發(fā)布時間：2023-07-07 16:26:18
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個體系；內(nèi)容；途徑
中圖分類號：G271文獻標(biāo)識碼： A
一、商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)
科學(xué)發(fā)展觀是新時期我國社會主義建設(shè)的重要戰(zhàn)略思想，它強調(diào)的是“以人為本”，也是科學(xué)發(fā)展觀的精髓，檔案“三個體系”建設(shè)就很好的體現(xiàn)了新時期對檔案建設(shè)“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環(huán)節(jié)。對于房地產(chǎn)管理部門來說，為了加強預(yù)售商品房產(chǎn)市場監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,加強對預(yù)售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發(fā)展需求的檔案指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)，這不但事關(guān)檔案事業(yè)未來的發(fā)展，而且能夠更好的服務(wù)于人民。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的重要指導(dǎo)思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關(guān)法律法規(guī)等理論知識，同時還要以本職工作為基礎(chǔ)，豐富“三個體系”建設(shè)的內(nèi)涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設(shè)理論與實踐的探索，為房地產(chǎn)管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。
二、商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的內(nèi)容與作用
（一）商品房備案檔案資源體系建設(shè)
如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現(xiàn)其“三個體系”建設(shè)的基礎(chǔ)，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在《檔案法》規(guī)定的范圍內(nèi)，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數(shù)據(jù)、聲像等資料，認(rèn)真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責(zé)，并進行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。
（二）商品房備案檔案利用體系建設(shè)
以往在房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務(wù)情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術(shù)。隨著電子計算機信息網(wǎng)絡(luò)在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網(wǎng)絡(luò)共享實現(xiàn)了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的最終目的。
（三）商品房備案檔案安全體系建設(shè)
房地產(chǎn)管理部門在進行商品房備案檔案建設(shè)管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現(xiàn)被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴(yán)格遵守國家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機制與對應(yīng)的安全制度，從而保證一旦出現(xiàn)突發(fā)事件能夠及時對商品房備案檔案資料進行搶救和保護，并實現(xiàn)對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術(shù)的迅速發(fā)展，計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各行各業(yè)，利用網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)檔案資源共享已經(jīng)在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。
三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑
在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論和其建設(shè)的內(nèi)容與作用基礎(chǔ)上，如何在房地產(chǎn)管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結(jié)合自己的實際工作經(jīng)驗提出建設(shè)商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：
（一）快速實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型
首先要從商品房備案檔案的基礎(chǔ)著手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的檔案管理工作理念，實現(xiàn)傳統(tǒng)商品房備案檔案向數(shù)字化多元檔案的建設(shè)，只有這樣才能為實現(xiàn)商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎(chǔ)。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門的檔案工作轉(zhuǎn)型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設(shè)施提供支持，加大在房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部、房地產(chǎn)企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產(chǎn)管理部門員工及房地產(chǎn)企業(yè)對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學(xué)術(shù)等活動，通過多種形式實現(xiàn)商品房備案檔案管理的升級。
