往忽視了老人與社會(huì)的交流，忽視了老人對(duì)社區(qū)活動(dòng)的參與意識(shí)，容易使老人在精神上產(chǎn)生被社會(huì)拋棄的想法，不利于老人的心理健康。即使是現(xiàn)在所建的老年公寓，也有相當(dāng)一部分在選址上也只考慮了周邊的自然環(huán)境，而忽視了社區(qū)人文環(huán)境。建設(shè)得很好的社區(qū)街坊，一般都有可供老年人居住的良好環(huán)境，這里不僅有現(xiàn)成的公共設(shè)施，而且通常交通條件也較好，還有常常被忽視的優(yōu)點(diǎn)就是這里可以得到來自青年、老年朋友和鄰居對(duì)老人的關(guān)心和照顧。因此在建設(shè)場(chǎng)地的選擇和總平面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：
(1)場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購(gòu)物、逛公園等一般室外活動(dòng)不必穿過城市主要街道；
(2)基本的地區(qū)公共設(shè)施如圖書館、保健服務(wù)、文娛設(shè)施等也都要靠近；
(3)場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出入的娛樂區(qū)；
(4)環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力；
(5)場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。
(6)處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動(dòng)，又方便生活。
(7)生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會(huì)，避免產(chǎn)生與社會(huì)相隔絕，被社會(huì)所遺棄的消極心理；
(8)設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；
2、老年人住宅的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)
(1)采光優(yōu)良，是目前衡量一套住宅價(jià)值高低的重要指標(biāo)之一，而老年住宅采光，就不僅僅為了美觀，還有特殊意義。老年住宅各個(gè)房間的門都應(yīng)認(rèn)真考慮，譬如，廚房和起居室，宜用玻璃和門扇，可以透光也可從外面看見，如果老人在廚房里滑倒，自己無法站起來或者暈過去了，外面的人就可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)。否則，由于廚房抽油煙機(jī)的巨大響聲，很容易把其他聲音蓋過。而在門上開一個(gè)玻璃窗戶，聲音傳遞就可以很方便了。推拉門，不用平開門；
(2)玄關(guān)的設(shè)計(jì)。多數(shù)家庭中都沒有扶手、坐凳，而且空間局促，由于凳子擺不下，致使老人一般需要扶著鞋柜等物的臺(tái)面換鞋。此外，玄關(guān)還應(yīng)該注意輪椅的收放空間問題住宅入口處面積要適當(dāng)增大，門的寬度要適當(dāng)增加，地面力求平坦，便于輪椅通過，并在老人經(jīng)過處預(yù)留安裝扶手的埋件
(3)老人容易摔倒，地面和浴池底都應(yīng)防滑，浴池、廁所、樓梯及走廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手，改變方向和高度的地方應(yīng)用明顯色彩；
(4)老年人視力下降，易患各種眼疾，應(yīng)提高房間照度，并抑制眩光，據(jù)日本分析，照度需提高2倍；各種設(shè)施上的文字說明應(yīng)加大，以利老人識(shí)別。
(5)老人身高會(huì)縮短，有時(shí)高達(dá)6~7cm，因此，開關(guān)、門鈴和門窗把手應(yīng)適當(dāng)降低安裝位置：
(6)衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)。老人容易失禁，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并設(shè)長(zhǎng)明燈；衛(wèi)生間對(duì)于老年人來說是個(gè)容易出現(xiàn)意外傷害狀況的所在。以選擇淋浴還是浴缸這兩樣設(shè)備為例，大多數(shù)老人使用淋浴，盡管他們很喜歡使用浴缸，但確實(shí)后者比較危險(xiǎn)。而我國(guó)在使用浴缸的條件上也有很多的不便，比如說熱水、空間問題等，因此，浴缸不見得是適合老年人的洗浴方式。淋浴可以把使用浴缸進(jìn)出而造成老人滑倒的危險(xiǎn)降到最低。很多老人使用浴缸，因?yàn)轶w力問題，還需要配備一把坐凳，這樣造成的溫差很容易生發(fā)疾病。住宅可以考慮緊湊的設(shè)計(jì)，用省地營(yíng)造便利，比如能用淋浴的簾子就不用淋浴屏，輪椅轉(zhuǎn)圈的區(qū)位就可以擴(kuò)大一些。如果非要用浴缸不可，就必須在適宜位置安裝他們能夠借力的扶手，盡量降低危險(xiǎn)系數(shù)。衛(wèi)生間洗面臺(tái)下應(yīng)凹進(jìn)，以便老人可坐下將腿伸入操作。
(7)廁所宜用推拉門，不用平開門；
(8)老人聽力降低，應(yīng)提高報(bào)警響；
(9)廚房的設(shè)計(jì)則在于便利和安全的統(tǒng)一。如果是殘障老人使用的廚房，就應(yīng)該保證讓他們坐上輪椅也可以正常操作，而不能是家里無人時(shí)，最基本的事情也做不到。以操作臺(tái)為例，下部設(shè)計(jì)應(yīng)留空，還有我們希望設(shè)計(jì)成連續(xù)操作臺(tái)，這樣坐在輪椅上也可以把一件東西搬到對(duì)面去。此外，還有爐灶和水池的位置關(guān)系也是有講究的，我們認(rèn)為L(zhǎng)形布局是最理想的，老人在輪椅的轉(zhuǎn)圈范圍內(nèi)可以夠到。
綜上所述，老年是人生較長(zhǎng)的一個(gè)階段, 老年人與住宅的關(guān)系最為密切, 老年人居住質(zhì)量的提高和改善對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展有積極的意義。老年住宅的設(shè)計(jì)目標(biāo)就是要盡可能地維持老年人獨(dú)立生活的能力, 提高其生活的自信心, 為老年人創(chuàng)造一個(gè)老有所居、老有所養(yǎng)、老有所依、老有所為、老有所樂的居住環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：信托;養(yǎng)老;創(chuàng)新;金融
一、引言
