發(fā)布時(shí)間：2023-07-21 17:13:15
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的城鄉(xiāng)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
2018年基本建立人地掛鉤機(jī)制
《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014―2020年）》確立了1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶的發(fā)展目標(biāo)，提出探索實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤的政策。
“建立人地掛鉤機(jī)制，既能實(shí)現(xiàn)對(duì)新型城鎮(zhèn)化的用地保障，也是對(duì)土地城鎮(zhèn)化的制約?！眹?guó)土資源部規(guī)劃司副司長(zhǎng)周建春說(shuō)，“目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平總體還不高，土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，不解決人的城鎮(zhèn)化，只有城市規(guī)模的盲目擴(kuò)大，會(huì)造成土地被大量占用和浪費(fèi)。在全面推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，必須使城市發(fā)展與人口增長(zhǎng)相適應(yīng)，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)化質(zhì)量，促進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化。這就需要建立人地掛鉤機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)?！?/p>
《實(shí)施意見》提出，到2018年，基本建立人地掛鉤機(jī)制，形成部門聯(lián)動(dòng)、上下銜接、有利于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的建設(shè)用地供應(yīng)制度；到2020年，全面建立科學(xué)合理的人地掛鉤機(jī)制政策體系，區(qū)域和城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)布局更加優(yōu)化，土地節(jié)約集約利用水平顯著提高，為如期實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶提供用地保障。
實(shí)行差別化用地標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于進(jìn)城落戶人口人均用地標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014―2020年）》提出，人均城市建設(shè)用地嚴(yán)格控制在100平方米以內(nèi)。據(jù)此，《實(shí)施意見》綜合考慮城鎮(zhèn)容納空間等因素，實(shí)行差別化的用地標(biāo)準(zhǔn)。
人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地不超過(guò)100平方米的城鎮(zhèn)，對(duì)于進(jìn)城落戶人口，按人均100平方米標(biāo)準(zhǔn)安排新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地；人均水平100～150平方米的城鎮(zhèn)，按照人均80平方米標(biāo)準(zhǔn)安排；人均水平超過(guò)150平方米的城鎮(zhèn)，按照人均50平方米標(biāo)準(zhǔn)安排。超大和特大城市的中心城區(qū)原則上不因吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口安排新增建設(shè)用地。
周建春表示，綜合考慮東中西部不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和自然條件的差異，以及非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移落戶人口和取得居住證的常住非戶籍人口用地需求，允許各省份根據(jù)實(shí)際對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，幅度控制在10%以內(nèi)?！斑@一標(biāo)準(zhǔn)既給予各地一定的靈活性，又能夠防止地方調(diào)整幅度過(guò)大、擠占生態(tài)用地和耕地。”
在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，周建春提出，要方便進(jìn)城落戶人口生產(chǎn)生活，優(yōu)先保障住房特別是落戶人口的保障房，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等民生和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，合理安排必要的產(chǎn)業(yè)用地。
周建春介紹，2015年～2020年全國(guó)新增建設(shè)用地總規(guī)模約3900萬(wàn)畝，其中進(jìn)城落戶1億人口的各類用地需求，初步估算為1200萬(wàn)畝。如果按以往規(guī)劃編制方法，農(nóng)村流動(dòng)人口按照城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的60%安排用地，1億農(nóng)村流動(dòng)人口用地約為720萬(wàn)畝。因此，從現(xiàn)行規(guī)劃看，土地供應(yīng)可以滿足進(jìn)城落戶人口發(fā)展用地需求。
在確保進(jìn)城落戶人口建設(shè)用地需求方面，《實(shí)施意見》提出，在土地利用總體規(guī)劃編制中要更加突出進(jìn)城落戶人口因素，合理確定城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模；在制定三年滾動(dòng)用地計(jì)劃和分解下達(dá)年度用地計(jì)劃時(shí)，充分考慮新型城鎮(zhèn)化和進(jìn)城落戶人口的用地需求，各?。▍^(qū)、市）要根據(jù)進(jìn)城落戶人口專項(xiàng)安排用地指標(biāo)，確保合理用地需求。
不得以退出“三權(quán)”作為進(jìn)城落戶條件
如何切實(shí)保護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的權(quán)益，是《實(shí)施意見》的重點(diǎn)內(nèi)容。周建春說(shuō)，要切實(shí)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，現(xiàn)階段不得以退出“三權(quán)”作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。要充分尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保障其合法權(quán)益。
關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)建設(shè)用地；增減掛鉤；過(guò)程異化
中圖分類號(hào)：F320.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003—0751（2013）01—0039—04
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指農(nóng)村集體建設(shè)用地減少跟城市建設(shè)用地增加掛鉤，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地（或農(nóng)用地）的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（拆舊區(qū)）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)民居住區(qū)建設(shè)的地塊（新建區(qū)），共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)農(nóng)村建設(shè)用地的建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實(shí)現(xiàn)建新拆舊項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，用地布局更加合理，集約化水平大幅度提高的土地整理工作。作為國(guó)土資源部出臺(tái)的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤進(jìn)一步盤活了利用農(nóng)村存量建設(shè)用地，提高了土地利用效率，緩解了城鄉(xiāng)用地供需矛盾，受到各地的普遍歡迎。然而，在具體實(shí)施過(guò)程中，某些地方“增減掛鉤”發(fā)生異化，出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題，必須引起高度重視。
一、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的實(shí)施及成效
近年來(lái)，為加強(qiáng)耕地保護(hù)，國(guó)家出臺(tái)耕地占補(bǔ)平衡辦法，要求各地要嚴(yán)格按照建設(shè)項(xiàng)目占地的數(shù)量，進(jìn)行耕地占補(bǔ)平衡，補(bǔ)充的耕地要在數(shù)量和質(zhì)量上與原有耕地相當(dāng)，并要求縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門按照“占多少，墾多少”的原則，對(duì)依法批準(zhǔn)占用耕地的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地補(bǔ)充耕地方案的落實(shí)情況進(jìn)行檢查核實(shí)。2004年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，支持農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，最終達(dá)到既盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，緩解城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張對(duì)農(nóng)用地的壓力，又實(shí)現(xiàn)增加耕地?cái)?shù)量、提升耕地質(zhì)量的目的，其本質(zhì)是“占補(bǔ)平衡”的創(chuàng)新。2006年國(guó)土部開始在全國(guó)五省市開展試點(diǎn)，2008年又增列19省市為試點(diǎn)。試點(diǎn)政策的出臺(tái)在全社會(huì)產(chǎn)生了廣泛的影響，在政策的不斷完善與創(chuàng)新下，拓寬了建設(shè)用地空間，保護(hù)了耕地，提高了耕地質(zhì)量。
各地在試點(diǎn)過(guò)程中，因地制宜，探索了不同的增減掛鉤模式。從實(shí)施主體來(lái)看，主要有政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)和農(nóng)村集體自主運(yùn)作等類型。所謂政府主導(dǎo)，主要指由政府統(tǒng)籌管理和組織，負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)選址、規(guī)劃編制、方案設(shè)計(jì)、資金籌措、工程督辦和項(xiàng)目區(qū)驗(yàn)收等。項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)作為具體的執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)拆舊區(qū)農(nóng)民安置和新建區(qū)工程。所謂市場(chǎng)主導(dǎo)，是指政府通過(guò)提供優(yōu)惠政策，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)引導(dǎo)企業(yè)參與項(xiàng)目實(shí)施，企業(yè)通過(guò)投資、拆舊和安置，獲得項(xiàng)目用地， 政府在這個(gè)過(guò)程中只是監(jiān)督、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)。農(nóng)村集體自主型運(yùn)作，指新區(qū)建設(shè)和舊地復(fù)墾都由農(nóng)村集體組織依據(jù)政策自行控制的模式。政府主導(dǎo)型是目前全國(guó)各地比較普遍的模式，市場(chǎng)主導(dǎo)型也有一定比例，農(nóng)村集體自主型運(yùn)作的情況相對(duì)比例較少，一般對(duì)農(nóng)村集體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高，同時(shí)村民要充分了解政策，對(duì)改善居住環(huán)境具有較強(qiáng)的意愿。從具體的實(shí)施方法上看，又有四種：第一，就地城鎮(zhèn)化。主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市或縣城郊區(qū)，其主要做法是將城市建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃，通過(guò)增減掛鉤政策將農(nóng)村居民點(diǎn)整理后，周轉(zhuǎn)出的指標(biāo)全部用于城鎮(zhèn)建設(shè)，而原拆舊區(qū)轉(zhuǎn)化為城市社區(qū)，農(nóng)村居民相應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?。第二，?chǎng)鎮(zhèn)擴(kuò)展。實(shí)施范圍在小場(chǎng)鎮(zhèn)及周圍的農(nóng)村，主要做法就是引導(dǎo)場(chǎng)鎮(zhèn)附近農(nóng)民向場(chǎng)鎮(zhèn)集中，通過(guò)整理農(nóng)村居民點(diǎn)的建設(shè)用地指標(biāo)，用于場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)，壯大地方小城鎮(zhèn)規(guī)模，并引導(dǎo)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從事二三產(chǎn)業(yè)。第三，拆村并村。將幾個(gè)居民點(diǎn)分散、居住條件不好的村落整合，通過(guò)規(guī)劃選址，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將幾個(gè)村落的居民合并到相對(duì)集中的一處或幾處居住。第四，整村搬遷。主要指在一些自然條件惡劣的山區(qū)和地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，通過(guò)增減掛鉤將所有農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行復(fù)耕，選擇地理?xiàng)l件較好的新區(qū)重新規(guī)劃建設(shè)，節(jié)約的用地指標(biāo)用于發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策在執(zhí)行中取得了以下較好成效。