（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式
創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務(wù)模式，能全面提高房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理的工作質(zhì)量以及工作效率。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加快推進的商品房備案檔案工作的數(shù)字化管理，對檔案自動檢索等技術(shù)進行研究，提升工作的質(zhì)量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務(wù)渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務(wù)于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發(fā)，實現(xiàn)檔案利用工作的服務(wù)化、人性化開展。加強檔案利用服務(wù)工作的展開，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進步以及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實現(xiàn)遠程化、數(shù)字化服務(wù)，例如建立健全商品房備案檔案管理室網(wǎng)站，方便備案登記的調(diào)取查閱。
（三）推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)
過去數(shù)字化檔案建設(shè)是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設(shè)，建設(shè)數(shù)字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數(shù)字化是通過網(wǎng)絡(luò)為檔案管理建立了一個平臺，為房地產(chǎn)管理部門的檔案管理和利用提供方便、準(zhǔn)確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)。首先，按照國家的標(biāo)準(zhǔn)制定房地產(chǎn)管理部門的數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化接口，為檔案數(shù)字化平臺建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。其次，要為房地產(chǎn)管理部門標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字檔案的建設(shè)，配備必要的信息化設(shè)施設(shè)備，對現(xiàn)有庫存的檔案資料進行掃描，建立一套完善的數(shù)字檔案。第三，對新產(chǎn)生的文字、數(shù)據(jù)、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質(zhì)保管。
（四）重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)
檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設(shè)中首次提出了發(fā)展目標(biāo)，當(dāng)然為實現(xiàn)這一目標(biāo)，專業(yè)的人才隊伍建設(shè)是必須的，因此房地產(chǎn)管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業(yè)性，同時要注重對房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案人員的業(yè)務(wù)培養(yǎng)，定期或不定期對檔案管理人員進行內(nèi)外培訓(xùn)，讓他們與社會發(fā)展動態(tài)同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產(chǎn)管理部門各個專業(yè)知識的入門培訓(xùn)，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎渲匾圆谎远?，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。
四、結(jié)束語
隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理部門也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)上，有針對性的提出應(yīng)當(dāng)從快速實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式、推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)、重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)等方面更有效的實現(xiàn) 商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)，從而實現(xiàn)商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。
參考文獻：
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年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市商品房預(yù)售管理辦法＞的決定》修正）
第一條為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
第七條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；
（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。
第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第十三條開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