2013年，中國(guó)迎來第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上老齡人口達(dá)到202億人，老齡化水平超過148%。今后20年，我國(guó)老年人口將年均增長(zhǎng)1000萬。2053年，老年人口數(shù)量將達(dá)到峰值487億人，占總?cè)丝诘?48%;屆時(shí)，每3人當(dāng)中就會(huì)有1個(gè)60歲以上的老人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)老年人的消費(fèi)需求是4萬億元左右，預(yù)計(jì)2030將增加至13萬億元，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。
與此同時(shí)，截止2014年1季度末，全國(guó)68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)高峰，達(dá)到1173萬億元;不過，增速明顯放緩，沖規(guī)模的勢(shì)頭有所遏制。信托的挑戰(zhàn)至少來自四個(gè)方面，一是大資管時(shí)代來臨，金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信托的牌照優(yōu)勢(shì)在弱化;二是利率市場(chǎng)化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積，信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也在加大;四是銀監(jiān)會(huì)年內(nèi)99號(hào)文，監(jiān)管日趨嚴(yán)格。各種跡象充分表明信托業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展到了關(guān)鍵時(shí)期，如逆水行舟，不進(jìn)則退。在這樣的情形之下，信托參與養(yǎng)老市場(chǎng)，既是創(chuàng)新業(yè)務(wù)，拓展新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn);又是轉(zhuǎn)型需要，開拓藍(lán)海市場(chǎng)。
具體而言，信托參與養(yǎng)老市場(chǎng)，可以從以下路徑入手：
二、養(yǎng)老金信托
所謂養(yǎng)老金信托，是養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)作為信托資產(chǎn)，交給金融信托機(jī)構(gòu)管理和經(jīng)營(yíng)，在職工退休后，能獲得相應(yīng)收益的一種信托形式。由英國(guó)IFSL研究報(bào)告的數(shù)據(jù)走勢(shì)顯示，2010年全球養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到311萬億美元;其中，美國(guó)擁有1889萬億美元養(yǎng)老基金，占全球的63%。在全球養(yǎng)老基金中，60%以上是獨(dú)立的信托資產(chǎn)，保險(xiǎn)合同資產(chǎn)約為12%。而在我國(guó)，保險(xiǎn)合同資產(chǎn)占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到90%以上，養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置明顯失衡。
信托參與養(yǎng)老金市場(chǎng)，可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”目的。一方面，對(duì)于信托公司而言，參與養(yǎng)老金市場(chǎng)不僅獲得長(zhǎng)期低成本資金的渠道，而且能更好地發(fā)揮自己跨市場(chǎng)投資的優(yōu)勢(shì)，確保養(yǎng)老基金的效益。另一方面，對(duì)于投資者而言，養(yǎng)老基金作為信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財(cái)務(wù)狀況惡化甚至破產(chǎn)的影響，從而確保養(yǎng)老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財(cái)?shù)母呤找媾c低風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，我國(guó)個(gè)人賬戶養(yǎng)老金由財(cái)政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財(cái)政記賬利息，以致養(yǎng)老金不斷地縮水。
2013年4月，人社部、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》及《關(guān)于企業(yè)年金養(yǎng)老金產(chǎn)品有關(guān)問題的通知》。自此，企業(yè)年金增加了包括商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃、特定資產(chǎn)管理計(jì)劃、股指期貨等投資品種，為企業(yè)年金基金的投資范圍以及創(chuàng)新型“后端集合模式”養(yǎng)老金產(chǎn)品開閘。該舉措既是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老金行業(yè)的重大創(chuàng)新突破，也為信托公司參與超過4800億元的企業(yè)年金市場(chǎng)破除了政策障礙。
三、信托型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金
目前，金融機(jī)構(gòu)中主要是保險(xiǎn)公司在大舉進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設(shè)的“合眾健康谷”，中國(guó)人壽規(guī)劃構(gòu)建的養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”格局等等。保險(xiǎn)公司一方面將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合;另一方面，保險(xiǎn)資金的低成本、長(zhǎng)期性也與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利特點(diǎn)相吻合。