1.緩解了城市供地緊張的矛盾。當(dāng)前國(guó)家對(duì)各地城市發(fā)展中年度用地指標(biāo)有嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致各地在推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中存在用地瓶頸制約。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，在滿足大的耕地占補(bǔ)平衡的目標(biāo)下，將掛鉤的指標(biāo)用于城鎮(zhèn)建設(shè)，既不占用地年度指標(biāo)，也不占用規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模指標(biāo)，有效緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的壓力，為推動(dòng)新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化提供了用地支持。
2.推動(dòng)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。長(zhǎng)期來(lái)，我國(guó)大多數(shù)農(nóng)民習(xí)慣于自然院落形式分散居住，村莊建設(shè)大部分是以農(nóng)民自主建設(shè)為主，由于未經(jīng)過(guò)科學(xué)規(guī)劃指導(dǎo)，村莊布局不合理，制約了農(nóng)村的發(fā)展。通過(guò)增減掛鉤，整體規(guī)劃，推進(jìn)田、水、路、林、村綜合整治，改善了農(nóng)民生產(chǎn)、生活水平，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，有效解決了耕地保護(hù)和節(jié)約用地“缺動(dòng)力”、農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收“缺渠道”、新農(nóng)村建設(shè)“缺資金”、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌“缺抓手”的問(wèn)題，有效地推動(dòng)了農(nóng)民向城鎮(zhèn)和新村集中、土地向適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中，有力促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
3.促進(jìn)了集約節(jié)約用地。通過(guò)增減掛鉤，有效整合農(nóng)村居民點(diǎn)用地，對(duì)原有散亂、廢棄和閑置的農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行整治，農(nóng)村居民點(diǎn)“小、散、亂”現(xiàn)象有所改善，形成集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。共用設(shè)施建設(shè)，降低了人均用地標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)約了大量土地，同時(shí)通過(guò)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的田間地塊，整體改善土地質(zhì)量，促進(jìn)土地利用的有序化、合理化、科學(xué)化，提高了土地利用效率。根據(jù)全國(guó)已試驗(yàn)的增減掛鉤試點(diǎn)調(diào)查，舊村莊整治后一般節(jié)地在50%左右。劉彥隨等通過(guò)高分遙感影像調(diào)查，認(rèn)為全國(guó)64萬(wàn)個(gè)行政村330萬(wàn)個(gè)自然村通過(guò)綜合整治，近期增地潛力可達(dá)757.89萬(wàn)公頃，約合1.14億畝，而若能保障轉(zhuǎn)移進(jìn)城人口全面小康住房用地需求，并實(shí)現(xiàn)快速城鎮(zhèn)化發(fā)展后農(nóng)村人口、產(chǎn)業(yè)、用地相對(duì)集中，我國(guó)農(nóng)村綜合整治遠(yuǎn)期增地可達(dá)992.16萬(wàn)公頃，約合1.49億畝。
4.撬動(dòng)了農(nóng)村土地管理制度改革。眾做周知，我國(guó)實(shí)現(xiàn)最嚴(yán)格的土地管理制度。受農(nóng)村土地及集體經(jīng)濟(jì)組織等方面法律法規(guī)的限制，農(nóng)村土地所有權(quán)人主體的問(wèn)題、運(yùn)行管理問(wèn)題、權(quán)益保障問(wèn)題缺乏具體的政策辦法，農(nóng)村土地使用和管理制度改革的深度和廣度不足，農(nóng)村集體建設(shè)用地尚不能充分實(shí)現(xiàn)合理的市場(chǎng)化價(jià)值，市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)還存在一定的障礙。而增減掛鉤則通過(guò)合法途徑對(duì)土地權(quán)屬進(jìn)行調(diào)整，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，對(duì)耕地保護(hù)提出措施，對(duì)農(nóng)民權(quán)益進(jìn)行保障，對(duì)低效使用土地進(jìn)行整治，成為推動(dòng)土地資源向土地資產(chǎn)、土地資本轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要抓手，成為撬動(dòng)農(nóng)村土地管理制度改革的一個(gè)“導(dǎo)火索”，對(duì)促進(jìn)土地要素在城鄉(xiāng)之間合理流動(dòng)，提升農(nóng)村土地資產(chǎn)的價(jià)值，讓邊遠(yuǎn)農(nóng)村共享城市改革發(fā)展取得的成果具有重要的意義；對(duì)下一步探索建立耕地保護(hù)補(bǔ)償制度、完善耕地占補(bǔ)平衡政策、推進(jìn)征地制度改革、推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款等有重大促進(jìn)和導(dǎo)向作用。
二、綜合評(píng)估滯后使“掛鉤”實(shí)施面臨異化風(fēng)險(xiǎn)
作為一項(xiàng)解決工業(yè)用地、城市發(fā)展用地供需矛盾的工具性措施，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策從開始試點(diǎn)就受到各地的普遍歡迎，同時(shí)由于對(duì)增減掛鉤的具體評(píng)估缺乏統(tǒng)一規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致部分地方在“掛鉤”過(guò)程中前期調(diào)查評(píng)估不夠，中期監(jiān)管不力，后期驗(yàn)收不規(guī)范，從而使“掛鉤”效果出現(xiàn)偏離耕地占補(bǔ)平衡目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。
1.重前期申報(bào)不重中后期評(píng)估驗(yàn)收，耕地占補(bǔ)平衡運(yùn)行面臨異化風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）文件的要求，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目要嚴(yán)格按照前期調(diào)查評(píng)估、中期監(jiān)督管理、后期驗(yàn)收評(píng)估等環(huán)節(jié)實(shí)施，要重視征求農(nóng)民集體和農(nóng)戶意見，對(duì)涉及權(quán)屬調(diào)整的集體土地使用權(quán)及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行摸底調(diào)查，編制《土地權(quán)屬調(diào)整初步方案》，并委托有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)用地整理項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)審查，出具技術(shù)審查報(bào)告。要求加強(qiáng)監(jiān)管，整治項(xiàng)目自立項(xiàng)批復(fù)之日起時(shí)必須完成復(fù)墾整理工作。項(xiàng)目實(shí)施后要進(jìn)行嚴(yán)格的數(shù)量、質(zhì)量評(píng)估驗(yàn)收。而目前部分地方增減掛鉤的實(shí)際運(yùn)行中，耕地占補(bǔ)平衡存在被異化的可能。主要有幾種情況：一是“實(shí)占虛補(bǔ)”風(fēng)險(xiǎn)。有些地方只注重“占”，不注重“補(bǔ)”。新區(qū)建設(shè)工作熱心，拆舊區(qū)復(fù)墾工作滯后，難以按規(guī)定時(shí)間歸還臺(tái)賬，導(dǎo)致被占良田已經(jīng)成為城市建設(shè)用地，而補(bǔ)充或新增耕地卻遲遲得不到落實(shí)。二是“實(shí)優(yōu)虛劣”風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，城市周邊土地相對(duì)平緩、肥沃，水源、地質(zhì)條件較好，而偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)可能位于高原山區(qū)或土質(zhì)較差的丘陵山地，同時(shí)又是原有宅基地、磚瓦廠或其他建設(shè)用地，復(fù)墾成為與城市周邊耕地質(zhì)量一樣的良田相對(duì)較難，在耕地質(zhì)量上有可能形成用質(zhì)量較差的替換質(zhì)量較好的風(fēng)險(xiǎn)。三是農(nóng)地“非農(nóng)化”風(fēng)險(xiǎn)。由于土地整理成本相對(duì)較高，而純粹的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)缺乏比較優(yōu)勢(shì)，不少地方土地整理以后，不是用來(lái)進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是進(jìn)行一些“非農(nóng)化”的經(jīng)營(yíng)牟取更大的經(jīng)濟(jì)效益。四是耕地“非糧化”風(fēng)險(xiǎn)。在各地的土地整理以后，即使仍然從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，也有不少地方更傾向于種植花木、蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物，而不是單純的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較差的糧食。
2.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一和新村建設(shè)規(guī)劃缺少評(píng)估使農(nóng)民增收、農(nóng)村建設(shè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策實(shí)施的初衷是解決城鄉(xiāng)合理用地問(wèn)題，同時(shí)也是推進(jìn)和落實(shí)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)戰(zhàn)略的一條有效路徑，可以通過(guò)建設(shè)用地指標(biāo)的流轉(zhuǎn)將城市發(fā)展成果轉(zhuǎn)移到農(nóng)村，使城市資金通過(guò)一定的方式支持農(nóng)村建設(shè)。但在實(shí)施過(guò)程中，存在四方主體，即政府、企業(yè)、農(nóng)村集體組織和農(nóng)民。國(guó)家有關(guān)部門在房屋拆遷和建設(shè)用地復(fù)墾為耕地上并沒有出臺(tái)具體的收益分配標(biāo)準(zhǔn)，有些地方工作做得好的，農(nóng)民不需花費(fèi)太多就可以搬到新區(qū)或新村。而也有少數(shù)地方將增減掛鉤的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照傳統(tǒng)征地補(bǔ)償，據(jù)國(guó)家有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，被征土地征用費(fèi)的收益分配比例，地方政府占20%—30%，企業(yè)占40%—50%，村級(jí)組織占25%—30%，農(nóng)民僅占5%—10%，造成農(nóng)民利益受損。另一方面，新區(qū)或新村建設(shè)規(guī)劃評(píng)估不足，導(dǎo)致新建集中區(qū)在具體使用時(shí)，不符合農(nóng)民生產(chǎn)生活習(xí)慣，造成較大生活成本。如有些地方只是考慮讓農(nóng)民集中居住，但卻未考慮農(nóng)民飼養(yǎng)牲畜的習(xí)慣，新建區(qū)未規(guī)劃牲畜飼養(yǎng)空間，導(dǎo)致新區(qū)建成后農(nóng)民入住率低。也有的地方不考慮文化風(fēng)俗習(xí)慣，導(dǎo)致新區(qū)建成后，原有村落長(zhǎng)久形成的歷史非物質(zhì)文化丟失或遭到破壞。