關(guān)鍵詞：商品房；所有權(quán)人權(quán)益；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；市場監(jiān)管；宏觀調(diào)控
中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374(2011)07-0119-02
近年來商品的質(zhì)量成為社會關(guān)注的一個熱點問題。出現(xiàn)一批與商品房質(zhì)量相關(guān)的事件，這些事件被人們戲稱為“樓脆脆”、“樓歪歪”、“瘦身鋼筋”、“竹簽簽”……在披露出的事件中，經(jīng)調(diào)查都發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)有商品房質(zhì)量管理體制下依然存在許多監(jiān)管的缺口。業(yè)主、建設(shè)單位、監(jiān)理、設(shè)計……每一個與建設(shè)相關(guān)的主體都被發(fā)現(xiàn)了相關(guān)的違法或不作為狀況。這樣的事件讓社會對建設(shè)工程的質(zhì)量抱著嚴(yán)重的懷疑的態(tài)度。
同時由2008年汶川地震、2011年日本地震引發(fā)的對建筑抗震，全面的建筑的質(zhì)量等級的要求提高。如何才能解決當(dāng)前我國建設(shè)工程質(zhì)量在監(jiān)管過程中存在的問題值得探討。
一、商品房質(zhì)量監(jiān)管困難的原因
商品房質(zhì)量容易出現(xiàn)問題原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一個影響質(zhì)量的關(guān)鍵因素。在商品的開發(fā)、交易過程中有購房者、開發(fā)商、施工單位、勘察、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商，監(jiān)理，以質(zhì)檢站位代表的政府監(jiān)督部門?？梢园阉麄兎殖扇悾?/p>
(一) 最終的所有權(quán)人不能參與質(zhì)量監(jiān)控
誰投資，誰關(guān)心。但商品房在建設(shè)銷售過程中，存在所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。商品房是法人投資出售給他人(私人或法人)使用。開發(fā)商作為在建設(shè)期間的所有人，為自身的經(jīng)濟目的，有可能降低質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)缺陷。建筑質(zhì)量的終檢的局限使得在房屋建設(shè)完成后，很多可能存在的質(zhì)量問題都被隱蔽而無法檢測。只有在建設(shè)過程中進行質(zhì)量監(jiān)控才能有效地避免或及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，進行處理。在商品房建設(shè)期間，未銷售的房屋，最終商品房的所有者未確定，無人對房屋修建過程進行主張質(zhì)量監(jiān)控的權(quán)利。而對已預(yù)售的房屋，預(yù)購者也無權(quán)進行房屋質(zhì)量進行監(jiān)控。
(二) 建設(shè)單位、承包商、監(jiān)理等主體為經(jīng)濟目的降低標(biāo)準(zhǔn)
由建設(shè)單位、勘察、設(shè)計、施工、供應(yīng)商等構(gòu)成了一個建設(shè)工程質(zhì)量自管的體系。而這個體系中的個體對質(zhì)量的認(rèn)識是有很大的不足的。雖然質(zhì)量管理大師愛德華?戴明，很早就指出質(zhì)量才是生存的根本，應(yīng)該樹立正確的質(zhì)量觀，高質(zhì)量并不等于高成本，高質(zhì)量的企業(yè)才能長期贏得市場。但是我們國家的大量企業(yè)依然短視的只關(guān)注眼前利益，總希望通過降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來獲取利潤。這樣在主觀上的錯誤處理，使得很多商品房的質(zhì)量存在明顯缺陷。
監(jiān)理為主體的專業(yè)監(jiān)督體系，實際工作中作用有限。監(jiān)理進入商品房的開發(fā)的過程是靠法律的推行的。在理論上它應(yīng)該是監(jiān)督、管理建設(shè)單位、勘察、設(shè)計、施工、供應(yīng)商等的投資、建設(shè)活動的。這樣監(jiān)理在理論上與其他主體是處于一個相對矛盾的地位，不容易得到其他的主體的良好配合。同時，監(jiān)理又是受業(yè)主委托進行監(jiān)理的，能否切實的發(fā)揮作用受到業(yè)主授權(quán)的影響。在大量的工程實踐中發(fā)現(xiàn)監(jiān)理是沒有得到業(yè)主的充分授權(quán)的，使得工作開展的時候受到很多限制。
(三) 質(zhì)檢站、質(zhì)監(jiān)站、建設(shè)局等構(gòu)成的行政監(jiān)督體系效力不強
以質(zhì)監(jiān)站為主的監(jiān)督主體雖然對商品在建設(shè)過程中進行了嚴(yán)密的監(jiān)督檢查。但監(jiān)督隊伍存在相關(guān)專業(yè)監(jiān)督人員配備不到位，如水、電、智能化專業(yè)人員數(shù)量不足；存在監(jiān)督人員數(shù)量跟不上，人均監(jiān)督面積過大；存在監(jiān)督人員的知識結(jié)構(gòu)和技術(shù)手段跟不上等現(xiàn)象。這樣的狀況使得監(jiān)督檢查存在很大的疏漏。
2000年國務(wù)院正式頒布實施《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》以來，竣工驗收備案制取代以前的竣工驗收核查制。建筑工程都是由建設(shè)方(或開發(fā)商)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位自驗自評，五家單位在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章，然后報送建設(shè)局備案，就算是通過驗收了。這樣的驗收在商品房的驗收過程中是存在隱患的。沒有一個強有力的監(jiān)督主體對商品房的實體質(zhì)量進行確認(rèn)。只是從施工資料方面進行了確認(rèn)，這顯然是不行。
二、商品房質(zhì)量監(jiān)管措施的建議
鑒于我國目前的商品房質(zhì)量監(jiān)控面臨這樣的境況建議從以下幾方面進行改革：
(一) 在商品房預(yù)售階段組建業(yè)主代表會，對商品房質(zhì)量進行監(jiān)督