純粹的PE投資者參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資仍屬少數(shù)案例，更多的機(jī)構(gòu)處于籌備或觀望狀態(tài)。2010年12月，美國(guó)摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對(duì)親和源股份有限公司注資1億元，這是國(guó)際PE機(jī)構(gòu)首次投資中國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同年6月，天津首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司――天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司正式掛牌，將發(fā)起、運(yùn)作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。
對(duì)于PE機(jī)構(gòu)而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有吸引力，但其投資價(jià)值仍待考察。首先，老年人消費(fèi)水平仍相對(duì)較低，盡管具有數(shù)萬億消費(fèi)市場(chǎng)潛力，但短期內(nèi)能夠取得商業(yè)化成功的投資項(xiàng)目較少;其次，相比于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資周期最長(zhǎng)約十年的PE基金，相對(duì)而言追求的仍是短期回報(bào)，投資周期并不契合;再次，長(zhǎng)期以來政府部門對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“非產(chǎn)業(yè)化”，難以出現(xiàn)商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對(duì)政策的過度依賴，也使得作為財(cái)務(wù)投資者的PE機(jī)構(gòu)難以評(píng)估其投資風(fēng)險(xiǎn)。
信托公司可以借鑒PE投資機(jī)構(gòu)，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金的方式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但是，最大的困惑還是來自信托公司能否找到類似保險(xiǎn)資金的低成本、長(zhǎng)期資金。
四、養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）
目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優(yōu)點(diǎn)在于快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，缺點(diǎn)在于必須取得土地使用權(quán)、無法享受優(yōu)惠政策以及后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定收益。自持模式的優(yōu)點(diǎn)是可以通過配套用地、行政劃撥等手段運(yùn)用以降低土地成本、通過后期運(yùn)營(yíng)獲得穩(wěn)定收益，缺點(diǎn)是要求有充裕的現(xiàn)金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以取得上述兩種模式的優(yōu)點(diǎn)、在土地方面采用靈活策略，缺點(diǎn)是要求機(jī)構(gòu)擁有一定的資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)能力。
其實(shí)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）可以成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。REITs作為國(guó)際資本市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主流模式，是商業(yè)地產(chǎn)融資與退出的主流工具和平臺(tái)，是上市和發(fā)行債券之外利用資本市場(chǎng)直接融資的重要形式。
養(yǎng)老物業(yè)證券化可以看做是REITs的一種類型。通過養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）的方式，機(jī)構(gòu)一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。對(duì)于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業(yè)的增值收益。
REITs在美國(guó)、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。在美國(guó)，REITs也是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要的投資商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)2013年前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家是REITs公司。
2009年初，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，但是一直未能正式啟動(dòng)。國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)之所以遲遲未能發(fā)展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機(jī)制等方面的規(guī)則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關(guān)法律。當(dāng)然，發(fā)展REITs市場(chǎng)，實(shí)際上是在為開發(fā)商增加新的融資渠道，有違國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初衷，這也是REITs受限的原因之一。
今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，成為我國(guó)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)REITs。該REITs發(fā)售規(guī)模521億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，被認(rèn)為是我國(guó)第一單準(zhǔn)確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品。