3.掛鉤項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃缺少銜接評(píng)估使農(nóng)村用地面臨結(jié)構(gòu)失衡風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃編制質(zhì)量不高，規(guī)劃滯后，規(guī)劃意識(shí)不強(qiáng)，是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)農(nóng)村發(fā)展和建設(shè)無(wú)序的癥結(jié)之一。開展農(nóng)村土地綜合整治和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，就是要變無(wú)序?yàn)橛行?，提高農(nóng)村用地的質(zhì)量和效率。因此，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的前期申報(bào)工作必須強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌規(guī)劃，即以科學(xué)規(guī)劃為引導(dǎo)，嚴(yán)格按照土地使用規(guī)劃，通過(guò)典型示范，推動(dòng)農(nóng)村土地綜合整治工作有序進(jìn)行。而在具體操作過(guò)程中，一些地方為了盡快解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)緊缺的壓力，在增減掛鉤項(xiàng)目選址上只顧眼前，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，隨意劃地，導(dǎo)致掛鉤規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃不銜接，與城鄉(xiāng)規(guī)劃不協(xié)調(diào)，對(duì)農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大一級(jí)類用地的結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)規(guī)范的引導(dǎo)和控制，使三類用地在數(shù)量、質(zhì)量和空間秩序的組合方面面臨錯(cuò)位、失衡的危險(xiǎn)，難以實(shí)現(xiàn)促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革、建立新型城鄉(xiāng)形態(tài)的戰(zhàn)略目標(biāo)，各種爭(zhēng)地矛盾很難得到有效解決。
4.置換土地質(zhì)量缺少評(píng)估使國(guó)家糧食安全面臨風(fēng)險(xiǎn)。保障國(guó)家糧食安全是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的根本要求，是國(guó)家規(guī)定18億畝耕地紅線的政策本底。目前各地在增減掛鉤后，對(duì)新補(bǔ)充耕地的質(zhì)量評(píng)估還需要更加嚴(yán)格，形成更為完備的標(biāo)準(zhǔn)。盡管表面上通過(guò)增減掛鉤，一些地方在耕地總量上保持大體平衡，但實(shí)際上新復(fù)墾的耕地要形成較好的生產(chǎn)力，還需要多年的精心培育。各地掛鉤過(guò)程中存在劣地?fù)Q良田現(xiàn)象，補(bǔ)充耕地的質(zhì)量與被占用耕地的質(zhì)量之間存在較大的差距，實(shí)際上是耕地在減少，與耕地占補(bǔ)平衡戰(zhàn)略“使存量耕地產(chǎn)出能力總量不下降”的初衷不符合。表面上耕地面積沒有減少，但實(shí)際上糧食產(chǎn)量下降，這種情況一旦成為普遍現(xiàn)象將嚴(yán)重影響國(guó)家糧食安全。
三、科學(xué)實(shí)施增減掛鉤政策的對(duì)策建議
1.堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，健全完善項(xiàng)目規(guī)劃管理體制機(jī)制。政府應(yīng)當(dāng)本著公平、公正的原則，根據(jù)地方城市發(fā)展需求水平、城市土地利用績(jī)效水平、城市的戰(zhàn)略地位等重要因素確定每年進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤的總量。按照統(tǒng)籌規(guī)劃的要求，把拆舊區(qū)和新建區(qū)作為一個(gè)整體放到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局中進(jìn)行科學(xué)定位，統(tǒng)籌考慮市縣域城鄉(xiāng)空間、產(chǎn)業(yè)布局和農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)，形成城鎮(zhèn)和村莊相互銜接、架構(gòu)合理的城鄉(xiāng)形態(tài)。要分區(qū)域明確產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口密度、復(fù)墾耕地標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)等要求，建立統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展、新區(qū)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和文化保護(hù)等的綜合規(guī)劃評(píng)估體系。強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃的實(shí)施與監(jiān)督，規(guī)劃編制、審查和監(jiān)督要適當(dāng)分離，以便規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行。
2.創(chuàng)新農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，推動(dòng)農(nóng)村建設(shè)用地優(yōu)化配置。明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系和權(quán)能，建立“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度。全面開展農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證，這是開展農(nóng)村土地綜合整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的基礎(chǔ)。要在技術(shù)方面對(duì)確權(quán)工作進(jìn)行規(guī)范，堅(jiān)持實(shí)測(cè)確權(quán)，在管理上加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)維護(hù)和糾紛調(diào)處機(jī)制。完善農(nóng)村宅基地管理制度，控制宅基地房屋建設(shè)強(qiáng)度，探索建立宅基地有償使用、有償退出機(jī)制和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、交易、處置機(jī)制。
3.建立科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任評(píng)估體系。在嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃的前提下，逐步提高農(nóng)民在土地非農(nóng)化和增減掛鉤過(guò)程產(chǎn)生的增值收益中的分配比例。明晰建設(shè)用地作為一種商品的價(jià)值構(gòu)成要素，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面要綜合考慮區(qū)位、自然生產(chǎn)力、開發(fā)成本、機(jī)會(huì)成本、復(fù)墾成本、預(yù)期收益、社會(huì)保障價(jià)值因素等。建立專業(yè)、權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)，科學(xué)估算土地價(jià)值的合理區(qū)間，將其作為監(jiān)督土地交易市場(chǎng)正常運(yùn)行的依據(jù)。明確土地使用權(quán)交易各方的責(zé)任與義務(wù)，作為土地轉(zhuǎn)換之后續(xù)工作的考評(píng)與監(jiān)督依據(jù)。
4.建立項(xiàng)目區(qū)招投標(biāo)和規(guī)范化管理機(jī)制。在項(xiàng)目區(qū)掛鉤實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格依據(jù)條件實(shí)行項(xiàng)目區(qū)招投標(biāo)管理。如在增減掛鉤試點(diǎn)中對(duì)土地復(fù)墾整理可以采取項(xiàng)目法人制、公告制、合同制、招投標(biāo)制、監(jiān)理制、財(cái)務(wù)請(qǐng)撥款制和報(bào)賬提款制等。嚴(yán)格控制周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模，規(guī)范管理，不得違反規(guī)劃擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，避免借農(nóng)村土地整理過(guò)快擴(kuò)張城鎮(zhèn)建設(shè)用地的規(guī)模。在實(shí)施耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程中，既要注重耕地的數(shù)量不減少，又要保證整理后耕地的質(zhì)量不降低，要做好耕地質(zhì)量評(píng)估檢查。
實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，推動(dòng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的雙向互動(dòng)和協(xié)調(diào)運(yùn)行，對(duì)緩解當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與耕地保護(hù)之間的矛盾具有緊迫性和現(xiàn)實(shí)性。而如果不重視“掛鉤”過(guò)程中的綜合評(píng)估和管理，則一項(xiàng)好的政策也會(huì)異化為侵害農(nóng)民權(quán)益、造成國(guó)家糧食安全的隱患。因此，探索制度創(chuàng)新，完善體制機(jī)制設(shè)計(jì)，對(duì)進(jìn)一步科學(xué)實(shí)施增減掛鉤政策、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展具有重要意義。
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關(guān)鍵詞：土地資源環(huán)境承載力；預(yù)警機(jī)制；“短板”因素
中山市是我國(guó)沿海開放城市之一。改革開放以來(lái)，中山市高度重視城市品牌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為珠江口西岸重要的先進(jìn)制造業(yè)城市和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，是廣東省產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)創(chuàng)新試點(diǎn)城市。近幾年，隨著珠三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)和轉(zhuǎn)移的步伐加快，在當(dāng)前城市發(fā)展仍在繼續(xù)、建設(shè)用地壓力加大的特殊背景下，中山市的進(jìn)一步發(fā)展面臨著土地供給和科學(xué)管理的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此，亟需開展土地資源承載力研究，識(shí)別對(duì)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形成制約的主要“短板”，研究土地資源承載力的預(yù)警機(jī)制及分析預(yù)警機(jī)制的變化趨勢(shì)。
一、土地資源承載力的定義
根據(jù)國(guó)內(nèi)的研究總結(jié)，承載力的研究早在1990年后已逐步擴(kuò)展到自然資源和環(huán)境承載力的研究。土地資源承載力是指在未來(lái)不同時(shí)間尺度上，以一定經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)發(fā)展水平及與此相適應(yīng)的物質(zhì)生活水準(zhǔn)為依據(jù)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)利用自身的（土地）資源所能持續(xù)供養(yǎng)的人口數(shù)量。首先，土地資源承載力所承載的對(duì)象最終落在“人口數(shù)量”上。這體現(xiàn)了“承載力”的核心本質(zhì)，即在自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等系統(tǒng)中，人是一切活動(dòng)的主體。沒有人就沒有社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也沒有對(duì)資源環(huán)境的需求等，也就談不上承載力的問(wèn)題。其次，土地資源承載力由不同城市的資源和發(fā)展條件以及人們的需求水平?jīng)Q定。其中，城市資源和發(fā)展條件包括城市的土地資源、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等狀況和發(fā)展水平。綜上，中山市土地資源承載力的預(yù)警機(jī)制研究主要從土地資源人口承載力、土地資源建設(shè)規(guī)模承載力、土地資源經(jīng)濟(jì)承載力三個(gè)方面闡述。
二、預(yù)警機(jī)制指標(biāo)體系構(gòu)建
1、指標(biāo)的選取
對(duì)于土地資源人口承載力而言，耕地是生態(tài)系統(tǒng)和綠色空間的重要組成部分，也是農(nóng)業(yè)人口生活的重要保障；建設(shè)用地是人口和經(jīng)濟(jì)承載的主要載體，故而選取人均建設(shè)用地和人均耕地作為人口承載力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。