業(yè)主需要更早的介入對房屋質(zhì)量的確認(rèn)及監(jiān)控。而作為個體進行這樣的活動成本高、缺乏專業(yè)性，同時缺乏相應(yīng)的法規(guī)支持。業(yè)主委員會這樣業(yè)主集中進行物業(yè)管理模式已經(jīng)在全國推廣，這種模式有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用，為業(yè)主的居住中權(quán)利的維護和保證起到了極大的作用。
應(yīng)該將業(yè)主參與的模式引入到商品房建設(shè)過程中來。這就需要對現(xiàn)行的相關(guān)法規(guī)進行調(diào)整。因為目前業(yè)主委員會的組建條件是“居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(業(yè)主委員會)”。
現(xiàn)在市場上開始出現(xiàn)驗房師，這就是業(yè)主的權(quán)益主張的一種方式。但這種方式往往無法完全對房屋質(zhì)量進行把關(guān)。在收房時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題拒收也是較困難的。質(zhì)量管理的最佳的應(yīng)該是預(yù)防。在一定量預(yù)售后就組建業(yè)主代表會，讓業(yè)主能介入到商品房的質(zhì)量監(jiān)督中。由業(yè)主代表會聘請有能力的監(jiān)督人員進入施工環(huán)節(jié)，對原材料、半成品、成品進行檢驗。這將是一個強有力的監(jiān)督體。讓業(yè)主代表會在建設(shè)期就開始運作，這樣能充分保證業(yè)主的權(quán)利，有效地對建設(shè)方的建設(shè)行為進行監(jiān)督。
(二) 加強信息公布，形成對建設(shè)單位、承包商、監(jiān)理的有效約束
要讓建設(shè)單位、勘察、設(shè)計、施工、供應(yīng)商等自發(fā)的強化質(zhì)量，這才是保證商品房質(zhì)量的有效的措施。這個一方面依然需要在企業(yè)中進行質(zhì)量教育，讓企業(yè)，特別是企業(yè)負責(zé)人認(rèn)識到質(zhì)量對于企業(yè)的作用。這是一個費時長且見效慢的事，但應(yīng)該堅持的做，否則我們始終得不到一個好的商業(yè)環(huán)境。
其次，國家可以采取對建筑企業(yè)質(zhì)量管理體系進行強制認(rèn)證。促使建筑行業(yè)的企業(yè)都能構(gòu)建一個有效的質(zhì)量管理體系。目前我們對建筑領(lǐng)域的企業(yè)資質(zhì)要求更多的在資金、相應(yīng)專業(yè)的人員數(shù)量、已完成工程數(shù)量及質(zhì)量。其中重要的一個資質(zhì)要求就是相應(yīng)專業(yè)人員的數(shù)量，希望這樣來保證相應(yīng)企業(yè)的能力。但這樣的規(guī)定現(xiàn)在催生的是掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重。對于企業(yè)的質(zhì)量管理體系，沒有具體的要求。對于任何一個企業(yè)而言都是有質(zhì)量管理體系的，質(zhì)量管理體系是客觀存在的，但有的能保證質(zhì)量的穩(wěn)定，有的卻不能滿足要求。通過推行強制的質(zhì)量管理體系認(rèn)證，促使相關(guān)企業(yè)有一個穩(wěn)定可靠的體系。
另一方面，應(yīng)強化對質(zhì)量相關(guān)信息的披露，使得建設(shè)主體的行為受到有效的約束。政府應(yīng)構(gòu)建一個對廣大公眾公開的信息平臺，對存在質(zhì)量的問題的相關(guān)建設(shè)企業(yè)進行曝光，提高其繼續(xù)經(jīng)營的難度，使得他們自發(fā)的維護自身形象。
(三) 強化行政監(jiān)管力度
在商品房的驗收中采用備案制，是政府進行宏觀管理需要。但是在具體操作中應(yīng)該做出改革。目前是建設(shè)方、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位自驗自評，五方進行驗收，在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章。這五方都是企業(yè)，以利益為先，容易結(jié)成利益共同體。應(yīng)該在竣工驗收備案登記中加上質(zhì)檢機構(gòu)，由質(zhì)檢機構(gòu)對在工程實際施工中檢測、檢查的數(shù)據(jù)做出判斷。
各級建設(shè)行政主管部門應(yīng)根據(jù)本地實際，結(jié)合事業(yè)單位分類改革情況，將現(xiàn)有的質(zhì)監(jiān)機構(gòu)改為內(nèi)設(shè)部門或直屬執(zhí)法機構(gòu)承擔(dān)工程質(zhì)量監(jiān)管工作；或通過修改有關(guān)法規(guī)，明確授權(quán)質(zhì)監(jiān)機構(gòu)承擔(dān)工程質(zhì)量監(jiān)管職責(zé)。現(xiàn)行質(zhì)量監(jiān)督費繼續(xù)收取，作為政府的非稅收入納入財政管理，專項用于工程質(zhì)量監(jiān)管工作。同時加大質(zhì)監(jiān)站的財政投入。保證充足的人力、物力的投入。
廣東省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的通知
一、各市要按照省人大頒布的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合今年全國統(tǒng)一開展的整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序工作，進一步加強商品房預(yù)售管理，制止虛假廣告、貨不對板、面積不夠、質(zhì)量低劣及其他違規(guī)銷售商品房的行為，保護購房者合法權(quán)益。
二、各市要按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，制止開發(fā)企業(yè)采取返本銷售或者變相返本銷售方式銷售商品房，以及采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
三、各市要貫徹執(zhí)行省建設(shè)廳、物價局印發(fā)的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，推廣使用省建設(shè)廳、工商局印發(fā)的《廣東省商品房買賣合同示范文本》和《廣東省房地產(chǎn)買賣合同示范文本》。預(yù)售商品房均按套內(nèi)建筑面積計算房價，銷售已建成的商品房及各類二手房實行總價交易。
廣東非商品房去庫存周期達44個月
廣東房地產(chǎn)市場去庫存出現(xiàn)分化，截至今年8月底，該省商品房去庫存成效明顯，去庫存周期為13個月，但非商品房庫存面積仍高達6321萬平方米、去庫存周期為44個月，前后二者相差31個月之久。