可以預(yù)見，養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房基于政策支持有望成為推動(dòng)“中式REITs”發(fā)展的著力點(diǎn)。對(duì)于養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發(fā)展為公募形式。
五、信托型“以房養(yǎng)老”
近日，保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展險(xiǎn)資以房養(yǎng)老的試點(diǎn)。其實(shí)早在2007年，北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。2013年，中國(guó)政府網(wǎng)也《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，鼓勵(lì)開展老年人住房反向抵押試點(diǎn)。
“以房養(yǎng)老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國(guó)、加拿大、新加坡、日本等國(guó)都已經(jīng)推行多年。例如，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在15至30萬加元之間，只要老人不搬家、不賣房，房產(chǎn)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。美國(guó)倒按揭貸款的放款對(duì)象也是62歲以上的老年人，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年美國(guó)65歲以上擁有房產(chǎn)的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。
從前期試點(diǎn)情況來看，國(guó)內(nèi)以房養(yǎng)老開展并不理想，其中的一個(gè)重要障礙在于“以房養(yǎng)老”與中國(guó)人傳統(tǒng)觀念相悖。在中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，承擔(dān)著安居和傳承的重要任務(wù)，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。
信托公司介入以房養(yǎng)老可以立足信托自身特點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面破題。一是設(shè)計(jì)形式靈活的房屋財(cái)產(chǎn)信托。老人將房產(chǎn)信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養(yǎng)老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領(lǐng)取該房產(chǎn)評(píng)估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產(chǎn)的剩余價(jià)值由其子女來繼承。
二是針對(duì)有多套房的家庭。近日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已達(dá)到210%，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為224%。信托公司可以專門針對(duì)這部分客戶設(shè)關(guān)產(chǎn)品，盤活家庭存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。
三是有換房養(yǎng)老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮(zhèn)中心，隨著城市擴(kuò)容速度加快，市區(qū)雖然有較好的就醫(yī)、生活條件，但是環(huán)境較差，噪聲、塵土污染大，其實(shí)并不適合養(yǎng)老。因此，好多老人希望能搬到環(huán)境優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或者針對(duì)老年人開發(fā)的老年住區(qū)。信托公司也可以針對(duì)此類有換房養(yǎng)老需求的老人設(shè)計(jì)專門產(chǎn)品。
六、養(yǎng)老消費(fèi)信托
所謂養(yǎng)老消費(fèi)信托，就是指信托公司與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，投資者在購(gòu)買信托產(chǎn)品之后，不是單純地獲得現(xiàn)金收益，而是獲得養(yǎng)老服務(wù)權(quán)益，或者獲得部分現(xiàn)金收益外加養(yǎng)老服
務(wù)權(quán)益。信托公司在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，積累了一大批優(yōu)質(zhì)的高端
客戶，好多客戶自身就有養(yǎng)老服務(wù)的需求，因此，信托公司嘗試開發(fā)養(yǎng)老消費(fèi)信托產(chǎn)品，既是服務(wù)高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點(diǎn)。
信托公司可以從兩類客戶入手開展養(yǎng)老消費(fèi)信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯(lián)合開發(fā)商、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、旅游公司等，為他們提供社區(qū)養(yǎng)老、分時(shí)度假等服務(wù)。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經(jīng)出現(xiàn)失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護(hù)理。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)老人住進(jìn)完全需要護(hù)理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均年齡為82歲，平均入住時(shí)間為3年。針對(duì)這類客戶，信托公司可以聯(lián)合養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過設(shè)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金等形式共同來開發(fā)其中的高端市場(chǎng)。