土地資源建設(shè)規(guī)模承載力是在一定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求和城市基礎(chǔ)設(shè)施條件下，建設(shè)用地上所能承載的適宜城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模，通?？捎媒ㄔO(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度和城鄉(xiāng)建設(shè)用地比率來(lái)衡量。土地資源經(jīng)濟(jì)承載力是在一定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件和城市區(qū)位條件下，城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值產(chǎn)出能力，它從土地資源角度反映了城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和增值潛力，通常用單位用地經(jīng)濟(jì)效益等指標(biāo)表示。根據(jù)經(jīng)濟(jì)承載力特點(diǎn)，結(jié)合中山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際情況，確定固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度與地均GDP作為經(jīng)濟(jì)承載力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。
因此，中山市土地資源環(huán)境承載力預(yù)警機(jī)制主要由土地資源人口承載力、建設(shè)規(guī)模承載力、經(jīng)濟(jì)承載力三個(gè)準(zhǔn)則層六個(gè)具體指標(biāo)組成。評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取結(jié)果詳見表1。
2、狀態(tài)指數(shù)級(jí)別劃分
土地資源承載力的指標(biāo)預(yù)警分析，是基于短板理論（既某事物發(fā)展的限制因素）選擇若干對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境可持續(xù)發(fā)展制約最大的指標(biāo)。參考與該指標(biāo)相關(guān)的國(guó)際國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)范）及研究成果，結(jié)合中山市的實(shí)際情況，確定相應(yīng)指標(biāo)的閾值區(qū)間及其狀態(tài)指數(shù)和狀態(tài)級(jí)別的過(guò)程。
將中山市人口承載力、建設(shè)規(guī)模承載力、經(jīng)濟(jì)承載力和生態(tài)承載力各預(yù)警指標(biāo)的2013年現(xiàn)狀值與閾值區(qū)間相比較，采用極差歸一化方法計(jì)算正向指標(biāo)和逆向指標(biāo)的狀態(tài)指數(shù)（R），用以衡量該指標(biāo)所處的狀態(tài)級(jí)別。根據(jù)狀態(tài)指數(shù)級(jí)別劃分表確定各指標(biāo)的預(yù)警機(jī)制情況，狀態(tài)指數(shù)高于1.0的指標(biāo)，承載力狀態(tài)處于良好狀態(tài)；狀態(tài)指數(shù)處于0-1.0的指標(biāo)，承載狀態(tài)處于一般狀態(tài)；狀態(tài)指數(shù)處于-1.0-0之間的指標(biāo)，承載狀態(tài)處于預(yù)警狀態(tài)；狀態(tài)指數(shù)小于-1.0的指標(biāo)，承載狀態(tài)處于危機(jī)狀態(tài)，詳見表2。
R正=■ R負(fù)=■
其中，B現(xiàn)狀值為預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際狀態(tài)值，B最大值為閾值區(qū)間內(nèi)的最大值，B最小值為閾值區(qū)間內(nèi)的最小值。
三、指標(biāo)現(xiàn)狀分析及閾值確定
1、土地資源人口承載力承載現(xiàn)狀及閾值確定
2014年中山市共有建設(shè)用地66934.32hm2，約占全部土地資源的37.53%，人均建設(shè)用地為209.65m2。參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），中山市屬于第IV建筑氣候區(qū)，中山市的人均建設(shè)用地范圍為90.00-110.00m2。結(jié)合中山市“三個(gè)適宜”的城市發(fā)展定位和中山市城市總體規(guī)劃控制型上限為125m2，確定中山市合理的人均建設(shè)用地范圍為90.00-125.00m2。
2014年中山市耕地（含可調(diào)整地類）面積49829.96hm2，人均耕地面積為0.4790畝。參考聯(lián)合國(guó)確定的人均耕地警戒線0.8畝，和《關(guān)于廣東省第二次全國(guó)土地調(diào)查主要數(shù)據(jù)成果的公報(bào)》中廣東省人均耕地（含可調(diào)整地類）面積0.48畝，確定人均耕地閾值區(qū)間為0.48-0.80畝。
2、土地資源建設(shè)規(guī)模承載力承載現(xiàn)狀及閾值確定
建設(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度是指建設(shè)用地總量占行政區(qū)域面積的比例，與城市用地的現(xiàn)狀、土地利用經(jīng)濟(jì)效益和地價(jià)有密切聯(lián)系。2014年中山市建設(shè)用地面積為66934.32hm2，占全部土地資源的37.53%。參考中山市土地利用總體規(guī)劃中預(yù)計(jì)2020年建設(shè)用地的約束值占中山市土地總面積的30.39%，以及根據(jù)近6年的建設(shè)用地平均增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)至2020年建設(shè)用地占土地總面積的41.78%，確定城鄉(xiāng)建設(shè)用地比率的閾值區(qū)間為30.39%-41.78%。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地占城市土地的比例與城市用地的現(xiàn)狀、功能定位和發(fā)展目標(biāo)有密切聯(lián)系。2014年中山市城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積為61428.76hm2，占全部土地資源的34.44%。參考中山市土地利用總體規(guī)劃中預(yù)計(jì)2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地的約束值占中山市土地總面積的26.97%，以及根據(jù)近6年的建設(shè)用地平均增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)至2020年建設(shè)用地占土地總面積的38.28%，確定城鄉(xiāng)建設(shè)用地比率的閾值區(qū)間為26.97%-38.28%。
3、土地資源經(jīng)濟(jì)承載力承載現(xiàn)狀及閾值確定
2014年中山市固定資產(chǎn)投資總額為9036570萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度為50.66萬(wàn)元/公頃。參考廣東省固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度平均值12.71萬(wàn)元/公頃，和中山市土地利用總體規(guī)劃中預(yù)計(jì)2020年的固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度82.44萬(wàn)元/公頃，確定固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度的閾值區(qū)間為12.71-82.44萬(wàn)元/公頃。
2014年中山市地區(qū)生產(chǎn)總值為28230069萬(wàn)元，其中第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為1589802萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為1116487萬(wàn)元；建設(shè)用地地均GDP為411.75萬(wàn)元/公頃。參考廣東省地均GDP平均水平306.02萬(wàn)元/公頃，以及中山市土地利用總體規(guī)劃中2020年的建設(shè)用地地均GDP目標(biāo)值607.38萬(wàn)元/公頃，確定地均GDP的閾值區(qū)間為306.02-607.38萬(wàn)元/公頃。
四、短板因素分析
基于上述建立的土地資源承載力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基本框架，進(jìn)行預(yù)警及情景分析（詳見表3）。
全市土地資源人口承載力中人均建設(shè)用地處于危機(jī)狀態(tài)，可見中山市人均建設(shè)用地?cái)?shù)值過(guò)大，土地利用節(jié)約集約性較差，是其土地資源承載力的“短板”因素；人均耕地處于預(yù)警狀態(tài)，是主要限制性因素。土地資源建設(shè)規(guī)模承載力中的建設(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度和城鄉(xiāng)建設(shè)用地比率均處于一般狀態(tài)；土地資源經(jīng)濟(jì)承載力中的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度和建設(shè)用地地均GDP均處于一般狀態(tài)，仍有進(jìn)一步提升的空間。
五、預(yù)警狀態(tài)變化趨勢(shì)分析
從近六年?duì)顟B(tài)指數(shù)趨勢(shì)圖分析，全市人均建設(shè)用地狀態(tài)指數(shù)由2009年的-2.3497上升到2010年-2.1749，主要原因是2010年中山市總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)幅度較建設(shè)用地?cái)U(kuò)展幅度大。人均建設(shè)用地狀態(tài)指數(shù)自2010年開始逐年下降到2014年的-2.4186，全市及各鎮(zhèn)區(qū)的人均建設(shè)用地狀態(tài)指數(shù)總體呈下降趨勢(shì)，危機(jī)程度加劇。建設(shè)用地在擴(kuò)展的同時(shí)，人口規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致中山市建設(shè)用地的約束作用趨強(qiáng)。
全市人均耕地面積的狀態(tài)指數(shù)總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，由2009年的0.1213下降到2014年的-0.0031，危機(jī)程度不斷加劇，其中2011年?duì)顟B(tài)指數(shù)略有上升，其原因?yàn)楫?dāng)年耕地中可調(diào)整地類數(shù)量的增多。城市化率逐年提高，全市總?cè)丝谥鹉晟仙?；同時(shí)，建設(shè)占用耕地面積逐年加劇，耕地面積逐漸減少，致使全市及各鎮(zhèn)區(qū)人均耕地面積狀態(tài)指數(shù)總體下降。中山市人均耕地面積的約束作用進(jìn)一步趨緊。
全市建設(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度狀態(tài)指數(shù)均呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，由2009年的0.6435下降到2014年的0.3731；城鄉(xiāng)建設(shè)用地比率狀態(tài)指數(shù)的趨勢(shì)與建設(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度類似，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，由2009年的0.5827下降到2014年的0.3395。隨著中山市中心城區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)、小欖鎮(zhèn)和三鄉(xiāng)鎮(zhèn)等協(xié)調(diào)互利發(fā)展，以及“十二五”規(guī)劃以來(lái)各鎮(zhèn)區(qū)更加關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致新增建設(shè)用地外延擴(kuò)張速度加快，全市及各鎮(zhèn)區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地狀態(tài)指數(shù)逐年下降，城鄉(xiāng)建設(shè)用地約束作用趨強(qiáng)。
全市固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度狀態(tài)指數(shù)呈逐年穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，由2009年的0.2564上升到2013年的0.5920，后下降至2014年的0.5440，主要是受到近幾年經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響。2014年中山市固定資產(chǎn)投資總額有所降低，建設(shè)用地地均GDP狀態(tài)指數(shù)呈逐年上升的趨勢(shì)。
六、小結(jié)
從現(xiàn)狀預(yù)警狀態(tài)及近年來(lái)的預(yù)警變化趨勢(shì)分析可知，當(dāng)前影響中山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最關(guān)鍵因素是土地資源和生態(tài)環(huán)境等，尤其是土地資源對(duì)未來(lái)發(fā)展的約束效應(yīng)將進(jìn)一步趨緊。因此，全市應(yīng)以資源節(jié)約為重點(diǎn)發(fā)展模式，同時(shí)各鎮(zhèn)特色發(fā)展，如石岐區(qū)、西區(qū)、南區(qū)等以加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和舊城更新改造，提升土地利用效益為主，嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模；板芙鎮(zhèn)、神灣鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)和三角鎮(zhèn)等加強(qiáng)建設(shè)基本農(nóng)田重點(diǎn)保護(hù)地區(qū)，五桂山則在堅(jiān)持保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下適度發(fā)展。通過(guò)全市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，各鎮(zhèn)逐步提升，從而全面提高中山市土地的承載力，使其在人口持續(xù)增加的情況下，人口、資源與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用，獲得最大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。
參考文獻(xiàn)
[1] 張海魚：土地生產(chǎn)潛力及人口承載量的研究[J].自然資源研究，1987（4）.