廣東省發(fā)展改革委副主任陳志清27日受廣東省人民政府委托，向該省人大會報告廣東供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革情況時透露以上消息。據(jù)介紹，8月末，廣東商品房庫存面積為14977萬平方米，比20xx年底減少1375萬平方米。
據(jù)陳志清介紹，廣東針對各市按照房價上漲過快、商品房銷量大、庫存規(guī)模大等幾大類型，分別提出指導(dǎo)意見;完善土地供應(yīng)方式，合理控制商品房供應(yīng)規(guī)模，將全省21個地級以上市以及佛山市順德區(qū)按照住宅用地供應(yīng)量顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少至?xí)和５葮?biāo)準(zhǔn)，劃分為五類城市進行分目標(biāo)調(diào)控，在重點城市采取措施抑制房價過快上漲，努力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
此外，廣東貫徹落實國家住房金融、稅收優(yōu)惠政策，下調(diào)房貸首付比例。目前廣東住房公積金已經(jīng)實現(xiàn)全省互認(rèn)互貸。
廣東引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置，打通商品房與保障房通道。20xx年國家下達廣東省棚戶區(qū)改造任務(wù)為新開工安置住房78500套，截至8月底全省新開工61640套，完成進度接近八成。
廣東省國資委會同該省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等單位率先組建省屬國企專業(yè)化住房租賃平臺，租賃平臺首期運營資金規(guī)模50億元。目前正在肇慶、汕頭、清遠三市加快開展試點，擬多渠道購住房30萬至70萬平方米，總投資額約50億元，力爭平臺組建后一年內(nèi)完成運營70萬平方米。
前三季度廣東商品房銷售均價破萬
前三季房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增18%
據(jù)介紹，今年以來，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅快速走高，連續(xù)四月增幅回升后小幅回落逐步企穩(wěn)。前三季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資7222.55億元，同比增長18.0%，增幅比上半年回落2.8個百分點，比1～8月提高0.6個百分點，比上年同期提高2.0個百分點。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣東房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年的回暖行情，深圳、珠海、東莞、佛山和惠州等一二線城市，市場行情火熱。前三季度，廣東商品房銷售面積10317.98萬平方米，同比增長32.0%，增幅比上半年提高2.4個百分點;商品房銷售額11522.86億元，增長50.5%，增幅比上半年提高4.2個百分點。按類型分，商品住宅銷售面積和銷售額分別增長31.0%和52.2%，分別比上半年提高2.5個和5.2個百分點。
其中，9月當(dāng)月廣東商品房銷售面積1576.71萬平方米，創(chuàng)當(dāng)月銷售面積歷史新高,同比增長46.8%，環(huán)比增長48.2%。
深圳房價均價高達46722元/㎡
1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋,實踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開發(fā)者,只要是向社會公開銷售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J(rèn)識,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進行形式審查,對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類,對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定,上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定,決定著案件審理的方向。
關(guān)鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式
一、商品房的造價控制
1.設(shè)計階段的工程造價控制
（1）初步設(shè)計概算：把住項目規(guī)模內(nèi)容關(guān)，嚴(yán)格依照可行性研究階段批復(fù)的項目規(guī)模、內(nèi)容進行審查，嚴(yán)禁自行擴大項目規(guī)模；把住項目水平、標(biāo)準(zhǔn)關(guān)，按照技術(shù)可靠、適度的原則對項目建設(shè)水平、標(biāo)準(zhǔn)進行嚴(yán)格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設(shè)備引進關(guān)，國產(chǎn)設(shè)備能夠滿足要求的，盡可能采用國產(chǎn)設(shè)備，在保證設(shè)計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關(guān)，重點是工程量能否反映工程內(nèi)容，設(shè)備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準(zhǔn)確；
（2）施工圖設(shè)計預(yù)算：施工圖設(shè)計階段是將設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)換成實際施工任務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；在工程招標(biāo)前期，建設(shè)單位必須委托設(shè)計單位或者專門的造價咨詢機構(gòu)編制施工圖預(yù)算，為編制招標(biāo)文件和招標(biāo)工程量清單做好充足的準(zhǔn)備。
2.工程施工階段的工程造價控制
（1）工程變更和現(xiàn)場簽證的控制：工程變更和現(xiàn)場簽證在工程建設(shè)項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，一定要在審核時嚴(yán)格把關(guān)，把甲、乙雙方的圖紙會審在設(shè)計院的技術(shù)咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設(shè)計變更時，變更的時間越提前相應(yīng)的損失就越小，反之則越大。