信托公司開發(fā)養(yǎng)老消費(fèi)信托時(shí)，應(yīng)該注意把控幾個(gè)原則：一是突出信托的金融功能定位。養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)涉及三個(gè)主要角色：投資商、開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，信托公司更多擔(dān)任的是作為投資商的金融角色。二是注意發(fā)揮信托的資源整合優(yōu)勢(shì)。信托公司參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該牽頭整合開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、客戶等各類資源，在其中居于主導(dǎo)位置。三是養(yǎng)老消費(fèi)信托產(chǎn)品應(yīng)該具備投資性、流動(dòng)性、服務(wù)性三個(gè)特征。產(chǎn)品帶給客戶除了投資收益與服務(wù)權(quán)益之外，還應(yīng)該具備一定的流動(dòng)性，可繼承、可轉(zhuǎn)讓。四是養(yǎng)老產(chǎn)品可以涵蓋投資、養(yǎng)老、度假以及保險(xiǎn)等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤試水，逐步介入。養(yǎng)老市場(chǎng)有著廣闊的市場(chǎng)遠(yuǎn)景，但是受到既有觀念、服務(wù)商能力、政策配套等諸多因素限制，發(fā)展現(xiàn)狀并不令人滿意。信托公司一方面應(yīng)該積極布局參與，另一方面也應(yīng)該保持適度謹(jǐn)慎，防止投入與產(chǎn)出的不成比例。
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2013年9月13日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，意見指出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。專家稱，這對(duì)于老年人、對(duì)于保險(xiǎn)公司都是利好消息，若試點(diǎn)成功，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金“短缺”等問題有積極意義。
這個(gè)看似多贏的建議卻意外遭遇了公眾的反感――
“是說我年輕的時(shí)候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點(diǎn)養(yǎng)老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房？”
“那沒房的人怎么辦？這是要讓每個(gè)人手里都非得攥著一套房子嗎？”
“農(nóng)村老人怎么辦？宅基地能抵押?jiǎn)幔俊?/p>
“以房養(yǎng)老、再就業(yè)養(yǎng)老，那還繳社保干什么？”
群情激動(dòng)的人們忽略了一個(gè)基本常識(shí)，試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”只是為老年人補(bǔ)充養(yǎng)老資金多提供一個(gè)渠道，并非強(qiáng)制性的社保政策，無關(guān)養(yǎng)老金的領(lǐng)取。也就是說，一個(gè)退休老人可以在領(lǐng)取社保體系提供的養(yǎng)老金之外，通過“以房養(yǎng)老”提升晚年生活的品質(zhì)。
不過，人們對(duì)“以房養(yǎng)老”所表現(xiàn)出的抵觸情緒卻不容忽視，公眾的敏感凸顯出國(guó)人對(duì)“老有所養(yǎng)”的期待，既迫切又脆弱。以房養(yǎng)老靠譜嗎？除了心理接受的問題，這樣的模式在法律上又是否存在風(fēng)險(xiǎn)？
對(duì)此，律師顏宇丹表達(dá)了自己的看法。
以房養(yǎng)老中老人與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系
顏律師認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的法律關(guān)系是老人和金融機(jī)構(gòu)之間形成的一種抵押貸款關(guān)系，所以被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。“倒按揭”是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人把房子抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。
以房養(yǎng)老容易引起哪些糾紛
顏律師注意到目前社會(huì)上對(duì)以房養(yǎng)老模式有些誤讀，認(rèn)為老人從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一段時(shí)間比如10年或者20年的養(yǎng)老金后，老人名下的房子就屬于金融機(jī)構(gòu)了。實(shí)際上，在貸款期限屆滿時(shí)，不能將抵押物直接歸于抵押權(quán)人所有，而是通過出售和拍賣方式用來償還貸款本息。
中國(guó)目前房?jī)r(jià)起伏很大，如果老人已經(jīng)去世又沒有繼承人，那么升值部分怎么處理如果不明確肯定會(huì)產(chǎn)生糾紛。目前，以房養(yǎng)老還存在著一些法律障礙。
第一， 我國(guó)住宅用地使用年限最長(zhǎng)為70年，到期后續(xù)期的問題怎么辦？
第二， 拆遷制度也會(huì)影響業(yè)主“以房養(yǎng)老”的規(guī)劃。
第三，我國(guó)有一部分地區(qū)開始實(shí)行房屋質(zhì)量強(qiáng)制鑒定。被認(rèn)定為危房的，很有可能會(huì)被拆除。這些法律上的問題都為以房養(yǎng)老制度的設(shè)計(jì)上造成一定的難度。
以房養(yǎng)老適用人群非常有限
也有人說了，以房養(yǎng)老，主要針對(duì)手里有房，但沒有子女贍養(yǎng)，或者不需要留財(cái)產(chǎn)給后代的老人，但是針對(duì)這部分人群的養(yǎng)老模式，不應(yīng)該過于單一。