【關(guān)鍵詞】城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；城鄉(xiāng)規(guī)劃；用地分類
中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、前言
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張,除了城市經(jīng)濟(jì)總量和人口規(guī)模不斷增加之外。各種城市問(wèn)題也隨之而來(lái)，并且在這一過(guò)程中存在所謂異速增長(zhǎng)的規(guī)律即城市問(wèn)題隨著城市規(guī)模的增加。并不是呈現(xiàn)線性增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而是呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從某種角度來(lái)說(shuō),這種客觀規(guī)律是眾多規(guī)劃空間管制失靈的根本原因。這需要我們更多地從城市之外來(lái)探討和解決城市問(wèn)題，需要從區(qū)域的角度和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的角度來(lái)思考城鄉(xiāng)規(guī)劃中的用地分類。
二、目前城鄉(xiāng)發(fā)展現(xiàn)狀和問(wèn)題分析
我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期存在并呈現(xiàn)加劇的趨勢(shì)。與城市相區(qū)別，鄉(xiāng)村指的是城市以外的一切地域，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是指城市建成區(qū)以外的空間地域。城鄉(xiāng)人口分布、職能、土地利用的特征及相對(duì)隔離程度等背景差距引起了城鄉(xiāng)差異性發(fā)展。鄉(xiāng)村的發(fā)展為城市的發(fā)展提供了資金和人力資源，鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展落后，各種社會(huì)保障沒有落實(shí)，這樣發(fā)展下去不利于社會(huì)的整體發(fā)展，也會(huì)帶來(lái)各種社會(huì)矛盾，鄉(xiāng)村與城市真正平衡發(fā)展、平等發(fā)展很難做到，但我們要為這種平衡發(fā)展創(chuàng)造條件，盡量減少這種不平衡。
鑒于城鄉(xiāng)功能互補(bǔ)、互利的共生模式，我們應(yīng)當(dāng)為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，平衡發(fā)展創(chuàng)造條件，探索統(tǒng)籌規(guī)劃方法，避免城市規(guī)劃與鄉(xiāng)村規(guī)劃的脫節(jié)。由于二元結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性和長(zhǎng)期性，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，一方面需要堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，另一方面需要充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，城鄉(xiāng)之間需要加快包括產(chǎn)業(yè)、空間、生態(tài)、景觀、道路與配套設(shè)施在內(nèi)的相互對(duì)接，以及城鄉(xiāng)政策方面的統(tǒng)一，打破城市和農(nóng)之間的壁壘，逐步實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，促使城鄉(xiāng)之間人流、物流、資金流、信息流等的便捷通暢，逐步縮小城鄉(xiāng)差距。
目前，做為規(guī)劃編制單位,要做好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的研究和編制工作。國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃主要是結(jié)合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，通過(guò)調(diào)控城鄉(xiāng)土地的使用，使城鄉(xiāng)發(fā)展相互銜接；或通過(guò)農(nóng)田、水體和森林做為綠地引入城市，并建立區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，使城鄉(xiāng)融為一體，事實(shí)上為了實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的最終目標(biāo)而編制的一種區(qū)域發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃。因此真正意義上的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃起碼應(yīng)該從城鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、文化、生態(tài)、環(huán)境、技術(shù)、信息、住房和土地空間等角度出發(fā)，進(jìn)行綜合的、整體的、動(dòng)態(tài)的且開放的規(guī)劃。但鑒于城市規(guī)劃人員的精力和知識(shí)面的局限性及其專業(yè)特長(zhǎng)，目前只能針對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展的核心問(wèn)題或迫切需要。希望通過(guò)城鄉(xiāng)物質(zhì)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃對(duì)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)作用與調(diào)配能力，來(lái)引導(dǎo)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康、持續(xù)、有序發(fā)展，達(dá)到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的目的，目前一些地方的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，其內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)略，除簡(jiǎn)單的描述城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的內(nèi)涵和特征之外，僅從地域空間形態(tài)上分出城鎮(zhèn)密集區(qū)、開敞區(qū)和生態(tài)敏感區(qū)，或分為城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、農(nóng)業(yè)風(fēng)景區(qū)及山林保護(hù)區(qū)，達(dá)不到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的目的。
三、用地分類的相關(guān)研究進(jìn)展
用地分類是規(guī)劃調(diào)查和管理的基礎(chǔ)，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)均制訂了相應(yīng)的用地分類體系。盡管因各自國(guó)情和分類目的差異，這些分類往往具有不同的制定標(biāo)準(zhǔn)和表達(dá)方式。但卻都在一定程度上體現(xiàn)了對(duì)規(guī)劃范圍的全域關(guān)注，尤其是對(duì)城市建設(shè)用地以外部分的重視。較具影響力的土地分類包括：美國(guó)地質(zhì)調(diào)查局(USGS)制定的土地利用分類體系(LULC)．這是一個(gè)包括自然景觀和土地利用形式等的綜合分類；聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織和聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署制定的土地覆被分類系統(tǒng)(LCCS)，主要是基于土地利用／土地覆被數(shù)據(jù)制定。
英國(guó)著名地理學(xué)家斯坦普于20世紀(jì)30年代初擬定的英國(guó)第一次土地利用調(diào)查分類，將土地分為城市或建成區(qū)、草地和永久草地、公園地等9個(gè)一級(jí)分類；1998年，英國(guó)環(huán)境、交通等部門提出的土地利用分類體系，首次將土地分為城市用地和農(nóng)村用地。體現(xiàn)了保護(hù)和控制的思想。日本國(guó)土面積狹小，管理精細(xì)，城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一分類，統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一規(guī)劃．并且將管制分區(qū)與功能分類相結(jié)合。日本政府根據(jù)國(guó)情，將全部國(guó)土按其特性及未來(lái)的規(guī)劃目標(biāo)分為五大地域，即都市地域，農(nóng)業(yè)地域、森林地域．自然公園地域、自然環(huán)境保全地域．并對(duì)每類功能地域做出了具體的劃分等。相對(duì)國(guó)外而言，我國(guó)對(duì)土地利用分類方法的研究成型較晚．早期的土地分類可追溯至20世紀(jì)30年代．金陵大學(xué)凱(Buck)教授和國(guó)立中央大學(xué)任美鍔教授先后各自提出了我國(guó)土地利用分類方案。而影響較為深刻、廣泛的分類體系主要是20世紀(jì)80年代及以后制定的幾個(gè)方案．
四、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視角下的城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類方案
1.城鄉(xiāng)用地分類適用于市域內(nèi)全部土地(重點(diǎn)在規(guī)劃區(qū)全域土地)，以滿足市域(尤其是規(guī)劃區(qū))土地使用的規(guī)劃編制、用地統(tǒng)計(jì)、用地管理等工作需求。在規(guī)劃調(diào)查、編制和管理工作中．應(yīng)該根據(jù)土地實(shí)際使用的主要性質(zhì)和規(guī)劃引導(dǎo)的主要性質(zhì)進(jìn)行劃分和歸類．市域范圍內(nèi)(特別是規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi))所有用地都應(yīng)列人該分類中的某一類別．并且不能同時(shí)列人兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上的功能類別。
具體而言．將市域或規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的用地分為2大類9中類。大類層次包含建設(shè)用地和非建設(shè)用地2個(gè)并列的類別。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的角度將二者作為同等重要的因素來(lái)考慮，做到了市域或規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的全域管制和引導(dǎo)，其中建設(shè)用地包括城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地，區(qū)域交通設(shè)施用地，區(qū)域公用設(shè)施用地，特殊用地，采礦用地以及其他建設(shè)用地6個(gè)中類。非建設(shè)用地包括水域、農(nóng)林用地和其他非建設(shè)用地，并且體現(xiàn)了每一種非建設(shè)用地的含義、作用和引導(dǎo)方向，其介紹如下：
（一）農(nóng)林用地。涵蓋農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)的用地與土地利用現(xiàn)狀分類的一級(jí)地類。耕地園地,林地,草地完全銜接。對(duì)于農(nóng)林用地的認(rèn)識(shí)和利用主要在于統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)域城鄉(xiāng)建設(shè)。保護(hù)耕地和林地等生態(tài)資源和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，而不在于具體農(nóng)林用地內(nèi)部的布局和調(diào)整利用。因此，該大類用地應(yīng)是控制開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)為建設(shè)用地提供良好的生態(tài)本底支撐。
（二）其他非建設(shè)用地。與土地利用現(xiàn)狀分類的一級(jí)地類其他土地完全銜接。包括空閑地、設(shè)施農(nóng)用地、田坎、鹽堿地沼澤地、沙地、裸地。其中設(shè)施農(nóng)用地承載了種植或養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)指直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地以及農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。
2.突出城鄉(xiāng)差異,強(qiáng)化建設(shè)空間管制
用地分類方案加強(qiáng)了對(duì)建設(shè)用地的空間管制注重土地使用過(guò)程中的城鄉(xiāng)差異。主要反映在城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地的類別上。建設(shè)用地大類下包含了城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地，區(qū)域交通設(shè)施用地，既能在明確城鄉(xiāng)差異的基礎(chǔ)上．通過(guò)城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村莊的建設(shè)用地與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法>所確定的規(guī)劃編制體系的規(guī)劃層級(jí)相對(duì)應(yīng)，又突出體現(xiàn)了統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)籌管理城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地的思想，也為編制城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)奠定了基礎(chǔ)。
五、結(jié)束語(yǔ)
城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視角下的規(guī)劃用地分類對(duì)于城鄉(xiāng)共同長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要的意義。這也應(yīng)是未來(lái)城鄉(xiāng)規(guī)劃體系建設(shè)應(yīng)努力的方向。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃視角下的規(guī)劃用地分類還要注重關(guān)于體制改革、政策法規(guī)、財(cái)稅金融、宏觀管理、規(guī)劃協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督、發(fā)展時(shí)序等一系列問(wèn)題的研究并提出合乎實(shí)際的規(guī)劃實(shí)施建議。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】新型城鎮(zhèn)化；土地；改革
一、我國(guó)土地制度特點(diǎn)
我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。與其他多數(shù)國(guó)家不同，我國(guó)土地制度的基本特征是一種城鄉(xiāng)分割的土地制度，城市市區(qū)土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。在這種城鄉(xiāng)分割的土地所有制基礎(chǔ)上，城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)的附屬權(quán)益，也就是所謂的權(quán)能也不一樣。
同時(shí)，目前我國(guó)實(shí)行的是建設(shè)用地總量控制。任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有建設(shè)用地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。此外，我國(guó)有比較嚴(yán)格的土地管理制度。當(dāng)前土地管理制度是高度計(jì)劃的，其目的是確保糧食安全，所以我國(guó)有最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，即通過(guò)計(jì)劃手段保護(hù)億畝耕地紅線。在建設(shè)用地供給方式上也采取計(jì)劃管理，即通過(guò)土地征收制度，政府從農(nóng)村直接征收土地，而征收土地后，實(shí)行土地出讓招拍掛制度。