（2）嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制
3.結(jié)算階段的工程造價控制.
（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設(shè)方要依據(jù)合同、尊重事實、有禮有節(jié)地予以積極回應(yīng)，而非消極回避。
（2）嚴(yán)控竣工結(jié)算審查關(guān)：竣工結(jié)算的審核是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)，不僅直接關(guān)系到建設(shè)方與施工方之間的利益關(guān)系，也關(guān)系到項目工程造價的實際結(jié)果。在這一階段，要求有關(guān)審查人員必須認(rèn)真、仔細，決不能出現(xiàn)放松心理。
二、商品房的銷售
1.商品房預(yù)售
商品房預(yù)售又名房屋預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)；
2.商品房銷售的購買流程
3.商品房銷售的計價方式
（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，則應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：
①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附上標(biāo)有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。如購房者退房的，則應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
（2）按套內(nèi)建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當(dāng)中出現(xiàn)的差異、誤差等處理方法應(yīng)按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當(dāng)購房者選擇退房時，開發(fā)商應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。
三、結(jié)語
為了提高商品房建設(shè)工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關(guān)參與方的工作重點。在對商品房建設(shè)工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)項目工程的投資意圖，科學(xué)有效的控制建設(shè)工程造價是進行建設(shè)工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發(fā)展趨勢。
參考文獻：
[1]閆冬梅.試論建設(shè)工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.
一、主要做法
（一）認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。一是根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦[2011]1號）、《省人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》（X政發(fā)[2011]28號）文件以及市政府貫徹落實房地產(chǎn)市場加快保障性住房建設(shè)的實施意見精神，經(jīng)過充分調(diào)研，研究制定了我縣貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控和保障性住房建設(shè)的實施意見，正在準(zhǔn)備提交政府常務(wù)會議實施。二是進一步加強了房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，對城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行跟蹤管理，嚴(yán)把房屋預(yù)售許可審批關(guān)，嚴(yán)格禁止囤積土地、捂盤惜售、違規(guī)貸款、內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)收定金等違規(guī)行為。二是根據(jù)2010年我縣經(jīng)濟發(fā)展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項硬性指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前城區(qū)房價和住宅建設(shè)造價，研究確定了我縣2011年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于3月中旬上報市建設(shè)主管部門備案，作為我縣2011年控制房價的一項指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極創(chuàng)造條件，著手推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善房屋購銷管理，遏制非自住性房屋及第三套住房購買行為。
（二）不斷加快保障性安居工程建設(shè)步伐。一是加快2010年保障性安居工程建設(shè)進度，督促落實已開工建設(shè)的套、平方米廉租住房和套、平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房建設(shè)任務(wù)。二是積極落實2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，確保4月底前開工建設(shè)套、平方米廉租住房，套、平方米限價商品房和套、平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房。
（三）利用信貸稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場。一是切實貫徹執(zhí)行差別化住房信貸政策。對城區(qū)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是加強個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅、所得稅征收管理。對個人購買商品住房不足5年而轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其實際銷售收入全額征稅。加強存量房交易稅收征管工作，嚴(yán)格房地產(chǎn)價格評估，房屋交易價格一律按評估價核算，堅決杜絕“陰陽合同”產(chǎn)生，充分發(fā)揮稅收在房價調(diào)控中的杠桿作用。