二、土地利用中存在的問(wèn)題
（一）小城鎮(zhèn)建設(shè)的用地問(wèn)題
土地利用規(guī)劃缺乏科學(xué)規(guī)范，目前我國(guó)在小城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程中忽視鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃，忽視城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，規(guī)劃體系不完善，內(nèi)容不完整，可操作性差，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃流于形式，難以真正發(fā)揮作用；小城鎮(zhèn)建設(shè)中用地粗放，集約化程度低，小城鎮(zhèn)建設(shè)中缺乏科學(xué)合理的統(tǒng)一規(guī)劃，盲目追求超規(guī)模，在缺乏項(xiàng)目、資金和第二、三產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模的情況下，必然導(dǎo)致粗放用地；大量占用耕地等。
（二）滯后城鎮(zhèn)化的中等城市用土地問(wèn)題
城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理。由于歷史原因，我國(guó)城市土地利用結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期處于不合理的狀態(tài)，一些土地利用效益較低的單位占據(jù)著城市的中心區(qū)和高地價(jià)區(qū)，城市土地級(jí)差地租得不到體現(xiàn)，以致城市土地產(chǎn)出率低。另外，工業(yè)用地比重偏大，城市綠地和交通用地比重偏小。
同時(shí)，土地規(guī)劃和城市規(guī)劃間也存在矛盾，缺乏對(duì)土地利用的有效控制。
（三）過(guò)度城鎮(zhèn)化的大城市用地問(wèn)題
這種發(fā)展模式是以犧牲農(nóng)業(yè)、掠奪性開發(fā)資源為代價(jià)的，并且明顯超越工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的承載能力。其主要特征是：城鎮(zhèn)化速度過(guò)快，但城市發(fā)展不是建立在工業(yè)化和農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，而主要依賴于傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)如商業(yè)、服務(wù)業(yè)來(lái)推動(dòng)；城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高，城市基礎(chǔ)建設(shè)滯后，不能為居民提供必要的就業(yè)機(jī)會(huì)和生活條件，容易引發(fā)嚴(yán)重的“城市病”。
三、深化土地管理制度改革
實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和集約節(jié)約用地制度，按照管住總量、嚴(yán)控增量、盤活存量的原則，創(chuàng)新土地管理制度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，合理滿足城鎮(zhèn)化用地需求。
（一）建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制
嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例。探索實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策。有效控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模，適度增加集約用地程度高、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑽{人口多的衛(wèi)星城、中小城市和縣城建設(shè)用地供給。適當(dāng)控制工業(yè)用地，優(yōu)先安排和增加住宅用地，合理安排生態(tài)用地，保護(hù)城郊菜地和水田，統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地。建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格。
（二）健全節(jié)約集約用地制度
完善各類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提高工業(yè)項(xiàng)目容積率、土地產(chǎn)出率門檻，探索實(shí)行長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度，加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)控制。建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵(lì)約束機(jī)制，盤活利用現(xiàn)有城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，建立存量建設(shè)用地退出激勵(lì)機(jī)制，推進(jìn)老城區(qū)、舊廠房、城中村的改造和保護(hù)性開發(fā)，發(fā)揮政府土地儲(chǔ)備對(duì)盤活城鎮(zhèn)低效用地的作用。加強(qiáng)農(nóng)村土地綜合整治，健全運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，總結(jié)推廣工礦廢棄地復(fù)墾利用等做法。禁止未經(jīng)評(píng)估和無(wú)害化治理的污染場(chǎng)地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和開發(fā)利用。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。
（三）深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革
擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，逐步對(duì)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)用地實(shí)行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對(duì)以劃撥方式取得用于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地，通過(guò)征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。
（四）推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革
全面完成農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格執(zhí)行宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格禁止一戶多宅。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。
（五）深化征地制度改革
縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益，保障被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展生計(jì)。健全爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決制度。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉立峰.對(duì)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中若干問(wèn)題的思考[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2014，5
第一條 為貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，提升土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的承載能力，促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱節(jié)約集約利用土地，是指通過(guò)規(guī)模引導(dǎo)、布局優(yōu)化、標(biāo)準(zhǔn)控制、市場(chǎng)配置、盤活利用等手段，達(dá)到節(jié)約土地、減量用地、提升用地強(qiáng)度、促進(jìn)低效廢棄地再利用、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局、提高土地利用效率的各項(xiàng)行為與活動(dòng)。
第三條 土地管理和利用應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
(一)堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先的原則，各項(xiàng)建設(shè)少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地;
(二)堅(jiān)持合理使用的原則，盤活存量土地資源，構(gòu)建符合資源國(guó)情的城鄉(xiāng)土地利用新格局;
(三)堅(jiān)持市場(chǎng)配置的原則，妥善處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用;
(四)堅(jiān)持改革創(chuàng)新的原則，探索土地管理新機(jī)制，創(chuàng)新節(jié)約集約用地新模式。
第四條 縣級(jí)以上地方國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與發(fā)展改革、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門的溝通協(xié)調(diào)，將土地節(jié)約集約利用的目標(biāo)和政策措施納入地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體框架、相關(guān)規(guī)劃和考核評(píng)價(jià)體系。
第五條 國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)建立節(jié)約集約用地制度，開展節(jié)約集約用地活動(dòng)，組織制定節(jié)地標(biāo)準(zhǔn)體系和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，探索節(jié)約集約用地新機(jī)制，鼓勵(lì)采用節(jié)約集約用地新技術(shù)和新模式，促進(jìn)土地利用效率的提高。
第六條 在節(jié)約集約用地方面成效顯著的市、縣政府，由國(guó)土資源部按照有關(guān)規(guī)定給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。
第二章 規(guī)模引導(dǎo)
第七條 國(guó)家通過(guò)土地利用總體規(guī)劃，確定建設(shè)用地的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)和時(shí)序安排，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行總量控制。
土地利用總體規(guī)劃確定的約束性指標(biāo)和分區(qū)管制規(guī)定不得突破。
下級(jí)土地利用總體規(guī)劃不得突破上級(jí)土地利用總體規(guī)劃確定的約束性指標(biāo)。
第八條 土地利用總體規(guī)劃對(duì)各區(qū)域、各行業(yè)發(fā)展用地規(guī)模和布局具有統(tǒng)籌作用。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施布局、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等相關(guān)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，所確定的建設(shè)用地規(guī)模和布局必須符合土地利用總體規(guī)劃的安排。
相關(guān)規(guī)劃超出土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整或者修改，核減用地規(guī)模，調(diào)整用地布局。
第九條 國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)劃、計(jì)劃、用地標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)引導(dǎo)等手段，有效控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模，適度增加集約用地程度高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)和中小城市、縣城建設(shè)用地供給，合理保障民生用地需求。
第三章 布局優(yōu)化
第十條 城鄉(xiāng)土地利用應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)布局優(yōu)化的原則。引導(dǎo)工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、住宅向社區(qū)集中，推動(dòng)農(nóng)村人口向中心村、中心鎮(zhèn)集聚，產(chǎn)業(yè)向功能區(qū)集中，耕地向適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。
禁止在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類城市新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)。
鼓勵(lì)線性基礎(chǔ)設(shè)施并線規(guī)劃和建設(shè)，促進(jìn)集約布局和節(jié)約用地。
第十一條 國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃中劃定城市開發(fā)邊界和禁止建設(shè)的邊界，實(shí)行建設(shè)用地空間管制。
城市建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)因地制宜采取組團(tuán)式、串聯(lián)式、衛(wèi)星城式布局，避免占用優(yōu)質(zhì)耕地。
第十二條 市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的協(xié)商，促進(jìn)現(xiàn)有城鎮(zhèn)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，控制生產(chǎn)用地，保障生活用地，提高生態(tài)用地的比例，加大城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地的比例，促進(jìn)城鎮(zhèn)用地效率的提高。
第十三條 鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目用地優(yōu)化設(shè)計(jì)、分層布局，鼓勵(lì)充分利用地上、地下空間。
建設(shè)用地使用權(quán)在地上、地下分層設(shè)立的，其取得方式和使用年期參照在地表設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。
出讓分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際交易情況，評(píng)估確定分層出讓的建設(shè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 促進(jìn)整體設(shè)計(jì)、合理布局的建設(shè)項(xiàng)目用地節(jié)約集約開發(fā)。
對(duì)不同用途高度關(guān)聯(lián)、需要整體規(guī)劃建設(shè)、確實(shí)難以分割供應(yīng)的綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地，市、縣國(guó)土資源主管部門可以按照一宗土地實(shí)行整體出讓供應(yīng)，綜合確定出讓底價(jià)。
綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)，包含需要通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓的，整宗土地應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓。
第四章 標(biāo)準(zhǔn)控制
第十五條 國(guó)家實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)控制制度。
國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門制定工程建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)、工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)用地宗地規(guī)模和容積率等建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)。
地方國(guó)土資源主管部門可以根據(jù)本地實(shí)際，制定和實(shí)施更加節(jié)約集約的地方性建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)。
第十六條 建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算、設(shè)計(jì)和施工。
市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)用地者和勘察設(shè)計(jì)單位落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)的督促和指導(dǎo)。
第十七條 建設(shè)項(xiàng)目用地審查、供應(yīng)和使用，應(yīng)當(dāng)符合建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)和供地政策。
對(duì)違反建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)和供地政策使用土地的，縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令糾正，并依法予以處理。
第十八條 國(guó)家和地方尚未出臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，或者因安全生產(chǎn)、特殊工藝、地形地貌等原因，確實(shí)需要超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目，
縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織開展建設(shè)項(xiàng)目用地評(píng)價(jià)，并將其作為建設(shè)用地供應(yīng)的依據(jù)。
第十九條 國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和宏觀產(chǎn)業(yè)政策，制定《禁止用地項(xiàng)目目錄》和《限制用地項(xiàng)目目錄》，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。
國(guó)土資源主管部門為限制用地的建設(shè)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)必須符合規(guī)定的條件;不得為禁止用地的建設(shè)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)。
第五章 市場(chǎng)配置
第二十條 各類有償使用的土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)充分貫徹市場(chǎng)配置的原則，通過(guò)運(yùn)用土地租金和價(jià)格杠桿，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。
第二十一條 國(guó)家擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。
除軍事、保障性住房和涉及國(guó)家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應(yīng)外，國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地中的經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)行有償使用。
具體辦法由國(guó)土資源部另行規(guī)定。
第二十二條 經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價(jià)格。
各類有償使用的土地供應(yīng)不得低于國(guó)家規(guī)定的用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款。
第二十三條 市、縣國(guó)土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內(nèi)實(shí)行縮短出讓年期等方式出讓土地。
采取先出租后出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土資源部規(guī)定的行業(yè)目錄。
第二十四條 鼓勵(lì)土地使用者在符合規(guī)劃的前提下，通過(guò)廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。
在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。
第二十五條 符合節(jié)約集約用地要求、屬于國(guó)家鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)用地，可以實(shí)行差別化的地價(jià)政策。
分期建設(shè)的大中型工業(yè)項(xiàng)目，可以預(yù)留規(guī)劃范圍，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，實(shí)行分期供地。
具體辦法由國(guó)土資源部另行規(guī)定。
第二十六條 市、縣國(guó)土資源主管部門供應(yīng)工業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)將工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例等控制性指標(biāo)納入土地使用條件。
第二十七條 市、縣國(guó)土資源主管部門在有償供應(yīng)各類建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同中明確節(jié)約集約用地的規(guī)定。
在供應(yīng)住宅用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
第六章 盤活利用
第二十八條 國(guó)家鼓勵(lì)土地整治?？h級(jí)以上地方國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，對(duì)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合治理，對(duì)歷史遺留的工礦等廢棄地進(jìn)行復(fù)墾利用，對(duì)城鄉(xiāng)低效利用土地進(jìn)行再開發(fā)，提高土地利用效率和效益，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。
第二十九條 農(nóng)用地整治應(yīng)當(dāng)促進(jìn)耕地集中連片，增加有效耕地面積，提升耕地質(zhì)量，改善生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和布局。
宜農(nóng)未利用地開發(fā)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)環(huán)境和資源承載能力，堅(jiān)持有利于保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的原則，因地制宜適度開展。
第三十條 高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制田間基礎(chǔ)設(shè)施占地規(guī)模，合理縮減田間基礎(chǔ)設(shè)施占地率。
對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施占地率超過(guò)國(guó)家高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求的，縣級(jí)以上地方國(guó)土資源主管部門不得通過(guò)項(xiàng)目驗(yàn)收。
第三十一條 縣級(jí)以上地方國(guó)土資源主管部門可以依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌開展農(nóng)村建設(shè)用地整治、歷史遺留工礦廢棄地和自然災(zāi)害毀損土地的整治，提高建設(shè)用地利用效率和效益，改善人民群眾生產(chǎn)生活條件和生態(tài)環(huán)境。
第三十二條 縣級(jí)以上地方國(guó)土資源主管部門在本級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)同有關(guān)部門建立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、廢棄地再利用的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)布局散亂、利用粗放、用途不合理、閑置浪費(fèi)等低效用地進(jìn)行再開發(fā)，對(duì)因采礦損毀、交通改線、居民點(diǎn)搬遷、產(chǎn)業(yè)調(diào)整形成的廢棄地實(shí)行復(fù)墾再利用，促進(jìn)土地優(yōu)化利用。
鼓勵(lì)社會(huì)資金參與城鎮(zhèn)低效用地、廢棄地再開發(fā)和利用。鼓勵(lì)土地使用者自行開發(fā)或者合作開發(fā)。
第七章 監(jiān)督考評(píng)
第三十三條 縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管，對(duì)建設(shè)用地批準(zhǔn)和供應(yīng)后的開況實(shí)行全程監(jiān)管，定期在門戶網(wǎng)站上公布土地供應(yīng)、合同履行、欠繳土地價(jià)款等情況，接受社會(huì)監(jiān)督。
第三十四條 省級(jí)國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的節(jié)約集約用地情況進(jìn)行監(jiān)督，在用地審批、土地供應(yīng)和土地使用等環(huán)節(jié)加強(qiáng)用地準(zhǔn)入條件、功能分區(qū)、用地規(guī)模、用地標(biāo)準(zhǔn)、投入產(chǎn)出強(qiáng)度等方面的檢查，依據(jù)法律法規(guī)對(duì)浪費(fèi)土地的行為和責(zé)任主體予以處理并公開通報(bào)。
第三十五條 縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織開展本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地利用情況普查，全面掌握建設(shè)用地開發(fā)利用和投入產(chǎn)出情況、集約利用程度、潛力規(guī)模與空間分布等情況，并將其作為土地管理和節(jié)約集約用地評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。
第三十六條 縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地利用情況普查，組織開展區(qū)域、城市和開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公開。
節(jié)約集約用地評(píng)價(jià)結(jié)果作為主管部門績(jī)效管理和開發(fā)區(qū)升級(jí)、擴(kuò)區(qū)、區(qū)位調(diào)整和退出的重要依據(jù)。
第八章 法律責(zé)任
第三十七條 縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門及其工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違反本規(guī)定第十七條規(guī)定，為不符合建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和供地政策的建設(shè)項(xiàng)目供地的;
(二)違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，為禁止或者不符合限制用地條件的建設(shè)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的;
(三)違反本規(guī)定第二十二條規(guī)定，低于國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)工業(yè)用地的;
(四)違反本規(guī)定第三十條規(guī)定，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田項(xiàng)目驗(yàn)收的;
(五)其他玩忽職守的行為。
【摘 要】當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大環(huán)境下，土地資源開發(fā)過(guò)度，環(huán)境問(wèn)題加劇，對(duì)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展造成不利的影響。本文簡(jiǎn)要探討城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中的土地資源管理問(wèn)題，并探討資源環(huán)境的未來(lái)發(fā)展情況，以促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)一致，僅供相關(guān)人員參考。
【關(guān)鍵字】 城鄉(xiāng)規(guī)劃；資源環(huán)境；土地資源
一、課題研究的背景與意義
城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作中，土地資源管理水平較低，在多種因素的影響下，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中土地資源的實(shí)際利用效率較低，缺乏一定的合理性和科學(xué)性，導(dǎo)致城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)缺乏獨(dú)特性，并且在一定程度上制約著土地資源環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。因此加大力度對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理過(guò)程中土地資源管理與資源環(huán)境的發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行深入研究和分析，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中土地資源管理方面存在的問(wèn)題
（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中土地資源管理措施不到位
城市化建設(shè)的快速推進(jìn)，有些城市缺乏科學(xué)的規(guī)劃建設(shè)布局，沒有根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況出發(fā)來(lái)合理規(guī)劃布局，對(duì)城市的公共設(shè)施服務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)以及一些的生活區(qū)和商業(yè)區(qū)沒有進(jìn)行科學(xué)有效的合理布局，特別是在對(duì)于人均土地利用規(guī)模和建設(shè)用地上都有相關(guān)的規(guī)定方面。這些土地利用在區(qū)位上揭示了城市各項(xiàng)活動(dòng)在不同的城市服務(wù)區(qū)中進(jìn)行不同比例的分配，這些城市土地的不同利用類型可以在一定程度上滿足區(qū)位上的需求，遵循城市規(guī)劃建設(shè)的用地標(biāo)準(zhǔn)【1】。
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃管理與土地資源管理銜接不緊密
城鄉(xiāng)規(guī)劃管理建設(shè)中要能夠緊密地與土地資源管理聯(lián)系在一起，兩者之間是相互影響和相互制約的關(guān)系。而在實(shí)際的工作中要能夠準(zhǔn)確處理兩者之間的關(guān)系，合理地利用好每一寸土地，走可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約路線。對(duì)于存在的違法建設(shè)用地，我們要能夠?qū)ζ溥M(jìn)行深入的研究和探討，并仔細(xì)分析其形成的原因，不斷加強(qiáng)城市執(zhí)法和管理工作，促進(jìn)城市規(guī)劃建設(shè)工作的順利進(jìn)行。而在另外一方面，城市規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃以及土地利用上的規(guī)劃都顯得很不協(xié)調(diào)，他們之間還沒有形成有效的影響力和吸引力，從而影響到整個(gè)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理建設(shè)土地資源管理水平的提高，這樣反而對(duì)城市今后的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中土地資源管理與資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展策略