（四）加強住房用地供應(yīng)管理。一是增加土地有效供應(yīng)，2011年我縣住房用地供應(yīng)計劃總量為萬平方米，其中限價商品房X萬平方米，廉租住房萬平方米，棚戶區(qū)改造安置房和普通商品房萬平方米，保障性住房用地占用地總量的%。二是計劃對新建住房采取“先限房價、后競地價”的供地方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。三是積極鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品房建設(shè)中配建一定比例的公共租賃住房，并持有產(chǎn)權(quán)，在政府指導(dǎo)下，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，向中、低收入家庭租賃。四是進一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源審查，嚴(yán)肅查處擅自改變用地性質(zhì)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法違規(guī)行為。
（五）積極推行城區(qū)住房限購政策。在城區(qū)推行商品房開發(fā)建設(shè)成本核算，對已取得開發(fā)土地使用權(quán)的商品房的買賣限定最高售價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房定價前，必須向建設(shè)行政主管部門和物價部門提交商品房開發(fā)投入成本，政府主管部門在確保商品房開發(fā)成本的真實性和制定銷價的合理性的基礎(chǔ)上，確定綜合基準(zhǔn)售價。首次購房標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)以戶為單位（家庭人口兩人以上，并具有法定瞻養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系）認(rèn)定，將購房者從“個人”變?yōu)椤皯簟保M一步明確首次購房標(biāo)準(zhǔn)，使首次購房的人群進一步縮小，把投資性和投機性購房者擠出購房隊伍。隨著國家穩(wěn)定住房價格等各項調(diào)控措施的落實，我縣房地產(chǎn)市場運行總體上朝著遏制投機、穩(wěn)定房價的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定，開發(fā)投資趨向理性，投資規(guī)模穩(wěn)步增長，商品房供銷兩旺，房地產(chǎn)市場總體健康穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
（一）住房價格漲勢比較明顯。受供需關(guān)系及建設(shè)成本等多種因素影響，我縣商品住房價格仍呈上漲趨勢，房地產(chǎn)
市場調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。
（二）住房結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。我縣在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，積極引導(dǎo)落實國家有關(guān)住房結(jié)構(gòu)方面相關(guān)政策，雖然取得了一定成績，但與政策要求還有一定差距。同時，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量太少，需進一步調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，以滿足中低收入家庭住房需求。
（三）保障性住房建設(shè)難度大。我縣是國扶貧困縣，財政困難，保障性住房建設(shè)配套資金難以落實，特別是城區(qū)地域狹長，建設(shè)用地十分緊缺，土地征收難度大，嚴(yán)重制約著保障性住房建設(shè)進程。
三、下一步工作打算
今后一段時期我縣的房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作，要繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，超前規(guī)劃，強力推進，增加中小戶型住房供應(yīng)，加大保障性住房建設(shè)，更好地滿足居民特別是中低收入家庭住房需求，促進全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
（一）繼續(xù)加大政府調(diào)控力度。重點抓好住房建設(shè)規(guī)劃的實施。目前《縣2011-2015年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（大綱）》已經(jīng)編制完成，下一步要根據(jù)規(guī)劃合理確定房地產(chǎn)年度開發(fā)計劃，并使之與城市階段性發(fā)展方向和建設(shè)重點相協(xié)調(diào)，做到住房總量充足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完善，引導(dǎo)居民合理梯度消費。
（二）抓好房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪巍姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目著手，對在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，重點檢查項目立項、土地出讓、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的不良行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無（超）資質(zhì)開發(fā)（或資質(zhì)沒有備案）、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、商業(yè)賄賂、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為，進一步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)管理的長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