（一）建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃管理體系
在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理過(guò)程中，為切實(shí)提高土地資源管理效果，并實(shí)現(xiàn)資源與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)積極加大城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中生態(tài)環(huán)境保護(hù)的力度，結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)際情況進(jìn)行衡量和分析，建立健全具有高度適宜性的城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)方案，明確土地資源管理體制，完善土地利用規(guī)劃，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，通過(guò)城鄉(xiāng)規(guī)劃各部門之間的協(xié)調(diào)配合，促進(jìn)其職能的充分發(fā)揮，切實(shí)提高城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中土地資源管理的總體效果，推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)的現(xiàn)代化發(fā)展。
在此過(guò)程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中相關(guān)職能部門也應(yīng)當(dāng)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)工作，積極建設(shè)滿足城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保設(shè)施，并充分做好管理工作，促進(jìn)各項(xiàng)環(huán)保設(shè)施的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值能夠得到有效的發(fā)揮。也就是說(shuō)，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理過(guò)程中，要積極加強(qiáng)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)化生態(tài)建設(shè)的理念，并積極落實(shí)到行動(dòng)上，結(jié)合城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境的實(shí)際情況，加大綠地建設(shè)面積，建立一個(gè)科學(xué)化的生態(tài)系統(tǒng)，為城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境的改善提供可靠的途徑。相關(guān)環(huán)境保護(hù)部門應(yīng)當(dāng)加大環(huán)保宣傳力度，樹立節(jié)約規(guī)劃建設(shè)用地的理念，真正實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)化利用，促進(jìn)節(jié)約型社會(huì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展【2】。
（二）加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的一體化
在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)一體化的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理能夠在改善社會(huì)群體生活質(zhì)量的同時(shí)，促使農(nóng)村建立現(xiàn)代化的集約經(jīng)營(yíng)模式，幫助城鄉(xiāng)居民樹立科學(xué)化的土地資源合理利用理念，促進(jìn)資源與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大環(huán)境下，工業(yè)開發(fā)加速，部分鄉(xiāng)村地區(qū)的土地環(huán)境受到了一定程度的破壞，甚至存在土地被推平后資源閑置的問(wèn)題。而加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的一體化是一種高效的土地資源管理方式，能夠?qū)ν恋刭Y源的發(fā)展做出科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，促進(jìn)資源節(jié)約型社會(huì)的發(fā)展【3】。
（三）建立多元化的融資渠道
在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理過(guò)程中，為進(jìn)一步強(qiáng)化土地資源管理的總體效果，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地區(qū)發(fā)展實(shí)際進(jìn)行系統(tǒng)化分析，積極建立多元化的融資渠道，擴(kuò)寬城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的資金來(lái)源，緊緊圍繞土地資源合理開發(fā)這一原則開展各項(xiàng)規(guī)劃管理活動(dòng)，通過(guò)政府、企業(yè)與個(gè)人三個(gè)層面之間的密切配合，促進(jìn)立體化的融資渠道得以實(shí)現(xiàn)，切實(shí)提高土地資源管理水平，全方位做好土地資源規(guī)劃管理工作，促進(jìn)資源與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展【4】。
（四）落實(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理建設(shè)用地
在我國(guó)的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理建設(shè)過(guò)程中，要能夠?qū)ν恋乩们闆r進(jìn)行嚴(yán)密地控制，科學(xué)地管理好城市土地，在土地資源管理過(guò)程中要能夠切實(shí)把握以下幾點(diǎn)；其一，切實(shí)加強(qiáng)土地供應(yīng)量，提高土地審批效率，還要能不斷優(yōu)化資源的配置，嚴(yán)格把握相關(guān)的土地利用結(jié)構(gòu)，貫徹落實(shí)相關(guān)的國(guó)家城市土地建設(shè)用地政策。其二，要能夠不斷加強(qiáng)政府相關(guān)部門機(jī)構(gòu)的監(jiān)督執(zhí)法，對(duì)違法行為進(jìn)行及時(shí)懲處。在城市規(guī)劃用地時(shí)要都土地規(guī)劃進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，進(jìn)行合理地開發(fā)和利用，建立一系列的生態(tài)型的開發(fā)制度。并能夠深入分析當(dāng)前土地資源管理工作與城市規(guī)劃建O中存在的問(wèn)題，站在全局的高度來(lái)積極做好相關(guān)的工作【5】。
四、結(jié)論
總而言之，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及人口的快速增長(zhǎng)，為社會(huì)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也使得社會(huì)面臨著嚴(yán)峻地環(huán)境問(wèn)題，其中土地資源就是一項(xiàng)重要內(nèi)容，土地資源的不合理利用，嚴(yán)重威脅著生態(tài)建設(shè)的發(fā)展，因此加大力度對(duì)城鄉(xiāng)土地資源規(guī)劃管理進(jìn)行研究和分析，有助于增強(qiáng)土地資源管理的科學(xué)性和有效性，進(jìn)一步促進(jìn)人、資源、環(huán)境三者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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浮梁縣地處贛東北，屬山區(qū)丘陵縣，縣域國(guó)土面積2850平方公里。浮梁生態(tài)環(huán)境良好，山林多耕地少，素有“八山半水一分田，還有半分道路和莊園”之說(shuō)。全縣現(xiàn)有耕地面積30.9萬(wàn)畝，人均約1.1畝，耕地保護(hù)任務(wù)重、壓力大，保障發(fā)展與保護(hù)資源矛盾較為突出。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，浮梁城鎮(zhèn)建設(shè)呈現(xiàn)低密度、分散化態(tài)勢(shì)，工業(yè)用地比重過(guò)大，產(chǎn)業(yè)用地低效利用現(xiàn)象普遍。受城鎮(zhèn)化、工業(yè)化影響，農(nóng)村人口不斷減少，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積不減反增，農(nóng)村建設(shè)用地面積與人口轉(zhuǎn)移呈逆向增長(zhǎng)。因此，推行節(jié)約集約用地優(yōu)先戰(zhàn)略，是當(dāng)前地方政府實(shí)現(xiàn)合理利用土地資源、促進(jìn)科學(xué)發(fā)展的必然選擇。
加強(qiáng)規(guī)劃管控，優(yōu)化土地
利用結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，科學(xué)確定各類建設(shè)用地總量，劃定城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模邊界、擴(kuò)展邊界和禁止建設(shè)邊界，設(shè)定允許建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)和禁止建設(shè)區(qū)。按照土地利用總體規(guī)劃確定的人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)控制規(guī)劃期城鎮(zhèn)工礦用地，有效降低工業(yè)用地比重。實(shí)行農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模控制，推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治，確保農(nóng)村現(xiàn)有建設(shè)用地總量不增加。強(qiáng)化龍頭作用，以土地利用總體規(guī)劃統(tǒng)籌各區(qū)域、各業(yè)發(fā)展用地，確保產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施布局、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等相關(guān)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，優(yōu)化建設(shè)用地規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)。
加強(qiáng)政策鼓勵(lì)，提高土地利
用效率。以開展閑置地清理，盤活存量土地為抓手，充分運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)等手段提高縣域土地利用效率。一是依法處置閑置地?？h政府成立清理閑置用地和違規(guī)違約用地領(lǐng)導(dǎo)小組，建立閑置用地定期清理和查處制度，對(duì)符合收回土地使用權(quán)法定條件的，依法予以收回，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，優(yōu)先安排用于符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、急需和高效益的建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)尚未達(dá)到法定收回期限的及用而未盡的閑置土地，依法給予處罰并責(zé)令限期動(dòng)工建設(shè)。同時(shí)，針對(duì)各類閑置用地情形，探索建立企業(yè)用地退出機(jī)制。二是積極盤活存量土地。把深入挖潛、盤活存量，轉(zhuǎn)化低效土地作為未來(lái)發(fā)展的根本之路。開展對(duì)縣域內(nèi)規(guī)模以上企業(yè)和所有中小企業(yè)（5000萬(wàn)元以下的工業(yè)企業(yè)）情況的調(diào)查摸底，對(duì)投資強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)、產(chǎn)出低、能耗高、土地低效利用的企業(yè)采取收回重新供地、直接轉(zhuǎn)讓、關(guān)停回購(gòu)、搬遷置換等措施，實(shí)行“騰籠換鳥”策略。開展對(duì)舊村、空心村的改造整治，推進(jìn)土地二次開發(fā)，落實(shí)農(nóng)用地土地復(fù)墾計(jì)劃，強(qiáng)化耕地占補(bǔ)平衡。引導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目有效開發(fā)低丘緩坡未利用地和廢棄工礦地，少占或不占耕地。三是制定鼓勵(lì)政策。按照“以用為先、盤活鼓勵(lì)、地價(jià)優(yōu)惠”的原則，在符合法律和市場(chǎng)配置條件下，制定相關(guān)鼓勵(lì)性政策措施，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段提高用地主體的積極性。實(shí)行工業(yè)用地節(jié)約集約利用鼓勵(lì)政策，對(duì)工業(yè)用地提高利用率和容積率不增收土地價(jià)款，對(duì)投資強(qiáng)度大、單位產(chǎn)出高的企業(yè)按比例進(jìn)行稅收獎(jiǎng)勵(lì)。實(shí)行優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)的地價(jià)政策，對(duì)優(yōu)先發(fā)展類產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，出讓底價(jià)按不低于工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的70%確定。支持企業(yè)利用存量土地和原廠房設(shè)施興辦商務(wù)和信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意、物品儲(chǔ)運(yùn)、鮮活農(nóng)產(chǎn)品銷售等服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)用地單位利用已有土地開發(fā)地下空間和“二次開發(fā)”。
加強(qiáng)市場(chǎng)配置，推進(jìn)土地可
持續(xù)利用。嚴(yán)格執(zhí)行劃撥供地目錄，減少劃撥用地?cái)?shù)量，將經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地逐步納入有償使用范圍。全面落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛出讓制度，積極推進(jìn)租賃、作價(jià)入股等有償使用方式，促進(jìn)資源資本的多元化多渠道投入配置。從控制土地投入、產(chǎn)出、管理三方面入手，加強(qiáng)用地批前、批中、批后監(jiān)管，按照《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》的要求，嚴(yán)把項(xiàng)目用地關(guān)，提高企業(yè)準(zhǔn)入門檻，限定項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、畝產(chǎn)、容積率、綠化率等指標(biāo)，產(chǎn)業(yè)引進(jìn)不僅要考察項(xiàng)目規(guī)模和科技含量，還要充分考察投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效益、環(huán)境影響和節(jié)約集約用地指標(biāo)。強(qiáng)化用地批后監(jiān)管，督促項(xiàng)目按合同約定開工建設(shè)投產(chǎn)，防止“企業(yè)落地不落人”。充分運(yùn)用“表土剝離”、“移土培肥”等技術(shù)手段將被占用耕地耕作層土壤剝離，用于土地整理和劣質(zhì)耕地的土壤改良，從而有效保護(hù)耕地資源，提高耕地質(zhì)量，改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益協(xié)調(diào)統(tǒng)一，促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用。
